宁波洲际公馆项目产品定位建议

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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 20092010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789洲际公馆产品定位建议 宁波中原物业顾问有限公司 2010.1市场论证，市场论证，根据项目初步定位，对产品进行市场根据项目初步定位，对产品进行市场论证，选择本项目发展的最佳产品。论证，选择本项目发展的最佳产品。3项目属性研判，项目属性研判，通过对地块所处区域以及自身通过对地块所处区域以及自身内外环境的解读，明确本项目具备的各方面素内

2、外环境的解读，明确本项目具备的各方面素质条件，为项目发展提供初步定位。质条件，为项目发展提供初步定位。2市场扫描，市场扫描，阐述市场最新动向和走势，为本项阐述市场最新动向和走势，为本项目发展定位提供宏观市场环境依据。目发展定位提供宏观市场环境依据。1报告基本框架市场论证市场论证项目属性研判项目属性研判市场扫描市场扫描政策扫描政策扫描0909年市场政策宽松，房地产市场火爆，房价不断高攀；进入年市场政策宽松，房地产市场火爆，房价不断高攀；进入1010年政府不断加强调年政府不断加强调控，势必影响到购房者的情绪。控，势必影响到购房者的情绪。土地市场土地市场地块地块土地面积土地面积容积率容积率成交楼面价

3、成交楼面价溢价溢价竞得企业竞得企业鄞州新城区联心-3c地块5904728707111%雅戈尔置业宁波高新区梅墟新城南区SA-12-2 地块4738028170262%金地宁波高新区研发区2#地块1058582.0 9920161%雅戈尔置业鄞州区古林镇薛家片区IV-12-K居住地块1064271.610406192%宁波城投置业东部新城B4花园72559_12030_兴普滨江庆丰-1地块138762.414220124%雅戈尔置业滨江庆丰-2地块268901.41874072%0909年主城区部分地块成交情况：年主城区部分地块成交情况：0909年主要热门地块成交溢价基本在年主要热门地块成交溢价

4、基本在100%100%以上，市场争夺激烈；土地价格节节高攀，以上，市场争夺激烈；土地价格节节高攀，为高房价提供了支撑平台，同时也推动了房价不断上涨。为高房价提供了支撑平台，同时也推动了房价不断上涨。市场走势市场走势年度市场发展概述年度市场发展概述n住宅市场：住宅市场：从04年以来，整体市场经历了05、08量个下坡后，均有明显的反弹，尤其是09年，市场成交突破300万方，销售表现火爆，市场存量少，形势比较乐观。n办公市场：办公市场：受08年经济危机的影响，需求被抑制；09年随着经济回暖，写字楼需求被释放，年度成交突破60万，市场表现出色，但由于08年市场积累存量大，市场销售压力依然较大。年度住宅

5、供求走势年度住宅供求走势0909年住宅、办公市场销售表现是近几年最出色，其中住宅市场表现为存量少，未年住宅、办公市场销售表现是近几年最出色，其中住宅市场表现为存量少，未来形势相对乐观，办公市场目前市场存量多，销售压力依旧较大。来形势相对乐观，办公市场目前市场存量多，销售压力依旧较大。年均成交230万年均成交38万办公物业年度走势：办公物业年度走势：各物业市场价格走势分析各物业市场价格走势分析p从成交均价来看：住宅单身公寓(包括装修)写字楼，从产品溢价能力来看，产品居住性越强，溢价能力越高，写字楼是目前市场溢价能力最差的产品。p价格上涨趋势来看，居住型产品（住宅和单身公寓）价格上涨幅度明显，其中

6、上涨幅度住宅略大于单身公寓；而写字楼价格上涨乏力。住宅、单身公寓产品价值相对较高，溢价能力强，住宅、单身公寓产品价值相对较高，溢价能力强，0909年价格上涨幅度明显；办公产年价格上涨幅度明显；办公产品价值低，产品溢价能力差、价格上涨乏力。品价值低，产品溢价能力差、价格上涨乏力。价格环境价格环境各物业价格走势：各物业价格走势：市场概述及后期预判市场概述及后期预判 经历09年的市场火爆，市场存量下降，同时由于08年土地市场成交相对有限，预计10年市场住宅供应量不大，住宅市场依旧乐观。1 虽国家开始调控，但土地价格节节高攀，为房价高位运行提供平台，同时一旦开发商开发无法达到高的溢价，势必会推迟开发，

7、造成供应量不足，进一步促进价格维稳或者上涨；预计10年市场价格保持高位运行，以稳为主，但成交受阻几率较大。2 住宅、单身公寓产品价值相对较高，溢价能力强，价格上涨幅度明显；办公产品价值低，产品溢价能力差、价格上涨乏力。3 写字楼市场的严峻形势，同时为缓解写字楼市场压力而改装的商业性质的单身公寓也大量涌现，单身公寓市场表现繁荣，但未来随着供应量增加，市场形势将有所改变，销售压力将会增大。4 “房地产泡沫论”以及国家09年底开始宏观调控的影响下，大环境开始出现对房地产市场的负面因素，将使得房地产投资性需求更为谨慎，市场消化以刚性需求主。5市场论证市场论证项目属性研判项目属性研判市场扫描市场扫描项目

8、属性阐释项目属性阐释洲际酒店洲际酒店洲际集团成立于1946年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过55年国际酒店管理经验。同时洲际酒店集团也是世界上客房拥有量最大（高达540,000间）、跨国经营范围最广，分布将近100个国家，并且在中国接管酒店最多的超级酒店集团。包括中国大陆25个省、区、市。项目所在酒店作为目前在全国仅三家，浙江省首家的洲际酒店，建成后将成为宁波乃至浙江规格最高、设施最完善、服务最强的五星级酒店之一。项目作为白金五星级洲际酒店副楼，享有洲际酒店的相关配套及影响力，也决定项目作为白金五星级洲际酒店副楼，享有洲

