《九江高氏鹤问湖1号项目全程营销策划提案PPT 151页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《九江高氏鹤问湖1号项目全程营销策划提案PPT 151页（151页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 2010.04.22 -鹤问湖鹤问湖1号项目全程营销策划提案号项目全程营销策划提案因非凡因非凡，而恒久而恒久谨呈：江西高氏置业发展集团有限公司九江分公司谨呈：江西高氏置业发展集团有限公司九江分公司管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 二零一零年四月二十二日二零一零年四月二十二日 项目全程营销策划提案项目全程营销策划提案高氏高氏鹤问湖鹤问湖1 1号号管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 报告战略报告战略 鉴于本项目前期规划已基本定型，可调整空间较小，故鉴于本项目前期规划已基本定型，可调整空间较小，故 本次报告将集中侧重于产品优化及策略方面的阐述；本次报告将集中侧重于产品优化及策略方
2、面的阐述； 本方案将建立一个完善、科学、系统、具有方向性的市本方案将建立一个完善、科学、系统、具有方向性的市 场、产品及营销体系场、产品及营销体系 ； 本次方案在市场与产品、现时营销、经营与未来上建立本次方案在市场与产品、现时营销、经营与未来上建立 严谨体系优化产品，提升附加值，拟定项目营销方向。严谨体系优化产品，提升附加值，拟定项目营销方向。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 诊断项目问题检讨竞争策略重新定位形象 分析客户 分析机会 快速出击项目面临的市场格局?项目市场定位?谁是我们的目标客户?如何做出具有足够市场竞争力的新产品,吸引目标客户？如何制造和树立项目及发展商的品牌?整合运
3、营策略总纲最快速完成销售，并确保项目利润最大化最快速完成销售，并确保项目利润最大化我我们们怎怎么么做做管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 1. 1. 项目本体分析项目本体分析2. 2. 开发目标及问题解析开发目标及问题解析5.5.项目优化建议项目优化建议6. 6. 项目营销攻略项目营销攻略3. 3. 市场竞争格局分析市场竞争格局分析4. 4. 项目定位项目定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 城市定位城市定位l新型工业重镇新型工业重镇 l文化旅游胜地文化旅游胜地 l区域商贸中心区域商贸中心 l开放港口城市开放港口城市城市印象城市印象庐山脚下，鄱湖之滨庐山脚下，鄱湖之滨辖一市、
4、两区、九一市、两区、九县；全市；全市总面面积1.881.88万平方公里，市区万平方公里，市区规划面划面积将达到将达到118118平方公里，建成平方公里，建成区面区面积68.1168.11平方公里；固定居住人口平方公里；固定居住人口59.659.6万万, ,全市全市总人口的人口的13%13%，处于城市化于城市化进程初程初级阶段。段。中国魅力城市中国魅力城市, ,中部城市圈最宜居的城市中部城市圈最宜居的城市一、城市发展解读一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 7经济发展经济发展九江市在2005年至2009年国内生产总值年均年均递增增13.6%13.6%，2009年GDP达到8
5、30亿元；全省排名第三，仅次于南昌1837亿和赣州市940亿。九江市城镇居民收入增增长率保持在率保持在10%10%以上以上，政府预计到2010年城镇居民可支配收入可达15000元。市强民富，经济发展快速，未来发展前景看好。市强民富，经济发展快速，未来发展前景看好。一、城市发展解读一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 城市发展战略城市发展战略城市发展战略城市发展战略“3+1”“3+1”战略：战略：“大旅游大旅游”优化居住环境；优化居住环境； “大工业大工业”将产生大量产业工人，产业工人的聚集直接推进城市化进程；将产生大量产业工人，产业工人的聚集直接推进城市化进程；“大物流大
6、物流”将提升商贸功能，给城市带来财富，促进商业繁荣；将提升商贸功能，给城市带来财富，促进商业繁荣； “大城建大城建”促进房地产业的欣欣向荣促进房地产业的欣欣向荣; ;“3 31 1”战略促进了九江房地产业开发热潮战略促进了九江房地产业开发热潮一、城市发展解读一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 城市发展规划城市发展规划(2001-2020)(2001-2020)以“山、水、楔形绿带”为自然分隔，组团式布局，形成依山傍水依山傍水临湖的湖的”T“T“型形型形态。城市结构双环内聚外扩的“一核四一核四组团”结构构。一核指城市核心区，包括旧城功能区、柴桑功能区（我项目所在区）、十里
7、功能区。四组团指港口组团、金安组团、沙河组团、芳兰组团。一、城市发展解读一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 东北片区东北片区交汇处交汇处一、城市发展解读一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 城市规划城市规划 规划区以鹤问湖为中心，划分为五部分，形成规划区以鹤问湖为中心，划分为五部分，形成“五区环湖五区环湖”的总体布局。的总体布局。 其中最重要的是两个区，即鹤问湖东片区和北片区其中最重要的是两个区，即鹤问湖东片区和北片区项目位于东片区和北片区交汇处项目位于东片区和北片区交汇处鹤问湖北片区：鹤问湖北片区：东至长江大道，南至十里河，西至八里湖，北至长江。
8、面积东至长江大道，南至十里河，西至八里湖，北至长江。面积8.968.96平方公里，平方公里，功能为城市核心区的扩展和延伸。保留部分港口和铁路设施，保留改造部功能为城市核心区的扩展和延伸。保留部分港口和铁路设施，保留改造部分商贸企业，发展文化娱乐业，形成城市的贸易中心和文化中心。其余部分商贸企业，发展文化娱乐业，形成城市的贸易中心和文化中心。其余部分主要安排居住和相关配套服务设施。分主要安排居住和相关配套服务设施。鹤问湖东片区：鹤问湖东片区：东至长江大道及福银高速昌九段，南至九园路，西至滨湖路及八里湖，北东至长江大道及福银高速昌九段，南至九园路，西至滨湖路及八里湖，北至十里河。面积至十里河。面积
9、10.2310.23平方公里。主要功能为城市核心区的重要扩展，形平方公里。主要功能为城市核心区的重要扩展，形成城市的商务商业中心、市民中心和体育中心，以及与之配套的居住和相成城市的商务商业中心、市民中心和体育中心，以及与之配套的居住和相关服务设施，并保留以昌河汽车工业园为主的部分工业企业及相关设施。关服务设施，并保留以昌河汽车工业园为主的部分工业企业及相关设施。 一、城市发展解读一、城市发展解读管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 二、项目本体分析二、项目本体分析根据前期双方已沟通，根据前期双方已沟通，项目规划已基本定型，项目规划已基本定型，且贵司也未向我司提供且贵司也未向我司提供具体户
10、型资料，因此，具体户型资料，因此，本次方案分析，重点将本次方案分析，重点将在现时市场分析、产品在现时市场分析、产品优化和营销推广上，优化和营销推广上，尤尤其是产品优化上，我们其是产品优化上，我们将做重点展开，将做重点展开，以供贵以供贵司提升产品附加值之决司提升产品附加值之决策参考。策参考。序号序号名称名称单位单位数量数量备注备注1 1规划总用地面积规划总用地面积63533.6563533.652 2总建筑面积总建筑面积127037.88127037.88不含地下不含地下地上建筑面积地上建筑面积127037.88127037.88其中其中多层住宅多层住宅27086.7427086.74占物业比占
11、物业比21.3%21.3%小高层住宅小高层住宅36042.5236042.52占物业比占物业比28.4%28.4%高层住宅高层住宅53648.353648.3占物业比占物业比42.2%42.2%幼儿园、会所幼儿园、会所1530.791530.798.10%8.10%垃圾站、公厕垃圾站、公厕232.37232.37店面店面8497.168497.16地下建筑面积地下建筑面积其中其中地下人防地下人防地下停车库地下停车库3 3建筑占地面积建筑占地面积14286.0214286.024 4建筑密度建筑密度% %22.522.55 5容积率容积率% %1.991.99不含地下不含地下6 6绿地率绿地率%
12、 %47.647.67 7总停车位总停车位辆辆其中其中地面停车地面停车辆辆地下停车地下停车辆辆8 8总居住户数总居住户数户户户型比例户型比例一房一厅一房一厅% %5.65.6二房二厅二房二厅% %38.538.5三房二厅三房二厅% %55.955.99 95050平米以下平米以下70.5170.515050平米以上平米以上29.4929.49管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 本案本案地块现状：近湖临转盘，景观较好；基地北面与南面有交通性主地块现状：近湖临转盘，景观较好；基地北面与南面有交通性主干道九瑞大道和长城西路路，可以方便到达中心城区。干道九瑞大道和长城西路路，可以方便到达中心城
13、区。二、项目本体分析二、项目本体分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 项目本体资源与影响条件评价：处于鹤问湖东北片区交汇处，项目项目本体资源与影响条件评价：处于鹤问湖东北片区交汇处，项目周边有较好的湖景资源，是未来市政重点打造休闲、居住区域周边有较好的湖景资源，是未来市政重点打造休闲、居住区域本体地形地貌本体地形地貌限制条件限制条件附近有联通、电信大楼，东侧为职业大学附近有联通、电信大楼，东侧为职业大学项目临近鹤问湖，景观资源丰富项目临近鹤问湖，景观资源丰富 项目西南有污水处理厂项目西南有污水处理厂污水处理厂西南为鹤问湖污水处理厂西南为鹤问湖项目西南有鹤问湖，景观资源较好项目西南有鹤
14、问湖，景观资源较好交通便捷、附近有较好的教育人文资源交通便捷、附近有较好的教育人文资源区域内为市政重点打造优质居民区，也是区域内为市政重点打造优质居民区，也是九江市城市旅游、休闲重点区域九江市城市旅游、休闲重点区域鹤问湖休闲展示区鹤问湖休闲展示区与城市中心距离不远，未来发展空间较大与城市中心距离不远，未来发展空间较大 区域大环境逐渐成熟，但缺乏大型生活配区域大环境逐渐成熟，但缺乏大型生活配套及市政配套。套及市政配套。 西南有污水处理厂，对环境有较大影响西南有污水处理厂，对环境有较大影响项目优势项目优势城市意向较为强烈，有一定配套城市意向较为强烈，有一定配套自然风貌较好，区域为市政重点打造旅游休
15、自然风貌较好，区域为市政重点打造旅游休闲和优质居民区闲和优质居民区二、项目本体分析二、项目本体分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 项目属性：体量较大的中高端项目，兼具办公及商业配套功能。项目属性：体量较大的中高端项目，兼具办公及商业配套功能。二、项目本体分析二、项目本体分析项目属性：体量较大的中高端项目，兼具办公及商业配套功能。项目属性：体量较大的中高端项目，兼具办公及商业配套功能。大盘价值大盘价值！管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 项目界定项目界定快速发展的中部城市快速发展的中部城市新城自然景观区新城自然景观区 有较好资源有较好资源 未来城市旅游休闲、优质居民区未来城市
16、旅游休闲、优质居民区二、项目本体分析二、项目本体分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 本项目给了我们的使命本项目给了我们的使命创建九江人居品质大盘创建九江人居品质大盘九江市高端物业九江市高端物业1616万平米的品质大盘万平米的品质大盘城市新区位价值，打造新城市新区位价值，打造新九江山水城市人文印象九江山水城市人文印象紧邻鹤问湖最大规模项目（唯一性）紧邻鹤问湖最大规模项目（唯一性）九瑞大道上的标志物九瑞大道上的标志物本项目承载意义：高氏地产本项目承载意义：高氏地产进军九江市场的基石和标志进军九江市场的基石和标志高氏地产大规模闪耀九江市场高氏地产大规模闪耀九江市场二、项目本体分析二、项目
17、本体分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 本项目肩负的历史使命：本项目肩负的历史使命：对城市：对城市：成为一座城的荣耀成为一座城的荣耀对人居：对人居：打造水岸人文雅居打造水岸人文雅居对品牌对品牌：奠定九江市场标志奠定九江市场标志二、项目本体分析二、项目本体分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 1. 1. 项目本体分析项目本体分析2. 2. 开发目标及问题解析开发目标及问题解析5.5.项目优化建议项目优化建议6. 6. 项目营销攻略项目营销攻略3. 3. 市场竞争格局分析市场竞争格局分析4. 4. 项目定位项目定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 一、开发目标及问题
18、解析一、开发目标及问题解析由于项目规划基本确定，可调整空间较小，但作为项目开发而言，项目开发的由于项目规划基本确定，可调整空间较小，但作为项目开发而言，项目开发的目标就是在兼顾社会效益的前提下，取得开发利润最大化。目标就是在兼顾社会效益的前提下，取得开发利润最大化。最近中央对房地产市场的一些列政策打压，将在未来可能较长时间内对房地产最近中央对房地产市场的一些列政策打压，将在未来可能较长时间内对房地产的发展起着较大的抑制作用，主要体现在销售去化上，将面临严峻的问题！的发展起着较大的抑制作用，主要体现在销售去化上，将面临严峻的问题！从现有产品品质看，项目产品优势并不明显，从现有产品品质看，项目产品
19、优势并不明显，对于项目价格的预期，应该谨慎乐观！对于项目价格的预期，应该谨慎乐观！只有产品上做适当调整，以提升项目附加值，从而提升项目竞争力！只有产品上做适当调整，以提升项目附加值，从而提升项目竞争力！我们对现有产品的优化、营销的把控，可以获得更大的利润，并以此我们对现有产品的优化、营销的把控，可以获得更大的利润，并以此为契机，为开发商继续扎根九江市进行新盘开发打下良好基础！为契机，为开发商继续扎根九江市进行新盘开发打下良好基础！这就是高信顾问的价值所在！这就是高信顾问的价值所在！管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 目标：为企业在房地产行业的持续发展奠定品目标：为企业在房地产行业的持续
20、发展奠定品牌、资金和人才基础；打响九江市第一炮牌、资金和人才基础；打响九江市第一炮品牌目标品牌目标其他目标其他目标锻炼公司团队，培养出一批房地产开发的基层骨干。锻炼公司团队，培养出一批房地产开发的基层骨干。 财务目标财务目标销售速目标销售速目标通过本项目树立行业影响力，创造品牌。通过本项目树立行业影响力，创造品牌。兼顾社会效益，获得项目开发利润最大化，滚动开发，为后续兼顾社会效益，获得项目开发利润最大化，滚动开发，为后续项目提供现金流，并为公司在九江扎根发展提供良性现金流。项目提供现金流，并为公司在九江扎根发展提供良性现金流。在今年在今年5 5月启动项目，月启动项目，1010月左右入市，预计三
21、年左右基本月左右入市，预计三年左右基本完成项目销售。完成项目销售。一、开发目标及问题解析一、开发目标及问题解析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 竞争：如何处理与本市其它项目的关系？竞争：如何处理与本市其它项目的关系？ 定位：项目的灵魂是什么？如何取得竞争优势和品定位：项目的灵魂是什么？如何取得竞争优势和品 牌价值？牌价值？客户目标客户目标 品牌要求品牌要求 价格要求价格要求 速度要求速度要求 产品：如何结合区域大规划的前提优化产品，提升产品：如何结合区域大规划的前提优化产品，提升 产品附加值？产品附加值？客户问题客户问题项目规划基本定型，可调整及优化的空间较小，但我们仍然要尽可能寻求
22、突破项目规划基本定型，可调整及优化的空间较小，但我们仍然要尽可能寻求突破我们认为：我们认为： 核心问题在于如何定位，取得核心竞争力，来支撑平台高价下的快速销售核心问题在于如何定位，取得核心竞争力，来支撑平台高价下的快速销售一、开发目标及问题解析一、开发目标及问题解析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 二、问题结构化二、问题结构化战略层面问题战略层面问题依靠什么样的定位来实现较高价格下快速销售的目标策略层面问题策略层面问题如何中星花苑、恒盛花园及其它知名项目进行竞争？技术层面问题技术层面问题产品定位，产品优化如何结合城市规划打造产品产品优化建议市场分析市场分析案例借鉴案例借鉴营销攻略营销
23、攻略产品优化产品优化建议建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 1. 1. 项目本体分析项目本体分析2. 2. 开发目标及问题解析开发目标及问题解析5.5.项目优化建议项目优化建议6. 6. 项目营销攻略项目营销攻略3. 3. 市场竞争格局分析市场竞争格局分析4. 4. 项目定位项目定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 25日期日期措施措施政策具体内容政策具体内容2010年1月10日金融国务院出台“国十一条”，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击
24、中国市场。2010年1月21日土地国土资源部发布国土资源部关於改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月10日土地国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。2010年3月23日行政国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，并在15个工作日
25、内制订有序退出的方案。2010年4月2日税收财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月11日金融中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。2010年4月15日金融国务院出台具体措施，要求对贷款款购买第二套住房的家庭，第二套住房的家庭，贷款首付款不得款首付款不得低于低于50%50%，贷款利率不得低于
26、基准利率的款利率不得低于基准利率的1.11.1倍。倍。对购买首套住房且套型建筑首套住房且套型建筑面面积在在9090平方米以上的家庭，平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于款首付款比例不得低于30%30%。20102010年国家房地产调控新政年国家房地产调控新政一、宏观政策分析一、宏观政策分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 房地产政策分析房地产政策分析从已出台的从已出台的调控政策来看，新一控政策来看，新一轮调控比控比20072007年那一年那一轮调控更控更为严厉：首先，新一首先，新一轮调控，具有明确的目的和控，具有明确的目的和针对性，凸性，凸显出中央政府全面出中央政府全面调控房地控
27、房地产的信号。的信号。其次，新一其次，新一轮调控，不但几乎可能用到的政策控，不但几乎可能用到的政策这次都可能用到，而且采取了次都可能用到，而且采取了调控政策密集控政策密集连发、出其不意的策略，并将着力于狠抓、出其不意的策略，并将着力于狠抓调控政策的落控政策的落实工作。工作。再再则，从二套房，从二套房贷政策等来看，新一政策等来看，新一轮调控的一些控的一些调控政策，可看成控政策，可看成20072007年那一年那一轮调控政控政策的延策的延续。而从取消改善性住房、。而从取消改善性住房、规定开定开发商拿地的首付款比例不得低于全部土地出商拿地的首付款比例不得低于全部土地出让款款的的50%50%等政策，以及
