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1、XX 年 月 日XX市XX区XX初判报告目 录 1、项目概况 2、市场分析 3、项目测算 4、结论和建议地块编号2011NJY-42011NJY-5土地用途住宅、商业项目类型政府公开出让交易方式挂牌土地位置南沙街进港大道北使用年限住宅用地为70年，商服用地40年；总用地面积（）94404（141亩）189037（284亩） 容积率1.81.8计容建筑面积（）169927.2（其中住宅 ，商业 ）340266.6 （其中住宅 ，商业 ）建筑覆盖率25%25%建筑高度100米100米保证金人民币6500万元人民币13500万元地价人民币32500万元人民币67100万元楼面地价1912元/平方米1
2、972元/平方米 保证金截止时间2011年7月20日16时竞买申请截止时间2011年7月21日16时出让时间2011年8月8日14:30时付款进度要求签订合同后30天内缴交50%土地出让金，余款应在60天内一次性付清。户型限制（中小户型所占比例等限制条件）备注（说明其他需要注意的情况）1 1 1 1 项目概况项目概况项目概况项目概况-项目项目规划指标规划指标规划指标规划指标示例示例1 1 1 1 项目概况项目概况项目概况项目概况-项目项目背景资料背景资料背景资料背景资料 如果项目是协议出让、旧改项目或者合作转让项目等类型或者有其他应说明情况的，应详细说明项目权属、项目来源、项目背景、项目操作步
3、骤、法律风险等相关内容。1 1 1 1 项目概况项目概况项目概况项目概况-项目区位及周边交通图项目区位及周边交通图项目区位及周边交通图项目区位及周边交通图示例示例1 1 1 1 项目概况项目概况项目概况项目概况-项目片区情况及周边路网图项目片区情况及周边路网图项目片区情况及周边路网图项目片区情况及周边路网图示例示例1 1 1 1 项目项目项目项目概况概况-宗地现状及周边情况图宗地现状及周边情况图宗地现状及周边情况图宗地现状及周边情况图示例示例1 1 1 1 项目概况项目概况项目概况项目概况-周边主要配套周边主要配套周边主要配套周边主要配套1Km4Km金洲站金洲站地铁地铁4 4号线号线南沙游艇会
4、示例示例金洲金洲 商业区商业区祈福酒店中国银行工商银行金洲商业区主要配套：各银行营业厅、金洲影剧院、中兴超级市场及其他各种生活配套。广州市常住人口（其中户籍人口X万， 流动人口X万）GDP人均GDP人均可支配收入2009201020111 1 1 1 项目概况项目概况项目概况项目概况-项目所在城市经济情况项目所在城市经济情况项目所在城市经济情况项目所在城市经济情况南沙区常住人口（其中户籍人口X万， 流动人口X万）GDP人均GDP人均可支配收入200920102011示例示例示例示例主要为近一两年（当年或上一年）经济数据主要为近一两年（当年或上一年）经济数据v 2011年全国两会期间颁布的全国“
5、十二五”规划纲要再次将南沙作为国家深化粤港合作的七大重点项目之一。南沙新区将开发定位为：打造服务内地、连接香港的商业服务中心、科技创新中心和教育培训基地，建设临港产业配套服务合作区。v 2010年4月7日，旨在推进珠三角新一轮大发展的粤港合作框架协议和关于穗澳共同推进南沙实施CEPA先行先试综合示范区合作协定在北京签署，南沙被协议列为三大重点合作和开发建设区域之一。2010年6月，广东省委省政府决定在南沙成立CEPA先行先试综合示范区，不仅要进行粤港澳项目合作，而且要探索体制上的突破。南沙的发展定位自此进入一个崭新的阶段。v 2011年“两会”期间，省委书记汪洋明确表示，要“以南沙新区为突破口
6、，再造一个新广州”，广东省明确在南沙建立实施CEPA先行先试综合示范区，广州南沙在落实穗港合作过程中起着举足轻重的作用。v南沙的建设将突出产业功能布局、突出生态水网特点、突出粤港澳合作优势，运用“小而精”的“钻石”理念来规划建设。按照“科学发展、从容跨越”的战略理念，努力将之建设成为国际智慧生态新城、粤港澳全面合作的国家级新区、珠三角世界级城市群的新枢纽，宜居宜业的岭南水乡之都。可以说，新一轮南沙新区的开发建设，既是推进广州“南拓”战略的又一次冲锋号，也预示着广州城市发展从此开始将进入新的历史。1 1 1 1 项目概况项目概况项目概况项目概况-项目所处区域（南沙）发展规划项目所处区域（南沙）发
