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1、建 筑 经 济 学黄黄 如如 宝宝1 绪论绪论 国民经济的部门划分国民经济的部门划分国国 民民 经经 济济物质生产部门物质生产部门非非 物物 质质生产部门生产部门农、林、农、林、牧、渔牧、渔运、通、商运、通、商服务业、旅游业服务业、旅游业文、教、卫文、教、卫（第（第I、II部类）部类）第三产业：第三产业：满足人类比物质满足人类比物质需要更高的需要需要更高的需要工、矿、工、矿、工、矿、工、矿、建建建建、电、电、电、电第二产业：对自然资第二产业：对自然资源的加工和再加工源的加工和再加工第一产业：对自然资第一产业：对自然资源的直接利用源的直接利用金融、保险、房地产金融、保险、房地产1.2 建筑业的范
2、围建筑业的范围（1 1 1 1）大小建筑业之争大小建筑业之争大小建筑业之争大小建筑业之争l l小建筑业：建筑产品仅指房屋建筑小建筑业：建筑产品仅指房屋建筑小建筑业：建筑产品仅指房屋建筑小建筑业：建筑产品仅指房屋建筑建筑业为建筑安装企业的总体建筑业为建筑安装企业的总体建筑业为建筑安装企业的总体建筑业为建筑安装企业的总体l l大建筑业：建筑产品包括房屋建筑和一切土木工程大建筑业：建筑产品包括房屋建筑和一切土木工程大建筑业：建筑产品包括房屋建筑和一切土木工程大建筑业：建筑产品包括房屋建筑和一切土木工程建筑业包括勘察、设计、施工、科研、建筑业包括勘察、设计、施工、科研、建筑业包括勘察、设计、施工、科研
3、、建筑业包括勘察、设计、施工、科研、 咨询、维修等单位咨询、维修等单位咨询、维修等单位咨询、维修等单位（2 2 2 2）建筑业组成（大建筑业）建筑业组成（大建筑业）建筑业组成（大建筑业）建筑业组成（大建筑业）l l土木工程建筑业（广义土木工程）土木工程建筑业（广义土木工程）土木工程建筑业（广义土木工程）土木工程建筑业（广义土木工程）l l线路管道和设备安装业线路管道和设备安装业线路管道和设备安装业线路管道和设备安装业 l l装修装饰业（与工程有关的）装修装饰业（与工程有关的）装修装饰业（与工程有关的）装修装饰业（与工程有关的） 问题讨论问题讨论l l建筑构配件生产的归属不明确建筑构配件生产的归
4、属不明确建筑构配件生产的归属不明确建筑构配件生产的归属不明确l l房管单位与专业房屋修缮公司的工作界限难以截然房管单位与专业房屋修缮公司的工作界限难以截然房管单位与专业房屋修缮公司的工作界限难以截然房管单位与专业房屋修缮公司的工作界限难以截然分开分开分开分开l l建筑科研、工程设计和咨询机构及其业务未列入建建筑科研、工程设计和咨询机构及其业务未列入建建筑科研、工程设计和咨询机构及其业务未列入建建筑科研、工程设计和咨询机构及其业务未列入建筑业范畴筑业范畴筑业范畴筑业范畴1.3 建筑业在国民经济中的地位和作用建筑业在国民经济中的地位和作用（1 1 1 1）建筑业产值占社会总产值和国内生产总值比例大
5、）建筑业产值占社会总产值和国内生产总值比例大）建筑业产值占社会总产值和国内生产总值比例大）建筑业产值占社会总产值和国内生产总值比例大 （为何两者差距这么大？为何两者差距这么大？为何两者差距这么大？为何两者差距这么大？）（2 2 2 2）为其他部门提供物质技术基础）为其他部门提供物质技术基础）为其他部门提供物质技术基础）为其他部门提供物质技术基础 （约完成固定资产投资总额的（约完成固定资产投资总额的（约完成固定资产投资总额的（约完成固定资产投资总额的 60%60%）（3 3 3 3）带动相关部门发展）带动相关部门发展）带动相关部门发展）带动相关部门发展l l建筑产品的生产过程也是物质资料消耗过程
6、建筑产品的生产过程也是物质资料消耗过程建筑产品的生产过程也是物质资料消耗过程建筑产品的生产过程也是物质资料消耗过程 l l完全消耗系数完全消耗系数完全消耗系数完全消耗系数( ( ( (注意其与直接消耗系数的区别注意其与直接消耗系数的区别注意其与直接消耗系数的区别注意其与直接消耗系数的区别,p,p,p,p1515） 约为约为约为约为 ，即，即，即，即 建筑业每增加建筑业每增加建筑业每增加建筑业每增加1 1 1 1元产出，国民经济增加元产出，国民经济增加元产出，国民经济增加元产出，国民经济增加2.5 2.5 元产出元产出元产出元产出（4 4 4 4）提供大量的就业机会）提供大量的就业机会）提供大量
7、的就业机会）提供大量的就业机会l l建筑业属劳动密集型部门，新企业固定资产投资较少建筑业属劳动密集型部门，新企业固定资产投资较少建筑业属劳动密集型部门，新企业固定资产投资较少建筑业属劳动密集型部门，新企业固定资产投资较少l l为农为农为农为农业业业业剩余劳动力提供简单的就业途径剩余劳动力提供简单的就业途径剩余劳动力提供简单的就业途径剩余劳动力提供简单的就业途径 （5 5 5 5）改善人类工作和生活环境）改善人类工作和生活环境）改善人类工作和生活环境）改善人类工作和生活环境l l建筑物是人类赖以生存的条件建筑物是人类赖以生存的条件建筑物是人类赖以生存的条件建筑物是人类赖以生存的条件l l建筑物是
8、人类为社会创造价值的场所建筑物是人类为社会创造价值的场所建筑物是人类为社会创造价值的场所建筑物是人类为社会创造价值的场所l l建筑物是人类自身发展的环境建筑物是人类自身发展的环境建筑物是人类自身发展的环境建筑物是人类自身发展的环境（6 6 6 6）吸收大量的消费资金）吸收大量的消费资金）吸收大量的消费资金）吸收大量的消费资金l l消费资金增加消费资金增加消费资金增加消费资金增加消费增加消费增加消费增加消费增加 刺激生产刺激生产刺激生产刺激生产供不应求供不应求供不应求供不应求 通货膨胀通货膨胀通货膨胀通货膨胀储蓄资金增加储蓄资金增加储蓄资金增加储蓄资金增加 需求相对减少需求相对减少需求相对减少需
9、求相对减少 生产停滞生产停滞生产停滞生产停滞l l消费资金消费资金消费资金消费资金 住宅消费：调整消费结构、促进生产住宅消费：调整消费结构、促进生产住宅消费：调整消费结构、促进生产住宅消费：调整消费结构、促进生产条件：住宅消费占收入的比例条件：住宅消费占收入的比例条件：住宅消费占收入的比例条件：住宅消费占收入的比例 住宅消费与其他基本消费的比例住宅消费与其他基本消费的比例住宅消费与其他基本消费的比例住宅消费与其他基本消费的比例 政府（银行）的优惠政策政府（银行）的优惠政策政府（银行）的优惠政策政府（银行）的优惠政策（7 7 7 7）调节国民经济）调节国民经济）调节国民经济）调节国民经济l l萧
10、条期：萧条期：萧条期：萧条期：扩大政府公共投资，降低税收扩大政府公共投资，降低税收扩大政府公共投资，降低税收扩大政府公共投资，降低税收 鼓励消费鼓励消费鼓励消费鼓励消费降低利率（扩大信贷降低利率（扩大信贷降低利率（扩大信贷降低利率（扩大信贷 鼓励投资；鼓励投资；鼓励投资；鼓励投资； 减少储蓄减少储蓄减少储蓄减少储蓄 鼓励消费）鼓励消费）鼓励消费）鼓励消费）l l通货膨胀期则相反通货膨胀期则相反通货膨胀期则相反通货膨胀期则相反 l l滞胀最难办滞胀最难办滞胀最难办滞胀最难办2 建筑产品建筑产品 2.1 建筑产品概述建筑产品概述2.1.1 建筑产品的概念建筑产品的概念（1 1 1 1）建筑产品建筑
11、产品建筑产品建筑产品 定义：（略）定义：（略）定义：（略）定义：（略） 未完工程未完工程 未完成设计要求的分部分项工程未完成设计要求的分部分项工程 已完工程已完工程 “假设产品假设产品” （月度结算的依据）（月度结算的依据） 竣工工程竣工工程 可交付使用可交付使用 线路、管道和设备安装工程线路、管道和设备安装工程 只有价值形态只有价值形态既有实物形态，又有价值形态既有实物形态，又有价值形态 构筑物构筑物 房屋建筑房屋建筑l按形态分按形态分l按施工完成程度分按施工完成程度分 （2 2 2 2）建筑产品与建筑工程项目的区别（图建筑产品与建筑工程项目的区别（图建筑产品与建筑工程项目的区别（图建筑产品
