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1、锦艺置业高新区科学大道项目市场定位报告简析2013.11.12赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 1、一心：、一心：公共功能中心（郑西城市副中心） 2 2、一湾：、一湾：生态滨河公园须水河湾 3 3、一坊：、一坊：生态示范宜居社区 4 4、一带、一带：科学大道建设以孵化器、写字楼等商业景观为主的景观大道 5 5、一产、一产：新兴产业与居住、公共服务设施紧密结合，打造产城融合之城产业结构：三水汇城、五片环心。“一心”是指在三水交汇处结合滨河生态公园，“五片”指外围为五个独立组团：南部组团IT产业园、轻工业学院、南部商住区；东部组团：
2、格力电器郑州产业园、祥营商住区、沟赵居住区；北部组团家电产业园、西连河居住区；西北组团新材料产业园、索河居住区；西部组团科技企业孵化园、西部居住区。PART1.高新区宏观市场1.3高新区规划解读PART1.高新区宏观市场1.3高新区规划解读置换现有产业用地为商业用地，建设以孵化器、写字楼等商业景观为主的景观大道，承载着入城门户的角色。PART1.高新区宏观市场l郑州市州市规划也将划也将进一步促一步促进与西部的与西部的连接，提升西部接，提升西部经济；l高高新区将拉大城市框架，向西四新区将拉大城市框架，向西四环以西以西发展，建展，建设城市副中心城市副中心高新新城；高新新城；l主主城区全面升城区全面
3、升级，科学大道，科学大道/西四西四环/化工路化工路/莲花街花街/瑞达路瑞达路5条精品街的打造，区域配套及条精品街的打造，区域配套及环境全面升境全面升级；l科学科学大道将大道将打造打造成成为连接接郑州市区与高新新城，州市区与高新新城，带动整体高新区整体高新区发展的城市核心展的城市核心发展展轴线。PART1.高新区宏观市场1.1高新区概况及发展历程1.2高新区经济发展现状1.3高新区发展规划研究1.4高新区未来发展趋势预判宜居健康城高新技术开发区中原宜居商贸城上街荥阳组团四环地块“郑上新区”新鲜出炉，划定西区发展框架在今年郑州市十三届人大六次会议上，郑州市确定了“一主三区四组团”的郑州都市区空间布
4、局。其中，“三区”是指：东部、西部、南部三个新区。西部新区则包括了上街组团、荥阳组团和宜居健康城组团，并将西部新区暂定为“郑上新区”，新的郑西新区行政区域规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市与上街区。石佛地块PART1.高新区宏观市场1.4高新区发展预测l高新区将发展为以高新科技、科研教育为产业支撑，教育资源雄厚、生活配套完善、城市环境优美的宜居新城；l由于高新区的发展依托区政府的推动，同时受到目前整个市场环境的影响，高新城的发展将迎来一个前所未有的飞跃发展时期；l高新区对外连接的加强，促进未来人口导入；作为中心城区与西部市镇的重要衔接，既有双向吸纳作用，又占据最重要的战略地位。l未来城
5、市格局拉大，但各个区域属不同层级，从居住环境上，高新区将优于其他片区。33PART2.郑州房地产市场2.1郑州市GDP与人口增长2.2郑州市商品房供需分析2.3郑州市房地产市场格局2.4郑州市房地产发展预测PART2.郑州房地产市场2.1郑州市GDP与人口增长郑州州20032012年年GDP与增与增长率率郑州州20032012年人口数与自然增年人口数与自然增长率率分析：从整个郑州市场来看，郑州的经济发展增长率虽然略有起伏，但总体上处于稳步上升阶段，基本保持在10%-20%的增长率。而且随着郑州人口的进一步增加，市区人口在2013年上半年已经突破千万，已经达到国际都市的水平，人口往低密度的高新区
6、转移已经成为不可避免的趋势。PART2.郑州房地产市场2.2郑州市2012.3月2013.10月商品房预售面积PART2.郑州房地产市场2.2郑州市2012.3月2013.10月商品住宅去化分析分析：从郑州市12年3月到13年10月房地产市场综合数据来看，整个郑州的房地产市场在这段时间迎来井喷期，不仅体现在商品房价格一路飙升，而且丝毫没有缓和的趋势。在今年9月郑州出台升级限购令后，房价暂时延缓增长，但高新区不在限购范围内，房价依然在逐步增长。PART2.郑州房地产市场北区板块东区板块中心区板块西区板块南区板块高新区板块郑东新区政府主导的城市新中心和高端居住区中心区城市核心，以办公和商贸为主，居
7、住功能淡出未来土地应少，以综合体为主高房价、交通拥堵使得消费者被动溢出北区依托城市和自然资源的中高端居住区可建设用地有限政府出于环保原因控制开发西区老工业区，厂区改造，升级片区居住功能南区未来的商贸物流中心大批的城中村改造产业带动人口大量导入未来郑州土地供应主要为旧城改造及城中村改造政府的财力物力仅体现在东区，其他片区的发展主要依靠开发商的推动，开发商的投资力度决定着片区的发展高新区产业集聚区大批的城中村改造高新产业带来一定的人口导入2.3郑州市房地产市场格局PART2.郑州房地产市场二七新区6500-8000元/平米总价50120万郑汴路及以南6500-9000元/平米总价50150万金水路
8、至东风路8000-15000元/平米总价90300万城北区8000-10000元/平米总价80150万金水东路及高铁片区单价10000-20000元/平米总价90500万龙子湖区预计单价15000-25000元/平米总价200500万东南片区7500-9000元/平米总价70130万高新区6500-7000元/平米总价55110万城西老城区7500-10000元/平米总价70150万2.3郑州市房地产市场格局PART2.郑州房地产市场2.4郑州房地产发展预测l市区人口在市区人口在2013年上半年已年上半年已经突破千万，已突破千万，已经达到国达到国际都市的水平，人口往低密度的高新区都市的水平，人
