星汇半岛78月营销计划91P

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1、星汇半岛星汇半岛20122012年年7-87-8月营销月营销计划计划谨呈：湖州汇泰置业有限公司：HZ20120604-000版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州凡泽地产机构所有，未经杭州凡泽地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1市场回顾及总结3销售分析及总结4营销策略2推广回顾及总结目 录 5营销执行Part.1市场回顾及总结1.1宏观分析1.2竞品分析报告导图政府表态：未来调控方向不动摇，调控力度不放松，以促进价格合理调整，地方政府将扮演主要角色。调控方向：由“从紧”向“微调、预调”方向发展房地产市场健康稳定发展经济运行：前四月经

2、济运行低于预期，房产冷清带来宏观市场负面影响，楼市进一步从紧几率不大。宏观分析宏观分析从宏观从宏观严严控到涉及刚需的部分政策回归，控到涉及刚需的部分政策回归，严厉调控政策严厉调控政策将进入将进入阶段性盘整阶段性盘整期。期。n尽管让房价合理回归的目标不会有变，但稳定房地产市场下滑的趋势成为必要；n政策将会“有保有压”：坚持对楼市投机的打击和对“刚需”的倾斜与支持两条腿走路，成为当前阶段盘整正下最佳的政策组合。首套房贷利率下调，信贷差别化成为关键词，首套房贷利率下调，信贷差别化成为关键词，多个城市商业银行为首套房房贷利率开绿灯，85折优惠重现江湖，继而更甚者，7折利率若隐若现20122012年央行

3、三年内首次降息年央行三年内首次降息0.250.25个百分点，个百分点，降息符合预期，也意味着货币政策将转向宽松，对于购房者而言，房贷压力将会得到适当减轻。多地微调政策闯关成功，多地微调政策闯关成功，扬州补贴精装修购房者的做法也未被叫停，得到部分住建部官员力挺，最高可补助6%，意义大于实际力度。受经济增速全面放缓所破，5月12日，央行年内第央行年内第二次降低存款准备金率二次降低存款准备金率，释放4000亿流动资金，意在提振市场经济运行活力。20122012年上半年市场持续走低已成定局，下年上半年市场持续走低已成定局，下半年随着预调、微调持续向好，逐渐回暖半年随着预调、微调持续向好，逐渐回暖201

4、2年2012年市场走势预计上半年下半年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月 12月n政策层面：中央坚定房地产调控不放松，未来半年形势依然严峻，市场难以走“V”字路线；n市场层面：价格战持续升级，微调刺激刚需释放，但难以大幅反弹，后市呈现温和小幅震荡趋势；“新一轮救市新一轮救市”呼声甚嚣尘上，微调、预呼声甚嚣尘上，微调、预调成为近期宏观调控关键词。调成为近期宏观调控关键词。宏观预判宏观预判年后价格持续进入下降通道，年后价格持续进入下降通道，5 5月湖州住月湖州住宅均价宅均价90119011元元/ /湖州市场湖州市场月份月份湖州住宅平均价格湖州住宅平均价格环比跌幅环比跌

5、幅2012年1月9304元/平0.49%2012年2月9249元/平0.59%2012年3月9212元/平0.40%2012年4月9079元/平1.44%2012年5月9011元/平0.75%0.0160.0140.0120.010.0080.0060.0040.00202012年1月，9304元/平2012年2月，9249元/平2012年3月，9212元/平2012年4月，9079元/平2012年5月，9011元/平环比跌幅2012年湖州住宅平均价格一直处于下降通道，已经连续5个月环比下跌，4月份跌幅在1%以上。开发商持续在以价换量的选择下房价已有充分调整，“降价跑量”策略取得阶段性成果，压

6、抑已久的刚需开始持续释放。 近期促销优惠不断，积极应对观望局势，成近期促销优惠不断，积极应对观望局势，成交下降势头有效放慢减缓交下降势头有效放慢减缓据统计，1-4月湖州市商品房销售面积41.65万平方米，同比下降50.8%，降幅较一季度减缓5.8个百分点；其中住宅销售面积30.69万平方米，下降51.6%，降幅较一季度减缓7.6个百分点。 p政策持续加剧观望气氛，成交下降势头减缓政策持续加剧观望气氛，成交下降势头减缓p来访客户逐步增加，特价房、低起价等促销手段积极应对来访客户逐步增加，特价房、低起价等促销手段积极应对去年，在各种政策的调控下，购房者开始观望，各大楼盘却不见打折降价；今年似乎成了

7、购房年，各大开发商都开始了打折优惠措施，购房者可以跟逛自己家的后花园似的选房。有直接起价诱惑，有的存1千抵1万，有特价房源的，各种优惠政策让人眼花缭乱。湖州市场湖州市场湖州市场湖州市场近期开盘楼盘回顾：小面积刚需户型主导市近期开盘楼盘回顾：小面积刚需户型主导市场，价格低的楼盘去化率高场，价格低的楼盘去化率高楼盘楼盘推出推出房源房源 主力主力户型户型开盘开盘价格价格 开盘开盘时间时间优惠优惠情况情况号称号称销量销量 天鸿天鸿天际天际6#6#：248248套套8787、120120 起价起价61806180元元/ / 月日月日、按揭、按揭付款、付款、分期付款分期付款9898折的优惠；一次性付款折的

8、优惠；一次性付款96 96 、老客户购房再享、老客户购房再享9999折折 约约68%68%赞成赞成学士府学士府8#8#：372372套套59597979 39.839.8万起，万起，起价起价66336633元元/ /月日月日一口价优惠一口价优惠约约75%75%百盛百盛国际名都国际名都 2#2#、7#7#、8#8#共共308308套套7070106106 65006500元元/ / 月日月日、开盘、开盘当天认当天认筹筹50005000元优惠；开盘当日定购元优惠；开盘当日定购1212楼以上房源（含楼以上房源（含1212楼楼），），、按揭付款、按揭付款100100元元/ /优惠，一次性优惠，一次性付

9、款付款200200元元/ /；、开盘、开盘当天认筹当天认筹，再享家电，再享家电团购活动存团购活动存1 1万抵万抵1.61.6万万优惠优惠约约25%25%翰林世家翰林世家 7#7#：168168套套9999、137137、144144 92009200元元/ / 月日月日、购、购7#7#楼楼9999，可享存，可享存20002000元抵元抵2000020000元；购元；购7#7#楼楼137137及及144144，可享存，可享存30003000元抵元抵3000030000元元；、七、七日内签订购房合同，公积金按揭日内签订购房合同，公积金按揭9898折，商业按揭、分期折，商业按揭、分期9797折，一次

