《房地产企业估值简述》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业估值简述（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产公司的估值房地产公司的估值1第一部分第一部分房地产行业估值简介房地产行业估值简介房地产行业估值简介房地产行业估值简介2投资者常用估值方法投资者常用估值方法投资者常用估值方法投资者常用估值方法To remove Safecopy Frame go to View Master Slide Master估值方法估值方法估值方法估值方法简介简介简介简介市盈率估值市盈率估值市盈率估值市盈率估值（P/EP/EP/EP/E） 资产净值资产净值资产净值资产净值（NAVNAVNAVNAV）折扣或溢价折扣或溢价折扣或溢价折扣或溢价 物业评估师物业评估师物业评估师物业评估师资产总值资产总值资产总值资产总值（
2、GAVGAVGAVGAV） n n对于资产周转率高，收益增长迅速的公司来说，预期市盈率是一个较好的估值指标对于资产周转率高，收益增长迅速的公司来说，预期市盈率是一个较好的估值指标对于资产周转率高，收益增长迅速的公司来说，预期市盈率是一个较好的估值指标对于资产周转率高，收益增长迅速的公司来说，预期市盈率是一个较好的估值指标n n投资者往往会关注收益来源的稳定性和可预测性投资者往往会关注收益来源的稳定性和可预测性投资者往往会关注收益来源的稳定性和可预测性投资者往往会关注收益来源的稳定性和可预测性n n可比公司的选择会影响适用市盈率可比公司的选择会影响适用市盈率可比公司的选择会影响适用市盈率可比公司
3、的选择会影响适用市盈率 但对但对但对但对A A A A股首次公开发行而言，鉴于证监会对市股首次公开发行而言，鉴于证监会对市股首次公开发行而言，鉴于证监会对市股首次公开发行而言，鉴于证监会对市盈率上限的规定，投资者对当年利润的预期显得更为重要盈率上限的规定，投资者对当年利润的预期显得更为重要盈率上限的规定，投资者对当年利润的预期显得更为重要盈率上限的规定，投资者对当年利润的预期显得更为重要n n通常通常通常通常IPOIPOIPOIPO的市盈率一般会较同类已上市公司的市盈率有一定的折扣的市盈率一般会较同类已上市公司的市盈率有一定的折扣的市盈率一般会较同类已上市公司的市盈率有一定的折扣的市盈率一般会
4、较同类已上市公司的市盈率有一定的折扣n n而私募投资往往会要求相对而私募投资往往会要求相对而私募投资往往会要求相对而私募投资往往会要求相对IPOIPOIPOIPO市盈率而言有较大的折扣市盈率而言有较大的折扣市盈率而言有较大的折扣市盈率而言有较大的折扣 n n研究分析师们一般通过未来现金流的贴现来估算地产开发项目的长期价值研究分析师们一般通过未来现金流的贴现来估算地产开发项目的长期价值研究分析师们一般通过未来现金流的贴现来估算地产开发项目的长期价值研究分析师们一般通过未来现金流的贴现来估算地产开发项目的长期价值n n贴现现金流会由于市值和贴现率的假设不同而出现较大变化贴现现金流会由于市值和贴现率
5、的假设不同而出现较大变化贴现现金流会由于市值和贴现率的假设不同而出现较大变化贴现现金流会由于市值和贴现率的假设不同而出现较大变化 不同分析师间的资不同分析师间的资不同分析师间的资不同分析师间的资产净值估计难有直接可比性产净值估计难有直接可比性产净值估计难有直接可比性产净值估计难有直接可比性n n分析师们一般不会对没有国土证的资产进行完全贴现现金流估值，而是对这类资产分析师们一般不会对没有国土证的资产进行完全贴现现金流估值，而是对这类资产分析师们一般不会对没有国土证的资产进行完全贴现现金流估值，而是对这类资产分析师们一般不会对没有国土证的资产进行完全贴现现金流估值，而是对这类资产进行不同幅度的折
6、让进行不同幅度的折让进行不同幅度的折让进行不同幅度的折让n n物业评估师估值往往基于邻近可比楼盘的市场价格，假设地产已建成并在日前售出物业评估师估值往往基于邻近可比楼盘的市场价格，假设地产已建成并在日前售出物业评估师估值往往基于邻近可比楼盘的市场价格，假设地产已建成并在日前售出物业评估师估值往往基于邻近可比楼盘的市场价格，假设地产已建成并在日前售出可获得的收入，然后扣除公司继续开发尚需的费用得到总资产价值可获得的收入，然后扣除公司继续开发尚需的费用得到总资产价值可获得的收入，然后扣除公司继续开发尚需的费用得到总资产价值可获得的收入，然后扣除公司继续开发尚需的费用得到总资产价值n n物业评估师估