9、际酒店的相关配套及影响力，也决定项目副楼的定位方向是高端的。项目副楼的定位方向是高端的。北京金融街洲际酒店北京金融街洲际酒店 沈阳洲际酒店沈阳洲际酒店p高新区标杆社区皇冠花园。项目包括高端公寓、高档写字楼和集中商业。皇冠花园项目占据高新区核心地段，是高新区规模最大、开发周期最长的项目，是高新区的标杆项目。p洲际酒店作为与皇冠花园项目同期规划建设的白金五星级酒店，对高档住宅社区的塑造有很强的拉动作用，同时结合A01地块内的集中商业和办公，支撑起高新区中心的聚集效应。p项目拥有河景优势洲际酒店办公与集中商业居住社区皇冠花园集中了宁波东部片区高端的居住人群，其高端因素与白金五星级洲际酒皇冠花园集中了

10、宁波东部片区高端的居住人群，其高端因素与白金五星级洲际酒店呼应，形成集聚效应，已为本项目树立了高端形象。店呼应，形成集聚效应，已为本项目树立了高端形象。项目属性阐释项目属性阐释城市向东城市向东国家高新区、东国家高新区、东部新城部新城 高新区：高新区：宁波国家高新技术产业开发区（简称宁波国家高新区）前身是宁波市科技园区，始建于1999年7月。2007年1月，经国务院批准，升级为国家高新技术产业开发区。高新区从2000年起正式启动以来已经有多个房地产项目开发，启动较早； 东部新城：东部新城：东部新城未来将代替三江口板块成为宁波新的城市中心，高新区、东部新城启动规格高，建设力度由政府保障。在宁波城市

11、向东的进程中，高新区扮演着桥头堡、先行者的角色。高新区、东部新城是城市重点发展方向，洲际酒店位于高新区中心位置，其地段高新区、东部新城是城市重点发展方向，洲际酒店位于高新区中心位置，其地段优势明显，不仅能辐射高新区科贸客群和东部新城政商客群，而且能挖掘到全市优势明显，不仅能辐射高新区科贸客群和东部新城政商客群，而且能挖掘到全市高端富裕阶层客群。高端富裕阶层客群。项目属性阐释项目属性阐释1km洲际酒店洲际酒店皇冠花园皇冠花园江东区江东区高新区高新区东部新城东部新城院士路2km学学学本项目本项目中远期东部新城中远期东部新城高新区的现状及潜力高新区的现状及潜力区域居住氛围：区域居住氛围：区域近期开发

12、或者正在开发江南一品、绿城绿园、皇冠花园、ART蓝海等项目均为宁波范围内高端城市公寓，汇聚来自宁波江东及市区的高端住宅客群，其住宅产品主要满足宁波城市中坚消费群的多次换房需求，区域住宅形象气质较好。 目前高新区已交付的住宅社区入住情况良好，统计目前高新区的居住规模，未来区域内将达到10000户以上的高端居住人群，以户均2.7人计算，按整体入住率70%计算，区域内住宅人口规模将达到2万人。办公商业：办公商业：区域定位于打造自主创新、科技创业、高新产业聚集的创新型国家高新区。从区域定位的角度来说，区域内写字楼的发展将超越目前的住宅市场。未来高新区将成为商业办公为主、居住为辅的高新技术产业园区。未来

13、主要项目江南一品办公商业、皇冠花园办公商业、奥力赛商业地块、维多利亚广场，九五国际、ART蓝湾、宾果花园等住宅项目底商等早期住宅区近期住宅开发中及未来已知住宅项目已有写字楼及企业园区未来写字楼项目及用地BOBOBOBO城城江南一品江南一品ARTART蓝海蓝海高新区作为宁波高端住宅集中区域，其高端形象已经奠定，决定了未来区域供应高新区作为宁波高端住宅集中区域，其高端形象已经奠定，决定了未来区域供应产品以走高端为主。产品以走高端为主。项目属性阐释项目属性阐释东部新城启动区近年来有序建设，区域价值不断提升，土地价格明显上涨，作为东部新城启动区近年来有序建设，区域价值不断提升，土地价格明显上涨，作为高

14、端区域市场存在较大上升空间、未来区域潜力巨大。高端区域市场存在较大上升空间、未来区域潜力巨大。学学1km2km会展中心会展区地块恒元置业地块交通房产地块宁波城投地块东部新城城投兴普地块区域主要地块及项目区域主要地块及项目会展区地块（组）：会展区地块（组）：由东部新城启动区的多块商业、办公、金融、绿化用地组成。土地总面积19.9万平方米，容积率1.05.5，总建筑面积超过35万。地块规划“进出口交易中心”、“酒店 进出口商务办公”、“政府办公”等功能。目前部分地块已在施工中。恒元地块：恒元地块：占地10700平方米，总建筑面积37450平方米。楼面地价4210元/平方米。商业住宅混合用地。07年

15、9月15日成交。金地地块：金地地块：占地面积47380平米，容积率为2，成交楼面价8170元/平米,为城镇住宅用地,09年7月30号成交.兴普地块兴普地块: :占地面积72559平米，总建筑面积157724，成交楼面价12030元/平米,为城镇住宅用地,09年9月29号成交.雅戈尔地块雅戈尔地块占地面积105858平米，总建筑面积211716平米，成交楼面价9920元/平米,为城镇住宅用地,09年12月9号成交.交通房产、宁波城投等、东部新城城投地块交通房产、宁波城投等、东部新城城投地块（组）（组）：商办混合使用类用地，适建办公和商业建筑，其中办公建筑面积占总开发量的比例不少于70%。2006