10、性付款折，一次性付款9595折折 约约60%60%香榭里香榭里 2#2#：9696套套1010套排屋套排屋 133133、139139高层：高层：83268326元元/ / 排排屋：屋：1416614166元元/ / 月日月日1.1.开盘前办理存一千抵一万活动，开盘当天享受开盘前办理存一千抵一万活动，开盘当天享受5050元元/ /优惠，优惠，7 7天内签订购房合同并支付首付款的客户高层再享受天内签订购房合同并支付首付款的客户高层再享受100100元元/ /，排，排屋再优惠屋再优惠300/300/；2 2、按揭方式享受、按揭方式享受9898折优惠，一次性付款方式享受折优惠，一次性付款方式享受93

11、93折折优惠；优惠； 3 3、车位暂定、车位暂定1010万元万元/ /个，开盘一个月内，如购买车位即可减免个，开盘一个月内，如购买车位即可减免4 4万元万元/ /个个。约约38%38%三洋三洋阳光海岸阳光海岸 23#23#：235235套套8787-138-138 70267026元元/ / 月日月日 按揭优惠按揭优惠9999折，一次性付款折，一次性付款9797折，折，7 7天内签订合同优惠天内签订合同优惠150150元元/ / 近近70%70%天鸿天鸿天际天际 5#5#：142142套套 方方90009000元元/ / 月日月日办理办理VIPVIP卡总价优惠卡总价优惠50005000元；开盘

12、当天签订购房协议元；开盘当天签订购房协议9797折，一周折，一周内缴纳首付内缴纳首付9898折折约约90%90%湖州市场湖州市场近期新开楼盘一览：近期新开楼盘一览：6 6月份新推楼盘主要集中月份新推楼盘主要集中在西南新城，价格厮杀进入白热化阶段在西南新城，价格厮杀进入白热化阶段20122012年年6.46.116.186.257.27.97.237.167.30三洋阳光海岸加推26号楼共184户，89-133m2,6月16日加推新品26#,均价7202元/m2巴黎春天6#，主力户型77-140方，6月8日开盘，4800元/m2起,热销80%，将推8#、7#凯旋国际5#、6#，主力户型86-13

13、0方，6月9日开盘，去化60%，宣传价60套5XXX元/m2金卡优先选房，大港御景新城30#、31#，主力户型134-145方，预计6月中，宣传价6300元起步，均价7780元/m2，5.30开始存1万抵5万，截止6月15日鸿地凰庭79-134方预计7月天鸿天际7号楼加推西南新城在售楼盘量众多，板块内部厮杀激西南新城在售楼盘量众多，板块内部厮杀激烈，从烈，从“价格战价格战”升级为升级为“肉搏战肉搏战”数据来源：房产超市网数据来源：房产超市网湖州市场湖州市场从凯旋国际的“价格大竞猜”到巴黎春天的“价格不用猜”，再到凯旋国际超60套5XXX批量低价，告别起价时代，西南新城价格战升级“肉搏战”，价格

14、底限一再突破，巴黎春天楼面价优势，此次4800起价将对区域竞品形成有效狙击。Part.1市场回顾及总结1.1宏观分析1.2竞品分析报告导图前期天鸿前期天鸿天际、学士府掀起第一轮降价，西南天际、学士府掀起第一轮降价，西南新城诸盘随即跟进第二轮新城诸盘随即跟进第二轮天鸿天际西西那堤巴黎春天三洋 阳光海岸大港御景新城竞品分布竞品分布凯旋国际学士府天鸿天鸿天际：天际：61886188元元/m2/m2挑起湖州第二轮价格挑起湖州第二轮价格战，战，6 6月加推月加推5#1405#140房源，神秘热销房源，神秘热销90%90%楼盘地址：楼盘地址：湖州市仁皇山路199号物业类型：物业类型：高层得房率：得房率：8

15、2%交付时间：交付时间：一期已经交付已开盘：已开盘：1062套未开盘数未开盘数：1368套未开盘幢数未开盘幢数：（1#、7#、8#、9#、10#、11#）楼盘优势：楼盘优势：现房实景、品牌形象6月顺势加推5#140方大户型房源。在没有大肆宣传情况下，神秘热销90%，即将加推7#开盘时间开盘时间开盘房源开盘房源面积面积价格价格2010.9.2216#、17#、18#、19#共440套861798500元/2010.10.3015#约100套1809200元/2011.1.112#约120套1429500元/2011.1.1314#约50套18010000元/2011.2.2613#约50套180

16、10500元/2011.7.163#、4#共248套1409500元/2011.7.2012#共54套18011800元/2012.4.291、6#87-1209218元/2012.65# 140低于9000元/个案分析个案分析楼盘地址：楼盘地址：湖州师范学院原运动场地块物业类型物业类型：高层得房率：得房率：80% 交付时间：交付时间：2014年12月31日总户数：总户数：1698户已开盘：已开盘：798套未开盘数：未开盘数：900套未开盘幢数：未开盘幢数：1#、2#、3#、4#、5#共5幢楼盘优势：楼盘优势：真正学区房概念、赞成品牌学士府：一口价学士府：一口价39.839.8万起，热销万起，

17、热销200200余套余套开盘时间开盘时间开盘房源开盘房源面积面积价格价格2011.6.15高层7#92124均价9500元/2011.6.19高层8#59792011.9.25高层6#101127均价9490元/2012.4.29高层8#60-80起价6633元/均价7700元/6月将顺势加推1#楼192套，面积约为116方、126方两类，其中约116116平方米户型分跃层和平层两种，平方米户型分跃层和平层两种，是本次房源中的特色户型。是本次房源中的特色户型。个案分析个案分析御景新城：御景新城：134134145145户型之王，户型之王，6 6月月3030日日高层首开高层首开楼盘地址：楼盘地址

18、：德清路1111号（湖州五中旁） 物业类型：物业类型：别墅排屋项目、部分高层总户数：总户数：1734户 楼盘优势：楼盘优势：紧邻五中，户型6月大港大港御景新城御景新城即将首推高层，主力户型134-145，买三房实得四房，赠送房间面积达16。本次推出的高层30#、31#位于项目的东面 ， “存一抵五”，起价在6300元/左右 ，均价7780元/m2，存底截止6月15日开盘时间开盘时间开盘房源开盘房源面积面积价格价格2011.11.26推出1#、2#两幢64套叠屋和6#-20#的15幢49套排屋 在234-400 叠屋均价10724元/，排屋均价14281元/ 2012.6.3030、31#主推1