12、与建筑工程项目的区别（图 ）建筑工程项目建筑工程项目建筑工程项目建筑工程项目建筑产品建筑产品建筑产品建筑产品开开开开 始始始始时时时时 间间间间建筑意图（广义）建筑意图（广义）建筑意图（广义）建筑意图（广义）立项（狭义）立项（狭义）立项（狭义）立项（狭义）设计开始设计开始设计开始设计开始结结结结 束束束束时时时时 间间间间基本确定基本确定基本确定基本确定保修期结束保修期结束保修期结束保修期结束不确定不确定不确定不确定拆除拆除拆除拆除有有有有 关关关关经经经经 济济济济问问问问 题题题题投资规模投资规模投资规模投资规模投资结构投资结构投资结构投资结构投资效益投资效益投资效益投资效益（项目经济性）
13、（项目经济性）（项目经济性）（项目经济性）价值形态价值形态价值形态价值形态经济寿命经济寿命经济寿命经济寿命价格形成价格形成价格形成价格形成2.1.2 建筑产品的特征建筑产品的特征建筑产品建筑产品建筑产品建筑产品工业产品工业产品工业产品工业产品多样性多样性多样性多样性单一性单一性单一性单一性固定性固定性固定性固定性流动性流动性流动性流动性形体庞大形体庞大形体庞大形体庞大形体小形体小形体小形体小价值巨大价值巨大价值巨大价值巨大价值小价值小价值小价值小用途局限性用途局限性用途局限性用途局限性用途广泛性用途广泛性用途广泛性用途广泛性社会性社会性社会性社会性2.1.3 建筑产品的经济属性建筑产品的经济属
14、性（1 1 1 1）建筑产品的资本和资产功能）建筑产品的资本和资产功能）建筑产品的资本和资产功能）建筑产品的资本和资产功能 建筑产品：价值形态建筑产品：价值形态建筑产品：价值形态建筑产品：价值形态资本资本资本资本实物资本，固定资本实物资本，固定资本实物资本，固定资本实物资本，固定资本 实物形态实物形态实物形态实物形态资产资产资产资产有形资产，固定资产有形资产，固定资产有形资产，固定资产有形资产，固定资产（2 2 2 2）评价建筑产品资本和资产功能的指标）评价建筑产品资本和资产功能的指标）评价建筑产品资本和资产功能的指标）评价建筑产品资本和资产功能的指标l l净值净值净值净值 资产的现有价值（受
15、折旧方法和年限影响）资产的现有价值（受折旧方法和年限影响）资产的现有价值（受折旧方法和年限影响）资产的现有价值（受折旧方法和年限影响）l l原值原值原值原值 资产的使用价值资产的使用价值资产的使用价值资产的使用价值l l净原比净原比净原比净原比 资产净值资产净值资产净值资产净值 / / / / 资产原值资产原值资产原值资产原值 100%100% 反映资产的有用程度或新旧程度，数值越大，新增资产反映资产的有用程度或新旧程度，数值越大，新增资产反映资产的有用程度或新旧程度，数值越大，新增资产反映资产的有用程度或新旧程度，数值越大，新增资产的比例越大（某一类有形资产）的比例越大（某一类有形资产）的比
16、例越大（某一类有形资产）的比例越大（某一类有形资产）l l资产构成净原比资产构成净原比资产构成净原比资产构成净原比 某种建筑产品净原比某种建筑产品净原比某种建筑产品净原比某种建筑产品净原比 / / / / 有形固定资产总额净原比有形固定资产总额净原比有形固定资产总额净原比有形固定资产总额净原比 100%100% 反映该种建筑产品净原比的相对水平反映该种建筑产品净原比的相对水平反映该种建筑产品净原比的相对水平反映该种建筑产品净原比的相对水平（3 3 3 3）建筑投资与建筑资产的关系）建筑投资与建筑资产的关系）建筑投资与建筑资产的关系）建筑投资与建筑资产的关系l l资本形成率资本形成率资本形成率资
17、本形成率 （建筑投资额（建筑投资额（建筑投资额（建筑投资额 / / / / 建筑资产总额）建筑资产总额）建筑资产总额）建筑资产总额） 100%100% 补偿投资率补偿投资率补偿投资率补偿投资率 扩大投资率扩大投资率扩大投资率扩大投资率l l建筑资产的资本形成率其他有形固定资产的资本建筑资产的资本形成率其他有形固定资产的资本建筑资产的资本形成率其他有形固定资产的资本建筑资产的资本形成率其他有形固定资产的资本形成率形成率形成率形成率l l房屋建筑的资本形成率构筑物的资本形成率房屋建筑的资本形成率构筑物的资本形成率房屋建筑的资本形成率构筑物的资本形成率房屋建筑的资本形成率构筑物的资本形成率l l各种
18、房屋建筑的资本形成率和补偿投资率差异不大各种房屋建筑的资本形成率和补偿投资率差异不大各种房屋建筑的资本形成率和补偿投资率差异不大各种房屋建筑的资本形成率和补偿投资率差异不大l l补偿投资率取决于现有的建筑资产，扩大投资率取补偿投资率取决于现有的建筑资产，扩大投资率取补偿投资率取决于现有的建筑资产，扩大投资率取补偿投资率取决于现有的建筑资产，扩大投资率取决于国民经济状况决于国民经济状况决于国民经济状况决于国民经济状况l l（分析表中的数据分析表中的数据分析表中的数据分析表中的数据）2.2 建筑产品的使用寿命建筑产品的使用寿命 建筑产品使用寿命的分类建筑产品使用寿命的分类l l技术寿命技术寿命技术
19、寿命技术寿命 因技术原因而报废因技术原因而报废因技术原因而报废因技术原因而报废l l经济寿命经济寿命经济寿命经济寿命 因经济原因而报废因经济原因而报废因经济原因而报废因经济原因而报废 （本身原因、社会原因）（本身原因、社会原因）（本身原因、社会原因）（本身原因、社会原因）l l折旧年限折旧年限折旧年限折旧年限 统一规定统一规定统一规定统一规定 （包括折旧方法）（包括折旧方法）（包括折旧方法）（包括折旧方法） 建筑产品的技术寿命建筑产品的技术寿命 数学期望法数学期望法 调查对象为已拆除的建筑产品的实际技术寿命调查对象为已拆除的建筑产品的实际技术寿命l l 统计调查法统计调查法统计调查法统计调查法
20、l l 技术试验测定法（可建立经验公式）技术试验测定法（可建立经验公式）技术试验测定法（可建立经验公式）技术试验测定法（可建立经验公式）（2 2）确定方法）确定方法）确定方法）确定方法使用阶段使用阶段生产（建造）阶段生产（建造）阶段l 维修和保养维修和保养l 使用环境条件使用环境条件l 使用方式和程使用方式和程度度l 材料质量和性能材料质量和性能l 设计和施工质量设计和施工质量（1 1）影响因素）影响因素）影响因素）影响因素f （ n ） d n / f（t） E E（T T）TTi i P Pi i 要求：统一调查方法、明确拆除原因要求：统一调查方法、明确拆除原因要求：统一调查方法、明确拆除
21、原因要求：统一调查方法、明确拆除原因平均值法平均值法平均值法平均值法 调查对象为现有建筑产品的建成年龄调查对象为现有建筑产品的建成年龄调查对象为现有建筑产品的建成年龄调查对象为现有建筑产品的建成年龄u 假定分布函数法假定分布函数法 调查对象为已拆除的建筑产品的实际技术寿命调查对象为已拆除的建筑产品的实际技术寿命 先假定技术寿命服从某种分布函数，再根据调查数先假定技术寿命服从某种分布函数，再根据调查数据求出参数据求出参数 拐点法（图拐点法（图） 调查对象为现有建筑产品的建成年龄调查对象为现有建筑产品的建成年龄 前提：每年新建和拆除的建筑产品基本均衡前提：每年新建和拆除的建筑产品基本均衡注：关键在
22、于求出建筑产品年龄的分布密度注：关键在于求出建筑产品年龄的分布密度 现有年龄与剩余寿命之和不为常数（图）现有年龄与剩余寿命之和不为常数（图）tT t + m（t） t +2.2.3 建筑产品的经济寿命建筑产品的经济寿命（1 1 1 1）影响因素影响因素影响因素影响因素l l需求变化需求变化需求变化需求变化l l建筑环境变化建筑环境变化建筑环境变化建筑环境变化l l技术进步技术进步技术进步技术进步l l地价（地租）上涨地价（地租）上涨地价（地租）上涨地价（地租）上涨l l使用费用增加使用费用增加使用费用增加使用费用增加（2 2 2 2）确定确定确定确定方法方法方法方法l l年度综合费用法（有静态
23、和动态之分）年度综合费用法（有静态和动态之分）年度综合费用法（有静态和动态之分）年度综合费用法（有静态和动态之分） 经济寿命为年度综合费用最小的使用年限经济寿命为年度综合费用最小的使用年限经济寿命为年度综合费用最小的使用年限经济寿命为年度综合费用最小的使用年限 T Te e T TminCminC（取（取（取（取 dC / dt dC / dt 0 0 ）年度使用费用影响因素复杂年度使用费用影响因素复杂年度使用费用影响因素复杂年度使用费用影响因素复杂适用于技术寿命较短的建筑产品适用于技术寿命较短的建筑产品适用于技术寿命较短的建筑产品适用于技术寿命较短的建筑产品 l l年度收益法年度收益法年度收
