《西安地铁公司尤家庄项目前期策划报告(92页 产品篇）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安地铁公司尤家庄项目前期策划报告(92页 产品篇）（92页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【产品篇产品篇】一一、项目总体战略定位研究、项目总体战略定位研究1、项目地块研究、项目地块研究1.1、项目地块区位分析项目位置关键词：经开区关键词：经开区CBD行政中心行政中心地铁物业地铁物业项目地处城北最具发展潜力的区经开区；位于城北CBD未央大道中心位置；距新政中心仅一步之遥；地铁2号线尤家庄站站点物业； 1.2、项目地块四至分析、项目地块四至分析1.2.1、项目地形地貌概述：临未央大道339.484m237.499m237.5m临凤城五路地形呈正三角形，实测面积43.195亩； 1.2.2、项目四至分析东向：至太华路为住宅聚集板块；南向：为长庆油田及未央大道南段；西向：地铁站、未央大道及
2、赛高国际街区；北向：凤城五路、待开发土地及未央大道北段；长庆油田总基地、汽车商贸城、中国北车集团永济电机厂、西安润滑设备厂、海星集团、嘉惠药业、西安四方电机公司，工业品批发市场。产业文景公园，张家堡广场，西安图书馆、西安妇幼儿童活动中心，城运公园、大明宫遗址公园。公共设施711、509、238、209、717、509、207、600、618、236、228，地铁二号线交通设施中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、西安商业银行、浦东发展银行、中信实业银行、华夏银行、中国光大银行、中国移动通信。金融、通讯设施通海大酒店、中城国际文化俱乐部、西奇海港大酒楼、星座娱乐会所、圣豪轩鲍翅、福聚得。商业
3、、商务设施长安医院、未央区第一人民医院 。医疗卫生设施西安交通职业技术学院、西安中学、交大附中、张家堡小学，交大附小，西安市66中、新世纪幼儿园。教育设施项目周边配套设施配套分类1.3、项目地块周边配套分析、项目地块周边配套分析沃尔玛、世纪金花、奥斯卡影城等大型企业即将落户项目周边，给项目配套增加了卖点。 发展迅速，但仍有待完善！ 市场价值研判市场价值研判 市场价值明显，随着交通和环境的改善，地块价值外溢效应逐渐显现；板块市场已经发展成熟，市场机会获利期结束，产品性价比竞争成为发展重点。 本项目优势配套需结合产品创新，本项目优势配套需结合产品创新，才能获得较高的市场价值；才能获得较高的市场价值
4、； 2、项目地块、项目地块SWOT分析分析优势（优势（Strengths）：）：共有优势共有优势项目地理位置优势，所在的片区属于西安市房地产开发的热点区域；项目周边配套较好；片区具备了良好的居住氛围和较高的市场认可度，易形成羊群效应。经开区域的高速发展；板块商圈已形成规模雏形； 独有优势独有优势地铁配套物业享有的政策倾斜优势；地铁二号线配套物业；项目地块双面临街，展示面较大，商业价值大；劣势（劣势（Weaknesses）：）：可化解劣势可化解劣势由于地块条件限制，物业类型与周边项目吻合，势必分流部分客户；相对于赛高项目商业，发展布局受到一定的局限；凤城五路至太华路段目前尚未开通；不可化解劣势不
5、可化解劣势地块形状不方正，存在死角不利于规划布局；地块特性限制，无法营造绿化环境，居住舒适度低；地块特性限制，无法营造绿化环境，居住舒适度低；机会（机会（Opportunities）：）：共有机会共有机会市政府北迁带来的市场机会；地铁2号线的建设提升板块的市场价值；大明宫国家公园重建；城北新客站的建设；片区处于城市发展战略的主方向上，具备良好的发展前景，未央大道的改造对片区发展影响重大。独有机会独有机会地铁二号线配套物业；威胁（威胁（Threats）：）：可化解威胁：可化解威胁：周边竟比项目较多，同质化竞争激烈；市场大环境低迷，价格滞涨；不可化解威胁不可化解威胁次贷危机对房地产市场的负面影响；
6、央行加息、提高存款准备金率；二次置业提高首付比例；3、项目发展战略定位、项目发展战略定位3.13.1、项目核心竞争力定位、项目核心竞争力定位发挥区位、地块及地铁站点优势，全力打造投资类物业集合体！打造精品、为国减负，服务地铁、以房养路！3.2、项目开发理念构想、项目开发理念构想收益目标：一方面要解决前期建设资金的需求，另一方面要为地铁后期运营提供持续、递增的资金补充 。 3.3、项目开发模式定位、项目开发模式定位“1”开发定量，代表长期持有的物业部分（以商业卖场、酒店等商用物业类型为主）“X”开发变量，代表开发项目中出售以实现当期收益的部分。 市场适应性分析市场适应性分析优质商业只租不售。大商
7、业物业销售困难重重。地铁资源的不可再生性。3.4、项目市场形象定位、项目市场形象定位3.5、项目开发形态定位建议、项目开发形态定位建议“”集酒店、办公楼、公园、购物、会所、住宅于一体的城市综合体。 地块价值决定性因素物业投资价值远大于居住价值！3.6、塔楼产品类型定位、塔楼产品类型定位3.6.1影响产品类型定位的因素影响产品类型定位的因素3.6.1.1市场因素市场因素 【住宅】西安房价与全国同级别城市平均水平相比，上升空间巨大60-90小二室及40-60的一室逐渐受到热捧【写字楼】区域内有一定量的低端写字楼购买和租赁的需求，主要表现小面积写字楼和商务公寓、商住楼市场销售和租赁情况良好；纯办公类
8、型物业市场供给量还是比较大，销售难度较大，空置率较高；宜商宜住型物业的租售情况都表较良好，面积大都集中在60-110平方米/套之间；【公寓】商务公寓价格使用成本低，易出租，需求高于纯写字楼；由于酒店式公寓具有总价低、投资价值高、转手快等优势，受到市场欢迎；精装修酒店式公寓是目前的市场空白点，市场未来需求量很大；酒店式公寓即提供酒店式服务的精装修小户型住宅 【商业】区域商业供应量大，发展空间大，竞争日益激烈；未来形成三个商圈：张家堡、凤城五路、凤城二路；商业项目以招租为主，销售为辅，主要是大商业销售难度太大；物业形态以沿街2-3层底商为主；3.6、塔楼产品类型定位、塔楼产品类型定位3.6.1影响
9、产品类型定位的因素影响产品类型定位的因素3.6.1.2地块条件因素地块条件因素项目地块双面临街，展示面较大，商业价值大；项目地块双面临街，展示面较大，商业价值大；投资价值远高于居住价值；投资价值远高于居住价值；地块特性限制，居住舒适度低；地块特性限制，居住舒适度低；3.6.1.3资金因素资金因素 项目要同时满足前期销售收益及后期盈利递增；项目要同时满足前期销售收益及后期盈利递增； 前期开发项目控制持有物业的比例，以满足后期开发物业的启动资金需求；前期开发项目控制持有物业的比例，以满足后期开发物业的启动资金需求；前期资金需求+后期盈利递增是需要解决的两大核心问题3.6、塔楼产品类型定位、塔楼产品
10、类型定位 3.6.2产品类型定位可行性分析产品类型定位可行性分析【产品可行性五星评定标准产品可行性五星评定标准】商务酒店可行性分析商务酒店可行性分析 物业开发特征：前期投资较大，包括建安成本、装修成本及长期运营成本三大部分；同时需组建专业酒店运营团队，若沿线所有物业统一运营，可有效控制；销售存在障碍，若不销售，则超出开发企业持有物业的比例，导致资金回笼不够；地块形状局限，绿化环境较少，导致档次不能做高；可行性指数：可行性指数： 低低 纯写字楼可行性分析纯写字楼可行性分析物业开发特征：成本高，价格体现与投入成本不能成正比；写字楼市场需求量小，受到商住楼及商务公寓冲击较大；销售周期长，资金回笼较慢
11、；不符合本案的资金回笼要求，市场销售风险大；可行性指数：可行性指数： 低低中高端住宅可行性分析中高端住宅可行性分析物业开发特征：为最常规的开发形态，模式成熟；北城住宅市场需求旺盛，增长快；地块限制，无环境优势，销售阻力大；区域竞争激烈，在竞争中处于被动；可行性指数：可行性指数： 低低酒店式公寓可行性分析酒店式公寓可行性分析物业开发特征：对于户型设计及机构要求较高；优质物业服务及装修标准是敏感因素；低总价、易出租、好转手等特点适合投资及过渡型置业的要求；可实现相对较高利润；目前经开区存在酒店式公寓产品的市场市场空白点；可行性指数：可行性指数： 高高商务公寓可行性分析商务公寓可行性分析 物业开发特
