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1、收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用中联资产评估集团有限公司江苏分公司中联资产评估集团有限公司江苏分公司中联资产评估集团有限公司江苏分公司中联资产评估集团有限公司江苏分公司 2024/9/122024/9/122024/9/122024/9/121中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2007-8-282007-8-28目目 录录&第一部分第一部分第一部分第一部分 收益法概述收益法概
2、述收益法概述收益法概述&第二部分第二部分 评估对象评估对象&第三部分第三部分 收益期与预测期收益期与预测期&第四部分第四部分 预期收益预期收益&第五部分第五部分 折现率折现率&第六部分第六部分 其他其他2中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2007-8-282007-8-28一一、收益法、收益法概述概述学学学学习习目的：通目的：通目的：通目的：通过过收益法在不同收益法在不同收益法在不同收益法在不同资产
3、评资产评估中的具体运用，估中的具体运用，估中的具体运用，估中的具体运用，进进一步加深一步加深一步加深一步加深对对收益法的理解，区收益法的理解，区收益法的理解，区收益法的理解，区别别其中的不同和其中的不同和其中的不同和其中的不同和联联系，达到系，达到系，达到系，达到融会融会融会融会贯贯通，活学活用，具体通，活学活用，具体通，活学活用，具体通，活学活用，具体问题问题具体具体具体具体对对待的目的。待的目的。待的目的。待的目的。评评估估估估对对象象象象: :企企企企业业价价价价值值、不、不、不、不动产动产、矿业权矿业权、资产组资产组及及及及资产组组资产组组合（含商誉）合（含商誉）合（含商誉）合（含商誉
4、）主要内容主要内容主要内容主要内容: :评评估估估估对对象的界定、收益象的界定、收益象的界定、收益象的界定、收益额额( (收益口径收益口径收益口径收益口径) )、收益期与、收益期与、收益期与、收益期与预测预测期、期、期、期、终值终值、折、折、折、折现现率率率率3中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用一、收益法一、收益法概述概述评评估感悟：估感悟：估感悟：估感悟：（1 1）审计讲审计讲究的是分析性复核，究
5、的是分析性复核，究的是分析性复核，究的是分析性复核，评评估注重的是估注重的是估注重的是估注重的是逻辑逻辑推理，推理，推理，推理，遵循一致性、匹配性原遵循一致性、匹配性原遵循一致性、匹配性原遵循一致性、匹配性原则则（2 2）收益法好比房地）收益法好比房地）收益法好比房地）收益法好比房地产评产评估中的剩余法，把其他要素估中的剩余法，把其他要素估中的剩余法，把其他要素估中的剩余法，把其他要素贡贡献献献献剔除，剩下的就是剔除，剩下的就是剔除，剩下的就是剔除，剩下的就是评评估估估估对对象的象的象的象的贡贡献所体献所体献所体献所体现现的价的价的价的价值值。收益法。收益法。收益法。收益法其其其其实实就是在做
6、减法就是在做减法就是在做减法就是在做减法减一点、扣一点、折一点减一点、扣一点、折一点减一点、扣一点、折一点减一点、扣一点、折一点（3 3）有）有）有）有经验经验的的的的评评估估估估师师往往可以先得出往往可以先得出往往可以先得出往往可以先得出评评估估估估结结果，剩下的果，剩下的果，剩下的果，剩下的 便是便是便是便是“ “数字游数字游数字游数字游戏戏” ”。既然是游。既然是游。既然是游。既然是游戏戏，必然要遵循一定的，必然要遵循一定的，必然要遵循一定的，必然要遵循一定的规则规则（4 4）任何事情，要想取得成功都需要）任何事情，要想取得成功都需要）任何事情，要想取得成功都需要）任何事情，要想取得成功
7、都需要“ “用心用心用心用心” ”，评评估更需估更需估更需估更需要勤勉尽要勤勉尽要勤勉尽要勤勉尽责责2024/9/122024/9/124中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用一一、收益法、收益法概述概述提出提出提出提出问题问题：（1 1）营营运运运运资资金：范金：范金：范金：范围围、最低、最低、最低、最低现现金保有量、溢余金保有量、溢余金保有量、溢余金保有量、溢余货币资货币资金金金金（2 2）资资本性
8、支出：与折旧本性支出：与折旧本性支出：与折旧本性支出：与折旧摊销摊销的关系的关系的关系的关系（3 3）无）无）无）无风险报风险报酬率酬率酬率酬率: :国国国国债债到期收益率、票面利率、是否含到期收益率、票面利率、是否含到期收益率、票面利率、是否含到期收益率、票面利率、是否含有通有通有通有通货货膨膨膨膨胀胀溢价溢价溢价溢价（4）风险溢价溢价:成熟成熟资本市本市场调整、整、净资产收益率、股票收益率、股票市市场指数收益率指数收益率（5）终值：是否考：是否考虑稳定增定增长率，戈登模型率，戈登模型（6）资产组是否含有是否含有负债2024/9/122024/9/125中国资产评估协会后续教育师资中国资产评
9、估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用一、收益法一、收益法概述概述收益法的定收益法的定收益法的定收益法的定义义：收益法是指通：收益法是指通：收益法是指通：收益法是指通过过估估估估测测被被被被评评估估估估资产资产未来未来未来未来预预期收益期收益期收益期收益的的的的现值现值，来判断，来判断，来判断，来判断资产资产价价价价值值的各种的各种的各种的各种评评估估估估 方法的方法的方法的方法的总总称。称。称。称。收益法是将利求本的收益法是将利求本的收益
10、法是将利求本的收益法是将利求本的评评估思路和估思路和估思路和估思路和预预期收益原期收益原期收益原期收益原则则的体的体的体的体现现。企企企企业业价价价价值评值评估中的收益法，是指通估中的收益法，是指通估中的收益法，是指通估中的收益法，是指通过过将被将被将被将被评评估企估企估企估企业预业预期收益期收益期收益期收益资资本化或折本化或折本化或折本化或折现现以确定以确定以确定以确定评评估估估估对对象价象价象价象价值值的的的的评评估思路。估思路。估思路。估思路。 房地房地房地房地产评产评估中的收益法，估中的收益法，估中的收益法，估中的收益法，预计预计估价估价估价估价对对象未来的正常象未来的正常象未来的正常
11、象未来的正常净净收益，收益，收益，收益，选选用适当的用适当的用适当的用适当的资资本化率将其折本化率将其折本化率将其折本化率将其折现现到估价到估价到估价到估价时时点后累加，以此估算估价点后累加，以此估算估价点后累加，以此估算估价点后累加，以此估算估价对对象的客象的客象的客象的客观观合理价格或价合理价格或价合理价格或价合理价格或价值值的方法。的方法。的方法。的方法。评评估估估估值值= =未来收益期内各期的收益未来收益期内各期的收益未来收益期内各期的收益未来收益期内各期的收益现值现值之和之和之和之和2024/9/122024/9/126中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产
12、评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用一、收益法一、收益法概述概述矿业权评矿业权评估中的收益途径估中的收益途径估中的收益途径估中的收益途径评评估方法估方法估方法估方法, ,是基于是基于是基于是基于矿业权矿业权所所所所对应对应的的的的矿产资矿产资源未来开源未来开源未来开源未来开发发收益中，收益中，收益中，收益中，归归属属属属矿业权矿业权的收益决定的收益决定的收益决定的收益决定矿业权矿业权价价价价值这值这一前提的。一前提的。一前提的。一前提的。现现金流量、剩余金流量、剩
13、余金流量、剩余金流量、剩余现现金流量、剩余金流量、剩余金流量、剩余金流量、剩余净净利利利利润润2024/9/122024/9/127中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用一、一、收益收益法概述法概述2024/9/122024/9/128中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中
14、的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用一、一、收益收益法概述法概述五大要素五大要素 收益期收益期预测期期预期收益（收益口径、合理期收益（收益口径、合理预测）终值折折现率率2024/9/122024/9/129中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用二、评估二、评估的对象界定的对象界定评评 估估 对对 象象预期收益预期收益折现率折现率企业整体价值企业自由现金流量WACC股东全部权益价
15、值 权益自由现金流量CAPM股东部分权益价值 现金红利借用CAPM土地使用权、房屋建筑物、房地产净收益累加法市场提取法采矿权、探矿权现金流量、剩余现金流量、剩余净利润累加法资产组、资产组组合、商誉扣除营运资金后的现金流量借用WACC2024/9/122024/9/1210中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用二、评估对象的界定二、评估对象的界定2024/9/122024/9/12了解评估对象的内涵，以及
16、评估对象所涉及资产的范围，了解评估对象的内涵，以及评估对象所涉及资产的范围，以便合理预测资产未来预期收益和风险程度以便合理预测资产未来预期收益和风险程度房地产、矿业权评估对象的界定相对简单，更注重评估对房地产、矿业权评估对象的界定相对简单，更注重评估对象本身的经济状况象本身的经济状况企业价值评估、资产组和商誉减值测试评估对象的界定则企业价值评估、资产组和商誉减值测试评估对象的界定则更加复杂，除了了解其自身资产构成范围，还需要了解其更加复杂，除了了解其自身资产构成范围，还需要了解其他配套资产和非经营性资产、溢余资产他配套资产和非经营性资产、溢余资产11中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会
17、后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用二、评估对象的界定二、评估对象的界定2024/9/122024/9/12股东全部权益价值股东全部权益价值=企业资产价值企业资产价值-负债价值负债价值 =企业整体价值企业整体价值-付息债务价值付息债务价值l企业整体价值企业整体价值=经营性资产价值经营性资产价值+非经营性资产价值非经营性资产价值+溢余资产价溢余资产价值值l经营性资产价值经营性资产价值=企业自由现金流量现值企业自由现金流量现值l付息债务价值：未来需
18、要偿还的付息债务本金和利息的现值付息债务价值：未来需要偿还的付息债务本金和利息的现值 l非经营性资产负债：与企业生产经营活动无直接关系的资非经营性资产负债：与企业生产经营活动无直接关系的资产和负债。非经营性资产可能与创造收益相关，但并不直产和负债。非经营性资产可能与创造收益相关，但并不直接产生收益接产生收益l溢余资产和负债：与企业收益无直接关系的、超过企业经溢余资产和负债：与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产和负债营所需的多余资产和负债l其他应收款其他应收款 其他应付款其他应付款 长期投资长期投资 在建工程在建工程12中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资
19、产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用二、评估对象的界定二、评估对象的界定2024/9/122024/9/12uu资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定uu需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长需要明确是否包含
