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1、v开展现状概述开展现状概述v总体供应特点总体供应特点v中央大街、秋林两个市级商圈类比分析中央大街、秋林两个市级商圈类比分析v商业市场综述商业市场综述商业总体市场分析商业总体市场分析v总体供应特点总体供应特点v级别及业态：哈尔滨商业整体级别不高，业态以百货购物为主；级别及业态：哈尔滨商业整体级别不高，业态以百货购物为主；v竞争：同质化比较严重，缺乏特征商业场所；竞争：同质化比较严重，缺乏特征商业场所；v重重点点商商业业规规划划：规规划划中中的的对对三三大大老老街街的的商商业业改改造造，对对于于哈哈尔尔滨滨商商业业的的提提升升作作用用，同同时时与本工程存在一定的竞争关系；与本工程存在一定的竞争关系
2、；v开开展展趋趋势势：哈哈尔尔滨滨商商业业逐逐渐渐由由单单一一走走向向复复合合化化，商商业业业业态态构构成成中中，休休闲闲、文文娱娱、餐餐饮饮的比重逐渐增大；的比重逐渐增大；哈尔滨城市开展规划拉大了城市空间，“城的扩张必将带来“市的开展城市中心区构成时代城市中心区构成时代新城建立时代新城建立时代20世纪初，中东铁路的建立构成了现代哈尔滨城市格局；南岗地域的建筑大多为铁路所属，市区根本沿铁道路方向开展。道里地域以外国人居住为主，街区由方格形路网组成。道外地域以中国人居住为主，街区亦呈方格网状；基于城市开展，构成道里、南岗、道外三个商业中心。建立周期2000至今；城市功能逐渐以城市中心区为中心向外
3、扩展；顺应城市扩张带来的需求，乐松、万达、会展、爱建等区域商业中心建立。中心城外溢时期中心城外溢时期加工制造业等传统产业向新区转移，未来新区居住区建立将成为重点老城区将会逐渐以维护为主、旧城改造建立为辅；根据规划，每个片区将建立一个区域中心。城市空间开展城市空间开展随着城市的扩张，在构成新的区域商业中心的同时，将进一步晋级城市中心的中心商圈。由于历史开展缘由，哈尔滨市级商圈规模大、聚集度高，临街商业非常兴隆，但是区域商业开展较晚、成熟较慢1 12 24 43 35 56 67 7商业网点构造现状：商业网点构造现状：两个市级商圈两个市级商圈1、中央大街商圈、中央大街商圈2、秋林、秋林-博物馆商圈
4、博物馆商圈五个区域级商圈五个区域级商圈3、爱建商圈、爱建商圈4、哈西服装城、哈西服装城5、秋林会展商圈、秋林会展商圈6、万达商圈、万达商圈7、乐松商圈、乐松商圈以果戈里和靖宇街为代表以果戈里和靖宇街为代表的临街商业非常兴隆的临街商业非常兴隆城市商业概略城市商业概略各主要商圈的典型物业及区域特征商圈现有商业物业未来潜在供应特征1中央大街商圈百盛、万达现代生活馆、索非亚购物广场、万象城、万达广场、中央商城、金安国际等正在装修的金安国际广场主要面向国际知名品牌以旅游、休闲为特色的传统市级商圈，以中高端大型百货为主，兼有小商品供应2秋林-博物馆商圈秋林商厦、远大、大世界商城、奋斗副食商店等商圈整体改造
5、，打造寒地特色广场以城市居民消费为主的综合性市级商圈，零售、餐饮业、商贸批发业（服装和鞋类为主）密集化程度高，高中低档集合3爱建商圈百联购物中心、东方商厦、居然之家、星月国际等卓越时代购物中心即将入驻新兴的区域性中高端商圈，业态以零售、餐饮、家居为主4哈西服装城商圈哈西服装城、中央红超市、黑大电子市场、学府书店等-以中低端服装批发为主，具有学府商业特点5秋林会展商圈红博世纪广场-以品牌服装流通为主，利用哈洽会推动中俄贸易发展的商贸交易平台6万达商圈万达广场-以万达广场为主体，有百货、影城和超市，规模较小7乐松商圈巴黎购物广场、乐松购物广场、松雷百货和平店-具有一定影响力的区域商圈，以区域中端消
6、费为主，功能相对齐全中央大街商圈 以旅游、休闲为特征，中高端购物中心和品牌专卖聚集两大市级商圈之一，北到友谊路、南至道里十二道街， 1450米长的中央大街贯穿其中，集建筑、文化、商业、旅游、休闲为一体；业态包括百货、购物中心、超市、品牌专卖、专业店、餐饮文娱、步行商业街等；拥有百年的艺术家画廊、餐厅、书店、电影院等，原汁原味的西餐厅、酒吧、服装、首饰、钟表等，国际著名品牌阿妈妮、登喜路、路易威登、劳力士、宝姿专卖店等，以及国际连锁机构连卡佛、沃尔玛超市、肯德基、麦当劳等。目前老街上的商业店铺达700余家，商圈每天的人流量到达40万左右，其中本地消费约占50%，外地消费约占50%。中央大街万达广
7、场百盛购物万达现代生活馆凯莱商务酒店万象城索菲亚广场中央商城金安国际马迭儿冷饮厅秋林商圈以哈尔滨本地居民消费为主，高中低商业齐全，业态完善秋林商圈包括秋林商厦、远大购物中心、松雷商业大厦、新世界百货商场、大世界商城、斗争副食商店等十几家服装、百货、电器、餐饮商家在内，区域商业总规模达60万平方米；业态以百货、专业市场、零售零售、地下服装城、餐饮文娱为主南岗商圈零售零售于一体，运营种类齐全，高中低档商场齐全，能全方位满足各阶层消费，具有运营业态复合满足多层次消费的广泛性、运营业种细分引发特定族群据点消费特性、高端消费才干突出高端消费引发的时髦性、商业运营高水准消费环境的温馨性等特点。商圈每天人流
