房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战

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1、1房地产工程本钱全过程房地产工程本钱全过程本钱精细化管理与造价控制操作实战本钱精细化管理与造价控制操作实战 2总目录总目录 第一局部第一局部 新政策房地产企业本钱管理新政策房地产企业本钱管理 第二局部第二局部 房地产本钱控制重点环节房地产本钱控制重点环节 第三局部第三局部 房地产工程投资决策阶段工程造价控制房地产工程投资决策阶段工程造价控制 第四局部第四局部 房地产工程设计阶段工程造价控制解析房地产工程设计阶段工程造价控制解析 第五局部第五局部 房地产工程招投标阶段的造价控制讲解房地产工程招投标阶段的造价控制讲解 第六局部第六局部 房地产工程施工阶段工程造价控制分析房地产工程施工阶段工程造价控

2、制分析 第七局部第七局部 房地产工程竣工验收阶段工程造价控制房地产工程竣工验收阶段工程造价控制 第八局部第八局部 房地产开发企业本钱控制核算房地产开发企业本钱控制核算 3土地政策变化对工程本钱的影响土地政策变化对工程本钱的影响 一一本钱管理需要跨职能合作本钱管理需要跨职能合作 二二 第一局部第一局部 新政策房地产企业本钱管理新政策房地产企业本钱管理 金融金融( (货币货币) )政策变化对投资本钱的影响政策变化对投资本钱的影响 三三五五房地产开发企业全面本钱构成的主要内容房地产开发企业全面本钱构成的主要内容 六六本钱管理需要关注的全过程与细节本钱管理需要关注的全过程与细节 将客户需求纳入目标本钱

3、管理将客户需求纳入目标本钱管理 四四七七房地产企业的供给链管理房地产企业的供给链管理 如何确定产品的价格和利润率以确定本钱如何确定产品的价格和利润率以确定本钱 八八4 随着国家经济的日益开展和土地的不断减少，国家相继出台了一系列的控制性文件 ：?关于当前进一步从严土地管理的紧急通知?、?关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知?、?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权标准?、?关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知?、?关于加大闲置土地处置力度的通知?、?招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定?、?土地储藏管理方法?、?关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见进

4、一步加强土地供给调控的通知?、?土地登记方法?、?国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知?、?国务院关于促进节约集约用地的通知?、?中华人民共和国耕地占用税暂行条例?等 ，上述政策主要目的在于严格控制土地供给量，强制实施土地的招标、拍卖或挂牌出让制度。 房地产开发竞争模式由“土地竞争向“产品、品牌竞争的转变，赢利模式也由“土地升值向“本钱控制，内部管理、产品设计、品牌附加值转变。原来的土地转让模式已转向土地公开招拍挂的商业运作模式，土地的问题实际上已经归结成资金问题。 资金与管理成为房地产开发竞争的核心。一一土地政策变化对工程本钱的影响土地政策变化对工程本钱的影响5 国家

5、对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正逐步加强。逐步加强。? ?关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见? ?规定：对工程资本金达不到规定：对工程资本金达不到35%35%贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；2007 2007 年年9 9 月月27 27 日央行和银监会发布日央行和银监会发布了了? ?关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理的通知? ?，要求申请购置第二套，要求申请购置第二套( (含

6、含) )以上住房的借以上住房的借款人，首付比例不得低于款人，首付比例不得低于4040，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.11.1倍；倍；1212月月1212日，央行、银监会发布日，央行、银监会发布? ?关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知? ?，明确第二套，明确第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。20212021年年? ?关于进一步加强房地产行业授信关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知风险管理的通知? ?和和? ?关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知关于

7、对房地产委托贷款情况进行调查的通知? ?等文件的出台，强化等文件的出台，强化了对房地产企业贷款的监查。此外，随着通货膨胀的加剧和适当从紧货币政策的实施，了对房地产企业贷款的监查。此外，随着通货膨胀的加剧和适当从紧货币政策的实施，存款准备金率和商业贷款基准利率也屡次上调。这些政策将直接或间接影响着房地产存款准备金率和商业贷款基准利率也屡次上调。这些政策将直接或间接影响着房地产企业的信贷融资问题，加大了房地产开发企业融资风险和融资本钱，对工程开发进度、企业的信贷融资问题，加大了房地产开发企业融资风险和融资本钱，对工程开发进度、资金使用安排等产生一定的影响。资金使用安排等产生一定的影响。 从紧的金融

8、政策有可能带来公司销售收入的下降或工程开发的滞后，对公司未来现从紧的金融政策有可能带来公司销售收入的下降或工程开发的滞后，对公司未来现金流产生滞后效应，对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险，应采取加大营金流产生滞后效应，对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险，应采取加大营销力度、多渠道融资等措施，以化解金融从紧政策带来的负面影响。销力度、多渠道融资等措施，以化解金融从紧政策带来的负面影响。 二二金融金融( (货币货币) )政策变化对投资本钱的影响政策变化对投资本钱的影响 6房地产开发企业全面本钱构成按照用途大致可分成三块：开发本钱，税费，期间费用。房地产开发企业全面本钱构成按照用途大

9、致可分成三块：开发本钱，税费，期间费用。1.1.开发本钱开发本钱 1.1 1.1土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括地价土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括地价款、拆迁补偿费、耕地占款、拆迁补偿费、耕地占 用税用税 、青苗补偿费等，大约占本钱费用总额的、青苗补偿费等，大约占本钱费用总额的25%25%； 1.2 1.2前期工程费，指取得土地使用权后，工程开发前发生的工程前期准备费用，包前期工程费，指取得土地使用权后，工程开发前发生的工程前期准备费用，包括工程筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及括工程筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及“

10、三通一平等费用；三通一平等费用； 1.3 1.3根底设施费，指工程开发过程中发生的建筑安装工程费以外的费用，包括市政根底设施费，指工程开发过程中发生的建筑安装工程费以外的费用，包括市政配套费、给水系统费、雨污水系统费、供电系统费、有线电视工程费、配套费、给水系统费、雨污水系统费、供电系统费、有线电视工程费、 通讯工程费、通讯工程费、宽带工程费、智能化系统费、园林环境工程费；宽带工程费、智能化系统费、园林环境工程费； 1.4 1.4配套设施费用，指工程建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共配套设施费用，指工程建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括景观、门庭，产权不归

11、开发商的车库、垃圾处理站等费用。设施，包括景观、门庭，产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用。 上述上述2-42-4项费用合计大约占本钱费用总额的项费用合计大约占本钱费用总额的10%10%。 1.5 1.5建筑安装工程费，指工程开发过程中发生的建筑、安装工程费用。包括建筑费建筑安装工程费，指工程开发过程中发生的建筑、安装工程费用。包括建筑费用、安装费、安装工程费、装修费、样板房用、安装费、安装工程费、装修费、样板房/ /售楼处装修费用、监理费、工程造价咨询售楼处装修费用、监理费、工程造价咨询费等，大约占本钱费用总额的费等，大约占本钱费用总额的45%45%； 2.2.税费税费 包括营业税、城建税

12、、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费，大约占本钱费用总额的综合规费，大约占本钱费用总额的10%10%3.3.期间费用期间费用 包括营销费用、管理费用、财务费用，这三项费用大约占本钱费用总额的包括营销费用、管理费用、财务费用，这三项费用大约占本钱费用总额的10%10%。 三三房地产开发企业全面本钱构成的主要内容房地产开发企业全面本钱构成的主要内容 71.1.房地产工程定价方法房地产工程定价方法 1.1 1.1本钱加成定价法：在单位产品本钱的根底上加上一定比例的预期利润作为产品本钱加成定价法：在单位产

13、品本钱的根底上加上一定比例的预期利润作为产品的售价。的售价。 本钱中包含了税金，售价减本钱等于利润。利润的多少是按本钱的一定比例本钱中包含了税金，售价减本钱等于利润。利润的多少是按本钱的一定比例计算。计算。 单位产品价格单位产品价格= =单位产品本钱单位产品本钱1+1+加成率加成率 1.2 1.2目标收益定价法：在本钱的根底上，按照目标收益率的上下计算售价的方法。目标收益定价法：在本钱的根底上，按照目标收益率的上下计算售价的方法。 确定目标收益率：目标收益率可表现为投资收益率、本钱利润率、销售利润确定目标收益率：目标收益率可表现为投资收益率、本钱利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。

14、率、资金利润率等多种不同的形式。 确定目标利润：目标利润确定目标利润：目标利润= =总投资额总投资额目标投资利润目标投资利润 目标利润目标利润= =总本钱总本钱目标本钱利润目标本钱利润 目标利润目标利润= =销售收入销售收入目标销售利润目标销售利润 目标利润目标利润= =资金平均占用额资金平均占用额目标资金利润率目标资金利润率 计算售价：计算售价： 售价售价= =总本钱总本钱+ +目标利润目标利润/ /预计销售面积预计销售面积 目标收益率适用于市场上具有一定影响力的企业及市场占有率较高或具有垄断目标收益率适用于市场上具有一定影响力的企业及市场占有率较高或具有垄断性质的企业。性质的企业。 1.3

15、 1.3售价加成定价法：以产品最后的售价为基数，按销售价的一定比率来计算加成售价加成定价法：以产品最后的售价为基数，按销售价的一定比率来计算加成率，最后得出产品的售价。率，最后得出产品的售价。 单位产品售价单位产品售价= =单位产品本钱单位产品本钱/ /1-1-加成率加成率 四四如何确定产品的价格和利润率以确定本钱如何确定产品的价格和利润率以确定本钱82.2.利润率及目标本钱确实定利润率及目标本钱确实定 1.1 1.1目标利润确实定目标利润确实定 目标利润率法，公式如下目标利润率法，公式如下 上年利润基数法，公式：目标利润上年利润上年利润基数法，公式：目标利润上年利润利润增长率利润增长率 1.

