城市经营中土地开发及融资问题解析

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1、城市经营中土地开发及融资城市经营中土地开发及融资问题解析问题解析主讲人：主讲人： 宋宋 杰杰地方打折卖地成风底价成交成常态成交量溢价率话语权一一六六四四五五开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）二二三三土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式BTBT模式在土地一级开发中的应用模式在土地一级开发中的应用模式在土地一级开发中的应用模式在土地一级开发中的应用融资平台建设融资平台建设融资平台建设融资平台建设融资渠道融资渠道融资

2、渠道融资渠道土地一级开发的风险与防范土地一级开发的风险与防范土地一级开发的风险与防范土地一级开发的风险与防范一一六六四四五五二二三三土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。资和开发，将生地变为熟地的过程。其其目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。条件，具备高投入的属性。由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资由于政策环境不完善，项目开

3、发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。金投入大，使得土地开发风险也很大。而由于对资金需求量大，土地一级开发而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土已经成为土地开发的瓶颈。地开发的瓶颈。定义定义v土地一级开发概念界定土地一级开发概念界定 土地一级开发，即土地前期开发，是指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求，由土地一级开发主体对一定区域内纳入储备的土地进行地上建筑物的拆除、地下障碍物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基础设施建设（如“七通一平”等），使该区域内的土地达到供应条件的行为。v土地一级开发与土地储备之间的关系土地一级开发与土地

4、储备之间的关系 土地储备土地储备 土地收储土地收储土地一级开发土地一级开发特点1.资金密集，资金需求量大。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量加大。2.某些业务环节容易产生纠纷。土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。特点3.土地需求受经济环境和政策影响大。其

5、一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。银行贷款、信托、IPO、PE、REITs土地一级开发土地成片开发新城建设 城市改造（城中村/棚户区/三旧改造）政策法规政策法规基础设施建设招商规划、运营、招商资本、规划资金支持资金支持政府政府企业企业个人个人共 赢共 赢一级开发商主开发商住宅地产、工业地产、商业地产、旅游地产等各类专业房地产开发商项目改造主体项目改造主体住宅地产、工

6、业地产、商业地产、旅游地产等各类专业房地产开发商单一型产业地产开发商综合型产业地产开发商城市运营商城市运营商产业地产开发商产业地产开发商城乡统筹制度建设用地增减挂钩招拍挂制度用地预申请制度综合配套改革试验土地征用制度建设用地占补平衡制度土地出让收支管理农用地转用制度成本构成及收益模式 1.土地一级开发成本是是指指在在政政府府规规划划的的土土地地一一级级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。 2.由由项项目目前前期期费费用用、征征地地拆拆迁迁补补偿偿费费用用、公公共共区区域域市市政政基基础础设设施施建建设设费费用用、公公共共配配套套设设施施建建设

7、设费费用用、工工程程建建设设其其他他费费用用、管管理理费费、财财务务费费用用、土土地地招招拍拍挂挂中中的的交交易易费费用用、公公共共市市政政配配套套设设施施移移交交前前的的管理费用等构成。管理费用等构成。 （一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。以上。征地拆迁费用都

8、发生在一级开发的前期，且需要都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。增加资金回收的风险。经营性用地的招拍挂收入产业用地的协议出让收入直接上缴专门的财政出让收入专户政府财政审核土地储备中心的项目成本报表后，核拨相关成本费用。分配增值收益收入来源收入来源入库财政入库财政返还分配返还分配收支两条线土地一级开发的收益模式土地出让收入当中提取10%用于农田水利建设资金具体措施将近期出台。2011年中央1号文件提出，从土地出让当中提取10

9、%用于农田水利建设。土地出让收入当中提取10%用于保障房建设基金一级开发收入一级开发收入 2%2%开发企业作为土储中心的开发企业作为土储中心的受托人，管理执行一级开受托人，管理执行一级开发业务，仅收取管理费发业务，仅收取管理费分成分成分成分成土地出让方的超额收益土地出让方的超额收益土地出让方的超额收益土地出让方的超额收益部分在政府及一级开部分在政府及一级开部分在政府及一级开部分在政府及一级开发企业之间进行分成发企业之间进行分成发企业之间进行分成发企业之间进行分成 8%8%开发企业受政府委托实施开发企业受政府委托实施开发企业受政府委托实施开发企业受政府委托实施一级土地开发，利润率为一级土地开发，

10、利润率为一级土地开发，利润率为一级土地开发，利润率为开发成本的开发成本的开发成本的开发成本的8%8%2%8%分成分成土地一级开发企业的盈利案例北京市土地储备和一级开发暂行办法京国土市2005540号文件中规定：n土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储土地储备机构备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企房地产开发企业业承担。n土地储备机构负责实施土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土

11、地储备开发成本的2%。n通过招标方式选择开发企业实施开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。1、土地成本返还土地成本由财政进行审定土地成本由财政进行审定2、土地增值收益土地出让增值部分是土地出让收入扣除经政府审核确定（根据政府审土地出让增值部分是土地出让收入扣除经政府审核确定（根据政府审核批准的综合实施方案确定）的成本（含土地出让金）后剩余的部分。核批准的综合实施方案确定）的成本（含土地出让金）后剩余的部分。对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实

12、行对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共利益共享、风险共担享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。监管。海南溢价分成模式海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府出台的关于规范企业参与土地成片开发的通知指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分

13、，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控；李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团均参与了海南的一级开发中信泰富与政府分成比例为7：3抬高地价，把其他开发商排除在外通过招拍挂向利益共同体输送土地首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目投投资成本成本组建项目区域内行政派出机构如土地、工商、税务、公安、等所发生的费用组建、运营招商机构所发生的费用完成各项财务工作所发生的费用前期成本规划修编成本土地开发成本委托专业机构进行策划、勘测、测量

14、所发生的费用委托专业机构编制区域产业规划和概念性总体规划，并组织专家评审会的费用征地成本，包括但不限于安置补助费、土地补偿费、青苗及地上物补偿费等其他与规划修编有关的招标、交通、住宿、餐饮、考察、设计等费用委托专业机构修编区域总体规划和控制性详细规划，并组织专家评审会的费用筹措前述资金所产生的利息基础设施建设成本，包括但不限于勘察、设计、招标、施工、监理等费用解决土地遗留问题所发生的土地收回或置换费用成本拆迁成本，包括但不限于：委托拆迁单位费用、拆迁补偿安置费、评估费等货币收益优先开发权专属开发权决策管理权专属最高优惠其他土地出让收入减去投资成本后的净收益分成项目区域内公用设施经营所得收入或转

15、让该经营权所得收益建设、销售、经营自有资金投资项目所得收益政府确定的唯一的成片开发商政府承诺在项目周边一定范围内不再推出同类竞争的土地开发计划对可协议出让的土地，政府优先以成本价选择成片开发商对非垄断性公用事业项目，成片开发商有优先投资权和优先运营权如政府在区域周边推出同类竞争土地开发计划，则优先考虑成片开发商参加主管区域开发的领导小组，行使行政决策权政府承诺区域内公安、税务、工商等部门给予最大限度的配合本区域内享有的优惠待遇永不低于其他区域的最高优惠待遇专项基金开发完成后，政府以区域内税收的一定比例设立基建招商以政府规范性文件的形式确定成片开发商享有区域内所有项目的经营管理权区域内各项目享有

16、的优惠待遇以政府规范性文件的形式予以明确政府同意以土地使用权或项目收益权为担保，协助成片开发商融资政府同意成片开发商在自然保护区（如有）内做保护性开发、建设并享有收益权投投资收益收益政府支付土地一级开发企业开发费用的时间可分为三政府支付土地一级开发企业开发费用的时间可分为三种种:一是按开发的形象进度拨付开发款，一是按开发的形象进度拨付开发款，二是一级开发完成验收合格后支付开发款，二是一级开发完成验收合格后支付开发款，三是完成一级开发的地块出让后支付开发款。三是完成一级开发的地块出让后支付开发款。这三种情况下，企业承担的风险逐渐增大，其收益也这三种情况下，企业承担的风险逐渐增大，其收益也应增大。

17、因此，企业的一级开发收益不应是一个固定应增大。因此，企业的一级开发收益不应是一个固定的标准，而应通过招投标使参与一级开发的企业对于的标准，而应通过招投标使参与一级开发的企业对于与其风险相应的收益有所表达，利用市场竞价机制确与其风险相应的收益有所表达，利用市场竞价机制确定企业应得的收益。定企业应得的收益。土地开发费用的获得市、县级政府 管委会 国土部门 土储中心 与政府合资 企业独资 授权 招投标 省级政府的确认 人大审批 国库 预算 人大审批一一六六四四五五二二三三融资渠道融资渠道融资渠道融资渠道超短期融资券超短期融资券超短期融资券超短期融资券短期融资券短期融资券短期融资券短期融资券私募票据私

18、募票据私募票据私募票据中国银行间市场交易商协会中国银行间市场交易商协会中国银行间市场交易商协会中国银行间市场交易商协会国家发改委国家发改委国家发改委国家发改委证监会证监会证监会证监会企业债券企业债券企业债券企业债券公司债券公司债券公司债券公司债券银行类承销商银行类承销商银行类承销商银行类承销商证券公司证券公司证券公司证券公司银银银银 行行行行 间间间间 债债债债 券券券券 市市市市 场场场场交易所债券市场交易所债券市场交易所债券市场交易所债券市场证券公司证券公司证券公司证券公司主管部门主管部门主力产品主力产品承销商承销商市场市场中国人民银行中国人民银行中国人民银行中国人民银行集合票据集合票据集

19、合票据集合票据中期票据中期票据中期票据中期票据创新产品创新产品创新产品创新产品我国债务资本市场简介我国债务资本市场简介境内债务资本市场境内债务资本市场结构结构结构结构2011201120112011年年年年1-111-111-111-11月，我国非金融企业发债融资总额突破月，我国非金融企业发债融资总额突破月，我国非金融企业发债融资总额突破月，我国非金融企业发债融资总额突破2 2 2 2万亿元。其中，交易商协会的中期票据、短期融资万亿元。其中，交易商协会的中期票据、短期融资万亿元。其中，交易商协会的中期票据、短期融资万亿元。其中，交易商协会的中期票据、短期融资券发行量合计占比券发行量合计占比券发

20、行量合计占比券发行量合计占比85%85%85%85%；企业债券占比；企业债券占比；企业债券占比；企业债券占比10%10%10%10%；公司债券占比；公司债券占比；公司债券占比；公司债券占比5%5%5%5%。交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会国家发改委国家发改委国家发改委国家发改委证监会证监会我国债务资本市场简介我国债务资本市场简介20112011年年年年1-111-11月份企业发债统计月份企业发债统计月份企业发债统计月份企业发债统计（1）银行贷款融资）银行贷款融资：指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在

21、约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。（一）融资渠道（债权融资）融资手续简单、速度快融资成本较低融资弹性好财务风险较大限制条款较多优点优点缺点缺点银行行审查借款借款申申请企企业提提出出贷款款申申请签订借借款合同款合同企企业取取得借款得借款企企业偿还本息本息银行贷款融资的流程银行贷款融资的流程我国债券市场产品分类目前我国债务融资市场主要由中国证监会、国家发改委、财政部、中国人民银行和银监会等部门监管，不同监管部门所监管的融资产品在发行主体、发行条件、审批制度、发行交易场所等方面各不相同。国家发改委国家发改委国家发改委国家发改委证

22、监会证监会证监会证监会中国人民银行、银监会中国人民银行、银监会中国人民银行、银监会中国人民银行、银监会财政部财政部财政部财政部企业债企业债央票央票金融债金融债信贷资产支持信贷资产支持证券证券国债国债地方政府债券地方政府债券金融机构金融机构政府机构政府机构公司债公司债可转债可转债分离债分离债专项资产管专项资产管理计划理计划中期票据中期票据短期融资券短期融资券发行主体发行主体债券品种债券品种监管机关监管机关一般企业一般企业债务融资工具的优势申请门槛较低：适合多种类型的企业拓宽自身融资渠道；融资成本较低：在正常市场条件下，综合考虑中介手续费等因素，总体成本通常低于同期银行贷款；发行方式灵活：可依据企

23、业资金需求灵活设计债务融资工具的期限和金额等要素，并可以分次多期滚动发行；时间效率较高：一般情况下，注册资料完备并经交易商协会审查接受后20个工作日内可得知是否通过注册；（2）企业债券融资）企业债券融资 指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。目前，上市公司发行的公司债券由证监会审批，非上市公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券由发改委审批。所筹资金用途符合国家产业政策和行业发展规划；净资产规模达到规定的要求（6000万元以上）；经济效益良好，近三个会计年度连续盈利；最近三个会计年度平均可分配利润（或净

