《海南东线海岸项目楼盘调研分享报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海南东线海岸项目楼盘调研分享报告（85页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、CentalineConsultants东线海岸楼盘调研分享报告Codeofthisreport|2结论结论客户对区域的界定越来越模糊，未来有可能取而代之的是客户对区域的界定越来越模糊，未来有可能取而代之的是“大海南大海南”的概念，各项目要的概念，各项目要想在激烈的竞争中取胜，不能仅依靠自身的区域价值来形成有效的竞争区隔想在激烈的竞争中取胜，不能仅依靠自身的区域价值来形成有效的竞争区隔楼盘的综合素质，在市场回归理性的时代所扮演的角色极其重要。尤其是旅游度假配套楼盘的综合素质，在市场回归理性的时代所扮演的角色极其重要。尤其是旅游度假配套设施的完善和旅游文化的植入，标志着海南旅游地产逐步实现升级设
2、施的完善和旅游文化的植入，标志着海南旅游地产逐步实现升级市场不确定性风险背景下，竞争聚焦在产品的核心价值上，客户在产品的市场不确定性风险背景下，竞争聚焦在产品的核心价值上，客户在产品的“性性”与与“价价”寻求平衡成为市场竞争的最敏感之处寻求平衡成为市场竞争的最敏感之处Codeofthisreport|33 32 21 1个盘分析个盘分析典型案例分析典型案例分析专题分析专题分析Codeofthisreport|4山水汇园山水汇园中信山钦湾中信山钦湾华润石梅湾华润石梅湾石梅山庄石梅山庄子爵公馆子爵公馆香水湾香水湾1号号香水君澜香水君澜富力湾富力湾清水湾清水湾福湾福湾半山半岛半山半岛公主郡公主郡西山
3、度西山度Codeofthisreport|51 1个盘分析个盘分析山水汇园山水汇园中信山钦湾中信山钦湾神州半岛神州半岛- -君临海君临海富力湾富力湾清水湾清水湾半山半岛半山半岛公主郡公主郡Codeofthisreport|6属性：城郊板块无强势旅游资源的大型居住项目项项目目信信息息开发商开发商琼海兆南房地产开发有限公司占地占地50万M地址地址琼海市海御东线与新海路交界处建面建面75万M代理商代理商无楼栋数楼栋数64栋建筑类型建筑类型公寓、洋房总户数总户数10822户均价均价6300元/平米产权产权住宅起价起价5800元/平米年限年限70年装修标准装修标准毛坯绿化率绿化率40山水汇园山水汇园1C
4、odeofthisreport|7户型：以小户型公寓为主打产品，产品以经济实用为户型：以小户型公寓为主打产品，产品以经济实用为主要卖点，总价低，进入风险小主要卖点，总价低，进入风险小户型配比户型配比总套总套数数套数套数比比户型户型面积面积A户型4518720%B户型65m24026%D户型67m28531%F户型40m18823%合计900100%山水汇园一期七栋高层约山水汇园一期七栋高层约900900套，分为套，分为1 1梯梯4 4户户2 2梯梯4 4户和户和1 1梯梯6 6户，户，2 2梯梯6 6户多种类型户多种类型由于项目定位为比较经济型的居住社区，户型设计上也显得比较保守，结构中规中由
5、于项目定位为比较经济型的居住社区，户型设计上也显得比较保守，结构中规中矩，比较方正，适合长期居住与养老矩，比较方正，适合长期居住与养老山水汇园2 2Codeofthisreport|8优劣势：淡市之下，产品的经济实用性与较低的总价控制很好的优劣势：淡市之下，产品的经济实用性与较低的总价控制很好的切合了市场的需求主流，是众多项目值得借鉴的地方切合了市场的需求主流，是众多项目值得借鉴的地方优势（优势（StrengthsStrengths） 劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）占地50万亩，规模大，具备大盘的抗风险效应发展商在当地的品牌效应，前期老客户资源丰富价格便宜，客户易接受户
6、型不方正在琼海市郊区板块，项目周边无任何配套房屋使用率不高，死角多机会（机会（OpportunitiesOpportunities）威胁（威胁（ThreatsThreats）年底轻轨通车在琼海设有站点，缩短到海口和三亚的时间低价入市，震撼市场，赢得引领市场的主动权，也获得客户的认可市场环境的不确定性，导致客户观望的心态加剧，后续销售受阻山水汇园3 3Codeofthisreport|91 1个盘分析个盘分析山水汇园山水汇园中信山钦湾中信山钦湾神州半岛神州半岛- -君临海君临海富力湾富力湾清水湾清水湾半山半岛半山半岛公主郡公主郡Codeofthisreport|10属性：拥有强势海景资源的低密度
7、旅游度假项目属性：拥有强势海景资源的低密度旅游度假项目项项目目信信息息开发开发商商海南海方、中信地产占地占地936亩地址地址琼海市博鳌镇玉带滩南侧正门岭 建面建面19.26万M代理代理商商上海天启&开启楼栋数楼栋数5栋建筑建筑类型类型公寓、别墅总户数总户数2500户均价均价待定产权产权混合用地绿化绿化率率65年限年限55年山钦湾1 1Codeofthisreport|11户型：户型结构较传统，缺乏明确的产品创新和市场户型：户型结构较传统，缺乏明确的产品创新和市场竞争力竞争力户型配比户型配比总套数总套数套数比套数比户型户型面积面积A3-1户型5255022%A3-2户型54m130052A3-3
8、户型80m35014A3-5户型130m1205%A3-6户型117m1807%合计2500100%山钦湾一期五栋高层约2500套，分为1梯2户1梯8户主力户型典型的海景公寓设计，进深长，面宽窄，阳台大，厅卧合一将厨房设计简化成厨吧，弱化居家功能，强化度假的空间感山钦湾2 2Codeofthisreport|12优劣势：内部配套的完善很好的提升了客户的购买附加值，很好优劣势：内部配套的完善很好的提升了客户的购买附加值，很好平衡了区域陌生感所带来的抗性平衡了区域陌生感所带来的抗性优势（优势（StrengthsStrengths） 劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）项目占地93
