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2、产商域网中国地产商域网市场分析市场分析宏观概况、微观调研宏观概况、微观调研 中国地产商域网中国地产商域网宏观概况宏观概况开福区的商业氛围和居住氛围不高，一直为房地产开发相对较低的开福区的商业氛围和居住氛围不高，一直为房地产开发相对较低的区域随着政府对新河三角洲的统一规划以及两馆一厅的建设，使区域随着政府对新河三角洲的统一规划以及两馆一厅的建设，使新河三角洲版块成为众多开发商竞相追捧的对象新河三角洲版块成为众多开发商竞相追捧的对象区位总结：新城区成为长沙市开福区目前的开发热土，区位总结：新城区成为长沙市开福区目前的开发热土，区位总结：新城区成为长沙市开福区目前的开发热土，区位总结：新城区成为长沙
3、市开福区目前的开发热土，老城区有待升级改造老城区有待升级改造老城区有待升级改造老城区有待升级改造项目位于长沙市开福区，开福区区域旅游资源丰富，长沙闻名的开福项目位于长沙市开福区，开福区区域旅游资源丰富，长沙闻名的开福寺就在项目的正北向，对于拉动了区域周边经济发展有着重大作用寺就在项目的正北向，对于拉动了区域周边经济发展有着重大作用 中国地产商域网中国地产商域网微观调研微观调研项目周边公里内在售项目如下：天健芙蓉盛世湘江北尚滨江君悦香邸豪菲斯国际公寓伍家岭生活广场 中国地产商域网中国地产商域网产品定位产品定位地铁地铁1 1号号BOSSBOSS公寓公寓推广主题推广主题主场之上，地铁主场之上，地铁1
4、 1号号 BOSSBOSS公寓全城瞩公寓全城瞩目目占地面积占地面积58805880建筑面积建筑面积8527985279容积率容积率2.712.71绿化率绿化率20.9%20.9%主力户型主力户型一室一厅一室一厅面积面积46704670销售价格销售价格住宅均价住宅均价: :0000元元/ / ; ;商业均价商业均价:18000:18000元元/ /; ; 户型户型1 1室室1 1厅厅销售状况销售状况一期销售完一期销售完毕，二期处毕，二期处于蓄客阶段于蓄客阶段开发商开发商长沙摩天轮长沙摩天轮投资发展有投资发展有限公司限公司项目简介项目简介广场布局由广场布局由4 4栋栋11-2511-25层的主体建
5、筑、层的主体建筑、4 4条宽条宽10-1610-16米总长为米总长为400400米的商业街米的商业街和占地和占地6 6亩的绿化休闲广场组成，总建亩的绿化休闲广场组成，总建筑面积约筑面积约8 8万平方米，总投资万平方米，总投资2.242.24亿元。亿元。伍家岭生活广场伍家岭生活广场伍家岭生活广场伍家岭生活广场 中国地产商域网中国地产商域网产品定位产品定位新河三角洲新河三角洲/ /开篇力作开篇力作推广主题推广主题宽景、宽宅、宽天下宽景、宽宅、宽天下占地面积占地面积4022340223建筑建筑面面积积124841124841容积率容积率3.03.0绿化绿化率率40.3%40.3%主力户型主力户型三房
6、两厅三房两厅面积面积12011201销售价格销售价格均价均价: :5 50000元元/ / 户型户型3 3房房2 2厅厅2 2卫卫4 4房房2 2厅厅2 2卫卫销售状况销售状况三期剩三期剩多套大户多套大户开发开发商商建发房产建发房产项目简介项目简介位于湘江与浏阳河交汇的新河三角洲位于湘江与浏阳河交汇的新河三角洲范围内。区域内将建成以图书馆、博范围内。区域内将建成以图书馆、博物馆、音乐厅为标志，以超五星级酒物馆、音乐厅为标志，以超五星级酒店、滨江风光休闲公园等集文化、休店、滨江风光休闲公园等集文化、休闲、商业和高档住宅为一体的城市新闲、商业和高档住宅为一体的城市新区。区。湘江北尚湘江北尚湘江北尚
7、湘江北尚http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 中国地产商域网中国地产商域网产品定位产品定位精装修酒店式公寓、商务公寓精装修酒店式公寓、商务公寓推广主题推广主题伍家岭新商圈，财富井喷伍家岭新商圈，财富井喷占地面积占地面积29542954建筑面建筑面积积79807980容积率容积率5.25.2主力户主力户型型 精装修公寓精装修公寓价格价格开发商开发商湖南共立房地湖南共立房地产开发有限公产开发有限公司司项目简介项目简介伍家岭立交桥东南角。公寓总建伍家岭立交桥东南角。公寓总建筑面积筑面积4 4万多万多 ，是以公寓式酒，是以公寓式酒店为主体的综合性物业。地下两店为主体的综合性物业。地下两层车库
