房地产住宅精装修管理研讨会 90页

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1、L/O/G/O主讲专家：陈现培 先生 2010 2010房地产住宅精装修管理研讨会房地产住宅精装修管理研讨会住宅产业化之精装设计管理篇住宅产业化之精装设计管理篇主讲专家简介：主讲专家简介： 国家注册建筑师 高级室内建筑师北京清华城市建筑设计院精装研发中心 主任IDU国际设计机构/清尚博尼设计公司 负责人清尚博尼工程设计（北京）有限公司 执行董事 博洛尼旗舰装饰装修（北京）有限公司 执行董事 博洛尼家居集团钛马赫设计中心 研发专家法国CNAM国立工艺学院 项目管理硕士北京大学环境学院 EMBAIFI国际室内装饰设计联盟 专业会员国际建筑.室内设计师联合会 注册资深室内建筑师中国建筑学会室内设计学

2、会 会员CIHAF-2003/2004年度 “中国十佳住宅设计师”2007年中国室内设计优秀设计师2008年全国杰出中青年室内建筑师2009年国际建筑室内设计师联合会亚太室内设计管理精英奖2009年全国精装修设计管理巡回专题演讲：北京 杭州、广州、长沙、深圳、上海、宁波等地 序序房房地产设计管理的范畴与定义地产设计管理的范畴与定义精装修设计管理的范畴精装修设计管理的范畴涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目概念设计的跟踪,到项目设计策划中的市场研究研究。从室内设计，部品设计到施工图设计，从施工现场的配合安装到产品营销说明的制作，以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。契合企业的发展战略，锁定

3、项目的营销目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在住宅产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。精装修设计管理的定义精装修设计管理的定义序序产品的战略产品的战略 产品的策略产品的策略 设计管理三大目标设计管理三大目标涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。品质保证、进度控制、成本控制 目录目录第第 一一 部部 分分第一模块第一模块: :整体精装修业务模式分析与

4、探讨整体精装修业务模式分析与探讨一、房地全装修住宅设计的发展趋势二、目前精装业务模式分类三、模式的优缺点分析与探讨四、未来精装系统化管理的发展方向第二模块第二模块: :精装修设计市调的必要性精装修设计市调的必要性一、项目环境调研分析二、消费环境调研分析三、设计需求调研分析第三模块第三模块: :精装修设计流程管理精装修设计流程管理一、精装修设计的专业分解二、项目设计策划与设计定位三、精装修设计流程制定第一模块第一模块: :整体精装修业务模式分析与探讨整体精装修业务模式分析与探讨一、房地产全装修住宅设计的发展趋势二、目前精装业务模式分类.三、模式的优缺点分析与探讨.四、未来精装系统化管理的发展方向

5、.一一. .房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势行业现状行业现状全球领域金融危机的来临，影响着我国房地产市场的发展，使整个行业转眼间进入了冬天。中国房地产经历过了20年的快速发展，同时于2010年4月国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“国十条”）的正式颁布 ，中国房地产行业已经开始新一轮的调整期，将要进行新一轮的洗牌。同时，成品住宅的精装修趋势，促使着住宅建筑技术的升级迫在眉睫。当然，中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，也是当今年代留下最多住宅建筑遗产的年代。住宅精细化设计将成为未来设计发展的方向，住宅设计的优劣不在是单纯的外立面造型和环

6、境景观，内部空间的人性化功能主义设计，将是一个不容忽视的重要问题。以往大量的住宅设计是“箩卜多了不洗泥”的产物，在各个方面都缺乏仔细的推敲（包裹结构，水，电、设备及管理）。一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势政策导向政策导向国务院办公厅1999年72号文件转发的建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见和 2003-07-15商品住宅装修一次到位实施细则。是在加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。2005 年9月23日在中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化促进中心孙克放处长谈到

7、，商品住宅装修一次到位实施导则（2002年）已经发布了近四年时间。金融危机的来临，房地产品质时代的来临。特别是近年来住宅产业化持续推进，开发商更加强调产品精细制造和创新营销模式。随着消费者对成品房的认知度提高，精装住宅所占楼市比例不断提高。一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势政策导向政策导向2006年5月28日，我国建设部等六部委联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（简称“国六条”）中明确指出：“年度居住用地供应总量的70%，必须用于中底价位，中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租房”，“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比

8、重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这就是所谓的70/90的概念。缺乏针对不同城市环境的住宅消费环境分析，又开始出现了盲目的一刀切，将不同区域的住宅消费环境等同起来。严重影响了房地产平衡有续的发展。2010年1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ；2010年4月17日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 （简称“国十条”）提出国家需要切实解决城镇居民住房问题。城市化进程的加快，政府在制定的住宅开发政策，将更多的推广针对小户型的开发，以解决大多数人的消费需求。绿色住宅概念的到来，低碳排放，节能减排，减少污染和建筑浪费，推动精装修住宅的快速发展，使房地产市场开

9、发迈入一个全装修住宅的时代。在不远的时间，住宅建筑设计和室内设计领域，全面实行精细化设计，将成为住宅基本而现实的要求。同时，住宅精装修的精细化设计将成为房地产开发的必然发展趋势。一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势市场情况市场情况目前，在深圳、广州、上海等地，开发商已经多半采用精装修操盘模式。并且在这些全装修住宅里，采用了大量的新设计理念、新的工艺做法和新材料技术应用。将来35年的发展时间，如果不做精装修的楼盘就会没有市场，就缺乏竞争力。同时，二.三线城市精装修的发展进程也再不断加快。一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势市场情况市场情

10、况2008年上半年的调查显示，北京装修住宅已占到总量的45，上海占55，广州，深圳则占到70多的比例。二级城市的精装比例也在快速增长，平均达到了27.8 多（数据来自中国指数）。从精装修楼盘的成功案例中可以看到，有实力的品牌开发商是推广精装修的主力军。像万科、中海、绿地、奥林匹克花园、富力、珠江、等品牌企业在精装修开发模式上颇有建树。华南、华东地区发展相对较快，北方地区较为缓慢，中西部地区刚刚起步，市场有待培育。一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势消费心理消费心理目前业主的消费观念已趋渐成熟，并进入一个理性购房时代，对精装修住宅接受程度越来越高，全装修住宅已渐成为

11、房地产开发和消费市场的主要方向和趋势。同时，整体全装修住宅的精细化设计在便利性，舒适性和人性化方面有很大的进步。建筑与环境规划设计是房地产项目开发的主题。住宅功能主义空间的精细化设计则是住宅设计的灵魂。一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势城市住宅及装修行业的发展历程城市住宅及装修行业的发展历程1:建国初期，为界为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张床”。 没有装修的阶段没有装修的阶段2：20世纪六七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅

12、建设发展缓慢。文革初期住宅标准一度降底，到后期有所缓解。这时，独门独户，满足家庭使用要求的小面积住宅已成为多数人的希望。橱卫空间已成为各户独立使用。 开始进入粗装修的阶段开始进入粗装修的阶段一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势城市住宅及装修行业的发展历程城市住宅及装修行业的发展历程3：20世纪70年代末到80年代，改革开放推动经济发展的同时，也有效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面积比以往有所增加，住宅中的空间配置基本能满足当时人们的生活需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分离”。 全面进入粗装修的阶段全面进入粗装修的

13、阶段4：1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为归、改观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。 进入毛坯房时代进入毛坯房时代一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势城市住宅及装修行业的发展历程城市住宅及装修行业的发展历程5：2003年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，套型设计呈现多样化的趋势，从“健康住宅”，“绿色住宅”，“生态住宅”到“亲情住宅”，“另类住宅”“第二居”，新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。但是，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始增加

14、，市场上追崇着大户型和豪宅。 开始进入精装修的阶段开始进入精装修的阶段6：未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生活方式的精品工业化全装修（未来方向） （政府行为） 全面进入精装修的时代全面进入精装修的时代一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势国内外精装修的实例国内外精装修的实例（一）、日本一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势60年发展、标准化指标、人性化动作日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的发展和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂

15、。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有毛坯房，所有在售都是全精装修房。日本住宅早已经不在全装修初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推到重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处

16、设有展示厅，让购房者亲身体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板间一样的家具家电，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多重选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般只有一种风格，细节上的选择却多样。国内外精装修的实例国内外精装修的实例（二）韩国一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势住宅建筑、装修一体化中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子，天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要

17、买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致。从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去毛坯房装修中敲墙埋管的繁琐过程。而且还预留好了各种水龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已经考虑到，绝对不需要再敲打破坏。许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条件。韩

18、国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能。 国内外精装修的实例国内外精装修的实例（三）美国法制健全 没有为个体服务的企业美国住宅建设基本实现了产业化，一般不准购买毛坯房，出售的全是全套装修房。美国市场上也没有为个体服务的企业，一般是为开发商整体服务。避免手工操作，手工操作不可控因素多。误差大，用意发生质量通病，对劳动力施工要求高，也不能有效地提高工作效率，美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化建造方式。一般3-4层实木结构独栋2周交工，一个小区的建设通常是几栋房子同时施工，签订交工合同是三个月。在整个建

19、设中，出混凝土及除外，都是赶作业（工厂流水现生产，现场拼装），房子建好后即可入住。一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势国内外精装修的实例国内外精装修的实例（三）法国轻装修、重装饰欧洲的多层和高层集合式住宅是没有毛坯的，开发商交给购房者的是一个完整满足使用要求的成品房，内装修基本按“套餐”装修出售，而不是菜单式的装修，最为见长的是节能方面，在功能标准上许多欧洲国家的能源管理部门制定了产品的耗能标准，达到这个标准是产品销售的前提条件，同时还有一个要求更高的耗能标示，拥有这个标识的产品在税收上享受一定优惠

20、。法国全装修房装修极为简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房，“轻装修，重装饰”理念在居家中有了充分体现。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供的局部照明。只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明。相应的，对天花板几乎安全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白，除此之外没有看得见的装饰了。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮的美轮美奂，布艺、地毯、油画，无不体现了这个国家固有的浪漫。全装修住宅的发展趋势全装修住宅的发展趋势1.标准化，产业化2. 室内空间优化设计品质化3. 产品类型差异化4. 零部件工厂化5.收纳空间设计精

21、细化研究建立装修部件标准化的基础理论和标准体系。包括模数协调与合理参数的确定，公差与尺寸配合，连接构造与材料衔接关系，材质与色彩，装修构件、配件、家具及设备等的规格和标准。使全装修住宅产品部件化、规格化、系列化、目录化和通用化。在设计、制造、装配、验收、维修等环节遵循统一的标准，实现尺寸配合，以及功能、质量和效益的最优化。采用装修层面与结构层相分离的作业方式，实现了室内装修部件的现场组装。住宅工业化的实现，不仅解决了为装修层提供多种附加功能的技术关键。同时，也为设备管线系统的维护更新和实现室内空间个性化的灵活变更提供可能。一一.房地产全装修住宅设计的发展趋势房地产全装修住宅设计的发展趋势二、精