12、征：相对于纯商务写字楼成本较低；租金水平比写字楼略低，但物业费用小、设备使用成本低是最大的差别，因此受到市场欢迎；销售周期相对于纯写字楼较短；更适合本地块的特性；可行性指数：可行性指数： 高高品质化商住两用楼（品质化商住两用楼（SOHO）可行性分析）可行性分析物业开发特征：西安市场尤其未央路沿线商住楼受到中小企业热捧；投资与自住功能的完美结合；租金水平高，便利、空置率低是受欢迎的主要原因；在传统商住楼的基础上优化外在形象，更适合目标消费群；区别于传统住宅，避开了与周边项目的正面冲突；销售周期短，资金回笼快。可行性指数：可行性指数： 高高综合商业可行性分析综合商业可行性分析物业开发特征：地铁站点
13、物业，人流资源优势明显；区域发展前景看好，政策扶持力度大；商圈雏形已经形成，有一定号召力；地块商业价值高，更适合于商业开发；符合开发企业持有优质资产长期培育的条件；大商业销售困难较大，适合长期培育，只能部分出售；区域商业供应量巨大，竞争激烈。可行性指数：可行性指数： 高高 3.7各物业形态功能定位各物业形态功能定位3.7.1塔楼部分塔楼部分【精品精品SOHO住宅住宅】【精装酒店式公寓精装酒店式公寓】【商务公寓商务公寓】【商业部分商业部分】3.7.2商业部分功能形态定位商业部分功能形态定位下商业街“低门槛，高价值”，营造地下商业街区，有效引导地铁站点的巨大人流。超市&百货满足周边居民日常购物需求
14、，作为主力运营商带动整体项目。室内商业街将街区商业的概念引入本项目，实现不同业态间的人流共享。3.8、各功能区块总量配比、各功能区块总量配比以总建筑面积（含以总建筑面积（含-1层）为层）为1，那么各功能区快总量配比如下：，那么各功能区快总量配比如下：30%商业15%商务公寓15%酒店式公寓40%SOHO比例比例产品产品(以上比例为大致比例，具体数据以实际设计方案为准) 3.9、项目开发策略建议、项目开发策略建议第一阶段：精装酒店式公寓，以高品质、中价格产品入市，树立项目整盘形象。第二阶段：个性化SOHO住宅，追高产品价格，实现部分利润。第三阶段：精品商务公寓，实现最高价格，迎合行政中心北移所引
15、发的办公型物业需求的提升，实现成功销售。取法乎高得乎中取法乎高得乎中以高端产品入市，奠定项目整盘高品质形象以高端产品入市，奠定项目整盘高品质形象 3.10、项目分期及组团建议、项目分期及组团建议分期建议：分期建议：一期建设酒店式公寓及一期建设酒店式公寓及SOHO住宅，二期建设商务公寓部分，建议商业部分与所住宅，二期建设商务公寓部分，建议商业部分与所连接塔楼进行同步开发。连接塔楼进行同步开发。组团建议：组团建议：酒店式公寓、酒店式公寓、SOHO住宅、商务公寓三大部分各自作为独立组团，由组团间商业住宅、商务公寓三大部分各自作为独立组团，由组团间商业街进行连接组合。街进行连接组合。4、项目整体规划建
16、议、项目整体规划建议4.1、项目规划布局及空间组织建议、项目规划布局及空间组织建议建议将酒店式公寓布置在地块西北角，即靠近凤城五路十字角部，以展示项目形建议将酒店式公寓布置在地块西北角，即靠近凤城五路十字角部，以展示项目形象，象，SOHO住宅布置在地块凤城五路沿线及地块内部，商务公寓布置在地块南部住宅布置在地块凤城五路沿线及地块内部，商务公寓布置在地块南部部分延未央路一侧。部分延未央路一侧。4.2、项目动线（人流、车流）布局及交通组织建议、项目动线（人流、车流）布局及交通组织建议4.2.1人流动线设计：如右图所示人流动线设计：如右图所示4.2.2车流动线设计：如右图所示车流动线设计：如右图所示
17、 4.3、项目停车位布局及设计形式、项目停车位布局及设计形式5、项目建筑设计常规建议、项目建筑设计常规建议5.1、建筑风格建议、建筑风格建议现代主义建筑风格现代主义建筑风格5.2、建筑外立面建议、建筑外立面建议 品质品质SOHO住宅住宅 商务公寓商务公寓 精装酒店式公寓精装酒店式公寓6、价值提升建议、价值提升建议6.1个性化建议个性化建议酒店式大堂：以实景大堂为样板打动投资者，提升项目的预期性价比。酒店式大堂：以实景大堂为样板打动投资者，提升项目的预期性价比。 大堂内景大堂内景 大堂与商业连接部大堂与商业连接部 挑高大堂外景挑高大堂外景6、价值提升建议、价值提升建议6.1个性化建议个性化建议阳
18、光会所阳光会所可考虑做迷你型阳光会所，可以游泳池为中心功能营造，另添加会客厅、棋牌室可考虑做迷你型阳光会所，可以游泳池为中心功能营造，另添加会客厅、棋牌室等功能，设置于裙楼屋面，面积控制在等功能，设置于裙楼屋面，面积控制在800平米以内。平米以内。迷你恒温游泳池迷你恒温游泳池成熟经验，直接成本成熟经验，直接成本30万元，对价格提升效果极其明显万元，对价格提升效果极其明显 。6.2科技节能设计建议科技节能设计建议建议采用：建议采用：室内新风系统室内新风系统或或隔噪隔声系统隔噪隔声系统或或同层排水系统同层排水系统7、项目物业建议项目物业建议建议引进知名物管公司，考虑到项目投资型产品所占比例较大（公
19、寓部分），建议引进知名物管公司，考虑到项目投资型产品所占比例较大（公寓部分），对于物管公司的要求亦相对较高，如选择第一太平、雅诗阁、辉盛国际、格林对于物管公司的要求亦相对较高，如选择第一太平、雅诗阁、辉盛国际、格林豪泰等成熟物管品牌的，以保证物业服务质量。豪泰等成熟物管品牌的，以保证物业服务质量。 二、项目二、项目SOHO住宅部分市场定位住宅部分市场定位1、项目项目SOHO住宅户型配比建议住宅户型配比建议一室：面积区间一室：面积区间4055，比例，比例10%；二室：面积区间二室：面积区间7085，比例，比例80%；三室：面积区间三室：面积区间95105，比例，比例10%；家庭年收入文化低中高2
20、万3万3万4万4万5万5万7万8万10万10万15核心客群优质客群一般客群寻 找 更 加经济产品寻找更加高档产品2、客群定位示意、客群定位示意3、项目、项目SOHO住宅价格定位住宅价格定位3.1、项目入市均价合成、项目入市均价合成表表1、项目权重比较打分表、项目权重比较打分表比较内容权重赛高国际街区万花园上观苑银池花香丽舍雅荷春天双威迎宾广场本案地段20181516171619产品15131312121112户型10778778环境15121312131212楼盘配套10877878物业10676787品牌10967868交楼时间10878886合计1008175768075803、项目、项目
21、SOHO住宅价格定位住宅价格定位3.1、项目入市均价合成、项目入市均价合成表表2、项目权价格合成表、项目权价格合成表计算内容代码赛高国际街区万花园上观苑银池花香丽舍雅荷春天双威迎宾广场本案权重值817576807580实际均价PI55004800460052005200权重值比例0.99 1.07 1.05 1.00 1.07 1权重均价PI5432 5120 4842 5200 5547 楼盘权重值WI0.250.20.20.250.11楼盘权重价PI*WI1358 1024 968 1300 555 5205 经过计算，经过计算，SOHO住宅住宅09年入市均价为年入市均价为5205元元/，
22、取整后实际操作均价为，取整后实际操作均价为5200元元/。3.2、项目开发周期均价合成、项目开发周期均价合成4500500055006000住宅均价走势图均价均价520052655331 5397 5465 5533 5602 5672 5743 5815 5888 5961 09-209-309-410-110-210-310-411-111-211-311-412-1 从上图可以看出，至项目开发结束最末一季度从上图可以看出，至项目开发结束最末一季度SOHO产品最高实现均价产品最高实现均价5961元元/，加权均价，加权均价5573元元/。 三、项目酒店式公寓部分市场定位三、项目酒店式公寓部分
23、市场定位1、项目酒店式公寓客户定位、项目酒店式公寓客户定位多次/投资结婚有子25-35两极分化其他行业其他区域一般客群一般客群首次/过渡单身30-40大专及以上企事业单位员工城东区域优质客群优质客群首次/二次结婚25-35大专/本科商户/青年白领城北区域核心客群核心客群置业状况家庭状况年龄学历从事行业客户区位项目2、项目酒店式公寓户型配比建议、项目酒店式公寓户型配比建议一室：一室：4055 建议比例建议比例65%；二室：二室：6085 建议比例建议比例35%；建议说明：比例建议仅为市场参考，具体户型面积比应以设计方案为准，户型设计时应尽量考虑一室户型，二室做为补充；如果在户型设计中遇到层面积与
