第一章-房地产法概述

《第一章-房地产法概述》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第一章-房地产法概述（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、讲述：陈会玲讲述：陈会玲（）（）1章 房地产法律概述 (基本理论)2章 房地产开发用地法律制度3章 城市房屋拆迁管理法律制度4章 房地产开发法律制度5章 房地产交易法律制度6章 房地产权属登记法律制度 （实体法）体法）7章 房地产中介服务管理法律制度8章 房地产税收法律制度9章 住房公积金法律制度10章 物业管理法律制度11章 房地产纠纷法律制度 （程序法）（程序法）5次作业电子版考勤作业考核（提问或作业）学习目的学习内容 1.房地产的基本概念 2.法的基本基本理论 3.房地产法的基本理论1.1.房地房地产的基本概念的基本概念房房产+ +地地产 房地房地产是房是房产和地和地产的的统称，包括房屋

2、称，包括房屋财产和土地和土地财产。具体指土地、土地。具体指土地、土地权益以及地上建益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。筑物、构筑物等房屋的合称。 2.法的基本理论（1）法的本质（2）法律体系（渊源：层级与效力）（3）法律的逻辑结构（4）法律关系（构成要件、类型）（5）法律事实（6）法律责任（7）适用原则（范围、溯及力） 从“水”,表示法律、法度公平如水;从“廌”( zh),即解廌（ ji zh）,神话传说中的一种神兽,据说,它能辨别曲直,在审理案件时,它能用角去触理曲的人。 解廌（ ji zh）具有很高的智慧，懂人言知人性。它怒目圆睁，能辨是非曲直，能识善恶忠奸，发现奸邪的官员，就用角把他触

3、倒，然后吃下肚子。它能辨曲直，又有神羊之称，它是勇猛、公正的象征，是司法“正大光明” “清平公正”的象征。 法的本质法的本质是统治阶级意志的现。是指统治者为了实现统治并管理国家的目的，经过一定立法程序，所颁布的一切规范的总称。横向：法律体系是由不同法律部门组成的。如我国的法律体系由宪法、刑法、民法、经济法，诉讼法、房地产法等组成。纵向：由级别不同、效力不一的法律组成。 宪法：法：根本大法，效力最高（立法机构：全国人大会） 法律法律：基本法，效力仅次于宪法 （立法机构：全国人大会及其常委会，主席令主席令） 行政法行政法规：（立法机构：（立法机构 ：国：国务院院 国国务院令院令） 部部门规章章：（

4、立法机构：国：（立法机构：国务院各部委院各部委 例：例：住建部令住建部令） 地方法地方法规：( (立法机构：立法机构：地方人大其及常委会）地方人大其及常委会） 地方地方规章：（章：（立法机构：地方人民政府）立法机构：地方人民政府） * *国国际条条约（惯例）例）效效力力层层次次适适用用序序次次假定：假定：是指法律规范中，确定适用适用于该规范的条件条件和环境境的部分处理：理：是指行为规则本身，是法律规范确定的允允许做什么，禁止禁止做什么，要求要求做什么的部分制裁：制裁：是法律规范的后果部分。它说明的是违反法律规范时，国家将给予怎样的处理，即法律规范的强制措施制措施。案例： 1994年7月5日由第

5、八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 的城市房地产管理法，按法规的构成要素分析： 假定第一章“总则”部分明确提出了该条例所运用条件，即构成本条例“假定”要素，“在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。” 处理第二五章对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理进行了规定，明确了相关主体该做什么、禁止做什么和要求做什么，即构成本条例的“处理”要素。 例：第四章第五十四条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等

6、条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 制裁第六章“罚则”构成本条例的“制裁”要素。例如，第六十八条”违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”主体：法律关系当事人客体：物、行为、智力成果内容：权利、义务行为：以人的意志决定，有意识的行为事件：不以人的意志所决定 不可预见、不能克服、不能避免民事责任（违约责任、侵权责任） (1)停止侵害；(2)排除妨碍；(3)消除危险；(4)退还财产； (5)恢复原状；(6)修理、重作、更换；(7)赔偿损失； (8)支付违约金；(9)消除影响、恢复名誉；(10