22、装修的业务模式二、精装修的业务模式二、精装修的业务模式二、精装修的业务模式由开发商主导，选1-2家装饰公司配合，给购房者提供N种装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。菜单型菜单型集成型集成型工厂型工厂型全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯装修”。二、精装修的业务模式二

23、、精装修的业务模式管理型管理型资本型资本型以运营管理为基础的全装修解决方案，（项目运营管理+技术管理）需要建立统一的技术标准。由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。管理型的精装修可以包含以上三种业务模式。以资本运营管理为基础的全装修解决方案，指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵冲工程款。三三. .模式的优缺点分析与探讨模式的优缺点分析与探讨. .三三. .模式的优缺点分析与探讨模式的优缺点分析与探讨.模式一菜单概念精装修：菜单概念精装修： 由开发

24、商主导，选1-2家装饰公司配合，给购房者提供N种装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为购房者挑选精装修的示范。在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部等各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。三三. .模式的优缺点分析与探讨模式的优缺点分析与探讨. .模式二模式二集成概念精装修：集成概念精装修：全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优

25、势。自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。三三. .模式的优缺点分析与探讨模式的优缺点分析与探讨. .模式三模式三 全成品住宅工厂化精装修：全成品住宅工厂化精装修：全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯装修”。以万科为例： “万科全面家居解决方案”从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁

26、定。三三. .模式的优缺点分析与探讨模式的优缺点分析与探讨. .模式四模式四 管理型精装修：管理型精装修：以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。三三. .模式的优缺点分析与探讨模式的优缺点分析与探讨. .模式五模式五资本运营管理型精装修：资本运营管

27、理型精装修：1 1、精装修工程的房地产资本运作概念、精装修工程的房地产资本运作概念；2 2：精装修房地产资本运作的优点；：精装修房地产资本运作的优点；3 3：引入房地产资本运作的目的；：引入房地产资本运作的目的；4 4：实行房地产资本运作的条件；：实行房地产资本运作的条件；5 5、房地产资本运作的流程安排；、房地产资本运作的流程安排；6 6、风险控制；、风险控制；7 7、资本运作的延伸。、资本运作的延伸。三三. .模式的优缺点分析与探讨模式的优缺点分析与探讨. .1 1、精装修工程的房地产资本运作概念、精装修工程的房地产资本运作概念指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目

28、完工后的可售商品房进行等价置换，抵冲工程款。2 2：精装修房地产资本运作的优点：精装修房地产资本运作的优点对开发商而言：第一、减轻现金流的压力；第二、提前销售了部分商品房；第三、 因为装饰公司的利益已经和开发商捆绑在一起，提供的装饰服务和工程质量更加有保障。同时也考验装饰公司的综合实力。对装饰公司而言：第一、因为利益和开发商捆绑在一起，合作地位得到提高，不是以“简单承建商”的身份，而是“以合作投资者”的身份出现；第二、避免了收款的流程繁琐和尾款的难收，结算简单易行。第三、可能获得一定的商品房升值收益。所以，这是一种共赢的合作模式。三三. .模式的优缺点分析与探讨模式的优缺点分析与探讨. .3

29、3：引入房地产资本运作的目的：引入房地产资本运作的目的对乙方而言，可以创造新的竞争模式，与甲方结成更紧密的合作关系，确保合同落实到位，保证资金安全回笼，并可能获得一定的商品房升值收益。4 4：实行房地产资本运作的条件：实行房地产资本运作的条件1. 乙方需具备足够的资金实力；2. 乙方需对项目进行全面的综合评估，项目是否具备资本运作的投资价值。三三. .模式的优缺点分析与探讨模式的优缺点分析与探讨. .5 5、房地产资本运作的流程安排、房地产资本运作的流程安排项目评估项目评估签订施工合同签订施工合同付款方式的约定付款方式的约定资本安全保障方式资本安全保障方式置换商品房的约定置换商品房的约定资本的

30、回笼资本的回笼1、事先须对该地产项目进行全方位的详细评估2、对甲方的综合实力（包括项目运作能力，资金实力）以及信用情况进行评估评估通过，决定参与项目实施，签订施工合同。1、按进度支付工程款。2、垫资做装修工程(甲方需支付象征性进场费)A:免息垫资 B:有息垫资 3、前期免息垫资，后期付款以完工后商品房做等价置换 A: 支付保函; B:第三方担保，签订三方协议，进行公证，同时乙方与担保公司签订担保合同。C:甲乙双方的“君子协定”，既无保函，又无担保。建立在彼此的了解和信任基础1、对置换的商品房进行户型、面积、楼层、套数的约定；2、约定商品房的定价 ：A: 按开盘售价的均价再折优惠B: 开盘后,如

31、甲方提价销售,不作重新定价C: 开盘后,如甲方降价销售，则最后结算应以降价后的实际成交均价再折后作为置换定价约定商品房进行销售，购房款打入乙方帐号 ：A: 甲方与银行协商沟通，同意购房款直接打入乙方指定帐号；B: 购房款先打入甲方公司帐号，若干工作日内，甲方全额转至乙方指定帐号三三. .模式的优缺点分析与探讨模式的优缺点分析与探讨. .6 6、风险控制、风险控制若遇工程项目无法顺利进行，甚至出现烂尾楼情况，乙方有权根据施工合同对已完成工程量进行结算，并持有索赔权利。7、资本运作的延伸、资本运作的延伸乙方从甲方置换回来的约定物业，同样可以作为下游材料和劳务供应商的合同金额等价置换物。这样可以使得

32、乙方在项目的资金投入最小化，并把各方的利益捆绑在一起，形成更广泛的紧密合作关系。四四. .未来精装系统化管理的发展方向未来精装系统化管理的发展方向. .建筑设计精装部品设计项目实施整体精装修设计基于成本的精装设计/施工部品精装部品固定收纳家具厨卫产品基本设备材料采购项目流程质量与工期一站式售后服务项目目交付交付项目施工管理部品生产安装管理预算中心采购中心第二模块第二模块: :精装修设计市调的必要性精装修设计市调的必要性一、项目环境调研分析.二、消费环境调研分析.三、设计需求调研分析.第二模块第二模块:精装修设计市调的必要性精装修设计市调的必要性调研的意义调研的意义 在客户群中，比重最大的是中青

33、年客户群，即年龄在2550岁之间的人群。大部分都已拥有较为稳固的家庭组成和较为稳固的家庭组成和较为稳定的收入，自然而然就成为了住宅市场的购买主力军。 因此对于这部分客户群需求的研究显得格外重要。在大量入户和问卷调研的基础上，对于中青年客户群的居住需求进行较为详细的总结，希望对于住宅的开发和设计者能有所启迪。 以购买住宅的家庭作为研究的基本单位，并结合各个年龄段的不同特点，进一步将中青年客户群划分为3个组成部分：丁克型家庭、成熟型家庭和扩展型家庭。第二模块第二模块:精装修设计市调的必要性精装修设计市调的必要性市场调研对精装设计的意义市场调研对精装设计的意义 项目调研项目调研 客户调研客户调研产品

34、调研产品调研 市场评估市场评估 项目定位项目定位一、项目环境调研分析一、项目环境调研分析.一、项目环境调研分析一、项目环境调研分析.交通环境 教育环境 地理位置 品质可比性项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化区域环境区域环境群体结构群体结构市场环境市场环境一、项目环境调研分析一、项目环境调研分析.1.1.项目设计策划的定位设计项目设计策划的定位设计楼盘项目的区域设计定位消费群体的市场分析定位设计风格及生活方式协调统筹设计楼盘销售的引导分析卖场设计的行为空间细化分析1、

35、客户背景、客户背景年龄层段：40岁左右职业背景（关键词描述）：从事管理或者技术工作教育背景（关键词描述）：大专以上学历2、客户居住需求、客户居住需求生活形态（关键词描述）：属于二次置业居住理念（关键词描述）：改善需求来源类别区域客户类型主要客户来源（周边客户）新塘、中新、广州经济技术开发区(包括东区、西区、永和开发区、科学城)个体经营者、私营企业主、公务员、白领.客户来源二（外围客户）荔城、石滩、广州黄埔区个体经营者、私营企业主、公务员、白领.客户来源三（远距客户）广州、及周边城市深圳、香港、东莞等周边有生意、商务往来的外籍(以港台为主)客商客户来源四新塘周围竞争楼盘的再次置业的业主其它偏重天

36、河、黄埔、东山区高,接受郊区置业,以渡假、商务等需求高端客户一、项目环境调研分析一、项目环境调研分析.精装修项目的市场环境和专业设计方向定位精装修项目的市场环境和专业设计方向定位1、区域环境比较 （交通，品质，景观，空间）2、消费群体调研分析 （业主深度调查分析 样板房客户调查分析） （客户研究指标）（深圳万科第五园公寓样板房测试）3、精装空间品质分析（空间行为功能的精细化设计）4、博客空间5、光大-学院派二二. .消费环境调研分析消费环境调研分析. .户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式 交通流线 教育

37、环境 地理位置 品质可比性项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套二.消费环境调研分析室内空间室内空间群体空间群体空间人文环境人文环境住宅各空间需求研究住宅各空间需求研究1 1；丁克型家庭；丁克型家庭 丁克型家庭的主要成员为年龄在2535岁之间的年轻夫妇，没有孩子，双方多为公司或企业的白领阶层，有教为稳定的收入。 生活态度乐观、积极，追求时尚，注重生活品质，喜欢标新立异，好结交朋友及参加群体活动。 在选购住房时，他们对于拥有优雅环境、鲜亮外观及新颖套型的楼盘常有强烈的购买冲动。他们对于小区内的幼儿园、小学等教育措施，有一定期望，但要求不高；对购物医院等设施完备与否，也并不十分在意；但对小区的自然

38、环境较重视，喜欢浪漫的园林风景 他们的维权意识很强，对物业的要求较高。 二二. .消费环境调研分析消费环境调研分析. .2 2；成熟型家庭；成熟型家庭 成熟型家庭的主要成员为年龄在3040岁的中青年夫妇，有1个小孩，有稳定的工作和收入。初次抚养小孩的喜悦，他们对家庭生活的空前热情，将家庭生活的全部重心都放在小孩身上。 由于与孩子在一起的活动成为家庭生活的主要内容，套型选择比较注重主要空间的开敞性和通透性。房间私密性的要求下降。起居室往往成为这类家庭活动的主要场所，家庭成员在家中的决大部分时间都在这里度过。 因此他们喜欢面宽较大的起居室，一来为家庭活动提供宽敞的场所，二来与其现有社会地位相称。他

39、们会在起居室内布置冰箱和饮水机。喜欢摆设钢琴以显示品位，或培养孩子的艺术修养。 二二. .消费环境调研分析消费环境调研分析. .二二. .消费环境调研分析消费环境调研分析. .3 3；扩展型家庭；扩展型家庭 扩展型家庭是指两代以上的家庭成员在一起居住的结构较为复杂的家庭形式。 三代人居住在一起的家庭中，以中年夫妇为家庭主干，收入稳定，思想成熟，既有年老的父母，又有尚未成年的子女，生活负担较重，当住户的子女尚年幼时，可能会请其中一方的父母过来同往，照顾孩子，或请保姆一起协助做家务和照看孩子。这样的家庭，住户更注重享受家人相聚的天伦之乐，整个家庭的活动大部分会会围绕孩子，孩子成为家庭的中心。 有老