19、34-149起价在6300元/，均价7780元/m2个案分析个案分析近期开盘项目主要集中在西南新城，与本案产近期开盘项目主要集中在西南新城，与本案产品类型及总价有所重叠品类型及总价有所重叠天鸿天际西西那堤巴黎春天三洋 阳光海岸大港御景新城竞品分布竞品分布凯旋国际学士府三洋三洋阳光海岸阳光海岸23#523#5月月2525日开盘，日开盘，53885388元元/ /起，起，起价噱头一炮打响，起价噱头一炮打响，26#626#6月月1616日摇号加推日摇号加推楼盘地址：楼盘地址：粮油市场南侧物业类型物业类型：排屋、多层、高层得房率：得房率：首期多层90%左右交付时间：交付时间：2014年06月总户数：总

20、户数：总户数1200多套，其中多层共有425套。未开盘数：未开盘数：多层的剩余房源，大多集中在8#、15#和18#中楼盘优势：楼盘优势：多层产品、业态丰富开盘时间开盘时间开盘房源开盘房源面积面积价格价格2011.10.7推出235套100-138多层和三幢19套230-250城市排屋。多层均价9696元，最低折后起价8138元/2012.5.25高层23#87138起价5388元/，均价7026元/2012.6月16日高层26#89120133720287.6格局方正、赠送面积多个案分析个案分析6月16日加推26#均价7202元/。优惠措施为：一次性付款97折，按揭优惠99折，7日内签约优惠1

21、50元/个案分析个案分析巴黎春天：巴黎春天：6 6号楼号楼77-14077-140方，震撼低价方，震撼低价48004800元元/m/m2 2起，抄底西南新城起，抄底西南新城动态：预计6月8日推出6号楼，巴黎春天4800起价将对区域竞品形成有效狙击。6 6月月8 8日，日，6 6号楼对外号称热销号楼对外号称热销8 8成，下午加推成，下午加推8 8号楼号楼6 6月月1717日推出日推出7 7号楼价格号楼价格, ,目前备案价在目前备案价在87068706元元/m2/m2楼盘地址：楼盘地址：红旗路与二环西路交汇处物业类型物业类型：高层、排屋得房率：高层得房率：高层82% 总户数：总户数：1044户已开

22、：已开：501套未开：未开：543套规划特点：L型高层布局，前后无遮挡6#8#6号楼为2个单元，2梯三户开盘时间开盘时间 开盘房源开盘房源 面积面积 价格价格 2011.8.6高层1#、2#共128套；排屋912#、1519#、21#、2328#共70套 高层85155 排屋198388 高层均价8800元/ 2012.3.6 5#、20#、22#共303套 单身公寓2689 单身公寓均价7997元/2012.6.86#、8#77-1404800起开盘选房现场个案分析个案分析凯旋国际：首开凯旋国际：首开5 5、6#6#，86-13086-130方方6 6月月9 9日首日首开，热销开，热销60%

23、.60%.楼盘地址：楼盘地址：清河大桥西侧、红丰西路北侧物业类型物业类型：高层、排屋建筑用地：建筑用地：75101方 建筑面积：建筑面积：20万方总户数：总户数：1196户，(排屋124套，高层小户型492户)建筑风格：建筑风格：英伦风格特点：特点：产品L行规划，前后无遮挡近期动态：近期动态：开盘选房现场开盘当天推出了5#、6#两幢高层368套房子，其中普通住宅户型面积在86-130。对外号称去化掉60%;开盘当天购房者现场签订认购书，即可享受98折的优惠。另外还可与按揭99折优惠或一次性付款97折优惠叠加;预计接下来将推2#楼，47、57方小户型单身公寓,对外均价在7499元/m2当前市场购

24、买力仍以刚需为主：当前市场购买力仍以刚需为主：n首首先先：近近期期政政策策微微调调、预预调调释释放放的的信信号号意意义义更更大大于于实实际际条条款款，受受市市场场回回暖暖、救市论等引导，刚需购买力不断出笼，也给市场提振信心；救市论等引导，刚需购买力不断出笼，也给市场提振信心；n其其次次：5 5月月-6-6月月，湖湖州州市市场场价价格格战战再再次次升升级级，各各楼楼盘盘动动作作频频出出，近近期期热热销销行行情情，受益开发商以价换量、促销让利、受益开发商以价换量、促销让利、“获利回吐获利回吐”等营销方式；等营销方式；从从近近期期开开盘盘成成交交分分析析，刚刚需需客客群群仍仍是是当当前前市市场场主主

25、力力，三三洋洋、巴巴黎黎春春天天、凯凯旋旋国国际等高性价比产品受追捧；际等高性价比产品受追捧；n刚需客户在不断放量透支，刚需客户在不断放量透支，7-87-8月成为把握住这波客户的营销关键。月成为把握住这波客户的营销关键。市场总结市场总结1市场回顾及总结3销售分析及总结4营销策略2推广回顾及总结目 录 5营销执行Part.2推广回顾及总结2.1推广回顾2.2活动回顾报告导图4 4月份围绕月份围绕“爱巢计划爱巢计划”促销活动进行推广，促销活动进行推广，5 5月份以大盘成熟之商业配套价值进行推广月份以大盘成熟之商业配套价值进行推广推广回顾推广回顾重点重点1 1重点重点2 24 4月份围绕月份围绕“爱

26、巢爱巢计划计划”进行推广工进行推广工作安排；作安排；5 5月份围绕商业论坛月份围绕商业论坛进行线上密集式轰进行线上密集式轰炸传播；炸传播；n20122012年年4 4月推广主题：月推广主题： “爱巢计划爱巢计划”暖春浪漫进行中暖春浪漫进行中 万元大奖万元大奖 火爆出击火爆出击n20122012年年4 4月推广途径：电台、电梯、户外、网络、报纸、短信、电视等月推广途径：电台、电梯、户外、网络、报纸、短信、电视等4 4月推广以促销活动月推广以促销活动“爱巢计划爱巢计划”为主，配合为主，配合软文报道的形式，全方位传播项目价值卖点软文报道的形式，全方位传播项目价值卖点推广回顾推广回顾电梯房交会展板户外

