克尔瑞武汉农工商后湖项目定位报告

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1、2013克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有。农工商后湖项目定位报告序武汉，位于中国中部，是湖北省省会和政治、经济及文化中心。世界第三大河长江及其最大的支流汉水在此相汇，市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三部分组成，通称武汉三镇。唐代大诗人李白的一句“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，使这座中国腹地的特大中心城市自古有着“江城”的美誉。全市现辖13个区、3个国家级开发区，总面积8494平方公里，常住人口1014万。聚焦武汉：东方芝加哥，中部最大的城市十二五规划发展总目标：着力打造全国重要的先进制造业中心、现代服务业中心和综合性国家高技术产业基地、全国性综合交通枢纽基地，加快建设全国两型社会综合

2、配套改革试验区和国家自主创新示范区，巩固提升中部地区中心城市地位和作用，努力建设国家中心城市。指标十五末（2005年）十一五末（2010年）十二五（发展目标）GDP（亿元）22385515.7610000三产结构4.9:45.5:49.83.1：45.9：51.03.0：46.0：51.0社会消费品零售总额（亿元）1128.642523.205000以上城镇居民人均可支配收入（元）108492080640000人口（万人）858.3978.51200后湖新城四新新城南湖新城东湖新城三环线二环线内环线主城区范围后湖作为汉口唯一的居住新城，处于二三环线之间，离汉口最核心仅有15分钟车程，拥有得天独

3、厚的地理位置，被认为是武汉最具发展价值的居住片区。如今的后湖犹如10多年前蓬勃发展的五角场，逐步成为城市副中心项目位于后湖最佳的居住片区中央华城之内，区域内形成“一湖、一核、两中心”的居住片区结构市民之家武汉的城市客厅体育中心汉口最大体育场塔子湖汉口最大水域公园片区珍贵集中绿地生态环境与健康理念的锈刻，让我们看到了又一个生态宜居的片区冉冉升起，中央华城之于后湖，如新江湾城之于五角场一湖一核两中心示范性、昭示性、体验性项目代言区域发展精神的脉络清晰可见区域发展聚焦于项目项目所在城市进入“全面提速、重点跨越”的新发展阶段项目所在区域是规划建设的生态型综合片区，是城市新形象的示范区项目是中心片区先发

4、项目之一，具有展示中心片区未来发展的示范作用项目交通极为便利，具有非常突出的昭示性项目是体验城市“生态宜居”的最佳点项目价值关键词：城市活力体现、标杆示范、生态宜居体验本项目是新后湖的扛鼎之作引领武汉生态体验宜居理念的“城市公园”后湖之尚生态体验宜居标杆居住区后湖农工商项目定位通过公园将居住、消费、休闲有机的结合在一起，形成全新的全生命周期的居住生活理念“城市公园”理念开放性街区内居住空间宁静私密，街区间的组团乃至项目向城市开放，与城市分享商业、景观、绿化、配套等设施。公园的生态性公园概念不仅仅是绿地，生态概念不仅仅是景观与绿化，而是从项目整体到任意角落，从建筑到环境，全方面的绿色、节能、环保

5、。宜居性既体现在居住环境的舒适，又体现在多类客户需求、全龄化市民都能和谐居住。互动性通过公园将居住与商业完美的融合，形成全新的生活体验，从幼儿到老年全生命周期的覆盖：孕育生命（婚纱摄影）儿童（职业体验馆）少年（运动场）青年（休闲餐饮消费）中年（居住享受）老年（慢行道）总体规划思想：通过城市公园将各组团有机结合起来，通过公园、居住与商业的三者联动形成一园一河三轴三组团的格局一园：城市公园一河：景观水渠三轴：景观主轴两条绿色通廊三组团：乐活组团居住组团互动商业街区那么，这样的项目该怎么实现？我们将通过五大纬度全面阐述项目，通过矛盾引出项目两大核心问题聚焦项目，抓住客户诉求，实现项目的名利双赢后湖之

6、尚生态体验宜居标杆居住社区报告思路区域竞争本体客户五个维度核心一：项目客户是哪些？核心二：他们需求什么？两大矛盾企业问题一：整体市场现状与本项目市场期望值？问题二：刚需客户与本项目可能的中高端客户？两大核心策略选择？物业发展建议目录第一章项目背景13P第二章项目定位30P第三章产品建议93P第四章商业定位153P第五章开发时序186P第六章财务测算194P第七章项目附件206PPART1项目背景项目背景/区域环境项目位于武汉市四大居住组团之一的后湖新城组团，规划到2020年区域人口达到30万人，区域成长性高后湖新城四新新城南湖新城东湖新城后湖整体定位为和谐生态居住新城后湖新城总面积23.6平方

7、公里，。后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区，到2020年，规划居住人口30万。规划后的后湖新城，将是汉口今后主城区唯一的可以建成高品质居住区的成块土地资源。十大居住组团项目背景/区域环境本项目所在的中央华城区域代表了后湖未来发展方向的核心城市功能性更强交通导入性更强生态宜居性更强后湖之尚、北汉口之心项目背景/区域环境从规划来看，本项目所在的中央华城涵盖了住宅、商业、教育、医疗卫生、文化娱乐和体育健身等各类物业，未来所

8、具有的城市功能性凸显，给本项目带来了高成长性的区域价值A：纯居住性质B：居住为主C：综合性用地D：居住为主E：商业商务组团组团居住商业金融业医疗文化A12.15B31.129.42C29.322.794.874.03D32.512.2E12.6444.29合合计计117.7368.74.874.03（单位：万）项目背景/区域环境塔子湖体育中心市民之家是武汉唯一一个集五十六个行政部门为市民提供“一站式”服务的的办事机构。占地46万方，建面6.45万方，集全民体育健身、体育文化、商务休闲、配套服务等功能为一体的互动、互补的综合体。未来规划为城市公园，规划占地6.4万未来规划为四星级酒店未来规划为医

9、院，建面4.87万方本项目所处的组团是中央华城内城市功能性最强的组团，配套条件优越；特别是公园景观可打造成为项目的核心价值引擎项目背景/市场竞争从宏观市场环境来看，后湖市场正步入成熟发展期，未来上升空间大；但同时随着大量房企进驻本区，集中开发土地，未来竞争激烈，给本项目带了去化压力1.量价齐升，供求比高位平稳，显现出快速发展的特质3.后湖板块近年涌入大量房企，集聚开发促使板块快速发展，同时促使产品品质升级2.后湖近4年年复合增长率保持在9%左右，较汉口中心的震荡态势相比，市场的成长性明显4.后湖板块近年土地供应量大，板块市场可持续发展度较高，市场发展空间大，竞争激烈项目背景/市场竞争从供求结构

10、来看，二房武汉汉口后湖市场表现趋同，80-95市场表现良好，小三房市场供应较多，而120-140的三房未来市场机会较大*2010-2013后湖房型面积段供求结构项目背景/市场竞争后湖区域在售项目与即将上市项目扎堆，区域整体竞争去化压力大，本项目所在的中央华城区域成为后湖最热地区，未来将直面至少50万的竞争压力未来中央华城将成为汉口地区的发展核心，大量房企拿地开发，本项目应拔高高度，以区域领跑者的姿态跳脱激烈的竞争环境项目背景/项目本体指标指标项目总体项目总体备注备注用地性质用地性质居住用地居住用地净用地净用地面积面积7.06万万总面积总面积8.36万，规划道路面积万，规划道路面积1.3万万建筑

11、面积建筑面积21.62万万其中：居住其中：居住17.59万，娱乐万，娱乐4.03万万容积率容积率3.0居住3.42，娱乐2.10建筑密度建筑密度25%楼板价4376元元/p套型建筑面积90以下的商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的60%，由于90/60的限制，本项目产品的面积段不宜过大，会导致产品两级分化严重，对营销定位不利；p地块不规则，且受容积率与建筑密度的影响，产品建筑形态打造受限较大，以高层为主；p地块内部有一条明渠，为排水走廊，若规划不利，对项目整体居住环境会造成较大影响；p地块南侧规划有变电站，对本项目影响很大排水渠变电站本项目位于中央华城规划的组团内，住宅建面17.6万方，娱乐4

12、万方，地块形状不规则，受容积率影响，产品打造受制约，排水渠和变电站对本项目整体品质造成影响背景特征背景特征置业动机置业动机l家庭：客户年龄多在家庭：客户年龄多在25-40岁之间，夫妻岁之间，夫妻二人或小孩处于二人或小孩处于0-10岁时期；岁时期；l职业：普通企业员工、白领、小业主，处职业：普通企业员工、白领、小业主，处于创业和财富初步积累时期；于创业和财富初步积累时期；l生活：以汉口范围为核心；生活：以汉口范围为核心；l特性：家庭机构以夫妻二人或小孩为核心，特性：家庭机构以夫妻二人或小孩为核心，属于典型的单核及单核属于典型的单核及单核+的结构的结构l首置婚房：首置婚房：家庭组建购房，解决基本家

13、庭组建购房，解决基本的居住功能需求的居住功能需求l安居落户：安居落户：外来私营小业主长期在武外来私营小业主长期在武汉汉口区域经商的落户需求；汉汉口区域经商的落户需求；客户来源客户来源需求偏好需求偏好l主要：汉口区域外溢客户、内生性客户主要：汉口区域外溢客户、内生性客户l次要：常青、金银湖等导入型客户次要：常青、金银湖等导入型客户l偶得：外地进城客户，汉口北小商户偶得：外地进城客户，汉口北小商户l外部关注点外部关注点：对交通、配套等外部因素较为偏好，：对交通、配套等外部因素较为偏好，产品需更亲近公交站点、商业等；产品需更亲近公交站点、商业等；l内部关注点内部关注点：对于户型设计的空间利用关注度高

14、，对于户型设计的空间利用关注度高，低公摊、高赠送、零浪费能很好打动客户购买低公摊、高赠送、零浪费能很好打动客户购买l产品关注点产品关注点：主要需求主要需求2房、房、3房房，由于经济能力及，由于经济能力及限购政策制约限购政策制约2+1及及紧凑三房紧凑三房等一次性到位产品需求等一次性到位产品需求旺盛旺盛以刚需客户为主，多数客户对总价敏感，需求功能性较强产品，对户型设计空间利用度十分关注项目背景/客户情况项目背景/客户情况目前后湖多集中在60-100万的刚需客户，未来随着后湖以及本区域的发展，70-100万成为市场主力，本项目片区客户则多集中在100-150万，客户能级上升原总价段未来总价段房型面积

15、段成交占比60万元以下70万元以下一房、二房70以下、70-8010%60-70万元70-80万元二房80-9023%70-80万元80-90万元二房、三房90-10018%80-90万元90-100万元13%90-100万元100-110万元三房110-120、120-13014%100-110万元110-120万元三房120-130、130-14011%110-130万元120-140万元三房、四房130-140、140-1507%130-150万元140-160万元四房150-1603%150万元以上160万元以上四房160以上后湖当前均价8300-8400元/，根据对将上市的两个项目了

16、解到，地产集团K1项目均价在14年初上市将达到11000-12000元/（高层带精装），越秀星汇君泊项目13年底上市预计价格为11000元/，中央华城区域项目已突破后湖价格天花板的束缚，未来区域项目目标客户将比现状客户更为高端，体现在随着后湖市场的快速发展所带来的客户升级，及对汉口中心区域客户的吸引后湖客户趋势：项目背景/企业背景本项目开发商作为一个大型国企，已开发过众多成功项目，本项目为农工商集团进驻武汉的第一个项目，致力于打造成为武汉的一张城市名片大型国企，对项目量价有一定要求致力于打造成为武汉的城市名片品质要求，成为武汉地区后湖新城标杆项目本项目开发商是全国知名房地产企业，对项目的价格实