28、中央政府等政策，以及中央政府对房价上房价上涨的的态度从度从“抑制抑制”升升级为“遏制遏制”、将、将“捂捂盘惜惜售、占地不用、哄抬房价售、占地不用、哄抬房价”等定性等定性为“违法犯罪的行法犯罪的行为”等方面来看，比等方面来看，比20072007年那一年那一轮调控要控要严厉得多，中央政府的得多，中央政府的态度要度要坚决得多。决得多。一、宏观政策分析一、宏观政策分析房价上涨过快怎么办？管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 20102010年房地产市场预测年房地产市场预测八大因素致八大因素致20102010年量价齐跌：年量价齐跌：一、现有的调控政策以及未来房地产政策将继续从紧的预期，带来市场心理
29、预期变化。一、现有的调控政策以及未来房地产政策将继续从紧的预期，带来市场心理预期变化。二、此前的市场有效需求被过度透支，将来将面临阶段性有效需求不足的问题。二、此前的市场有效需求被过度透支，将来将面临阶段性有效需求不足的问题。三、由于市场上投资投机购房占比过高，使得市场已经很敏感也很脆弱。投资投机者被三、由于市场上投资投机购房占比过高，使得市场已经很敏感也很脆弱。投资投机者被 政策政策“点杀点杀”打击，将大规模撤离市场，就会带来大幅度的成交量直接下降。打击，将大规模撤离市场，就会带来大幅度的成交量直接下降。四、目前的房价过高，近几年房价涨得太多，有自身调整的空间与需要。尤其要注意到四、目前的房
30、价过高，近几年房价涨得太多，有自身调整的空间与需要。尤其要注意到的是，这轮调整，与的是，这轮调整，与20082008年的调整，实际上属于同一个调整周期，需要相对于年的调整，实际上属于同一个调整周期，需要相对于20052005、20062006年前后房价来看涨幅。年前后房价来看涨幅。五、保障性住房投资、建设力度加大，政府将大量提供保障住房、低价房，释放的信号五、保障性住房投资、建设力度加大，政府将大量提供保障住房、低价房，释放的信号会给市场的价格预期带来冲击。会给市场的价格预期带来冲击。六、经过六、经过20092009年的地产疯狂后，一些地区已经规划或开建的新项目供应量过大，未来将年的地产疯狂后
31、，一些地区已经规划或开建的新项目供应量过大，未来将面临严重供大于求的问题。面临严重供大于求的问题。七、政策调控本身对市场将产生不小影响，其早期的主要作用是导致进而加剧消费者乃七、政策调控本身对市场将产生不小影响，其早期的主要作用是导致进而加剧消费者乃至开发商观望。至开发商观望。八、随着时间推进，调控政策效应累积发酵，成交量下降到一定时候之后，房价便会明八、随着时间推进，调控政策效应累积发酵，成交量下降到一定时候之后，房价便会明显下降。而房价一旦明显下降，又可能加剧消费者的观望，使得成交持续低迷。显下降。而房价一旦明显下降，又可能加剧消费者的观望，使得成交持续低迷。短期量价下跌，中长期稳定上扬短
32、期量价下跌，中长期稳定上扬一、宏观政策分析一、宏观政策分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 28区域发展规划区域发展规划环绕鹤问湖构架城市新格局环绕鹤问湖构架城市新格局房地产开发从两湖时代跨入鹤问湖时代房地产开发从两湖时代跨入鹤问湖时代东起起长江大道至昌九高速公路江大道至昌九高速公路南至沙河工南至沙河工业城城东泉路泉路西至西至鹤问湖湖赛湖水域湖水域北至北至长江江规划面划面积108108平方公里，其中水域面平方公里，其中水域面积48.848.8平方公里（城区平方公里（城区5050平方公里，相当于平方公里，相当于一个新九江）一个新九江）鹤问湖规划、定位鹤问湖规划、定位活力新城活力新城宜居
33、环境宜居环境产业基地产业基地开敞空间开敞空间规划定位规划定位二、房地产市场发展分析二、房地产市场发展分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 区域发展分析区域发展分析随着开随着开发区的区的发展，入展，入驻企企业的增多，区域内增加人口的住房需求会在市的增多，区域内增加人口的住房需求会在市 场上得到一定幅度的体上得到一定幅度的体现；但是整个开；但是整个开发区目前区目前还处于住宅主于住宅主导的的发展展 阶段，段，产业密集度密集度较低，低，对开开发区的商区的商业商商务有效有效贡献度献度较小。小。从城市从城市发展方向上来看，展方向上来看，经济开开发区是九江城市化区是九江城市化扩张的最佳方向，将是的
34、最佳方向，将是 九江九江产业布局及房地布局及房地产开开发的集中地。的集中地。本本项目目处于于鹤问湖湖规划的商划的商业中心，未来中心，未来发展不可限量，展不可限量，对住宅开住宅开发是有是有 利影响；但是新区建利影响；但是新区建设的不可的不可预见性将是本性将是本项目商目商业的主要的主要风险来源。来源。二、房地产市场发展分析二、房地产市场发展分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 30九江房地九江房地产市市场发展展历程程1998-2002年年经济适用房和少量适用房和少量商品房，价格在商品房，价格在600-800元元/。2003-2005年低水平建年低水平建设水水准房价水平准房价水平维持在持在
35、1000元元左右开左右开发方式：方式：见缝插插针型，没有型，没有规模开模开发。2006年至今市年至今市场容量容量扩大，外大，外地开地开发商投商投资进入，房价迅速入，房价迅速上上涨，达到，达到2000元以上商品房元以上商品房九江房地产市场起步较晚，发展迅速，目前已九江房地产市场起步较晚，发展迅速，目前已进入大规模品质时代。进入大规模品质时代。第一第一阶阶段（段（19982002）从以私房、政府兴建的房改房为主，商住房和集资房为辅。第二第二阶段（段（20032005）房地产发展阶段，整体发展趋势受南昌房地产市场走势影响，市场开始出现高层产品，开发主要以老城区为主。第三第三阶段（段（2006）快速发
36、展阶段。柴桑春天的热销和市场形象的迅速建立，刷新了九江客户对社区形象的认知。市场开始提高建设水平，规模化开发。 二、房地产市场发展分析二、房地产市场发展分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 31九江房地产市场整体发展格局九江房地产市场整体发展格局随着九江市城市框架的拉大，房地产逐渐形成三大片区随着九江市城市框架的拉大，房地产逐渐形成三大片区浔阳区板块浔阳区板块庐山区板块庐山区板块开发区板块开发区板块三、房地产市场板块分析三、房地产市场板块分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 板块分析板块分析浔阳区板块浔阳区板块 九江市的城市核心板九江市的城市核心板块块，几十万人生，几十万人
37、生活、活、购购物、物、娱乐娱乐中心。中心。“人多地少、土地稀缺人多地少、土地稀缺”使得使得浔浔阳区寸土阳区寸土寸金。寸金。浔浔阳区板阳区板块块代表着目前九江市商品代表着目前九江市商品房价位的最房价位的最顶顶峰，峰，丽丽景湾、南湖国景湾、南湖国际际更是更是城市富人城市富人阶级阶级的代名的代名词词。丽丽景湾景湾1#1#楼楼99669966元元/ /的商品房的商品房单单价价创创下九江下九江历历史之最，史之最，而而浔浔阳区的整体均价也是各版阳区的整体均价也是各版块块中最高的。中最高的。多数是商住多数是商住结合的楼合的楼盘，以高，以高层为主，主，具有完善中心城区商具有完善中心城区商业、休、休闲生活等配套
38、生活等配套的作用。的作用。代表楼盘：南湖国际、信华城市花园、丽景湾代表楼盘：南湖国际、信华城市花园、丽景湾浔阳区板块浔阳区板块市中心交通、生活等配套齐全、以商住楼为市中心交通、生活等配套齐全、以商住楼为典型的高层项目为主，后期主要依托旧城改造持续开发。典型的高层项目为主，后期主要依托旧城改造持续开发。三、房地产市场板块分析三、房地产市场板块分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 板块分析板块分析开发区板块开发区板块代表楼盘：新湖明珠城、东方塞纳、奥林匹克花园代表楼盘：新湖明珠城、东方塞纳、奥林匹克花园 开开发发区是九江市政府的重点区是九江市政府的重点发发展展区域，特区域，特别环鹤问别环
39、鹤问湖建湖建设设新九江的城市新九江的城市规规划，直接刺激划，直接刺激该该板板块块的房地的房地产产市市场发场发展。展。仅仅仅仅一年一年时间时间，该该区域内的房价每区域内的房价每平方米平均平方米平均涨涨了了20002000多元。柴桑春天更多元。柴桑春天更是在是在20102010年一季度年一季度飚过飚过55005500元元/ /大关。大关。直逼市中心的房价直逼市中心的房价。 该该片区都以大片区都以大盘盘开开发为发为主，在售主，在售和已出售土地促和已出售土地促应应面面积积巨大，后期巨大，后期竞竞争争将会异常激烈。将会异常激烈。 从板从板块竞块竞争来看，由于政治争来看，由于政治资资源源和山水和山水资资源
40、源优优越，开越，开发发区区处处于比于比较优势较优势地位地位 ，目前上，目前上涨过涨过快的房价造成了快的房价造成了该该区区域商品房快速域商品房快速销销售的瓶售的瓶颈颈。开发区板块开发区板块九江市重点发展区域、未来的城市核心，大九江市重点发展区域、未来的城市核心，大体量集中开发，市场竞争激烈。体量集中开发，市场竞争激烈。三、房地产市场板块分析三、房地产市场板块分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 34板块分析板块分析庐山区板块庐山区板块代表楼盘：华龙莱茵美郡、美日阳光花园、香域半山代表楼盘：华龙莱茵美郡、美日阳光花园、香域半山 九江市九江市经济经济适适应应房供房供应应的主要区域的主要区域
41、 庐庐山区地山区地处处九江城郊九江城郊结结合部，合部，农业农业占据了区域占据了区域经济经济的主的主导导地位，前期由于区地位，前期由于区域中心域中心较较小，土地小，土地资资源不足，房地源不足，房地产发产发展展严严重滞后，近几年随着重滞后，近几年随着浔浔南大道和九威大南大道和九威大道的建成通道的建成通车车，土地促，土地促应应加大，房地加大，房地产产开开发发成明成明显显的繁荣的繁荣趋势趋势。 庐庐山区板山区板块块是九江商品房价格最低是九江商品房价格最低的一个板的一个板块块，造成，造成庐庐山区板山区板块块房价最低的房价最低的原因有二：一是原因有二：一是庐庐山区在九江市人眼里，山区在九江市人眼里，是是传
42、统传统的的乡乡下，不看好未来下，不看好未来发发展；二是展；二是庐庐山区的楼山区的楼盘盘分布分布过过于分散，无法形成区域于分散，无法形成区域凝聚凝聚竞竞争力，板争力，板块块价价值难值难以提升。以提升。 庐山区板块庐山区板块经济适用房的主要集中地，商品房开发分散、经济适用房的主要集中地，商品房开发分散、未来开发的主要区域集中在浔南大道与九威大道。未来开发的主要区域集中在浔南大道与九威大道。三、房地产市场板块分析三、房地产市场板块分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 住宅市场供应量分析住宅市场供应量分析总量分析总量分析在售项目统计在售项目统计既将上市大盘统计既将上市大盘统计项目目位置位置总
43、建面建面积奥林匹克花园奥林匹克花园前前进东路路鹤问湖畔湖畔383134.96383134.96奥林匹克花园奥林匹克花园青年南路西青年南路西侧220000220000信信华 观澜盛世盛世九瑞大道南，九瑞大道南，鹤问湖以北湖以北660000660000庐山国山国际新城新城庐山大道与威家大道交山大道与威家大道交汇处135946135946联泰泰鹤问湖湖项目目开开发区柴桑春天区柴桑春天对面面16768261676826天洋美天洋美庐长虹大道虹大道陆家家垅280000280000合合计3355906.963355906.96分析：分析：据不完全据不完全统计，目前九江市在售，目前九江市在售项目目2323个
44、，个，在售面在售面积320320万平米。既将上市的大万平米。既将上市的大盘6 6个，个，供供应面面积335335万平米（本万平米（本项目未目未计算在内）。算在内）。项目目位置位置总建面建面积丽景湾景湾庐山南路与山南路与长虹大道交虹大道交汇处8000080000都市桃源都市桃源人民路人民路167#167#6020660206南湖国南湖国际南湖路南湖路108#108#176000176000信信华城市花园城市花园庐峰峰东路路5353、55#55#，滨江路江路909#909#350000350000百百岁坊坊华庭庭滨江路江路10#10#31952.331952.3浔阳江畔阳江畔滨江路江路250#25
45、0#165483165483九江豪庭九江豪庭滨江路江路921#921#5000050000长盛盛锦江江滨江路与江路与长虹北路交虹北路交汇处94115.8694115.86公园一号公园一号二二长虹北路与虹北路与庐峰峰东路交路交汇处90435.890435.8世豪名置世豪名置长虹北路虹北路9#9#6000060000阳光阳光锦城城青竹路青竹路10#10#5000050000鑫海鑫海领域域鹤问湖路湖路86#86#69234.2569234.25柴桑春天柴桑春天开开发区区953047.65953047.65金泰半金泰半岛一品一品长江大道与江大道与长城北路交城北路交汇处128000128000德晟豪庭德
46、晟豪庭九九龙街与南海路交街与南海路交汇处1280012800国豪水岸城国豪水岸城长江大道与江大道与长城北路交城北路交汇处133739.8133739.8河岸人家河岸人家长江大道与江大道与长城北路交城北路交汇处14335.2614335.26东方方赛纳长城路城路115205.76115205.76民民强9999苑苑杭州路与南海路交杭州路与南海路交汇处19865.5219865.52美日阳光花园美日阳光花园九威大道、法院九威大道、法院对面面122360.77122360.77香域半山香域半山十里大道与德化十里大道与德化东路交路交汇处109279109279华龙莱茵美郡莱茵美郡九江学院九江学院对面面
47、201373.62201373.62七星大厦七星大厦长虹大道南虹大道南侧2900029000合合计3196434.593196434.59新建商品房供应量加大，未新建商品房供应量加大，未来市场竞争将日趋激烈。来市场竞争将日趋激烈。四、房地产市场供应分析四、房地产市场供应分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 住宅市场供应量分析住宅市场供应量分析各板块分析各板块分析从各板块的供应量看，从各板块的供应量看，20102010年商品房的供应主要集中在开年商品房的供应主要集中在开发区板块，发区板块，开发区作为未来居住新区，在成为开发热点的开发区作为未来居住新区，在成为开发热点的同时，已悄然进入大
48、盘时代。同时，已悄然进入大盘时代。四、房地产市场供应分析四、房地产市场供应分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 住宅市场需求量分析住宅市场需求量分析总体分析总体分析九江市九江市2007200720092009年三年期间共计销售商品住宅年三年期间共计销售商品住宅764500764500，销售套数销售套数1731717317套套，除，除20082008年受大市影响行情萎缩以外，年受大市影响行情萎缩以外，20072007年和年和20092009年去化速度和去化量情年去化速度和去化量情况良好，况良好，三年平均年销售面积三年平均年销售面积2525万平米，销售套数万平米，销售套数57725772
49、套左右，月平均销售套左右，月平均销售481481套，月平均销售面积套，月平均销售面积2123621236。五、房地产市场需求分析五、房地产市场需求分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 住宅市场需求量分析住宅市场需求量分析二手房分析二手房分析九江市九江市2007200720092009年三年期间二手房共计销售套数年三年期间二手房共计销售套数90039003套，平均套，平均年去化年去化30013001套左右，月平均去化套左右，月平均去化250250套套。五、房地产市场需求分析五、房地产市场需求分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 39住宅市场需求量分析住宅市场需求量分析板块分析
50、板块分析自自20092009年年底，国务院出台年年底，国务院出台“新国四条新国四条”政策以来，除庐山区外，开发区政策以来，除庐山区外，开发区和浔阳区商品房交易量呈下降趋势。尤其是和浔阳区商品房交易量呈下降趋势。尤其是开发区，跌幅达到了开发区，跌幅达到了60%60%，说说明开发区在九江市三大区域中抗风险能力最差。明开发区在九江市三大区域中抗风险能力最差。分析：分析：从近三个月的板从近三个月的板块成交量看，开成交量看，开发区平均月成交区平均月成交量量为661661套排第一，套排第一，浔阳区平均月成阳区平均月成交量交量为544544套，套，庐山区平均月成交山区平均月成交量量135135套。套。五、房
51、地产市场需求分析五、房地产市场需求分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 住宅市场需求量分析住宅市场需求量分析未来需求预测未来需求预测根据根据20082008年全市人均居住面年全市人均居住面积约积约32.11 32.11 ，中，中心城区心城区规规划划20202020年年为为120120万人；万人；则则2010202020102020年市年市区住宅需求区住宅需求总总量量为为：32*(120-60)32*(120-60)万万=1900=1900万，万，如果按如果按50%50%购购房的需求，每年有房的需求，每年有100100万的住宅需万的住宅需求量。求量。区区县联动县联动：大九江城市格局的拉
52、开，沙河、瑞：大九江城市格局的拉开，沙河、瑞昌等区昌等区县购县购房需求房需求城市城市联动联动：南昌、湖北等：南昌、湖北等邻县购邻县购房者需求及外房者需求及外地投地投资资者需求等者需求等内需：内需：外需：外需：刚性需求仍将存在，需求将持续增长。五、房地产市场需求分析五、房地产市场需求分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 41住宅市场价格分析住宅市场价格分析在售在售项目目在售在售产品品起价起价 均价均价 最高价最高价柴桑春天柴桑春天电梯房梯房370037004700470052005200多多层460046005300530055005500阳光阳光锦城城多多层3500350043004
53、30046004600龙开御景开御景电梯房梯房320032003700370042854285国豪水岸城国豪水岸城电梯房梯房370037004000400042004200东方塞方塞纳电梯房梯房400040004400440047004700多多层460046004800480049004900德晟豪庭德晟豪庭电梯房梯房400040004398439846004600金泰半金泰半岛一品一品电梯房梯房350035004300430045604560都市桃源都市桃源电梯房梯房400040004500450047004700百百岁坊坊华庭庭电梯房梯房440044004800480060906090长
54、盛盛锦江江电梯房梯房350035004200420053005300公园公园1 1 号号电梯房梯房360036004150415046004600九江豪庭九江豪庭电梯房梯房350035003800380045004500信信华城市花园城市花园电梯房梯房360036004600460058005800丽景湾景湾电梯房梯房428842885800580090009000浔阳江畔阳江畔电梯房梯房379937994800480058005800香域半山香域半山电梯房梯房330033003700370040004000世豪名置世豪名置电梯房梯房350035004200420044504450南湖国南湖国