16、2 1.2目标本钱确实定目标本钱确实定四四如何确定产品的价格和利润率以确定本钱如何确定产品的价格和利润率以确定本钱9 建立健全信息管理系统，做好各种根底数据的收集工作。企业实行目标本钱管理建立健全信息管理系统，做好各种根底数据的收集工作。企业实行目标本钱管理需要来自多方面的大量信息，这些信息是实行目标本钱管理的根底。主要包括产品定价需要来自多方面的大量信息，这些信息是实行目标本钱管理的根底。主要包括产品定价和竞争者信息、各种本钱数据、顾客需求信息以及供给商数据。这些相关数据有助于目和竞争者信息、各种本钱数据、顾客需求信息以及供给商数据。这些相关数据有助于目标本钱管理团队理解顾客需求、竞争产品及

17、产品设计与产品本钱之间的关系，是实行目标本钱管理团队理解顾客需求、竞争产品及产品设计与产品本钱之间的关系，是实行目标本钱管理所必须的，关系到目标本钱管理的成败。标本钱管理所必须的，关系到目标本钱管理的成败。 五五将客户需求纳入目标本钱管理将客户需求纳入目标本钱管理 10 传传统统的的本本钱钱管管理理的的思思路路为为：根根据据设设计计院院图图纸纸组组织织招招标标投投标标，根根据据最最低低价价原原那那么么选选择择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的本钱管理方法存在：施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的本钱管理方法存在：1 1被动式控制本钱被动式控制本钱2 2采取过程或事后控制本钱方法采

18、取过程或事后控制本钱方法3 3没有系统对本钱进行控制。没有系统对本钱进行控制。 造成的结果是造成的结果是“结算超预算、预算超概算、概算超估算的现象比较普遍。结算超预算、预算超概算、概算超估算的现象比较普遍。 新新的的本本钱钱管管理理理理念念是是采采用用“全全过过程程本本钱钱管管理理方方法法，本本钱钱控控制制应应该该贯贯穿穿在在工工程程建建设设的的各各阶阶段段，在在工工程程定定位位、规规划划设设计计优优化化、招招投投标标及及工工程程建建设设实实行行各各环环节节做做重重点点控控制制，并并贯彻贯彻“精细化管理的理念，为工程建设争取更大的效益。精细化管理的理念，为工程建设争取更大的效益。 六六本钱管理

19、需要关注的全过程与细节本钱管理需要关注的全过程与细节 111.1.重要性：随着原有土地转让模式转为招拍挂的商业运作模式，房地产企业竞争的核重要性：随着原有土地转让模式转为招拍挂的商业运作模式，房地产企业竞争的核心要素只剩下二大要素：资金与管理。显然，管理水平将成为房地产企业未来成败的心要素只剩下二大要素：资金与管理。显然，管理水平将成为房地产企业未来成败的关键，因此全面推行全过程供给链管理体系，将供给链管理价值最大化，势在必行。关键，因此全面推行全过程供给链管理体系，将供给链管理价值最大化，势在必行。2.2.根本供给链：设计商根本供给链：设计商- -施工总承包商施工总承包商- -材料、设备供给

20、商材料、设备供给商- -物业管理商，这是房地产企物业管理商，这是房地产企业最根本的供给链，也是房地产企业管理的最重要内容。业最根本的供给链，也是房地产企业管理的最重要内容。3.3.树立正确的供方关系观：房地产企业要有相当的专业技能、同时具备比供给商更高树立正确的供方关系观：房地产企业要有相当的专业技能、同时具备比供给商更高的智慧、更广的知识、更强的应变能力与决策艺术，才能更好的协调、催促、检查、的智慧、更广的知识、更强的应变能力与决策艺术，才能更好的协调、催促、检查、评价供给商的效劳。同时要加强企业的文化建设，不能滋生评价供给商的效劳。同时要加强企业的文化建设，不能滋生“高高在上等不良心态，高

21、高在上等不良心态，防止腐败的发生。防止腐败的发生。4.4.供给链的有效管理：供给链的有效管理： 4.1 4.1构建组织、塑造流程：实现公司内部组织与供给链上每个供方的无缝对接。构建组织、塑造流程：实现公司内部组织与供给链上每个供方的无缝对接。 4.2 4.2树立企业核心理念：让每个员工知道自己的工作目的与存在价值，提供员工对供树立企业核心理念：让每个员工知道自己的工作目的与存在价值，提供员工对供给链管理的效率和质量。给链管理的效率和质量。5.5.设计与施工：是房地产工程运作流程中承前启后的最重要两个环节，为其制定核心设计与施工：是房地产工程运作流程中承前启后的最重要两个环节，为其制定核心理念在

22、供给链管理中尤为重要。理念在供给链管理中尤为重要。七七房地产企业的供给链管理房地产企业的供给链管理 12 由于本钱管理是个系统工程，为此本钱管理也不仅仅是本钱管理部门的责任，而由于本钱管理是个系统工程，为此本钱管理也不仅仅是本钱管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理的本钱管理控制组织分工为：工程定位的本钱管理控制组织分工为：工程定位营销部门；设计阶段本钱优化营销部门；设计阶段本钱优化设计部门；设计部门；招标合同签订招标合同签订工程部和本钱管理部；现场签证把控工程部和本

23、钱管理部；现场签证把控工程部；竣工结算工程部；竣工结算本钱管理本钱管理部；销售本钱优化部；销售本钱优化销售部；管理费用销售部；管理费用各职能部门。各职能部门。 八八本钱管理需要跨职能合作本钱管理需要跨职能合作 13总目录总目录 第一局部第一局部 新政策房地产企业本钱管理新政策房地产企业本钱管理 第二局部第二局部 房地产本钱控制重点环节房地产本钱控制重点环节 第三局部第三局部 房地产工程投资决策阶段工程造价控制房地产工程投资决策阶段工程造价控制 第四局部第四局部 房地产工程设计阶段工程造价控制解析房地产工程设计阶段工程造价控制解析 第五局部第五局部 房地产工程招投标阶段的造价控制讲解房地产工程招

24、投标阶段的造价控制讲解 第六局部第六局部 房地产工程施工阶段工程造价控制分析房地产工程施工阶段工程造价控制分析 第七局部第七局部 房地产工程竣工验收阶段工程造价控制房地产工程竣工验收阶段工程造价控制 第八局部第八局部 房地产开发企业本钱控制核算房地产开发企业本钱控制核算 14拿地环节控制重点拿地环节控制重点 一一二二 第二局部第二局部 房地产本钱控制重点环节房地产本钱控制重点环节 工程筹划环节控制重点工程筹划环节控制重点 三三五五施工环节控制重点施工环节控制重点 六六管理费用控制重点管理费用控制重点 营销环节控制重点营销环节控制重点 四四财务控制重点财务控制重点 15 征地和拆迁补偿、安置费的

25、控制关键是建设工程的选址，首先必须符合城市总体征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设工程的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。列法规、政策的熟练把握。 一一拿地环节控制重点拿地环节控制重点 16 工程筹划环节的控制重点是勘察设计和前期工程费。工程筹划环节的控制重点是勘察设计和前期工程费

26、。1 1勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程效劳性收费勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程效劳性收费两局部。对前一局部通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，两局部。对前一局部通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程工程在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与工程的市场定位相适应工程工程在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与工程的市场定位相适应, ,不

27、不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。2 2三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。3 3施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加本钱。忌重复建设，增加本钱

28、。 二二工程筹划环节控制重点工程筹划环节控制重点 17 施工过程中的本钱控制是本钱人员投入时间及精力最多的阶段，也是本钱控制过施工过程中的本钱控制是本钱人员投入时间及精力最多的阶段，也是本钱控制过程中最重要最繁琐的阶段。其控制重点是：程中最重要最繁琐的阶段。其控制重点是：1 1参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程在投标预算限价内招标。在投标预算限价内招标。2 2通过加强过程本钱控制，对施工过程中的工程本钱进行动态结算管理、本钱核算通过加强过程本钱控制，对施工过程中的工程本钱进行动态结算管理、

29、本钱核算预警，到达过程结算及时、有效反映工程本钱。预警，到达过程结算及时、有效反映工程本钱。 三三施工环节控制重点施工环节控制重点 18 首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶

30、段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。对财务费用的控制。一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。1 1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用方案、现金流量表

31、及贷款方案，在、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用方案、现金流量表及贷款方案，在满足工程需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财满足工程需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。务费用。2 2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现。来实现。四四财务控制重点财务控制重点 19 营销环节的控制重点应该从四个方面去表达：营销环节的控制重点应该从四个方面去表达：1 1销售流程的优化；销售流程的优化；2 2销售部组织框架的构建；销售部组

32、织框架的构建；3 3销售道具及物料的使用；销售道具及物料的使用；4 4工程推广费用的有效使用。工程推广费用的有效使用。 五五营销环节控制重点营销环节控制重点 20 根据目前公司的实际情况，在投资估算和本钱控制体系上，将开发间接费用即企业根据目前公司的实际情况，在投资估算和本钱控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发工程发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销直接组织、管理开发工程发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过

33、加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤其本钱效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。其本钱效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。二、在理顺公司产权关系的根底上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并二、在理顺公司产权关系的根底上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照工程进行科学的分摊。按照工程进行科学的分摊。三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、

34、工程监理、销售、物业管理三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的局部业务可分包给外部的专业公等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的局部业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。司，前提是这样做比自己做更节省。四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。 六六管理费用控制重点管理费用控制重点 21总目录总目录 第一局部第一局部 新政策房地产企业本钱管理新政策房地产企业本钱管理 第二局部第二局部 房地

35、产本钱控制重点环节房地产本钱控制重点环节 第三局部第三局部 房地产工程投资决策阶段工程造价控制房地产工程投资决策阶段工程造价控制 第四局部第四局部 房地产工程设计阶段工程造价控制解析房地产工程设计阶段工程造价控制解析 第五局部第五局部 房地产工程招投标阶段的造价控制讲解房地产工程招投标阶段的造价控制讲解 第六局部第六局部 房地产工程施工阶段工程造价控制分析房地产工程施工阶段工程造价控制分析 第七局部第七局部 房地产工程竣工验收阶段工程造价控制房地产工程竣工验收阶段工程造价控制 第八局部第八局部 房地产开发企业本钱控制核算房地产开发企业本钱控制核算 22如何理解投资决策是控制工程造价的前提如何理

