《地下商业调研报告专题研究分析课堂PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地下商业调研报告专题研究分析课堂PPT（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、地下商业调研报告地下商业调研报告1调查研究思路目录1.发展概况2.三大模式及案列3.国内地下商业模式总结2发展概况13溯源伴随着城市地上空间用地紧张，地下开发日趋成熟，以及受消费者购物行为特征的影响，地下商业日渐兴盛世界各国的商业核心区基本形成以地面商业和地下商业联动的发展模式，地下商业街成为活跃和繁荣区域商业的客观需要；原因一：城市地下轨道交通的串联作用，将地铁等交通体系与各种商业、服务业有机结合形成大规模商业空间；原因二：地上建筑物和道路的存在使得地面商业街被分断失去连贯性，借助城市的人防工程转入地下；原因三：消费者需要购物行为的连续和系统化，有效弥补地面商业街的不连续性，最大限度的维持中
2、心商业区的繁荣和发展。4趋势地下商业不仅在建筑形态还是业态分布上均有向多元化、复合化发展的趋势p集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”，突破传统意义上只是买卖商品的简单交易p以商业、旅游、文化于一体，除了满足人们消费需求外，还成为一种生活方式，一种享受和时尚p以建筑形态街区化，空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势p不仅仅是打造一条街，而是倾向于形成主题化并且与地面商业形成差异化布局5难点难难 度度 大大成成 本本 高高地下商业开发成本高于地上的两到三倍；风、水、汽、耗能等设施要按照不低于地面的标准计算；只有在无偿使用或者少量支付低价的情况下才有可能实现
3、低成本开发。经营难度大，目前从全国看失败的地下商业街成为了死街或藏污纳垢的地方；源于法律的难度，大部分地下商业没有产权，商户因为没有产权会在购买中存有疑虑，并且开发商风险较大，要对投资者负责。地上商场多地上商场多竞争激烈竞争激烈地下商城往往依托发达的地铁交通网络，或者作为连接传统商圈的纽带，容易聚集人气；地下商场商间相对闭塞，通风采光较差，客流多是过客，消费随意。大品牌都不愿到地下经营大品牌都不愿到地下经营由于商铺的开间以及消防的要求，地下商场空间展示不够，大品牌都不愿到地下经营；受结构影响，地下商场配送功能欠缺，排烟、排污、排水不方便，可供选择的业态有限，容易出现业态的重复和重叠。租金运营有
4、一定压力租金运营有一定压力地下商场的造价高、成本高，局部调整和改造都会加重投资者的负担压力转嫁给运营商，令其对经营利润的要求进一步提高。6三大模式及案例27分类地下商业主要分为三种：一种是地铁驱动的商业模式，一种是以人防工程地下商业主要分为三种：一种是地铁驱动的商业模式，一种是以人防工程为载体的商业模式，一种是城市广场为平台的商业模式为载体的商业模式，一种是城市广场为平台的商业模式地下商业模式以地铁为驱动力的地下商业单纯人防工程为载体的地下商业p以地铁换乘枢纽为核心，通常负一层设置主题商业，与负二层的轨道交通层相连接，不仅承载区域主干交通的作用，更大扩充了区域功能，聚合人气，形成商业活力带。p
5、以城市人防工程为载体，在承担战时防备功能的基础上，打造商业街与地上的大规模商业相连通，不仅承载商业经济的功能同时缓解区域交通的负担，提升地下空间的商业潜力。借助城市广场为平台的地下商业p以城市广场为平台，在没有交通枢纽带动的情况下，借助建造城市广场，同时规划综合体，以此为平台发展广场地下商业，形成业态互补，提升广场商业价值。案列：南京新街口案列：广州地一大道案列：徐州YOVO8模式一u以地铁为驱动的地下商业以地铁为驱动的地下商业地铁的大规模建设扩张，不仅促进人们交通出行便捷，也带动城市原有商圈的不断升级；同时可以有效的实现保值增值，成为新的投资热点点式点式商业商业地铁驱动的地下商业主要有三种模
6、式条式条式商业商业立体化立体化商业商业9p多设在地铁候车点、入口、过道等公共空间部分设置的商业零售点p以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、便利店、电话卡销售点等地铁驱动模式地铁驱动模式点式商业模式分布在出入口、候车点等公共空间部分，以应急商品零售为主条式商业模式形成一条商业街与地铁串联，以快速消费品为主业态，服务地铁的往来人群p街道式联接在一起的商铺或店面构成的地铁通道商业，主要客群是地铁客人p主要经营快速消费品，如快餐店、外贸服装店、饰品店等立体化商业模式为与地铁相连的购物广场等，经营空间及规模较大，业态丰富，服务范围广p地铁相连的购物广场等，包括多个楼层，一些楼层直接与地铁相联接的，客流直