55、际电梯房梯房439243925800580078007800九江市各主要项目当前销售价格九江市各主要项目当前销售价格九江市场项目以电梯房 为主，仅在开发区和庐山区板块有少量的多层产品供应。从九江市各主要项目四月份的销售价格看，目前九江市住宅的起价都在3000元以上，最高价达到9000元/平米。目前市场上多层均价4800元/平米左右，电梯房均价在4460元/平米左右。如果按98折的成交优惠计算，则九江市当九江市当前多前多层成交均价成交均价为47004700元元/ /平米，平米，电梯房成交均梯房成交均价在价在43704370元元/ /平米。平米。六、房地产市场价格分析六、房地产市场价格分析管理资源
56、吧（），提供海量管理资料免费下载！ 住宅市场价格分析住宅市场价格分析20102010年九江市开发区板块均价为年九江市开发区板块均价为42804280元元/ /，庐山区板块均价为，庐山区板块均价为38243824元元/ /，浔阳区板块均价为浔阳区板块均价为4676046760元元/ /。 2009年九江市商品房均价4216元/，较2008年平均每平方米上涨914元/，涨幅高达27.7%，高于全国平均涨幅。六、房地产市场价格分析六、房地产市场价格分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 住宅市场产品分析住宅市场产品分析建筑类型建筑类型项目目产品品类型型丽景湾景湾高高层都市桃源都市桃源小高小高
57、层南湖国南湖国际高高层信信华城市花园城市花园多多层、小高、小高层、高、高层百百岁坊坊华庭庭高高层浔阳江畔阳江畔多多层、小高、小高层、高、高层九江豪庭九江豪庭小高小高层、高、高层长盛盛锦江江高高层公园一号公园一号小高小高层、高、高层世豪名置世豪名置多多层、小高、小高层、高、高层阳光阳光锦城城多多层鑫海鑫海领域域多多层、小高、小高层柴桑春天柴桑春天多多层、小高、小高层、高、高层、别墅墅金泰半金泰半岛一品一品多多层、小高、小高层、别墅墅德晟豪庭德晟豪庭小高小高层国豪水岸城国豪水岸城多多层、小高、小高层、高、高层河岸人家河岸人家多多层、小高、小高层东方方赛纳多多层、小高、小高层民民强9999苑苑多多层
58、、小高、小高层美日阳光花园美日阳光花园多多层、小高、小高层香域半山香域半山多多层、小高、小高层华龙莱茵美郡莱茵美郡多多层、小高、小高层七星大厦七星大厦高高层高层高层小高层小高层多层多层别墅别墅花园洋房花园洋房趋势是未来是未来发展展趋势，目前主要集中，目前主要集中在在浔阳区，代表楼阳区，代表楼盘丽景湾，南景湾，南湖国湖国际。是目前市是目前市场主流，市主流，市场接受度高，接受度高，代表楼代表楼盘柴桑春天、信柴桑春天、信华城市花城市花园等园等九江市在售项目建筑类型目前市目前市场热销售售产品，市品，市场促促应量少，代表楼量少，代表楼盘东方方赛纳、华龙莱茵美郡等。莱茵美郡等。市市场稀缺稀缺产品，市品，市
59、场反反应暂不明不明显，具有未来，具有未来发展潜力，代表楼展潜力，代表楼盘柴桑春天柴桑春天。市市场稀缺稀缺产品，生品，生长期会更期会更长，大量大量发展受土地和城市展受土地和城市购买力支力支撑，代表楼撑，代表楼盘柴桑春天，首府。柴桑春天，首府。主流主流热销稀缺稀缺稀缺稀缺浔阳区产品供应以高层为主，庐山区产品供应以多层和小高层为主，开发区产品浔阳区产品供应以高层为主，庐山区产品供应以多层和小高层为主，开发区产品供应较为丰富，高层、小高层、多层、花园洋房、别墅均有供应。供应较为丰富，高层、小高层、多层、花园洋房、别墅均有供应。七、房地产市场产品分析七、房地产市场产品分析管理资源吧（），提供海量管理资料
60、免费下载！ 住宅市场产品分析住宅市场产品分析户型统计户型统计九江市在售房源九江市在售房源销售情况售情况户型型总套数套数所在比例所在比例已售套数已售套数销售比例售比例一房套数一房套数3273274.00%4.00%13113140.10%40.10%二房套数二房套数3055305537.50%37.50%2003200365.60%65.60%三房套数三房套数3895389547.90%47.90%2446244662.80%62.80%四房套数四房套数6086087.50%7.50%27027044.40%44.40%复式复式2532533.10%3.10%585822.90%22.90%从从
61、总套数可以看出，二房和三房是数量最套数可以看出，二房和三房是数量最多的两种多的两种户型；从型；从销售率可以看出，二房售率可以看出，二房是和三房是是和三房是销售最多的两种售最多的两种户型；型；综合二合二者可以得出目前者可以得出目前九江市九江市场的主力供的主力供应及及畅销户型型为二房和三房。二房和三房。七、房地产市场产品分析七、房地产市场产品分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 45住宅市场产品分析住宅市场产品分析面积区间面积区间项目项目户型面积区间户型面积区间丽景湾景湾8989二房，二房，110-136110-136三房三房都市桃源都市桃源90-10090-100二房，二房，120-1
62、45120-145三房三房南湖国南湖国际92.5292.52二房，二房，110110151.26151.26三房三房信信华城市花园城市花园9090二房，二房，109/130/100-110/101-106/110-120109/130/100-110/101-106/110-120三房，三房，140140复式复式百百岁坊坊华庭庭148-170148-170三房，三房，160-190160-190四房四房浔阳江畔阳江畔90-10090-100二房，二房，110-130/135-145110-130/135-145三房，三房，186186四房四房九江豪庭九江豪庭120-142120-142三房，三
63、房，150-160150-160的四房的四房长盛盛锦江江80-10080-100二房，二房，100-150100-150三房三房公园一号公园一号80.85-84.6580.85-84.65二房，二房，115.40-117.65115.40-117.65三房三房世豪名置世豪名置5050一房，一房，80-9080-90两房，两房，120-140120-140三房，三房，140140四房四房阳光阳光锦城城 9090两房，两房，125125左右左右3 3房，房，150-200150-200复式复式鑫海鑫海领域域90.58-90.890.58-90.8二房，二房，125-129125-129三房三房柴桑
64、春天柴桑春天多多层9090两房，两房，117-130 117-130 三房，三房，130-150130-150四房，四房，170-190170-190复式，花园洋房：复式，花园洋房：120-140120-140；小高：；小高：125-139125-139金泰半金泰半岛一品一品80-10080-100二房，二房，120-150120-150三房，三房，140140洋房洋房德晟豪庭德晟豪庭4646一房，一房，76-9076-90三房三房国豪水岸城国豪水岸城88-11088-110二房，二房，118118三房三房河岸人家河岸人家6262一房，一房，124124二房，二房，122-133122-133
65、三房三房东方方赛纳80-9080-90二房，二房，100-120100-120三房，三房，120-140120-140四房四房民民强9999苑苑77-8777-87二房，二房，106-112106-112三房三房美日阳光花园美日阳光花园128128三房，三房，150150四房四房香域半山香域半山113-130113-130三房三房华龙莱茵美郡莱茵美郡90-10090-100两房、两房、110-135110-135三房三房为主，主，107-120107-120跃层，30-7030-70一房一房七星大厦七星大厦123.73-124.29123.73-124.29的三房，的三房，97.58-99.2
66、897.58-99.28的二房的二房市场主流产品为市场主流产品为8080100100平米的两房，平米的两房，110-130110-130平方米三房，四房主要以顶平方米三房，四房主要以顶层的复式为主，面积在层的复式为主，面积在140140170170平米之间。平米之间。七、房地产市场产品分析七、房地产市场产品分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 46住宅市场产品分析住宅市场产品分析园林、配套、物管园林、配套、物管配套：配套： 柴桑春天柴桑春天: :九九师大附小大附小/ /小学小学/ /中学中学/ /商商业/ /会所会所 莱茵美郡：莱茵美郡：2 2万平方米商万平方米商业步行街步行街/ /
67、双双语幼儿园幼儿园/ /会所会所信信华城市花园：幼儿园、商城市花园：幼儿园、商业、会所、会所物管：物管： 目前缺少知名物管目前缺少知名物管 物物业管理水平不管理水平不够高高 配套形式多配套形式多样，但，但质量不量不够，经营水平不水平不够九江市部分在售项目园林风格。小小结：园林：园林：九江市楼盘规划和相应的园林景观特色多采九江市楼盘规划和相应的园林景观特色多采用欧式风情和现代风情但均较为粗糙，细腻自然感用欧式风情和现代风情但均较为粗糙，细腻自然感严重缺乏，部分靠湖、邻河、沿江社区辅以湖景或严重缺乏，部分靠湖、邻河、沿江社区辅以湖景或水景特色作为产品卖点。水景特色作为产品卖点。 园林园林风风格特色
68、不足，格特色不足，景景观细节处理粗糙、理粗糙、设计人性化考人性化考虑不不够。配套：除几个大型社区外，大部分配套：除几个大型社区外，大部分项目只有部分底目只有部分底商配套。商配套。物管：目前在售物管：目前在售项目均有物目均有物业管理，但只有柴桑春管理，但只有柴桑春天的物天的物业管理管理较好。其它好。其它项目物目物业管理均管理均较差。差。项目名称项目名称园林风格园林风格百百岁坊坊华庭庭无无金泰半金泰半岛一品一品现代园林景代园林景观新湖柴桑春天新湖柴桑春天现代园林特色代园林特色七星大厦七星大厦无无信信华城市花园城市花园无无华龙莱茵美郡莱茵美郡欧式欧式风情情九江豪庭九江豪庭无无丽景湾景湾无无龙开御景开
69、御景无无南湖国南湖国际自然园林自然园林时代豪邸代豪邸现代代世豪明置世豪明置南派园林南派园林风格和式枯山水格和式枯山水国豪水岸城国豪水岸城东南南亚风格格香域半山香域半山原生原生态山景园林山景园林鑫海鑫海领域域无无浔阳江畔阳江畔新欧新欧陆风格格东方塞方塞纳法式园林法式园林七、房地产市场产品分析七、房地产市场产品分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 47住宅市场客户群分析住宅市场客户群分析区域位置：区域位置：居住地域情节较重，喜欢在自己生活的区域置业，除此之外，对浔阳区认可程度较高，对开发区和庐山区接受度有一定抗性。产品品品品质：信赖大企业和本地名星企业（信华集团）的开发的楼盘，对产品的品
70、质要求越来越高。生活配套生活配套：对旧城中心城市配套具有依赖性，购房时优先考虑的是教育配套。交通交通：对交通的要求较高，大部分人宁可购买交通便利但价格高的老区，也不愿意购买交通不便利价格便宜的新区。园林园林绿化：化：对园林绿化的要求不高，但从柴桑春天一期交房后，部分人开始注重小区的园林。人文人文资源源：九江人具有恋湖情节（甘棠湖/南门湖）。销售价格：售价格：对价格的承受能力有限，对单价敏感度较高，高档住宅的赞同度较低。营销方法：方法：老带新成交率高，跟风明显。客客户购买住宅住宅8 8大因素大因素8 8大因素之九江客户情节分析大因素之九江客户情节分析区域位置区域位置产产品品品品质质生活配套生活配
71、套交通出行交通出行园林园林绿绿化化人文人文资资源源销销售价格售价格营销营销方法方法八、房地产市场客户需求特征分析八、房地产市场客户需求特征分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 九江市的客户结构呈典型的金字塔形，顶端九江市的客户结构呈典型的金字塔形，顶端客户是城市的财富阶层，反复置业群体客户是城市的财富阶层，反复置业群体从事职业背景状况价值取向置业关注点l九江市区的私营业主l周边县市的私营业主35岁以上，多为家族式企业，财富积累迅速，身家数百万以上；追求尊贵和身份的彰显以及投资价值l强势资源的占有l居住的舒适性l居住安全感l物业的投资价值l市场口碑和项目形象l九江市或周边高级公务人员和
72、部分企事业单位中层以上35岁以上，具备很高的知名度和财富积累追求舒适度和身份感l项目品质l居住的舒适性私密性l居住安全感l市场口碑和项目形象l回乡置业的商人40岁以上，在外拼搏的商人，身价百万元以上追求舒适度和尊贵感l居住的私密性l居住安全感l项目品质l居住舒适度l强势资源的占有高端客高端客户户中高端客中高端客户户支支付付能能力力高高顶端顶端客户客户顶顶端端客客户户九、房地产市场客户构成分析九、房地产市场客户构成分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 中高端客户是市场上购房的主力军中高端客户是市场上购房的主力军从事职业背景状况价值取向置业关注点l行政企事业单位职员或中层干部40岁以上待
73、遇优厚稳定，手中有相当的财富积累.追求舒适度l对于物业要求较 高，讲究品质l易于接受新事物l物业的升值潜力l个体经商人员30岁以上，事业发展顺利，手中有一定的财富积累追求身份感l易于接受新事物l居住的私密性l物业的投资价值l县辖乡镇、打工回乡职业者及城区看重项目综合品质人员25岁以上有一定积蓄，效益或福利较好，有一定的支付能力，需要进城或处于改善居住时期追求进城身份感、舒适度、追求高雅时尚l进城身份感l居住安全感l居住环境l产品创新l舒适的生活支支付付能能力力高高高端客高端客户户中高端客中高端客户户中中高高端端客客户户高高端端客客户户顶端顶端客户客户九、房地产市场客户构成分析九、房地产市场客户
74、构成分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 50市场小结市场小结城市城市发展：展：九江九江经济的增的增长和城市化和城市化进程的加快，将会促程的加快，将会促进房地房地产业的持的持续发展；随着九江城展；随着九江城 市向西、南市向西、南发展以及政府的迁移，本案所在区域将成展以及政府的迁移，本案所在区域将成为新的地新的地产热点区域；点区域；产品供品供应：九江新建商品房供：九江新建商品房供应量加大，未来市量加大，未来市场竞争将日争将日趋激烈。各大板激烈。各大板块之之间产品形品形态、 容容积率、率、风格等没有格等没有较大的区大的区别，目前住宅商品房供，目前住宅商品房供应较为集中的板集中的板块主要是
75、开主要是开发 区板区板块；市市场新新盘规模模较大，已大，已经进入大入大盘竞争争时代，代，产品品类型越来越丰富；型越来越丰富；户型面型面积：九江市：九江市场的主力供的主力供应及及畅销户型型为二房和三房，各板二房和三房，各板块项目目户型和品型和品质差异差异较小，小， 面面积主要集中在主要集中在8010080100平米的两房，平米的两房，110-130110-130平方米三房；平方米三房；价价 格：格：九江市当前多层成交均价为九江市当前多层成交均价为47004700元元/ /平米，电梯房成交均价在平米，电梯房成交均价在43704370元元/ /平米。平米。开开发区区 板板块和和浔阳区板阳区板块目前代
76、表了九江高档楼目前代表了九江高档楼盘；但本地人没有富人区的概念；价格仍；但本地人没有富人区的概念；价格仍 有上有上涨空空间；各板；各板块形成价格差异的主要原因是地段元素；形成价格差异的主要原因是地段元素；客客 户：均以九江市客：均以九江市客户为主，主，辅以区以区县客客户和外地投和外地投资客，开客，开发区客区客户的差异特征表的差异特征表现在在 对区区县客客户的吸引力更的吸引力更强，主要由于开，主要由于开发区供区供应充足，价格适中，小区充足，价格适中，小区环境境较好等好等十、房地产市场现状十、房地产市场现状管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 1. 1. 项目本体分析项目本体分析2. 2.
77、开发目标及问题解析开发目标及问题解析5.5.项目优化建议项目优化建议6. 6. 项目营销攻略项目营销攻略3. 3. 市场竞争格局分析市场竞争格局分析4. 4. 项目定位项目定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 一、项目竞争片区分析一、项目竞争片区分析1 1、根据价格和开发热点划分经开区房地产竞争格局；、根据价格和开发热点划分经开区房地产竞争格局；2 2、竞争片区得出本项目处于何种层次竞争，确定主要竞争对手；、竞争片区得出本项目处于何种层次竞争，确定主要竞争对手；3 3、从市场区位来看，本项目属于开发区鹤问湖东北，但从竞争范围来看，应该、从市场区位来看，本项目属于开发区鹤问湖东北，但从
78、竞争范围来看，应该 是立足片区，放眼全市。是立足片区，放眼全市。开发区已升为国家级，城市政商配套正在崛起，置业逐步以九江高尚人居为核心开发区已升为国家级，城市政商配套正在崛起，置业逐步以九江高尚人居为核心需求。需求。界定市场格局界定市场格局所在片区市场分析所在片区市场分析片区兼有商务中心、市民中心、体育中心、贸易中心和文化中心等相关功能，区域价格梯片区兼有商务中心、市民中心、体育中心、贸易中心和文化中心等相关功能，区域价格梯 度逐步形成；度逐步形成；置业需求快速以高尚人居需求为中心，置业城市化特征明显；置业需求快速以高尚人居需求为中心，置业城市化特征明显；片区有较大规模优质项目，部分已为入住；
79、片区有较大规模优质项目，部分已为入住；整体市场受购买力影响，面积和空间向舒适化方向发展，高品质项目代整体市场受购买力影响，面积和空间向舒适化方向发展，高品质项目代 表性主力户型在表性主力户型在90-13090-130平米之间，如恒盛花园、东方塞纳、山水名城等，部分项目也有较多中小户型，面积平米之间，如恒盛花园、东方塞纳、山水名城等，部分项目也有较多中小户型，面积区间为区间为85-11085-110平米户型也有一定数量，如名流天地和湖景花园等。平米户型也有一定数量，如名流天地和湖景花园等。立足片区，放眼全市立足片区，放眼全市管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 一、项目竞争片区分析一、项目
80、竞争片区分析开发区鹤问湖边首个大盘，交通便捷；居住空间更趋合理；开发区鹤问湖边首个大盘，交通便捷；居住空间更趋合理；品质生活受追捧品质生活受追捧片区市政配套逐渐完善，价值提升片区市政配套逐渐完善，价值提升区域内高品质项目价格逐渐提升；升值空间凸现区域内高品质项目价格逐渐提升；升值空间凸现居住价值驱动居住价值驱动区域价值驱动区域价值驱动供给规律驱动供给规律驱动启示：启示：1 1、基地交通便捷，临近鹤、基地交通便捷，临近鹤 问湖，自然资源优越；问湖，自然资源优越；2 2、周边有较好的教育文化、周边有较好的教育文化 资源，职大、田家炳中资源，职大、田家炳中 学等；学等；2 2、片区为逐渐成为高尚人、
81、片区为逐渐成为高尚人 居圈，商务配套日臻完居圈，商务配套日臻完 善；善；4 4、项目适宜打造九江中高、项目适宜打造九江中高 档住宅区。档住宅区。本案本案管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 因此，就项目结合现有市场分析看，我们认为项目的竞争范围来自因此，就项目结合现有市场分析看，我们认为项目的竞争范围来自全市所有品质较好楼盘，目标客群也是来自全市包括下辖区域，部全市所有品质较好楼盘，目标客群也是来自全市包括下辖区域，部分有力客户可能来自九江市以外区域。分有力客户可能来自九江市以外区域。 从项目本身和现有开发区各项目客户构成看，应该是立足区从项目本身和现有开发区各项目客户构成看，应该是立足
82、区 域，放眼全市，域，放眼全市，我们的客户主要来自全市范围，认同开发区发展潜力，以入住该区域为荣的我们的客户主要来自全市范围，认同开发区发展潜力，以入住该区域为荣的客户，而竞争的对客户，而竞争的对 手，仅从地块周边项目来看，就有中星手，仅从地块周边项目来看，就有中星上海国际花苑、上海国际花苑、恒盛花园等，此外还有其它区域几个大盘。恒盛花园等，此外还有其它区域几个大盘。以下，我们将主要结合现有的与本案较为相近的几个项目，以及潜以下，我们将主要结合现有的与本案较为相近的几个项目，以及潜在客户包括业内人士观点进行分析研究，并根据研究分析得出相应在客户包括业内人士观点进行分析研究，并根据研究分析得出相
83、应的产品策略及营销竞争策的产品策略及营销竞争策 略。略。一、项目竞争片区分析一、项目竞争片区分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 551 1、典型项目分析、典型项目分析柴桑春天柴桑春天占地面占地面积：953953亩建筑面建筑面积：95.3695.36万万容容积率：率：1.51.5建筑密度：建筑密度：28%28%总户数：数：70007000户产品形品形态：多：多层、小高、小高层、别墅、花园洋房墅、花园洋房开开发商：浙江新湖地商：浙江新湖地产户型：多型：多层9090两房两房117-130 117-130 三房三房130-130-150150四房四房170-190170-190跃层；花园洋