16、年至2007年间成交。目前部分地块已进入施工阶段。项目属性阐释项目属性阐释雅戈尔地块金地地块项目属性阐释项目属性阐释项目自身条件项目自身条件根据项目目前工程进度以及土地用途（商业性质），本项目能发展的产品主要有：办公：办公：在产品分割、层高等方面受限制，无法达到市场主流产品的要求。80平米公寓：平米公寓：存在产品面宽小，进深大，在各功能区块分布上，存在众多不足，不利于产品价值体现。400平米公寓：平米公寓：产品面宽大，各功能区块设计划分容易操作，避免小面户型的不足，有利于产品价值体现。项目受自身条件限制，只适合发展办公、项目受自身条件限制，只适合发展办公、8080平米小面积单身公寓或平米小面积

17、单身公寓或400400平米大面平米大面积公寓等产品。积公寓等产品。项目属性总结项目属性总结本项目作为白金五星级酒店副楼，顺应并依托白金五星级酒店的酒店资源、景观本项目作为白金五星级酒店副楼，顺应并依托白金五星级酒店的酒店资源、景观资源、区域高端形象高端项目形象、国家高新区的发展前景、城市向东的趋势。资源、区域高端形象高端项目形象、国家高新区的发展前景、城市向东的趋势。未来周边将聚集宁波城市先锋产业人群、高端居住人群和行政办公人群，项目作未来周边将聚集宁波城市先锋产业人群、高端居住人群和行政办公人群，项目作为高新区中心位置的商用类物业，发展潜力巨大；结合项目自身条件，为高新区中心位置的商用类物业

18、，发展潜力巨大；结合项目自身条件，初步判初步判断，项目可以作为断，项目可以作为高端办公高端办公、酒店式公寓（酒店式公寓（8080平米）或者大面积平米）或者大面积公寓（公寓（400400平米）平米）的定位方向加以思考和判断。的定位方向加以思考和判断。项目拥有白金五星级酒店、景观资源、地段优势、区域高端形象以及区域发展潜项目拥有白金五星级酒店、景观资源、地段优势、区域高端形象以及区域发展潜力的价值要素支撑，项目初步判断发展高端办公、高档酒店公寓（力的价值要素支撑，项目初步判断发展高端办公、高档酒店公寓（8080平米）或者平米）或者大面积公馆（大面积公馆（400400平米）等高端产品，才能充分体现项

19、所具有的优势价值。平米）等高端产品，才能充分体现项所具有的优势价值。项目属性总结项目属性总结本项目本项目本项目本项目市场论证市场论证项目属性研判项目属性研判市场扫描市场扫描办公市场办公市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场大面积公馆市场大面积公馆市场最佳物业的选择最佳物业的选择办公市场办公市场写字楼市场综述写字楼市场综述p经历08年市场低迷，09年市场明显回暖，新增供应量合计45.1万方，成交合计62.9万方，供求比0.71，市场表现需求大于供应 。p09年底市场存量为44万方，依旧比08年初存量大；按09年的销售速度，依旧需要8个月，市场依旧存在销售压力。0909年写字楼市场表现活跃，需求旺盛；但

20、由于年写字楼市场表现活跃，需求旺盛；但由于0808年市场低迷，大量积压存量，目前年市场低迷，大量积压存量，目前市场销售压力依旧较大。市场销售压力依旧较大。09年均成交5.24万08年均成交2.06万08年以来办公市场月供求走势（单位：万方）年以来办公市场月供求走势（单位：万方）08年以来办公市存量走势（单位：万方）年以来办公市存量走势（单位：万方）写字楼成交分析写字楼成交分析p09年写字楼市场8000元/平米以内成交的绝对主力,占市场份额的75%，而12000元/平米以上占市场份额的11%（约7方），表明低价位写字楼是市场需求的主力；12000元/平米以上高价位项目成交缓慢。p研发园、南部商务

21、区和创新128等政策性项目是目前市场最活跃的，占市场市场份额的55%。高端写字楼（高价位）销售表现缓慢，市场压力较大；低价位项目以及政策性项目高端写字楼（高价位）销售表现缓慢，市场压力较大；低价位项目以及政策性项目市场表现较好。从市场来看，高端写字楼销售较差，市场难以实现高价位。市场表现较好。从市场来看，高端写字楼销售较差，市场难以实现高价位。办公市场办公市场09年政策性项目所占市场份额：年政策性项目所占市场份额：09年各价格段成交面积比例：年各价格段成交面积比例：研发园研发园高新科技广场高新科技广场九五国际九五国际万特商务中心万特商务中心科贸中心科贸中心新天地新天地中信泰富中信泰富名汇东方名

22、汇东方银晨国际银晨国际东城国际东城国际东方世纪广场东方世纪广场东方商务中心东方商务中心天润商座天润商座第五大道第五大道永和财富大厦永和财富大厦十六城联邦十六城联邦绿城绿园大厦绿城绿园大厦世世纪纪大大道道中中兴兴路路p区域内写字楼项目众多，市场存量大，区域内写字楼项目众多，市场存量大，约有约有30万方。万方。p未来有总部基地、东部新城商务区以及未来有总部基地、东部新城商务区以及科技园区其他项目供应量预计科技园区其他项目供应量预计150万方，万方，未来市场形势严峻。未来市场形势严峻。p政策性项目低价位，对市场受冲击明显。政策性项目低价位，对市场受冲击明显。未开盘未开盘已开盘已开盘本项目本项目项目周

23、边写字楼情况项目周边写字楼情况江南一品江南一品东部新城核东部新城核心商务区心商务区总部基地总部基地枫叶地块枫叶地块国际金融中心国际金融中心江东置业地块江东置业地块办公市场办公市场项目名称建筑面积( (万方) )标准层面积( (平方米) )主力分割面积（平方米）建筑类型（层数）对外价格开盘日期去化率（截至1212月3131日）华宏第五大道3.3130030-34、110-120241350008年6月62.20%绿园大厦3.11200200281000008.年6月69.90%16城联邦5.9别墅式1400008年4月56.40%天润商座3.9120030-34、110-120241220008