24、户型面积冲突，可考虑设计40以下的小户型做为补充；3、酒店式公寓参考户型、酒店式公寓参考户型3、项目酒店式公寓价格定位、项目酒店式公寓价格定位3.2、项目开发周期酒店式公寓均价预测、项目开发周期酒店式公寓均价预测酒店式公寓酒店式公寓整盘加权均价整盘加权均价63236323元元/ / 3.1、均价合成、均价合成基于商务公寓的均价基础上增加装修成本及增值利润部分，参照区域的精装公寓基于商务公寓的均价基础上增加装修成本及增值利润部分，参照区域的精装公寓比较而成；比较而成；商务公寓入市均价：商务公寓入市均价：5200元元/；精装修成本约精装修成本约500800元之间；元之间；酒店式公寓入市均价为：酒店
25、式公寓入市均价为：5900元元/4、项目酒店式公寓交房标准建议、项目酒店式公寓交房标准建议建议交房标准为精装修，装修标准建议建议交房标准为精装修，装修标准建议500800元元/四、项目商务公寓部分市场定位四、项目商务公寓部分市场定位1、项目商务公寓客户定位、项目商务公寓客户定位1.1目标客户的构成目标客户的构成多次/投资投资客群其他区域一般客群一般客群多次与政府业务挂钩的关联行业西安市区域优质客群优质客群首次/过渡发展后劲十足的中小企业城北区域核心客群核心客群置业状况行业属性客户区位项目1.2目标客户的特征目标客户的特征核心客群核心客群中小型企业中小型企业优质客群优质客群政府关联型企业政府关联
26、型企业一般客群一般客群以投资客户为主以投资客户为主1.3目标客户投资行为分析目标客户投资行为分析投资特征未被套牢的炒房游资部分转变为中长线投资付款方式近50%的客户选择按揭按揭方式一般为首付50%以上2、项目商务公寓户型配比建议、项目商务公寓户型配比建议主力户型：主力户型：90120 建议比例建议比例85%；辅助户型：辅助户型：120140 建议比例建议比例15%；3、建筑结构建议、建筑结构建议建议采用框剪结构，以保证商业空间的完整性建议采用框剪结构，以保证商业空间的完整性4、户型分割建议、户型分割建议商务公寓建议全部采用大开间设计商务公寓建议全部采用大开间设计5、项目商务公寓价格定位、项目商
27、务公寓价格定位5.1、项目均价合成、项目均价合成入市均价：入市均价：5800元元/5.2、项目开发周期商务公寓均价预测、项目开发周期商务公寓均价预测项目商务公寓开发周期内均价最高实现项目商务公寓开发周期内均价最高实现6649元元/，整盘加权均价，整盘加权均价6215元元/ 五、商业部分定位及前期策划方案五、商业部分定位及前期策划方案 本节快速导读本节快速导读本节对目前规划设计的国内领先的商业项目进行了剖析总结，并区域商业环境、目标投资群、终端消费群进行了深层次的详尽分析，以此为基础对项目业态组合、经营方式以及产品规划设计理念提出了详细的建议；对招商、销售工作的部署进行前期设计，对预期租金、售价
28、进行预测。业态主题：业态主题：城市地铁休闲城市地铁休闲MALL项目规划：项目规划：主力商家带动人气，室内商业街贯穿总体主力商家带动人气，室内商业街贯穿总体租售比例：租售比例：20%出售，出售，80%出租出租销售均价：销售均价：14000元元/租金价格：租金价格：45元元/.月（整体出租价格预计）月（整体出租价格预计）1、现代城市大商业规划发展趋势、现代城市大商业规划发展趋势1.1经典案例分析经典案例分析正佳广场正佳广场亚洲体验中心亚洲体验中心占地面积57000平方米，总建筑面积420000平方米，其中购物中心面积300000平方米，是当今中国最大的集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商
29、务于一体的现代化购物中心。 规划主旨：多中庭，多重环形内街布局规划主旨：多中庭，多重环形内街布局1、现代城市大商业规划发展趋势、现代城市大商业规划发展趋势1.1经典案例分析经典案例分析万象城万象城中国最具示范效应的超大型室内购物中心中国最具示范效应的超大型室内购物中心位于深圳，总建筑面积达18.8万平方米，号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”，是目前深圳必逛的商业物业。规划主旨：带状分布，室内商业街贯穿始终规划主旨：带状分布，室内商业街贯穿始终1、现代城市大商业规划发展趋势、现代城市大商业规划发展趋势1.1经典案例分析经典案例分析万达广场万达广场城市综合体在全国的
30、成功复制城市综合体在全国的成功复制大连万达集团在西安的大连万达集团在西安的1号作品，总建筑面积约号作品，总建筑面积约35万平方米，是一座集合万平方米，是一座集合了大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、商业了大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、商业步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品城市城市综合体。综合体。规划主旨：规划主旨：“Z”型室内商业街，室内商业街汇集人流，实现资源共享型室内商业街，室内商业街汇集人流，实现资源共享 ！将街市形态移植室内并升华，将街市形态移植室内并升华，是现代化大
31、商业规划设计的核心思想是现代化大商业规划设计的核心思想2、商业定位前提、商业定位前提对于本项目商业部分的定位，遵循以下四个方面的前提：对于本项目商业部分的定位，遵循以下四个方面的前提：1.1结合政府对于经开区总体规划；结合政府对于经开区总体规划； *未央新城核心区未央新城核心区 *中央商务区中央商务区1.2结合经开区现有商业格局及未来发展趋势；结合经开区现有商业格局及未来发展趋势； *行政中心行政中心 *商业中心商业中心 *商业次中心商业次中心1.3、结合区域现有商业格局及主要竞比项目运营状况；、结合区域现有商业格局及主要竞比项目运营状况； *赛高国际街区赛高国际街区 *天地时代广场天地时代广
32、场1.4、结合地块自身条件、结合地块自身条件 三角地块，规划难度大三角地块，规划难度大区域商业发展特点区域商业发展特点从区域商业分布结构来看，从区域商业分布结构来看，凤城五路十字容易形成区域经营特色。从区域交通条件来看，从区域交通条件来看，片区具有先天的立体交通优势。从区域终端购买力来看，从区域终端购买力来看，辐射人群可达到80万人，购买力旺盛。从商业面积存量来看，从商业面积存量来看，运营面积超30万平方米，成为核心区域，同时区域竞争加剧。3、项目定位分析、项目定位分析1.1 项目总体定位项目总体定位1.1.1总体定位要求总体定位要求前期实现较高的销售收入前期实现较高的销售收入自留部分商业物业
33、，运营收入作为后期地铁运营费用的补贴自留部分商业物业，运营收入作为后期地铁运营费用的补贴 商业可以随时变现，以解决短期资金需求商业可以随时变现，以解决短期资金需求总体定位总体定位开放式地铁上盖商业街区开放式地铁上盖商业街区功能定位功能定位经开区城市综合服务商业经开区城市综合服务商业经营特色定位经营特色定位地铁休闲地铁休闲MALL市场形象定位市场形象定位MIX商业集合体商业集合体3、项目定位分析、项目定位分析1.5 项目目标市场定位项目目标市场定位1.5.1投资客户群分析投资客户群分析A、区域分布状况：、区域分布状况： B、年龄构成、年龄构成C、总价敏感度分析、总价敏感度分析D、终端消费群分析、
34、终端消费群分析2、项目业态组合与经营方式定位、项目业态组合与经营方式定位2.1 业态构想及论证业态构想及论证前期我们对部分主力运营商进行了试探性摸底，部分商家均表示出浓厚的兴趣，使我们对本项目的商业凝聚力奠定了信心基础，基本可以确定以下业态范畴：购物：购物：超市、大百货、主题卖场超市、大百货、主题卖场休闲：休闲：洗浴、美容纤体、咖啡茶秀、健身中心洗浴、美容纤体、咖啡茶秀、健身中心餐饮：餐饮：高档中餐、西餐，品牌快餐店高档中餐、西餐，品牌快餐店娱乐：娱乐：电玩城、电玩城、KTV、星级影城、室内溜冰城、星级影城、室内溜冰城地下商业街：地下商业街：以服装、饰品零售，美妆店等业态为主。以服装、饰品零售