24、利润）足以支付债券一年的利息；现金流情况良好，具有较强的到期偿债能力；近三年没有违法和重大违规行为；前一次发行的企业债券已足额募集；已发行的企业债券没有延迟支付本息的情形；发行债券余额不超过净资产的40。发发 行行 企企 业业 债债 券券 的的 条条 件件发行方案设计需考虑的因素发行方案设计需考虑的因素债券发行方案的设计要紧密围绕债券的发行目标，以保证债券顺利发行，满足发行人的资金需求为最基本前提，在此基础上追求债券发行成本的最小化。债券方案设计时考虑的主要因素有：l公司自身的具体情况，包括净资产规模、资产负债率、净利润、业绩增长趋势等，以判断公司的债券发行规模和债券信用情况；l公司的资金使用

25、需求，从而考虑包括规模和期限等债券要素；l目前的债券市场环境，估算债券的需求和利率情况；l宏观经济和利率趋势判断，设计对公司长期有利的债券方案。32影响企业债券发行利率的几个因素影响企业债券发行利率的几个因素l以债券市场同期限产品收益率为基准利率，在此基础上综合考虑发行人的信用利差、流动性利差以及其他各类风险收益因素利差，得到企业债券的最终定价。u基准利率：主要是同期限央行票据和Shibor的水平。u发行人信用即评级水平：财务状况、经营情况、流动性指标、信用历史、融资能力、未来偿债能力等因素会影响企业信用评级等级。u流动性差异：由于国债、央行票据等信用好、发行频率高、规模大，在市场上有着良好的

26、流动性。 债务融资工具的发行规模相对较小，其流动性与国债和央票也存在着一定差异，因此，通常投资者也会要求收益补偿，此利差随市场情况确定。u其他因素：有无担保、投资者偏好、发行规模、发行频率、期限结构、赎回条款、目标市场、发行方式、利息结构等众多因素。企业一般选择一年一次付息，到期一次还本方式，主要基于以下理由： 贴现和一次性还本付息适合于短期品种，不适合中长期品种； 一年一次付息，到期一次还本是目前市场内中长期品种普遍采用的方式，市场接受程度高； 相比一年两次付息，程序简便，不增加兑付工作量。还本付息方式还本付息方式还本付息方式适合品种贴现发行即利息预扣方式，目前多适合于短券等短期品种一次性还

27、本付息即利随本清方式，目前多适用于短期品种一年两次付息，到期一次还本市场内少部分中长期债券采用，增加兑付工作量一年一次付息，到期一次还本市场内中长期品种普遍采用的模式企业债券发行工作结构企业债券发行工作结构发行人发行人发改委 主承销商承销团主承销商会计师担保人；监管人评级律师发行核准 协助发行申请工作上市申请、后续服务审计担保评级法律意见发行组建抵押资产监管 保荐协调中介机构工作评估师评估抵押模式下债权人债券代理人保护债权人权益关注发行人资信状况等包销附注:担保不是必须的 中介机构中介机构主要工作内容主要工作内容 主承销商主承销商 协调各中介机构开展尽职调查 牵头准备发行申请文件 进行债券市场

28、调查，设计债券发行方案 负责债券申报工作 策划债券宣传方案，安排路演推介工作 组建承销团，领导承销团进行债券销售，并承担余额包销责任 负责债券发行后的上市申请工作，以及债券存续期间的相关后续服务 审计机构审计机构 审计发行人最近三年财务报表，出具审计报告 完成发行人的财务尽职调查 承销商律师承销商律师 为承销团提供法律咨询 发行人律师发行人律师 就债券的发行、上市出具法律意见书和律师工作报告 完成发行人的法律尽职调查 信用评级机构信用评级机构 出具债券评级报告 进行债券存续期间的跟踪评级 担保机构担保机构( (若有若有) ) 出具担保函，为债券的还本付息提供担保 资产评估机构资产评估机构 在抵

29、押债券模式下，对相关抵押资产进行价值评估企业债券中介机构职责企业债券中介机构职责发行人发行人发行企业债券证券公司信用评级机构向国家发改委报送材料，由国家发改委审批中央国债登记结算公司登记托管企业债券的发行流程一览企业债券的发行流程一览担保人（如需）律师事务所承销债券进行资信评级为债券担保出具法律意见书阶段一：前期准备工作（约阶段一：前期准备工作（约1 1个个月）月）阶段二：债券发行申请（约阶段二：债券发行申请（约2 2个个月）月）阶段三：债券发行（约半个阶段三：债券发行（约半个月）月）主承销商进场，协助公司制定债券发行方案；发行人决策层对发债事项作出决议；主承销商协助发行人选择评级机构、律师等

30、中介机构；联系担保机构，就担保事项进行协商（如需）；联系选择债券受托管理人；主承销商配合发行人制作发行申请文件初稿。主承销商对债券募集说明书内容进行尽职调查，由相关责任人签字；出具推荐意见书，将全套申请文件定稿，上报发改委；收到申请文件后，发改委依据法律法规及有关文件规定，对申请材料进行审核，并提出反馈意见。国家发改委自受理申请之日起3个月内作出核准或者不予核准的决定；经过人民银行、证监会的会签，获得发行批文。主承销商配合发行人选择发行时机；联系机构投资者，进行宣传推介；完成债券托管；债券正式发行；募集资金到位并验资；筹备债券上市事宜。保险机构财务公司货币及债券基金商业银行债券发行方式：债券发

31、行方式：主要在银行间市场面向机构投资者发行，也可通过交易所网上发行社保基金投资者投资者证监会会签人民银行会签承销商销售债券信用社个人投资者拓拓宽宽融融资资来来源源降降低低融融资资成成本本树树立立市市场场形形象象完完善善治治理理结结构构调调整整债债务务结结构构某省高速某省高速公路公司公路公司某大型电子某大型电子产业集团产业集团国内大型国内大型航空集团航空集团某省中小企某省中小企业集合票据业集合票据某省产业某省产业发展集团发展集团债券融资五大优点债券融资五大优点发行人关注的几个问题发行人关注的几个问题企业为什么要发债企业为什么要发债企业发债融资两大基本优点企业发债融资两大基本优点降低融资成本降低融

32、资成本企业债券融资企业债券融资商业银行贷款商业银行贷款融资主动权融资主动权期限、利率、总量均由发行人控制期限、利率、总量均由银行控制融资成本融资成本平均水平大约低于商业银行贷款20平均水平大约高于债券融资20支付压力支付压力按年支付利息，到期一次性还本付息按季度支付利息，现金压力突出利率风险利率风险可以在利率低时锁定融资成本银行保有随时浮动的权利资金使用资金使用用途由发行人控制，相对比较灵活 用途受到商业银行的严格控制相对于银行贷款：企业债券的综合融资成本低于同期银行贷款成本企业债券的优势企业债券的优势n准准确确把把握握报报批批流流程程：多年债券审批报批经验，对整个流程准确把握，确保快速获得注

33、册。n争争取取有有利利债债券券发发行行政政策策：与主管部门保持了比较有效的沟通，精通相关政策。n发发行行品品种种灵灵活活：可根据市场情况、投资人需求设计最适合发行人的债券品种。n合合理理的的招招标标区区间间：兼顾投资者要求和发行人利率预期，最大化发掘投资者需求并管理投资者预期。n债债券券发发行行材材料料准准备备工工作作：对债券发行准备工作深入了解，迅速、高质量完成相关材料准备工作。n广广泛泛市市场场摸摸底底：金融债承销团含多家机构，覆盖银行、保险、券商等上千家机构，可以在发行前进行广泛、准确市场摸底。n有有效效路路演演推推介介：多年债券发行，与投资人保持了良好的合作关系，可配合发行人对全市场客

34、户进行有效路演。了解客户需求偏好，做到知己知彼。n一一对对一一重重点点销销售售：根据路演推介的结果针对核心客户的具体情况，展开全方位营销，最终确保核心投资者的大力参与。发行筹备阶段申请报批阶段 路演宣介阶段 定价发行阶段衡量债券承销商的标准衡量债券承销商的标准银行间债务融资工具推出的背景 为拓宽企业直接融资渠道，培育企业商业信用，降低优质企业的融资成本，大力发展企业债券市场，2008年4月15日，中国银行间市场交易商协会发布了银行间债券市场非金融企业债务融资工具发行注册规则、银行间债券市场非金融企业短期融资券业务指引、 银行间债券市场非金融中期票据业务指引及相关文件，进一步规范和拓宽了这个渠道

35、。 债券融资工具与其他融资方式相比，具有以下优势：拓宽企业短期融资渠道，改变企业负债结构（增加直接融资）；降低企业财务成本（通常低于同期贷款）；提高融资资金使用效率（注册期两年有效）；为企业树立良好市场形象（信息公开披露，获得外部评级，债券在银行间市场流通）；为企业降低担保成本（一般为信用方式发行）；（3）短期融资券和中期票据融资短期融资券和中期票据融资短期融资券：是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在1年内还本付息的债务融资工具。中期票据：是企业在银行间债券市场发行的一般性债务，无需担保、资产支持或其他复杂交易结构。企业在主管机构注册一定发行额度后，可以按需分期发行。短期

36、融资券期限在1年以内，中期票据期限为1年以上（以3-5年为主）。必备条件： v 依法设立的企业法人机构；v 具有稳定的偿付资金来源；v 可以按照要求进行真实、准确、完整的信息披露；v 债务融资工具发行总额不超过公司净资产的40% （用新会计准则报表，包含少数股东权益）。目标条件：v 信用资质优良；v 近三年没有违法和重大违规行为；v 近三年发行的固定收益证券没有延迟支付本息的情形；v 具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度。发发 行行 主主 体体 条条 件件发行人发行人具有法人资格的非金融企业（AA级以上）发行市场发行市场银行间市场监管机构监管机构中国银行间市场交易商协会注册制募集

37、资金规模募集资金规模所有债券待偿余额不超过企业净资产的40%产品期限产品期限中期，以3年、5年为主注册期限注册期限注册有效期为2年，按发行计划可分期多次发行；注册获批后2月须完成首次发行。募集资金用途募集资金用途用于企业生产经营活动，并在发行文件中明确披露具体资金用途。发行利率发行利率簿记建档，公开招标，市场化程度较强担保方式担保方式依靠发行人自身信用，无需担保承销机构承销机构银行的投行部承销方式承销方式余额包销短期融资券和中期票据的发行要素短期融资券和中期票据的发行要素与企业债发行条件的比较与企业债发行条件的比较l共同点：共同点： 发行规模不超过净资产的40%l不同点：不同点：1.净利润的要

38、求净利润的要求 企业债券：三年平均净利润足以支付一年的利息 短融、中票：无明确要求2.募集资金用途的要求募集资金用途的要求 企业债券：主要意义上的项目债，要求项目审批手续齐全，并符合国家的产业政策 短融、中票：募集资金用于本企业的生产经营活动，具体用途未限制3.审批制度审批制度 企业债券：审批制国家发改委审批 短融、中票：注册制银行间市场交易商协会注册（会费10万元/年）4.发行定价发行定价 企业债券：通过推介，主承销商确定利率区间，报批人民银行，市场化程度较低 短融、中票：市场化发行，公开招标，簿记建档45发行流程图发行流程图律师事务所申请报告5法律服务未通过1-2家主承销商拟发行企业1签署

39、合作协议 2发行辅导签订承销协议募集说明书会计师事务所征信评级部门3信用评级4审计 尽职调查报告董事会决议评级报告等三年审计报告法律意见书6审查申请材料真实性偿债计划现金流分析交易商协会7报送注册申请材料通过 注册通知书8发行公布募集说明书（中国货币网、中国债券信息网）9报送发行情况银行间协会银行投行评级公司审计律师发行人注册审核承销、报批信用评级三年经过审计的报告律师意见函短期融资券和中期票据发行相关各方短期融资券和中期票据发行相关各方l（一）关于发行人的主体资格（具备发行中期票据的主体资格确认）l（二）关于发行本次发行的批准（公司决议、董事会文件、上级批准）l（三）关于发行本次发行的合规性