84、房：；花园洋房：120-120-140140；小高：；小高：125-139125-139 畅销户型：型：115-125115-125；滞滞销户型：型：170 170 的的顶跃或部分或部分电梯房一梯房一层户型；型； 学校配套：幼儿园九学校配套：幼儿园九师大附小，十一中大附小，十一中商商业配套：配套：约5 5万，主要以底商的形式万，主要以底商的形式分布在各区主干道旁分布在各区主干道旁产品分析产品分析项目简介项目简介二、典型及主要竞争项目分析二、典型及主要竞争项目分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 1 1、典型项目分析、典型项目分析柴桑春天柴桑春天项目点目点评: :配套配套设施比施比较齐
85、全，区位全，区位较好，市政府大力好，市政府大力发展的开展的开发区区域，两湖一江，新九江的区区域，两湖一江，新九江的中心，属于一中心，属于一类居住中心，是未来城市的核心，升居住中心，是未来城市的核心，升值潜力大潜力大,整个整个项目的目的规模大，一期模大，一期已已经成形，已形成品牌效成形，已形成品牌效应。组团分布合理，各种物分布合理，各种物业形形态组合布置合布置处理得当，中庭景理得当，中庭景观，院落景，院落景观较好，并引入好，并引入水景等景水景等景观元素；元素；从整个市从整个市场情况来看，房价在三期情况来看，房价在三期还会有小幅度的增会有小幅度的增长，但，但涨幅幅还有待关注有待关注。区域来源：主要
86、是以九江市区域客区域来源：主要是以九江市区域客户为主，周主，周边区区县客客户为辅； 职业特征：公特征：公务员/个体个体户，区，区县的私的私营老板，在外老板，在外经营或打工的九江人；或打工的九江人； 年年龄特征：特征：30-40岁的的换房客房客户客户分析客户分析二、典型及主要竞争项目分析二、典型及主要竞争项目分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 572 2、典型项目分析、典型项目分析东方塞纳东方塞纳占地面占地面积：9595亩，一期占，一期占6868亩建筑面建筑面积：1313万，一期万，一期9 9万万容容积率：率：1.81.8建筑密度：建筑密度：29.4%29.4%总户数：数：10001
87、000户产品形品形态：多：多层、小高、小高层开开发商：九江明湖房地商：九江明湖房地产开开发有限公司有限公司项目简介项目简介产品分析产品分析产品：一期品：一期1616栋多多层，2 2栋小高小高层，1 1栋酒店酒店式公寓。式公寓。户型：型： 80/88 80/88两房，两房，119/126/ 119/126/ 三房，三房，138/145138/145四房四房 户型型卖点：方正，点：方正，实用，双阳台，八角窗用，双阳台，八角窗建筑建筑风格：法式建筑格：法式建筑园林园林风格：法式坡景园林格：法式坡景园林 商商业配套：主要以底商的形式分布在各区主配套：主要以底商的形式分布在各区主干道旁干道旁二、典型及主
88、要竞争项目分析二、典型及主要竞争项目分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 项目点目点评:该项目毗目毗邻九瑞大道，九瑞大道，鹤问湖湖东北面，与国豪水岸城、北面，与国豪水岸城、龙开御景等开御景等项目距离甚近，随着目距离甚近，随着八八 里湖的大面里湖的大面积开开发，开开发发区城市各区城市各项项配套日配套日渐渐完善，客完善，客户户区位抗性不再像以前那区位抗性不再像以前那样样强强烈。烈。法式法式风格和多格和多层住宅是住宅是东方塞方塞纳最大的最大的卖点。点。现代派代派简约法式建筑法式建筑风格符合格符合现代九江代九江购 房者的房者的审美美标准。准。大量大量90平米二房和平米二房和116平米的三房，
89、构筑了平米的三房，构筑了东方塞方塞纳的的产品品线，户型型卖点突出，点突出，实用性用性强。售楼部的装修和售楼部售楼部的装修和售楼部门前的景前的景观建建设，很好的表，很好的表现了了该项目的法式建筑特色，将体目的法式建筑特色，将体验式式 营销做到极至。做到极至。区域来源：九江市居民，区域来源：九江市居民，乡镇客客户。 职业特征：企事特征：企事业单位，个体位，个体户，在外，在外经营或打工的九江人；或打工的九江人； 客户分析客户分析二、典型及主要竞争项目分析二、典型及主要竞争项目分析2 2、典型项目分析、典型项目分析东方塞纳东方塞纳管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 593 3、典型项目分析、典
90、型项目分析信华城市花园信华城市花园占地面占地面积：1717万万建筑面建筑面积：3636万万容容积率：率：2 2绿化率：化率：40%40%总户数：数：20002000户产品形品形态：多：多层、小高、小高层、高、高层开开发商：九江信商：九江信华集集团项目简介项目简介产品分析产品分析产品：品： 23 23栋多多层住宅、住宅、6 6栋小高小高层、9 9栋高高层。户型：型：9090两房，两房，100-110/101-106/110-100-110/101-106/110-120/130 120/130 三房三房. .畅销户型：型：90-13090-130；滞滞销户型：型：顶跃或部分或部分电梯房一梯房一层
91、户型；型；生活配套：小学，中学，医院，超市。生活配套：小学，中学，医院，超市。商商业配套：主要以底商的形式分布在各区配套：主要以底商的形式分布在各区主干道旁主干道旁二、典型及主要竞争项目分析二、典型及主要竞争项目分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 60项目点目点评: :该社区地段好，离市中心四社区地段好，离市中心四码头地段步行地段步行仅需需1515分分钟，该社区社区户型普遍型普遍较好，多采用了九好，多采用了九江江较流行的阳光房，流行的阳光房，该项目目对外的公外的公摊系数多系数多层7%-8%7%-8%，电梯楼梯楼14%14%，客，客户多会感多会感觉实惠。惠。项目周目周边配套非常配套非
92、常齐全，医院、小学、中学等配套全，医院、小学、中学等配套齐全。全。项目目顶楼全部采用楼全部采用5.65.6米米层高，其高，其实相当于两相当于两层，售价在，售价在40004000多。相多。相对其他离市中心其他离市中心较近的近的楼楼盘来来说，该项目价格不高，属于低开高走的目价格不高，属于低开高走的盘。该项目内部目内部认购较多，多，还有相当一部分有相当一部分被被银行等行等单位部位部门团体体购买。该项目周目周围公交其公交其实并不方便，并不方便，仅1212、1717、1818三路公交，不属快三路公交，不属快发车。紧挨挨该项目的是目的是经济适用房，降低了适用房，降低了项目的整体品目的整体品质。小区内部。小
93、区内部绿化一般，除了地段基本没有其他大的化一般，除了地段基本没有其他大的卖点！点！区域来源：客区域来源：客户分布分布较为散乱，湖北小池、九江各散乱，湖北小池、九江各县都有一定的数量，但周都有一定的数量，但周边居民占比例居民占比例较大。大。 职业特征：企事特征：企事业单位，公位，公务员，浔阳大市阳大市场的私的私营老板，在外老板，在外经营或打工的九江人；或打工的九江人；客户分析客户分析3 3、典型项目分析、典型项目分析信华城市花园信华城市花园二、典型及主要竞争项目分析二、典型及主要竞争项目分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 客户来客户来源源客户细分客户细分原来客户描述原来客户描述现在客
94、户描述现在客户描述构成构成置业目的和关注点置业目的和关注点置业目的和关注点置业目的和关注点九江人九江人市区市区私营业主私营业主企事业单位白领和企事业单位白领和企事业单位人员倾向于开发区高尚企事业单位人员倾向于开发区高尚人居圈，商文中心湖景资源价格普人居圈，商文中心湖景资源价格普遍接受；兼有居住和投资心态遍接受；兼有居住和投资心态私营业主有意向更加谨慎，私营业主有意向更加谨慎，更关注项目品质和园林因素，更关注项目品质和园林因素，多为第二次以上购房多为第二次以上购房主力主力政府官员、市区企事业单政府官员、市区企事业单位高层位高层不张扬，也有着较大部分购买群体，不张扬，也有着较大部分购买群体，更倾向
95、于别墅和大户型更倾向于别墅和大户型国家宏观调控，购房更加谨国家宏观调控，购房更加谨慎，但仍然希望购买更为宜慎，但仍然希望购买更为宜居及可投资房产品居及可投资房产品次主次主力力九江人，相对富裕的老龄九江人，相对富裕的老龄和文化阶层，度假养老和文化阶层，度假养老具备九江山水人文情怀，看鹤问湖具备九江山水人文情怀，看鹤问湖及开发区综合资源观，养老为主及开发区综合资源观，养老为主对项目品质和价值也更为关对项目品质和价值也更为关注，尤其项目园林特色及周注，尤其项目园林特色及周边资源边资源次要次要市区周市区周边县市边县市人人本身有一定的产业投资或本身有一定的产业投资或在九江有生意往来在九江有生意往来九江本
96、身的吸引，开发区高尚人居九江本身的吸引，开发区高尚人居圈，度假和投资综合性的购买动机圈，度假和投资综合性的购买动机主要看重项目的品质、园林、主要看重项目的品质、园林、和入住客户的类别等和入住客户的类别等次要次要九江其九江其它地方它地方人人在九江有生意投资或一直在九江有生意投资或一直希望在市区购买固定资产希望在市区购买固定资产九江对全市的辐射吸引力，看好团九江对全市的辐射吸引力，看好团城山居住环境及高尚人居圈城山居住环境及高尚人居圈此部分客户相对较少，如果此部分客户相对较少，如果努力挖掘，还是有相当比重。努力挖掘，还是有相当比重。边际边际客户客户各类投各类投资客资客货币贬值，房价攀升，未货币贬值
97、，房价攀升，未来趋势不明，认为固定资来趋势不明，认为固定资产才有保障产才有保障投资置业需求开始抬头，并努力寻投资置业需求开始抬头，并努力寻找品质较好未来发展趋势上升明显找品质较好未来发展趋势上升明显区域项目区域项目正在逐步兴起，至于未来比正在逐步兴起，至于未来比重如何，还有待未来大约半重如何，还有待未来大约半年内的国际国内经济及房产年内的国际国内经济及房产走势而定走势而定游离游离客户客户三、典型及主要竞争客户总结三、典型及主要竞争客户总结管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ S S（优势）：（优势）：W W（劣势）：（劣势）：O O（机会）：（机会）：T T（威胁）：（威胁）：实力开发商
98、，较大规模实力开发商，较大规模好的湖景资源，交通便捷好的湖景资源，交通便捷多层小高层及高层丰富产品线多层小高层及高层丰富产品线地块西南污水处理厂影响地块西南污水处理厂影响周边生活配套不够成熟周边生活配套不够成熟建筑立面风格平常建筑立面风格平常周边人居氛围相对不足周边人居氛围相对不足政府对该片区的未来规划政府对该片区的未来规划九江房地产的快速发展九江房地产的快速发展城镇化运动带来的人口红利城镇化运动带来的人口红利周边配套逐步完善周边配套逐步完善打造较好品质项目迎来追捧打造较好品质项目迎来追捧房地产市场宏观调控房地产市场宏观调控本市其它大盘的竞争本市其它大盘的竞争同片区未来投放及开发量增大投同片区
99、未来投放及开发量增大投 放量增大放量增大四、项目核心四、项目核心SWOTSWOT分析分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 1 1、SOSO战略：整合资源新鲜强力抛出冲击市场战略：整合资源新鲜强力抛出冲击市场通过对项目的湖景资源、园林打造与部分新型材料与科技的运用，紧跟九通过对项目的湖景资源、园林打造与部分新型材料与科技的运用，紧跟九江市政策及开发区与鹤问湖规划方向，以品质化、生活化、个性化的产品江市政策及开发区与鹤问湖规划方向，以品质化、生活化、个性化的产品及品牌形象抢在第一及品牌形象抢在第一 时间冲击市场，形成本项目带动九江的时间冲击市场，形成本项目带动九江的“虹吸虹吸”效应。效应
100、。 2 2、WOWO战略：避重就轻引导为主，战略：避重就轻引导为主，“区域大势区域大势”托起托起“项目小项目小市市”局部资源差异化和区域发展的利好炒作双管齐下，强化九江开发区与鹤问局部资源差异化和区域发展的利好炒作双管齐下，强化九江开发区与鹤问湖大机会将带来项目升值的小机会，政府的支撑必将导致区域成熟化，必湖大机会将带来项目升值的小机会，政府的支撑必将导致区域成熟化，必然导致区域交通、配套、市容等方面的改善和提升，项目受益首当其冲。然导致区域交通、配套、市容等方面的改善和提升，项目受益首当其冲。 五、项目核心五、项目核心SWOTSWOT战略分析战略分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！
101、 五、项目核心五、项目核心SWOTSWOT战略分析战略分析3 3、STST战略：错位发展、补位发展弥补先天不足战略：错位发展、补位发展弥补先天不足通过一种独有的生活方式的引导和较好的园林景观打造刺激市场，带来耳目通过一种独有的生活方式的引导和较好的园林景观打造刺激市场，带来耳目一新的感官冲击，树立高附加值的产品形象，直接形成中高端购买者注意和一新的感官冲击，树立高附加值的产品形象，直接形成中高端购买者注意和向往，形成话题现象。向往，形成话题现象。 4 4、WTWT战略：项目引爆、豹力营销，主导城市发展运营战略：项目引爆、豹力营销，主导城市发展运营本项目的杀手锏是开发区独特条件（国家级开发区）、
102、位置（与老城临近）本项目的杀手锏是开发区独特条件（国家级开发区）、位置（与老城临近）和鹤问湖优势，同时，未来会有更多资本介入周边开发，同样的外部条件，和鹤问湖优势，同时，未来会有更多资本介入周边开发，同样的外部条件，不成熟（居住氛围与生活配套）因素同样制约其他项目，而未来的发展将大不成熟（居住氛围与生活配套）因素同样制约其他项目，而未来的发展将大大完善周边的各种配套。大完善周边的各种配套。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 总体战略选择：总体战略选择：第一梯队领导者，第二梯队补充者第一梯队领导者，第二梯队补充者在居住价值驱动下的九江房地产市场中如何占位？在居住价值驱动下的九江房地产市场
103、中如何占位？高信：房地产市高信：房地产市场战略选择模型场战略选择模型l价格垄断价格垄断l产品不可复制产品不可复制l过河拆桥过河拆桥l改变游戏规则改变游戏规则l强调新的评估标准强调新的评估标准l强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值追随者追随者补充者补充者l搭便车，借势搭便车，借势l以小搏大以小搏大l价格战制造者价格战制造者l目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户l瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙l创新产品和需求点创新产品和需求点六、项目竞争突围六、项目竞争突围领导者领导者挑战者挑战者管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 结合前面所述关于结合前面所述关于“典型个案客户分析总结及典型个案客户分析总结
104、及SWOTSWOT战略突围战略突围”，我们应该，我们应该如下考量：如下考量：1 1、建立在对项目尊处开发区鹤问湖边、附近优越的交通配套和正在兴起的市政配套、建立在对项目尊处开发区鹤问湖边、附近优越的交通配套和正在兴起的市政配套 等有形资源基础上进行产品的开发研究，深层次进行与项目的对接，实现等有形资源基础上进行产品的开发研究，深层次进行与项目的对接，实现“沟通沟通城城 市，对话九江市，对话九江”的产品与理念的高度无缝结合。的产品与理念的高度无缝结合。 沟通城市，缔造未来；沟通城市，缔造未来；2 2、在此基础上进行项目的、在此基础上进行项目的文化、休闲、商务、生活、居家、健康、娱乐文化、休闲、商
105、务、生活、居家、健康、娱乐等无形资源等无形资源 体系的整体建立；大规模开发产品体系是基础，但产品以外的文化即生活方式的体系的整体建立；大规模开发产品体系是基础，但产品以外的文化即生活方式的 附加才是实现项目及企业战略性发展的关键。附加才是实现项目及企业战略性发展的关键。 产品与生活方式嫁接，实现项目总体增值；产品与生活方式嫁接，实现项目总体增值；3 3、对项目的开发树立战略发展的意识：在区域核心的基础上运用城市运营手法进行、对项目的开发树立战略发展的意识：在区域核心的基础上运用城市运营手法进行 高度造势，进行资源整合，实现项目开发盈利的快速性及业战略的延续性。高度造势，进行资源整合，实现项目开
106、发盈利的快速性及业战略的延续性。 高位切入，中端发力高位切入，中端发力 ；七、项目总体市场定位思路七、项目总体市场定位思路管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 项目卖给什么人？项目卖给什么人？项目开发的方向？项目开发的方向？这种开发方向有何好处？这种开发方向有何好处？ 123以上三大难题，是地块价值最大化的关键，是开发定以上三大难题，是地块价值最大化的关键，是开发定位的核心，是引爆销售位的核心，是引爆销售/ /实现最大收益的唯一保障！实现最大收益的唯一保障！八、项目总体开发思路八、项目总体开发思路由于产品规划基本定型，因此，我们只能在现有基础上适当优化产由于产品规划基本定型，因此，我们只
107、能在现有基础上适当优化产品，并以适合的开发战略和营销策略进行突围。品，并以适合的开发战略和营销策略进行突围。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 家庭类型家庭类型彰显地位的成功家庭彰显地位的成功家庭注重自我的社会新锐注重自我的社会新锐注重家庭的望子成龙家庭注重家庭的望子成龙家庭生活形态生活形态 这类家庭不到总体的这类家庭不到总体的10%，处于，处于 社会的中高端阶层、高社会地社会的中高端阶层、高社会地 位是其重要特征位是其重要特征 或开公司，或担任公司高层，或开公司，或担任公司高层， 是社会认同的成功人士是社会认同的成功人士 工作繁忙，没有太多时间工作繁忙，没有太多时间 经济实力雄厚，爱
108、好高档次的经济实力雄厚，爱好高档次的 休闲娱乐活动休闲娱乐活动 这类这类家庭占总体的家庭占总体的26.9%，家庭，家庭 主要成员比较年轻；主要成员比较年轻； 很多是父母帮子女购置婚房，很很多是父母帮子女购置婚房，很 多家庭年龄很小。多家庭年龄很小。 接受比较多元化的思想观念，在接受比较多元化的思想观念，在 休闲娱乐等多方面比较新潮休闲娱乐等多方面比较新潮 娱乐休闲活动是最丰富的，喜爱娱乐休闲活动是最丰富的，喜爱 与朋友聚会、郊游等社交活动与朋友聚会、郊游等社交活动 比例为比例为18%，家庭收入一般，以孩子为，家庭收入一般，以孩子为 生活核心是这类家庭的最大特点；生活核心是这类家庭的最大特点；
109、关注孩子健康成长，成人因为照顾孩子关注孩子健康成长，成人因为照顾孩子 牺牲了业余生活和兴趣爱好牺牲了业余生活和兴趣爱好 有强烈的家庭观念，非常关心家庭内部有强烈的家庭观念，非常关心家庭内部 的和睦健康的和睦健康居住偏好居住偏好 房屋是其社会标签房屋是其社会标签 希望小区有完备的健身娱乐场希望小区有完备的健身娱乐场 所所 因为大部分家庭都有汽车，希因为大部分家庭都有汽车，希 望小区有良好的停车硬件设施望小区有良好的停车硬件设施 看重高水平的物管与园林水看重高水平的物管与园林水 平，体现身份平，体现身份 面积要求大面积要求大 对房屋的社会标签价值有深刻认对房屋的社会标签价值有深刻认 同，但更看中心
110、理上带来的享；同，但更看中心理上带来的享； 房屋的物理特性上强调个性特房屋的物理特性上强调个性特 征，房屋既是下班后放松压力的征，房屋既是下班后放松压力的 地方，也是聚会场所地方，也是聚会场所 强调好的户型，方便其聚会活动强调好的户型，方便其聚会活动 与城市娱乐场所比较接近，方便与城市娱乐场所比较接近，方便 游玩游玩 对对房屋有一种心理上的依赖，房屋既是房屋有一种心理上的依赖，房屋既是 为孩子提供健康成长的地方，也在物为孩子提供健康成长的地方，也在物 质精神上给他们一定安定感；质精神上给他们一定安定感； 倾向选择高素质小区，充满文化氛围的倾向选择高素质小区，充满文化氛围的 周边环境周边环境 对