24、益法年度收益法 经济寿命为年度收益为零的使用年限经济寿命为年度收益为零的使用年限经济寿命为年度收益为零的使用年限经济寿命为年度收益为零的使用年限年度收益年度收益年度收益年度收益 年度收入年度收入年度收入年度收入 年度运行费用年度运行费用年度运行费用年度运行费用 年度维修费用年度维修费用年度维修费用年度维修费用 V V V Vt t t t f f f f（t t t t） V V V V（t t t t） O O O O（t t t t） M M M M（t t t t） T T T Te e e e T T T TVtVtVtVt=0=0=0=0维修费用函数较难确定（参见式维修费用函数较难确
25、定（参见式维修费用函数较难确定（参见式维修费用函数较难确定（参见式式式式式）依据同类建筑产品的历史数据或该建筑产品的历史依据同类建筑产品的历史数据或该建筑产品的历史依据同类建筑产品的历史数据或该建筑产品的历史依据同类建筑产品的历史数据或该建筑产品的历史 数据（已使用数据（已使用数据（已使用数据（已使用 10 10 10 10 年以上的建筑产品）年以上的建筑产品）年以上的建筑产品）年以上的建筑产品） 建筑产品的价值建筑产品的价值2.3.1 建筑产品的价值形态建筑产品的价值形态（1 1）使用价值）使用价值）使用价值）使用价值 直接用于满足某种需求所表现出来的价值直接用于满足某种需求所表现出来的价值
26、直接用于满足某种需求所表现出来的价值直接用于满足某种需求所表现出来的价值l l使用功能使用功能使用功能使用功能满足技术或经济目的的功能满足技术或经济目的的功能满足技术或经济目的的功能满足技术或经济目的的功能分为必要功能、应有功能、可能功能、不应功能和不分为必要功能、应有功能、可能功能、不应功能和不分为必要功能、应有功能、可能功能、不应功能和不分为必要功能、应有功能、可能功能、不应功能和不许功能许功能许功能许功能l l形象功能形象功能形象功能形象功能 满足非技术或经济目的的功能满足非技术或经济目的的功能满足非技术或经济目的的功能满足非技术或经济目的的功能美学、舒适、代表性等美学、舒适、代表性等美
27、学、舒适、代表性等美学、舒适、代表性等l l各种建筑产品满足以上功能的程度各不相同（图各种建筑产品满足以上功能的程度各不相同（图各种建筑产品满足以上功能的程度各不相同（图各种建筑产品满足以上功能的程度各不相同（图 ）（2 2）交换价值）交换价值）交换价值）交换价值 用于交换其他产品所表现出来的价值用于交换其他产品所表现出来的价值用于交换其他产品所表现出来的价值用于交换其他产品所表现出来的价值l l社会必要劳动时间（创造价值）社会必要劳动时间（创造价值）社会必要劳动时间（创造价值）社会必要劳动时间（创造价值） t t QQi it ti i / Q/ Qi i建筑产品难以按最终产品确定建筑产品难
28、以按最终产品确定建筑产品难以按最终产品确定建筑产品难以按最终产品确定 t t 物化劳动也应按物化劳动也应按物化劳动也应按物化劳动也应按 t t 考虑考虑考虑考虑 t t 不同于生产费用不同于生产费用不同于生产费用不同于生产费用前提：社会总劳动的分配完全符合社会需要前提：社会总劳动的分配完全符合社会需要前提：社会总劳动的分配完全符合社会需要前提：社会总劳动的分配完全符合社会需要 l l效用效用效用效用 人们对建筑产品的需要所得到满足程度人们对建筑产品的需要所得到满足程度人们对建筑产品的需要所得到满足程度人们对建筑产品的需要所得到满足程度 U U Q Qd d / Q/ Qs s客观性：建筑产品及
29、其使用价值客观存在客观性：建筑产品及其使用价值客观存在客观性：建筑产品及其使用价值客观存在客观性：建筑产品及其使用价值客观存在 人的经济地位等客观存在人的经济地位等客观存在人的经济地位等客观存在人的经济地位等客观存在主观性：以人的心理意识来反映主观性：以人的心理意识来反映主观性：以人的心理意识来反映主观性：以人的心理意识来反映l l交换价值交换价值交换价值交换价值Ve t U t Qd / Qs （3 3）收益价值）收益价值）收益价值）收益价值 通过一系列价值转换过程所能得到的通过一系列价值转换过程所能得到的通过一系列价值转换过程所能得到的通过一系列价值转换过程所能得到的 收益的价值收益的价值
30、收益的价值收益的价值l l新建建筑产品新建建筑产品新建建筑产品新建建筑产品 t=1Tst=1t=n+1TeTel 需注意的问题需注意的问题 Vt 的估计要尽可能客观的估计要尽可能客观 i 取贷款利率或基准收益率取贷款利率或基准收益率 Vr 未考虑取得建筑产品的代价（投资）未考虑取得建筑产品的代价（投资） 假定残值与拆除费用相当假定残值与拆除费用相当 剩余寿命按经济寿命考虑（剩余寿命按经济寿命考虑（X + Ts Te 常数）常数）Vt /（1+ i）t - nVt /（1+ i）t Vr l 已用建筑产品已用建筑产品Vt /（1+ i）tVr 评价建筑产品价值的影响因素评价建筑产品价值的影响因素
31、（1 1）主观因素）主观因素）主观因素）主观因素l l差异大差异大差异大差异大l l不稳定性不稳定性不稳定性不稳定性 评价的不确定性评价的不确定性评价的不确定性评价的不确定性l l边际效用递减边际效用递减边际效用递减边际效用递减 优先安排供需差距较大的建筑产品优先安排供需差距较大的建筑产品优先安排供需差距较大的建筑产品优先安排供需差距较大的建筑产品的生产的生产的生产的生产（2 2）社会因素）社会因素）社会因素）社会因素l l影响力较持久，要综合考虑影响力较持久，要综合考虑影响力较持久，要综合考虑影响力较持久，要综合考虑（3 3）地区因素（主要考虑国家和城市）地区因素（主要考虑国家和城市）地区因
32、素（主要考虑国家和城市）地区因素（主要考虑国家和城市）l l同一建筑产品在不同地区价值差异大同一建筑产品在不同地区价值差异大同一建筑产品在不同地区价值差异大同一建筑产品在不同地区价值差异大l l既要既要既要既要“ “适得其所适得其所适得其所适得其所” ”，又要尽可能改变地区间的不平衡，又要尽可能改变地区间的不平衡，又要尽可能改变地区间的不平衡，又要尽可能改变地区间的不平衡（4 4）环境因素）环境因素）环境因素）环境因素l l外部环境大多也是建筑产品外部环境大多也是建筑产品外部环境大多也是建筑产品外部环境大多也是建筑产品l l侧重于强调通过改善侧重于强调通过改善侧重于强调通过改善侧重于强调通过改
33、善“ “环境环境环境环境” ”提高原有建筑产品的价提高原有建筑产品的价提高原有建筑产品的价提高原有建筑产品的价值值值值l l一般表现为综合作用（多数外部环境因素并存）一般表现为综合作用（多数外部环境因素并存）一般表现为综合作用（多数外部环境因素并存）一般表现为综合作用（多数外部环境因素并存） （5 5）市场因素）市场因素）市场因素）市场因素l l主要指资金市场和土地市场主要指资金市场和土地市场主要指资金市场和土地市场主要指资金市场和土地市场l l利率为重要参数利率为重要参数利率为重要参数利率为重要参数l l土地价值增速土地价值增速土地价值增速土地价值增速 建筑产品价值增速建筑产品价值增速建筑产
34、品价值增速建筑产品价值增速 应予扣除应予扣除应予扣除应予扣除（6 6）科技因素）科技因素）科技因素）科技因素l l不同科技因素的影响不同（建材、设计、施工等）不同科技因素的影响不同（建材、设计、施工等）不同科技因素的影响不同（建材、设计、施工等）不同科技因素的影响不同（建材、设计、施工等）l l同一科技因素的影响是多方面的同一科技因素的影响是多方面的同一科技因素的影响是多方面的同一科技因素的影响是多方面的l l不同科技因素要相互结合才能实现对建筑产品价值不同科技因素要相互结合才能实现对建筑产品价值不同科技因素要相互结合才能实现对建筑产品价值不同科技因素要相互结合才能实现对建筑产品价值的影响的影
35、响的影响的影响 说明：说明：说明：说明：l l6 6 种影响因素的影响不尽相同（表）种影响因素的影响不尽相同（表）种影响因素的影响不尽相同（表）种影响因素的影响不尽相同（表）l l6 6 种影响因素交互作用，不能截然分开种影响因素交互作用，不能截然分开种影响因素交互作用，不能截然分开种影响因素交互作用，不能截然分开l l6 6 种影响因素也在发展变化种影响因素也在发展变化种影响因素也在发展变化种影响因素也在发展变化 建筑产品价值形态之间的关系（略）建筑产品价值形态之间的关系（略）建筑产品价值形态之间的关系（略）建筑产品价值形态之间的关系（略） 建筑产品的价格建筑产品的价格 建筑产品的价格特点建
