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1、瞰海瞰海1 1号阶段性营销推广方案号阶段性营销推广方案目 录营销推广目标及任务确定现场人员及物料配置营销战略战术推广执行计划招商执行计划销售执行计划费用预算目录营销推广目标及任务确定目标目标 顺利完成商业销售工作顺利完成商业销售工作 快速销售回笼资金快速销售回笼资金 实现物业价值最大化实现物业价值最大化 减小与同层化产品竞争力减小与同层化产品竞争力 进一步提升瞰海进一步提升瞰海1号的产品形象号的产品形象任务任务 提升瞰海提升瞰海1号品牌形象号品牌形象 吸收瞰海吸收瞰海1号客户资源号客户资源 实现较高解筹率，取得理想销售业绩实现较高解筹率，取得理想销售业绩营销推广目标及任务确定现场人员及物料配置
2、现场人员配置：现场人员配置：销售经理：销售经理： 1名（销售现场管理、销售指导）名（销售现场管理、销售指导）置业顾问：置业顾问： 4名（专职负责项目招商、销售、行销）名（专职负责项目招商、销售、行销）驻场策划：驻场策划： 2名（负责项目所有策划方案及执行）名（负责项目所有策划方案及执行）现场物料配置：现场物料配置：现场人员及物料配置 D M 户 型 单 页 销 控 表 区 位 图 礼 品销售道具销售道具主战场：临河商业，占领后，成为红色根据地空军：区域内密集的户外广告；网络广告；杂志广告营销是一场战争！战旗：Follow Your Heart海军：以实体商铺为作战航母，成为主攻基地陆军：系列圈
3、层式公关活动与营销团队一线作战并举营销战略战术推广执行计划推广目标推广目标注入“财富核心”的品牌内涵建立品牌联想打动目标客群品牌品牌产品产品引起公众关注行业行业体现开发商在行业中的风格与位置展现瞰海1号对区域经济发展的积极作用受众受众老板级高端人群专业人士社会大众首选受众瞰海1号目标客群次选受众影响目标客群必要受众社会舆论的基础推广执行计划推广执行计划6.157.15 7.167.31传播阶段8.15后续报道（持销期）预热期（蓄客）开盘爆发期物管故事软文区域导入活动报道品牌/产品报道软文包装户外广告广播电视（告知性）新闻通稿开盘活动地产类深度报道以户外广告为主7-8万字3-4万字推广执行计划媒
4、体组合：媒体组合：新津各大中小媒体、成都商报等户外48%网络16%活动9%杂志8%广告月费12%现场包装2%销售道具3%直投2%户外网络活动杂志广告月费销售道具现场包装直投招商执行计划招商执行招商执行战略布局战略布局一、根据地战略二、资源整合战略三、针对性战略招商执行计划1、根据地战略、根据地战略开盘前1015日，大力开展客户吸引工作。招商执行计划根据地战略根据地战略战术战术1 风暴狂扫风暴狂扫目标：狂扫新津地区地缘性客户资源，重点打击锁定区域方式：人员行销（渠道、活动、单位为主要行销方式，辅助以零散型基础行销）、DM、小型活动.招商执行计划战术战术2 谍海战略谍海战略目标：打入敌人内部,通过
5、竞争项目置业顾问或者行销人员、客服获取客户名单方式：设立奖励机制重点打击对象：优雅港湾、欧俊、金控金融中心、翡翠公馆根据地战略根据地战略根据地战略根据地战略招商执行计划战术战术3 草船借箭草船借箭目标：以活动为由头，聚集区域内地缘客户，扩大客户积累方式：固定举办高性价比的活动，吸纳地缘客户招商执行计划2、资源整合战略、资源整合战略利用公司内部资源，整合开发客户在开盘前30日，分为两个阶段：1、1015日，对已有的400组左右客户进行电话筛选，对筛选后的客户提出面谈邀请；2、1015日，对邀请的客户进行面谈，确定其签约购买/租赁的意向，为开盘当天“火爆”气氛打下坚实基础；资源整合战略资源整合战略
