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1、中信.锦绣安盈结构化投资基金号沪洪平行基金2011年12月中信锦绣资本管理有限公司CITIC Kingview Capital Management Co.,Ltd.私 募 股 权 投 资 资 产 管 理 财 务 顾 问 信 托本材料非正式法律文件，仅供投资决策参考中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital安全至上安全至上我们始终把投资安全置于首要考虑，优选土地成本低、无惧房价涨跌的优质地产项目；我们一贯重视项目现金流的可实现性，所有测算均基于保守考虑的基础上，在市场出现极端情况时仍能游刃有余。追求回报追求回报在保障安全的前提下，我们努力追求高于市场平均水平的投资回报
2、；标的项目较低的土地成本为我们提供了足够的投资回报空间。结构设计结构设计我们具备股权投资及信托融资的综合经验，考虑融资项目的的特点，设计更具针对性的资金方案；针对投资人的安全、收益、期限的差异，我们努力通过结构化的产品设计满足每个人的个性化需求。长期共赢长期共赢 为投资人提供PE投资、信托投资、结构化基金的投资组合；我们秉承合作共赢的理念，通过投资项目的安全边际和投资回报实现与投资人的长期共同发展。第 2 页中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital平行基金概述平行基金概述土地成本低：上海周贤、江西中威、兴宸置业项目的土地成本分别相当于评估价值的43.77%、17.3
3、5%、3.41%；抗跌能力强：在房价或销量下跌50%的极端情况下，仍足以按期偿清基金投资收益。现金流保障强：基金按期退出时，项目测算现金流超过15亿元；尤其是上海周贤一期商业店面于2012年即可实现销售，项目位居上海市浦东区周浦地区的繁华商业中心，销售不确定性较小，其销售回款预计为9亿元，即使在基金投资期限内住宅零销售的极端情况下，也足以支付基金的投资本金及收益。业态差异化定位：本项目捆绑3家项目公司，项目业态、定位、区域均不同，一定程度上分散市场风险。第 3 页中信锦绣资本作为普通合伙人募集2家有限合伙企业组成平行基金，以股权、债权的形式投资上海周贤、江西中威，总投资金额为不超过6亿元。本投
4、资项目设置土地抵押、股权质押以及实际控制人连带担保等保障措施，抵押率为26.81%。基金首期募集A类/B类优先级有限合伙份额分别为1亿份/不少于4000万份，预期年化收益率为15%/年、17%/年，期限为1年/2年；募集次级有限合伙份额6000万份，期限为2.5年。基金设立后36个月期间，将扩募C类优先级有限合伙份额不超过4亿份，扩募后基金总规模不超过6.04亿元。基金交易结构项目特点第 4 页中信锦绣资本管理有限责任公司中信锦绣资本管理有限责任公司拟投资项目介绍及价值测算拟投资项目介绍及价值测算投资交易结构及资金安全保障投资交易结构及资金安全保障合伙人投资要素合伙人投资要素目 录中信锦绣资本
5、中信锦绣资本CITIC Kingview Capital中信锦绣资本管理有限责任公司中信信托有限责任公司中国中信集团公司2007年，由中信信托、中信集团、中信资本设立，股东方的信托行业领导者背景、良好的品牌、资源和网络等方面的优势以及资产管理领域的专业化能力，将为锦绣资本的运营提供强力支持；锦绣资本董事长为常振明，即现任中信集团董事长；中信锦绣一号、锦绣二号、锦绣三号等私募股权投资基金的管理人；2009年开展有限合伙形式的PE股权投资及结构化的地产投资业务；累计管理资产规模约60亿元。中信资本控股有限公司 40%30%30%中信集团的海外投资机构；在大中华地区、美国和日本开展直接投资业务；已投
6、资金额近10亿美元。银监会直管的三家全国性信托公司之一；国内首家金融业控股公司旗下的信托机构 ；管理信托资产规模约占全行业20%。国际化大型企业集团；国家授权投资机构 ；总资产超过9000亿元。中信锦绣资本管理有限责任公司中信锦绣资本管理有限责任公司第 5 页中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital信托股权投资基金中信锦绣一号信托股权投资基金中信锦绣一号中信锦绣一号成立日期2007年4月资金管理规模10.03亿元累计分红 4.01亿元投资收益率+ 28.64%中国内地首只私募股权信托投资基金，具有开创性意义。主要投资于金融领域。投资原则： 秉承“在力保资本本金安全的