40、人在家照顾，住户的家庭生活节奏相对稳定而规律。三代之家的家庭中的老人为了方便起见，当家中的其他成员不在家共同用餐的时候，喜欢在厨房简单用餐。 二二. .消费环境调研分析消费环境调研分析. .精装修项目的市场环境和专业设计方向定位精装修项目的市场环境和专业设计方向定位1.区域环境比较 （交通，品质，景观，空间）2.消费群体调研分析 （客户研究指标）（深圳万科第五园公寓样板房测试）3.精装空间品质分析（空间行为功能的精细化设计）4.博客空间5.光大-学院派三.设计需求调研分析三.设计需求调研分析户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向年龄阶段 家庭成

41、员 组织结构 生活方式 交通流线 教育环境 地理位置 品质可比性项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套室内优化室内优化精细化空间精细化空间成本设计成本设计三.设计需求调研分析调研报告调研报告1 1：客户需求表（四类人群）：客户需求表（四类人群）2 2：三类客户群的个性人群特征：三类客户群的个性人群特征3 3：三房户型：三房户型户型测试研究报告户型测试研究报告4 4：青年群体全装修工业化产品企划书：青年群体全装修工业化产品企划书1精装修设计的专业分解2项目设计策划与设计定位3精装修设计流程制定第三模块第三模块:精装修设计流程管理精装修设计流程管理1精装修设计的专业分解住宅精装的专业设计细分住宅精

42、装的专业设计细分1.建筑空间优化设计 (空间优化设计杭州-东方郡)2.空间色彩创意设计（色彩设计） 3.室内精装部品精细化设计(产品精细化设计)4.功能收纳空间设计 （全住宅精装各功能空间需求分析）5.橱卫产品细化设计（90平米三房方案）其他配合专业专业设计细分：其他配合专业专业设计细分：1.行为空间无障碍人机工学设计2.灯光环境设计 （感性智能照明）3.智能化设计（顶级住宅智能家居）4.软装配饰设计（The House酒店式公寓配饰风格设计）5.设备技术设计 采用装修层面与结构层相分离的作业方式，实现了室内装修部件的现场组装。 住宅工业化的实现，不仅解决了为装修层提供多种附加功能的技术关键。

43、同时，也为设备管线系统的维护更新和实现室内空间个性化的灵活变更提供可能。精装工业化模块化设计设备部品设备部品厨房模块厨房模块卫浴模块卫浴模块收纳模块收纳模块功能模块功能模块模块综合模块综合根据建筑概念设计要求和市场调研，确定进行户型优化设计的必要性。根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准。根据市场调研和客户群体的调研报告，确认整体橱柜的功能化设计的风格表现。根据优化设计，进行精装卫浴设备专业的合理化协调设计。根据精装成本设计要求，确认部品固定家具收纳模块及技术实现与应用。根据精装空间的优化设计要求，制定门厅,生活阳台,佣人房,洗衣间等空间。根据精装项目的总体设计规

44、划，确认设计图纸的交接。材料部品材料部品. .建筑户型空间优化设计建筑户型空间优化设计 （人性化的，符合人体工学的空间特征）山西康居苑室内优化设计户户 型型：三房两厅两卫建筑面积建筑面积：134.99套内面积：套内面积：115.44得房率：得房率：85.51走道走道10.31m10.31m2 2客厅客厅18.55m18.55m2 2餐厅餐厅7.26m7.26m2 2厨房厨房7.34m7.34m2 2主卧室主卧室14.71m14.71m2 2北卧室北卧室2 210.17m10.17m2 2次卧室次卧室10.66m10.66m2 2次卫次卫3.55m3.55m2 2洗衣区洗衣区2.75m2.75m

45、2 2衣帽间衣帽间3.65m3.65m2 2主卫主卫4.87m4.87m2 2储藏间储藏间1.6m1.6m2 2南阳台南阳台4.76m4.76m2 2工作阳台工作阳台3.36m3.36m2 2传统户型传统户型优化户型优化户型户户 型型：三房两厅两卫建筑面积建筑面积：137.84套内面积：套内面积：122.05得房率：得房率：88.54玄关玄关6m6m2 2餐厅餐厅14.8m14.8m2 2客厅客厅17.4m17.4m2 2厨房厨房7.6m7.6m2 2北卧室北卧室10.4m10.4m2 2主卧室主卧室14.5m14.5m2 2次卧室次卧室10.5m10.5m2 2次卫次卫3.4m3.4m2 2

46、洗衣区洗衣区4.4+3.44.4+3.4mm2 2主卫主卫4.5m4.5m2 2走道走道2.2m2.2m2 2水炉间水炉间衣帽间衣帽间4.2m4.2m2 2阳台阳台8.6m8.6m2 2面积对比面积对比部位部位传统户型（传统户型（m2）优化户型（优化户型（m2）公共公共区域区域玄关6 6客厅18.5518.5517.417.4餐厅7.267.2614.814.8功能功能空间空间厨房7.347.347.67.6次卫3.553.553.43.4主卫4.874.874.54.5洗衣区2.752.754.44.4走入式衣帽间3.653.654.24.2储藏室1.61.6独立独立空间空间主卧室14.71

47、14.7114.514.5次卧室10.1710.1710.510.5北卧室10.6610.6610.410.4灰灰空空间间走道10.3110.312.32.3工作阳台3.363.363.43.4南阳台4.764.768.68.6对比分析对比分析1.玄关系统玄关系统直接进入客餐厅，无过渡空间直接进入客餐厅，无过渡空间未设置一些必要功能设施未设置一些必要功能设施不便维持室内的清洁不便维持室内的清洁分类细致，多功能组合的收纳系统分类细致，多功能组合的收纳系统独立的内外过渡空间独立的内外过渡空间舒适的尺度舒适的尺度2.9m1.4m储藏，鞋帽收纳组合衣物更换及储藏室内外过渡空间，有效保持室内空间的清洁对

48、比分析对比分析2.客餐厅客餐厅餐厅空间尺度舒适餐厅空间尺度舒适走道空间融入客餐厅，走道空间融入客餐厅， 空间利用充分空间利用充分客餐厅共享性好客餐厅共享性好餐厅空间略小餐厅空间略小走道空间未充分利用走道空间未充分利用客餐厅空间共享性略差客餐厅空间共享性略差4.2m3.2m4.5m走道过长，空间共享性略差对比分析对比分析3.次卫系统次卫系统3.55m2坐便器坐便器+ +淋浴淋浴3.4m2坐便器坐便器+淋浴淋浴+洗手盆洗手盆独立洗衣间，组合功能设置独立洗衣间，组合功能设置次卫布局合理，空间利用充分次卫布局合理，空间利用充分与其他空间关系简单，无干扰与其他空间关系简单，无干扰干身区功能单一干身区功能

49、单一次卫空间利用率低次卫空间利用率低与其他空间关系干扰多与其他空间关系干扰多2.75m2洗衣机洗衣机+洗手盆洗手盆4.4+3.4m2洗衣池洗衣池+洗衣机洗衣机+烫衣板烫衣板+衣柜衣柜+工工作阳台作阳台空间关系复杂，多重干扰洗衣洗衣晾衣晾衣空间零距离与其他空间相对独立洗衣洗衣晾衣晾衣对比分析对比分析4.其他其他阳台实际可用率低阳台实际可用率低次卧走道面积大，空间狭小次卧走道面积大，空间狭小北卧面宽窄，空间狭小北卧面宽窄，空间狭小走入式衣帽间功能单一走入式衣帽间功能单一阳台更加舒适宽敞阳台更加舒适宽敞次卧空间更加宽敞，不可利用空间少次卧空间更加宽敞，不可利用空间少北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台北

50、卧面宽加大，空间舒适，设置阳台走入式衣帽间增加梳妆台功能走入式衣帽间增加梳妆台功能6m6m1.7m1.7m3.3m3.8m2.9m3.25m设有观景阳台设有观景阳台设置梳妆台，行为更加便捷，生活分类清晰2.2.交通空间功能设计交通空间功能设计3.3.收纳空间功能设计收纳空间功能设计 （以功能主义为先导，以模块化的设计方式完善收纳空间，注重多种空间功能设计的合理分配，）如：玄关柜4.4.厨房空间的精细化设计厨房空间的精细化设计（注重人文关怀，满足基本功能、关心细节设计，）如：厨房5.5. 卫浴空间的精细化设计卫浴空间的精细化设计（注重人文关怀，满足基本功能、关心细节设计，）如：卫生间如：厨房6.

51、6.工艺细节的创新设计工艺细节的创新设计 （创新设计节点，不断丰富设计内涵）7.7.设备技术设计设备技术设计1.空调设计2.暖通设计3.强电照明设计4.给排水设计5.智能化设计6.安防设计2700k3200k4700k5200k二.项目设计策划与设计定位设计管理必备的能力设计管理必备的能力1.1.理解设计师理解设计师, ,并能充分发挥他们的个人能力并能充分发挥他们的个人能力2.2.保持有效的人际关系保持有效的人际关系3.3.有效的使用时间有效的使用时间4.4.正确的进行重要决策正确的进行重要决策5.5.指导设计规划书的制定指导设计规划书的制定6.6.掌握适切评估业绩的方法掌握适切评估业绩的方法

52、7.7.具有获得有关部门理解与协作的能力具有获得有关部门理解与协作的能力在管理方面在管理方面在技术方面在技术方面1.1.理解和熟悉设计理解和熟悉设计2.2.了解设计的基本程序和方法了解设计的基本程序和方法3.3.掌握基本的设计评估技能掌握基本的设计评估技能4.4.具有展开有效设计沟通的技能具有展开有效设计沟通的技能5.5.具有把握和主持设计会议的方法具有把握和主持设计会议的方法6.6.掌握恰当的说明与表达方法掌握恰当的说明与表达方法7.7.了解和熟悉视觉设计语言了解和熟悉视觉设计语言室内空间设计是建筑的灵魂室内空间设计是建筑的灵魂精装住宅项目在建筑初步规划设计阶段，生活方式的设计调研就要介入。

53、强化室内精细化设计研究。生活方式设计（空间行为）景观设计规划设计建筑设计精装部品设计风格设计机电设备设计1：设计问题：设计问题系统化设计是精装修实施的开始，全装修类型的住宅开发要解决的根本问题是设计流程管理。1建筑规划设计建筑规划设计建筑概念设计建筑概念设计2室内空间优化设计室内空间优化设计设备专业设计设备专业设计3建筑深化设计建筑深化设计建筑施工图设计建筑施工图设计内装设计的介绍内装设计的介绍1 1、公共空间系统、公共空间系统 拉阔的尺度只是识别身份的一个背景，入户大堂开敞式空间区域，设计中充分考虑住户归家的动线和沿线放松心情，体验到“回家即是享受的开始”。2 2、 玄关空间系统玄关空间系统

