房地产上下游产业链关联交易与税务风险防范

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1、房地产行业上下游产业链关联房地产行业上下游产业链关联交易与税务风险防范交易与税务风险防范 主要内容主要内容一、服务金额偏高一、服务金额偏高勘察、设计、监理、建筑勘察、设计、监理、建筑二、违法与非法支出二、违法与非法支出三、还原抵销交易三、还原抵销交易四、实质重于形式四、实质重于形式2 2 2 2税收征管法税收征管法第三十六条第三十六条 企业或者外国企业在中国境内设立的从事企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其生产、经营的机构、场所与其关联关联企业之企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按业务往来收

2、取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。所得额的，税务机关有权进行合理调整。3 3 3 3关联交易的公允性关联交易的公允性20062006企业财务通则企业财务通则第三十五条第三十五条 企业发生关联交易的，应当遵守国家企业发生关联交易的，应当遵守国家有关规定，按照独立企业之间的交易计价有关规定，按照独立企业之间的交易计价结算结算 投资者或者经营者不得利用关联交易投资者或者经营者不得利用关联交易非法转移企业经济利益或者操纵关联企业非法

3、转移企业经济利益或者操纵关联企业的利润。的利润。4 4 4 4 关联方认定关联方认定特别纳税调整特别纳税调整特别纳税调整特别纳税调整 第二章第二章第二章第二章 关联申报关联申报关联申报关联申报1 1 1 1、股权控制：、股权控制：、股权控制：、股权控制：直接或间接直接或间接直接或间接直接或间接25%25%25%25%2 2 2 2、资金控制：实收资本、资金控制：实收资本、资金控制：实收资本、资金控制：实收资本50%50%50%50%或借贷资金或借贷资金或借贷资金或借贷资金10%10%10%10%3 3 3 3、人员控制：董事成员半数以上或一票否决、人员控制：董事成员半数以上或一票否决、人员控制

4、：董事成员半数以上或一票否决、人员控制：董事成员半数以上或一票否决4 4 4 4、经营控制：特许权、经营控制：特许权、经营控制：特许权、经营控制：特许权 / / / / 销售销售销售销售 / / / / 劳务劳务劳务劳务5 5 5 5、亲属关系：直系亲属关系：直系亲属关系：直系亲属关系：直系 / / / / 三代以内旁系三代以内旁系三代以内旁系三代以内旁系 / / / / 近姻亲近姻亲近姻亲近姻亲6 6 6 6、其他关系：享受共同的经济利益、其他关系：享受共同的经济利益、其他关系：享受共同的经济利益、其他关系：享受共同的经济利益5 5 5 5无效合同无效合同合同法第五十二条有下列情形之一的，合

5、同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：合同无效： （二）（二）恶意串通，损害国家、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益集体或者第三人利益； 注：注：恶意恶意，明知或应知某种行为将造成损，明知或应知某种行为将造成损害而故意为之；害而故意为之；串通串通，当事人都具有共同，当事人都具有共同的目的，相互配合或共同实施非法行为的目的，相互配合或共同实施非法行为6 6 6 6准备同期资料的法律依据准备同期资料的法律依据税收征收管理法第税收征收管理法第税收征收管理法第税收征收管理法第51515151条第二款条第二款条第二款条第二款 纳税人有义务就其与关联企业之间的业务往纳税人有义务就其与关联企业之间的

6、业务往纳税人有义务就其与关联企业之间的业务往纳税人有义务就其与关联企业之间的业务往来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准等资料。等资料。等资料。等资料。企业所得税法实施条例第企业所得税法实施条例第企业所得税法实施条例第企业所得税法实施条例第114114114114条第三款条第三款条第三款条第三款 企业应当在税务机关规定的期限内提供与关企业应当在税务机关规定的期限内提供与关企业应当在税务机关规定的期限内提供与关企业应当在税务机关规定的期限内提供与关联业务往来有关的价格

7、、费用的制定标准、计算联业务往来有关的价格、费用的制定标准、计算联业务往来有关的价格、费用的制定标准、计算联业务往来有关的价格、费用的制定标准、计算方法和说明等资料方法和说明等资料方法和说明等资料方法和说明等资料7 7 7 720092009法释法释5 5号号关于适用关于适用中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法若干若干问题的解释（二）问题的解释（二）第十九条第十九条对于合同法第七十四条规定的对于合同法第七十四条规定的“明显不合明显不合理的低价理的低价”，人民法院应当以交易当地一，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价

8、或者市场交易价，结合的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认其他相关因素综合考虑予以确认。8 8 8 820092009法释法释5 5号号转让价格达不到交易时交易地的指导转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。明显不合理的高价。9 9 9 919981998价格法价格法第二条在中华人民共和国境内发生的价第二条在中华人

9、民共和国境内发生的价格行为，适用本法。格行为，适用本法。本法所称价格包括商品价格和服务价格。本法所称价格包括商品价格和服务价格。商品价格是指各类有形产品和无形资产的商品价格是指各类有形产品和无形资产的价格。价格。服务价格是指各类有偿服务的收费。服务价格是指各类有偿服务的收费。1010101019981998价格法价格法第三条国家实行并逐步完善宏观经第三条国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行

10、政府指导极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。价或者政府定价。1111111119981998价格法价格法政府指导价，是指依照本法规定，由政府政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格指导经营者制定的价格。如：勘查、设计、监理等如：勘查、设计、监理等市场调节价，是指由经营者自主制定，通市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。过市场竞争形成的价格。1212121220022002工程勘察设计收费管理规定工程勘察设

11、计收费管理规定第五条第五条 工程勘察和工程设计收费根据建设工程勘察和工程设计收费根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。建设项目总投资估算导价和市场调节价。建设项目总投资估算额额500500万元及以上万元及以上的工程勘察和工程设计收的工程勘察和工程设计收费实行政府指导价；建设项目总投资估算费实行政府指导价；建设项目总投资估算额额500500万元以下万元以下的工程勘察和工程设计收费的工程勘察和工程设计收费实行市场调节价。实行市场调节价。 13131313以上以上 / / 以下以下20092009立法技术规范（试行）（一）立法技术规范（试行

12、）（一）“以上、以下、以内以上、以下、以内”均含本数，均含本数，“不满、超过不满、超过”均不含本数。均不含本数。“日日”包含节假日，包含节假日，“工作日工作日”不包含节假日。不包含节假日。1414141420022002工程勘察设计收费管理规定工程勘察设计收费管理规定第六条第六条 实行政府指导价的工程勘察和工程实行政府指导价的工程勘察和工程设计收费，其基准价根据设计收费，其基准价根据工程勘察收费工程勘察收费标准标准或者或者工程设计收费标准工程设计收费标准计算，计算，除本规定第七条另有规定者外除本规定第七条另有规定者外，浮动幅度，浮动幅度为上下为上下20%20%，发包人和勘察人、设计人应，发包人

13、和勘察人、设计人应当根据建设项目的实际情况在规定的浮动当根据建设项目的实际情况在规定的浮动幅度内协商确定收费额。幅度内协商确定收费额。1515151520022002工程勘察设计收费管理规定工程勘察设计收费管理规定第七条第七条第七条第七条 工程勘察费和工程设计费，应当体现优质工程勘察费和工程设计费，应当体现优质工程勘察费和工程设计费，应当体现优质工程勘察费和工程设计费，应当体现优质优价的原则。工程勘察和工程设计收费实行政府优价的原则。工程勘察和工程设计收费实行政府优价的原则。工程勘察和工程设计收费实行政府优价的原则。工程勘察和工程设计收费实行政府指导价的，指导价的，指导价的，指导价的，凡在工程

14、勘察设计中采用新技术、凡在工程勘察设计中采用新技术、新工艺、新设备、新材料，有利于提高建新工艺、新设备、新材料，有利于提高建设项目经济效益、环境效益和社会效益的，设项目经济效益、环境效益和社会效益的，发包人和勘察人、设计人可以在上浮发包人和勘察人、设计人可以在上浮25%25%的幅度内协商确定收费额。的幅度内协商确定收费额。16161616 勘察勘察20132013财税财税3737号应税服务范围注释号应税服务范围注释工程勘察勘探服务，是指在采矿、工工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工以前，对地形、地质构造、地程施工以前，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务下资源蕴藏情况进行实地