7、前提下积极投资，分享中国优秀金融企业快速增长的进程中所产生的潜在收益”的投资理念，主要投资于金融领域。投资目标： - 拟上市金融机构的IPO战略配售； - 金融机构的定向增发； - 其他收益潜力较大的金融机构股权投资项目；n中国唯一的银行卡组织n2008年公司处理跨行交易额及笔数分别为1.08万亿元、22亿笔n全球第四大银行卡品牌 n中国第五大商业银行n2008年底资产规模全球第89位n经营网络完善，营业机构2600多家n世界500强，中国非国有企业第一名n中国最著名的金融控股集团之一，涉足保险、银行、证券、信托等金融业态，总资产达到人民币7000亿元以上n各险种发展均衡，是中国第二大寿险、中
8、国第三大产险企业投资案例第 6 页中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital信托股权投资基金中信锦绣二号信托股权投资基金中信锦绣二号中信锦绣二号成立日期2007年9月资金管理规模20.47亿元成立之时为内地规模最大的市场化人民币私募股权投资基金。无投资行业限制。投资原则： 拟投资企业应在相对细分的行业中处于相对领先的地位。基金将用于人民币市场的定向增发、Pre-IPO以及普遍意义的股权投资。投资目标： - 潜力较大中国地产企业的股权投资、IPO配售、定向增发项目； - 新能源、新材料、新农业等领域优秀企业的股权投资； - 具有创新意义的高科技、消费品领域股权投资； -
9、 其它领域拟上市成长期或成熟期企业的股权投资；n希森马铃薯产业集团是中国最大的种薯研发公司。n拥有中国最大的马铃薯种质资源和微型薯生产基地。达产后年产微型薯4亿粒。n公司拥有中国唯一的、大型种薯种植基地。 投资案例n具有一级房地产开发资质的全国性房地产综合开发商，下属控股企业及控股项目公司超过100家。n超过20年房地产开发经验，累计开发房地产项目85个，竣工面积近600万平方米。茁壮网络n茁壮网络是目前国内技术最强、规模最大的数字电视业务平台及应用软件提供商，市场占有率达76% 。n茁壮网络被评为2008年度中国最具有投资价值50强”。n拟于2009年底首批登陆深圳创业板市场上市。第 7 页
10、中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital中信锦绣三号及其他中信锦绣三号及其他PE投资投资中信锦绣三号成立日期2009年7月资金管理规模4.5 亿元专注于资源、新能源领域的股权投资基金投资目标： - 大型资源企业的股权投资； - 新能源、新材料等领域中处于行业领先地位的优质企业。 项目储备n以煤炭生产为主，集电力、建材、建筑施工、机械制造、房地产开发等为一体的多元化的大型煤炭企业第 8 页其他PE投资总规模约15亿元人民币，已经或计划在国内外上市1、2009年9月，6500万元投资于石油开采类企业，2010年12月于香港联交所上市，年化收益率约35%。2、2010年2
11、月，2450万元投资于某专注于CMMB的芯片企业，拟于2012年在深交所创业板上市，预计投资回报不低于600%。3、2010年3月，2.79亿元投资于某家居建材连锁企业，拟于2012年在上交所主板上市，预计投资回报约为150%。4、2011年6月，天津锦能信华股权投资基金 ，4.962亿，投资于国有能源企业，计划5年内上市。5、2009年12月，700万美元投资于某化工类制造型企业， 2010年9月在香港联交所上市，投资回报率约50%。6、2011年5月，WELL TIME LIMITED(开曼) 1,520万美元投资于某融资租赁企业，拟于2012年于香港上市。7、2011年11月，4.3亿元
12、投资于南非某黄金开采企业，拟于2012年在上交所上市，预计年化收益率约为50%。中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital中信锦绣资本房地产投资中信锦绣资本房地产投资房地产房地产投资投资泛海建设股票收益权项目泛海建设股票收益权项目1亿元认购泛海建设之股票收益权已完成退出。中信地产股权投资项目中信地产股权投资项目委托中信国安集团认购2.1亿股拟通过上市或股权转让等方式实现收益；增资上海周贤房地产开发有限公司增资上海周贤房地产开发有限公司增资1亿元，持有上海周贤70%股权；已完成退出。天津锦亚股权投资基金天津锦亚股权投资基金2亿元与中信地产合作收购海南香水湾项目；正常运行
13、。北京玫瑰园别墅有限公司北京玫瑰园别墅有限公司以1.7亿元收购北京玫瑰园别墅有限公司100%股权及发放贷款；已实现退出。天津锦绣深创股权投资基金合伙企业天津锦绣深创股权投资基金合伙企业投资3.5亿元以股权、债权投资于深圳市创力胜科技发展有限公司一级土地开发项目；已完成退出。天津锦信华成股权投资基金合伙企业天津锦信华成股权投资基金合伙企业投资2.3亿元以股权、债权投资于北京朱雀门项目；正常运行。第 9 页北京项目北京项目投资投资1.71.7亿元亿元以8000元/平米收购标的房产；已完成退出。第 10 页中信锦绣资本管理有限责任公司中信锦绣资本管理有限责任公司拟投资项目介绍及价值测算拟投资项目介绍