54、 体贴入微的生活，从进入家门那一刻才刚刚开始，玄关空间设计既便于换鞋、放置随身物品又有充分的收纳空间使长短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同类的鞋都能安放。3 3、卫浴空间系统、卫浴空间系统 细节着眼，点滴关心，如厕所、冲凉和洗漱分离，使用率高。毛巾、衣物不会轻易被水打湿；科学排水系统，室内更干燥。特制防滑地面；密闭淋浴屏；洗面盆及台面设计足够大，并无缝结合，便于卫生，不会出现死角。4 4、收纳系统、收纳系统 除了你想展示的个性，藏起其他想藏起的一切，各种手提袋、背包都在收纳系统中有合理位置，在柜子设计格式中既有衣物和裤子的收藏空间，又有带锁的抽屉，存放存折等贵重物品，局部有储藏室。精装住

55、宅产品的设计研究精装住宅产品的设计研究 5 5、家政空间系统家政空间系统 日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。机洗区、手洗区、放置区、专设吊 柜、储物柜和水盆柜设置，工作以为流线和空间合理而变得轻松高效。 6 6、厅房空间系统、厅房空间系统 设计充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光开关、无线上网、电话和网络的布线的细节。餐厅专设插座，轻松用电火锅。 7 7、厨房空间系统、厨房空间系统 操作动线布局合理的厨房，不但满足洗、切炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油烟、污渍容易清洗，灶台前的墙面就是用整块不锈钢板覆盖。设计专用厨盆，满足各式烹调器具的需求。 8 8、家居智能化系统、家居智

56、能化系统 主卧间24小时报警按钮、厨房煤气报警系统、门禁系统等智能化安防系统。家居智能化系统，科技让业主的居住更放心。9 9、人文空间系统、人文空间系统 通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文关怀。精装住宅产品的设计研究精装住宅产品的设计研究、布局设计、布局设计、风格设计、风格设计根据客户的喜好来制作出适合客户的风格设计提案。、主题设计主题设计以基本方案为基础，呈上最适合客户的方案。为了使客户的住宅更加丰富多彩、更加高档，而呈上的主题设计提案。内装设计提案是运用特有的经验和技术，并融入客户自己对生活习惯或设计风格的想法，为客户度身定做的设计提案。 设计方

57、案分为 1、布局设计 2、风格设计 3、主题设计三个阶段、每个阶段的设计都会反复的与客户共同商讨推进。、布局设计布局设计认真听取客户的家庭构成和对生活方习惯的各种想法。然后，以客户那里得到的情况为依据; 收纳提案 卫浴提案 厨房提案 AV设备方案。再根据这些方案和客户共同探讨，进而呈上最终的布局设计方案。、布局设计布局设计 收纳提案时，必须事先详细了收纳提案时，必须事先详细了解客户现有的行李量、衣物量、解客户现有的行李量、衣物量、书籍量、鞋及伞等的数量，再在书籍量、鞋及伞等的数量，再在这基础上提出本公司的多样化收这基础上提出本公司的多样化收纳方式，呈上最适合客户的收纳纳方式，呈上最适合客户的收

58、纳提案。提案。利用墙体收纳，使书柜内的书籍也能同样整齐的收纳。更衣间也能把平时必要的衣物收纳在方便拿取的位置。储藏室也采用多样化的方式，能方便的收纳更多东西。玄关处的大收纳柜，无论什么时候都能使玄关保持整洁。、布局设计布局设计、布局设计布局设计收收纳鞋子鞋子约6060双双一般例：一般例：一般例：一般例：4 4人人人人家庭的玄关收家庭的玄关收家庭的玄关收家庭的玄关收纳纳物品物品物品物品如此收纳，不如此收纳，不经常穿的鞋子经常穿的鞋子也能堆放整齐也能堆放整齐如此多的鞋子可以如此收纳提示:收纳数量根据不同的组合形式而不同关于玄关收纳关于玄关收纳玄关鞋柜玄关鞋柜内外双层设计，内外双层设计，内外双层设计

59、，内外双层设计，充分利用鞋柜内充分利用鞋柜内充分利用鞋柜内充分利用鞋柜内部空间，可收纳部空间，可收纳部空间，可收纳部空间，可收纳50-6550-6550-6550-65双鞋。内双鞋。内双鞋。内双鞋。内外旋转设计，取外旋转设计，取外旋转设计，取外旋转设计，取用更方便用更方便用更方便用更方便 玄关是您进入客厅的第一步。松下玄关收纳的功能划分满足了各种收纳需求；对灯光设计和展示的关心使其超越了普通收纳的形式；必能让您的玄关更显高贵不凡。可以和其他内装商品色彩协调搭配整体性可以根据不同的房型选择合适的组合形式设计性柜体带有消音器,使关门声柔和采用BLUM铰链,经久耐用环保性工业化生产商品，基材采用低甲

60、醛释放板材工业化生产商品，细节处理周到完美工业化生产商品，使用低三聚氰胺板，无需现场油漆松下电工的玄关收纳（旋转鞋架）比传统鞋柜（相同容积）收纳量多30%根据调查：一般家庭平均鞋的数量在20-25双左右；三代同堂的情况，大约在30双左右收纳量收纳量收纳量收纳量收纳量收纳量增加增加增加增加、 使用使用使用使用便利便利便利便利 、而且而且而且而且美观美观美观美观無秩序的放置衣物、整理困难。取放非常不方便。不不満満橱顶上堆放的东西突出大衣橱不不満満家具的颜色大小不统一，影响整体效果。不不満満您的家一定不希望是这样的局面您的家一定不希望是这样的局面！起居室里会放些什么样的东西起居室里会放些什么样的东西

61、？让我们一起来想一想让我们一起来想一想让我们一起来想一想让我们一起来想一想影影影影视视机机机机报纸报纸、杂杂志志志志孩子的孩子的孩子的孩子的玩具玩具玩具玩具文具用品文具用品文具用品文具用品电视电视机、机、机、机、DVDV机机机机TVTV游游游游戏戏机机机机书书籍籍籍籍磁磁磁磁带类带类那么随之而来的问题呢那么随之而来的问题呢？让我们一起来想一想让我们一起来想一想让我们一起来想一想让我们一起来想一想风险：严重影响客厅的整洁美观风险：严重影响客厅的整洁美观风险：严重影响客厅的整洁美观风险：严重影响客厅的整洁美观！成为整个户型的败笔！成为整个户型的败笔！成为整个户型的败笔！成为整个户型的败笔！凌乱的客

62、厅我们的建议我们的建议选用可自由拆卸自由组合的选用可自由拆卸自由组合的选用可自由拆卸自由组合的选用可自由拆卸自由组合的现代家具现代家具将柜体和门板、搁板组合起来柜体门板、搁板抽屉小搁板门板电视装饰柜 工厂化生产的优异质量，同时也能满足您对家具搭配的多样化需求。CUBIOS摩登饰柜由设计师精心构造了家居的常用家具单元。您可以自己作主，由此变化出梦想中的空间组合。可以和其他内装商品色彩协调搭配（U,P2色）功能性整体性环保性商品零部件可自由组合工业化生产商品，基材采用低甲醛释放板材工业化生产商品，细节处理周到完美工业化生产商品，使用低三聚氰胺门板，无需现场油漆可以根据不同的房型选择合适的组合形式兼

63、有装饰和收纳功能设计性门板为”纯平”设计,使居室体现整洁、舒心门板以触按方式开启,采用BLUM触按式铰链壁面壁面壁面壁面收纳收纳收纳收纳合理充分地利用壁面合理充分地利用壁面合理充分地利用壁面合理充分地利用壁面自由自在自由自在自由自在自由自在地地地地設計設計設計設計简单地简单地简单地简单地収納収納収納収納、布局设计布局设计 卫浴提案时，运用卫浴提案时，运用特殊施工方法能提高台特殊施工方法能提高台面，更重要的是还可以面，更重要的是还可以改变排水位置。从这里改变排水位置。从这里能看到新生活提案的产能看到新生活提案的产生。生。实现干湿分离一般情况下浴缸、洗面台和便器是放在一个房间里，而我们可以将它们隔

64、离开，分别设计成独立私密的空间，更整洁易打扫。、布局设计布局设计厨房提案时，根据客户的做饭习惯和收纳物品量等，设计得心应手的厨房厨房提案时，根据客户的做饭习惯和收纳物品量等，设计得心应手的厨房提案。设计的想法设计的想法、布局设计布局设计AVAV设备的方案中，在布局设设备的方案中，在布局设计阶段时计阶段时, ,设计使用一系列的智设计使用一系列的智能化产品。既能把各种配线都事能化产品。既能把各种配线都事先埋在墙壁中先埋在墙壁中, ,也能把各种影音也能把各种影音设备或扬声器等都设置在最佳的设备或扬声器等都设置在最佳的位置。位置。在整个卧室设计方案中,也可以把DVD播放器设置在床头边,使客户随手就能操

65、控DVD。当然，各种配线都隐藏在床边或墙壁中，保持卧室的整洁。、风格设计风格设计軽快现代简洁前卫中国古典欧洲古典典新古典知性重厚自然風正当性重視高貴追求派正当性重視高貴追求派温馨温馨性重視性重視舒适舒适追求派追求派先进性先进性重視重視现代现代追求派追求派高科技不同的客户钟情于不同的设计风格。松下电工涵盖了丰富多彩的设计风格：包括流行的中国古典式设计风格或传统的欧洲古典主义设计风格等，为客户提供高品质、高品位的多元化设计风格。对应精装的部品对应精装的部品在所有的房间使用工业化精装部品，向您呈上令人满意的在所有的房间使用工业化精装部品，向您呈上令人满意的居住空间设计提案。居住空间设计提案。客厅卧室

66、卫生间内装商品整体厨房电视机照明灯具开关插座热交气调系统卫浴商品热水器空调设备根据平面图进行照明设计，在测算根据平面图进行照明设计，在测算亮度亮度后再出三维效果图，进行灯具的专业提案。后再出三维效果图，进行灯具的专业提案。测算亮度后出具的三维效果图照明设计方案花灯吸顶灯吊灯壁灯镜前灯筒灯白炽灯1个回路500W，亮度 可自由调节。 （合计1200W）4种场景的记忆功能记下的 场景可以通过1个按键即可 简单再现。可用遥控器进 行远程操作。4 4个不同场景个不同场景的详细记忆功能，简单按键即可轻松实现的详细记忆功能，简单按键即可轻松实现由多台灯具组合而成的各种照明场景，通过简单的按键操作即可记忆多达