9、口往低密度的高新区转移已移已经成成为不可避免的不可避免的趋势；l刚需仍需仍为市市场主流主流产品品，但改善性需求也将不断，但改善性需求也将不断释放；放；l未来土地供未来土地供应主要集中在城中村改造，主要三主要集中在城中村改造，主要三环以外，以外，龙湖将湖将为高端高端项目集聚区，未来主流目集聚区，未来主流产品供品供应将集中在二七新区和高新区。将集中在二七新区和高新区。PART3.高新区房地产市场发展状况3.1高新区房地产发展现状分析3.2高新区商品房市场分析3.3高新区商品住宅市场分析3.4高新区在售/待售项目分析3.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况3.1高新区房地产
10、投资分析高新区2010年房地产投资较2009年增长242.58%，幅度较大。PART3.高新区房地产市场发展状况3.1高新区土地供应分析（2010.1月-2013.2月）编号时间地块规划用途土地面积（） 规划建筑面积（）竞得方12010-1-27银屏路北、牡丹路西工业1253820061河南汉威电子股份有限公司22010-1-27科学大道南、月桂路西城镇住宅31386109852河南美景置业有限公司32010-1-12水仙路东、海桐街南工业3344850172河南广安生物科技股份有限公司42010-6-8经南五路以北、开发区内环路以西工业2304316130郑州兴宇汽车零部件有限公司52010
11、-6-8经南三路以南、开发区内环路以西工业2000014000郑州威昌汽车配件有限公司62010-6-8经南四路以南、开发区内环路以西工业134829437郑州日津汽车线束有限公司72010-6-8经南三路南、开发区内环路西工业2008614061郑州全兴工业有限公司82010-11-5迎春街北、金梭路西地块工业1149822996郑州新开普电子股份有限公司92010-11-17杜英街北、须水河西路西地块工业2644852896郑州科菲达机器有限公司102011-7-29梧桐街南、碧桃路东工业2691943070联强国际（郑州）科技有限公司112011-7-29梧桐街北、石楠路西工业56002
12、89603河南汉威电子股份有限公司122011-7-29梧桐街南、石楠路西工业2770044319河南汉威电子股份有限公司132011-9-23梧桐街北、红松路西通用设备制造业、专用设备制造业269261188483恒天重工股份有限公司142013-1-17月季街北、长椿路西商务金融用地20374101871河南谦茂置业有限公司152013-1-17梧桐街南、石楠路东其他普通商品住房用地69474166737河南新合鑫置业有限公司162013-1-17新龙路南、长椿路西其他普通商品住房用地84275294964郑州高新区枫杨管区大谢村村民委员会172013-1-17药厂街北、碧桃路东其他普通商
13、品住房用地100297401186郑州祝福房地产开发有限公司182013-1-17蔷薇街南、长椿路西其他普通商品住房用地177814622347河南谦茂置业有限公司192013-1-17药厂街南、云杉路东其他普通商品住房用地88574354297郑州祝福房地产开发有限公司202013-2-1科学大道南、垂柳路东商务金融用地1716099529河南轩立房地产开发有限公司合计11297792716011PART3.高新区房地产市场发展状况3.1高新区土地供应分析高新区自10年至今共出让土地20宗，土地面积共计1129779，规划建筑面积2716011。其中，工业用地占到11宗，涉及土地面积3025
14、50，规划建筑面积486597；住宅规划用地1宗，为美景置业拍得，为万科城占地；商品住房用地占到5宗，涉及土地520434，分别为祝福、谦茂、新合鑫置业和大谢村村委会所得；2宗商业金融用地，1宗通用设备制造业、专用设备制造业用地。整体土地价格不整体土地价格不高，高，另外另外，高新区，高新区较多土地成交不通多土地成交不通过土地招拍挂程序，土地市土地招拍挂程序，土地市场发展展不不够规范。范。l 高新区的房地产市场发展较为迟缓，房地产投资量小，土地交易不活跃且不够正规；l 但受到政府将房地产发展列为重点工作，加之城中村的全面改造，未来高新区的房地产将进入发展阶段，投资大大增加；l 高新区未来土地供应
15、主要集中在城中村改造。PART3.高新区房地产市场发展状况PART3.高新区房地产市场发展状况3.1高新区房地产发展现状分析3.2高新区商品房市场分析3.3高新区商品住宅市场分析3.4高新区在售/待售项目分析3.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况3.2高新区商品房供需分析高新区近几年供销及价格均处于稳步上涨，由于不限购自2011年开始，相对于其他区域的惨淡销售，高新区供销大增，区域竞争加大。PART3.高新区房地产市场发展状况3.2高新区商品房价格分析高新区在售项目从2012年开始增多，近一年来高新区商品房的销售量和成交均价主要受个案影响。PART3.高新区房地产市
16、场发展状况3.1高新区房地产发展现状分析3.2高新区商品房市场分析3.3高新区商品住宅市场分析3.4高新区在售/待售项目分析3.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况3.3高新区商品住宅供销分析高新区07年12年住宅供销价格趋势分析：高新区的预售面积和销售面积自09年起逐年翻倍增加，各开发商纷纷入驻高新区，抢占价值洼地。目前高新区土地的紧俏，导致高新区房有较大幅度增长，特别是自2012年11月至今，从最初的6100已经涨到现今的7600元/左右，而且由于高新区不限购，市区购房者纷纷涌入也一定程度上促进了高新区房价的上涨。PART3.高新区房地产市场发展状况3.3高新区住