17、现有一定的要求，同时也要保证项目的去化速度本项目是开发商在武汉的第一个项目，开发商希望能通过本项目在武汉市树立起品牌形象，打出在武汉的知名度与品牌忠诚度本项目开发商已成功开发过众多项目，具有开发标杆产品的实力与经验开发商解读项目背景/总结现状现状预期预期区域环境区域环境p老后湖居住环境已成熟，未来发展指向中央华城区域p中央华城区域未来将成为后湖乃至整个中央华城区域未来将成为后湖乃至整个汉口的汉口的居住核心居住核心市场竞争市场竞争p后湖市场近年量价齐升，年复合增长率保持在9%左右；大量房企进驻本区域与土地成片集中供应开发使得本区域发展加速；p从供求结构来看，80-95二三房和120-140三房表

18、现良好；p后湖市场将成为汉口乃至武汉区域成长最为迅速的板块，未来成长空间巨大；p未来竞争激烈，本项目必须跳脱红海竞争才能形成溢价与去化双丰收；宗地条件宗地条件p本项目地块拥有中央华城区域最佳的生态资源，但同时有诸多不利因素，如90/60限制、排水走廊和变电站的影响p本项目将通过弊端回避与高价值塑造把本项目本项目将通过弊端回避与高价值塑造把本项目打造成为打造成为后湖生态体验宜居标杆居住区后湖生态体验宜居标杆居住区客户群体客户群体p后湖区域客户以刚需为主，价格较为敏感，目前接受总价范围多在60-100万p本项目所在区域是后湖未来的高端项目集中区域，未来客户层次更为高端，寻找客户来源与客户诉求点成为

19、打造标杆产品的关键企业背景企业背景p本项目是企业进入武汉的第一个项目p开发商希望能通过本项目在武汉市树立起品牌形象，致力于将本项目打造成为武汉的一张城市名片项目背景总结：项目现状与预期存在一定的矛盾，也指引我们项目需要重点解决的问题1.区域未来达到的价格与项目上市价格的矛盾项目矛盾点：2.后湖主打刚需客户为主与项目未来可能的中高端客户的矛盾？尽管项目拥有较好的区域价值及城市公园配套，但是这两个矛盾不能完全依靠项目自身价值去实现，我们必须得结合合适的发展路线项目战略方向通过产品打造与目标客户的不同，在后湖区域可以找到四条可循之路产品客户基础机会基础机会低价跑量路线创新产品路线精细产品路线产品对位

20、路线p低价跑量路线：普通产品打造手法，通过价格策略直面竞争；p产品对位路线：特定产品对应特定客户，找准机会客户，通过营销与有针对的产品打造，实现一定的溢价与去化；p创新产品路线：通过产品创新，抓住后湖主力客群需求，突破红海竞争实现项目的溢价；p精细产品路线：通过产品的全面升级及高价值附加值打造，实现高层次客户定位，达到项目溢价去化双丰收；案例：汉口城市广场高层均价8800元/，年去化量9.5万方案例：晋合金桥世家高层均价：12500元/，年去化量5.3万方案例：星悦城高层均价7700元/年去化量：11.7万方案例：梦湖香郡别墅均价：18000元/，年去化量2.1万方备注：所选案例均为目前后湖区

21、域在售项目产品客户基础机会基础机会低价跑量路线创新产品路线精细产品路线产品对位路线案例：汉口城市广场高层均价8800元/案例：晋合金桥世家高层均价：12500元/案例：星悦城高层均价7800元/案例：梦湖香郡别墅均价：18000元/p创新产品高于市场均价5%左右，价格实现上与本案有一定距离p低价跑量路线客户与基础均难以实现p产品对位路线，项目容积率不支撑能够与本项目契合的只有精细化产品路线，才能在这样一个区域，这样一个企业发展中赢得发展和机会备注：明年下半年预计后湖均价9200元/在精细产品战略下探寻客户的诉求点开发定位目标新后湖时代的领跑者精细产品战略的关键在于对于客户诉求点的把握后湖中高端

22、客户成为我们项目必选客户PART2客户及产品定位NO1：针对本案的客户调研分析NO2：国内相似案例客户产品需求点分析通过“两个方向”探寻潜在客户及需求特质客户及产品定位/客户调研说明结合本案项目的发展以及未来中高端路线的发展，我们在后湖区域选取了300个可能进行购房的客户进行客户问卷调研，完成样本300份，其中有效问卷268份。p问卷调研主要结论导向客户对后湖区域价格接受度中高端客户的市场空间中高端客户背景中高端客户产品关注点客户调研客户及产品定位/客户调研客户背景后湖区域目前吸纳的主力客群是中青年首置客户可能在后湖区域置业的购房者中：p25-35岁中青年为主体，合计占比58%；p多为首次置业

23、，合计占比87%；p工薪阶层为主，家庭年收入集中在6-20万之间。客户及产品定位/客户调研后湖住宅价格认知“8000-9000元/”是目前购房者对后湖区住宅的认知，但同时也有约10%的购房者能接受“10000元以上”的单价。Question1：您目前能接受的后湖区域住宅价格是？备注：从武汉住宅调研情况来看，客户普遍最后接受的价格要比调研问卷所填价格略高客户及产品定位/客户调研对后湖区价格预期一般来讲，普通购房者对区域价格趋势没有清晰的判断，但此次调研表明，有接近30%的客户认为后湖区均价一年后能突破1万元，表明后湖区域升值潜力在一定程度上是被认可的。Question2：您认为一年后后湖的均价是

24、否会突破1万元/？提问小结目前以首置为主，价格接受度集中在8000-9000元/之间，而后湖区域价格上涨空间被认可，且愿意接受过万住宅的客户存在一定比例，表明后湖区具备吸引更高层次客户的潜力。后湖区域客户构成及发展特征：那么，Question1:后湖区域中高端客户是哪类客户？Question2:他们对产品需求敏感点在什么地方？中高端客户界定：我们以目前价格接受度偏高的（9000元/）客户，这种客户占到整个调研占比的作为未来区域内高价住宅的潜在客户的代表。重点分析他们的背景及产品需求敏感点客户及产品定位/客户调研客户背景经济承受力更强，家庭年收入集中在10-20万之间，购房总价集中在80-120

25、万之间购房者年龄主体上与后湖客户一致，仍以中青年客户为主，但家庭年收入更高，集中在15-20万之间，购房总价接受度集中在80-120万。客户及产品定位/客户调研购房看重的因素中高端客户较普通客户更重视居住舒适性，对社区内外部“居住环境”、“物业管理”、“开发商品牌”方面的敏感性更大p以下是普通及中高端客户购房者关注因素的比较：1.“总价”、“房型”、“公交便利性”是普通购房者关注的前三项购房因素；2.中高端购房者同样对总价、户型关注度很高，但对“社区内外环境”、“开发商品牌”、“物业管理”的关注明显高于普通购房者。客户及产品定位/客户调研溢价敏感点过半的中高端受访者愿意考虑多花钱购买更好品质楼

26、盘，他们希望楼盘在景观园林、户型、物业管理方面能有所优化。Question2：中央华城未来居住环境高于目前后湖整体情况，若在中央华城内，有高品质楼盘，但价格在12000元/左右，您会考虑在此置业吗？Question3：若会考虑，您更愿意高出的价格花在哪方面上？客户及产品定位/客户调研面积户型需求中高端客户对舒适性三房需求较大，三房需求合计占比52.9%，尤其是120-140的户型，而二房中，需求较好的是81-90户型51-7071-8081-9091-100101-120121-140141以上合计一房2.9%1.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%4.3%二房0.0%5.7%17.1

27、%7.1%1.4%0.0%0.0%31.4%三房0.0%1.4%7.1%8.6%15.7%20.0%0.0%52.9%四房0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%7.1%2.9%10.0%五房及以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.4%1.4%偏好南北通透、主卧朝南的户型，希望主卧能有套间，体现舒适性与品质感p意向客户对采光性要求较高，普遍偏好南北通透、主卧朝南的户型，其次希望有明厨明卫及主卧带套间功能，能够体现舒适性与品质感客户及产品定位/客户调研户型功能需求客户及产品定位/客户调研建筑、园林风格偏好购房者明显更偏好线条感强烈，风格大气的偏向于欧式建筑风格的ART-DECO

28、,其中汉口城市广场大气明亮的外观较受欢迎，园林风格上客户认知度不强烈，区分度不强【Art-deco】73.5%【现代简约】26.5%p建筑风格：选择Art-deco建筑风格的购房者更多（73.5%），其中汉口城市广场外立面接受度最高；p园林风格：欧式园林接受度高于其它风格（26.2%）。客户及产品定位/客户调研小结p后湖区域以首置客户为主，首次置业占比87%，目前购房者对后湖区域的价格接受度较集中，在8000-9000元/区间，但有部分客户能接受过万的住宅价格；p作为近年来价格上涨较快的区域，客户对后湖价格上涨预期较高，区域内中高端物业发展有客户支撑；p总价是各类客户均最关注的购房因素，但与普

29、通客户不同，中高端客户对“居住环境”、“物业管理”、“开发商品牌”的敏感度明显更高；p在中高端客户中，大部分人愿意选择价格更贵、品质更高产品，他们希望产品在“景观园林”、“户型”、“物业管理”方面有所突出；p户型面积方面，81-90，91-100二房及121-140三房接受度最高，他们希望户型能体现舒适性和品质感。客户及产品定位/目标客户描摹经济承受能力较强对生活品质有追求他们可能很年轻，可能是第一次置业，需求面积不大，但家庭条件较好，或事业初有成就，追求生活品质，希望生活在安静舒适的环境中渴望有较好的生活环境他们可能是三口之家，可能已经有房，但希望改善居住环境，改善户型面积和设计，对小区环境

30、和物业品质有要求客户背景目标客户特征置业需求目标客户置业需求客户年龄年龄集中在22-29岁，目前事业正处于快速上升时期，未来有大量突破的空间面积段面积不需要过大，以80-90平米为主客户背景工作或生活在汉口中心的新兴白领，讲究一定的生活品质，原家庭基础较为厚实户型设计户型强调功能性的完整，空间利空间利用关注度高用关注度高，希望能通过高赠送满足其一步到位的需求经济实力中等收入阶层物业管理希望提供比较高端精细化的物业管理服务成长经历武汉土生土长的客户居多，部分周边城市客户，父母生活在汉口，多数本科以上学历会所配套希望小区内有为其提供健身等服务的设施置业经历首次置业装修情况多数希望准精装修交房支付能

31、力总价100万左右景观规划关注社区整体景观规划家庭结构家庭结构较为简单，一般以1-2人为主心理诉求作为新兴白领，希望找到既能凸显现阶段自己身份又不给自身带来过大的经济负担的高端住宅客群客群1都市新锐型都市新锐型客户及产品定位/目标客户描摹城市精英型客群建议户型：紧凑、客厅和卧室朝南的中间套两房或2+1，控制面积，保证总价优势p纯南向设计，主要功能间都朝南p通过附加值提升产品一步到位的可能p主卧室飘窗设计以及阳台设计有利于室内空间的延展p唯一缺点不可避免的南北不通透杭州馨华园872+1武汉新长江香榭湾852+1客户及产品定位/目标客户产品需求需求价值点：p新婚家庭为主，对主卧的舒适性与客厅的朝向