67、4种场景。通过场景的切换就能在各个场景间切换。客人来访全部点灯的场景家人聊天团圆的场景消除一天的疲劳休息的场景全家围坐一桌聚餐的场景采用安全性能高的智能化系列开关插座，其使用方便，并对应现代信息化，采用安全性能高的智能化系列开关插座，其使用方便，并对应现代信息化，可形成可形成开关插座的开关插座的最佳配置方案。最佳配置方案。智能遥控开关指示灯开关红外线感应延时开关调光开关电话通信混合插座音响信号插座电视、宽频电视混合插座开关插座方案图世界首创具有遥控和定时功能的高性能开关，让您享受未来新生活1.5HP超薄式1HP超薄式1HP超薄式1.5HP超薄式6HP 室外机2HP天花机空调系统空调系统热交气调

68、系统热交气调系统设计空调、热交气调系统产品，将根据房间大小及功能的不同，从室外机到管道的设置设计空调、热交气调系统产品，将根据房间大小及功能的不同，从室外机到管道的设置等，提供专业的、最佳的空调、热交气调系统方案。等，提供专业的、最佳的空调、热交气调系统方案。暗藏管道式暗藏管道式( (零静压零静压低静压低静压) )室内机室内机马力强劲，机身厚度却只有27CM巧妙隐身天花内丝毫不影响家居的统一美感暗藏管道式（中静压）室内机暗藏管道式（中静压）室内机中静压的暗藏管道式风力强劲，可安装多个送风口让每个角落都能享受到舒适隐藏式设计，让环境简洁协调厨房不仅仅是做饭、吃饭、清洁餐具的地方，还是家人亲友们闲

69、谈、聊天的场所。厨房不仅仅是做饭、吃饭、清洁餐具的地方，还是家人亲友们闲谈、聊天的场所。因此，为客人提供整体厨房提案，其实也就是为客人提供一个新生活空间的提案。因此，为客人提供整体厨房提案，其实也就是为客人提供一个新生活空间的提案。转角收纳调味柜整体式抽屉下柜挂件，脱排壁板洗碗机G水槽电动升降干燥上柜电动升降转角上柜升降吊柜坐式小车，带垃圾筒式小车洗洗面化妆柜面化妆柜浴缸浴缸智能温控清洗便座智能温控清洗便座+便器便器瀑布水流自洁摇摆水流自动除臭暖风干燥卫 生先进家电舒 适便 利多系列洗面化妆柜、人造大理石台面、龙头、多系列洗面化妆柜、人造大理石台面、龙头、浴缸、分体浴缸、分体连体便器、连体便器

70、、智能温控清洗便座，智能温控清洗便座，可为您打造令人满意的整体卫浴空间。可为您打造令人满意的整体卫浴空间。地板采用比地板采用比房门、踢脚线房门、踢脚线深暗的颜色深暗的颜色选用深暗色地板时，可以体现沉稳的气氛房门、踢脚线与地板颜色一致房门、踢脚线与地板颜色一致颜色一致，使空间显得沉稳开阔地板采用比房门、踢脚线明亮的颜色地板采用比房门、踢脚线明亮的颜色地板颜色明亮时，给人轻快活跃的感觉房门、踢脚线与地板颜色完全不同房门、踢脚线与地板颜色完全不同不同色彩的房门、踢脚线与地板组合在一起，不仅可以体现各自色彩的美，更可以体现个性化的空间整体内装商品选择要点整体内装商品选择要点房门、移门、壁橱门、地板及线

71、条等等，我们将向您提供环保安全的各类内装材料。房门、移门、壁橱门、地板及线条等等，我们将向您提供环保安全的各类内装材料。其多种不同的色彩及造型，更可演绎多种不同风格之整体内装空间。其多种不同的色彩及造型，更可演绎多种不同风格之整体内装空间。房门壁橱门地板日常使用中可自行调整且调整简便的 3 3维调整铰链维调整铰链。可使关门撞击声柔和的 消音消音锁锁。 门关闭时的前后晃动声 可自行调整且调整简便的 调整锁座调整锁座。可吸收撞击的门档缓冲条门档缓冲条。细致周到的倒角倒角加工加工更安全。采用不易碎裂的高强度、 且万一碎裂也不易受伤的钢化玻璃钢化玻璃。无需现场油漆的特殊特殊PETPET树脂贴面树脂贴面

72、。可抑制门弯曲的LVLLVL（平行合板）（平行合板）构造构造。锁心部采用特殊加工的消音設計。前后可调整。前后可调整mm左右调整螺丝前后调整螺丝上下调整螺丝普通玻璃钢化玻璃把手采用表面抗菌设计抗菌设计。在把手涂料中加入银系无机抗菌剂，可抑制各种細菌的繁殖、保持清洁卫生的生活环境。门框设计注重耐水性，采用 一侧树脂门框一侧树脂门框。（品番：MJZA2DEF）低低甲醛设计甲醛设计。使用国家標準E1以内（1.5ml）的材料。（04/5生産分）LVL15万次开关试验合格（公司内试验）门门框左右可调整mm上下可调整mm开、关轻静开、关轻静开、关轻便开、关轻便舒适舒适、安全、安全耐久性耐久性树脂门框低VOC

73、对策，对健康无害。开、关轻便、衣物取放省心省力的固定固定和自由和自由2 2种开启方式种开启方式。移动轻松的悬挂式滑轮移动轻松的悬挂式滑轮使门的开、关更轻松。 防夹指的防夹指的安全設計安全設計。无需现场油漆的特殊特殊PETPET树脂贴面树脂贴面。可抑制门弯曲的LVLLVL（平行合板）（平行合板）构造构造。低低甲醛设计甲醛设计。使用国家标准E1以内（1.5ml）的材料。3.6万次开关试验合格（公司内试验）移动轻滑移动轻滑使用使用便利便利舒适舒适、安全、安全耐久性耐久性嵌入式铰链、使门与门之间的缝隙不至于使手指被嵌入。两端可随时固定、随时开、关。门可自由移动，因此可同时向右边或左边全面敞开。下部上部

74、滑轮滚动方式，摩擦阻力小、移动顺畅。带导向的滚轮，阻止滑轮从导轨中脱离。门可在折叠状态下移动的2 2位复合铰链位复合铰链。门折叠成度角移动移動。（门一旦被折叠成该角度时，仍可左右移动。）门靠一边折叠后，只需稍稍用力，便可使门完全合拢。低VOC对策，对健康无害。实木复合实木复合木地板木地板即使使用滑轮脚也不易产生 划伤。 低低甲醛设计甲醛设计。使用Fc0以内（0.5mg/l）的材料。不易划伤不易划伤、不易开裂不易开裂表面氟涂装可使地板持久如新表面氟涂装可使地板持久如新舒适舒适、安全、安全维护简单，无需打蜡无需打蜡。不易产生擦伤。 不易粘污、且易去除。请勿打蜡。因为即使打蜡 也无法粘住。表面抗菌涂

75、装表面抗菌涂装，可抑制细菌的繁殖。即使使用电热地毯也不易产生裂痕。 加厚涂装加厚涂装氟涂装加厚涂装加厚涂装（上涂）中涂下涂单板特殊特殊MDFMDF构造构造,着色氟涂装氟涂装请勿穿着外出鞋在地板上走动。在1000荷重下研磨。旋转1000次以上，涂装表面的颜色脱落大约一半。80加热2h-20冷却2h，20次循环试验后，地板表面几乎无龟裂。特殊MDF构造氟涂装加厚涂装将2枚硬币装在9.4kg的试验机上，在地板表面来回拖拉，地板表面无明显划痕。将500g重的秤砣，从30cm高处落下，地板表面略有凹陷痕迹。用装有软拖鞋的检测机，在地板表面往复20万次后，光泽感几乎无变化。在地板表面滴浓度2氨水、用玻璃盖

76、住，1周后几乎无色斑产生。香烟头置于地板表面，30秒后几乎无焦点。用装有滚轮的检测机，在地板表面往复1,000次后，几乎不产生凹陷。光泽耐久性耐氨性耐焦性耐滑轮性耐冲击性耐龟裂性耐伤性耐磨耗性因为是天然木材、每块地板之间必然存在色差。为了使铺装效果美观、施工前请务必全面分色予铺、并确认颜色分布均匀后，再施工。实木复合实木复合木地板木地板深圳区域精装修标准化产品设计说明书三.精装修设计流程制定项目立项项目立项业务模业务模式选择式选择物业管理物业管理根据公司战略和当地项目的市场信息，确定是否进行精装修。项目策划项目策划设计管理设计管理部品管理部品管理工程管理工程管理根据销售策略和梯级定价的市场信息

77、，确定精装修业务模式。根据市场调研和客户群体的调研报告，确认精装修设计标准。根据设计要求和成本调控的合理分配，进行精装室内设计流程及工艺设计。根据精装设计标准和成本要求，确认精装修部品工业化设计及部品工艺拆图。根据精装项目的总体施工规划和工期结点要求，确认工业化部品流程安装。根据精装项目的总体规划和交付验收时间，确认物业交接，验收，售后的设计服务程序。管理型精装修的管控体系项目制度流程（工作标准、控制要点）项目制度流程（工作标准、控制要点）设计执行设计执行/ /技术管理技术管理成本控制、实现流程（成本控制、实现流程（ERPERP）项目定位、精装规划项目定位、精装规划制定精装项目目标规划制定精装

78、项目目标规划设计任务和管理工作计划设计任务和管理工作计划组织管控（架构、权责）组织管控（架构、权责）价价价价值值值值创创创创造造造造 价价价价值值值值评评评评价价价价 价价价价值值值值体体体体现现现现 分析调研分析调研如何做如何做技术评判技术评判持续发展持续发展成果交付成果交付 精装设计管理应做的工作（一）精装设计准备工作（二）精装设计合同管理（三）精装设计计划管理（四）精装设计过程管理（五）精装设计阶段的成本控制（六）精装材料选型定板（七）软装配饰 精装设计与施工的配合1、设计为施工提供条件2、设计与现场误差3、设计效果与施工难度的关系4、设计阶段施工与设计的配合5、施工过程中的设计问题精装

79、修的施工组织1、准备阶段工作 2、无需移交阶段的工作 3、必需移交阶段的管理工作 4、地毯式整改、验收、移交阶段 5、文明施工与成品保护整改验收、移交与保修设计管理设计管理（工厂化精装修图纸清单）（精装修标准化的研究及施工图设计指引）（室内设计计划流程表）(精装修设计管控体系)深化设计项目 管理50-80（一）精装设计准备工作了解设计要求设计单位选择项目目标设计阶段准确合理研发调研阶段成本分析产品研究经验积累市场调查营销分析了解设计要求项目定位设计成本设计技术匹配设计任务书产品标准：产品标准：跟踪表中有关精装部分项目情况：项目情况：设计范围、设计要求项目定位：项目定位：准确、可操作性成本限价：