7、)赔礼道歉。行政责任 (1)行政处罚：主要有警告、罚款；没收违法所得、没收非 法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；行政拘留等。 (2)行政处分：主要有警告、记过、记大过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除等。刑事责任 （1）主刑：管制、拘投、有期徒刑、无期徒刑、死刑 （2）附加刑：剥夺政治权利、驱逐出境属人管辖属地管辖保护主义约定管辖法不具有溯及既往的能力从旧兼从轻原则3.房地产法的基本理论（1）房地产法概念（2）房地产法基本原则（3）房地产法调整对象（4）房地产法法律体系（5）房地产法法律关系 房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人(包括房地产使用

8、人、修建人、管理人等)之间在房地产开发经营、房地产交易(包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁)、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。（1 1）房地）房地产民法民法（物（物权法、法、债权法）：平等主体法）：平等主体之之间的房地的房地产关系；关系；（2 2）房地）房地产行政法行政法：非平等主体之：非平等主体之间的房地的房地产关关系。系。（一）土地公有原（一）土地公有原则（国有、集体所有（国有、集体所有P6P6）（二）土地有（二）土地有偿、有期限使用原、有期限使用原则 有有偿：以出：以出让方式取得（例外：划方式取得（例外：划拨无无偿取得）取得） 期限：期限：城城镇国有土地

9、使用国有土地使用权出出让和和转让暂行条例行条例第第1212条条规定：定： 居住用地居住用地7070年年; ; 工工业用地用地5050年年; ; 教育、科技、文化、教育、科技、文化、卫生、体育用地生、体育用地5050年年; ; 商商业、旅游、旅游、娱乐用地用地4040年年; ; 仓储用地用地5050年；年； 综合或者其他用地合或者其他用地5050年。年。 * *农村宅基地期限：无限期，因村宅基地期限：无限期，因组织成成员身份而取得身份而取得（三）市（三）市场调节与宏与宏观调控相控相结合原合原则（规划）划）（四）合理利用土地与保（四）合理利用土地与保护耕地原耕地原则（五）（五）经济效益、社会效益和

10、效益、社会效益和环境效益境效益统一的原一的原则 （案例案例赏析：析：违建未拆除没收做他用）建未拆除没收做他用）（六）保障房地（六）保障房地产权利人合法利人合法权益原益原则住建行政主管部门（住建、税收）房地产企业（经纪公司、公证、评估、银行等）个人（业主） 宪法：法：根本大法，效力最高（立法机构：全国人大会） 法律法律：基本法，效力仅次于宪法 （立法机构：全国人大会及其常委会，主席令主席令） 行政法行政法规：（立法机构：（立法机构 ：国：国务院院 国国务院令院令） 部部门规章章：（立法机构：国：（立法机构：国务院各部委院各部委 例：例：住建部令住建部令） 地方法地方法规：( (立法机构：立法机构

11、：地方人大其及常委会）地方人大其及常委会） 地方地方规章：（章：（立法机构：地方人民政府）立法机构：地方人民政府） 国国际条条约（国（国际惯例）例） 房地房地产法体系核心：法体系核心： 城市房地城市房地产管理法管理法 物物权法法 土地管理法土地管理法 农村土地承包法村土地承包法房地产社会关系在法律上的反映主体：房地产法律关系中“当事人”。 国家（授权各级国家机关代为行使权利举例）。 企业（举例） 公民（举例） 客体：主体权利和义务所共同指向的对象“载体” 物（举例） 行为（举例） 智力成果（举例）内容： 权利：主体享有的权利 义务：义务主体承担的义务 主要表现为因房地产财产而享有的权利或承担的

12、义务。 19871987年年1212月月 1 1日，日，深圳深圳首开首开 国有土地公开拍国有土地公开拍卖先河先河，新中国，新中国第一第一块有有偿出出让国有土地国有土地被深房被深房集集团竞拍成功。拍成功。 19941994年年7 7月月1818日国日国务院下院下发了了关于深化城关于深化城镇住房制度改革的决定住房制度改革的决定，开始，开始进行房改。房改行房改。房改的基本内容可以概括：的基本内容可以概括： 1.1.住房建住房建设由国家、由国家、单位建位建设改改为房地房地产开开发商建商建设。 2.2.由国家、由国家、单位位维修管理改修管理改为房地房地产物物业公司公司服服务。 3.3.由由实物分房改物分