27、高炮部分平面作品回顾：部分平面作品回顾：n2012年5月推广主题：城市向西巅峰共商n2012年5月推广途径：电视、户外、网络、报纸（2大特刊）网络网络各网站通栏或广告位的宣传内容基本相同，星汇半岛商业人居价值各网站通栏或广告位的宣传内容基本相同，星汇半岛商业人居价值1、搜房、新浪、南太湖、房产超市，4个网络公司硬广，区域商业人居价值炒作2、4个网络公司线上活动主题网页、通栏、软文、浮沉广告密集轰炸推广回顾推广回顾5 5月推广以商业论坛为主，前期推广炒作诉月推广以商业论坛为主，前期推广炒作诉求大盘成熟优势之求大盘成熟优势之商业人居价值氛围商业人居价值氛围部分作品回顾：部分作品回顾：5 5月推广以

28、商业论坛为主，前期推广炒作诉月推广以商业论坛为主，前期推广炒作诉求大盘成熟优势之求大盘成熟优势之商业人居价值氛围商业人居价值氛围日报半版跨通推广回顾推广回顾网络全屏乡镇龙门架乡镇龙门架手提袋样稿部分作品回顾：部分作品回顾：创新海报折页，脱颖于传统创新海报折页，脱颖于传统A3A3单页俗气风单页俗气风格，以格，以“精致、便利、实用精致、便利、实用”为追求。为追求。推广回顾推广回顾折页正面折页正面实物实物部分作品回顾：部分作品回顾：5 5月推广以商业论坛为主，活动后期持续炒作，月推广以商业论坛为主，活动后期持续炒作，图片、视频、文字网络专题建立，报纸特刊图片、视频、文字网络专题建立，报纸特刊推广回顾

29、推广回顾房超网视频、图片专题浙北网视频、图片专题部分作品回顾：部分作品回顾：Part.2推广回顾及总结2.1推广回顾2.2活动回顾报告导图4 4月月7 7日日“爱巢计划爱巢计划”通过促销，三轮抽奖等通过促销，三轮抽奖等环节吸引客户上门，促成成交环节吸引客户上门，促成成交活动回顾活动回顾活动摇奖盘n4月份，湖州市场上“以价换量”现象明显，各楼盘不断以促销、特价等形式跑量，板块价格体系不断调整，价格成为最有利的推广武器;n星汇半岛由于有着庞大的老业主群体，不可能像当时翰林等新开楼盘以抄底低开形式获得成功；n鉴于此，我们选择以相对有竞争力价格，推出特价房促销优惠活动；以“爱巢计划”为噱头进行线上形象

30、推广，线下特价房持续推出，不断发力，促成成交；n现现场场活活动动：成交客户可进行三轮摇奖，通过购房券、电磁炉等丰富的礼品转嫁掉部分房款优惠，照顾老业主感情。6 6月月2 2日商业论坛举办，通过专家、业内、政日商业论坛举办，通过专家、业内、政府等多方视角参与活动，提高品牌影响力。府等多方视角参与活动，提高品牌影响力。活动回顾活动回顾u主要以邀请函形式邀请到场听众90余组；u活动当天邀请丁建刚、方芳、肖局等嘉宾进行现场高端对话，通过专家、业内、开发商、客户、媒体多方视角共同解读西南新城商业价值，提升活动品牌影响力和公信力；u活动整体氛围与细节把控较好，项目12年首次活动达到预期效果，客户和媒体都对

31、活动给出了积极反应，中途离场现象少；刚需不断释放，后期建议加强推广细分，刚需不断释放，后期建议加强推广细分，概念深耕，保持市场足够声音概念深耕，保持市场足够声音推广回顾推广回顾n4 4月份推广以月份推广以“爱巢计划爱巢计划”为噱头，线下特价房促销，效果显著，成交不断；为噱头，线下特价房促销，效果显著，成交不断；n5 5月月份份以以商商业业论论坛坛为为节节点点，一一方方面面，前前期期宣宣传传推推广广集集中中轰轰炸炸，星星汇汇半半岛岛成成熟熟大大盘盘的的优优势势之之一一商商业业配配套套价价值值得得到到有有效效释释放放，另另一一方方面面，保保持持项项目目线线上上热热度度与与关关注度，避免被打价格战的

32、对手所吞没，收获良好的效果；注度，避免被打价格战的对手所吞没，收获良好的效果；n6 6月月份份推推广广出出现现缓缓冲冲，没没有有形形成成系系统统化化点点、面面配配合合。反反观观三三洋洋热热销销，跟跟其其精精细细化化推推广广执执行行密密不不可可分分，建建议议后后期期本本案案进进行行推推广广细细分分，通通过过概概念念深深耕耕，增增加加活活动动，保持市场足够声音释放，为项目热销维持热度。保持市场足够声音释放，为项目热销维持热度。1市场回顾及总结3销售分析及总结4营销策略2推广回顾及总结目 录 5营销执行Part.3销售分析及总结3.1客户分析3.2产品分析报告导图来访客户市区为主，占来访客户市区为主

33、，占67%67%；介绍来访、电视和网站是近期来访的主要通路；介绍来访、电视和网站是近期来访的主要通路. .n近期来访客户以市区为主，少部分为南浔、妙西等地，客户区域型强。织里由于其他楼盘近期下乡拓客较多，本案来访少;n近期来访客户获取信息渠道以介绍、路过、网络为主，电视CF由于商业论坛通路投放，近期传播率高。近期来访客户共近期来访客户共113113组，来电组，来电1818组，市区客户组，市区客户占比占比67%67%，来访渠道熟人介绍为主，占比，来访渠道熟人介绍为主，占比73%73%客户分析客户分析刚性客户占主导，户型考虑多以小户型为主刚性客户占主导，户型考虑多以小户型为主n置业目的以刚需和首置

34、自用为主要用途，自用占比高达99%，投资客户极少，仅投资兼自用1组；n户型结构上，75组客户考虑三房两厅户型，37组客户考虑二房二厅户型，而这两个结构基本为本项目中小面积段。三房成为近期主要刚需考虑对象。小户型三房成为近期客户主要考虑户型，客小户型三房成为近期客户主要考虑户型，客户置业自住占绝对比例户置业自住占绝对比例99%99%，绝对刚需，绝对刚需客户分析客户分析客户分析客户分析近期成交客户以市区为主，成交房源主要集近期成交客户以市区为主，成交房源主要集中在三房户型和二房类刚需产品中在三房户型和二房类刚需产品成交客户以市区为主，二房、三房户型成交比例高成交客户以市区为主，二房、三房户型成交比