15、调查的业务活动。活动。钻井勘探和爆破勘探按钻井勘探和爆破勘探按钻井勘探和爆破勘探按钻井勘探和爆破勘探按“建筑业建筑业建筑业建筑业”税目税目税目税目17171717设计设计20132013财税财税3737号应税服务范围注释号应税服务范围注释设计服务，是指把计划、规划、设想通过设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设工程

16、设计计、广告设计、创意策划、文印晒图等、广告设计、创意策划、文印晒图等18181818境外设计境外设计 2004200420042004关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定四管理暂行规定四管理暂行规定四管理暂行规定四 外国企业承担中华人民共和国境内建外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计，必须选择至少一家持有建设设工程设计，必须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计资质的行政主管部门颁发的

17、建设工程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计，且在所中方设计企业进行中外合作设计，且在所选择的中方设计企业资质许可的范围内承选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业务。接设计业务。19191919境外设计（续）境外设计（续） 境外设计单位，无权在中国境内单独境外设计单位，无权在中国境内单独承揽设计劳务。如果单独承揽设计劳务，承揽设计劳务。如果单独承揽设计劳务，属于非法支出，不允许在企业所得税和土属于非法支出，不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除。地增值税前申报扣除。 如果房地产开发企业向境外支付设计如果房地产开发企业向境外支付设计费，应当扣缴增值税，费，应当扣缴增值税，同时有可能涉及

18、预同时有可能涉及预提所得税。提所得税。20202020设计的营改增设计的营改增1. 1.应扣增值税应扣增值税 =接受方支付的价款接受方支付的价款（1+1+税税率）率）税率税率2.2.判断是否转让著作权，扣缴预提所得税判断是否转让著作权，扣缴预提所得税应扣预提所得税应扣预提所得税 =接受方支付的价款接受方支付的价款（1+1+税率）税率）10%10%2008200820082008国税发国税发国税发国税发120120120120号关于调整新增企业所得税征管号关于调整新增企业所得税征管号关于调整新增企业所得税征管号关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知范围问题的通知范围问题的通知范围问题的通知21

19、212121著作权的人身权利著作权的人身权利（一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利（一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利（一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利（一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利 （二）署名权，即表明作者身份，在作品上署名（二）署名权，即表明作者身份，在作品上署名（二）署名权，即表明作者身份，在作品上署名（二）署名权，即表明作者身份，在作品上署名的权利；的权利；的权利；的权利； （三）修改权，即修改或者授权他人修改作品的（三）修改权，即修改或者授权他人修改作品的（三）修改权，即修改或者授权他人修改作品的（三）修改权，即修改或者授权他人修改作品的权利；权利；权利

20、；权利； （四）保护作品完整权，即保护作品不受歪曲、（四）保护作品完整权，即保护作品不受歪曲、（四）保护作品完整权，即保护作品不受歪曲、（四）保护作品完整权，即保护作品不受歪曲、篡改的权利；篡改的权利；篡改的权利；篡改的权利；22222222西西西西 安安安安 张张张张 辉辉辉辉著作权的财产权著作权的财产权（五）复制权，即以印刷、复印、拓印、（五）复制权，即以印刷、复印、拓印、录音、录像、翻录、翻拍等方式将作品制录音、录像、翻录、翻拍等方式将作品制作一份或者多份的权利；作一份或者多份的权利； 信息网络传播权信息网络传播权信息网络传播权信息网络传播权发行权、出租权、展览权、表演权、放映权发行权、

21、出租权、展览权、表演权、放映权发行权、出租权、展览权、表演权、放映权发行权、出租权、展览权、表演权、放映权广播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权广播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权广播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权广播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权23232323西西西西 安安安安 张张张张 辉辉辉辉设计图纸的著作权设计图纸的著作权焦点：是否限制使用焦点：是否限制使用1 1、复制权：甲方是否有权复制到、复制权：甲方是否有权复制到其他工程项目其他工程项目2 2、发行权：向社会公开、发行权：向社会公开3 3、改编权：根据已有图纸创作另一图纸、改编权：根据已有图纸创作另一图纸2424242

22、4西西西西 安安安安 张张张张 辉辉辉辉虚拟境外设计费用虚拟境外设计费用地域管辖权地域管辖权 居民管辖权居民管辖权对来源于境外的所得不征税对来源于境外的所得不征税：中国香港中国香港/ /中国澳门中国澳门/ /新加坡新加坡/ /马来西亚马来西亚/ /文莱文莱阿根廷阿根廷 / / 巴西巴西 / / 委内瑞拉委内瑞拉 / / 危地马拉危地马拉 巴拿马巴拿马 / / 巴拉圭巴拉圭 / / 乌拉圭乌拉圭/ / 哥斯达黎加哥斯达黎加肯尼亚肯尼亚 / / 赞比亚赞比亚25252525监理范围监理范围20002000建设工程监理范围和规模标准规定建设工程监理范围和规模标准规定第五条成片开发建设的住宅小区工程，

23、第五条成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在建筑面积在5 5万平方米以上的住宅建设工程万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理；必须实行监理；5 5万平方米以下的住宅建设万平方米以下的住宅建设工程，工程，可以可以实行监理，具体范围和规模标实行监理，具体范围和规模标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。行政主管部门规定。262626262007200720072007建设工程监理与相关服务收费管理规定建设工程监理与相关服务收费管理规定建设工程监理与相关服务收费管理规定建设工程监理与相关服务收费管理规定第四条第四条 建设工程监理与相关服务收费根据建

24、设工程监理与相关服务收费根据建设项目性质不同情况，分别实行政府指建设项目性质不同情况，分别实行政府指导价或市场调节价。导价或市场调节价。依法必须实行监理的依法必须实行监理的建设工程施工阶段的监理收费实行政府指建设工程施工阶段的监理收费实行政府指导价；导价；其它建设工程施工阶段的监理收费其它建设工程施工阶段的监理收费和其它阶段的监理与相关服务收费实行市和其它阶段的监理与相关服务收费实行市场调节价。场调节价。272727272007200720072007建设工程监理与相关服务收费管理规定建设工程监理与相关服务收费管理规定建设工程监理与相关服务收费管理规定建设工程监理与相关服务收费管理规定第五条第

25、五条 实行政府指导价的建设工程施实行政府指导价的建设工程施工阶段监理收费，其基准价根据工阶段监理收费，其基准价根据建建设工程监理与相关服务收费标准设工程监理与相关服务收费标准计计算，浮动幅度为上下算，浮动幅度为上下20%20%。发包人和。发包人和监理人应当根据建设项目的实际情况监理人应当根据建设项目的实际情况在规定的浮动幅度内协商确定收费额在规定的浮动幅度内协商确定收费额2828282820132013财税财税3737号应税服务范围注释号应税服务范围注释鉴证服务，鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为是指具有专业资质的单位，为委托方的经济活动及有关资料进行鉴证，委托方的经济活动及有关资料进行鉴证

26、，发表具有证明力的意见的业务活动。发表具有证明力的意见的业务活动。包括包括会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、房地产土价鉴证、资产评估、环境评估、房地产土地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等等注：北京、安徽、山东注：北京、安徽、山东2929292920042004法函法函9696号号 关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要 法律规范在列举其适用的典型事法律规范在

27、列举其适用的典型事项后，又以项后，又以“等等”、“其他其他”等词语等词语进行表述的，属于不完全列举的例示进行表述的，属于不完全列举的例示性规定。性规定。注：注：正列举正列举+ +等，基层执法部门不得扩展等，基层执法部门不得扩展3030303020042004法函法函9696号号 以以“等等”、“其他其他”等概括性用等概括性用语表示的事项，均为明文列举的事项语表示的事项，均为明文列举的事项以外的事项，且其所概括的情形应为以外的事项，且其所概括的情形应为与列举事项类似的事项。与列举事项类似的事项。注：注：正列举正列举 + + 等等 + + 概括性词语，基层概括性词语，基层执法部门可以扩展执法部门可