7、值不包括尚未获得国土证的项目，但会在注释中提供假设该项目已获物业评估师估值不包括尚未获得国土证的项目，但会在注释中提供假设该项目已获物业评估师估值不包括尚未获得国土证的项目，但会在注释中提供假设该项目已获物业评估师估值不包括尚未获得国土证的项目，但会在注释中提供假设该项目已获国土证情况下的总资产价值国土证情况下的总资产价值国土证情况下的总资产价值国土证情况下的总资产价值n n总资产价值扣除已发生的开发费用、土地成本及相关税金也可得出一个简易的资产总资产价值扣除已发生的开发费用、土地成本及相关税金也可得出一个简易的资产总资产价值扣除已发生的开发费用、土地成本及相关税金也可得出一个简易的资产总资产
8、价值扣除已发生的开发费用、土地成本及相关税金也可得出一个简易的资产净值估计净值估计净值估计净值估计 但该方法没有考虑开发时间的长短对资产价值的影响但该方法没有考虑开发时间的长短对资产价值的影响但该方法没有考虑开发时间的长短对资产价值的影响但该方法没有考虑开发时间的长短对资产价值的影响3NAV NAV 值和市盈率值和市盈率值和市盈率值和市盈率净现金流净现金流净现金流净现金流净利润净利润净利润净利润2020负债负债总资产总资产价值价值NAV股本股本市值市值1.5x1.3x1.8x13.513.58 82020负债负债总资产总资产价值价值NAV股本股本市值市值1.4x1.4x1.7x9 91212-
9、 30%NAV 折价折价NAV 折价折价1010负债负债总资产总资产价值价值NAV股本股本市值市值2.0x1.7x1.2x13.513.51616- 30%NAV 折价折价市盈率倍数市盈率倍数 -30%案例案例案例案例A A A A案例案例案例案例B B B B案例案例案例案例C C C C4物业估值物业估值物业估值物业估值 和净资产估值和净资产估值和净资产估值和净资产估值To remove Safecopy Frame go to View Master Slide Master物业估值物业估值物业估值物业估值开发中物业开发中物业开发中物业开发中物业 ( ( ( (账面价值账面价值账面价值账
10、面价值) ) ) )其它资产其它资产其它资产其它资产股东权益股东权益股东权益股东权益负债负债负债负债由物业估值得由物业估值得由物业估值得由物业估值得来的来的来的来的NAVNAV分析师估算的分析师估算的分析师估算的分析师估算的NAVNAV股本市值股本市值股本市值股本市值n n当前和未来售价的假设当前和未来售价的假设当前和未来售价的假设当前和未来售价的假设n n新购得土地新购得土地新购得土地新购得土地 n n不同的成本假设等不同的成本假设等不同的成本假设等不同的成本假设等NAV NAV 折价折价折价折价资产负债表资产负债表资产负债表资产负债表 5第二部分第二部分重点地产公司数据对比重点地产公司数据
11、对比重点地产公司数据对比重点地产公司数据对比6香港上市的中国开发商香港上市的中国开发商香港上市的中国开发商香港上市的中国开发商1)1)最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数资料来源资料来源资料来源资料来源: Capital IQ: Capital IQTo remove Safecopy Frame go to View Master Slide MasterEXCEL SOURCE range $E$17:$AL$47 copied at 13-Mar-2008
12、01:15:04 : C:Documents and SettingsgaosonLocal SettingsTempcacheOLK28A4HKSE Chinese REOC CSC.xls(OUTPUT_CN)7A A股上市的重点开发商股上市的重点开发商股上市的重点开发商股上市的重点开发商EXCEL SOURCE range $E$14:$AR$45 copied at 13-Mar-2008 01:20:40 : C:Documents and SettingsgaosonLocal SettingsTempcacheOLK28A4A-share REOC CSC_lx_latest_w
13、p.xls(OUTPUT)1)1)最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数2)2)资料来源资料来源资料来源资料来源: : CaptitalCaptital IQ IQEXCEL SOURCE range $E$14:$AR$42 copied at 13-Mar-2008 15:20:47 : C:Documents and SettingstanglaLocal SettingsTempcacheOLK170DA-share REOC CSC_lx_latest_w