9、6亩，中信地产打造社区内配套齐全海景景观资源丰富毗邻世界顶级高尔夫球场五星级酒店由知名品牌喜来登打理顶级球场将举办大型赛事交通不便利项目周边无任何配套项目周边居民少，安全不受保证机会（机会（OpportunitiesOpportunities）威胁（威胁（ThreatsThreats）年底轻轨通车在博鳌设有站点，缩短到海口和三亚的时间。机场也动工在建博鳌区内竞争楼盘多中信龙潭岭和千舟湾独栋别墅即将启动山钦湾3 3Codeofthisreport|131 1个盘分析个盘分析山水汇园山水汇园中信山钦湾中信山钦湾神州半岛神州半岛- -君临海君临海富力湾富力湾清水湾清水湾半山半岛半山半岛公主郡公主郡C
10、odeofthisreport|14属性：横跨几大湾区的大型区域旅游度假综合体项属性：横跨几大湾区的大型区域旅游度假综合体项目目神州半岛-君临海1 1项项目目信信息息开发商开发商海南耀兴置业占地（）占地（）9420000M地址地址万宁市神州半岛旅游度假区建面（）建面（）237613M代理商代理商北京伟业、易居中国楼栋数楼栋数7栋建筑类型建筑类型公寓、别墅总户数总户数1725户均价均价1.3万/平米（公寓）产权产权住宅起价起价1.2万/平米（公寓）年限年限70年建筑类型建筑类型公寓、别墅绿化率绿化率49.3Codeofthisreport|15户型：空间的通透与阔绰感，大大的提升了客户的度户型：
11、空间的通透与阔绰感，大大的提升了客户的度假体验感与享受性，产品具有很强的竞争力假体验感与享受性，产品具有很强的竞争力户型配比户型配比总套总套数数套数比套数比户型户型面积面积A户型144-148m18911%C户型86-89m113866%D户型103m34520%E户型131m533%合计1725100%近7米的海景面宽，超大的海景阳台，极大的提升了景观资源的享受性卧室面积远远大于客厅，倍感阔绰与尊贵，产品特性体现了对度假生活的深刻理解弱化厨房功能，强化浴室空间的阔绰，空间有选择的进行夸张与缩小，满足了度假 人群的放松、舒适的需求神州半岛-君临海2 2主力户型分析主力户型分析Codeofthi
12、sreport|16样板房赏析样板房赏析神州半岛-君临海3 3Codeofthisreport|17优劣势：性价比是该项目打败竞争对手的最大亮点，同时对度假优劣势：性价比是该项目打败竞争对手的最大亮点，同时对度假旅游生活方式的深刻理解也是该项目才产品上的最大创新旅游生活方式的深刻理解也是该项目才产品上的最大创新优势（优势（StrengthsStrengths） 劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）政府重点规划区域天然双海景，6重景观，自然资源丰富别墅与高层相对独立，私密性强，景观视野开阔用材用料选用高档品牌周边高端配套较多商业、生活配套不完善距离生活区较远，生活购物完全依靠社
13、区内部解决房屋使用率不高，公摊面积大机会（机会（OpportunitiesOpportunities）威胁（威胁（ThreatsThreats）年底轻轨通车在神州半岛独立设有站点，大大缩短了至海口和三亚的时间。各大高端酒店的入主，为区域内经济增长起到拉动作用并非为神州半岛唯一开发商，中信泰富、保利等知名开发商在岛上均有土地。神州半岛-君临海4 4Codeofthisreport|181 1个盘分析个盘分析山水汇园山水汇园中信山钦湾中信山钦湾神州半岛神州半岛- -君临海君临海富力湾富力湾清水湾清水湾半山半岛半山半岛公主郡公主郡Codeofthisreport|19项目位置项目位置陵水县香水湾旅游
14、度假区8区南段 开发商开发商海南富力房地产开发有限公司容积率容积率0.24物业类型物业类型别墅、公寓、酒店式公寓规模规模占地面积1667500平米，建筑面积400000平米 配套配套小区内有17000平米的中心商业街、医疗会所、康体理疗中心、万豪酒店、美食商业街、室内运动球馆等。物管公司及费用物管公司及费用海南富力物业管理公司；4.8元平米总户数总户数1500户装修标准装修标准2000元精装修价格区间价格区间800-1700万交通情况交通情况距三亚市区66公里，陵水县城9公里 开盘时间开盘时间2008年8月1日1 1富力湾富力湾属性：品牌发展商主导的拥有一线海景资源的大规模低密属性：品牌发展商
15、主导的拥有一线海景资源的大规模低密度旅游度假物业度旅游度假物业Codeofthisreport|20优劣势：发展商品牌以及低密度物业所带来的度假舒适感是项优劣势：发展商品牌以及低密度物业所带来的度假舒适感是项目的优势所在目的优势所在优势（优势（StrengthsStrengths） 劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）所处区域优势，交通便利。品牌开发商，前期的客户积累丰富。配套较齐全，超市，餐厅，咖啡馆已经开始营业。容积率低，环境好。因为开发商团队，销售员专业精神不够。机会（机会（OpportunitiesOpportunities）威胁（威胁（ThreatsThreats）
16、所处区域未来发展空间较大。海南富力集团其他项目相继开盘，将会很大提升开发商知名度。香水湾度假区竞争楼盘过多，客户容易流失。政府对海棠湾的大力推广和建设2 2富力湾富力湾Codeofthisreport|211 1个盘分析个盘分析山水汇园山水汇园中信山钦湾中信山钦湾神州半岛神州半岛- -君临海君临海富力湾富力湾清水湾清水湾半山半岛半山半岛公主郡公主郡Codeofthisreport|22项项目目信信息息开发商开发商海南雅居乐房地产开发有限公司 占地占地10005000 平米 地址地址 位于陵水县东部沿海，跨越英州，新村两个乡镇建面建面 10000000 平米 建筑设计建筑设计美国RTKL国际建筑
17、事务所 商业商业 30万平米承建商承建商中天建设集团、宏润建设集团等国家一级资质施工单位 容积率容积率0.4物业管理物业管理雅居乐物（业）管理公司、第一太平戴维斯 绿化率绿化率35%总层数总层数别墅3层、公寓14-26层车位比车位比瀚海银滩700车位均价均价泰式别墅均价4.5万/平米，最低480万/栋起；欧式别墅均价3.6万/平米，最低700万起；公寓均价2.6万/开盘日开盘日期期2009年/3月/28日配套配套高尔夫球场、游艇码头、酒吧一条街、五星级球会、休闲会所、影剧院 ，星级酒店，商业街1 1雅居乐雅居乐清水湾清水湾雅居乐清水湾雅居乐清水湾属性：品牌发展商主导，拥有强势海景资源的湾区大属
