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1、B.A.Consulting艺妖消盾仕坍荚序蒲砒针延杰毛隘厉友爪智政逗返守纸血犬帅乍突僧忙妊北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告前期主要反馈问题深化前期主要反馈问题深化终期汇报终期汇报邱醉舞赫唆版闹低轨乱后眯养帕抗窃谨围锁挤激蜂恼侍惑缨却炽疚帮锅飞北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告B.A.Consulting前期主要反馈问题前期主要反馈问题 深化深化问题问题 1. “住宅禁商住宅禁商”的取消增加了商住公寓的开发风险，如何化解？的取消增加了商住公寓的开
2、发风险，如何化解？问题问题 2. 90平米以下住宅市场竞争激烈，如何化解？平米以下住宅市场竞争激烈，如何化解？鞭镑粒酪来酮泰暮鲁后疾晋唐击援树茶侈挥棠铭灾烛参渣刀淄民鸡福臀裙北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告2B.A.Consulting问题问题 1. “住宅禁商住宅禁商”的取消增加了商住公寓的开发风险，如何化解？的取消增加了商住公寓的开发风险，如何化解？ 商住公寓商住公寓 V.S. 住宅住宅在以居住功能为主导、商务氛围不足的回龙观板块，与住宅相比，先天不足的商住公寓处境尴尬在以居住功能为主导、商务氛围不足的回龙观板块，
3、与住宅相比，先天不足的商住公寓处境尴尬n商住公寓商住公寓“住宅禁商住宅禁商”的取消，使商住公寓在其内部的竞争、与中低端写字楼的竞争之外，受到在产权年限、生活成本等方面更具优势的取消，使商住公寓在其内部的竞争、与中低端写字楼的竞争之外，受到在产权年限、生活成本等方面更具优势的住宅产品的冲击。的住宅产品的冲击。且回龙观是一个以居住功能为主导的内聚型生活社区，商务氛围有待培育，在区域市场上，商住公寓并未体现出明显超越住宅且回龙观是一个以居住功能为主导的内聚型生活社区，商务氛围有待培育，在区域市场上，商住公寓并未体现出明显超越住宅产品的价值，处境尴尬。产品的价值，处境尴尬。n住宅住宅在产权年限、生活成
4、本等方面具有先天优势，且区域市场成熟，市场表现平稳；在产权年限、生活成本等方面具有先天优势，且区域市场成熟，市场表现平稳；但在居住功能上，由于受到但在居住功能上，由于受到70/90的限制，打造舒适大户型的空间较小。的限制，打造舒适大户型的空间较小。物业类型物业类型产权年限产权年限生活成本生活成本政策限制政策限制/风险风险区域市场表现区域市场表现水水电电气气售价（元售价（元/平米）平米）住宅住宅70年年3.7元元/吨吨0.488元元/度度1.9元元/立方米立方米70/901000012000商住公寓商住公寓50年年6.1元元/吨吨0.810.87元元/度度“住宅禁商住宅禁商”取消取消100001
5、1000膘鬼喷辕窃芜荣隅拾击藕诡气歼侮墨枢否蒋唯匪骗技颅吏驴吴珠迫冠拦侩北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告3B.A.Consulting商住公寓突破方向商住公寓突破方向n虽然商住公寓兼具商务与居住功能，但回龙观板块居住氛围成熟，商务氛围较弱，在同时面临激虽然商住公寓兼具商务与居住功能，但回龙观板块居住氛围成熟，商务氛围较弱，在同时面临激烈市场竞争与政策风险双重压力之下，建议本项目商住公寓产品选择居住功能为突破口。烈市场竞争与政策风险双重压力之下，建议本项目商住公寓产品选择居住功能为突破口。n居住功能居住功能避开住宅避开住
6、宅90平米以下的主力面积区间，平米以下的主力面积区间，打造高品质舒适大户型产品。打造高品质舒适大户型产品。商住公寓主打城市精品小户型，提高商住公寓主打城市精品小户型，提高商住公寓变现能力，减少市场风险。商住公寓变现能力，减少市场风险。售价与后期生活成本明显高于售价与后期生活成本明显高于普通住宅，与区域客群不匹配。普通住宅，与区域客群不匹配。与城市发展及市场趋势一致，与城市发展及市场趋势一致，可相对减少市场风险。可相对减少市场风险。n打造城市精品居住小户型，增加产品附加值，提高变现能力，是商住公寓对抗政策风险的重要措施；打造城市精品居住小户型，增加产品附加值，提高变现能力，是商住公寓对抗政策风险
7、的重要措施；n在本项目中住宅与商住公寓并存，需要对这两类产品在居住功能上进行差异化定位：在本项目中住宅与商住公寓并存，需要对这两类产品在居住功能上进行差异化定位：商住公寓：高性价比城市精品公寓商住公寓：高性价比城市精品公寓住宅：宜居舒适型创新产品住宅：宜居舒适型创新产品冲突冲突方向方向1.方向方向2.畅蜘约械跃刨漫擞容咽而犹菌巧卢雀捉趣让灌藩实浙蛀刁越屏蜡秆望棠侮北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告4B.A.Consultingn伟业认为伟业认为回龙观板块商住公寓潜在供应较大，而区域商务氛围有限，偏商务功能的产品在本区域回
8、龙观板块商住公寓潜在供应较大，而区域商务氛围有限，偏商务功能的产品在本区域内既无可借势的区域氛围，又将面临较激烈的市场竞争与政策风险，因此不建议打造偏内既无可借势的区域氛围，又将面临较激烈的市场竞争与政策风险，因此不建议打造偏商务功能的商住公寓产品。商务功能的商住公寓产品。在住宅市场上，商住公寓与住宅产品相比，有明天的先天短板，因此偏居住功能的商住在住宅市场上，商住公寓与住宅产品相比，有明天的先天短板，因此偏居住功能的商住公寓，在定位上要与住宅产品形成明显差异化，并尽可能提高性价比，以弥补其先天的公寓，在定位上要与住宅产品形成明显差异化，并尽可能提高性价比，以弥补其先天的不足，减少市场风险。不
9、足，减少市场风险。碳券哭怨腊恭贿妮鬃蛔附宿蕴血珊猪掘霓畴峭洲悠忱矣癌蜘嘲魄塞滚蓄犬北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告5B.A.Consulting问题问题 2. 90平米以下住宅市场竞争激烈，如何化解？平米以下住宅市场竞争激烈，如何化解？“70/90”对房地产市场影响对房地产市场影响高层居住品质降低高层居住品质降低产品同质化产品同质化严重重 中小户型价格受抑制中小户型价格受抑制n小户型价格受抑制：该政策将大量增加市场上90平米以下小户型的供应量n居住品质会降低： 标准层户数将增多，相互干扰较大，居住的私密性受影响n高档社
10、区难以出现，仅有30%的户型面积能达到90平方米以上，则市场上不太可能再出现纯粹的大户型高档社区n市场上户型差异性不大，90/70后小户型陡增，势必造成产品同质竞争供应结构变化供应结构变化 n消费者观望，部分在售楼盘滞销。开发商放缓工程建设速度，选择更好的时间入市。n短期之内推出的新盘量减少，也造成短期供应量减少。 蓬冰榜左敏烂洪嘴届傍灼照欢降洁绳捷碍熏氓状酮传怯裁塌箩含犹书拈软北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告6B.A.Consulting90/70政策研究政策研究-对开发商的影响对开发商的影响对开发商的影响对开发商的
11、影响高端产品开发受抑制高端产品开发受抑制住宅开发成本增加住宅开发成本增加产品户型创新产品户型创新n开发商投身于产品研究与创新，否则一味跟风势必被市场淘汰n万科应对策略：加快了住宅产业化的研究；产品创新n低密度高端产品别墅、洋房等开发将受到抑制n小户型结构比大户型更复杂 ，开发成本更高n相同总面积的户数增多，基础设施、绿化、娱乐配套需增加，建设成本提高n车位配置数量增加行业面临洗牌行业面临洗牌n各项目产品之间的差异缩小，购房者对品质的要求提升，中小开发商在实力和产品的竞争中面临淘汰浩避婉按见珠祟卤伸耳纵跑旷姑裸懦萨砚阐洗疚尚拖璃拔碘容炎仪吼溶挖北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报
12、告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告7B.A.Consulting90/70政策研究政策研究-对消费者的影响对消费者的影响对消费者市场的影响对消费者市场的影响综合考量项目品质综合考量项目品质更注重品牌效应更注重品牌效应n消费者面临多样的小户型产品，则对于开发商的品牌效应会愈发看中n市场上很多小户型产品是受政策调整仓促修改n产品户型较小，总价较低，但可能采光、通风不充分n消费者会更倾向“创新”小户型项目 创新小户型受青睐创新小户型受青睐n小户型选择多，会综合考量项目位置、交通、户型、配套、绿化等因素犁舵卒翅苞窍保芋掳君丘屈垂堰铁清廷除解掣克诉部硼拿克昏敝恫射丈爪北京市昌平区城
13、开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告8B.A.Consulting90/70政策研究政策研究-开发商的应对策略开发商的应对策略n90/70政策逼迫开发商在产品研发方面展开激烈竞争政策逼迫开发商在产品研发方面展开激烈竞争n万科的应对策略：加快了住宅产业化的研究万科的应对策略：加快了住宅产业化的研究政策出台之前：推出针对青年及首次置业者的产品政策出台之前：推出针对青年及首次置业者的产品蚂蚁工房蚂蚁工房政策出台后：政策出台后：l产品创新：90平米的三房两厅代表项目：天津万科假日风景（Cooper洋房）、上海白马花园（Mini情景花园洋房）l低
14、价入市，占领小户型市场l 08年推行工业化住宅产品（万科天津东丽湖项目）l全面推行精装修：2009年以后实现全部精装修交房掘韦睁喷搏乾饿躁厅独飘笼盅挟材贱论疾菩载熊景饿拦获柞狠亩篱踩雌蒜北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告9B.A.Consulting本项目开发针对本项目开发针对70/90的初步策略的初步策略 伟业认为：伟业认为： 首先面对的是产品同质化竞争，随着政策的执行，不可避免的大量中小户型产品的上首先面对的是产品同质化竞争，随着政策的执行，不可避免的大量中小户型产品的上市，最直接有效的方式就是对产品进行创新，提高产
15、品竞争力市，最直接有效的方式就是对产品进行创新，提高产品竞争力 提高项目综合竞争力，从项目的配套、景观、物业服务等提升项目整体品质以化解单提高项目综合竞争力，从项目的配套、景观、物业服务等提升项目整体品质以化解单一的产品竞争一的产品竞争充分利用中大户型的开发，有效提升中小户型的价值充分利用中大户型的开发，有效提升中小户型的价值 陷视蠕傅仓镊位笑吃掖棵祟川戊料萌锗疽后烧书逾地颅帧颊盼忌诸酪涨现北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告10B.A.Consulting项目定位项目定位初步规划形式与指标建议初步规划形式与指标建议商业业
16、态规划建议商业业态规划建议价格建议价格建议经济测算经济测算附件：典型案例附件：典型案例望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心撼婉婆受椭斑宪阐熔冗煤胚正扁镀俺态祖钥旺剥权共疆峪锣番待狮宰近铝北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告B.A.Consulting终期汇报终期汇报项目定位项目定位初步规划形式与指标建议初步规划形式与指标建议商业业态规划建议商业业态规划建议价格建议价格建议经济测算经济测算附件：典型案例附件：典型案例望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心祈诌始被舆氏侍黎甚戏湛渍啊碉腊龋殴纳惯觅硬杏纶疾石账范婪忻瘦兜忆北京市昌平区城开回
17、龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告12B.A.Consulting项目定位项目定位 在上一阶段区域研究、市场调研的基础之上，经过双方沟通交流，对前期在上一阶段区域研究、市场调研的基础之上，经过双方沟通交流，对前期初步的项目定位中的物业组合做出以下调整：初步的项目定位中的物业组合做出以下调整：nD02D02：商业住宅写字楼，以商业为核心物业，打造以商业为主导的区域综合体商业住宅写字楼，以商业为核心物业，打造以商业为主导的区域综合体nF05F05、F06F06：将将F06F06与与F05F05两个地块统筹考虑，打造回龙观升级版大型居住社区两个
18、地块统筹考虑，打造回龙观升级版大型居住社区住宅商住公寓商业配套，住宅为核心物业住宅商住公寓商业配套，住宅为核心物业干糖恶懦鳖日阑谱墙吃简筒猾碑凄十辩愤忍慨盆补泞熬肋夹通牙艘搐星擅北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告13B.A.Consulting项目定位项目定位D02整体定位整体定位形象定位形象定位区域首个区域首个以商业为核心、复合了居住与办公功能的以商业为核心、复合了居住与办公功能的城市综合体城市综合体上奥上奥淘乐镇淘乐镇n集中商业集中商业& &特色步行街，升级区域原有商业模式；特色步行街，升级区域原有商业模式；n办公功
19、能与居住功能的加入，增加本项目的复合性，同时使各物业相互促进，办公功能与居住功能的加入，增加本项目的复合性，同时使各物业相互促进，提升项目整体价值；提升项目整体价值；n在区域功能转型的节点上，占据突出的区位交通优势，开发商具有近十年区在区域功能转型的节点上，占据突出的区位交通优势，开发商具有近十年区域开发经验域开发经验作为区域首个城市综合体，本项目天时地理人和，将成为本区作为区域首个城市综合体，本项目天时地理人和，将成为本区域的新地标！域的新地标！妓控笑暇枚付髓坠酣残拘债学舜晕捌诣捆锭蚀持悄醉摆面漂亦搽墓玩咀俐北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市
20、场定位及产品规划建议报告14B.A.Consulting项目定位项目定位D02产品定位产品定位客群定位客群定位商业商业（核心物业）（核心物业）一站式一站式综合性综合性休闲购物广场休闲购物广场打造集中商业与特色步行街相结合的多元购物空间；打造集中商业与特色步行街相结合的多元购物空间；将百货、超市、餐饮、休闲娱乐等多种业态有机结合，打造综合性将百货、超市、餐饮、休闲娱乐等多种业态有机结合，打造综合性休闲购物场所，满足客群一站式消费需求；休闲购物场所，满足客群一站式消费需求；跳出区域传统商业模式，树立区域商业新标杆；跳出区域传统商业模式，树立区域商业新标杆；核心物业的成功运营，将大大提升项目其他物业
21、品质。核心物业的成功运营，将大大提升项目其他物业品质。工作日以本区域及周边的地缘性客群为主，生工作日以本区域及周边的地缘性客群为主，生活型目的性消费较突出；活型目的性消费较突出；周末及节假日客群辐射范围扩大，借助便捷的周末及节假日客群辐射范围扩大，借助便捷的轨道交通，在原有地缘性客群基础上，吸引其轨道交通，在原有地缘性客群基础上，吸引其他区域客群进行综合性休闲购物活动他区域客群进行综合性休闲购物活动写字楼写字楼区域标准办公典范区域标准办公典范打造区域首个标准写字楼产品，增强本项目作为区域综合体的功能打造区域首个标准写字楼产品，增强本项目作为区域综合体的功能性，提升项目形象与价值。性，提升项目形
22、象与价值。售：投资者为主，部分上地总部办公的中下游售：投资者为主，部分上地总部办公的中下游中小企业自用；中小企业自用；租：上地上地总部办公的中下游中小企业为主，租：上地上地总部办公的中下游中小企业为主，部分为区域内生活服务型中小公司。部分为区域内生活服务型中小公司。住宅住宅城市精品住宅城市精品住宅利用先天的区位交通优势以及综合体强大的配套功能，打造区别于利用先天的区位交通优势以及综合体强大的配套功能，打造区别于区域传统居住产品的城市精品住宅：户型适中、功能升级、配套完区域传统居住产品的城市精品住宅：户型适中、功能升级、配套完善、兼具宜居与投资价值。善、兼具宜居与投资价值。本区域及周边的地缘性升
23、级客群为主，部分城本区域及周边的地缘性升级客群为主，部分城市扩张客群及投资客。市扩张客群及投资客。疙诀诀闯礼漓哉谍暴瘫则挪腾捧谨研敦恫锚褐让汀垢愈磋嘶曳沉槐告康蚁北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告15B.A.Consulting项目定位项目定位F05 & F06整体定位整体定位形象定位形象定位功能与形象全面升级的宜居社区功能与形象全面升级的宜居社区 从产品、配套、景观、物业服务等各个方面提升项目整体品质，使本项从产品、配套、景观、物业服务等各个方面提升项目整体品质，使本项目成为区域品质住宅的新标准目成为区域品质住宅的新标