111、房屋的通风、采光具有较高要求；对房屋的通风、采光具有较高要求； 房屋最好与父母相隔不远，既能方面父房屋最好与父母相隔不远，既能方面父 母照顾孩子，也是保持和睦家庭关系母照顾孩子，也是保持和睦家庭关系 的一个保证。的一个保证。资料来源：高信客户研究模型资料来源：高信客户研究模型九、项目客户定位九、项目客户定位结合我们对市场及项目分析总结，我们认为项目客户按照结合我们对市场及项目分析总结，我们认为项目客户按照家庭关注家庭关注点分为：点分为：五类消费者生活特征与居住偏好五类消费者生活特征与居住偏好管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 家庭类型家庭类型关心健康的老龄化家庭关心健康的老龄化家庭价格
112、敏感的务实家庭价格敏感的务实家庭生活形态生活形态 这个类型家庭占总体的这个类型家庭占总体的22.5%，最大特点是，最大特点是 家庭结构趋于老龄化，或虽然家里目前没有家庭结构趋于老龄化，或虽然家里目前没有 老人，但将会接老人来住新房子；老人，但将会接老人来住新房子； 一般进行老人喜爱的安静的运动一般进行老人喜爱的安静的运动 这类这类家庭收入不是很高，处于事业的起点和奋斗期，一家庭收入不是很高，处于事业的起点和奋斗期，一 般还在做基层工作；般还在做基层工作； 对房屋的购买抱一种务实的态度，从自己现有的经济能对房屋的购买抱一种务实的态度，从自己现有的经济能 力，未来事业的发展及对未来生活的设想出发买
113、房；力，未来事业的发展及对未来生活的设想出发买房； 在诸多方面表现的比较节省，在娱乐休闲上也是如此，在诸多方面表现的比较节省，在娱乐休闲上也是如此， 一般仅做一些花费少，近距离的休闲活动一般仅做一些花费少，近距离的休闲活动居住偏好居住偏好 买房的三种可能性：老人为自己买；子女为买房的三种可能性：老人为自己买；子女为 孝敬父母给老人买房；对和父母同住的子女孝敬父母给老人买房；对和父母同住的子女 来说，房屋是照顾老人的地方；来说，房屋是照顾老人的地方； 大型娱乐锻炼场所对此类家庭具有吸引力；大型娱乐锻炼场所对此类家庭具有吸引力； 要求周边交通状况良好，可以步行及外出溜要求周边交通状况良好，可以步行
114、及外出溜 达；达； 倾向选择附近有小型医疗机构或大型的医倾向选择附近有小型医疗机构或大型的医 院。院。 房屋对其有重要的投资意义；房屋对其有重要的投资意义； 购买过程中对房屋物理特性严格把关，对质量很看重。购买过程中对房屋物理特性严格把关，对质量很看重。资料来源：高信客户研究模型资料来源：高信客户研究模型九、项目客户定位九、项目客户定位结合我们对市场及项目分析总结，我们认为项目客户按照结合我们对市场及项目分析总结，我们认为项目客户按照家庭关注家庭关注点分为：五类消费者生活特征与居住偏好点分为：五类消费者生活特征与居住偏好管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 核心客户核心客户重要客户重要客
115、户争取客户争取客户客户定位客户定位职业新锐职业新锐成功家庭型成功家庭型特点：平淡务实、特点：平淡务实、 讲实惠讲实惠现状：有积蓄、有积累现状：有积蓄、有积累注重性价比及产品实在注重性价比及产品实在务实家庭型务实家庭型望子成龙家庭望子成龙家庭特点：重孩子、重品质特点：重孩子、重品质现状：现状：有有积蓄、多积累积蓄、多积累注重性价比及成熟配套注重性价比及成熟配套十、项目客户定位十、项目客户定位幸福晚年家庭幸福晚年家庭特点：休闲养生、重特点：休闲养生、重品质品质现状：多积蓄、多积累现状：多积蓄、多积累关心健康与关心健康与周边便利配套周边便利配套特点：重事业、特点：重事业、 重身份重身份现状：多积蓄、
116、多积累现状：多积蓄、多积累彰显地位彰显地位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 九江人性格基本素描及关键词九江人性格基本素描及关键词江湖文化江湖文化市井文化市井文化浔浔阳阳背景背景内涵内涵表现形式表现形式豪爽、意气、豪爽、意气、团结、刚烈、勇敢、团结、刚烈、勇敢、刚强、刚强、小富则安、强则赢小富则安、强则赢开放、好开放、好胜胜、务实、好面子、务实、好面子、 扎堆扎堆关键词定位目标客户：关键词定位目标客户：小富则安小富则安, ,义气义气, ,讲求实在讲求实在, ,极好面子极好面子, ,爱好城市生活爱好城市生活, ,喜欢被尊重喜欢被尊重客户描述客户描述十、项目客户定位十、项目客户定位管理资源
117、吧（），提供海量管理资料免费下载！ 次要次要客户客户核心客户核心客户重要客户重要客户置业特点置业特点置业倾向置业倾向客户来源客户来源客户层级客户层级客户职业客户职业家庭结构家庭结构生活习惯生活习惯消费习惯消费习惯务实家庭务实家庭望子成龙家庭望子成龙家庭成功家庭成功家庭区域内及区域周边，部分其它区域区域内及区域周边，部分其它区域客户及下辖区域进城人员客户及下辖区域进城人员区域内及区域周边区域内及区域周边辐射九江辐射九江区域公务员泛公务员（含一般工区域公务员泛公务员（含一般工薪阶层）、生意人薪阶层）、生意人三口或两口之家或几世同堂三口或两口之家或几世同堂政府公务员，私营企业主政府公务员，私营企业主
118、公务员，企事业单位职工，各国公务员，企事业单位职工，各国营企业中层管理层营企业中层管理层三口之家三口之家三口之家三口之家或几世同堂或几世同堂务实，理性，讲求面子务实，理性，讲求面子喜欢热闹、喜欢热闹、好炫耀、好跟风好炫耀、好跟风小市民，从众，精打细算小市民，从众，精打细算淡静，繁忙淡静，繁忙追求性价比高的事物追求性价比高的事物期望改变现在生活质量；期望改变现在生活质量；理性消费理性消费跟风消费跟风消费理性与感性结合消费理性与感性结合消费满足基本居住需求为核心满足基本居住需求为核心 重视生活品质，追求高享受的生活重视生活品质，追求高享受的生活重视区域环境以及区域便利性重视区域环境以及区域便利性相
119、对更多的关注价格相对更多的关注价格关注社区品质、品牌和社区成熟度关注社区品质、品牌和社区成熟度客户更多的集中于区域中间阶层，客户更多的集中于区域中间阶层，少量下辖区域进城人员少量下辖区域进城人员极少量高端客户，来自整个九江极少量高端客户，来自整个九江关注产品附加值以及社区知名度关注产品附加值以及社区知名度客户更多的集中于九江市的客户更多的集中于九江市的中高间阶层中高间阶层近期客户、中期客户和远期客户的具象描述近期客户、中期客户和远期客户的具象描述职业新锐职业新锐幸福晚年家庭幸福晚年家庭十、项目客户定位十、项目客户定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 目标客户扫描目标客户扫描幸福晚幸福
120、晚年家庭年家庭 他们有一定的经济积累，目光逐渐外扩，追寻着生活的轨迹。对环境的要求高，知道什么是健康的，懂得养生之道；虽然他们大多数没有太高学历，但是却期望得到其他的人更多认同。愿意去与人接受新事物，不愿意落后社会的发展；愿意去与人接受新事物，不愿意落后社会的发展；他们在选择房子上更多的时候更讲求环境，大气，实用，邻里他们在选择房子上更多的时候更讲求环境，大气，实用，邻里关系等关系等房子能承载他们的梦想和健康的享受：大气的、舒适的、健康房子能承载他们的梦想和健康的享受：大气的、舒适的、健康的的成功家庭成功家庭 他们对文化认同与景慕，钟情于纯自然背景和独特建筑；追求“珍品化”生活，含蓄内敛、深藏
121、不露、不事张扬；含蓄内敛、深藏不露、不事张扬；需要一个符合他们意愿的生活圈子、一个属于他们的社交平台，从而满足他们对格调生活的追求；愿意、也有意识打造贵族气质；个性化生存、品位化生存是他们最渴望的方式。房子里要能承载他们贵族化的情怀：尊贵的、大气的、生态的。房子里要能承载他们贵族化的情怀：尊贵的、大气的、生态的。核心客户核心客户重要客户重要客户十、项目客户定位十、项目客户定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 目标客户扫描目标客户扫描职业新锐家庭职业新锐家庭无孩子的一族：无孩子的一族：清晨：在闹钟声醒来，用最快的速度赶到车站，边吃早餐边挤公车去上班。看一份晨报消磨在公车上的时间；白天：
122、有一份自己比较满意的工作，在办公室里消磨着时间；傍晚：坐公车回家，和朋友去吃饭或则顺路带回菜在家享受晚餐。吃完饭后去散散步，散完步去健身；晚上：和朋友去吃夜宵或则邀请朋友来家打麻将；业余：看一场时下流行的电影，去郊外旅游，和朋友去去江滩的酒吧，去逛街SHOPPING。有孩子的一族：有孩子的一族：清晨：多有习惯的自然醒来，照顾孩子起床吃早饭。有自己的车或坐公交送孩子去上学，然后自己去上班；白天：有稳定的工作，有一定的职位；傍晚：接孩子放学，回家带回菜，吃家庭晚餐；晚上：照顾孩子完成学业，去散步。看电视，看书打发晚上的时间；业余：约朋友来家里打牌，带孩子去参加兴趣班，家人一起去公园游玩。他们坚信自
123、己是九江的中坚分子。不仅因为他们大都受过良好的教育，更重要的是，随着时代的进步，他们看世界和他们看世界和看自己的眼光已经不看自己的眼光已经不再墨守成规。再墨守成规。他们在选择房子上同他们在选择房子上同样希望追求更有生活样希望追求更有生活品质感的居住方式，品质感的居住方式，当然，这种方式也必须是他们所能承受的。享受的、感性的享受的、感性的、炫耀的、炫耀的房子里要能承载他们依然没有湮灭的理想情怀：都市的、优美的、理性的房子里要能承载他们依然没有湮灭的理想情怀：都市的、优美的、理性的核心客户核心客户十、项目客户定位十、项目客户定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 望子成龙家庭望子成龙家庭清
124、晨：在外面吃早餐，送孩子上学；白天：工作繁忙，处理日常事物，同事之间谈的最多的是孩子出国；傍晚：或是有饭局或是吃家庭晚餐，不断询问孩子的学业进展情况；晚上：吃完饭带孩子培优和小区其他人闲聊孩子的教育。回到家中，想想下半年的工作安排。看看电视消磨时间。或者上网了解一下高考或者大学就业率的情况；业余：去学校看看自己的子女，或带孩子参加各种培训班。他们注重孩子的成长空间，典型的传统家庭，九江市民化特征明显，喜欢有附加值的东西；学历虽然不高，比较注重金钱的积累和下一代教育，升值的事物比较能吸引他们；。他们他们在选择房子上更多的在选择房子上更多的时候更讲求环境，大时候更讲求环境，大气，实用，邻里关系气，
125、实用，邻里关系和邻里素质和邻里素质等等成熟的、发展的、重教育成熟的、发展的、重教育房子里要能承载他们梦想和未来的情怀：房子里要能承载他们梦想和未来的情怀：温馨温馨社区，好环境，社区，好环境，教育优先教育优先目标客户扫描目标客户扫描次要客户次要客户十、项目客户定位十、项目客户定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 目标客户扫描目标客户扫描可争取客户可争取客户务实家庭务实家庭 没有什么业余时间，生活过的很平淡，喜欢去超市和商场购买打折的物品，对散步和旅游没有太大兴趣，经常去银行关注自己的存款变化。他们注重家庭生活，他们注重家庭生活，留恋留恋生活老环境生活老环境，牺牲自己的，牺牲自己的时间和
126、社交活动；让自己时间和社交活动；让自己的父母生活得更幸福，的父母生活得更幸福，让自己的孩子在一个更具亲和力的社区里成长。喜欢和向往社区文化和居住氛围、为社区品牌所感染 ！ 实惠的、平淡的、被尊重的实惠的、平淡的、被尊重的清晨：在闹钟中醒来，出门吃早餐。然后骑车或坐公汽去上班，看一份报纸打发早上时间；白天：在淡静中度过上班的一天；傍晚：将菜带回家，吃一顿家庭晚餐；晚上：吃完饭去锻炼身体，逛逛超市，买点打折的生活用品；业余：串门，逛街，去麻将室打麻将消磨时间。项目品牌效应虽然不错，但项目规模与品质的市场影响力项目品牌效应虽然不错，但项目规模与品质的市场影响力有限有限，因此，目标客户，因此，目标客户
127、还要争取部分可以争取的次要客户还要争取部分可以争取的次要客户房子要能承载他们亲情温暖的情怀：邻里的，和谐的，实惠的房子要能承载他们亲情温暖的情怀：邻里的，和谐的，实惠的 。十、项目客户定位十、项目客户定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 典型客户访谈：对团城山置业存在较强热情和需求，他们更关注项目品质；典型客户访谈：对团城山置业存在较强热情和需求，他们更关注项目品质；自己和儿子从来不买股票，喜欢置业投资，不是纯粹的投机，以前买的房子都升值了，自己和儿子从来不买股票，喜欢置业投资，不是纯粹的投机，以前买的房子都升值了，欣赏欣赏自己的投资眼光，能升值和单纯喜欢同样重要自己的投资眼光，能升
128、值和单纯喜欢同样重要。我在市中心和开发区都有房子，市区是以前的，我在市中心和开发区都有房子，市区是以前的，95年造。现在都不住，我更喜欢住在自然一年造。现在都不住，我更喜欢住在自然一点的地方，后来我就搬到了柴桑春天，那里环境很好。点的地方，后来我就搬到了柴桑春天，那里环境很好。自己这个年龄，需要一点生活自己这个年龄，需要一点生活的变化的变化，而不是处在一个封闭的城市环境里。而不是处在一个封闭的城市环境里。我觉得现在的小区，管理很好但园林还让人感觉还不是很好，而邻里交流场所更是很缺乏我觉得现在的小区，管理很好但园林还让人感觉还不是很好，而邻里交流场所更是很缺乏居住和房子是两码事，自然和邻里交流太
129、重要了。居住和房子是两码事，自然和邻里交流太重要了。我买柴桑春天是看着这里园林和物管都很好，但怎么说呢，要是有个湖又比较安静就好了我买柴桑春天是看着这里园林和物管都很好，但怎么说呢，要是有个湖又比较安静就好了我还是就觉得希望能在湖边有个房子，但周边不要老是车来车往的吵。我还是就觉得希望能在湖边有个房子，但周边不要老是车来车往的吵。丽景湾很好可惜好贵，现在大家都认为开发区是的未来发展很好，东方塞纳就不错，不过比丽景湾很好可惜好贵，现在大家都认为开发区是的未来发展很好，东方塞纳就不错，不过比起南昌一些好楼盘来，走进去的感觉，尤其是园林，还是有所不足。起南昌一些好楼盘来，走进去的感觉，尤其是园林，还
130、是有所不足。如果现在这边有更好品质的项目，相信一定更好卖，我也会适当考虑如果现在这边有更好品质的项目，相信一定更好卖，我也会适当考虑客户：刘先生客户：刘先生 年龄年龄: 63: 63岁岁 年收入年收入: : 退休，主要靠退休金及房租收益，月收入五千以上退休，主要靠退休金及房租收益，月收入五千以上在九江市中心拥有房产，在柴桑春天拥有房产，现居住在柴桑春天，有一定的房产投资经验在九江市中心拥有房产，在柴桑春天拥有房产，现居住在柴桑春天，有一定的房产投资经验客户原声：客户原声：老九江富闲族阶层老九江富闲族阶层十一、客户代表访谈录十一、客户代表访谈录管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 典型客户
131、访谈：此类客户认知团城山发展趋势和现有人居氛围，比较喜欢典型客户访谈：此类客户认知团城山发展趋势和现有人居氛围，比较喜欢现在住的地方，还是觉得很杂乱，房子差，虽然靠近甘棠湖，但不是让自己舒心的，房子嘛，现在住的地方，还是觉得很杂乱，房子差，虽然靠近甘棠湖，但不是让自己舒心的，房子嘛，和自己理想中的有较大差距。和自己理想中的有较大差距。我希望园林要好，但九江很多楼盘园林都很一般；我希望园林要好，但九江很多楼盘园林都很一般；如果如果有那种近湖又有好园林，如果如果有那种近湖又有好园林，户型也很好的楼盘，我想我会很喜欢，尤其是开发区那一带，至于柴桑春户型也很好的楼盘，我想我会很喜欢，尤其是开发区那一带
132、，至于柴桑春天，是不错，但真的很贵。天，是不错，但真的很贵。开发区，未来肯定是居住上最好的区域，但现在那里的房子，是有几个比较好的，走到里面开发区，未来肯定是居住上最好的区域，但现在那里的房子，是有几个比较好的，走到里面看，但有的确是很贵，离湖也比较远。看，但有的确是很贵，离湖也比较远。鹤问湖边上会有合适的房子？鹤问湖边上会有合适的房子？如果那里有我理想中的房子，去买一套，住在那边，一定很不错；如果那里有我理想中的房子，去买一套，住在那边，一定很不错；如果要买开发区的房子，如果要买开发区的房子，有湖景、漂亮美观，自然亲切的感觉对我来说很重要有湖景、漂亮美观，自然亲切的感觉对我来说很重要客户：黄
133、先生年龄客户：黄先生年龄: 32: 32岁岁 年收入年收入: :未告知未告知九江市区建设银行中层干部九江市区建设银行中层干部 / / 居住在湖滨路，有可能在未来两年内购房居住在湖滨路，有可能在未来两年内购房客户原声：客户原声：企事业单位白领企事业单位白领十一、客户代表访谈录十一、客户代表访谈录管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 典型客户访谈：此类客户认同团城山居住及环境品质，希望楼盘还有文化典型客户访谈：此类客户认同团城山居住及环境品质，希望楼盘还有文化认为九江其实是一个有着悠久历史人文的山水城市，但近年来，建筑上九江的楼盘有较大的认为九江其实是一个有着悠久历史人文的山水城市，但近年来
134、，建筑上九江的楼盘有较大的发展，品质好的有好些。发展，品质好的有好些。我喜欢的房子，希望不仅要有山水的自然，还要融入一定的文化底蕴，才经典。我喜欢的房子，希望不仅要有山水的自然，还要融入一定的文化底蕴，才经典。在我看来，在我看来，九江的楼盘还缺乏这个，九江的楼盘还缺乏这个，如果说希望，还真希望有亲切的山水人文，有能体如果说希望，还真希望有亲切的山水人文，有能体现九江山水文化的楼盘，我想我一定会很喜欢。现九江山水文化的楼盘，我想我一定会很喜欢。鹤问湖边，嗯，不错，如果那里有房子的话那应该不错，柴桑春天？当然知道，很好啊鹤问湖边，嗯，不错，如果那里有房子的话那应该不错，柴桑春天？当然知道，很好啊不
135、过，我还是买个湖边的多层，每天开窗都有一个好心情多好。不过，我还是买个湖边的多层，每天开窗都有一个好心情多好。给你们提个建议，小区要有好的园林和文化味道，山水文化要真正自然、给你们提个建议，小区要有好的园林和文化味道，山水文化要真正自然、轻松。轻松。客户：张先生客户：张先生 年龄年龄: 38: 38岁岁 年收入年收入: :不肯透露不肯透露某国内知名品牌九江代理（家装）某国内知名品牌九江代理（家装） / / 爱好字画、喜游历，喜欢的东西都希望有一定文化内涵爱好字画、喜游历，喜欢的东西都希望有一定文化内涵客户原声：客户原声：私营企业主私营企业主十一、客户代表访谈录十一、客户代表访谈录管理资源吧（）
136、，提供海量管理资料免费下载！ 目标客户核心特征提取目标客户核心特征提取争取客户争取客户u突出品质，形成品质带来高附加值及突出品质，形成品质带来高附加值及彰彰 显社会地位的口碑效应显社会地位的口碑效应u景观、样板房的直接展示景观、样板房的直接展示u在配套问题上提供可行的解决方案在配套问题上提供可行的解决方案销售启示销售启示u高端形象，高性价比、与贵人居的身份高端形象，高性价比、与贵人居的身份感感u项目成熟的生活方式项目成熟的生活方式u卓越的产品素质卓越的产品素质u现场展示和品牌提升现场展示和品牌提升u持续的附加值提供持续的附加值提供u休闲配套的升级休闲配套的升级核心客户核心客户重要客户重要客户出
137、众品质、高附加值出众品质、高附加值成熟、大气成熟、大气尊贵、品质、实在尊贵、品质、实在核心特征提炼核心特征提炼十二、项目客户特征提取十二、项目客户特征提取管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 江南的、山水的、尊贵的、现代的、人文的、唯美的江南的、山水的、尊贵的、现代的、人文的、唯美的十三、项目整体市场形象定位十三、项目整体市场形象定位十三、项目整体市场形象定位十三、项目整体市场形象定位城市休闲核心要素集聚城市休闲核心要素集聚 现代风格的江南唯美建筑群现代风格的江南唯美建筑群 突出山水人文形象并凸显品质感突出山水人文形象并凸显品质感1616万江南水岸唯美雅居万江南水岸唯美雅居人文元素及气息
138、的体现，主要从人文元素及气息的体现，主要从景观打造及景观命名处体现，以景观打造及景观命名处体现，以具有特色人文理念融汇于各个景具有特色人文理念融汇于各个景观节点，以细节体现人文气息。观节点，以细节体现人文气息。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 十十十十四四四四、项项项项目目目目案案案案名名名名及及及及定定定定位位位位解析解析解析解析鹤问湖鹤问湖1 1号号大规模、江南风情、大规模、江南风情、水岸生活，临水而水岸生活，临水而居的情怀居的情怀荫浓烟柳藏莺语，香散荫浓烟柳藏莺语，香散风花逐马蹄。江南风情、风花逐马蹄。江南风情、诗意生活跃然而出诗意生活跃然而出唯一的鹤问湖，唯美唯一的鹤问湖，唯