40、l（四）关于本次发行的期限l（五）关于信用评级（评级机构的资格、评级结果）l（六）关于本次发行的承销（承销主体的资格及组成）l（七）关于与本次发行相关的其他重要法律事项（诉讼、仲裁、违规等）l（八）关于募集说明书及其他发行文件（信息披露、税项、保护机制等）l（九）结论意见北京市世坤律师事务所北京市世坤律师事务所 关于*公司发行2010年度中期票据之法律意见书针对不同票据种类所出具的法律意见书北京经济技术开发区投资开发总公司2010、2011中期票据中期票据（主承销商：光大银行、北京银行）北京经济技术开发区2010年第一期中小企业集合票据中小企业集合票据；（主承销商：北京银行）北京农业农业201

41、0第一期中小企业集合票据的发行；（主承销商：北京银行）河南新乡特色装备特色装备2011第一期中小企业集合票据；（主承销商：建设银行）北京经济技术开发区2011年中小企业集合票据；（主承销商：工商银行）2011北京经济技术开发区中小企业集合票据（主承销商：北京银行）”北京市世坤律师事务所北京市世坤律师事务所 http:/联系律师：陈荣胜 18911220188信用评级对发行成本的影响信用评级对发行成本的影响主体级别主体级别 发行期限发行期限 利率区间利率区间(%)/年年平均利率平均利率(%)/年年贷款利率贷款利率(%)/年年成本节省成本节省(%)/年年AAA32.054.453.285.42.1

42、252.584.993.945.761.82AA+33.024.653.955.41.4553.255.404.455.761.31AA34.005.054.555.40.8554.285.324.785.760.98l影响债券市场发行成本的主要因素包括主体信用等级及期限结构。l高信用等级的发行利率低于同期限低信用等级的发行利率；发行期限越长，发行利率水平越高。l以2009年各级别不同发行期限的中期票据对应的发行利率为例：AAAAA+AA0.001.002.003.004.005.006.003年5年l 同期限情况下，主体信用评级越低，发行利率越高。1：有利于降低发行人的当期融资成本：有利于降

43、低发行人的当期融资成本当投资者对未来收益率的看涨预期逐渐形成时，其对浮息债的需求逐渐增加，浮息债发行利差减少，因此可以为发行人节约当期财务成本。2：有利于降低债券发行风险：有利于降低债券发行风险企业通常偏好发行长期限的债券，因为要获得长时间的资金使用，但当投资者预期未来利率上涨时，往往缩短债券持有期，两者需求不一致，可能导致较高的发行风险。3：有利于丰富债券市场产品结构：有利于丰富债券市场产品结构目前在我国债券市场，固息债的规模远大于浮息债的规模，市场产品结构比较单一。发行浮息利率债券的优点（4）私募债）私募债非公开定向债务融资工具（简称私募债），是相对于公开发行方式（中票、短券），协会新推出

44、的一种融资方式。发行规模突破了净资产40%的限制向特定的投资者募集融资方案灵活，注册流程简化信息披露简化，保密性强北京保障性安居工程私募债项目背景北京保障性安居工程私募债项目背景根据北京市的统一部署，2011年北京市50个重点村、20万套保障性住房及1万套中关村人才公租房建设的资金缺口大约在500亿左右；经市政府专题会审议，市委、市政府上报中国人民银行沟通，初步确定了通过银行间市场发行500亿元私募债解决资金缺口的方案；500亿私募债由北京9家国有企业发行。所募集的资金将用于保障性住房以及产业配套定向安置房建设。项目操作要点项目操作要点专款专用一次注册，一次发行资金监管项目认定资金使用及偿还信

45、息披露专款专用专款专用募集资金投向：募集资金投向：募集资金仅限用于经北京市住建委确认的保障性安居项目；自有资本金充足：自有资本金充足：主管部门出具资本金到位20%的确认函。募集资金额度：募集资金额度：私募债的募集资金额度不超过募投项目总投资额的80%。项目认定项目认定项目确定：项目确定：确认地块，确认项目操作主体；北京市住建委认定：北京市住建委认定：建委确认函中应包括项目位置、投资额，建设面积及套数等详细信息，作为上报人民银行的附件；项目审批手续完备项目审批手续完备：项目的审批手续需完备，可由各部门出具“四函”代替原“四证”，需上报人民银行。又称金融租赁，是指出租人根据承租人对供货人和租赁标的

46、物的选择，由出租人向供货人购买租赁标的物，然后租给承租人使用。融资租赁是以融通资金为目的的租赁。融资租赁可以分为直接租赁直接租赁和售后回租售后回租。（5）融资租赁）融资租赁新购设备直接融资租赁新购设备直接融资租赁目标：设备更新，技术升级，设备全额融资；目标：设备更新，技术升级，设备全额融资；交付设备及售后服务融资租赁合同定期支付租金设备采购合同承租人支付设备购置款设备厂商金融租赁公司金融租赁公司按照承租人的要求与设备厂商直接签订设备采购协议；金融租赁公司直接向设备厂商支付设备购置款；金融租赁公司与承租人签订融资租赁合同，将设备租给承租人使用；承租人按照融资租赁合同约定向承租人支付租金，同时承担

47、设备的保全、维护和修理等义务；承租人与设备厂商签订售后服务协议，享受设备购置人的售后服务等权益；本结构适用于尚未启动采购设备的情形。 交易要点描述：交易要点描述：58融资租赁合同天津城投定期支付租金租赁期满设备回购金融租赁公司承租人支付设备购置款交易要点描述：交易要点描述：金融租赁公司与承租人针对现有设备购买合同中的设备签订融资性售后回租合同，承租人承诺在设备交付日将所有权出售给金融租赁公司同时向金融租赁公司回租该设备，并承诺期末回购；本结构适用于已经完成设备采购的情形。 目标：盘活存量资产，充实资本金；目标：盘活存量资产，充实资本金；存量设备融资性售后回租存量设备融资性售后回租59设备更新设

48、备更新技术升级技术升级设备全额融资设备全额融资盘活存量资产盘活存量资产降低资产负债率降低资产负债率优化财务结构优化财务结构租金安排灵活租金安排灵活加速折旧加速折旧递延纳税递延纳税融资租赁满足承租人多元化的融资需求融资租赁满足承租人多元化的融资需求60业务流程业务流程落实前提条件（如需）8. 签约放款7.租赁公司完成内部审批流程6.尽职调查，收集所需全部资料5.召开股东大会（或董事会），同意并授权进行租赁融资和担保（如需要）4.双方商讨确定租赁结构、利率和期限以及主要合同条款 核实担保能力3.提交方案建议书及合同样本 提供公司基本情况、经营状况2.提供公司基本情况、经营状况或项目情况以及租赁设备

49、清单等资料1.介绍租赁产品担保人（如有）担保人（如有）承租人承租人出租人出租人售后回租的节税特性由于销售资产的当期不能确认收益, 会计收益比实际收益低, 降低了税赋计价基础, 所以, 税收相应减少。购置的新设备可享受投资抵免的税收优惠政策。（投资额的40%）另一方面, 如果资产转让收益为负数即销售资产形成损失, 按谨慎性原则的要求, 企业应将此项损失计入当期损益, 减少企业利润, 相应减少税收, 从而取得纳税上的财务利益。售后回租的相关法规商务部商务部 外商投资租赁业管理办法外商投资租赁业管理办法“外商投资融资租赁公司可以采取直接租赁、转租赁、回租赁、杠杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式开展

50、融资租赁业务”银监会银监会 金融租赁公司管理办法金融租赁公司管理办法第三十一条第三十一条售后回租业务必须有明确的标的物，标的物应当符合本办法的规定。第三十二条第三十二条售后回租业务的标的物必须由承租人真实拥有并有权处分。金融租赁公司不得接受已设置任何抵押、权属存在争议或已被司法机关查封、扣押的财产或其所有权存在任何其他瑕疵的财产作为售后回租业务的标的物。国家税务总局关于融资性售后回租业务中国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告承租方出售资产行为有关税收问题的公告国家税务总局公告2010年第13号（自2010年10月1日起施行）一、 增值税和营业税增值税和营业税

51、 根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。二、二、 企业所得税企业所得税 根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。金融租赁案例u案例一：武汉地铁案例一：武汉地铁 20亿元亿元2008年11月24日，武汉地铁集团与工银金融租赁公司签订融资协议。根据双方协议，采取的“融资租赁”方式既包括“直租”，也包括“售后回租”。

52、1.“售后回租”方式：武汉地铁集团将武汉地铁一号线核心运营设备（包括机车等）的所有权，以20亿元人民币的价格，暂时（初定15年）让渡给工银金融租赁公司。在此期间，武汉地铁集团仍然保留经营、使用权，但需向金融租赁公司支付租金，到期后可按残值回购所有权。2.未来采购的新设备将随着地铁2号线和4号线的建设进度,采取“直租”方式。金融租赁案例u案例二案例二 ：沈阳机床：沈阳机床 2亿亿沈阳机床成立于1993年5月，主要经营机械设备制造、机床制造、机械加工等业务。沈阳机床于2009年1月23日与交银租赁公司签署融资租赁合同，采用“售后回租”方式。即将原值2.50亿元、账面净值2.2414亿元的数控机床生

53、产设备以2亿元出售给交银租赁，同时再与交银租赁签订租赁合同，合同期内公司按约定向交银租赁分期支付租金，租赁期限为4年16期，租金的具体支付方式为等额租金后付法。账面净值2.2414亿元与租入资产入账价值2亿元之间的差额2414万元作为未确认融资费用，在4年内均摊。此外，沈阳机床还需支付400万元的租赁服务费和1400万元的租赁保证金。案例-融资成本分析不考虑交易后各年利润变化对所得税影响的情况下，沈阳机床支付的融资成本可以约等于交银租赁的内部收益率。交银租赁公司交易现金流情况表（万元）011516现金流入180014121412现金流出2000001400净现金-18200141212各期净现

54、值-182001412*（P/A,i，15）12*（P/F,i，15）净现值（NPV）NPV=-18200+1412*（P/A,i，15+12*（P/F,i，15）案例-融资成本分析当净现值（NPV）为零时，上表中的折现率i即为交银租赁所获得的内部收益率。经计算，i取值1.96%，即交银租赁季度内部收益率为1.96%。由于银行贷款为单利计息，因此，按单利将季度收益率折合为年度收益率为7.84%。2009年初三至五年期的银行人民币贷款年利率5.76%，很显然，要比本案例中的融资成本低将近2个百分点。售后回租合同主要内容安徽金寨流波水力发电有限公司 1、租赁物：水轮发电机及其附属设备 2、融资金额

55、：3500 万元。 3、租赁方式：采取售后回租方式，即流波公司将上述租赁物件转让给华融租赁 公司，同时再与华融租赁公司就该租赁物件签订融资租赁合同，租赁合同期内流波 公司按照租赁合同的约定向华融租赁公司分期支付租金。 4、租赁期限：5 年共计 20 期。 5、租赁担保：安徽水利开发股份有限公司提供连带责任保证担保。 6、租赁保证金及服务费：租赁保证金 455 万元，租赁服务费 175 万元。 7、租金及支付方式：等额租金后付法，租金每三个月支付一期，按月息 5.1833 计算。 8、租赁设备所有权：在租赁期间设备所有权归华融租赁公司所有；自租赁合同 履行完毕之日起，流波公司按名义货价支付款项后

56、，租赁设备所有权归还流波公司。 9、名义货价：52.50 万元，如流波公司按时足额支付租金，则名义货价优惠至 1 元。 10、起租日：华融租赁公司租赁物购置款项支付之日。 11、此项交易自流波公司与华融租赁公司签署协议之日起生效。 售后回租模式对融资平台公司的适用性银行贷款的额度限制；国家紧缩信贷政策，准备金率屡次上调，贷款难度逐渐加大；企业债、票据的发行受净资产额度的限制；融资平台公司近期对资金需求较大，优质资产较多，变现相对容易；公司的资产增值可以重新评估，市场价值可以从出售中得以体现。（6）夹层投资融资的定义夹层融资(Mezzanine Finance)是指在风险和回报方面介于优先债务和

57、股本融资之间的一种融资形式。是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资的利率水平一般在10%15%之间,投资者的目标回报率是20%30%之间。从资金费用角度来分析从资金费用角度来分析夹层融资成本低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点。从权益角度来分析从权益角度来分析夹层融资权益低于优先债权，所以对于债权人来讲，体现出股权的优点。夹层融资的特点v这样在传统股权、债券的二元融资结构中增加了一层夹层融资。v我国资本市场中出现的可转换公司债券属于夹层融资范畴。国开金融公司夹层模式国开金融公司的夹层融资模式：国开金融公司以自有资金入股融资方，