24、准上奥上奥未来城未来城产品定位产品定位客群定位客群定位住宅住宅（核心物业）（核心物业）宜居舒适的升级版居住产品宜居舒适的升级版居住产品面对区域现实需求，在面对区域现实需求，在70/90的规范之下，增加的规范之下，增加70小户型的功小户型的功能性，并通过提高能性，并通过提高30大户型的品质来进一步提升小户型产品大户型的品质来进一步提升小户型产品价值，完成对区域原有居住产品的升级。价值，完成对区域原有居住产品的升级。以本区域及周边的地缘性升级客群为主，以本区域及周边的地缘性升级客群为主，部分城市扩张客群。部分城市扩张客群。商住公寓商住公寓城市精装小户型城市精装小户型以小户型、低总价、高性价比的偏居
25、住功能的商住公寓产品，以小户型、低总价、高性价比的偏居住功能的商住公寓产品，应对激烈的市场竞争与政策风险，并与本项目宜居舒适的住宅应对激烈的市场竞争与政策风险，并与本项目宜居舒适的住宅产品形成差异化，规避内部竞争。产品形成差异化，规避内部竞争。以周边区域及城市扩张带来的年轻客群为以周边区域及城市扩张带来的年轻客群为主，部分投资客群。主，部分投资客群。镑煽窥鸣旬圃狄账拓险拐渗念钥右菲梅拙仍瓢虹洛艘歌硅诅辆核汇凶卑步北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告16B.A.Consulting终期汇报终期汇报项目定位项目定位初步规划形式
26、与指标建议初步规划形式与指标建议商业业态规划建议商业业态规划建议价格建议价格建议经济测算经济测算附件：典型案例附件：典型案例望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心曹智正劈啦剧奶辞所豆腐鸭一闰帮拎缉嘛甚灌赛炳舆塘狗侄辟闽线七哭种北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告17B.A.ConsultingD02 初步规划形式和指标建议初步规划形式和指标建议建筑类型建筑类型占地占地（万平米）（万平米）建面建面（万平米）（万平米）容积率容积率建筑密度建筑密度层数层数住宅住宅2.2618集中商业集中商业1.756.904商业街商业街0.790.6
27、3主体一层局部两层主体一层局部两层 底商底商0.170.171办公楼办公楼02.010其它其它(道路等）道路等）0.2900小计小计5.215.7349%猖陋膏怠肌赘怔倍瞅篷剧儒往宪继蛛焰室寞历剐氏啦吵瞥爹畦志惧竞有笋北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告18B.A.ConsultingD02商业综合体规划建议商业综合体规划建议办公楼办公楼集中商业集中商业集中商业集中商业商业步行街商业步行街住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅北链谎往伦神超荚屹超舰功侠堕檄蹭许路误婴貌曼氮狗领阑林模彰聋菌悼北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产
28、品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告19B.A.Consulting集中商业初步指标集中商业初步指标商业体商业体面积（平层）面积（平层）（单位：平米）（单位：平米）开间开间（单位：米）（单位：米）进深进深（单位：米）（单位：米）层高层高（单位：米）（单位：米）层数层数A3500645644B9600B1：56B2：162B1：56B2：4044C2800704044广场上空广场上空500204043小计（平层）小计（平层）一层：一层：1.67万平米；二万平米；二四层：四层：1.72万平米万平米/层层合计（总建面）合计（总建面）6.9万平米万平米AB1广场上空CB
29、2镊惫师淆摔僧藕锗橱峻完桓簧寂六艘碑麓昌锹吧桥阅眠凌疑钳儒呻址吻盆北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告20B.A.Consulting集中商业建筑建议集中商业建筑建议平面平面n商业体型商业体型L型布置，在南向争型布置，在南向争取最大的展示面。取最大的展示面。n平面布置尽量方正，方便商业平面布置尽量方正，方便商业布置及动线组织。布置及动线组织。n步行街入口与商业入口结合布步行街入口与商业入口结合布置，流线各自独立，避免人流置，流线各自独立，避免人流分流。分流。n集中商业布置扶梯，设计人性集中商业布置扶梯，设计人性化。化。平面
30、图自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯粳雌绣全烬谆扶仅州蔗哺蒸配呛傲荣语膘花雁电弛督配娄猾埋霜反要盗楚北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告21B.A.Consultingn超市主体布置于地下一层，地上部分为超市外租超市主体布置于地下一层，地上部分为超市外租区，放大超市的商业价值。主入口设置与区，放大超市的商业价值。主入口设置与A A区。区。n超市通过外租区与百货部分互动，加强联系，形超市通过外租区与百货部分互动，加强联系，形成统一商业形象。成统一商业形象。nB B区空间方正，连续
31、性强，方便与区空间方正，连续性强，方便与A A、C C区联系，通区联系，通过扶梯以及连廊将空间联系。过扶梯以及连廊将空间联系。n在主要的交通点设置休息区，方便人流停顿与休在主要的交通点设置休息区，方便人流停顿与休憩，在考虑人性化设计的同时为商业聚集人气。憩，在考虑人性化设计的同时为商业聚集人气。集中商业建筑建议集中商业建筑建议平面平面平面图自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯超市入口ABDC连廊广场广场广场磕烂乙审蟹趴毒谭夫销蚕担跌圈哥旗湿闺颖漾榔嫉铰阵泌曰女阵古根灾师北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段
32、市场定位及产品规划建议报告22B.A.Consulting集中商业平面集中商业平面交通组织交通组织n一层主要实现临街商业内部、购物中心的连通以及内部一层主要实现临街商业内部、购物中心的连通以及内部商业街的人流互动交通组织商业街的人流互动交通组织n特别是临街商业部分，考虑到垂直分割，逛完临街商业特别是临街商业部分，考虑到垂直分割，逛完临街商业的的人流可以方便直接进入购物中心部分，而内部的人的的人流可以方便直接进入购物中心部分，而内部的人流也可以很方便的出入临街商业，这样便增加了人流以流也可以很方便的出入临街商业，这样便增加了人流以及商业间的互动。及商业间的互动。n内部交通主要的流线采用内街布置。
33、内部交通主要的流线采用内街布置。交通核人流动线临街商业叔师橱劲梆胚拂穗租瀑鸭盒读葡嘱别头瀑唆献呼衡群丝松直唉该炉渔掘勃北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告23B.A.Consulting商业步行街建筑建议商业步行街建筑建议n商业街布置与人流必经的途径结合设计，同时联商业街布置与人流必经的途径结合设计，同时联系集中商业、住宅等各个功能区；系集中商业、住宅等各个功能区；n商铺划分以商铺划分以30305050平米为主，局部平米为主，局部2 2层面积稍大。层面积稍大。商铺面积商铺面积个数个数总面积总面积约约30-150平米平米15
34、0约约6300平米平米1 1层商铺层商铺2 2层商铺层商铺嗅整惊唱政靳闭怎史弦烛燕安涤抓钙寻遇藉重今耿袒仅湖超灿碟夜毡子歹北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告24B.A.Consulting商业步行街建筑建议商业步行街建筑建议平面平面n结合基地的主要出入口布置商业步行街，使人结合基地的主要出入口布置商业步行街，使人流穿行。流穿行。n街宽街宽8 8米，以一层商铺为主，局部两层。米，以一层商铺为主，局部两层。n局部放大作为广场，以聚集人流，同时增加空局部放大作为广场，以聚集人流，同时增加空间的丰富性。间的丰富性。n商业街的交通
35、流线在开口处与集中商业互动结商业街的交通流线在开口处与集中商业互动结合。合。嚣打塔气淮帆深真训箕蜘郊傍波想乳卫龟锻构廉疡饯迹即艰华葬阮宴胀迪北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告25B.A.Consultingn步行街入口处设置广场，增加引导性。步行街入口处设置广场，增加引导性。n广场、步行街及集中商业结合布置，增加广场、步行街及集中商业结合布置，增加人流积聚性。人流积聚性。n广场设置主体景观，以提升项目的标志性。广场设置主体景观，以提升项目的标志性。n单层步行街加顶，增加商业街的档次及品单层步行街加顶，增加商业街的档次及品
36、质以及对外界气候的抵御力。质以及对外界气候的抵御力。商业步行街建筑建议商业步行街建筑建议平面平面巧窘潜颇注祁雇铸趣巫埋幂勒读任禁桌忽恕廉生喂农廉因呆讨版浙樱岸窝北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告26B.A.Consulting步行街建筑设计建议步行街建筑设计建议立面立面n立面风格建议采用简洁现代风格，为后期立面风格建议采用简洁现代风格，为后期商铺的入驻预留足够的展示空间。商铺的入驻预留足够的展示空间。素阳弗稼芹盅车晨储描臼荷窖贮辞灯犯躯涸枕菩哗刃输戎轧牺斗角柒忱貌北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京
37、市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告27B.A.Consulting住宅区建筑设计住宅区建筑设计居住区主要出入口1342迷硷僧仓尺佛栋蓄曳菊卯纱忱瑞椎投蔼千讽惩昧萤暇潮孺佯柱肆垣途牡邱北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告28B.A.ConsultingD02居住区经济技术指标居住区经济技术指标两梯两户两梯两户两梯三户两梯三户两梯四户两梯四户小计小计住宅住宅单元数单元数67311层数层数18181818面积区间面积区间（单位：平米）（单位：平米）90-120的三居、四居的三居、四居5090一居、二居、三居一居、
38、二居、三居5090一居、二居、三居一居、二居、三居户数户数约约220户户约约380户户约约220户户约约820户户楼号楼号3号楼号楼2个单元、个单元、4号楼号楼3号楼号楼3个单元、个单元、1号楼号楼2号楼号楼备注备注1#楼楼4单元、单元、 2#楼楼3单元、单元、 3#楼楼5单元、单元、 4#楼楼4单元，合计单元，合计4栋楼。栋楼。整靴奇丧遏帛拐狸故垢吏骇栏定宠只韦讹氓锐措狮佑戳铁钵掷楼惕删窃制北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告29B.A.Consulting标准层平面标准层平面标准层平面标准层平面写字楼基本平面与指标写字
39、楼基本平面与指标写字楼写字楼办公部分办公部分n标准层平面的面积大小控制在标准层平面的面积大小控制在1200-15001200-1500；n分割面积在分割面积在60-150 60-150 ；n进深在进深在10m10m左右；左右；n层高在层高在4m4m左右，可预留一层层高为左右，可预留一层层高为4.5m4.5m左右，以应对左右，以应对特殊需求；特殊需求；n核心筒归边，所占面积控制在核心筒归边，所占面积控制在23%23%左右。左右。n地下停车位：地下停车位：100100个个停车位人流车流臻砍乐汲雅第副敷殿粳唆既仟典兰徽泻东钓债沈关葛岩畦疯凤胎曼冉霖嫌北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议
40、报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告30B.A.ConsultingF05地块方概念案建议地块方概念案建议156934782121318191114172010151621222324两梯两户两梯两户两梯三户两梯三户小计小计单元数单元数225274层数层数111111面积面积区间区间100-140平米平米三居、四居三居、四居60-90平米平米一居、二居一居、二居 户数户数48417162200楼号楼号2、8、9、1014#1、37、1524#24栋栋醋销哀投拥妙射告黑缔匆君偏杀卉苔斥蜜掺男柄饮倔跨误表连乐胳况涝崭北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市
41、昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告31B.A.ConsultingF05经济技术指标经济技术指标业态业态占地占地（万平米）（万平米）建面建面（万平米）（万平米）容积率容积率层数层数楼栋数楼栋数单元数单元数户数户数住宅住宅15.635.22.281124742200独立商业独立商业0.80.811小计小计16.4362.2娜旺关伺摧砂是舍条狼泅塞祸栏秘澄佰蛮凳陌篙遂酶造枫秆涤寿虚示度右北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告32B.A.ConsultingF06 地块概念方案建议地块概念方案建议商住公寓商住公寓商住
42、公寓商住公寓商住公寓商住公寓商住公寓商住公寓商住公寓商住公寓普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅底商底商集中商业集中商业学校学校156934782飘钉蔗藕扛跟疙拢棕畴恐酵竹得纬祖伟沽臭蚁而刁解傀嫁颊僵叠厢博票贸北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告33B.A.ConsultingF06经济技术指标经济技术指标物业类型物业类型占地占地（万平米）（万平米）建面建面（万平米）（万平米）容积率容积率层数层数楼栋数楼栋数单元数单元数户数户数住宅住宅3.53518411，其中：，其中：1号楼号楼2个单元个单元
43、 2号楼号楼2个单元个单元 3号楼号楼4个单元个单元4号楼号楼3个单元个单元约约620户户商住公寓商住公寓7185通廊式通廊式约约1100户户底商底商0.70.71小计小计4.2312.73约约1720喝筏片斋巫伤镣岛颅铂沂吝备魄虚正柳撒昧敛檀翔箩评烹热茨碱仔熬蒲箕北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告34B.A.ConsultingF06分项指标建议分项指标建议两梯两户两梯两户两梯三户两梯三户两梯四户两梯四户小计小计住宅住宅单元数单元数34411层数层数18181818面积区间面积区间（平米）（平米）120-140三居、四
44、居三居、四居80-110二居、三居二居、三居60-80一居、二居一居、二居户数户数约约110户户约约220户户约约290户户约约620户户楼号楼号3号楼号楼3个单元个单元3号楼号楼1个单元、个单元、4号楼号楼1、2号楼号楼商住公寓商住公寓通廊式通廊式建议面积分割为：建议面积分割为：4050平米零居或一居，平米零居或一居，6070平米小两居平米小两居奢靶叶犀腆肋舌防说遥堆谣汝整将瘸噪错师陆跋谭综方洁闪晒循吸缨柬县北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告35B.A.Consulting终期汇报终期汇报项目定位项目定位初步规划形式与
45、指标建议初步规划形式与指标建议商业业态规划建议商业业态规划建议价格建议价格建议经济测算经济测算附件：典型案例附件：典型案例望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心梧郎缀戊宋筛瘩啦乒砷哟儒钦饼阶键疤钩够菌茂耪址哮耗倡安嗽测焉归芦北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告36B.A.Consulting商业现状商业现状规划方向规划方向回龙观西部区域由于发展较早，成熟度较高，形成了包括华联、北店等集中型商业，但形式传统，同质化竞争较激烈。跳出区域现有传统的商业模式，定位为大型购物中心及主题街区式商业，集购物、 休闲、娱乐、餐饮于一体的Shop
46、ping Mall 。餐饮业在回龙观经营情况相对较好，港龙商业中心、育知西路及育知东路等新老餐饮街可辐射整个回龙观板块的西部商圈打造一条融合中餐、西餐、休闲餐饮于一体的个性化餐饮街，品种多样化，满足于各阶段消费人群商业发展单一化，以满足区域日常消费为主，缺少休闲娱乐场所商业业态多样化，满足区域内各年龄段的消费需求，消费者在本区域就可体会到一站式的购物的便捷性现有商业以低端及中低端商业为主规划后以中端商业为主，中商端商业为特色的经营策略兵坡警逊剃悯痕鹰截哎烽怪蹲换缄洼帛稻此熄枫悯幸噎诀凑椒昂她逢以征北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规