36、解投资决策是控制工程造价的前提 一一二二 第三局部第三局部 房地产工程投资决策阶段工程造价控制房地产工程投资决策阶段工程造价控制 分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素 三三五五投资决策阶段工程造价管理的主要内容投资决策阶段工程造价管理的主要内容 投资决策投资估算与财务评价投资决策投资估算与财务评价 四四如何做好投资决策的可行性研究如何做好投资决策的可行性研究 23 在建筑工程工程管理过程中，投资决策阶段控制工程造价具有十分重要的意义。投在建筑工程工程管理过程中，投资决策阶段控制工程造价具有十分重要的意义。投资决策阶段控制工程造价，是正确确定建设工程方案投

37、资数额的关键，对工程投资者资决策阶段控制工程造价，是正确确定建设工程方案投资数额的关键，对工程投资者正确控制投资目标值具有重大意义。不管何种工程，其前期工作的核心是编制符合实正确控制投资目标值具有重大意义。不管何种工程，其前期工作的核心是编制符合实际的投资估算值，正确确定投资估算值，对于以后控制初步设计概算、施工图预算，际的投资估算值，正确确定投资估算值，对于以后控制初步设计概算、施工图预算，实现投资者预期的投资效果有着重大的影响。并且，相对于建设工程的其他后续工作实现投资者预期的投资效果有着重大的影响。并且，相对于建设工程的其他后续工作来说，投资决策阶段控制造价，对建设工程经济效果好坏的影响

38、最大。因此，在此阶来说，投资决策阶段控制造价，对建设工程经济效果好坏的影响最大。因此，在此阶段控制工程造价，对整个建设工程来说，节约投资的可能性最大。在工程的建设过程段控制工程造价，对整个建设工程来说，节约投资的可能性最大。在工程的建设过程当中，节约投资的可能性是随着建设过程的进展而不断减少。一般来说，决策阶段控当中，节约投资的可能性是随着建设过程的进展而不断减少。一般来说，决策阶段控制造价对工程经济性的影响高达制造价对工程经济性的影响高达95%100%95%100%。以上说明建筑工程工程投资决策阶段的造。以上说明建筑工程工程投资决策阶段的造价控制是控制整个工程造价的前提。价控制是控制整个工程

39、造价的前提。 一一如何理解投资决策是控制工程造价的前提如何理解投资决策是控制工程造价的前提 24 建设工程投资决策阶段影响工程造价的决定因素主要有：工程建设规模、工程建建设工程投资决策阶段影响工程造价的决定因素主要有：工程建设规模、工程建设标准、工程建设地点三个方面。设标准、工程建设地点三个方面。1 1建设工程的生产规模指生产要素与产品在一个经济实体中的集中程度。通俗的讲建设工程的生产规模指生产要素与产品在一个经济实体中的集中程度。通俗的讲也是解决也是解决“生产多少的问题，往往以该建设工程的年生产完成能力来表示。生生产多少的问题，往往以该建设工程的年生产完成能力来表示。生产规模的大小，必将影响

40、建设工程在生产工艺、设备选型、建设资源的方面的决策，产规模的大小，必将影响建设工程在生产工艺、设备选型、建设资源的方面的决策，进而影响投资规模的大小。合理确定工程的建设规模，不仅要考虑工程内部各因素之进而影响投资规模的大小。合理确定工程的建设规模，不仅要考虑工程内部各因素之间的数量匹配、能力协调，还要使所有生产力因素共同形成的经济实体在规模上大小间的数量匹配、能力协调，还要使所有生产力因素共同形成的经济实体在规模上大小适应，以合理确定和有效控制工程造价。适应，以合理确定和有效控制工程造价。2 2工程建设标准是指包括工程建设规模、占地面积、工艺装备、建筑标准、配套工工程建设标准是指包括工程建设规

41、模、占地面积、工艺装备、建筑标准、配套工程等方面的标准或指标。建设标准是编制、评估、审批工程可行性研究和初步设计的程等方面的标准或指标。建设标准是编制、评估、审批工程可行性研究和初步设计的重要依据，是衡量工程造价是否合理及监督检查工程建设的客观尺度。建设标准是否重要依据，是衡量工程造价是否合理及监督检查工程建设的客观尺度。建设标准是否起到控制工程造价、指导建设的作用，关键在于标准水平定的是否合格。建设标准水起到控制工程造价、指导建设的作用，关键在于标准水平定的是否合格。建设标准水平应从我国目前的经济开展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功平应从我国目前的经济开展水平出发，区别不同

42、地区、不同规模、不同等级、不同功能，合理确定。能，合理确定。3 3工程建设地点的选择对于该工程的建设工程造价和建成后的生产本钱，以及国民工程建设地点的选择对于该工程的建设工程造价和建成后的生产本钱，以及国民经济均有直接的影响。经济均有直接的影响。二二分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素 251 1分析确定影响建设工程投资决策的主要因素。确定建设工程的资金来源，合理地分析确定影响建设工程投资决策的主要因素。确定建设工程的资金来源，合理地确定工程的建设规模、建设地点、科学的选定工程的建设标准，这些都直接地关系到确定工程的建设规模、建设地点、科学的选定工程的建

43、设标准，这些都直接地关系到工程的工程造价和全寿命本钱。工程的工程造价和全寿命本钱。 2 2建设工程决策阶段的投资估算：是一个工程决策阶段的主要造价文件，它是工程建设工程决策阶段的投资估算：是一个工程决策阶段的主要造价文件，它是工程可行性研究报告和工程建议书的组成局部，投资估算对于工程的决策及投资的成败十可行性研究报告和工程建议书的组成局部，投资估算对于工程的决策及投资的成败十分重要。分重要。3 3建设工程决策阶段的经济分析：指以建设工程和技术方案为对象的经济方面的研建设工程决策阶段的经济分析：指以建设工程和技术方案为对象的经济方面的研究。它是可行研究的核心内容，是建设工程决策的主要依据。究。它

44、是可行研究的核心内容，是建设工程决策的主要依据。4 4国民经济评价与社会效益评价。国民经济评价与社会效益评价。5 5建设工程决策阶段的风险管理。要及时通过风险辨识和风险分析，提出建设投资建设工程决策阶段的风险管理。要及时通过风险辨识和风险分析，提出建设投资决策阶段的风险防范措施，提高建设工程的抗风险能力。决策阶段的风险防范措施，提高建设工程的抗风险能力。 三三投资决策阶段工程造价管理的主要内容投资决策阶段工程造价管理的主要内容 26 首首先先要要做做好好投投资资决决策策阶阶段段的的根根底底资资料料收收集集工工作作。做做好好工工程程的的投投资资预预测测，需需要要很很多多的的资资料料，如如工工程程

45、所所在在地地的的水水电电状状况况、地地质质情情况况、主主要要材材料料设设备备的的价价格格资资料料、大大宗宗材材料料的的采采购购地地以以及及现现有有已已建建类类似似工工程程资资料料，对对于于做做经经济济评评价价的的工工程程还还要要收收集集更更多多资资料料。造造价价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。 其其次次要要编编制制可可行行性性研研究究报报告告。工工程程工工程程的的可可行行性性研研究究阶阶段段，工工程程的的各各项项技技术术经经济济决决策策，对对工工程程造造价价以以及及工工程程的的经经济济效效益

46、益，有有着着决决定定性性的的影影响响，是是工工程程造造价价控控制制的的重重要要阶阶段段。可可行行性性研研究究要要以以质质量量控控制制为为核核心心，对对工工程程的的规规模模建建设设标标准准、工工艺艺布布局局、产产业业规规划划、技术进步等方面应实事求是地科学分析。技术进步等方面应实事求是地科学分析。四四如何做好投资决策的可行性研究如何做好投资决策的可行性研究 27 投投资资决决策策投投资资估估算算与与财财务务评评价价都都是是投投资资决决策策阶阶段段工工程程造造价价管管理理的的主主要要内内容容，都都在在? ?可行性研究报告可行性研究报告? ?中起着十分重要的作用。中起着十分重要的作用。 第第一一，投

47、投资资估估算算是是制制定定融融资资方方案案、进进行行经经济济评评价价的的根根底底，也也是是进进一一步步编编制制初初步步设设计计概算的依据；概算的依据； 第第二二，“投投资资估估算算和和“财财务务评评价价是是银银行行贷贷款款的的依依据据，是是国国家家编编制制建建设设投投资资方方案案的重要依据；的重要依据； 第三，第三，“投资估算与投资估算与“财务评价是投资决策和方案比选的重要依据。财务评价是投资决策和方案比选的重要依据。五五投资决策投资估算与财务评价投资决策投资估算与财务评价 28总目录总目录 第一局部第一局部 新政策房地产企业本钱管理新政策房地产企业本钱管理 第二局部第二局部 房地产本钱控制重

48、点环节房地产本钱控制重点环节 第三局部第三局部 房地产工程投资决策阶段工程造价控制房地产工程投资决策阶段工程造价控制 第四局部第四局部 房地产工程设计阶段工程造价控制解析房地产工程设计阶段工程造价控制解析 第五局部第五局部 房地产工程招投标阶段的造价控制讲解房地产工程招投标阶段的造价控制讲解 第六局部第六局部 房地产工程施工阶段工程造价控制分析房地产工程施工阶段工程造价控制分析 第七局部第七局部 房地产工程竣工验收阶段工程造价控制房地产工程竣工验收阶段工程造价控制 第八局部第八局部 房地产开发企业本钱控制核算房地产开发企业本钱控制核算 29正确理解设计阶段的本钱控制正确理解设计阶段的本钱控制

49、一一设计概算与施工图预算的编制与审查设计概算与施工图预算的编制与审查 二二 第四局部第四局部 房地产工程设计阶段工程造价控制解析房地产工程设计阶段工程造价控制解析 设计阶段本钱控制的核心设计阶段本钱控制的核心 三三五五房地产设计阶段的设计程序房地产设计阶段的设计程序 六六设计方案优化过程与重点设计方案优化过程与重点 设计阶段工程造价控制的措施和方法设计阶段工程造价控制的措施和方法 四四七七限额设计的实施限额设计的实施 设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容 八八30 设设计计阶阶段段的的本本钱钱控控制制是是房房地地产产工工程程本本钱钱控控制