35、，美妆店等业态为主。其它业态：其它业态：连锁便利店、洗衣店、报刊亭等作为地铁站点服务设施存在。连锁便利店、洗衣店、报刊亭等作为地铁站点服务设施存在。2、项目业态组合与经营方式定位、项目业态组合与经营方式定位2.2 项目业态组合与分布项目业态组合与分布 2.3 最佳商品结构与目标商家组合最佳商品结构与目标商家组合高档餐饮区南区大百货（或娱乐天地）北区2F超市百货区南区大百货（或主题卖场）北区1F生活超市南区地下商业街，服装饰品化妆品零售北区-1F业态设置区域楼层KTV、或高档浴场、电玩城娱乐天地南区美容纤体、健身中心或高档餐饮区大百货北区2F人人乐生活超市南区主题百货大百货北区1F人人乐：食品、
36、日用品、蔬菜等生活超市南区男女服饰、鞋包、化妆品地下商业街北区-1F货品结构（目标商家）业态设置区域楼层2.4 经营方式的定位经营方式的定位租赁与联营为主，极少量出售作为补充租赁与联营为主，极少量出售作为补充3、商业部分规划方案建议、商业部分规划方案建议3.1 商业部分总体规划建议商业部分总体规划建议将商业地上部分规划为两层，局部三层，控制比重保证出租率，降低空置风险。在政策允许的范围内，尽可能实现较高的建筑密度，以提高单层商业覆盖率。3.2 商铺布局与人流动线建议商铺布局与人流动线建议3.2.1商铺布局建议商铺布局建议超大型商铺：超大型商铺：面积为面积为20000以上，大型超市、百货经营，为
37、整个地下一层。以上，大型超市、百货经营，为整个地下一层。大型商铺：大型商铺：面积为面积为10000左右，主题卖场经营，每层主力临街位置。左右，主题卖场经营，每层主力临街位置。中型商铺：中型商铺：面积为面积为500-1000，中小型西式快餐店、中餐店。，中小型西式快餐店、中餐店。小型商铺：小型商铺：面积为面积为100左右，服饰鞋包品牌店经营，沿室内商业街排布。左右，服饰鞋包品牌店经营，沿室内商业街排布。迷你型商铺：迷你型商铺：面积为面积为50以内，潮流精品店经营，设置于地铁通道及地下街区。以内，潮流精品店经营，设置于地铁通道及地下街区。 投资型商铺产品投资型商铺产品3.2.2内部人流动线建议内部
38、人流动线建议主主 入入 口：地面入口设置在未央路及凤城五路，地下主入口与地铁站接驳；口：地面入口设置在未央路及凤城五路，地下主入口与地铁站接驳；人流干线：以室内商业街为主；人流干线：以室内商业街为主；人流支线：以各商家卖场内部通道为辅。人流支线：以各商家卖场内部通道为辅。4、项目产品深度建议、项目产品深度建议4.1 商铺单元分割建议（包括不同业态的商业尺度与面积）独立门面：沿未央路及风城五路分布。独立门面：沿未央路及风城五路分布。 室内商业街铺：沿室内商业街两侧分布。室内商业街铺：沿室内商业街两侧分布。地下商业街区：地下商业街区：-1F靠地铁出入口一侧设立靠地铁出入口一侧设立主力运营商卖场：项
39、目核心区域。主力运营商卖场：项目核心区域。 街区化连接，层级式分布4.2 项目室内公共部位装饰设计要点建议项目室内公共部位装饰设计要点建议总体风格建议：以浅色系为主，辅以黑色边角点缀，体现现代化购物中心风格。地面装修要点：铺设浅米色防滑瓷砖，两侧沿墙边铺设色仿石材瓷砖。 内外连接铺位内外连接铺位 室内商业街室内商业街墙面装修要点：室内商业街墙面以玻璃与不锈钢为主要材质，而隔墙则以灰镜和黑色石材为主。 门脸门脸 橱窗橱窗顶面装修要点：顶面装修要点：室内商业街顶面为钢结构架设钢化玻璃，在运营过程中根据各阶段营销活动的主题进行二次装饰，提升卖场氛围。天花天花 软隔软隔扶手装修要点：扶手装修要点：为体
40、现立体视觉的通透性，建议扶手采用不锈钢与钢化玻璃的经典组合，即不锈钢柱体架撑大块长条形钢化玻璃。 4.3 建筑外观设计建议建筑外观设计建议入口造型 夜景效果广场营造，聚集人气入口标识，醒目易记下沉广场，引导地铁人流下沉广场，引导地铁人流人流主入口及把角位置设置下沉广场，聚集人气，引导人流，一端通向地下一层-1F大卖场，另一端通向地下商业街及地铁站。 留住地铁站点人流，是激发消费力的前提！4.4、其他内部功能配套建议、其他内部功能配套建议休息区休息区盥洗室盥洗室中庭与交错式扶梯中庭与交错式扶梯4.6、辅助功能设施建议、辅助功能设施建议排烟道：建议室内商业街排烟道：建议室内商业街50以上铺位内部均
41、设置排烟道，以增强业态兼容性，以上铺位内部均设置排烟道，以增强业态兼容性，吸引更多休闲餐饮入驻，拉长消费者场内停驻时间。吸引更多休闲餐饮入驻，拉长消费者场内停驻时间。4.7、交通设施建议、交通设施建议车道：小区内车道主要为东南侧的消防通道，直接通向地下停车场，为单行车车道：小区内车道主要为东南侧的消防通道，直接通向地下停车场，为单行车道，驾车人员直接从停车场乘电梯上楼道，驾车人员直接从停车场乘电梯上楼 公共走廊：宽度在公共走廊：宽度在6-8米，两侧以灯箱广告装饰，提升商业价值，美化通道环境。米，两侧以灯箱广告装饰，提升商业价值，美化通道环境。地铁出入口设计：地铁出入口设计：主出入口设在地块西北
42、角（未央路十字口），此外沿十字口以地下商业街向南延伸，连接至室内商业街位置，实现人流的循环。疏散通道疏散通道 通道商业通道商业无缝对接无缝对接 地下商业街地下商业街4.8、主力商家特殊要求设施建议、主力商家特殊要求设施建议层高建议：层高建议： 常规尺度5米左右2F主形象5.5米1F超市4.5米左右-1F可做夹层立体车库5.5-6米-2F备注层高楼层柱距：柱距：现代购物中心商业对于建筑立体空间要求日益提高，建议柱距至少做到现代购物中心商业对于建筑立体空间要求日益提高，建议柱距至少做到8米，局部做到米，局部做到9米，以适应未来商业的发展。米，以适应未来商业的发展。消防设施：消防设施：主入口设立烟感
43、，喷淋系统全部覆盖。主入口设立烟感，喷淋系统全部覆盖。货梯及卸货区：货梯及卸货区：设置于东南侧消防通道旁边，避开门脸及人流密集区域。设置于东南侧消防通道旁边，避开门脸及人流密集区域。5.2 商业租售比例组合建议商业租售比例组合建议20%出售，出售，80%出租出租二八定律：即物业的销售面积只占总面积的二八定律：即物业的销售面积只占总面积的20%以内，以保证对商业运营方向及品质的以内，以保证对商业运营方向及品质的主导型和可操控性，如果在实际开发过程中主导型和可操控性，如果在实际开发过程中有效降低成本，销售过程中实现高售价，或有效降低成本，销售过程中实现高售价，或者开发企业拥有强大的资金实力，则将商
44、业者开发企业拥有强大的资金实力，则将商业面积全部自己持有，达到最佳运营效果。面积全部自己持有，达到最佳运营效果。 6、商业物业经营管理模式建议、商业物业经营管理模式建议6.1 项目经营方式的建议项目经营方式的建议 租赁租赁商业街 租赁租赁休闲娱乐租赁租赁主题卖场联营或租赁联营或租赁大百货 租赁租赁超市 经营方式经营方式区域区域租赁与联营，奠定经营方向的主导租赁与联营，奠定经营方向的主导重点营造休闲娱乐主题业态重点营造休闲娱乐主题业态 6.3 项目盈利模式的建议项目盈利模式的建议公寓产品出售快速变现公寓产品出售快速变现基本收回项目整体投资，实现高速滚动开发。基本收回项目整体投资，实现高速滚动开发
45、。商业物业长期持有培育商业物业长期持有培育作为优质资产进行培育旺场，实现永续收益。作为优质资产进行培育旺场，实现永续收益。 6.4 项目管理模式的建议项目管理模式的建议A、自创品牌，自行管理、自创品牌，自行管理C、引进品牌，合作联营、引进品牌，合作联营B、自创品牌，输入管理、自创品牌，输入管理建议采用：适合本项目的建议采用：适合本项目的可持续发展之路可持续发展之路7、项目业态与组合的确定、项目业态与组合的确定 7.1 主力业态的确定主力业态的确定7.2 主力商家战略布局与投资动向主力商家战略布局与投资动向7.3 主力商家可比租金分析主力商家可比租金分析超市租金分析：超市租金分析：价格区间为30
46、40元/月之间，年递增率为3%-7%；世纪金花租金分析：世纪金花租金分析：世纪金花经开区店采取联营方式，与开发企业合作成立联营公司，设保底分红额，视经营状况逐年递增。电器卖场租金分析：电器卖场租金分析：租金水平为6080元/月，租金递增率为每两年递增3%某健身中心租金分析：某健身中心租金分析：西安健身中心租金最高达到80元/月左右，最低仅为不足20元/月，经开区内的某健身中心位于临街3楼，租金为33元/月。8、招商整体思路的确定、招商整体思路的确定8.1 整体招商原则整体招商原则8.1.1控制主力店和精品店铺的档次及品牌，提升租金及物业整体价值。8.1.2招商团队明确分工，保障招商的有序，进而