28、以扩展31313131监理公司的营业税纳税地点监理公司的营业税纳税地点2009200920092009营业税暂行条例营业税暂行条例营业税暂行条例营业税暂行条例第十四条营业税纳税地点：第十四条营业税纳税地点：第十四条营业税纳税地点：第十四条营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。或者居住地的主管税务机关申报纳税。或者居住地的主管税务机关申报纳税。或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及但是，纳税

29、人提供的建筑业劳务以及但是，纳税人提供的建筑业劳务以及但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、国务院财政、国务院财政、国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。劳务发生地的主管税务机关申报纳税。劳务发生地的主管税务机关申报纳税。劳务发生地的主管税务机关申报纳税。32323232税收征管法税收征管法 第二十一条第二十一条第二十一条第二十一条 从事生产、经营的纳税人到外县从事生产、经营的纳税人到外县从事生产、经营的纳税人到外

30、县从事生产、经营的纳税人到外县（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。接受税务管理。接受税务管理。接受税务管理。 从事生产

31、、经营的纳税人外出经营，在同一从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一地累计超过地累计超过地累计超过地累计超过180180180180天的，应当在营业地办理税务登记天的，应当在营业地办理税务登记天的，应当在营业地办理税务登记天的，应当在营业地办理税务登记手续。手续。手续。手续。33333333监理公司的营业税纳税地点（续）监理公司的营业税纳税地点（续） 2004200420042004总局令第总局令第总局令第总局令第7 7 7 7号税务登记管理办法号税务登记管理办法号税务登记管理办法号税务登记管理办法第十条（五）第十条（

32、五）第十条（五）第十条（五） 从事生产、经营的纳税人外出经营，从事生产、经营的纳税人外出经营，自其在同一县（市）实际经营或提供劳务自其在同一县（市）实际经营或提供劳务之日起，在连续的之日起，在连续的1212个月内累计超过个月内累计超过180180天天的，应当自期满之日起的，应当自期满之日起3030日内，向生产、日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本；税务机关核发临时税务登记证及副本；34343434监理合同的印花税监理合同的印花税20002000深圳关于工程监理合同是否征收印花深圳关于工程监理合同是否征收印花税问题

33、的批复税问题的批复 经请示总局地方税司，经请示总局地方税司，“工程监理合工程监理合同同”不属于不属于“技术合同技术合同”，也不属于印花，也不属于印花税税法中列举的征税范围。因此，工程监税税法中列举的征税范围。因此，工程监理单位承接监理业务而与建筑商签订的合理单位承接监理业务而与建筑商签订的合同不征印花税。同不征印花税。3535353520122012青岛青岛 关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通

34、知 注重建筑工程支出真实性的审核，重注重建筑工程支出真实性的审核，重点审核建筑安装成本、配套工程成本，参点审核建筑安装成本、配套工程成本，参照建筑工程定额，查看建筑安装工程合同，照建筑工程定额，查看建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如与衡量成本费用水平是否真实、合理，如与建筑工程定额差距较大，应当要求企业说建筑工程定额差距较大，应当要求企业说明原因。明原因。 20122012国税发国税发3434号号36363636建筑业虚开发票（续）建筑业虚开发票（续） 开发产品成本超过预算，应当要求企开发产品成本超过预算，应当要求企业提供双方签订的变更合同，说明变更的业提供双方签订的变更合同

35、，说明变更的理由以及变更是否在合理的范围以内，否理由以及变更是否在合理的范围以内，否则主管地税机关应当核定计税成本。则主管地税机关应当核定计税成本。 对于明显超出房地产开发企业建筑安对于明显超出房地产开发企业建筑安装工程成本参考范围的，主管地税机关要装工程成本参考范围的，主管地税机关要重点核实，加大管理力度。重点核实，加大管理力度。37373737公司的社会责任公司的社会责任第五条第五条 公司从事经营活动，必须遵守公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。公

36、众的监督，承担社会责任。 公司的合法权益受法律保护，不公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。受侵犯。38383838税法的社会责任税法的社会责任一、违反法律的一、违反法律的一、违反法律的一、违反法律的各种收入各种收入各种收入各种收入，应当视为企业应税收，应当视为企业应税收，应当视为企业应税收，应当视为企业应税收入，但有关职权部门已经裁判为违法或非法除外入，但有关职权部门已经裁判为违法或非法除外入，但有关职权部门已经裁判为违法或非法除外入，但有关职权部门已经裁判为违法或非法除外二、违反法律的禁止规定（不得二、违反法律的禁止规定（不得 / / 应当）的应当）的扣除项目，在有关职权部门裁判为违法或扣除

37、项目，在有关职权部门裁判为违法或非法行为前暂时可以申报扣除，但非法行为前暂时可以申报扣除，但应当取应当取得行政许可和可以直接认定得行政许可和可以直接认定的违法事实除的违法事实除外外39393939行政许可行政许可一、扣除类一、扣除类一、扣除类一、扣除类 应当取得而没有取得的，不予扣除应当取得而没有取得的，不予扣除应当取得而没有取得的，不予扣除应当取得而没有取得的，不予扣除 2009200920092009财税财税财税财税29292929号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知号关于企业手续费及佣金支出税

38、前扣除政策的通知二、收入类二、收入类二、收入类二、收入类 有无许可证不影响征税有无许可证不影响征税有无许可证不影响征税有无许可证不影响征税 2008200820082008国税函国税函国税函国税函660660660660号关于互联网广告代理业务营业税问题的批复号关于互联网广告代理业务营业税问题的批复号关于互联网广告代理业务营业税问题的批复号关于互联网广告代理业务营业税问题的批复 混业经营一般经营项目和许可经营项目，许可混业经营一般经营项目和许可经营项目，许可混业经营一般经营项目和许可经营项目，许可混业经营一般经营项目和许可经营项目，许可经营项目的收入有可能从高征税经营项目的收入有可能从高征税经

39、营项目的收入有可能从高征税经营项目的收入有可能从高征税4040404020042004企业经营范围登记管理规定企业经营范围登记管理规定 第四条经营范围分为许可经营项目第四条经营范围分为许可经营项目和一般经营项目。和一般经营项目。许可经营项目是指企业在申请登记前许可经营项目是指企业在申请登记前依据法律、行政法规、国务院决定应当报依据法律、行政法规、国务院决定应当报经有关部门批准的项目。经有关部门批准的项目。一般经营项目是指不需批准，企业可一般经营项目是指不需批准，企业可以自主申请的项目。以自主申请的项目。4141414119991999法释法释1919号号 关于适用关于适用关于适用关于适用中华人

40、民共和国合同法中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）若干问题的解释（一）若干问题的解释（一）若干问题的解释（一）第十条当事人超越经营范围订立合第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院同，人民法院不因此认定合同无效不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外法律、行政法规禁止经营规定的除外注：视为主行为的价外费用注：视为主行为的价外费用42424242违法违法非法非法20112011立法技术规范（试行）（二）立法技术规范（试行）（二）“违法违法”一般用于违反法律强制性规一般用于违反

41、法律强制性规范的行为。范的行为。 “非法非法”通常情况下也是违法，但主通常情况下也是违法，但主要强调缺乏法律依据的行为。要强调缺乏法律依据的行为。注：注： 具体规定具体规定 / / 原则规定原则规定43434343法律原则法律原则公理性原则，公理性原则，公理性原则，公理性原则，即由法律原理构成的原则，是严格即由法律原理构成的原则，是严格即由法律原理构成的原则，是严格即由法律原理构成的原则，是严格意义的法律原则，例如法律平等原则、诚实信用意义的法律原则，例如法律平等原则、诚实信用意义的法律原则，例如法律平等原则、诚实信用意义的法律原则，例如法律平等原则、诚实信用原则、等价有偿原则、无罪推定原则、

42、罪刑法定原则、等价有偿原则、无罪推定原则、罪刑法定原则、等价有偿原则、无罪推定原则、罪刑法定原则、等价有偿原则、无罪推定原则、罪刑法定原则等，具有较大的普适性。原则等，具有较大的普适性。原则等，具有较大的普适性。原则等，具有较大的普适性。政策性原则，政策性原则，是一个国家或民族出于一定是一个国家或民族出于一定的政策考量而制定的一些原则，具有针对的政策考量而制定的一些原则，具有针对性、民族性和时代性。性、民族性和时代性。4444444420042004城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法 第六条商品房预售实行许可制第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当度。开发企业进行