50、制的的关关键键与与重重点点。尽尽管管设设计计费费在在建建设设工工程程全全过过程程费费用用中中比比例例不不大大，一一般般只只占占建建安安本本钱钱的的1.5%-2%1.5%-2%，但但对对工工程程造造价价的的影影响响可可达达75%75%以以上上，由由此此可可见见，设设计计质质量量的的好好差差直直接接影影响响建建设设费费用用的的多多少少和和建建设设工工期期的的长长短短，直直接接决决定定人人力力、物物力力和和财财力力投投入入的的多多少少。合合理理科科学学的的设设计计，可可降降低低工工程程造造价价10%10%。但但在在工工程程设设计计中中不不少少设设计计人人员员重重技技术术、轻轻经经济济，任任意意提提高

51、高平平安安系系数数或或设设计计标标准准，而而对对经经济济上上的的合理性考虑得较少，从根本上影响了工程本钱的有效控制。合理性考虑得较少，从根本上影响了工程本钱的有效控制。一一正确理解设计阶段的本钱控制正确理解设计阶段的本钱控制 31 设计阶段本钱控制的核心包括：设计管理和技术管理两大因素。设计阶段本钱控制的核心包括：设计管理和技术管理两大因素。1 1设设计计管管理理。要要加加强强对对设设计计公公司司的的管管理理与与协协调调，包包括括：设设计计单单位位的的选选择择与与合合同同管管理理，做做好好与与设设计计人人员员的的沟沟通通，落落实实奖奖惩惩措措施施，开开展展设设计计公公司司间间的的交交流流与与竞

52、竞争争。要要建建立立管管理理程程序序与与制制度度，包包括括：完完善善甲甲方方设设计计标标准准，坚坚持持设设计计全全过过程程优优化化，建建立立专专家家会会议议评评审审制制度，内部审核制度化等。度，内部审核制度化等。2 2技技术术管管理理。建建筑筑方方案案的的选选择择设设计计前前期期方方案案一一旦旦确确定定，本本钱钱大大势势也也根根本本确确定定。结结构构设计从方案入手可以对工程总本钱进行较大优化。设计从方案入手可以对工程总本钱进行较大优化。 二二设计阶段本钱控制的核心设计阶段本钱控制的核心 321 1方方案案设设计计。方方案案设设计计的的内内容容包包括括：设设计计说说明明书书；总总平平面面图图以以

53、及及建建筑筑设设计计图图纸纸；设设计委托或设计合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等；计委托或设计合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等；2 2初初步步设设计计。初初步步设设计计的的内内容容与与工工业业工工程程设设计计大大致致相相同同，包包括括各各专专业业设设计计文文件件、专专业设计图纸和工程概算，同时，初步设计文件应包括主要设备或材料表。业设计图纸和工程概算，同时，初步设计文件应包括主要设备或材料表。3 3施施工工图图设设计计。该该阶阶段段应应形形成成所所有有专专业业的的设设计计图图纸纸含含图图纸纸目目录录、说说明明和和必必要要的的设设备备、材材料料表表，并并按按照照要要求求编编制制工工程程预预算算

54、书书。对对于于方方案案设设计计后后直直接接进进入入施施工工图图设设计计的的工工程程，施施工工图图设设计计文文件件还还应应包包括括工工程程概概算算书书。施施工工图图设设计计文文件件，应应满满足足设设备备材材料料采采购购，非标准设备制作和施工的需要。非标准设备制作和施工的需要。 三三房地产设计阶段的设计程序房地产设计阶段的设计程序 331.1.设计阶段工程造价的决定因素：计价与控制。设计阶段工程造价的决定因素：计价与控制。1 1可以使造价构成更合理，提高资金利用效率。可以使造价构成更合理，提高资金利用效率。2 2可以提高投资控制效率可以提高投资控制效率3 3可以使控制工作更主动。可以使控制工作更主

55、动。4 4便于技术及经济结合。便于技术及经济结合。5 5在设计阶段控制工程造价效果最显著。在设计阶段控制工程造价效果最显著。2.2.设计阶段工程造价管理的主要内容有：设计阶段工程造价管理的主要内容有： 1 1方方案案设设计计阶阶段段。方方案案设设计计阶阶段段一一般般是是根根据据方方案案图图纸纸和和说说明明书书，作作出出详详尽尽的的工工程造价估算书。不超过投资估算，那么为正常。程造价估算书。不超过投资估算，那么为正常。 2 2初初步步设设计计阶阶段段。根根据据初初步步设设计计方方案案图图纸纸和和说说明明书书及及概概算算定定额额编编制制初初步步设设计计总总概算。概算。 3 3技技术术设设计计阶阶段

56、段。根根据据技技术术设设计计的的图图纸纸和和说说明明书书及及概概算算定定额额编编制制初初步步设设计计修修正正总概算。总概算。 4 4施工图设计阶段。根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算。施工图设计阶段。根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算。 5 5设设计计交交底底和和配配合合施施工工。设设计计单单位位应应负负责责交交代代设设计计意意图图，进进行行技技术术交交底底，解解释释设设计计文文件件，及及时时解解决决施施工工中中设设计计文文件件出出现现的的问问题题，参参加加试试运运转转和和竣竣工工验验收收、投投产产及及进进行全面的工程设计总结。行全面的工程设计总结。 四四设计阶段工程造价的

57、决定因素与造价管理的主要内容设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容 341推行设计招标，择优选择设计单位2开展限额设计，有效控制造价3改变设计取费方法，实行设计质量的奖罚制度 4推行设计监理制度 5推广标准设计 6提高设计质量： 7加强施工图的审核工作。 业主要真正把控制造价的关键阶段确立在设计阶段时，才能收到投资省、进度快、质量好的效果。通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理根底上的技术先进，把控制工程造价的观念渗透到各项设计和施工技术措施中，把工程造价控制工作推向另一个里程碑。五五设计阶段工程造

58、价控制的措施和方法设计阶段工程造价控制的措施和方法 351通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案。建设单位发布公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案；然后组织7-11人的专家评定小组，其中技术专家人数应该占2/3以上；最后专家评定小组采用科学的方法综合评定各设计方案优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最正确方案。2运用价值工程优化设计方案。首先进行功能分析；然后进行功能评价，并根据功能分析的结果提出各种实现功能的方案；最后进行方案评价。3标准化设计。标准化设计又称定型设计、通用设计。各类工程建设的构件、配件、零部件、通用的建筑物、构筑物、

59、公用设施等，只要有条件的，都应该实施标准化设计。4限额设计。限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算哦进行初步设计，按照初步设计概算造价限额进行施工图设计。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。 六六设计方案优化过程与重点设计方案优化过程与重点 36 所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证到达使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。 实施限额设计，第一步要将这个限额按专业单位工程进行分解，看其合理否；第二步假设第一步

60、分解的答案合理，那么应按各单位工程的分部工程再进行分解，看其是否合理。假设以上的分解分析均得到满意的答案，那么说明该限额可行，同时，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；假设以上的分解分析不管哪一步没有得到满意的答案，那么都说明该限额不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤重新进行分析分解，直到得到满意的答案为止，该限额才成立。 限额设计的技术关键是要确定好限额，控制好设计标准和规模。 七七限额设计的实施限额设计的实施 371.设计概算的编制与审查1.1设计概算的 设计概算可分单位工程概算、单项工程综合概算和建设工程总概算三级。单位工程概算是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合

61、概算的依据，是单项工程综合概算的组成局部。单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建工程概算，给排水、采暖工程概算，通风、空调工程概算，电气、照明工程概算，弱电工程概算，特殊构筑物工程概算等；设备及安装工程概算包括机械设备及安装工程概算，电气设备及安装工程概算，热力设备及安装工程概算，工具、器具及生产家具购置费概算等。单项工程综合概算是确定一个单项工程所需建设费用的文件，它是由单项工程中的各单位工程概算汇总编制而成的，是建设工程总概算的组成局部。建设工程总概算是确定整个建设工程从筹建到竣工验收所需全部费用的文件，它是由各单项工程综合概算、工程建设其

62、他费用概算、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税概算汇总编制而成的。1.2设计概算的审查内容：(1)审查概算的编制是否符合党的方针、政策，是否根据工程所在地的自然条件的编制。(2)审查建设规模(投资规模、生产能力等)、建设标准(用地指标、建筑标准等)、配套工程、设计定员等是否符合原批准的可行性研究报告或立项批文的标准。 (3)审查编制方法、计价依据和程序是否符合现行规定。(4)审查工程量是否正确。(5)审查材料用量和价格。(6)审查设备规格、数量和配置是否符合设计要求，是否与设备清单相一致，设备预算价格是否真实，设备原价和运杂费的计算是否正确，非标准设备原价的计价方法是否符合规定，进

63、口设备的各项费用的组成及其计算程序、方法是否符合国家主管部门的规定。 (7)审查建筑安装工程的各项费用的计取是否符合国家或地方有关部门的现行规定，计算程序和取费标准是否正确。(8)审查综合概算、总概算的编制内容、方法是否符合现行规定和设计文件的要求，有无设计文件外工程，有无将非生产性工程以生产性工程列入。(9)审查总概算文件的组成内容，是否完整地包括了建设工程从筹建到竣工投产为止的全部费用组成。(10)审查工程建设其他各项费用。(11)审查工程的“三废治理。 (12)审查技术经济指标。 (13)审查投资经济效果。八八设计概算与施工图预算的编制与审查设计概算与施工图预算的编制与审查 382.施工