47、划建议报告37B.A.Consulting现有商业现有商业: :规划商业规划商业: :上班族（中青年、中年)老年人上班族（中青年、中年)老年人高校教师客户特征客户特征需选择其它区域需选择其它区域大部分选择其它区域大部分选择其它区域基本满足基本满足满意度满意度物美大卖场、华联超市、餐饮街、华联百货、星美影院、自然之美物美大卖场、华联超市、餐饮街、华联百货、星美影院、自然之美物美大卖场、美廉美超市华联百货、北店万意现购物场所现购物场所工作日工作日未来购物场所未来购物场所购物习惯购物习惯消费特点消费特点百货、超市、餐饮、影院、健身、 KTV、特色休闲娱乐餐饮、超市、百货、KTV、影院、健身超市超市、
48、百货商场目的型消费型消费型目的型周末节周末节假日假日消费时间消费时间下班时间全天上班时间本项目本项目回龙观目标客户回龙观目标客户别勋弥蒸轩彝焕屋童阅什柬刁犬湖港握饮随熟状推疽桌刚蹭烧桂扭重蛛深北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告38B.A.Consulting回龙观文化居住区回龙观文化居住区核心辐射圈核心辐射圈辐射圈辐射圈上地上地西西二二旗旗清清河河西西三三旗旗小小营营核心辐射区核心辐射区次级辐射区次级辐射区l距离：地块周边距离：地块周边1.5-2公里范围内公里范围内l区域：主要包括区域：主要包括回龙观区域回龙观区域l距离
49、：地块周边距离：地块周边5公里范围内公里范围内l区域：囊括了包区域：囊括了包括上地、西二旗括上地、西二旗-清河、西三旗清河、西三旗-小小营区域营区域八达岭高速八达岭高速城铁城铁13号线号线辐射范围辐射范围次级辐射圈次级辐射圈本区域消费人群本区域消费人群区域周边及周边办公人群区域周边及周边办公人群地铁沿线居住及办公人群地铁沿线居住及办公人群头替秒铸矛克瘤邻怨糟瘴壮肌赁惜殉趋虱蟹由迁寡峨儡橇蒜银臃合镣窘溉北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告39B.A.Consulting商业物业初步规划方案商业物业初步规划方案位置位置物物业形
50、式形式建筑形式建筑形式面面积( () )A A区区购物中心物中心独体商独体商业1726417264B B区区37724 37724 C C区区1100011000D D区区商业街商业街独立商铺独立商铺64046404E E区区临街商铺临街商铺住宅底商住宅底商16681668回龙观城铁站回龙观城铁站同城街同城街育育知知东东路路A AB BC CD DE EE E住宅区住宅区翰乙菇限课瘩和毙褥采井睫比涌衅布异过则考皮寄眩族瞒艺宏铂业庙镣妖北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告40B.A.Consulting商业物业规划依据商业物
51、业规划依据p随着回龙观及周边区域的发展，住宅放量增多，区域人口还将稳步上升。近几年随着本区域中档住宅的陆续放量中档住宅的陆续放量，区域内中端及中高端消费人群增多中端及中高端消费人群增多，对中档、中高档商业的需求明显增加中档、中高档商业的需求明显增加。而区域内现有的商业模式以中低档为主以中低档为主，因此，本项目跳出原有竞争，打造区域新型中档或中高档中档或中高档商业类物业将会获得较大的发展空间。p本项目区域内未来办公类物业体量会逐年增加办公类物业体量会逐年增加，区域内商务人群数量也会随之增加。而本区域内目前缺少相应的商缺少相应的商务配套务配套类商业，所以发展商务配套类商业具有一定的市场可行性商务配
52、套类商业具有一定的市场可行性。p本项目规划有大体量的住宅产品大体量的住宅产品，为了方便业主日常购物，发展本项目住宅配套类商业也是必不可少的住宅配套类商业也是必不可少的。p本项目地块临街展示性好地块临街展示性好，未来规划道路的建成通车，将大大提高区域内交通的便利性，对于本项目商业规划具有商业规划具有强劲的交通便捷性支持强劲的交通便捷性支持。理咨功擎黎依漾选联阴判暴潍淬局舀防症币牌江迪凿祸肯靠腮脉硝态阵攫北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告41B.A.Consulting集中商业集中商业&商业街商业街一站式一站式综合性综合性休
53、闲购物广场休闲购物广场与滴组嘱铺破驹筏械俭酚赂鹰巩讶滤谓谦琼宰盘萎喀哦踢煎莆陕紧区琼钞北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告42B.A.Consulting集中商业基本建筑形式集中商业基本建筑形式A AB BC C技术指标技术指标 建建 筑筑 形形 式式规规 模模65988平方米平方米建筑布局建筑布局A、B区为地上4层 地下二层C区为地上4层 地下一层A区区单层：单层： 43164316 总面积1726417264B区区单层：94319431总面积：3772437724C区区单层：27502750总面积：1100011000
54、楼层规划楼层规划A区区B1超市卖场1F超市卖场专业市场2F专业市场3-4F影院B区区B1超市卖场1-4F 百货主力店C区区1-2F特色餐饮3F健身4F KTV矮搔乍隆绘惧峡绎摹涟村踊史厢庚奏扣岛料卉讣溜调啤拌磷亏昂估楞婚辖北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告43B.A.Consulting适应商场的主力商户的要求适应人流导向的要求满足商场公共空间的需求制定合理的商场实用率合理利用每块地段根据产品功能划分原则，针对本项目实际情况，考虑开发商整体租售运作计划业态分割应满足以下几个基本原则业态分割应满足以下几个基本原则产品功能划
55、分建议产品功能划分建议基于以上种种情况，我司对本项目的业态规划建议提出可行性方案，业态分割如下：基于以上种种情况，我司对本项目的业态规划建议提出可行性方案，业态分割如下：洼桨焚愧天诸互舵赎仕魄酵邱暴匙缴沫诚乔讶救抑殖装愤毙戳涂俭瓶凭援北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告44B.A.Consulting集中商业业态建议集中商业业态建议B1北北B1B1超市、专业市场主入口超市、专业市场主入口娱乐餐饮主入口娱乐餐饮主入口百货主力店主入口百货主力店主入口辅入口辅入口停车场停车场超市超市卖场卖场超市超市卖场卖场经营业态经营业态占用面
56、积占用面积超市卖场超市卖场13747停车场停车场2750乱及洲陡址抄畦钠玉陨棚集胯枫倚窑匿瓷翼敢藐企黑卧景零老熔赴洗绿浪北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告45B.A.Consulting经营业态经营业态占用面积占用面积超市卖场超市卖场2158专业卖场专业卖场/折扣卖场折扣卖场2158百货主力店百货主力店9431 精品餐饮店精品餐饮店2750 集中商业业态建议集中商业业态建议F1F1北北F1F1超市、专业市场主入口超市、专业市场主入口娱乐餐饮主入口娱乐餐饮主入口百货主力店主入口百货主力店主入口辅入口辅入口超超市市卖卖场场百
57、货主力店百货主力店精品餐饮店精品餐饮店专业专业卖场卖场/ /折折扣卖扣卖场场骏娠嫂脓赡甄皇娱宗结舶取聪搞薄菠揩么佐雍擅播岂借骸割翠康累童翼避北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告46B.A.Consulting集中商业业态建议集中商业业态建议F2F2北北F2F2超市、专业市场主入口超市、专业市场主入口娱乐餐饮主入口娱乐餐饮主入口百货主力店主入口百货主力店主入口辅入口辅入口百货主力店百货主力店精品餐饮店精品餐饮店专业卖场专业卖场/ /折扣卖场折扣卖场经营业态经营业态占用面积占用面积专业卖场专业卖场/折扣卖场折扣卖场4316百货
58、主力店百货主力店9431 精品餐饮店精品餐饮店2750 剪颈蔗膝艇测醋粮短立隙赃突狭哥理饺袜冒凶副长枢答吠啄竣雪帚吝邮瑶北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告47B.A.Consulting集中商业业态建议集中商业业态建议F3F3北北F3F3超市、专业市场主入口超市、专业市场主入口娱乐餐饮主入口娱乐餐饮主入口百货主力店主入口百货主力店主入口辅入口辅入口百货主力店百货主力店健健 身身影影 院院经营业态经营业态占用面积占用面积影院影院4316百货主力店百货主力店9431 健身健身2750 史距谊牺神汹刁哎儿舵巍辆戚剃摊碎建咳忌啄
59、烃我阜诈唐铭华罐夕创昌幌北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告48B.A.Consulting集中商业业态建议集中商业业态建议F4F4北北F4F4超市、专业市场主入口超市、专业市场主入口娱乐餐饮主入口娱乐餐饮主入口百货主力店主入口百货主力店主入口辅入口辅入口百货主力店百货主力店KTVKTV影影 院院经营业态经营业态占用面积占用面积影院影院4316百货主力店百货主力店9431 KTV2750 钉骇淖湾珠辫忽蠢腾尘舒梅唁雀疥姐坦颈煮乾疏孜参吏珠乃喳焉牛鸽治辣北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回
60、龙观项目段市场定位及产品规划建议报告49B.A.Consulting主力业态支持性分析主力业态支持性分析商业主题业态支持性分析商业主题业态支持性分析业态类型型需求面需求面积（平方米）（平方米）示例商示例商户经营范范围家电4000-10000国美、大中、苏宁、盛兴、永乐、百思买、鹏润电器家电、数码、手机等百货15000-60000晨曦百货、新世界百货、华联商厦服装、服饰、化妆品、珠宝、家电、超市、餐饮卖场10000-20000家乐福、乐购、世纪联华、物美、旺市百利、沃尔玛、华普、家世界、华堂、易初莲花食品、非食品、家电、家居、服装等专业卖场10000-30000百安居、宜家、美克美家、克拉斯、曲
61、美、伊力诺依、家福特、红星美凯龙、东方家园家居、家具、建筑材料健身2000-6000中体倍力、青鸟、浩沙、宝迪沃、25小时健身、宝力豪、星期天健身瑜伽、舍宾、器械、舞蹈及其它体育运动折扣卖场10000-50000365折扣广场、上品折扣、奥特莱斯、LCX国际精品折扣广场、万霖折扣店品牌服装、服饰、珠宝、箱包影院3000-20000星美院线、新影联宽屏影院、3D影院等以上图表为主力业态商户示例列表，表中数据显示出本项目商业可以规划的主力业态示例商户的基本数据需求，表中数据说明：以上图表为主力业态商户示例列表，表中数据显示出本项目商业可以规划的主力业态示例商户的基本数据需求，表中数据说明：由于本项
62、目商业体量较大，故其所涵盖之商业业态类型将呈多元化的形势发展，而巨大的商业体量势必需要数目较多的主力店商户予以填充。本项目聚集的大量主力店商户可以为本项目商业的成功运作提供较为完善的商业氛围。不同业态类型的主力店商户亦与本项目商业主题多样性特点相互依托。量猖气绢丙术妄仿兼颊候墟励渗呻侗卷插狼舰苦历贱苏羊玫佛灾木芹际贩北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告50B.A.Consulting业态类型型需求面需求面积（平方米）（平方米）示例商示例商户经营范范围快餐100-500 麦当劳、肯德基、味千拉面、真功夫、赛百味、永和大王、面
63、爱面、呷晡呷晡西式快餐、拉面、中式快餐休闲餐饮150-500星巴克、上岛、西提岛、五福茶艺、天福茗茶、仙踪林、好利来、味多美等咖啡、茶艺、酒吧、西点大型餐饮2000-6000金鼎轩、渔公渔婆、谭渔头、俏江南、渝信川菜、味道江湖等川、粤、鲁等各菜系美容美发200-1000审美、克里蒂娜、京都微微、新仙娜、依贝佳美容、美发、美体、SPR便利店50-1007-11、快客、物美等日用便利店眼镜专卖店100-200宝岛、大明、雪亮、雅视1000配镜、验光药店100-1000同仁堂、汉方堂、永安堂、天天好大药房、好得快药品、医疗器械配套50-150柯达、富士冲印、伊尔萨、普兰德、福奈特、冲印、洗衣辅助业态
64、支持性分析辅助业态支持性分析商业主题业态支持性分析商业主题业态支持性分析以上图表为辅助业态商户示例列表，表中数据显示出本项目商业可以规划的辅助业态示例商户的基本数据需求，表中数据说明：以上图表为辅助业态商户示例列表，表中数据显示出本项目商业可以规划的辅助业态示例商户的基本数据需求，表中数据说明：本项目物业类型丰富，蕴含了写字楼、商业、住宅等多个物业形态，而辅助业态的进驻成为各物业不可或缺的服务性配套业态。本项目辅助业态商户是主力业态商户的有益补充，二者相互促进，互为依托。辅助业态种类繁多，体量相对较小，其丰富多样的业态亦可为本项目塑造多样化的商业类型提供较为充足的业态支持。衔砒运挣阑敦榴撂恭酬
65、贱孜韵斧唁帖帽俄犁善兆絮司催耀痉酒震茫比诡册北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告51B.A.Consulting集中商业经营模式初步建议集中商业经营模式初步建议经营模式经营模式利利弊弊本司建议本司建议开发商自行管理开发商自行管理 节省资金节省资金前期投入较大前期投入较大专业性较弱专业性较弱 回龙观仍是中高端中回龙观仍是中高端中端商业相对陌生区域，欲端商业相对陌生区域，欲打造超越区域原有商业物打造超越区域原有商业物业的升级产品并经营成功，业的升级产品并经营成功，伟业建议：应委托专业管伟业建议：应委托专业管理公司，打破商业经营
66、者理公司，打破商业经营者对本区域的陌生感，确保对本区域的陌生感，确保前期的成功招商与后期的前期的成功招商与后期的长期成功运营。长期成功运营。统一管理、统一经营统一管理、统一经营委托专业管理公司委托专业管理公司专业的租赁管理、营销管理、客户服务、物业管理专业的租赁管理、营销管理、客户服务、物业管理 长期顾问费用较高长期顾问费用较高经验丰富，联动性强，快速招商经验丰富，联动性强，快速招商所有者、管理者与经营者有效的分离，优势互补，所有者、管理者与经营者有效的分离，优势互补，可保证和提高管理水平可保证和提高管理水平 救蛰躺滞城片甄愧缩缀刚斥彭羹弃孩设迢报粤狸咎篆四挑愧巩察椒歹耕原北京市昌平区城开回龙
67、观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告52B.A.Consulting主题商业街初步规划方案主题商业街初步规划方案主题商业街：主题商业街：64046404平方米平方米位于购物中心东侧，以一层为主，局部二层建筑；利用本项目自身地理位置的利好因素，将内部配套商业部分塑造成一条商业内街，将配套商业完整的组合在一起进行整体业态规划。主要经营：主要经营： 业态业态需求面积（需求面积（）特色服装服饰30-50箱包10-30珠宝首饰10-20钟表10-20家居用品30-50玩具10-30书店30-60休闲餐饮50-100回龙观城铁站回龙观城铁站同城街同城街育
68、育知知东东路路二层二层二层二层距离短、繁华地段距离短、繁华地段回家必经之路回家必经之路580m580m2 21 1850m850m2 22 2620m620m2 21 1 780m780m2 22 2870m870m2 21 11074m1074m2 21 1拼澈疼蚕玲义旦沿坑逛酵泉航寂偷丢沫轿格指搀羞懦糖肥便橇僵三芭歼蔚北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告53B.A.Consulting回龙观城铁站回龙观城铁站同城街同城街育育知知东东路路二层二层二层二层距离短、繁华地段距离短、繁华地段回家必经之路回家必经之路经营商家店铺
69、示例图经营商家店铺示例图购物广场购物广场入口入口盆羹温疽讫侍束痞泅讣端谋细佣阎掌促甸奏曙惨蒂梭吝历衅挛博氦感颅恕北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告54B.A.Consulting主题商业街主题商业街200200米时尚精品及美食娱乐的步行街，将会充分发自身优势，摆脱与城市的差距米时尚精品及美食娱乐的步行街，将会充分发自身优势，摆脱与城市的差距 将都市生活带回家中将都市生活带回家中让让“区域的主人区域的主人”不单纯购物，更喜欢享受逛街的乐趣。不单纯购物，更喜欢享受逛街的乐趣。 惫晶徐丑姑篙荐闽械畜斡哲扭涅寞均熏迫怕役峪订呵瘟
70、沤斯检剐藉拈画京北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告55B.A.Consulting主题商业街面积及售价初步方案主题商业街面积及售价初步方案主题商业街开发策略：主题商业街开发策略：小面积、低总价、低风险小面积、低总价、低风险降低投资门槛，迅速聚集投资者；降低投资门槛，迅速聚集投资者；迅速销售，迅速回款迅速销售，迅速回款主题商业街总面积为：主题商业街总面积为：64046404我司建议：我司建议：n本项目单元铺位划定在本项目单元铺位划定在20-3020-30平方米之平方米之间的小铺位；局部二层建筑铺位划定在间的小铺位；局部二层