6、招商执行计划战术战术2：挖地三尺：挖地三尺 内容：利用公司资源企业的高收入人群及区内较有影响力的客户，同时开发此类客户的圈层资源。活动形式：定向路演，专场推介设制老带新奖励政策资源整合战略资源整合战略招商执行计划战术战术3：网络围合网络围合内容：利用集团在成都的销售网络进行异地销售， 重点针对竞品项目进行推广，主要针对投资型客户整合区内外中介资源实行大业务员管理模式，定期进行业绩考核，优胜劣汰建立真诚的战略合作联盟目标：大成都范围&区内知名代理行招商执行计划三、针对性战略三、针对性战略最终实现低成本精准打击，从外围提升营销力招商执行计划6.157.15 7.167.31招商阶段8.15后续报道
7、（持销期）客户确认开盘爆发期物业返点活动促销活动客户导入签约活动品牌/产品宣传客户筛选、意向签约新闻通稿开盘活动行销客带客活动以累积客户为主大客户签约为主商业补空及销售招商执行计划销售执行计划销售节奏销售节奏销售节奏销售节奏销售阶段销售阶段2销售阶段销售阶段12次开盘1次开盘 循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，有限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，有限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。2012年销售节奏示意图年销售节奏示意图 销售阶段销售阶段33次开盘6月7月8月9月10月11月12月1月蓄势期蓄势期开盘强销期开盘强销期第三次强销第三次强销2月 第二次
8、强销第二次强销持续销售期持续销售期4次开盘 销售阶段销售阶段4第四次强销第四次强销分阶段分阶段时间时间公关活动公关活动客户积累及过滤客户积累及过滤任务任务客户积累期客户积累期6.16-7.15户外广告投放户外广告投放开盘开盘7.16开盘活动开盘活动/签约签约/换签换签20%第二次开盘7.16-8.16/签约签约/换签换签20%第三次开盘8.17-9.16/签约签约/换签换签15%强销期强销期9.17-10.16万圣节活动万圣节活动/签约签约/换签换签15%强销期强销期10.17-11.16感恩节活动感恩节活动/签约签约/换签换签20%稳定销售期稳定销售期11-12.30圣诞节圣诞节/签约签约/
9、换签换签10%销售执行计划阶段性任务分阶段分阶段价格策略价格策略目标客户目标客户第一次开盘期第一次开盘期间间平开高走，控制节奏，奠定供不应求的市场形象。前期登记客户:地缘性客户/投资客户/同行持销期持销期每月约2-5%的上调幅度,快速调价,年底前达成25%。循环积累客户销售执行计划销售控制销售控制策略一：低开高走，首批售出单位以4号楼为主，以2号楼位为辅，穿插部分其他1、3、5号楼商铺策略二：高中低单元相结合，侧重中低层单元首批推售策略三：按层推出策略四：需后续推出的保留单位主要为升值潜力较大的单位。销售执行计划销售执行7.157.15日之前日之前 所有来所有来客户确定签约意向客户确定签约意向
10、（不限量）（不限量）7 7月月1616日日 开盘开盘当天换签合同前当天换签合同前3030位享受优惠并位享受优惠并获免获免6-126-12个月个月物管费物管费7月月16日日 推出部分商铺，从铺位较差的开始推出推出部分商铺，从铺位较差的开始推出7 7月月1717日起日起 业主推荐并购买，原业主可享受业主推荐并购买，原业主可享受50005000元的元的物业物业消费积消费积 分，新业主可享受分，新业主可享受购铺购铺优惠优惠8 8月月1616日日 开盘开盘客户换签客户换签销售执行计划费用预算阶段阶段报纸报纸户外户外电视传媒电视传媒网络网络阶段总费用阶段总费用比例比例总体形象推广期（67）6.6万5.5%18万15%2.4万2%3万2.5%30万25%项目宣传期及开盘（7月中8月中）12万2.5%-7.2万6%4.2万3.5%14.4万12%销售前期8月中9月底4.8万4%-9万7.5%4.2万3.5%18万15%销售中期10月初13年2月6万5%7.2万6%6万5%4.8万4%24万20%销售后期13年3月8.4万7%7.2万6%12万10%6万5%33.6万28%合计：120万Thank you !
