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1、合合 同同 培培 训训2011201120112011年年年年4 4 4 4月月月月26262626日日日日一、总一、总一、总一、总 则则则则二、土地储备二、土地储备二、土地储备二、土地储备三、股权转让、土地使用权转让三、股权转让、土地使用权转让三、股权转让、土地使用权转让三、股权转让、土地使用权转让四、其他衍生类型下的合同四、其他衍生类型下的合同四、其他衍生类型下的合同四、其他衍生类型下的合同一、总一、总一、总一、总 则则则则（一）合同的作用（一）合同的作用（一）合同的作用（一）合同的作用 1 1 1 1、使得交易能够得到执行。、使得交易能够得到执行。、使得交易能够得到执行。、使得交易能够得
2、到执行。 合同的首要作用是为了交易能够顺利执行。合同的首要作用是为了交易能够顺利执行。 这应是合同的首要作用。这应是合同的首要作用。2 2 2 2、避免法律风险。、避免法律风险。、避免法律风险。、避免法律风险。 法律风险的外延甚广，大体而言，包括两方面：法律风险的外延甚广，大体而言，包括两方面： （1 1）交易行为违法的风险交易行为违法的风险。 （2 2）对方违约的风险。对方违约的风险。3 3 3 3、避免政策风险。、避免政策风险。、避免政策风险。、避免政策风险。（二）合同法上的几个关键概念（二）合同法上的几个关键概念（二）合同法上的几个关键概念（二）合同法上的几个关键概念1 1 1 1、无效
3、合同、无效合同、无效合同、无效合同 无效合同大抵有如下几类情形：无效合同大抵有如下几类情形： （1 1）恶意串通损害国家、集体或第三人利益的。）恶意串通损害国家、集体或第三人利益的。 （2 2）以合法形式掩盖非法目的的。）以合法形式掩盖非法目的的。 （3 3）损害社会公共利益的。）损害社会公共利益的。 （4 4）内容违反国家法律、行政法规的强制性规定的。）内容违反国家法律、行政法规的强制性规定的。 在计划经济观念的时代，司法实践中扩大合同无效的适用。在计划经济观念的时代，司法实践中扩大合同无效的适用。然而，随着社会的进步，合同无效的适用空间日益被压缩。然而，随着社会的进步，合同无效的适用空间日
4、益被压缩。2 2 2 2、效力待定的合同、效力待定的合同、效力待定的合同、效力待定的合同 是指合同欠缺有效要件，能否产生效力尚未确定，须经是指合同欠缺有效要件，能否产生效力尚未确定，须经有权人的追认，方才有效。包括：有权人的追认，方才有效。包括： （1 1）限制民事行为能力人订立的合同。）限制民事行为能力人订立的合同。 （2 2）无权代理人订立的合同。）无权代理人订立的合同。 （3 3）无权处分人订立的合同。）无权处分人订立的合同。3 3 3 3、合同的解除、合同的解除、合同的解除、合同的解除 合同的解除，是指在合同尚未履行或尚未全部履行完毕合同的解除，是指在合同尚未履行或尚未全部履行完毕前提
5、前终止合同效力的行为。依解除原因的不同可分为协议前提前终止合同效力的行为。依解除原因的不同可分为协议解除、约定解除和法定解除。解除、约定解除和法定解除。 （1 1）约定解除。）约定解除。（2 2）法定解除。合同的解除条件由法律直接规定的，称为法）法定解除。合同的解除条件由法律直接规定的，称为法定解除。根据我国的定解除。根据我国的合同法合同法，有以下几种情况：，有以下几种情况： 不可抗力；不可抗力； 迟延履行；迟延履行； 拒绝履行；拒绝履行； 合同目标不能实现的违约。合同目标不能实现的违约。（3 3）协议解除。）协议解除。 合同解除的程序（不含协议解除）。有解除权的一方可合同解除的程序（不含协议