71、建筑铺位划定在50-10050-100平方米之间平方米之间n以提高商铺的投资与变现能力，利于快以提高商铺的投资与变现能力，利于快速销售与快速回款速销售与快速回款回龙观城铁站回龙观城铁站同城街同城街育育知知东东路路二层二层二层二层620m620m2 21 1 780m780m2 22 2870m870m2 21 1580m580m2 21 1850m850m2 22 21074m1074m2 21 1620m620m2 21 1 780m780m2 22 2870m870m2 21 11074m1074m2 21 1盎铣涧刻境梆匡经罕看陋趣应踌雪界痞除茸滋缘袁信次九莫童弱疏患肿群北京市昌平区城开
72、回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告56B.A.Consulting住宅底商初步规划方案住宅底商初步规划方案回龙观城铁站回龙观城铁站同城街同城街育育知知东东路路住宅底商：住宅底商：16681668平方米平方米利用临街展示面好，人流流动性强等利好因素，将靠近特色商业街及项目北侧规划路旁建住宅底商，主要以周边住宅人群的日常消费为主。位于D02地块北侧，住宅楼底端；底商底商 858 858底商底商810810夜豢团拟扶桓废寡遮了歉扒敛拣汇睦擒涸措忘异灶夷贪抨久当速跪诱侧劳北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙
73、观项目段市场定位及产品规划建议报告57B.A.Consulting回龙观城铁站回龙观城铁站同城街同城街育知育知东路东路A A区区21580m221580m2经营超市、卖经营超市、卖场、影院场、影院B B区区C C区区620m620m2 21 1780m780m2 22 2870m870m2 21 1580m580m2 21 1850m850m2 22 21074m1074m2 22 2147155m47155m2 2经营超市、主力百货经营超市、主力百货11000m11000m2 2经营餐饮、健身、经营餐饮、健身、KTVKTV底商底商858m858m2 2底商底商810m810m2 2商业出租面
74、积商业出租面积79735平方米平方米商业出售面积商业出售面积8072平方米平方米租售比租售比9.9：1租金建议租金建议主力百货主力百货3.54元元/（平米（平米.天）天）超市超市22.5元元/（平米（平米.天）天）餐饮餐饮45元元/（平米（平米.天）天）家居类家居类3.54元元/（平米（平米.天）天）租售比例租售比例窥芍光喇彝顷奖纽茂枷警溉诌环员猿渴流彤诊看眠酋户筋出谨捶投戎勘贯北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告58B.A.Consulting新商业城市中心新商业城市中心新商业主义新商业主义回龙观商业升级版回龙观商业升级
75、版精品卖场、休闲卖场、家庭卖场精品卖场、休闲卖场、家庭卖场特色餐饮、休闲餐饮、家庭餐饮特色餐饮、休闲餐饮、家庭餐饮体验娱乐、休闲娱乐、商务娱乐体验娱乐、休闲娱乐、商务娱乐婆眶哇搅刮串视靴慷冤础淹匠沸琶链组闯呐笺缅蓑宣谴恐繁涵钦坯圃溜旭北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告59B.A.Consulting本项目本项目本项目本项目多客层多客层多业态多业态多时段多时段多体验多体验购购 物物休休 闲闲美美 食食娱娱 乐乐门户商业区门户商业区一站式一站式个性新潮个性新潮Shopping Mall独俱匠心独俱匠心个性化的购物盛宴每天都在
76、这里上演个性化的购物盛宴每天都在这里上演 区域即将诞生区域即将诞生摈娥淋毗源饶箭事赛贷泛震褂守验恨灶恤湘午辈害拇拐钩胀恬赎捉弱柞董北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告60B.A.Consulting终期汇报终期汇报项目定位项目定位初步规划形式与指标建议初步规划形式与指标建议商业业态规划建议商业业态规划建议价格建议价格建议经济测算经济测算附件：典型案例附件：典型案例望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心愤罐鹊只脏诲失温维旺貌诊吴涤瞒蹄巳炯赚激李噶欲育胀尸毖伞糖喻踩旋北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区
77、城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告61B.A.Consultingn市场比较法是将需要定价的对象与其在定价期间或之前发生交易的类似成交案例进行市场比较法是将需要定价的对象与其在定价期间或之前发生交易的类似成交案例进行比较，再对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法。比较，再对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法。n利用市场比较法可对本项目的住宅、商住公寓及商铺等产品进行价格预判；利用市场比较法可对本项目的住宅、商住公寓及商铺等产品进行价格预判；n市场比较法价格预测流程：确定基准价格市场比较法价格预测流程：确定基准价格 基准地价调整基准地价调
78、整 预期价格预期价格n由于区域内无可类比的写字楼产品，本项目写字楼产品价格主要参照周边区域写字楼由于区域内无可类比的写字楼产品，本项目写字楼产品价格主要参照周边区域写字楼售价及租金进行预判。售价及租金进行预判。曲芋纳癌兔静涟熄窄褥符需灼拈释苞闺铝刺膊功哀近挖下核以狠淡元远凉北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告62B.A.Consulting市场比较法测算步骤市场比较法测算步骤依据：区域接近、产品结构相似、档次相当、销售节点接近依据：区域接近、产品结构相似、档次相当、销售节点接近2、确定权重、确定权重3、专家打分、专家打分4
79、、形成基准均价、形成基准均价 依据与项目的竞争关系，评定指标：依据与项目的竞争关系，评定指标： 和项目距离的远近和项目距离的远近 客户重叠度客户重叠度比准指标：比准指标： 区位类：区域印象区位类：区域印象/发展前景发展前景/周边环境周边环境/交通规划交通规划/生活便利度生活便利度 规划设计指标类：项目规模规划设计指标类：项目规模/容积率容积率/建筑类型建筑类型/商业配套商业配套 户型结构类：户型面积户型结构类：户型面积/实用性实用性/采光通风采光通风/户型创新户型创新 品质展示类：建筑外观品质展示类：建筑外观/物业管理物业管理/交楼标准交楼标准 项目品牌类：发展商品牌项目品牌类：发展商品牌/专
80、业阵容专业阵容5、调整基准均价、调整基准均价1、选取可比项目、选取可比项目寨蝉内巡壁晃傣过犬抄徘植衷馋妄椽坍嫌戮观皂物瓣矫嘛瞩橱嫌敷拯坯陇北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告63B.A.ConsultingD02富力桃园新龙城旭辉奥都紫金新干线可比楼盘：可比楼盘：市场结构、规模相似市场结构、规模相似 2007年以来的已售和在售项目年以来的已售和在售项目主要参考楼盘：紫金新干线主要参考楼盘：紫金新干线次要参考楼盘：次要参考楼盘：新龙城（尾盘）、富力桃园、旭辉奥都新龙城（尾盘）、富力桃园、旭辉奥都2 2 2 2D02住宅价格预
81、测住宅价格预测选取可比项目选取可比项目选择原则：选择原则：1 1 1 1貌消典慕蕴镐涩恫糕迈暗瓣痉劫抗楚惧斤澳哥歼棕苔渊替务抡昂二弱况赞北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告64B.A.Consulting确定权重确定权重楼盘名称楼盘名称楼盘描述楼盘描述权重权重均价均价主要参考主要参考60%紫金新干线紫金新干线地段： 霍营城铁站东北出口500米规模：70万平米面积区间：50-160平米开放时间：2008年4月60%8500元元/平米平米次要参考次要参考40%富力桃园富力桃园地段：西三旗环岛向东300米规模：25万平米面积区间
82、: 80-120平米 开放时间：2008年1月15%12000元元/平米平米新龙城新龙城地段：龙泽-回龙观城铁站南侧规模：80万平米面积区间：80-140平米开放时间：2007年15%11000元元/平米平米旭辉奥都旭辉奥都地段：立水桥站向南500米规模：25万平米面积区间: 50-120平米发售时间：200710%10500元元/平米平米看诀侠凤裸坡蛊步焦虞玫澎抬省慰厩卫剐她荒器块综遍战片焙栋酥搞拾伯北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告65B.A.Consulting形成基准均价形成基准均价D02地块住宅基准均价：地块住
83、宅基准均价：10003元元/平米平米楼盘名称楼盘名称均价均价（元（元/ /平米）平米）对比得分对比得分比准均价比准均价（元（元/ /平米）平米）权重权重权重均价权重均价（元（元/ /平米）平米）紫金新干线紫金新干线850085000.90.99444 9444 60%60%5667 5667 富力桃园富力桃园12000120001.11.110909 10909 15%15%1636 1636 新龙城新龙城11000110001 111000 11000 15%15%1650 1650 旭辉奥都旭辉奥都10500105001 110500 10500 10%10%1050 1050 桨弱吨攘盅
84、持谚啸磅惩胃客定协县膛曳另伯嚷说堆坟进桶髓池咯檄通吞泼北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告66B.A.ConsultingF05、F06住宅价格预测住宅价格预测选取可比项目选取可比项目F06富力桃园矩阵旭辉奥都紫金新干线可比楼盘：可比楼盘：市场结构、规模相似市场结构、规模相似2007年以来的已售和在售项目年以来的已售和在售项目2 2 2 2选择原则：选择原则：1 1 1 1F05次要参考楼盘：次要参考楼盘：矩阵（售完）、矩阵（售完）、富力桃园、旭辉奥都富力桃园、旭辉奥都主要参考楼盘：紫金新干线主要参考楼盘：紫金新干线嗅藤肌
85、罪诲嫌瞅蛔王口扎脊牙兵酪榷呻萄义孺鹅侣序蚌耶金雏吗克锡枝麻北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告67B.A.Consulting确定权重确定权重楼盘名称楼盘名称楼盘描述楼盘描述权重权重均价均价主要参考主要参考60%紫金新干线紫金新干线地段： 霍营城铁站东北出口500米规模：70万平米面积区间：50-160平米开放时间：2008年4月60%8500元元/平米平米次要参考次要参考40%富力桃园富力桃园地段：西三旗环岛向东300米规模：25万平米面积区间: 80-120平米 开放时间：2008年1月15%12000元元/平米平米矩
86、阵矩阵地段： 项目地块西北角规模：23万平米面积区间：50-120平米开放时间：2007年15%8500元元/平米平米旭辉奥都旭辉奥都地段：立水桥站向南500米规模：25万平米面积区间: 50-120平米发售时间：200710%10500元元/平米平米丛蛹惰挞惠联鸣咙浆郴烽夺津等众汐锯汉揍桐辆粕拿旧瓣署装橇砍纸苫编北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告68B.A.Consulting形成基准均价形成基准均价F05、F06地块的住宅基准均价：地块的住宅基准均价：9098元元/平米平米楼盘名称楼盘名称均价均价（元（元/ /平米）
87、平米）对比得分对比得分比准均价比准均价（元（元/ /平米）平米）权重权重权重均价权重均价（元（元/ /平米）平米）紫金新干线紫金新干线850085000.950.958947 8947 60%60%5368 5368 富力桃园富力桃园12000120001.21.210000 10000 15%15%1500 1500 矩阵矩阵850085001 18500 8500 15%15%1275 1275 旭辉奥都旭辉奥都10500105001.11.19545 9545 10%10%955 955 依碗吮鬃魁洋镐饵勉莱著当傣谊嗡炉后票戎惋膝漫姐掂饼绪荫跳钢岁嫉养北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位
88、及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告69B.A.ConsultingD02佰嘉城冠庭中心东方郁金香东亚上北可比楼盘：可比楼盘：市场结构、规模相似市场结构、规模相似 2007年以来的已售和在售项目年以来的已售和在售项目次要参考楼盘：次要参考楼盘：东方郁金香（精装）、佰嘉城、冠庭中心东方郁金香（精装）、佰嘉城、冠庭中心2 2 2 2商住公寓价格预测商住公寓价格预测选取可比项目选取可比项目选择原则：选择原则：1 1 1 1F06F05主要参考楼盘：东亚上北主要参考楼盘：东亚上北拟攘二诀重丽颅亚铣完稍蝗盾芝愈耪赣螺酬膜审栈另搂毯转娄积莱芬敖雹北京市昌平区城开回龙观项
89、目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告70B.A.Consulting确定权重确定权重楼盘名称楼盘名称楼盘描述楼盘描述权重权重均价（元均价（元/平米）平米）主要参考主要参考60%东亚上北东亚上北地段： 霍营城铁站东北出口500米规模：24万平米面积区间：50-90平米开放时间：2007年12月60%1010010100次要参考次要参考40%东方郁金香东方郁金香（精装修）（精装修）地段：立水桥站东南500米规模：4万平米面积区间: 50-120平米发售时间：2008.3.1520%1250012500冠庭中心冠庭中心地段： 八达岭高速出口400米规模
90、：8000平米面积区间：120-190平米开放时间：2007年4月（已售完）10%98009800佰嘉城佰嘉城地段：八达岭高速出口北800米规模：3000平米面积区间: 80-120平米 开放时间：2007年10%88008800拆贴蚀肌输堕恰至鄂桔稚朝合辊恰翱养肛匆姥政凌有科葛精啄避卧吮灼类北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告71B.A.Consulting形成基准均价形成基准均价F05、F06地块商住公寓基准均价：地块商住公寓基准均价：9202元元/平米平米楼盘名称楼盘名称均价均价（元（元/ /平米）平米）对比得分对比
91、得分比准均价比准均价（元（元/ /平米）平米）权重权重权重均价权重均价（元（元/ /平米）平米）东亚上北东亚上北10100101001.151.158783 8783 60%60%5270 5270 东方郁金香（精装）东方郁金香（精装）12500125001.31.39615 9615 20%20%1923 1923 冠庭中心冠庭中心980098000.950.9510316 10316 10%10%1032 1032 佰嘉城佰嘉城880088000.90.99778 9778 10%10%978 978 孙赃夏馆渺它拙虹搭绥术绞迂颜讯乓氰拨卿瑞肉缺台扇圾帛娃半猛尾裴泻北京市昌平区城开回龙观项
92、目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告72B.A.ConsultingD02佰嘉汇东区旺角东亚上北可比楼盘：可比楼盘：商铺类型、位置相似商铺类型、位置相似 2006年以来的已售和在售项目年以来的已售和在售项目次要参考楼盘：东区旺角、佰嘉汇次要参考楼盘：东区旺角、佰嘉汇2 2 2 2D02底商价格预测底商价格预测选取可比项目选取可比项目选择原则：选择原则：1 1 1 1F06F05主要参考楼盘：东亚上北主要参考楼盘：东亚上北寒糠撼杜革碟话添秩忽杜哮秃偏丈鉴恿宰似订梧睁魔目嘻宫栗大咎摸搔灵北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平
93、区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告73B.A.Consulting确定权重确定权重楼盘名称楼盘名称楼盘描述楼盘描述权重权重均价（元均价（元/平米）平米）主要参考主要参考60%东亚上北东亚上北地段： 霍营城铁站东北出口500米规模：24万平米商业形态：商业街（住宅底商）面积区间：100-200平米发售时间：2007年11月60%1880018800次要参考次要参考40%东区旺角东区旺角地段：立水桥站东南500米规模：3.4万平米商业形态：商业街（独栋）面积区间: 500-900平米发售时间：2006年20%1000010000佰嘉汇佰嘉汇地段：八达岭高速出口北800米规模：8万平米商业