18、性：品牌发展商主导，拥有强势海景资源的湾区大盘盘Codeofthisreport|23星海星海传说一期一期星海星海传说二期二期欧式，泰式欧式，泰式别墅墅清水湾整个规划布局清水湾整个规划布局Codeofthisreport|24清水湾清水湾星海传说星海传说星海传说组团距海5分钟的路程，分为两期开发：一期：泰式别墅60套左右欧式别墅60套左右；14套公寓；现已售罄。二期：主要是别墅系列，分为泰式别墅和欧式别墅和11栋公寓，现11栋公寓已经售罄，现售的是泰式和欧式别墅泰式别墅泰式别墅欧式别墅欧式别墅2 2雅居乐雅居乐清水湾清水湾Codeofthisreport|25瀚海银滩位于清水湾大道和南海之间，
19、离海有瀚海银滩位于清水湾大道和南海之间，离海有100100米的米的距离，有距离，有2222栋公寓，栋公寓，123123套别墅和一条商业走廊组成套别墅和一条商业走廊组成海景别墅海景别墅商业街商业街游艇码头游艇码头沙滩区沙滩区现售现售SA3SA3公寓，总共有公寓，总共有195195套。目前还剩下套。目前还剩下100100套左右分布在套左右分布在SA3SA3洋房、公寓洋房、公寓SA3SA33 3雅居乐雅居乐清水湾清水湾Codeofthisreport|26丰富的产品线结构，别墅总价区间的合理控制是产品丰富的产品线结构，别墅总价区间的合理控制是产品畅销的关键因素畅销的关键因素户型类别户型类别户型户型面
20、积（）面积（）总套数总套数（套）（套）赠送面积赠送面积（）（）楼层楼层（层）（层）泰式A2居室1051621052泰式B3居室1591621692泰式C3居室184951632泰式D2居室160191263欧式A13居室230831083欧式D13居室25055824欧式D23居室225161904欧式T12居室216210914公寓A2房2厅10911阳台一半11公寓B2房2厅1204阳台一半11公寓C1房2厅913阳台一半11公寓D单间7719阳台一半11公寓E1房2厅9725阳台一半11公寓F2房2厅1732阳台一半11公寓G2房2厅1661阳台一半11“星海传说”组团别墅总共有947套
21、，其中泰式别墅438套，欧式509套“瀚海银滩”组团SA3号公寓货量400多套公寓发售每层39套公寓现售：现泰式别墅A户型105已售罄推售方式：分阶段分批量推售4 4雅居乐雅居乐清水湾清水湾Codeofthisreport|27典型户型分析：清水湾典型户型分析：清水湾105105泰式小别墅泰式小别墅本户型首层为半地下室，客厅大，空间感强，客厅开阔有吧台和台球桌，在室内营造娱乐休闲氛围。地下层平面图（地下层平面图（105105）娱娱乐乐区区休休息息区区5 5雅居乐雅居乐清水湾清水湾Codeofthisreport|28典型户型分析：清水湾典型户型分析：清水湾105105泰式小别墅泰式小别墅本户型
22、一层客厅大，阳台大，浴室大，营造度假奢华氛围，采光井最有特色，采光度强。休闲区占面积大，生活区生活区休息区休息区采采光光井井停停车车区区休闲区休闲区6 6雅居乐雅居乐清水湾清水湾Codeofthisreport|29优劣势：依托品牌实力，大规模大手笔的开发，充分的体验感，优劣势：依托品牌实力，大规模大手笔的开发，充分的体验感，极具性价比优势的核心产品是项目最大竞争力极具性价比优势的核心产品是项目最大竞争力优势（优势（StrengthsStrengths） 劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）地处热带气候依南海而建，海滩景观资源规划配套丰富，酒店，高尔夫，商业配套完善户型空间感
23、强，装修标准全装品牌影响大开发周期长，投资升值大项目所在地配套不完善装修档次不够，装修材质不够明细，装修标准低无机场开发周期长享受年限较短机会（机会（OpportunitiesOpportunities）威胁（威胁（ThreatsThreats）东线轻轨直接对本项目开通房产项目带动周边配套的发展周边项目的竞争7 7雅居乐雅居乐清水湾清水湾Codeofthisreport|301 1个盘分析个盘分析山水汇园山水汇园中信山钦湾中信山钦湾神州半岛神州半岛- -君临海君临海富力湾富力湾清水湾清水湾半山半岛半山半岛公主郡公主郡福湾福湾Codeofthisreport|31项项目目信信息息开发商开发商重庆
24、东和房地产开发公司 占地（）占地（） 229333地址地址陵水自治县东部沿海土福湾度假区中部 建面（）建面（） 84570建筑设计建筑设计美国DVDA 商业（）商业（） 30000承建商承建商重庆四建 容积率容积率0.5物业管理物业管理海南东和酒店管理公司 绿化率绿化率52.7%物管费物管费公寓4.8元/；别墅5.8元/入住时间入住时间2011年11月建筑类型建筑类型别墅、洋房、公寓总户数总户数2200总层数总层数别墅1层、公寓5-6层车位比车位比350均价均价公寓：4.7万元/ 别墅：5.7万元/开盘日期开盘日期2008年/2月/6日配套配套总统SPA，私人会所，观景海伦吧 ，商业街，学校，
25、超市，医疗室，大型泳池属性：比邻国家海岸线的小规模海景度假项目属性：比邻国家海岸线的小规模海景度假项目福湾1 1Codeofthisreport|32强势的区域未来规划，项目位于三亚海棠湾镇藤桥河出海口东强势的区域未来规划，项目位于三亚海棠湾镇藤桥河出海口东侧，政府规划为国际专业化休闲旅游度假新城侧，政府规划为国际专业化休闲旅游度假新城 1、750多米的海岸线及沙滩，具有优质的一线海景2、百年老椰林，为东和福湾的自然绿化加分；3、南向开发用地，南向海岸线，受海啸和台风的影响小；4、南田温泉（7km)、蜈支洲岛（10 km）在项目周边；5、直接由高速路开口抵达的项目平层平层minimini小别墅