7、接进入卖场p经营品种很多，包括外贸服饰、装饰品、礼品店等，目标客群也有地面的行人10案例分析南京新街口p与地铁一二号线及地上各大商场有效串联p客流量：日常达47多万人次，双休日约80万人次p定位：中低档， “个性、时尚”，补充地面业态p一二号线换乘点，共25个出入口南京新街口地下商业与地铁有效连接与互动，占地范围广，有25个出入口，形成环状辐射商业圈11案例分析案例分析南京新街口南京新街口地铁内商铺地铁内商铺主要业态以餐饮、饰品为主，主要客群为乘坐地铁的过路客客群：多数为换乘地铁以及前往市中心大商场消费的过路客，专程过来消费的所占比重很小p地铁商铺地下三层，负一层、负二层为商铺，目前有100余
8、间在营业，主要以餐饮小吃和流行服饰为经营业态。由于该站为地铁一号线和二号线换乘站，成为人流大量聚集的地下商业区莱迪广场莱迪广场规模大，定位中低端，经营业态与地面商业形成差异化的错位分布p莱迪时尚广场商业体量约2万平方米，分地下两层。共有商铺862间，店铺面积划分以12-15平米为主，以女性时尚服饰、百货、餐饮等为主要经营业态，与地面商业形成差异化的错位经营客群：以年轻、时尚女性为主要消费群体，年龄20-30岁的学生居多。德基、大洋百货地上地下德基、大洋百货地上地下商场，以休闲餐饮为主，主力面积段约100，形成互补p德基、大洋、中央百货地下商业与商场及地铁相连通，商铺数量不多，以餐饮为主p客群：
9、吸引在商场购物及换乘地铁的人群。业态：业态：综合比较，由于莱迪时尚街区定位明确，并且具有一定的综合比较，由于莱迪时尚街区定位明确，并且具有一定的规模优势，经营状况最好规模优势，经营状况最好新街口各地下商业业态综合分析发现：新街口各地下商业业态综合分析发现：p占比最大的为服饰，达到43.48%，其次为饰品，占比22.5%，主要分布于莱迪时尚广场；p另外占比最多的为餐饮，分布于与商场连通的地下商业和地铁出入口商铺内12案例分析南京新街口莱迪时尚街区莱迪时尚街区新街口地铁商铺新街口地铁商铺德基地下商业德基地下商业大洋地下商业大洋地下商业规模862间66间12间15间经营业态时尚服饰为主餐饮为主餐饮为
10、主餐饮为主档次中低档中低档中高档中高档租金水平（元/平米*天）负一层35-50负二层30-40负一层35-40负二层8-10负一层20/经营状况经营（租金）：各业态经营状况上考虑，餐饮和服饰整体好于其他业态相比较发现：中低档业态的经营状况明显好于高档次业态，业态的定位对后期经营影响较大业态业态经营情况经营情况餐饮服饰超市工艺化妆品美容美发摄影鞋包小饰品药店p以莱迪为代表的时尚服饰、饰品类商家经营状况最好p以地铁沿线的低档次餐饮和以大洋、新百地下为代表的中端餐饮，经营情况较好p超市、工艺、药店等其他业态经营状况相对一般13地铁驱动地下商业启示地铁商业的开发具有很强的专业性，商业定位非常关键，影响
11、后续经营地铁商业应坚持特色化发展思维，与周边商业形成差异化地铁商业经营的业态要以快速消费品为首选，不适合发展品牌商业3依据地铁线路的规划和商业客流的特点制定沿线商业设施的规划12414模式二u单纯人防工程为载体的地下单纯人防工程为载体的地下商业商业在承担战时防备功能的基础上，打造商业街与地上的大规模商业相连通，不仅承载商业经济的功能同时缓解区域交通的负担，提升地下空间的商业潜力点p拆迁和建设上给予支持, 全程协助投资开发商进行拆迁补偿p对在城市修建地下设施的选点、施工、出入口位置和地面配套工程等，应积极提供方便条件p利用地下工程设施开办工厂和第三产业的单位、个人，工商管理部门应按照规定优先核发
12、营业执照p人防工程及配套设施免征城镇土地使用税、营业税、所得税；免交土地出让金等p免收城市基础设施配套费、商业网点费、占道费、综合治理费p对新建、改造地下工程项目及内部装修等所需经费，当地银行根据资金力量给予贷款支持p在人防结建费上给予支持，从公益性和社会性考虑，给予资金上的人防结建费支持p除开办旅馆、商场、工厂的照明用电按照照明电价收费外，其他用电按非工业或工业电价收费p人行通道和广场的广告收益、有关商业促销宣传活动的收费权可归开发商国家税费国家税费支持支持相关部门相关部门配合支持配合支持部分投资部分投资费用支持费用支持15案例分析案例分析人和商业街人和商业街以城市人防工程为重点开发对象的以