58、持有一定比例（不控股）的股权，双方约定投资期及回报率，融资方承诺到期回购国开金融公司持有的股权。1、保底收益：双方约定的收益率，房地产行业约1520%。2、投资期：可长可短，协商确定。3、担保：要求融资方对其还本付息义务提供一定担保。4、退出渠道：融资方到期回购国开金融公司持有的股权。上海国际信托夹层融资案例名称：2006年 “丽水馨庭房产信托投资计划”发行人：上海国际信托投资有限责任公司规模：5.2亿元时间：23个月收益率：年化5.5%。信托方式：信托募集资金用于受让上海阳龙投资咨询公司持有的上海新弘大置业有限公司85%的股权，上海阳龙到期溢价回购。担保：上海沿海集团对股权溢价回购事宜承担连

59、带担保责任。(7)民间借贷融资江苏如皋开发区民间借贷案例分析如皋市地处江苏省中部地区,原先经济基础相对薄弱，近年来经济发展迅速，有“苏中的昆山”之称，行政区域包括沿江开发开放三大主体功能区(经济开发区、如城镇、如皋港区)和17个镇。2010年，全市实现地区生产总值430亿元，增长20.9%；完成财政总收入78.1亿元、一般预算收入33.7亿元。江苏如皋市简介江苏如皋市简介如皋市开发区是一家设立于1993年的江苏省级开发区，也是当地唯一一家省级开发区。江苏省如皋市经济技术开发区管委会（下称如皋开发区，如皋市开发区管委会是如皋市政府派出机构）,从2008年到如今,开发区已经进行了四次资金募集。与其

60、他地区只是在开发区内部员工融资不同的是，如皋开发区的资金募集不局限于开发区内部，任何人只要有资金都可以参与，这已经不同于所谓的内部集资的概念了。如皋开发区四年四次公众集资如皋开发区四年四次公众集资2008年第一次借款为期三年，第一年利息为10%，第二年利息为12%，第三年利息为14%；2009年进行了第二次借款，第二次借款的时间长度以及利息与第一次相同。引人关注的是，2008年第一次借款时，银行的商业贷款利息不到5%，开发区利息几乎为同期银行商贷利息2倍。2010年第三次借款，如皋开发区突然间向外界借款一个为期三个月的贷款，利息直接高达14%。据悉，当时由于利息很高，借款顺利完成筹集目标。20

61、11年正在进行的借款，借期为两年，利息分别为12%和14%。如皋开发区四年四次公众集资如皋开发区四年四次公众集资如皋开发区管委会四次向公众集资列表如皋开发区管委会四次向公众集资列表募集时间借款期限利息募集金额是否到期2008年3年第一年10%，第二年12%，第三年14%*是2009年3年第一年10%，第二年12%，第三年14%*否2010年3个月14%*是2011年2年第一年12%，第二年14%已募集1亿多否如皋开发区四年四次公众集资如皋开发区四年四次公众集资国务院2007年公布的国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知明确了非法集资的几个特征：未经监管部门批准，违规向社会尤其是不特定对

62、象筹集资金；承诺一定期限内给予出资人货币、实物或股权等形式的回报。2009年年底，财政部预算司就下发文件严禁地方政府非法向公众集资。该文件指出，当前一些基层政府出现了政府融资平台公司（下称“平台公司”）等主体由财政担保，向行政事业单位职工等社会公众集资，用于开发区、工业园等的拆迁及基础设施建设的现象。担保法第八条亦明确规定：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。”显然，如皋开发区这种财政担保的借款方式缺乏法律依据，并且由于不通过融资平台等方式进行集资，缺乏有效监管。合法合规性分析合法合规性分析如皋港区开发公司如皋港区开发公司如皋市沿江开发公司各

63、年债务控制指标表如皋市沿江开发公司各年债务控制指标表项目2006年2007年增长率2008年增长率2009年增长率债务余额7.8019.87154.7%27.7539.6%34.8825.7%财政收入0.732.7268.8%6.33134.4%1058%GDP18.630.865.8%61.599.7%8538.2%债务率(%)1068736438349负债率(%)41.964.545.141偿债能力分析偿债能力分析非法集资? ?非法集资案件中，主要的是非法吸收公众存款罪和集资诈骗罪。根据相关司法解释，如果同时满足4个条件，会被定性为“非法吸收公众存款罪”：第一，未经有关部门依法批准或者借用

64、合法经营的形式吸收资金；第二，通过媒体、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；第三，承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或给付回报；第四，向社会不特定对象吸收资金。而对于非法吸收公众存款罪和集资诈骗罪的最大区别则在于是否“以非法占有为目的”。 如皋如皋“万顷良田工程万顷良田工程”“万顷良田建设工程”，是江苏省国土资源厅从2008年开始在全省范围内广泛开展的一项大规模土地整治工程。通过该项工程，将当前零散的农民居住点集中起来安排居住，而原来的居住用地则开垦为成片的良田，还有部分土地被用于转化为建设用地。“万顷良田建设工程”是以土地开发整理项目为载体，以实施城乡建设用地增减挂钩政策为抓手

65、，通过对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，将农村居民迁移到城镇，腾出土地建设大面积、高标准农田，实现居住集中、耕地连片。该工程有效新增了耕地面积，缓解了用地矛盾，为农业现代化提供了基础平台，也为工业化城市化拓展了用地空间。如皋有关方面的数据显示，从2008年开始，该市展开了“万顷良田建设工程”试点，累计整村搬迁农民5638多户，整理土地33870亩，复垦5713亩，为城市和项目建设腾出建设用地指标4725亩。如皋如皋“万顷良田工程万顷良田工程”截至2011年2月，江苏全省共批复47个“万顷良田建设工程”试点项目，涉及土地89.83万顷，计划新增耕地面积13.56万

66、顷；通过此项工程，江苏全省还可盘活建设用地9.71万顷。据测算，搬迁一个4000人的村，平均能够挂钩置换出700亩的用地指标，相当于一个县1到2年的指令性建设用地计划总量，这显然能够初步保障经济增长的用地。盘活的10万顷土地可以直接用于城镇建设用途，而能够为地方政府越来越野心勃勃的新城规划提供土地，因此这也得到了地方的支持。无锡的建设用地占无锡市的总面积接近30%，这个比例是联合国研究机构的一个警戒线，当一个地方建设用地超过30%，这个地方的生态将会受到一定的影响，而通过万顷良田，经过统筹手段可以不增加占比，却扩大了建设用地的面积。增加耕地数量，提高耕地质量拓展建设用地空间实现劳动力资源集聚进

67、一步挖掘和激发市场消费需求“万顷良田建设工程”的四大效应如皋如皋“万顷良田工程万顷良田工程”按照国务院要求，实施土地整治后，整理出的土地首先要复耕为耕地，新增建设用地指标优先用于新农村建设，经批准少量新增建设用地指标可调整用于城镇建设，但其土地收益必须全部返还农村。在苏北，依靠农业的人数仍然较多，且农民将土地看成是自己保障的最后一块根据地，所以拆迁等工作就较难。在建设万顷良田工程的同时，要防止村民沦为弱势群体。苏州东渚、通安等地区已经推行一种股份合作的方式来帮助当地被拆迁户致富。具体路径为：被拆迁户将自己的安置房子按照2500元每平方米入股，依托苏州西部生态城，合作社每年实现保底分红，年收益率

68、不低于8%。这也意味着一个20万的拆迁安置房，一旦入股的话，每年将有1.6万的收入。这不失为一种有效地保障村民经济权益的手段。而对于地方政府而言，在发展地方经济和尊重村民土地财产权及收益之间如何寻找平衡，成为解决如皋试点困境的关键。2011年2月，江苏省有关方面宣布，“确保项目区农民生活水平不降低，长远生计有保障，身份变换得实惠”。REITs房地产投资信托基金房地产信托投资基金房地产信托投资基金REITSREITS（Real Estate Investment Trust） 诞生于20世纪60年代的美国，目前已经是国际上重要的房地产投融资方式。它通过发行受益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构

69、经营管理，主要投资于能产生稳定现金流的房地产，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益；REITS是一种具有高收益率的防御性投资产品，风险和收益介于股票和债券之间；REITS通常采取公司制或者契约制的形式，通过证券化的形式，将不可实时交易的大宗的房地产资产，转化为小份额的可实时交易的REIT份额，提高了房地产资产的变现能力和资金利用效率。（8）REITS（房地产投资信托）（房地产投资信托）87u 以资产为支持的类债务融资：银行间产品本质为基于企业信用和资产信用的类债权融资产品，理论上其利率应低于资产持有人发行的普通公司债券；u

70、 可保留对基础资产的所有权和管理权：在银行间REITS存续期间，资产持有人可以服务性机构的身份继续参与对资产日常运营的管理，在REITS终止后，资产持有人可对资产进行回购；u 门槛相对较低且审核时间较短：产品准备及发行流程相比交易所市场更简单，所需时间较短。银行间银行间REITS的特点的特点u 市场参与者比较单一：投资人是以基金、信托和银行为主的机构投资者，属于大宗交易市场，广大中小投资者无法参与；u 价格表现不活跃：银行间产品主要为债券类固定收益产品，较难实现类似股票发行市场的大幅溢价和灵敏的二级市场价格波动；u 需要资产回购及担保安排：针对不同的评级结果，银行间产品需要提供相应的担保措施，

71、以保证委托人在银行间REITS终止时履行回购义务。银行间银行间REITS存在的难点存在的难点p 资产持有人对资产所有权和管理权有强烈要求：在银行间REITS终止后，资产持有人将对物业资产进行回购并获得资产的所有权；在银行间REITS存续期间，资产持有人将继续保持对物业的管理权；p 资产所产生的现金流较为稳定：适宜租期较长，且租户结构和租金收入均较为稳定的资产。适合参与银行间市场的资产适合参与银行间市场的资产l国内分为银行间REITS（债务类）和交易所REITS（股权类）两种。l银行间REITS的特点：p 资产规模相对较大：交易所REITS对物业资产的规模将有明确规定，考虑市场的流动性，建议资产

72、最小规模以20-30亿为宜；p 资产权属清晰且租金收益率较高：资产的权属清晰明确，同时租金收益率需达到特定水平，且具备市场竞争力；p 资产成长性较强：适合商场、写字楼等商业化程度较强，管理公司经营模式的管理能力可提升物业的的价值，实现资产在日常运营阶段的溢价。u 门槛相对较高：对于资产质量、产品方案、物业持有人背景以及发行模式等有非常严格的要求和规定；u 所需时间较长：证监会的股权类产品审批流程较银行间市场行的固定收益类产品更为复杂，且审批时间较长；u 对权属要求严格且产权需发生转移：对于资产的权属性质和证照齐备程度有严格标准；同时，产品设计需要基于所有权转移。u 多元化的投资者群体：包括个人

73、投资者和机构投资者在内最广泛的投资者群体；u 价值发现功能：交易所市场REITS的价格由基础资产的盈利能力决定，因此管理公司可通过提高业绩的方式充分发掘物业资产的价值；u健全成熟的市场制度：信息披露制度、市场监管制度和投资者保护等相关制度较为成熟。交易所市场的特点交易所市场的特点交易所市场存在的难点交易所市场存在的难点适合参与交易所市场的资产适合参与交易所市场的资产l交易所交易所REITS的特点：的特点：L银行间银行间REITSREITS和交易所和交易所REITSREITS的比较的比较产品性质产品性质存续期间存续期间物业的物业的管理权管理权物业的所有权物业的所有权物业的物业的法律标准法律标准物

74、业的收益率物业的收益率交易所交易所REITSREITS股权类产品，作为持有型物业的退出渠道，通过出让部分物业的所有权获得股权融资永续保持对物业的管理权通过持有部分REIT份额拥有部分物业的所有权对物业的产权等方面标准严格，要求物业的权属无瑕疵。经过与投资者的沟通，初步预计交易所REIT的的派息收益率需要在5%以上。为了获得更高的定价，交易所REIT未来还需保证一定增长空间银行间银行间REITSREITS类债权产品，通过物业的抵押获得中期的债务融资，到期需偿还债务的利息及本金中期，3-5年保持对物业的管理权在银行间REIT存续期间，REIT拥有物业的所有权；在银行间REIT终止后，委托人将重新获