26、小别墅海景公寓海景公寓板房板房项目二期项目二期项目一期项目一期福湾2 2Codeofthisreport|33项目目前处于尾盘销售阶段，在售物业分布相对比较项目目前处于尾盘销售阶段，在售物业分布相对比较零散零散洋房：1号楼90多套30-50一线海景公寓 ，现售出1套别墅：J组团24套68-137mini泳池别墅 ，现售出1套公寓：48138一线海景公寓福湾3 3Codeofthisreport|34户型：别墅以户型：别墅以70-13070-130平米的小户型为主，公寓以平米的小户型为主，公寓以40-40-8080平米的中小户型为主平米的中小户型为主户型类别户型类别户型户型面积（）面积（）赠送面
27、积赠送面积楼层楼层（层）（层）L1泳池别墅1居室75.5赠送泳池，庭院平层L2泳池别墅2居室119赠送泳池，庭院平层L3泳池别墅3居室135.5赠送泳池，庭院平层海景公寓1居室42-81阳台一半6-10A11居室68.57阳台一半6-10E1居室72阳台一半6-10D11居室60.7阳台一半6-10D21居室48.6阳台一半6-10D31房1厅77阳台一半6-10 D41房1厅49阳台一半6-10 F2房2厅166.8阳台一半6-10 G1房2厅85阳台一半6-10 5号楼户型1房2厅42阳台一半6-10 B21房2厅104阳台一半6-10 C11房2厅100阳台一半6-10 一期包含：度假酒
28、店式一线海景公寓和度假独院泳池平层别墅；二期包含：五星级酒店、商业街。 度假酒店式公寓，占地约100000 ，建筑面积约100000 ，共约1700套，每套面积约48104 度假独院泳池平层别墅，占地270000 ，建筑面积约65000 .联排别墅共约570套，每套别墅包括私家院落和私家泳池，每套面积约68137 福湾4 4Codeofthisreport|35典型户型分析，典型户型分析，MINIMINI平层小别墅平层小别墅7575劣势：劣势：产品为平层作为别墅无法打破人们传统观点，单层结构，缺乏空间层次感；空间格局紧凑，门教小卧室的摆放格局出现问题，休息区的床摆在房屋正中间，门对着床头，在开
29、在床头优势：优势：休闲区空间大，有泡池，和私人泳池，度假氛围浓休闲区休闲区生活区生活区休闲区休闲区休息区休息区福湾5 5Codeofthisreport|36典型户型分析，典型户型分析， MINI MINI平层小别墅平层小别墅135135劣势：劣势：产品为平层作为别墅无法打破人们传统观点；空间格局紧凑，门教小S型户型拐角多休息区的床摆在房屋正中间，门对着床头，在开在床头休闲区的面积过于浪费优势：优势：休闲区空间打，有泡池，和私人泳池，度假氛围浓休闲区休闲区休休闲闲区区休休息息区区休息区休息区生活区生活区福湾6 6Codeofthisreport|37典型户型分析：四星级酒店式公寓典型户型分析：
30、四星级酒店式公寓E E户型户型7373劣势：劣势：户型空间感较差，开间窄，进深太长休闲区所占面积过于浪费优势：优势：休闲区空间打，有泡池和空中庭院休息区休息区休闲区休闲区休闲区休闲区生活区生活区福湾福湾7 7Codeofthisreport|38优劣势：强势的区域未来发展规划是该项目的最大竞争点，但产品缺乏明显的竞争力成为该项目的软肋福湾8优势（Strengths） 劣势（Weaknesses）热带气候优势建筑风格，园林做的很好商业、生活配套不完善户型空间不好装修标准低项目现场包装不完善，无售楼处样板房物品陈旧别墅楼层只有一层，看海效果不好机会（Opportunities）威胁（Threats
31、）地处规划核心地带，交通便利产品本身打造的特点清水湾，海棠湾，富力湾周边配套不完善Codeofthisreport|391 1个盘分析个盘分析山水汇园山水汇园中信山钦湾中信山钦湾神州半岛神州半岛- -君临海君临海富力湾富力湾清水湾清水湾半山半岛半山半岛公主郡公主郡福湾福湾Codeofthisreport|40项目位置项目位置三亚市鹿岭路27号（鹿回头公园旁） 开发商开发商三亚鹿回头旅游区开发有限公司 容积率容积率1.73 物业类型物业类型住宅、海景公寓、 临海别墅 规模规模占地面积2066多亩，建筑面积100多万平方米 配套配套小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会 ;临近配套有:
32、悦榕山庄酒店，洲际酒店六星级亚洲旗舰店，鹿回头高尔夫球场（以及夏日百货、大东海美食一条街、银行等。 物管公司及费物管公司及费用用世邦魏理仕物业公司；4.5元平米总户数总户数在售4期共700套公寓左右装修标准装修标准5000元精装修全套硬装部分软装价格区间价格区间均价52000元/平方米 交通情况交通情况距市区和大东海仅3分钟车程 开盘时间开盘时间2008年10月1日1 1半山半岛半山半岛属性：资源最稀缺的大规模旅游度假豪宅项目属性：资源最稀缺的大规模旅游度假豪宅项目Codeofthisreport|41一期三期四期（在售四期（在售8 8栋高层公寓）栋高层公寓）二期五期（规划中）2 2半山半岛半
33、山半岛半岛海上音乐厅半岛艺术馆教育中心项目物业类型丰富，包括高层公寓、洋房、别墅、复式配套极其完善，档次较高，配备有教育中心、半岛艺术馆、海上音乐会所、游艇码头目前在售产品为4期8栋高层，包括4栋板式高层和4栋塔式高层规划：项目规划为规划：项目规划为5 5期开发，目前现售为期开发，目前现售为4 4期，项目各期，项目各种旅游休闲配套已初具规模，不断成熟种旅游休闲配套已初具规模，不断成熟Codeofthisreport|42户型：空间的阔绰感和景观视野的开阔大大提升了户型：空间的阔绰感和景观视野的开阔大大提升了产品的核心价值，同时也提升了豪宅的档次感产品的核心价值，同时也提升了豪宅的档次感3 3半
34、山半岛半山半岛长达22米面宽，极大的提升了海景景观面，提升了居住的品质感和尊贵感多达100平米的海景阳台，所有的卧室和客厅围绕其分布，提升了滨海度假的享受性超大客厅面宽，采光效果好，彰显主人尊荣风范Codeofthisreport|43先天性的稀缺地理景观资源决定了项目领跑市场的豪宅属先天性的稀缺地理景观资源决定了项目领跑市场的豪宅属性，产品的奢侈感与尊贵感营造更是锦上添花性，产品的奢侈感与尊贵感营造更是锦上添花优势（优势（StrengthsStrengths） 劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）独一无二的优势区域，天然双海湾，靠龙首山及鹿回头岭，自然资源丰富。豪宅定位明确