13、城市人防工程为重点开发对象的人和集团发展历程人和集团发展历程16人和集团打造的地下人防商业的重点项目之一，位于广州站前路人和集团打造的地下人防商业的重点项目之一，位于广州站前路黄金地段黄金地段项目简介：广州地一大道是广州市近年来的重点人防工程，地一大道建筑面积6万多平方米，以十字形纵横于广州黄金地标站前路、站南路地下，防护等级为5级 投资商：人和商业，成功打造了哈尔滨第一大道、郑州地一大道、广州地一大道等，成为人防商业的领军企业建筑规划：p2公里长， 4米宽的人行通道，分布着纯使用面积达13-160平米的商铺1200余家p3层地下设计， 3部大型垂直客货两用梯，18部自动扶梯， 24个出入口
14、经营种类：广州地一大道主要经营服装批发及零售，并根据租户经营种类的不同，划分为童装街、内衣街、时尚女装街、外贸服装街、靓仔街、韩国城、商务休闲男装街、餐饮美食等案例分析案例分析人和商业街人和商业街17业态：项目整体规划为地下三层，每层均有不同的业态主题地下一层时尚女装内衣袜业外贸服装地下二层各类男装韩国服饰靓仔服装儿童服装时尚女装时尚女装内衣袜业内衣袜业外贸服装外贸服装各类男装各类男装韩国服饰韩国服饰靓仔服装靓仔服装儿童服装儿童服装地下三层餐饮美食案例分析人和商业街18租金：租金：相对低于其他商业，但由于地段优势商业价值高，竞争相对低于其他商业，但由于地段优势商业价值高，竞争优势大优势大周周边
15、边商商场场经经营营对对比比商场商场 费用构成费用构成平均月租金平均月租金（元）（元）物业管理费物业管理费（元（元/ /平方米平方米/ /月）月）缴费方式缴费方式出铺率出铺率A商场1楼67050三拖一40%A商场2楼55050三拖一44%B商场750/三拖一50%C商场65050三拖一45%D商场35028三拖一42%广州地一大道广州地一大道180-280180-2802020二拖一二拖一50%50%商场商场 收益收益平均转租价格平均转租价格（元）（元）收益率收益率平均转兑价格平均转兑价格A商场1楼1500200%200万A商场2楼1700306%85万B商场1000144%60万C商场1300
16、385%20万D商场800213%70万广州地一大道广州地一大道原始商铺原始商铺200%200%原始商铺原始商铺周周边边商商场场收收益益对对比比注：注：数据数据来源来源于某于某网易网易博客博客20082008年市年市场价场价格格案例分析案例分析人和商业街人和商业街19盈利：盈利：相较于传统的房地产开发公司，人防商业的盈利更具优相较于传统的房地产开发公司，人防商业的盈利更具优势势人和人防商业与传统房产行业盈利对比（单位：人和人防商业与传统房产行业盈利对比（单位：% %）万科碧桂园人和商业200520062007200520062007200520062007毛利率34.7936.1541.993
17、3.233.3046.073.876.677.9纯利率12.8012.8013.6011.421.1023.718.329.872.8净资产收益率16.2815.3916.5511.631.0040.3-24.725.2人和地一大道地下商业盈利点：人和地一大道地下商业盈利点：u商铺的租金收入u经营权转让的收入u广告的收入，例如所有墙面的广告u物业管理的收入和经营管理服务费收入p人和商业与传统的房地产开发公司盈利份额相对比发现：由于人和地下商业的盈利点较为多样化，其盈利份额相对高于传统房地产开发公司据统计：哈尔滨一期的项目总开发成本约为4470万元，而2005-2007年的租金收入为2610万元
18、、2740万元和2850万元，两年的租金收入就超过了全部投入，投资回报率惊人案例分析案例分析人和商业街人和商业街20大多建在城市中心大多建在城市中心/ /主干道地带，且周边商业氛围成熟，人流主干道地带，且周边商业氛围成熟，人流量较大。创造商业经济的同时也承载着缓解区域交通的功能量较大。创造商业经济的同时也承载着缓解区域交通的功能商业业态主要为服装、鞋帽、小商品为主体。经营方式以零商业业态主要为服装、鞋帽、小商品为主体。经营方式以零售、批发为主售、批发为主政府鼓励开发商投资人防商业，在税费上、施工建设上、各政府鼓励开发商投资人防商业，在税费上、施工建设上、各部门配合上，给予了大力支持部门配合上，