36、筑产品的价格特点（1 1）分别计价）分别计价）分别计价）分别计价l l就最终产品而言就最终产品而言就最终产品而言就最终产品而言l l成本构成要素具有共性成本构成要素具有共性成本构成要素具有共性成本构成要素具有共性 成本内容、计算方法可统一成本内容、计算方法可统一成本内容、计算方法可统一成本内容、计算方法可统一（2 2）定价在先）定价在先）定价在先）定价在先l l先定价后生产先定价后生产先定价后生产先定价后生产l l不确定性不确定性不确定性不确定性难以充分考虑各种成本要素难以充分考虑各种成本要素难以充分考虑各种成本要素难以充分考虑各种成本要素实际生产过程与预计不同实际生产过程与预计不同实际生产过
37、程与预计不同实际生产过程与预计不同有一定的主观性有一定的主观性有一定的主观性有一定的主观性l l暂定价格（实际价格往往与暂定价格不同）暂定价格（实际价格往往与暂定价格不同）暂定价格（实际价格往往与暂定价格不同）暂定价格（实际价格往往与暂定价格不同） （3 3） 供求双方直接定价供求双方直接定价供求双方直接定价供求双方直接定价l l需求方对价格起主导作用需求方对价格起主导作用需求方对价格起主导作用需求方对价格起主导作用l l需求方了解成本和利润需求方了解成本和利润需求方了解成本和利润需求方了解成本和利润l l成本和价格对供求双方均起作用成本和价格对供求双方均起作用成本和价格对供求双方均起作用成本
38、和价格对供求双方均起作用 （4 4）差价形式不同）差价形式不同）差价形式不同）差价形式不同l l差价以单位价格来反映差价以单位价格来反映差价以单位价格来反映差价以单位价格来反映l l表现为地区差价、质量差价和工期差价表现为地区差价、质量差价和工期差价表现为地区差价、质量差价和工期差价表现为地区差价、质量差价和工期差价l l地区差价在生产前可以确定（表和表）地区差价在生产前可以确定（表和表）地区差价在生产前可以确定（表和表）地区差价在生产前可以确定（表和表）l l质量差价幅度较小，相应的价值相差幅度大质量差价幅度较小，相应的价值相差幅度大质量差价幅度较小，相应的价值相差幅度大质量差价幅度较小，相
39、应的价值相差幅度大 需求者希望优质需求者希望优质需求者希望优质需求者希望优质l l工期差价幅度小工期差价幅度小工期差价幅度小工期差价幅度小相应的收益价值相差幅度大相应的收益价值相差幅度大相应的收益价值相差幅度大相应的收益价值相差幅度大 需求者希望工期短需求者希望工期短需求者希望工期短需求者希望工期短受技术条件制约受技术条件制约受技术条件制约受技术条件制约 不可能无限制缩短工期不可能无限制缩短工期不可能无限制缩短工期不可能无限制缩短工期 建筑产品的价格形式建筑产品的价格形式（1 1）理论价格）理论价格）理论价格）理论价格l l以社会必要劳动时间和社会平均利润为基础以社会必要劳动时间和社会平均利润
40、为基础以社会必要劳动时间和社会平均利润为基础以社会必要劳动时间和社会平均利润为基础l l不是实际执行的价格，仅作为定价原则不是实际执行的价格，仅作为定价原则不是实际执行的价格，仅作为定价原则不是实际执行的价格，仅作为定价原则l l测算方法需作适当调整：以竣工单位工程为基础，直测算方法需作适当调整：以竣工单位工程为基础，直测算方法需作适当调整：以竣工单位工程为基础，直测算方法需作适当调整：以竣工单位工程为基础，直接费按实测算，间接费按比例摊销，按地区、产品类接费按实测算，间接费按比例摊销，按地区、产品类接费按实测算，间接费按比例摊销，按地区、产品类接费按实测算，间接费按比例摊销，按地区、产品类型
41、、结构体系等分类测算型、结构体系等分类测算型、结构体系等分类测算型、结构体系等分类测算（2 2）计划价格）计划价格）计划价格）计划价格l l以概以概以概以概 / / / / 预算定额为基础预算定额为基础预算定额为基础预算定额为基础l l既可是暂定价格，又可是实际价格（预算既可是暂定价格，又可是实际价格（预算既可是暂定价格，又可是实际价格（预算既可是暂定价格，又可是实际价格（预算 + + 签证）签证）签证）签证）l l与计划管理体制相联系与计划管理体制相联系与计划管理体制相联系与计划管理体制相联系l l可能变成实报实销的价格（落后企业高于社会的必要可能变成实报实销的价格（落后企业高于社会的必要可
42、能变成实报实销的价格（落后企业高于社会的必要可能变成实报实销的价格（落后企业高于社会的必要劳动时间的成本可得到补偿）劳动时间的成本可得到补偿）劳动时间的成本可得到补偿）劳动时间的成本可得到补偿）l l定额总是滞后于社会技术、经济的发展定额总是滞后于社会技术、经济的发展定额总是滞后于社会技术、经济的发展定额总是滞后于社会技术、经济的发展 （3 3）浮动价格）浮动价格）浮动价格）浮动价格l l实际以下浮为主实际以下浮为主实际以下浮为主实际以下浮为主l l实质上仍是计划价格实质上仍是计划价格实质上仍是计划价格实质上仍是计划价格 （中准价为计划价格，浮动幅度由政府确定）（中准价为计划价格，浮动幅度由政
43、府确定）（中准价为计划价格，浮动幅度由政府确定）（中准价为计划价格，浮动幅度由政府确定）l l有利于向自由价格过渡有利于向自由价格过渡有利于向自由价格过渡有利于向自由价格过渡 （为建筑企业自主定价创造条件）（为建筑企业自主定价创造条件）（为建筑企业自主定价创造条件）（为建筑企业自主定价创造条件）（4 4）自由价格）自由价格）自由价格）自由价格l l也称市场价格也称市场价格也称市场价格也称市场价格l l以企业个别劳动消耗时间为基础以企业个别劳动消耗时间为基础以企业个别劳动消耗时间为基础以企业个别劳动消耗时间为基础l l需建立企业内部消耗定额需建立企业内部消耗定额需建立企业内部消耗定额需建立企业内
44、部消耗定额l l受供求关系影响，与交换价值较一致受供求关系影响，与交换价值较一致受供求关系影响，与交换价值较一致受供求关系影响，与交换价值较一致l l将逐渐占据主导地位将逐渐占据主导地位将逐渐占据主导地位将逐渐占据主导地位（5 5）通用价格（价目表价格）通用价格（价目表价格）通用价格（价目表价格）通用价格（价目表价格）l l 特殊形式特殊形式特殊形式特殊形式 供方定价供方定价供方定价供方定价l l 形式多样形式多样形式多样形式多样l l 对需求者起作用的仅是价格对需求者起作用的仅是价格对需求者起作用的仅是价格对需求者起作用的仅是价格 简化定价、结算方式简化定价、结算方式简化定价、结算方式简化定
45、价、结算方式l l 出发点：以企业生产为出发点，着眼于中长期利益出发点：以企业生产为出发点，着眼于中长期利益出发点：以企业生产为出发点，着眼于中长期利益出发点：以企业生产为出发点，着眼于中长期利益l l 前提：有合理的利润水平，有一定的经济实力前提：有合理的利润水平，有一定的经济实力前提：有合理的利润水平，有一定的经济实力前提：有合理的利润水平，有一定的经济实力（6 6）成本价格（成本加酬金）成本价格（成本加酬金）成本价格（成本加酬金）成本价格（成本加酬金）l l 成本按实计算成本按实计算成本按实计算成本按实计算l l 先确定定价原则和方法先确定定价原则和方法先确定定价原则和方法先确定定价原则
46、和方法l l 应用原因：不具备应用其他价格形式的条件应用原因：不具备应用其他价格形式的条件应用原因：不具备应用其他价格形式的条件应用原因：不具备应用其他价格形式的条件l l 应限制其应用范围（时间、工程范围）应限制其应用范围（时间、工程范围）应限制其应用范围（时间、工程范围）应限制其应用范围（时间、工程范围）2.4.3 建筑产品的价格构成建筑产品的价格构成（1 1）建筑产品的成本建筑产品的成本建筑产品的成本建筑产品的成本l l按费用计入成本的方法划分按费用计入成本的方法划分按费用计入成本的方法划分按费用计入成本的方法划分直接费直接费直接费直接费 人工费人工费人工费人工费 + + 材料费材料费材