94、形态：商业街（住宅底商）面积区间: 80-150平米 发售时间：二期2007年12月20%1240012400糯铲寒凑喊滴留肋畏君副宁工付辕裸贡揪爸糙堰腋污镣鳖蛊烫坡甩潭挣诗北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告74B.A.Consulting形成基准均价形成基准均价D02地块底商基准均价地块底商基准均价：18329元元/平米平米楼盘名称楼盘名称均均 价价（元（元/ /平米）平米）对比得分对比得分比准均价比准均价（元（元/ /平米）平米）权重权重权重均价权重均价（元（元/ /平米）平米）东亚上北东亚上北18800188001
95、.051.05179051790560%60%10743 10743 东区旺角东区旺角10000100000.650.6515385 15385 20%20%3077 3077 佰嘉汇佰嘉汇12400124000.550.5522545 22545 20%20%4509 4509 躺构莫沙舵翟几冠孺阀驭伴取塞绎所扮趴堪助筏耕饥笔些刹特份劳尚冕嚼北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告75B.A.Consulting佰嘉汇东区旺角东亚上北可比楼盘：可比楼盘：商铺类型、位置相似商铺类型、位置相似 2006年以来的已售和在售项目年以
96、来的已售和在售项目次要参考楼盘：东区旺角、佰嘉汇次要参考楼盘：东区旺角、佰嘉汇2 2 2 2F05、F06底商价格预测底商价格预测选取可比项目选取可比项目选择原则：选择原则：1 1 1 1F06F05主要参考楼盘：东亚上北主要参考楼盘：东亚上北泊胖跳股隙芋靴沦职堕感溉砌遇潘孪挑元峦腕页课司心挨啪耪翟赚半笨岳北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告76B.A.Consulting确定权重确定权重楼盘名称楼盘名称楼盘描述楼盘描述权重权重均价（元均价（元/平米）平米）主要参考主要参考50%东亚上北东亚上北地段： 霍营城铁站东北出口5
97、00米规模：24万平米商业形态：商业街（住宅底商）面积区间：100-200平米发售时间：2007年11月50%1880018800次要参考次要参考50%东区旺角东区旺角地段：立水桥站东南500米规模：3.4万平米商业形态：商业街（独栋）面积区间: 500-900平米发售时间：2006年30%1000010000佰嘉汇佰嘉汇地段：八达岭高速出口北800米规模：8万平米商业形态：商业街（住宅底商）面积区间: 80-150平米 发售时间：二期2007年12月20%1240012400纹氟德滴梁寓存谈囱游援之温戳蛮乙户碳雕馆驭痈色粮黎搜寥鳞粒逢龟拔北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告
98、北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告77B.A.Consulting比准均价测算比准均价测算F05、F06地块底商基准均价：地块底商基准均价：16679元元/平米平米楼盘名称楼盘名称均均 价价（元（元/ /平米）平米）对比得分对比得分比准均价比准均价（元（元/ /平米）平米）权重权重权重均价权重均价（元（元/ /平米）平米）东亚上北东亚上北18800188001.11.117091 17091 50%50%8545 8545 东区旺角东区旺角10000100000.750.7513333 13333 30%30%40004000佰嘉汇佰嘉汇12400124000.60.620
99、667 20667 20%20%4133 4133 榔踏吧锤焊丘轰妮则浙估瞅瑟要释垃逼逊壳裹墒共沿俱脑颐呀龚捡丽脾庆北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告78B.A.Consulting调整基准均价调整基准均价调价假设调价假设n住宅：住宅：2004年年-2007年全市住宅价格平均年增长率为年全市住宅价格平均年增长率为17%回龙观区域的典型项目矩阵的平均年增长率为回龙观区域的典型项目矩阵的平均年增长率为21%由于国家对房地产的宏观调控效应逐渐显现，由于国家对房地产的宏观调控效应逐渐显现，2008年上半年北京小户型项目开始集中放
100、量，年上半年北京小户型项目开始集中放量，房价增长趋缓。因此，根据谨慎稳妥的原则，房价增长趋缓。因此，根据谨慎稳妥的原则，我司将未来住宅市场年增长率设为我司将未来住宅市场年增长率设为10%，来对，来对基准价格进行调整。基准价格进行调整。烟橡踊盒牲岔出饱童谦趣绘剁沼翱累咽侥涎蟹幻万股酌新菲廖缝乏水戒媒北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告79B.A.Consultingn商住公寓：商住公寓：本项目商住公寓定位为偏居住功能的城市精装小户型产品，其价格涨幅可参照住宅市场。本项目商住公寓定位为偏居住功能的城市精装小户型产品，其价格涨幅
101、可参照住宅市场。n商铺：商铺：基于北京市和回龙观区域的市场形势，设未来商铺市场年增长率为基于北京市和回龙观区域的市场形势，设未来商铺市场年增长率为8%物业类型物业类型D02D02F05F05、F06F06年增长率年增长率基准均价基准均价（元（元/ /平米）平米）调整均价调整均价（元（元/ /平米）平米）基准均价基准均价（元（元/ /平米）平米）调整均价调整均价（元（元/ /平米）平米）住宅住宅100031000311003110039098909810008 10008 10%10%商住公寓商住公寓9202 9202 101221012210%10%底商底商/ /独立商铺独立商铺1832918
102、3291979519795166791667918013180138%8%n由于写字楼产品在本区域缺乏可借鉴的对象，因此其售价主要参照西二旗西三旗清河小营类似产品的售价与由于写字楼产品在本区域缺乏可借鉴的对象，因此其售价主要参照西二旗西三旗清河小营类似产品的售价与租金，租金，建议本项目写字楼产品售价为建议本项目写字楼产品售价为12000元元/平米。平米。剖洲妻旱搅蟹既面卧剔盯访褂稿厌又疑茧吕携锄博墅蔫弃快梆涤嘿坤乱枯北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告80B.A.Consulting入市均价建议入市均价建议住宅住宅商住公寓
103、商住公寓写字楼写字楼底商及独立商铺底商及独立商铺D0211000元元/平米平米12000元元/平米平米20000元元/平米平米F05 & F0610000元元/平米平米10000元元/平米平米（含精装）（含精装）18000元元/平米平米赂框粹喝陶瞥斋袒笔遏缉脾婚膨躁讨粕汕擒黍墅乘机犬蝇注拘铰寺强肚涅北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告81B.A.Consulting终期汇报终期汇报项目定位项目定位初步规划形式与指标建议初步规划形式与指标建议商业业态规划建议商业业态规划建议价格建议价格建议经济测算经济测算附件：典型案例附件：
104、典型案例望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心种备送据锈胚字枕邪三贺时厦谱古帧状靠攒惶储剂作爆莽傣酗堂泽驴躁咳北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告82B.A.Consulting税费类别及标准假设税费类别及标准假设序号序号项目项目值数值数说明说明一一土地成本4400.00元/土地面积含出让金、契税、拆迁安置费及大市政费用二、前期费用可研及顾问费建安费0.20%工程勘察费5.00元/建筑平米规划设计费建安费3.00%七通一平建安费0.00%含在地价中临时建设费10.00元/建筑平米其他前期费用工程总造价1.00%人防费、排污费、采
105、暖/水碰接费、防雷费、供电增容费、消防配套费等三、建安成本可售商业2600.00元/建筑平米集中商业2600.00元/建筑平米写字楼2500.00元/建筑平米板楼住宅3000.00元/建筑平米公寓精装标准800元/平米社区配套、绿化0.00元/建筑平米商业、住宅含可售车位2300.00元/建筑平米配套车位2300.00元/建筑平米 招标 0.15元/建筑平米 监理 工程总造价0.80% 其他 建安费1.00%含竣工图费、审查费、质检费、环评费等四管理费用工程总造价2.00%五不可预计费工程总造价与管理费之和2.00%六财务费用7.56%视贷款状况而定,甲方自有不考虑，按直接成本35，期限3年计
106、七其他专业费用建安费3.00%八销售费用销售额的3.0%九二税一费销售额的5.50%营业税及附加十房产税房产余值*0.7* 1.20%十一印花税销售额的0.05%十二土地增值税增值额的30.00%视增值额多少而定十三企业所得税税后利润的33.00%涤帽毙字拜尤汾伺达贿殴挝迢齐帧凳曳教裳匠灶百很儒配夏使求微卢粘绳北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告83B.A.ConsultingD02地块分析地块分析技术指标技术指标序号项 目建筑面积(平米)占地面积（平米）容积率备注一总计 187,570 52,000 绿化休闲的建筑与占地
107、面积均按含于商业与住宅物业之中考虑1地上 153,870 52,000 可售商业 8,070 7,550 集中商业 65,800 16,450 写字楼 20,000 - 板楼住宅 60,000 28,000 社区配套、绿化休闲 - - 2地下 33,700 - 可售车位（住宅） 20,000 - 40 500配套地下车位（商业） 13,700 - 二租售面积1散售面积可售商业 8,070 7,550 写字楼 20,000 - 板楼住宅 60,000 28,000 车位 20,000 - 2出租面积 65,800 集中商业 65,800 16,450 氖弃环拓茅毋拱辅硷垢哥钨伤塑钡轰发愁策两殖幼
108、聂少吓歇张翔竖硷努藕北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告84B.A.ConsultingD02地块分析地块分析分析假设前提分析假设前提各年各物业建设比例假设2008200920102011 可售商业 100%70%30% 集中商业 100%50%50% 写字楼 100%40%60% 板楼住宅 100%50%50% 社区配套、绿化休闲 100%50%50% 可售车位 100%100%0% 配套车位 100%100%0% 价格假设(元/） 2008200920102011 可售商业 10% 20,000 22,000 24,2
109、00 写字楼 10%- 12,000 13,200 14,520 板楼住宅 10%- 11,000 12,100 13,310 可售地下车位（住宅） 10%- 100,000 110,000 121,000 各期销售面积（）假设2008200920102011 可售商业 - 8,070 - 写字楼 - 20,000 - 板楼住宅 - 60,000 - 可售地下车位（住宅） - 20,000 - 合计 - 108,070 - 集中商业租金及入住率 假设 2,011 2,012 2,013 2014及以后增率 出租租金（元出租租金（元/ /平平米米/ /天）天） 2.5 3.0 3.5 5% 入住
110、率 80%85%90%90% 集中商业租金及入住率 假设 2,011 2,012 2,013 2014及以后增率 自持租金（元自持租金（元/ /平平米米/ /天）天） 3.5 4.0 4.5 10% 入住率 80%85%90%90%绚亩城拜岿海页寸些艳刊雾箍冬沮务哨屯科拍坎獭磋酝艺八呼俞恒扮呼魂北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告85B.A.ConsultingD02地块分析地块分析成本投入成本投入合计(万元)20082009201020112012201320142015 投资进度 100%58%42%0%0% 一一 土
111、地成本 22,880 22,880 二 前期费用 2,683 1,549 1,133 - - 三 建安费用（含绿化、大小市政） 51,084 29,502 21,582 - - 直接 49,957 28,774 21,183 - - 可售商业 2,098 1,469 629 - - 集中商业 17,108 8,554 8,554 - - 写字楼 5,000 2,000 3,000 - - 板楼住宅 18,000 9,000 9,000 - - 社区配套/绿化休闲 - - - - - 可售车位 4,600 4,600 - - - 配套车位 3,151 3,151 - - - 专业费 1,126
112、728 398 - - 招标 3 2 1 - - 监理 613 431 182 - - 其他 511 295 216 - - 四 管理费用 1,533 1,079 454 - - 五 不可预计费 1,564 1,100 463 - - 六 财务费用 7,041 - 4,472 - 891 779 591 308 - 七 其他专业费用 1,533 885 647 - - 直接成本（一七合直接成本（一七合计）计） 88,316 56,995 28,752 - 891 779 591 308 - 累计总开发成本为8.8亿元商业经营期利息支出（自持状况可能略有变化）啡糠萝旧铺淮灵送泪弘冉晴庭膏筷滴峪锈
113、窟暗纷禹揉瓜坝秸上遏眼那玲标北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告86B.A.ConsultingD02地块分析地块分析收入状况收入状况项目合计200820092010201120122013-2047 总经营收入 465,835 销售收入 111,140 - 111,140 - - - - - - - - 经营收入 354,695-246-586-8324470 577772047578 1191412,939 13,165项目合计2008 2009 2010 2011 2012 2013 2047 总经营收入 55088
114、3 销售收入 111,140 - 111,140 - - - - - - - - 经营收益439,743-261-643- -90429214007 5183 5916 1870020601 22692 商业整体出租收入状况商业自持经营收入状况从毛收入标准看，自持物业毛收入方面，自持经营较整体出租可多盈利 约约9 亿元诫佳帧崇衰牵篱掸秀蜀轮移硒诣顿闲弄庙惧毗林幼盈莽檬儒氨借睁危悼迁北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告87B.A.ConsultingD02地块分析地块分析收益分析收益分析静静 态态动动 态态税后利润（万元）成
115、本收益率销售收益率税后IRR税后NPV（万元，2008）回收期（年）整体出租239,486 221%215%20%20%26,925 5.3 5.3 自持经营320,401 293%288%17.18%17.18%28,267 7.2 7.2 收益对比反映，自持经营可获得更高的利润，但从内部收益率、投资回收期看，整体出租更具优势，且可规避商业的经营风险。收益对比反映，自持经营可获得更高的利润，但从内部收益率、投资回收期看，整体出租更具优势，且可规避商业的经营风险。建议选择整体出租方案建议选择整体出租方案憨媒豢抬多荔嘶馁玛讳爪妹武铀盅椰阻检时席陀评嗡侈蜡敲彬吵全耪粮摧北京市昌平区城开回龙观项目段
116、市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告88B.A.ConsultingD02地块分析地块分析敏感性分析（售价敏感性分析（售价-建安）建安）项目净现值项目净现值NPV10%NPV10%售价变动 26,925 -20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-10.0% 14,313 19,845 24,778 29,284 33,471 37,347 42,540 46,245 49,951 -5.0% 9,878 15,687 21,061 25,858 30,282 34,379 38,203 43,437
117、 47,142 0.0% 4,849 11,280 17,005 22,212 26,925 31,243 35,286 40,628 44,333 5.0% -74 6,378 12,627 18,298 23,358 27,944 32,205 36,170 41,524 10.0% -5,121 1,020 8,008 13,979 19,520 24,457 28,963 33,151 37,027 15.0% -9,336 -3,957 2,489 9,528 15,356 20,736 25,537 29,962 34,059 税后税后IRRIRR敏感性分析敏感性分析售价变动19.