35、，户型打造奢侈的度假空间。商业、生活配套不完善开发周期较长，先入住业主居住质量不受保证房屋面积使用率较低机会（机会（OpportunitiesOpportunities）威胁（威胁（ThreatsThreats）冠名赞助“第一美差”的机会，有效的整合世界资源。国内为数不多的大型滨海复合地产价格昂贵，在如今市场及政策不利的情况下，容易被其他高性价比产品打压。产品的“高端性”锁定了客户群体，有一定的局限性。4 4半山半岛半山半岛Codeofthisreport|441 1个盘分析个盘分析山水汇园山水汇园中信山钦湾中信山钦湾神州半岛神州半岛- -君临海君临海富力湾富力湾清水湾清水湾半山半岛半山半岛公
36、主郡公主郡福湾福湾Codeofthisreport|45项项目目信信息息开发商开发商中粮集团占地（）占地（）37万 地址地址亚龙湾国家旅游度假区 建面（）建面（） 15万 建筑设计建筑设计美国豪斯泰勒 张 思图德设计事务所设计商业（）商业（）承建商承建商中天建设集团、宏润建设集团等国家一级资质施工单位 容积率容积率0.4物业管理物业管理北京凯莱物业有限公司 绿化率绿化率50%物管费物管费公寓4.5元/月/平米 别墅：6.5元/月/平米 覆盖率覆盖率N/A建筑类型建筑类型别墅、洋房、公寓总户数总户数1103总层数总层数别墅3层、公寓11层车位比车位比私家停车位均价均价独栋别墅：3.5万元/ ；公
37、寓：2.3万元/开盘日期开盘日期预计11月低开三期 配套配套项目拥有四大会所和两大商业街区，生活配套非常完善1 1公主郡公主郡属性：拥有成熟旅游配套的湾区度假项目属性：拥有成熟旅游配套的湾区度假项目Codeofthisreport|46三期预计2010年11月底开盘，将推出4层洋房80一居室120 二居室及150-500平方米别墅 别墅起价：5万/均价：6万多/;公寓均价：3-4万/三期三期一期一期二期二期公主郡公主郡2 2规划：项目分三期开发，待售物业为洋房和别墅产规划：项目分三期开发，待售物业为洋房和别墅产品品Codeofthisreport|47成熟的区域旅游配套与酒店集群、品牌发展商大
38、手笔成熟的区域旅游配套与酒店集群、品牌发展商大手笔的投入是项目立足市场的核心竞争点的投入是项目立足市场的核心竞争点公主郡公主郡3 3优势（优势（StrengthsStrengths） 劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）地处亚龙湾核心地带依山建筑，一海一湾一山，资源丰富别墅与高层相对独立，私密性强，景观视野开阔用材用料选用高档品牌园林景观打造完美中粮品牌亚龙湾酒店客群服务质量差销售团队差销售推广力度不够社区商业配套差机会（机会（OpportunitiesOpportunities）威胁（威胁（ThreatsThreats）亚龙湾区域拙见成熟本项目周边项目的营销措施Codeof
39、thisreport|483 32 21 1个盘分析个盘分析典型案例分析典型案例分析专题分析专题分析Codeofthisreport|492 2专题分析专题分析客户分析客户分析价格分析价格分析展示与包装分析展示与包装分析Codeofthisreport|50客户分析客户分析1 1楼盘山水汇园山钦湾神州半岛富力湾福湾清水湾香水湾1号半山半岛公主郡30-3535-4040-4545-5050各大楼盘的客户年龄因产品属性和价位不同会有所区别，但大各大楼盘的客户年龄因产品属性和价位不同会有所区别，但大多数都集中在多数都集中在40-5040-50岁之间岁之间Codeofthisreport|51项目名称
40、项目名称客户主要来源客户主要来源置业目的置业目的成交原因成交原因未成交原因未成交原因山水汇园山水汇园东北、江浙、西南东北、西南自住，江浙投资价位优势，折扣空间大户型位置不佳山钦湾山钦湾北京、江浙投资为主暂未开盘暂未开盘君临海君临海 东北、西南、华东、万宁本地客户投资、度假自住暂未开盘暂未开盘香水湾一号香水湾一号北京居多度假自住体现客户尊贵感价位偏高富力湾富力湾华北、江浙投资、度假对产品本身喜爱价位偏高清水湾清水湾 华北、江浙、东北自住、投资、度假区域的认可，产品的喜爱周边配套不齐全福湾福湾东北、江浙度假，自住认可区域，认可产品户型，布局不合理半山半岛半山半岛北京、江浙及演艺圈明星自住度假居多认
41、可产品，认可区域价位高公主郡公主郡北京、江浙、东北度假为主认可产品，认可区域 生活配套不齐全客户分析客户分析2 2购房大多带有投资目的，豪宅项目以度假居多，中低端项目以度假养老购房大多带有投资目的，豪宅项目以度假居多，中低端项目以度假养老兼投资居多。客户来源主要集中在东北、江浙、华北以及西南区域兼投资居多。客户来源主要集中在东北、江浙、华北以及西南区域Codeofthisreport|522 2专题分析专题分析客户分析客户分析价格分析价格分析展示与包装分析展示与包装分析Codeofthisreport|53价格分析价格分析1 1公寓：竞争激烈主要体现在公寓：竞争激烈主要体现在70-20070-
42、200万的总价区间，客户选择余地大，只万的总价区间，客户选择余地大，只能以性价比取胜，这也是目前市场走量较好的价格区间能以性价比取胜，这也是目前市场走量较好的价格区间面积区间（）面积区间（）5050100100150150200200250250300300505010010015015020020025025030030035035040040045045050050055055060060015001500图例山水汇园千洲湾长滩雨林宝莲城博鳌湾子爵公馆神州半岛-君临海富力湾清水湾福湾神州半岛-朝阳海岸半山半岛从图表可看出：目前公寓市场主要面积区间集中在50-130平米之间，为1房和2房价格