8、，近层车库，近40004000 ，有，有120120多个多个地下停车位；地上两层为独立式地下停车位；地上两层为独立式铺面，临芙蓉路部份可经营具有铺面，临芙蓉路部份可经营具有展示功能的各类专卖店，近展示功能的各类专卖店，近25002500豪菲斯国际公寓豪菲斯国际公寓豪菲斯国际公寓豪菲斯国际公寓 中国地产商域网中国地产商域网产品定产品定位位新河三角洲一号福邸新河三角洲一号福邸推广主推广主题题新河三角洲一号福邸，芙蓉路上的曼新河三角洲一号福邸，芙蓉路上的曼哈顿哈顿占地面占地面积积329305329305建筑面积建筑面积530000530000容积率容积率. .绿化率绿化率40.500%40.500%
9、主力户主力户型型三房两厅三房两厅面积面积9413594135销售价销售价格格4900-54900-50000元元/ / ，层差，层差价价2020元元/ / 户型户型二房两厅二房两厅三房两厅三房两厅四房两厅四房两厅销售状销售状况况目前全部剩下目前全部剩下三房以上大面三房以上大面积户型积户型开发商开发商长沙雄屹长沙雄屹工贸有限工贸有限公司公司项目简项目简介介西邻湘江，北抵浏阳河，毗邻城市中西邻湘江，北抵浏阳河，毗邻城市中轴芙蓉路。以轴芙蓉路。以 两馆一厅两馆一厅 独特的人文独特的人文格局，集居住、文化、商业和休闲于格局，集居住、文化、商业和休闲于一体，环境优越，配套齐全。一体，环境优越，配套齐全。
10、滨江滨江滨江滨江君悦香邸君悦香邸君悦香邸君悦香邸 中国地产商域网中国地产商域网产品定产品定位位百万平米国际城市综合体百万平米国际城市综合体推广主推广主题题城市的中心在那里，我们就在那里城市的中心在那里，我们就在那里占地面占地面积积建筑面建筑面积积00 00 容积率容积率4.54.5绿化率绿化率40.%40.%主力户主力户型型二期全部小二期全部小户型公寓户型公寓面积面积销售价销售价格格住宅住宅55005500元元/ / 户型户型一房一厅一房一厅销售状销售状况况一期一期500500套售套售磬，二期磬，二期300300套小户型销套小户型销售售70%70%开发商开发商长沙市天长沙市天健房地产健房地产开
11、发有限开发有限公司公司项目简项目简介介集办公，商业，酒店，居家为一体集办公，商业，酒店，居家为一体的城市综合体的城市综合体天健天健天健天健 芙蓉盛芙蓉盛芙蓉盛芙蓉盛世世世世 中国地产商域网中国地产商域网综合分析综合分析. .从建筑规模来看，项目无法与芙蓉盛世，湘江北上和君悦香邸来比从建筑规模来看，项目无法与芙蓉盛世，湘江北上和君悦香邸来比从建筑规模来看，项目无法与芙蓉盛世，湘江北上和君悦香邸来比从建筑规模来看，项目无法与芙蓉盛世，湘江北上和君悦香邸来比. .从居家环境来说，项目不具备小区的生态环境从居家环境来说，项目不具备小区的生态环境从居家环境来说，项目不具备小区的生态环境从居家环境来说，项
12、目不具备小区的生态环境. .从行政办公来看，项目没有芙蓉路的商务价值从行政办公来看，项目没有芙蓉路的商务价值从行政办公来看，项目没有芙蓉路的商务价值从行政办公来看，项目没有芙蓉路的商务价值.从企业品牌来看，项目也不具备建发，天健的企业号召力从企业品牌来看，项目也不具备建发，天健的企业号召力我们要做的，是充分挖掘项目地块价值，细分市场，我们要做的，是充分挖掘项目地块价值，细分市场，我们要做的，是充分挖掘项目地块价值，细分市场，我们要做的，是充分挖掘项目地块价值，细分市场，做一个短平快的现金流产品做一个短平快的现金流产品做一个短平快的现金流产品做一个短平快的现金流产品 中国地产商域网中国地产商域网
13、价值挖掘价值挖掘地块属性，分析地块属性，分析地块属性，分析地块属性，分析 中国地产商域网中国地产商域网项目位置项目位置本案本案地块北靠开福寺路，地块北靠开福寺路，东临未来将要拉通东临未来将要拉通的黄兴北路，的黄兴北路，西距湘江近一公里，西距湘江近一公里，南挨着老居民用房南挨着老居民用房处于老长沙华夏处于老长沙华夏大市场偏南位置，大市场偏南位置，交通便利，配套设交通便利，配套设施齐全施齐全 中国地产商域网中国地产商域网项目情况项目情况政府立项为一个集商业用房和商品住宅的综合商贸住宅区项目，政府立项为一个集商业用房和商品住宅的综合商贸住宅区项目，政府立项为一个集商业用房和商品住宅的综合商贸住宅区项