6、解除）。有解除权的一方可书面通知解除，也可直接提起诉讼（或仲裁）通过裁决的形书面通知解除，也可直接提起诉讼（或仲裁）通过裁决的形式解除。式解除。4 4 4 4、合同履行中的抗辩权。、合同履行中的抗辩权。、合同履行中的抗辩权。、合同履行中的抗辩权。 合同履行中的抗辩权是指合同一方向对方要求其履合同履行中的抗辩权是指合同一方向对方要求其履行合同时，对方所拥有的暂时拒绝履行合同义务的权利行合同时，对方所拥有的暂时拒绝履行合同义务的权利。抗辩权有如下三种：。抗辩权有如下三种：（1 1）同时履行抗辩权。）同时履行抗辩权。 是指一方在对方未为对待的给付之前，可暂时拒绝履是指一方在对方未为对待的给付之前，可
7、暂时拒绝履行自己的债务之权利。行自己的债务之权利。（2 2）先履行抗辩权。）先履行抗辩权。 是指双方互负义务，有先后履行顺序的，先履行一方是指双方互负义务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合要求的，后履行一方有权拒绝行一方履行债务不符合要求的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。其相应的履行请求。（3 3）不安抗辩权。）不安抗辩权。 是指合同中先履行义务的一方，在后履行义务人有是指合同中先履行义务的一方，在后履行义务人有不能为对待给付的现实危险，会危及先履行义务人的债不能为对待给付的现实危
8、险，会危及先履行义务人的债权实现时，可以拒绝履行义务的权利。权实现时，可以拒绝履行义务的权利。（三）土地类合同文本的要素。（三）土地类合同文本的要素。（三）土地类合同文本的要素。（三）土地类合同文本的要素。 1 1 1 1、投资部业务所涉土地获取方式类型：、投资部业务所涉土地获取方式类型：、投资部业务所涉土地获取方式类型：、投资部业务所涉土地获取方式类型： （1 1）直接参与招拍挂，报名竞买。）直接参与招拍挂，报名竞买。 （2 2）参与土地一级开发后，再参与土地的招拍挂竞买）参与土地一级开发后，再参与土地的招拍挂竞买土地。土地。 （3 3）土地使用权转让。）土地使用权转让。 （4 4）股权收购
9、。）股权收购。 （5 5）由以上衍生出的其他类型。）由以上衍生出的其他类型。2 2 2 2、以上（、以上（、以上（、以上（1 1 1 1）- - - -（4 4 4 4）土地获取类型对应的合同。）土地获取类型对应的合同。）土地获取类型对应的合同。）土地获取类型对应的合同。3 3 3 3、各类合同文本应具备的基本要素。、各类合同文本应具备的基本要素。、各类合同文本应具备的基本要素。、各类合同文本应具备的基本要素。 （1 1）土地的状况。）土地的状况。 （2 2）合作的模式。）合作的模式。 （3 3）地价及其构成。）地价及其构成。 （4 4）土地的规划条件、市政配套条件。）土地的规划条件、市政配套
10、条件。 （5 5）土地征地拆迁完成的时间（交地时间）。）土地征地拆迁完成的时间（交地时间）。 （6 6）土地的挂牌时间。）土地的挂牌时间。（7 7）取得土地前、后资金的支付条件、时间（包括资金）取得土地前、后资金的支付条件、时间（包括资金 支付后风险的预防措施）。支付后风险的预防措施）。（8 8）开发过程中的政策、税收优惠。）开发过程中的政策、税收优惠。（9 9）溢价处理方案（土地一级开发适用）。）溢价处理方案（土地一级开发适用）。（1010）财务处理方案（股权转让、土地转让适用）。）财务处理方案（股权转让、土地转让适用）。（1111） 违约责任。违约责任。二、土地储备（土地一级开发）二、土地
11、储备（土地一级开发）二、土地储备（土地一级开发）二、土地储备（土地一级开发）1 1、对于我司选定的大面积土地，目前现状尚未为政府收、对于我司选定的大面积土地，目前现状尚未为政府收储的，且政府也需要我司投入资金先行收储而后分期储的，且政府也需要我司投入资金先行收储而后分期挂牌出让的，可以采用我司与政府合作进行土地储备。挂牌出让的，可以采用我司与政府合作进行土地储备。 3）政府公开招商选择合作方）政府公开招商选择合作方4）确确定定合合作作方方后后签签署署土土地地储储备备合合同同1）项目前期调研）项目前期调研6）甲甲方方办办理理征征地地农农转转用用手手手续及进行征地拆迁补偿手续及进行征地拆迁补偿5）