35、例高n主要成交客户集中在市区和南浔为主，其中市区9组，南浔6组；n户型结构上，二房两厅成交10套，三房两厅成交13套，说明此类面积段产品比较契合当前刚需市场行情。成交客户描摹成交客户描摹8080方两房方两房购买动机：购买动机：刚需自住型客户背景：客户背景：客户是公务员，在南浔上班，女朋友在湖州市区，因此决定在市区买房作为婚房。客户收入稳定且公积金缴纳额度较高，但由于工作时间较短，首付款承受能力有限，预算总价在60万左右。客户特征：客户特征： 30岁左右，穿着一般，无车。客客户户反反馈馈：对本案的地段及户型都较为满意，经过现场看房意向房源为5幢7楼的A2型，原总价为64万，超出客户预期，通过申请

36、优惠最终成交总价为57万，客户对于这个价格的接受度较高。典型客户描摹典型客户描摹吴先生吴先生购买户型：5幢A2 购买面积：76.38m2本类客户经济能力有限，属首次置业。两房小户型产品客户特征：年轻人首次购房经济能力有限，对价格较为敏感客户分析客户分析3939成交客户描摹成交客户描摹100100方小三房方小三房39购买动机：购买动机：改善自住型客户背景：客户为市区国企退休员工，收入稳定且有一定积蓄。原来住在吉山新村，面积50方左右且年代较久，因此考虑购房改善居住环境。客户特征：客户特征： 60岁左右，穿着朴素，无车。客客户户反反馈馈：客户要求户型适用，面积不需要很大，但对于楼层、户型结构、小区

37、环境、周边配套等有较高要求。由于客户自身需求明确，看房后确定了1幢9楼的A3户型，总价70万。客户对于小三房户型十分认可，认为利用率高，且结构方正、南北通透。典型客户描摹典型客户描摹王先生王先生购买户型：1幢A3 购买面积：99.4m2本类客户经济来源稳定，购买本产品主要是考虑到自主改善用。小三房产品客户特征：具有一定经济实力购买本项目做自主改善用客户分析客户分析成交客户描摹成交客户描摹125125方三房方三房购买动机：购买动机：投资兼自住型客户背景客户背景：客户是织里的，在一家上市企业工作，收入较高。到市区买房主要是为子女做准备，由于子女年龄不大，购房后要空置很长一段时间，所以有一定的投资动

38、机。客户特征客户特征： 48岁左右，穿工作服，交通工具：别克客户反馈：客户反馈：客户在购房之前看过多家楼盘，由于购房需求不是很迫切，再加上现阶段楼市价格整体下调的影响，客户下单时十分犹豫。户型选择上，考虑到自住的舒适性，确定了125方的东边套户型典型客户描摹典型客户描摹金先生金先生购买户型：8幢C1东边套 购买面积：125.69m2本类客户经济实力较强，购买本产品主要是考虑到投资自住用。三房边套产品客户特征：具有较强的经济实力 购买本项目做自主改善用客户分析客户分析Part.3销售分析及总结3.1客户分析3.2产品分析报告导图幢号面积（方）套数（套）合计1#80.67381069923100.

39、1121109.07242#80.93513100.444109.4343#80.9347100.442109.4315#76.38236197-9917114.382110#76.38256297-9912114.38256#74.81415125.694136.5477#74.96316125.945136.8188#74.81316125.696136.547合计合计296296产品分析产品分析在售房源及在售楼栋列表在售房源及在售楼栋列表数据截止2012年6月2日n目前剩余房源主要集中在1#、5#、10#楼三幢；其中，1#剩余106套房源，占比35%、5#剩余61套房源，占比20.6%、

40、10#剩余62套房源，占比20.9%n在售房源主要集中在80方小面积、100方稀缺小三房、114方以上大户型三个面积段，其中74-80方小面积段剩余106套，占比35.8%，97-100方中小面积段剩余80套，占比27%，114方以上面积共111套，（其中114方共46套，占比15.5%）产品分析产品分析在售房源主要集中在在售房源主要集中在8080方小面积、方小面积、100100方稀缺方稀缺小三房、小三房、114114方以上大户型三个面积段方以上大户型三个面积段74-80方97-100方109方136方125方114方0204060801001201058028221546在售房源户型面积构成

41、在售房源户型面积构成1#2#3#5#10#6#7#8#1061376162151616在售房源楼栋分布在售房源楼栋分布数据截止2012年6月2日3.2.1小户型市场分析产品分析产品分析星汇半岛星汇半岛76方小户型方小户型VS三洋三洋阳光海岸阳光海岸89方小户型方小户型产品分析产品分析本案小户型对比三洋本案小户型对比三洋阳光海岸阳光海岸26#626#6月月1616日开盘日开盘8989方小户型方小户型优势：优势：面积比对方小，总价有优势劣势：对方双卧朝南；对方南北通透；劣势：对方双卧朝南；对方南北通透； 对方成交单价对方成交单价66006600元元/m2/m2低于本案低于本案三洋户型优于本案小户，

42、价格低于本案小户，难以与之抗争产品分析产品分析星汇半岛星汇半岛76方小户型方小户型VS本案小户型对比凯旋国际本案小户型对比凯旋国际6 6月月9 9日开盘日开盘5/6#5/6#的的8686方小户型方小户型凯旋国际凯旋国际86方小户型方小户型优势：优势：面积比对方小，总价有优势；赠送面积多；客厅南向采光充足劣势：备案单价劣势：备案单价69006900元元/m2 /m2 ，折后单价，折后单价61006100元，元，远低于本案远低于本案价格王道市场下，凯旋仅价格就能打死本案小户产品分析产品分析本案小户型对比巴黎春天本案小户型对比巴黎春天6 6月月8 8日开盘日开盘6#6#的的7777方小户型方小户型V

43、S星汇半岛星汇半岛76方小户型方小户型巴黎春天巴黎春天77方小户型方小户型户型结构对比不分上下户型结构对比不分上下价格上，巴黎春天价格上，巴黎春天7777方备案均价在方备案均价在65036503元元/m2/m2，占有明显优势占有明显优势价格王道市场下，巴黎春天仅价格就能打死本案小户产品分析产品分析目前小户型市场基本被凯旋、三洋、巴目前小户型市场基本被凯旋、三洋、巴黎春天垄断，本案靠小户型去化艰难黎春天垄断，本案靠小户型去化艰难星汇半岛星汇半岛阳光海岸阳光海岸户型优于本案，单价低于本案户型优于本案，单价低于本案凯旋国际凯旋国际户型劣于本案，单价低于本案户型劣于本案，单价低于本案巴黎春天巴黎春天户