43、方面：总价集中在70-200万之间从各项目价格竞争来看：山水汇园、博鳌湾占据了低端价位市场，这也是目前市场上走量比较乐观的两个楼盘高端市场如半山半岛总价明显高于其他楼盘，在淡市之下面临很大的价格压力中端市场神州半岛-君临海以其极高的性价比优势，在价格方面掌握充分的制胜主动权清水湾：产品线长，总价区间大，在低价区间，以其性价比制胜Codeofthisreport|54价格分析价格分析2 2别墅：竞争激烈主要体现在别墅：竞争激烈主要体现在300-600300-600万的总价区间，客户选择余地大，万的总价区间，客户选择余地大，只能以性价比取胜，这也是目前市场走量较好的价格区间只能以性价比取胜，这也是
44、目前市场走量较好的价格区间面积区间（）面积区间（）1001002002003003004004005005006006002002003003004004005005006006007007008008009009001000100020002000400040006000600080008000图例香水湾1号千洲湾长滩雨林子爵公馆富力湾清水湾福湾70070012001200100100西山度石梅山庄博鳌亚洲湾从图表可看出：目前别墅市场主要面积区间集中在100-250平米之间，均为小户型度假别墅价格方面：总价集中在300-1000万之间从各项目价格竞争来看：别墅并不像公寓那样，价位越低越好卖，
45、走量较好的集中在中端价位400-800万之间，如清水湾高端市场如香水湾1号总价明显高于其他楼盘，在淡市之下面临很大的价格压力清水湾：产品线长，总价区间大，在低价区间，以其性价比制胜，成为市场的畅销产品Codeofthisreport|552 2专题分析专题分析客户分析客户分析价格分析价格分析展示与包装分析展示与包装分析Codeofthisreport|56亲海园林：最大限度的拉近与海的距离，打造看海、亲海园林：最大限度的拉近与海的距离，打造看海、亲海、近海的园林体系亲海、近海的园林体系1 1园林风格园林风格海边的浪漫气息海边的浪漫气息香水郡澜，无边际泳池，香水郡澜，无边际泳池，让你涌向大海让你
46、涌向大海清水湾东南亚园林水系与海的结合拉近清水湾东南亚园林水系与海的结合拉近人与海的距离人与海的距离福湾福湾私家泳池私家泳池Codeofthisreport|57异域风情园林异域风情园林福湾西班牙风情园林福湾西班牙风情园林将西班牙建筑风格的浑厚与热带园林的结合暖色调与绿颜色的搭配，独具风趣的园林小品等营造出一个辉煌丰富的环境，在这里始于自然归于自然。园林风格园林风格1 1Codeofthisreport|58异域风情园林与当地文化结合异域风情园林与当地文化结合亚龙湾亚龙湾5 5号巴厘岛风号巴厘岛风情园林情园林园林风格园林风格1 1Codeofthisreport|59异域风情园林与当地文化结合
47、异域风情园林与当地文化结合亚龙湾亚龙湾5 5号巴厘岛风号巴厘岛风情园林情园林园林风格1 1Codeofthisreport|60异域风情园林与当地文化结合异域风情园林与当地文化结合亚龙湾亚龙湾5 5号巴厘岛风号巴厘岛风情园林（园林标示）情园林（园林标示）园林风格1 1Codeofthisreport|61特色园林小品给园林点缀特色园林小品给园林点缀园林风格1 1Codeofthisreport|62仿古中式风格仿古中式风格香水湾香水湾1 1号、香水君澜号、香水君澜建筑风格建筑风格2 2在海边营造中国风，将北方丝竹，与海南的椰树搭配在一起别有一番风味，在椰树中寻找古韵Codeofthisrepo
48、rt|63巴厘岛建筑风格巴厘岛建筑风格亚龙湾亚龙湾5 5号号2 2建筑风格建筑风格Codeofthisreport|64西班牙风格建筑西班牙风格建筑福湾福湾2 2建筑风格建筑风格Codeofthisreport|65现代简约是风格现代简约是风格富力湾、半山半岛富力湾、半山半岛2 2建筑风格建筑风格Codeofthisreport|66售楼处的展示与包装，在彰显楼盘气质，营造销售氛售楼处的展示与包装，在彰显楼盘气质，营造销售氛围方面起着重大的意义围方面起着重大的意义3 3售楼处售楼处Codeofthisreport|67半山半岛：最大的亮点是分区明确，动线分明，装修半山半岛：最大的亮点是分区明确
49、，动线分明，装修高档高档售楼处售楼处3 3吧台吧台接待区接待区接接待待台台区区位位讲讲解解客户恰谈区客户恰谈区客客户户恰恰谈谈区区接接待待台台雕塑悬空层空间悬空层空间悬空层空间悬空层空间悬空层空间悬空层空间沙盘集中在人流动线交汇处沙盘集中在人流动线交汇处有利益吸引客户观摩有利益吸引客户观摩洽谈区雕塑小品入口入口Codeofthisreport|68半山半岛售楼处展示效果半山半岛售楼处展示效果售楼处售楼处3 3Codeofthisreport|69半山半岛售楼处展示效果半山半岛售楼处展示效果售楼处售楼处3 3Codeofthisreport|70清水湾：最大的亮点是体验感强，同时空间开阔，很清水
50、湾：最大的亮点是体验感强，同时空间开阔，很好的做到了空间的延展性好的做到了空间的延展性办公区办公区沙盘沙盘洽谈休息区洽谈休息区接待处接待处洽谈区观海台洽谈区观海台看楼通道看楼通道水系景观水系景观入口出口出口吧台吧台售楼处售楼处3 3Codeofthisreport|71清水湾售楼处展示效果清水湾售楼处展示效果售楼处售楼处3 3Codeofthisreport|72清水湾售楼处展示效果清水湾售楼处展示效果售楼处售楼处3 3Codeofthisreport|73典型户型：半山半岛复式户型样板房，空间布局合理，全落地典型户型：半山半岛复式户型样板房，空间布局合理，全落地窗，视野性开阔，装修细节处理的
51、很好窗，视野性开阔，装修细节处理的很好复式复式p复式户型 二室一厅二卫一厨139平米p塑料质的单骨架楼梯，展现出设计者独具匠心大量采用实木装饰是南亚热带装修的一大特色p超大卫浴，给客户展示出度假想象空间，也营造出度假奢华的私享空间样板房样板房赏析赏析4 4Codeofthisreport|74清水湾的泰式别墅的精装修细节做的很好，对客户有较强的感清水湾的泰式别墅的精装修细节做的很好，对客户有较强的感染力（分为配饰，地漏，度假户型三类来介绍）染力（分为配饰，地漏，度假户型三类来介绍）p本样板房的空间分布合理，卧室的细节做的很好，处理的很具有人性化，浴室给人的享受感很强，让人一种一看到就想拥有的感