118、7%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-10.0%14.0%16.2%18.6%21.4%24.5%28.0%33.8%38.5%43.8%-5.0%12.6%14.5%16.7%19.2%22.0%25.1%28.7%34.5%39.3%0.0%11.2%13.0%15.0%17.2%19.7%22.6%25.8%31.0%35.3%5.0%10.0%11.6%13.4%15.5%17.8%20.3%23.2%26.4%31.7%10.0%8.8%10.2%12.0%13.9%16.0%18.3%20.9%23.8%27.0%15.0
119、%8.0%9.1%10.6%12.5%14.3%16.5%18.8%21.4%24.4%20.0%7.3%8.1%9.4%11.0%12.9%14.8%17.0%19.3%22.0%只有在成交价比预估价降低只有在成交价比预估价降低20以上或建安上涨以上或建安上涨15以上时才有可能出现亏损状况。以上时才有可能出现亏损状况。抗风险能力较强抗风险能力较强屑芋肘栈碍咨茂染啥表瘴搏态氛啥涛柳耐瞥算附诀虞趟牡源讣汤鸽娥哪申北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告89B.A.Consulting项目净现值NPV10%租金变动 26,925
120、-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-10.0% 24,064 26,368 28,707 31,079 33,471 35,899 38,362 40,862 43,399 -5.0% 20,781 23,111 25,473 27,871 30,282 32,724 35,202 37,717 40,269 0.0% 17,265 19,640 22,038 24,471 26,925 29,392 31,895 34,435 37,011 5.0% 13,406 15,876 18,364 20,843 23,358 25,880
121、28,418 30,994 33,606 10.0% 9,071 11,718 14,332 16,944 19,520 22,129 24,734 27,357 30,017 15.0% 4,199 7,104 9,885 12,622 15,357 18,067 20,786 23,483 26,203 20.0% -1,825 1,626 4,851 7,902 10,815 13,644 16,475 19,319 22,129 税后IRR敏感性分析租金变动19.7%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-10.0%14.0%16.
122、2%18.6%21.4%24.5%28.0%33.8%38.5%43.8%-5.0%12.6%14.5%16.7%19.2%22.0%25.1%28.7%34.5%39.3%0.0%11.2%13.0%15.0%17.2%19.7%22.6%25.8%31.0%35.3%5.0%10.0%11.6%13.4%15.5%17.8%20.3%23.2%26.4%31.7%10.0%8.8%10.2%12.0%13.9%16.0%18.3%20.9%23.8%27.0%15.0%8.0%9.1%10.6%12.5%14.3%16.5%18.8%21.4%24.4%20.0%7.3%8.1%9.4%1
123、1.0%12.9%14.8%17.0%19.3%22.0%D02地块分析地块分析敏感性分析（租金敏感性分析（租金-建安）建安）只有在租金比预估价降低只有在租金比预估价降低15以上且建安上涨以上且建安上涨10以上时才有可能出现亏损状况。以上时才有可能出现亏损状况。抗风险能力较强抗风险能力较强佬爸涩嗡爬禽弹甫犁比枷涵贡鸿梆葛首门犬信绿鼠甩抚偏凌降瞒刽剿隐菱北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告90B.A.ConsultingF05/F06地块分析地块分析技术指标技术指标序号项 目建筑面积(平米)占地面积（平米）容积率备注一总计
124、614,000 206,300 绿化休闲的建筑与占地面积均按含于商业与住宅物业之中考虑1地上 470,000 206,300 住宅 385,000 170,700 公寓 70,000 20,600 底商 15,000 15,000 社区配套、绿化休闲 - - 2地下 144,000 - 可售车位（住宅） 144,000 - 40 3600配套地下车位（商业） - - 12.7+32二租售面积1散售面积住宅 385,000 170,700 公寓 70,000 20,600 底商 15,000 15,000 可售车位（住宅） 144,000 - 三成本分摊面积社区配套、绿化休闲 - - 电籽曙梁者
125、诛雅涟植扶朗氖粗垫忻乃秉往尺厘拾燕管仇帘冕醒会褂哩算抡北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告91B.A.Consulting各年各物业建设比例各年各物业建设比例2008200920102011 住宅 100%40%40%20% 公寓 100%70%30% 底商 100%80%20% 社区配套、绿化休闲 100%50%50% 可售车位 100%80%20% 配套车位 100%80%20%价格假设价格假设(元元/）200820092010201120122013 住宅 10% - 10,000 11,000 12,100 13,
126、310 14,641 公寓 10% - 10,000 11,000 12,100 13,310 14,641 底商 10% - 18,000 19,800 21,780 23,958 26,354 可售车位（住宅） 10% - 100,000 110,000 121,000 133,100 146,410 各期销售面积（）各期销售面积（）20082009201020112012 住宅 - 100,000 100,000 100,000 85,000 公寓 - 40,000 30,000 - - 底商 10,000 5,000 - - 可售车位（住宅） - 37,403 37,403 37,40
127、3 31,792 F05/F06地块分析地块分析分析假设前提分析假设前提笛像氏辰咸狗蕊肺媒卉宇室衰擞箍丙毯佩逊氟潮岳亥橙靳扰里丝液顿显菜北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告92B.A.Consulting 项目 合计 200820092010201120122013一 销售收入 586,565 - 167,351 163,186 132,314 123,714 - 二 总成本费用 -354,047 - -110,820 -100,479 -76,976 -65,772 - 销售成本 -336,157 - -105,716
128、-95,502 -72,940 -61,999 - 住宅 -232,158 - -60,301 -60,301 -60,301 -51,256 - 公寓 -43,219 - -24,696 -18,522 - - - 底商 -12,119 - -8,079 -4,040 - - - 可售车位（住宅） -48,661 - -12,639 -12,639 -12,639 -10,743 - 销售费用 -17,597 - -5,021 -4,896 -3,969 -3,711 - 营业税及附加 -32,261 - -9,204 -8,975 -7,277 -6,804 - 印花税 -293 - -8
129、4 -82 -66 -62 - F05/F06地块分析地块分析收支表收支表阑帕继史蠢陪跃很只附剔朋谴抑藏对刺轧腻大幻酣稽烙坝妊借烷瓦酮签堆北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告93B.A.Consulting 总成本（万元）总成本（万元） 386,308 销售收入（万元）销售收入（万元） 586,565 土地增值额（万元）土地增值额（万元） 200,256 税前利润额税前利润额( (万元万元) ) 120,154 税后利润额税后利润额( (万元万元) ) 80,503 成本利润率（税后）成本利润率（税后） 20.84% 销售
130、利润率（税后）销售利润率（税后） 13.72% 财务财务指标指标 FIRR（税后）（税后） 26.63% FIRR（税前）（税前） 59.14% NPV(10%2008)（税后）万元（税后）万元 41,669 NPV(10%2008)（税前）万元（税前）万元 115,416 回收期回收期 3.36 F05/F06地块分析地块分析收益分析收益分析F05 / F06地块的全出售物业方案收益水平高，回收期短地块的全出售物业方案收益水平高，回收期短方案的经济可行性高方案的经济可行性高服撬拦捣犊奥客芹侠埔周仿彤吼注怀哥蛹窥垫滥舰湍抗铂脊泡圃隙坦坠函北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北
131、京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告94B.A.Consulting项目净现值项目净现值NPV10%NPV10%售价变动 41,669 -20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-10.0% 27,896 33,236 37,049 41,252 46,394 54,106 58,090 60,029 66,924 -5.0% 24,785 32,277 34,281 40,840 45,460 50,418 58,130 61,908 63,568 0.0% 23,127 29,170 34,375 38,109 41,672
132、 49,668 54,442 62,154 65,726 5.0% 22,895 26,063 33,489 38,468 41,897 45,877 50,754 58,466 62,170 10.0% 28,756 24,491 30,382 35,513 39,168 45,839 50,085 54,778 62,490 15.0% 34,618 24,729 27,274 34,701 39,607 42,956 46,295 54,293 58,802 税后税后IRRIRR敏感性分析敏感性分析售价变动26.6%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%
133、15.0%20.0%-10.0%28.0%28.3%27.4%27.0%28.1%29.8%30.1%29.4%30.4%-5.0%27.3%29.0%27.0%27.8%27.8%28.8%30.3%30.6%29.7%0.0%27.3%28.4%28.5%27.5%26.6%28.6%29.4%30.8%31.0%5.0%28.6%27.7%29.2%29.1%27.9%27.4%28.4%29.9%30.1%10.0%35.5%27.7%28.6%28.6%27.6%28.4%28.2%29.0%30.4%15.0%44.2%29.4%27.9%29.4%29.2%28.0%27.1%2
134、8.8%29.5%F05/F06地块分析地块分析敏感性分析敏感性分析在售价下降在售价下降20%、建安上涨、建安上涨15以上时，仍然获取高额汇报以上时，仍然获取高额汇报几乎没有风险，抗风险能力强几乎没有风险，抗风险能力强表盾平桂讽醋徊嚷巍像挞收妨茂蛤铜挡著哥碎铀蹭柠痕让宁钠粒地炼些煽北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告95B.A.Consulting结结 语语 本次汇报的内容，主要包括在前期区域研究与市场调研基础上所作出的本次汇报的内容，主要包括在前期区域研究与市场调研基础上所作出的项目定位、初步设计形式与指标建议、商业规划
135、建议、价格建议，以及经济测项目定位、初步设计形式与指标建议、商业规划建议、价格建议，以及经济测算等内容。算等内容。 此顾问方案非最终方案，仍需结合贵司的开发策略与市场变化情况作相此顾问方案非最终方案，仍需结合贵司的开发策略与市场变化情况作相应调整，概念设计的落实与深化也将在后期的跟踪服务中配合设计院来进行。应调整，概念设计的落实与深化也将在后期的跟踪服务中配合设计院来进行。隐裳陆唐辖噶矮屠镀蛛厢抚澈潭怖坦颅羌僵寿临攻弧阶筛剁零侗险脸峭绞北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告96B.A.Consulting项目概况与区域背景项
136、目概况与区域背景产品分析产品分析商业布局及经营状况分析商业布局及经营状况分析总结总结段霓臭汁怔坝型苫村汪警历择专纠江粹肠昧寡滩情步诺语炸疏阿仓投则县北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告B.A.Consultingp望京作为一个内聚型大型生活社区，在区域功能与属性上与回龙观有较大的可比性；望京作为一个内聚型大型生活社区，在区域功能与属性上与回龙观有较大的可比性；其区域的成熟度与商业的发展程度均高于回龙观，可为回龙观提供相应的借鉴。其区域的成熟度与商业的发展程度均高于回龙观，可为回龙观提供相应的借鉴。p本次所选取的望京嘉茂购物
137、中心案例，是望京首个大型综合休闲购物中心，其区域背本次所选取的望京嘉茂购物中心案例，是望京首个大型综合休闲购物中心，其区域背景、用地条件与本项目较为相似，其产品设计与后期招商运营，对本项目具有较大的景、用地条件与本项目较为相似，其产品设计与后期招商运营，对本项目具有较大的借鉴意义。借鉴意义。p希望通过对此案例的分析借鉴，为本项目集中商业的开发运营提供相关的经验与教训，希望通过对此案例的分析借鉴，为本项目集中商业的开发运营提供相关的经验与教训，以获得事半功倍的效果。以获得事半功倍的效果。审阔孔翔牡繁戚淤借费婪侣栓左叁蕊傀挡尤丫北撬秋寥睡赢斯放璃澜邱缎北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划
138、建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告98B.A.Consulting1. 项目概况与区域背景项目概况与区域背景项目基本信息项目基本信息区域背景区域背景区域商业布局区域商业布局项目周边交通与环境项目周边交通与环境嚷巫你眺阵碌漱像芍顾刺董戌晤坝筒皑讯柴渣咙鸽消蜕徽盛茹刊份乡拄云北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告99B.A.Consulting基本信息基本信息位置位置广顺北大街广顺北大街33号号规模规模建面建面9万平米，营业面积万平米，营业面积6万平米万平米物业性质物业性质大型购物中心大型购物中心开业
139、时间开业时间2006.7.15建筑形态建筑形态独体商业独体商业分段分段分为分为A、B、C三段三段层数层数A、B段共段共5层，层，C段共段共11层层经营业态经营业态百货、餐饮、健身、百货、餐饮、健身、KTV主力店主力店华联超市、华联百货、奥力健身、西湖春天华联超市、华联百货、奥力健身、西湖春天档次档次中高档中高档经营方式经营方式全部自持全部自持开发商开发商凯德置地凯德置地商业管理公司商业管理公司凯德置地凯德置地/华联集团华联集团主题定位主题定位“一站式购物一站式购物”和和“一站式休闲一站式休闲”车位车位800个个望京地区首家大型综合性休闲购物中心望京地区首家大型综合性休闲购物中心祷纷对详苫艾孤斤
140、翱攀渝强蒜比嘲霸差市萎绘悟纠撕燥基哇就娜腆蕴哪涛北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告100B.A.Consulting区域背景区域背景n作为已经成型的内聚型国际化大型文化居住社区，作为已经成型的内聚型国际化大型文化居住社区，望京的商业配套也得到了较大的发展。望京的商业配套也得到了较大的发展。产业：产业：l以电子高科技产业为主，电子城内已有摩托以电子高科技产业为主，电子城内已有摩托罗拉、爱立信等行业巨头进驻，为区域商业罗拉、爱立信等行业巨头进驻，为区域商业配套的发展提供了较大的支撑。配套的发展提供了较大的支撑。人口：人口：l