32、要求较高；p未来考虑到小孩及接父母三代居住的需求，对紧凑2+1户型较为倾向客户背景目标客户特征置业需求目标客户置业需求客户年龄年龄集中在28-35岁，目前事业正处于快速上升时期，未来有大量突破的空间面积段面积不需要过大，以80-90平米为主，少数要求120平米以上客户背景工作或生活在汉口中心，区域内精英人士，讲究一定的生活品质，原家庭基础厚实户型设计户型可以小一些，但是户型设计的标准要高，舒适度一定要强，强调品质感经济实力中高收入阶层物业管理希望提供比较高端精细化的物业管理服务成长经历武汉土生土长的客户居多，部分周边城市客户，父母生活在汉口，多数本科以上学历会所配套要求有高档且多功能的会所配套

33、，在小区内就可享受到SPA、游泳、健身等会所服务置业经历首次置业装修情况多数希望准精装修交房支付能力总价120万左右景观规划关注社区整体景观规划家庭结构三口之家为主，子女处于幼儿期或求学期心理诉求作为企业的精英，希望户型能体现出其尊贵的品质感客群客群2城市精英型城市精英型客户及产品定位/目标客户描摹p两卧室朝南，品质感强；p横厅设计，彰显大气；p通过赠送面积满足其多功能需求；城市精英型客群建议户型：卧室重于客厅的舒适2+1房（边套），功能空间有亮点，双卫生间，控制总价杭州尚景国际892+1杭州吉祥半岛882+1客户及产品定位/目标客户产品需求需求价值点：p主要为改善型的两房，并具有适度的特色空

34、间。p有接父母孩子三代一起居住的需求，但受到总价的限制，多选择舒适2+1房；p孩子处于成长期，对其健康成长更为关注，对孩子的房间有更多的要求，愿意牺牲客厅朝向而选择南向双卧室，同时注重隐私，希望有两个卫生间；p另有部分购买力更强的家庭，会选择舒适三房或者3+1房；客户背景目标客户特征置业需求目标客户置业需求客户年龄年龄集中在35-50岁，目前事业有成，目前事业正处于稳步上升时期面积段面积以120-130平米三房为主，少数对150平米有需求客户背景工作在汉口及本区域周边，对区域未来看好，非常讲究生活品质户型设计户型要求舒适，空间布局要合理，功能要求齐全，要能保证主人的私密性经济实力高收入阶层，家

35、庭殷实物业管理希望提供比较高端且知名的物业管理服务，比如：24小时的管家式服务成长经历目前从事外企管理工作或者投资类行业，另外一部分客户早期入住该区域，不愿意远离该区域生活会所配套要求有高档且多功能的会所配套，在小区内就可享受到SPA、游泳、健身等会所服务置业经历有过一次置业经历的较多，对于区域产品的保值和升值有着充分的认识装修情况毛坯或者精装修交房支付能力总价150万左右景观规划希望有特色景观提升景观质量，最好有集中绿地或者自然景观家庭结构家庭结构较为简单，一般以三口之家为主，部分三代同堂心理诉求作为企业高管，追求高质量的生活品质，同时非常注重房源的性价比客群客群3品质尊享型品质尊享型客户及

36、产品定位/目标客户描摹p重点考虑南北通透；p客厅、主卧南向设计p多功能间的设计，使得实用性更高，提高其他空间的利用率；p附加值的提升：南向卧室飘窗的设计；p多功能间的出现使得户型的功能得到完美延伸，有了满足多种需求的可能舒适三房3+1户型130130平米平米品质尊享型客群的主要购房需求户型建议：整体改善的舒适边套三房或3+1房，功能空间的舒适性与性价比客户及产品定位/目标客户产品需求北京保利茉莉公馆125平米需求价值点：p有整体改善的需求，最为看重“全家团圆的地方”；p其次有整体改善的需求，会选择舒适三房或者功能性更强的舒适3+1房；p另外，有儿女单独搬出去选择独立的二房或2+1房的需求根据对

37、客户的细分，可以挖掘出项目可能的多种户型方向：都市新锐型城市精英型品质尊享型2+1房2+1房3+1房2+1房3+1房2+1房房型户型户型特点说明2+1房2+1房客厅和主卧功能强化，+1房间凸显项目性价比2+1房保证双卧室双卫生间的舒适度+横厅，+1空间丰富功能空间使用，3+1房3+1房使用多功能间延伸户型功能，保证南北通透客户定位：新后湖高端物业专属于“融入新后湖生活圈”的人目标客群的产品偏好？采取怎样的产品策略?我们从户型面积段设置上入手我们通过三个方向对我们产品面积段策略进行选择：2.典型项目成交情况1.中高端客户调研情况反映3.项目周边即将上市项目户型设置客户及产品定位/面积段设置客户调

38、研表明：中高端客户对舒适性三房需求较大，三房需求合计占比52.9%，尤其是120-140的户型，而二房中，需求较好的是81-90户型客户及产品定位/面积段设置51-7071-8081-9091-100101-120121-140141以上合计一房2.9%1.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%4.3%二房0.0%5.7%17.1%7.1%1.4%0.0%0.0%31.4%三房0.0%1.4%7.1%8.6%15.7%20.0%0.0%52.9%四房0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%7.1%2.9%10.0%五房及以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.4%1.4%

39、892+1房1313+1房面积段面积户型套数所在楼栋套数占比两房88.2-89.42房2厅1卫7441#-3#、9#-11#74463.15%三房131.1-131.73房2厅2卫3101#-3#、9#-11#43426.32%136.2-136.53房2厅2卫12410#10.53%汇总11781178100.00%越秀星汇君泊项目面积段面积户型套数占比两房802房2厅1卫24310%90110252%100201%三房1153房2厅1卫614%125634%1353房2厅2卫906%1403房2厅2卫27220%四房160以上313%汇总1884100%地产集团K1项目项目紧邻本项目周边的

40、两个主要竞争楼盘的户型以90平的二房以及130-140平的三房为主，项目可以在户型面积段上与主要竞争对手有所差异化备注：此户型图为项目户型图客户及产品定位/面积段设置客户及产品定位/面积段设置晋合金桥世家供应量（单位：套）成交量（单位：套）90-100766504100-110210176140-150352325220-230192112越秀星汇云锦供应量（单位：套）成交量（单位：套）90-100150136110-1206262130-1405959140-1506258150-1605949170-1805959晋合和越秀两个楼盘均采用了小户型（90）结合大户型的配比方法，120-150

41、的户型均表现较好，200以上的户型去化相对较慢通过以上分析，结合项目本体60/90限制，我们70%的主力户型建议80-89的二房（2+1）项目条件限制，市场空白，符合客户需求p项目有60/90限制，所以必定有大量小户型，80-85二房（2+1）乃区域空白点，我们依靠户型整体的设计，可以营造出其他项目90平左右的户型舒适度，同时也是目标客户的需求点，占比最大；p85-89的二房（2+1）是市场上竞争较为激烈的一个面积段，但是通过户型本身设计，形成三房两厅两卫的布局，横向客厅，两卧室朝南，满足特定客群的需求，营造区域独一无二的亮点，形成与周边不同的核心卖点客户需求，有品质感追求p区域内120-13

42、0的三房（3+1）成交一向较好，同时调研客户需求度也较高，抓住35-45岁客户需求，设置3+1房，满足舒适度的同时，提供一定的性价比，设置此户型农工商目标客户什么样的细节又能更加吸引我们客户呢？通过相似案例我们来一探究竟通过对全国典型案例的研究，我们归纳出在激烈市场竞争中挑战成功的差异化产品策略精细产品，形成高档物业楼盘精细产品全方位打造，高端形象入市启示性案例：绿城明月江南晋合金桥世家越秀星汇云锦开发目标：形象与销售兼顾区域：非传统城市核心区本体：中等规模住宅项目市场环境：充分竞争的市场发展方向：精细产品路线案例选取原则：他山之石可以攻玉案例一绿城明月江南客户及产品定位/案例借鉴绿城二代高层

43、典范产品，引领住宅全升级p本本项目是绿城集团继蓝色钱江、西溪诚园之后又一绿城二代高层公寓典范作品。绿城二代高层公寓项目是绿城集团继蓝色钱江、西溪诚园之后又一绿城二代高层公寓典范作品。绿城二代高层公寓将将规划、建筑、园林景观和室内设计规划、建筑、园林景观和室内设计等四大专业的设计手法相糅合，通过理念上的升华和设计上的突等四大专业的设计手法相糅合，通过理念上的升华和设计上的突破，精心打造的一种绿城高端高层公寓住宅产品；有别于先前的高层住宅类型，追求更加破，精心打造的一种绿城高端高层公寓住宅产品；有别于先前的高层住宅类型，追求更加温馨和谐的温馨和谐的人居环境人居环境，采用的是建筑四新技术，引入的是全

44、方位的，采用的是建筑四新技术，引入的是全方位的绿城园区生活服务体系绿城园区生活服务体系，让业主能够切身感受，让业主能够切身感受到精致、完美所带来的生活品质的提升。到精致、完美所带来的生活品质的提升。项目位置杭州滨江区西兴路与月明路交叉口西北侧开发商杭州绿城中胜置业有限公司建筑面积34万平米占地面积13.6万平米容积率2.5物业类型小高层、高层户型面积80-200平米销售价格30000元/平米交付标准精装修（3500-4000元/平米）开盘时间2010.10.18市场表现：项目在高溢价之外，去化也整体强于周边其他项目日期推案量()去化套数(套)2010-10-1858,9334192010-12

45、-189,4741072011-1-3027,5241742011-7-2623,8291422011-11-2015,3021742012-6-1011,85860总计146,9201076（已去化率59%)绿城明月江南一年内量价走势项目项目最早开盘时间最早开盘时间物业类型物业类型产品交付产品交付月均月均去化去化成交均价成交均价荣安望江南12.06.07高层、小高层毛坯2324844元/绿都湖滨花园（二期）07.07.28高层毛坯1019684元/绿城江南明月10.10.18高层、小高层精装(3500元）4130257元/半岛国际11.09.18高层毛坯6222460元/p绿城明月江南项目成

46、交均价相对于周边项目溢价率达到了34%；p由于荣安望江南是新开盘项目，成交去化主要来自开盘当天的大力促销；p而相对于长久处于竞争中的绿都湖滨花园项目，绿城项目月均去化明显好于绿都；p半岛国际项目月均去化虽高于绿城，但成交均价远低于绿城。半岛国际荣安望江南绿都滨湖花园绿城江南明月客户及产品定位/案例借鉴p地块被市政道路天然分隔，运用十字对称建筑布局，将社区自然分隔成东西两岸，形成了二个组团。p整体布局通过轴线对称的布局和多栋建筑的围合，形成大尺度的庭院居住公建。p90米大楼间距设计，空间视野极度开阔。p项目为完全封闭式社区，车辆从小区入口处进入地下直接入户，不行驶地上道路，实现完全的人车分离，营

47、造尊贵静谧的小区私享空间p高层小高层：绿城第二代高层住宅p健身中心：约3000平米p餐饮中心：约1800平米p商业街：二条商业街p幼儿园、室内恒温游泳池等高层小高层高层小高层高层小高层健身中心餐饮中心幼儿园一期组团一期组团二期组团二期组团亮点一：项目以中轴对称规划、采用院落围合设计、实现超阔楼间距、完全人车分流，整体规划结构明确，空间层次清晰，脉络完整。客户及产品定位/案例借鉴亮点二：采用新古典主义建筑风格的全石材幕墙，体现尊贵感，经典大气p建筑风格：新古典主义建筑风格，精致典雅p立面材质及特征：干挂石材，全花岗岩石材立面，外墙保温系统p建筑特色：采用经典的artdeco三段式构图，并用现代的