14、目，政府立项为一个集商业用房和商品住宅的综合商贸住宅区项目，其性质为特困企业改制。出资开发建设方为湖南福华房地产开发其性质为特困企业改制。出资开发建设方为湖南福华房地产开发其性质为特困企业改制。出资开发建设方为湖南福华房地产开发其性质为特困企业改制。出资开发建设方为湖南福华房地产开发有限公司，出让土地的一方为湖南外运汽车运输公司，原外运汽有限公司，出让土地的一方为湖南外运汽车运输公司，原外运汽有限公司，出让土地的一方为湖南外运汽车运输公司，原外运汽有限公司，出让土地的一方为湖南外运汽车运输公司，原外运汽车运输公司住址内。车运输公司住址内。车运输公司住址内。车运输公司住址内。项目总用地面积为项目
15、总用地面积为项目总用地面积为项目总用地面积为98869886 ，总建筑面积，总建筑面积，总建筑面积，总建筑面积27808 27808 ，将建成商，将建成商，将建成商，将建成商业、住宅、商业店面、停车场为一体的综合性小区。属于长沙市业、住宅、商业店面、停车场为一体的综合性小区。属于长沙市业、住宅、商业店面、停车场为一体的综合性小区。属于长沙市业、住宅、商业店面、停车场为一体的综合性小区。属于长沙市旧城区改造项目之列旧城区改造项目之列旧城区改造项目之列旧城区改造项目之列结论：周边脏烂乱现象严重，地块较小，且黄兴北结论：周边脏烂乱现象严重，地块较小，且黄兴北结论：周边脏烂乱现象严重，地块较小，且黄兴
16、北结论：周边脏烂乱现象严重，地块较小，且黄兴北路拉通还有待时日，暂不具备高端物业形象路拉通还有待时日，暂不具备高端物业形象路拉通还有待时日，暂不具备高端物业形象路拉通还有待时日，暂不具备高端物业形象 中国地产商域网中国地产商域网项目价值点分析项目价值点分析. .距离开福寺还有一片建筑隔开，东边黄兴北路拉通还有待时日，西面距离开福寺还有一片建筑隔开，东边黄兴北路拉通还有待时日，西面和南面为旧房区所包围，处于一个被老建筑围合之势和南面为旧房区所包围，处于一个被老建筑围合之势，城市中心内环，城市中心内环线的地段价值还未真正体现线的地段价值还未真正体现现状价值现状价值现状价值现状价值. .项目周边辐射
17、项目周边辐射. .公里内有多个企事业单位，公里内有多个企事业单位，常住人口较多，常住人口较多，二手房租赁活跃二手房租赁活跃. .从商业配套来看，以新一佳，麦当劳为核心的综合商业相当完善，从商业配套来看，以新一佳，麦当劳为核心的综合商业相当完善，发展特色商业和特定商业前景比较乐观发展特色商业和特定商业前景比较乐观 中国地产商域网中国地产商域网从本项目所在区域的规划来看，随着未来35年黄兴北路和新河三角洲两馆一厅的建设，本项目身为老城区中心位置的地位得到体现，物业价值将会有明显提升。 从潜在的竞争对手来看：项目北边：北辰亿地王项目，君悦香邸，湘江北上继续销售和推盘项目南边：领航江阁项目将也以一栋单
18、体楼的形式与本项目发生直接竞争项目西边：凯乐科技以万元收购湖南盛长安房地产开发有限公司股权和相关资产，拿下原属于湖南省供销储运总公司仓库和办公用地，即将打造未来江景标杆项目。 成长性价值预估成长性价值预估成长性价值预估成长性价值预估从发展角度分析，项目未来周边的交通将更加便捷，中心地段价值得到从发展角度分析，项目未来周边的交通将更加便捷，中心地段价值得到从发展角度分析，项目未来周边的交通将更加便捷，中心地段价值得到从发展角度分析，项目未来周边的交通将更加便捷，中心地段价值得到体现体现体现体现 ，物业升值潜力看好，但商业部分不确定性因素多，风险较大。，物业升值潜力看好，但商业部分不确定性因素多，
19、风险较大。，物业升值潜力看好，但商业部分不确定性因素多，风险较大。，物业升值潜力看好，但商业部分不确定性因素多，风险较大。 中国地产商域网中国地产商域网项目分析项目分析. .交通优势：数10路公交在此通过，交通极为便利。. .地段优势：地处长沙市一环线，与市中心CBD区域不到10分钟车程，属长沙的老城区位置。.配套优势：新一佳超市，银行，农贸市场，沿江风光带近在咫尺，配套条件非常好4.4.紧邻开福文化广场，尽享市政配套.地块规模小，为一栋独立塔楼，不利于规模化运作.开发商企业品牌较弱。.项目周边形象缺失，已经在老长沙人中形成了脏烂乱的概念.黄兴北路在将来几年将直接拉通到华夏，打通项目往北交通
20、瓶颈，商业价值大大提升. .新河三角洲两馆一厅的规划和亿地王的建设，提升了项目区位价值. .政府将于3年内重建华厦城区，区位条件将明显改善.周边多个具规模优势的楼盘在售，竞争者强大.宏观调控对市场的影响3 3.其他区域类似产品对消费者的分流劣势劣势劣势劣势优势优势优势优势机会机会机会机会威胁威胁威胁威胁 中国地产商域网中国地产商域网SWOT分析得出的启示分析得出的启示对项目而言，项目在缺憾中有机会，找准市场空白进行差异化定位是本项对项目而言，项目在缺憾中有机会，找准市场空白进行差异化定位是本项目成功的关键。而在项目的具体操作中，应尽量规避劣势，扩大其优势。目成功的关键。而在项目的具体操作中，应