17、宅发展轴线时间1992年1993年-2008年200920112012以后发展阶段启动期缓慢发展期跨越式发展进入快速发展期阶段特征第一个住宅项目启动只为满足当地客户居住需求住宅项目主要为中低端项目发展速度缓慢针对本片区的客户房地产施工量较之前大幅度提升项目增多且单个项目体量大大提升政府筹备城中村改造开始出现品质及市场影响力较高的楼盘拉开大型城中村改造项目启动的序幕大体量城市综合体入市随着片区配套的提升，更多其他片区客户到此购买/投资标志项目华夏村睿智楠园美景菩提升龙又一城、万科城公园道一号l高新区高新区的商品房包括商品住宅的的商品房包括商品住宅的发展一直展一直较为迟缓，住宅主要，住宅主要为工工
18、业区基本居住功能的配建，区基本居住功能的配建，供需均供需均较少；少；l随着随着政府的房地政府的房地产的大力支持，的大力支持，2012年以后，高新区房地年以后，高新区房地产将将进入快速的入快速的发展，供展，供应及需求及需求量都将大大提升。量都将大大提升。PART3.高新区房地产市场发展状况PART3.高新区房地产市场发展状况3.1高新区房地产发展现状分析3.2高新区商品房市场分析3.3高新区商品住宅市场分析3.4高新区在售/待售项目分析3.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况3.4高新区房地产楼盘分布情况西四环地块净地地650亩，总建面建面180万，余万，余130万万，
19、容，容积率率2.4，产品多品多层+小高小高层+高高层。祝福红城盛世新天净地地300亩，总建面建面45万，余万，余33万，万，容容积率率2.95，产品高品高层+多多层+小高小高层。睿智禧园净地地190亩，总建建面面25万，余万，余20万万，容，容积率率2.2，产品多品多层+小高小高层+高高层住宅。住宅。升龙又一城公园道1号净地地615亩，总建面建面112万，余万，余18万，万，容容积率率3.85，产品高品高层住宅住宅+综合体商合体商业+公寓公寓+写字楼。写字楼。净地地1000亩，总建建面面220万，未推万，未推出，容出，容积率率3.5，产品高品高层住宅住宅+公寓公寓+写字楼写字楼+综合体商合体商
20、业。万和城净地地460亩，总建建面面128万，余万，余63万，容万，容积率率3.5，产品高品高层住宅住宅+大大型型商商业+写字楼。写字楼。翰林国际城净地地663亩，总建建面面92.5万，未推万，未推出，容出，容积率率3.5，产品高品高层为主。主。西雅图净地地576亩，总建面建面96.3万，余万，余70万，万，容容积率率2.5，产品多品多层+高高层+小高小高层。万科城净地地1600亩，总建建面面320万，万，11月月9日推出一期，日推出一期，产品高品高层+多多层+高新数码港净地地498.6亩，总建建面面172万，未推出，万，未推出，容容积率率3.5，产品高品高层住宅住宅+公寓公寓+写字写字楼楼+
21、商商铺。石佛村地块PART3.高新区房地产市场发展状况3.4高新区房地产楼盘分布情况高新区高新区目前主要在售项目7个，未售余量达654万，未售项目三个，体量达到484.5万。状态项目名称建筑形态占地（亩） 总体量（万）容积率在售期数 未售体量（万）在售升龙又一城高层、商业6151123.854期18万和城高层、商业4601283.52期63盛世新天多层、高层300452.951期33祝福红城洋房、高层6501802.41期130睿智禧园洋房、高层190252.21期20西雅图洋房、高层576852.52期70万科城洋房、高层、商业10003203.51期320合计3791895654未售公园道
22、1号高层、商业10002203.510.28进场220翰林国际城高层、商业66392.53.5售楼部在建92.5正弘数码港高层、商业5001723.810月1日进场172合计2163484.555时间节点升龙又一城万和城盛世新天祝福红城睿智禧园西雅图万科城公园道1号正弘数码港翰林国际城均价均价6800，未售，未售8万万2期高期高层在售，均价在售，均价6700，未售，未售63万万1期小高期小高层在售，均价在售，均价7300，未售，未售20万万2期高期高层在售，均价在售，均价6600，未售，未售70万万11月月09日开日开盘销售，售，预计销售价格售价格7500起，未售起，未售320万万售楼售楼处在
23、建中，在建中，预计14年入市年入市销售，未售售，未售92万万13年年10月售楼月售楼处开放，开放，预计14年年销售，未售售，未售172万万3期高期高层在售，均价在售，均价6400，未售，未售33万万2期高期高层在售，均价在售，均价6800，未售，未售130万万上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2013年2015年2014年2016年2017年PART3.房地房地产市市场现状分析状分析3.4高新区楼盘推售时间分析13年年10月月进场，预计14年入市年入市销售，未售，未售售220万万PART3.高新区房地产市场发展状况3.1高新区房地产发展现状分析3.2高新区商品房市场分
24、析3.3高新区商品住宅市场分析3.4高新区在售/待售项目分析3.5高新区房地产楼盘个案分析3.5高新区房地产楼盘个案分析PART6.项目整体发展策略竞品项目基本情况梳理项目名称开发商总建筑面积（万/）业态组合户型区间成交价格（元/）项目亮点区域竞品升龙又一城郑州泽龙置业有限公司112高层、综合商业、公寓、写字楼65-1107000区域区域级商商业中心中心双地双地铁名校群名校群祝福红城郑州祝福房地产开发有限公司180高层、商铺87-1406700区域内离农业路主干道最近谦祥万和城河南谦茂置业有限公司128高层、商铺、写字楼70-1506900户型创新，与锦艺华都一脉相承西雅图河南明瑞置业有限公司