47、提高招商质量。8.1.3委托专业运营机构进行统一招商及运营管理，以提高招商质量。8.1.4特殊商户招商优惠原则。对于龙头商家视具体情况给予特殊优惠政策，以 达到放水养鱼的目的8.2 招商策略的确定招商策略的确定8.3 分阶段招商计划分阶段招商计划8.4招商流程招商流程（篇幅所限，在此不做赘述，详见文本方案）（篇幅所限，在此不做赘述，详见文本方案）9、价格策略、价格策略9.1 销售价格策略低开高走，小步快走低开高走，小步快走即先期进行蓄水，当客户数量积累到一定程度时以低价公开入市，集中放水，造成热销局面，随之根据销售进度调整价格，实现总体均价的提升。9.1.1 独立商铺销售价格的确定 参考区域参
48、考区域12层平均租金水平层平均租金水平80元元/月月 修正指数：修正指数：16%（计入区域商圈发展及市场租金水平上涨因素百分比）（计入区域商圈发展及市场租金水平上涨因素百分比） 2010年上半年年上半年12层区域平均租金水平为层区域平均租金水平为93元元/月月，则反推销售均价，则反推销售均价为：为：独立商铺均价：独立商铺均价：1400014000元元/ /( (注：本价格为小面积商铺均价，大商业总体销售在经济分析部分中另行估价注：本价格为小面积商铺均价，大商业总体销售在经济分析部分中另行估价) )9.1.2 入市时机入市时机如果项目在2009年上半年动工，则在2011年上半年推出商业部分的产品
49、，利用区域内地铁开通、市政府北迁、北客站开通等相关利好消息实现的时机，借势营销，促成项目的成功销售。 9.2招商价格策略招商价格策略9.2.1 总体租金水平的确定总体租金水平的确定大商家以联营方式进行合作，初始阶段租金体现普遍较低，仅为大商家以联营方式进行合作，初始阶段租金体现普遍较低，仅为40元元/左右，左右，即普通大百货及超市整体承租的租金水平。即普通大百货及超市整体承租的租金水平。分割后，各楼层租金价格将呈金字塔状分布，同时不同面积、不同业态的铺位都分割后，各楼层租金价格将呈金字塔状分布，同时不同面积、不同业态的铺位都将产生相应的租金差异，如个别较小的室内商业街临街铺位在旺场期中期就有可
50、将产生相应的租金差异，如个别较小的室内商业街临街铺位在旺场期中期就有可能达到能达到200元元/月月的水平。的水平。 9.2.2 各功能分区租金的确定各功能分区租金的确定经济分析中，暂以总体经济分析中，暂以总体45元元/月月的保守价格进行估计，而详细的租金体系应的保守价格进行估计，而详细的租金体系应在接触大商家并确定其意向之后进行制定。在接触大商家并确定其意向之后进行制定。 概念规划展示概念规划展示【总平总平】概念规划展示概念规划展示【-2F】概念规划展示概念规划展示【-1F】概念规划展示概念规划展示【1F】概念规划展示概念规划展示【2F】六、项目成本概算及经济分析六、项目成本概算及经济分析 本
51、节快速导读本节快速导读经济分析主要指标经济分析主要指标 容积率容积率7.32 总建面总建面268279 总投资总投资10.85亿元亿元 实际投资实际投资1.61亿元亿元 单位成本单位成本4045元元/ 销售额销售额16.95亿元亿元 销售利润销售利润6.1亿元亿元 成本利润率成本利润率56.32% 投资回收期投资回收期17.51个月个月 资本金利润率资本金利润率378.92% 盈亏平衡点盈亏平衡点63.92%经济测算说明：经济测算说明： 本次经济测算是在对项目基础资料进行严谨的分析和模拟研究后，根据地本次经济测算是在对项目基础资料进行严谨的分析和模拟研究后，根据地块模拟布局，以利润最大化为基本
52、原则，兼顾项目的特殊性，以取得的最优经块模拟布局，以利润最大化为基本原则，兼顾项目的特殊性，以取得的最优经济指标。济指标。 本次测算对公建部分暂不考虑。本次测算对公建部分暂不考虑。 测算取费标准在参考国家标准的基础上充分考虑市场因素，结合项目的特测算取费标准在参考国家标准的基础上充分考虑市场因素，结合项目的特 殊性而得出，可能与最终测算标准有一定出入，出入部分考虑在不可预见费用殊性而得出，可能与最终测算标准有一定出入，出入部分考虑在不可预见费用之内。之内。1、项目基本经济参数及测算标准确定、项目基本经济参数及测算标准确定1.1、项目基本经济指标确定、项目基本经济指标确定表1、项目基本经济指标模
53、拟表个800车位数量7.32容积率平方米28796车库面积平方米68040公寓建筑面积平方米102060住宅建筑面积平方米13877独立商业面积平方米55506商业大卖场面积平方米69383商业建筑总面积平方米57592地下建筑面积平方米210687地上建筑面积平方米268279总建筑面积亩43.195净用地面积亩66.149总占地面积单位单位数值数值项目项目1.2、项目测算标准确定、项目测算标准确定表2、项目经济测算标准表项目项目数值数值备注备注土地费用200 万元/亩（包含不确定因素）银行利率9%年利率7.83%，上浮1530%自有资金比例40%（加5%的流动资金）企业所得税税率25%项目
54、开发周期3.5销售期3年，准备期0.5年住宅销售均价5200元/公寓销售均价5500元/商业销售均价（独立商业）14000元/商业销售均价（大卖场商业）7000元/车库均价12万元/个单位售价3333元/商业出租均价（大卖场）45元/商业租售比例租8：售2租：大卖场，售：独立商业预计经开区价格年涨幅5%1.3、项目测算取费标准、项目测算取费标准表3、项目测算取费标准表 序号序号项目项目取费标准取费标准单位单位计价单位计价单位1土地费用土地费用1.1土地价款2000000元/亩占地面积2前期费用前期费用2.1前期咨询费1元/建筑面积2.2水文、地质勘察费2元/建筑面积2.3环境评估费1元/建筑面
55、积2.4规划设计费30元/建筑面积2.5园林景观设计费5元/建筑面积2.6图纸审查费2元/建筑面积2.7定桩放线等测绘费1元/建筑面积2.8招投标交易及代理服务费0.10%建安总造价 2.9预、决算编制费2元/建筑面积2.1沉降观测费1元/建筑面积2.11临电、临水费 1元/建筑面积3报建费用报建费用3.1市政公用设施配套费150元/建筑面积3.2质量监督费2元/建筑面积3.3劳保统筹基金3.55%建安总造价 未完转下页表3、项目测算取费标准表 4建安费用建安费用4.1住宅2050元/建筑面积4.2公寓2050元/建筑面积4.3商业2400元/建筑面积4.4车库2600元/建筑面积5室外配套项
56、目工程费室外配套项目工程费5.1市政管网碰口费30元/建筑面积5.2园林景观、道路、围墙等65元/建筑面积5.3室外管网、地沟等50元/建筑面积6开发费用开发费用6.1监理费用3元/建筑面积6.2财务费用9%贷款利率贷款总额6.3管理费用5.0%1-5项之和6.4不可预见费用5.0%1-5项之和6.5销售推广费用3.5%销售额7应交税费应交税费7.1营业税5%销售额7.2城市建设维护费7.0%营业税7.3教育附加费3.0%营业税7.4防洪基金0.08%销售额7.5印花税0.03%销售额7.6土地增值税3%销售额2、项目投资估算、项目投资估算说明：项目投资估算应缴税费部分按照国家及事业单位规定的
57、收费标准列支，建安费用按照市场均值取费，土地成本暂以200万元/亩的价格计算。 2.1、项目前期投资估算、项目前期投资估算表表4、项目前期费用估算表、项目前期费用估算表序号序号项目项目取费标准取费标准单位单位计价单位计价单位计费标准计费标准金额（元）金额（元）1土地费用土地费用1.1土地价款2000000元/亩43.195土地价款86390000合计单位成本322.02 863900002前期费用前期费用2.1前期咨询费1元/建筑面积268279 268279 2.2水文、地质勘察费2元/建筑面积268279 536558 2.3环境评估费1元/建筑面积268279 268279 2.4规划设
58、计费30元/建筑面积268279 8048370 2.5园林景观设计费5元/建筑面积268279 1341395 2.6图纸审查费2元/建筑面积268279 536558 2.7定桩放线等测绘费1元/建筑面积268279 268279 2.8招投标交易及代理服务费0.10%建安总造价 590093800 590094 2.9预、决算编制费2元/建筑面积268279 536558 2.1沉降观测费1元/建筑面积268279 268279 2.11临电、临水费 1元/建筑面积268279 268279 合计单位成本48.20 12930928 3报建费用报建费用3.1市政公用设施配套费150元/建
