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1、潍坊项目市场可行性分析报告潍坊项目市场可行性分析报告PART 宏观概况宏观概况城市区位潍坊市位于山东省东部，是山东半岛的交通枢纽。位于济南青岛经济发展带的中轴线上。城市交通潍坊交通位于半岛与内陆的连接线上，胶济铁路、济青高速横贯东西，连接青岛与省会济南，潍坊距离西济南200km，东距青岛150km。济青高速济青高速胶济铁路胶济铁路潍莱高速潍莱高速青岛青岛济南济南潍坊潍坊淄博淄博城市定位1.根据山东半岛城市群总体规划，潍坊处于半岛城市群的地理中心，占据绝对的地理交通枢纽要塞之地地理交通枢纽要塞之地。2、半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一，能方便地与省内主要城市建立直接经济联
2、系与省内主要城市建立直接经济联系。 3、潍坊城市定位：以海洋化工、机械、食品加工为主导的综合性制综合性制造业城市，造业城市，连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。城市概况潍坊市是山东省辖地级市，人口经济在山东省内居前列，城市以风筝知名，有中国鸢都之称。潍坊市辖奎文（含高新区）、潍城、寒亭、坊子4个市辖区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市。潍坊经济GDP排名城市GDP（亿元）1 青岛44092 烟台34343 济南30174 潍坊24915 淄博3006东营20657 济宁 20008临沂19589威海179510德州140011 泰安139812 滨州12301
3、3聊城120014枣庄110015 菏泽82016日照78017莱芜 456从经济总量看，潍坊市2008年GDP排名省内第四，排名居前，可见潍坊发展总体较好，经济实力较强。2008年潍坊全市三产业结构为11.3:58.4:30.3 ，可见总体经济仍主要靠第二产业拉动。目前潍坊的主导产业以海洋化海洋化工、动力机械、农用运输车、工、动力机械、农用运输车、服装及装饰面、电子通讯及信服装及装饰面、电子通讯及信息处理、息处理、化学纤维、新型建筑材料、医药及保健品、食品饮料、造纸包装等十大产业为主体的工业体系。代表企业：潍柴集团、海化集团、新郎集团、晨鸣集团、仙霞集团、耶利亚集团、巨力集团。潍坊人口潍坊市
4、人口862.5万，常住人口889.54万人，城区人口142万人。外来人口与城区人口相对比重不足，城市向心力较差，城区范围较小。下辖区域下辖区域人口数量人口数量占比占比主城区潍城区374.29%奎文区（高新区）354.06%寒亭区263.01%坊子区424.87%合计合计14014016.23%16.23%非主城区安丘市11012.75%昌邑市687.88%高密市859.86%青州市9010.43%诸城市10612.29%寿光市10812.52%临朐县869.97%昌乐县69.58.06%合计合计722.5722.583.77%83.77%总计862.5100.00%目前潍坊市以潍城区和奎文区是
5、市中心，奎文区相对商业繁华程度更高，是中心的中心，近几年随着市政府的东移，奎文区中心外移，发展了高新区。潍城区分为两板块发展，一一个是东部的市区板块，另一个是东部的市区板块，另一板块为城西开发区板块板块为城西开发区板块，即本项目所在区域。区域人口GDP支柱产业房价表现安丘市110142.7电子、化工、蔬果2500昌邑市68192.5海洋化工、水产养殖、纺织印染2500高密市高密市85239.6纺织、机械制造、食品加工2700青州市青州市90263.5 花卉、铁矿、电子、纺织2800诸城市诸城市106362.6服装、食品加工、汽车零部件2900寿光市寿光市108400.6造纸、农副产品2900临