25、90高层、小高层、多层80-1406500高绿化率低密度基正盛世新天郑州基正房地产开发有限公司45高层、底商79-1306600地地铁、名校、名校睿智禧园河南新合鑫置业有限公司25高层、多层89-1707200低碳生态、20多项智能化配套公园道1号朗悦置业220高层、综合商业、写字楼、公寓85-125户型创新、78万方综合体商业万科城郑州万科开发有限公司320高层精装住宅、商业75-1207500万科品牌、精装修、物业与配套3.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况升龙又一城120平方米大平方米大郑州人文城邦州人文城邦区域区域级商商业中心中心双地双地铁名校群名校群不限不
26、限购项目名称升龙又一城物业地址科学大道和春藤路交叉口开发商郑州泽龙置业有限公司物业类型住宅、写字楼、商业、公寓、酒店占地面积41万建筑面积112万容积率3.85规划户数总户数6964户建筑类型高层建筑规模22栋住宅面积92.48万公寓面积写字楼面积酒店面积商业面积17.92万目前价格7000元/平米已推19栋目前推出楼栋4#、5#、6#代理商同致行546一期产品售罄二期产品售罄3.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况楼号 一房 两房 小三房 大三房 汇总 1# 6419201283842# 641920643203# 6464128322884# 7201440216
27、5# 6401601283526# 6464128643207# 72014402168# 962880128512总计 5608007045442608注：一期所有房源项目户型以两房和小三房为主，占比70%左右；一房和三房占比30%左右。销售情况：售情况：月均去化50-80套；销售最好的为88-94的小三房，销售率高达95%以上；110以上三房及50左右一房去化较慢。升龙又一城3.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况升龙又一城成交客户的居住区域以高新区为主，占比为68%，其次为金水区，占比为18%；中原区占比6%，其它区域较少。通过了解得知，成交客户中即使居住在别的
28、区域，也是在高新区办公人群居多；少量在别的区域工作，而在高新区购房的人群。地铁暂未通行，客户还是以周边区域为主，几乎无因对房价承受能力低而被挤压出的刚需人群。3.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况万和城项目名称万和城物业地址长椿路与莲花街交汇处北100米开发商河南谦茂置业有限公司物业类型住宅、商业、写字楼占地面积461亩建筑面积 128万平米容积率3.5规划户数建筑类型高层目前价格6900元/D地块安置房C地块E地块A地块基本售罄；9#楼王未售5893211710126B地块在售15171618销售情况：售情况：月均去化80-100套左右；两房、小三房刚需产品销售情
29、况较好，大面积三房及四房去化速度慢。3.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况基正盛世新天项目名称基正盛世港湾物业地址郑州西四环与梧桐街交叉口开发商郑州市基正房地产开发有限公司物业类型住宅、商业占地面积392亩建筑面积45万平米容积率2.95规划户数2700户建筑类型高层车位比将近1:1主力户型70-100的两室一厅，110-139的三室两厅得房率75%梯户比两梯五户、两梯九户社区及周边配套58中，长椿路小学，双语幼儿园客户情况周边村民、单位员工、少量北环客户价格6300-6800社区居住氛围相对成熟，客户主要为周边村民、单位员工。销售售情况：情况：月均去化20-30套
30、；成交均价：高层6300-6600元/，多层均8000-8600元/地地铁湖名校旁湖名校旁乐居生活家居生活家西四环药厂街123售罄在售526603.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况项目名称祝福红城物业地址梧桐街与瑞达路交叉口向西1000米路南开发商河南祝福置业有限公司物业类型住宅、商业占地面积621亩建筑面积150万平米容积率3.5规划户数3700建筑类型多层/小高层/高层建筑规模住宅体量面积区间60-160主力户型 80-90两房梯户比一梯两户、两梯三户车位比1:1目前价格6400-6800元/平米已推楼栋即将推出楼栋待定景观特点景观水系社区周边教育资源丰富，2
31、011年11月入市销售，均价5300元/平米；目前均价6400-6800元/（引进省实验学校，提高项目附加值，项目销售价格也有所提高）。地铁口百万平米人文社区祝福红城22221717212118181313剩余少量房源主要销售房源销售情况：售情况：月均去化50套左右；两房、小三房销售情况较好，大面积三房及四房较难去化。3.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况睿智禧园项目名称睿智禧园物业地址高新技术开发区梧桐街与雪松路交汇处开发商河南新合鑫置业有限公司物业类型住宅、商业占地面积176亩建筑面积25万平米容积率2.4绿化率42%建筑类型小高层、高层、多层建筑规模3栋24层
32、，两梯三户。8栋22层，两梯四户。7栋7层小高层，一梯两户。住宅面积17万商业面积8万车位配比将近1:1入市时间主力户型80-90两室两厅，110-130三室两厅社区配套双气、双会所、幼儿园睿智禧园是新合鑫地产继睿智花园、睿智楠园后，规划的一个超越高新区普通配置的高端项目。25万方中原首席低碳生万方中原首席低碳生态示范区示范区18栋建筑为合成“聚宝盆”形状，7栋多层植入“龙形水系”。产品线丰富，40一房、80-90两房，110-140三房，140-170四房及少量400七房。销售情况：售情况：月均去化60套；成交均价：高层7200-7400元/，楼王8300-8500元/。3.5高新区房地产楼