20、土地、房屋建筑物、无形资产和其他长期资产期资产期资产期资产13中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用三、三、收益期与预测期收益期与预测期2024/9/122024/9/12项目项目收益期收益期预测期预测期企业价值评估无限/有限5年或达到稳定状态不动产评估有限当前矿业权评估有限三到五年资产减值测试评估有限/无限不超过5年14中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师
21、资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用三、三、收益期与预测期收益期与预测期注册注册资产评估估师应当根据被当根据被评估企估企业经营状况和状况和发展前展前景以及被景以及被评估企估企业所在行所在行业现状及状及发展前景展前景,合理确定收合理确定收益益预测期期间，并恰当考，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关期后的收益情况及相关终值的的计算。算。 企企业价价值=预测期期间的各年收益的各年收益现值和和+终值（永（永续价价值）的）的现值收益期：有限期、永收益期：有限期、永续2024/9/122024
22、/9/1215中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12三、三、收益期与预测期收益期与预测期基准日（12月31日）基准日（8月31日）预测期明确的预测期后历史年份收益期16中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应
23、用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12预测期的确定预测期的确定n 会计期间会计期间n 最后期限不应在公司达到均衡状态之前最后期限不应在公司达到均衡状态之前n 最后期限应足够靠后，以便将由于使用简化方法所最后期限应足够靠后，以便将由于使用简化方法所引起的评估误差尽可能减小引起的评估误差尽可能减小n 终值占公司总价值的比重越大，对其预测越应认真终值占公司总价值的比重越大，对其预测越应认真和慎重。和慎重。三、三、收益期与预测期收益期与预测期17中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各
24、类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12均衡状态：均衡状态：n 实际的销售增长应接近于一种均衡水平；实际的销售增长应接近于一种均衡水平；n 公司的投资活动应趋于减少，公司只对现有生产能力进行简单公司的投资活动应趋于减少，公司只对现有生产能力进行简单的更新，常规的改进以及升级的更新，常规的改进以及升级, ,资本性支出较小；资本性支出较小；n 公司的成本结构应该基本定型；公司的成本结构应该基本定型；n 公司的财务杠杆接近行业平均水平；公司的财务杠杆接近行业平均水平；n 公司的风险水平达到市场平均水平；
25、公司的风险水平达到市场平均水平；n 公司资本的实际收益率应接近于恒定不变。公司资本的实际收益率应接近于恒定不变。三、三、收益期与预测期收益期与预测期18中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12(1)资产减值测试评估的特殊要求资产减值测试评估的特殊要求出于数据可靠性和便于操作等方面的考虑，建立在该预算出于数据可靠性和便于操作等方面的考虑，建立在该预算或者预测基础上的预计现
26、金流量最多涵盖或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5 年，企业管理年，企业管理层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。三、三、收益期与预测期收益期与预测期19中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12n(2)(2)税收优惠税收优惠n(3)(3)周期性波动的企业。对周期性行业，持续经营价值周期性波动的企业。对周期性行
27、业，持续经营价值应能够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长，应能够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长，使它超过目前所处的商业周期。使它超过目前所处的商业周期。n(4)(4)多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两种选择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长；种选择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长；将各个业务分别独立进行评估。将各个业务分别独立进行评估。n(5)(5)矿产资源采选企业的收益期限取决于其资源的可采矿产资源采选企业的收益期限取决于其资源的可采储量，即收益期限等于资源的剩余可开采年限或剩余服务储量，即收益期限等
28、于资源的剩余可开采年限或剩余服务年限。年限。三、三、收益期与预测期收益期与预测期20中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12（6）以耗竭性资源为主要原料的企业）以耗竭性资源为主要原料的企业以耗竭性资源为主要原料的企业中比较典型的有金属冶炼企业，以耗竭性资源为主要原料的企业中比较典型的有金属冶炼企业，石化企业，火电企业等等。考虑到耗竭性资源其耗竭性的、不石化企业，火电企业
29、等等。考虑到耗竭性资源其耗竭性的、不可再生的的特性，相关技术的突飞猛进以及国家产业政策的不可再生的的特性，相关技术的突飞猛进以及国家产业政策的不确定性，这些企业未来真正永续经营的可能性较小；同时，这确定性，这些企业未来真正永续经营的可能性较小；同时，这类企业核心设备的经济寿命通常较长，因此用经济寿命来确定类企业核心设备的经济寿命通常较长，因此用经济寿命来确定收益期限较为合理。由于部分耗竭性资源具备一定的可回收性收益期限较为合理。由于部分耗竭性资源具备一定的可回收性或储量丰富、未来可使用年限很长，相关企业受资源的制约较或储量丰富、未来可使用年限很长，相关企业受资源的制约较小，其未来经营期相对较长
30、，可近似认为其永续经营。小，其未来经营期相对较长，可近似认为其永续经营。 本类企业的收益年限还与其特定资源的依存度密切相关本类企业的收益年限还与其特定资源的依存度密切相关三、三、收益期与预测期收益期与预测期21中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12(7)企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确定企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确定性。性。此类
31、企业中最有代表性的即为房地产企业。由于我国土地资源此类企业中最有代表性的即为房地产企业。由于我国土地资源稀缺，土地供给十分有限，房地产企业获得开发用地的不确定稀缺，土地供给十分有限，房地产企业获得开发用地的不确定性较高，相应其未来的经营年限亦很难预测，因此对于房地产性较高，相应其未来的经营年限亦很难预测，因此对于房地产企业收益期限的确定，通常结合评估假设确定为有限期限，其企业收益期限的确定，通常结合评估假设确定为有限期限，其收益期限至基准日所拥有的全部土地资源开发完毕为止。收益期限至基准日所拥有的全部土地资源开发完毕为止。对于除房地产销售外，另外预留了部分房产进行租赁等自营业对于除房地产销售外
32、，另外预留了部分房产进行租赁等自营业务的房地产企业，由于租赁等业务可视为永续经营，因此企业务的房地产企业，由于租赁等业务可视为永续经营，因此企业收益期限可视为无限期，但其中的房地产销售业务应在基准日收益期限可视为无限期，但其中的房地产销售业务应在基准日所拥有的全部土地资源开发完毕时截止。所拥有的全部土地资源开发完毕时截止。三、三、收益期与预测期收益期与预测期22中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用20
33、24/9/122024/9/12(8)企业具有核心盈利能力的资产是否有明确的使用期限制，这企业具有核心盈利能力的资产是否有明确的使用期限制，这种限定是否可以解除。种限定是否可以解除。通常有使用期限制的资产大多为无形资产，如公路桥梁收费权、通常有使用期限制的资产大多为无形资产，如公路桥梁收费权、专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等。对于依赖专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等。对于依赖于这些无形资产盈利的企业来说，一旦这些资产的使用期终止，于这些无形资产盈利的企业来说，一旦这些资产的使用期终止，也就意味着企业的收益期限终止，此时，企业的收益期限应等也就意味着企业的收益期限终止，此
34、时，企业的收益期限应等于上述资产的使用期。但是，我们也应该认识到，除公路桥梁于上述资产的使用期。但是，我们也应该认识到，除公路桥梁收费权等期限相对固定外，专利技术许可使用权、商标使用权、收费权等期限相对固定外，专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等往往能够续期，如果预计未来续期的障碍较小，特许经营权等往往能够续期，如果预计未来续期的障碍较小，则可认为相应企业的收益期限为无限。则可认为相应企业的收益期限为无限。三、三、收益期与预测期收益期与预测期23中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中
35、的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12(9)企业的投资者是否有明确的清算、重组或其他处置计企业的投资者是否有明确的清算、重组或其他处置计划。划。企业的存续除与本身的运营管理有关，也与投资者的经营企业的存续除与本身的运营管理有关，也与投资者的经营理念息息相关，因此，若投资者有明确的关停、重组、处理念息息相关，因此，若投资者有明确的关停、重组、处置计划，则相关企业的收益期限是有限的。置计划，则相关企业的收益期限是有限的。如中外合资企业如中外合资企业三、三、收益期与预测期收益期与预测期24中国资产评估协会后续教育
36、师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期收益预期收益收益法中的收益法中的预期收益可以期收益可以现金流量、各种形式的利金流量、各种形式的利润或或现金金红利等口径表示。注册利等口径表示。注册资产评估估师应当根据当根据评估估项目的具体情况目的具体情况选择恰当的收益口径。恰当的收益口径。l现金流量金流量l利利润l现金金红利利2024/9/122024/9/1225中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资
37、产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期预期收益收益- -房地产评估房地产评估房地房地房地房地产产的的的的预预期收益：期收益：期收益：期收益：潜在毛收入；潜在毛收入；潜在毛收入；潜在毛收入；有效毛收入；有效毛收入；有效毛收入；有效毛收入；运运运运营费营费用；用；用；用；净净收益；收益；收益；收益；注：潜在毛收入、有效毛收入、运注：潜在毛收入、有效毛收入、运注：潜在毛收入、有效毛收入、运注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费营费用、用、用、用、净净收益均以收益
38、均以收益均以收益均以年度年度年度年度计计。2024/9/122024/9/1226中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、预期四、预期收益收益- -房地产估价房地产估价2024/9/122024/9/12序号序号 项目项目计算标准计算标准2011.1.12013.12.31(租金不变期）租金不变期）20142021.3.6(每两年增每两年增3.5%)2021.3.6-2060.8.311年租金收入年租