19、给予了大力支持.地下人防商业转让方式有出租、转让使用权两种，主要盈利地下人防商业转让方式有出租、转让使用权两种，主要盈利来自租金。盈利模式略显单一来自租金。盈利模式略显单一因为特殊商业模式，缺少土地使用权证，难以获得银行信贷支因为特殊商业模式，缺少土地使用权证，难以获得银行信贷支持，所以融资是人防商业的最大瓶颈持，所以融资是人防商业的最大瓶颈转让方式转让方式转让方式转让方式人防载体人防载体地下商业启示地下商业启示困惑与瓶颈困惑与瓶颈困惑与瓶颈困惑与瓶颈地理位置地理位置地理位置地理位置业态分布业态分布业态分布业态分布政策支持政策支持政策支持政策支持21位置：位置：彭城广场南广场地下，淮海路、中山
20、路、彭城路等城市主干道的路网核心，未来将与中心时尚大道连通交通：交通：30多条公交线路交汇于此，规划中1、2号线换乘点位于项目西侧占地：占地：1万总建面：总建面：3.4万层数：层数：地下四层单层面积：单层面积：7000时间节点：时间节点：2010年9月16日开始动工，2012年10月1日正式开街试营业u以广场为平台的以广场为平台的地下商业地下商业在没有交通枢纽作为驱动力的位置，借助城市路网核心的市民广场，同样可以吸附人流和消费，形成新的商业氛围。模式三22规划：地下四层，两层商业，两层停车，商业部分分六大主题排布，地上52万平米综合体。入口设计：p东北角下沉广场与彭城广场相互辉映p中心下沉广场
21、，地面由演艺广场和喷泉广场组成，地下是商业入口p广场的设计注重人流的导入和公共休闲的活动功能硬件设施：p上海三菱电梯，有15部手扶电梯和4部垂直电梯p美国开利空调，科学控制室内温度地上规划：p建成总建筑面积52万平方米，涵盖主力百货、购物中心、电影院线、中外品牌餐饮、国际会议中心、真冰滑冰场、顶级写字楼、五星级酒店及酒店式公司等业态的城市综合体雨润城。层数规划规划体量体量负一二层商业街区，分为六个小主题街区1.5万余负三四层停车位370个负一层主街：彩虹谷负二层主街：流金店案例分析徐州YOVO23租、售：租、售：负一层单铺面积较负二层大，负一层最小负一层单铺面积较负二层大，负一层最小6060多
22、，负二层多，负二层最小仅最小仅4 4，租金负一层较负二层高，租金负一层较负二层高100100多元多元层数面积段（）售价（元/）租金（元/平月）经营模式负一层60-100多/间5.2-6.8万360-440部分安置拆迁户，部分销售负二层4-90多/间（12-30为主力）3.6-5.2万220-300销售1200餐饮自持注：得房率55%，当前投资回报率3-4%物业管理费：开街优惠10个半月抵2年费用，抵300元/平月案例分析案例分析徐州徐州YOVOYOVO24业态：以流行服饰、时尚百货、饕餮餐饮等为主要业态，满足年轻人日常消费需求案例分析徐州YOVO25广场平台地下商业启示产品设计要求高产品设计要
23、求高培育周期相对长培育周期相对长城市配套依赖强城市配套依赖强广场地下商业要人流吸附进入场内，对入口、动线设计要求很高。单层平面大，对业态布局规划要求很高。初期均为孤岛商业，需要发挥广场的城市功能，要通过较长的培育期转化广场人流消费，和实现城市广场商业的漩涡效应。如果能注入公共交通、接驳地下交通、借助地上商业综合体等城市规划、配套，广场地下商业将大大缩短培育周期，成长更快。26经济背景经济背景交通环境交通环境区域环境区域环境差异化定位差异化定位自然条件自然条件p地下商业的运营成败关乎于自然和区域环境、经济发展、市场机会等，也脱离不了项目的自身优势成功要素p经济越发达城市的地下商业越是比较容易成功
24、p与交通枢纽连接在一起或融为一体的商业比较容易成功p往往地上商圈发展比较发达，才能将地下商业带动起来p自然条件非常极端的地方更有利于地下商业的发展p定位是地下商业成败的关键，国内成功的地下商业的定位十分有特色地下商业的运营成败取决于自然、交通、区域环境以及项目定位等多重因素的影响27国内地下商业模式总结328投资风险资金回笼风险政策限制风险风险大产品设计挑战硬件配置挑战招商运营挑战挑战多市场认可度难销售招商矛盾解决难售价增长难销售方式难销售难地下商业在成熟前面临的变量影响依赖强对公共交通依赖对地上商业依赖对消费群体依赖29租金带动售价优质资产业态弥补可持有，作为公司优良资产，可作为经营性贷款物业，价值运用灵活单铺面积小，租金单价高，回报率高，售价高，市场影响力强，带动大商租金空间地下商业在成熟后带来的资产价值目标消费群体业态，弥补地上购物中心大众业态缺位30