33、盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况项目一期于2007年开盘，一期全部规划为多层产品，主力户型为127的三房，已售罄。二期产品全部为高层。销售情况：售情况：月均去化20-30套；成交均价：6400-6800元/因项目自身存在问题较多，对销售影响较大，房源去化不佳。西雅图项目名称西雅图物业地址牡丹路莲花街交汇处开发商河南明瑞置业有限公司物业类型高层、洋房 占地面积510亩建筑面积76万平米容积率2.56规划户数7000户 建筑类型多层 小高层 高层 建筑规模1415少量房源1013排号中12高高绿化率化率低密度低密度3.5高新区房地产楼盘个案分析PART3.高新区房地产市场发展状况13
34、131414151516169 93 3认筹万科城2013年10月26号营销中心、样板示范单位开放一期拟推房源：3#、9#、13#、14#、15#、16#；建筑形态：高层3034层，3#:2梯6户，其它为2梯4户开盘价格：7200-7800元/销售情况：认筹客户三千余组，推出房源1903套，去化90%。项目名称万科城物业地址科学大道与西四环交汇处西北角开发商河南省美景之州房地产开发有限公司物业类型住宅、商业占地面积1600亩建筑面积320万平米容积率规划户数建筑类型高层车位比主力户型75-90两房三房得房率梯户比两梯四户两梯六户第第30座万科城座万科城千千亩大大盘3.5高新区房地产楼盘个案分析
35、PART3.高新区房地产市场发展状况2013年5月份正式开始接客户，由于证件问题，销售节点不定，推广较少，主要依靠自然来访，目前积累客户8000余组。约70%为刚性需求，约20%为改善性需求及外国语陪读需求，约10%为投资性需求。客户区域：l约75%为片区内客户，主要为周边企事业单位员工、村民等；l约20%为郑州其他片区客户，主要为外国语中学陪读，少量西四环及北环客户；l约5%为地市客户，主要为外国语中学陪读。公园道一号项目名称公园道一号物业地址科学大道雪松路交叉口向北300米开发商郑州朗悦置业有限公司物业类型住宅、写字楼、商业、公寓、酒店占地面积800亩建筑面积 220万平米容积率3.5规划
36、户数总户数972户当期户数972户建筑类型高层建筑规模一期6栋住宅体量面积区间 76-129主力户型80-902+1房梯户比2T4,2T5车位比目前价格3.5区域刚需及改善性需求分析PART3.高新区房地产市场发展状况l目前高新区非学生流动人口约8万人，购房需求按照两人一套，约4万套，按照90/套，需求住宅360万l预计2014年，人口导入通过格力空调1万人，其他产业主要在建设导入人口约1万人，需求住宅90万l户籍人口约13万，按照30%具有改善需求，平均3人/套，需1.3万套，按照120/套，需156万。政府规划2014年前开工建设项目2300万，预计住宅70%，约1600万，未来竞争更为激
37、烈共需要住宅600万，但需要长期释放按照2009-2011年三年高新区商品住宅共成交85万，2012年成交成爆发现象，由于高新区产业非人口密集产业，仅靠片区内客户难以持续快速增长。仅依赖本片区的客户，客群基数小，势必导致项目去化速度慢，且价格难以提升。从市场角度来看，项目需跳出片区市场，吸引其他片区客户。矛盾注：据了解，各企业未购房客户仍然较多，由于学生每年留在高新区就业的仅占极少数，本次刚需测算，通过非学生流动人口估算。l高新区各项目产品相似，且价格无明显差异，高层均价多在6600-6900元/范围，高端客户较少；l客户置业多追求就近原则，对楼盘的品质及配套等因素考虑较多；l高新区人口较少，
38、虽然各企业员工仍有较多置业需求，但相对于市场未来的供应量，消费力明显不足；l由于高新区人口有限，人均收入较少，若要实现项目的高利润、高速度也必须吸附其他片区客户；l通过业内人士访谈，也纷纷表示，高新区环境宜人，如果有比较好的产品愿意到此置业，作为改善居住。PART3.高新区房地产市场发展状况PART4.项目地块整体现状分析4.1项目地块位置4.2项目地块现状分析4.3项目周边发展规划4.4项目地块属性界定4.1项目地块位置PART4.项目地块整体现状分析行政商务中心西四环科学大道北部生态产业区西部高新新城中部建成区西流湖休闲创意区p石佛村地块位于中部建成区，基础配套相比西四环沿线较为完善，由市
39、中心进入高新区第一门户。p西四环地块位于高新城规划区，基础配套匮乏，对区域发展依赖性大，为连接郑州与西部市镇重要纽带。4.2西四环项目地块现状分析PART4.项目地块整体现状分析西地块西边界东西地块中间规划道路须水河滨河景观带科学大道须水河道东地块西地块正对面轻工业学院地块边界热电厂现状分析：项目地块跨须水河两侧，被规划道路分为四个地块，内部主要有贾庄、贾寨、阎村等几个自然村，多为农田和村庄，目前周边配套设施缺乏，没有生活氛围，临须水河景观带，自然环境较好；南边有电厂，北边有高压线经过，有一定的污染影响，与万科城一路之隔。4.3项目周边发展规划PART4.项目地块整体现状分析本案产学研复合街区
40、高新区高新区CBD电子子电器器产业区区IT产业园区园区区域区域发展展趋势：地块位于高新新城核心区，根据高新新城最新规划显示，地地块所所处区域将来会区域将来会作作为一个一个产学研复合街区的形式存在学研复合街区的形式存在，紧邻高新区商高新区商业中心，西中心，西边是是IT产业园区，园区，北北边有有电子子电器器产业区。区。将作为高新新城复合型的一环，以科研、教育、生产不同社会分工在功能与资源优势上的协同与集成化，协同带动整个高新区科教水平的提高，未来发展潜力巨大。展潜力巨大。4.4项目地块属性界定PART4.项目地块整体现状分析属性诠释区位属性p城市边缘，近郊区。p高新区第一阶段重点发展区域。p城市发