39、金收入( (元元) )3,109,920.003,218,767.205,768,400.002租金年平均增长率租金年平均增长率(%)(%)0.003.5%5.5%3月租金月租金( (元元/m/m2 2) ) 62.00 64.17 115.00 4年总费用合计年总费用合计( (元元) )(1)+(7) 874,622.24 895,901.861,875,055.084-1 房租损失准备房租损失准备( (元元) )按按1个月租金计个月租金计480,700.004-2 房产税房产税( (元元) )按年租金的按年租金的12%计计 373,190.40 386,252.06692,208.004-
40、3 土地使用税土地使用税( (元元) )按按12元元/m2计算计算 82,712.88 82,712.88 82,712.88 4-4 管理费管理费( (元元) )按年租金的按年租金的2%计计 62,198.40 64,375.34115,368.004-5 修缮费修缮费( (元元) )按重置成本的按重置成本的2%计计 167,200.00 167,200.00167,200.004-6 保险费保险费( (元元) )按重置成本的按重置成本的2计计 16,720.00 16,720.0016,720.004-7 营业税及附加营业税及附加( (元元) )按租金收入的按租金收入的5.55%计计 17
41、2,600.56 178,641.58320,146.205年总纯收入年总纯收入( (元元) )年租金收入年总费用年租金收入年总费用 2,235,297.76 2,322,865.343,893,344.926折现率折现率(%)(%)8%8%8%7剩余使用年限剩余使用年限( (年年) ) 3.00 2.00 39.45 8房地产评估价值房地产评估价值( (元元) ) V=a/r1-1/(1+r)n 5,760,600.003,288,278.49 42,671,545.61 27中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组
42、组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期预期收益收益- -房地产评估房地产评估净净收益收益收益收益应应根据估价根据估价根据估价根据估价对对象的具体情况，按下列象的具体情况，按下列象的具体情况，按下列象的具体情况，按下列规规定求取：定求取：定求取：定求取：uu 1 1 出租型房地出租型房地出租型房地出租型房地产产，应应根据租根据租根据租根据租赁资赁资料料料料计计算算算算净净收益，收益，收益，收益，净净收益收益收益收益为为租租租租赁赁收入扣除收入扣除收入扣除收入扣除维维修修修修费费、管理、管理、管理、管理费费、
43、保、保、保、保险费险费和税金。和税金。和税金。和税金。uu 租租租租赁赁收入包括有效毛租金收入和租收入包括有效毛租金收入和租收入包括有效毛租金收入和租收入包括有效毛租金收入和租赁赁保保保保证证金、押金等的利息金、押金等的利息金、押金等的利息金、押金等的利息收入。收入。收入。收入。uu 维维修修修修费费、管理、管理、管理、管理费费、保、保、保、保险费险费和税金和税金和税金和税金应应根据租根据租根据租根据租赁赁契契契契约规约规定的租金定的租金定的租金定的租金涵涵涵涵义义决定取舍。若保决定取舍。若保决定取舍。若保决定取舍。若保证证合法、安全、正常使用所需的合法、安全、正常使用所需的合法、安全、正常使
44、用所需的合法、安全、正常使用所需的费费用都由用都由用都由用都由出租方承担，出租方承担，出租方承担，出租方承担，应应将四将四将四将四项费项费用全部扣除；若用全部扣除；若用全部扣除；若用全部扣除；若维维修、管理等修、管理等修、管理等修、管理等费费用全用全用全用全部或部分由承租方部或部分由承租方部或部分由承租方部或部分由承租方负负担，担，担，担，应对应对四四四四项费项费用中的部分用中的部分用中的部分用中的部分项项目作相目作相目作相目作相应调应调整。整。整。整。uu 2 2 商商商商业经营业经营型房地型房地型房地型房地产产，应应根据根据根据根据经营资经营资料料料料计计算算算算净净收益，收益，收益，收益
45、，净净收益收益收益收益为为商品商品商品商品销销售收入扣除商品售收入扣除商品售收入扣除商品售收入扣除商品销销售成本、售成本、售成本、售成本、经营费经营费用、商品用、商品用、商品用、商品销销售税金售税金售税金售税金及附加、管理及附加、管理及附加、管理及附加、管理费费用、用、用、用、财务费财务费用和商用和商用和商用和商业业利利利利润润。2024/9/122024/9/1228中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的
46、应用四、四、预期预期收益收益- -房地产评估房地产评估估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费营费用或用或用或用或净净收益，收益，收益，收益，除有租除有租除有租除有租约约限制的之外，都限制的之外，都限制的之外，都限制的之外，都应应采用采用采用采用正常客观正常客观正常客观正常客观的数据。的数据。的数据。的数据。 有租有租有租有租约约限制的限制的限制的限制的，租，租，租，租约约期内的租金宜采用租期内的租金宜采用租期内的租金宜采用租期内的租金宜采用租约约所确定的租金，所确定的租金，所确
47、定的租金，所确定的租金，租租租租约约期外的租金期外的租金期外的租金期外的租金应应采用正常客采用正常客采用正常客采用正常客观观的租金。的租金。的租金。的租金。 利用估价利用估价利用估价利用估价对对象本身的象本身的象本身的象本身的资资料直接推算出的潜在毛收入、有效料直接推算出的潜在毛收入、有效料直接推算出的潜在毛收入、有效料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运毛收入、运毛收入、运毛收入、运营费营费用或用或用或用或净净收益，收益，收益，收益，应应与与与与类类似房地似房地似房地似房地产产的正常情况下的的正常情况下的的正常情况下的的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运潜在毛收入、有效毛收入、运潜在毛
48、收入、有效毛收入、运潜在毛收入、有效毛收入、运营费营费用或用或用或用或净净收益收益收益收益进进行比行比行比行比较较。若与。若与。若与。若与正常客正常客正常客正常客观观的情况不符，的情况不符，的情况不符，的情况不符，应进应进行适当的行适当的行适当的行适当的调调整修正，使其成整修正，使其成整修正，使其成整修正，使其成为为正常正常正常正常客客客客观观的。的。的。的。2024/9/122024/9/1229中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中
49、的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期预期收益收益- -房地产评估房地产评估在求取在求取在求取在求取净净收益收益收益收益时时，应应根据根据根据根据净净收益收益收益收益过过去、去、去、去、现现在、未来的在、未来的在、未来的在、未来的变动变动情况情况情况情况及可及可及可及可获获收益的年限，确定未来收益的年限，确定未来收益的年限，确定未来收益的年限，确定未来净净收益流量，并判断收益流量，并判断收益流量，并判断收益流量，并判断该该未来未来未来未来净净收收收收益流量属于下列哪种益流量属于下列哪种益流量属于下列哪种益流量属于下列哪种类类型：型：型：型： 1 1 1 1 每年基本上固定不每年基本上固
50、定不每年基本上固定不每年基本上固定不变变； 2 2 2 2 每年基本上按某个固定的数每年基本上按某个固定的数每年基本上按某个固定的数每年基本上按某个固定的数额递额递增或增或增或增或递递减；减；减；减； 3 3 3 3 每年基本上按某个固定的比率每年基本上按某个固定的比率每年基本上按某个固定的比率每年基本上按某个固定的比率递递增或增或增或增或递递减；减；减；减； 4 4 4 4 其他有其他有其他有其他有规则规则的的的的变动变动情形。情形。情形。情形。2024/9/122024/9/1230中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育
51、师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期预期收益收益- -房地产评估房地产评估对对于于于于单单独土地和独土地和独土地和独土地和单单独建筑物的估价，独建筑物的估价，独建筑物的估价，独建筑物的估价，应应分分分分别别根据土地使用根据土地使用根据土地使用根据土地使用权权年限和建筑物年限和建筑物年限和建筑物年限和建筑物耐用年限确定未来可耐用年限确定未来可耐用年限确定未来可耐用年限确定未来可获获收益的年限，收益的年限，收益的年限，收益的年限，选选用用用用对应对应的有限年的收益法的有限年的收益法的有限年的收益法的
52、有限年的收益法计计算公式，算公式，算公式，算公式，净净收益中收益中收益中收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 对对于土地与建筑物合一的估价于土地与建筑物合一的估价于土地与建筑物合一的估价于土地与建筑物合一的估价对对象，当建筑物耐用年限象，当建筑物耐用年限象，当建筑物耐用年限象，当建筑物耐用年限长长于或等于土地于或等于土地于或等于土地于或等于土地使用使用使用使用权权年限年限年限年限时时，应应根据土地使用根据土地使用根据土地使用根据土地使用权权年限确定未来可年限确定未来
53、可年限确定未来可年限确定未来可获获收益的年限，收益的年限，收益的年限，收益的年限，选选用用用用对对应应的有限年的收益法的有限年的收益法的有限年的收益法的有限年的收益法计计算公式，算公式，算公式，算公式，净净收益中不收益中不收益中不收益中不应应扣除建筑物折旧和土地取得扣除建筑物折旧和土地取得扣除建筑物折旧和土地取得扣除建筑物折旧和土地取得费费用的用的用的用的摊销摊销。 对对于土地与建筑物合一的估价于土地与建筑物合一的估价于土地与建筑物合一的估价于土地与建筑物合一的估价对对象，当建筑物耐用年限短于土地使用象，当建筑物耐用年限短于土地使用象，当建筑物耐用年限短于土地使用象，当建筑物耐用年限短于土地使
54、用权权年限年限年限年限时时，可采用下列方式之一，可采用下列方式之一，可采用下列方式之一，可采用下列方式之一处处理：理：理：理： 1 1 先根据建筑物耐用年限确定未来可先根据建筑物耐用年限确定未来可先根据建筑物耐用年限确定未来可先根据建筑物耐用年限确定未来可获获收益的年限，收益的年限，收益的年限，收益的年限，选选用用用用对应对应的的的的有限年有限年有限年有限年的收益法的收益法的收益法的收益法计计算公式，算公式，算公式，算公式，净净收益中收益中收益中收益中不应扣除不应扣除不应扣除不应扣除建筑物建筑物建筑物建筑物折旧折旧折旧折旧和土地取得和土地取得和土地取得和土地取得费费用的用的用的用的摊销摊销；然
55、后再加上土地使用然后再加上土地使用然后再加上土地使用然后再加上土地使用权权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值值的折的折的折的折现值现值。 2 2 将未来可将未来可将未来可将未来可获获收益的年限收益的年限收益的年限收益的年限设设想想想想为为无限年无限年无限年无限年，选选用无限年的收益法用无限年的收益法用无限年的收益法用无限年的收益法计计算公式，算公式，算公式，算公式，净净收益中收益中收益中收益中应应扣除扣除扣除扣除建筑物建筑物建筑物建筑物折旧折旧折旧折旧和土地取
56、得和土地取得和土地取得和土地取得费费用的用的用的用的摊销摊销。2024/9/122024/9/1231中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期预期收益收益- -企业价值评估企业价值评估预期收益期收益 注册注册资产评估估师运用收益法运用收益法进行企行企业价价值评估，估，应当从委托方当从委托方或相关当事方或相关当事方获取被取被评估企估企业未来未来经营状况和收益状况的状况和收益状况的预测，并并进行必
57、要的分析、判断和行必要的分析、判断和调整，确信相关整，确信相关预测的合理性。的合理性。注册注册资产评估估师在在对被被评估企估企业收益收益预测进行分析、判断和行分析、判断和调整整时,应当充分考当充分考虑并分析被并分析被评估企估企业资本结构、经营状况、资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景历史业绩、发展前景和被和被评估企估企业所在所在行业相关经济要素及发行业相关经济要素及发展前景展前景，收集被，收集被评估企估企业所涉及交易、收入、支出、投所涉及交易、收入、支出、投资等等业务合法性和未来合法性和未来预测可靠性的可靠性的证据，充分考据，充分考虑未来各种可能性未来各种可能性发生的概率及其影响，不得采用不