47、料费材料费 + + 机械使用费机械使用费机械使用费机械使用费 + + 措施费措施费措施费措施费间接费间接费间接费间接费 企业管理费企业管理费企业管理费企业管理费 + + 规费规费规费规费 直接费直接费直接费直接费预制构配件费宜与一般材料费分离预制构配件费宜与一般材料费分离预制构配件费宜与一般材料费分离预制构配件费宜与一般材料费分离要合理确定间接费（率）要合理确定间接费（率）要合理确定间接费（率）要合理确定间接费（率）分别计价和合理定价的要求分别计价和合理定价的要求分别计价和合理定价的要求分别计价和合理定价的要求关键在于关键在于关键在于关键在于 i i 的合理化，可对专业化程度较高企业的间接的合
48、理化，可对专业化程度较高企业的间接的合理化，可对专业化程度较高企业的间接的合理化，可对专业化程度较高企业的间接费（率）进行测算费（率）进行测算费（率）进行测算费（率）进行测算i=1ssi=1：合理工期：合理工期 ；：修正系数：修正系数TT：计划工期；计划工期；T工期变化较大时应调整工期变化较大时应调整 T /Ciii Ci / Cd Cid l l按按按按费用变化的特征划分费用变化的特征划分费用变化的特征划分费用变化的特征划分分为固定成本和变动成本分为固定成本和变动成本分为固定成本和变动成本分为固定成本和变动成本变动成本分为线性、非线性、累进递增、累进递减变动成本分为线性、非线性、累进递增、累
49、进递减变动成本分为线性、非线性、累进递增、累进递减变动成本分为线性、非线性、累进递增、累进递减注意将混合型成本分解开注意将混合型成本分解开注意将混合型成本分解开注意将混合型成本分解开严格掌握固定成本的划分标准严格掌握固定成本的划分标准严格掌握固定成本的划分标准严格掌握固定成本的划分标准l l特殊成本概念特殊成本概念特殊成本概念特殊成本概念边际成本边际成本边际成本边际成本 增加一单位产量引起的总成本的增量增加一单位产量引起的总成本的增量增加一单位产量引起的总成本的增量增加一单位产量引起的总成本的增量平均成本平均成本平均成本平均成本 A Ac c T Tc c / q / q F Fc c / q
50、 + k / q + k（ V Vc c / q / q）边际成本边际成本边际成本边际成本 MMc c C / C / q q dc / dc / dqdq d d V Vc c / / dqdq k Ak 1 + 1 规模报酬递增规模报酬递增规模报酬递增规模报酬递增 l l+ 1 + 1 1 软性构成；软性构成；软性构成；软性构成； 1 1Es 1）增加劳动力数量是扩大生产能力的有效途径增加劳动力数量是扩大生产能力的有效途径增加劳动力数量是扩大生产能力的有效途径增加劳动力数量是扩大生产能力的有效途径 农业剩余劳动力转向建筑业农业剩余劳动力转向建筑业农业剩余劳动力转向建筑业农业剩余劳动力转向建
51、筑业扩大生产能力受原材料的制约较小扩大生产能力受原材料的制约较小扩大生产能力受原材料的制约较小扩大生产能力受原材料的制约较小建筑产品规模越小、技术越简单，建筑产品规模越小、技术越简单，建筑产品规模越小、技术越简单，建筑产品规模越小、技术越简单，Es Es 越大越大越大越大建筑产品规模越大、技术越复杂，建筑产品规模越大、技术越复杂，建筑产品规模越大、技术越复杂，建筑产品规模越大、技术越复杂，Es Es 越小越小越小越小l l供给被动地适应需求供给被动地适应需求供给被动地适应需求供给被动地适应需求产品形式、功能、质量等主要由需求者决定产品形式、功能、质量等主要由需求者决定产品形式、功能、质量等主要
52、由需求者决定产品形式、功能、质量等主要由需求者决定供给者生产的计划性和科学性、产品的开发和规划供给者生产的计划性和科学性、产品的开发和规划供给者生产的计划性和科学性、产品的开发和规划供给者生产的计划性和科学性、产品的开发和规划较差较差较差较差l l供给方式多供给方式多供给方式多供给方式多设计单位：设计、咨询、监督施工，与施工单位联设计单位：设计、咨询、监督施工，与施工单位联设计单位：设计、咨询、监督施工，与施工单位联设计单位：设计、咨询、监督施工，与施工单位联合，进行项目总承包合，进行项目总承包合，进行项目总承包合，进行项目总承包施工单位：提供完整的最终产品，提供阶段产品或施工单位：提供完整的
53、最终产品，提供阶段产品或施工单位：提供完整的最终产品，提供阶段产品或施工单位：提供完整的最终产品，提供阶段产品或部分产品，多个施工单位联合，与设计单位联合部分产品，多个施工单位联合，与设计单位联合部分产品，多个施工单位联合，与设计单位联合部分产品，多个施工单位联合，与设计单位联合供给方式主要由需求者决定供给方式主要由需求者决定供给方式主要由需求者决定供给方式主要由需求者决定l l竞争激烈竞争激烈竞争激烈竞争激烈生产要素相对分散生产要素相对分散生产要素相对分散生产要素相对分散买方相对垄断买方相对垄断买方相对垄断买方相对垄断 设计机构设计机构l l设计机构的规模（略）设计机构的规模（略）设计机构的
54、规模（略）设计机构的规模（略）l l设计收费（略）设计收费（略）设计收费（略）设计收费（略）l l经营结构经营结构经营结构经营结构 由经营宽度、经营深度、经营高度由经营宽度、经营深度、经营高度由经营宽度、经营深度、经营高度由经营宽度、经营深度、经营高度 构成的三维空间（构成的三维空间（构成的三维空间（构成的三维空间（图图图图）经营宽度（经营宽度（经营宽度（经营宽度（X X） 设计任务的建筑产品类型设计任务的建筑产品类型设计任务的建筑产品类型设计任务的建筑产品类型经营深度（经营深度（经营深度（经营深度（Y Y） 设计任务的具体（专业）内容设计任务的具体（专业）内容设计任务的具体（专业）内容设计任
55、务的具体（专业）内容经营高度（经营高度（经营高度（经营高度（Z Z） 设计任务的工作阶段设计任务的工作阶段设计任务的工作阶段设计任务的工作阶段l lXZXZ平面平面平面平面 设计工种专业化设计工种专业化设计工种专业化设计工种专业化l lYZYZ平面平面平面平面 设计对象专业化设计对象专业化设计对象专业化设计对象专业化l lXYXY平面平面平面平面 设计阶段专业化设计阶段专业化设计阶段专业化设计阶段专业化l lXYZXYZ空间空间空间空间 大型综合性设计院大型综合性设计院大型综合性设计院大型综合性设计院 4.4.3 施工机构施工机构（1 1）建筑企业规模）建筑企业规模）建筑企业规模）建筑企业规模
56、l l划分建筑企业规模的指标划分建筑企业规模的指标划分建筑企业规模的指标划分建筑企业规模的指标直接指标直接指标直接指标直接指标建筑安装工程量（实物量）建筑安装工程量（实物量）建筑安装工程量（实物量）建筑安装工程量（实物量）建筑安装工作量（价值量）建筑安装工作量（价值量）建筑安装工作量（价值量）建筑安装工作量（价值量）竣工面积竣工面积竣工面积竣工面积间接指标间接指标间接指标间接指标职工人数职工人数职工人数职工人数固定资产原值或净值固定资产原值或净值固定资产原值或净值固定资产原值或净值综合指标综合指标综合指标综合指标l l我国建筑企业规模的划分标准（见表）我国建筑企业规模的划分标准（见表）我国建筑
57、企业规模的划分标准（见表）我国建筑企业规模的划分标准（见表）l l大中小型建筑企业的优缺点（略）大中小型建筑企业的优缺点（略）大中小型建筑企业的优缺点（略）大中小型建筑企业的优缺点（略）（2 2）建筑企业规模结构）建筑企业规模结构）建筑企业规模结构）建筑企业规模结构l l概念概念概念概念 大中小型建筑企业构成的数量比例及其相互大中小型建筑企业构成的数量比例及其相互大中小型建筑企业构成的数量比例及其相互大中小型建筑企业构成的数量比例及其相互 之间的联合之间的联合之间的联合之间的联合l l我国建筑企业规模结构的合理化我国建筑企业规模结构的合理化我国建筑企业规模结构的合理化我国建筑企业规模结构的合理
58、化a. a. 调整划分标准（将建筑企业规模的划分标准与建筑调整划分标准（将建筑企业规模的划分标准与建筑调整划分标准（将建筑企业规模的划分标准与建筑调整划分标准（将建筑企业规模的划分标准与建筑工程规模的划分标准相联系）工程规模的划分标准相联系）工程规模的划分标准相联系）工程规模的划分标准相联系）小型企业：小型企业：小型企业：小型企业： 1 1 9999人人人人中型企业：中型企业：中型企业：中型企业： 100 100 999999人人人人大型企业：大型企业：大型企业：大型企业： 10001000人人人人b. b. 各类建筑企业应具有的专业化特色各类建筑企业应具有的专业化特色各类建筑企业应具有的专业