75、得物业的所有权标准较交易所市场宽松，可以探讨以房屋所有权设立银行间REIT的模式银行间REIT的收益足够覆盖优先级的利息即可。银行间REIT为固定收益类产品，物业无需保证未来的增长空间l 银行间REITS是债务融资工具。相对于银行贷款，银行间REITS拥有利率成本低以及融资期限长的特点。相对于公司债和企业债，银行间REIT在企业信用的基础上，引入了物业资产作为支持，具有更高的信用评级及更低的利率成本。但是，与公司债和企业债一样，银行间REITS需要通过尽调、审批、发行等环节，获得融资所需要时间较银行贷款更长。因此，对于收益不高且未来增长潜力有限的物业，银行间REITS是一种低成本的债务融资途径

76、。l 交易所REITS作为一种股权融资产品，通过出让物业的所有权获得融资，是持有型物业的一种退出渠道。交易所REIT对物业的权属、经营年限及收益率有着严格的标准。但同时，对于有增长潜力的优质物业，投资者也会给予一定溢价。因此，对于资产权属清晰，且高收益高增长的优质物业，交易所REITS是一种有效的变现途径。（9）其他信托和资产证券化产品）其他信托和资产证券化产品信托信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。信托融资是以企业的信托财产为载体，通过信托公司发行集合的或单一的信托计划来募集所需资金。

77、信托融资计划及其他资产证券化产品可以以存量资产的收益权为载体，也可以针对新建项目的收益权设立，单一项目或者整体打包，操作方式较为灵活。信托融资大众(351天理财)信托（出资5亿）银行购买收益权项目融资人机构投资人（14天过桥）Page 91（1010）委托贷款）委托贷款委托贷款：系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。委托贷款中所涉及到的业务费用：手续费：手续费：银行接受委托人申办委托贷款，按委托贷款金额、借款期限、违约行为等约定条款按

78、比例向委托人收取手续费。合同印花税：合同印花税：每笔委托贷款按贷款金额的万分之0.5缴纳印花税。委托贷款中所涉及的利息费用利息费用。各单位拆迁补偿资金中集体部分可以通过委托贷款的方式借予项目建设方；项目建设方将资金投资于项目，解决项目资金暂时性短缺问题；建设项目达到贷款标准后，可以通过项目贷款的方式融得资金；项目建成后收回成本并获得收益；部分所得收益用于归还中委托贷款的本金和利息，以及中银行贷款的本金和利息。通过委托贷款的方式，保障了项目建设的顺利进行，并带动了银行间接融资，及时解决了项目建设所需的资金，起到有效的资金放大作用。建设项目建设项目项目建设方项目建设方银行银行拆迁补偿资金拆迁补偿资

79、金中集体部分中集体部分拆迁补偿款拆迁补偿款信托公司信托公司银行银行市财政市财政土地一级开发公司土地一级开发公司市国资市国资（11）股权信托计划）股权信托计划银行的理财资金池越来越大一级土地开发资本金无着落（1111）股权信托计划）股权信托计划信信托托公公司司将将信信托托计计划划资资金金以以增增资资扩扩股股方方式式入入股股土土地地一一级级开开发发公公司司。入入股股完完成成后后，土土地地一一级级开开发发公公司司股股权权结结构构变变更更为为：市市国国资资委委股股权权占占比比59%，信信托托公公司司占占比比41%。土土地地一一级级开开发发公公司司将将信信托托资资金金用用作作其其在在建建的的轨轨道道3号

80、号线线及及4号号线线二二期期项项目目建建设设资资本本金（金（40亿元，期限亿元，期限6年年 ）。）。协议条款：信托资金监管、股权受让、土地出让净收益划拨及信托资金兑付等协议条款：信托资金监管、股权受让、土地出让净收益划拨及信托资金兑付等 退出方式：退出方式：（1）信托公司公开转让其所持有的土地一级开发公司股权；）信托公司公开转让其所持有的土地一级开发公司股权；（2）市市国国资资委委自自愿愿承承诺诺无无条条件件溢溢价价受受让让信信托托公公司司持持有有的的土土地地一一级级开开发发公公司司股股权权作作为为信信托托计计划划退退出出的的最最终终保保障障，其其中中股股权权溢溢价价款款每每半半年年支支付付一

81、一次次，年年收收益益率率不不低低于于12%；在在信信托托计计划划第第五五年年末末受受让让信信托托公公司司持持有有的的土土地地一一级级开开发发公公司司20.5%股股权权（对对应应股股权权价价款款为为20亿亿元元），信信托托计计划划到到期期日日（第第6年年末末）受受让让信信托托公公司司所所持持剩剩余余20.5%股权（对应股权价款为股权（对应股权价款为20亿元）。亿元）。信用增级措施信用增级措施（1）财政补差协议。由市国资委和市财政局签订差额还款协议，）财政补差协议。由市国资委和市财政局签订差额还款协议，约定在市国资委按约定分期支付股权溢价款及受让信托公司持约定在市国资委按约定分期支付股权溢价款及受

82、让信托公司持有的土地一级开发公司股权出现资金缺口时，由市财政局予以有的土地一级开发公司股权出现资金缺口时，由市财政局予以补足资金。补足资金。（2）股权质押。市国资委以其持有的土地一级开发公司）股权质押。市国资委以其持有的土地一级开发公司59%股股权为其受让信托公司所持股权提供质押担保。权为其受让信托公司所持股权提供质押担保。（3）土地抵押。待土地一级开发公司名下的生态新城）土地抵押。待土地一级开发公司名下的生态新城5500亩土亩土地办妥收储证后，为市国资委受让股权提供抵押担保。地办妥收储证后，为市国资委受让股权提供抵押担保。（4）土地出让收益权质押。土地一级开发公司以上述土地出让）土地出让收益

83、权质押。土地一级开发公司以上述土地出让收益权质押给信托公司，并在市财政局办理质押登记。收益权质押给信托公司，并在市财政局办理质押登记。保障条款保障条款（1）由市国土资源局出具书面说明文件，承诺在有权部门批复）由市国土资源局出具书面说明文件，承诺在有权部门批复的土地利用总体规划和土地利用年度计划的框架内，每年优先的土地利用总体规划和土地利用年度计划的框架内，每年优先下达用以平衡武汉该土地一级开发公司的下达用以平衡武汉该土地一级开发公司的农用地（含耕地）转农用地（含耕地）转用计划指标用计划指标，并优先安排的，并优先安排的年度招拍挂指标年度招拍挂指标，保证土地一级开，保证土地一级开发公司每年建设资金

84、及时落实。发公司每年建设资金及时落实。 （2）由市政府书面承诺：土地一级开发公司）由市政府书面承诺：土地一级开发公司股权变更股权变更后，市政后，市政府先期赋予土地一级开发公司的各项权利继续按原定方案执行，府先期赋予土地一级开发公司的各项权利继续按原定方案执行，包括财政资本金拨付、平衡方案中土地出让后的增值收益返还包括财政资本金拨付、平衡方案中土地出让后的增值收益返还等。等。 （3）银行分行取得信托公司就本笔理财信托业务向当地）银行分行取得信托公司就本笔理财信托业务向当地银监局银监局报备的文件。报备的文件。 （1212）票据置换）票据置换客户将其自身合法持有的商业汇票作为质押物，在银行申请开立新

85、的银行承兑汇票。可用于质押的商业汇票包括银行承兑汇票银行承兑汇票和经银行保贴的商业承兑汇票经银行保贴的商业承兑汇票。（商业承兑汇票保贴保贴是指对符合银行条件的企业，以书函的形式承诺为其签发或持有的商业承兑汇票办理贴现，即给予保贴额度的一种授信行为。）银行将票据置换业务视同特别授信业务，质押率质押率最高100%按照票据期限的不同，分为长票换短票和短票换长票；按照票据金额的不同，分为大票换小票和小票换大票。例：某建筑企业，2011年随着人民银行调控力度的加大，市场上资金逐步紧张，该公司收到大量的银行承兑汇票。方案：将该公司手中持有的银行承兑汇票，向银行申请用银行承兑汇票质押开立新的银行承兑汇票业务

86、。既可以满足该公司对外支付的需要，又可以节约财务成本。（1313）供应链融资）供应链融资供应链融资与传统银行融资的区别供应链融资与传统银行融资的区别保障房产业链融资贷款保障房产业链融资贷款借款方：保障房项目施工企业贷款用途：用于施工企业施工材料的购买担保措施：项目开发企业提供信用担保优势：在项目开发企业未取得相关证件、无法进行开发贷款的情况下，为项目施工方提供贷款。可以解决项目建设前期资金缺乏的问题，保障项目顺利进行。开发企业提供担保，无需进行抵押。在开发企业各证齐全后，仍可进行开发抵押贷款，满足项目的进一步融资需求。案例：某保障房项目建设公司产业链融资融资金额：4亿元期限：1+1年利率：同期

87、银行贷款上浮5%担保：该项目开发企业提供信用担保其他条件：需预付保证金，为贷款金额的30%，保证金在贷款总额中扣除，银行支付此笔保证金的相关存款利息。项目融资项目融资是以特定项目的资产、预期收益或权益作为抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目。项目在融资过程中的作用1、项目导向2、有限追索或无追索3、项目需要具有很好的经济效益和稳定的现金流4、筹资额度大5、风险分担6、融资成本高7、表外融资项目融资的特点l项目发起人项目发起人拥有项目公司的全部或部分股权，除提供部分股本资金外，还需要以直接或间接担保的形式为

88、项目公司提供一定的信用支持。l项目公司项目公司是直接参与项目建设和管理，并承担债务责任的法律实体。也是组织和协调整个项目开发建设的核心。l金融机构金融机构是项目融资资金来源的主要提供者，可以是一两家银行，也可以是由十几家银行组成的银团。 l专业融资顾问专业融资顾问在项目融资中发挥重要的作用，在一定程度上影响到项目融资的成败。融资顾问通常由投资银行、财务公司或商业银行融资部门来担任。 l项目产品的购买者项目产品的购买者在项目融资中发挥着重要的作用。项目的产品销售一般是通过事先与购买者签订的长期销售协议来实现。而这种长期销售协议形成的未来稳定现金流构成项目融资的信用基础。项目融资的参与者项目融资的

89、参与者项目融资的主要结构项目融资的主要结构投资结构投资结构融资结构融资结构资金结构资金结构信用保证结构信用保证结构单一项目子公司非限制性子公司代理公司公司型合资结构合伙制或者有限合伙制结构非公司型合资结构等。项目的融资结构是项目融资的核心，通常采用的项目融资模式有：产品支付融资、杠杆租赁融资、BOT融资、TOT融资、ABS融资等多种模式。项目的资金结构主要是决定在项目中股本资金和债务资金的形式、相互之间的比例关系以及相应的来源等。项目融资中通常使用的资金有：股本和准股本、商业银行贷款、国际银行贷款、国际债券、租赁融资等。项目的信用担保结构是至关重要的因素。项目融资中的主要担保形式有：项目完工担

90、保、资金缺额担保、长期购买项目产品协议、长期供货协议为基础的项目担保等。项目融资的类型项目融资的类型1.项目贷款项目贷款2.融资租赁融资租赁融资租赁是一种特殊的债务融资方式，即项目建设中如需要资金购买某设备，可以向某金融机构申请融资租赁。由该金融机构购入此设备，租借给项目建设单位，建设单位分期付给金融机构租借该设备的租金。3.特许经营，如特许经营，如BOT方式方式对于部分大型的营利性基础设施项目，如电厂、高速公路、污水处理厂等，可由政府与私人投资者签订特许协议，由私人投资者组建项目公司，实施项目建设，并在运营一定期限之后再移交政府的方式，称为BOT(buildoperatetransfer)模

91、式。uBOT项目融资的基本操作流程一般包括以下三个阶段：l（1）B建设阶段。一般情况下，投资者根据东道国政府的法律、法规，按照一定的出资比例与东道国共同组建股份公司或者企业等，成立双方合营的公司。l（2）O运营阶段。在BOT中，运营即企业的运转、操作以及管理。在具体的运营方式中可以选择独立经营、参与经营以及其他经营方式。l（3）T转让阶段。在特许权期满后，项目公司将一个运行良好的项目移交给项目所在国政府或者政府所属机构。 BOTBOT的基本操作流程的基本操作流程4.公私合营，如公私合营，如PPP模式模式由政府与私人企业共同投资建设，或私人投资，政府提供配套条件的建设模式，称为PPP模式(pub

92、licprivatepartnering)。这类方式也能有效地减轻政府部门的资金压力。5.施工承包商垫资，并交付履约保证金施工承包商垫资，并交付履约保证金由承包商预先垫付资金，并交付履约保证金，也是一种减轻资金压力的方法一一六六四四五五二二三三融资平台建设融资平台建设融资平台建设融资平台建设L融资平台建设融资平台建设（一）融资平台建设案例（一）融资平台建设案例天津泰达控股苏州工业园区上海浦发集团滇公路天津泰达投资控股天津泰达投资控股有限公司是天津经济技术开发区的投资开发主体。l公司基本情况公司基本情况l2001年天津开发区改制开发区总公司，重组泰达集团、建设集团成立泰达控股。l截止到2010年