141、规划规划45万人，现已入住万人，现已入住30万人万人l以日韩外籍人士、高科技产业白领为主，经以日韩外籍人士、高科技产业白领为主，经济实力较强，家庭拥有私家车比例高达济实力较强，家庭拥有私家车比例高达50%。布局：布局：l北部为电子城，西部为近期开发的新板块；北部为电子城，西部为近期开发的新板块；l最早开发、最为成熟的板块为东南部的核心最早开发、最为成熟的板块为东南部的核心区，集合了早期成熟居住社区、大型商业以区，集合了早期成熟居住社区、大型商业以及后续开发的公建类物业。及后续开发的公建类物业。住宅商业绿地望京整体规划核心区-成熟区西区-居住区电子城西区禾踩田豺标恕痉惹铣淡僚坟级萧鬼概扼卜感刺因
142、亲涎蔡合丝棺豺和次辈啥北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告101B.A.Consulting区域商业布局区域商业布局n望京嘉茂购物中心位于核心区已形成的两大商圈交望京嘉茂购物中心位于核心区已形成的两大商圈交汇处，商业氛围较好。汇处，商业氛围较好。商业配套主要围绕早期的成熟居住社区形成；商业配套主要围绕早期的成熟居住社区形成；目前望京以广顺大街为轴线形成了三大商圈；目前望京以广顺大街为轴线形成了三大商圈；位于核心区较为成熟的两大商圈，商业总规模达位于核心区较为成熟的两大商圈，商业总规模达50万万平米，占望京全部商业的平米，占
143、望京全部商业的70%。广顺北大街商圈黄金十字商圈广顺南大街商圈商圈名称商圈名称商圈特点商圈特点规模规模主要商业项目主要商业项目档次档次广顺北大街广顺北大街商圈商圈新商圈，正在招商，尚不成熟20万平米六佰本商业街、家乐福中高档黄金十字商黄金十字商圈圈早期的商圈，较成熟，但规模较小、以中档为主8万平米京客隆超市、大中电器、中福百货、旺角广场中档广顺南大街广顺南大街商圈商圈新兴商圈，大型购物中心集聚，档次较高35万平米嘉贸购物中心、望京商业中心、嘉美风尚中心、方恒国际中心（新）中高档萍盐杜泛策褐汹详独社吊地写宙枯菱沽靶首或磺鹤嘉厕士尖朋尺倒庶捞由北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告
144、北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告102B.A.Consulting项目周边交通项目周边交通n望京嘉茂购物中心位于望京嘉茂购物中心位于2条交通主干道（双条交通主干道（双向四车道）交汇处，与其它道路相互连接向四车道）交汇处，与其它道路相互连接形成较为完善的交通网。形成较为完善的交通网。n公交线路：距离南侧的公交总站仅公交线路：距离南侧的公交总站仅100米，米，有多条公交线路可直接到达有多条公交线路可直接到达n另有免费班车，方便周边居民购物另有免费班车，方便周边居民购物2、阜通西大街、阜通西大街运通运通104公公交总站交总站1、广顺北大街、广顺北大街免费班车免费班车大西洋新城大
145、西洋新城南湖南路阜通西大街广顺北大街湖光中街嘉茂嘉茂公交公交总站总站毗邻交通枢纽，人流车流量大毗邻交通枢纽，人流车流量大怪教羌簇辫洛烧豪稻拨藉德毫救钥嘛娘炬顿材镐赎烂必捉勋款承咙腹这算北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告103B.A.Consulting项目周边环境项目周边环境n东：东：望京新城：望京最大的经济适用房居住区，望京新城：望京最大的经济适用房居住区，规划规划23-25万人，大部分已入住万人，大部分已入住n西：西：大西洋新城：大西洋新城：50万平米的居住区，配有简单万平米的居住区，配有简单的社区商业的社区商业n南
146、：南：沃尔玛：已经开业沃尔玛：已经开业东亚望京：东亚望京：2008年底入住年底入住n北：北：中复电讯商城中复电讯商城望京新城望京新城在建的东亚望京在建的东亚望京中复电讯商城中复电讯商城周边大型住宅项目云集，区域较成熟周边大型住宅项目云集，区域较成熟大西洋新城大西洋新城南湖南路阜通西大街广顺北大街湖光中街嘉茂嘉茂望望京京新新城城望京沃尔玛望京沃尔玛沃尔玛沃尔玛东亚望京中复电讯商城价胳敢吩横掩裁蒸奸临牧玲宛疾快裂柄蚂兜克祷毅姿力本瞻酣耕费猜浮邓北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告104B.A.Consulting2. 产品分析
147、产品分析基地分析基地分析外部交通分析外部交通分析建筑平面研究建筑平面研究借鉴价值借鉴价值箍谦赢桐奎碌缅坦栏定一胡托容盯弓登罗永遏邱渭三滤许蛀学曲驰灸农彰北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告105B.A.Consulting基地分析基地分析n基地狭长，两面临街，基地狭长，两面临街，紧邻十字路口。紧邻十字路口。n整体体形分三块布置，整体体形分三块布置，A区入口面临短向街区入口面临短向街面，面，B、C区入口面区入口面临长向街面。临长向街面。n停车场位于十字路口。停车场位于十字路口。A区B区C区停车场华联主入口嘉茂B区主入口嘉茂C
148、区主入口N基地用地紧张，室外活动空间少，建筑外向联系少，各个出入口联系、呼应弱。屠畅亥晶澈摸柠借卑蚜不户醒呛蛛拘云苹耘疯留幼秦莲悔铰贺继并烘茅醇北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告106B.A.Consulting总平面总平面n建筑与道路距离近，建筑与道路距离近，活动空间少，紧邻建活动空间少，紧邻建筑布置车道，建筑对筑布置车道，建筑对外无临街商铺。外无临街商铺。n基地设计封闭，与道基地设计封闭，与道路开口少，围合性强，路开口少，围合性强，人流出入不便。人流出入不便。A区B区C区停车场华联主入口嘉茂B区主入口嘉茂C区主入口N
149、轧倡捆逸支员库玫蔡桌痢估畅刽此宦县守睦潭毋坎爽猜摩刷寸仰顽熬邀乓北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告107B.A.Consulting外部交通分析外部交通分析n外部交通不通畅，各出入口阻隔性强，外部交通不通畅，各出入口阻隔性强，人流不通畅人流不通畅n建筑周边布置车道，建筑基地与道路建筑周边布置车道，建筑基地与道路高差大，交通不流畅。高差大，交通不流畅。n迎街长向空间局促，交通混乱。迎街长向空间局促，交通混乱。显快宾隋舞擎圈牲斌睛魏梗丸验脚离恶慨透稼菌毫东会搐机峭窝济埠谗棵北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报
150、告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告108B.A.Consulting外部交通分析外部交通分析n基地封闭性强，灌木围合影响人流。基地封闭性强，灌木围合影响人流。n建筑对外展示性弱，两面临街但有高差，影建筑对外展示性弱，两面临街但有高差，影响建筑的亲和力。响建筑的亲和力。nC区主要为目的性消费场所，但主入口不明确。区主要为目的性消费场所，但主入口不明确。眷畦市龟歧祟磅臆炉始此封大崖伐攀契桌乓百舷筐哮那蒙婿邯忽润赎属茄北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告109B.A.Consulting嘉茂嘉茂建筑平面研究
151、建筑平面研究n由于受用地条件限制，建筑由于受用地条件限制，建筑平面狭长，交通流线长。平面狭长，交通流线长。n建筑体块较方正，分区明确，建筑体块较方正，分区明确，A、B、C三个区分别为品牌三个区分别为品牌百货区、外租商铺区以及目百货区、外租商铺区以及目的型消费区。的型消费区。A区B区C区腹韩友躇掸泌猜园旧诣管肥嫂芜曳睁贼梢是凝津喜容腋窒婪憋赫差马稳掺北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告110B.A.ConsultingA区区n功能分区明确，分层布功能分区明确，分层布置业态。置业态。n但空间划分规整，无明但空间划分规整，无明显
152、空间特色。交通流线显空间特色。交通流线布置简单，无空间感，布置简单，无空间感，无休息空间。无休息空间。n室内装饰普通，缺乏品室内装饰普通，缺乏品质感质感底贪膛您泽滥隐瑶剐棠秀缨权嘛这个萧玻蔗胖资籍吏抬姿枪题橙溯袍锗暗北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告111B.A.ConsultingB区区嘉茂嘉茂B区平面图区平面图室内商铺室内商铺商业内街商业内街扶梯扶梯扶梯扶梯主入口主入口室内商铺室内商铺入口入口大堂大堂B区商业布局采取内部商业街的区商业布局采取内部商业街的形式，走道采用弧形布置，加强形式，走道采用弧形布置，加强了空间延
153、伸；了空间延伸；走廊尺度大，最小处走廊尺度大，最小处3.3米，增米，增加了空间舒适性，提升商场档次。加了空间舒适性，提升商场档次。整段走廊设置两部扶梯，提高了整段走廊设置两部扶梯，提高了交通便捷程度。交通便捷程度。市躯侦庇汁苛挎慑磕烟代珐熊浇跌删联明兼挡沥蛔煎柄钻拐颜淬夹督骆郡北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告112B.A.ConsultingB区区但交通动线过于宽敞流畅，公但交通动线过于宽敞流畅，公共部分既无休息空间，又无室共部分既无休息空间，又无室内景观，不利于人流停顿，难内景观，不利于人流停顿，难以为两侧商铺聚集人
154、气。以为两侧商铺聚集人气。嘉茂嘉茂B区平面图区平面图室内商铺室内商铺商业内街商业内街扶梯扶梯扶梯扶梯主入口主入口室内商铺室内商铺入口入口大堂大堂抹曰哄儡罐报授熄饶季帅敏族褥秋提晒捕戌撕蕾急牛扁台酞哩绞娶晃篡睬北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告113B.A.ConsultingC区区nC区区1至至4层与层与A、B区结合，增大了百货业态经区结合，增大了百货业态经营面积，提高了商业价值。营面积，提高了商业价值。n5-11层以目的性消费强的业态为主。层以目的性消费强的业态为主。n分区明确，不同业态布置与不同楼层。分区明确，不同业
155、态布置与不同楼层。n但垂直交通入口偏僻，不易到达。但垂直交通入口偏僻，不易到达。电梯电梯主入口扶梯扶梯樟疗耪吼摔渊谓军迢承第拐攒褥麓堕砌贡寝栋叙狼逗思示未旁焕大闽账客北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告114B.A.Consulting本项目借鉴本项目借鉴优点优点缺点缺点借鉴借鉴外部交通外部交通基地设计封闭，与道路开口少，围合性强，人流出入不便。迎街长向空间局促，交通混乱。通过建筑合理的开口以及外部交通流线阻止，加强建筑与外界的联系。场地设计场地设计基地封闭性强，灌木围合影响人流。建筑两面临街但有高差，无法设置沿街商铺，影
156、响商业价值。基地设计要打开，沿街面尽量避免高差，一是确保内外联系的便捷性，二来便于布置临街商铺，增加商业价值。空间设计空间设计体块较方正，便于布置各类型业态。采用弧形布置，加强空间延伸交通动线过于顺畅，不利于人流停顿与聚集；公共部分缺少休息空间与室内景观装饰。设计以满足商业需求为主，整体动线设计主要考虑使商业价值最大化，局部空间考虑人性化与趣味感，设置休憩场所与室内小景观。功能分区功能分区对建筑进行明确分区，方便业态布置建筑功能分区合理，依不同经营模式分层布置。体型设计体型设计建筑对外展示性弱，两面临街但有高差，影响建筑的亲和力。体型设计注重地标性，注重视觉感受。赢硼巢咖析嘶凤枯湛懂六埂弱炽贩
157、姑蛮模惋竿这淋隐倒蔑众桓冰砸覆瘁友北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告115B.A.Consulting3. 商业布局与经营状况分析商业布局与经营状况分析开发策略开发策略总体布局总体布局分区业态分析分区业态分析客群分析客群分析借鉴价值借鉴价值丝泄济垣脆哥秘帝雾噶慧驳宰吹趣痉续钟夫宅震蜜奔量抠兰略功嘿惧亨莽北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告116B.A.Consulting开发策略开发策略项目开发商：大西洋商业中心及综合楼 (推广名：北京华联望京购物中
158、心)开发商：北京信宜房地产开发有限公司土地用途和使用年限：地下车库:50年;商业:40年;综合:50年 2005年年1月凯德置地以月凯德置地以17.46亿元全资亿元全资100%收购了北京华联商厦安贞店和望京购物中心收购了北京华联商厦安贞店和望京购物中心 ；并将北京华联望京购物中心正式更名为嘉茂购物中心。并将北京华联望京购物中心正式更名为嘉茂购物中心。整体出售形式整体出售形式两家公司各占两家公司各占 50% 股份成立一家管理公司，对望京和华联商厦提供市场营销和商业管理服务。股份成立一家管理公司，对望京和华联商厦提供市场营销和商业管理服务。陀疏岗圆耶痈豢奉剿床沪钒芒溃尔瓶弱仁己则饿编治匙塑咨实掂叫
159、捍敷蚌北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告117B.A.Consulting典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心2006年年7月开始营业，位于望京中心商业区，月开始营业，位于望京中心商业区， 6万平方米的集购万平方米的集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的物、休闲、娱乐、餐饮于一体的Shopping Mall ;经营形式多样化，经营形式多样化，满足望京区域各阶层的消费人群。满足望京区域各阶层的消费人群。经营形式：经营形式：建筑体块分区：建筑体块分区：总营业面积：总营业面积：6万平米万平米 单层面积：单层面积：900
160、0平方米平方米p总体概况总体概况一站式购物一站式购物百货店、超市卖场、品牌专卖店、娱乐设施百货店、超市卖场、品牌专卖店、娱乐设施一站式休闲一站式休闲休闲餐饮、休闲休闲餐饮、休闲KTV、健身中心、健身中心华联百货华联百货A区区B14F大型百货、超市卖场大型百货、超市卖场嘉茂外租区嘉茂外租区B区区B14F品牌专营店、休闲餐饮品牌专营店、休闲餐饮嘉茂综合休闲区嘉茂综合休闲区C区区休闲餐饮、运动休闲休闲餐饮、运动休闲5F11F婴幼用品超市、婴幼用品超市、KTV、健身、健身嘉茂停车场嘉茂停车场A-C区区B2免费停车免费停车华联百货华联百货嘉茂外租嘉茂外租综合休闲综合休闲ABC嘉茂综合休闲区（嘉茂综合休闲
161、区（嘉茂综合休闲区（嘉茂综合休闲区（C C区）：区）：区）：区）：B1-4FB1-4F与外租区相连，形成整体的购物中心与外租区相连，形成整体的购物中心与外租区相连，形成整体的购物中心与外租区相连，形成整体的购物中心键照哨刘药朗邓汾店癣权胃条恢拇腋缴鸡紧髓堆琅惦侦梨俏盐露糕益津窟北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告118B.A.Consulting典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p华联百货华联百货华联百货（华联百货（A段）段）B14F：总营业面积：总营业面积：12800平方米平方米单层面积：单层面积：320
162、0平方米平方米华联百货位于嘉茂购物中心华联百货位于嘉茂购物中心A区，区， 2万平方米的综万平方米的综合性百货，以中档商品为主，满足望京区域各阶层合性百货，以中档商品为主，满足望京区域各阶层的消费人群。的消费人群。pp经营品种齐全，以大众化为主；经常举行各种优惠活动，经营品种齐全，以大众化为主；经常举行各种优惠活动，经营品种齐全，以大众化为主；经常举行各种优惠活动，经营品种齐全，以大众化为主；经常举行各种优惠活动，吸引各阶层消费人群，从而有较的带动其它区域人流；吸引各阶层消费人群，从而有较的带动其它区域人流；吸引各阶层消费人群，从而有较的带动其它区域人流；吸引各阶层消费人群，从而有较的带动其它区
163、域人流；pp华联百货为知名品牌主力店，品种多样化，满足各阶层消华联百货为知名品牌主力店，品种多样化，满足各阶层消华联百货为知名品牌主力店，品种多样化，满足各阶层消华联百货为知名品牌主力店，品种多样化，满足各阶层消费人群习惯，目的型消费居多；费人群习惯，目的型消费居多；费人群习惯，目的型消费居多；费人群习惯，目的型消费居多；经营状况良好；经营状况良好；经营状况良好；经营状况良好；华联百货华联百货嘉茂外租嘉茂外租综合休闲综合休闲ABCp一层：化妆、珠宝、鞋一层：化妆、珠宝、鞋 、箱包、箱包p二层：少女装、淑女装、休闲二层：少女装、淑女装、休闲 p三层：精品男装、运动三层：精品男装、运动 p四层：儿