14、及价值测算投资交易结构及资金安全保障投资交易结构及资金安全保障合伙人投资要素合伙人投资要素目 录中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital目标项目概况目标项目概况第 11 页兴宸置业：财富山庄项目兴宸置业：财富山庄项目p位于南昌市湾里区梅岭国家级森林公园内，总用地面积253,890.79 m2 （约423亩），建设用地129,193 m2 ，根据梅岭休闲接待中心控制性详细规划暂定建筑面积118,707 m2;p已取得国有土地使用证、建设项目规划许可证；p售价：恒茂森林海、绿苑山庄等，2009年下半年独幢约16,000元/ m2 。p土地评估值4.98亿元。上海周贤：周
15、浦项目上海周贤：周浦项目p位于上海浦东周浦镇商业中心，占地面积56,918，容积率2.3，商住；p项目所在区域东接迪斯尼乐园，西接世博园国际商务区，交通便捷；p计划分三期开发，一期为商业，面积为20,000，计划引入大润发超市；二期为高层住宅、别墅和商业，面积分别为16,992、5,008、5,598；三期为高层住宅、高层回迁房和商业，面积分别为41,461、28,879、9,972；p一期为准净地、二期拆迁协议已签署；三期机构部分已签署拆迁协议，居民部分未开始拆迁；p临近商业均价50,000-54,000元/，住宅均价为18,000-23,000元/。p净地评估值16.2亿元，现状估值约14
16、.4亿元。江西中威：山水艺墅项目江西中威：山水艺墅项目p位于南昌湾里区，风景优美，被誉为南昌的后花园，占地面积148,173.47，容积率0.74，规划建筑面积为118,765.07；p项目“四证”齐全，已经开工建设，已有7栋多层结构封顶；p预计售价：多层4,000元/，山地洋房13000元/ ，联排/叠拼9000元/；p在建工程及土地评估值为2.92亿元。上海周贤房地产开发有限公司上海周贤房地产开发有限公司和一投资100%江西中威房地产开发有限公司江西中威房地产开发有限公司40%饶伟光兴宸置业60%邹文彬俞畅鸣彭雯兴宸投资(香港)40%60%90%10%100%股权结构：现状中信锦绣资本中信
17、锦绣资本CITIC Kingview Capital周浦项目周浦项目p项目位于上海浦东周浦镇中心，占地面积56,918，容积率2.3，性质为商住；p项目所在区域东接迪斯尼乐园，西接世博园国际商务区；p目前项目周边有公交581,659，深周线，规划中的R3线周浦镇站口临近地块；p规划地铁站距离项目1.5公里。第 12 页中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital周浦项目周浦项目p东临周市路、西临康沈路、南临川周公路、北临公元新村，为周浦镇核心地段；p项目规划面积181,452，其中地上建筑面积为133,814，地下建筑面积为47,638；p项目分三期开发：一期商业面积2
18、0,000；二期高层住宅、别墅和商业，面积分别为16,992、5,008、5,598；三期高层住宅、高层回迁房和商业，面积分别为41,461、28,879、9,972；p一期项目计划引入沃尔玛超市，目前正在商谈合作方案；p项目临近在售的商业均价50,000-54,000元/，住宅为18,000-23,000元/。一期第 13 页中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital周浦项目周浦项目地块分为1/5丘、1/6丘、1/7丘、1/8丘四块相邻土地，总占地面积为56,918。p1/6丘（一期）：地上建筑物为金康制药厂、菜市场、申银万国证券营业部；总拆迁面积13,501，基金
19、进入前全部拆平。p1/7丘（二期）：地上建筑物为部队家属院，拆迁面积为14,669，目前已签署拆迁协议，已进行拆迁前期准备工作。p计划2012年2季度拆平。p1/8丘：地上建筑物为周浦钢管厂（基本拆除）、南星灯具厂（已签署协议，开始拆迁）、居民住宅（未拆迁），总拆迁面积为30,204，已拆迁9,988。p1/5丘：地上建筑物为居民住宅，总建筑面积为10,984，尚未拆迁。p计划与周市路的市政拆迁同步进行。第 14 页中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital“山水艺墅山水艺墅”项目项目p“山水艺墅”项目位于江西省南昌市湾里区；湾里区位于南昌市西北部，风景优美，被誉为南