93、，总资产为1587.55亿元，净资产为272.21亿元。l拥有泰达集团、泰达建设集团等15家全资子公司；l泰达股份、津滨发展、滨海能源等5家上市公司；l滨海快速、天津钢管集团等30余家控股公司；l渤海银行、渤海财产保险、恒安标准人寿等40余家主要参控股子公司。l发展路径l公司遵循的是“做大做强做实”的发展道路。l成立后的成效l在成立后的5年内泰达控股融通了超过800亿以上的资金，在开发区扩张发展期极大地促进了区域建设和区内产业企业发展。天津经济技术开发区天津经济技术开发区泰达控股泰达控股公用事业专营领域200亿元水电气热轨道交通道路桥梁垃圾发电、污水处理、海水淡化城市开发运营实业投资金融产业服

94、务业460亿元开发配套，泰达集团等390亿元天津钢管、航母游乐场等40亿元渤海银行、证券信托等酒店、会馆、足球场等区域开发围海造地、收购海岸线、滩涂进行临海新城、旅游区开发天津开发区投融天津开发区投融资平台三阶段资平台三阶段资金大循环：资金大循环： 财政资金、土地出让金、银行贷款捆绑，用于建设和还本付息资源大循环：资源大循环：1、以上市公司为平台进行资源重组，通过注入优质资产、资产置换等方式推动上市，发挥资本放大效应2、通过上市融通资金，用资金去获取更多的资源，开发建设进行培育3、培育优质资产再装入上市公司获取新一轮的发展资金，以此实现资源循环资本大循环资本大循环 ：1、组合政府、企业、社会资

95、源壮大融资平台2、拓宽融资渠道，扩大直接融资，撬动间接融资，实现资本循环123（1）园区开发的“双主体模式双主体模式”：政府组织推动+主力银行金融支持政府出函指定(特许)地块的土地开发权、土地出让收益权授予开发公司；开发公司将获得的土地出让收益权质押，获取贷款。园区承诺给予开行对园区未来5年内政府计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务（债券承销、财务顾问）享有优先权。苏州工业园区苏州工业园以中新苏州工业园区开发公司为主导进行园区开发和招商引资，管委会负责政府行政和社会管理职能。（2）园区引导基金园区引导基金2006年3月22日，国内第一只创业投资引导基金“苏州工业园区创业投资引

96、导基金”在苏州工业园区成立。（3）债权融资方式债权融资方式2003年11月苏州工业园区地产经营管理公司发行10亿元的企业债券。2008年4月苏州工业园国有资产控股有限公司发行10亿元的短期融资券。2009年苏州工业园创业投资有限公司发行5亿元公司债券。（4）中小企业中小企业“统贷平台统贷平台”园区财政拨付2000万元委托定向投资成立“融风管理”，以“统贷平台”的形式向国开行申请了首期3000万元的5年期贷款。政府提供一定的贴息和风险补偿政策，融创担保公司负责“融风管理”的日常经营。资金通过融创担保专业的评审及管理手段，以委托贷款的方式，用于对集成电路设计、通信、生物医药、光电、软件、动漫等高新

97、技术企业在启动阶段的的投入。已有多家企业在“统贷平台”的资金支持下取得长足进步，并获得了VC的资金投入。苏州工业园区苏州工业园区老挝万象特殊经济区项目，首次把开发区建设经验“打包”输送海外，国家开发银行提供中方建设老挝2009年东南亚运动会场馆并开发万象市周边10平方公里土地的资金支持。免费建设万象体育场10平方公里万象新城的开发权云南建工苏州工业园国家开发银行广州老挝老挝中国中国园区开发、腾笼换鸟制造业外移资金资金免费建设战略联盟开发协议腾笼换鸟后土地转让收入产业转移后土地转让收入一、二级土地开发收入上海浦东（发展）集团有限公司（简称“浦发集团”）成立于1997年，以国有资产为纽带，通过控股

98、、参股等方式，吸纳7家子公司和80家有关企业组建的国有独资公司；截至2010年，公司总资产735.83亿元，所有者权益338.31亿元。浦东城投、浦建集团等全资子公司8家浦房集团、浦东建设、浦城热点能源等控股子公司11家上海浦东路桥建设股份有限公司为控股上市公司定位浦东新区政府赋予其重点工程和重大项目投融资与资产经营两大功能定位。上海浦东新区资产整合，公司资产在2008年迅速扩张：2008年6月，浦东新区国资委下发关于将政府财力投资项目资产注入浦发集团的通知，将83.68亿元亿元的政府投资项目资产注入公司资本公积；2008年8月，浦东新区国资委下发关于将50亿元资本金注入浦发集团的通知，将上海

99、政府拨付世博会配套道路项目的建设资金50亿元亿元，作为项目资本金注入公司资本公积。2009年，浦国资委将上海浦东新区公共交通有限公司100%股权、上海浦东商业发展有限公司100%股权和公交车辆更新资本金、公交停车场等股权资产无偿环转至公司，增加公司资本公积11.96亿元亿元。上海浦东新区运营补贴土地储备，政府是投资主体，委托浦发集团进行一级开发，完成后政府回购进行出让；路桥、管网、绿化、污水处理等建设资金作为注册资本金注入浦发集团，公司代为投资建设，并与政府签订维护管理协议；水、电、气、热厂站和能源、公交项目，政府建立补贴机制，由浦发集团作为投资主体负责投融资、建设和经营折旧补贴保持损益表的微

100、利利润补贴净资产6%的回报率投资方式量化补贴机制公用事业公用事业上海浦东新区搭建融搭建融资平台平台2010，重，重庆机机电集集团联合中国石油合中国石油天然气集天然气集团公司公司组建昆建昆仑租租赁，注册，注册资本金本金60亿，在成，在成立一年后租立一年后租赁合同合同就多达就多达约200亿。 。中西部首家与交中西部首家与交易商易商协会开展会开展战略合作略合作签约省市省市 借助借助银行行间市市场助助推重推重庆市市经济发展展合作合作备忘忘录 2011年年11月月12日日尽量舒尽量舒缓直接融直接融资相关方的担相关方的担忧为帮助重帮助重庆企企业发行行债券，将券，将设立立风险引引导基金，一旦重基金，一旦重庆

101、企企业的的债券到期券到期发生生违约风险地方政府拓宽地方政府拓宽“钱路钱路”重庆市重庆市20112011*2月，渝富资产发行月，渝富资产发行20亿亿7年期固息公司债券，票面年利率年期固息公司债券，票面年利率6.33% *3月，轨道交通集团通过租赁为轨道交通建设融资月，轨道交通集团通过租赁为轨道交通建设融资20亿。亿。*1季度，重庆发行合川城投、江津华信、城投、轻纺集团、渝富、永川惠通公司季度，重庆发行合川城投、江津华信、城投、轻纺集团、渝富、永川惠通公司6只企业债券，只企业债券，融资共计融资共计74亿。亿。*保险资金运用：通过保险资金运用：通过“泰康泰康-重庆轨道交通债权投资计划重庆轨道交通债权

102、投资计划”融资融资30亿亿*7月，全国社保基金理事会与重庆城投公共租赁住房建设公司等三家机构签署协议，以信托月，全国社保基金理事会与重庆城投公共租赁住房建设公司等三家机构签署协议，以信托方式为后者贷款方式为后者贷款45亿专项用于公租房建设亿专项用于公租房建设*12月月12日，重庆高速公路集团发行日，重庆高速公路集团发行10亿元中期票据，期限亿元中期票据，期限7年年2011年4月间，云南省公路开发投资有限公司（下称滇公路）向债权银行发函，表示“即日起，只付息不还本”。该公司在各家银行的贷款余额约900多亿元，另有几十亿元的融资租赁。其中，国开行以200亿元左右的贷款成为最大贷款行，建行和工行贷款

103、余额也分别都超过100亿元，建行还为该公司发行了40亿元左右的理财产品。经过连日磋商和谈判，云南省政府要求滇公路撤回上述公函，并做出增资、垫款、补贴等承诺，以帮助该公司暂渡难关，其中包括每年增加云南省公路开发投资公司3亿元资本金；同意省财政向该公司借款20亿元用于资金周转等。滇公路（融资平台暴露的问题）2005年，云南省政府决定成立滇公路，将省属收费公路资产及相关资产、债务和部分人员划归其所有，目标是“积极开展资本运作，加强国际合作，盘活存量资产，构建融资平台，多渠道筹资融资”。2006年年5月月28日滇公路成立，是云南省政府的独资企业，注册资本日滇公路成立，是云南省政府的独资企业，注册资本5

104、0亿元。截至亿元。截至2010年上半年，该公司资产总额为年上半年，该公司资产总额为1314亿元，负债亿元，负债1015亿元，资产负债亿元，资产负债率达到了率达到了77.24%，并呈上升趋势。，并呈上升趋势。云南公路整体线路长、成本高、投资回收期长、交通流量小、收费相对低。国家对西部地区修建高速公路虽然给予15%的资金支持，但云南省修建1公里高速公路的平均建设成本为5000余万元，而东部或中原地区却只需要2000余万元。交通和铁路一直是争抢的贷款大户。有未来的收费权做质押，有政府和铁道部的信誉做担保，交通运输厅和铁道部一直被视为优质客户，不但贷款容易，而且较基准利率均有下浮，很多执行的都是固定利

105、率贷款。滇公路公司背景滇公路总经理姜志刚在一个内部会议上透露，该公司下半年需要筹措资金193.8亿元，其中支付到期贷款、融资租赁本息和贷款利息95.3亿元，已通车12条公路建设项目下半年资金需求为24.5亿元，8条在建公路需资金约为66亿元，各种管养费用8亿元。而“目前落实到位资金仅59.54亿元，资金缺口134.26亿元，资金筹措十分困难。更关键的是，今年6月30日前，按照计划，滇公路在建52条、4844公里二级公路建设已完成，这意味着有关贷款将正式进入还本付息期。滇公路公司现状此前，此前，2009年年5月，该公司通过固定资产售后回租模式，将该省收益最月，该公司通过固定资产售后回租模式，将该

106、省收益最好的昆明至石林高速公路好的昆明至石林高速公路37.48亿元的固定资产解出质押后，转让给国开亿元的固定资产解出质押后，转让给国开行下属的子公司国银金融租赁公司，再由公司在行下属的子公司国银金融租赁公司，再由公司在5年内以同期银行利率加年内以同期银行利率加上租赁费逐年等额回购。这笔上租赁费逐年等额回购。这笔37.48亿元的融资，是迄今为止国内最大的亿元的融资，是迄今为止国内最大的一笔固定资产融资业务，也是云南省近年来交通基础设施第一笔获得除一笔固定资产融资业务，也是云南省近年来交通基础设施第一笔获得除银行贷款以外的融资。此后又陆续与国营金融租赁公司开展三四单此类银行贷款以外的融资。此后又陆

107、续与国营金融租赁公司开展三四单此类业务，融资额达业务，融资额达50亿元。亿元。该公司在今年4月宣称，将继续做好发行30亿元企业债的前期准备工作，争取年内实现发债。但滇公路并没有赴债券市场融资的起码财务条件。银行贷款是该公司唯一的资金来源。“短期融资券、中期票据、资产证券化、债券等都对盈利有刚性要求，导致公司很难开辟新的融资渠道。”滇公路总经理姜志刚在一个内部会议上直言。省政府还有意帮企业落实现金流全覆盖的相关条件，使企业后续资金来源可以得到保证。滇公路融资平台及渠道的拓展根据该公司网站披露的基本信息，公司的注册资本依然是成立之初的50亿元，从未按照相关约定进行增资。省政府还在想方设法，让公司实

108、现“项目自身现金流可完全覆盖本息还款”，由此可将融资平台贷款转为一般公司贷款，就可以持续不断地获得银行的资金支持。项目自身现金流何来？有银行人士表示质疑：根据该公司规划，到“十二五”末期，也仅能“实现利润（含绩效兑现总额）10亿元，实现沿线经营收入3.7亿元以上”，何来还本付息的能力？但2010年下半开始，监管当局对地方融资平台的全国性整顿，首先将二级融资平台的组建之路堵死。尽管监管部门已出台多项措施，推动地方政府补充抵押物做实地方融资平台。但地方财政收入捉襟见肘，普遍采用的土地抵押方式存在很多方面的问题，一是债券违约时能否真正执行抵押土地存在较大不确定性；二是即使能够进入拍卖程序，变现也具有