14、p (2).xls(OUTPUT)EXCEL SOURCE range $E$14:$AR$42 copied at 13-Mar-2008 15:22:16 : C:Documents and SettingstanglaLocal SettingsTempcacheOLK170DA-share REOC CSC_lx_latest_wp (2).xls(OUTPUT)EXCEL SOURCE range $E$14:$AR$42 copied at 13-Mar-2008 15:24:23 : C:Documents and SettingstanglaLocal SettingsTemp
15、cacheOLK170DA-share REOC CSC_lx_latest_wp (2).xls(OUTPUT)EXCEL SOURCE range $E$14:$AR$42 copied at 13-Mar-2008 15:26:24 : C:Documents and SettingstanglaLocal SettingsTempcacheOLK170DA-share REOC CSC_lx_latest_wp (2).xls(OUTPUT)EXCEL SOURCE range $E$14:$AR$42 copied at 13-Mar-2008 15:27:39 : C:Docume
16、nts and SettingstanglaLocal SettingsTempcacheOLK170DA-share REOC CSC_lx_latest_wp (2).xls(OUTPUT)EXCEL SOURCE range $E$14:$AR$42 copied at 13-Mar-2008 15:28:10 : C:Documents and SettingstanglaLocal SettingsTempcacheOLK170DA-share REOC CSC_lx_latest_wp (2).xls(OUTPUT)8香港上市的中国开发商一年以来相对指数表现香港上市的中国开发商一年
17、以来相对指数表现香港上市的中国开发商一年以来相对指数表现香港上市的中国开发商一年以来相对指数表现数据来源数据来源数据来源数据来源: Data Stream: Data StreamTo remove Safecopy Frame go to View Master Slide MasterEXCEL SOURCE copied at 13-Mar-2008 01:57:16 : C:Documents and SettingsgaosonLocal SettingsTempcacheOLK28A4IndexedPriceChart1.xls(ISPH 1y Chart)9香港上市的中国开发商一
18、年以来相对指数表现香港上市的中国开发商一年以来相对指数表现香港上市的中国开发商一年以来相对指数表现香港上市的中国开发商一年以来相对指数表现数据来源数据来源数据来源数据来源: Data stream: Data streamTo remove Safecopy Frame go to View Master Slide MasterEXCEL SOURCE copied at 13-Mar-2008 02:02:57 : C:Documents and SettingsgaosonLocal SettingsTempcacheOLK28A4IndexedPriceChart2.xls(ISPH
19、1y Chart)10A A股上市的重点开发商一年来相对指数表现股上市的重点开发商一年来相对指数表现股上市的重点开发商一年来相对指数表现股上市的重点开发商一年来相对指数表现数据来源数据来源数据来源数据来源: Data stream: Data streamTo remove Safecopy Frame go to View Master Slide MasterEXCEL SOURCE copied at 13-Mar-2008 02:06:54 : C:Documents and SettingsgaosonLocal SettingsTempcacheOLK28A4IndexedPric