6、朐县86113.5黄烟、铝材2400昌乐县69.5128.5珠宝、塑料、煤化工2300潍坊市潍坊市142380以动力机械、化工为以动力机械、化工为代表制造业代表制造业3000城市发展下属县市产业基础均居较强的实力，经济发展普遍较好，其中有四个县级市是全国百强县，普遍比较富裕，其城市建设并不亚于潍坊市区的建设，潍坊中央集权度低，区别与一般地级市；所以潍坊市区对与下辖县市客户并不具备太大吸引力，这部分高端客户外流到青岛、烟台、威海等沿海城市的动机较强。全国经济全国经济百强县百强县城区发展规划大基调东扩西延南控北展“，随着潍坊市政府东移到高新技术开发区，近五年潍坊的主要的发展方向为向东发展，高新区的
7、建设已经初见端倪。PART 房地产市场房地产市场成交量成交量2009年全年潍坊市潍城、奎文、坊子、寒亭、高新等几个主要城区的商品房销售明显回暖，新建商品住宅共售出3.5万套，比去年同增长58.97%城区商品房平均销售价格为3000.19元,同比增长1.52%成交价格成交价格市场表现潍坊房地产市场同样在2008年受到金融危机的影响颇深，但2009年房地产市场开始全面回暖，成交面积大幅增长，而商品房成交价格同比涨幅不大。市场表现如图所示，潍坊房价在山东区域内属于较低水平，在各地级市排名倒数第二。房价与经济实力矛盾潍坊经济实力在山东排名第四，而房地产市场发展却很落后，房价缺排在倒数第二。矛盾产生原因
8、虽然总体经济排名靠前，但人均GDP排名落后，在岗城镇职工年收入23404元，低于山东省平均水平26407元，同时下面矛盾矛盾城区规模较小，人口多分布在下辖县市，同时各县市有各自产业基础，城市发展也并不落后于潍坊市，潍坊城区向心力有限，难以吸引下级县市，外来购买匮乏。潍坊政府机关及收益较好的企事业单位都会自建家属院，或委托开发商建设后团购（价格远低于市场价格），该部分最具购买力的客户购房需求已被内部消化，其群体购买高端物业还出现外流现象。潍坊房产开发商基本以潍坊或山东省本地企业为主，房价主要取决成本，利润空间有限，房产市场发展缓慢，缺乏外来知名开发商引入较先进的房产理念，市场投资意识不足。PAR
9、T 地块描述地块描述宗地概况l宗地为位于彩虹路东侧，卧龙西街北侧，西至创业路，北至工业二街，属于潍城区西北部，地属于潍城区西北部，地处城郊结合处。处城郊结合处。l地块紧邻潍城区新政府大楼（2007年迁入），据潍城区核心约8公里；据奎文区世纪华泰广场10公里。l地块大小约240亩。容积率无限制，但要求建筑形态为小高层以上；同时政府建议地块开发中含一个四星级酒店。宗地宗地潍城区潍城区政府政府8 8公里公里宗地现状地块现为钢材初加工工厂，由于区域原规划为工业园区，除区政府及其家属楼外，现周边较多工业厂房，和转性后在开发或待开发的闲置土地。 潍城区政府大楼潍城区政府大楼 宗地现状宗地现状宗地现状宗地现
10、状宗地周边宗地周边宗地四周现状宗地四周现状 地块西面政府家属院地块西面政府家属院宗地南侧在售的星宗地南侧在售的星都国际项目都国际项目地块现厂房平面图厂房及设备已投入，其中6万平方米厂房造价成本号称9000万，单位成本1500元/平方米。早前拿地3万/亩，现开发房地产需补地价20万/亩，待工程开发35%，可全额退还。PART 片区概况片区概况豪德贸易广场 潍坊豪德光彩贸易广场项目由香港豪德集团有限公司投资兴建,总投资30亿元,规划建筑面积300万平方米。2004年潍坊豪德贸易广场首期开发投资5亿元,建设45座营业楼、2700套营业房、总建筑面积35万平方米,目前,广场经营顺畅,市场繁荣,企业每年
11、上缴利税数千万元,市场内经营户创利税上亿元,提供就业岗位两万多个,已成为潍坊地区最大的五金、建材、机电、装饰材料等市场。 2008年豪德广场二期潍坊豪德小商品城动工，规划总建筑面积约26万平方米,其中商务楼面积约5万多平方米,小商品城约12万平方米,同时提供信息咨询、网上交易、仓储配送和地下停车场等配套服务设施约9万平方米，并于2009年12月6日正式营业。（据说与政府达成协议，市中心小商品城将迁入此）非市场供应家属楼区域内家属楼的供应：地税局家属楼地税局家属楼瑞景苑瑞景苑：地税局委托开发商建造，目前已结构封顶。总供应380套，其中多层共200套由地税局职工团购，3栋小高层180套对外出售，尚