139、美建筑，雅致宜居独具建筑，雅致宜居独具一格一格1 16 6万万 江江南南水水岸岸 唯唯美美雅雅居居鹤问湖鹤问湖1 1号在集中体现城市对该区域的规划前提下，也恰到好处的传递号在集中体现城市对该区域的规划前提下，也恰到好处的传递项目位于鹤问湖边上，是大规模首席品质项目，并以营造江南水岸唯美项目位于鹤问湖边上，是大规模首席品质项目，并以营造江南水岸唯美雅居之风韵氛围打造项目神韵，也无形中提升项目品味、并非常吻合项雅居之风韵氛围打造项目神韵，也无形中提升项目品味、并非常吻合项目客户较高品味的需求。目客户较高品味的需求。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 十十十十五五五五、项项项项目目目目开开开
140、开发发发发节节节节奏奏奏奏建建建建议议议议二期二期一期一期三期三期管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 十十十十五五五五、项项项项目目目目开开开开发发发发节节节节奏奏奏奏建建建建议议议议如上图所示，我们建议项目分三期开发，第一期选择为红色标注区域，因如上图所示，我们建议项目分三期开发，第一期选择为红色标注区域，因为这里是项目主景观区域，产品类型丰富，现有九江客户也更愿意接受多为这里是项目主景观区域，产品类型丰富，现有九江客户也更愿意接受多层，市场及客户心理，从多层到小高层和高层的过渡，还需要一定时间，层，市场及客户心理，从多层到小高层和高层的过渡，还需要一定时间，而本期而本期3 3栋多层
141、，栋多层，5 5栋小高层正好可以满足客户对多层的需求；栋小高层正好可以满足客户对多层的需求；长城西路景观展示面可以做足做透，提升项目形象；中心景观区也可以第长城西路景观展示面可以做足做透，提升项目形象；中心景观区也可以第一时间完成，形成良好口碑效应。一时间完成，形成良好口碑效应。二期靠近鹤问湖，景观资源较好，由二期靠近鹤问湖，景观资源较好，由6 6层（约层（约3 3层起可以望湖）、层起可以望湖）、1111层到层到1818层递进，虽然该区南侧有污水处理厂，但湖景及南侧绿化带的景观优势，层递进，虽然该区南侧有污水处理厂，但湖景及南侧绿化带的景观优势，可以一定程度降低污水处理厂带来的不利影响。可以一
142、定程度降低污水处理厂带来的不利影响。三期沿主干道，考虑到产品有较大体量商业，该部分还有高层，正好经过三期沿主干道，考虑到产品有较大体量商业，该部分还有高层，正好经过几年时间，客户对高层的心理接受度更为成熟，而社区的成熟，幼儿园、几年时间，客户对高层的心理接受度更为成熟，而社区的成熟，幼儿园、社区配套用房、次景观中心的打造，更为适宜；该片区商业氛围也更为浓社区配套用房、次景观中心的打造，更为适宜；该片区商业氛围也更为浓厚，项目商业价值将更为明显，去化也相对容易，资金压力更小。厚，项目商业价值将更为明显，去化也相对容易，资金压力更小。1 1、2 2、3 3、4 4、管理资源吧（），提供海量管理资料
143、免费下载！ 1. 1. 项目本体分析项目本体分析2. 2. 开发目标及问题解析开发目标及问题解析5.5.项目优化建议项目优化建议6. 6. 项目营销攻略项目营销攻略3. 3. 市场竞争格局分析市场竞争格局分析4. 4. 项目定位项目定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 随着房地产的发展，客户对楼盘品质的理解也逐渐成熟，而最能让客户随着房地产的发展，客户对楼盘品质的理解也逐渐成熟，而最能让客户切身体验到品质的地方，主要体现在三个方面，即建筑立面、园林景观、配切身体验到品质的地方，主要体现在三个方面，即建筑立面、园林景观、配套设施及服务。而项目品质的高低，房价因素不是决定性品质高低的最大
144、因套设施及服务。而项目品质的高低，房价因素不是决定性品质高低的最大因素。素。一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴下面我们主要从江西南昌及九江几个代表案例来印证上述观点。下面我们主要从江西南昌及九江几个代表案例来印证上述观点。园林景观园林景观 建筑立面建筑立面品质体品质体验最直验最直观感受观感受配套及服务配套及服务管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 项目名称：世纪风情项目名称：世纪风情占地面积：占地面积：305882305882平米平米总建筑面积总建筑面积:520000:520000平方米平方米 开发周期开发周期: :四期开发，三期在售四期开发，三期在售 总户数总户数: :约
145、约38003800户户 物业管理附加信息物业管理附加信息: :多层多层0.850.85，花园洋房，花园洋房1.01.0，小高层小高层1.251.25，中高层，中高层1.41.4，高层，高层1.5 1.5 开发商开发商: :世纪地产世纪地产江西世纪风情实业有限公司江西世纪风情实业有限公司 物业管理公司物业管理公司: :深圳万厦居业有限公司深圳万厦居业有限公司 建筑设计单位建筑设计单位: :贝尔高林国际（香港）有限公司贝尔高林国际（香港）有限公司/ /美国美国WYWY国际设计顾问公司国际设计顾问公司一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴1 1 1 1（价格较高）（价格较高）（价格较高）（
146、价格较高）项目最大卖点就是园林景观、建筑立面项目最大卖点就是园林景观、建筑立面和物管，其中最为人称道的还是园林，坡和物管，其中最为人称道的还是园林，坡体式、山体式、森林式园林景观，自然、体式、山体式、森林式园林景观，自然、园林、建筑融为一体，上千种植物，繁华园林、建筑融为一体，上千种植物，繁华满目。满目。万厦物业也是被国务院定为模范的物管万厦物业也是被国务院定为模范的物管世纪风情世纪风情管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 项目名称：九里象湖城项目名称：九里象湖城占地面积：占地面积：666666亩亩总建筑面积：总建筑面积：6060万平米万平米物业类别：住宅、项目特色物业类别：住宅、项目特
147、色 景观居所景观居所 建筑类别建筑类别 多层、小高层、高层、联排别墅多层、小高层、高层、联排别墅物业地址：象湖新城中心区金沙二路物业地址：象湖新城中心区金沙二路39993999号号容容 积积 率率 1.36 1.36 绿绿 化化 率率 50% 50% 物物 业业 费费 0.750.75元元/ /平方米平方米月月物业公司物业公司 江西五合华居物业发展有限公司江西五合华居物业发展有限公司 开开 发发 商商 江西平海房地产开发有限公司江西平海房地产开发有限公司一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴2 2 2 2（价格较低）（价格较低）（价格较低）（价格较低）项目最大卖点建筑立面和园林景观，
148、该项目最大卖点建筑立面和园林景观，该项目立面采用海派风格，沉稳内敛，简洁项目立面采用海派风格，沉稳内敛，简洁大气，品质感强，园林堆土造景错落有致，大气，品质感强，园林堆土造景错落有致，曲径通幽自然如画。曲径通幽自然如画。九里象湖城九里象湖城管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 九里象湖城九里象湖城管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 项目名称：地中海阳光项目名称：地中海阳光占地面积占地面积:113258.40:113258.40平方米平方米 总建筑面积总建筑面积:292018.53:292018.53平方米平方米 开发周期开发周期: :三期三期 总户数总户数: :总户数总户数169
149、1 1691 开发商开发商: :洪客隆地产南昌红谷置业有限公司洪客隆地产南昌红谷置业有限公司 物业管理公司物业管理公司: :华盈物业华盈物业 景观设计单位景观设计单位: :贝尔高林国际（香港）有限公司贝尔高林国际（香港）有限公司 建筑设计单位建筑设计单位: :美国美国WYWY设计公司设计公司一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴3 3 3 3（价格较高）（价格较高）（价格较高）（价格较高）项目最大卖点建筑立面和园林景观，建项目最大卖点建筑立面和园林景观，建筑风格和世纪风情近似，但比世纪风情更筑风格和世纪风情近似，但比世纪风情更显品质，多处细节精雕细琢，精心打磨，显品质，多处细节精雕细
150、琢，精心打磨，园林景观有别于世纪风情植被过于茂盛的园林景观有别于世纪风情植被过于茂盛的感觉，硬质铺装和植被比例协调，给人轻感觉，硬质铺装和植被比例协调，给人轻松自居家舒适感。松自居家舒适感。物管华盈物业，也不错。物管华盈物业，也不错。地中海阳光地中海阳光管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 项目名称：力高国际城项目名称：力高国际城占地面积占地面积:466666:466666平方米平方米 总建筑面积总建筑面积:860000:860000平方米平方米 总户数总户数:6885 :6885 开发商开发商: :江西万和房地产开发有限公司江西万和房地产开发有限公司 投资商投资商: :香港力高国际投资
151、集团香港力高国际投资集团 物业管理公司物业管理公司: :恒丰行恒丰行 物业顾问公司物业顾问公司: :第一太平戴维斯物业顾问有限公第一太平戴维斯物业顾问有限公司司一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴4 4 4 4（价格较低）（价格较低）（价格较低）（价格较低）项目最大卖点建筑立面、园林景观和物项目最大卖点建筑立面、园林景观和物管，建筑风格和世纪风情、地中海阳光近管，建筑风格和世纪风情、地中海阳光近似，但比世纪风情更显品质，多处细节精似，但比世纪风情更显品质，多处细节精雕细琢，精心打磨，园林景观最主要体现雕细琢，精心打磨，园林景观最主要体现就是就是开阔、自然开阔、自然，硬质铺装和植被比
152、例协，硬质铺装和植被比例协调，给人轻松自居家舒适感。调，给人轻松自居家舒适感。物管恒丰行，顾问为第一太平戴维斯物管恒丰行，顾问为第一太平戴维斯力高国际城力高国际城管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 项目名称：柴桑春天项目名称：柴桑春天占地面积占地面积:953:953亩亩 总建筑面积总建筑面积:96:96万平方米万平方米 总户数总户数:8000:8000多户多户 开发商开发商: :九江市新湖远洲置业有限公司九江市新湖远洲置业有限公司 投资商投资商: :中宝股份（股票代码中宝股份（股票代码600208600208）控股）控股 物业管理公司物业管理公司: :上海新湖物业管理有限责任公司上海新
153、湖物业管理有限责任公司九江分公司九江分公司 一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴一、案例借鉴5 5 5 5（九江高价）（九江高价）（九江高价）（九江高价）项目最大卖点建筑立面沉稳内敛、园林项目最大卖点建筑立面沉稳内敛、园林开阔自然，堆土造景错落有致，内部配套开阔自然，堆土造景错落有致，内部配套及物管较好。及物管较好。物管为上海新湖物管物管为上海新湖物管管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 二、案例借鉴总结二、案例借鉴总结二、案例借鉴总结二、案例借鉴总结 一般说来，楼盘户型好坏，相差并不非常明显，尤其是房地产发展到一般说来，楼盘户型好坏，相差并不非常明显，尤其是房地产发展到今天，每个地方多
154、数项目的户型差别不会太大，好的户型也很容被模仿、今天，每个地方多数项目的户型差别不会太大，好的户型也很容被模仿、复制，但建筑立面、园林景观和配套物管等，就容易有差异，除了限于容复制，但建筑立面、园林景观和配套物管等，就容易有差异，除了限于容积率而体现在产品形态（多层、小高层和高层，甚至别墅）有差别外，项积率而体现在产品形态（多层、小高层和高层，甚至别墅）有差别外，项目品质的主要体现还是在上述三个因素之上。目品质的主要体现还是在上述三个因素之上。 总结前面五个项目案例，不然发现，其建筑立面皆有较为明显的指向总结前面五个项目案例，不然发现，其建筑立面皆有较为明显的指向性，且凸显品质感，上述项目园林
155、非常富有特色，物管也较好，这就是他性，且凸显品质感，上述项目园林非常富有特色，物管也较好，这就是他们成功之处。们成功之处。 回顾本案，由于规划已基本定型，可调整空间较小，但结合项目开发回顾本案，由于规划已基本定型，可调整空间较小，但结合项目开发目标及我们高信顾问之核心价值，目标及我们高信顾问之核心价值，我们必须对本案我们必须对本案“建筑立面建筑立面”适当调整，适当调整，“园林景观园林景观”精心打造，精心打造，“配套配套”上适度创新，上适度创新，“物管物管”上，引进优良物上，引进优良物管，从产品层面打造一个高品质社区。管，从产品层面打造一个高品质社区。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！
156、设计关键元素：设计关键元素：外墙深色面砖，经典沉稳又富有现代感、线条简洁外墙深色面砖，经典沉稳又富有现代感、线条简洁的外立面；的外立面；1 1、建筑立面以深色为主，引入、建筑立面以深色为主，引入上海经典洋房和杭派建筑风格上海经典洋房和杭派建筑风格，注重曲线与，注重曲线与 弧形布局的动感，质感与彩的变化，基调用高级灰，青黛的坡屋顶，深灰弧形布局的动感，质感与彩的变化，基调用高级灰，青黛的坡屋顶，深灰 的面砖立面，考虑到成本的关系，也可以在外立面上采用高级灰涂料，在的面砖立面，考虑到成本的关系，也可以在外立面上采用高级灰涂料，在 自然和谐与精致唯美中营造出海派建筑的厚重、高贵、典雅的气质。自然和谐
157、与精致唯美中营造出海派建筑的厚重、高贵、典雅的气质。2 2、单元入口处，与楼体外增设一个过渡性门厅空间，该空间连接楼体，增强、单元入口处，与楼体外增设一个过渡性门厅空间，该空间连接楼体，增强 小区的归属感。小区的归属感。3 3、外墙基座建议使用饱和度较高的灰色天然岩板材料，与高级灰相互衬托，、外墙基座建议使用饱和度较高的灰色天然岩板材料，与高级灰相互衬托， 突出其安逸、祥和、沉稳。突出其安逸、祥和、沉稳。由于项目规划基本定型，可调整空间较小，因此，在结合项目定位及案名，由于项目规划基本定型，可调整空间较小，因此，在结合项目定位及案名，我们建议在项目可调整的方面，进行适当调整。我们建议在项目可调
158、整的方面，进行适当调整。三、产品立面颜色调整建议三、产品立面颜色调整建议三、产品立面颜色调整建议三、产品立面颜色调整建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 4 4、外立面立柱以乳浅灰色为主，和外墙的高级灰相互映衬，以此陪衬出小区、外立面立柱以乳浅灰色为主，和外墙的高级灰相互映衬，以此陪衬出小区 的高雅、洁净和宽敞。的高雅、洁净和宽敞。5 5、空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不、空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不 方便安装的铝格栅方便安装的铝格栅/ /百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将其以隐蔽方式巧妙百叶窗遮藏形式形成差异化，建议
159、将其以隐蔽方式巧妙 预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。三、产品立面颜色调整建议三、产品立面颜色调整建议三、产品立面颜色调整建议三、产品立面颜色调整建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 三、产品立面颜色调整建议三、产品立面颜色调整建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 三、产品立面颜色调整建议三、产品立面颜色调整建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 综合前面阐述，从政府对项目片区未来规划及项目市场定位出发，在园林景综合前面阐述，从政府对项目片区未来规划及项目市场定位出发，在园林景观打造方面，我们要重点把握两个方面，即小区内景及项目
160、长城西路与小区观打造方面，我们要重点把握两个方面，即小区内景及项目长城西路与小区西南近绿化带的外景，将两者有机结合，形成内外呼应，浑然一体的江南建西南近绿化带的外景，将两者有机结合，形成内外呼应，浑然一体的江南建筑及园林文化。筑及园林文化。1 1、小区里面，在南北中心轴上，以蜿蜒水系贯穿，至项目中心景观、小区里面，在南北中心轴上，以蜿蜒水系贯穿，至项目中心景观 区形成较大面积中心水景园林，其它地方则以堆土植草植树，营区形成较大面积中心水景园林，其它地方则以堆土植草植树，营 造高低起伏的自然景观。造高低起伏的自然景观。2 2、小区外面的外景，则需将长城西路与小区南侧打造出优美景观，、小区外面的外
161、景，则需将长城西路与小区南侧打造出优美景观， 以吸引客户。以吸引客户。3 3、内外景观皆以较有文化底蕴的名称命名，与新九江人文及鹤问湖、内外景观皆以较有文化底蕴的名称命名，与新九江人文及鹤问湖 文化底蕴相呼应，并凸显项目江南水岸唯美雅居风韵。文化底蕴相呼应，并凸显项目江南水岸唯美雅居风韵。四、园林景观建议四、园林景观建议四、园林景观建议四、园林景观建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 营造主题化中心较大规模园林，打造九江市高档社区，做出气势冲击客户感知，营造主题化中心较大规模园林，打造九江市高档社区，做出气势冲击客户感知，并提升客户空间开阔感。并提升客户空间开阔感。u本项目所处位置本
162、项目所处位置与鹤问湖相邻，与鹤问湖相邻，在该地段营造大在该地段营造大型中心园林，引型中心园林，引湖入景，可凸显湖入景，可凸显楼盘给予客户的楼盘给予客户的高附加值，提升高附加值，提升楼盘整体档次。楼盘整体档次。u此外楼盘的中心此外楼盘的中心园林必须主题明园林必须主题明确，打造出气势，确，打造出气势，给到客户以震撼给到客户以震撼效果。效果。四、园林景观建议四、园林景观建议四、园林景观建议四、园林景观建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 运用绿化将长城西路路打造成开放式景观大道，提升楼盘价值，项目南侧沿湖规划路运用绿化将长城西路路打造成开放式景观大道，提升楼盘价值，项目南侧沿湖规划路也可以
163、考虑打造为景观大道。也可以考虑打造为景观大道。规划路两边栽种行道树规划路两边栽种行道树运用特色铺面做成两边的人行道路运用特色铺面做成两边的人行道路打造成开放式道路，提高项目未来发展体验感，提高项目形象，提升项目价值打造成开放式道路，提高项目未来发展体验感，提高项目形象，提升项目价值四、园林景观建议四、园林景观建议四、园林景观建议四、园林景观建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 在非水系的其它地方，打造小规模精致园林，小规模精致园林的价值体系在非水系的其它地方，打造小规模精致园林，小规模精致园林的价值体系空空间、精细及生活情趣间、精细及生活情趣。小规模精致小规模精致园林园林KPIKPI
164、空间空间底层架空，打通视觉通道（中心景观处少量）底层架空，打通视觉通道（中心景观处少量）建筑和园林的相互衔接、融合建筑和园林的相互衔接、融合精细精细多种植被，富有层次感多种植被，富有层次感硬质铺地富有质感硬质铺地富有质感居家居家驻留空间，提供休憩去处驻留空间，提供休憩去处运动休闲好去处运动休闲好去处细处更现用心程度细处更现用心程度结合现有景观规划基础上，小规模精致社区景观，别致、生动，移步换景结合现有景观规划基础上，小规模精致社区景观，别致、生动，移步换景四、园林景观建议四、园林景观建议四、园林景观建议四、园林景观建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 适当堆土，营造高低起伏的落差感，