59、筑面积268279 40241850 3.2质量监督费2元/建筑面积268279 536558 3.3劳保统筹基金3.55%建安总造价59009380020948330 合计单位成本230.08 61726738 项目前期投资额为： 土地费用8639万元（单位成本322.02元/）+前期费用1293万元（单位成本48.2元/） +报建费用6173万元（单位成本230.08元/）=1.61亿元2.2、项目建安及配套估算、项目建安及配套估算表2、项目建安及配套费用序号序号项目项目取费标准取费标准单位单位计价单位计价单位计费标准计费标准金额（元）金额（元）4建安费用建安费用4.1住宅2050元/建筑
60、面积102060 2092230004.2公寓2050元/建筑面积68040 1394820004.3商业2400元/建筑面积69383 1665192004.4车库2600元/建筑面积28796 74869600合计单位成本2199.55 5900938005室外配套项目工程费室外配套项目工程费5.1市政管网碰口费30元/建筑面积268279 8048370 5.2园林景观、道路、围墙等65元/建筑面积268279 17438135 5.3室外管网、地沟等50元/建筑面积268279 13413950 合计单位成本14538900455 项目建安及配套投资额为：项目建安及配套投资额为：建安成
61、本5.9亿元（单位成本2199.55元/）+室外配套3890万元（单位成本145元/）=6.296.29亿元亿元2.3、项目管理及税费估算、项目管理及税费估算表3、项目管理及相关税费序号序号项目项目取费标准取费标准单位单位计价单位计价单位计费标准计费标准金额（元）金额（元）6开发费用开发费用6.1监理费用3元/建筑面积268279 804837 6.2财务费用9%贷款利率1.2亿23579697 6.3管理费用5.0%1-5项之和790041921 39502096 6.4不可预见费用5.0%1-5项之和790041921 39502096 6.5销售推广费用3.5%销售额1583749200
62、55431222 合计单位成本592.00 158819948 7应交税费应交税费7.1营业税5%销售额158374920079187460 7.2城市建设维护费7.0%营业税791874605543122 7.3教育附加费3.0%营业税791874602375624 7.4防洪基金0.08%销售额15837492001266999 7.5印花税0.03%销售额1583749200475125 7.6土地增值税3%销售额158374920047512476 合计单位成本508.28 136360806 项目管理及相关税费成本为：项目管理及相关税费成本为：开发管理费用开发管理费用1.591.59
63、亿元（单位成本亿元（单位成本592592元元/ /）+ +应缴税费应缴税费1.361.36亿元（单位成本亿元（单位成本508.28508.28元元/ /）=2.95=2.95亿元亿元2.4、项目投资总估算、项目投资总估算项目单位成本构成：项目单位成本构成：土地费用322.02元/+前期费用48.2元/+报建费用230.08元/+建安成本2199.55元/+室外配套145元/+开发管理费用592元/+应缴税费508.28元/=项目单位成本项目单位成本：项目单位成本：4045元元/ 项目实际投资额（项目开始销售达到自我平衡能力之前的费用）：项目实际投资构成：项目实际投资构成：土地成本8639万元+
64、前期费用1293万元+报建费用6173万元项目实际投资额为：项目实际投资额为：1.61亿元亿元项目投资总额构成：土地费用项目投资总额构成：土地费用8639万元万元+前期费用前期费用1293万元万元+报建费用报建费用6173万元万元+建安成本建安成本5.9亿元亿元+室外配套室外配套3890万元万元+开发管理费用开发管理费用1.59亿元亿元+应缴税费应缴税费1.36亿元亿元项目投资总额为：项目投资总额为：10.85亿元亿元3、项目静态收入成本利润率、项目静态收入成本利润率说明：测算项目静态收入及成本利润率时我们假设用入市均价全部销售，不考虑市场因素，观察其基本盈利状态，是否满足我们的最低要求，其销
65、售收入及成本利润率为：表4、项目静态销售收入及成本利润表34.45%税后成本利润率3.74亿元亿元75%税率25%税后利润45.94%成本利润率4.99亿元亿元税前利润15.84亿元亿元销售收入合计9600万元800 元/个120000车库3.89亿元55506 元/7000大卖场商业1.94亿元13877 元/14000独立商业3.74亿元68040 元/5500公寓5.31亿元102060 元/5200住宅销售额销售额面积面积单位单位均价均价项目项目销售收入销售收入项目静态销售额为：项目静态销售额为：15.84亿元亿元税前静态销售利润：税前静态销售利润：4.99亿元亿元税前成本利润率：税前
66、成本利润率：45.94%税后利润：税后利润：3.74亿元亿元税后成本利润率：税后成本利润率：34.45%项目静态利润及利润率满足我们的需求！项目静态利润及利润率满足我们的需求！4、项目动态收入成本利润率、项目动态收入成本利润率说明：我们进一步测算项目动态收入及成本利润率，我们假设计算均价涨幅为说明：我们进一步测算项目动态收入及成本利润率，我们假设计算均价涨幅为5%，全部均匀销售，观察项目在整个销售周期之内的盈利能力，其销售收入及成本利润全部均匀销售，观察项目在整个销售周期之内的盈利能力，其销售收入及成本利润率为：率为：表表5、项目动态收入现金流量表、项目动态收入现金流量表项目项目09-209-
67、309-410-110-210-310-411-111-211-311-412-1合计/均价住宅均价（元）住宅均价（元）520052655331 5397 5465 5533 5602 5672 5743 5815 5888 5961 5573 销售比例销售比例7.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%7.50%100%销售收入（万元）销售收入（万元）3980 4567 4625 4682 4741 4800 4860 4921 4982 5045 5108 4563 5.68亿元公寓均价（元）公寓均价（元）5500 5569
68、 5638 5709 5780 5852 5926 6000 6075 6151 6227 6305 5894 销售比例销售比例7.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%8.50%7.50%100%销售收入（万元）销售收入（万元）2807 3221 3261 3302 3343 3385 3427 3470 3513 3557 3602 3218 4.01亿元 独立商业均价（元）独立商业均价（元）140001417514352 14532 14713 14897 15083 15272 15463 15656 15852 16050 1
69、5003销售比例销售比例8.00%8.00%8.00%8.00%9.00%9.00%9.00%9.00%8.00%8.00%8.00%8.00%100%销售收入（万元）销售收入（万元）1554 1574 1593 1613 1838 1860 1884 1907 1717 1738 1760 1782 2.08亿元 卖场商业均价（元）卖场商业均价（元）70007088 7176 7266 7357 7449 7542 7636 7731 7828 7926 8025 7594 销售比例销售比例0%0%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%100%销售收入（万元）销售收入（