109、相当难度；三是目前抵押土地的评估价值可信度较低。滇公路融资平台搭建天津城市基础设施建设投资集团有限公司（天津城投）是由天津市人民政府于2004年7月23日出资组建的国有独资公司。截止到2010年9月，公司总资产4041.61亿元，净资产1049.17亿元，公司注册资本金667亿元。2010年1-9月公司合并口径实现主营业务收入43.89亿元，利润总额7.54亿元。天津城市基础设施建设投资集团有限公司（天津城投集团）基本情况项目项目20102010年年9 9月底月底占资产比例占资产比例20092009年底年底占资产比例占资产比例流动资产1982.1749.04%1787.3949.98%长期投资

110、127.93.62%98.572.76%固定资产1919.7247.05%1679.2646.95%无形资产及其他资产合计11.820.29%11.200.31%资产总计4041.61100.00%3576.47100.00%资产结构分析公司资产构成情况表公司资产构成情况表单位：亿元2010年9月末，公司的流动资产总计为1982.17亿元，其中货币资金占资产总额的18.38%，存货占12.68%。公司的存货存货主要是土地整理开发成本。公司固定资产固定资产以路桥资产为主，在建工程主要包括道路桥梁建设、道路桥梁改造、海河工程和地铁工程。项目项目20102010年年9 9月月3030日日200920

111、09年年1212月月3131日日20082008年年1212月月3131日日20072007年年1212月月3131日日金额占比金额占比金额占比金额占比实收资本677.0064.53%677.0065.36%677.0070.29%16136.44%资本公积323.1730.80%315.4730.45%257.9026.78%266.3260.28%盈余公积7.750.74%7.750.75%6.180.64%4.781.08%未分配利润41.413.95%35.983.47%22.402.33%9.932.25%股东权益合计股东权益合计1049.181049.18100%100%1035.

112、861035.86100%100%963.22963.22100%100%441.80441.80100%100%股东权益分析公司最近三年及一期股东权益主要构成公司最近三年及一期股东权益主要构成单位：亿元2007年末，公司股东权益的增长主要是由于资本公积的增加资本公积的增加。 2007年公司无偿受让天津市政投资有限公司、 天津市高速公路投资建设发展有限公司等公司的股权，相应增加资本溢价86.39亿元；同时，当年财政拨款转入资本公积158.30亿元。2008年末，公司股东权益的增长主要是由于实收资本的增加实收资本的增加。经天津市财政局以关于市城投集团国开行大额贷款会计处理问题的函和关于市城投集团

113、将配套费质押贷款转增资本公积的复函批准，公司将由天津市财政承担的国家开发银行贷款本金已到位部分（371亿元），以及中国工商银行天津分行配套费质押贷款已到位部分（145亿元）作为专项应收款处专项应收款处理，作为政府投入资金相应增加资本公积理，作为政府投入资金相应增加资本公积，合计增加资本公积516亿元。 基于上述处理，经公司董事会审议通过，并经天津市人民政府国有资产监督管理委员会以关于同意天津城市基础设施建设投资集团有限公司增加注册资本金的批复和天津市建设管理委员会以关于同意天津城投集团调增注册资本金的函批准，公司于2008年度将上述资本公积依法转增为公司注册资本。转增后，公司注册资本由原来的1

114、61亿元增加到677亿元。天津城投天津城投主要从事天津市内大型基础设施项目的投资、建设和运营，包括高速公路、城市快速路、地铁、市政污水处理等业务。公司主营业务收入分析公司公司20102010年年1-91-9月主营业务构成及占比月主营业务构成及占比单位：亿元业务业务主营业务收主营业务收入入补贴收补贴收入入总收入总收入高速公路20.951.522.45水务8.3108.31海河综合开发0.75-0.75土地整理0.25-0.25地铁0.710.471.18其他12.950.1413.06合计合计43.892.1146.002007年以前，公司的主营业务收入主要是海河流域综合建设服务收入。2007年

115、，享有天津地区高速公路投资和建设权的天津市高速公天津市高速公路投资建设发展公司路投资建设发展公司、以及天津市政投资有限公司天津市政投资有限公司产权无偿划入公司后，公司的主营业务收入较2006年大幅增长，主要包括道路通行费收入、污水处理收入、海河流域综合建设服务收入和建安收入等。在公司2010年1-9月的主营业务收入中，高速公路收入占比为47.7%47.7%。截至2010年9月末，高速公路公司控股或参股通车运营的高速公路项目共13个，总里程约730公里，约占天津市“十一五”高速公路规划总里程的59%。公司收到的补贴收入补贴收入主要是与公司正常经营业务密切相关的、按照国家和天津市有关政策规定享有的

116、政府补贴，天津市政府通常根据公司承担的基础设施项目建设任务给予补贴支持。主要包括地铁补贴、高速公路养护补贴、海河大桥通行费补贴、环境改善补贴等。公司近三年及一期主营业务收入公司近三年及一期主营业务收入单位：亿元指标指标20102010年年1-91-9月月20092009年年20082008年年20072007年年主营业务收入43.8952.1748.6126.74主营业务成本24.8027.1026.6914.54主营业务毛利率43.39%48.05%45.09%45.62%2009年6月16日，联合资信评估有限公司发布跟踪评级报告，将天津城市基础设施建设投资集团有限公司主体长期信用等级由由A

117、A+AA+上调至上调至AAAAAA。报告称，天津城投公司作为天津市政府授权投资的国有独资公司，是天津市区唯一的城市基础设施建设的投融资平台。跟踪期内，天津市财力增长强劲，公司在政策、资金以及贷款本息偿付保障等方面均得到了天津市政府的进一步支持。20082008年公司资产规模继续大幅攀升年公司资产规模继续大幅攀升。同时，受益于2008年政府采购模式的实行、优质经营性资产的注入，以及公司经营性投资项目的逐步完工，公司主营业务收入和利润总额均实现较大增长，债务负担公司主营业务收入和利润总额均实现较大增长，债务负担显著下降，整体经营情况进一步向好显著下降，整体经营情况进一步向好。（二）投融资平台搭建（

118、二）投融资平台搭建1.理顺投融资体制；2.加强政府政策支持；3.盘活固定资产及国有股权，以开发主体为基础重组资源资产；4.建立扶持中小企业的区域投融资平台；5.增强平台融资功能，建立多方位融资体系。L1.理顺投融资体制（1）建立和完善投融资间接调控体系。加快现有融资机构的转制步伐，适当鼓励创新型融资机构，为资产经营与资本重组提供良好的融资环境。（2）建立相对规范的投融资决策主体体系。协调好各级部门间的相互关系，明确投融资决策主体。建立投融资决策的责任追究制度，加强对投融资决策的监督。（3）加快投融资管理机制的创新。改进投资管理方式，构建比较完善的投资宏观调控体系。协调好各调控主体的行为，提高管

119、理效率，减轻企业负担。加强投资项目管理力度，形成比较完善的风险约束制度。产业发展非竞争性领域社会公益事业科研文教市政公用事业体育卫生路桥、管网、绿化、污水、公用场所水电气热、能源公交建设资金作为注册资本金，公司代投代建，项目完成后签订代管协议 政府所有、委托经营、契约约束 一级土地开发竞争性领域非竞争性领域社会公益事业科研文教体育卫生公司融资投资、建设经营 ，初始阶段政府设立补贴机制政府所有、委托经营、契约约束 一级土地开发财政资金作为注册资本金，委托公司作为实施主体代开发L1.理顺投融资体制区域融资平台的搭建需要政府各项政策的支持和引导。政府通过产业政策、税收政策、财政政策、信贷优惠政策等间

120、接引导资金流向。（1）对投融资主体的支持。区域投融资主体除融资的职能外，还承担了大量的基础设施、配套设施开发及产业投资工作。为提高主体的融资能力，发挥园区开发、产业配套的经营作用，需要对融资主体进行一定的支持。如非经营性固定资产投资补贴、经营性物业政策性补贴、增加融资主体资产体量等。（2）对区内企业融资的支持。包括对金融产业发展的支持、对企业上市融资的支持、对企业资本市场融资的支持、对中小企业融资的支持等等。l2.加强政府政策支持随着区域经济的发展，用在城市基础设施和社会公益事业方面的投资增多，但投资回报率却很低，占用大量资本，成为产业发展的沉重负担。积累的固化的资产和资金造成了资源的浪费。为

121、更好的配置资源，可通过国有产权的划转及固定资产的划拨，盘活区内的固定资产和国有股权，同时提高产业融资主体的融资能力。按照现代企业制度的要求，重组平台主体的资源资产，对经营性模块和非经营性模块两个方面，分别运营、分别考核。实现“投资经营回收扩张”的良性循环。l3.盘活固定资产及国有股权，重组资源资产中小企业是区域未来持续发展的动力，以投融资平台为基础设立分平台用于扶持区内的中小企业，破解其发展过程中的资金瓶颈问题。要充分发挥公共财政的杠杆作用，鼓励社会资金投入到中小企业融资服务体系中来，同时要改善中小企业的信用环境、提升中小企业的信用能力，使中小企业融资问题通过市场化的方式得以解决。l4.建立扶

122、持中小企业的区域投融资平台制定中小企业融资优惠政策发展中小企业金融机构搭建中小企业融资体系通过资源配置及重组，增强平台融资功能。以平台主体为基础，创新融资方式，拓宽融资途径。积极寻求资本市场融资方式，引入境内外风险资本，参与产业投融资体系建设。l5.增强平台融资功能，建立多方位融资体系债权融资股权融资项目融资融资方式多元化推进投融资体系建设一一六六四四五五二二三三BTBT模式在土地一级开发中的应用模式在土地一级开发中的应用模式在土地一级开发中的应用模式在土地一级开发中的应用海南模式BT一级土地开发海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府出台的关于规范企业参与

123、土地成片开发的通知指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控；李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团均参与了海南的一级开发中信泰富与政府分成比例为7：3抬高地价，把其他开发商排除在外通过招拍挂向利益共同体输送土地首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目信托信托施工方施工方业主业主边施工边施工边融资边融资边收益边收益委贷6亿；增加2000万注册资本金，占20%项目公司股权A：增加一

124、名董事，一票否决；B：委贷收益12.5%，期限8个月；C：施工工程。通过招投标，如果没有拿到工程，利息收益按20%；D：20%该项目的股权收益；E：业主单位将另一栋持有的写字楼产权为该项目提供抵押担保；一一六六四四五五开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）二二三三五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理开发评审审议审批信贷管理五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理项目开发l政府有关部门推荐l所在地银行分行受理，办理入库l按照项目成熟度申报评审计划 政府重视

125、、财政支持、机制健全、手续完备五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理项目评审l项目借款人借款人是经县以上人民政府（或有权审批部门）批准成立受土地行政主管部门委托从事土地收购、储备、出让土地前期相关工作的独立的法人机构（一般为事业法人）借款人信用评级BBB-及以上借款人的资产负债率应不高于不高于70%申请贷款规模贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准l项目概况项目政策风险：主要了解贷款城市的城市总体规划和城市土地利用总体规划、城市近期用地计划总体规划、城市近期用地计划，说明贷款项目是否符合上述各项规划，其中涉及农用地转为建设用地的，

126、应了解是否经有权部门批复。五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理项目概况和建设必要性：重点是介绍贷款所支持开发土地的现状、面积、位置，主要建设内容，该土地开发项目对城市发展的意义。评审重点：1.重点审查分批次建设用地审批和单独选址项目用地审批文件，分析判断审批权限、程序是否合法；2.需查阅城市规划（或专业规划），判断规划中的土地用途、位置和面积等是否与土地审批内容一致；3.查阅土地使用权证、合同、土地登记证等，判断相关内容是否一致，掌握土地位置、界址、数量、质量、权属、用途、他项权利处置等情况。4.正式评审前完成农用地转用和建设用地审批五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款

127、的申请及信贷管理l项目总投资评审项目总投资：受贷款期限约束，土地储备项目贷款土地储备项目贷款将依据地方政府制定的土地储备计划合理估算项目总投资。根据当地历史收购、开发、储备土地成本进行测算，最终以政府有关部门批复总投资为准。资金筹措与落实：项目的资本金来源主要有政府财政出资或财政返还的土地出让收益等，项目各项资金来源应落实相应承诺文件。五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理l市场预测：重点分析土地市场的供需状况，确定项目土地出让计划及出让价格土地出让计划及出让价格。在土地出让量价预测量价预测过程中，评审人员会认真对土地量价与相关因素进行关联分析，比如经济、区域人口、城市化指标