24、年10月72.20%恒富大厦5.3100040-25018、201250007年12月66%东城国际41600100-20020980007年95.10%银晨国际4.2140080-34025950007年底71.40%泰富广场5.7130080-300171450009年9月8.80%名汇东方7.61300300-4002608年12月50.60%95国际5.4 2000130030-15020、18800008年5月76.6% 科贸中心6.7120060-1800 860007年3月 42.1%项目周边写字楼市场情况：项目周边写字楼市场情况：区域写字楼项目表现销售周期长，市场销售压力大；区

25、域价格在区域写字楼项目表现销售周期长，市场销售压力大；区域价格在8000-140008000-14000元元/ /平平米左右，其中高新区片价格在米左右，其中高新区片价格在90009000元元/ /平米以内。平米以内。办公市场办公市场n经济指标：经济指标：占地17014平米，总建筑面积约12万平米，机动车位705，非机动车位3698个。n产品类型：产品类型：A幢高级行政公寓，20F；B幢写字楼；C幢为威斯汀大酒店和高级行政公寓结合体；ABC1-5层均为商业。n推盘和销售情况：推盘和销售情况：07年12月28日推出A幢行政公寓和写字楼。行政公寓价格在2.6万元/（精装修，装修价5000元/平米），

26、目前销售过半。写字楼价格价格2-2.5万元/平米。n目前情况：目前情况：写字楼价格在23000元/平米，酒店式公寓（ 32000元/平米）溢价能力明显高于写字楼。目前销售率在60%左右。n合作团队：合作团队： 开发商：开发商：银亿 物业顾问：物业顾问：加拿大高力国际（宁波首家引 入）。 设计：设计：德国GMP主持规划设计，美国HBA担纲装设计A AC CB B写写字字楼楼高高级级行行政政公公寓寓酒酒店店公公寓寓环球中心环球中心环球中心：环球中心：处三江口繁华地段，是写字楼、商务公寓等各细分市场的价格标杆，从处三江口繁华地段，是写字楼、商务公寓等各细分市场的价格标杆，从其市场表现来看，写字楼的溢

27、价能力明显不如酒店式公寓。其市场表现来看，写字楼的溢价能力明显不如酒店式公寓。办公市场办公市场写字楼写字楼行政公寓（单行政公寓（单身公寓）身公寓）p 行政公寓：共20层，1-5层为商业。6-16层，单层行政公寓21套，面积在4055，其中有3套面积在120左右；1720层，单层行政公寓7套，面积为50、70、90、110。 层高3.2m。单层配制5部电梯。p写字楼：层面积为1250， 主力分割200-400平米，以整层或半层出售为主。公共部分精装修、6部迅达电梯和中央空调。层高3.5m。环球中心：环球中心：高端商办项目出于对风险及获取高利润的考虑，分别设置写字楼及酒店高端商办项目出于对风险及获

28、取高利润的考虑，分别设置写字楼及酒店式公寓。式公寓。办公市场办公市场开发商：开发商：宁波万盛投资有限公司地理位置：地理位置：高新区院士路和广贤路交界处楼盘规模：楼盘规模：建筑面积66760平方米，总用地面积22535平方米，由二栋27层主楼和三层裙楼组成，产品包括一层商铺、327层办公，地下一层是车位。主力户型/面积：单层面积1200平方米，层高3.4米，主力面积66180平方米，主楼配置5部OTIS电梯。销售价格及销售情况：销售价格及销售情况：目前对外价格在8600元/平米,实际成交价格7500元/平米左右,销售率40%内部配置内部配置: : 高端智能系统 智能灯光系统 安保系统 车位管理系

29、统 商务服务系统装修标准装修标准: :公共部分精装修物业管理物业管理: : 4.8元/平米月车位数：车位数：643科贸中心科贸中心环球中心：环球中心：紧邻本项目的写字楼产品，代表了高新区主流的写字楼规格，紧邻本项目的写字楼产品，代表了高新区主流的写字楼规格， 7000700090009000元元/ /平方米的成交价格，主要瞄准对于成本控制较为严格、追求性价比的中小型企业；平方米的成交价格，主要瞄准对于成本控制较为严格、追求性价比的中小型企业；办公市场办公市场p三江口板块：三江口板块：目前地段稀缺、价格高、供应量少，形势相对乐观。但未来2年内主要供应项目有和丰创意广场、宁奉路商务地块、三江汇金融

30、街南侧地块，宁波财富中心、三宝国际金融大厦等项目，预计供应量将达到60万方。p城市东扩片：城市东扩片：预计未来2年内供应建筑面积可达152万，除去部分自用和出租，按可售面积50%计算，可达75万方，主要供应集中在东部新城、研发园、总部基地为主。p鄞州板块：鄞州板块：南部商务区是该板块未来集中供应区域，目前一期已经有7个项目已经上市，二期部分土地已经出让，根据土地情况预计未来2年内将上市130万，按政府的要求，可售面积占50%计算，可售面积有65万。未来写字楼供应量巨大，其中城市东扩片预计可售量将达未来写字楼供应量巨大，其中城市东扩片预计可售量将达7070万方以上，未来市场形万方以上，未来市场形

31、势严峻。势严峻。办公市场办公市场三大板块未来供应建筑面积预测（单位：万方）三大板块未来供应建筑面积预测（单位：万方）办公市场综述办公市场综述办公市场办公市场 1 2 3 409年写字楼市场表现活跃，但由于08年市场市场低迷，大量积压存量，市场销售压力依旧较大。高端（高价位）办公市场表现萎靡，市场难以实现高价位。区域价格处于8000-14500元/平米，销售周期长，销售压力大，溢价能力明显不如单身公寓。未来办公供应量大，市场形势严峻。n08年市场供应约2900套，成交1850套，而09年市场供应6500套，成交6100套，09年单身公寓市场表现火爆，供需两旺。n目前单身公寓市场存量为2100套左