20、昌的后花园；p该项目地处湾里区中心位置，位于湾里区219停车场后侧，翠园文化广场对面，紧邻湾里区政府；p项目占地面积148,173.47，容积率0.74，规划建筑面积为118,765.07；p项目地块临近招贤路，为湾里区主干道之一，可15分钟车程直达南昌红谷滩新区，30分钟到达南昌市中心。p2011年9月，湾里区启动旧城改造，目前已完成拆迁约45万平米，货币补偿约4800元/平米，大大高于本项目测算价格，对本项目价值有极大提升。第 15 页中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital“山水艺墅山水艺墅”项目项目p已取得“四证” ；p已有7栋多层结构封顶，面积为20,00
21、0、5栋联排别墅施工至3层，面积为4,400；p项目主要建筑类型包括多层、联排别墅、独栋别墅、商业；p在建工程及土地评估值为29,200万元。p计划2012年年初通过招拍挂方式取得与项目结界的28亩土地。第 16 页中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital“财富山庄财富山庄”项目项目本项目所在位置本项目所在位置p项目位于南昌市梅岭风景区内，为4A级国家风景区；p项目占地面积253,890.79，总建筑面积101,556，建筑类型为独栋别墅；p已取得国有土地使用证、国有建设用地规划许可证，土地款已缴清；p土地评估价值为49,800万元；p可比项目均价18,00023,
22、000元/。p2005年由于梅岭国家级森林公园、梅岭国家级风景区重新规划，风景区内所有房地产开发项目均暂停施工，开工时间待后通知。2010年梅岭休闲接待中心控制性详规通过国家住建部审批，梅岭景区分为一、二、三级保护区控制，项目地块位于三级保护区内，可安排旅游接待和服务实施。第 17 页中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital第 18 页中信锦绣资本有限责任公司中信锦绣资本有限责任公司拟投资项目介绍及价值测算拟投资项目介绍及价值测算投资交易结构及资金安全保障投资交易结构及资金安全保障合伙人投资要素合伙人投资要素目 录中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview
23、 Capital平行基金投资框架平行基金投资框架鹰潭市锦和投资有限合伙企业鹰潭市锦浦投资有限合伙企业平平 行行 基基 金金上海周贤房地产开发有限公司江西中威房地产开发有限公司80%以8000万元收购80%股权；土地价值14.4亿元；2.5年内，原股东对平行基金持有的股权有优先收购权；原股东剩余股权质押。以1.2亿元增资后持有80%股权；土地评估价值2.92亿元；2.5年内，原股东对平行基金持有的股权有优先收购权；原股东剩余股权质押。80%银行委托贷款总额不超过4亿元兴宸（江西）置业发展有限公司 与上海周贤、江西中威为共同实际控制人；土地评估价值4.98亿元；以土地使用权抵押，为银行委托贷款担保
24、。p中信锦绣资本作为普通合伙人，通过募集设立2家有限合伙企业组成平行基金以相同条件投资上海周贤、江西中威；p募集及扩募：平行基金分两期募集，一期募集A/B类优先级、次级有限合伙份额，二期扩募C类优先级有限合伙份额；第 19 页普通合伙人（中信锦绣资本）A类优先级有限合伙人C类优先级有限合伙人次级有限合伙人抵押担保抵押担保抵押担保扩募总募集规模6.04亿元400万元1亿元6000万元4亿元B类优先级有限合伙人4000万元鹰潭市投资有限合伙企业鹰潭市投资有限合伙企业中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital第 20 页合伙企业框架合伙企业框架普通合伙人100万元C类优先级
25、1亿元次级有限合伙人1500万元p合伙企业数量、名称及每家合伙企业的合伙份额规模可能会有所调整，以最终签订协议为准；但合伙份额的结构比例不变。p次级有限合伙份额主要由被投资项目的管理团队以及中信锦绣资本的管理团队认购。扩募平行基金相同的交易结构和合伙结构鹰潭市锦和投资有限合伙企业B类优先级2000万元鹰潭市锦浦投资有限合伙企业鹰潭市锦安投资有限合伙企业鹰潭市锦盈投资有限合伙企业A类优先级2500万元中信锦绣资本鹰潭市乾景投资有限合伙企业次级有限合伙人1500万元B类优先级2000万元A类优先级2500万元普通合伙人1万元中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital投资方