21、尽量规避劣势，扩大其优势。相应的策略相应的策略相应的策略相应的策略项目劣势与威胁规避项目劣势与威胁规避 本项目的最大威胁来源于竞争，而这可以通过差异化、而这可以通过差异化、价格战和提升项目软件质素，价格战和提升项目软件质素，提高项目投资性价比来规避提高项目投资性价比来规避目前市场的风险目前市场的风险。由项目周边的市场形象而产生的局限性即可通过系列的推广和宣传来规避。 项目优势与机会利用：项目优势与机会利用：从我们对项目的理解及开福区市场现状来看，本项目的优势强度应依次为主题定位、地理位主题定位、地理位置、稀缺性的成长型的置、稀缺性的成长型的投资价值，这些优势都投资价值，这些优势都是本项目宣传推
22、广的卖是本项目宣传推广的卖点依据。点依据。 中国地产商域网中国地产商域网市场定位市场定位功能定位，建筑风格定位，客户群定位功能定位，建筑风格定位，客户群定位功能定位，建筑风格定位，客户群定位功能定位，建筑风格定位，客户群定位 中国地产商域网中国地产商域网功能定位功能定位分析：本项目周边暂住人口近人，二手房租售交易频分析：本项目周边暂住人口近人，二手房租售交易频分析：本项目周边暂住人口近人，二手房租售交易频分析：本项目周边暂住人口近人，二手房租售交易频繁，是长沙市二手房交易颇为活跃的一个市场，本项目具备良繁，是长沙市二手房交易颇为活跃的一个市场，本项目具备良繁，是长沙市二手房交易颇为活跃的一个
23、市场，本项目具备良繁，是长沙市二手房交易颇为活跃的一个市场，本项目具备良好的投资底岸同时，周边新一佳超市，开福寺旅游产业带来好的投资底岸同时，周边新一佳超市，开福寺旅游产业带来好的投资底岸同时，周边新一佳超市，开福寺旅游产业带来好的投资底岸同时，周边新一佳超市，开福寺旅游产业带来了较旺的人气，商业价值高了较旺的人气，商业价值高了较旺的人气，商业价值高了较旺的人气，商业价值高市场数据：市场数据：市场数据：市场数据：住宅部分：两房带简单装修月租金元住宅部分：两房带简单装修月租金元住宅部分：两房带简单装修月租金元住宅部分：两房带简单装修月租金元商业部分：开福寺路临街商业部分：开福寺路临街商业部分：开
24、福寺路临街商业部分：开福寺路临街 门面门面门面门面 ，月租金元，月租金元，月租金元，月租金元功能属性：具有保值增值的优良产品，值得挖掘的概念股功能属性：具有保值增值的优良产品，值得挖掘的概念股功能属性：具有保值增值的优良产品，值得挖掘的概念股功能属性：具有保值增值的优良产品，值得挖掘的概念股 中国地产商域网中国地产商域网本案本案开福寺路，寸土寸金的中心地块，二环内少有的珍惜地块，城市之繁华、交通之便利、配套之齐全。周边配套成熟，银行、医疗、市场、超市、教育、休闲娱乐等一应俱全。交通便捷，路网四通八达，以及即将动工的地铁1号线，工作、生活近在咫尺之间。千年文化领衔之地开福寺空气清新、风景秀丽沿江
25、风光带集体闲、商业、观景为一体的开福文化广场地段优越，配套完善，实用型居所地段优越，配套完善，实用型居所地段优越，配套完善，实用型居所地段优越，配套完善，实用型居所 中国地产商域网中国地产商域网功能定位功能定位兼顾居家与投资于一体的城市府邸兼顾居家与投资于一体的城市府邸兼顾居家与投资于一体的城市府邸兼顾居家与投资于一体的城市府邸 中国地产商域网中国地产商域网建筑风格定位建筑风格定位项目设计方案表现的建筑风格及建项目设计方案表现的建筑风格及建筑外立面较为普通，外立面线条单筑外立面较为普通，外立面线条单调，调，属于市场上的主流设计风格，属于市场上的主流设计风格，成本也相对较低，走低档路线能在成本也
26、相对较低，走低档路线能在成本上很好的控制成本上很好的控制. .建议：建议：在外观上与开福寺的色调结在外观上与开福寺的色调结在外观上与开福寺的色调结在外观上与开福寺的色调结合起来，在视觉上能借力打力，有合起来，在视觉上能借力打力，有合起来，在视觉上能借力打力，有合起来，在视觉上能借力打力，有助于项目推广助于项目推广助于项目推广助于项目推广. . . 中国地产商域网中国地产商域网风格外观建议风格外观建议风格外观建议风格外观建议根据本项目的市场特根据本项目的市场特点和目标客户群的特点和目标客户群的特征，建议将本项目采征，建议将本项目采用新古典主义建筑风用新古典主义建筑风格（即现代风格格（即现代风格