13、房改为住房住房补贴。 4.4.建立以中低收入家庭建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障象、具有社会保障性性质的的经济适用住房适用住房供供应体系和以高收入家庭体系和以高收入家庭为对象的象的商品房商品房供供应体系。体系。 5.5.建立住房公建立住房公积金制度。金制度。 6.6.建立政策性和商建立政策性和商业性并存的住房信性并存的住房信贷体系。体系。 7.7.建立建立规范化的房地范化的房地产交易市交易市场。 20032003年年8 8月月1212日国日国务院下院下发了了国国务院关于院关于促促进房地房地产市市场持持续健康健康发展的通知展的通知（1818号号文），要求文），要求坚持持住房市住房市场化的基

14、本方向化的基本方向。 第一次明确房地第一次明确房地产是支柱是支柱产业。 商品房商品房 住房供住房供应主体主体 经济适用房适用房 政策性商品住房政策性商品住房 1.1.切切实调整住房供整住房供应结构构；自；自20062006年年6 6月月1 1日起，日起，凡新凡新审批、新开工的商品住房建批、新开工的商品住房建设，套型建筑面套型建筑面积9090平方米以下平方米以下住房面住房面积所占比重，必所占比重，必须达到开达到开发建建设总面面积的的7070以上以上（90/7090/70）政策）政策。 2.2.进一步一步发挥税收、信税收、信贷、土地政策、土地政策的的调节作用；作用； 住房住房问题是重要的民生是重要

15、的民生问题。 1.1.合理确定廉租住房合理确定廉租住房标准：准： 新建廉租住房套型面新建廉租住房套型面积控制在控制在5050平方米平方米以内以内，以配建以配建为主。主。 2.2.合理确定合理确定经济适用住房适用住房标准：准： 经济适用住房套型适用住房套型标准根据准根据经济发展水平和群展水平和群众生活水平，套型面众生活水平，套型面积控制在控制在6060平方米平方米左右。左右。徐滇徐滇庆: : 如果明年如果明年7 7月月1111日深圳房价比日深圳房价比现在低一分在低一分钱，我一定在我一定在南方都市南方都市报上用整版篇幅向深圳市上用整版篇幅向深圳市民道歉民道歉 。 2008.72008.7月：月：“

16、 “我向深圳人民道歉。在我向深圳人民道歉。在20072007年年7 7月我月我说过，如果一年以后深圳房价不，如果一年以后深圳房价不涨的的话，我向深圳人民道歉。一年就要我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无去了，无论深圳深圳的房价的房价涨不不涨都理都理应由我来道歉。由我来道歉。” ” 20072007年房价高企，国家税年房价高企，国家税务局出局出台台关于房地关于房地产开开发企企业土地增土地增值税清算管理有关税清算管理有关问题的通知的通知，但，但由于美国的次由于美国的次贷危机危机-不了了不了了之。之。 20082008年全球金融危机迸年全球金融危机迸发，中国楼市一片，中国楼市一片萧条。期条。期间，国

17、，国务院院颁布布促促进房地房地产市市场健康健康发展措施展措施（“ “国三条国三条” ”）：）： 自自20082008年年1010月月2727日起日起，对居民首次居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房和改善型普通自住房普通自住房其其贷款利率的下限可款利率的下限可扩大大为贷款基准利率的款基准利率的0.70.7倍倍，最，最低首付款比例低首付款比例调整整为20%20%。同。同时，下下调个人住房公个人住房公积金金贷款利率款利率，各档次利率分各档次利率分别下下调0.270.27个百分点个百分点。 自自1111月月1 1日起日起，首次首次购买9090平方米及以下普通住房的平方米及以下普通住房的，契税税率，