12、乙乙方方投投入入土土地地储备资金储备资金2）与与政政府府（甲甲方方）商商谈谈土地储备合作条款土地储备合作条款10）产生溢价的，对溢价进行分配、使用）产生溢价的，对溢价进行分配、使用7）完成土地收储后将土地公开出让）完成土地收储后将土地公开出让8）竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款）竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款9）甲方返还乙方投资款）甲方返还乙方投资款2 2、5 5）、）、6 6）为土地储备实施阶段，对我司来说是资金支）为土地储备实施阶段，对我司来说是资金支付的阶段，这一阶段具体的操作流程为：付的阶段，这一阶段具体的操作流程为：乙方投入第一笔征地拆迁费用乙方投入第一笔征地拆迁费用甲甲方方组组织
13、织清清点点地地上上物物与与农农民签署补偿安置协议民签署补偿安置协议国国土土部部门门组组卷卷报报批批、土土地地规规划划调规、林地手续办理调规、林地手续办理甲甲方方取取得得省省政政府府征征地地、农农转转用用批批文文及及国国家家、省省税税费费的缴费通知书的缴费通知书甲甲方方持持补补偿偿协协议议申申请请乙乙方方付付款款（自自第第二二笔笔款款项项起起应应附附上上一笔款项的支付凭据）一笔款项的支付凭据）乙乙方方将将款款项项汇汇入入共共管管帐帐户户并并配合将款项付给相关权利人配合将款项付给相关权利人乙乙方方将将款款项项汇汇入入共共管管帐帐户户并配合付给甲方并配合付给甲方补补偿偿安安置置完完成成后后，甲甲方方
14、向向农农民民收地拆除地上构、建筑物收地拆除地上构、建筑物土地储备合同签署后，甲乙双方设立共管户土地储备合同签署后，甲乙双方设立共管户3 3、7 7）、）、8 8）为土地出让阶段，具体操作流程如下：）为土地出让阶段，具体操作流程如下：确确定定挂挂牌牌红红线线（将将主主干干道道等等公公建建用用地地划划出出挂挂牌牌红红线线外外，但但该该部部分分地价摊入挂牌土地价格内）地价摊入挂牌土地价格内）设定土地上市条件设定土地上市条件（一般采取挂牌）（一般采取挂牌）发出土地挂牌公告发出土地挂牌公告暂不设立项目公司暂不设立项目公司预先设立项目公司预先设立项目公司报名竞买缴纳竞买保证金报名竞买缴纳竞买保证金竞竞得得
15、土土地地，签签署署成成交交确确认认书书，竞竞买买保保证证金自动转为首期地价款金自动转为首期地价款竞得土地后设立项目公司竞得土地后设立项目公司签署土地出让合同签署土地出让合同 分期将地价款交入土地出让金专用帐户分期将地价款交入土地出让金专用帐户4 4、9 9）、）、1010）为投资款返还以及溢价处理阶段，具体操如）为投资款返还以及溢价处理阶段，具体操如下：下：成交确认书签署之日起成交确认书签署之日起_天内，甲方将与首期地价款天内，甲方将与首期地价款等额之投资款返还给乙方等额之投资款返还给乙方竞得者缴纳第二期地价款竞得者缴纳第二期地价款甲方将与第二期地价款等额之投资款返还给乙方甲方将与第二期地价款
16、等额之投资款返还给乙方依此方法周转资金，直至地价款支付完毕及偿清投资款依此方法周转资金，直至地价款支付完毕及偿清投资款依此方法周转资金，直至地价款支付完毕及偿清投资款依此方法周转资金，直至地价款支付完毕及偿清投资款没没有有溢溢价价，乙乙方方无无收收益益，竞得者自行出资建设公建竞得者自行出资建设公建产生溢价，进行分配产生溢价，进行分配乙方收益部分：政府财政将该部乙方收益部分：政府财政将该部分款项拨付至甲方共管帐户分款项拨付至甲方共管帐户公建配套、基础设施代建部分：财政将该公建配套、基础设施代建部分：财政将该部分款项拨付至政府甲方共管帐户部分款项拨付至政府甲方共管帐户甲方从共管帐户支付给乙方甲方从