20、eChart3.xls(ISPH 1y Chart)11第三部分第三部分高盛近期执行的房地产企业高盛近期执行的房地产企业高盛近期执行的房地产企业高盛近期执行的房地产企业IPOIPO案例讨论案例讨论案例讨论案例讨论12远洋地产控股有限公司远洋地产控股有限公司远洋地产控股有限公司远洋地产控股有限公司案例研究：案例研究：案例研究：案例研究：17.6217.62亿美元香港联交所首次公开发行亿美元香港联交所首次公开发行亿美元香港联交所首次公开发行亿美元香港联交所首次公开发行20072007年年年年9 9月月月月2020日日日日To remove Safecopy Frame go to View Mas
21、ter Slide Master项目详细信息项目详细信息项目详细信息项目详细信息项目要点项目要点项目要点项目要点除日本外亚洲第二大房地产除日本外亚洲第二大房地产除日本外亚洲第二大房地产除日本外亚洲第二大房地产开发行业股票发行开发行业股票发行开发行业股票发行开发行业股票发行各地区的机构需求各地区的机构需求各地区的机构需求各地区的机构需求各类型投资者的需求各类型投资者的需求各类型投资者的需求各类型投资者的需求需求明细需求明细需求明细需求明细发发行人：行人：行人：行人：远洋地产控股有限公司（“远洋”或“公司”）上市交易所：上市交易所：上市交易所：上市交易所：香港联合交易所主板股票代号：股票代号：股票
22、代号：股票代号：3377 HK价格区价格区价格区价格区间间：每股6.45 7.70港元最最最最终发终发行价格：行价格：行价格：行价格：每股7.70港元基本基本基本基本发发行行行行规规模：模：模：模：1,551,200,000股新股，相当于公司扩大后股本的36.6% 超超超超额额配售配售配售配售选择权选择权：232,680,000股，相当于基本发行规模的15% 新股新股新股新股/ /旧股构成：旧股构成：旧股构成：旧股构成：基本发行：82.1新股/17.9%旧股超额配售：100%新股发发行行行行结结构：构：构：构：80%国际发行/20%香港公开发行（回拨后）隐隐含市含市含市含市值值：44.21亿美
23、元（执行超额配售权后）投投投投资资者教育：者教育：者教育：者教育：2007年9月3日至10日路演：路演：路演：路演：2007年9月10日至20日定价日期：定价日期：定价日期：定价日期：2007年9月20日（美国时间）上市和交易日期：上市和交易日期：上市和交易日期：上市和交易日期：2007年9月28日超超超超额额配售配售配售配售选择权选择权行使日期：行使日期：行使日期：行使日期： 2007年9月28日高盛的角色：高盛的角色：高盛的角色：高盛的角色：联席全球协调人和联席账簿管理人n n具里程碑意义的发行具里程碑意义的发行具里程碑意义的发行具里程碑意义的发行除日本外亚洲第二大房地产开发行业股票发行全
24、球第三大房地产开发行业首次公开发行n n目标明确、效果良好的促销程序目标明确、效果良好的促销程序目标明确、效果良好的促销程序目标明确、效果良好的促销程序 路演效果良好，管理层团队在9个工作日内与100多家领先的投资者会面，将公司定位成北京和环渤海地区领先的房地产开发商管理层团队在路演中的良好表现带来了很高的投资者转换率。出席一对一会议和小型集体会议的投资者中分别有大约88%和82%参与了发行n n旺盛的需求确保实现定价于价格区间的上限旺盛的需求确保实现定价于价格区间的上限旺盛的需求确保实现定价于价格区间的上限旺盛的需求确保实现定价于价格区间的上限成功的定位和促销在各类投资者中创造了旺盛的需求，
25、其中包括蓝筹共同基金、对冲基金、私人银行、公司投资者、高净资产个人和散户投资者强劲的投资者需求导致机构订单账簿超额认购，共录得700多个订单，价格敏感性很低香港公开发行受到热烈追捧，实行多倍超额认购（206倍），触发了20%回拨机制旺盛的需求使得最终发行价格确定在7.70港元，即6.45-7.70港元价格区间的上限n n强劲的后市表现使超额配售选择权得以全部行使强劲的后市表现使超额配售选择权得以全部行使强劲的后市表现使超额配售选择权得以全部行使强劲的后市表现使超额配售选择权得以全部行使股票首日交易表现强劲，收于11.00港元，比最终发行价上涨42.9%良好的后市表现使超额配售选择权得以在第一天