48、营造手法，建构恒久、尊贵的价值感受客户及产品定位/案例借鉴亮点三：知名团队设计项目景观体系，营造具有层次感及礼仪感的绿色空间p景观风格：欧洲古典园林风格p景观特征：“30000平米对称构图”p景观特色：以严谨对称的构图，展现出视线开阔、气势恢宏的园林面貌。在园区细节处理上融入中国古典私家园林元素，赋予园林景观以新的艺术化生命力景观设计团队美国LifescapesInternationalInc客户及产品定位/案例借鉴厨房亮点四：内部装修采用从园区入口延伸到住宅大厅，从地下车库渗透到居室空间的每一个细部，无不体现出一种精细化产品理念主卧客厅次卧餐厅户型亮点全明户型设计，通透、明亮、简洁大方两卧均

49、朝南，主卧配大尺度阳台客厅配大尺度观景窗，视野开阔餐、厨连成一体，人性化布局有储物空间设计户型不足客厅缺乏一定外延空间客户及产品定位/案例借鉴亮点五:引入了绿城旗下涵盖物业管理、教育、医疗、健康管理、酒店管理等优质资源为一体的绿城园区生活服务体系，集健康、文化教育、生活服务于一身，关爱不同年龄人群的生活方方面面，营造丰富精神享受空间。绿城物管上宾待遇六大服务中心：少儿活动中心老年活动中心运动健身中心健康服务中心社区餐饮中心社区服务中心客户及产品定位/案例借鉴亮点六：积极应用四新技术和高档住宅设备，给人带来一种全新的生活服务享受，倡导一种人居和谐的绿色环保生活地热系统保温系统环保建材空调系统客户

50、及产品定位/案例借鉴案例二晋合金桥世家客户及产品定位/案例借鉴晋合金桥世家：容积率低，绿化高，配套高端，是后湖区域精装高品质住宅项目p晋合金桥世家规划总建筑面积42万平米，由18栋30-33层的新加坡式建筑单体，纯板楼设计，外立面挺拔俊朗，气势恢宏，与城市的天际线完美融合一体。在规划布局上采用了具有中国浓郁问候底蕴的维和组团规划理念，取顺顺合合的“六”栋为一组团。晋合金桥世家项目精装修是不可或缺的基本元素，精细化设计、工厂化生产、集成化供应、标准化安装等一系列环节从功能性、舒适性、环保性、创造性、售后性全面升级。配上10000平方米的超五星级豪华会所和国内顶尖幼儿园进驻。项目位置属于后湖板块，

51、位于金桥大道与三金潭立交交汇处开发商武汉三鼎地产开发有限公司建筑面积42万平米占地面积25万平米容积率1.65物业类型高层（精装修）户型面积90-230平米销售价格12500元/平米交付标准精装修（4000元/平米）开盘时间2010.10.30客户及产品定位/案例借鉴日期推案量()推案套数（套）去化套数(套)2010-10-3045,1933963962011-1-229,67399992011-5-2822,7151921542011-8-632,4402581252011-12-2140,4871921402012-5-1030,450185742013-5-1822,750198129总

52、计203,70815201117晋合金桥世家一年内量价走势项目最早开盘时间物业类型产品交付月均去化成交均价鼎盛华城2011.05高层毛坯338727元/幸福时代2012.05高层毛坯1208455元/晋合金桥世家2010.10高层精装（4000）3512500元/p溢价水平：晋合金桥世家在售普通高层溢价水平约39%,在售2T2大平层由于产品领先，溢价水平在85%p去化速度：年去化量月约3万方，低于周边竞争案例的平均水平市场表现：通过精装成品房在市场中取得良好溢价水平，但去化速度稍慢幸福时代晋合金桥世家鼎盛华城客户及产品定位/案例借鉴亮点一：项目在规划布局上采用了围合组团的规划理念，18栋高层分

53、三个组团，每个组团自有围合景观。中央景观气势恢宏，形式感强烈。p拥有55%的超高绿地率和1.65的超低容积率,建筑密度仅为8.09%p项目分三期开发，每期均为六栋精装修高层，共18个楼座，面积跨度95-500皆有，丰富满足不同客户的需求p在规划布局上采用了具有中国浓郁问候底蕴的维和组团规划理念，取顺顺合合的“六”栋为一组团，18栋共三个组团，每个组团又享有一个中心组团一期二期三期入口中央景观区会所规划客户及产品定位/案例借鉴亮点二：外立面采用纯板楼设计，既显得挺拔不俗，又保证户型通透。采用中央景观与围合景观布置，提升私密享受建筑：p外立面风格纯板楼设计，外立面挺拔俊朗，气势恢宏，与城市的天际线

54、完美融合一体。p主立面采用黄色系三色陶瓷砖，底层基座采用红色系石材，配上红色系坡屋顶，塑造出沉稳典雅的视觉效果，原汁原味再现新加坡风情建筑特色。景观：p将新加坡式的现代建筑精华与中式围合式院落的精粹完美的融合在一起，三个组团各由6幢条式建筑围合出一个相对独立的内庭空间，每个组团又共享一个近30000中心组团。p135米超宽楼距，保证园林景观的视觉享受。p大小系与小水系交错呼应，建筑与水大量零距离。纯板楼设计纯板楼设计中央水景花园中央水景花园新加坡风格花园新加坡风格花园Y型中央景观轴型中央景观轴客户及产品定位/案例借鉴亮点三：精细化设计、工厂化生产、集成化供应、标准化安装等一系列环节从功能性、舒

55、适性、环保性、创造性、售后性全面升级。项目亮点：全品牌精装成品住宅客户及产品定位/案例借鉴星汇云锦：雄踞汉口核心，地处“两江四岸”绝版稀缺豪宅区，以专业化的港式服务创造品牌价值星汇云锦位于星汇云锦位于汉口核心汉口核心，地处，地处“两江四岸两江四岸”绝版稀缺豪宅区，揽一公里一线江汉和月湖美景。绝版稀缺豪宅区，揽一公里一线江汉和月湖美景。星汇星汇云锦豪宅区，以全新的云锦豪宅区，以全新的“简约奢华简约奢华”居住概念问鼎武汉国际人居。居住概念问鼎武汉国际人居。超宽楼距超宽楼距，围合大型中心花园围合大型中心花园。拥有绝佳地理位置的同时，越秀（武汉）物业服务有限公司拥有绝佳地理位置的同时，越秀（武汉）物业

56、服务有限公司携手广州城建物业携手广州城建物业20年精耕细作探索年精耕细作探索出出的的高端物业管理模式高端物业管理模式带入武汉。带入武汉。以成熟的专业化管理和市场的差异化服务努力创造品牌价值，以成熟的专业化管理和市场的差异化服务努力创造品牌价值，以港式物以港式物业服务的模式，贵族化素质的管家式服务，礼遇业主尊尚生活。业服务的模式，贵族化素质的管家式服务，礼遇业主尊尚生活。项目位置沿河大道以北、硚口路西侧开发商武汉越秀地产开发有限公司建筑面积65万平米占地面积9.5万平米容积率5.4物业类型高层（精装修）户型面积90-180平米销售价格16930元/平米交付标准精装修（12000元/平米）开盘时间

57、2012.09.28客户及产品定位/案例借鉴3.客户及产品定位/高档项目产品打造日期推案量()推案套数去化套数(套)12.09.2836,45427927012.12.088,532888813.03.167,440483513.05.045,5803630总计58,006451423越秀星汇云锦一年内量价走势项目最早开盘时间物业类型产品交付月均去化成交均价星汇云锦2012.09.28高层精装（2600元/）3816930元/同馨花园雍豪府2012.12.08高层毛坯612334元/裕亚俊园2012.09.01高层毛坯2811178元/翰林珑城2012.01.12高层毛坯1212086元/p溢

58、价水平：星汇云锦在售普通高层溢价水平约42%，减去1200元/平米的精装修，溢价水平仍为32%p去化速度：月去化速度高于周边市场表现：项目通过自身产品打造，赢得了较好的市场表现裕亚俊园星汇云锦翰林珑城同馨花园雍豪府亮点一：以成熟的专业化管理和市场的差异化服务努力创造品牌价值，以港式物业服务的模式，贵族化素质的管家式服务，礼遇业主尊尚生活。为体现客户之尊贵，“越秀地产（武汉）物业”提出“管家式服务前置”模式，通过销售人员与管家共同参与，让潜在客户提前感受到“星汇云锦”未来的管理服务效果；面对成为“星汇云锦”业主的客户，管家更第一时间与客户建立起服务关系。通过销售阶段接触、签约阶段、成为业主三个阶

59、段的持续跟进，成功地树立起港式物业服务的尊贵管家服务。客户及产品定位/案例借鉴秩序维护、泊车指导、撑伞迎宾服务、遮阳膜服务、茶水服务、讲解服务、参观指引服务销售现场的物业服务Wedoourbest,Soyoucanbeyourbest销售期间配合服务内容：客户及产品定位/案例借鉴执勤现场销售期秩序维护人员服务指引蓝图接待客户咨询指引客户行进线路巡视环境安全防范入口形象岗规范礼仪迎接客户目视客户车辆引导客户指引停车提供车辆遮阳服务巡视车辆正确停放礼貌开门提供撑伞服务指引售楼部方向区域巡视迎接客户客户引导形象礼仪管家式服务前置客户及产品定位/案例借鉴销售期客服人员服务蓝图协助销售人员协助销售人员引

60、导客户引导客户协助指引客户协助指引客户参观路线参观路线记录客户意见记录客户意见或建议或建议恭送客户离开恭送客户离开清理参观痕迹清理参观痕迹通过秩序维护员通过秩序维护员确认客户信息确认客户信息以标准服务姿势以标准服务姿势迎接客户迎接客户提供多款饮品提供多款饮品供客户选择供客户选择送上饮品送上饮品添水服务添水服务不间断巡视不间断巡视按客户要求参观按客户要求参观路线行进与介绍路线行进与介绍解答客户咨询解答客户咨询及疑问及疑问检视样板间检视样板间引领客户集中引领客户集中安排客户就座安排客户就座清理鞋套清理鞋套恭迎接待讲解恭送服务现场管家式服务前置客户及产品定位/案例借鉴亮点二：区位价值，雄踞汉口核心，

61、坐拥稀缺江景资源，周边交通成熟，出行便利p星汇云锦位于武汉汉口核心，紧邻武广、江汉路、西北湖等核心商圈，以及宝丰路时尚美食街。p项目临近月湖桥、京汉大道、沿河大道、硚口路，五分钟畅达武昌、汉阳。p电2、电3、219、56、71、551、628多路公交与项目为邻，无缝链接轻轨1号线，将来还会与5条地铁线和2条间接地铁线交汇联通，为业主的出行带来了极大的方便。客户及产品定位/案例借鉴亮点三：精装修大气、精致，以简约奢华的装修风格，引领武汉人居新风向营销中心：千万颗水晶吊灯与灯火通明的沙盘交相辉映，走进营销中心购房者即刻产生豪华、气派的殿堂级感官体验，把星汇云锦拥有的“奢华、优雅、活力、时尚”等维港