27、+古古典元素）典元素）外立面的线条组织丰外立面的线条组织丰富些，色彩采用金黄富些，色彩采用金黄色为主色调，线条组色为主色调，线条组织与色彩组合和谐共织与色彩组合和谐共生；天际线美感突出，生；天际线美感突出，变化丰富。变化丰富。 中国地产商域网中国地产商域网层顶层顶层顶层顶建议将本项目屋顶加建议将本项目屋顶加设装饰或者改为斜坡设装饰或者改为斜坡式找屋顶，增加项目式找屋顶，增加项目美观度，同时容易与美观度，同时容易与开福寺融为一体。开福寺融为一体。（如图所示）（如图所示） 中国地产商域网中国地产商域网客户群分析客户群分析典型楼盘客户分析典型楼盘客户分析典型楼盘客户分析典型楼盘客户分析根据上表可知，
28、天健二期客户构成具有明显的投资性，主要以周边根据上表可知，天健二期客户构成具有明显的投资性，主要以周边根据上表可知，天健二期客户构成具有明显的投资性，主要以周边根据上表可知，天健二期客户构成具有明显的投资性，主要以周边客户为主，公务员和投资者多为开福区工作人员。客户为主，公务员和投资者多为开福区工作人员。客户为主，公务员和投资者多为开福区工作人员。客户为主，公务员和投资者多为开福区工作人员。 中国地产商域网中国地产商域网客户群分析客户群分析从对君悦香邸项目的客户分析可看出，其客户具有明显的区域性，从对君悦香邸项目的客户分析可看出，其客户具有明显的区域性，从对君悦香邸项目的客户分析可看出，其客户
29、具有明显的区域性，从对君悦香邸项目的客户分析可看出，其客户具有明显的区域性，说明该区域被久住人口所认同说明该区域被久住人口所认同说明该区域被久住人口所认同说明该区域被久住人口所认同典型楼盘客户分析典型楼盘客户分析典型楼盘客户分析典型楼盘客户分析 中国地产商域网中国地产商域网客户群定位客户群定位人人人人口口口口数数数数据据据据. .竹山园社区：竹山园社区： 常住人口：常住人口：8000900080009000人人 暂住人口：暂住人口：15001500多人（主要为个体经商户，这些人主要是周边长、望、多人（主要为个体经商户，这些人主要是周边长、望、浏、宁周边四县人）浏、宁周边四县人） 户数：户数：3
30、0003000户户常住人口多为长沙市收入不高的老长沙人和年纪偏大的老年常住人口多为长沙市收入不高的老长沙人和年纪偏大的老年常住人口多为长沙市收入不高的老长沙人和年纪偏大的老年常住人口多为长沙市收入不高的老长沙人和年纪偏大的老年人，流动人口多为周边经商，第三产业工作的员工，以及部人，流动人口多为周边经商，第三产业工作的员工，以及部人，流动人口多为周边经商，第三产业工作的员工，以及部人，流动人口多为周边经商，第三产业工作的员工，以及部分上班在芙蓉路，五一路的年轻阶层分上班在芙蓉路，五一路的年轻阶层分上班在芙蓉路，五一路的年轻阶层分上班在芙蓉路，五一路的年轻阶层人口分析：人口分析：人口分析：人口分析
31、：. .新河路社区：约新河路社区：约21002100户户 常住人口：常住人口：60006000人人 暂住人口：约暂住人口：约10001000人人 . .开福寺社区：开福寺社区： 常住人口：常住人口：70007000多人多人 暂住人口：暂住人口：12001200多人多人 户数：户数：22002200户户 中国地产商域网中国地产商域网新一佳超市湖南区总部，诺亚方舟娱乐中心，长沙市排水管理处新一佳超市湖南区总部，诺亚方舟娱乐中心，长沙市排水管理处交通银行，工商银行，长沙市八中，茶叶厂，新河派出所，各街道交通银行，工商银行，长沙市八中，茶叶厂，新河派出所，各街道办等企事业单位企事业单位企事业单位企事业
32、单位收入分析收入分析收入分析收入分析上述单位中层员工月收入都在元月之间，上述单位中层员工月收入都在元月之间，同时公务员和事业单位都有单位房，具备投资的经济基础同时公务员和事业单位都有单位房，具备投资的经济基础 中国地产商域网中国地产商域网我们定位的客户群细分我们定位的客户群细分小户型：小户型：小户型：小户型：. .短线和长线兼顾的投资者短线和长线兼顾的投资者短线和长线兼顾的投资者短线和长线兼顾的投资者. .位于芙蓉路沿线上班的年轻阶层，过渡作用位于芙蓉路沿线上班的年轻阶层，过渡作用位于芙蓉路沿线上班的年轻阶层，过渡作用位于芙蓉路沿线上班的年轻阶层，过渡作用. .短期为了儿女高考，长期投资收租金