26、案及资金安全保障投资方案及资金安全保障第 21 页上海周贤房地产江西中威地产兴宸置业平行基金和一投资刘卫斌8000万元收购80%20%增资1.2亿元80%银行委贷4亿元15%p抵押、质押、连带担保上海周贤、兴宸置业以其名下土地第一顺位抵押，江西中威以其名下土地第二顺位抵押，综合抵押率26.90%；和一投资以其持有的上海周贤20%的股权质押、兴宸置业及刘卫斌以其持有的江西中威20%的股权质押。项目原实际控制人自然人邹文彬提供连带责任担保。p投资后的监管基金占上海周贤、江西中威2/3董事席位，董事长由基金委派的董事中产生；基金委派财务人员，保管项目公司的公章、财务章、合同章、公司证照及公司重要财务
27、凭证；基金审批项目公司月度、年度预算、大额合同及大额款项支出并指定账户作为资金收付专户；基金委派工程管理人员，监督工程进度、质量及安全，审核工程款预算及大额工程款支付。p业绩对赌及违约条款按期足额达成基金设定的业绩目标，以保障项目现金流足以按期偿付基金投资本金及收益；按期偿付基金投资本金及收益；违反约定或未达成业绩目标时，基金有权处置抵质押物，并向担保人追究连带责任。股权结构：投资完成后5%中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital第 22 页中信锦绣资本管理有限责任公司中信锦绣资本管理有限责任公司拟投资项目介绍及价值测算拟投资项目介绍及价值测算投资交易结构及资金安全
28、保障投资交易结构及资金安全保障合伙人投资要素合伙人投资要素目 录中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital合伙企业要素合伙企业要素第 23 页 总募集规模：不超过人民币6.04亿元，其中普通合伙份额(GP)总金额400万元，A类优先级有限合伙份额、B类、C类优先级有限合伙份额、次级有限合伙份额总金额分别为1亿元、4000万元、4亿元、6000万元。合伙企业投资标的：上海周贤、江西中威的股权及债权。次级有限合伙份额次级有限合伙份额期限：2.5年； 预期收益：20%/年，每年分配一次； 浮动收益：合伙企业超额收益（江西中威利润的11%及其他对外投资收益）的70%。C C类
29、优先级有限合伙份额类优先级有限合伙份额期限：2年；预期收益：待定。A A类类/B/B类优先级有限合伙份额类优先级有限合伙份额期限：1年/2年；预期收益：15%/17%/年，每年分配一次。合伙人税后收益合伙人税后收益对于自然人合伙人，合伙企业按相应法律、法规和政府规章制度代扣代缴个人所得税；合伙企业在收到返还的财政奖励后全额向自然人合伙人分配，A类优先级实际税后年化收益12.5%；B类优先级实际税后年化收益14.1%；对于机构投资人，除非法律、法规和政府规章制度要求，合伙企业不代扣代缴所得税。中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital合伙企业要素合伙企业要素认购起点金额
30、认购起点金额A类/B类有限合伙份额的认购起点为500万元/300万元；超过起点金额按50万元整数倍递增；认购费、保证金支付的起始时间为2012年1月5日，按缴款时间优先排序；缴付全款时间为2012年2月15日17日。第 24 页合伙份额分配顺序合伙份额分配顺序在基金成立日起每12个月届满日分配时，A类优先级、B类优先级、C类优先级有限合伙份额按同等顺序优先获得预期收益分配； 提前分配时，按A类优先级、B类优先级、C类优先级、次级有限合伙份额的先后顺序分配，前一顺序的合伙人的投资本金和预期收益得到足额分配后，向后一顺序的合伙人分配； 在非正常还款需要对资产进行处置时，A类优先级、B类优先级、C类
31、优先级有限合伙份额按剩余本金金额按比例进行分配，分配完毕后，再向次级有限合伙份额分配； 普通合伙份额的投资本金劣后于次级有限合伙份额的投资本金获得分配； 次级份额超额收益劣后于普通合伙份额的投资本金获得分配。普通合伙份额普通合伙份额期限：2.5年；预期收益：无；浮动收益：合伙企业超额收益的30%；普通合伙人有权延长有限合伙人的存续期限0.5年作为基金非正常退出时的处置期。中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital第 25 页拟投资项目介绍及价值测算拟投资项目介绍及价值测算投资交易结构及资金安全保障投资交易结构及资金安全保障合伙人投资要素合伙人投资要素目 录中信锦绣资本中信锦绣资本CITIC Kingview Capital第 26 页谢谢！私募股权投资资产管理财务顾问信托地址：北京市朝阳区新源南路地址：北京市朝阳区新源南路6 6号号 京城大厦京城大厦30023002室室邮编：邮编：100004100004中信锦绣资本管理有限责任公司中信锦绣资本管理有限责任公司 CITIC Kingview Capital Management Co.,Ltd.联系电话联系电话