43、商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取向房地产管理部门申请预售许可，取得得商品房预售许可证商品房预售许可证。未取得未取得商品房预售许可证商品房预售许可证的，的，不得进行商品房预售。不得进行商品房预售。4545454519951995国税函国税函156156号号营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。为收到预收款的当天。”此项规定所称此项规定所称预预收款，包括预收定金收款，包括预收定金。因此

44、，预收定金的。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。的当天。46464646违法的广告宣传违法的广告宣传19981998房地产广告发布暂行规定房地产广告发布暂行规定20022002关于进一步加强房地产广告管理的通关于进一步加强房地产广告管理的通知知在取得预售许可证之前发生的广告支出在取得预售许可证之前发生的广告支出（不含（不含业务宣传费业务宣传费），属于违法支出，不），属于违法支出，不得申报扣除；得申报扣除；47474747违法的广告宣传（续）违法的广告宣传（续）20102010关于进一步加强房地产市场监管完善关于进一步加强房地产市场监

45、管完善商品住房预售制度有关问题的通知商品住房预售制度有关问题的通知 未取得预售许可的商品住房项目，房未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放预订、排号、发放VIPVIP卡等方式向买受人收卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动不得参加任何展销活动。48484848房地产经纪房地产经纪20112011房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法 房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委房地

46、产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。佣金的行为。20092009财税财税2929号关于企业手续费及佣金支出号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知税前扣除政策的通知4949494920112011房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法第十四条房地产经纪业务应当由房地产第十四条房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。纪机构统一收取。 分支机构应当以设立该分支机构的房分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。地产经纪机构名义承揽

47、业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。房地产经纪业务和收取费用。50505050违法的认定违法的认定2002200220022002法释法释法释法释21212121号关于行政诉讼证据若干问题的规定号关于行政诉讼证据若干问题的规定号关于行政诉讼证据若干问题的规定号关于行政诉讼证据若干问题的规定第六十八条下列事实法庭可以直接认定：第六十八条下列事实法庭可以直接认定：第六十八条下列事实法庭可以直接认定：第六十八条下列事实法庭可以直接认定： （一）（一）（一）（一）自然规律及定理；自然规律及定理；自然规律及定理；自然规律及定理； （二）众所周知

48、的事实；（二）众所周知的事实；（二）众所周知的事实；（二）众所周知的事实； （三）按照法律规定推定的事实；（三）按照法律规定推定的事实；（三）按照法律规定推定的事实；（三）按照法律规定推定的事实； （四）已经依法证明的事实；（四）已经依法证明的事实；（四）已经依法证明的事实；（四）已经依法证明的事实； （五）（五）（五）（五）根据日常生活经验法则推定的事实。根据日常生活经验法则推定的事实。根据日常生活经验法则推定的事实。根据日常生活经验法则推定的事实。5151515119931993反不正当竞争法反不正当竞争法 第十三条第十三条 经营者不得从事下列有经营者不得从事下列有奖销售奖销售 （三）抽奖

49、式的有奖销售，最高（三）抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五千元。奖的金额超过五千元。19931993关于禁止有奖销售活动中不正当关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定竞争行为的若干规定52525252反不正当竞争法反不正当竞争法第十二条第十二条 经营者销售商品，经营者销售商品， 不得不得违背购买者的意愿搭售商品或者附违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。加其他不合理的条件。注：从高适用税率，不考虑是否分别核算注：从高适用税率，不考虑是否分别核算53535353精装修房屋精装修房屋 1998199819981998国税函国税函国税函国税函53535353号关于销售不动产兼装

50、修行为征收营业税问题的批复号关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复号关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复号关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复 纳税人将销售房屋的行为分解成销售纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。契约（或合同），向对方收取两份价款。对纳税人向对方收取的装修及安装设备的对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按费用，应一并列入房屋售价，按“销售不销售不动产动产”税目征收营业税。税目征收营业税。54545454营业税暂行条例（混业）营业

51、税暂行条例（混业）第三条纳税人兼有不同税目的第三条纳税人兼有不同税目的第三条纳税人兼有不同税目的第三条纳税人兼有不同税目的，应当缴纳营业应当缴纳营业应当缴纳营业应当缴纳营业税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额；分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额；分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额；分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额；未分别核算营业额的，从高适用税率。未分别核算营业额的，从高适用税率。未分别核算营业额的，从高

52、适用税率。未分别核算营业额的，从高适用税率。第九条纳税人兼营免税、减税项目的，应当分第九条纳税人兼营免税、减税项目的，应当分第九条纳税人兼营免税、减税项目的，应当分第九条纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的营业额；未分别核算营别核算免税、减税项目的营业额；未分别核算营别核算免税、减税项目的营业额；未分别核算营别核算免税、减税项目的营业额；未分别核算营业额的，不得免税、减税。业额的，不得免税、减税。业额的，不得免税、减税。业额的，不得免税、减税。注：单独核算自愿注：单独核算自愿注：单独核算自愿注：单独核算自愿 55555555抵销交易抵销交易情形：出售小区内已建成商铺，但书面

53、合情形：出售小区内已建成商铺，但书面合同约定三年后再实际交付。在这段期间，同约定三年后再实际交付。在这段期间，开发商保留控制权，用于售楼部或样板间、开发商保留控制权，用于售楼部或样板间、家居展示等用途。家居展示等用途。20082008国税函国税函576576号关于个人与房地产开发号关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复收个人所得税问题的批复56565656抵销交易（续）抵销交易（续） 2009200920092009国税发国税发国税发国税发2 2 2 2号特别纳税调整实施办法号特别纳税调整实施办法号特别纳税调整实施办法

54、号特别纳税调整实施办法第四十条第四十条第四十条第四十条企业与关联方之间收取价款与支付价款的企业与关联方之间收取价款与支付价款的交易相互抵销的，税务机关在可比性分析交易相互抵销的，税务机关在可比性分析和纳税调整时，原则上应还原抵和纳税调整时，原则上应还原抵销销交易。交易。注：应当分别确认营业收入和营业成本，应收账注：应当分别确认营业收入和营业成本，应收账注：应当分别确认营业收入和营业成本，应收账注：应当分别确认营业收入和营业成本，应收账款和应付账款可以相互抵顶，避免影响流转税和款和应付账款可以相互抵顶，避免影响流转税和款和应付账款可以相互抵顶，避免影响流转税和款和应付账款可以相互抵顶，避免影响流

55、转税和财产行为税财产行为税财产行为税财产行为税57575757抵消抵消抵销抵销20092009立法技术规范（试行）（一）立法技术规范（试行）（一）“抵消抵消”用于表述两种事物的作用因相反用于表述两种事物的作用因相反而互相消除，而互相消除，“抵销抵销”用于表述账的冲抵。用于表述账的冲抵。法律中表述债权债务的相互冲销抵免情形法律中表述债权债务的相互冲销抵免情形时，用时，用“抵销抵销”，不用，不用“抵消抵消”。58585858帐帐 / / 账账20092009立法技术规范（试行）（一）立法技术规范（试行）（一）表述货币、货物出入的记载、账簿以及债表述货币、货物出入的记载、账簿以及债等意思时，用等意思

56、时，用“账账”，不用，不用“帐帐”。账簿账簿 / / 账单账单 / / 账户账户 / / 账册账册 / / 入账价值入账价值帐篷帐篷 / / 帐子帐子 / / 帐幕帐幕59595959抵销交易（合同法）抵销交易（合同法）第九十九条当事人互负到期债务，该债第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。的除外。 第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质第一百条当事人互负债务，标的物种类、品

57、质第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。6060606020092009国税发国税发3131号号房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十七条第三十七条第三十七条第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地企业以换取开发产品为目的，将土地企业以换取开发产品为目的，将土地企业以换取开发产品为目的，将