12、未验收，售楼处未建，暂不对外销售。区政府家属楼区政府家属楼新城花园：新城花园：2008年建设，全部为多层，分给政府公务员的配套房，目前有对外抛售的二手房，出让价格2300-2600元/平方米星都国际建筑形态：建筑形态：小高层项目地址：项目地址：潍城区彩虹路与工业三街交叉口东南开发商：开发商：潍坊星都置业有限公司总建筑面积：总建筑面积：13万（一期约300套） 开盘时间：开盘时间：2008-8均价：均价：2900元/平方米（开盘均价2500元/平方米）项目户型：项目户型：95平米两房，110-120三房（主力供应），134-137平米大三房。客户群体客户群体：主要来自周边豪德小业主，开发区学校、
13、医院教职工。126345酒店酒店区域内唯一在售小高层项目（该项目土地同样是工业土地转性），品质相对较高，项目一期推出1、2、6三栋小高层共300套房源，开盘时售价较低，团购有大优惠，一年半的时间仅成交60%，180套左右。区域对小高层认知度有限，同时售价不低，去化较慢。贵和苑建筑形态：建筑形态：多层（一期）项目地址：项目地址：豪德小商品城对面开发商：开发商：高达置业总建筑面积：总建筑面积：57万平米（一期438套，其中240套回迁房）开盘时间：开盘时间：2009-7均价：均价：2700元/平方米项目户型：项目户型：91平米两房，99-103平米的小三房（主力供应），139-148平米的大三房客
14、户群体：客户群体：周边乡镇、豪德小业主项目一期推出6栋200套商品房房源，目前基本去化完毕，月均去化30套左右。相比星都国际，由于回迁房原因，品质相对较差，但主力房型三房的面积较紧凑，加上区域居民对多层接受度较高，售价也低，去化较快。后期供应量较大，二期多层将春节后推出。奥博家苑建筑形态：建筑形态：小高层项目地址：项目地址：工业四街与创业路交叉口开发商：开发商：三元置业总建筑面积：总建筑面积：5万平米（约500套）开盘时间：开盘时间：预计春节后开盘均价：均价：2500元/平方米（售楼处报价）项目户型：项目户型：76平米一房，84-91平米的两房（主力供应），102平米的三房项目紧邻豪德五金商贸
15、区，区域环境较差，定位豪德配套住宅，房型紧凑，报价较低，力度打造低总价，但布局不佳，目前尚未开盘。项目总结客户分析客户来源：客户来源：豪德商贸区小业主，区人民医院、学校职工目前居住状态：目前居住状态：豪德商贸区业主（约有5千名）主要居住在配套的商住楼中或者市区内，是潜在购房的主力。学校、医院教职工目前以居住在市区为主，通过班车上下班，同样有就就近购房需求。客户特性：客户特性：收入较高，对项目品质有一定要求选择高品质社区，新产品接受度高，选择高品质社区，新产品接受度高，对小高层抗性小，目前主要选择星都对小高层抗性小，目前主要选择星都国际花园项目。国际花园项目。客户来源：客户来源：周边乡镇农村客户
16、、豪德商贸区人员目前居住状态：目前居住状态：居住在周边乡镇人口（2.8万人）为主，随着城市化进程和子女就读的需要，有进城购房需求；豪德商贸区职工（2万人）居住在宿舍，有定居此地需求。客户特性：客户特性：收入相对较低，追求实惠，价格敏感度高对多层产品认可度高，低总价对其对多层产品认可度高，低总价对其吸引力较大，目前主要选择贵和苑吸引力较大，目前主要选择贵和苑项目。项目。中高端客户中低端客户目前周边竞争项目的客户主要来自于区域内，外来人口导入不足，在产品选择上首选多层，小高层的接受度有限。从市场表现及潍城区大规划来看，该板块楼盘定位为鲁东商贸区配套住宅，客户主要来源区域内，产品首选多层，难以导入外
17、来置业者。区域区域潍城开发潍城开发区区潍城区潍城区奎文区奎文区潍坊高新区潍坊高新区坊子区坊子区寒亭区寒亭区特征近两年刚发展的板块，依托豪德广场及新搬迁区政府，根据市政规划，未来出让土地及工业转性土地较多，规划以小高层+高层为主，但前期贵和苑项目有大量多层供应区域人口最多、分布较广，发展阶梯由最成熟的东部向西部递减（截止长松路），符合潍城区本地人及工薪阶层的基本居住习惯，目前潍城区住宅项目仍以多层为主，同时有少量小高层项目。城市的一个中心区域，市政配套完善，市民认知度比较高，沿虞河景观带这个优势资源而兴起的项目较多，该区域的商品住宅整体档次也最高，区域土地资源比较紧张，主要是小高层和高层产品居多