33、的市八中和市三中家长短期为了儿女高考，长期投资收租金的市八中和市三中家长短期为了儿女高考，长期投资收租金的市八中和市三中家长短期为了儿女高考，长期投资收租金的市八中和市三中家长大户型：认同该区域人口的外来长沙人大户型：认同该区域人口的外来长沙人大户型：认同该区域人口的外来长沙人大户型：认同该区域人口的外来长沙人认同宗教风水学说的中老年人和生意人认同宗教风水学说的中老年人和生意人认同宗教风水学说的中老年人和生意人认同宗教风水学说的中老年人和生意人给周边服务行业（诺亚方舟，新一佳等）提供租房的投资者给周边服务行业（诺亚方舟，新一佳等）提供租房的投资者给周边服务行业（诺亚方舟，新一佳等）提供租房的投
34、资者给周边服务行业（诺亚方舟，新一佳等）提供租房的投资者 中国地产商域网中国地产商域网项目思考：项目思考：基于目前已定下了户型设计，中大户型偏多，势必基于目前已定下了户型设计，中大户型偏多，势必基于目前已定下了户型设计，中大户型偏多，势必基于目前已定下了户型设计，中大户型偏多，势必与周边楼盘形成正面的竞争，我们应该怎样利用我与周边楼盘形成正面的竞争，我们应该怎样利用我与周边楼盘形成正面的竞争，我们应该怎样利用我与周边楼盘形成正面的竞争，我们应该怎样利用我们的潜在优势，把体量不大的盘演绎到极致，这正们的潜在优势，把体量不大的盘演绎到极致，这正们的潜在优势，把体量不大的盘演绎到极致，这正们的潜在优
35、势，把体量不大的盘演绎到极致，这正是我们置业通营销将要做的是我们置业通营销将要做的是我们置业通营销将要做的是我们置业通营销将要做的 中国地产商域网中国地产商域网营销推广营销推广广告策略，营销执行，广告策略，营销执行，广告策略，营销执行，广告策略，营销执行，入市时机入市时机入市时机入市时机，价格建议价格建议价格建议价格建议 中国地产商域网中国地产商域网广告策略广告策略项目将以一个什么形象迈向市场呢？项目将以一个什么形象迈向市场呢？案名案名案名案名广告诉求策略广告诉求策略广告诉求策略广告诉求策略广告推广主题广告推广主题广告推广主题广告推广主题 中国地产商域网中国地产商域网揽胜（圣）居揽胜（圣）居揽
36、：包罗万象，拔高气势，华夏区域所以配套及规划景观都纳入项目体系胜：名胜，开福寺本身属于长沙市的名胜古迹同时，“胜”通“圣”，显示对宗教的虔诚，一字双关居：小而精居所，区别与“宅”和“院”解析：解析：解析：解析： 中国地产商域网中国地产商域网华夏新贵府邸华夏新贵府邸华夏：点明项目的区位华夏：点明项目的区位新：华夏酒城改造第一笔新：华夏酒城改造第一笔贵：具有高贵气质贵：具有高贵气质府：通府：通“ “福福” ”字，同时也具备高尚形象字，同时也具备高尚形象邸：旧指高级官员的住所邸：旧指高级官员的住所 解析：解析：解析：解析： 中国地产商域网中国地产商域网华夏之星华夏之星琅琅上口，通俗易记琅琅上口，通俗
37、易记星：通星：通“ “心心” ”和和“ “欣欣” ”，有中心和欣欣向前的，有中心和欣欣向前的感觉感觉解析：解析：解析：解析： 中国地产商域网中国地产商域网广告诉求总策略以开福寺宗教特色为主线，周边配套为辅助，串联成一以开福寺宗教特色为主线，周边配套为辅助，串联成一以开福寺宗教特色为主线，周边配套为辅助，串联成一以开福寺宗教特色为主线，周边配套为辅助，串联成一段和谐人居的精神居所段和谐人居的精神居所段和谐人居的精神居所段和谐人居的精神居所 中国地产商域网中国地产商域网项目广告诉求策略项目广告诉求策略项目广告诉求策略项目广告诉求策略产品项目区位核心价值炒作（准备期）诉求点：为开福寺修建的广场，为诉
38、求点：为开福寺修建的广场，为华夏人承建的住宅华夏人承建的住宅认认认认识识识识认认认认知知知知认认认认同同同同认认认认定定定定品牌品牌品牌品牌 中国地产商域网中国地产商域网项目广告诉求策略项目广告诉求策略项目广告诉求策略项目广告诉求策略产品诉求点：黄兴北路的末段，发掘了诉求点：黄兴北路的末段，发掘了圣人的居所圣人的居所认认认认识识识识认认认认知知知知认认认认同同同同认认认认定定定定品牌品牌品牌品牌项目产品价值提炼（蓄水期） 中国地产商域网中国地产商域网项目广告诉求策略项目广告诉求策略项目广告诉求策略项目广告诉求策略产品诉求点：心灵纯净的居所在开福寺诉求点：心灵纯净的居所在开福寺的圣地开启的圣地开
39、启认认认认识识识识认认认认知知知知认认认认同同同同认认认认定定定定品牌品牌品牌品牌项目产品价值升华（体验期） 中国地产商域网中国地产商域网项目广告诉求策略项目广告诉求策略项目广告诉求策略项目广告诉求策略产品诉求点：早晨，沐浴到诉求点：早晨，沐浴到开福寺的第一屡晨光开福寺的第一屡晨光认认认认识识识识认认认认知知知知认认认认同同同同认认认认定定定定品牌品牌品牌品牌项目品牌价值升华（强销期） 中国地产商域网中国地产商域网广告推广主题广告推广主题湘江边上，芙蓉路旁，勾起老长沙人怀念的精神居所湘江边上，芙蓉路旁，勾起老长沙人怀念的精神居所湘江边上，芙蓉路旁，勾起老长沙人怀念的精神居所湘江边上，芙蓉路旁，