32、右，按09年月均成交507套计算，仅4个月即可消化完毕，市场行情表现相对乐观。酒店式公寓市场酒店式公寓市场市场走势：市场走势： 09 09年单身公寓市场火爆，呈供需两旺态势，目前市场存量不大，市场年单身公寓市场火爆，呈供需两旺态势，目前市场存量不大，市场相对乐观。相对乐观。月均成交155套月均成交507套0808年以来市场单身公寓供求供求走势年以来市场单身公寓供求供求走势( (单位：套）单位：套）案例案例所在地段所在地段周边配套设施周边配套设施小区配套设施小区配套设施小区物业水平小区物业水平小区档次定位小区档次定位装修标准装修标准房型房型/ /朝向朝向一般单一般单身公寓身公寓朝阳荟、立方寓处居

33、住区、 基本生活配套设施。普通的生活设施（电梯、健身器材、绿地等）基本物业服务（保安、公共部位打扫等）服务于普通大众（投资、过渡型客户）简单装修或硬装修四向均有，根据地块等情况而定，常为一室或一室一厅。商务公商务公寓（办寓（办公变脸）公变脸）东寅商座；明天广场商业、贸易相对集中地区基本的生活设施及良好的商贸配套设施。基本的休闲场所及良好的沟通平台（会所等）基本且完善的物业服务服务于初创业阶段或SOHO一族简单装修，配备基本办公设施设备四向均有，根据地块等情况而定，常为一室房型。酒店式酒店式公寓公寓城市之心环球中心、新城名苑良好的环境，成熟地段完善的、高档次的餐饮、娱乐设施，便捷的购物环境。高品

34、质配套（高速电梯、豪华大堂、高档会所、健身中心、游泳馆、康乐中心等）高标准星级酒店服务（24小时保安、定期室内打扫、早晨叫醒服务、免费订票、叫车服务等）服务于高端、高收入人群，星级全方位服务。高标准、高档次装修，所有生活、办公设施一应俱全通常朝南或南北通透（但也因实际情况而定），常为一室一厅或两室一厅产品发展状况：产品发展状况：酒店式公寓相较于普通单身公寓更依赖突出的地段、配套以及周到的服务，酒店式公寓相较于普通单身公寓更依赖突出的地段、配套以及周到的服务，投资功能为主，是单身公寓中的高级形态。投资功能为主，是单身公寓中的高级形态。酒店式公寓市场酒店式公寓市场单身公寓产品发展状况：单身公寓产品

35、发展状况：主力面积主力面积( (平方米平方米) )装修情况装修情况( (元元/ /平米平米上市套数上市套数开盘时间开盘时间销售价格销售价格备案销售率备案销售率( (截止截止1212月月3131日日) )东外滩东外滩34-69250025509年9月25000 40.4%江南一品江南一品37-41150078709年8月1800096.7%汇豪天下汇豪天下44-63150012009年5月16500100%天水家园天水家园40-60250014808年10月1200098.6%东寅商座东寅商座33-103250057209年5月14500 39.2%环球中心环球中心40-100500056707

36、年低32000 63.3%宁波商会宁波商会60-140250027309年4月12000 97.4%朝阳荟朝阳荟30-50120053209年8月750094.9%滨江国际滨江国际38-5070-90250048409年4月1700084.7 %外滩风景外滩风景30-100250027109年11月2300043.1%宁波大公馆宁波大公馆38-4549509年12月1850017.6%立方寓立方寓38-62120031409年12月1350064%联盛天连天联盛天连天30-100150057309年11月1500062.5%海顿公馆海顿公馆55-150250019109年11月1800062.

37、2%单身公寓市场表现单身公寓市场表现销售表现：销售表现：单身公寓项目整体销售销售表现出色，其中纯小面积产品（如江南一品、汇豪单身公寓项目整体销售销售表现出色，其中纯小面积产品（如江南一品、汇豪天下、朝阳荟等项目）一经推出即基本售完，而环球中心、滨江国际、东寅商座等项目都天下、朝阳荟等项目）一经推出即基本售完，而环球中心、滨江国际、东寅商座等项目都还有较高比例的大面积产品，其销售表现相对缓慢；表明大面积产品市场存在一定抗性。还有较高比例的大面积产品，其销售表现相对缓慢；表明大面积产品市场存在一定抗性。酒店式公寓市场酒店式公寓市场Code of this report | 30 Copyright

38、 Centaline Group, 20092010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789面积面积0808年上市套数年上市套数0909年上市年上市截止截止0909年年1212月月总价位总价位去化套数去化套数去化率去化率东寅商座东寅商座36108526661%40-5022358-708034%55-665080-951122%70-103178100-1506838%环球中心环球中心37-4588108-1307889%47-53246136-15417370%55-60125160

39、-1746149%70-122117203-3546254.7%滨江国际滨江国际3822491881%48-5117662-6616694%5522711677%70-9026090-11020880%海顿公馆海顿公馆 55-59921002729%60-66381102155%70-11457120-2001119%大面积产品（大面积产品（7070平米以上）市场表现平米以上）市场表现销售表现明显不如销售表现明显不如小面积小面积( (面积在面积在30-5030-50平米）平米）低总价产品；表明低总价产品；表明7070平米以上大面积单身公寓，由于总价位高、抗性相对较大，销平米以上大面积单身公寓，

40、由于总价位高、抗性相对较大，销售缓慢，市场存在一定压力。售缓慢，市场存在一定压力。酒店式公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓大面积市场表现酒店式公寓大面积市场表现项目项目价值支撑点价值支撑点产品产品总价位总价位（万元）（万元）套数套数开盘时间开盘时间销售表销售表环球中心地段、配套、威斯汀酒店、豪华精装修90-120300-36011707年底54.7%滨江国际地段、配套、高星级酒店、精装修70-90110-15026009年4月80%鄞州商会中心南部商务区商务人士、精装修70-80（主力）130-140 80-90；150-16022709年4月98%海顿公馆地段、配套、精装修70-114120-