62、港式品质生活演绎得淋漓尽致。样板间（客厅）营销中心室内设计：香港名师操刀，25万元国际一线品牌豪装，大到整体衣橱，小到龙头把手，均甄选美国科勒、瑞士佛兰卡、美国耶鲁等国际知名精装品牌，鼎力打造精装品质标杆。客户及产品定位/案例借鉴3.客户及产品定位/高档项目产品打造亮点四：超宽楼间距，围合大型中央花园，将项目中绿地面积合并，产生汇聚放大的视觉冲击感在绿化率30%的前提下，将景观区域汇聚合并，各栋建筑合围大型中央景观组团，起到景观放大的视觉效果从项目案例里面，我们可以看到，这些产品不约而同的采用了这样的举动吸引了目标客户123项目在规划布局、建筑园林设计上在区域中独树一帜，具有非常明显的风格项目

63、采用精装修，吸引中高端客户，为项目带来较高溢价项目注重舒适度的打造，在小区物业、社区氛围营造上进行重点打造4项目以小区的会所、商业、幼儿园等高端配套作为项目的亮点宣传农工商目标客户会如何抉择，怎么才能独树一帜呢？通过区域内的产品缺失进行分析我们知道了客户的诉求点，也知道了此类产品需要发力的核心价值点，更需要对比周边的楼盘产品，有的放矢得出项目最终的发力点幸福时代中海万锦江城尚都一品银泰御华园汉口城市广场晋合金桥世家地产K1地块星悦城区域内产品趋同性较大，建筑园林户型设计上均一般化，产品突出项目较少。客户及产品定位/产品竞争目前后湖区域产品目前后湖区域产品体系空白点体系空白点后湖产品体系内容后湖

64、产品体系中的空白点规划布局建筑风格景观营造户型设计装修配置物业管理基本采用人车分流，但无实现地下车库精装化及私家车位车库化ARTDECO或者现代风为主，立面材质以面砖及涂料为主中央景观布局缺乏层次感，主题不鲜明，材料选用一般基本层高，以二房、三房为主，户型功能较为单一以毛坯居多；突显客户关注的厨卫精装较少物业管理无体现国际化居住品质高档生活服务，细节一般后湖产品欠缺重点表现于无精装地下车库及私家车库、立面风格雷同、户型设计亮点不突出、无高端装修会所配套会所配置功能单一，缺乏娱乐场所客户及产品定位/产品竞争后湖之尚中高端Here ! The best one ! For you Here ! T

65、he best one ! For you ! ! 我们的产品定位同时，结合区域内独一无二的城市公园，形成项目的核心价值引擎我们通过调研发现，在同一区域内，公园配套可为项目带来10%以上的溢价项目项目 二手房价格二手房价格公园配套公园配套紫菘枫尚国际紫菘枫尚国际10125元元/关山荷兰风情园关山荷兰风情园当代光谷智慧城当代光谷智慧城9263元元/惠安新苑惠安新苑8654元元/紫湖村小区紫湖村小区9143元元/紫阳公园紫阳公园水陆小区水陆小区7948元元/兴安家园兴安家园7959元元/菱角湖小区菱角湖小区9793元元/菱角湖公园菱角湖公园新华豪庭新华豪庭8686元元/新兴花园新兴花园8686元元

66、/长安丽都长安丽都7595元元/契合项目高溢价要求（备注：由于目前在售楼盘中直接利用公园配套的项目较少，故列举武汉市公园旁小区进行比较）项目策略策略选择树立企业形象，走稳第一步棋树立企业形象，走稳第一步棋紧握紧握，客户诉求，客户诉求 & & 触摸，最高溢价触摸，最高溢价我要做最好的！我要做最好的！整体定位关键词：品质/宜居/互动体验后湖之尚生态体验宜居标杆居住区引领武汉生态体验宜居理念的“城市公园”PART3产品深化建议项目价值体系我们的标杆产品大武汉新后湖标杆名片硬件软件规划价值点景观价值点建筑价值点户型价值点装修价值点怎么做物业管理本案核心价值从客户诉求点出发打造标杆价值体系商业配套产品定

67、位：根据客户调研、高端项目案例以及区域产品缺失三个方向，确立我们项目的标杆产品项目价值体系本案规划布局侧重点保证社区高品质，人车分流，轴对称等规划手法对地块不利因素进行改善与规避形成项目价值点通过地块外部及内部条件，进行整体功能布局项目价值体系/规划价值点地块价值分析地块四面临规划道路，基本保证了商业的可达性与临街昭示性要求，排水走廊影响了地块的整体性布局，后期须利用打造进行规避251m144m149m121m285m129m39m92m160m180mp本项目地块总占地7.06万，建面21.62万，其中娱乐用地（即商业）建面4.03万；p项目目前四面临规划路，南面临街面长度为144米，北面被

68、排水走廊隔开，最长临街面为285米；东面临街面长251米，西面临街面长160米；p地块形状一般，被排水走廊隔开，限制了地块的整体性，未来规划为明渠，可打造景观水系；p沿用地南侧规划道路有10米的绿化带，排水走廊两侧绿化带不小于5米；排水走廊项目价值体系/规划价值点地块价值分析外部交通：本案未来外部导入人流靠项目南北两侧的井南三路与新春北路，可连接城市主干道，其次2017年地铁的开通也将导入一定的人流；塔子湖东路（双向四车道）三环线金桥大道（双向六车道）井南三路（2013年底通车）新春北路（2014年底通车）井南一路（待改造，目前路况差）井南大道（在建）石桥二路（未来通往后湖西区）本案体育中路（

69、规划）体育东路（规划）地铁8号线（2017年开通）p地块东西两侧的体育东路与体育中路建成时间不详（预计16年后）；北侧的井南三路13年底通车，南侧的新春北路14年底通车，是项目未来导入人流的主要道路；p地块未来将主要通过南北两侧道路连接金桥大道与塔子湖东路与三环线导入区域外部人流；p目前与地块相邻最近的塔子湖东路上有四个公交站点，共2条公交线路，可连接汉口中心区域，其他线路还未开通；p本案与地铁8号线站口相距500米，一期连接东西湖区的三金潭和武昌区的梨园，跨越汉口与武昌两个地区；项目价值体系/规划价值点地块价值分析微观交通：项目未来昭示性最好的道路为北侧的井南三路与东侧的体育东路，未来项目主

70、要人流导入道路为井南三路与新春北路p地块北侧道路13年底通车，长30米；东侧为体育东路，规划为30米宽道路；临街面长，昭示性最好；p地块西侧体育中路和南侧新春北路，规划为20米宽道路，且临街面较窄；p南侧新春北路规划有10米宽的绿化带。井南三路（2013年底通车）新春北路（2014年底通车）体育东路（规划）体育中路（规划）排水走廊项目价值体系/规划价值点地块价值分析项目从地块周边判断，东北侧未来规划为住宅，南侧未来规划为集中商业，居住性由东北向西南递减宜居性K1地块绿化商业商业商业医院绿化公园绿化公园变电站居住高端住宅教育配套p项目北侧紧邻地产集团K1地块，居住性最佳；p项目东南角有大量集中商

71、业，未来可形成中央华城内部商业中心；p地块南侧主要规划为绿化公园，形成项目外部的景观资源，宜居性好；p地块西南角为变电站，会影响居住品质；p地块西侧为越秀地块，靠近本项目区域规划为高端住宅与教育配套；p南面有医院，住宅规划需要有一定回避项目价值体系/规划价值点地块价值分析居住价值判断：考虑交通及周边因素，项目最高的居住价值位于项目东北部井南三路（2013年底通车）新春北路（2014年底通车）体育东路（规划）体育中路（规划）排水走廊中2p价值高区：位于地块内部，私密性较好，同时与南侧公园相邻。可结合项目园林景观设计打造品质住宅；p价值中区1：紧邻井南三路，通达性较好，但是私密性略差；p价值中区2

72、：此区域南侧规划有医院，住宅应保持一定距离，且区域周边规划商业，私密性一般；p低区：此区域南侧有变电站，是规划住宅非常不利因素，考虑其他物业。低高中1项目价值体系/规划价值点地块价值分析商业价值判断：考虑到交通以及与周边商业的结合，项目南面商业价值最大井南三路（2013年底通车）新春北路（2014年底通车）体育东路（规划）体育中路（规划）排水走廊低1中中至高低2p价值至高区：未来项目东南角将有大量集中商业上市，人流聚集性较强，商业价值大；p价值高区：位于井南三路和体育中路交汇处，人车流通达性、昭示性处于较好区域；p价值中区：临路可布置商业，昭示性与通达性较好，但政府最新规定表明要控制住宅底商的

73、面积，此处规划商业审批有难度；p价值低区1：处于地块内部，不具备人流聚集性与昭示性；p价值低区2：西侧体育中路建成时间较晚，且能级低，人流导入能力较差，建议布置公建物业；高功能布局：项目西面规划公建，东侧沿街布置底商，同时与城市公园结合打造互动型商业，项目北侧规划住宅区域项目价值体系/规划价值点地块价值分析高档公建住宅：住宅作为项目本体，应回避对住宅不利的因素，保证整个居住区的高品质，利用城市公园、景观水渠等元素，营造项目独一无二的优点，同时高品质的住宅也对后期商业的销售打下了较好的基础。商业：在商业价值中区布置沿街底商，保证商业的高溢价，同时利用城市公园，形成东南侧商业与人居的互动性，城市公

74、园的人群聚集效应也为商业带来了人流与溢价空间。高档公建：高档会所及精品商业的引入，一方面保证项目前期销售，另一方面也确定了整个项目高定位高标准的基调。公寓的引入既可以防止变电站的影响，同时可以最大限度减小体育中路规划的时间弊端。井南三路（2013年底通车）新春北路（2014年底通车）体育东路（规划）体育中路（规划）住宅互动型商业项目价值体系/规划价值点不利因素改善不利因素改善：将排水走廊打造成为项目红线外部景观水系，形成高价值住宅区不利因素1：地块内排水走廊对项目整体性与品质感的影响目前排水渠环境较差，政府未来将规划为明渠，预计明年年初开始施工。建议结合明渠打造水系景观风情廊桥，连接两个区域，

75、变劣势为优势，凸显项目风情通过河道周边绿化、步道、护栏等景观设计，将河景最大化利用；同时建议可设置人行入口通过小桥进入小区，风情化的设计在小区独树一帜，提升居住品质感；改善方式项目价值体系/规划价值点不利因素规避不利因素规避：通过设置公寓产品避免变电站带来的不利影响不利因素2：地块西南角变电站对居住环境有较大影响建议布置公寓产品通过打造公建物业如公寓进行规避；在此处布置公寓同时避免了排水渠对住宅整体性的剥离；规避方式项目价值体系/规划价值点规划建议通过对地块价值分析与功能布局，我们给出大体的项目布局建议售楼部LOFTp地块内部布置住宅，形成一个高价值居住组团，同时保证整个居住区的完整性；p地块

76、东侧沿街布置底商，同时在东南侧布置互动型商业与城市公园有机结合，发展公园商业模式，同时可以避免医院对住宅品质的影响；p地块西侧布置售楼部，与公建，避免排水走廊对居住整体性的影响，同时通过打造排水走廊，形成项目水系景观价值；精品商业生态尚品住宅区互动商业区项目价值体系/规划价值点建筑排布建筑整体排布遵循项目整体定位档次，通过富有仪式感的列阵布局，体现社区尊贵品质p通过富有仪式感的建筑排布，以兵营式布局，凸显项目的仪式感，利用纵向水系，以及南向公园，形成明显的十字轴，体现社区尊贵品质；p在水系上架桥形成社区人行入口，再通过中央主轴，凸显项目整体贵族气质；p两排建筑之间相距约65-85，超宽的楼距体

