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1、投投 资资 分分 析析 开开 发发 成成 本本 一一 开发成本开发成本 1+2+3+4+5+6+7 1+2+3+4+5+6+7 1 1 土地成本土地成本 1.1+1.2 1.1+1.2 1.1 土地使用权出让金 1.2 土地征用及拆迁安置补偿费 2 2 前期工程费前期工程费 2.1+2.2+2.3+2.4 2.1+2.2+2.3+2.4 2.1 规划设计费 2.2 可行性研究费 2.3 地质勘察测绘费 2.4 三通一平费 3 3 建安工程费建安工程费 3.1+3.2+3.3 3.1+3.2+3.3 3.1 土建工程费 3.2 设备及安装工程费 3.3 室内装修工程费 4 4 基础设施费基础设施
2、费 5 5 公共配套设施费公共配套设施费 6 6 不可预见费不可预见费 7 7 开发期间税费开发期间税费 开发费用开发费用 二二 开发费用开发费用 1+2+3 1+2+3 1 1 管理费用管理费用 2 2 销售费用销售费用 3 3 财务费用财务费用 土地成本土地成本 土地使用权出让金：土地使用权出让金： 国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。 由发展商提供实际发生额，或按土地市场价格估算（一般可参考当地土地拍卖信息）。建议平时留意并收集土地拍卖资讯。 土地成本土地成本 土地征用及拆迁安置补偿费：土地征用及拆迁安置补偿费：
3、 土地征用费： 一般在征用农村土地时发生。 按征用的土地面积计算，计算标准按当地政府有关规定； 拆迁补偿费： 包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分 ，指开发建设单位对被拆除房屋的使用人、所有权人，依据有关规定给予安置、补偿所需的费用。 一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额，计算时取实际赔偿额计算。 前期费用前期费用 规划设计费：规划设计费： 一般可按建安工程费3%左右估算； 可行性研究费：可行性研究费： 一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费1%3%估算； 地质勘察测绘费：地质勘察测绘费： 一般可按建安工程费0.30.5%估算； 三通一平费：三通一平费： 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的
4、费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。 一般可按用地面积4060元/估算（需要核对项目地块是否已经三通一平，并包含在土地成本中，避免重复计算） ； 建建 安安 工工 程程 费费 直接用于工程建设的总成本费用。 以下是部分土建、设备及安装、装修工程费的近似经验估算值,仅供参考。 实际操作时需根据市场价格作相应调整。实际操作时需根据市场价格作相应调整。 元元/ /建筑面积建筑面积 多层（多层（7 7） 小高层（小高层（8-178-17） 高层（高层（1818） 桩基础桩基础 50-70 70-90 90-120 室内装修室内装修土建工程土建工程 650-800 800-1200 1200-200
5、0 一般水电安装一般水电安装 100-120 低档低档 中档中档120-200 高档高档220-250 电梯电梯住宅住宅 400-600 600-800 100-150 800-1000150-180 或以上 商场商场空调空调/ /写字楼写字楼 500-1000 1000-1500 1500450-480 以上 在项目以带精装修的产品出售时估算消防消防 20-30 30-50 50-80 通讯通讯 5-10 5-10 5-10 煤气煤气 8-10 8-10 8-10 玻璃幕墙玻璃幕墙 80-90 80-90 地下室费用地下室费用 300-400 300-450 基础设施费基础设施费 又称为红线
6、内外工程费。 包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯等工程费用。 按实际发生的费用计算或可建筑平方米或用地平方米造价估算。 例如：例如： 项目项目 供电外线铺设工程费 临时施工用地 小区内道路设施及标牌工程 供水外线铺设工程费 临时施工用水 环境美化及园林绿化 其他零星工程 元元/ /占地面积占地面积 260-280 55-75 100-120 108-128 20-40 30-200 40-60 例如：例如：公共配套设施费公共配套设施费 包括小区内教育、卫生、文娱、商业服务业、行政以及其他公共配套设施发生的支出。 具体估算可参考“建安工程费”的估算方法。 项目项目 单价（元单价（
7、元/ /） 计算单位计算单位 幼儿园 850 建筑面积 中小学 900 建筑面积 卫生站 600 建筑面积 肉菜市场 600 建筑面积 停车场 1200 建筑面积 文化活动中心 1000 建筑面积 变电站 500 建筑面积 垃圾集散点 300 建筑面积 不可预见费不可预见费 包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。 根据项目的复杂程度和前述土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费各项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按3%5%估算。 开发期间税费开发期间税费 配套设施建设费：配套设施建设费： 项目在开发过程中所负担的各种税金和地方