58、合理的假生的概率及其影响，不得采用不合理的假设。当当预测趋势与被与被评估企估企业现实情况存在重大差异情况存在重大差异时，注册，注册资产评估估师应当予以披露，并当予以披露，并对产生差异的原因及其合理性生差异的原因及其合理性进行分行分析。析。2024/9/122024/9/1232中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期预期收益收益- -企业价值评估企业价值评估现金金红利模型通常适用于少数利模型通
59、常适用于少数权益价益价值的的评估。估。红利折利折现模型的使用取决于以下两个因素：模型的使用取决于以下两个因素：一是公司控制一是公司控制权是否是否变动。对于公司收于公司收购来来说，如果一家公司被收，如果一家公司被收购或其管理或其管理层变动的可能性的可能性较大大时，就不宜采用，就不宜采用红利折利折现模型。模型。如果由于公司如果由于公司规模和各种模和各种对收收购者法律方面和市者法律方面和市场方方面的限制，公司的控制面的限制，公司的控制权较难发生生变动时，通，通过红利利折折现模型所得到的模型所得到的结果果则是判断公司股价是否合理的是判断公司股价是否合理的更好更好标准。准。2024/9/122024/9
60、/1233中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期预期收益收益- -企业价值评估企业价值评估二二是股利分配政策的合理性。是股利分配政策的合理性。红利分配与否、分配多少取决于企利分配与否、分配多少取决于企业盈利水平和股利分配政盈利水平和股利分配政策。策。实际上，股利分配政策的决定是由多种因素决定和制上，股利分配政策的决定是由多种因素决定和制约的，的，红利往往并不完全体利往往并不完全体现企企业的收
61、益水平。的收益水平。企企业具有盈利，而且具有盈利，而且红利分配与之同步的情况下，利分配与之同步的情况下，红利折利折现模型是可行的。模型是可行的。红利折利折现模型无法模型无法应用于很少用于很少发放股利或不放股利或不发放股利的企放股利的企业价价值评估。若公司不估。若公司不发放股利，放股利，则其股票其股票现金股利折金股利折现值为零。零。有有时，股利，股利发放放过多，表示公司缺少投多，表示公司缺少投资机会，反而会阻碍公机会，反而会阻碍公司的成司的成长，较多多发放股利并不代表公司价放股利并不代表公司价值就一定就一定高高2024/9/122024/9/1234中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后
62、续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期预期收益收益- -企业价值评估企业价值评估q企企业价价值评估中的估中的预期期收益（未来收益（未来现金流量）金流量）l企企业自由自由现金流量金流量=净利利润+折旧与折旧与摊销+利息利息费用用(扣除税扣除税务影响后影响后)-资本性支出本性支出-净营运运资金金变动l企企业自由自由现金流量息税前利金流量息税前利润（1税率）折旧与税率）折旧与摊销资本本性支出性支出营运运资本追加本追加额权益自由益自由现金流量金
63、流量=净利利润+折旧与折旧与摊销-资本性支出本性支出-净营运运资金金变动+付息付息债务的增加（减少）的增加（减少）权益自由益自由现金流量金流量净利利润折旧与折旧与摊销资本性支出本性支出营运运资本追本追加加额债务本金本金偿还新新发行行债务 EBIT:息税前利息税前利润(earnings before interest and taxes)2024/9/122024/9/1235中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评
64、估中的应用四、预期四、预期收益收益- -企业价值评估企业价值评估2024/9/122024/9/12序号序号项目名称项目名称历史期历史期预测期预测期稳定期稳定期2010201011.1-611.1-611.7-1211.7-1220122012201320132014201420152015一一 主主营营业务利润业务利润二二 加：其他业务利润加：其他业务利润 减减: :营业费用营业费用 管理费用管理费用/ /财务费用财务费用三三 营业利润营业利润 加加: :投资收益投资收益 减减: :营业外收支净额营业外收支净额四四 利润总额利润总额 减减: :所得税所得税 五五 净利润净利润 加：折旧摊销加
65、：折旧摊销 税后利息税后利息 减减: :资本性支出资本性支出 营运资金增加额营运资金增加额六六企业净企业净现金流量现金流量36中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期预期收益收益- -企业价值评估企业价值评估企企业价价值评估中的估中的财务报表分析表分析 注册资产评估师应当根据评估对象、所选择的价值类型和评估方法等相关条件，在与委托方和相关当事方协商并获得有关信息的基础上，采用适当的方法，对被评
66、估企业和参考企业的财务报表中对评估过程和评估结论具有影响的相关事项进行必要的分析调整，以合理反映企业的财务状况和盈利能力。 根据评估项目的具体情况，注册资产评估师可以在适当的情况下考虑以下分析调整事项： （一）调整被评估企业和参考企业财务报表的编制基础； （二）调整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的收入和支出； （三）调整非经营性资产、负债和溢余资产及与其相关的收入和支出； （四）注册资产评估师认为需要调整的其他事项。2024/9/122024/9/1237中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各
67、类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期预期收益收益- -企业价值评估企业价值评估产能的限制、市场容量、行业景气周期与发展趋势产能的限制、市场容量、行业景气周期与发展趋势产能的限制、市场容量、行业景气周期与发展趋势产能的限制、市场容量、行业景气周期与发展趋势1 1一般工一般工一般工一般工业产业产品生品生品生品生产产企企企企业业销销量、量、量、量、产产能、价格能、价格能、价格能、价格生生生生产产量的量的量的量的变变化和价格的化和价格的化和价格的化和价格的变变化（是否考化（是否考化（是否考化（是否考虑虑通通通通货货膨膨膨膨胀
68、胀因素）因素）因素）因素）生生生生产产装置的最大装置的最大装置的最大装置的最大产产能能能能工工工工业业企企企企业业的的的的实际实际生生生生产产能力在能力在能力在能力在预测时预测时是否考是否考是否考是否考虑虑由于由于由于由于环环保、装保、装保、装保、装置中的瓶置中的瓶置中的瓶置中的瓶颈颈（小（小（小（小马马拉大拉大拉大拉大车车、大、大、大、大马马拉小拉小拉小拉小车车）等其他因素的影）等其他因素的影）等其他因素的影）等其他因素的影响致使生响致使生响致使生响致使生产产能力的能力的能力的能力的发挥发挥受到限制的情况受到限制的情况受到限制的情况受到限制的情况。2024/9/122024/9/1238中国
69、资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期收益预期收益- -企业价值评估企业价值评估2.2.矿产资矿产资源源源源类类企企企企业业: :注意其可开采的注意其可开采的注意其可开采的注意其可开采的矿产储矿产储量量量量3.3.高速公路高速公路高速公路高速公路: :交通流量是否达到交通流量是否达到交通流量是否达到交通流量是否达到饱饱和和和和, ,交通流量不可能无限制交通流量不可能无限制交通流量不可能无限制交通
70、流量不可能无限制地地地地扩扩大大大大, ,某高速公路某高速公路某高速公路某高速公路虽虽未达到未达到未达到未达到饱饱和状和状和状和状态态，但受制于某一重要，但受制于某一重要，但受制于某一重要，但受制于某一重要桥桥涵流量的影响（且短期内无法改涵流量的影响（且短期内无法改涵流量的影响（且短期内无法改涵流量的影响（且短期内无法改变变），整个道路的交通），整个道路的交通），整个道路的交通），整个道路的交通流量也不可能达到理想状流量也不可能达到理想状流量也不可能达到理想状流量也不可能达到理想状态态；4.4.房地房地房地房地产产开开开开发发企企企企业业: :重点是开重点是开重点是开重点是开发项发项目、土地的
71、目、土地的目、土地的目、土地的储备储备5 .5 .酒店酒店酒店酒店6 .6 .电电信、信、信、信、电缆电缆、小灵通、小灵通、小灵通、小灵通7.7.商商商商业业企企企企业业、新、新、新、新华书华书店商品店商品店商品店商品销销售和房屋出租售和房屋出租售和房屋出租售和房屋出租2024/9/122024/9/1239中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期收益预期收益- -矿业权评估矿业权评估矿业权矿
72、业权( (探探探探矿权矿权和采和采和采和采矿权矿权) )评评估收益途径估收益途径估收益途径估收益途径评评估方法是指通估方法是指通估方法是指通估方法是指通过过估算被估算被估算被估算被评评估估估估矿业权矿业权所包括的所包括的所包括的所包括的矿产资矿产资源源源源储储量在未来开量在未来开量在未来开量在未来开发预发预期收益的期收益的期收益的期收益的现值现值来来来来确定被确定被确定被确定被评评估估估估矿业权矿业权价价价价值值的一的一的一的一类评类评估方法。主要包括：估方法。主要包括：估方法。主要包括：估方法。主要包括：现金流量法现金流量法现金流量法现金流量法、收益法、收益、收益法、收益、收益法、收益、收益
73、法、收益权权益法、益法、益法、益法、现现金流量金流量金流量金流量风险风险系数系数系数系数调调整法、整法、整法、整法、约约当投当投当投当投资资- -现现金流量法金流量法金流量法金流量法收益途径收益途径收益途径收益途径评评估估估估矿业权矿业权涉及的参数主要包括：涉及的参数主要包括：涉及的参数主要包括：涉及的参数主要包括：资资源源源源储储量、可采量、可采量、可采量、可采储储量、生量、生量、生量、生产产能力、能力、能力、能力、矿矿山服山服山服山服务务年限和年限和年限和年限和评评估估估估计计算年限、算年限、算年限、算年限、产产品方案、采品方案、采品方案、采品方案、采( (选选、冶、冶、冶、冶) )技技技
74、技术术指指指指标标、后、后、后、后续续地地地地质质勘勘勘勘查查投投投投资资、固定、固定、固定、固定资产资产投投投投资资、更新改造、更新改造、更新改造、更新改造资资金、流金、流金、流金、流动资动资金、金、金、金、销销售收入、售收入、售收入、售收入、总总成本成本成本成本费费用、用、用、用、经营经营成本、成本、成本、成本、销销售税金及附加、企售税金及附加、企售税金及附加、企售税金及附加、企业业所得税、采所得税、采所得税、采所得税、采矿权权矿权权益系数和折益系数和折益系数和折益系数和折现现率率率率等。等。等。等。2024/9/122024/9/1240中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教
75、育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期收益预期收益- -矿业权评估矿业权评估现现金流量法是折金流量法是折金流量法是折金流量法是折现现现现金流量法的金流量法的金流量法的金流量法的简简称，即称，即称，即称，即DCFDCF（Discounted Cash FlowDiscounted Cash Flow）法，其基本原理是，将）法，其基本原理是，将）法，其基本原理是，将）法，其基本原理是，将矿矿业权业权所指向的所指向的所指向的所指向的矿产资矿产资源
76、勘源勘源勘源勘查查、开、开、开、开发发作作作作为为一个一个一个一个现现金流量金流量金流量金流量项项目目目目系系系系统统，从，从，从，从项项目系目系目系目系统统角度看，凡是角度看，凡是角度看，凡是角度看，凡是项项目系目系目系目系统对统对外流入、流出外流入、流出外流入、流出外流入、流出的的的的货币货币称称称称为现为现金流量，同一金流量，同一金流量，同一金流量，同一时时段段段段( (年期年期年期年期) )现现金流入量与金流入量与金流入量与金流入量与现现金流金流金流金流出量的差出量的差出量的差出量的差额额称称称称为净现为净现金流量（金流量（金流量（金流量（Net Cash FlowNet Cash F