64、图预算的编制与审查2.1施工图预算的 施工图预算是由设计单位在施工图设计完成后，根据施工图设计图纸、现行预算定额、费用定额以及地区设备、材料、人工、施工机械台班等预算价格编制和确定的建筑安装工程造价的文件。施工图预算的编制包括：单价法编制施工图预算，单价法是用事先编制好的分项工程的单位估价表来编制施工图预算的方法。按施工图计算的各分项工程的工程量，并乘以相应单价，汇总相加，得到单位工程的人工费、材料费、机械使用费之和；再加上按规定程序计算出来的其他直接费、现场经费、间接费、方案利润和税金，便可得出单位工程的施工图预算造价。 2.2施工图预算的审查内容：审查施工图预算的重点，应该放在工程量计算、

65、预算单价套用、设备材料预算价格取定是否正确，各项费用标准是否符合现行规定等方面。1审查工程量， (1)土方工程；(2)打桩工程；(3)砖石工程；(4)混凝土及钢筋混凝土工程；(5)木结构工程； (6)楼地面工程；(7)屋面工程；(8)构筑物工程；(9)装饰工程；(10)金属构件制作工程；(11)水暖工程；(12)电气照明工程；(13)设备及其安装工程。2审查设备、材料的预算价格，(1)审查设备、材料的预算价格是否符合工程所占地的真实价格及价格水平；(2)设备、材料的原价确定方法是否正确；(3)设备的运杂费率及其运杂费的计算是否正确，材料预算价格的各项费用的计算是否符合规定、正确。 八八设计概算

66、与施工图预算的编制与审查设计概算与施工图预算的编制与审查 39总目录总目录 第一局部第一局部 新政策房地产企业本钱管理新政策房地产企业本钱管理 第二局部第二局部 房地产本钱控制重点环节房地产本钱控制重点环节 第三局部第三局部 房地产工程投资决策阶段工程造价控制房地产工程投资决策阶段工程造价控制 第四局部第四局部 房地产工程设计阶段工程造价控制解析房地产工程设计阶段工程造价控制解析 第五局部第五局部 房地产工程招投标阶段的造价控制讲解房地产工程招投标阶段的造价控制讲解 第六局部第六局部 房地产工程施工阶段工程造价控制分析房地产工程施工阶段工程造价控制分析 第七局部第七局部 房地产工程竣工验收阶段

67、工程造价控制房地产工程竣工验收阶段工程造价控制 第八局部第八局部 房地产开发企业本钱控制核算房地产开发企业本钱控制核算 40如何做好工程招投标与文件编制如何做好工程招投标与文件编制 一一二二 第五局部第五局部 房地产工程招投标阶段的造价控制讲解房地产工程招投标阶段的造价控制讲解 招投标阶段对工程造价的影响与造价管理的主要内容招投标阶段对工程造价的影响与造价管理的主要内容三三五五招投标工程报价与控制招投标工程报价与控制 六六房地产工程设备、材料采购招投标与合同价款确实定房地产工程设备、材料采购招投标与合同价款确实定 如何确定房地产工程工程合同价如何确定房地产工程工程合同价 四四工程量清单计价模式

68、对招投标阶段工程造价控制的影工程量清单计价模式对招投标阶段工程造价控制的影响分析响分析 41 要做好工程招投标，就必须要了解工程招标投标的概念和内容。建设工程招标投标活动包括的内容十分广泛，包括建设工程招标的范围、建设工程招标的种类与方式、建设工程招标的程序、建设工程招标投标文件的编制、标底编制与审查、投标报价以及开标、评标、定标等 招标文件的内容和编制。一按照?工程建设工程施工招标投标方法?的规定，依法必须招标的工程建设工程，应当具备以下条件：1招标人已经依法成立。2初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准。3招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准。4有相应资金或资

69、金来源已经落实。5有招标所需的设计图纸及技术资料。二招标文件一般包括以下内容：1投标邀请书。2投标人须知，包括工程概况，招标范围，资格审查条件，工程资金来源或者落实情况包括银行出具的资金证明，标段划分，工期要求，质量标准，现场踏勘和答疑安排，投标文件编制、提交、修改、撤回的要求，投标报价的要求，投标有效期，开标的时间和地点，评标的方法和标准等。3合同主要条款。(4)投标文件格式。5采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单。6技术条款。7设计图纸。8评标标准和方法。9投标辅助材料。 。 一一如何做好工程招投标与文件编制如何做好工程招投标与文件编制 421.影响 工程招投标阶段是确定工程施工合同价

70、款的一个重要的阶段，它对今后的施工以至于工程竣工结算都有着直接的影响，因此，招投标阶段的造价控制对整个工程工程造价的影响也是非常大的。 2.造价管理的主要内容：一招投标图纸及现场勘察：严格审查施工图纸中所选用的材料设备，特别是对价格差异幅度较大的材料、设备进行必要的限价。严格审查图纸中做法不详的工程，对于图纸中不明确的工程做法应在开标前加以明确。加大施工现场勘察的工作力度，将有可能发生的费用考虑到招标文件编制中。 二严格编制招标文件的有关条款，防止招标文件条款漏洞百出。招标文件的有关条款应与施工合同的有关条款保持一致 招标文件中合理确实定施工工期 应从专业的角度严格界定招标范围 应在招标文件中

71、事先约定“合同履约担保的方式 招标文件中有关条款的约定应尽量详细明确 对施工招投标风险应作好详细准确的估计 应把工程量清单作为招标文件的组成局部 三评标二二招投标阶段对工程造价的影响与造价管理的主要内容招投标阶段对工程造价的影响与造价管理的主要内容 431.1.招投标工程的报价招投标工程的报价一投标报价的计算依据。一投标报价的计算依据。 二投标报价的编制方法。二投标报价的编制方法。 三投标报价的编制程序。三投标报价的编制程序。 1 1复核或计算工程量。复核或计算工程量。2 2确定单价，计算合价。确定单价，计算合价。3 3确定分包工程费。确定分包工程费。4 4确定利润。确定利润。5 5确定风险费

72、。确定风险费。6 6确定投标价格。确定投标价格。2.2.招投标工程的风险控制招投标工程的风险控制一开展财务决策一开展财务决策 二根据工程实际情况采用有利的合同价格形式二根据工程实际情况采用有利的合同价格形式 三实行限额设计三实行限额设计 四改进物质采购管理制度，逐步与市场接轨。四改进物质采购管理制度，逐步与市场接轨。 五工程索赔是招投标价格控制的又一项重要工作五工程索赔是招投标价格控制的又一项重要工作三三招投标工程报价与控制招投标工程报价与控制 44 工程量清单计价模式，具有统一工程量、合理低价中标、投标单位根据企业定额工程量清单计价模式，具有统一工程量、合理低价中标、投标单位根据企业定额自主

73、报价等特点。工程量清单计价模式对招投标阶段工程造价控制的影响主要表达在自主报价等特点。工程量清单计价模式对招投标阶段工程造价控制的影响主要表达在以下两个方面：以下两个方面：1 1合同价的形成方式使工程造价更接近工程实际价值：合同价的形成方式使工程造价更接近工程实际价值： 确定合同价的两个重要因素确定合同价的两个重要因素投标报价和标底价都以实物法编制，更接近市场价投标报价和标底价都以实物法编制，更接近市场价值。值。 在新的计价模式下，工程量由招标人提供，投标人的竞争性报价是基于工程量清在新的计价模式下，工程量由招标人提供，投标人的竞争性报价是基于工程量清单上所列量值，可以实现真正意义上的工程造价

74、动态控制。单上所列量值，可以实现真正意义上的工程造价动态控制。 2 2合同条款的约定上双方的风险和责任意识加强：施工企业为获取最大的利益，会合同条款的约定上双方的风险和责任意识加强：施工企业为获取最大的利益，会利用工程变更和索赔手段补救额外的费用。因此，双方对合同管理的意识会大大加强，利用工程变更和索赔手段补救额外的费用。因此，双方对合同管理的意识会大大加强，合同条款的约定会更加周密。合同条款的约定会更加周密。 四四工程量清单计价模式对招投标阶段工程造价控制的影响分析工程量清单计价模式对招投标阶段工程造价控制的影响分析 45经招投标程序的建设工程合同价，应由两局部组成。经招投标程序的建设工程合

75、同价，应由两局部组成。 一、中标价应为确定合同价的根本依据一、中标价应为确定合同价的根本依据二、应明确工程量变更、措施费变更等增加或减少的价款为中标价的必要补充。二、应明确工程量变更、措施费变更等增加或减少的价款为中标价的必要补充。由上述两局部组成合同价，既保证了合同价形成的合法性，又充分表达了合同价组成由上述两局部组成合同价，既保证了合同价形成的合法性，又充分表达了合同价组成的合理性。的合理性。 五五如何确定房地产工程工程合同价如何确定房地产工程工程合同价 461.1.房地产工程设备、材料采购的招投标方式有以下三种：房地产工程设备、材料采购的招投标方式有以下三种：一公开招标。公开招标对于设备

76、、材料采购，能够引起最大范围内的竞争。一公开招标。公开招标对于设备、材料采购，能够引起最大范围内的竞争。二邀请招标。适用于合同金额不大，或所需特定货物的供给商数目有限，或需要二邀请招标。适用于合同金额不大，或所需特定货物的供给商数目有限，或需要尽早地交货等情况。尽早地交货等情况。 三其它方式。有时也通过询价方式选定设备、材料供给商。一般仅适用于现货采三其它方式。有时也通过询价方式选定设备、材料供给商。一般仅适用于现货采购或价值较小的标准规格产品。购或价值较小的标准规格产品。 2.2.合同价款确实定：合同价款确实定： 在国内设备、材料采购招投标中的中标人在接到中标通知后，应当在规定时间内在国内设

77、备、材料采购招投标中的中标人在接到中标通知后，应当在规定时间内由招标单位组织与设备需方签订合同，进一步确定合同价款。一般说，国内设备材料由招标单位组织与设备需方签订合同，进一步确定合同价款。一般说，国内设备材料采购合同价款就是评标后的中标价，但需要在合同签订中双方确定。采购合同价款就是评标后的中标价，但需要在合同签订中双方确定。 五五房地产工程设备、材料采购招投标与合同价款确实定房地产工程设备、材料采购招投标与合同价款确实定 47总目录总目录 第一局部第一局部 新政策房地产企业本钱管理新政策房地产企业本钱管理 第二局部第二局部 房地产本钱控制重点环节房地产本钱控制重点环节 第三局部第三局部 房