58、土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，企业应使用权投资其他企业房地产开发项目的，企业应使用权投资其他企业房地产开发项目的，企业应使用权投资其他企业房地产开发项目的，企业应在首次取得开发产品时，将其分解为在首次取得开发产品时，将其分解为在首次取得开发产品时，将其分解为在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使转让土地使转让土地使转让土地使用权用权用权用权和和和和购入开发产品购入开发产品购入开发产品购入开发产品两项经济业务进行所得税处两项经济业务进行所得税处两项经济业务进行所得税处两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次理，并按

59、应从该项目取得的开发产品（包括首次理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。认土地使用权转让所得或损失。认土地使用权转让所得或损失。认土地使用权转让所得或损失。61616161出地方会计处理出地方会计处理借：银行存款借：银行存款 借：固定资产借：固定资产 应收账款应收账款 贷：贷：应收账款应收账款 累计摊销累计摊销 营业外收入营业外收入 贷：无形资产贷：无形资产 营业外收入营业外收入62626262开

60、发商会计处理开发商会计处理分析：房地产企业接受土地时暂不确认其分析：房地产企业接受土地时暂不确认其成本，待实际分出开发产品时，再按照其成本，待实际分出开发产品时，再按照其公允价格和补价以及应支付的相关税费确公允价格和补价以及应支付的相关税费确认土地成本，同时计算缴纳契税认土地成本，同时计算缴纳契税借：开发成本借：开发成本土地成本土地成本 贷：主营业务收入贷：主营业务收入63636363代建房屋行为代建房屋行为2000200020002000辽宁关于代建房收入征收营业税问题的批复辽宁关于代建房收入征收营业税问题的批复辽宁关于代建房收入征收营业税问题的批复辽宁关于代建房收入征收营业税问题的批复 代

61、建房即统建房（代建房即统建房（ 也称委托建房）是也称委托建房）是指委托方向受托方提供规划定点通知、建指委托方向受托方提供规划定点通知、建设项目立项批复和年度投资计划，受托方设项目立项批复和年度投资计划，受托方按照委托方要求，以委托方名义建盖房屋按照委托方要求，以委托方名义建盖房屋并按规定标准向委托方收取手续费。并按规定标准向委托方收取手续费。64646464代建房屋行为（续）代建房屋行为（续）同时符合上述条件的代建房，对受托方取同时符合上述条件的代建房，对受托方取得的手续费收入按代理业征收营业税；凡得的手续费收入按代理业征收营业税；凡不同时符合上述条件的，对受托方建盖的不同时符合上述条件的，对

62、受托方建盖的房屋一律按自营业务由主管税务机关核定房屋一律按自营业务由主管税务机关核定其计税依据按销售不动产征收营业税。其计税依据按销售不动产征收营业税。1999199919991999陕西于委托建房征收营业税问题的通知陕西于委托建房征收营业税问题的通知陕西于委托建房征收营业税问题的通知陕西于委托建房征收营业税问题的通知19951995云南关于营业税若干征税问题的通知云南关于营业税若干征税问题的通知7 76565656519981998国税函国税函554554号号 关于代建房屋行为应如何征收营业税问题的批复关于代建房屋行为应如何征收营业税问题的批复关于代建房屋行为应如何征收营业税问题的批复关于代

63、建房屋行为应如何征收营业税问题的批复（现行有效）（现行有效）（现行有效）（现行有效）房地产开发企业（以下简称甲方）取得土房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按上述行为属于销售不动产，应按“销售不销售不动产动产”税目征收营业税；税目征收营业税；66666666代建房屋与定向开发代建房屋与

64、定向开发 代建房屋代建房屋代建房屋代建房屋 定向开发定向开发定向开发定向开发土地使用权：土地使用权：土地使用权：土地使用权： 工厂工厂工厂工厂 开发商开发商开发商开发商报建手续：报建手续：报建手续：报建手续： 工厂工厂工厂工厂 开发商开发商开发商开发商土地转移：土地转移：土地转移：土地转移： x x x x 开发商：开发商：开发商：开发商： 代理业代理业代理业代理业 销售不动产销售不动产销售不动产销售不动产营业税：营业税：营业税：营业税： 5%5%5%5%（差额）（差额）（差额）（差额） 5%5%5%5%（全额）（全额）（全额）（全额）土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税 x x x x

65、67676767代建工程代建工程19951995国税函国税函156156号营业税问题解答（之一）号营业税问题解答（之一） 工程承包公司不与建设单位签订承工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按此项业务则按“服务业服务业”税目征收营税目征收营业税。业税。68686868联合建设承担特定项目联合建设承担特定项目工业企业将拥有的土地通过土地部门工业企业将拥有的土地通过土地部门协议转让给开发商，约定完成另一宗协议转让给开发商，约定完成另一宗土地的特定项目建设。土地的特定项目

66、建设。注：特定项目不涉及土地使用权的转移，注：特定项目不涉及土地使用权的转移，单独办理报建手续，属于开发商的代建项单独办理报建手续，属于开发商的代建项目，不涉及转让不动产的营业税目，不涉及转让不动产的营业税69696969联合建设承担特定项目（续）联合建设承担特定项目（续）开发商应将特定项目对应的建设成开发商应将特定项目对应的建设成本作为土地成本的组成部分，本作为土地成本的组成部分，付款付款人为开发商，但发票抬头应当填写人为开发商，但发票抬头应当填写工业企业工业企业2002200220022002国税函国税函国税函国税函1094109410941094号关于以项目换土地等方式承受号关于以项目换

67、土地等方式承受号关于以项目换土地等方式承受号关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复土地使用权有关契税问题的批复土地使用权有关契税问题的批复土地使用权有关契税问题的批复70707070代建保障房代建保障房情形：政府在出让土地时与开发商书面约情形：政府在出让土地时与开发商书面约定在定在宗地面积外宗地面积外由开发商代建保障房由开发商代建保障房由于建设期间没有拥有土地的使用权，因由于建设期间没有拥有土地的使用权，因此未来交付不涉及房屋所有权转移，没有此未来交付不涉及房屋所有权转移，没有营业税和土地增值税营业税和土地增值税注：抵销交易，相互开票、换票注：抵销交易，相互开票、换票71717

68、171建设保障房建设保障房20072007廉租住房保障办法廉租住房保障办法第十四条新建廉租住房，应当采取配套第十四条新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。套建设。注：注：宗地内宗地内，转让不动产，计算营业税，转让不动产，计算营业税，不涉及土地增值税和企业所得税不涉及土地增值税和企业所得税72727272拆一还一拆一还一19951995国税函国税函549549号关于外商投资企业从事城号关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复市住宅小区建设征收

69、营业税问题的批复 对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；关规定，就其取得的营业额计征营业税；关规定，就其取得的营业额计征营业税；关规定，就其取得的营业额计征营业税； 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由对偿还面积与拆迁建

70、筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税营业税营业税营业税。73737373拆一还一拆一还一 1999199919991999广东关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复广东关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复广东关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复广东关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复以房产补偿给被迁户的，对补偿面积与拆以房产补偿给被迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征本价

71、核定计征“销售不动产销售不动产”的营业税；的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征营业额计征“销售不动产销售不动产”的营业税。的营业税。74747474计算公式计算公式拆一还一：拆一还一：工程造价工程造价（1 15.6%5.6%）5.6%5.6%开发成本，不含土地但包括资本化利息开发成本，不含土地但包括资本化利息超面积部分：超面积部分：工程造价工程造价（1 115%15%）5.6%5.6%75757575尚未出售房屋尚未出售房屋20072007物业管理条例物业管理条例 第

72、四十二条第二款第四十二条第二款 已竣工但尚未出售已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。务费用由建设单位交纳。注：可以在企业所得税前申报扣除，但由注：可以在企业所得税前申报扣除，但由于与已售商品无关，不允许在计算土地增于与已售商品无关，不允许在计算土地增值税前申报扣除值税前申报扣除76767676尚未出售房屋（续）尚未出售房屋（续）20092009国税发国税发3131号房地产开发经营业务企业号房地产开发经营业务企业所得税处理办法所得税处理办法 第十五条第十五条 企业对尚未出售的已完工开企业对尚未出售的已完工开发产品发产品和按