41、2005709年11月19.3%东寅商座精装修70-103100-15017809年5月38%天连天地段、配套、精装修70-110100-1609109年11月34%酒店式公寓大面积产品市场表现酒店式公寓大面积产品市场表现大面积产品（大面积产品（7070平米以上）市场表现平米以上）市场表现：市场销售一般，其销售周期会明显较长，市市场销售一般，其销售周期会明显较长，市场总价位在场总价位在100-150100-150万，当总价位过高（环球中心）产品市场销售压力较大，表明万，当总价位过高（环球中心）产品市场销售压力较大，表明大面积单身公寓产品不容易达成高的溢价。大面积单身公寓产品不容易达成高的溢价。

42、酒店式公寓市场酒店式公寓市场大面积产品（大面积产品（7070平米以上）产品分析平米以上）产品分析：两房、大开间、短进深、多面采光通风市场两房、大开间、短进深、多面采光通风市场销售表现相对突出。销售表现相对突出。酒店式公寓市场酒店式公寓市场滨江国际，滨江国际，8989平米平米两房、大开间、卧室、厨房、客厅全景采光联盛天连天，联盛天连天，7272平米平米两房、大面宽、短进深，两面采光东寅商座，东寅商座，9595平米平米大开间、卧室、厨房、洗手间全景采光p 行政公寓：行政公寓：共20层，1-5层为商业。6-16层，单层行政公寓21套，面积在4055，其中有3套面积在120左右；1720层，单层行政公

43、寓7套，面积为50、70、90、110。 层高3.2m。单层配制5部电梯。威斯汀中心威斯汀中心位置：位置：海曙，天一广场旁发展商：发展商：宁波南苑置业单身公寓形态：单身公寓形态： 20F点式高层。面积范围：面积范围：面积4055平米。开开盘盘时时间间和和均均价价： 07年12日首次开盘，均价26000元/平方米（装修标准5000元/平方米），第二批08年5月推出。销销售售情情况况：目前市场价格32000元/平米，销售缓慢，目前销售率63.3%。A AC CB B写写字字楼楼高高级级行行政政公公寓寓酒酒店店公公寓寓个案分析：个案分析：环球中心从环球中心从0707年年1212月开盘，作为投资品定位

44、的酒店式公寓月开盘，作为投资品定位的酒店式公寓，由于总价为，由于总价为过高，销售缓慢，面临较大市场压力，过高，销售缓慢，面临较大市场压力，酒店式公寓市场酒店式公寓市场项目位置：项目位置：江东宁丰村桃源路以南、曙光路延伸段东侧；体量：体量：2幢24F的SOHO，3#楼286户，4#楼176户，共462套。户型户型: :3#楼户型40-70，4#楼户型68100；装修情况：装修情况：精装修，装修标准2500元/平米；开盘时间和销售：开盘时间和销售：09年4月，销售率超过70%。价格情况：价格情况：开盘销售价格13000元/平米，并有最大优惠幅度1900元/平米。目前销售价格在14000元/平米。目

45、前市场销售价格17000元/平米单身公寓单身公寓单身公寓单身公寓3#3#4#4#滨江国际滨江国际建筑面积38平米个案分析：个案分析：项目完善的商业配套，相对合理的入市价格（并采用大幅度优惠），是项目完善的商业配套，相对合理的入市价格（并采用大幅度优惠），是项目取得较好销售的主要原因。项目取得较好销售的主要原因。酒店式公寓市场酒店式公寓市场写字楼写字楼45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 5

46、0 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 7

47、8 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 7

48、8 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 45 50 50 45 51 39 78 78 45 45 78 78 55 24 48 90 70 70 95 95 70 70 93 23 48 90 70 70 95 95 70 70 93 22 48 90 70 70 95 95 70 70 93 21 48 90 70 70 93 93 70 70 93 20 48 90 70 70 93 93 70 70 93 19 48 90 70 70 9

49、3 93 70 70 93 18 48 90 70 70 93 93 70 70 93 17 48 90 70 70 93 93 70 70 93 16 48 90 70 70 93 93 70 70 93 15 48 90 70 70 93 93 70 70 93 14 48 90 70 70 93 93 70 70 93 13 48 90 70 70 93 93 70 70 93 12 48 90 70 70 93 93 70 70 93 11 48 90 70 70 93 93 70 70 93 10 48 90 70 70 93 93 70 70 93 9 48 90 70 70 93

50、 93 70 70 93 8 48 90 70 70 93 93 70 70 93 7 48 90 70 70 93 93 70 70 93 6 48 90 70 70 93 93 70 70 93 5 48 90 70 70 93 93 70 70 93 4 48 90 70 70 93 93 70 70 93 3 48 90 70 70 93 93 70 70 93 4#3#个案分析：个案分析：滨江国际小面积市场表现出色，目前存量以大面积（滨江国际小面积市场表现出色，目前存量以大面积（7070平米）为主，也平米）为主，也表明大面积单身公寓市场存在明显抗性。表明大面积单身公寓市场存在明显抗性

51、。酒店式公寓市场酒店式公寓市场p根据目前已知的项目统计，预计10年新增供应量6000套，加上目前市场存量2100套，10年市场可售量在8000套左右，未来市场存在较大压力。p单身公寓市场形势明显好于写字楼市场，预计未来写字楼“变脸”单身公寓，隐性供应将增加。未来市场研判：未来市场研判：未来供应量巨大，市场隐现销售压力。未来供应量巨大，市场隐现销售压力。酒店式公寓市场酒店式公寓市场预计预计1010年市场单身公寓供应套数：年市场单身公寓供应套数：未来市场研判未来市场研判类别类别职业职业行为和心理特征行为和心理特征置业特征置业特征白领技术企业中高层管理人员、专业技术人员高品位的精英层靠拢，容易受媒体