80、成本限价：合理、与定位相匹配（设计费限价、设计限价）成本限价相关因素结果相关部门成本造价目标客户审美倾向成品保护施工难度工期利润成本、财务工程、项目交房使用物业、客服研发、经纪设计销售效果准确性YESYES设计案例设计案例设计案例设计案例项目定位质量促进销售实现项目目标准确的定位给设计及后续工作指出了正确的前进方向！精装交房：现代简约，重点突出，具有较高品质感和均好性。纯展示样板间：风格独特，奢华不失简洁，视觉冲击力强。选材适度；采用多种设计方法节约成本；符合成本限价，尽量降低造价。常规工艺，施工难度低；可实现装配式施工，便于质量控制。避免采用不利于成品保护的材料。 290S精装交房350 毛

81、坯交房纯展示样板间乳胶漆复合实木地板胡桃木夹丝玻璃裱布墙氧化镁板白影木裱布墙雪白银狐石石材大块黑镜 准确的项目定位是设计工作乃至其准确的项目定位是设计工作乃至其它相关工作的重要前提！第一要素！它相关工作的重要前提！第一要素！项目目标设计低低高高高高期望造成浪费成本效果成本限价设计开始前无成本限价，合同约定设计完成后按要求调整至甲方满意为止。设计过程中缺乏对设计的沟通、了解、把控。设计完成后成本核算高达7800元/平方米，要求调整设计、降低造价。N次调整仍无法确定设计调整更换部分材料、减少部分固定家具重新核算，造价仍然很高，再次提出调整要求设计调整核算第一版设计第一版设计成本控制问题成本控制问题

82、设计开始前成本根据项目定位及交房配置标准给出合理的成本限价及控制建议。设计合同约定设计方每阶段设计成果包括设计概算。设计过程中成本跟进设计及选材情况，并分阶段给出成本控制建议。设计完成时设计方提供设计概算书，成本进行核算并与设计方沟通微调。主动控制、效果良好精装设计精装设计改进措施改进措施符合项目定位性价比合理的成本限价合理、可操作性强的成本控制建议难以实现第二版设计第二版设计成本控制成本控制成本给出合理限价，设计按照限价执行，过程较为顺利。选定适合的设计单位设计单位选择考察报告设计单位选择设计水平：设计水平：满足设计要求设计经验：设计经验：类似项目、类似风格设设 计计 费：费：设计费限价内设

83、计周期：设计周期：与项目计划匹配室内设计单位信息表室内设计报价单室内设计单位考察对比表方案设计单位目的：目的：设计水平高（满足设计要求）、知名度高（促进销售宣传）范围：范围：国际、国内知名设计公司重点：重点：主设计师施工图设计单位目的：目的：深化设计至满足施工要求、现场及招采过程配合范围：范围：本地设计公司重点：重点：设计团队、配合（施工图单位是否能够正确领会方案方的设计理念，对现场实施效果及成本控制具有很强作用，设计方在具有较强的设计能力之外还须站在甲方利益的角度进行设计和相关工作配合。）部品专项设计单位目的：目的：橱柜、固定家具等部品的专项专业深化范围：范围：公司提供的投标公司中具有较强设

84、计能力的厂商重点：重点：设计适应度、避免投标壁垒（二）精装设计合同管理（二）精装设计合同管理对设计的管理重点是对设计单位的管理对设计的管理重点是对设计单位的管理对设计的管理重点是对设计单位的管理对设计的管理重点是对设计单位的管理编制严谨执行严格对设计单位的管理首先是对设计合同的管理对设计单位的管理首先是对设计合同的管理对设计单位的管理首先是对设计合同的管理对设计单位的管理首先是对设计合同的管理设计深度文件数量表达方式出现问题第一版设计中没有接近真实效果的图纸进行汇报，设计方汇报仅用参考图片和手绘草图等“概念性草图”造成各级领导和相关人员理解困难和偏差，导致对设计效果理解不统一。产生原因合同未明

85、确效果图绘制内容、标准、数量。改进措施因效果图对于了解精装设计效果非常重要，合同中应对效果图标准、数量做明确约定，同时约定对超出约定数量、因我方原因造成效果图较大修改等增加费用的计价方式。对于各阶段设计成果文件的内容、深度，以及设计表达方式、文件提交方式、数量等相关要求应明确约定，亦可明确设计任务书作为合同附件，与设计合同具有同等法律效力。精装设计图纸概念方案阶段方案设计阶段扩初设计阶段施工图阶段CAD图纸参考图片参考图片CAD图纸效果图CAD图纸风格意向色彩、材质及造型示意精装调整后的平面图纸六面图各类平、立面及构造节点重要空间的直观、接近真实的效果“真实反映设计效果真实反映设计效果” 尺度

86、、材质、色彩、光感，尽量做到真实效果。不是不是“好看好看” 不得有夸张和不真实的变形、美化，避免误导我司从而做出错误判断。效果图毕竟是模拟手段，不可能苛求其达到与实景照片一模一样的效果，但应尽量接近真实效果。 效果图对于相关人员对精装修设计效果正确理解并达成一致，从而做出正确的判断非常重要！效果图效果图的要求效果图的作用效果图的局限效果效果直观直观接近真接近真实实理解一理解一致致出现问题由于对第一版设计效果的理解不透彻、不一致，导致在设计基本完成后结合虚拟现实才发现存在风格定位等问题，导致一系列的反复和变化产生原因无效果图等直观的效果展示改进措施第二版设计扩初阶段结合效果图进行汇报，效果良好，

87、后续工作顺利链接文件2008-11-25-裘马都项目精装设计公寓效果图及实景照片.doc；（三）精装设计计划管理1、计划的编制2、计划的执行3、计划管理相关因素说明及图例：说明及图例：一、房地产精装设计划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。二、精装设计管理阶段和建筑设计管理阶段的时间存在重叠。三、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理

88、阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念设计阶段室内优化设计产品策划、项目设计方案策划、销售卖点提炼设计方 案 /精细化扩 初 /深化设计施 工 图 /部品设计设计配合、供应商考察及设计招标、施工准备等工程施工主体结构施工至具备精装修条件工 程 交 付至 部 品 验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合设计/销售事务管理入伙事务管理成本估算成本测算预算、标底、合同价进度款、设计变更、招标采购 结算设计流程阶段设计流程阶段精装施工阶段设计流程框架流程框架图施工图施工图/部品部品工艺设计工

89、艺设计建筑设计建筑设计规划方案规划方案部品部品设计及设计及定板定板综合设计综合设计概念概念节点点精装规精装规划草案划草案建筑概念建筑概念规划方案规划方案室内方案室内方案阶段段精细化设计精细化设计部品设计部品设计施工图设计施工图设计精装部品研究精装部品研究施工图设计指引施工图设计指引部品材料调研部品材料调研部品材料清单部品材料清单 部品材料定板封样部品材料定板封样销售配合资料销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶段策划阶段销售示范区设计销售示范区设计室内设计管理阶段工程管理优化设计优化设计设计流程控制概念阶段创意、创意实现1、输入文件、资料（

90、业主提供的图纸、设计要求），并分析整理； 2、收集行业信息；收集相关资料、图片、设计元素、语汇及照片； 3、确定设计理念、风格；利用创意草图、创意模型实现设计； 4、基本明确平面布局、人流规划、空间分区、功能区域分割； 5、编制设计说明；1、设计说明（含设计元素、语汇、策划文案）； 2、功能流线、区域规划、创意草图、创意模型；3、平面图；概念设计阶段文件输出确认概念设计文件（如调整应填写洽商记录，调整后再与业主沟通，直至业主确认）；设计资料归档方案阶段方案设计方案设计阶段文件输出1、输入概念阶段设计输出成果，进行平面、立面相结合的整体空间的设计； 2、绘制相应的效果图；3、编制设计方案说明；1

91、、平面、顶面、主要立面相结合的整体空间的设计；2、绘制的效果图；3、设计方案说明；4、主材样板；确认方案设计文件（如调整应填写洽商记录，调整后再与业主沟通，直至业主确认）；设计资料归档施工图阶段1、输入业主已确认的方案设计输出成果；2、进行现场尺寸的复核；3、统一设计项目中的共性元素；4、进行平面调整，深化立面、剖面与节点； 5、编制主材表；6、配套专业相协调（如幕墙设计、家具设计、艺术品设计、广告标识标牌设计、暖通设计、照明设计、电气设计)；1、输入扩初设计阶段设计输出成果；2、进一步深化设计细部、节点；3、编制施工图设计文件、说明书与照明设计文件；设计输出内部验证、确认客户确认设计师负责设

92、计、校对；项目负责人审核；部门负责人确认施工图文件并输出；客户/监理签收、确认并签署确认单；施工阶段图纸会审、设计交底，由设计师和施工项目经理共同签署确认单；各工种沟通协调并签署洽商记录单；现场服务：保持记录（现场服务实施记录表）并由施工经理确认；设计变更：填写“变更记录单”并由设计师和业主/监理共同确认（变更图纸需图签并加盖出图章）；项目竣工设计项目负责人参与竣工验收，设计技术资料归档，客户回访，意见反馈；针对意见提出整改措施，并将相关资料汇总，交至设计信息部。扩初阶段1、现场尺寸复核记录；2、统一设计项目的共性元素记录；3、深化后平面、立面、剖面与节点；4、主材表；5、与各配套工种协调记录

93、；6、督促甲方申报消防初审；扩初设计扩初设计阶段文件输出确认扩初设计文件（如调整应填写洽商记录，调整后再与业主沟通，直至业主确认）；设计资料归档设计流程管理1、计划的编制合理编制设计计划以确保正常执行n设计周期在选择设计单位就作为考察的重要内容，合同谈判时更应准确约定设计方各阶段设计工作时间。n合同应对设计计划明确约定，而且应以设计方工作的绝对时间来进行约定。n设计计划中应明确评审汇报工作时间，以及对设计必要的调整修改和再次评审确认的时间。通常在每阶段评审和汇报后在基本通过的基础上仍需一定量的设计调整，精装修方案中的少量调整可以在初步阶段完成，而初步阶段（深化方案）设计内容多，其正确与否对项目

94、效果影响较大，并且在扩初完成之后设计单位有可能进行变更，因此如果有需要调整的问题通常需要修改设计和再次评审确认的时间。 方案设计评审、汇报、呈阅确定BB扩初设计预审、调整、评审、汇报扩初设计修改调整评审（验证）、呈阅确定C C施工图设计评审、调整、验证、呈阅确定DD概念方案沟通、汇报、确定AA3、计划管理相关因素重视计划编制及控制，尤其是对与精装相关的各个专业的综合管理重视计划编制及控制，尤其是对与精装相关的各个专业的综合管理精装设计精装设计计划相关因素n 设计计划在编制过程中就要考虑与之相关的综合因素，计划编制一定要详细，如需将材料选样、各类部品厂商专业深化配合、精装设计与主体院进行建筑设备