77、low），），），），项项目系目系目系目系统统的的的的净现净现金流量金流量金流量金流量现值现值之和，即之和，即之和，即之和，即为矿业权评为矿业权评估价估价估价估价值值。现现金流量法主要特点是：金流量法主要特点是：金流量法主要特点是：金流量法主要特点是：现现金流量只金流量只金流量只金流量只计计算系算系算系算系统对统对外外外外发发生的生的生的生的现现金的收和支即金的收和支即金的收和支即金的收和支即现现金流出量和金流出量和金流出量和金流出量和现现金流入量，金流入量，金流入量，金流入量，折旧、摊销折旧、摊销折旧、摊销折旧、摊销等等等等只在系只在系只在系只在系统统内部循内部循内部循内部循环环的非的非的非
78、的非现现金流量不参与金流量不参与金流量不参与金流量不参与计计算；只考算；只考算；只考算；只考虑现虑现金，金，金，金，不考虑借款利息不考虑借款利息不考虑借款利息不考虑借款利息。2024/9/122024/9/1241中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期收益预期收益- -矿业权评估矿业权评估现现金流量法的金流量法的金流量法的金流量法的财务财务模型模型模型模型为为：现现金流入量（）金流入量（）金
79、流入量（）金流入量（）销销售收入售收入售收入售收入回收固定资产残（余）值回收固定资产残（余）值回收固定资产残（余）值回收固定资产残（余）值回收流动资金回收流动资金回收流动资金回收流动资金现现金流出量（）金流出量（）金流出量（）金流出量（）后续地质勘查投资后续地质勘查投资后续地质勘查投资后续地质勘查投资（指（指（指（指评评估基准日后需估基准日后需估基准日后需估基准日后需补补充地充地充地充地质质勘勘勘勘查查工作的地工作的地工作的地工作的地质质勘勘勘勘查查投投投投资资）固定资产投资固定资产投资固定资产投资固定资产投资更新改造更新改造更新改造更新改造资资金金金金流动资金流动资金流动资金流动资金经营经营
80、成本成本成本成本销销售税金及附加售税金及附加售税金及附加售税金及附加企业所得税企业所得税企业所得税企业所得税净现净现金流量（即金流量（即金流量（即金流量（即现现金流入量金流入量金流入量金流入量现现金流出量）金流出量）金流出量）金流出量）折折折折现现系数系数系数系数净现净现金流量金流量金流量金流量现值现值（净现净现金流量金流量金流量金流量 折折折折现现系数）系数）系数）系数）2024/9/122024/9/1242中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在
81、各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、预期收益四、预期收益- -矿业权评估矿业权评估2007-8-282007-8-28序号序号项目名称项目名称合计合计勘查期勘查期建设期建设期生产期生产期一一现金流入现金流入1 1销售收入销售收入2 2回收固定资产残余值回收固定资产残余值3 3回收流动资金回收流动资金小小 计计二二现金流出现金流出1 1后续地质勘查投资后续地质勘查投资2 2固定资产投资固定资产投资3 3更新改造资金更新改造资金4 4流动资金流动资金5 5经营成本经营成本6 6销售税金及附加销售税金及附加7 7企业所得税企业所得税小小 计计三三净现金流量净现金流量43中国资产评估协
82、会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期收益预期收益- -矿业权评估矿业权评估矿业权评矿业权评估中，一般采用当地平均估中，一般采用当地平均估中，一般采用当地平均估中，一般采用当地平均销销售价格，原售价格，原售价格，原售价格，原则则上以上以上以上以评评估基准日前的估基准日前的估基准日前的估基准日前的三个年度内三个年度内三个年度内三个年度内的价格平均的价格平均的价格平均的价格平均值值或回或回或回或回归归分析后确
83、定分析后确定分析后确定分析后确定评评估估估估计计算中的价格参数。算中的价格参数。算中的价格参数。算中的价格参数。对产对产品市品市品市品市场场价格波价格波价格波价格波动动大、服大、服大、服大、服务务年年年年限限限限较长较长的大中型的大中型的大中型的大中型矿矿山，可向前延山，可向前延山，可向前延山，可向前延长长至至至至5 5年；年；年；年；对对小型小型小型小型矿矿山，可山，可山，可山，可以采用以采用以采用以采用评评估基准日当年价格的平均估基准日当年价格的平均估基准日当年价格的平均估基准日当年价格的平均值值。2024/9/122024/9/1244中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育
84、师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期收益预期收益- -资产减值测试资产减值测试企企企企业业管理管理管理管理层应层应当在合理和有依据的基当在合理和有依据的基当在合理和有依据的基当在合理和有依据的基础础上上上上对资产对资产剩余使用寿命内剩余使用寿命内剩余使用寿命内剩余使用寿命内整个整个整个整个经济经济状况状况状况状况进进行最佳估行最佳估行最佳估行最佳估计计，并将，并将，并将，并将资产资产未来未来未来未来现现金流量的金流量的金流量的金流量的预计预
85、计，建，建，建，建立在立在立在立在经经企企企企业业管理管理管理管理层层批准批准批准批准的最近的最近的最近的最近财务预财务预算或者算或者算或者算或者预测预测数据之上。数据之上。数据之上。数据之上。预计资产预计资产未来未来未来未来现现金流量金流量金流量金流量应应当包括的内容当包括的内容当包括的内容当包括的内容(1)(1)资产资产持持持持续续使用使用使用使用过过程中程中程中程中预计产预计产生的生的生的生的现现金流入。金流入。金流入。金流入。(2)(2)为实现资产为实现资产持持持持续续使用使用使用使用过过程中程中程中程中产产生的生的生的生的现现金流入所必需的金流入所必需的金流入所必需的金流入所必需的预
86、计现预计现金流出金流出金流出金流出( (包括包括包括包括为为使使使使资产资产达到达到达到达到预预定可使用状定可使用状定可使用状定可使用状态态所所所所发发生的生的生的生的现现金流出金流出金流出金流出) )。该现该现金流出金流出金流出金流出应应当是可直接当是可直接当是可直接当是可直接归归属于或者可通属于或者可通属于或者可通属于或者可通过过合理和一致的基合理和一致的基合理和一致的基合理和一致的基础础分分分分到到到到资产资产中的中的中的中的现现金流出，后者通常是指那些与金流出，后者通常是指那些与金流出，后者通常是指那些与金流出，后者通常是指那些与资产资产直接相关的直接相关的直接相关的直接相关的间间接接
87、接接费费用。用。用。用。2024/9/122024/9/1245中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期收益预期收益- -资产减值测试资产减值测试对对于在建工程；开于在建工程；开于在建工程；开于在建工程；开发过发过程中的无形程中的无形程中的无形程中的无形资产资产等，企等，企等，企等，企业业在在在在预计预计其未来其未来其未来其未来现现金流量金流量金流量金流量时时，应应当包括当包括当包括当包括预预
88、期期期期为为使使使使该类资产该类资产达到达到达到达到预预定可使用定可使用定可使用定可使用( (或者可或者可或者可或者可销销售售售售) )状状状状态态而而而而发发生的全部生的全部生的全部生的全部现现金流出数。金流出数。金流出数。金流出数。(3)(3)资产资产使用寿命使用寿命使用寿命使用寿命结结束束束束时时，处处置置置置资产资产所收到或者支付的所收到或者支付的所收到或者支付的所收到或者支付的净现净现金流金流金流金流量。量。量。量。该现该现金流量金流量金流量金流量应应当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿当是在公平交易
89、中，熟悉情况的交易双方自愿进进行交易行交易行交易行交易时时，企，企，企，企业预业预期可从期可从期可从期可从资产资产的的的的处处置中置中置中置中获获取或者支付的、减去取或者支付的、减去取或者支付的、减去取或者支付的、减去预计处预计处置置置置费费用后的金用后的金用后的金用后的金额额。预计资产预计资产未来未来未来未来现现金流量，通常根据金流量，通常根据金流量，通常根据金流量，通常根据资产资产未来每期未来每期未来每期未来每期最有可能最有可能最有可能最有可能产产生生生生的的的的现现金流量金流量金流量金流量进进行行行行预测预测。这这种方法通常叫做种方法通常叫做种方法通常叫做种方法通常叫做传统传统法法法法，
90、它使用，它使用，它使用，它使用单单一的未一的未一的未一的未来每期来每期来每期来每期预计现预计现金流量和金流量和金流量和金流量和单单一的折一的折一的折一的折现现率率率率计计算算算算资产资产未来未来未来未来现现金流量的金流量的金流量的金流量的现现值值。在。在。在。在实务实务中，有中，有中，有中，有时时影响影响影响影响资产资产未来未来未来未来现现金流量的因素金流量的因素金流量的因素金流量的因素较较多，情况多，情况多，情况多，情况较较为为复复复复杂杂，带带有很大的不确定性，使用有很大的不确定性，使用有很大的不确定性，使用有很大的不确定性，使用单单一的一的一的一的现现金流量可能并不会金流量可能并不会金流
91、量可能并不会金流量可能并不会如如如如实实地反映地反映地反映地反映资产创资产创造造造造现现金流量的金流量的金流量的金流量的实际实际情况。情况。情况。情况。这样这样，企，企，企，企业应业应当采用当采用当采用当采用期望期望期望期望现现金流量法金流量法金流量法金流量法预计资产预计资产未来未来未来未来现现金流量。金流量。金流量。金流量。2024/9/122024/9/1246中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用
92、四、四、预期收益预期收益- -资产减值测试资产减值测试资产减值测试的特别要求资产减值测试的特别要求资产减值测试的特别要求资产减值测试的特别要求(1)(1)以以以以资产资产的当前状况的当前状况的当前状况的当前状况为为基基基基础预计资产础预计资产未来未来未来未来现现金流量。不金流量。不金流量。不金流量。不应应当包当包当包当包括与将来可能会括与将来可能会括与将来可能会括与将来可能会发发生的、尚未作出承生的、尚未作出承生的、尚未作出承生的、尚未作出承诺诺的重的重的重的重组组事事事事项项或或或或者与者与者与者与资产资产改良有关的改良有关的改良有关的改良有关的预计预计未来未来未来未来现现金流量，金流量，金
93、流量，金流量，(2)(2)预计资产预计资产未来未来未来未来现现金流量不金流量不金流量不金流量不应应当包括筹当包括筹当包括筹当包括筹资资活活活活动动和所得税收付和所得税收付和所得税收付和所得税收付产产生的生的生的生的现现金流量金流量金流量金流量(3)(3)对对通通通通货货膨膨膨膨胀胀因素的考因素的考因素的考因素的考虑应虑应当和折当和折当和折当和折现现率相一致率相一致率相一致率相一致(4)(4)内部内部内部内部转转移价格移价格移价格移价格应应当予以当予以当予以当予以调调整整整整2024/9/122024/9/1247中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师
94、资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、预期收益四、预期收益- -资产减值测试资产减值测试序号序号项目名称项目名称减值测试日减值测试日使用期使用期结束期结束期一一主营业务收入主营业务收入二二减：主营业务成本减：主营业务成本 销售税金及附加销售税金及附加 营业营业费用费用 管理费用管理费用三三息税前利润（息税前利润（EBITEBIT）加：折旧加：折旧 摊摊销销四四息税折旧摊销前利润息税折旧摊销前利润(EBITDA(EBITDA）减：资产维护支出减：资产维护支出 营运资金增加额（含初始
95、投入）营运资金增加额（含初始投入） 加加: :固定资产和营运资金期末收回固定资产和营运资金期末收回五五净现金流量净现金流量48中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用四、四、预期收益预期收益- -应注意的事项应注意的事项利利利利润润分配的分配的分配的分配的处处理理理理其他其他其他其他应应付款的付款的付款的付款的处处理理理理营营运运运运资资金的确定金的确定金的确定金的确定折旧与折旧与折旧与折旧与摊销摊销资资