44、型不分上下，单价低于本案户型不分上下，单价低于本案价格王道市场格局下，本案小户型不占任何优势价格王道市场格局下，本案小户型不占任何优势3.2.2大户型市场分析产品分析产品分析大港大港御景新城御景新城139方大户型方大户型赠送空间VS本案本案136方大户型方大户型产品分析产品分析大户型市场，本案与大港可变大户型对大户型市场，本案与大港可变大户型对比分析比分析大港99%得房率，赠送面积多，户型结构好，远远优于本案n问题问题1 1：西南新城对比于仁皇板块，刚需定西南新城对比于仁皇板块，刚需定位深入人心，改善客群多选择仁皇板块；位深入人心，改善客群多选择仁皇板块；n问题问题2 2：目前仁皇板块价格一再

45、走低，大港目前仁皇板块价格一再走低，大港63006300起步价，起步价，77807780均价已低于星汇均价已低于星汇产品分析产品分析大户型竞争中无论板块价值还是价格优势，大户型竞争中无论板块价值还是价格优势，本案都不占上风，难以抗衡对手本案都不占上风，难以抗衡对手3.2.3100方户型市场分析产品分析产品分析100100方小三房具有市场唯一性，或可成为下方小三房具有市场唯一性，或可成为下阶段营销重点突破方向阶段营销重点突破方向n小小户户型型价价格格不不占占优优势势，客客户户流流失失严严重重，大大户户型型当当前前市市场场行行情情下下去去化化吃吃力力，100100方方左左右小三房存在市场空档；右小

46、三房存在市场空档；n本本案案在在售售房房源源中中，小小三三房房成成为为热热销销对对象象，9898方方小小三三房房热热销销接接近近售售罄罄，稍稍大大点点100100方方左右小三房成为下阶段主推户型左右小三房成为下阶段主推户型我们现在有多少100方的房源？产品分析产品分析n在售房源中，100方户型（含109方）主要集中在高楼层，相对单价高，去化困难，低楼层无多少产品n100方户型主要在售集中在1号楼，而1号楼由于临近马路，去化相对较为困难。楼层供应成哑铃型，中间层热销供应偏少，楼层供应成哑铃型，中间层热销供应偏少，1#1#临十字路存货较多，难以形成足量去化临十字路存货较多，难以形成足量去化现有存货

47、真正可实现成交量不大现有存货真正可实现成交量不大销售总结销售总结n受受大大环环境境转转暖暖趋趋势势影影响响，5 5月月客客户户售售楼楼部部刚刚需需客客户户持持续续增增加加，但但由由于于此此前前未开展乡下拓客，客户主要还是以市区为主；未开展乡下拓客，客户主要还是以市区为主；n目目前前在在售售三三个个面面积积段段：76-8076-80方方小小户户型型、98-10098-100方方小小三三房房以以及及114-136114-136方方大大户户型型，小小户户型型价价格格由由于于对对手手低低价价竞竞争争，难难以以客客户户流流失失严严重重，大大户户型型目目前前仁仁皇皇大大港港都都在在降降价价且且西西南南新新

48、城城以以刚刚需需定定位位为为主主，去去化化艰艰难难，下下阶阶段段突突破破口口在在100100方三房概念上；方三房概念上；n100100方方三三房房可可形形成成有有效效去去化化的的房房源源量量偏偏少少，建建议议后后期期加加推推4#1004#100方方三三房房形形成足额去化量成足额去化量。下阶段重点主推下阶段重点主推100100方三房概念方三房概念1市场回顾及总结3销售分析及总结4营销策略2推广回顾及总结目 录 5营销执行Part.4营销策略4.1销售策略4.2推广策略报告导图1#2#3#5#4#6#7#8#10#9#23#建议下阶段备案建议下阶段备案4#4#、9#9#、23#23#三幢房源，三幢

49、房源，4 4号楼号楼100100方提供新鲜货源提高去化率方提供新鲜货源提高去化率推盘策略：推盘策略：建议备案建议备案4#4#、9#9#、23#23#三幢房源；同时三幢房源；同时7 7月份加推月份加推4#4#，封存，封存9#9#、23#23#销售策略销售策略价格策略价格策略4#、9#、23#整体均价：7800元/m2新开房源：新开房源：低放高存，拉低低放高存，拉低4#4#均价，抬高均价，抬高23#23#均价，封存房源，持平均价，封存房源，持平9#9#房源价格房源价格先推4#，做低价格，拉低理由：高架影响。拉高23号，建议23#先暂缓销售均价：7500元/m24#9#23#均价：7800元/m2均

50、价：8000元/m2价格策略价格策略特价房源：特价房源：1#11#1楼主打特价，缓推楼主打特价，缓推2#2#，避免，避免老客户影响老客户影响前期特价房源主推：2、3F，(价格6100-6300元/m2)下阶段主推1#1F，价格建议6000元/m2左右老业主闹事影响：老业主闹事影响： 中间楼层及中间楼层及2#2#房源不房源不做特价做特价推广手段房交会等登记意向客户邀约口头释放线下针对性意向客户短信释放营销策略营销策略以小搏大以小搏大以少打多以少打多低楼层特价房持续不断暗推精渠道小众营销渠道深耕明星带动现金牛线上重推100方小三房6-76-7月份总体营销策略：月份总体营销策略：针对目标客户集中区域

51、，直接渗透。选择目针对目标客户集中区域，直接渗透。选择目针对目标客户集中区域，直接渗透。选择目针对目标客户集中区域，直接渗透。选择目标客户消费行为模式下的媒体，精准营销。标客户消费行为模式下的媒体，精准营销。标客户消费行为模式下的媒体，精准营销。标客户消费行为模式下的媒体，精准营销。n阵地开拓，分舵挺进乡镇必杀，横幅、短信、DM派单，移动驻点覆盖n围城打援，竞争截流开盘楼盘前，圈地短信截流对手n广招盟友，转嫁风险联动报社、网络卖房n连环展示，活动聚客售楼部营销活动n无忧置业计划10套零首付卖房最IN营销：精准营销，步步为赢销售策略销售策略营销最IN法则1乡镇客户必杀乡镇客户必杀做透重点乡镇区域

52、做透重点乡镇区域活动配合：活动配合： n街道最繁华位置；n短信、软文、乡镇横幅等作为铺垫，事先通知；n工作人员推荐房源，传单派发；n项目、户型楼书，项目介绍资料，客户咨询桌；n设置以知识问答的形式与现场观众互动，现场礼品统一提供；n现场巡演乡镇策略：乡镇横幅、短信、乡镇策略：乡镇横幅、短信、DMDM等低成本通路全覆盖，后续移动展厅、巡演制造高等低成本通路全覆盖，后续移动展厅、巡演制造高潮潮横幅乡镇覆盖横幅乡镇覆盖针对乡镇购房客户，推出针对乡镇购房客户，推出“幸福助贷计划幸福助贷计划”首付款首付款10%10%赠送，如首付款赠送，如首付款4040万，赠送万，赠送4 4万万营销最IN法则1行业客户必