17、共管帐户支付给乙方乙方确定公建、基础设施的范围，造价预算乙方确定公建、基础设施的范围，造价预算甲方书面委托乙方对公建、基础设施代建建甲方书面委托乙方对公建、基础设施代建建乙方招标确定设计、施工、监理等单位并签乙方招标确定设计、施工、监理等单位并签署工程合同署工程合同甲方从共管帐户拨付审核后的费用甲方从共管帐户拨付审核后的费用公建、基础设施建设完成后，甲乙双方进行公建、基础设施建设完成后，甲乙双方进行验收验收移交给竞得者维护管理移交给竞得者维护管理移交给政府维护管理移交给政府维护管理实施过程中需支付工程费用时，由甲乙双实施过程中需支付工程费用时，由甲乙双方审核数额方审核数额乙方招标确定设计、施工
18、、监理等单位并签乙方招标确定设计、施工、监理等单位并签署工程合同署工程合同三、股权转让、土地使用权转让三、股权转让、土地使用权转让三、股权转让、土地使用权转让三、股权转让、土地使用权转让1 1、与土地使用权转让相比较，股权收购的法律风险更大。、与土地使用权转让相比较，股权收购的法律风险更大。2 2、在国土部门可以办理转让过户的情况下，优先考虑土地、在国土部门可以办理转让过户的情况下，优先考虑土地使用权转让。使用权转让。3 3、价款的支付必须与土地（股权）过户、土地交付等内容、价款的支付必须与土地（股权）过户、土地交付等内容挂钩。挂钩。4 4、应留意股权转让和土地使用权转让中的税务问题。、应留意
19、股权转让和土地使用权转让中的税务问题。 具体操作中，收购对价一般分割为三部分：具体操作中，收购对价一般分割为三部分： （1 1）股权转让价款；）股权转让价款； （2 2）目标公司债务；）目标公司债务； （3 3）中介费用、工程费用及拆迁费用。）中介费用、工程费用及拆迁费用。四、其他衍生类型下的合同四、其他衍生类型下的合同四、其他衍生类型下的合同四、其他衍生类型下的合同 1 1 1 1、与他方新设公司合作开发项目类合同、与他方新设公司合作开发项目类合同、与他方新设公司合作开发项目类合同、与他方新设公司合作开发项目类合同。 应注意：应注意： （1 1）对方应承担的工作。）对方应承担的工作。 （2
20、2）我方终止协议的条件。）我方终止协议的条件。 （3 3）我方应掌握合资公司经营管理过程中的主动权。）我方应掌握合资公司经营管理过程中的主动权。 （4 4）要限制对方在一定时期内转让其股权。）要限制对方在一定时期内转让其股权。 （5 5）合资公司的融资和增资。）合资公司的融资和增资。 2 2 2 2、第三方转让前期开发权益类合作合同。、第三方转让前期开发权益类合作合同。、第三方转让前期开发权益类合作合同。、第三方转让前期开发权益类合作合同。 第三方与政府已经签署有关土地前期开发的协议或竞第三方与政府已经签署有关土地前期开发的协议或竞买土地的意向性协议，并投入了部分资金进行征地拆迁等买土地的意向
21、性协议，并投入了部分资金进行征地拆迁等工作，现该第三方退出将原与政府协议中权益转让给我司工作，现该第三方退出将原与政府协议中权益转让给我司并承担促成我司取得符合约定条件的土地。并承担促成我司取得符合约定条件的土地。该类合作模式的三类情况：该类合作模式的三类情况：（1 1）第三方向我方承诺促成土地达到我司要求的条件后挂）第三方向我方承诺促成土地达到我司要求的条件后挂牌，我司挂牌前不支付资金给政府，直接竞买土地。牌，我司挂牌前不支付资金给政府，直接竞买土地。（2 2）第三方负责土地征收、盘整、拆迁和补偿工作，促成）第三方负责土地征收、盘整、拆迁和补偿工作，促成政府将土地具备约定条件后公开出让；按约定条件向乙政府将土地具备约定条件后公开出让；按约定条件向乙方交付土地。我司竞得土地后向第三方支付合作收益。方交付土地。我司竞得土地后向第三方支付合作收益。（3 3）第三方尚未履行（或仅履行部分）与政府的前期开发）第三方尚未履行（或仅履行部分）与政府的前期开发协议中约定的资金投入义务，尚需我司继续投入资金征协议中约定的资金投入义务，尚需我司继续投入资金征地拆迁的，则由我司与政府重新签署土地一级开发合作地拆迁的，则由我司与政府重新签署土地一级开发合作协议。协议。 结束，谢谢！结束，谢谢！