128、、城市规划、投资、基准地价等指标，分析相关指标与量价的关系。土地年度出让量预测1.出让规模预测：按居住用地、商业用地（商住用地）和工业用地分别进行年度出让量预测。2.存量建设用地；规划建设用地3.年度实际土地供应量、年度农用地转用量（计划）、预测出让量 不得超过近三年同类土地年均实际供应量，原则上逐年递减五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理XX市XX类土地出让分析预测表单位：亩年份平均前三年前两年前一年本市实际土地供应量本市年度农用地转用量年份-评审年评审后一年评审后两年预测本市年度土地出让量-预测本市年度农用地转用量-预测本项目年度土地出让量-预测本项目年度农用地转用量-

129、五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理土地出让价格预测1.根据居住用地、商业用地（商住用地）和工业用地的历史成交价格，参考相近地块的近期成交价格，综合考虑出让价格 2.按地块的用途、分类、出让方式等分别预测其出让价格（合同单价）3.审慎原则预测价格增长率五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理XXX市近三年可比地块合同价格及项目单价预测表年份均价前三年前两年前一年评审年后一年后两年地块位置出让面积（亩）合同单价（万元/亩）五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理l财务分析和偿债能力评审项目财务分析：土地收储项目收入全部上缴财政，开发成本由财政核

130、定返还，因此重点分析借款人回收土地开借款人回收土地开发成本的保障程度发成本的保障程度，防止土地价格倒挂五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理偿债能力评审1.收入计算：不同功能、分类、出让方式分别计算后加总；成片开发的土地，应剔除道路、绿化、广场等公共设施用地2.税费和成本费用：必须按照国家有关规定计取土地相关税费，如城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、土地有偿使用费、用于农业土地开发的的土地出让金及需要专项列支的资金等，必须依法计取；要考虑被征地农民的社会保障费等支出，纳入征地补偿费3.充分考虑国家土地税费政策变化和走势，稳健预测相关支出（提高农业开发和农村基础设施建设比

131、重、廉租房和完善国有土地使用功能的配套基础设施建设）五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理现金流测算现金流测算：按照土地出让金实缴情况，折算今后年度的土地出让收入，扣除开发成本、各种专项支出资金、需上缴的各项资金，作为还款现金流土地使用权出让金资金管理：1.鉴于土地出让总价款全额纳入地方预算，入国库，实行“收支”两条线管理。因此。要求落实本级政府或有权部门财政返还土地出让金的相关文件，明确返还额度或比例；2.借款人在开行或指定行开立帐户，返还资金存入该帐户，接受银行监管3.根据情况判断偿还贷款的土地出让金是否需要同级人大审议批准五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及

132、信贷管理l关于信用结构担保：土地储备贷款均为担保贷款，并实行专款专用、封闭管理，不得挪用。 1.土地使用权抵押：如果是以政府储备土地设定抵押权，必须具有合法的土地使用证，其价值应按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定。2.第三方担保、资产抵押等担保形式 土地出让动态还款机制五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理l贷款定价l评审结论和建议l提交评审报告五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理审议合规性审查路演审议贷款委员会审议决策审批五、五、开发贷款的申请及信贷管理开发贷款的申请及信贷管理l信贷管理信贷管理包括合同谈判与签订、贷款发放、资金支付、本息

133、回收、贷后管理和不良资产化解等过程符合审计和银监会要求，不得挪用贷款和进入国家明令禁止的领域 GK总行业务一部参照该区域今年以来土地出让的平均价格总行业务一部参照该区域今年以来土地出让的平均价格（230万元万元/亩）且不考虑未来价格增长因素，土地开发成本亩）且不考虑未来价格增长因素，土地开发成本（包括储备土地拆迁、安置补偿费、土地整理费等）按近年来（包括储备土地拆迁、安置补偿费、土地整理费等）按近年来HWH市土地一级开发成本占出让价格平均比例（市土地一级开发成本占出让价格平均比例（30%）计算，）计算，依据该地块未来依据该地块未来6年的收储计划，每年可实现土地净收益如下：年的收储计划，每年可实

134、现土地净收益如下： 2012-2017年对应土地分年出让收益测算表年对应土地分年出让收益测算表 单位：万元、亩单位：万元、亩年份年份2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年合计合计收储面积收储面积45045045045018501850.055500出让收入出让收入103500103500103500103500425500425511.51265012出让成本出让成本31050310503105031050127650127653.5379504出让净收益出让净收益72450724507245072450297850297858885508根根据据以以上上预预

135、测测，上上述述土土地地将将于于2017年年出出让让完完毕毕，出出让让收收入入为为126.5亿亿元元，出出让让净净收收益益88.55亿亿元元，扣扣除除19.4亿亿元元轨轨道道交交通通建建设设资资本本金金后后，余余额额为为69.15亿亿元元，可可覆覆盖盖HWH国国资资委委股股权权受受让让价价款款支支出（出（66.4亿元）。亿元）。一一六六四四五五二二三三土地一级开发的风险与防范土地一级开发的风险与防范土地一级开发的风险与防范土地一级开发的风险与防范2010年6月10日国务院出台了国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知（以下简称“通知”）。“通知”对于地方融资平台公司的作用给予了一定的

136、肯定，但同时提出融资平台公司举债规模迅速膨胀，偿债风险日益加大，信贷管理缺失等问题，要求加强地方融资平台公司的管理。“通知”对“地方政府融资平台公司”定义如下：指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。l（一）国家政策解读关键词关键词关键词关键词：1.清理债务包括融资平台公司直接借入、拖欠或因提供担保、回购等信用支持形成的债务。其中，还款来源主要依靠财政性资金的公益性在建项目，不得再继续通过融资平台公司融资。2.清理规范平台公司只承担公益性项目融资任务、依靠财政性资金偿还债务的平台公司不得再承担融资任务承担公益性

137、项目融资、建设、运营任务的平台公司要剥离融资业务，不再保留融资平台职能。承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务的平台公司，以及承担非公益性项目融资任务的平台公司充实公司资本金，完善治理结构，实现商业运作。学校、医院、公园等公益性资产不得作为资本注入融资平台公司3.加强融资管理和信贷管理凡没有稳定现金流作为还款来源的，不得发放贷款。向融资平台公司新发贷款要直接对应项目，并严格执行国家有关项目资本金的要求4.制止违规担保，实行平台公司债务风险内部化。l（一）国家政策解读u事实上，地方融资平台的风险隐患早就引起了决策层的关注。银监会自2009年初对地方政府融资平台项目贷款

138、提出了“三条红线”，即严禁发放打捆贷款；不得与地方政府签署无特定项目的大额授信合作协议；对出资不实，治理架构、内部控制、风险管理、资金管理运用制度不健全的融资平台，要严格限制贷款，并立即协商风险防范具体措施。2010年初国务院常务会议上，温家宝总理就要求“尽快制定规范地方融资平台的措施，防范潜在财政风险”。2010年4月14日的国务院常务会议又再次强调将“加强商业银行资本充足率管理和贷款跟踪检查，加强地方融资平台公司贷款风险管理”作为要重点抓好的工作之一。央行在2010年一季度中国货币政策执行报告中也将“加强对金融机构的风险提示，加强地方融资平台公司贷款风险管理”列为下一阶段主要政策思路之一。

139、l（一）国家政策解读l银监发（2011）34号解读2011年6月审计署披露了全国地方政府性债务审计结果，结果如下：全国地方政府性债务余额共10.7万亿元，其中银行贷款为8.5万亿，审计署认定的融资平台公司（6576个）的债务余额为5.0万亿（对比银监会认定的9800余家融资平台贷款余额为9.09万亿）。2009年和2010年全国地方政府性债务余额分别同比增长61.9%和18.9，新增规模分别为3.4万亿和1.7万亿。地方政府债务余额占GDP的比重从2009年的26.5微升至26.9。从偿债年度来看，2011年和2012年需偿还约42%的地方政府债务：2010年底地方政府性债务余额中，2011年

140、、2012年到期偿还的占24.49%和17.17%，2013年至2015年到期偿还的分别占11.37%、9.28%和7.48%，2016年以后到期偿还的占30.21%。l（二）融资风险分析2010年底，地方政府整体的债务率为70.45%，但有19.9%的市级政府和3.56%的县级政府的债务率高于100%2010年底，地方政府负有担保责任的或有债务和政府可能承担一定救助责任的其他相关债务2010年的逾期债务率分别为2.23%和1.28%。从政府层级看，以市级（包括）以上平台为主：地方政府性债务中，省级、市级和县级政府性债务余额分别占29.96%、43.51%和26.53%。从区域分布看，以东部地

141、区为主：地方政府性债务中，东部、中部和西部政府性债务余额分别占49.65%、23.06%和27.29%。从项目投向来看，以公益性和基础设施项目为主：已支出的地方政府债务资金中（约9.6万亿），用于市政建设、交通运输、土地收储整理、科教文卫及保障性住房、农林水利建设等公益性、基础设施项目的支出占86.54%。l（二）融资风险分析（续）图表图表1：地方政府债务占：地方政府债务占GDP比重比重资料来源：审计署、Wind、中金公司研究部图表图表2：地方政府债务：地方政府债务:按地区分布按地区分布资料来源：审计署、中金公司研究部图表图表3：地方政府债务：地方政府债务:按政府层级分类按政府层级分类资料来源

142、：审计署、中金公司研究部图表图表4：地方政府债务：地方政府债务:按资金来源分类按资金来源分类资料来源：审计署、中金公司研究部图表图表5：地方政府债务：地方政府债务:按项目投向分类按项目投向分类资料来源：审计署、中金公司研究部图表图表6：地方政府债务：地方政府债务:按偿债年度分类按偿债年度分类资料来源：审计署、中金公司研究部从近期媒体报道的的滇公路和上海申虹偿债风险事件来看，地方政府的态度是决定再融资风险能否演变为实质性违约的关键因素，这也是机构投资人在分析城投债信用时十分关注发行人在当地所处地位的原因。新世纪周刊6月27日刊登封面文章违约开始了？，披露欠债近千亿元的云南省公路开发投资有限公司（

143、简称“滇公路”）近期向债权银行发函称“即日起，只付息不还本”，媒体了解原因为“实在力所不能及”，后在云南省政府的强力干预下，公司撤回了上述公函，并由政府做出了增资、垫款、补贴等承诺(每年向云南公路开发投资公司增加3亿元资本金，同时让财政厅向该公司借款20亿元用于资金周转)，暂时缓解了矛盾（否则银行的近千亿元贷款很可能需按规定划入后三类）。上海申虹在上海市政府的协调下将流动资金贷款转为固定资产贷款的问题也不大，而且根据21世纪经济报道，申虹的主要还款来源为票务收入和周边开发的商业地产，符合现金流全覆盖类标准，所以在流贷整改为银团贷款后，该公司贷款甚至可以转化为一般公司类贷款。可以看出，地方政府的

144、态度十分关键，既可以通过借款来解决临时的资金周转，也可以通过注入国有资本、增加抵押的方式增信，使融资平台符合全覆盖类的标准，从而能够在银行继续续贷。地方政府债务系统风险仍较小，但再融资风险增大防范措施（1）设立项目公司土地一级开发投资项目大、投入资金多，需要专门的机构在投资地进行长时间、持续性的具体操作项目在具体操作过程中毕竟存在一定法律、政策及政府不诚信等现存或不可预知风险。因此，开发商设立专门的项目公司，由项目公司依法享有相应的合同权利，履行相应的义务、独立承担相应的法律责任，以降低该投资风险。（2）由当地政府提供相应的法律性文件土地一级开发商要求当地政府提供相应的法规、规章及政策，或者提

145、供相应的其他的法律性的政府文件，明确该土地一级开发的操作方式及该操作方式的合法性，确保该土地一级开发合同的法律性。（3）提前使用协议出让用地款项或由政府根据土地市场调查情况，分析判断土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。（4）通过补充协议的方式，约定特殊权利土地一级开发商可通过补充协议的方式，约定土地一级开发项目资金的回笼、利润的分配及在土地出让时保证公司土地使用权的获取办法等。（5）由政府参与负责征地拆迁通过协议的方式约束双方的工作和收益，征地拆迁环节充分利用政府的影响力确保顺利进行。谢谢 谢！谢！13701176633