96、本性支出本性支出本性支出本性支出付息付息付息付息债务债务的增加与的增加与的增加与的增加与偿还偿还溢余溢余溢余溢余资产资产和和和和负债负债的确定的确定的确定的确定2024/9/122024/9/1249中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用综合考虑利率水平、市场投资回报率、加权平均资金综合考虑利率水平、市场投资回报率、加权平均资金成本等资本市场相关信息和被评估企业、所在行业的成本等资本市场相关信息和被评估
97、企业、所在行业的特定风险等因素，合理确定资本化率或折现率。特定风险等因素，合理确定资本化率或折现率。（1）累加法）累加法折现率折现率=无风险报酬率无风险报酬率+行业风险报酬率行业风险报酬率+经营风险报酬经营风险报酬率率+财务风险报酬率财务风险报酬率 +其他风险报酬率其他风险报酬率（2）资本资产定价模型（）资本资产定价模型（CAPM）（3）加权资本成本（）加权资本成本（WACC）2024/9/122024/9/12五、五、折现率折现率50中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类
98、资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用资本化率应按下列方法分析确定资本化率应按下列方法分析确定： 1 市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。本化率。 2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债一年期国债年利率或中国人民银行公布的年利率或中国人民银行公布的一年定
99、期存款年利率一年定期存款年利率；风险；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。估价对象的用途及新旧程度等确定。五、五、折现率折现率- -房地产评估房地产评估房地产评估房地产评估2024/9/122024/9/1251中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用3 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自复
100、合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算： RMRM（1M）RE 式中式中 R 资本化率（）；资本化率（）； M 贷款价值比率（），抵押贷款额占房地产价值的比率；贷款价值比率（），抵押贷款额占房地产价值的比率； RM 抵押贷款资本化率（），第一年还本息额与抵押贷款额的抵押贷款资本化率（），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；比率； RE 自有资本要求的正常收益率（）。自有资本要求的正常收益率（）。五、五、折现率折现率- -房地产评估房地产评估房地产评估房地产评估2024/9/122024/9
101、/1252中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了资产减值测试的目的，计算资产未来现金流量现值时为了资产减值测试的目的，计算资产未来现金流量现值时所使用的折现率应当是反映当前所使用的折现率应当是反映当前市场货币时间价值和资产市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率特定风险的税前利率。该折现率是企业在购置或者投资资。该折现率是企业在购置或者投资资产时所要求的必要报酬率。需要说明的是，如果在预计资产时所要
102、求的必要报酬率。需要说明的是，如果在预计资产的未来现金流量时已经对资产特定风险的影响作了调整产的未来现金流量时已经对资产特定风险的影响作了调整的，折现率的估计不需要考虑这些特定风险。如果用于估的，折现率的估计不需要考虑这些特定风险。如果用于估计折现率的基础是税后的，应当将其调整为税前的折现率，计折现率的基础是税后的，应当将其调整为税前的折现率，以便于与资产未来现金流量的估计基础相一致。以便于与资产未来现金流量的估计基础相一致。五、五、折现率折现率- -资产减值测试资产减值测试资产减值测试资产减值测试2024/9/122024/9/1253中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资
103、中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用u企业在确定折现率时，应当首先以该资产的市场利率为依据。企业在确定折现率时，应当首先以该资产的市场利率为依据。如果该资产的利率无法从市场获得的，可以使用如果该资产的利率无法从市场获得的，可以使用替代利率替代利率估计。估计。u替代利率在估计时，可以根据替代利率在估计时，可以根据企业加权平均资金成本企业加权平均资金成本、增量借、增量借款利率或者其他相关市场借款利率作适当调整后确定。调整时，款利率或者其他相关市场借款利率作适当
104、调整后确定。调整时，应当考虑与资产预计现金流量有关的特定风险以及其他有关政治应当考虑与资产预计现金流量有关的特定风险以及其他有关政治风险、货币风险和价格风险等。风险、货币风险和价格风险等。u企业在估计资产未来现金流量现值时，通常应当使用单一的折企业在估计资产未来现金流量现值时，通常应当使用单一的折现率。但是，如果资产未来现金流量的现值对未来不同期间的风现率。但是，如果资产未来现金流量的现值对未来不同期间的风险差异或者利率的期间结构反应敏感的，企业应当在未来各不同险差异或者利率的期间结构反应敏感的，企业应当在未来各不同期间采用不同的折现率。期间采用不同的折现率。五、五、折现率折现率- -资产减值
105、测试资产减值测试资产减值测试资产减值测试2024/9/122024/9/1254中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用折现率的基本构成为：折现率的基本构成为：折现率无风险报酬率风险报酬率折现率无风险报酬率风险报酬率风险报酬率有两种不同的确定方法，本指导意见建议使用的风险报酬率有两种不同的确定方法，本指导意见建议使用的风险报酬率确定方法为风险报酬率确定方法为“风险累加法风险累加法”，即通过确定每一种，即通
106、过确定每一种风险的报酬，累加出风险报酬。风险的报酬，累加出风险报酬。无风险报酬率即安全报酬率，通常可以参考政府发行的中长无风险报酬率即安全报酬率，通常可以参考政府发行的中长期国债利率或同期银行存款利率来确定。本指导意见中无风期国债利率或同期银行存款利率来确定。本指导意见中无风险报酬率，可以选取距离评估基准日前最近发行的长期国债险报酬率，可以选取距离评估基准日前最近发行的长期国债票面利率、选取最近几年发行的长期国债利率的加权平均值、票面利率、选取最近几年发行的长期国债利率的加权平均值、选取距评估基准日前最近的中国人民银行公布的五年期定期选取距评估基准日前最近的中国人民银行公布的五年期定期存款利率
107、等作为无风险报酬率。存款利率等作为无风险报酬率。五、五、折现率折现率- -矿业权评估矿业权评估矿业权评估矿业权评估2024/9/122024/9/1255中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用注注:上市交易的国债收益率，存在市场风险。矿业权评估应上市交易的国债收益率，存在市场风险。矿业权评估应选取国家承诺的支付报酬（票面或其他方式）确定无风险报选取国家承诺的支付报酬（票面或其他方式）确定无风险报酬率。酬
108、率。五、五、折现率折现率- -矿业权评估矿业权评估矿业权评估矿业权评估2024/9/122024/9/12风险报酬率分酬率分类取取值范范围 (%)(%)备注注勘勘查开开发阶段段普普查2.003.00已达普已达普查详查1.152.00已达已达详查勘探及建勘探及建设0.351.15已已达达勘勘探探及及拟建建、在在建建项目目生生产0.150.65生生产矿山及改山及改扩建建矿山山行行业风险1.002.00根据根据矿种取种取值财务经营风险1.001.50风险报酬率取值参考表风险报酬率取值参考表56中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育
109、师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用n加权平均资本成本（WACC，Weighted Average Cost of Capital）w权益资本成本：红利折现模型、资产定价模型、CAPM、套利定价模型 ( (APM)、回归模型w债务资本成本：对债权人的回报w资本结构2024/9/122024/9/12五、五、折现率折现率- -企业价值评估企业价值评估57中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各
110、类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用u权益资本成本：资本资产定价模型（CAPM，Capital Asset Pricing Model）wre=rf+L(rm-rf)wre=rf+L(rm+)-rfwre=rf+L(rm-rf)+ rswre=rf+L(rm-rf)rs五、五、折现率折现率- -企业价值评估企业价值评估（权益（权益（权益（权益资本资本资本资本成本）成本）成本）成本）2024/9/122024/9/1258中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评
111、估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用五、五、折现率折现率- -企业价值评估企业价值评估（权益（权益（权益（权益资本资本资本资本成本）成本）成本）成本）u权益益资本成本本成本l计算无算无风险利率利率l计算市算市场风险溢价溢价l计算具有被算具有被评估企估企业目目标财务杠杆系数的杠杆系数的系数系数l确定企确定企业特定特定风险调整系数整系数1.企企业规模模2.企企业所所处经营阶段段3.历史史经营状况状况4.企企业的的财务风险5.主要主要产品所品所处发展展阶段段6.企企业经营业务、产品和地区的分布品和地区的分布7.企企业内部管理及控制机制内部管理
112、及控制机制8.管理人管理人员的的经验和和资历9.对主要客主要客户及供及供应商的依商的依赖10.其他其他2024/9/122024/9/1259中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用五、五、折现率折现率- -企业价值评估（企业价值评估（权益权益权益权益资本资本资本资本成本）成本）成本）成本）l无无风险利率利率rf：评估基准日中估基准日中长期国期国债的到期收益率的到期收益率l中中联:参照国家当前已参照国家当
113、前已发行的行的10年期以上的中年期以上的中长期国期国债利利率的平均率的平均值3.3291%和和标准差准差0.6944%，并考，并考虑到未来升到未来升息的可能，按照息的可能，按照10年期以上的中年期以上的中长期国期国债利率的平均利率的平均值的的1.65倍的倍的标准差，即准差，即4.46%进行确定。行确定。 l l20112011年年年年选择选择的中的中的中的中长长期国期国期国期国债债利率利率利率利率为为3.8%3.8%l矿业权评估：不宜采用政府估：不宜采用政府发行的行的记帐式国式国债的市的市场收益收益率确定无率确定无风险报酬率。酬率。l l? ?是否包含通是否包含通是否包含通是否包含通货货膨膨膨
114、膨胀胀溢价溢价溢价溢价2024/9/122024/9/1260中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用五、五、折现率折现率- -企业价值评估（企业价值评估（权益权益权益权益资本资本资本资本成本）成本）成本）成本）l市场风险溢价市场风险溢价MRPMRP：对于一个充分于一个充分风险分散的市分散的市场组合合,投投资者所要求的高于无者所要求的高于无风险利率的回利率的回报率。率。MRP= (rm-rf) 在美国，在