8、政府或有关部用地面积2万的商品房项目按建安工程费5.5%计征； 门征收的费用。 用地面积2万的商品房零星开发按建安工程费11%计征； 也可按照“配套设施建设费”的计算基数计算； 建筑工程质量与安全监督费：建筑工程质量与安全监督费： 按建安工程费0.4%计征； 供水管网补偿费：供水管网补偿费： 住宅：0.3吨/人，600元/吨； 商业：0.1吨/，600元/吨； 供电用电负荷费：供电用电负荷费： 住宅：4千瓦时/户，480元/千瓦时； 商业：8千瓦时/100，1000元/千瓦时； 其他税费：其他税费： 包括项目需在开发期间缴纳的排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等，可根据当时政府
9、的征收标准，按建安工程费的0.51%估算。房地产开发综合保证金3050万元，开发完成通过验收后返还。 缴纳配套设施建设费计算基数一览表（元缴纳配套设施建设费计算基数一览表（元/ / 建筑面积建筑面积 ） 建筑物工程层数建筑物工程层数 计交基数计交基数 建筑物工程层数建筑物工程层数 9层以下 10层 11层 12层 1080 1200 1320 1440 23层 24层 25层 26层 计交基数计交基数 2470 2530 2590 2980 13层 14层 15层 16层 17层 18层 19层 20层 21层 22层 1560 1660 1720 1780 1830 2150 2150 22
10、80 2340 2400 27层 28层 29层 30层 31层 32层 33层 34层 单层厂房 多层厂房 3050 3120 3190 3260 3330 3400 3470 34层或以上：70层数+1200 845 1030 管理费用管理费用 企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 一般按开发成本构成中的土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费之和为基数，取一个百分比计算，如3%。 销售费用销售费用 开发建设项目在销售产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 广告宣传及市场推广费：广告宣传及市场推广费： 一般约为销售收入的2%
11、5%； 销售代理费：销售代理费： 一般约为销售收入的1.5%2% ； 其他销售费用：其他销售费用： 一般约为销售收入的0.5%1% ； 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的以上各项合计，销售费用约占到销售收入的 4%8% 财务费用财务费用 长期借款利息：长期借款利息： 为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（汇兑损失等）。 每年应计利息=（年初借款本息累计 +本年借款额 50%）年利率 流动资金借款利息：流动资金借款利息： 按全年计息。 中国人民银行人民币贷款利率表中国人民银行人民币贷款利率表 项目项目 1 短期借款短期借款 6个月以下 6个月1年（含1年） 2 中长期借款
12、中长期借款 13年（含3年） 35年（含5年） 5年以上 年利率（年利率（%） 5.04 5.31 5.49 5.58 5.76 开发投资额汇总开发投资额汇总 序号序号 一一 1 项项 目目 开发成本开发成本 土地使用权出让金 计算依据计算依据 以下以下1 18 8项之和项之和 占地面积 单价单价 合计合计 2 3 4 5 6 土地征用与拆迁安置补偿费 序号序号 项目项目 占地面积或者户数投资大概比重投资大概比重前期工程费 1 建安 建筑面积 约40%50% 建安工程费 基础设施费 2 公共配套设施费 地价 占地面积 占地面积 约20%25% 7 开发期间税费 银行利息、推广费按政府规定 3
13、约20%25% 8 不可预见费 16项之和的3%5% 4 各种税费 约15%20% 二二 开发费用开发费用 以下以下1 13 3项之和项之和 1 2 3 三三 管理费 销售费 财务费用 合计合计 16项之和的3%5% 约为销售收入的4%6% 一一+ +二二 房地产经营税费房地产经营税费 房地产项目经营税费包含两大部分： 1、房地产项目开发期间税费 2、房地产项目经营期间税费 其中，开发期间税费是开发阶段发生的，在开发投资部分计算。具体内容前面已叙述，在此不再重复。 经营期间税费对于房地产项目而言，主要是指其在销售与交易阶段发生的税费。它们不参与开发投资额的构成，只作为销售收入的扣减。 经营期间
14、税费包括两部分： （1）与转让房地产有关的税费 （2）土地增值税 （3）企业所得税 与转让房地产有关的税费与转让房地产有关的税费 营业税：营业税： 对在我国境内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人所获得营业额征收的一种税。 房地产项目的营业额指房地产的销售收入。 城市维护建设税：城市维护建设税： 对在我国境内既享用城镇公用设施，又有经营收入的单位和个人征收的一种税。外资企业免征。 教育费附加：教育费附加： 为加快发展地方教育事业，扩大地方教育经营资金来源而征收的一种税。外资企业免征。 防洪工程维护费：防洪工程维护费： 为加强北江大堤及广州市防洪工程的加固、维修和管理，保障国家和人民生命财产安全而征收的一种税。外资企业减半计征。 交易印花税：交易印花税： 对经济活动中书立领受各种凭证而征收的税种。 交易管理费：交易管理费： 包括与房地产交易有关的一切手续、估价及表格、资料等费用。