70、万元）0 0 3983 4033 4083 4134 4186 4238 4291 4345 4399 4454 4.21亿元车库均价（万元）车库均价（万元）12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 3333 销售比例（个）销售比例（个）676767676767676766666666800销售收入（万元）销售收入（万元）804 804 804 804 804 804 804 804 792 792 792 792 9600 收入合计（万元）收入合计（万元）9145 10166 14266 14434 14809 14984 15161 15340 1529615
71、477 15660 14809 16.95亿元亿元 项目动态销售额为：项目动态销售额为：16.9516.95亿元亿元税前动态销售利润：税前动态销售利润：6.16.1亿元亿元税前成本利润率：税前成本利润率：56.32%56.32%税后利润：税后利润：4.584.58亿元亿元税后成本利润率：税后成本利润率：42.17%42.17%经济效益评价：经济效益评价： 从上表计算结果来看，项目经济效益显著，从上表计算结果来看，项目经济效益显著，利润率较高，为目前行业较高水平。利润率较高，为目前行业较高水平。5、项目盈利能力分析、项目盈利能力分析5.1、财务净现值（FNPV） 财务净现值（FNPV）按事先规定
72、的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目是可以考虑接受的。本次测算选取的贷款年利率为9%，按照几何平均法换算成季度利率为2.18% 表6、项目净现值流量表项目08-409-109-209-309-410-110-210-310-411-111-211-311-412-1合计（亿元）投入合计（万元）8052805277577757775777577757775777577757775777577757775710.85折现率0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 0.9
73、8 0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 折现系数1.00 0.98 0.96 0.94 0.92 0.90 0.88 0.86 0.84 0.82 0.81 0.79 0.77 0.76 折现值8052 7881 7430 727271176965 6817 6672 6529 6390 6254 6121 5990 5863 9.48 收入合计（万元）009145 10166 14266 14434 14809 14984 15161 15340 1529615477 15660 14809 16.95折现率0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 0.98
74、0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 折现系数0.98 0.96 0.94 0.92 0.90 0.88 0.86 0.84 0.82 0.81 0.79 0.77 0.76 0.74 折现值（万元）008573 9326 12809 12684 12736 12612 12489 12367 12068 11951 11835 10953 14.04计算公式：计算公式： FNPV =1/（1+利率）利率） 收入现值收入现值-投入现值投入现值=净现值净现值由净现值流量表计算得出：由净现值流量表计算得出：项目税前净现值为项目税前净现值为4.56亿元亿元项
75、目税后净现值为项目税后净现值为3.42亿元亿元5.2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基础收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。计算公式： 1/（1+X）=0由净现值流量表计算得出：FIRR=17.26%财务指标评价：财务指标评价： 项目财务指标显示，税前净现值约为4.564.56亿元亿元，大于且高于零，内部收益率17.26%17.26%，大于基准利率，说明项目盈利能力较强。6、项目动态投资回收期及资本金利润率、项目动态投资回收期及资本金
76、利润率投资回收期是指项目所有投入资本全部收回所用的时间段，是动态指标；资本金利润率是利润与企业真正投入自有资金的比例，是静态指标。投入资金前期费用（土地成本+前期费用+报建费用）分二次在准备期投入，建安及其他（建安成本+配套费用+开发费用+相关税费）在销售周期内均匀投入。本项目预计销售周期定为36个月，2009年4月开盘销售，2012年3月底销售完毕，再预计销售期之前有6个月的准备期，项目共计开发周期为42个月。 表7、项目现金流量表项目08-409-109-209-309-410-110-210-310-411-111-211-311-412-1投入合计（万元）805280527757775
77、77757775777577757775777577757775777577757收入合计（万元）009145 10166 14266 14434 14809 14984 15161 15340 1529615477 15660 14809 现金流（万元）-8052 -8052 1388 2408 6508 6677 7051 7226 74047583 7538 7719 7903 7051 净现金流（万元）-8052 -16105 -14717 -12309 -5800 876 7927 15154 22557 30140 37678 45398 53301 6.1亿元亿元 由现金流量表计
78、算得出：项目动态投资回收期为项目销售收入与项目总投资刚好持平所需时间长度就是项目的投资回收期；投资回收期为17.51个月项目资本金利润率为：动态利润/实际投资额=378.92%经济指标评价： 项目资本金利润率很高，说明项目需要投入的资金较少（主要是前期投资），而回收自有资本仅需要整个开发周期不到一半时间，经济指标优良！7、项目盈亏平衡（、项目盈亏平衡（BEP）分析）分析盈亏平衡分析是在一定的生产能力条件下，研究分析项目成本费用与收益平衡关系的一种方法。随着某些因素的变化，企业的盈利与亏损会有一个转折点，称为盈亏平衡点BEP。在这一点上，销售收入等于总成本费用，刚好盈亏平衡，盈亏平衡分析就是要找
79、出盈亏平衡点，考察项目对市场的适应能力和抗风险能力。 BEP说明：固定成本（土地成本、前期费用、报建费用）+可变成本（建安成本、室外配套、开发管理费用、应缴税费）=整盘均价*销售面积1.61亿元+9.31亿元=6329元/*X销售面积=171479计算公式：计算公式：BEP=销售面积销售面积/可售总面积可售总面积BEP=171479/268279BEP=63.92%BEP评价： 根据计算得出，项目的盈亏平衡点在63.92%，也就是说销售面积达到171479，就能实现收回全部投资，剩余的36.08%就是利润，项目盈利能力很强！项目08-409-109-209-309-410-110-210-31
80、0-411-111-211-311-412-1资金投入（万元）80528052775777577757775777577757775777577757775777577757银行贷款（万元）60006000000000000000自有资金（万元）20522052000000000000销售收入（万元）009145 10166 14266 14434 14809 14984 15161 15340 1529615477 15660 14809 资金使用（万元）80528052775777577757775777577757775777577757775777577757前期投入（万元）80528
81、052000000000000建安及配套（万元）00524252425242524252425242524252425242524252425242相关税费（万元）00114311431143114311431143114311431143114311431143所得税（万元）00000002155215521552155215521552155还本付息（万元）00000003261 3230 3165 3099 1602 00资金盈余（万元）-8052-8052138824086508667770517226740475837538771979037051累计盈余（万元）-8052-1610