95、设计配合、设计与现场土建及预埋预留管线施工配合等相关因素统一考虑。橱柜等专业深化设计销售建筑及设备设计材料选型定板现场施工（四）精装设计过程管理1、精细化管理2、精装设计过程跟进3、精装设计图纸评审精装修设计需要专业化、精细化管理。只有通精装修设计需要专业化、精细化管理。只有通过专业化、精细化管理对精装修的每一个细节过专业化、精细化管理对精装修的每一个细节进行严格的把控，才能够最终实现整体目标。进行严格的把控，才能够最终实现整体目标。1、精细化管理精装修设计的精装修设计的好坏直接影响好坏直接影响到精装交房的到精装交房的项目的成功与项目的成功与否否精精精精装装装装设设设设计计计计精精精精细细细细

96、化化化化管管管管理理理理必必必必要要要要性性性性客户关注度高成本控制施工难易度及工期成品保护及交房涉及专业、工种多运营维护精装修涉及的工种多、材料多、工艺复杂、相关专业多，精装修设计如有调整往往是牵一发而动全身。设计的合理性直接影响着业主的生活，因此业主关注度非常高。材料招采外部单位内部部门2、精装设计过程跟进引导设计方向督促设计计划组织设计配合协调各方关系把控设计质量检修口位置及大小精装设计AADDBBC CE E建筑平面、隔墙做法及定位、结构梁柱 设备管线隐蔽及路由设备末端定位风道规格及位置精装设计管理精装设计单位成本成本研发、经纪研发、经纪客服、物业客服、物业工程、招采工程、招采项目项目

97、材料厂商材料厂商橱柜、卫生间橱柜、卫生间其它部品设计其它部品设计施工单位施工单位建筑设备设计建筑设备设计传达过程中的各种要求；验证设计是否正确体现设计要求。50%、70%等分阶段过程图纸预审。过程沟通与跟进，及时督促和反馈。协调精装设计单位及内部、外部各相关部门和单位进行设计配合与精装设计相关设计工作之间的协调配合，协同工作，同步推进3、精装设计图纸评审精细化设计管理离不开对图纸的认真评审精细化设计管理离不开对图纸的认真评审应组织各相关部门和单位进行精装设计评审，对于设计各阶段的评审需要相关各部门的参与是考虑到涉及精装的各个方面。使用功能项目定位成本限价施工工艺材料招采交房验收检修维护客户关注

98、精装设计图示清晰、全面、准确严格全面细致设计合理（安全、适用、经济、美观）各专业交圈（五）精装设计阶段的成本控制精装设计成本目标1、在成本限价范围内达到项目定位的要求2、尽可能节约成本，避免不必要的浪费 精装设计阶段成本控制要点：3、材料选择是成本控制的关键1、提高成本意识，加强协调管理 2、设计手法和构造处理之间的关系精装设计n设计阶段的成本控制由设计管理人员与设计师共同完成，作为甲方设计管理人员必须有强烈的成本意识，一定要以公司利益为目标，在设计过程中对设计师强调公司的成本控制要求，并从成本控制角度考量对设计进行取舍和建议。1、提高成本意识，加强协调管理类别风格价位档次毛坯交房纯展示样板间

99、大批量精装交房产品 作品成本优先 功能主导 选材、造型350290S80B大面积墙面勾缝XX雪白银狐石门XX卧室墙皮革软包XX客厅裱布墙X复合实木地板毛坯交房纯展示样板间精装交房成本限价较高精装交房成本限价较低效果优先0n设计管理人员在加强成本意识的同时，补充成本构成、材料价格等方面的知识也很必要，但由于专业知识结构的限制往往难以达到专业水准，因此需要设计管理人员与成本管理人员密切沟通，协同工作，及时听取成本提出的建议和意见，如有异议及时沟通，对设计的每一阶段进行从粗到细的成本管理。边际效应递减性价比高成本效果黑瓷砖100丰镇黑200黑白根400黑金花4000以卫生间墙面材料为例 （六）精装材

100、料选型定板精装材料特点选型定板程序传统模式改进模式维护使用成保施工造价效果精装材料种类多成千上万发展快日新月异 层出不穷五、精装设计与施工的配合1、设计为施工提供条件2、设计与现场误差3、设计效果与施工难度的关系5、施工过程中的设计问题4、设计阶段施工与设计的配合装配式施工装配式施工传统施工方式传统施工方式n设计时应考虑施工的方便性，为装配式施工创造条件。为提升精装修质量和降低现场污染，避免手工制作对产品质量控制的不确定性，因此大批量精装交房项目通常采用先进的装配式精装修施工模式，即大部分部品（尤其是橱柜、门、固定家具、墙面装饰板等木作）为工厂加工、现场安装的规模化、集成化、产业化生产及施工方

101、式。1、设计为装配式施工提供条件J便于加工和施工J提高出材率、降低损耗率、节约成本J降低加工安装过程中出错的概率标准化、模数化规格统一对出材率的影响对现场误差适应降低污染、环保节能提高质量、提升品质避免差异、便于把控精装设计质量不稳定污染严重工艺粗糙效果失控功能影响施工难度增大材料规格增多材料损耗率增大成本提升2、设计与现场误差误差设计适应共识施工精度误差积累留足调整余量调节板等构造处理施工控制精装设计中应向现场管理人员充分了解现场误差可能达到的量，设计与施工管理人员对误差的范围应达成共识，对可能产生的误差有足够估计，尽量使设计能够适应这个误差范围，设计和施工协作将误差有效地控制在合理范围内。

102、合理范围合理范围超出合理范围4、设计阶段施工与设计的配合n设计师往往缺乏现场施工经验，设计有时会过于理想化，为避免项目施工过程中才发现这些问题而造成我方工作的被动，以及大量变更洽商，施工单位应提前跟进设计、参与图纸审核，尽量避免设计存在的问题带到施工中去。设计缺漏优化建议施工难度过大修改调整采纳提前跟进设计设计过程过程设计修正设计修正设计设计过程中过程中认真审图全面、真实反馈审图审图阶段阶段分析判断做好交底工作设计设计完成时完成时重要事项设计意图问题预警n加强施工单位对设计图纸审核的力度，切实落实设计图纸审核效果。n充分重视图纸交底的重要性，避免工作移交过程中信息缺失和理解偏差。6、施工过程中

103、的设计问题施工阶段的设计工作对于“照图施工”的理解与执行六、精装修的施工组织阶段阶段施工方主要工作内容施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，与业主与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备办公准备解决系统性的设计问题解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式统一不同施工单位之间的管理模式甲方物资采购准备工作甲方物资采购准备工作无需移交的无需移交的施工阶段施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架

104、施工，门框底框施工橱柜框架施工，门框底框施工甲分包单位进场准备甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场甲购材料及时供应到现场需要移交的需要移交的施工阶段施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装木门门扇安装，卫生洁具安装橱柜面板安装，五金配件安装橱柜面板安装，五金配件安装木地板安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量按照规范检查施工质量整改、验收整改、验收和移交和移交地毯式检查整改，小业主提前开放地毯式检查整改，小业主提前开放甲方监理检查，分户验收，甲方监理检查，分户验收，入伙移交入伙移交督促施工单位自检，组织监理及甲方

105、督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识组织各单位共同搞好入伙的质量意识第第 二二 部部 分分目目 录录第四模块第四模块: :精装修设计质量管理精装修设计质量管理 精装设计标准化的专业分解精装工业化模块化设计精装设计的图纸叠加与分解第五模块第五模块: :精装修设计成本管理精装修设计成本管理基于精装成本的控制设计精装基础材料设计分析精装部品模块比例综合分析第六模块第六模块: :精装分级体系的建立精装分级体系的建立精装梯级配置设计分析设计优先/成本优先的优势对比分

106、析案例分析:目目 录录第四模块第四模块:精装修设计质量管理精装修设计质量管理 1精装设计标准化的专业分解2精装工业化模块化设计3精装设计的图纸叠加与分解人机工学设计人机工学设计精细化设计精细化设计机电设备设计机电设备设计室内空间设计室内空间设计材料工艺设计材料工艺设计设计调研设计调研专业化设专业化设计研究计研究设计质量控制设计质量控制成本控制设计成本控制设计设计统筹筹设计质量控制体系分类设计质量控制体系分类图纸技术叠加图纸技术叠加设计设计技术设备设计技术设备设计部品精细化部品精细化设计设计材料成本设计材料成本设计设计调研设计调研专业化设专业化设计研究计研究设计质量控制设计质量控制设计质量评判标

107、准设计质量评判标准人文空间设计人文空间设计风格效果设计风格效果设计设计统筹筹2525分分2020分分1515分分1515分分1010分分1515分分1精装设计标准化的专业分解设计研发设计研发制定制定标准标准 设计标准化设计标准化材料标准化材料标准化装修工序标准化装修工序标准化部品设计标准化部品设计标准化工厂化施工标准化工厂化施工标准化施工服务流程标准化施工服务流程标准化工 程 设 计 管 理工 程 设 计 管 理设 计 配 套 管 理设 计 配 套 管 理精装设计运作流程精装设计运作流程效果展示样板间工艺方法样板间验收交付标准样板间施工标准部品标准设计标准验收标准技技术术实实验验设计技术实验标

108、准设计技术实验标准二.精装工业化模块化设计户型优化户型优化根据建筑概念设计要求和市场调研，确定进行户型优化设计的必要性。部品精部品精细化细化根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准。厨房模块厨房模块根据市场调研和客户群体的调研报告，确认整体橱柜的功能化设计的风格表现。卫浴模块卫浴模块根据优化设计，进行精装卫浴设备专业的合理化协调设计。收纳模块收纳模块根据精装成本设计要求，确认部品固定家具收纳模块及技术实现与应用。功能模块功能模块根据精装空间的优化设计要求，制定门厅,生活阳台,佣人房,洗衣间等空间。 功能模块功能模块 综合综合根据精装项目的总体设计规划，确认设计图纸的

109、交接。三.精装设计的图纸叠加与分解室内空间设计室内空间设计部品工艺设计部品工艺设计整体部品设计整体部品设计基础施工设计基础施工设计机电设备设计机电设备设计材料成本设计材料成本设计设计标准设计标准目标目标综合设计综合设计分解分解设计质量控制设计质量控制设计统筹筹1.1.设计管理设计管理（工厂化精装修图纸清单）（精装修标准化的研究及施工图设计指引）2.2.采购管理采购管理（户型主材表）（通用户型房间材料作法表）目目 录录第五模块第五模块:精装修设计成本管理精装修设计成本管理1基于精装成本的控制设计2精装基础材料设计分析3精装部品模块比例综合分析 利润小、成本高，装修造价在总销售价或总土建造价中所占

110、比例不大。但装修环节复杂，操作难度、管理成本成倍扩大。 个性化精装难操作，业主总会通过各种渠道对菜单式装修改东改西，极易出现工程失控，统一装修的标准偏低，不能满足个性化要求。 精装修住宅以工业化，标准化的部品，严谨的施工流程管理和模块化的环保建材，保证住宅产品的质量，减少资源的浪费。1基于精装成本的控制设计设计控制设计控制根据精装合理化设计要求和产品定位，确认成本设计的优化管理。选材控制选材控制根据装修标准及风格定位，确定精装部品材料的定位设计，建立工业体系的技术标准。基础装修基础装修墙，地及固定安装的部件。厨房空间厨房空间确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制卫浴空间卫浴空间确认不同标准的