52、觉样板房样板房赏析赏析4 4p样板房采用半地下四周环绕采光，将采光度最大化，给顾客营造处一种很强的视觉效果p清水湾的样板区材质一般优点在于细节之处，和空间的搭配做到了极致，很好的营造了样板体验感p本样板区颜色的搭配和区域的规划在加上摆上去的配件具有较强的感染力。p泰式的轻纱幔帐多用于室外或者宽大的空间，用于一般空间内会将空间分割得较为凌乱。再加上暖色调影响，让卧室更显狭窄Codeofthisreport|753 32 21 1个盘分析个盘分析典型案例分析典型案例分析专题分析专题分析Codeofthisreport|76今年今年7 7月，泰式别墅开盘当天销售月，泰式别墅开盘当天销售5050套，半
53、月之内销售套，半月之内销售100100套套9 9月月1111日开售的酒店式公寓，销售再次飘红，开盘当月热销日开售的酒店式公寓，销售再次飘红，开盘当月热销200200余套余套前前1010个月实现销售额个月实现销售额6565亿亿十一国庆期间，海南因洪灾各楼盘陷入滞销状态，清水湾却劲销十一国庆期间，海南因洪灾各楼盘陷入滞销状态，清水湾却劲销6 6个亿个亿清水湾是怎样炼成的？清水湾是怎样炼成的？Codeofthisreport|77清水湾成功密码解读导图清水湾成功密码解读导图核心价值体系分期增值点产品线结构后期营销系统展示面销售力推广策略渠道拓展定位Codeofthisreport|78清水湾最大的成
54、功就是为客户构建了一套非常完善的清水湾最大的成功就是为客户构建了一套非常完善的核心价值体系并很好的进行落地，引导了客户的需求核心价值体系并很好的进行落地，引导了客户的需求价值体系价值体系1 13 36 65 5天天度度假假新新国国度度开发主题核心价值旅游价值旅游价值打造打造度假元素度假元素苗彝文化村苗彝文化村海洋展览馆海洋展览馆1212公里海岸线公里海岸线5454栋高尔夫栋高尔夫球会球会温泉养生圣温泉养生圣地地游艇俱乐部游艇俱乐部国际商业配国际商业配套套莱佛士莱佛士朱美拉朱美拉超五星级酒店超五星级酒店万豪万豪国际名品商业街国际名品商业街产品打造核心度假产核心度假产品品海景别墅、公海景别墅、公寓
55、、洋房寓、洋房高尔夫别墅、高尔夫别墅、洋房洋房园景别墅、洋园景别墅、洋房、公寓房、公寓Codeofthisreport|79结合分期推售节点，不断给到客户新的增值点，在清结合分期推售节点，不断给到客户新的增值点，在清水湾巩固老客户，开拓新的客源起了很大的作用水湾巩固老客户，开拓新的客源起了很大的作用分期增值分期增值点点2 2时间时间推售产品推售产品增值因素增值因素2010-3-28推售金色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银滩组团清水湾景观大道展示面海景营销中心展示面2009-12推售蔚蓝海岸、金色果岭洋房、别墅品牌商业街、高尔夫球会、会所投入使用2010年底推售高尔夫组团别墅国际名品商业街（免费购物）正式
56、营业2011年初预计推售高尔夫组团产品6星级酒店正式营业开放后续推售产品待定2个贵族游艇码头、海洋展览馆将陆续开放Codeofthisreport|80以市场领导者的竞争角色，设计丰富的产品线进行市场需求的以市场领导者的竞争角色，设计丰富的产品线进行市场需求的全面覆盖是清水湾进可攻，退可守的制胜法宝全面覆盖是清水湾进可攻，退可守的制胜法宝产品品线3划分类别划分类别产品线产品线划分依据划分依据景观资源高尔夫物业、海景物业、园景物业项目规模大，分区明确，景观资源各不相同物业类型高尔夫别墅、高尔夫洋房、海景公寓、海景洋房、海景别墅、园景别墅、公寓、洋房依据内部土地价值层级与客户细分不同面积区间别墅：
57、105平米的泰式小院别墅到1415的一线海景别墅均有分布根据竞争市场，制定不同价位区间的产品线结构，并根据不同的市场环境，推售不同的产品线公寓：70-170平米均有分布洋房： 68-335平米的一线海景洋房均有分布Codeofthisreport|81无论是园林、海景资源、样板房、售楼处，物管服务无论是园林、海景资源、样板房、售楼处，物管服务清水湾都给到客户极大的视觉震撼和度假体验感清水湾都给到客户极大的视觉震撼和度假体验感展示面展示面4 4Codeofthisreport|82无论是一线的销售团队还是后台销售管理，都体现了无论是一线的销售团队还是后台销售管理，都体现了极高的作战能力极高的作战
58、能力销售力销售力5 5销售力销售力一线销售精英团队打造销售服务后台强大支持团队现场聘用大量的销售员，达30多个采用末位淘汰制“筑梦天使”，通过全国性的销售精英海选活动，选拔最优秀的销售员，强化销售团队力量销售后台专人管理，解决客户签约、贷款等购房问题，为一线销售员节省时间与精力，让一线销售员更专注于客户跟进维护好老业主关系，不定期给老业主发送纪念品、生日贺卡，促进了老带新短信追踪：针对所有的来电，详细记录存档，并根据销售节点灵活短信跟进Codeofthisreport|83岛内全面的媒体封锁、不间断的事件活动以及在广告岛内全面的媒体封锁、不间断的事件活动以及在广告主题上的别具匠心是海南任何一个
59、项目无法比拟的主题上的别具匠心是海南任何一个项目无法比拟的推广推广6 6岛内全方位媒体封锁岛内全方位媒体封锁岛内不间断的营销事件岛内不间断的营销事件广告主题创意广告主题创意机场进站大厅所有的灯箱广告东线高速T牌搜房、新浪、海南在线网络投放海南日报不定期的整版投放短信不间断的群发凤凰卫视、中央电视广告摩根士丹利战略合作签约仪式莱佛士、朱美拉等超五星级酒店签约仪式全国媒体精英海南行清水湾高尔夫全国巡回邀请赛筑梦天使销售精英海选活动情定清水湾婚纱摄影活动。案名：从“雅居乐雅居乐- -清水湾清水湾”到到“海南清水湾海南清水湾”，体现了由品牌嫁接项目价值到海南大气候大资源价值项目价值的转变。同时，在区域
60、定位上，一直定位为三亚，而不是陵水，排除客户的区域陌生感广告主题：围绕”365天度假新国度“这一核心概念，先打出”来海南看真正的海来海南看真正的海“强化自身的资源价值与竞争区隔，形成独立的销售主张(Usp）到后来打出”你的第你的第二人生二人生“来主张一种全新的生活方式，引起客户的共鸣Codeofthisreport|84以岛外分展点搭建和推介会为主，各地房展会、分销以岛外分展点搭建和推介会为主，各地房展会、分销为辅，清水湾倾巨资搭建了极其完善的岛外客户渠道为辅，清水湾倾巨资搭建了极其完善的岛外客户渠道渠道渠道7 7清水湾全国分展点分布图清水湾全国分展点分布图哈尔滨哈尔滨沈阳沈阳内蒙内蒙北京北京