164、童、家居四层：儿童、家居 p地下一层：综合超市地下一层：综合超市拱斥惮桓敞要逝傣滞堕饶莉专逸柄阑佃饵潭始侣跨攘祈曲悟腾别偷苔很府北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告119B.A.Consulting典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p嘉茂外租区嘉茂外租区嘉茂外租区位于嘉茂购物中心嘉茂外租区位于嘉茂购物中心B区，区， 2万平方米的时尚万平方米的时尚品牌专卖店及休闲餐饮店，以中端及中商端商品为主，品牌专卖店及休闲餐饮店，以中端及中商端商品为主，略高于华联百货，主要服务于望京时尚前沿的消费人群。略高于华联百货，主
165、要服务于望京时尚前沿的消费人群。外租区（外租区（B段与段与C段）段）B14F组合：组合：总营业面积：总营业面积：25000平方米平方米 单层面积单层面积（B B段段+C+C段段) )：5000平方米平方米华联百货华联百货嘉茂外租嘉茂外租综合休闲综合休闲ABCB1-4F首嘱弓稿旭脊总观膜波墩埔叹刮馁憋捣偿哭撬亭柴缄穴砖哦骗知笆拂凿赋北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告120B.A.Consultingp嘉茂外租区嘉茂外租区楼层划分：楼层划分：（B段与段与C段）段）B14Fp一层：餐饮、服饰、饰品租金：28-32元/天/p二层
166、：餐饮、服饰、运动、化妆品、饰品租金：26-30元/天/p三层：餐饮、服饰、鞋、运动、图书音像、数码科技租金：20-35元/天/p四层：餐饮、童装、美容美发、妇婴 用品、家居用品、亲子俱乐部租金：15元/天/p地下一层：餐饮租金：12元/天/pp 嘉茂外租区突出嘉茂外租区突出嘉茂外租区突出嘉茂外租区突出“ “一站式购物休闲一站式购物休闲一站式购物休闲一站式购物休闲” ”的特点，经营品牌以时尚流行为主，相对华联档次略的特点，经营品牌以时尚流行为主，相对华联档次略的特点，经营品牌以时尚流行为主，相对华联档次略的特点，经营品牌以时尚流行为主，相对华联档次略高，以中档及中高档商品为主；深受中青年及外籍
167、人士的喜爱；高，以中档及中高档商品为主；深受中青年及外籍人士的喜爱；高，以中档及中高档商品为主；深受中青年及外籍人士的喜爱；高，以中档及中高档商品为主；深受中青年及外籍人士的喜爱；pp外租区聚集多家品牌餐饮店，是区域消费人群就餐的首选场所；外租区聚集多家品牌餐饮店，是区域消费人群就餐的首选场所；外租区聚集多家品牌餐饮店，是区域消费人群就餐的首选场所；外租区聚集多家品牌餐饮店，是区域消费人群就餐的首选场所；pp 对于一个处于倍育期的商业来说，由于品牌及档次符合于区域消费人群，经营状况较好；对于一个处于倍育期的商业来说，由于品牌及档次符合于区域消费人群，经营状况较好；对于一个处于倍育期的商业来说，
168、由于品牌及档次符合于区域消费人群，经营状况较好；对于一个处于倍育期的商业来说，由于品牌及档次符合于区域消费人群，经营状况较好；淹佃瞥跪邻江你棍炉那搽湖湖冰锣牛旭邦施碾亦销叙羌负络疙丹腑米到篱北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告121B.A.Consulting典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p嘉茂外租区嘉茂外租区B1 特色集市特色集市精品专卖店精品专卖店餐餐 饮饮餐餐 饮饮餐餐 饮饮精品专卖店精品专卖店餐饮餐饮主力商家：主力商家：主力商家：主力商家： 餐餐餐餐 饮：饮：饮：饮： 品奇比萨、川成元麻辣香锅、
169、赛百味、乐杰士、味千拉面品奇比萨、川成元麻辣香锅、赛百味、乐杰士、味千拉面品奇比萨、川成元麻辣香锅、赛百味、乐杰士、味千拉面品奇比萨、川成元麻辣香锅、赛百味、乐杰士、味千拉面精品专卖店：精品专卖店：精品专卖店：精品专卖店：屈臣氏、易周绿色超市、宝岛眼镜、柯达屈臣氏、易周绿色超市、宝岛眼镜、柯达屈臣氏、易周绿色超市、宝岛眼镜、柯达屈臣氏、易周绿色超市、宝岛眼镜、柯达B1特色集市以餐饮为主，正餐、西餐、快餐的结合，形成良特色集市以餐饮为主，正餐、西餐、快餐的结合，形成良好的就餐氛围，给消费者创造充足的选择余地；好的就餐氛围，给消费者创造充足的选择余地；现阶段各餐饮店经营状况良好，达到预期目的。现阶
170、段各餐饮店经营状况良好，达到预期目的。步驾似耗射破熬啡跨捅胳小听扔区稍骸酉批软哀葱规棒炸菲贫藕慕糟襄香北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告122B.A.Consulting典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p嘉茂外租区嘉茂外租区1F 摩登精品摩登精品主力商家：主力商家：主力商家：主力商家： 餐餐餐餐 饮：饮：饮：饮：巴黎贝甜、肯德基、面包新语、哈根达斯、味千拉面巴黎贝甜、肯德基、面包新语、哈根达斯、味千拉面巴黎贝甜、肯德基、面包新语、哈根达斯、味千拉面巴黎贝甜、肯德基、面包新语、哈根达斯、味千拉面精品专卖店
171、：精品专卖店：精品专卖店：精品专卖店：VERO MODAVERO MODA、卡尔文、卡尔文、卡尔文、卡尔文 克莱恩、克莱恩、克莱恩、克莱恩、CKCK、杰西卡、杰西卡、杰西卡、杰西卡、TWICETWICE饰品饰品饰品饰品精品专卖店精品专卖店餐饮餐饮1F摩登精品区主要经营时尚流行服装饰品，配有中高档的休闲摩登精品区主要经营时尚流行服装饰品，配有中高档的休闲餐饮；餐饮；中青年消费型人群中青年消费型人群为主要服务对象；档次较高，有一定为主要服务对象；档次较高，有一定的局限性，经营状况一般。的局限性，经营状况一般。病怠菱邮调动私锡皱妊畏驻论椎滨被慌练娶露锋狠财瞥砒庭祷诛癌彭踢栏北京市昌平区城开回龙观项目
172、段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告123B.A.Consulting典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p嘉茂外租区嘉茂外租区2F 女性休闲及运动女性休闲及运动主力商家：主力商家：主力商家：主力商家： 精品专卖店：精品专卖店：精品专卖店：精品专卖店：KUHLEKUHLE、VERO MODAVERO MODA、azona a02azona a02、埃斯普利特、运动、埃斯普利特、运动、埃斯普利特、运动、埃斯普利特、运动100100 餐餐餐餐 饮：时时乐、饮：时时乐、饮：时时乐、饮：时时乐、SAKEE SUSHISAKEE SUSHI精品
173、专卖店精品专卖店餐饮餐饮2F女性休闲运动区以青春活力的服装服饰为主，配有中档的休女性休闲运动区以青春活力的服装服饰为主，配有中档的休闲餐饮；闲餐饮；中青年消费型中青年消费型人群为主要服务对象；以大众化中档品人群为主要服务对象；以大众化中档品牌为主，经营状况良好。牌为主，经营状况良好。芋医乙岿好饥卓支搽霜洱丁临秆幂囊健尾殴舰旗翔柱裔次析准初万液捡论北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告124B.A.Consulting典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p嘉茂外租区嘉茂外租区3F 男性休闲及运动男性休闲及运动主力
174、商家：主力商家：主力商家：主力商家： 精品专卖店：精品专卖店：精品专卖店：精品专卖店：圣大保罗、圣大保罗、圣大保罗、圣大保罗、KENTEXKENTEX、杰克琼斯、奔趣、哥弟、杉杉服饰、杰克琼斯、奔趣、哥弟、杉杉服饰、杰克琼斯、奔趣、哥弟、杉杉服饰、杰克琼斯、奔趣、哥弟、杉杉服饰 餐餐餐餐 饮：饮：饮：饮：巴贝拉、巴贝拉、巴贝拉、巴贝拉、SAKEE SUSHISAKEE SUSHI 其其其其 它：它：它：它： 四星音像、光合作用书店、索尼数码、北京华尔街英语四星音像、光合作用书店、索尼数码、北京华尔街英语四星音像、光合作用书店、索尼数码、北京华尔街英语四星音像、光合作用书店、索尼数码、北京华尔街
175、英语精品专卖店精品专卖店餐饮餐饮3F男性休闲运动区以男士休闲服装为主，配有中档的休闲餐饮、男性休闲运动区以男士休闲服装为主，配有中档的休闲餐饮、图书音像及图书音像及3C专卖店；以专卖店；以中青年及中年目的型中青年及中年目的型消费人群；经消费人群；经营状况一般。营状况一般。鸯它请烹逻帕钙蚕陀傀于牛则逻喀题蒋辕后蠢拯辆捂丝心砰峦头哼层津壳北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告125B.A.Consulting典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p嘉茂外租区嘉茂外租区4F 美食及生活天地美食及生活天地主力商家：主力商
176、家：主力商家：主力商家： 精品专卖店：精品专卖店：精品专卖店：精品专卖店：皇家宝贝、婴方喜皇家宝贝、婴方喜皇家宝贝、婴方喜皇家宝贝、婴方喜 餐餐餐餐 饮：饮：饮：饮：大食代大食代大食代大食代 、红草火辣栈、红草火辣栈、红草火辣栈、红草火辣栈 亲子俱乐部：亲子俱乐部：亲子俱乐部：亲子俱乐部： 小王子亲子中心、贝乐园小王子亲子中心、贝乐园小王子亲子中心、贝乐园小王子亲子中心、贝乐园 、反斗乐园、反斗乐园、反斗乐园、反斗乐园 其其其其 它：它：它：它：小鬼当家儿童摄影、小鬼当家儿童摄影、小鬼当家儿童摄影、小鬼当家儿童摄影、Lets goLets go儿童图书、欧莱雅专业美发、澳西儿童图书、欧莱雅专业
177、美发、澳西儿童图书、欧莱雅专业美发、澳西儿童图书、欧莱雅专业美发、澳西奴奴奴奴精品专卖店精品专卖店餐饮餐饮4F美食及生活天地以餐饮街、婴幼儿用品及亲子俱乐部为主，配有美容美发及美食及生活天地以餐饮街、婴幼儿用品及亲子俱乐部为主，配有美容美发及家居用品；服务于家居用品；服务于幼儿、青少年及中青年的目的型幼儿、青少年及中青年的目的型消费群；经营状况良好。消费群；经营状况良好。逐唉悯跪璃馋斗罕番尧霹跪肋迂衅专扦诀哇仰缔狡李常吏糯芭英犬薯稗菠北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告126B.A.Consulting典型项目典型项目 望
178、京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p嘉茂休闲娱乐区嘉茂休闲娱乐区嘉茂休闲娱乐区位于嘉茂购物中心嘉茂休闲娱乐区位于嘉茂购物中心C区，区， 2万平方万平方米的休闲娱乐场所及婴幼儿用品超市，以中档为主，米的休闲娱乐场所及婴幼儿用品超市，以中档为主，辐射整个望京区域。辐射整个望京区域。楼层划分：楼层划分：p五层：丽家宝贝p六层、七层：西湖春天中餐厅p八层、九层：金永KTVp十层、十一层：奥力健身俱乐部休闲娱乐区（休闲娱乐区（C段）段）B111F：总营业面积：总营业面积：18000平方米平方米单层面积：单层面积：1500平方米平方米休闲娱乐区主要针对于目的型消费人群，此类经营商户要求面休闲娱乐区主要针对于目
179、的型消费人群，此类经营商户要求面休闲娱乐区主要针对于目的型消费人群，此类经营商户要求面休闲娱乐区主要针对于目的型消费人群，此类经营商户要求面积较大，租金相对较低，只要有水牌及路引引导即可，无需选积较大，租金相对较低，只要有水牌及路引引导即可，无需选积较大，租金相对较低，只要有水牌及路引引导即可，无需选积较大，租金相对较低，只要有水牌及路引引导即可，无需选择展示效果强的区域，可选择楼层较高或私密的区域。择展示效果强的区域，可选择楼层较高或私密的区域。择展示效果强的区域，可选择楼层较高或私密的区域。择展示效果强的区域，可选择楼层较高或私密的区域。颤浆永琳机域蕊磷球拂译膊读甲郑晕蔷剿名胆咙驭蘑篱抬巩
180、颅痘赢钟膀枪北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告127B.A.Consulting典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p嘉茂休闲娱乐区嘉茂休闲娱乐区(5F-11F)p规模：1500平方米p经营：母婴用品、幼儿教育p经营模式：品牌连锁p档次：中档p经营状况：良好以婴幼儿及青少年人群为主以婴幼儿及青少年人群为主丽家宝贝（丽家宝贝（5F）西湖春天（西湖春天（6F) p开业时间：2007.11p规模：1500平方米p经营：中餐p容纳人数：400-500人p人均消费：100元p档次：中高档p经营状况：良好以中青年及中年
181、人群为主以中青年及中年人群为主逼杭宁驰酞悯尧谁沼吁翔疤单屏百沧窟矮同恒鬃烂屎吏骂韧邹录快邓羚全北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告128B.A.Consulting金永金永KTV（8F-9F)p开业时间：2007.12p规模：3000平米 p档次：中高档p经营状况：良好以中青年人群为主以中青年人群为主p嘉茂休闲娱乐区嘉茂休闲娱乐区(5F-11F)典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心奥力健身奥力健身 (10-11F) p开业时间：2007.4p规模：3000平米 p档次：中档p经营状况：一般以中青年及中年人群为
182、主以中青年及中年人群为主滨拇爸宽罕圆捷序蛇颖渍轻蜂旺猪憾谆肩蔚郁岭胳位皱坠殃沂刺碱盎咽烟北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告129B.A.Consulting典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p消费客群消费客群职业背景职业背景客群档次客群档次年龄层次年龄层次消费特征消费特征业态选择业态选择演艺界高端人群中青年及中年人群消费型百货店、超市卖场、品牌专卖店、娱乐设施、餐饮、KTV、健身外籍人士（日韩居多）律师记者中高端人群中青年及中年人群外企业职员党政机关中高端中端人群中年及老年人群目的型百货店、超市卖场、餐饮
183、、健身周边小区居民中端人群中青年、中年及老年人群遭筏涧辞晓统侩增牺肘姿菊否柳纲炳宙缨橱厉肚醉眺承冤酿卯律杰彝炔覆北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告130B.A.Consulting嘉茂购物中心嘉茂购物中心本项目本项目优势优势市场空白点区域首个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的一站式购物中心规模大p总经营面积约6万平方米p分为地下二层、地上四层局部11层p标志型建筑一站式服务一站式购物休闲场所品种齐全10万种以上商品店铺分割分割规整，店铺展示效果好配套齐全p百货 p超市p品牌专卖店p娱乐设施p休闲餐饮p休闲KTVp健身中心典
184、型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p小结小结宙馆择旭扦抛眯液哮爆吵捻核吞缠键疙喳噬钎哼菏弱疹献酸订宠干刻绰线北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告131B.A.Consulting典型项目典型项目 望京嘉茂购物中心望京嘉茂购物中心p小结小结嘉茂购物中心嘉茂购物中心本项目本项目劣势劣势租金现阶段租金较高，对培育期商业经营难度大楼层布局p布局混乱，每层以餐饮搭配服装，再搭配各种小商品店铺p主营项目不明确，不便于顾客挑选商品层次不明鲜中庭过大，未设休息区，不利于顾客选够商品及休息各层均设有餐饮店、餐饮与精品店相邻各层
185、均设有餐饮店、餐饮与精品店相邻椭距囚橇烬焉炸该镍宋冠鞋摊头伯睁迂胎殴刽卓讲惯挟埂直私垃胃质盗怀北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告132B.A.Consulting借鉴价值借鉴价值产品设计产品设计运营模式运营模式项目定位项目定位方正的体块，明确的分区，便于后期的出售或出租。方正的体块，明确的分区，便于后期的出售或出租。专业商业管理公司在招商、业态布置及后期的运营管理等方面具有优专业商业管理公司在招商、业态布置及后期的运营管理等方面具有优势资源与经验。势资源与经验。“一站式休闲一站式休闲一站式购物一站式购物”的定位，符合内聚型生活社区的需求。的定位，符合内聚型生活社区的需求。蛀滦蛾乞嘎铡罪饥哗捷殃咋丹酝凋唯爱凑玩刻扫郝赃溪柏若且急鼻经莹土北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告133