165、充分利用坡度制造下沉、台地落差适当堆土，营造高低起伏的落差感，充分利用坡度制造下沉、台地落差来打造立体园林，同时通过灌木、乔木做立体绿化，丰富社区空间感来打造立体园林，同时通过灌木、乔木做立体绿化，丰富社区空间感高高 层层中中 层层低低 层层以高大的落叶乔木以高大的落叶乔木和常绿树为主，让和常绿树为主，让房子掩映在树林中房子掩映在树林中以竹或中矮树种为主，以竹或中矮树种为主，成为前庭后院的景观成为前庭后院的景观以低矮灌木或草以低矮灌木或草皮为主皮为主 下下 沉沉四、园林景观建议四、园林景观建议四、园林景观建议四、园林景观建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 五、园林景观建议五、园林景
166、观建议中心水景中心水景强调可参与性强调可参与性管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 中心景观带设雾状喷泉营造出若中心景观带设雾状喷泉营造出若隐若现人间仙境的感觉。隐若现人间仙境的感觉。六、园林景观建议六、园林景观建议中心水景中心水景管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 七、园林景观建议七、园林景观建议南北轴线水景南北轴线水景管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 八、园林景观建议八、园林景观建议非水景园林非水景园林强调高低错落曲径通幽强调高低错落曲径通幽管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 八、园林景观建议八、园林景观建议非水景园林非水景园林营造自然幽静营造自然幽静管理资
167、源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 八、园林景观建议八、园林景观建议非水景园林非水景园林管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 用花、草、树、木、石、水等设置休憩广场、道路、亭廊，运用小品点缀提升档次，营造新用花、草、树、木、石、水等设置休憩广场、道路、亭廊，运用小品点缀提升档次，营造新生活体验；同时在园林中增设游乐场所，提高可参与性生活体验；同时在园林中增设游乐场所，提高可参与性九、园林景观建议九、园林景观建议九、园林景观建议九、园林景观建议小品小品小品小品管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 充分利用底层架空进行绿化，打通景观视觉通道，延伸绿意入户充分利用底层架空进行绿化，打通
168、景观视觉通道，延伸绿意入户底层架空区域也可以成为园林中的一景（中心景观小高层一层，少量）底层架空区域也可以成为园林中的一景（中心景观小高层一层，少量）底层架空底层架空建筑绿化建筑绿化空间空间十十十十、园园园园林林林林景景景景观观观观建建建建议议议议架架架架空空空空层层层层和和和和逗逗逗逗留留留留空空空空间间间间管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 休憩空间休憩空间运动设施运动设施居家居家多个驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣多个驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣十十十十、园园园园林林林林景景景景观观观观建建建建议议议议架架架架空空空
169、空层层层层和和和和逗逗逗逗留留留留空空空空间间间间管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 植被多样性，富于变化，体现景观的立体感和层次性植被多样性，富于变化，体现景观的立体感和层次性园林，像公园，有假山、水等等园林，像公园，有假山、水等等考虑到水域管理成本较大，建议用枯水、鹅卵石等水印象来替代水景考虑到水域管理成本较大，建议用枯水、鹅卵石等水印象来替代水景种植灌木、乔木，配合草皮，达到种植灌木、乔木，配合草皮，达到绿荫价值和实际使用价值最大绿荫价值和实际使用价值最大层次景观层次景观质感硬铺质感硬铺精细精细细部处理细部处理十一、园林景观建议十一、园林景观建议十一、园林景观建议十一、园林景观建
170、议细节细节细节细节管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 细部处理细部处理层次景观层次景观质感硬铺质感硬铺精细精细小规模精致园林的好处，还体现在各楼栋之间，精致小规模精致园林的好处，还体现在各楼栋之间，精致自然，妙趣横生，同时又使各楼栋之间园林景观自成自然，妙趣横生，同时又使各楼栋之间园林景观自成体系，户户入景。体系，户户入景。十二、园林景观建议十二、园林景观建议十二、园林景观建议十二、园林景观建议铺装铺装铺装铺装突出地面硬铺的质感，将硬质铺装和园林景观自然融合，传递给客户品质保证的直观感受突出地面硬铺的质感，将硬质铺装和园林景观自然融合，传递给客户品质保证的直观感受管理资源吧（），提供海
171、量管理资料免费下载！ 有效利用架空层和园林空间建立室外健身设施、儿童娱有效利用架空层和园林空间建立室外健身设施、儿童娱乐设施以及部分运动设施，如乒乓球等乐设施以及部分运动设施，如乒乓球等休憩空间休憩空间运动设施运动设施居家居家充分利用园林空间和架空层，打造休闲运动设施充分利用园林空间和架空层，打造休闲运动设施十三、配套设施建议十三、配套设施建议十三、配套设施建议十三、配套设施建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 泛会所空间泛会所空间借助园林一角或架空层区域，实现会所功能借助园林一角或架空层区域，实现会所功能利用部分高层及公寓利用部分高层及公寓的底层架空部分实现的底层架空部分实现泛会所
172、功能泛会所功能泛会所泛会所入户大堂入户大堂社区商业社区商业十三、配套设施建议十三、配套设施建议十三、配套设施建议十三、配套设施建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 泛会所功能泛会所功能满足基本的休闲娱乐功能满足基本的休闲娱乐功能室外健身设施室外健身设施室外儿童娱乐设施室外儿童娱乐设施架空层戏水池架空层戏水池架空层棋牌室架空层棋牌室架空层乒乓球桌架空层乒乓球桌泛会所泛会所入户大堂入户大堂社区商业社区商业十三、配套设施建议十三、配套设施建议十三、配套设施建议十三、配套设施建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 本项目物业管理体系建立的三大核心要素：安全、品牌、品质本项目物业管理体
173、系建立的三大核心要素：安全、品牌、品质矛盾矛盾目标客户对物管需求的敏感点：安全、品牌、品质目标客户对物管需求的敏感点：安全、品牌、品质p九江市人原有居住社区物业管理九江市人原有居住社区物业管理水平低甚至无物管，无法满足基水平低甚至无物管，无法满足基本的安全保障；本的安全保障；p部分有封闭式的规划，但管理较部分有封闭式的规划，但管理较松懈，可随意出入，无安全保障；松懈，可随意出入，无安全保障；p 现有品质项目引入品牌物业，水现有品质项目引入品牌物业，水平相对较好，反响良好。平相对较好，反响良好。市场供应水平市场供应水平九江市客户需求九江市客户需求p我现在住的房子其实还不错，要是换房我现在住的房子
174、其实还不错，要是换房一定要找个物业管理好的，不然没意义；一定要找个物业管理好的，不然没意义；p考虑到安全因素，物业管理一定要好；考虑到安全因素，物业管理一定要好；p安全保障非常重要；还有园林绿化、设安全保障非常重要；还有园林绿化、设备管道的后期维护都要做好；备管道的后期维护都要做好；p如果物业管理品质好的话，可以接受适如果物业管理品质好的话，可以接受适当较高的物业管理费。当较高的物业管理费。停车系统停车系统品牌物管品牌物管物管智能化物管智能化十四、物管建议十四、物管建议十四、物管建议十四、物管建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 三大核心要素的落实关键点三大核心要素的落实关键点安全安
175、全以安防为核心的智能化管理系统，强调从社区到楼栋到入以安防为核心的智能化管理系统，强调从社区到楼栋到入户的三重保障户的三重保障品牌品牌与知名物业管理品牌强强联合，提升项目品牌形象与知名物业管理品牌强强联合，提升项目品牌形象品质品质有效的职能化物业管理系统有效的职能化物业管理系统停车系统停车系统品牌物管品牌物管物管智能化物管智能化十四、物管建议十四、物管建议十四、物管建议十四、物管建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 建议提供周全的物管，同时重心放在提高服务质量上建议提供周全的物管，同时重心放在提高服务质量上p智能化周界防越报警系统智能化周界防越报警系统p闭路电视监控系统闭路电视监控系
176、统p2424小时定时不定时安保巡逻小时定时不定时安保巡逻p对讲访客系统对讲访客系统p消防系统消防系统p宽带、电话、有线电视的信息网络系统宽带、电话、有线电视的信息网络系统p物业管理系统物业管理系统p电表、水表、煤气户外远程抄表系统电表、水表、煤气户外远程抄表系统周全物管周全物管安保服务安保服务信息服务信息服务生活服务生活服务p公共卫生保洁公共卫生保洁p生活设施维护生活设施维护p绿化、花卉园艺管理绿化、花卉园艺管理p车辆停放管理车辆停放管理p各类费用代收代缴各类费用代收代缴p代收发报纸、信件代收发报纸、信件客户为中高端客客户为中高端客户，对安全性、户，对安全性、社区环境和设施社区环境和设施维护以
177、及停车管维护以及停车管理比较关注理比较关注停车系统停车系统品牌物管品牌物管物管智能化物管智能化十四、物管建议十四、物管建议十四、物管建议十四、物管建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 6.6.在控制成本的前提下，发展生态节能住宅在控制成本的前提下，发展生态节能住宅创新建议创新建议本项目生态节能创新建议本项目生态节能创新建议p根据定位、成本和相应的客户需求，采取生态节能技术。根据定位、成本和相应的客户需求，采取生态节能技术。p通过产品设计节能通过产品设计节能。如，注意南北通透，玻璃与墙面的比例，避免暗厨暗卫。如，注意南北通透，玻璃与墙面的比例，避免暗厨暗卫。p采用低成本节能新技术。采用
178、低成本节能新技术。推荐生态节能型住宅技术推荐生态节能型住宅技术节能技术节能技术价格价格单位建筑面积价格单位建筑面积价格（元（元/平方米）平方米）备注备注新风系统新风系统30-50变压式止逆烟道变压式止逆烟道10元元不锈钢双封地漏不锈钢双封地漏60元元/个个1元元此此价格为直径价格为直径63毫米规格毫米规格外外保温墙系统保温墙系统85元元中水、直饮水、雨水收集系统中水、直饮水、雨水收集系统10元元中空镀膜中空镀膜LOW-E玻璃玻璃650元元/平方米（窗面积）平方米（窗面积）100元元镀膜按镀膜按150元元/平方米计算平方米计算断热铝材断热铝材窗框窗框1500元元/平方米（窗面积）平方米（窗面积）
179、250元元世界顶级德国旭格世界顶级德国旭格食物垃圾处理机食物垃圾处理机1060元元/户户10元元住宅规格住宅规格地下车库防水层地下车库防水层50元元/平方米（车库地面）平方米（车库地面）11元元包括材料费和人工费包括材料费和人工费生态灭蚊机生态灭蚊机6000元元/台台0.76元元1台台/10000平建面平建面同同层排水系统层排水系统3500元元/个卫生间个卫生间55元元住宅规格住宅规格若都采用，则成本约提高600元/平方米左右，也可根据需要选择性的采用。十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下
180、载！ 在客厅、卧室安装进风器，在厨房、在客厅、卧室安装进风器，在厨房、卫生间安装排风气。保证室内拥有卫生间安装排风气。保证室内拥有均衡的连续的清新空气。均衡的连续的清新空气。不用开窗即可获得新鲜空气，不用开窗即可获得新鲜空气，减少室内热损失，节省能源。减少室内热损失，节省能源。驱除室内装饰造成的可能长时驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体。间存在的有害气体。新风系统的三大原则新风系统的三大原则n原则一：原则一：定义通风路径定义通风路径新风从空气较洁净区域进入，新风从空气较洁净区域进入，由污浊处排出。一般污浊空气由污浊处排出。一般污浊空气从浴室、卫生间及厨房排出，从浴室、卫生间及厨房排出，
181、而新鲜空气则从起居室、卧室而新鲜空气则从起居室、卧室等区域送入。等区域送入。n原则二：原则二：定义通风风量定义通风风量 以满足人们日常工作、休息时以满足人们日常工作、休息时所需的新鲜空气量。按国家通所需的新鲜空气量。按国家通风规范，每人每小时必须保证风规范，每人每小时必须保证3030立方米。立方米。n原原则三：则三：定义定义通通风时间风时间 保证新风的连续性，一年保证新风的连续性，一年365365天，一天天，一天2424小时连续不间断通小时连续不间断通风。风。7.7.新风系统新风系统十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议管理资源
182、吧（），提供海量管理资料免费下载！ 外墙保温系统外墙保温系统p采用欧洲标准四层外墙防采用欧洲标准四层外墙防护技术，总厚度护技术，总厚度420至至520厘厘米米p能严密阻止冷热辐射和传能严密阻止冷热辐射和传导导p干挂幕墙起到干挂幕墙起到“遮阳伞遮阳伞”的功能，保护外保温板不受的功能，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射雨雪侵蚀，可以抵挡辐射p外保温方式防止冷外保温方式防止冷/热桥产热桥产生，优于内保温生，优于内保温p流动空气层挥发保温板水流动空气层挥发保温板水汽，永久保持保温板的干燥汽，永久保持保温板的干燥及保温效果及保温效果p传热系数低至传热系数低至0.2至至0.3室内室外外墙保温截面外墙保
183、温截面断桥断桥加厚混凝土外墙加厚混凝土外墙加厚保温层加厚保温层流动空气层流动空气层干挂砖幕墙干挂砖幕墙干挂幕墙干挂幕墙进气散热伸缩缝进气散热伸缩缝空气层空气层外保温外保温混凝土层混凝土层干挂彩釉玻璃干挂彩釉玻璃断桥干挂龙骨架断桥干挂龙骨架Moma外墙系统外墙系统十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 外窗保温系统外窗保温系统外窗子系统外窗子系统外窗型材采用铝合金断热型材，配高强度密外窗型材采用铝合金断热型材，配高强度密封胶条；封胶条；玻璃采用双层中空玻璃（玻璃采用双层中空玻璃（5+30+
184、55+30+5）mmmm。夏季使用遮阳卷帘。夏季使用遮阳卷帘。外窗的传热系数达到了外窗的传热系数达到了2.7W/2.7W/ 门窗保温方式可有效节能门窗保温方式可有效节能30%-40%30%-40%夏季使用遮阳卷帘，室内夏季使用遮阳卷帘，室内柔和温馨的采光效果柔和温馨的采光效果十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议十五、节能环保科技运用建议管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 1. 1. 项目本体分析项目本体分析2. 2. 开发目标及问题解析开发目标及问题解析5.5.项目优化建议项目优化建议6. 6. 项目营销攻略项目营销攻略3. 3. 市场竞争格局
185、分析市场竞争格局分析4. 4. 项目定位项目定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 新城大盘推广的三大关键新城大盘推广的三大关键目前中国的目前中国的“新城新城大盘大盘”在运营上，针对项目营销推广，在运营上，针对项目营销推广，普遍认同的推广三大要点是：普遍认同的推广三大要点是：一、整体推广要点一、整体推广要点一、整体推广要点一、整体推广要点第一、如何推广项目的整体价值及实现整体价值最大化第一、如何推广项目的整体价值及实现整体价值最大化第二、如何解决大体量盘整体推广与分期推广问题第二、如何解决大体量盘整体推广与分期推广问题第三、项目品牌形象与企业品牌形象的互动第三、项目品牌形象与企业品牌形
186、象的互动管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 城市大盘体形象作为整个推广的基调城市大盘体形象作为整个推广的基调. .第一个关键第一个关键解决办法解决办法一、整体推广要点一、整体推广要点一、整体推广要点一、整体推广要点控制整体推广和分期推广之间控制整体推广和分期推广之间的节奏。的节奏。第二个关键第二个关键解决办法解决办法初期通过企业品牌建设产品形象，后期初期通过企业品牌建设产品形象，后期通过产品品牌提升企业品牌。通过产品品牌提升企业品牌。第三个关键第三个关键解决办法解决办法管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 二、项目整体推广语二、项目整体推广语二、项目整体推广语二、项目整体推广语成
187、熟生活成熟生活 一步到位一步到位根植根植九江九江 放眼未来放眼未来后期发展后期发展鹤问湖畔，唯美江南鹤问湖畔，唯美江南豪门领地豪门领地 一席尊天下一席尊天下中期运用中期运用一城秀色半城湖一城秀色半城湖尊尊贵之上贵之上 鹤舞浔阳鹤舞浔阳早期引导早期引导管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 三、项目总体营销策略三、项目总体营销策略三、项目总体营销策略三、项目总体营销策略良好的产品优化，展示核心竞争优势良好的产品优化，展示核心竞争优势聘请优秀的物业管理公司，解除客户后顾之忧聘请优秀的物业管理公司，解除客户后顾之忧立足九江市，调动九江市乡镇资源，辐射周边，远交近攻立足九江市，调动九江市乡镇资源，
188、辐射周边，远交近攻价格促动，以较有竞争力的价格，吸引周边客户价格促动，以较有竞争力的价格，吸引周边客户形象上的挑战者，策略上的领跑者，最优纯板式多层形象形象上的挑战者，策略上的领跑者，最优纯板式多层形象第一展示，通过展示提升品牌优势第一展示，通过展示提升品牌优势第二口碑，突出项目各种优势，让大众以布道者身份传播第二口碑，突出项目各种优势，让大众以布道者身份传播产品策略产品策略竞争策略竞争策略品牌策略品牌策略把握客户需求，刺激客户购买把握客户需求，刺激客户购买客户策略客户策略管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 快、狠、准快、狠、准强势推广强势推广 极致展示极致展示精准渠道精准渠道 拓展客
189、户拓展客户核心目的核心目的重塑价值体系重塑价值体系保证价格保证价格保证短时间内保证短时间内达到热销达到热销保证快速热销保证快速热销核心问题：在营销上如核心问题：在营销上如何引领客户居住需求领何引领客户居住需求领导市场实现快速销售目导市场实现快速销售目标？标？分问题分问题1 1：如何在短时间：如何在短时间内建立高认知度？内建立高认知度？分问题分问题2 2：如何在开盘后：如何在开盘后使项目在短时间内达到使项目在短时间内达到热销？热销？分问题分问题3 3：如何通过营销：如何通过营销使项目建立市场影响力使项目建立市场影响力并保持快速销售？并保持快速销售？分问题分问题4 4、如何在保证热、如何在保证热销
190、基础上实现最终溢价销基础上实现最终溢价快速建立第一形象快速建立第一形象 四、项目营销策略要诀四、项目营销策略要诀四、项目营销策略要诀四、项目营销策略要诀管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 扩散影响力扩散影响力多多渠道渠道扩散扩散+巩固影响力巩固影响力品质验证品质验证事件营销事件营销+建立影响力建立影响力价值展示价值展示+价值体验价值体验第一步：首次开盘（第一步：首次开盘（2010年年10月月上旬上旬）建立影响力建立影响力建立项目精致形象和价值体系，引导客户进行价值感知建立项目精致形象和价值体系，引导客户进行价值感知销售目标：平开高走，锁定前期积累客户开盘销售目标：平开高走，锁定前期积累