78、地产工程投资决策阶段工程造价控制房地产工程投资决策阶段工程造价控制 第四局部第四局部 房地产工程设计阶段工程造价控制解析房地产工程设计阶段工程造价控制解析 第五局部第五局部 房地产工程招投标阶段的造价控制讲解房地产工程招投标阶段的造价控制讲解 第六局部第六局部 房地产工程施工阶段工程造价控制分析房地产工程施工阶段工程造价控制分析 第七局部第七局部 房地产工程竣工验收阶段工程造价控制房地产工程竣工验收阶段工程造价控制 第八局部第八局部 房地产开发企业本钱控制核算房地产开发企业本钱控制核算 48如何做好工程费用方案如何做好工程费用方案 一一二二 第六局部第六局部 房地产工程施工阶段工程造价控制分析

79、房地产工程施工阶段工程造价控制分析 工程造价的决定因素分析与造价管理的主要内容工程造价的决定因素分析与造价管理的主要内容 三三工程造价控制的措施和方法分析工程造价控制的措施和方法分析 四四现场管理与本钱控制现场管理与本钱控制 工程索赔与索赔费用分析工程索赔与索赔费用分析 五五六六工程变更本钱控制工程变更本钱控制 七七工程价款结算工程价款结算 八八资金使用方案的编制与应用资金使用方案的编制与应用 49( (一一) )搜集和整理资料搜集和整理资料 ( (二二) )优化施工组织设计，对施工方案实行审批制度，选择技术上可行经济上合理的施优化施工组织设计，对施工方案实行审批制度，选择技术上可行经济上合理

80、的施工方案。工方案。 ( (三三) )建立合理的费用控制目标建立合理的费用控制目标 ( (四四) )编制工程费用方案编制工程费用方案 编制费用方案过程中最重要的方法，就是工程费用目标的分解。编制费用方案过程中最重要的方法，就是工程费用目标的分解。 按费用构成分解，工程工程的费用主要分为建筑安装工程费用、设备工器具购置按费用构成分解，工程工程的费用主要分为建筑安装工程费用、设备工器具购置费用及工程建设其他费用。费用及工程建设其他费用。 按工程组成分解按工程组成分解 ，大中型工程工程通常是由假设干单项工程构成，而每个单项，大中型工程工程通常是由假设干单项工程构成，而每个单项工程包括了多个单位工程，

81、每个单位工程又是由假设干个分局部项工程构成。工程包括了多个单位工程，每个单位工程又是由假设干个分局部项工程构成。 按时间进度分解按时间进度分解 ，编制按时间进度的费用方案。，编制按时间进度的费用方案。 一一如何做好工程费用方案如何做好工程费用方案 501.1.建设工程工程施工阶段影响工程造价的因素有：工程变更与合同价调整、工程索赔、建设工程工程施工阶段影响工程造价的因素有：工程变更与合同价调整、工程索赔、工期、工程质量、人力及材料、机械设备等资源市场供求规律的影响、材料代用。工期、工程质量、人力及材料、机械设备等资源市场供求规律的影响、材料代用。2.2.施工阶段工程造价管理的主要内容：施工阶段

82、工程造价管理的主要内容：一建设工程工程施工阶段工程造价确实定一建设工程工程施工阶段工程造价确实定 按照承包人实际完成的工程量，以合同价为根底，同时考虑物价上涨因素所引起的造按照承包人实际完成的工程量，以合同价为根底，同时考虑物价上涨因素所引起的造价的提高，考虑到设计中难以预计的而在施工阶段实际发生的工程变更及费用，合理价的提高，考虑到设计中难以预计的而在施工阶段实际发生的工程变更及费用，合理确定工程结算价款。确定工程结算价款。二建设工程工程施工阶段工程造价的控制二建设工程工程施工阶段工程造价的控制做好招投标工作；按合同约定拨付工程款；严格控制工程变更和施工索赔；加强价格做好招投标工作；按合同约

83、定拨付工程款；严格控制工程变更和施工索赔；加强价格信息管理。信息管理。二二工程造价的决定因素分析与造价管理的主要内容工程造价的决定因素分析与造价管理的主要内容 51一组织措施一组织措施1 1落实投资控制工程管理班子落实投资控制工程管理班子2 2编制施工阶段投资控制工作方案与工作流程图编制施工阶段投资控制工作方案与工作流程图二经济措施二经济措施1 1编制资金使用方案，确定、分解投资控制目标编制资金使用方案，确定、分解投资控制目标2 2进行工程计量进行工程计量3 3复核工程付款账单，签发付款证书复核工程付款账单，签发付款证书4 4进行投资跟踪控制进行投资跟踪控制5 5协商确定工程变更价款、审核竣工

84、结算协商确定工程变更价款、审核竣工结算6 6对工程施工过程中的投资支出做好分析与预测对工程施工过程中的投资支出做好分析与预测三技术措施三技术措施1 1严格控制设计变更严格控制设计变更2 2继续通过设计挖掘节约投资的可能性继续通过设计挖掘节约投资的可能性3 3审核承包商编制的施工组织设计审核承包商编制的施工组织设计四合同措施四合同措施1 1做好施工记录，保存各种文件图纸，为正确处理可能发生的索赔提供依据，参与做好施工记录，保存各种文件图纸，为正确处理可能发生的索赔提供依据，参与处理索赔事宜处理索赔事宜2 2参与合同修改、补充工作，着重考虑它对投资控制的影响。参与合同修改、补充工作，着重考虑它对投

85、资控制的影响。 三三工程造价控制的措施和方法分析工程造价控制的措施和方法分析 521 1、对工程经理而言，要把工程本钱控制与工程经理的经济利益直接挂钩，充分调开工、对工程经理而言，要把工程本钱控制与工程经理的经济利益直接挂钩，充分调开工程经理的积极性和责任心，在抓好工程质量的同时控制好工程本钱，并协调好工程内程经理的积极性和责任心，在抓好工程质量的同时控制好工程本钱，并协调好工程内部管理人员。部管理人员。2 2、对施工人员那么应搞好生产进度，严格按图及标准施工，严格质量关，尽量减少因、对施工人员那么应搞好生产进度，严格按图及标准施工，严格质量关，尽量减少因质量问题而造成的返工或返修所带来的经济

86、损失，同时对施工过程耗用的人工、材料质量问题而造成的返工或返修所带来的经济损失，同时对施工过程耗用的人工、材料和其他费用认真把关，对增减或更改工程要做好现场签证。和其他费用认真把关，对增减或更改工程要做好现场签证。3 3、对材料管理人员，那么要做好材料的验收、保管、使用、回收，并与预算人员及施、对材料管理人员，那么要做好材料的验收、保管、使用、回收，并与预算人员及施工人员加强联系，及时调整材料的采购需求方案，减少因方案不妥造成的损失。同时，工人员加强联系，及时调整材料的采购需求方案，减少因方案不妥造成的损失。同时，应把好质量数量验收关，不使不合格或不符合质量要求的材料进入现场，而且还应做应把好

87、质量数量验收关，不使不合格或不符合质量要求的材料进入现场，而且还应做好限额领料，杜绝各个环节的材料浪费。好限额领料，杜绝各个环节的材料浪费。4 4、对预算人员，应深入现场，掌握实际施工情况，包括施工进度及工程款拨付情况、对预算人员，应深入现场，掌握实际施工情况，包括施工进度及工程款拨付情况、材料的购置情况等。还应配合工程经理落实现场签证，并根据施工进度及有关定额计材料的购置情况等。还应配合工程经理落实现场签证，并根据施工进度及有关定额计算好下一阶段的材料、人工、机械设备需用数量，为材料的购置、人工、机械设备的算好下一阶段的材料、人工、机械设备需用数量，为材料的购置、人工、机械设备的安排提供依据

88、。此外，作为预算人员，应认真研究施工合同，熟悉相关定额，按照合安排提供依据。此外，作为预算人员，应认真研究施工合同，熟悉相关定额，按照合同规定的结算方式和有关计价依据进行计算，为竣工结算做好准备。同规定的结算方式和有关计价依据进行计算，为竣工结算做好准备。这样层层把关，大家目标一致，共同管理，才能真正实现施工阶段的本钱控制。这样层层把关，大家目标一致，共同管理，才能真正实现施工阶段的本钱控制。四四现场管理与本钱控制现场管理与本钱控制 531.1.工程索赔原因工程索赔原因1 1一方违约使另一方蒙受损失，受损方向对方提出赔偿损失的要求。一方违约使另一方蒙受损失，受损方向对方提出赔偿损失的要求。2

89、2发生应由业主承担责任的特殊风险或遇到不利自然条件等情况，使承包商蒙受较发生应由业主承担责任的特殊风险或遇到不利自然条件等情况，使承包商蒙受较大损失而向业主提出补偿损失要求。大损失而向业主提出补偿损失要求。3 3承包商本人应当获得的正当利益，由于没能及时得到监理工程师确实认和业主应承包商本人应当获得的正当利益，由于没能及时得到监理工程师确实认和业主应给予的支付，而以正式函件向业主索赔。给予的支付，而以正式函件向业主索赔。2.2.索赔的分类：工期索赔和费用索赔。费用索赔是整个工程合同索赔的重点和最终目索赔的分类：工期索赔和费用索赔。费用索赔是整个工程合同索赔的重点和最终目标。工期索赔在很大程度上

90、也是为了费用索赔。所谓费用索赔是指承包商在由于业主标。工期索赔在很大程度上也是为了费用索赔。所谓费用索赔是指承包商在由于业主的原因或双方不可控制的因素发生变化而遭受损失的条件下，向业主提出补偿其费用的原因或双方不可控制的因素发生变化而遭受损失的条件下，向业主提出补偿其费用损失的要求。损失的要求。3.3.索赔的费用内容：索赔的费用内容：1 1人工费。包括增加工作内容的人工费、停工损失费和工作效率降低的损失费等累人工费。包括增加工作内容的人工费、停工损失费和工作效率降低的损失费等累计，其中增加工作内容的人工费应按照计日工费计算，而停工损失费和工作效率降低计，其中增加工作内容的人工费应按照计日工费计