59、化特色各类建筑企业应具有的专业化特色小型企业小型企业小型企业小型企业工种专业化（专业分包）工种专业化（专业分包）工种专业化（专业分包）工种专业化（专业分包）能独立承包一个或几个小型工程能独立承包一个或几个小型工程能独立承包一个或几个小型工程能独立承包一个或几个小型工程维修维修维修维修中型企业中型企业中型企业中型企业阶段专业化或体系专业化、机械化工种专业化阶段专业化或体系专业化、机械化工种专业化阶段专业化或体系专业化、机械化工种专业化阶段专业化或体系专业化、机械化工种专业化大型企业大型企业大型企业大型企业综合性综合性综合性综合性施工对象专业化、施工管理专业化施工对象专业化、施工管理专业化施工对象
60、专业化、施工管理专业化施工对象专业化、施工管理专业化能独立承包一个或多个大型工程（一般为总包）能独立承包一个或多个大型工程（一般为总包）能独立承包一个或多个大型工程（一般为总包）能独立承包一个或多个大型工程（一般为总包）c. c. 两种规模划分标准相联系的优点两种规模划分标准相联系的优点两种规模划分标准相联系的优点两种规模划分标准相联系的优点两种规模划分标准保持动态平衡两种规模划分标准保持动态平衡两种规模划分标准保持动态平衡两种规模划分标准保持动态平衡便于有目的、有计划地调整建筑企业规模结构便于有目的、有计划地调整建筑企业规模结构便于有目的、有计划地调整建筑企业规模结构便于有目的、有计划地调整
61、建筑企业规模结构利于加强对建筑企业的管理利于加强对建筑企业的管理利于加强对建筑企业的管理利于加强对建筑企业的管理d. d. 应注意的问题应注意的问题应注意的问题应注意的问题大力发展中小型专业化建筑企业大力发展中小型专业化建筑企业大力发展中小型专业化建筑企业大力发展中小型专业化建筑企业加强大中小型建筑企业之间的联系加强大中小型建筑企业之间的联系加强大中小型建筑企业之间的联系加强大中小型建筑企业之间的联系 （专业化协作、联合化）（专业化协作、联合化）（专业化协作、联合化）（专业化协作、联合化）（3 3）建筑企业经营结构（）建筑企业经营结构（）建筑企业经营结构（）建筑企业经营结构（图图图图）l l经
62、营结构的内容经营结构的内容经营结构的内容经营结构的内容经营宽度（经营宽度（经营宽度（经营宽度（ X X ） 施工任务的建筑产品类型（住宅、道路、桥梁等）施工任务的建筑产品类型（住宅、道路、桥梁等）施工任务的建筑产品类型（住宅、道路、桥梁等）施工任务的建筑产品类型（住宅、道路、桥梁等） 或体系或体系或体系或体系 （大板、升板、滑模建筑）（大板、升板、滑模建筑）（大板、升板、滑模建筑）（大板、升板、滑模建筑）经营深度（经营深度（经营深度（经营深度（ Y Y ） 施工任务的具体内容施工任务的具体内容施工任务的具体内容施工任务的具体内容 （施工阶段即分部工程、施工工种即分项工程）（施工阶段即分部工程、
63、施工工种即分项工程）（施工阶段即分部工程、施工工种即分项工程）（施工阶段即分部工程、施工工种即分项工程）经营高度（经营高度（经营高度（经营高度（ Z Z ） 与施工有关的工作内容与施工有关的工作内容与施工有关的工作内容与施工有关的工作内容 （施工准备、施工、构造图、施工图、施工管理）（施工准备、施工、构造图、施工图、施工管理）（施工准备、施工、构造图、施工图、施工管理）（施工准备、施工、构造图、施工图、施工管理） l XZ平面平面 施工阶段专业化或施工工种专业化施工阶段专业化或施工工种专业化l YZ平面平面 施工对象专业化施工对象专业化l XY平面平面 劳务型或管理型（施工管理专业化）劳务型或
64、管理型（施工管理专业化）l XYZ空间空间 大型综合性建筑企业大型综合性建筑企业l 经营结构与规模结构的联系经营结构与规模结构的联系 经营结构不合理经营结构不合理 规模结构肯定不合理规模结构肯定不合理 经营结构合理经营结构合理 规模结构未必合理规模结构未必合理 规模结构不合理规模结构不合理 经营结构未必不合理经营结构未必不合理 规模结构合理规模结构合理 经营结构肯定合理经营结构肯定合理 规模模结构起决定性作用构起决定性作用4.3.4 咨询机构（略）咨询机构（略）4.4 建筑市场的运行机制建筑市场的运行机制4.4.1 建筑市场的交易特点建筑市场的交易特点l l生产者和需求者直接成交，无商业中介人
65、生产者和需求者直接成交，无商业中介人生产者和需求者直接成交，无商业中介人生产者和需求者直接成交，无商业中介人 建筑产品多样性，不具有同质性建筑产品多样性，不具有同质性建筑产品多样性，不具有同质性建筑产品多样性，不具有同质性l l交换关系的确立在产品生产之前，交换先于生产交换关系的确立在产品生产之前，交换先于生产交换关系的确立在产品生产之前，交换先于生产交换关系的确立在产品生产之前，交换先于生产 期货生产期货生产期货生产期货生产交换关系未必以最终产品为对象交换关系未必以最终产品为对象交换关系未必以最终产品为对象交换关系未必以最终产品为对象对供求双方都是约束条件对供求双方都是约束条件对供求双方都是
66、约束条件对供求双方都是约束条件l l交换过程长交换过程长交换过程长交换过程长 建筑产品价值巨大、建筑生产周期长建筑产品价值巨大、建筑生产周期长建筑产品价值巨大、建筑生产周期长建筑产品价值巨大、建筑生产周期长交换过程与生产过程相伴随交换过程与生产过程相伴随交换过程与生产过程相伴随交换过程与生产过程相伴随分期交货、分期付款分期交货、分期付款分期交货、分期付款分期交货、分期付款交换过程与生产过程含义不同交换过程与生产过程含义不同交换过程与生产过程含义不同交换过程与生产过程含义不同l l区域性区域性区域性区域性 建筑产品的固定性建筑产品的固定性建筑产品的固定性建筑产品的固定性需求者区域性需求者区域性需
67、求者区域性需求者区域性生产地点与消费地点一致生产地点与消费地点一致生产地点与消费地点一致生产地点与消费地点一致对生产者的选择受到限制对生产者的选择受到限制对生产者的选择受到限制对生产者的选择受到限制生产者区域性生产者区域性生产者区域性生产者区域性合理的生产经营区域范围合理的生产经营区域范围合理的生产经营区域范围合理的生产经营区域范围建筑产品的规模越小、技术越简单，建筑产品的规模越小、技术越简单，建筑产品的规模越小、技术越简单，建筑产品的规模越小、技术越简单， 区域性越强（或区域范围越小）区域性越强（或区域范围越小）区域性越强（或区域范围越小）区域性越强（或区域范围越小）建筑产品的规模越大、技术
68、越复杂，建筑产品的规模越大、技术越复杂，建筑产品的规模越大、技术越复杂，建筑产品的规模越大、技术越复杂， 区域性越弱（或区域范围越大）区域性越弱（或区域范围越大）区域性越弱（或区域范围越大）区域性越弱（或区域范围越大）l l生产者和需求者均有风险生产者和需求者均有风险生产者和需求者均有风险生产者和需求者均有风险生产者风险生产者风险生产者风险生产者风险 定价风险定价风险定价风险定价风险 先定价后生产先定价后生产先定价后生产先定价后生产 生产过程风险生产过程风险生产过程风险生产过程风险 周期长、影响因素多周期长、影响因素多周期长、影响因素多周期长、影响因素多 需求者支付能力风险需求者支付能力风险需
69、求者支付能力风险需求者支付能力风险 干扰因素多、贷款条件复干扰因素多、贷款条件复干扰因素多、贷款条件复干扰因素多、贷款条件复 杂、资金筹措困难、一开始就资金不足杂、资金筹措困难、一开始就资金不足杂、资金筹措困难、一开始就资金不足杂、资金筹措困难、一开始就资金不足需求者风险需求者风险需求者风险需求者风险价格与质量矛盾价格与质量矛盾价格与质量矛盾价格与质量矛盾 不要片面追求低价格不要片面追求低价格不要片面追求低价格不要片面追求低价格价格与交货时间矛盾价格与交货时间矛盾价格与交货时间矛盾价格与交货时间矛盾 不要片面追求短工期不要片面追求短工期不要片面追求短工期不要片面追求短工期预付工程款风险预付工程