115、美国，MRP一般一般为4.5%5.5%rm市市场预期回期回报率率:行行业/全体全体?2024/9/122024/9/1261中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用五、五、折现率折现率- -企业价值评估企业价值评估（权益权益权益权益资本资本资本资本成本）成本）成本）成本）本次本次本次本次评评估采用公估采用公估采用公估采用公认认的成熟市的成熟市的成熟市的成熟市场场( (美国市美国市美国市美国市场场) )的的
116、的的风险风险溢价溢价溢价溢价进进行行行行调调整，具体整，具体整，具体整，具体计计算算算算过过程如下：程如下：程如下：程如下：市市市市场风险场风险溢价溢价溢价溢价= =成熟股票市成熟股票市成熟股票市成熟股票市场场的基本的基本的基本的基本补偿额补偿额+ +国家国家国家国家补偿额补偿额= =成熟股票市成熟股票市成熟股票市成熟股票市场场的基本的基本的基本的基本补偿额补偿额+ +国家国家国家国家违约补偿额违约补偿额 （ 股票股票股票股票/国国国国债债）式中：式中：式中：式中：成熟股票市成熟股票市成熟股票市成熟股票市场场的基本的基本的基本的基本补偿额补偿额取美国取美国取美国取美国1928-20061928
117、-2006年股票与国年股票与国年股票与国年股票与国债债的算的算的算的算术术平均收益差平均收益差平均收益差平均收益差6.57%6.57%；国家国家国家国家违约补偿额违约补偿额：根据国家：根据国家：根据国家：根据国家债务评级债务评级机构机构机构机构MoodyInvestors ServiceMoodyInvestors Service对对我国的我国的我国的我国的债务评级为债务评级为A2A2，转换为转换为国国国国家家家家违约补偿额为违约补偿额为0.8%0.8%； 股票股票股票股票/国国国国债债：新：新：新：新兴兴市市市市场场国家股票的波国家股票的波国家股票的波国家股票的波动动平均是平均是平均是平均是
118、债债券市券市券市券市场场的的的的1.51.5倍；倍；倍；倍；则则：市：市：市：市场风险场风险溢价溢价溢价溢价=6.57%+0.8%1.5=7.77%=6.57%+0.8%1.5=7.77%2024/9/122024/9/1262中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用u上市公司上市公司系数系数：股票个别收益率相对于市场收益率的回归分析。系数=协方差/方差， 分子：一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收
119、益率的协方差；分母：一定时期内股票市场组合收益率的方差。 回归分析时间的长度：长一点，数据多一点，但时间越长，公司及市场的风险特性可能会发生改变。Value line和标普用5年数据，彭博资迅（Bloomberg）用2年数据，中联一般取150周收益率的时间间隔的设置（年、半年、月、周、天）五、五、折现率折现率- -企业价值评估企业价值评估（权益资本成本）（权益资本成本）（权益资本成本）（权益资本成本）2024/9/122024/9/1263中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在
120、各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用l选择与被评估企业具有可比性的参考企业l寻找可比公司的（杠杆 ）,原始l根据可比公司资本结构，分别将杠杆换算成无杠杆lui= li/1+(1-ti)Di/Eil确定可比公司平均的无杠杆ul根据评估目标公司的资本结构，计算其杠杆ll= u1+(1-t)D/El的平滑处理:t= 34%K+66%xlK=1, x为原始值2024/9/122024/9/12五、五、折现率折现率- -企业价值评估企业价值评估（权益资本成本）（权益资本成本）（权益资本成本）（权益资本成本）64中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师
121、资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用业务性系数（根据投资的基本特征进行估计）公司系数的决定因素：业务类型：公司业务越易受市场波动影响,越高。周期性公司高。经营杠杆（固定成本/总成本）：正比财务杠杆：正比,资产负债率越高, 越高。非上市公司系数的确定：（1）管理层比较：请管理层确定被评估企业在行业中的位置（2）基本面因素比较：与基本面因素的回归分析：股息发放、营业利润的方差、公司规模（总资产）、债务/权益比、每股收益增长率（3）公司比较：请管理层列出与被评
122、估企业最相似的上市公司，然后比较（经营风险一般相似，财务风险各不相同）2024/9/122024/9/12五、五、折现率折现率- -企业价值评估企业价值评估（权益资本成本）（权益资本成本）（权益资本成本）（权益资本成本）65中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12u目标资本结构（目标资本结构（D/ED/E）q按照市场价值计算的公司长期的目标权重q确定公司的目标资本结构，
123、而非现行资本结构，可综合采用以下三种方法：估算以现行市值为基础的公司资本结构，循环推导考察可比公司的资本结构考察管理层明确的和不明确的筹资方法及其对目标资本结构的影响五、五、折现率折现率- -企业价值评估企业价值评估（资本结构）（资本结构）（资本结构）（资本结构）66中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12 终值（永续价值）终值（永续价值）pGordonGordon模型
124、模型p直接比较模型直接比较模型当某公司成为其所在行业中成熟的公司时，便进入均衡状态。当某公司成为其所在行业中成熟的公司时，便进入均衡状态。据此，一个公司的持续经营价值可以现有成熟的公司作为可比据此，一个公司的持续经营价值可以现有成熟的公司作为可比公司，通过直接比较进行估算。为投资银行广泛采用。公司，通过直接比较进行估算。为投资银行广泛采用。如如, ,采用采用EBITDAEBITDA的倍数等的倍数等p清算模式清算模式六、六、终值终值67中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资
125、产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12资产使用寿命结束时，处置资产所收到或者支付的净现金流量。该现资产使用寿命结束时，处置资产所收到或者支付的净现金流量。该现金流量应当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行交易时，金流量应当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行交易时，企业预期可从资产的处置中获取或者支付的、减去预计处置费用后的企业预期可从资产的处置中获取或者支付的、减去预计处置费用后的金额。金额。如果资产未来现金流量的预计还包括最近财务预算或者预测期之后的如果资产未来现金流量的预计还包括最近财务预算或者预测期之后的现
126、金流量，企业应当以该预算或者预测期之后年份现金流量，企业应当以该预算或者预测期之后年份稳定的或者递减稳定的或者递减的的增长率为基础进行估计。但是，企业管理层如能证明递增的增长率是增长率为基础进行估计。但是，企业管理层如能证明递增的增长率是合理的，可以以递增的增长率为基础进行估计。所使用的增长率除了合理的，可以以递增的增长率为基础进行估计。所使用的增长率除了企业能够证明更高的增长率是合理的之外，不应当超过企业经营的产企业能够证明更高的增长率是合理的之外，不应当超过企业经营的产品、市场、所处的行业或者所在国家或者地区的长期平均增长率，或品、市场、所处的行业或者所在国家或者地区的长期平均增长率，或者
127、该资产所处市场的长期平均增长率。在恰当、合理的情况下，该增者该资产所处市场的长期平均增长率。在恰当、合理的情况下，该增长率可以是长率可以是零或者负数零或者负数。六、六、终值终值( (资产减值测试资产减值测试) )68中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12u一、有限收益期下的企业终值一、有限收益期下的企业终值u因生产经营期有限、投资者所有权期限有限或其他多种原因，一些因
128、生产经营期有限、投资者所有权期限有限或其他多种原因，一些企业在持续经营若干年后企业在持续经营若干年后, 将面临整体转让或清算的局面。其估价值将面临整体转让或清算的局面。其估价值通常用以下模型表示通常用以下模型表示:Ri：未来第：未来第i年的预期现金流；年的预期现金流；r：折现率；：折现率；n：企业经营期限：企业经营期限其中最后一期的现金流其中最后一期的现金流Rn即为有限经营企业的终值。即为有限经营企业的终值。u当企业整体转让时，终值为企业经营期末的整体转让价格；而当企当企业整体转让时，终值为企业经营期末的整体转让价格；而当企业在经营期末进行清算时业在经营期末进行清算时,终值的合理计估算所需考虑
129、因素较多。终值的合理计估算所需考虑因素较多。u如采用企业自由现金流进行估值：如采用企业自由现金流进行估值：u终值终值=经营期末当期净利润经营期末当期净利润+折旧折旧+摊销摊销+扣税后利息扣税后利息-追加资本追加资本+经经营期末固定资产、无形资产的变现值营期末固定资产、无形资产的变现值+经营期末营运资金回收额。经营期末营运资金回收额。六、六、终值终值( (企业价值评估企业价值评估) )69中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法
130、在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12u而如采用权益现金流进行估值：而如采用权益现金流进行估值：u终值终值=经营期末当期净利润经营期末当期净利润+折旧折旧+摊销摊销-追加资本追加资本+经营期末固定资经营期末固定资产、无形资产的变现值产、无形资产的变现值+经营期末营运资金回收额经营期末营运资金回收额-经营期末长期负债经营期末长期负债本息和。本息和。u经营期末当期的净利润、折旧、摊销可根据企业经营状况预测。追经营期末当期的净利润、折旧、摊销可根据企业经营状况预测。追加资本包括营运资金增加额、资产更新支出等，考虑到经营期末资本加资本包括营运资金增加额、资产更新支出等，考虑到经营期
131、末资本更新通常很小，经营期末的追加资本主要为当年的营运资金变动。更新通常很小，经营期末的追加资本主要为当年的营运资金变动。u对于到期清算时拥有大量固定资产，尤其是房屋、土地等不动产的对于到期清算时拥有大量固定资产，尤其是房屋、土地等不动产的企业，其固定资产的期末变现值金额较大，甚至会对企业整体价值评企业，其固定资产的期末变现值金额较大，甚至会对企业整体价值评估产生重大影响。理论上，经营期末固定资产的变现值应以经营期末估产生重大影响。理论上，经营期末固定资产的变现值应以经营期末的市场价格为基础计算。但未来的市场价格受很多因素影响，尤其当的市场价格为基础计算。但未来的市场价格受很多因素影响，尤其当
132、年限较长时，预测难度较大。因此年限较长时，预测难度较大。因此, 在实务中我们通常在假设不考虑在实务中我们通常在假设不考虑通货膨胀因素，基准日价格标准保持不变的前提下，以基准日的重置通货膨胀因素，基准日价格标准保持不变的前提下，以基准日的重置成本为基础，根据清算时点尚可使用年限计算成新率，最终推算出经成本为基础，根据清算时点尚可使用年限计算成新率，最终推算出经营期末的变现值。而对清算时点时经济寿命已到期的资产，可根据其营期末的变现值。而对清算时点时经济寿命已到期的资产，可根据其残值估算变现价值。残值估算变现价值。六、六、终值终值( (企业价值评估企业价值评估) )70中国资产评估协会后续教育师资
133、中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12无形资产的变现值是指清算时专利技术、商标等的转让价值。通无形资产的变现值是指清算时专利技术、商标等的转让价值。通常该价值应结合无形资产的收益期限估算，即只有当无形资产的常该价值应结合无形资产的收益期限估算，即只有当无形资产的收益期限超过企业经营期限时，且不随企业清算而消亡时，无形收益期限超过企业经营期限时，且不随企业清算而消亡时，无形资产在清算时才具有价值，