77、现项目奢华品质感p集中商业区采用利于销售的BLOCK街区形式，以两层搭配局部三层，丰富物业组合形式，凸显项目高品质项目价值体系/规划价值点人车分流系统全人车分流实现社区地面无行车业主可以放心带着孩子在社区内玩耍，正如在街心公园那样自由奔跑全人车分流释放地上空间楼与楼之间栋距加大，满足客户对生活私密性的需求景观面积扩大，大型中央景观处理提升社区整体形象高端住宅价值实现路网系统的成效全地下行车系统，地面消防车道作景观处理地下车库出入口示意通过全人车分流系统，释放地上空间，实现居住小区地面无车的宜居环境，保证住宅居住品质，同时通过地下车库直接入户体现项目尊贵感地下车库直接入户地下车库出入口地下车库出

78、入口人行主入口110本案建筑设计侧重点建筑立面融入环保生态技术实现立面构建价值风格立面，体现客户身份地位升级版ARTDECO或者新古典风格提升项目整体档次产品定位 建筑价值点 排名2012年销售排行区域成交套数成交面积(万方)成交均价(元/平米)建筑风格1万科金色城市洪山区215620.626911ART-DECO2广电兰亭都荟汉阳区205019.197915ART-DECO3保利心语洪山区201118.707131ART-DECO4恒大绿洲蔡甸区187523.404651新古典主义欧式5福星惠誉福星城江汉区170515.678311ART-DECO6菩提苑江夏区135815.945242现代

79、风格7保利中央公馆洪山区135314.058056ART-DECO8百步亭现代城江岸区128712.487996现代风格9名流人和天地黄陂区125811.344502现代风格10万科汉阳国际汉阳区119210.458393ART-DECO武汉房地产市场2012年销售排行前十名楼盘，在产品打造上建筑立面多采用目前市场主流风格ART-DECO和现代风格；仅恒大绿洲采用新古典主义欧式风格。12345981076产品定位 /建筑价值点 /武汉市场主打建筑风格周边11年后上市在售项目总建面（万方）成交均价(元/平米)建筑风格立面打造1.地产集团K1地块21预计2014年初上市现代（洋房为法式）面砖，涂料

80、2.越秀地块47预计2013年底上市ART-DECO石材，面砖3.晋合金桥世家4211569新加坡面砖4.星悦城1807454ART-DECO涂料;面砖5.汉口城市广场409100ART-DECO石材，面砖6.鼎盛华城308625现代风格面砖7.万锦江城279220ART-DECO面砖，涂料8.百步亭金桥汇8.628254ART-DECO涂料9.幸福时代46.69915ART-DECO涂料、石材10.银泰御华园37.98,980现代风格面砖地块周边重点项目，在产品立面打造上也均采用ART-DECO和现代风格,但整体品质一般，色调较为雷同21345768910产品定位 /建筑价值点 /区域市场主

81、打建筑风格小结p当前武汉住宅市场建筑以ART-DECO和现代风格为主流。p现代风格建筑多用简单的线条，明快的色彩表现时尚感，与本项目总体定位不符合。p武汉住宅市场现有ART-DECO风格项目，在立面打造上色彩偏向单一的米黄色、浅褐色等金属暖色系；墙面多采用面砖、涂料。整体打造稍显粗略。p武汉住宅市场建筑风格趋同化，缺乏风格别致的项目。114市场接受度区域空白市场产品以ART-DECO和现代简约为建筑风格的主流，但打造缺乏品质感，宜进一步深化。区域产品区域内建筑风格趋同化，依托项目定位，考虑引入稀缺风格新古典风格。本案以高起点，进一步风格强化，引入稀缺风格着重凸显尊贵、典雅。ART-DECO 或

82、者 新古典风格 尊贵 典雅本案选用综合考量市场接受度及区域空白，改善现有项目打造不足，引入稀缺风格。现代 大气项目价值体系/建筑风格AER-DECO风格升级新古典主义风格引入风格分析、与本案结合点楼体色彩与材质选用楼体顶部细节打造楼体立面线条和门窗线脚的细节处理 尊贵 典雅如何打造项目价值体系/建筑风格基于市场主流，建筑立面深化ART-DECO风格。ART-DECO风格古典和现代的结合特点：它介于新古典主义和现代主义之间，既摩登时尚又不至于太过激进，是古典对称和现代简约的完美结合体。表现手法：Art Deco建筑在整体布局上讲究古典秩序感，强调对称、追求宏大的气魄。通过横三段纵三段的立面构图，

83、将摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，传递出一种积极向上的高贵感。 。与本案的结合：更能体现亚洲现代与古典文化的融合，提升项目品质，第一时间给人高贵、典雅印象。 纵三段的立面构图，营造一种古典秩序感。 屋顶阶梯状层层跌落的造型处理，屋檐的浅色描边使得建筑更加精神和雅致。 竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建筑高贵内敛的艺术气质。项目价值体系/建筑风格楼体色系与材质建议基座建议：采用深咖色或褚石色的大理石，运用大理石拼接的手法，用砂岩石线条勾勒，彰显项目的高品质。墙体建议： 以浅褐色或米黄色为基础色、穿插咖啡色或赭石色。以颜色的深浅突出建筑轮廓，呈现更加挺立、高耸的视觉效果。

84、采用真石漆材质，体现高贵品质。项目价值体系/建筑风格楼体顶部的细节处理屋顶形式：建议采用退台式的平屋顶，通过变形、简化、几何化处理，形成类金字塔状效果，更能体现楼盘高贵感和品质。屋顶檐口：运用多层次的几何线型及图案。项目价值体系/建筑风格立面线条外立面的线条、线脚，采用了竖向的几何线条。通过反复使用几何的、纯粹装饰的线条，对称的、简洁的几何构图，凸显建筑竖向挺拔感。门窗线脚将窗、退台、栏杆等建筑元素服从于成束的体量，把竖向的体量感体现出来。凹凸有致的立面辅以简洁的竖向线条，让建筑彰显出庄重高贵的气质。楼体立面线条和门窗线脚的细节处理项目价值体系/建筑风格抓住市场空白，引入新古典风格。新古典风格

85、华贵典雅与时尚现代兼容特点：改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍有传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时与时俱进摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。表现特征：一、 讲究风格，在造型时运用古典元素不是仿古，也不是复古，而是追求神似。二、 对历史样式用简化的手法。三、金色、黄色、暗红是常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度。与本案的结合：更能体现本项目高雅华贵的格调，给客户贵族式居住感受。 古典元素抽象化为符号。古典的柱式、拱券乃至山花和线脚的运用，使建筑与环境之间建立一种文脉上的勾连，并产生修辞效果。 粗与细的对比。立面打造上，既

86、有精致的细部，又有粗犷的浑朴，两种对比鲜明的风格既互相对抗，又互相统一。项目价值体系/建筑风格楼体色系与材质建议： 打造高品质外观基座建议：采用深咖色或褚石色的重块石，用粗犷的建筑元素体现建筑本身的沉稳、大气。墙体建议：咖啡色糅合米色使建筑色彩独具历史感、明亮感。采用真石漆材质，让建筑在外观上历久弥新、经久耐看，在时间的历练中任然保持不变的历史格调.项目价值体系/建筑风格楼体顶部的细节处理屋顶形式：引入古典元素，以三角形山花装饰。局部添加穹窿顶、阁楼亭以点缀。屋顶檐口：檐口及天花周边用西洋线脚装饰。线角的丰富细腻，表现形体变化的韵律。项目价值体系/建筑风格立面线条外立面的线条凸显横向柔和感。通

87、过曲线飘逸的弧形阳台、飘窗，体现出古典主义的精细感，赋予建筑沉稳贵气的精髓，彰显典雅与尊贵。门窗线脚将阳台、飘窗融入立面整体构图。多采用270度观景阳台，为业主带来独具至尊的生活视界，更体现出生活情调上的古典享受感。楼体立面线条和门窗线脚的细节处理项目价值体系/建筑风格项目价值体系/景观设计体系本案景观设计侧重点入口园林公园打造欧式园林风格125依托优越的景观资源，园林景观整体规划中轴线对称，形成“三纵一横”、多节点的景观系统。凸显欧式园林的恢弘气势，衬托整个小区高贵品质。项目价值体系/景观设计体系p三纵一横： 三纵分别是从西到东的滨水景观轴、对接公园的生态景观轴。 一横是指东西向串联三纵轴线

88、的项目景观主轴。其连项目两规划入口，串联小区各景观节点。层层递进凸显欧式园林恢弘气势与贵族感。p多节点：景观构图沿横轴对称布局，循序渐进形成多景观节点。p滨水景观轴重点打造：通过亲水平台、观景桥等小品打造欧式风情滨水带。p多种水元素引用，打造灵动的欧式园林景观：使用惯有的景观元素如跌水、喷泉，与水渠作为呼应，形成虚实水系。园林景观中轴滨水景观轴生态景观轴景观节点126依托优越的景观资源，打造多维景观体系，俯瞰塔子湖，远眺黄潭湖+小区三重空间移景。结合本案建筑立面的考量，以欧洲宫廷式景观风格作为匹配，通过景观布局和软硬景元素突出品质。欧洲园林风格：引入法式园林风格，凸显项目高端大气项目价值体系/

89、景观设计体系127强调入口气势的景观设计：入口景观轴线对称，通过廊柱、跌水、喷泉等元素运用，营造恢弘的气势。使视觉有强烈的透视感，同时感受尊贵的仪仗式欢迎。入口示意社区入口景观设计项目价值体系/景观设计体系128128设计重点：注重细节，处处彰显高贵品质。对水景的独到处理，善用流水使庭园生机活力。类型各样的花坛，通过树篱和丛林来分隔园林空间，和谐巧妙。过度景观过度景观细节打造尊贵体验项目价值体系/景观设计体系129建议与政府合作，一起打造项目南部的公园，形成项目的“后花园”，增加项目的卖点，提倡全生命周期的理念，通过城市公园将商业也与居住有机结合，形成互动项目价值体系/景观设计体系生态、健康、

90、阳光的城市公园理念，以现代简约的风格打造城市公园，与小区内部的高贵典雅欧式园林相得益彰，打造不同的视觉感受，让客户形成柳暗花明又一村的视觉冲击健康生态休闲运动项目价值体系/户型本案户型设计侧重点高端舒适型房型体现二：注重舒适性及功能性的结合，瞄准目标客户高端舒适型房型体现一：灵动性空间形成的户型功能价值点高端舒适型房型体现三：120大面宽舒适两房以吸引改善型客户为目的的户型功能价值点项目价值体系/户型户型面积套数套数配比二房（2+1）A8431817.0%B8931817.0%C8551627.7%二房E7319810.6%三房D12651627.7%合计1866100%根据建议户型的面积段和