53、杀行业客户必杀做透区域行业单位做透区域行业单位目标单位：目标单位：西南新城街道办事处、技术产业公司、新风小学等等。圈定手段：圈定手段：A）利用本项目活动节点进行目标单位的拜访，提前将目标客户群体锁定；B）利用相关优惠政策或客户馈赠，将该部分单位客户进行吸引，并将外围客户不断的朝袋中挤压，达到一举两得的目的。配合事项：配合事项：A）重大活动的支持；B）推介ppt、笔记本电脑、小型投影仪；执行关键词：多次拜访/投其所好/态度谦虚/携带礼品。营销最IN法则1一对一拓客一对一拓客下昂办厂、驾校等客下昂办厂、驾校等客户深耕户深耕时间：7 7月下旬月下旬针对重点：下昂等主要成交区域重点：下昂等主要成交区域

54、办厂、厂、驾校等行校等行业客客户活活动配合：配合： n集中位置，销售人员直接上门拜访；n物料准备包括楼书、DM等；n释放主要内容可结合销售活动；营销最IN法则2围城打援，竞争短信截流对手开盘客户围城打援，竞争短信截流对手开盘客户三洋阳光海岸开盘，本案成功实施圈地截流，建议后期巴黎春天、凯旋国际等开盘时候可继续实施此竞争营销手段主推刚需户型的低总价概念营销最IN法则3特价房不断推出，联动报社、网络卖房特价房不断推出，联动报社、网络卖房n特特价价房房由由头头：以给报社或网站等内部优惠为由头，推出部分特价房源，减轻老业主顾虑；n活活动动形形式式：联动报社、网络等媒体联合卖房，不定期推出部分特价房源，

55、挂到报社、网络等平台，利用媒体的手头传播力和权威性帮助促销房源；n如果挂到媒体的房源全部推介出去，则给予报社等媒体一定点的提佣作为卖房推广媒体费用；如果挂到媒体的房源没有帮忙销售出去，则此部分推广费用由媒体自行负责。浙北房产网E淘搜房网搜房狂营销最IN法则4仲夏购房季，售楼部现场小活动，持仲夏购房季，售楼部现场小活动，持续制造阶段人气小高潮续制造阶段人气小高潮7 7月份售楼部小活动促销，带动现场人月份售楼部小活动促销，带动现场人气；气；具体活动参见营销执行篇章具体活动参见营销执行篇章营销最IN法则5无忧购房计划无忧购房计划1010套特价房套特价房“零首零首付付”，告别起价、猜价时代，告别起价、

56、猜价时代活活动动方方式式：1 1、建议拿出10套特价房作为“零首付”操作，客户需要在1个月内付清首付款10%；2 2、其余部分可选择半年、1年或到交房截止日付清等不同付款时间，分别给予客户不同的优惠；3 3、享受零首付将不再享受原有付款方式的优惠；4 4、向客户明确如果预期违约，需给予甲方赔偿；注注：10套零首付，作为噱头性营销动作配合乡镇拓客深入，吸引客户关注本项目继而衍射其他产品；因零首付可能遇到广告审批方面问题，建议只在短信及单页海报上进行宣传，不作为线上宣传。Part.4营销策略4.1销售策略4.2推广策略报告导图以以100100方方三三房房作作为为主主突突破破口口，植植入入产产品品价

57、价值值完完美美包包装装“100100方三房方三房”概念，以新形象示人，形成市场有效关注。概念，以新形象示人，形成市场有效关注。推广策略推广策略推广策略推广策略100方，三房结构，尺度宜人，满足刚需婚龄群体，一步到位购房需求内部结构：内部结构：100100方小三房，市场稀缺三房格方小三房，市场稀缺三房格局局Q1：100方户型，如果单从内部结构切入，再怎么“变形金刚”也仅仅是刚需产品，陷入市场红海，但如果导入丰盛的外部配套呢？Q2：推广的目的是要唤醒刚需客群潜意识的改善需求，试想谁不想居住的更好？推广策略推广策略A：advantage用刚需的价格B：benefit满足改善的欲望A-BA-B天平思考

58、模式天平思考模式Q外部资源：品质住区，刚需产品的改善性外部资源：品质住区，刚需产品的改善性需求享受需求享受推广策略推广策略外部资源导入1234配套：星汇-华润商圈，湖州商圈第二心宜居属地教育：英伦国际双语幼儿园、新风小学，外庄中学景观：一河、双公园，一期实景呈现建筑：地中海建筑立面，非凡于普通的新古典绝内部稀缺三房内部稀缺三房外部改善配套外部改善配套推广策略推广策略概念体系绝品100小三房，大改善产品定位湖城绝版100方三房三代之作市场定位全城无双“绝”版难再包装概念推广主题1市场回顾及总结3销售分析及总结4营销策略2推广回顾及总结目 录 5营销执行推广阶段推广阶段起止周期起止周期内容主题内容

59、主题第一阶段：概念炒作期7月上旬全城无双全城无双 绝版难再绝版难再湖城100方“三房三代”之作 绝版热销中 第二阶段：新货加推期7月下旬-8月上旬4 4号楼号楼100100方方“三房三代三房三代”之作即将之作即将“绝绝”版发售版发售执行分期与阶段目的执行分期与阶段目的 营销执行营销执行6226.297.67.137.207.278.118.4时间轴8.18推广主题全城无双全城无双 “绝绝”版难再版难再湖城100方三房三代之作 绝版热销中 4 4号楼号楼100100方方“三房三代三房三代”之作之作 “绝绝”版发售版发售绝品100 三房三代的小三房大改善之作4号楼开盘营销活动营销计划营销计划购房季

60、，砸金蛋4号楼开盘下乡巡展行业专场推介零首付无忧计划下乡巡展行业专场推介媒体联动卖房下乡巡展行业专场推介媒体联动卖房下乡巡展行业专场推介媒体联动卖房第一阶段：第一阶段：7 7月上旬月上旬主题：绝品主题：绝品100 100 全城无双全城无双 “绝绝”版难再版难再诉诉求求及及思思路路：本案客群基本以刚需为主，而“年纪轻轻，三房三代”这种一步到位的生活对于刚需来说简直是奢望，本案100方户型作为市场稀缺性三房产品，正好符合刚需客户这种奢望；本阶段主要目标为包装100方三房产品，放大产品市场稀缺性，引起市场关注度，继而为后期新品推出添砖铺路。营销动作之售楼部现场促销小活动营销动作之售楼部现场促销小活动