52、影响，要求高品质，价格敏感度高投资兼自住知识精英事业单位（医生、教师、金融、电力等）、公务员、经理人有自己独特的品位，懂得享受生活，要求体面、文化、情调；事业基本定型，正处于上升期，价格敏感度高投资兼自住个体生意人小私营业主、个体户资金使用谨慎、讲究汇报率，置业考虑升值潜力，对生活质量要求不高投资社会精英企业法人、金领购买力强、成交周期短、讲究面子、对形象要求高。投资兼自住普通市民有从众心理，容易被引导投资 客户特征描述：客户特征描述：大面积产品（大面积产品（7070平米以上）客户特点平米以上）客户特点： 客户来源客户来源面相对较广、价格敏感性高、以面相对较广、价格敏感性高、以投资为主兼少量自

53、住。投资为主兼少量自住。酒店式公寓市场酒店式公寓市场文化层次文化层次收入水平收入水平前卫另类阶层前卫另类阶层 高文化低收入高文化低收入清贫工薪阶层清贫工薪阶层 中文化低收入中文化低收入社会低层社会低层 低文化低收入低文化低收入知识精英阶层知识精英阶层 高文化中收入高文化中收入白领技术阶层白领技术阶层 中文化中收入中文化中收入 普通市民阶层普通市民阶层 低文化中收入低文化中收入富豪阶层富豪阶层 高文化高收入高文化高收入社会精英阶层社会精英阶层 中文化高收入中文化高收入个体生意人阶层个体生意人阶层 低文化高收入低文化高收入 1 2 3 4未来供应量大，市场隐现销售压力。单身公寓市场总体市场表现出色

54、,呈供需两旺，但大面积产品销售相对缓慢。小面积低总价产品销售出色，大面积（70平米以上）销售缓慢，市场存在一定压力。大面积（70平米以上）高端酒店式公寓做为投资性产品，客户的价格敏感性相对较高，市场承受主力总价位在150万以内。酒店式公寓市场综述酒店式公寓市场综述酒店式公寓市场酒店式公寓市场n供应成交描述供应成交描述09年住宅市场表现活跃，从1月份开始，需求被激发，市场连续11个月供求比小于1；全年供求比为0.7，表现需求大于供应。n成交价格成交价格在需求大于供应的情况下，住宅价格处于快速上行通道。0909年因素年因素成交量成交量价格价格国家政策刺激宁波地方政策刺激08年被抑制刚性需求释放经济

55、回暖-投资需求高价地频出通货预期的投资/保值需求城市化建设（拆迁带动）0808年年1 1月开始市四区住宅市场供求走势月开始市四区住宅市场供求走势受政策、市场环境等一系列因素的影响，受政策、市场环境等一系列因素的影响，住宅成交暴增，全年成交突破住宅成交暴增，全年成交突破300300万方，万方，成交量环比上涨成交量环比上涨130%130%，市场表现火爆，呈，市场表现火爆，呈“量价齐升量价齐升”局面。局面。大面积公馆市场大面积公馆市场0808年年1 1月开始市四区住宅成交均价走势月开始市四区住宅成交均价走势供需平衡线项目产品总价位（万元）套数开盘时间销售情况江南一品411900(不带装修)52(包括

56、2套顶层611平米)09年初备案剩余13套BOBO城 253 63072(还有36套未推)09年11月销售率50%RAT蓝海278680(不带装修)26(包括顶层300平米)09年12月销售率31%玫瑰花园36090013(拼接后实际成交)08年7月售完绿城绿园200-3801100(不含软装)1200(包括软装)2207年5月目前只剩2套东外滩花园257700万左右24(包括4顶层350平米以上)08年12月目前剩2套 柳逸花园380-406700-7801600290032（700平米以上4套）06年9月目前700平米1套凯德汇豪天下256-300690-83042(以256平米为主)08

57、年11月目前剩余2套大面积公馆的市场表现大面积公馆的市场表现大面积公馆市场大面积公馆市场销售表现销售表现：销售相对缓慢，但经市场长期消化以后，依旧较好的市场接受度；目前销售相对缓慢，但经市场长期消化以后，依旧较好的市场接受度；目前市场总价位在市场总价位在600600万以上，总价位相对高低对销售影响不大，表明该类产品市场敏万以上，总价位相对高低对销售影响不大，表明该类产品市场敏感度不高，产品容易达到高溢价。感度不高，产品容易达到高溢价。推出时间推出时间套数套数面积（平方米）面积（平方米）开盘销售价格（元开盘销售价格（元/ /平米）平米）江南一品09年2月58115、160、2201050009年

58、3月5241015000（目前22000）BOBO09年8月83155-1651400009年11月72220-25326000（含5000元的装修）ART蓝海09年7月22190、139、1701600009年11月70165-1972200026027828000产品溢价能力分析产品溢价能力分析溢价能力分析溢价能力分析：在同一项目中，大面积产品占据项目的核心优势资源，其产品的溢在同一项目中，大面积产品占据项目的核心优势资源，其产品的溢价能力强其他小面积产品。价能力强其他小面积产品。大面积公馆市场大面积公馆市场项目地段价值景观资源内部配套配套江南一品高档住宅区、城市发展方向院士公园、河景会所

59、BOBO城高档住宅区、城市发展方向一线江景会所RAT蓝海高档住宅区、城市发展方向河景会所玫瑰花园江东区、城市中心河景世纪东方商业广场绿城绿园江东区、城市中心河景会所东外滩花园三江口、城市核心一线江景会所天一商圈柳逸花苑三江口、城市中心一线江景会所天一商圈凯德汇豪天下三江口、城市核心二线江景双会所天一商圈大面积项目的优势（价值支撑点）：大面积项目的优势（价值支撑点）：价值支撑点价值支撑点：地段、景观资源、会所配套等是项目打造成高面积高端豪宅的先决因地段、景观资源、会所配套等是项目打造成高面积高端豪宅的先决因素素大面积公馆市场大面积公馆市场项目装修标准（元/ /平米）主要品牌BOBO城5000柏丽