91、产品规划排布，我们的户型配比方案如下根据建议户型的面积段和产品规划排布，我们的户型配比方案如下半赠送面积半赠送面积全赠送面积全赠送面积p将户型建筑面积保留在各功能空间尺寸上，通过赠送的灵动空间来弥补功能间的缺失，提升居住空间品质。p将赠送的面积与户型整体设计一并考虑，注重项目整体的实用性及舒适度。pB户型2+1房，客厅横置，功能布局三段式，动静分区。主卧套房设计，大大提升居住舒适度。1#楼84/89品质型需求户型设计B户型B户型A户型A户型B户型：89平米2+1房两厅两卫A户型：84平米2+1房两厅一卫项目价值体系/户型1#楼品质型需求户型设计： 84 A户型三个主要功能间朝南，户型紧凑，突出

92、主卧以及客厅B户型89三房两厅两卫，双主卧的设计，增加亮点p89边套。2+1房，客厅横置，功能布局三段式，动静分区。主卧套房设计，大大提升居住品质。p 84中间套。2+1房，空间紧凑。客厅、主卧均朝南，阳光充足。客厅餐厅连通，增大客厅空间感。B户型A户型B户型A户型项目价值体系/户型2#楼85/125舒适性高端户型设计p格局方正实用。灵动空间赠送，既提高生活品质，亦不影响户型整体格局。p入户花园打造，使居住空间更具生命力。pD户型舒适2+1房，满足空间功能布局前提下，加大空间尺度，提升居住舒适度。C户型C户型D户型D户型半赠送面积半赠送面积全赠送面积全赠送面积D户型：126平米3+1房两厅两卫

93、C户型：85平米2+1房两厅一卫项目价值体系/户型p126边套。3+1房，格局方正。客厅连通餐厅厨房，南北通透。主卧套房设计亦朝南，提升居住舒适度。p85中间套。2+1房，客厅、主卧均朝南，阳光充足。露台半赠送，可多种打造。增加居住舒适性。D户型C户型2#楼舒适性高端户型设计：C户型：三个主要功能间朝南，户型紧凑实用D户型：大面宽户型，南北通透，十字交叉高端元素引入项目价值体系/户型3#楼品质型需求户型设计： 73 E户型紧凑，提升空间利用率。三段式布局，动静分区。p732房，客厅横置，功能布局三段式，动静分区。确保休息空间私密性，大大提升居住品质。E户型项目价值体系/户型项目价值体系/装修价

94、值点137本案装修设计侧重点以10001500为装修标准，凸显实用性精装，在控制成本的情况下同时能体现项目品质感重点打造客户最为关注的厨卫精装装修用材无需特意使用高档品牌，注重实用性与整体品质感项目价值体系/装修价值点精装修档次分类实用性装修中档装修中高档装修价格区间10001500200030003000400010001500/平米精装修标准为实用性装修，但同时建议在将装修重点放置于客户主要关注点，如厨房灶具以及卫浴用品等显示出一定的档次，通过装修配置从而对项目整体品质提升及客户兴奋点起到支持作用。本案旁边越秀地块采用2000元/的装修标准，装修并没有凸显客户最为关注的价值点，本案只需对客

95、户最为关注的厨卫装修进行打造，同样能实现较好溢价水平因此：建议本项目采用10001500元/平米标准，在控制成本的情况下尽可能提升一定品质感。项目价值体系/装修价值点精装修标准客户诉求点（注重点）10001500元/平方米玄关客厅餐厅门窗高钢木防盗门，复合模压内门/单层铝合金窗（可考虑市面主流LOW-E玻璃）墙面低乳胶漆/涂料（立邦、多乐士）地面中地砖或复合地板（无需品牌，风格美观即可）天花低涂料乳胶漆（可考虑做一定吊顶，低成本增加美观度）家电低自购储藏高玄关柜收纳功能（无需品牌，风格美观实用性高即可）卧室墙面低乳胶漆/涂料（立邦、多乐士）地面中复合地板（无需品牌，风格美观即可）天花低涂料乳胶

96、漆（可考虑做一定吊顶，低成本增加美观度）衣柜高整体衣柜（无需品牌，风格美观实用性高即可）厨房地面中地砖（无需品牌，风格美观即可）墙面中墙面砖（无需品牌，风格美观即可）天花低铝塑板吊顶（无需品牌，风格美观即可）橱柜高整体橱柜（无需品牌，风格美观及实用性高即可）电器高厨房三件套（国内知名品牌，如：方太/樱花）/冰箱笼头水槽高摩恩水槽/科勒笼头（低端产品线）卫生间地面中地砖（无需品牌，风格美观即可）墙面中墙砖（无需品牌，风格美观即可）天花低铝塑板吊顶（无需品牌，风格美观即可）卫浴设施高科勒/ROCA/TOTO（低端产品线）淋浴房中无明确品牌（无需品牌，实用性高即可）镜柜台盆高镜柜及台盆收纳功能（无需

97、品牌，风格美观实用性高即可）抓住客户装修诉求点，以美观大方实用为主，无需刻意突出品牌项目价值体系/装修价值点预算价格10001500价格压力下装修部位的价值排序在10001500元/平米的装修区间下，应当尽量维持厨房及洗浴空间的需求，放弃部分非必要功能的装修（如衣帽间、镜箱、装饰背景墙、吊顶等）价格压力下，依然需维持要求的装修部位价格压力下，可降低档次的装修部位价格压力下，可舍弃的装修厨房：煤气灶、抽油烟、墙地砖卫生间：卫浴三件套、台盆、墙地砖厨房：橱柜、台盆、笼头卫生间：台盆、淋浴房、花洒、台下橱柜其余房间：地板、衣柜、开关面板、储物间内橱厨房：烤箱、消毒柜、食物粉碎机、洗碗机、整体式冰箱卫

98、生间：浴缸、镜箱其余房间：空调、步入式衣帽间、装饰墙、吊顶打造精品建筑的同时，如何提高产品的软实力？借鉴国外先进理念,开创高端物业管理！同时通过高端会所打造，营造高品位项目优质社区服务体系，可以提升整个项目优质社区服务体系，可以提升整个项目的档次，拔高项目的的档次，拔高项目的软实力软实力，使本来，使本来 “沉睡沉睡”的建筑披上色彩，生动起来。的建筑披上色彩，生动起来。精品社区物业服务五大“智能化”服务“细节处”人性化关怀本案物业侧重点五大智能现居住区高档品味物业细节体现居住区的人文关怀智能网络全社区WIFI覆盖p休闲绿地p主次干道p楼梯间p入户门厅智能安保社区内安保&提醒功能p安防探测p监控分

99、析p智能响应智能出行自行车持卡租借p社区内支持异地存取p子母车、童车、常规车智能停车停车场人性化服务p空车位引导灯p智能找车机p女性专用车位p残疾人专用车位智能环保太阳能供水供电p太阳能热水供应入户p社区内风光互补照明采取五大智能系统：智能网络、智能安保、智能停车、智能出行、智能环保，打造智能精品社区项目价值体系/物业智能网络全社区WIFI覆盖u休闲绿地休闲时刻微博、微信随时互动，音乐影视一网打尽u主次干道出行查路线、购物哪划算尽在掌握u楼/电梯间政策、新闻、时事热点随出即看u入户门厅APP、游戏随时下载社区内休闲绿地、主次干道、楼/电梯间、入户门厅等处WIFI无死角覆盖，打造潮网社区项目价值

100、体系/物业146智能安保社区内安保&提醒功能u安防探测紧急事件第一时间发现处理，车流量实时监控u监控分析监控录像实时分析社区安全指数u智能响应亲朋来访可视电话通知，安全隐患第一时间联系安防探测紧急事件车辆流量公共楼道安全辨识不明物体人员停留时间出入人员/物品小区车辆监控围墙/边界安全到户红外安全监控交通管理监控分析智能响应发送事件信息到安保人员的手持终端安保人员手持终端监控管理中心电话、对讲机对话发送邮件到户发短消息到安保人员数字媒体同步信息气候广播系统同步发布紧急事件一键报警智能安保系统，保证业主居住安全无忧，同时享受温馨提醒服务项目价值体系/物业147智能停车停车场人性化服务u空车位引导灯

101、停车场入口处u智能找车机输入车牌号，实时定位车辆位置u女性专用车位与普通车位比，女士专用停车场的车位要大出约1/3u残疾人专用车位保障残障人士出行方便车位提示灯智能找车机空车位提醒，智能找车，且为不同人群量身打造停车区域，体现人性化关怀项目价值体系/物业智能出行自行车持卡租借u业主免费办理租车卡与社区内办理身份租赁卡，凭卡可免费租车u社区内支持异地存取异地存取，方便借用u提供不同车型母子车、童车、常规车子母车常规车儿童车为保证社区内便捷出行，业主可办理免费租车手续，且社区内设有多个站点，支持异地存取项目价值体系/物业光能互补发电屋顶铺设太阳能光板智能环保太阳能供水供电u太阳能热水供应入户生活用

102、水实现双温供应，冬日不再烦恼u社区内风光互补照明节能环保，实现绿色循环社区充分利用武汉地区自然能源，楼顶设太阳能采光板，保证业主四季全天候生活热水供应；路边设风光互补照明系统打造生态能源型社区项目价值体系/物业细节处打造精致，个性化私人定制，全方位资源整合，打造进细化高端服务体系（1）家政服务叫早、洗衣、取报、送奶、蔬菜购买、管理保姆、工程维修等（2）礼宾服务家宴安排、接送亲友等（3）健康服务家庭健康环境监测、制定个性化的保健方案和恢复计划（4）社区文化服务开发商和物业公司的配合，组织诸如各种娱乐、休闲聚会（5）商务服务资产管理、家庭投资理财建议、提供商务办公条件等Tips：u阴雨天气入户大堂

103、铺设防滑垫，门口设借伞服务区u冬季楼内金属扶手加棉套u楼内每层设有生活垃圾回收处，清洁工人在夜间不影响业主休息时清理项目价值体系/物业家政服务u叫早针对年轻上班族推出叫早服务，免除迟到烦扰u私人助理洗衣、取报、送奶、蔬菜采购，依据业主需求，提供私人日常助理u管理保姆替业主管控保姆的日常事务，安全、放心u工程维修推出“5分钟”叫修服务，业主随叫随到，5分钟内必达为业主贴心周到的勾画生活细节，让业主享受国宾级的待遇项目价值体系/物业152为业主贴心周到的勾画生活细节，让业主享受国宾级的待遇礼宾服务u家宴安排在节假日为业主打造不同风格的家庭聚会，让业主尽情享受家人欢聚的美好时光u周末Party为年轻

104、魅族，量身定做不同主题的时尚Party，共享缤纷相聚时光u接送亲友提供24小时亲友接送服务，让业主的休闲聚会无后顾之忧项目价值体系/物业打造健康顾问团队，针对个人制定健康计划，一对一服务科学、专业健康服务u家庭健康环境监测定时对业主家庭环境进行检测，为业主提出合理化环境改善方案u个性化保健方案针对年轻群体设计个性化的瘦身方案，针对中年群体设计个性化的健身方案，针对老年群体设计个性化的养生方案u医疗恢复训练对特殊人群专业化的提供术后恢复训练健康是最大的财富项目价值体系/物业丰富社区文化，通过各类社区活动，促进社区内邻里间交流，营造健康、向上社区氛围社区文化服务u开发商和物业公司的配合，组织诸如各

105、种娱乐、休闲聚会通过定期举行社区娱乐活动，如羽毛球赛、花样轮滑赛、尊老敬老活动，丰富业主休闲时光，增加家庭内部、邻里间的沟通，营造健康、向上、积极、乐观的社区氛围项目价值体系/物业商务服务u资产管理为年轻业主量身打造个人资产管理方案，为您早日赚得第一桶金u家庭投资理财建议家庭投资顾问，可帮业主制定有针对性的个性化投资理财方案，使业主家庭财务管理合理有序发展u提供商务办公条件对有需要的业主提供商务办公场地、办公设备、办公网络，方便业主办公丰富社区文化，通过各类社区活动，促进社区内邻里间交流，营造健康、向上社区氛围助您的财富茁壮成长项目价值体系/物业PART4商业定位商业定位关于【商业定位】我们从