7、展规划项目所处区域（南沙）发展规划项目所处区域（南沙）发展规划项目位置项目位置示例示例项目位置项目位置1 1 1 1 项目概况项目概况项目概况项目概况-项目所处区域发展规划项目所处区域发展规划项目所处区域发展规划项目所处区域发展规划示例示例2 2 2 2 市场分析市场分析市场分析市场分析区域典型楼盘区域典型楼盘区域典型楼盘区域典型楼盘示例示例重点突出部分2 2 2 2 市场分析市场分析市场分析市场分析区域楼盘分布图区域楼盘分布图区域楼盘分布图区域楼盘分布图示例示例2 2 2 2 市场分析市场分析市场分析市场分析区域地价区域地价区域地价区域地价项目所在区域土地成交表示例示例2 2 2 2 市场分
8、析市场分析市场分析市场分析区域成交地块分布图区域成交地块分布图区域成交地块分布图区域成交地块分布图示例示例优势优势劣势劣势v地块靠近南沙核心区，区位优势较好，交地块靠近南沙核心区，区位优势较好，交通便利；通便利；v项目拥有景观资源优势（湖景、海景、山项目拥有景观资源优势（湖景、海景、山景），起点较高；景），起点较高；v项目体量规模较大，小区配套较好，易于项目体量规模较大，小区配套较好，易于形成良好生活居住气氛。形成良好生活居住气氛。v地块地形较为复杂，有部分山体须铲低或地块地形较为复杂，有部分山体须铲低或铲平，土石方工程量较大；铲平，土石方工程量较大；v地块西北方向地块西北方向1 1公里外为发
9、电厂及化工厂，公里外为发电厂及化工厂，对客户将形成一定心理影响。对客户将形成一定心理影响。机会机会威胁威胁v项目处于南沙滨海新城核心项目处于南沙滨海新城核心 ，区域定位较，区域定位较高，发展潜力较大；高，发展潜力较大；v南沙核心区土地供应日渐减少，日后产品销南沙核心区土地供应日渐减少，日后产品销售将较具竞争力，利润空间将较大；售将较具竞争力，利润空间将较大；v地块产品线条丰富，易于打造出高品质产品；地块产品线条丰富，易于打造出高品质产品；v房地产宏观调控调控仍未放松，对项目信房地产宏观调控调控仍未放松，对项目信贷等形成一定影响；贷等形成一定影响；v时代南湾项目、珠江湾项目、广晟逸涛项时代南湾项
10、目、珠江湾项目、广晟逸涛项目等将对本地块产生竞争目等将对本地块产生竞争2 2 2 2 市场分析市场分析市场分析市场分析-SWOT-SWOT-SWOT-SWOT分析分析分析分析示例示例2 2 2 2 市场分析市场分析市场分析市场分析-客户定位客户定位客户定位客户定位 本项目以广州市区客户为主力，以投资客以及被市区房价高企转移到南沙置业的转移需求为主，约占到总量的70%，另外，以企事业单位员工为主的南沙区本地客户占到剩余的30%左右。示例示例产品类型产品类型各面积段比例各面积段比例面积面积针对客户针对客户 高层洋房产品50%二房/三房：70-95首次置业客户30%大三房：100-120改善型置业客
11、户投资型客户10%四房：130 联排别墅双拼、四联10%200-300投资型客户度假需求客户2 2 2 2 市场分析市场分析市场分析市场分析-产品定位产品定位产品定位产品定位v 结合目前南沙区的市场销售情况，项目洋房产品应以最热销的100-120三房为住，配以部分150左右的四房产品，北面临街景观较差的产品户型面积适当调小。v 别墅产品面积建议200-300，相对来说销售速度较快，有利资金回笼。示例示例2 2 2 2 市场分析市场分析市场分析市场分析-价格建议价格建议价格建议价格建议产品价格 洋房2012-2014年：8500-10000元/，园景、二线湖景、北面海景单位，毛坯；2014-20
12、16年：10000-12000元/，一线湖景单位，毛坯；别墅2015-2016年：联排别墅20000元/，湖景别墅30000元/，毛坯。示例示例3 3 3 3 项目经济测算项目经济测算项目经济测算项目经济测算详见项目经济测算表（估算）。v项目处于南沙滨海新城核心区，区域发展定位较高，房地产市场将遇上极好的发展前景，楼价将具有较大的上涨空间，项目将具有较大利润空间；v项目体量大、配套齐，有利于形成规模优势，形成良好居住氛围，对客户形成较大吸引力；v项目拥有较好的景观资源优势（湖景、海景、山景），有利于打造高品质产品；v该项目对广州公司的可持续发展将带来不可估量的作用，同时可延续龙光棕榈水岸项目在南沙当地的影响力，打响龙光地产的品牌美誉度；v地块地形比较复杂，开发成本较高v项目北面有发电厂，消费者存在购买心理压力4 4 4 4 结论和建议结论和建议结论和建议结论和建议 综上，建议公司积极参与该项目的竞买，在一定利润保障的情况下争取竞得该项目。