41、展政策导向之地。p距离传统市中心20-30分钟车程，区域内多为都市村庄和农田，生活配套少。p毗邻主轴线和高新城商务中心，属于高新区未来规划。p随着郑上新区规划的出台，未来将成为市中心与荥阳-上街组团的连接媒介。地块属性p规模大，通达性好。p毗邻须水河，有可利用资源。p有一定弊端（电厂和高压线）。p占地近1000亩，地块地势平坦，地形方正。p未来交通便利，科学大道、西四环将成为出省入市的有效保证，但目前各项道路规划建设正在进行中，现阶段交通通达性较差。p电厂、高压线带来环境、噪音污染，后期规划应注意合理规避。PART5.与万科为邻-利弊分析5.1万科项目分析5.2直面万科利弊分析及应对策略5.1
42、万科项目分析PART5.与万科为邻-利弊分析2012年万科地产进驻郑州，与美景联姻，共同开发美景龙堂和万科城。万科城是万科地产在高新区的首个大型综合项目，也是万科地产全国第第30座座万科城。项目位于科学大道与西四环交汇处，紧邻郑州大学。占占地地约1600亩，总建筑面积约320万方，万方，项目商业配套约50万。一期采用西班牙西班牙风格格，沿承万科醇熟的户型设计及装修格调，打造非限非限购-精装精装-刚需需-住宅住宅产品品。建筑类别：多层、高层，一期产品主要是75两两房房和80-90小三房小三房。一批推出1903套房源，认筹三千二百余组客户，当天销售90%。3913151416多层411125.1万
43、科项目分析PART5.与万科为邻-利弊分析分析：分析：万科与其他开发企业不同的地方： （排序前三）p第一：品牌，万科品牌在全国的影响力是其他任何房地产企业品牌所无法匹敌的，即使与非地产企业品牌比较，全国同级别的也屈指可数。p第二：规范，中国领先的现代企业制度实践者，对项目管理的要求会比对项目公司以及乙方团队更高。p第三：标准化，城市地图，七对眼睛，住宅产业化，PC技术，案名体系、营销活动手册、物业服务的全方位规范。郑州万科城十大价值点：【城启】一心两翼新都心，比肩郑东郑启航(共享价值)【引擎】千亿级主导产业，擎引新都心腾飞(共享价值)【引领】320万城系生活版图(万科独有价值)【静赏】8000
44、亩生态盛景环绕，三水汇城湖心岛畔(共享价值)【关爱】17所学校，10万人的未来(万科独有价值、可借势共享)【从容】一轴两心五体系多维交通，畅达全郑州(共享价值)【悦享】约50万商业集群，繁华汇聚(万科独有价值、可借势共享)【优居】万科装修房，优居新标准(万科独有价值、核心竞争力)【积淀】29年万科品牌，全球住宅销量第一(万科独有价值、核心竞争力)【信赖】万科金牌物业，40万家庭的精心之选(万科独有价值、核心竞争力)5.2利弊分析及应对策略PART5.与万科为邻-利弊分析分析：与万科城分析：与万科城为邻，利弊，利弊掺半半借借势：万科城大势已起，在郑州已有一定影响力，项目可与万科联手共同炒热片区。
45、差异化：差异化：产品可考虑与万科产品适当错位，同时充分利用须水河生态景观资源，做部分低密度产品，丰富产品线。以己之以己之长，攻人之短：，攻人之短：利用一切资源打造属于自己的特色，以高性价比取胜。PART6.项目整体发展策略6.1项目地块SWOT分析发展启示6.2区域价值对项目的发展启示6.3城市边缘大盘开发对项目的发展启示6.4客户演变对项目的发展启示6.5竞争层面对项目的发展启示6.6项目整体发展策略区位：项目所处区域属于郑州西部门户地带，项目具备双向吸引郑西城市群的潜质，后期通过本地块打造目的性更强的业态吸引导郑西城市消费群。资源：分布在须水河滨河景观带两侧，占据优势自然资源，具备打造滨水
46、高端物业的可能性。交通：临科学大道和西四环绕城公路，通达性好。未来轨道交通1号线和3号线将贯通，便于其他区域优质资源的导入，整合周边交通资源，进一步提升消费者进入的便捷性。规模：项目占地1000亩，开发规模大，功能复合度高，能够涵盖丰富的物业类型，可塑性强。地块：地块平整，地块平整及拆迁工作的顺利推进将大大缩短项目的建设周期。临近万科：万科带来的区域效应会提升片区成熟度，完善的配套也是区域共享资源，项目与万科一路之隔，可适当发挥资源优势，共同打造区域核心。优势发展策略：1、发挥区域导向作用，产品规划升级到区域运作高度，结合高新宜居CBD的规划打造高端商务住区。2、可结合周边IT产业和轻工业学院
47、消费群体，及紧邻中心片区的特点，配套建设高档住宅、高档写字楼和部分酒店类产品。3、发挥滨河自然景观资源，为项目独有，以此打造生态宜居住宅。4、临近万科，借势发展，走差异化道路。SWOT定位分析-优势：6.1项目SWOT分析发展启示PART6.项目整体发展策略地块：项目由四个子地块组成，被市政路分割比较分散，开发及规划时注重考虑市政交通的完善节点，通过立体化的衔接设计，加强各个区块间的有效联系。热电厂：项目南侧边界热电厂烟囱，影响客户消费心理和空气质量。高压线：西北侧边界高压线，项目地块内有电线杆及电线，做地块规划时需有效规避。配套：周边城市配套不成熟，属于目前的市郊位置，区域发展需要时间。SW
48、OT分析-劣势：（直面热电厂和高压线的问题）劣势规避策略：1、做产品规划时适当让出高压线红线部分，在规划上增加绿化景观带、道路，或以建筑直接遮挡。2、展示中心和样板体验区尽量避开高压线和热电厂，从远观视野上削弱影响。3、首期产品尽量避开靠近热电厂、高压线的地块，保证项目带给市场的第一印象优质精品。4、寻求政府政策支持，在外部条件或内部规划、配套做迁移或更改。5、做适配产品类型或增设产品附加值，如临近高压线及热电厂做流量型产品，在外墙、门窗等建材上升级配置。PART6.项目整体发展策略城市规划：中原经济区上升为国家级区域发展战略，郑州市作为核心城市，城市地位将得到极大提升，城市经济总量的增大和人