40、勾起老长沙人怀念的精神居所 中国地产商域网中国地产商域网营销执行营销执行营销模式营销模式营销模式营销模式总体营销策略总体营销策略总体营销策略总体营销策略营销阶段计划营销阶段计划营销阶段计划营销阶段计划 中国地产商域网中国地产商域网总体营销策略总体营销策略形象铺垫形象铺垫形象铺垫形象铺垫概念先行，树立项目独特形象，引起市场关注，产生共鸣品质诉求品质诉求品质诉求品质诉求通过对项目卖点的诉求，树立高性价比形象扬长避短扬长避短扬长避短扬长避短借势造势借势造势借势造势借势造势多重渗透多重渗透多重渗透多重渗透放大项目卖点，宣传核心卖点，形成区别周边项目有力的竞争元素借周边项目或合力炒做区域前景，为项目发展
41、潜力造势通过项目形象内涵赋予、形象与现场包装、实景展示、媒体组合、客户营销多方面渗透 中国地产商域网中国地产商域网三维营销模式三维营销模式三位一体全方位立体营销坐销坐销行销行销联销联销 中国地产商域网中国地产商域网以现场坐销为基础以动态行销为辅助以现场坐销为基础以动态行销为辅助.“.“请进来请进来+ +走出去走出去” ：动态坐销，内外互动：动态坐销，内外互动.“.“请进来请进来” ：现场接待中心：接待户外广告导入和走过：现场接待中心：接待户外广告导入和走过路过客户路过客户置业通的营销顾问素质专业，能成功的切中客户的购买欲望置业通的营销顾问素质专业，能成功的切中客户的购买欲望置业通的营销顾问素质
42、专业，能成功的切中客户的购买欲望置业通的营销顾问素质专业，能成功的切中客户的购买欲望 中国地产商域网中国地产商域网.“.“走出去走出去走出去走出去” ” ：以区域市场为核心，展开主动的上门推以区域市场为核心，展开主动的上门推以区域市场为核心，展开主动的上门推以区域市场为核心，展开主动的上门推介和企业团购以行销提高效率介和企业团购以行销提高效率介和企业团购以行销提高效率介和企业团购以行销提高效率. .针对新一佳超市，诺亚方舟员工点对点营销，针对新一佳超市，诺亚方舟员工点对点营销，针对新一佳超市，诺亚方舟员工点对点营销，针对新一佳超市，诺亚方舟员工点对点营销，上门拜访推荐上门拜访推荐上门拜访推荐上
43、门拜访推荐针对周边企事业单位，居委会集中推介针对周边企事业单位，居委会集中推介针对周边企事业单位，居委会集中推介针对周边企事业单位，居委会集中推介行行行行销销销销置业通以二手房为主力的行销平台，拥有星城世家，长房西置业通以二手房为主力的行销平台，拥有星城世家，长房西置业通以二手房为主力的行销平台，拥有星城世家，长房西置业通以二手房为主力的行销平台，拥有星城世家，长房西郡，东岸锦城等项目的客户资源平台，能直接终端营销，减郡，东岸锦城等项目的客户资源平台，能直接终端营销，减郡，东岸锦城等项目的客户资源平台，能直接终端营销，减郡，东岸锦城等项目的客户资源平台，能直接终端营销，减少推广费用少推广费用少
44、推广费用少推广费用 中国地产商域网中国地产商域网客户联动多元化策略客户联动多元化策略由开发商设立专门的多元营销管理平台：系统组织、多元拓由开发商设立专门的多元营销管理平台：系统组织、多元拓由开发商设立专门的多元营销管理平台：系统组织、多元拓由开发商设立专门的多元营销管理平台：系统组织、多元拓展展展展依托置业通庞大的客户信息系统依托置业通庞大的客户信息系统依托置业通庞大的客户信息系统依托置业通庞大的客户信息系统: :开展关联营销：联动开福寺宗教聚会等，实现关联营销开展关联营销：联动开福寺宗教聚会等，实现关联营销开展关联营销：联动开福寺宗教聚会等，实现关联营销开展关联营销：联动开福寺宗教聚会等，实
45、现关联营销组织分众营销：锁定针对本项目的客户资源，选择最有效手组织分众营销：锁定针对本项目的客户资源，选择最有效手组织分众营销：锁定针对本项目的客户资源，选择最有效手组织分众营销：锁定针对本项目的客户资源，选择最有效手段进行分众渠道营销，以行销为主段进行分众渠道营销，以行销为主段进行分众渠道营销，以行销为主段进行分众渠道营销，以行销为主 中国地产商域网中国地产商域网入市时机入市时机.根据项目工程进度情况，估计要到下半年月份才能上市销售，同时这个阶段也是楼市的旺季.由于项目体量比较小，到时候可根据周边项目供应情况适当调整推盘节奏，争取开盘即空盘.经历了一轮观望期和夏天的淡季后，估计长沙市的楼市将