26、全部行使，为发行人募得2.3亿美元额外资金 (07(07年年4 4月月) ) (07(07年年9 9月月) ) (06(06年年9 9月月) ) (06(06年年1111月月) ) (06(06年年1212月月) )交易规模（百万美元）交易规模（百万美元）交易规模（百万美元）交易规模（百万美元）13SOHOSOHO中国有限公司中国有限公司中国有限公司中国有限公司案例研究：案例研究：案例研究：案例研究：19.0619.06亿美元香港联交所首次公开发行亿美元香港联交所首次公开发行亿美元香港联交所首次公开发行亿美元香港联交所首次公开发行20072007年年年年1010月月月月1 1日日日日(a)(a
27、)资料来源：资料来源：资料来源：资料来源： ECM Analytics; 2007ECM Analytics; 2007年迄今交易以基础交易规模计年迄今交易以基础交易规模计年迄今交易以基础交易规模计年迄今交易以基础交易规模计To remove Safecopy Frame go to View Master Slide Master交易详情交易详情交易详情交易详情交易亮点交易亮点交易亮点交易亮点日本外亚洲有史以来规模最大的日本外亚洲有史以来规模最大的日本外亚洲有史以来规模最大的日本外亚洲有史以来规模最大的地产开发行业的首次公开发行地产开发行业的首次公开发行地产开发行业的首次公开发行地产开发行业
28、的首次公开发行 按地区划分的机构需求按地区划分的机构需求按地区划分的机构需求按地区划分的机构需求按投资者类型划分按投资者类型划分按投资者类型划分按投资者类型划分需求明细需求明细需求明细需求明细发行人：发行人：发行人：发行人：SOHO中国有限公司（“SOHO” 或 “公司”）上市地：上市地：上市地：上市地：香港联交所主板股票代码：股票代码：股票代码：股票代码：410 HK价格区间：价格区间：价格区间：价格区间：每股6.30 8.30 港元最终发行价：最终发行价：最终发行价：最终发行价：每股8.30港元基础发行规模：基础发行规模：基础发行规模：基础发行规模：1,549,420,000股，近128.
29、60亿港元（16.57亿美元），占公司扩大后股本的31%超额配售选择权：超额配售选择权：超额配售选择权：超额配售选择权：至多232,413,000股（基础发行规模的15%）超额配售后发行规模：超额配售后发行规模：超额配售后发行规模：超额配售后发行规模：19.06亿美元新股新股新股新股 / / 旧股比例：旧股比例：旧股比例：旧股比例：基础发行：81%新股 / 19%旧股超额配售：100%新股 发行结构：发行结构：发行结构：发行结构：50% 国际发行 / 50% 香港公开发行（回拨后）投资者推介：投资者推介：投资者推介：投资者推介：2007年9月10日至2007年9月14日路演：路演：路演：路演：
30、2007年9月17日至2007年9月27日定价日期：定价日期：定价日期：定价日期：2007年10月1日上市及交易日：上市及交易日：上市及交易日：上市及交易日：2007年10月8日高盛角色：高盛角色：高盛角色：高盛角色：联席保荐人、联席全球协调人、联席主承销商、联席帐簿管理人及后市稳定代理人 n n里程碑式的发行里程碑式的发行里程碑式的发行里程碑式的发行日本外亚洲有史以来规模最大的地产开发行业的首次公开发行2007年迄今全球房地产开发行业规模第二大的首次公开发行n n目标集中且高效的推介活动目标集中且高效的推介活动目标集中且高效的推介活动目标集中且高效的推介活动 路演效率极高，管理层在9个工作日
31、内会见了422名投资者，将公司定位成专注于北京中心地带发展、在市场拥有领先地位的高端商用物业发展商一对一汇率总体成功率高达94.8%，需求达到66.78亿美元n n旺盛的需求导致定价处于目标区间高端旺盛的需求导致定价处于目标区间高端旺盛的需求导致定价处于目标区间高端旺盛的需求导致定价处于目标区间高端成功的公司定位和推介活动吸引了各类投资者的庞大需求。特别是，散户 / 私人理财机构在推高需求水平方面发挥了显著作用，在投资者锁定阶段的初期就确定了基础投资者，并吸引价格刚性的公司成为主要投资者旺盛的需求势头导致机构投资者需求超额360亿美元，总需求超额1,061亿美元香港公开发行也广受市场欢迎，获高倍数超额认购（169倍），触发了50%回拨机制强劲的需求导致最终定价为每股8.30港元，处于促销价格区间6.30 8.30港元的高端，相当于联席帐簿管理人一致预计的超额配售前2007年净资产价值溢价20.8%n n首日交易表现强劲首日交易表现强劲首日交易表现强劲首日交易表现强劲该股首日上市交易表现强劲，收于每股9.55港元，与最终发行价相比上涨15%交易规模（百万美元）交易规模（百万美元）交易规模（百万美元）交易规模（百万美元）14