61、上海上海广州广州深圳深圳香港香港成都成都重庆重庆西安西安三亚三亚推介会安排：推介会安排：在能源城市举办项目专场推介会，如太原、大同、东北大庆等下阶段计划：下阶段计划：从11月开始，以“我爱清水湾”为主题，进行全国20多个城市的巡回项目专场推介，首站选择在北京Codeofthisreport|859、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/192024/9/19Thursday,September19,202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/192024/9/192024/9/199/19/20246:51:14AM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/192024/9/1920
62、24/9/19Sep-2419-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/192024/9/192024/9/19Thursday,September19,202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/192024/9/192024/9/192024/9/199/19/202414、他乡生白发，旧国见青山。19九月20242024/9/192024/9/192024/9/1915、比不了得就不比，得不到的就不要。九月242024/9/192024/9/192024/9/199/19/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/192024/9/1919Septemb
63、er202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/192024/9/192024/9/192024/9/199、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/192024/9/19Thursday,September19,202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/192024/9/192024/9/199/19/20246:51:14AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/192024/9/192024/9/19Sep-2419-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，
64、可得无限完美。2024/9/192024/9/192024/9/19Thursday,September19,202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/192024/9/192024/9/192024/9/199/19/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。19九月20242024/9/192024/9/192024/9/1915、楚塞三湘接，荆门九派通。九月242024/9/192024/9/192024/9/199/19/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/192024/9/1919September202417、空山新雨后，天气晚
65、来秋。2024/9/192024/9/192024/9/192024/9/199、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/192024/9/19Thursday,September19,202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/192024/9/192024/9/199/19/20246:51:14AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/192024/9/192024/9/19Sep-2419-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/192024/9/192024/9/19Thursday,September19,202413、知
66、人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/192024/9/192024/9/192024/9/199/19/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。19九月20242024/9/192024/9/192024/9/1915、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月242024/9/192024/9/192024/9/199/19/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/192024/9/1919September202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/192024/9/192024/9/192024/9/19MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感感谢谢您您的的下下载载观观看看专家告诉