18、。开发区是潍坊正在崛起的区域，在各类产品竞争中都处于一个比较领先的地位，市政府的落座对于该区域的房价在近几年内得到迅速提升，开发区对于产品类型来讲比较复杂，开发区土地资源较为丰富，多层、小高层、高层产品云集。该区域市场发展不够成熟，配套欠缺，配套欠缺，房价较市区整体偏低，在售楼盘数量也较少，但土地资源也相对较多，目前在售的项目基本以多层为主。在济青高速以北，最偏离市区的一个板块，房地产发展也最为落后，房价与市区有明显差距，同样在售项目不多，基本全多层。售价售价2500-29002500-29002900-35002900-3500元元3300-40003300-40003100-3700310
19、0-37002300-28002300-28002100-24002100-2400l由于潍坊中心城区规模较小，同时潍坊并无明显的地域偏好，市区三个板块商品房售价差距并不明显，不同板块共同分流潍坊中高端客户群体。l而在三个售价较低的市郊板块中，潍城开发区发展时间最短，各种配套设施还在不断完善中，同时房价并非谷底，特别是与同属潍城区的长松路以东的几个楼盘售价相差不大，被其拦截了城市边缘客户，因此难以吸引区域外的客户来此置业。区域楼盘建筑形态售价坊子区普利城市花园 叠加别墅2700元/平方米坊子区凤栖墅1号 独栋5500元/平方米诸城市恐龙公园皇家半岛 独栋联排独栋6000元/平方米潍坊在售别墅潍
20、坊高端市场尚未启动，别墅类产品基本无供应，这主要原因：潍坊居住理念较为落后，中高端人群买房还仅限于市中心大面积高层住宅。潍坊为工业城市，自然景观资源匮乏，生态居住意识低，再高层次客户购买高端产品多选择距离较近的青岛，基本不考虑本地。本地块周边多为工业厂房及物流配送，且无任何可利用的景观资源，不易打造高端产品。PART V PART V 经济测算经济测算目前周边招牌挂土地信息周边土地招牌挂成交公示最早为08年10月起，每亩土地平均价值45万/亩，住宅容积率最低为1.5。假设开发法是测算土地价值的方法假设开发法是测算土地价值的方法假设开发法的原理：开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因
21、此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。计算公式：地 价开发完成以后的销售收入开发费用利润销售税费测算前提测算前提由于宗地开发周期难以估计，因此本次测算采取静态模式。其中：容积率取2.0，占地159600平方米，总建筑面积319200平方米；除去公建用房及酒店后，可售建筑面积300000平方米；高层建安成本1500元/平方米；如果建地下车库及可抵消75元/平方米易地人防费；市政配套280元/平方米优惠免除；管道煤气及暖气各预付热力、燃气公司50元/平方米，但后期销售可收取客户开户费各
22、3000元/户，实际产生成本约20元/平方米。财务费用为补交土地款20万/亩，共预付4800万，及总工程造价提取10%为前期投入资金所产生的1年利息。（利息按市场融资年息10%计算）商品房售价以2700元/平方米；总开发成本（方案一：容积率总开发成本（方案一：容积率2 2）金额金额费用明细费率总额（万元）一土地费用1出让金X合计合计X X二前期费用1设计勘探费20元/638.42工程监理费8元/255.36合计合计893.76893.76三建安工程成本1 高层建安成本1500元/478802通讯5元/159.63污水管建设费20元/638.44自来水管建设费5元/159.65管道煤气20元/6
23、38.46配电100元/31927暖气20元/638.48易地人防费或地下建筑75元/23949新墙体及散装水泥12元/38310消防10元/319.211白蚁治理费2元/63.8412小区配套费100元/3192合计合计59658.4459658.44四其他费用1防雷1.2元/38.3图审3元/95.76开发管理费6元/191.52用地规划技术费用1.8元/57.45其他办证费用8元/255.36合计638.4638.4五企业管理费二+三+四提2%1223.81223.8六财务费用1104.11104.1七预提土地增值税总销金1%810810八不可预见费除土地外成本3%1929.81929.