70、款风险预付工程款风险预付工程款风险 要求生要求生要求生要求生产产者提供者提供者提供者提供预预付款保付款保付款保付款保证证 4.4.2 建筑市场的类型（按建筑产品的规模分）建筑市场的类型（按建筑产品的规模分） （1）大型工程）大型工程l 市场特征市场特征 需求间断性较强，需求间断性较强，Es 相对较小相对较小l 市场类型市场类型 买卖双方垄断买卖双方垄断 - - 极少，暂时极少，暂时 买方有限垄断买方有限垄断 - - 对供给者非常不利，不会长期存在对供给者非常不利，不会长期存在 卖方有限垄断卖方有限垄断 - - 不会长期存在，会出现内容不同的卖方有限垄断不会长期存在，会出现内容不同的卖方有限垄断
71、买卖双方不完全竞争（为主）买卖双方不完全竞争（为主） - - 供求双方地位基本平等，供求双方地位基本平等， 供给者能获得较理想的利润供给者能获得较理想的利润大型工程的市场类型大型工程的市场类型大型工程的市场类型大型工程的市场类型 卖卖买买许多许多若干若干一一一一 若干若干 许多许多 （2 2）小型工程）小型工程）小型工程）小型工程l l市场特征市场特征市场特征市场特征供求双方数目多、分布广，供求双方数目多、分布广，供求双方数目多、分布广，供求双方数目多、分布广，E Es 大大大大l l市场类型市场类型市场类型市场类型卖方不完全竞争卖方不完全竞争卖方不完全竞争卖方不完全竞争 需求者缺乏市场信息需
72、求者缺乏市场信息需求者缺乏市场信息需求者缺乏市场信息买方不完全竞争买方不完全竞争买方不完全竞争买方不完全竞争 供给者区域性供给者区域性供给者区域性供给者区域性完全竞争（为主）完全竞争（为主）完全竞争（为主）完全竞争（为主）小型工程的市场类型小型工程的市场类型小型工程的市场类型小型工程的市场类型 卖卖买买许多许多若干若干一一一一 若干若干 许多许多 （3 3）中型工程）中型工程）中型工程）中型工程l l市场特征市场特征市场特征市场特征需求区域性和间断性不很强需求区域性和间断性不很强需求区域性和间断性不很强需求区域性和间断性不很强E Es s 不很大不很大不很大不很大供给被动地适应需求较突出供给被
73、动地适应需求较突出供给被动地适应需求较突出供给被动地适应需求较突出l l市场类型市场类型市场类型市场类型买卖双方不完全竞争买卖双方不完全竞争买卖双方不完全竞争买卖双方不完全竞争卖方不完全竞争卖方不完全竞争卖方不完全竞争卖方不完全竞争买方不完全竞争（为主）买方不完全竞争（为主）买方不完全竞争（为主）买方不完全竞争（为主）中型工程的市场类型中型工程的市场类型中型工程的市场类型中型工程的市场类型 卖卖买买许多许多若干若干一一一一 若干若干 许多许多 4.4.3 建筑市场供求关系的变化建筑市场供求关系的变化l l宏观市场与微观市场的区别宏观市场与微观市场的区别宏观市场与微观市场的区别宏观市场与微观市场
74、的区别宏观市场宏观市场宏观市场宏观市场 建筑市场的总体及相应的供求关系建筑市场的总体及相应的供求关系建筑市场的总体及相应的供求关系建筑市场的总体及相应的供求关系微观市场微观市场微观市场微观市场 某一特定建筑产品所表现出的供求关系某一特定建筑产品所表现出的供求关系某一特定建筑产品所表现出的供求关系某一特定建筑产品所表现出的供求关系总是表现为买方有限垄断总是表现为买方有限垄断总是表现为买方有限垄断总是表现为买方有限垄断供给者选择需求者的供给者选择需求者的供给者选择需求者的供给者选择需求者的“ “自由自由自由自由” ”受到许多限制受到许多限制受到许多限制受到许多限制l l总体供求关系失衡将改变建筑市
75、场类型总体供求关系失衡将改变建筑市场类型总体供求关系失衡将改变建筑市场类型总体供求关系失衡将改变建筑市场类型供大于求的可能性大，供小于求的可能性小供大于求的可能性大，供小于求的可能性小供大于求的可能性大，供小于求的可能性小供大于求的可能性大，供小于求的可能性小加剧供给者之间竞争的激烈程度加剧供给者之间竞争的激烈程度加剧供给者之间竞争的激烈程度加剧供给者之间竞争的激烈程度l l供给弹性与需求或价格变化的方向有关供给弹性与需求或价格变化的方向有关供给弹性与需求或价格变化的方向有关供给弹性与需求或价格变化的方向有关需求或价格需求或价格需求或价格需求或价格 ，E Es s 1 1 非技术劳动力易流入非
76、技术劳动力易流入非技术劳动力易流入非技术劳动力易流入需求或价格需求或价格需求或价格需求或价格 ，E Es s 1 1 非技术劳动力难流出非技术劳动力难流出非技术劳动力难流出非技术劳动力难流出l l联合承包对供求关系的影响联合承包对供求关系的影响联合承包对供求关系的影响联合承包对供求关系的影响不减少供给总量不减少供给总量不减少供给总量不减少供给总量 不改变宏观市场的供求关系不改变宏观市场的供求关系不改变宏观市场的供求关系不改变宏观市场的供求关系减少供给者数目减少供给者数目减少供给者数目减少供给者数目 微观市场的竞争程度微观市场的竞争程度微观市场的竞争程度微观市场的竞争程度 使供给者较为成熟，使微
77、观市场与宏观市场的供求使供给者较为成熟，使微观市场与宏观市场的供求使供给者较为成熟，使微观市场与宏观市场的供求使供给者较为成熟，使微观市场与宏观市场的供求关系趋于一致关系趋于一致关系趋于一致关系趋于一致4.4.4 建筑市场的招标投标制建筑市场的招标投标制（1 1）概念（略）概念（略）概念（略）概念（略）（2 2）机制）机制）机制）机制l l提高建筑市场信息的透明度提高建筑市场信息的透明度提高建筑市场信息的透明度提高建筑市场信息的透明度使需求者了解合适的供给者使需求者了解合适的供给者使需求者了解合适的供给者使需求者了解合适的供给者使供给者了解特定建筑产品的需求者，了解建筑市场使供给者了解特定建筑
78、产品的需求者，了解建筑市场使供给者了解特定建筑产品的需求者，了解建筑市场使供给者了解特定建筑产品的需求者，了解建筑市场需求的变化和发展趋势需求的变化和发展趋势需求的变化和发展趋势需求的变化和发展趋势使供给者加深相互了解，正确分析自己的竞争地位并使供给者加深相互了解，正确分析自己的竞争地位并使供给者加深相互了解，正确分析自己的竞争地位并使供给者加深相互了解，正确分析自己的竞争地位并制订合理的竞争策略制订合理的竞争策略制订合理的竞争策略制订合理的竞争策略l l为供求双方相互选择创造条件为供求双方相互选择创造条件为供求双方相互选择创造条件为供求双方相互选择创造条件l l使特定建筑产品的需求者和供给者
79、在最佳点上结合使特定建筑产品的需求者和供给者在最佳点上结合使特定建筑产品的需求者和供给者在最佳点上结合使特定建筑产品的需求者和供给者在最佳点上结合需求者以需求者以需求者以需求者以“ “择优择优择优择优” ”为出发点未必能得到择优的结果为出发点未必能得到择优的结果为出发点未必能得到择优的结果为出发点未必能得到择优的结果供给者的选择结果应符合其自身利益（正常情况下）供给者的选择结果应符合其自身利益（正常情况下）供给者的选择结果应符合其自身利益（正常情况下）供给者的选择结果应符合其自身利益（正常情况下）l l表现为个别劳动消耗水平之间的竞争表现为个别劳动消耗水平之间的竞争表现为个别劳动消耗水平之间的
80、竞争表现为个别劳动消耗水平之间的竞争同一供给者在不同建筑产品上个别劳动消耗水平不同同一供给者在不同建筑产品上个别劳动消耗水平不同不同供给者在同一建筑产品上个别劳动消耗水平不同不同供给者在同一建筑产品上个别劳动消耗水平不同 在特定建筑产品上个别劳动消耗水平最在特定建筑产品上个别劳动消耗水平最(较较)低者获胜低者获胜每个供给者个别劳动消耗水平每个供给者个别劳动消耗水平 社会必要劳动消耗水平社会必要劳动消耗水平 在新的基础上竞争在新的基础上竞争（3 3）招标方式）招标方式）招标方式）招标方式l l公开招标公开招标公开招标公开招标 业主报刊上发布招标通告，凡符合规定业主报刊上发布招标通告，凡符合规定业
81、主报刊上发布招标通告，凡符合规定业主报刊上发布招标通告，凡符合规定 条件的承包商均可投标条件的承包商均可投标条件的承包商均可投标条件的承包商均可投标竞争激烈，利于降低造价、缩短工期竞争激烈，利于降低造价、缩短工期竞争激烈，利于降低造价、缩短工期竞争激烈，利于降低造价、缩短工期资格审查和招标工作量大、费用高、时间长资格审查和招标工作量大、费用高、时间长资格审查和招标工作量大、费用高、时间长资格审查和招标工作量大、费用高、时间长投标者中标概率小投标者中标概率小投标者中标概率小投标者中标概率小 损失投标费用的风险损失投标费用的风险损失投标费用的风险损失投标费用的风险 报价中报价中报价中报价中提高风险