73、照有关法律、法规或合同规定和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除际发生的维修费用，准予在当期据实扣除77777777商品房买卖合同范本商品房买卖合同范本第十七条第十七条 双方可以就下列事项约定：双方可以就下列事项约定：1 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权、该商品房所在楼宇的屋面使用权_；2 2、商品房所在楼宇的外墙面使用权、商品房所在楼宇的外墙面使用权_；注：权利与义务对等注：权利与义务对等78787878法律实质要件法律实

74、质要件民法通则民法通则第五十五条民事法律行为应当第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：具备下列条件：（一一）行为人具有相应的民事行为能力；行为人具有相应的民事行为能力；（二二）意思表示真实意思表示真实；（三三）不违反法律或者社会公共利益不违反法律或者社会公共利益。思考：如果实质要件与形式要件不一致思考：如果实质要件与形式要件不一致79797979无效合同无效合同合同法第五十二条有下列情形之一的，合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：合同无效： （二）（二）恶意串通，损害国家、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益集体或者第三人利益； 注：注：恶意恶意，明知或应知某种行为将造成损，明知或

75、应知某种行为将造成损害而故意为之；害而故意为之；串通串通，当事人都具有共同，当事人都具有共同的目的，相互配合或共同实施非法行为的目的，相互配合或共同实施非法行为80808080非法目的非法目的合同法第五十二条有下列情形之一的，合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：合同无效： （三）以合法形式掩盖非法目的；（三）以合法形式掩盖非法目的； 注：又称隐匿行为，这种合同的外观合法，注：又称隐匿行为，这种合同的外观合法，但其目的违法。当事人故意表示的形式或但其目的违法。当事人故意表示的形式或故意实施的行为并不是要达到的目的，也故意实施的行为并不是要达到的目的，也不是真实意思。不是真实意思。8181

76、8181实质重于形式实质重于形式企业会计准则企业会计准则企业会计准则企业会计准则基本准则第十六条基本准则第十六条基本准则第十六条基本准则第十六条 企业应当按照交易或者事项的经济实质进行企业应当按照交易或者事项的经济实质进行企业应当按照交易或者事项的经济实质进行企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。的法律形式为依据。的法律形式为依据。的法律形式为依据。企业会计准则企业会计准则企业会计准则企业会计准则基本准则讲解基

77、本准则讲解基本准则讲解基本准则讲解 企业发生的交易或事项在多数情况下其经济企业发生的交易或事项在多数情况下其经济企业发生的交易或事项在多数情况下其经济企业发生的交易或事项在多数情况下其经济实质和法律形式是一致的，但在有些情况下也会实质和法律形式是一致的，但在有些情况下也会实质和法律形式是一致的，但在有些情况下也会实质和法律形式是一致的，但在有些情况下也会出现不一致。出现不一致。出现不一致。出现不一致。82828282不合理的商业安排不合理的商业安排企业所得税法企业所得税法企业所得税法企业所得税法第四十七条第四十七条第四十七条第四十七条 企业实施其他不具有合理商业目的的安排而企业实施其他不具有合

78、理商业目的的安排而企业实施其他不具有合理商业目的的安排而企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。按照合理方法调整。按照合理方法调整。按照合理方法调整。企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例 第一百二十条企业所得税法第四十七条所第一百二十条企业所得税法第四十七条所第一百二十条企业所得税法第四十七条所第一百二十条企业所得税法第四十七条所称不具有合理商业目的，是指以减少、免除或

79、者称不具有合理商业目的，是指以减少、免除或者称不具有合理商业目的，是指以减少、免除或者称不具有合理商业目的，是指以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。推迟缴纳税款为主要目的。推迟缴纳税款为主要目的。推迟缴纳税款为主要目的。83838383实质课税原则实质课税原则特别纳税调整特别纳税调整 第十章第十章 一般反避税管理一般反避税管理 第九十四条第九十四条 税务机关应按照经济实质税务机关应按照经济实质对企业的避税安排重新定性，取消企对企业的避税安排重新定性，取消企业从避税安排获得的税收利益。业从避税安排获得的税收利益。前提：法律事实与法律形式不一致，前提：法律事实与法律形式不一致，并且对税收造成消

80、极影响并且对税收造成消极影响84848484事实认定与税法事实认定与税法一、经人民法院判决或国家职权部门一、经人民法院判决或国家职权部门实质实质审查审查的，税法无权否定，不考虑税务机关的，税法无权否定，不考虑税务机关提供相反证据足以推翻提供相反证据足以推翻二、经人民法院调解或国家职权部门二、经人民法院调解或国家职权部门形式形式审查的，以及经专业技术部门或具有法定审查的，以及经专业技术部门或具有法定资质的中介机构鉴定的，资质的中介机构鉴定的，税法一般承认，税法一般承认，但税务机关提供相反证据足以推翻的除外但税务机关提供相反证据足以推翻的除外85858585裁判文书裁判文书判决书：判决书： 一般针

81、对实体问题一般针对实体问题裁定书：一般针对程序问题裁定书：一般针对程序问题调解书：调解是指双方或多方当事人就争调解书：调解是指双方或多方当事人就争议的实体权利、义务，在人民法院等主持议的实体权利、义务，在人民法院等主持下，自愿进行协商，通过教育疏导，促成下，自愿进行协商，通过教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的办法。各方达成协议、解决纠纷的办法。无须事实认定和证据质证无须事实认定和证据质证8686868620032003行政许可法行政许可法第三十四条第三十四条第三十四条第三十四条 行政机关应当对申请人提交的申请材行政机关应当对申请人提交的申请材行政机关应当对申请人提交的申请材行政机关应当对申

82、请人提交的申请材料进行审查。料进行审查。料进行审查。料进行审查。 申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式，申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式，申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式，申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式，行政机关能够当场作出决定的，应当当场作出书行政机关能够当场作出决定的，应当当场作出书行政机关能够当场作出决定的，应当当场作出书行政机关能够当场作出决定的，应当当场作出书面的行政许可决定。面的行政许可决定。面的行政许可决定。面的行政许可决定。 根据法定条件和程序，需要对申请材料的实根据法定条件和程序，需要对申请材料的实根据法定条件和程序，需要对申请材料的实根据法定条件和程序

83、，需要对申请材料的实质内容进行核实的，行政机关应当指派两名以上质内容进行核实的，行政机关应当指派两名以上质内容进行核实的，行政机关应当指派两名以上质内容进行核实的，行政机关应当指派两名以上工作人员进行核查。工作人员进行核查。工作人员进行核查。工作人员进行核查。8787878720092009国税发国税发3131号号 第六条第六条第六条第六条 企业通过企业通过企业通过企业通过正式签订正式签订正式签订正式签订房地产销售合同房地产销售合同房地产销售合同房地产销售合同或或或或房地产预售合同房地产预售合同房地产预售合同房地产预售合同所取得的收入，应确认所取得的收入，应确认所取得的收入，应确认所取得的收入

84、，应确认为销售收入的实现，为销售收入的实现，为销售收入的实现，为销售收入的实现，2003200320032003法释法释法释法释7 7 7 7号号号号第五条第五条第五条第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房的认购、订购、预订等协议具备商商商商品房销售管理办法品房销售管理办法品房销售管理办法品房销售管理办法第十六条第十六条第十六条第十六条规定的商品房买卖规定的商品房买卖规定的商品房买卖规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受合同的主要内容，并且出卖人已经按照约

85、定收受合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。88888888商品房买卖合同商品房买卖合同1 1、当事人名称或者姓名和住所；、当事人名称或者姓名和住所；2 2、商品房基本状况；、商品房基本状况；3 3、商品房的销售方式；、商品房的销售方式；4 4、商品房价款的确定方式及总价款、付款、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；方式、付款时间；5 5、交付使用条件及日期；、交付使用条件及日期；898989892009200

86、9国税发国税发3131号号采取采取视同买断方式视同买断方式委托销售开发产品的，委托销售开发产品的，属于属于企业与购买方签订销售合同或协议企业与购买方签订销售合同或协议，或或企业、受托方、购买方三方共同签订销企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定如果销售合同或协议中约定如果销售合同或协议中约定如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产约定的价格计算的价款于收