49、口的增多，将加强对房地产物业市场的需求。高新区规划：根据高新区十二五规划，高新区将立足高新城区已有区域，大力开发西部新城，五年内力争由国家高新区排名第18位冲刺第15位，项目作为高新区未来三年现代服务业重点建设项目之一，有望争取到政府政策的扶持，对于发展各项物业能够提供一定的支持。区域人群：高新区聚集了大量中高收入的科技人才，而且未来高新技术产业的持续发展将为区域导入大量科技产业及居住人群，而且这部分人群对于新型生活方式接受度高，加上中心城区部分人群的需求外溢，本项目需要打造适合他们需求的产品，将他们的需求留在高新区；万科的影响：万科城势必会带动整个区域的关注和发展，项目在它之后启动，有利于借
50、势区域发展，借鉴行业经验，灵活制定自己的产品规划和营销策略。机会利用策略：1、结合产业区消费群多种需求特征，以丰富的产品线、完善的商业配套满足更多需求。2、紧抓机会，借助政策导向充分发掘片区未来价值，打造区域级核心商住区。SWOT分析-机会：PART6.项目整体发展策略区域内竞争：区域内在建及进驻项目较多，如万科城（320万）、万和城（128万）、祝福红城（180万）、公园道1号（220万）、翰林国际城（92万）、西雅图（90万）等项目，涵盖住宅、商业、写字楼等业态，本项目应充分发挥区位及独有的须水河景观带优势，并结合细分化的产品形态，提升自身的竞争力；区域外竞争：郑州市外环外（经开区、龙湖片
51、区等）的其他区域对本项目同样构成竞争威胁，利用本区域西部门户的地理位置，立足区域内部，适当辐射西部其他城区，同时利用科研和教育资源锁定潜在客源。政策风险：政府政策风险（尤其是“国五条”及”限购政策“的范围扩大）可能对本项目的销售运营带来潜在的威胁，提升项目自身品质和竞争力，同时加快销售进程，尽量规避政策风险。威胁弱化策略：1、制定合适的营销节奏。2、做差异化产品设计，或填补市场空白，避免直接竞争。SWOT分析-威胁：PART6.项目整体发展策略6.2区域价值对项目的发展启示PART6.项目整体发展策略p高新区已进入快速发展期，项目区域的发展前景已比较明朗，值得预期。p项目有条件发展城高新区后起
52、之秀，应尽快主动融入城市发展，起到加速高新城建设的作用。p项目规划应与高新城双城互动，提供给消费者完全不同于市中心的生活方式和空间体验。p城市外扩及荥阳上街等纳入中心城区建设，使得区域轨道交通、旧城改造等拥有良好前景，项目应以主动者的姿态，主动出击，争取政企互动。6.3城市边缘大盘开发对项目的发展启示PART6.项目整体发展策略p主动与城市脉络建立关联，利用地块内优势资源（南北向须水河景观带、东西向市政道路），进行配套设施再造，将区域公有和社区私有融为一体，主动成熟化。6.4客户演变对项目的发展启示PART6.项目整体发展策略p以市场主流需求为重点设计产品，以区域客户为主，辐射周边及城区。p建
53、立清晰的价值点，聚集客户感知面，提供多样化、可持续产品发展空间。6.5区域竞品楼盘对项目的发展启示PART6.项目整体发展策略n结合典型楼盘分析以及竞争分析，找出目前市场上竞争对手共性n项目应对策略：专注突出区位价值，建立所在产业区域识别体系；充分利用丰富的内外资源（如须水河景观带），进行资源再造，形成市场热点；创新产品体系，差异化竞争，提供分层级、可持续产品发展预期。精细化运作，形成强势品牌体系。6.6项目整体发展策略PART6.项目整体发展策略PART7.项目开发建议7.1项目劣势规避策略7.2项目入市时机考虑7.3项目开发时序建议7.4项目配套建设规划7.5项目价格预期判断7.6项目成本
54、控制测算7.1项目劣势规避与价值提升策略PART7.项目开发建议不利方面规避/处理办法成本计算北高压线寻求政府支持，做高压线入地处理。寻求政企合作，争取相关税费减免政策入地后做绿化场所（坡地景观，休闲走廊等），以乔木、灌木等立体景观打造，遮挡地块外高压线的视野影响。临高压线的建筑增加防辐射防污染外墙、门窗玻璃等建材配置。真空镀膜low-e玻璃（西侧9mm，东侧6mm）200-250元/平米（镀膜按150/平米计算）Alulux卷帘500元/套外保温墙系统85元/平米南热电厂因热电厂距离项目还有一段距离（目测500米以上），为规避烟囱造成的心理影响和环境污染，可在建材、智能化系统上做文章，增加防
55、污染、防辐射的建材，增设雾森系统、新风系统等保持清新空气。雾森系统10-20元/平米新风系统30-50元/平米地块分散连通项目地块中间的道路，跨须水河增设滨河景观桥，将项目链接起来，成社区核心景观区。寻求政企合作，争取相关关地税、配建等减免政策利用须水河自然资源，沿河道两侧建设项目大景观，成社区核心主景观轴。7.1项目劣势规避与价值提升策略PART7.项目开发建议高压线入地处理的地面做成坡地景观长廊，无论做安置区或商建区，都将受益额外增加一处市政绿化广场，成为项目销售亮点。1休闲广场2滨河景观集须水滨河景观及区域生态居住资源于一体，独享私家滨河奢华水景，利用滨河景观带做成社区大景观，成为区域内
56、“独一无二”。p变废为宝，三大价值创造，强势竞争壁垒3高配价值因规避劣势而进行的外墙防辐射系统、low-e玻璃门窗等高配建材，新风、雾森等智能系统，打造一个360度无死角智能家居服务。7.2项目入市时机考虑PART7.项目开发建议条件1：高压线入地工程处理成功，项目硬伤消除。条件2：滨河景观资源与政府成功合作，滨河景观桥建设完毕。条件3：从科学大道沿须水河西岸成功开发一条滨河景观带，体验区成功展现。条件1：区域有一定成熟度，项目所在地通1-2路公交车。条件2：区域有一定人气和基础配套，万科项目一期有业主入住。条件3：科学大道连接上街区，须水河改造有展示面出来。区域具备入市条件项目具备入市条件当
57、以上条件具备，项目自身具备成功入市条件，与政府协作事项达成圆满，区域具备一定人气和成熟度，即是项目比较恰当的入市时机。入市过早区域成熟度不够，配建跟不上，易造成区域郊区化印象，影响消费者心理和市场认知，不利于价格提升和利润增值。入市过晚错失先机，客户流失严重，浪费资源，影响市场对项目的信心。7.3项目开发时序建议PART7.项目开发建议n项目地块价值研判水杉路红松路须水河景观带玉兰西街冬青西街红叶路合欢西街梧桐街AB万科城一期西四环科学大道紫竹街CD地地块价价值分析：分析：项目地块较为分散，分别分布在须水河的东、西两侧；河西两地块南邻电厂，北临高压线，不利性因素较多；另外从交通的通达性和便利性