46、迎来一个新的小高潮 中国地产商域网中国地产商域网营销节点安排营销节点安排预热期预热期认购期认购期强销期强销期售楼部进场售楼部进场尾盘尾盘08年5月月上旬开盘开盘08年月下旬08年10月上旬08年10月1月中旬0年1月09年月08年月中旬月中旬观世音生日祭祀观世音生日祭祀08年7月21日 中国地产商域网中国地产商域网营销阶段重点描述营销阶段重点描述准备期准备期准备期准备期销售销售销售销售目标目标目标目标重点工作内容重点工作内容重点工作内容重点工作内容重要营销策略重要营销策略重要营销策略重要营销策略年月份确定营销策略及营销计划；销售宣传物料设计、印刷及制作；销售法律文件的完备；销售现场包装设计；第
47、三方资源的整合（媒体、协会等）；销售团队的建立.媒体宣传：本阶段以项目的信息渗透为主，短信群发，车身广告，做项目前期的形象宣传.销售工作：本阶段主要进行销售前的准备工作 中国地产商域网中国地产商域网认筹阶认筹阶认筹阶认筹阶段段段段销售目销售目销售目销售目标标标标重点工作内容重点工作内容重点工作内容重点工作内容重要营销策略重要营销策略重要营销策略重要营销策略年月份针对即将推向市场的物业，进行大量的蓄客，挖掘潜在客户，准客户目标客户的有效启动；全面开展认筹工作；媒体资源的有效利用；车身广告形象更新.媒体宣传：本阶段在主流媒体的报道相应增加；在住宅推广中可以发布认筹信息；.活动营销：华夏区旧城改造
48、发展研讨会 中国地产商域网中国地产商域网公开发售公开发售公开发售公开发售强销期强销期强销期强销期销售目销售目销售目销售目标标标标重点工作重点工作重点工作重点工作内容内容内容内容重要营销策略重要营销策略重要营销策略重要营销策略年月月中旬住宅销售率累计以上，启动商业销售和招商工作解筹并公开发售系列促销活动全面开展媒体广告全面展开.媒体宣传加强媒体广告，本阶段主要以硬广和软文为主，电台广告发布开盘信息.销售工作确保解筹成功率，市场反馈信息的有效分析和策略的及时调整.活动营销启动盛大的开盘仪式 中国地产商域网中国地产商域网尾盘期尾盘期尾盘期尾盘期销售目标销售目标销售目标销售目标重点工作重点工作重点工
49、作重点工作内容内容内容内容重要营销策略重要营销策略重要营销策略重要营销策略年月年月所有住宅物业销售完毕，商业物业销售和招商完成.根据市场反馈及时调整营销策略.媒体广告继续.媒体宣传：通过硬性广告和软文推广进一步强化项目地位软文主要以“热销解读和尾盘促销”的形式，从项目的各大卖点分析.营销工作：有效启动老带新客户优惠政策，通过促销活动进一步推动尾盘销售 中国地产商域网中国地产商域网价格建议价格建议 中国地产商域网中国地产商域网一、项目与附件楼盘综合素质评估一、项目与附件楼盘综合素质评估一、项目与附件楼盘综合素质评估一、项目与附件楼盘综合素质评估项目名称项目名称湘江北湘江北尚尚伍家岭生伍家岭生活广
50、场活广场君悦君悦香邸香邸天健天健芙蓉芙蓉盛世盛世本案本案地理位置地理位置7 78 87 79 99 9规模规模8 86 66 6工程进度工程进度9 97 710108 86 6配套设施配套设施8 87 78 88 8交通方便程度交通方便程度7 79 97 79 99 9外部环境情况外部环境情况8 87 79 98 8户型面积户型面积8 87 78 88 89 9景观景观7 76 67 78 8智能系统智能系统8 87 78 88 89 9建筑风格建筑风格8 87 79 99 98 8综合综合787871718 88 中国地产商域网中国地产商域网比较楼盘比较楼盘均价元均价元/ /综合比综合比较
51、较比较系比较系数数本项目可调均本项目可调均价元价元/ /评估均价评估均价湘江北尚湘江北尚5000500078781 1伍家岭生伍家岭生活广场活广场4500450071711.091.09滨江滨江君君悦香邸悦香邸520052008 80.90.9天健天健芙芙蓉盛世蓉盛世5 500008 80.90.9本案本案7878二、项目评估均价二、项目评估均价二、项目评估均价二、项目评估均价注：项目的评估均价由以下几步计算得出：1、比较系数=项目评估得分/比较项目评估得分2、本项目可调均价=每个项目的比较系数*比较项目的均价3、项目评估均价=每个比较项目的可调均价之和/比较项目个数得出本项目评估均价为元得出本项目评估均价为元得出本项目评估均价为元得出本项目评估均价为元/ / / /，建议在元，建议在元，建议在元，建议在元。 中国地产商域网中国地产商域网谢谢您的聆听谢谢您的聆听