91、算，而停工损失费和工作效率降低的损失费按窝工费计算，窝工费的标准双方应在合同中约定。的损失费按窝工费计算，窝工费的标准双方应在合同中约定。 2 2设备费。可采用机械台版费、机械折旧费、设备租赁费等几种形式。当工作内容设备费。可采用机械台版费、机械折旧费、设备租赁费等几种形式。当工作内容增加引起的设备费索赔时，设备费的标准按照机械台版费计算。因窝工引起的设备费增加引起的设备费索赔时，设备费的标准按照机械台版费计算。因窝工引起的设备费索赔，当施工机械属于施工企业自有时，按照机械折旧费计算索赔费用。当施工机械索赔，当施工机械属于施工企业自有时，按照机械折旧费计算索赔费用。当施工机械是施工企业从外部租

92、赁时，索赔费用的标准按照设备租赁费计算。是施工企业从外部租赁时，索赔费用的标准按照设备租赁费计算。 五五工程索赔与索赔费用分析工程索赔与索赔费用分析 543.3.索赔的费用内容：索赔的费用内容：3 3材料费。材料费。4 4保函手续费。工期延期时，保函手续费相应增加，反之，取消局部工程且发包人保函手续费。工期延期时，保函手续费相应增加，反之，取消局部工程且发包人与承包人达成提前竣工协议时，承包人的保函金额相应折减，那么计入合同价内的保与承包人达成提前竣工协议时，承包人的保函金额相应折减，那么计入合同价内的保函手续费也应扣减。函手续费也应扣减。5 5贷款利息。贷款利息。6 6保险费。保险费。7 7

93、管理费。此项又可分为现场管理费和公司管理费两局部，由于二者计算方法不一管理费。此项又可分为现场管理费和公司管理费两局部，由于二者计算方法不一样，所以在审核过程中应区别对待。样，所以在审核过程中应区别对待。8 8利润。利润。 4.4.索赔实例索赔实例4.14.1索赔事件：延误移交施工现场。可补偿内容：工期、费用、利润。索赔事件：延误移交施工现场。可补偿内容：工期、费用、利润。4.24.2索赔事件：变更导致竣工时间的延长。可补偿内容：工期。索赔事件：变更导致竣工时间的延长。可补偿内容：工期。4.34.3索赔事件：不可预见的外界条件。可补偿内容：工期、费用。索赔事件：不可预见的外界条件。可补偿内容：

94、工期、费用。4.44.4索赔事件：业主提前占用工程。可补偿内容：费用、利润。索赔事件：业主提前占用工程。可补偿内容：费用、利润。4.54.5索赔事件：不可抗力事件造成的损害。可补偿内容：工期、费用。索赔事件：不可抗力事件造成的损害。可补偿内容：工期、费用。五五工程索赔与索赔费用分析工程索赔与索赔费用分析 55一、工程变更产生的原因一、工程变更产生的原因1 1、业主原因、业主原因2 2、监理原因、监理原因3 3、设计原因、设计原因4 4、施工原因、施工原因5 5、材料价格波动的原因、材料价格波动的原因6 6、合同原、合同原因因7 7、环境原因、环境原因二、工程变更对工程造价的影响二、工程变更对工

95、程造价的影响1 1、产生三超现象，即概算超估算、预算超概算、决算超预算。、产生三超现象，即概算超估算、预算超概算、决算超预算。2 2、因变更造成工期变化等引起施工单位提出索赔，导致工程投资增加。、因变更造成工期变化等引起施工单位提出索赔，导致工程投资增加。3 3、因工程量变化或施工方案改变造成工程本钱的变动。、因工程量变化或施工方案改变造成工程本钱的变动。4 4、导致竣工决算困难。、导致竣工决算困难。三、工程变更条件下的本钱控制策略三、工程变更条件下的本钱控制策略1 1、严格控制设计变更、严格控制设计变更提高勘测水平和设计质量。提高勘测水平和设计质量。 设计变更尽量提前。设计变更尽量提前。 推

96、行推行“限额设计初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计。限额设计初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计。2 2、严格把关工程变更的审批，完善工程变更的申报、审查程序。、严格把关工程变更的审批，完善工程变更的申报、审查程序。3 3、重视工程变更预结算编制工作。、重视工程变更预结算编制工作。预算员应全面了解工程合同、施工图纸及变更文预算员应全面了解工程合同、施工图纸及变更文件，对设计变更和现场签证要与施工图一样重视。件，对设计变更和现场签证要与施工图一样重视。 预算人员要注意变更文件的完整预算人员要注意变更文件的完整性。性。 分清责任，分别计算费用。分清

97、责任，分别计算费用。 4 4、加强竣工结算阶段的工程变更的造价控制。重点核实增加的工程的综合单价是否按、加强竣工结算阶段的工程变更的造价控制。重点核实增加的工程的综合单价是否按照招标文件及施工合同进行编制，编制是否合理等。照招标文件及施工合同进行编制，编制是否合理等。六六工程变更本钱控制工程变更本钱控制 56工程价款结算的七个要素：工程价款结算的七个要素： 1. 1.工程价款结算的依据；工程价款结算的依据；2.2.工程价款结算的程序；工程价款结算的程序；3.3.工程价款结算涉及的干系人；工程价款结算涉及的干系人；4.4.工程价款结算的内容；工程价款结算的内容；5.5.工程价款结算的金额；工程价

98、款结算的金额；6.6.工程价款结算的时间；工程价款结算的时间；7.7.工程价款结算的地点。工程价款结算的地点。 工程价款结算在一个工程工程中，是经常性、屡次性并贯穿工程的始终，把握好工程价款结算在一个工程工程中，是经常性、屡次性并贯穿工程的始终，把握好结算的七个关键要素，便于结算人员工作，便于建设资金管理。结算的七个关键要素，便于结算人员工作，便于建设资金管理。 七七工程价款结算工程价款结算 571.1.施工阶段资金使用方案的编制方法主要有以下两种：施工阶段资金使用方案的编制方法主要有以下两种：1.11.1按不同子工程编制资金使用方案。按不同子工程编制资金使用方案。 1.21.2按时间进度编制

99、的资金使用方案。按时间进度编制的资金使用方案。 2.2.施工阶段投资偏差分析。施工阶段投资偏差的形成过程，是由于施工过程随机因素施工阶段投资偏差分析。施工阶段投资偏差的形成过程，是由于施工过程随机因素与风险因素的影响形成了实际投资与方案投资，实际工程进度与方案工程进度的差异，与风险因素的影响形成了实际投资与方案投资，实际工程进度与方案工程进度的差异，这些差异是称为投资偏差与进度偏差，这些偏差是施工阶段工程造价计算与控制的对这些差异是称为投资偏差与进度偏差，这些偏差是施工阶段工程造价计算与控制的对象。象。 投资偏差投资偏差= =已完工程实际投资已完工程实际投资已完工程方案投资已完工程方案投资 在

100、投资偏差分析时，具体又分为：在投资偏差分析时，具体又分为：(1)(1)局部偏差和累计偏差。局部偏差和累计偏差。(2)(2)绝对偏差和相对偏差。绝对偏差和相对偏差。常用的偏差分析方法有横道图法、时标网络图法、表格法和曲线法。常用的偏差分析方法有横道图法、时标网络图法、表格法和曲线法。 3. 3. 偏差形成原因的分类及纠正方法偏差形成原因的分类及纠正方法一般来讲，引起投资偏差的原因主要有四个方面：客观原因、业主原因、设计原一般来讲，引起投资偏差的原因主要有四个方面：客观原因、业主原因、设计原因和施工原因。偏差的类型分为四种形式。因和施工原因。偏差的类型分为四种形式。(1)(1)投资增加且工期拖延。

101、投资增加且工期拖延。(2)(2)投资增加但工期提前。投资增加但工期提前。(3)(3)工期拖延但投资节约。工期拖延但投资节约。(4)(4)工期提前且投资节约。工期提前且投资节约。通常把纠偏措施分为组织措施、经济措施、技术措施、合同措施四个方面。通常把纠偏措施分为组织措施、经济措施、技术措施、合同措施四个方面。 八八资金使用方案的编制与应用 58总目录总目录 第一局部第一局部 新政策房地产企业本钱管理新政策房地产企业本钱管理 第二局部第二局部 房地产本钱控制重点环节房地产本钱控制重点环节 第三局部第三局部 房地产工程投资决策阶段工程造价控制房地产工程投资决策阶段工程造价控制 第四局部第四局部 房地

102、产工程设计阶段工程造价控制解析房地产工程设计阶段工程造价控制解析 第五局部第五局部 房地产工程招投标阶段的造价控制讲解房地产工程招投标阶段的造价控制讲解 第六局部第六局部 房地产工程施工阶段工程造价控制分析房地产工程施工阶段工程造价控制分析 第七局部第七局部 房地产工程竣工验收阶段工程造价控制房地产工程竣工验收阶段工程造价控制 第八局部第八局部 房地产开发企业本钱控制核算房地产开发企业本钱控制核算 59竣工验收阶段工程管理造价管理的主要内容竣工验收阶段工程管理造价管理的主要内容 一一二二 第七局部第七局部 房地产工程竣工验收阶段工程造价控制房地产工程竣工验收阶段工程造价控制 竣工决算及编制控制

103、竣工决算及编制控制 三三新增资产价值确实定新增资产价值确实定 四四工程保修费用及其处理工程保修费用及其处理 60一工程资料验收一工程资料验收1 1工程资料验收内容工程资料验收内容2 2工程综合资料验收内容工程综合资料验收内容3 3工程财务资料验收内容工程财务资料验收内容二工程内容验收二工程内容验收1 1建筑工程验收内容建筑工程验收内容2 2安装工程验收内容安装工程验收内容一一竣工验收阶段工程管理造价管理的主要内容竣工验收阶段工程管理造价管理的主要内容 61一、建设工程竣工决算的概念一、建设工程竣工决算的概念竣工决算是以实物数量和货币指标为计量单位，综合反映竣工工程从筹建开始到工程竣工决算是以实