106、客户开始需求认知习惯背景建议调研说明：1。本区域消费群体特征，消费行为习惯。2。对本区域商业的期许？3。本案商业未来发展的方向。通过以上研究，【寻找】本案在满足消费者需求方面的机会点为充分了解本项目未来商业的发展，本项目设计的调查问卷除了对住宅客户进行分析外，还需对商业客户需求进行研究，根据来后湖置业的客户进行调研，主要【研究】以下几个问题：商业定位/客户需求分析商业定位/客户需求分析区域商业消费人群特征：商业消费主要依赖区域内消费者，企业普通职员家庭是目前后湖区域主要客群，4000-6000元/月的人群占比最多区域消费者年龄偏年轻化，消费水平较高，在武汉市处于中高水平，消费人群中企业普通职员

107、较多，他们更加注重消费的体验性商业定位/客户需求分析区域消费力：收入处于武汉中等偏上水平，但休闲娱乐及餐饮支出较高，单次消费达100-200元/人次，表明区域消费者在这两方面可挖掘的消费空间较大p后湖消费者普遍收入在4000-6000元范围内，处于武汉中等偏上水平；p在消费活动中，购买衣服的档次在300-500元/左右，休闲娱乐的消费水平为100-200元/人次，外出就餐的消费水平为100-200元/人次；其中以休闲娱乐及餐饮的消费水平偏高，区域具有一定的消费能力商业定位/客户需求分析中央华城区域未来规划为后湖的中高端居住区，目前无商业配套，我们通过调查消费者对本区域商业的期许，找到项目商业发

108、展的立足点商业定位/客户需求分析消费档次：本区域的客户以中青年为主，中高档消费具备一定市场p消费者选择希望本区域为何种档次时，有52%选择中高端，39%选择大众，9%选择高端，绝大多数客户选择中高及大众消费。商业定位/客户需求分析商业业态需求：区域消费者对业态需求依次为零售、生活服务、餐饮、休闲娱乐，参与休闲娱乐与外出就餐的频次分别为每周1次、每周2-3次，频次较高p消费者选择希望本区域哪种业态占比最大的结果依次是：零售购物为32%，生活服务为27%，餐饮为26%，休闲娱乐为12%，专业市场为3%；购物、生活服务、餐饮为主要需求；p购物、生活服务与日常生活息息相关，可想而知，进行这两大业态的频

109、次较高；因此，重点调查消费者外出就餐与休闲娱乐的频次，调查结果分别为每周2-3次与每周1次的占比最大，消费频次较高。我们进一步寻找消费者在休闲娱乐与餐饮这块的业种需求。虽然通过调研我们发现，对于未来本区域消费者零售购物与生活配套的需求最高，但他们对休闲娱乐与餐饮也有较强的消费欲望，同时我们发现与本项目相邻的越秀项目商业是以零售购物和餐饮娱乐为主，未来本案东南角的地块将有有11.45万方的商业体量，故我们建议与越秀和区域集中商业形成互补，在商业业态选择上偏向休闲娱乐的特色型商业越秀商业体量4.4万方，将涵盖零售购物时尚名店与以国际影院为主的休闲娱乐未来将形成近12万方的全业态覆盖商业体商业定位/

110、客户需求分析休闲娱乐业种需求：休闲娱乐业态中KTV、按摩SPA、影院、健身房是消费者需求度与关注度较高，对酒吧、茶室、俱乐部及娱乐会所也有一定需求，尤其是中高端客群表现尤为突出p纵向是消费者偏好的休闲娱乐种类，横向表示消费者认为本项目所在区域适合打造的休闲娱乐种类；将两者交叉后发现，消费者中认为休闲娱乐业态中，KTV、按摩SPA、影院、健身房的需求度及关注度较为突出，对酒吧，茶室，俱乐部及娱乐会所也有一定需求。希望本项目商业休闲娱乐具备哪几类按摩SPA影院游戏网吧儿童乐园桌游房健身房真冰溜冰场沐浴足浴俱乐部娱乐会所KTV咖啡馆茶室酒吧平常常去的休闲娱乐类型按摩SPA56370100100001

111、00影院355224152535142115302915179游戏网吧109544402022102儿童乐园27287214191287419445桌游房1415559342036115健身房365010337422720131532579真冰溜冰场355319271125171613532151312沐浴足浴243310247241622128185106俱乐部265010336381918381428121415娱乐会所1929816101212141237236811KTV5675165810731237271374343021咖啡馆325115271030151816633201710

112、茶室224283063017111493312385酒吧435311254302212121631201336商业定位/客户需求分析餐饮业种需求：餐饮业态中地方特色菜、主题餐厅、特色餐厅是消费者需求度与关注度最高的种类，对自助餐及西式快餐也有一定亲睐p纵向是费者偏好的餐饮种类，横向表示消费者认为本项目所在区域适合打造的餐饮种类；将两者交叉后发现，消费者中认为餐饮种类中，地方特色菜、主题餐厅、特色餐厅的需求度及关注度最高，对自助餐及西式快餐也具有一定需求。希望本项目商业服务具备哪几类中式快餐西式快餐地方特色菜系（如川菜、湘菜等）自助餐主题餐厅（有主题文化，如地中海风情等）特色餐厅（火锅、焖锅等）

113、大排档档口餐厅（如新加坡美食城）平常常去的餐饮类别中式快餐687910510048955537西式快餐8476898758874036地方特色菜系（如川菜、湘菜等）13796163126641327251自助餐15210215399681427548主题餐厅（有主题文化，如地中海风情等）89838887145824036特色餐厅（火锅、焖锅等）12793131124731397455大排档7248847831746032档口餐厅（如新加坡美食城）5855706942683651商业定位/客户需求分析消费者认为在本区域项目打造哪种商业场所会比较合适家电商场家具/家居类商场以国际品牌商家领衔的专卖

114、店/特色商场百货商厦室内商业街（有顶，如菱角湖万达）室外商业街（如武汉天地）购物中心（武广商圈）大卖场/大超市建材市场消费者喜好的商业形态家电商场5617921181家具/家居类商场816191626143081以国际品牌商家领衔的专卖店/特色商场6131211301238161百货商厦2614916925151室内商业街（有顶，如菱角湖万达）59149521322101室外商业街（如武汉天地）54166243830150购物中心（如武广商圈）67228341432160大卖场/大超市444613518161建材市场331244530街边小商铺2778491361p纵向是消费者喜好的商业形态，

115、横向表示消费者认为本项目所在区域适合打造的商业形态；将两者交叉后发现，消费者中更为青睐是外步行街的形式，并希望本项目打造该类型物业的客户占比最大，其次是室内商业街。同时在商业形态上，若规划高档居住社区，消费更青睐于如菱角湖万达、武汉天地式的室外商业的形式总结：对中央华城区域消费需求：对本区域而言，消费者期望为中高或大众消费档次，由于本区域是新区，目前无商业配套，最为希望商业业态是零售购物和生活服务，其次是休闲娱乐和餐饮周边规划商业业态：未来越秀商业将以零售购物和电影院等大型休闲娱乐为主；另外在中央华城中心区域将形成全业态覆盖的大体量商业；消费者人群特征：区域消费者年龄偏年轻化，消费水平较高，在

116、武汉市处于中等偏上水平，他们更为注重消费的体验性商业机会点：契合区域消费者需求，打造区域级休闲娱乐中心，与区域内商业形成互补1.最合适的业态形式是室内步行街对于本项目的期望，消费者首选室内步行街，其次是室外步行街，鉴于本项目的体量和市场竞争环境，室外步行街的BLOCK街区形式是比较合适的选择。2.以休闲娱乐为主题，辅以特色餐饮本项目商业与区域内未来商业规划形成互补，主打休闲娱乐风情特色p休闲娱乐中需求最强烈的依次是KTV、按摩SPA、健身房、酒吧、茶室、俱乐部、娱乐会所；p餐饮依次是地方特色菜、主题餐厅、特色餐厅；3、中高档是最合适的商业能级对本项目所在区域而言，52%选择中高端，39%选择大

117、众消费，结合区域未来发展前景，大量消费者对品质体验型消费需求表现出强烈的特征，中高档消费更符合区域高起点定位。商业定位/商业主题定位结合区域消费需求，商业机会点和优势资源三个维度确定商业发展方向重点打造公园主题商业基础配套商业契合区域消费者需求，商业业态以生活配套类为主，实现家庭生活便利性与品质性。公园主题商业结合绿化公园，打造特色主题商业，商业业态以亲子乐园和特色餐饮为主休闲娱乐商业通过发展休闲娱乐商业，与区域内未来商业规划形成互补，形成项目特色商业定位/商业价值引擎城市公园与商业形成互动，形成项目双价值引擎，实现体验式消费和式教堂休闲牧场小型运动场摄影店婚庆周边店主题餐厅特色餐饮休闲茶室儿

118、童职场体验公园为商业提供体验式消费环境商业定位/商业价值引擎婚庆主题和式教堂：打造特色婚纱摄影场所和浪漫的休闲圣地在城市公园内可布置和式教堂，体量在800-1000体量精致小巧、外形简练，日常管理方便主要以举办婚庆活动为主，结合周边的公园绿地，休闲牧场等共同打造完美、浪漫的婚礼场景商业定位/商业价值引擎家庭主题休闲牧场：结合企业光明集团的背景，打造休闲牧场通过打造休闲牧场，体现项目生态休闲理念，是全家人周末闲暇散心聚会的最佳去所；结合企业背景，以光明牛奶为主题，倡导健康舒适的生活理念；野炊等休闲聚餐场所，结合特色主题餐厅提供农家乐、烧烤等聚餐服务；同时可提供婚纱摄影、浪漫写真等主题服务商业定位

119、/商业价值引擎青年主题小型运动场：满足青少年运动需求，提倡健康生活理念在公园内布置小型运动场，如足球场、网球场等，为青少年提供游乐运动场所，满足不同年龄结构需求；提倡全民休闲健身理念，体现项目的城市开发性；商业定位/商业功能定位结合城市公园，发展休闲体验及特色餐饮业态特色餐饮为来公园休闲的人群提供特色餐饮消费儿童职场体验集游乐,趣味为一体儿童指向性消费婚庆周边提供婚庆摄影及写真服务商业定位/商业功能定位结合商业机会点，发展休闲娱乐业态商业定位/特色商业打造儿童职场体验Minisociety儿童职场体验experience游憩化的真实体验家长交流平台，寻找更好教育方式小孩子们的探险世界，感受父母之辛发现兴趣，挖掘潜力，成长不烦恼商业定位/特色商业打造享受F1的驾驶乐趣小小飞行员小镇美容院小音乐家DIY面包工坊以后就当医生吧儿童职场体验中心功能：发放小镇地铁、模拟货币模拟银行各类工作主题馆职业介绍中心儿童主题零售、餐饮、娱乐店儿童职场体验乐园本质是缩小版的现实社会商业定位/特色商业打造体量建议：根据国内相关儿童职场教育项目，本项目儿童职场体验中心的体量在5000较为合适项目名称所在城市连锁机构体量（）企业网站比如世界北京10000http:/