82、5-14717-12309-58008767927 1515422557 30140 37678 45398 53301 6.1亿元亿元 表表8、项目财务平衡表、项目财务平衡表8、项目资金来源与运用分析、项目资金来源与运用分析本项目资金来源与运用为下表所示。本项目资金来源与运用为下表所示。项目贷款项目贷款1.2亿元；亿元；项目自有资金项目自有资金4105万元；万元；贷款利率为贷款利率为9%，贷款期限为，贷款期限为2年年表9、项目还本付息表项目08-409-109-209-309-410-110-210-310-411-111-211-311-412-1本季借款（万元）6000600000000
83、0000000本季应计利息（万元）131131261 261 261 261 261 261 230 16599 34 00本季付息（万元）0000000261 230 16599 34 00本季还本（万元）000000030003000300030001568 00季末本息余额（万元） 613112261 1252312784 13045 1330713568 10568 7568 4568 1568 0 00从表8及表9中可以看出：项目贷款仅为前期投入，进入销售期后就具备自我平衡能力；项目贷款利息总计2358万元；本项目具有较强的贷款偿还能力（11年3季度清偿全部本息）和自身平衡能力。9、
84、项目敏感性因素分析、项目敏感性因素分析基于市场存在未知的变化，容积率为不可变量，不可控因素主要是单位成本和单位基于市场存在未知的变化，容积率为不可变量，不可控因素主要是单位成本和单位价格，所以我们对此敏感性因素进行分析，以便降低项目的开发运作风险。测算分价格，所以我们对此敏感性因素进行分析，以便降低项目的开发运作风险。测算分析我们以析我们以5%-10%作为上浮或下降标准。作为上浮或下降标准。 9.1、敏感性因素单变量分析、敏感性因素单变量分析9.1.1、成本因子变量分析、成本因子变量分析图图1、成本因子敏感性分析图、成本因子敏感性分析图 敏感性解读：敏感性解读：左图显示成本以5%递增时，收益率
85、急剧下降，由于单位成本的比例增加收益率的敏感程度相对逐渐加强，但是当成本上涨至30%时，收益率仍然较高，一般行业对于成本的控制不可能超过这个数值，所以，项目的成本控制压力很小！9.1.2、收入因子变量分析、收入因子变量分析敏感性解读：敏感性解读：上图分析显示收入以上图分析显示收入以5%减时，收益率逐渐下滑，由于收入下降导致收益率的敏感减时，收益率逐渐下滑，由于收入下降导致收益率的敏感性逐渐变大。同时项目收入减少至性逐渐变大。同时项目收入减少至30%时，收益率仍然高于基准利率，说明项目的时，收益率仍然高于基准利率，说明项目的市场抗性极佳！但是开发过程中仍要注意风险防范预警体系的建立，以便控制源自
86、市场抗性极佳！但是开发过程中仍要注意风险防范预警体系的建立，以便控制源自市场不可知因素变量对于项目收益的影响。市场不可知因素变量对于项目收益的影响。 图2、收入因子敏感性分析图9.2、敏感性因素多变量分析、敏感性因素多变量分析基于市场的不可控因子较多，我们进一步对项目的风险因子进行多变量分析，把风险因素对项目可能造成的影响提前做量化分析，以期尽早建立防范体系。多变量风险分析以5%作为递增或递减标准。表表10、项目敏感性因子多变量分析表、项目敏感性因子多变量分析表成本因子10%5%5%0%-5%-5%-10%收入因子-10%-5%5%0%-5%5%10%内部收益率9.49%13.30%17.07
87、%17.07%17.07%20.84%24.65%敏感性解读：敏感性解读：上表分析结果显示，收入和成本同向变化时内部收益率不变，而收入和成本反向变化时内部收益率变化很大，同时分析结果显示收入和成本反向变化为10%时内部收益率虽小于设定值内部收益率，但也高于基准利率，说明项目的整体市场抗性极佳！ 10、项目商业部分自留经济测算、项目商业部分自留经济测算以上所做测算只是在项目理想状态下全部出售时的项目经济指标和盈利能力，而没有考虑市场变化。商业部分（尤其是大卖场商业）出售难度较大，需要持有35年才能做旺。所以我们综合考虑建议项目商业持有80%，出售20%的独立铺面商业，基于上述条件我们再次持有商业
88、的价值及出售物业的收益情况进行评价分析。10.1、项目保留、项目保留80%的商业后收益情况的商业后收益情况项目保留80%的商业面积（大卖场商业）其余物业全部出售，其财务指标为：销售额为：12.74亿元亿元税前利润：1.89亿元亿元利润率：17.39%税后利润：1.42亿元亿元利润率：13.05%FNPV（财务净现值）： 税前税前1.13亿元；税后：亿元；税后：8464万元万元FIRR（内部收益率）：7.12%BEP（动态投资回收期）： =24.68个月个月资本金利润率：117.21%10.2、项目持有商业价值评估、项目持有商业价值评估说明：项目持有商业主要是大卖场商业，面积55506，销售价格
89、暂时按照7000元/计算。10.2.1、项目持有商业静态及动态价值评估、项目持有商业静态及动态价值评估静态价值：55506*7000元/=3.89亿元动态价值估算预计到10年后，面积55506，10年后预计销售均价为7828元/动态价值：55506*7828元/=4.35亿元10.2.2、项目持有商业面积租金收入、项目持有商业面积租金收入说明：项目持有商业租金价格为45元/月，其年租金收入为：表表11、项目持有商业、项目持有商业20122021年租金年收入明细表年租金年收入明细表37700 33050 2862224404 20388 16562 12919 9449 6145 2997 收入
90、累计（万元）4650 4428 4218 4017 3825 3643 34703305 3147 2997 租金收入（万元）70 66 63 60 57 55 52 50 47 45租金价格（元）2021年2020年2019年2018年2017年2016年2015年2014年2013年2012年项目项目持有商业2012年2021年租金收入累计为3.35亿元，平均年租金收入为：3351万元；项目持有商业租金收入加入按照土地年限（50年）持有，则累计租金收入为：55.78亿元，平均年租金收入为：1.12亿元。11、项目可行性分析结论、项目可行性分析结论经过以上分析，判断如下：项目经济收益较好；项
91、目经济收益较好；财务盈利指标较高；财务盈利指标较高；项目市场风险抗性极强；项目市场风险抗性极强；所以，项目的开发是可行的！所以，项目的开发是可行的！11、附加方案、附加方案低容积率产品收益对比测试低容积率产品收益对比测试说明：本节对地块做出低容积率假设，将项目地块容积率设定为说明：本节对地块做出低容积率假设，将项目地块容积率设定为4.5，观察其经济，观察其经济收益情况，将其与容积率为收益情况，将其与容积率为7.32作为对比。作为对比。 GO!GO!容积率分别为容积率分别为7.32和和4.5经济收益对比经济收益对比容积率7.32容积率容积率4.5对比项目数值单位备注数值数值单位单位备注备注总建面
92、268279含地下187178含地下含地下住宅102060 38%74871 40%公寓68040 25%37436 20%商业69383 25%46795 25%车库28796 （800个）12%28077 （800个）个）15%总投资额10.85亿元7.91亿元亿元实际投资额1.61亿元亿元1.39亿元亿元楼面地价322元/ 462元元/单位成本3723元/3764元元/单位总成本4045元元/4226元元/静态销售收入15.84亿元10.84亿元亿元静态利润4.99亿元2.93亿元亿元成本利润率45.94%37.09%动态销售收入16.95亿元11.71亿元亿元动态利润6.1亿元3.8亿元亿元成本利润率56.32%48.00%财务净现值4.56亿元2.76亿元亿元内部收益率17.26%10.64%投资回收期17.51月月19.45月月资本金利润率378.92%273.89%盈亏平衡点63.92%69.18%注：容积率4.5时住宅入市销售均价5300元/，公寓入市销售均价5600元/；其他测算取费标准与整体测算相同Thank you!