61、活动主题：仲夏购房季惊喜砸金蛋活动主题：仲夏购房季惊喜砸金蛋活动时间：活动时间：2012年7月7日-7月8日活动地点：活动地点：售楼部现场环节一、惊喜砸金蛋：环节一、惊喜砸金蛋：当天下单客户均可在售楼部参与现场砸金蛋活动，100%礼品破壳而出；环节二、整点幸运抽奖：环节二、整点幸运抽奖：活动当天，逢整点时间，在场售楼部客户均可参与一次抽奖，奖项不设门槛，所有到场客户都有可能获得主办方精心挑选的精致礼品。奖品设置：奖品设置：价值10000元的购房券、200元/平方米的购房立减券、价值10000的装修基金、电磁炉券，超市购物卡券等礼品（奖品奖值设置仅供参考）营销活动营销活动第二阶段：第二阶段：7

62、7月下旬月下旬-8-8月月主题：主题：4 4号楼新品号楼新品“三房三代三房三代”之作，即将绝版发售之作，即将绝版发售诉求及思路：诉求及思路：前期第一轮“绝品100”炒热市场后，顺势加推4#楼房源，预告稀缺小三房绝版发售信息，后期跟进热销炒作活动时间：活动时间：7月22日活动地点：售楼部活动地点：售楼部活动目的：活动目的：营造现场气氛，吸引目光，集中放量活动思路：活动思路：如果人多，现场举行公开开盘仪式，如果人气少，则采用暗开操作方式：操作方式：1、大厅布置等候区，来访客户和等待选房的客户可作休息2、舞台主持人总控，即使公布选房顺序3、内场选房，办理手续工作重点工作重点7 7月月2222日，日，

63、4 4号楼加推开盘号楼加推开盘户外广告户外广告( (重点渠道）：重点渠道）：所有户外媒体统一时间内容更换所有户外媒体统一时间内容更换户外位置：灯箱、户外广告时间：7月上旬绝品绝品100 100 全城无双全城无双 “绝绝”版难再版难再4 4号楼号楼100100方方“三房三代三房三代”之作即将之作即将“绝绝”版发售版发售发布时间发布时间媒体渠道媒体渠道版式版式内容或主题内容或主题7.5四大网站（浙北、房产超市、搜房、乐居）通栏全城无双 绝版难再绝品三房 三房三代之作绝版发售中4号楼100方“小三房 大改善” 即将“绝”版发售7.5四大网站（浙北、房产超市、搜房、乐居）网络专区n星汇半岛二期领域 园

64、区生活服务体系成熟n小户型大改善生活n星汇-华润商圈 下楼商业 品味不减生活更方便n一河双公园 走在花园中步步皆景n100方三房 年纪轻轻 三房三代n76、100、136方户型阐述7月6日四大网站（浙北、房产超市、搜房、乐居）全屏全城无双 绝版难再小三房，大改善4号楼100方“小三房 大改善” 即将“绝”版发售7月15日-7月22日四大网站（浙北、房产超市、搜房、乐居）浮沉全城无双 绝版难再小三房，大改善4号楼100方“小三房 大改善”7月15日“绝”版发售网络发布时间发布时间媒体渠道媒体渠道版式版式内容或主题内容或主题7.1-7月15日四大网站（浙北、房产超市、搜房、乐居）隔2天一篇软文n唯

65、稀缺，成其最 完美三房结构 绝品100悄然热销n毫厘考量，绝品100“面积魔法师”用心在细节n绝品100 西南首席魅力大盘 小三房 ，大改善n巡展新闻n清凉购房季，惊喜砸金蛋n巡展新闻n6月购房季，惊喜砸金蛋 星汇半岛购房季清凉开启n星汇半岛-大盘“城”熟 升级园区物业服务标准n4号楼100方“三房三代”之作即将“绝”版发售n5年，大盘“城”熟，从硬件营造到软性服务的理想飞跃网络发布时间发布时间媒体渠道媒体渠道版式版式内容或主题内容或主题7.7-7.15湖州电视台3频道硬广绝品100 全城无双 “绝”版难再购房季，砸金蛋售楼部活动预告7.14湖州电视台天天房展会专访销售经理，100方三房优势阐

66、述7.15-7.22湖州电视台3频道硬广4号楼100方“三房三代”之作即将“绝”版发售电视发布时间发布时间媒体渠道媒体渠道版式版式内容或主题内容或主题7.1短信，中午10:30-11:00或傍晚4:00-4:30市区20万条（月话费200元、10万元以上私家车精准客户）绝品100+售楼部砸金蛋活动预告7.5短信，中午10:30-11:00或傍晚4:00-4:30市区20万条（月话费200元、10万元以上私家车精准客户）绝品100+售楼部砸金蛋活动预告7.8短信，中午10:30-11:00或傍晚4:00-4:30市区20万条（月话费200元、10万元以上私家车精准客户）4号楼开盘那预告短信7.1

67、0短信，中午10:30-11:00或傍晚4:00-4:30市区20万条（月话费200元、10万元以上私家车精准客户）4#开盘优惠释放短信注：常规短信推广外，参插圈地截流短信，具体时间视竞争对手开盘而定发布时间发布时间媒体渠道媒体渠道版式版式内容或主题内容或主题6.28湖州晚报/湖州日报半版全城无双全城无双 “绝绝”版难再版难再“绝品绝品100100” 小三房大改善之作小三房大改善之作 火爆热抢火爆热抢中中 7.1-7.30湖州晚报/湖州日报6版本n唯稀缺，成其最 完美三房结构 绝品100悄然热销n毫厘考量，绝品100“面积魔法师”用心在细节n4号楼100方“三房三代”之作即将“绝”版发售n绝品100 西南首席魅力大盘 小三房 ，大改善7.20湖州晚报整版全城无双全城无双 “绝绝”版难再版难再4#100方“三房三代”之作 7月22日绝版发行报纸发布时间发布时间媒体渠道媒体渠道版式版式内容或主题内容或主题7.15-8.15电梯广告市区全城无双全城无双 “绝绝”版难再版难再4#100方“三房三代”之作 即将绝版发行7.10中邮DM10万全城无双全城无双 “绝绝”版难再版难再仲夏购房季，惊喜砸金蛋4#100方“三房三代”之作 即将绝版发行DM及其他演示结束，谢谢演示结束，谢谢！