87、到受托方已销开发产约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；品清单之日确认收入的实现；品清单之日确认收入的实现；品清单之日确认收入的实现；9090909020092009国税发国税发3131号号采取采取视同买断方式视同买断方式委托销售开发产品委托销售开发产品的，如果属于受托方与购买方签订销的，如果属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。清单之日确认收入的实现。 2005200520052005

88、国税函国税函国税函国税函917917917917号号号号 2007200720072007国税函国税函国税函国税函645645645645号号号号91919191公益性捐赠公益性捐赠 2009200920092009财税财税财税财税124124124124号关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关号关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关号关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关号关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知问题的通知问题的通知问题的通知 企业通过公益性群众团体用于公益事企业通过公益性群众团体用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额业的捐赠支出，在年

89、度利润总额12%12%以内以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额年度利润总额，是指企业依照国家统一会，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。计制度的规定计算的大于零的数额。 思考：会计利润思考：会计利润思考：会计利润思考：会计利润000000093939393组织员工对外捐赠组织员工对外捐赠 包装：先发放给员工，再以员工的名包装：先发放给员工，再以员工的名义通过特定机构对外公益捐赠，可以全额义通过特定机构对外公益捐赠，可以全额在个人所得税前申报扣除，还可以变相在在个人所得税前申报扣除，还可以变相在企业所得税前申报扣除企业所得

90、税前申报扣除 特定机构：红十字会、农村义务教育特定机构：红十字会、农村义务教育20092009国税函国税函3 3号关于企业工资薪金及职工号关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知福利费扣除问题的通知94949494股权信托股权信托 股权信托主要是指信托机构通过资金股权信托主要是指信托机构通过资金信托计划向投资者募集资金，然后购买房信托计划向投资者募集资金，然后购买房地产公司定向增发的股本，从而成为房地地产公司定向增发的股本，从而成为房地产公司的股东，但一般不参与生产经营。产公司的股东，但一般不参与生产经营。 在约定的一定期限届满后，房地产公在约定的一定期限届满后，房地产公司溢价回购信托机构持

91、有的股权，然后减司溢价回购信托机构持有的股权，然后减少房地产公司实收资本少房地产公司实收资本95959595股权信托投资（续）股权信托投资（续） 2002200220022002财税财税财税财税191191191191号关于股权转让有关营业税问题的通知号关于股权转让有关营业税问题的通知号关于股权转让有关营业税问题的通知号关于股权转让有关营业税问题的通知 一、以无形资产、不动产投资入股，一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。风险的行为，不征收营业税。 二、对股权转让不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税

92、。焦点问题：信托公司股权投资期间是否承焦点问题：信托公司股权投资期间是否承担投资风险。担投资风险。9696969620052005法释法释5 5号号关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释件适用法律问题的解释 第二十六条第二十六条 合作开发房地产合同合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，险，只收取固定数额货币的，应当应当认认定为借款合同。定为借款合同。 97979797应当应当20092009立法技术规范（试行）（一）立法技术规范（试行）（一）“应当应当”与与“必须必须”的

93、含义没有实的含义没有实质区别。质区别。法律在表述义务性规范时，一般用法律在表述义务性规范时，一般用“应当应当”，不用，不用“必须必须”。98989898股权信托投资的处理股权信托投资的处理借：实收资本借：实收资本 资本公积、盈余公积、利润分配资本公积、盈余公积、利润分配 贷：银行存款贷：银行存款注：按照顺序冲减，前两项减至零为限注：按照顺序冲减，前两项减至零为限20062006财企财企6767号关于号关于公司法公司法施行后有关施行后有关企业财务处理问题的通知企业财务处理问题的通知9999999920122012公告公告1515号号 根据企业所得税法第二十一条规根据企业所得税法第二十一条规定，对

94、企业依据财务会计制度规定，并实定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过企业所得税法和有关税收法规有超过企业所得税法和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。前扣除，计算其应纳税所得额。10010010010020002000国税函国税函687687号号 关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复关于以转让股权名

95、义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源圳能源（钦州钦州）实业有限公司实业有限公司100 %100 %的股权，的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物，对此应按土地增值使用权、地上建筑物，对此应按土地增值税的规定征税。税的规定征税。10110110110120022002财税财税191191号号关于股权转让有关营业税问题的通知关于股权转让有

96、关营业税问题的通知一、一、以无形资产、不动产投资入股，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。102102102102有限责任有限责任公司法公司法 第三条第三条 公司以其全部财产对公司公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任其认缴的出资额为限对公司承担责任注：双方约定以前的债务由以前的股东承注：双方约定以前的债务由以前的股东承担，违背了法律强制

97、性规定。担，违背了法律强制性规定。103103103103变相转让土地变相转让土地 变相转让土地，开发商取得固定变相转让土地，开发商取得固定收益，投资人既提供工程所需资金，收益，投资人既提供工程所需资金，又提供工程管理服务，相关的经营风又提供工程管理服务，相关的经营风险由投资人承担，但对外完全是以开险由投资人承担，但对外完全是以开发商的名义从事经营活动发商的名义从事经营活动 注：与专业承包的区别在于开发商是否承担一定风险注：与专业承包的区别在于开发商是否承担一定风险注：与专业承包的区别在于开发商是否承担一定风险注：与专业承包的区别在于开发商是否承担一定风险104104104104变相转让土地和

98、承包经营变相转让土地和承包经营承包经营：投资人对开发项目的经营成果承包经营：投资人对开发项目的经营成果不拥有所有权，仅是按合同（协议）规定不拥有所有权，仅是按合同（协议）规定取得一定所得的取得一定所得的注：开发商承担经营风险注：开发商承担经营风险变相转让土地：投资人按合同（协议）的变相转让土地：投资人按合同（协议）的规定只向开发商缴纳一定费用后，开发项规定只向开发商缴纳一定费用后，开发项目的经营成果全部归其所有的目的经营成果全部归其所有的105105105105不动产所有权变更（续）不动产所有权变更（续）20052005法释法释5 5号关于审理涉及国有土地使用号关于审理涉及国有土地使用权合同纠

99、纷案件适用法律问题的解释权合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十四条第二十四条 合作开发房地产合同约定合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。为土地使用权转让合同。 106106106106不动产所有权变更（续）不动产所有权变更（续）20052005法释法释5 5号号第八条第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更方以双方之间未办理土地使用权

100、变更登记手续为由，请求确认合同无效的，登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。不予支持。 合同效力合同效力登记确认登记确认107107107107变相转让土地（营业税）变相转让土地（营业税） 2003200320032003财税财税财税财税16161616号关于营业税若干政策问题的通知号关于营业税若干政策问题的通知号关于营业税若干政策问题的通知号关于营业税若干政策问题的通知二（七）二（七）单位和个人转让在建项目时，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行

101、为。产所有权或土地使用权的行为。10810810810820092009青岛青岛十三十三 1 1、企业（出地方）取得国有土地使、企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和国有土地使用权计算征收营业税和土地增土地增值税值税，并向出资方开具发票；，并向出资方开具发票；1091091091092009

102、2009青岛青岛2 2、对于取得土地使用权的出资方，继续投、对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。税清算时据以扣除。110110110110变相转让土地（续）变相转让土地（续）土地和前期工程费土地和前期工程费 成本成本 1.4

103、1.4亿亿 作价作价1.5 1.5 差额差额0.10.1亿亿销售收入销售收入4 4个亿，后续发生个亿，后续发生2.22.2亿支出亿支出4 42.22.2 = 1.81.8（独立建账并且对方未缴税）（独立建账并且对方未缴税） 4 42.22.21.41.4 = 0.40.4（承包经营）（承包经营）4 42.22.21.51.5 = 0.30.3 （对方已缴税）（对方已缴税）111111111111开发项目封闭运作开发项目封闭运作工业企业拥有土地，联合乙方组建合资的工业企业拥有土地，联合乙方组建合资的房地产公司，双方按照约定的比例出资和房地产公司，双方按照约定的比例出资和分配房产（不对外销售），项