134、为其在清算后剩余收益年限所产生收资产在清算时才具有价值，为其在清算后剩余收益年限所产生收益在清算时点的现值。益在清算时点的现值。当企业到期清算时，原运营过程中占用的资金将得以释放，通常当企业到期清算时，原运营过程中占用的资金将得以释放，通常称之为营运资金的回收。营运资金简单而言，即流动资产与流动称之为营运资金的回收。营运资金简单而言，即流动资产与流动负债的差额。营运资金将随着企业经营规模的变化而变化。经营负债的差额。营运资金将随着企业经营规模的变化而变化。经营期末营运资金回收额从金额上等于清算前一年营运资金的数额。期末营运资金回收额从金额上等于清算前一年营运资金的数额。要判断企业经营期末长期负
135、债本息和，首先要确定企业基准日后要判断企业经营期末长期负债本息和，首先要确定企业基准日后的还债计划或新增借款计划，在此基础上结合基准日已存在的长的还债计划或新增借款计划，在此基础上结合基准日已存在的长期负债，计算得到经营期末长期负债本息和。期负债，计算得到经营期末长期负债本息和。六、六、终值终值( (企业价值评估企业价值评估) )71中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/
136、12u二、无限收益期下的企业终值二、无限收益期下的企业终值鉴于无法估计企业永久的现金流，在实际估值中通常对现金流估价进鉴于无法估计企业永久的现金流，在实际估值中通常对现金流估价进行分段预测，对于未来某一时点前的现金流明确预测，而后计算那一行分段预测，对于未来某一时点前的现金流明确预测，而后计算那一时点企业所具备的终端价值。估值模型如下：时点企业所具备的终端价值。估值模型如下： Ri：未来第：未来第i年的预期现金流；年的预期现金流；r：折现率；：折现率；n：预测期限：预测期限如果假设公司的现金流在超出那一时点之后将以不变的比率而永久地如果假设公司的现金流在超出那一时点之后将以不变的比率而永久地增
137、长，就可对终值作如下估计：增长，就可对终值作如下估计：终值终值Pn=Rn*(1+g)/(r-g）g：稳定增长率：稳定增长率六、六、终值终值( (企业价值评估企业价值评估) )72中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12u稳定增长率稳定增长率:随着公司的增长，它将越来越难以保持高增长，其最终随着公司的增长，它将越来越难以保持高增长，其最终的增长将等于或低于它所处经济的增长
138、率并保持相对稳定。这一增长率，的增长将等于或低于它所处经济的增长率并保持相对稳定。这一增长率，称为称为“稳定增长率稳定增长率”，能够永久地持续下去，根据这一增长率，使我们，能够永久地持续下去，根据这一增长率，使我们能够把达到那一点之后的所有现金流价值，作为持续存在企业的终值而能够把达到那一点之后的所有现金流价值，作为持续存在企业的终值而予以估计。对于企业朝着稳定增长的转换何时以及怎样发生，我们应在予以估计。对于企业朝着稳定增长的转换何时以及怎样发生，我们应在分析公司规模、市场占有率、现有增长率以及竞争优势等等基础上作出分析公司规模、市场占有率、现有增长率以及竞争优势等等基础上作出判断。判断。u
139、对于市场容量相对固定，经营业务已进入稳定发展期的企业来说，其对于市场容量相对固定，经营业务已进入稳定发展期的企业来说，其稳定增长率主要受通货膨胀因素的影响。因此，如果未来预测基于稳定增长率主要受通货膨胀因素的影响。因此，如果未来预测基于“不不考虑通货膨胀因素，基准日价格标准保持不变考虑通货膨胀因素，基准日价格标准保持不变”的假设，则我们可以假的假设，则我们可以假定企业进入稳定期以后各年的收益水平维持在一个相对稳定的水平上不定企业进入稳定期以后各年的收益水平维持在一个相对稳定的水平上不变。即此时变。即此时“稳定的增长率稳定的增长率”为零为零。六、六、终值（企业价值评估）终值（企业价值评估）73中
140、国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12u稳定期现金流稳定期现金流:估算企业进入稳定增长期起始年度的现金流，估算企业进入稳定增长期起始年度的现金流，同样首先要判断企业何时进入稳定期，该稳定期不仅仅单纯指同样首先要判断企业何时进入稳定期，该稳定期不仅仅单纯指收入、费用保持稳定，而要求整体现金流保持稳定。在此基础收入、费用保持稳定，而要求整体现金流保持稳定。在此基础上，结合影
141、响企业收益实现在主要因素在未来预期的变化的情上，结合影响企业收益实现在主要因素在未来预期的变化的情况，采用适当的方法进行稳定期现金流预测。况，采用适当的方法进行稳定期现金流预测。六、六、终值（企业价值评估）终值（企业价值评估）74中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12u由于企业未来面临各种不确定性因素，我们首先应该科学合理地设由于企业未来面临各种不确定性因素，我们首先
142、应该科学合理地设定预测的假设前提。目前比较常用的假设是保持假设，即假定不考虑定预测的假设前提。目前比较常用的假设是保持假设，即假定不考虑通胀因素，企业未来稳定期的收益水平维持在一个相对稳定的水平上通胀因素，企业未来稳定期的收益水平维持在一个相对稳定的水平上不变。当然也可以根据企业的具体情况，假定企业收益在未来若干年不变。当然也可以根据企业的具体情况，假定企业收益在未来若干年以后将在某个收益水平上，每年保持一个递增比率等。无论采用何种以后将在某个收益水平上，每年保持一个递增比率等。无论采用何种假设，都必须建立在合乎逻辑，符合客观实际的基础上。假设，都必须建立在合乎逻辑，符合客观实际的基础上。u在
143、估算稳定期现金流时，现金流计算公式通常与基准日后前若干年在估算稳定期现金流时，现金流计算公式通常与基准日后前若干年明确预测期保持一致，但部分财务指标的估算与预测期限内相比仍有明确预测期保持一致，但部分财务指标的估算与预测期限内相比仍有所差异，需引起我们注意，其中比较典型的如折旧与资本更新。在预所差异，需引起我们注意，其中比较典型的如折旧与资本更新。在预测期限内，企业的折旧与资本更新可根据资产使用情况、企业的投资测期限内，企业的折旧与资本更新可根据资产使用情况、企业的投资计划等分别进行详细估算；但在稳定期时，上述两指标需要计划等分别进行详细估算；但在稳定期时，上述两指标需要保证一定保证一定的逻辑
144、关系的逻辑关系：当假设未来稳定期收益不变时，为保持企业的永续经营，：当假设未来稳定期收益不变时，为保持企业的永续经营，折旧与资本更新需保持一致折旧与资本更新需保持一致；当假设未来保持稳定增长时，资本更新；当假设未来保持稳定增长时，资本更新应大于折旧，超出折旧部分的支出将用于支撑企业的业绩增长。应大于折旧，超出折旧部分的支出将用于支撑企业的业绩增长。六、六、终值（企业价值评估）终值（企业价值评估）75中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中
145、的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12u评估对象对应相应的预期收益评估对象对应相应的预期收益u评估对象对应相应的投资风险评估对象对应相应的投资风险u投资风险对应相应的期望报酬率投资风险对应相应的期望报酬率u预期收益对应相应的折现率预期收益对应相应的折现率u预期收益预期收益 折现率共同对应评估结果折现率共同对应评估结果u收入对应成本费用收入对应成本费用 追加投资追加投资u流动资产流动资产 固定资产固定资产 无形资产都是企业必要的生产要素无形资产都是企业必要的生产要素u长期资产需要必要的营运资金与之相配套才能产生效益长期资产需要必要的营运资金与之相配套才能产生效益u
146、矿业权等无形资产更需要其他资产与之相配套才能发挥作用矿业权等无形资产更需要其他资产与之相配套才能发挥作用结束语结束语76中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用联系方式联系方式岳修奎岳修奎岳修奎岳修奎 中联资产评估集团有限公司江苏分公司总经理，工程硕士，高级会计师，注册中联资产评估集团有限公司江苏分公司总经理，工程硕士，高级会计师，注册中联资产评估集团有限公司江苏分公司总经理，工程硕士，高级会计师，注册中
147、联资产评估集团有限公司江苏分公司总经理，工程硕士，高级会计师，注册会计师，房地产估价师，价格鉴证师会计师，房地产估价师，价格鉴证师会计师，房地产估价师，价格鉴证师会计师，房地产估价师，价格鉴证师, , , , 全国首届十佳青年资产评估师，江苏省资产评全国首届十佳青年资产评估师，江苏省资产评全国首届十佳青年资产评估师，江苏省资产评全国首届十佳青年资产评估师，江苏省资产评估协会培训师资，南京市国资委评审专家，东南大学资产评估专业硕士校外导师。估协会培训师资，南京市国资委评审专家，东南大学资产评估专业硕士校外导师。估协会培训师资，南京市国资委评审专家，东南大学资产评估专业硕士校外导师。估协会培训师资
148、，南京市国资委评审专家，东南大学资产评估专业硕士校外导师。专职从事资产评估业务二十年来，参加了众多大型资产评估项目，如：中国石化、中专职从事资产评估业务二十年来，参加了众多大型资产评估项目，如：中国石化、中专职从事资产评估业务二十年来，参加了众多大型资产评估项目，如：中国石化、中专职从事资产评估业务二十年来，参加了众多大型资产评估项目，如：中国石化、中国电信、中国中铁、仪征化纤、扬子石化、宁沪高速、东华科技、亚威股份等企业改国电信、中国中铁、仪征化纤、扬子石化、宁沪高速、东华科技、亚威股份等企业改国电信、中国中铁、仪征化纤、扬子石化、宁沪高速、东华科技、亚威股份等企业改国电信、中国中铁、仪征化
149、纤、扬子石化、宁沪高速、东华科技、亚威股份等企业改制上市评估项目；运盛（上海）股权收购、京沪高速股权转让、重庆东源、华海药业、制上市评估项目；运盛（上海）股权收购、京沪高速股权转让、重庆东源、华海药业、制上市评估项目；运盛（上海）股权收购、京沪高速股权转让、重庆东源、华海药业、制上市评估项目；运盛（上海）股权收购、京沪高速股权转让、重庆东源、华海药业、宏图高科法人股转让项目，石炼化、万通地产、欣网视讯、中金黄金、安信信托等上宏图高科法人股转让项目，石炼化、万通地产、欣网视讯、中金黄金、安信信托等上宏图高科法人股转让项目，石炼化、万通地产、欣网视讯、中金黄金、安信信托等上宏图高科法人股转让项目，
150、石炼化、万通地产、欣网视讯、中金黄金、安信信托等上市公司重大资产重组资产评估工作，以及扬子石化、镇海炼化、燕山石化、湖北化肥市公司重大资产重组资产评估工作，以及扬子石化、镇海炼化、燕山石化、湖北化肥市公司重大资产重组资产评估工作，以及扬子石化、镇海炼化、燕山石化、湖北化肥市公司重大资产重组资产评估工作，以及扬子石化、镇海炼化、燕山石化、湖北化肥等企业资产组及商誉减值测试评估等资产评估项目，累计评估资产总额达等企业资产组及商誉减值测试评估等资产评估项目，累计评估资产总额达等企业资产组及商誉减值测试评估等资产评估项目，累计评估资产总额达等企业资产组及商誉减值测试评估等资产评估项目，累计评估资产总额
151、达3000300030003000亿元。亿元。亿元。亿元。2006200620062006年至今一直作为省评估协会培训师资，在资产评估师后续教育培训班上先后讲授年至今一直作为省评估协会培训师资，在资产评估师后续教育培训班上先后讲授年至今一直作为省评估协会培训师资，在资产评估师后续教育培训班上先后讲授年至今一直作为省评估协会培训师资，在资产评估师后续教育培训班上先后讲授了金融不良资产评估、企业价值评估、以财务报告为目的的评估、收益法在各类资产了金融不良资产评估、企业价值评估、以财务报告为目的的评估、收益法在各类资产了金融不良资产评估、企业价值评估、以财务报告为目的的评估、收益法在各类资产了金融不
152、良资产评估、企业价值评估、以财务报告为目的的评估、收益法在各类资产评估中的应用等专业课程。在资产评估方面具有丰富的理论和实践经验。评估中的应用等专业课程。在资产评估方面具有丰富的理论和实践经验。评估中的应用等专业课程。在资产评估方面具有丰富的理论和实践经验。评估中的应用等专业课程。在资产评估方面具有丰富的理论和实践经验。联系电话：联系电话：联系电话：联系电话：13951714069139517140691395171406913951714069E-mail: E-mail: E-mail: E-mail: 2024/9/122024/9/1277中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资中国资产评估协会后续教育师资组组组组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用2024/9/122024/9/12