60、橱柜，杜拉维特洁具，德国高仪龙头，德国博世双开门冰箱、燃气灶、消毒柜、脱排，通力观光电梯，日本大金中央空调，美国进口的墙布，实木地板。玫瑰花园3500大金中央空调空调、杜拉维特洁具、汉斯格雅台盆花酒、斯宝雅创电热气、欧林橱具、乳胶漆、实木复合地板绿城绿园5000（软装可根据客户按套菜式选择）爱惠浦净水器、铂浪高水槽及龙头、汉斯格雅龙头浴缸、杜拉维特洁具、帝朗卫浴五金、德国柏丽厨柜、西门子厨房电器、三星厨具台面、奇胜开关插座、大金中央空调、日立电梯、兰舍新风系统柳逸花园4500美国Honeyell中央吸尘系统、新风系统，德国ROTO门窗五金件、德国nobilia橱柜、德国BLANCO、垃圾粉碎处

61、理系统、龙头，意大利CUCINE三眼燃气灶、多动能烤箱，美国KOHLER按摩浴缸、洁具，日本INAX坐便器，意大利红影块影木材凯德汇豪天下5000主卫德国唯宝、客卫德国杜拉维特、科勒按摩浴缸、瑞士弗兰卡水槽、日本YKKAP断桥空中玻璃、松下暖浴卫、柏丽厨具、德国高仪龙头、西门子完全套厨房/家电/冰箱、杜邦可丽耐厨房工作台面、3M活性炭过滤器、德国威能、大金中央空调、韩国DST电子门锁大面积公馆的装修情况大面积公馆的装修情况大面积公馆市场大面积公馆市场装修情况装修情况：大面积公馆分为不装修（江南一品、东外滩、大面积公馆分为不装修（江南一品、东外滩、ARTART蓝海蓝海) )和豪华装修，其和豪华装

62、修，其中装修项目已基本以硬装为主（含有厨房、卫生间内部分软装用品）标准基本在中装修项目已基本以硬装为主（含有厨房、卫生间内部分软装用品）标准基本在50005000元元/ /平米，平米，277.7经济指标：经济指标：ART蓝海用地面积46478平方米，总建筑面积104310.5平方米，其中住宅面积78256.8平方米。规划住宅517户，机动车停车位690辆，地上停车位55辆，地下停车位635辆。ART蓝海蓝海推出时推出时间间套数套数面积（平方米）面积（平方米）开盘销售开盘销售价格价格09年7月19690、139、1701400009年7月22190、139、170、2031600009年11月7

63、0165-1972300026027828000个案分析个案分析：在项目最具景观优势的地方，分布大面积产品，充分发挥其高溢价能力，在项目最具景观优势的地方，分布大面积产品，充分发挥其高溢价能力，达到项目利润最大化。达到项目利润最大化。大面积公馆市场大面积公馆市场7#12#410.44推盘时间推盘时间 推量（套）推量（套）面积段面积段开盘销售（元开盘销售（元/ /平米）平米）目前状况目前状况2008-12-06400115-2207000-11000基本售完2008-12-09214115-2207000-110002008-12-26145120-180均价110002009-2-105811

64、5、160、220105002009-3-55241015000销售率75%，销售价格22000元/平米江南一品江南一品经济指标：经济指标：江南一品项目总用地面积22万多平方米，总建筑面积54.4万平方米。一期为联排、独幢别墅、叠加别墅为主。二期高层住宅部分建筑面积16.2万平方米，为高层产品。大面积产品销售表现：大面积产品销售表现：410平米产品占据项目核心资源，产品溢价能力明显较高；目前该类产品的销售率为75%，销售相对缓慢，其中7#楼在总价位比12#楼相对便宜40万左右，但在项目内部资源上明显不如12#楼，表现销售相对较差（7#销售率62%，12#销售率88%）。个案分析个案分析：大面积

65、产品销售相对缓慢；大面积产品销售相对缓慢；大面积产品价格敏感度低，具有明显核大面积产品价格敏感度低，具有明显核心优势资源支撑，是产品达到高溢价和销售出色销售表现的前提和保证。心优势资源支撑，是产品达到高溢价和销售出色销售表现的前提和保证。大面积公馆市场大面积公馆市场类别类别职业职业行为和心理特征行为和心理特征置业特征置业特征富豪阶层企业法人、富豪高品位的精英层靠拢，品质要求高自住或者珍藏 客户特征描述：客户特征描述：大面积公馆市场大面积公馆市场客户简析客户简析：大面积豪宅房客户特点：客户面窄、价格承受能力强、价格敏感低、自大面积豪宅房客户特点：客户面窄、价格承受能力强、价格敏感低、自住为主。住

66、为主。文化层次文化层次收入水平收入水平前卫另类阶层前卫另类阶层 高文化低收入高文化低收入清贫工薪阶层清贫工薪阶层 中文化低收入中文化低收入社会低层社会低层 低文化低收入低文化低收入知识精英阶层知识精英阶层 高文化中收入高文化中收入白领技术阶层白领技术阶层 中文化中收入中文化中收入 普通市民阶层普通市民阶层 低文化中收入低文化中收入富豪阶层富豪阶层 高文化高收入高文化高收入社会精英阶层社会精英阶层 中文化高收入中文化高收入个体生意人阶层个体生意人阶层 低文化高收入低文化高收入 1 2 3 4客户价格承受能力强，价格敏感度低，以自主需求为主，对40年产权影响相对弱化。市场销售缓慢，但经长期消化，市场接受度好产品市场敏感度不高，产品容易达到高溢价。地段、景观资源、会所配套等是打造高端产品达到高溢价能力和取得好的销售表现的前提大面积公馆市场大面积公馆市场大面积公馆综述大面积公馆综述