104、目结束后解分配房产（不对外销售），项目结束后解散合资的房地产公司。散合资的房地产公司。最低销售收入最低销售收入=开发成本开发成本（1+15%1+15%）（1 1 5%5%） 2007200720072007财税财税财税财税13131313号关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知号关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知号关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知号关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知112112112112开发项目封闭运作（续）开发项目封闭运作（续） 2009200920092009特别纳税调整实施办法（试行）特别纳税调整实施办法（试行）特别纳税调整

105、实施办法（试行）特别纳税调整实施办法（试行） 第三十九条第三十九条第三十九条第三十九条 按照关联方订单从事加工制造，不承担经营按照关联方订单从事加工制造，不承担经营按照关联方订单从事加工制造，不承担经营按照关联方订单从事加工制造，不承担经营决策、产品研发、销售等功能的企业，不应承担由于决策决策、产品研发、销售等功能的企业，不应承担由于决策决策、产品研发、销售等功能的企业，不应承担由于决策决策、产品研发、销售等功能的企业，不应承担由于决策失误、开工不足、产品滞销等原因带来的风险和损失，通失误、开工不足、产品滞销等原因带来的风险和损失，通失误、开工不足、产品滞销等原因带来的风险和损失，通失误、开工

106、不足、产品滞销等原因带来的风险和损失，通常应保持一定的利润率水平。对出现亏损的企业，税务机常应保持一定的利润率水平。对出现亏损的企业，税务机常应保持一定的利润率水平。对出现亏损的企业，税务机常应保持一定的利润率水平。对出现亏损的企业，税务机关应在经济分析的基础上，选择适当的可比价格或可比企关应在经济分析的基础上，选择适当的可比价格或可比企关应在经济分析的基础上，选择适当的可比价格或可比企关应在经济分析的基础上，选择适当的可比价格或可比企业，确定企业的利润水平。业，确定企业的利润水平。业，确定企业的利润水平。业，确定企业的利润水平。 适用情形：销售给关联方的面积超过总销售面积的适用情形：销售给关

107、联方的面积超过总销售面积的适用情形：销售给关联方的面积超过总销售面积的适用情形：销售给关联方的面积超过总销售面积的80%80%80%80%及及及及以上以上以上以上113113113113分配开发产品分配开发产品19971997国税函国税函387387号关于以不动产作为股利进号关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复行分配征收营业税问题的批复（现行有效）（现行有效）（现行有效）（现行有效） 东亚公司将属于东亚公司的不动产作东亚公司将属于东亚公司的不动产作价作为股利分配给中外双方，所有权发生价作为股利分配给中外双方，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产了转移，符合现行营业税关于销

108、售不动产的规定。因此对东亚公司分配的不动产应的规定。因此对东亚公司分配的不动产应按按“销售不动产销售不动产”征收营业税。征收营业税。114114114114分配开发产品（续）分配开发产品（续）借：应付股利借：应付股利借：应付股利借：应付股利xxxxxxxxxxxx 贷：主营业务收入贷：主营业务收入贷：主营业务收入贷：主营业务收入借：主营业务成本借：主营业务成本借：主营业务成本借：主营业务成本 贷：开发产品贷：开发产品贷：开发产品贷：开发产品借：营业税金及附加借：营业税金及附加借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费贷：应交税费贷：应交税费营业税营业税营业税营业税 土地增值

109、税土地增值税土地增值税土地增值税115115115115提前分配股息提前分配股息企业财务通则企业财务通则第五十一条第五十一条 企业弥补以前年度亏损和企业弥补以前年度亏损和提取盈余公积后，当年没有可供分配提取盈余公积后，当年没有可供分配的利润时，不得向投资者分配利润，的利润时，不得向投资者分配利润，但法律、行政法规另有规定的除外。但法律、行政法规另有规定的除外。116116116116提前分配股息（续）提前分配股息（续）由于在年度结束之前提前取得实物股息，由于在年度结束之前提前取得实物股息，并且没有经过董事会宣告进行利润分配，并且没有经过董事会宣告进行利润分配，应当重新计算实物股息的计税价格，即

110、将应当重新计算实物股息的计税价格，即将直接收款方式改为赊销，需要调整增加营直接收款方式改为赊销，需要调整增加营业税、土地增值税和企业所得税的收入业税、土地增值税和企业所得税的收入注：交付以后或者竣工决算后应当及时结注：交付以后或者竣工决算后应当及时结转预收账款，确认相应的营业收入和成本转预收账款，确认相应的营业收入和成本 117117117117兼职高管兼职高管劳动合同：母公司劳动合同：母公司工作单位：工作单位： 子公司子公司工资发放：子公司工资发放：子公司税收待遇：母公司向子公司提供管理服务，税收待遇：母公司向子公司提供管理服务，计算营业税；子公司按照管理费用扣除计算营业税；子公司按照管理费

111、用扣除11811811811820002000国税发国税发149149号号 兼职律师从律师事务所取得工资、薪兼职律师从律师事务所取得工资、薪金性质的所得，律师事务所在代扣代缴其金性质的所得，律师事务所在代扣代缴其个人所得税时，不再减除个人所得税法规个人所得税时，不再减除个人所得税法规定的费用扣除标准，以收入全额定的费用扣除标准，以收入全额（取得分取得分成收入的为扣除办理案件支出费用后的余成收入的为扣除办理案件支出费用后的余额额）直接确定适用税率，计算扣缴个人所直接确定适用税率，计算扣缴个人所得税。得税。119119119119同时取得两份工资同时取得两份工资 1994199419941994国

112、税发国税发国税发国税发89898989号征收个人所得税若干问题的规定号征收个人所得税若干问题的规定号征收个人所得税若干问题的规定号征收个人所得税若干问题的规定三三三三1 1、同时缴纳社保的，视为主要工资，可以、同时缴纳社保的，视为主要工资，可以扣除扣除35003500元；元；2 2、没有同时缴纳社保的，视为补充工资，、没有同时缴纳社保的，视为补充工资，不扣除不扣除35003500元；元；3 3、个人在缴纳社保地汇算清缴，补税；、个人在缴纳社保地汇算清缴，补税；辞退补偿与个人所得税辞退补偿与个人所得税 2001200120012001财税财税财税财税157157157157号关于个人与用人单位解

113、除劳动关系取得的号关于个人与用人单位解除劳动关系取得的号关于个人与用人单位解除劳动关系取得的号关于个人与用人单位解除劳动关系取得的一次性补偿收入征免个人所得税问题的通知一次性补偿收入征免个人所得税问题的通知一次性补偿收入征免个人所得税问题的通知一次性补偿收入征免个人所得税问题的通知个人因与用人单位解除劳动关系而取得的个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入（包括用人单位发放的经一次性补偿收入（包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费用），济补偿金、生活补助费和其他补助费用），其收入在当地上年职工平均工资其收入在当地上年职工平均工资3 3倍数额以倍数额以内的部分，免征个人所

114、得税；内的部分，免征个人所得税；121121121121辞退补偿的反避税（续）辞退补偿的反避税（续）劳动者非因本人原因从原用人单位被安排劳动者非因本人原因从原用人单位被安排到新用人单位工作，到新用人单位工作，从原单位取得的经济从原单位取得的经济补偿，分为两种情形：补偿，分为两种情形：1 1、延续工作年限的，全年一次性奖金、延续工作年限的，全年一次性奖金2 2、没有延续工作年限的，辞退补偿、没有延续工作年限的，辞退补偿2013201320132013法释法释法释法释4 4 4 4号关于审理劳动争议案件适用法律若号关于审理劳动争议案件适用法律若号关于审理劳动争议案件适用法律若号关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（四）干问题的解释（四）干问题的解释（四）干问题的解释（四）122122122122不利因素（法定推定）不利因素（法定推定） （一一）劳动者仍在原工作场所、工作岗位劳动者仍在原工作场所、工作岗位工作，劳动合同主体由原用人单位变更为工作，劳动合同主体由原用人单位变更为新用人单位；新用人单位；（二二）用人单位以组织委派或任命形式对用人单位以组织委派或任命形式对劳动者进行工作调动；劳动者进行工作调动；（三三）因用人单位合并、分立等原因导致因用人单位合并、分立等原因导致劳动者工作调动；劳动者工作调动；123123123123