18、契税税率暂统一一下下调到到1%1%。 将将现行个人行个人购买普通住房超普通住房超过5 5年（含年（含5 5年）改年）改为超超过2 2年（含年（含2 2年）年）转让的，的，免征免征营业税税；将个人；将个人购买普通住房普通住房不足不足2 2年年转让的的，由按其由按其转让收入收入全全额征收征收营业税税，改，改为按其按其转让收入减去收入减去购买住房住房原价的原价的差差额征收征收营业税税。 2009年房地产市场火爆年房地产市场火爆第一拳（第一拳（1212月月9 9日）：日）：营业税征免税征免时限限2 2年年变5 5年年第二拳（第二拳（1212月月1414日）日）: :国国务院要求遏制房价院要求遏制房价过

19、快上快上涨 第三拳（第三拳（1212月月1717日）：拿地首付不低于日）：拿地首付不低于50%50%第四拳（第四拳（1010年年1 1月）：二套房月）：二套房贷首付不得低于首付不得低于40%40%第五拳（第五拳（1 1月月1212日）日）: :存款准存款准备金率上金率上调0.50.5个百分点个百分点 20102010“ “两会两会” ”期期间，北京市副市北京市副市长陈刚曾曾经表表示：示：“ “北京今年已北京今年已经很很难再再产生地王了生地王了。房价也好，。房价也好，地价也好，不会再出地价也好，不会再出现去年的去年的疯狂了狂了” ”。但。但“ “两会两会” ”刚一落幕，北京在一天之内就一落幕，北

20、京在一天之内就产生了三个生了三个“ “地王地王” ”。 温温总理理在在“ “两会两会” ”上上“ “坚决抑制部分城市房价决抑制部分城市房价过快上快上涨” ”的政治承的政治承诺尚在耳尚在耳边，央企却，央企却“ “用脚投票用脚投票” ”。 在在20102010年年3 3月月1515日日这一天，北京一天，北京总共成交共成交6 6块土地。其中，大望京地土地。其中，大望京地块和亦庄地和亦庄地块分分别以以2752927529元元/ /平方米的楼面价格平方米的楼面价格、52.452.4亿元的土地元的土地总价，刷新本市土地成交价，刷新本市土地成交纪录，成，成为新的新的“ “单价价地王地王” ”和和“ “总价地

21、王价地王” ”。但。但还不到几个小不到几个小时的工夫，的工夫，“ “单价地王价地王” ”就被下午就被下午竞价的价的东升升乡蓟门桥地地块夺走，走，该地地块的的实际楼面价格超楼面价格超过3000030000元元/ /平平方米方米。 一、一、实行更行更为严格的格的差差别化住房信化住房信贷政策政策。 二、增加住房二、增加住房有效供有效供给。 三、加快三、加快保障性安居工保障性安居工程建程建设。 四、加四、加强市市场监管管。 一、一、禁止异地禁止异地购房房二、首套房二、首套房贷一刀切一刀切 比例比例30%30%三、三、暂停停发放第三套房放第三套房贷，部分城市，部分城市限限购房套数房套数四、囤地捂四、囤地

22、捂盘房企：停房企：停发股票股票债券不券不给贷款款五、推五、推进房房产税改革税改革试点点 南京和深圳最南京和深圳最严厉，看存量不看增量，看存量不看增量 南京南京：限制：限制购买第三套住房。新建商品第三套住房。新建商品住房上市必住房上市必须明明码标价、价、“ “一套一一套一标” ”；申；申领预售售许可可证必必须申申报价格，申价格，申报价格价格3 3个月内不得个月内不得调高，高，3 3个月后需要个月后需要调高的必高的必须重新申重新申报。 深圳深圳：本地人可：本地人可购买两套，外地人只能两套，外地人只能购 买一套一套 上海、杭州、广州看增量，不看存量上海、杭州、广州看增量，不看存量上海：本地人和外地人

23、只能上海：本地人和外地人只能购买一套一套杭州：本地人和外地人只能杭州：本地人和外地人只能购买一套一套广州：本地人可广州：本地人可购买两套，外地人只两套，外地人只能能购买一套一套 （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人

24、转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 （四）强化差别化住房信贷政策。二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 （五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大

25、力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 （六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 （八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。