104、物数量和货币指标为计量单位，综合反映竣工工程从筹建开始到工程竣工交付使用为止的全部建设费用、建设成果和财务情况的总结性文件，是竣工验收竣工交付使用为止的全部建设费用、建设成果和财务情况的总结性文件，是竣工验收报告的重要组成局部，竣工决算是正确核定新增固定资产价值，考核分析投资效果，报告的重要组成局部，竣工决算是正确核定新增固定资产价值，考核分析投资效果，建立健全经济责任制的依据，是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。建立健全经济责任制的依据，是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。二、竣工决算的编制二、竣工决算的编制 1 1收集、整理和分析有关依据资料。收集、整理和分析有关依据资料。( (经

105、批准的可行性研究报告、投资估算书、初经批准的可行性研究报告、投资估算书、初步设计或扩大初步设计，修正总概算及其批复文件。经批准的施工图设计及其施工图步设计或扩大初步设计，修正总概算及其批复文件。经批准的施工图设计及其施工图预算书。设计交底或图纸会审会议纪要。设计变更记录、施工记录或施工签证单及其预算书。设计交底或图纸会审会议纪要。设计变更记录、施工记录或施工签证单及其他施工发生的费用记录。标底造价，承包合同，工程结算等有关资料。历年基建方案、他施工发生的费用记录。标底造价，承包合同，工程结算等有关资料。历年基建方案、历年财务决算及批复文件。设备、材料调价文件和调价记录。有关财务核算制度、方历年

106、财务决算及批复文件。设备、材料调价文件和调价记录。有关财务核算制度、方法和其他有关资料。法和其他有关资料。 ) )2 2清理各项财务、债务和结余物资。清理各项财务、债务和结余物资。3 3核实工程变动情况。核实工程变动情况。4 4编制建设工程竣工决算说明。编制建设工程竣工决算说明。5 5填写竣工决算报表。填写竣工决算报表。6 6做好工程造价比照分析。做好工程造价比照分析。7 7清理、装订好竣工图。清理、装订好竣工图。8 8上报主管部门。上报主管部门。二二竣工决算及编制控制竣工决算及编制控制 621.1.新增资产价值的分类新增资产价值的分类 建设工程竣工投入运营后，所花费的总投资形成相应的资产。按

107、照新的财务制度建设工程竣工投入运营后，所花费的总投资形成相应的资产。按照新的财务制度和企业会计准那么，新增资产按资产性质可分为固定资产、流动资产、无形资产和其和企业会计准那么，新增资产按资产性质可分为固定资产、流动资产、无形资产和其他资产等四大类。他资产等四大类。2.2.新增资产价值确实定方法新增资产价值确实定方法2.12.1新增固定资产价值确实定新增固定资产价值确实定 新增固定资产价值的内容包括：已投入生产或交付使用的建筑、安装工程造价；新增固定资产价值的内容包括：已投入生产或交付使用的建筑、安装工程造价；到达固定资产标准的设备、工器具的购置费用；增加固定资产价值的其他费用。到达固定资产标准

108、的设备、工器具的购置费用；增加固定资产价值的其他费用。 2.22.2新增流动资产价值确实定新增流动资产价值确实定 流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款以及其他货币资金、短期投资、存货、应收及预付款项以及其他包括现金及各种存款以及其他货币资金、短期投资、存货、应收及预付款项以及其他流动资产等。流动资产等。 2.32.3新增无形资产价值确实定新增无形资产价值确实定 作为评估对象的无形资产通常包括专利权、非专利技术、生产许可证、特许经营作为评估对象的无形资产通常包括专利权、非

109、专利技术、生产许可证、特许经营权、租赁权、土地使用权、矿产资源勘探权和采矿权、商标权、版权、计算机软件及权、租赁权、土地使用权、矿产资源勘探权和采矿权、商标权、版权、计算机软件及商誉等。商誉等。 三三新增资产价值确实定新增资产价值确实定 63一建设工程保修及其意义一建设工程保修及其意义 工程保修是工程竣工验收交付使用后，在一定期限内由施工单位到建设单位或用工程保修是工程竣工验收交付使用后，在一定期限内由施工单位到建设单位或用户进行回访，对于工程发生确实实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不户进行回访，对于工程发生确实实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题，由施

110、工单位负责修理，直到到达正常使用的标准。良或无法使用的问题，由施工单位负责修理，直到到达正常使用的标准。 建设工程质量保修制度是国家所确定的重要法律制度，建设工程保修制度对于完建设工程质量保修制度是国家所确定的重要法律制度，建设工程保修制度对于完善建设工程保修制度、促进承包方加强质量管理、保护用户及消费者的合法权益能够善建设工程保修制度、促进承包方加强质量管理、保护用户及消费者的合法权益能够起到重要地作用。起到重要地作用。( (二二) )保修的范围和最低保修期限保修的范围和最低保修期限 ( (三三) )保修的操作方法保修的操作方法 ( (四四) )保修费用及其处理保修费用及其处理 四四工程保修

111、费用及其处理工程保修费用及其处理 64总目录总目录 第一局部第一局部 新政策房地产企业本钱管理新政策房地产企业本钱管理 第二局部第二局部 房地产本钱控制重点环节房地产本钱控制重点环节 第三局部第三局部 房地产工程投资决策阶段工程造价控制房地产工程投资决策阶段工程造价控制 第四局部第四局部 房地产工程设计阶段工程造价控制解析房地产工程设计阶段工程造价控制解析 第五局部第五局部 房地产工程招投标阶段的造价控制讲解房地产工程招投标阶段的造价控制讲解 第六局部第六局部 房地产工程施工阶段工程造价控制分析房地产工程施工阶段工程造价控制分析 第七局部第七局部 房地产工程竣工验收阶段工程造价控制房地产工程竣

112、工验收阶段工程造价控制 第八局部第八局部 房地产开发企业本钱控制核算房地产开发企业本钱控制核算 65土地开发本钱的核算土地开发本钱的核算 一一二二 第八局部第八局部 房地产开发企业本钱控制核算房地产开发企业本钱控制核算 房屋开发本钱的核算房屋开发本钱的核算 三三配套设施开发本钱的核算配套设施开发本钱的核算 四四开发间接费用的核算开发间接费用的核算 66土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一一是是企企业业为为了了自自行行开开发发商商品品房房、出出租租房房等等建建筑筑物物而而开开发发的的自自用用建建设设场场地地。自自用用的的建建设设场地属企业的中间产

113、品，其费用支出应记入有关商品房或出租房的产品本钱。场地属企业的中间产品，其费用支出应记入有关商品房或出租房的产品本钱。二二是是企企业业为为了了销销售售、有有偿偿转转让让而而开开发发的的商商品品性性建建设设场场地地。商商品品性性建建设设场场地地是是企企业业的的最最终产品，应单独核算其土地开发本钱。终产品，应单独核算其土地开发本钱。 一土地开发费用的归集与分配一土地开发费用的归集与分配 二完工土地开发本钱的结转二完工土地开发本钱的结转 一一土地开发本钱的核算土地开发本钱的核算 67一土地征用及拆迁补偿费或批租地价一土地征用及拆迁补偿费或批租地价二前期工程费二前期工程费 三根底设施费三根底设施费 四

114、建筑安装工程费四建筑安装工程费 五配套设施费五配套设施费六开发间接费六开发间接费 二二房屋开发本钱的核算房屋开发本钱的核算 68一、配套设施的种类及其支出归集的原那么一、配套设施的种类及其支出归集的原那么 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施工程，包括：等；另一类是能有偿转让的城市规划中规

115、定的大配套设施工程，包括：1 1开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；2 2开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；3 3开发工程外为居民效劳的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。开发工程外为居民效劳的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。二、配套设施开发本钱核算对象确实定和本钱工程的设置二、配套设施开发本钱核算对象确实定和本钱工程的设置 一般说来，对能有偿转让的大配套设施工程，应以各配套设施工程作为本钱核算对象，一般说来，对能有偿转让的大配套设施工程

116、，应以各配套设施工程作为本钱核算对象，借以正确计算各该设施的开发本钱。对这些配套设施的开发本钱应设置如下六个本钱借以正确计算各该设施的开发本钱。对这些配套设施的开发本钱应设置如下六个本钱工程：工程：1 1土地征用及拆迁补偿费或批租地价；土地征用及拆迁补偿费或批租地价；2 2前期工程费；前期工程费；3 3根底设施费；根底设施费；4 4建筑安装工程费；建筑安装工程费；5 5配套设施费；配套设施费；6 6开发间接费。开发间接费。 三、配套设施开发本钱的核算三、配套设施开发本钱的核算企业发生的各项配套设施支出，应在企业发生的各项配套设施支出，应在“开发本钱开发本钱配套设施开发本钱账户进行核配套设施开发

117、本钱账户进行核算，并按本钱核算对象和本钱工程进行明细分类核算。算，并按本钱核算对象和本钱工程进行明细分类核算。 三三配套设施开发本钱的核算配套设施开发本钱的核算 69 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。开发间接费用应分设如下明细工程进行核算：品而发生的各项费用。开发间接费用应分设如下明细工程进行核算：l.l.工资工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、效劳等人员指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、效劳等人员的工资、奖金和津贴。的

118、工资、奖金和津贴。2.2.福利费福利费 指按上项人员工资总额的一定比例目前为指按上项人员工资总额的一定比例目前为1414提取的职工福利费。提取的职工福利费。3.3.折旧费折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。的折旧费。4.4.修理费修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。的修理费。5.5.办公费办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、指开发

119、企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。6.6.水电费水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。7.7.劳动保护费劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮

120、水的燃料等。工地上职工洗澡、饮水的燃料等。8.8.周转房摊销指不能确定为某项开发工程安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销周转房摊销指不能确定为某项开发工程安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。费。9.9.利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发本钱利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发本钱的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。10.10.其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。四四开发间接费用的核算开发间接费用的核算 70THANK YOU 谢谢大家！