58、角度看，河东两地块价值也高于河西两地块；项目地目地块价价值排序：排序：CDAB河西两地块不利因素：uA地块西北角有高压线经过，存在一定的危险因素，且对建筑规划有较大影响；uB地块南部有电厂，会造成一定程度的环境污染，未来对项目形象产生负面影响。电厂高压线7.3项目开发时序建议PART7.项目开发建议n方案1n方案方案一：一：利利润最大化原最大化原则，开，开发时序序A-B-D-C1.展示中心：展示中心：沿须水河西侧景观带做景观展示长廊，A地块临河位置做展示中心。2.一期启一期启动区：区：A地块高压线处理成功后，临高压线做安置区，A地块作为首期启动区，针对市场主流需求和刚性需求做适配产品。二二期启
59、期启动区：区：B地块作为二期开发，主动去化刚需产品。并以临须水河中央景观区地带做出一部分高品质产品，和A地块临河地带结合，提升项目档次。1.三三期启期启动区：区：D地块作为三期开发，做价值价格双提升，随着客群的扩大和演变，持续提升项目辐射力。四期启四期启动区：区：C地块作为四期开发，价值最大化，利用优势资源形成区域标杆。水杉路红松路须水河景观带玉兰西街冬青西街红叶路合欢西街梧桐街A1B2万科城一期西四环科学大道紫竹街C4D3高压线景观带展示区7.3项目开发时序建议PART7.项目开发建议n方案2n方案二：方案二：平衡地平衡地块价价值，开，开发时序序A-D-C-B1.展示中心和一期启展示中心和一
60、期启动区：区：将首期展示面放在A地块，充分利用区域自然资源，打造项目独特亮点。2.二二期启期启动区：区：D地块作为二期开发，高低搭配，以优质地块性质，持续吸引客群。三三期启期启动区：区：C地块作为三期开发，持续提升项目档次和形象，始终传递项目优质形象。1.四期启四期启动区：区：B地块作为四期开发，此时项目价值和区域价格已被拔到顶峰，看似不占优势的地块，也随着水涨船高，不再难去化。（锦艺国际华都模式）水杉路红松路须水河景观带玉兰西街冬青西街红叶路合欢西街梧桐街A1B4万科城一期西四环科学大道紫竹街C3D2高压线景观带展示区7.4项目开发时序建议PART7.项目开发建议n项目配套建设规划地块控规未
61、出，根据经验判断，社区配套一般有以下几类大配套：1.休闲商业系统（风情商业街、功能底商等）2.滨河景观系统（中心景观广场、主次景观轴等）3.社区教育配套（幼儿园小学等学校配套）4.社交休闲配套（会所、泛会所等社交场所）5.道路交通系统（社区道路、人车分流等）行政商务系统（商务中心、公寓酒店等）7.4项目开发时序建议PART7.项目开发建议n项目配套建设规划1.休闲商业系统2.滨河景观系统3.社区教育配套4.社交休闲配套5.道路交通系统6.行政商务系统一期二期三期二期启动时，一期邻里商业启动三期启动，一二期配套商业成熟中央景观大道、滨河景观展示中心休闲广场、一期成熟景观区滨河风情商业街启动街角主
62、题公园、滨河公园幼儿园、小学幼儿园、小学幼儿园须水河两侧景观道路内部市政道路修缮BRT巴士站地铁商务、创意办公基地14151617181913四期主题商业、购物卖场、主题酒店小区内部道路二期启动时，一期泛会所投入，休闲广场呈现三期启动，社区主题会所成熟展示中心兼会所功能7.5项目价格预期判断（方案1）PART7.项目开发建议参考万科开盘均价7500元/，除去装修800-1000元/，毛坯均价6500元/平米。价格预期按年增幅三种方案判断：保守5%，正常10%，理想15%计算价格涨幅，见下表。参考案例均价（元/）装修价（元/）高新区楼盘毛坯均价（元/）万科精装修7500800-10006500-
63、6800均价走势2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年正常年涨幅10%6500 7150 7865 8652 9517 10468 11515 12667 保守年涨幅5%6500 6825 7166 7525 7901 8296 8711 9146 理想年涨幅15%6500 7475 8596 9886 11369 13074 15035 17290 7.5项目价格预期判断（方案2）PART7.项目开发建议参考万科开盘均价7500元/，除去装修800-1000元/，毛坯均价6800元/平米。价格预期按年增幅三种方案判断：保守5%，正常10
64、%，理想15%计算价格涨幅，见下表。均价走势2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年正常年涨幅10%6800 7480 8228 9051 9956 10951 12047 13251 保守年涨幅5% 6800 7140 7497 7872 8265 8679 9113 9568 理想年涨幅15%6800 7820 8993 10342 11893 13677 15729 18088 7.6项目成本控制测算PART7.项目开发建议p按启动期均价6500元/，20%利润率计算，单位面积利润值为1300元/，则成本控制适宜在为5200元/范围内。启动期均价（元/）利润率单位面积利润值（元/）单位面积成本（元/）650020%13005200p考虑到销售率90%-95%，成本控制为4940 元/。启动期均价（元/）销售率销售值（元/）利润率单位面积利润值（元/）单位面积成本（元/）650095%6175 20%12354940THE END期待与您更多沟通赢才网，专注房地产职业机会！注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网！