24、8开发成本开发成本 合计合计66258.3+X66258.3+X万元万元销售费用销售费用费率费率金额金额1销售费用（代理费、广告费）等总销金2.5%20252营业税及附加总销金6.55%5305.5销售费用销售费用 合计合计7330.57330.5万元万元项目总投资（方案一项目总投资（方案一: :容积率容积率2 2）73588.8+X73588.8+X万元万元 不含土地成本，单位投资成本已达到：2305元/平方米。在此基础上，即使不算入土地成本，项目开发税前最大利润只有10%。l按台商所报成本3万/亩+9000万厂房，即40.5万/亩的土地成本，单位投资成本达到2700元/平方米，项目开发税前
25、利润为负2.7%。按目前行情，本地块如按政府要求全部开发高层形态，经济利润根本无法保证容积率为2，高层开发模式总开发成本（方案二：容积率总开发成本（方案二：容积率1.51.5）金额金额费用明细费率总额（万元）一土地费用1出让金X合计合计X X二前期费用1设计勘探费20元/480.242工程监理费8元/192.09合计合计672.33672.33三建安工程成本1 混合建安成本1100元/26413.22通讯5元/1203污水管建设费20元/4804自来水管建设费5元/1205管道煤气20元/4806暖气20元/4807易地人防或地下建筑75元/1800.98新墙体及散装水泥12元/2889消防1
26、0元/240.110配电100元/2401.211白蚁治理费2元/4812小区配套费100元/2401.2合计合计35272.635272.6四其他费用1防雷1.2元/28.8图审3元/72开发管理费6元/144用地规划技术费用1.8元/43.2其他办证费用8元/192合计480480五企业管理费二+三+四提2%728.5728.5六财务费用851.5851.5七预提土地增值税总销金1%594594八不可预见费除土地外成本3%1157.91157.9开发成本开发成本 合计合计39756.5+X39756.5+X万元万元销售费用销售费用费率费率金额金额1销售费用（代理费、广告费）等总销金2.5%
27、1518.752营业税及附加总销金6.55%3979.12销售费用销售费用 合计合计5497.85497.8万元万元项目总投资（方案二：容积率项目总投资（方案二：容积率1.51.5）45254.3+X45254.3+X万元万元 假设开发多层+小高层混合形态开发（各占比50%），容积率界定1.5，总建面240120平方米，可销面积22500平方米，则不含土地成本，单位投资成本：1885元/平方米。（当地多层建安成本900元/平方米，小高层1300元/平米） 鉴于目前周边土地招牌挂45万/亩的市场行情，本块地块40.5万/亩的成本取决与台商口中的9000万厂房成本，但其1500元/平方米的造价已达
28、到了当地高层的建安成本（钢架构厂房拆迁材料可回收），应有一定谈判空间。 混合开发模式，单位成本相对有明显下降，而在其他成本基本无变动的基础上，厂房成本成为影响项目开发利润的最大一个变量容积率为1.5，混合开发模式从厂房成本敏感性分析来看，随着成本的降低，开发利润有着明显提高。建议，如厂房成本能通过谈判有大幅度下降，土地成本即能控制在较低价位，与市场行情产生一个利差，前期可将台商土地低价作价参股。将来可根据市场实际情况，选择开发或转让土地。开发建议项目名称变动幅度（降低）单位开发成本（元/平方米）投资利润率（税前）厂房成本0%229010.5%10%225212.3%20%221514.2%30%217716.2%50%210220.3%注意事项：混合开发，首先多层建筑形态市场上较易接受，同时静态的经济回报也能达标。但唯一风险，此规划，不符合政府初衷，是否能得以报批。