111、梯级配置，以期达到成本控制工艺部品工艺部品确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制梯级分析梯级分析基础级标准级尊贵级TOPTOP级级二.精装基础材料设计分析工厂成品工厂成品一级销售一级销售二级销售二级销售半成品级半成品级三级销售三级销售基础材料基础材料模块分解模块分解部品设计研究部品设计研究整体成本分析整体成本分析技术分析技术分析整体效果整体效果材料选型材料选型设计统筹筹以成本控制为核心的精装设计以成本控制为核心的精装设计 精装利润小、成本高，装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大。但装修环节复杂，操作难度、管理成本成倍扩大。 个性化精装难操作，业主总会通过各种渠道对菜单式装修改东改西，

112、极易出现工程失控，统一装修的标准偏低，不能满足个性化要求。 精装修住宅以工业化，标准化的部品，严谨的施工流程管理和模块化的绿色环保建材，保证住宅产品的质量，减少资源的浪费。三.精装部品模块比例综合分析设计标准最优性价比设计标准最优性价比基本概念基本概念厨房电器厨房电器10-15%10-15%机电设备机电设备20-25%20-25%基础施工基础施工30-35%30-35%收纳固定家具收纳固定家具8-12%8-12%卫浴设备卫浴设备15-18%15-18%成品物流保护成品物流保护1-5%1-5%成本设计成本设计研究研究项目分解项目分解单项成本核算单项成本核算预算算统筹筹目目 录录第六模块第六模块:

113、精装分级体系的建立精装分级体系的建立1精装梯级配置设计分析2设计优先/成本优先的优势对比分析案例分析:1精装梯级配置设计分析基础级配置标准标准级配置标准提升级配置标准TOP级配置标根据项目定位制定成本控制体系设计材料部品设备生产施工安装精装基础精装基础根据精装合理化设计要求和产品定位，确认成本设计的优化管理。部品配置部品配置根据装修标准及风格定位，确定精装部品材料的定位设计，建立工业体系的技术标准。基础级基础级墙，地及固定安装的部件。标准级标准级确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制尊贵级尊贵级确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制TOP级级确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制精装梯级

114、精装梯级定位设计定位设计基础级标准级尊贵级TOPTOP级级精装分级体系的建立1.通用精装修分级体系2.通用户型房间材料作法表3.标准户型标准版二.设计优先/成本优先的优势对比分析设计优先成本优先思想 个性 视觉 对比 自由 理想 样板 设计感严谨 共性 功能 和谐 模块 成本 理性 标准化 精装修前期的样板间类型精装修前期的样板间类型1.精装样板间精装样板间2.精装验交房精装验交房3.精装工法房精装工法房4.生活方式未来概念体验馆生活方式未来概念体验馆精装展示样板间精装展示样板间 开发商在楼盘现房或临时实景房,为客户能更好的感受到房间户型及产品的真实性、优越性，而全方位装修出来不同风格的房间。

115、包括家具、配饰及生活细节展示。 精装验交房样板间精装验交房样板间 精装验交样板间是以实际客户购买精装房后，开发商提供给客户的购买装修及家具的真实标准。（样板间内的物品及装修均为交房标准） 精装工法房样板间精装工法房样板间 精装工法房样板间是以展示楼盘建筑材料组成，配套设施，装修主材，智能化产品进行详尽说明，及工艺做法展示。为了能让客户对楼盘有更深刻的认知。 远洋万和城工法样板房设计金地工法样板房设计3 3、精装工法房（例）、精装工法房（例）1 1；金地梅垅镇精装工法房；金地梅垅镇精装工法房概概念要求念要求2 2；金地梅垅镇精装工法房设计提案；金地梅垅镇精装工法房设计提案3 3；梅陇镇三期工法样

116、板房产品展示创意；梅陇镇三期工法样板房产品展示创意生活方式未来概念体验馆生活方式未来概念体验馆生活方式概念馆是以研究和探讨未来人们生活方式而做出的样板房。具有一定的科学研究性。 生活方式未来概念体验馆（例）生活方式未来概念体验馆（例）1 1；万科工业化展示楼设计要求；万科工业化展示楼设计要求2 2；万科工业化展示楼；万科工业化展示楼策划方案策划方案装修风格分析装修风格分析2009年十大风格设计思路不确定时代的流行与家居行业2010年家居环境室内设计的概念理解及态度配饰系统设计配饰系统设计清尚博尼精装后整体软装概念详解望京都一楼色色调与与情情绪暖色暖色对比色对比色中间色中间色冷静冷静热烈热烈冷酷

117、冷酷整体家纺精精装装住住宅宅产产品品的的设设计计研研究究十二:竣工验收时应该注意的内容及细节对于全装修房客户来说，他们关心的重点最主要的还是集中在产品的综合品质上。而对品质的要求已经大大拓宽和加深。从单一的工程质量发展到专业设计水准、施工质量、材料品牌和质量、隐蔽工程、安全与环保等多方面，并且延伸到现场管理与后期服务等领域。其中施工质量和材料品牌、质量的比例最高，分别达到92和88。隐蔽工程也相当重要，达到66。（数据采自福纳咨询）购房者关注的重点购房者关注的重点购房者关注的重点购房者关注的重点品质品质万科全装修房交接检查标准万科集团装修房成品保护标准 根据结果，客户放弃全装修房的原因之一是全

118、装修房价格太贵，其实材料价格是一个敏感因素，但材料的性质与功能也不蓉忽视，近年来关于装修材料、施工质量的投诉也逐渐上升数据来源：装饰装修行业协会官方网站北京北京/上海市装饰装修行业协会官方网站受理的家装投诉比例上海市装饰装修行业协会官方网站受理的家装投诉比例十六道品质管理程序最终品质的保障十六道品质管理程序最终品质的保障1；选定专业承建商2；专业设计方案3；部品设计方案4；工程管理指导书5；专项施工方案6；图纸会审7；样板引路8；材料验收9；材料检测10；隐蔽验收11；分项验收12；安装专业测试13；室内环境测试14；竣工验收15；物业验收16；业主验收1 1开始开始2 2工棚搭建工棚搭建3

119、3办公设备进场办公设备进场4 4施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加5 5图纸会审图纸会审6 6施工组织设计报审施工组织设计报审7 7详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）8 8与总包开始移交场地与总包开始移交场地, ,木门单位进场检查移交洞口木门单位进场检查移交洞口, ,橱柜单位进场测量尺寸橱柜单位进场测量尺寸, ,木地板单位进场检查场地木地板单位进场检查场地9 9冷水管打压，冷热水管对接长时间试验冷水管打压，冷热水管对接长时间试验, ,电气管线逐条测试移交电气管线逐条测试移交1010总包整改总包整改1

120、111接收时的再次检查接收时的再次检查25入户门安装，上锁入户门安装，上锁26煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装27甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装28镜子安装镜子安装29卫生间、厨房五金安装卫生间、厨房五金安装30木地板单位正式进场，木地板安装木地板单位正式进场，木地板安装,踢脚线安装踢脚线安装31撕门、窗保护膜撕门、窗保护膜32最后一遍乳胶漆打胶最后一遍乳胶漆打胶33施工单位地毯式检查施工单位地毯式检查,包括重新试水打压、蓄水试验包括重新试水打压、蓄水试验34业主组织的地毯式检查业主组织的地毯式检查35小业主开放日及其随

121、后的整改小业主开放日及其随后的整改36入伙及随后的整改入伙及随后的整改37结算结算38保修保修案例案例1；慈溪慈溪-户型优化分析户型优化分析2；慈溪慈溪A2标准层户型优化方案标准层户型优化方案3；第五园实验房精装修完工检查结果第五园实验房精装修完工检查结果4； A户型整改内容户型整改内容 终稿终稿5； C户型整改内容户型整改内容 终稿终稿6；万科丁克概念住宅万科丁克概念住宅十六:案例万科第五园天津阳光100 祥云花园设计大道堂酒店优山美地1新天通地产精装设计7.20东杉国际假日酒店长治酒店文本海南酒店成图文件夹广州万科城完工相片万科溪之谷万科东方尊宇图片碧水庄园别墅天鹅堡暖山9.29丽宫图西山

122、中间建筑样板间发表确定稿宜昌别墅亿城软件园项目熙旺中心9.3第五园工业化试验楼水岸风情(样板房)融科橄榄城融科九重锦合肥万科体验馆丁克完成短片1；万科第五园2；时尚酒店设计方案3；天津阳光100 4；娱乐空间5:光大学院派设计6:祥云花园设计7:大道堂酒店合作服务项目万科金地阳光100远洋鲁能杭州-东方竣望京-熙望中心力迅-青城山北京-天鹅堡太原-康居苑宁波-维科/慈溪联想-融科橄榄城大连-小平岛北京-碧水庄园北京-香山清琴北京-西山创艺园北京-红东方公司简介 清尚.博尼工程设计（北京）有限公司作为IDU国际联合设计机构的成员，主要致力于建筑空间领域的室内外设计技术研发与业务执行，拥有强大的设

123、计团队和丰富的知名设计师资源。设计方向：高档豪宅别墅，酒店会所，商业空间，住宅精装修整体设计的工业化实现，能提供各方面的设计咨询和设计执行服务（酒店 住宅精装 商业 会所 俱乐部 SPA 展示设计 广告及VI设计等）。在工程项目的全面室内创意设计、项目设计管理咨询及整体住宅精装修的设计研究及工业化标准化施工三大部分有全面系统的解决方案。 总部设在北京，在巴黎、香港、澳门、台北 、广州、深圳、上海及郑州均设有办事处和联合机构。 清尚博尼与北京清华城市规划设计研究院共同组建精装修设计研究中心，团队成员均为来自清华大学建筑和室内设计精英、博洛尼产品设计开发、有丰富精装设计与施工管理经验的精英团队，主

124、要致力于精装修楼盘的整体设计和设计管理、运营管理、及精装配套产品的整合与新技术研发； 清尚.博尼工程设计（北京）有限公司公司简介 在建筑空间户型优化、收纳空间精细化设计、精装部品精细化设计、行为空间交通动线设计、无障碍设计、光环境设计，室内创意设计，色彩设计等全面设计管理均处于行业领先水平；自2007年起该团队成员先后于万科、 首开、金地、远洋、维科、华盛等国内一线地产公司达成精装设计研发合作，并制定出相关精装设计标准，同时顺利执行了多个精装项目的设计研发。 精装管理体系研发（设计管理体系、户型优劣评价体系、成本控制体系、精装施工管理体系）以及户型室内设计如何在建筑设计阶段前置，达到提高住宅品质和控制成本目的，是我们重要的研究方向。 公司项目设计业务遍国内外，有完善系统的设计管理协调。对设计质量、设计流程、设计成本控制、后期配饰跟踪进行可靠有效的掌控及项目信息化管理服务。清尚博尼工程设计（北京）有限公司