191、客户开盘1个月内完成个月内完成30-50套任务；套任务；第二步：开盘持续（第二步：开盘持续（2010年年12月下旬）月下旬）建立影响力建立影响力开盘持销开盘持销3月底前完成月底前完成50-80套任务；套任务；第三步：第三步：扩散影响力（扩散影响力（2011年年3月）月）大大众传播，大范围扩散众传播，大范围扩散销售销售目标：目标：1月月3月下旬月下旬达到总销售达到总销售150-180套套第四步：巩固影响力（第四步：巩固影响力（20112011年年5 5月）月）通过印证项目优势来维持和巩固通过印证项目优势来维持和巩固项目的影响项目的影响销售销售目标：目标：11年年10月月达到销售达到销售260-3
192、00260-300套套精准传播精准传播圈层营销圈层营销五、策略实施阶段及目标分解五、策略实施阶段及目标分解五、策略实施阶段及目标分解五、策略实施阶段及目标分解此时间为虚拟时间，需根据项目工程进度此时间为虚拟时间，需根据项目工程进度管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 10月月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 10月月 预售条件预售条件节点节点150-180套重要节点重要节点展示节点展示节点12月二次开盘10年10.15售楼处开放12月下旬260-300套2月样板房展示开盘节点开盘节点10月下旬开盘12月扩散影响力征文比赛产品发布会销售量
193、销售量30-50套50-80套150-180套280-320套客户需求量客户需求量450-750人750-1200人2250-2700人3900-4500人推售节奏根据：推售节奏根据：1 1、结合、结合1 1年内销售年内销售280-320280-320套销售目标；套销售目标；2 2、目标开盘热销走量建立影响力；、目标开盘热销走量建立影响力；3 3、预售证获取顺序；、预售证获取顺序；4 4、顺应项目、顺应项目品牌扩大知名度品牌扩大知名度六、策略实施阶段推售节奏六、策略实施阶段推售节奏六、策略实施阶段推售节奏六、策略实施阶段推售节奏30-50套50-80套下面的下面的“人人”实指人次实指人次111
194、1年年管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 五、策略实施阶段推广主题五、策略实施阶段推广主题五、策略实施阶段推广主题五、策略实施阶段推广主题第一阶段（第一阶段（8 8月月-9-9月）核心推广主题：月）核心推广主题：品牌品牌+ +形象形象第二阶段（第二阶段（1010月月-11-11年年5 5月）核心推广主题：核心卖点月）核心推广主题：核心卖点第三阶段（第三阶段（1111年年7 7月月-10-10月）核心推广主题：成熟社区生活月）核心推广主题：成熟社区生活地缘客户地缘客户全城客户全城客户所有客户所有客户u高氏品牌（高氏品牌（10-1110-11月）：企业实力月）：企业实力u专业精神（专业精神
195、（12-10.112-10.1月）：实力开发商（建筑公司、园林规划等都月）：实力开发商（建筑公司、园林规划等都 是九江市一流水准）是九江市一流水准）u项目与城市的关系（项目与城市的关系（3 3月月-5-5月）：通过城市关键月）：通过城市关键 节点（区域发展、周边配套、项目核心优势）突出项目价值节点（区域发展、周边配套、项目核心优势）突出项目价值u九江市高档物业的价值九江市高档物业的价值（6 6月月-8-8月）月） ：突出项目部分实景，准现房或突出项目部分实景，准现房或 现房。现房。u成熟现房、成熟配套，成熟生活（完美景观呈现、项目成熟度，周成熟现房、成熟配套，成熟生活（完美景观呈现、项目成熟度
196、，周边边 发展）发展）项目在口碑传播上为九江市一流品质，但价格适中，让客户产生物超所值感觉项目在口碑传播上为九江市一流品质，但价格适中，让客户产生物超所值感觉管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 第一必杀计：塑造城市发展空间及居住价值形象体系第一必杀计：塑造城市发展空间及居住价值形象体系展示展示攻略攻略事件事件攻略攻略渠道渠道攻略攻略品牌品牌攻略攻略策策略略体体系系媒体媒体推广推广形象定位形象定位六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系如如何何快快速速建建立立第第一一形形象象影影响响力力管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 以目标客户城市发展空间核心驱动力提
197、取及整体形象定位基础以目标客户城市发展空间核心驱动力提取及整体形象定位基础核核心心客客户户鹤问湖资源鹤问湖资源政府打造区政府打造区高素质客户高素质客户重重要要客客户户发展、园林发展、园林争争取取客客户户尊贵、品质尊贵、品质u鹤问湖资源鹤问湖资源u开发区发展开发区发展u高素质客户高素质客户u宜居环境宜居环境需求具象需求具象u品牌社区品牌社区u贴心服务贴心服务u产品素质产品素质u尊贵素质尊贵素质u发展空间发展空间u江南园林江南园林u精致社区精致社区核心驱动力提炼核心驱动力提炼u品位高层形象品位高层形象u升值潜力强升值潜力强u高氏品质高氏品质u湖景资源湖景资源u强强联手强强联手u高尚的生活方高尚的生
198、活方式式u纯美水韵园林纯美水韵园林u人文沉淀人文沉淀u大气、尊贵户型大气、尊贵户型u居住价值居住价值u水韵园林水韵园林项目关联项目关联政政府府重重点点打打造造区区、江江南南水水岸岸、园园林林唯唯美美雅雅居居1 16 6万万平平米米江江南南水水岸岸唯唯美美雅雅居居九江市城市发展潜力及居住价值主导驱动九江市城市发展潜力及居住价值主导驱动形象定位六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 第二必杀计：第二必杀计： 淋漓尽致的展示淋漓尽致的展示展示展示攻略攻略大事件攻略大事件攻略渠道攻略渠道攻略品牌攻略品牌攻略策策略略体体系系媒体推广媒体
199、推广形象定位形象定位如如何何快快速速建建立立第第一一形形象象影影响响力力六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 展示体验动线：一切从细节做起，无处不体现出项展示体验动线：一切从细节做起，无处不体现出项目精良品质和令九江市人向往的生活方式目精良品质和令九江市人向往的生活方式售楼处售楼处形象墙形象墙售楼处外部包装售楼处外部包装售楼处售楼处 导示系统导示系统山水人文园林、楼梯走道山水人文园林、楼梯走道主体核心主体核心体验系统体验系统过渡性体验系统过渡性体验系统看楼通道看楼通道核心售卖系统核心售卖系统楼体条幅楼体条幅导示系统导示系统1
200、 14 43 32 26 67 73 3精美样板房精美样板房展示体系展示体系整体形象力展示整体形象力展示产品力展示产品力展示景观展示区景观展示区5 5六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 第三必杀计：事件营销第三必杀计：事件营销展示攻略展示攻略事件事件攻略攻略渠道攻略渠道攻略品牌攻略品牌攻略策策略略体体系系媒体推广媒体推广形象重塑形象重塑如如何何快快速速建建立立第第一一形形象象影影响响力力六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 产品发布会产品发布会强强联手、
201、品质保证（建筑、园林等强强联手、品质保证（建筑、园林等适中户型，产品形态丰富适中户型，产品形态丰富鹤问湖休闲展示区、交通便捷、适宜居住鹤问湖休闲展示区、交通便捷、适宜居住江南水岸风韵、美景园林社区江南水岸风韵、美景园林社区打造高氏品牌打造高氏品牌贴心物业、周边较完善配套资源贴心物业、周边较完善配套资源国家级开发区、快速发展空间国家级开发区、快速发展空间n高氏高氏西湖春晓茶话会暨产品推荐会西湖春晓茶话会暨产品推荐会u目的：开盘前通过产品细节展示进一目的：开盘前通过产品细节展示进一 步提升客户信心步提升客户信心u时间：时间：2010.2010.9 9月上旬月上旬u地点：某酒店地点：某酒店u活动内容
202、：活动内容：1 1）发展商的决心及如何打）发展商的决心及如何打造项目细节造项目细节 2 2）设计单位规划设计理念）设计单位规划设计理念及其价值及其价值 3 3）景观打造思路及其特点）景观打造思路及其特点4 4）物业管理公司介绍物业管理公司介绍5 5）公共部位装修展）公共部位装修展示示u主要参与人员：已认筹客户、其他意主要参与人员：已认筹客户、其他意向客户向客户u配合：礼品派发、抽奖配合：礼品派发、抽奖注：此举可以更大程度上消除客户观望疑虑，增注：此举可以更大程度上消除客户观望疑虑，增强客户信心，促成购买。强客户信心，促成购买。六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理
203、资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 第四必杀计：第四必杀计： 多渠道推广多渠道推广展示攻略展示攻略事件攻略事件攻略渠道渠道攻略攻略策策略略体体系系媒体推广媒体推广形象重塑形象重塑品牌攻略品牌攻略如如何何快快速速建建立立第第一一形形象象影影响响力力六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ action1action1：抢占区域核心渠道：抢占区域核心渠道：具体措施：具体措施：2.2.分类客户分类客户DMDMu目标：有针对性地将项目信息传递给潜在客户目标：有针对性地将项目信息传递给潜在客户u时间：时间：20102010年年1010
204、月月-12-12月；月；20112011年年3-53-5月月u目标客户：项目区域客户、周边区域客户等目标客户：项目区域客户、周边区域客户等u传递信息：销售信息传递、活动信息传递、销售情况宣传，结合项目卖点推广传递信息：销售信息传递、活动信息传递、销售情况宣传，结合项目卖点推广u注意点注意点：1 1）传递信息为即时性信息）传递信息为即时性信息2 2）投递目标客户要根据成交情况进行即时调整）投递目标客户要根据成交情况进行即时调整action2action2：抢占同行渠道：抢占同行渠道u具体措施：具体措施：u2.2.业内人士（影响意见领袖）推广业内人士（影响意见领袖）推广u原因：赢得同行是赢得市场的
205、基础，同行的口碑极其重要；原因：赢得同行是赢得市场的基础，同行的口碑极其重要；u销售展示中心特设业内人士招待专员，专门为业内参观人士提供咨询服务，并可根据其身份销售展示中心特设业内人士招待专员，专门为业内参观人士提供咨询服务，并可根据其身份（名片）给予较为详细的资料；（名片）给予较为详细的资料；u提供项目宣传资料给予代理商、广告公司、建筑设计单位、园林设计单位等相关合作公司。提供项目宣传资料给予代理商、广告公司、建筑设计单位、园林设计单位等相关合作公司。（例如每种销售资料提供（例如每种销售资料提供500-1000500-1000份给高信，高信可在其各地分公司代为推荐）；份给高信，高信可在其各地
206、分公司代为推荐）；u重大节点、活动邀请业内人士一同参与体验；重大节点、活动邀请业内人士一同参与体验；目前九江市普遍楼盘销售接待在对待同行态度上，显得较为保守，无形中给项目带来目前九江市普遍楼盘销售接待在对待同行态度上，显得较为保守，无形中给项目带来一定的负面影响。一定的负面影响。六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 第五必杀计：第五必杀计： 多渠道推广多渠道推广展示攻略展示攻略事件攻略事件攻略渠道攻略渠道攻略推推广广策策略略体体系系媒体推广媒体推广形象重塑形象重塑品牌攻略品牌攻略如如何何快快速速建建立立第第一一形形象象影影响
207、响力力六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 八大承诺：首次在业界提出八大承诺，有力提八大承诺：首次在业界提出八大承诺，有力提升项目品牌和客户信心升项目品牌和客户信心案例：星河国际八大革命案例：星河国际八大革命纲领：纲领：纲领一：确保工程质量纲领一：确保工程质量纲领二：面积短缺，缺一纲领二：面积短缺，缺一赔二赔二纲领三：落订后一周内，纲领三：落订后一周内，无理由退房无理由退房纲领四：购房各项费用严纲领四：购房各项费用严格按照国家规定标准执行格按照国家规定标准执行纲领五：房屋所有权保证纲领五：房屋所有权保证纲领六：零费用入伙纲领
208、六：零费用入伙纲领七：严格按照国家规纲领七：严格按照国家规定组织、协助成立业主委定组织、协助成立业主委员会员会纲领八：超长房屋保修期纲领八：超长房屋保修期行动时间：行动时间：10月推售月推售高氏高氏鹤问湖鹤问湖1 1号号六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 第六必杀计：第六必杀计： 恰到好处有效的媒体推广恰到好处有效的媒体推广展示攻略展示攻略事件攻略事件攻略渠道攻略渠道攻略推推广广策策略略体体系系媒体推广媒体推广形象重塑形象重塑品牌攻略品牌攻略如如何何快快速速建建立立第第一一形形象象影影响响力力六、营销攻略体系六、营销攻略体
209、系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 根据销售强度和推售节奏进行阶段性重点安排根据销售强度和推售节奏进行阶段性重点安排强销期强销期整体形象拔高期整体形象拔高期蓄客期蓄客期二次强销期二次强销期11年年5月月-8月月12月月-11年年3月月10年年8-10月月形象导入形象导入概念宣传概念宣传形象深化形象深化形象扩散形象扩散 围板围板项目周边导示系统项目周边导示系统电视、短信电视、短信新闻报道新闻报道DM全城派发全城派发县文工团下乡演出或县文工团下乡演出或露天电影露天电影推介会推介会路牌路牌网络网络电视电视短信短信车载车载DM全城派发全城派发网络网络电视电视路
210、牌路牌/DM/短信短信短信短信车载车载网络网络电视电视路牌路牌/DM/短信短信短信短信车载车载广告推广强度广告推广强度形象巩固形象巩固持销期持销期11年年9月月-12月月六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 本项目客户管理主要集中在售前认筹洗客，精准定位诚意客户为主；本项目客户管理主要集中在售前认筹洗客，精准定位诚意客户为主；售中体现在销售员和案场服务关怀上；售中体现在销售员和案场服务关怀上；售后体现在客户维护促进老带新方面；售后体现在客户维护促进老带新方面；主要目的：珍惜客户、降低客户流失率、口碑传播和品牌传诵；主要目的：
211、珍惜客户、降低客户流失率、口碑传播和品牌传诵；实施阶段：营销全过程；实施阶段：营销全过程；客户过程管理客户过程管理管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 价格引导，精确制导客户价格引导，精确制导客户第一轮：第一轮：无价格引导无价格引导通过客户访谈摸查，所有有意向客户价格底通过客户访谈摸查，所有有意向客户价格底线，指导并验证基础价格表；线，指导并验证基础价格表；客户信息问卷客户信息问卷客户房号意向变动登记表客户房号意向变动登记表第二轮：第二轮：价格引导价格引导客户升级客户升级出具价格厢体（本项目采用上限出具价格厢体（本项目采用上限7%，下限，下限3%区间）配合样板房及部分实景进行排查，区间）
212、配合样板房及部分实景进行排查，（厢体上限引导，明确客户真实需求），实（厢体上限引导，明确客户真实需求），实现好产品高价值，形成最终价格表；现好产品高价值，形成最终价格表；客户房号意向反馈表客户房号意向反馈表（现（现场用）场用）第三轮：第三轮：准确价格引导准确价格引导客户排号客户排号（时间不少于一周）（时间不少于一周）给出准确单位价格，按购房顺序排查客户意给出准确单位价格，按购房顺序排查客户意向及诚意度（向及诚意度（0-100分），及时进行预销控，分），及时进行预销控，最大化引导房号重叠客户，直至正式发售前最大化引导房号重叠客户，直至正式发售前一天，确保每位客户按第一意向选房；一天，确保每位客户
213、按第一意向选房；算价期客户意向引导表算价期客户意向引导表房号预销控表房号预销控表客户诚意度判别表客户诚意度判别表（参加（参加活动次数、主动电话沟通次数、活动次数、主动电话沟通次数、到现场次数、看现楼次数）到现场次数、看现楼次数）售前客户过程管理售前客户过程管理管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 成交后及时客户维护，促进老带新成交后及时客户维护，促进老带新u 参与人员：第一批业主、业主亲朋好友参与人员：第一批业主、业主亲朋好友u 活动形式：活动形式：（1 1）向业主发放标有业主姓名和房号的）向业主发放标有业主姓名和房号的“业主权益业主权益 卡卡”，并通过业主之手将业主权益卡传递给其亲朋好
214、友，其亲朋，并通过业主之手将业主权益卡传递给其亲朋好友，其亲朋 好友凭卡购房，双方都将享受一定优惠（好友凭卡购房，双方都将享受一定优惠（2 2）同时开展忠诚业主）同时开展忠诚业主 评选，对评选，对“老带新老带新” 表现卓越的客户（如带新客户满表现卓越的客户（如带新客户满5 5个）进行个）进行高高 额奖励（如拉斯维加斯游）额奖励（如拉斯维加斯游）u 目的：充分调动老客户进行有效的小众传播目的：充分调动老客户进行有效的小众传播时间时间维护性质维护性质维护形式维护形式维护内容维护内容10月月11年年2月月日常维护日常维护电话、短信、邮电话、短信、邮寄寄温馨提醒、节日温馨提醒、节日祝贺、生日问候祝贺、
215、生日问候11年年3约月初约月初第一批业主专向第一批业主专向维护维护答谢会答谢会抽奖、表彰、看抽奖、表彰、看节目节目客户维护客户维护老带新老带新售后客户过程管理售后客户过程管理管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 说明：说明：1、老客户签约后发、老客户签约后发放放“业主权益卡业主权益卡”。2、老客户可将此卡、老客户可将此卡交新客户，新客户交新客户，新客户获得获得1000元购房优元购房优惠。惠。3、凭此卡购房成功、凭此卡购房成功后，老客户获得减后，老客户获得减免免3个月物管费的权个月物管费的权益。益。 4、此卡注明期限。、此卡注明期限。实施时间：实施时间：5月份月份老带新细则老带新细则售后客
216、户过程管理售后客户过程管理六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 本项目价格策略：本项目价格策略： 少量多次推售、制造稀缺；小步快跑、提升价值并规避可能的政策风险少量多次推售、制造稀缺；小步快跑、提升价值并规避可能的政策风险 1 1、积累多少客户，推多少单位，制造稀缺；、积累多少客户，推多少单位，制造稀缺； 2 2、通过分批领取预售证、合理价格杠杆、营销包装展示、销售引导、通过分批领取预售证、合理价格杠杆、营销包装展示、销售引导 等手段实现分批推售安排。等手段实现分批推售安排。价格报告提交时间：价格报告提交时间： 双方确立合作
217、关系后，根据工程进度，逐一提交。双方确立合作关系后，根据工程进度，逐一提交。具体推售策略详见后续提交的价格报告具体推售策略详见后续提交的价格报告推售推售 攻略攻略六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 本项目的首次开售将通过本项目的首次开售将通过“自然排队自然排队”的形式进行选房。的形式进行选房。目前常用的方式如下：目前常用的方式如下： 1 1、提提前前公公布布价价格格，但但价价格格公公布布日日无无优优惠惠，客客户户在在指指定定日日期期前前来来购购买方可获得额外优惠，先到先得。买方可获得额外优惠，先到先得。 前提：优惠额度足够
218、吸引客户。前提：优惠额度足够吸引客户。 2 2、根根据据客客户户量量情情况况，统统一一提提前前电电话话、短短信信或或报报纸纸发发布布开开盘盘信信息息，客户自主上门购买，先到先得。客户自主上门购买，先到先得。执行注意事项：执行注意事项：关系户的处理关系户的处理 为为保保证证关关系系户户的的顺顺利利选选房房，建建议议提提前前在在公公开开销销售售日日统统一一确确认认各各关关系系户户房房号，提前安排。号，提前安排。具体开盘执行方案将于开盘前一个月左右提交具体开盘执行方案将于开盘前一个月左右提交推售推售 攻略攻略六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系六、营销攻略体系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！ 执着于完美执着于完美谢谢！谢谢！管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！