82、费提高风险费提高风险费提高风险费l l邀请招标邀请招标邀请招标邀请招标 业主邀请若干承包商参加投标业主邀请若干承包商参加投标业主邀请若干承包商参加投标业主邀请若干承包商参加投标有限竞争，资格审查较易，招标工作量小，提早发包有限竞争，资格审查较易，招标工作量小，提早发包有限竞争，资格审查较易，招标工作量小，提早发包有限竞争，资格审查较易，招标工作量小，提早发包适用情况适用情况适用情况适用情况招标工程只能由一定范围的承包商完成（技术原因）招标工程只能由一定范围的承包商完成（技术原因）招标工程只能由一定范围的承包商完成（技术原因）招标工程只能由一定范围的承包商完成（技术原因）工程规模小，不值得公开招
83、标工程规模小，不值得公开招标工程规模小，不值得公开招标工程规模小，不值得公开招标工期紧、保密，不宜公开招标工期紧、保密，不宜公开招标工期紧、保密，不宜公开招标工期紧、保密，不宜公开招标公开招标未产生中标单位公开招标未产生中标单位公开招标未产生中标单位公开招标未产生中标单位l l议标议标议标议标 业主一次只找一个承包商洽谈，承包条件由业主一次只找一个承包商洽谈，承包条件由业主一次只找一个承包商洽谈，承包条件由业主一次只找一个承包商洽谈，承包条件由 双方议定议定双方议定议定双方议定议定双方议定议定非竞争性招标，提早发包非竞争性招标，提早发包非竞争性招标，提早发包非竞争性招标，提早发包适用情况适用情
84、况适用情况适用情况特殊技术原因：专利、特殊设备特殊技术原因：专利、特殊设备特殊技术原因：专利、特殊设备特殊技术原因：专利、特殊设备招标前不能清楚地确定工程范围、工作量招标前不能清楚地确定工程范围、工作量招标前不能清楚地确定工程范围、工作量招标前不能清楚地确定工程范围、工作量工期特别紧迫工期特别紧迫工期特别紧迫工期特别紧迫工程规模不大，且与已发包的大工程相联，不易分割工程规模不大，且与已发包的大工程相联，不易分割工程规模不大，且与已发包的大工程相联，不易分割工程规模不大，且与已发包的大工程相联，不易分割公开招标和（或）邀请招标未产生中标单位公开招标和（或）邀请招标未产生中标单位公开招标和（或）邀
85、请招标未产生中标单位公开招标和（或）邀请招标未产生中标单位说明：说明：说明：说明： 我国我国我国我国招标投标法招标投标法招标投标法招标投标法规定的招标方式不包括议标规定的招标方式不包括议标规定的招标方式不包括议标规定的招标方式不包括议标上述邀请招标的适用情况与我国招标投标法规的规定上述邀请招标的适用情况与我国招标投标法规的规定上述邀请招标的适用情况与我国招标投标法规的规定上述邀请招标的适用情况与我国招标投标法规的规定不完全一致不完全一致不完全一致不完全一致l l两阶段招标（不是独立的招标方式）两阶段招标（不是独立的招标方式）两阶段招标（不是独立的招标方式）两阶段招标（不是独立的招标方式） 第一
86、阶段公开招标，第二阶段邀请招标第一阶段公开招标，第二阶段邀请招标第一阶段公开招标，第二阶段邀请招标第一阶段公开招标，第二阶段邀请招标原因：招标工程内容尚未最后确定，希望早日开工原因：招标工程内容尚未最后确定，希望早日开工原因：招标工程内容尚未最后确定，希望早日开工原因：招标工程内容尚未最后确定，希望早日开工 且希望投标者带方案投标且希望投标者带方案投标且希望投标者带方案投标且希望投标者带方案投标与公开招标未产生中标单位（与公开招标未产生中标单位（与公开招标未产生中标单位（与公开招标未产生中标单位（N N）的区别）的区别）的区别）的区别两阶段招标两阶段招标两阶段招标两阶段招标N N招标前已明确进
87、行两阶段招标招标前已明确进行两阶段招标招标前已明确进行两阶段招标招标前已明确进行两阶段招标不得已不得已不得已不得已邀请招标对象参加过公开招标邀请招标对象参加过公开招标邀请招标对象参加过公开招标邀请招标对象参加过公开招标未必未必未必未必4.5 建筑市场的监管建筑市场的监管4.5.1 政府的职能定位（略）政府的职能定位（略）4.5.2 政府主管机构的任务政府主管机构的任务（1 1）对建筑产品和生产的管理）对建筑产品和生产的管理）对建筑产品和生产的管理）对建筑产品和生产的管理l l建筑产品规划建筑产品规划建筑产品规划建筑产品规划表现为固定资产投资管理（不是建筑业的产品规划）表现为固定资产投资管理（不
88、是建筑业的产品规划）表现为固定资产投资管理（不是建筑业的产品规划）表现为固定资产投资管理（不是建筑业的产品规划）建筑业的产品规划要考虑生产技术、工艺建筑业的产品规划要考虑生产技术、工艺建筑业的产品规划要考虑生产技术、工艺建筑业的产品规划要考虑生产技术、工艺l l对建筑产品生产过程的监督和管理对建筑产品生产过程的监督和管理对建筑产品生产过程的监督和管理对建筑产品生产过程的监督和管理涉及城市规划、环保、消防、质量、安全等涉及城市规划、环保、消防、质量、安全等涉及城市规划、环保、消防、质量、安全等涉及城市规划、环保、消防、质量、安全等包括勘察设计、施工安装包括勘察设计、施工安装包括勘察设计、施工安装
89、包括勘察设计、施工安装l l对建筑产品生产信息的管理对建筑产品生产信息的管理对建筑产品生产信息的管理对建筑产品生产信息的管理要准确、及时、全面、系统地收集、整理、分析有关要准确、及时、全面、系统地收集、整理、分析有关要准确、及时、全面、系统地收集、整理、分析有关要准确、及时、全面、系统地收集、整理、分析有关统计资料统计资料统计资料统计资料及时向建筑生产单位提供建筑产品生产的有关信息及时向建筑生产单位提供建筑产品生产的有关信息及时向建筑生产单位提供建筑产品生产的有关信息及时向建筑生产单位提供建筑产品生产的有关信息（2 2）对建筑市场活动主体的监管）对建筑市场活动主体的监管）对建筑市场活动主体的监
90、管）对建筑市场活动主体的监管l l对专业从业人员的执业资格管理对专业从业人员的执业资格管理对专业从业人员的执业资格管理对专业从业人员的执业资格管理 实行专业技术人员执业资格制度实行专业技术人员执业资格制度实行专业技术人员执业资格制度实行专业技术人员执业资格制度 建筑业是实行专业技术人员执业资格种类最多的行业建筑业是实行专业技术人员执业资格种类最多的行业建筑业是实行专业技术人员执业资格种类最多的行业建筑业是实行专业技术人员执业资格种类最多的行业 l l对设计、施工和咨询机构的资质管理对设计、施工和咨询机构的资质管理对设计、施工和咨询机构的资质管理对设计、施工和咨询机构的资质管理实行资质管理制度（
91、资质等级、生产和经营范围）实行资质管理制度（资质等级、生产和经营范围）实行资质管理制度（资质等级、生产和经营范围）实行资质管理制度（资质等级、生产和经营范围）实行动态管理实行动态管理实行动态管理实行动态管理l l对设计、施工和咨询机构的生产和经营行为的监督对设计、施工和咨询机构的生产和经营行为的监督对设计、施工和咨询机构的生产和经营行为的监督对设计、施工和咨询机构的生产和经营行为的监督必须在与资质相应的范围内从事生产和经营活动必须在与资质相应的范围内从事生产和经营活动必须在与资质相应的范围内从事生产和经营活动必须在与资质相应的范围内从事生产和经营活动法律法规对其有许多禁止性规定法律法规对其有许
92、多禁止性规定法律法规对其有许多禁止性规定法律法规对其有许多禁止性规定l l对业主建设行为的监督和管理对业主建设行为的监督和管理对业主建设行为的监督和管理对业主建设行为的监督和管理法律法规对其有许多程序性和禁止性规定法律法规对其有许多程序性和禁止性规定法律法规对其有许多程序性和禁止性规定法律法规对其有许多程序性和禁止性规定实行建设工程监理制度和审计制度实行建设工程监理制度和审计制度实行建设工程监理制度和审计制度实行建设工程监理制度和审计制度（3 3）实行行业管理）实行行业管理）实行行业管理）实行行业管理l l中央政府主管机构的行业管理中央政府主管机构的行业管理中央政府主管机构的行业管理中央政府主管机构的行业管理l l地方各级政府主管机构的行业管理地方各级政府主管机构的行业管理地方各级政府主管机构的行业管理地方各级政府主管机构的行业管理l l行业协会的行业管理行业协会的行业管理行业协会的行业管理行业协会的行业管理