8、量到达60万人左右，80%以上为本地消费。东大直街建立街秋林商厦大世界商城斗争路副食品商店远大购物中心松雷商业大厦爱建商圈以中高端居住人群和周边政商人群为依托，中高端百货、家居、餐饮为主爱建滨江占地96.86万平方米，总建筑面积220万平方米，住宅130万平方米、写字楼20万平方米、地上商服70万平方米，地下商服30平方米。 爱建商圈聚集了通畅之家建筑面积6.5万平方米，总投资达7.7亿元 、三江美食城、卓展时代购物中心、世纪联华超市、百联购物中心建筑规模16万平方米、东方商厦。集中家居、零售、餐饮等于一体。对于爱建商圈中的三江美食城工程，建筑面积12万平方米，已有外婆居、必胜客、金汉斯、春夏
9、秋冬等餐饮进驻，将打造为哈尔滨市最具规模和层次的大型美食文娱中心。目前人流量不大，市场消费还需求一段时间培育。爱建路上海街通畅之家东方商厦百联购物中心世纪联华月星国际爱建滨江哈西服装城中低端服装零售为主，并依托周边高校构成学府商业哈西服装城商圈主要由哈西服装城、哈尔滨国贸服装城等三座服装城为中心，区与商业总规模约6万平米左右；业态包括百货、鞋、服装、针织品和床上用品、潮湿、IT电子、书店、体育用品等。数家企业集结起来已成为最大的服装零售市场，成为省内较大的服装集散地。约2000平方米营业规模的中央红超市成为周围主要的生活商业。黑大电子市场和学府书店及周围的体育商品专卖主要面向黑龙江大学及周边学
10、校带来的教育人口。哈西商圈内每日客流量超越10万人。 学府三道街学府四道街学府路哈西服装城黑龙江大学中央红超市黑大电子市场学府书店秋林会展商圈依托会展中心、哈洽会，构成省内最大轻工产品集散地、国际化商贸平台黄河路红博世纪广场国际会展中心红旗大街主要依托会展体育中心，构成了会展、体育、商业和休闲四大功能，业态主要以服装零售零售、超市、餐饮休闲为主。红博世纪广场总规模30万平米，拥有固定展位270个，已成为中国东北地域目前规模最大、品牌最多、物流配送最快、辐射面最广的国际化商业物流配送中心和国内服装服饰、体育、休闲用品、鞋帽、箱包等轻工产品集散中心。哈尔滨国际会展体育中心将建成集保税、展现、零售、
11、销售、报检、报关、运输、出境功能为一体的哈尔滨国际会展体育中心至符拉迪沃斯托克海参崴的对俄罗斯跨国直销贸易大通道，在哈尔滨的CBD商圈中建立起利用哈洽会推进中俄贸易开展的商贸买卖平台。万达商圈万达广场以城市综合体的理念开发，构成区域性商业中心万达广场总规模近30万平方米，业态包括五星级酒店、百货、超市、餐饮、文娱等，是哈市最大的一站式购物休闲中心赣水路万达广场衡山路广场已引进国美电器、神采飞扬电玩、大歌星KTV、万达国际影城、万千百货等多家主力店，在广场的商业步行街中，还引进了必胜客、肯德基等中小型商家。 万达广场目前面临着区域人口密度过小、人们消费习惯制约的不利要素；同时，相对于南岗秋林、道
12、里中央大街两大商圈，万达商圈地理位置不够理想，购物的时间本钱过高。乐松商圈依托周边多所大专院校、三大动力工厂等消费群体，构成中端的综合性区域商业中心三大动力路与和平路交汇处的乐松商圈构成于2019年，是香坊区最繁华的商业黄金地段之一，聚集了松雷百货和平店、乐松购物广场和巴黎购物广场三家大型商业机构。乐松购物广场会聚了家乐福超市，麦当劳和肯德基快餐以及国美黑天鹅电器等众多国内外知名品牌，根本上满足了消费者全方位的购物需求。和平路三大动力路乐松购物广场松雷商厦巴黎购物广场相对于秋林商圈、中央大街商圈，乐松商圈目前从业态上来看，还缺乏上档次、上规模的电影院及现代化的宾馆；从业种上来看，缺乏时髦、高档
13、的品牌。商圈尚难以完全满足区域消费群体的购物需求。巴黎购物广场，主要以运营各类休闲服装为主，是一个集服饰、健身、休闲于一体的大型购物广场，目前正在引进家居业态。哈尔滨松雷商厦和平店，主要以销售中高档商品为主，运营商品超万种，集购物、休闲、文娱、餐饮为一体。哈尔滨2019-2020商业开展规划“一一带带、三主、三主题题、九区域、八、九区域、八场场区、十八个社区商区、十八个社区商业业一一带：建立中山路建立中山路现代效力代效力业积聚聚带三主三主题：建立以中央大街建立以中央大街为主主线，以，以“索菲索菲亚广广场为支点的旅游休支点的旅游休闲型主型主题商商业中心；中心；建立以果戈里大街建立以果戈里大街为主
14、主线，以新世界百，以新世界百货为代表的秋林地域品牌消代表的秋林地域品牌消费型主型主题商商业中心；中心；建立以靖宇大街建立以靖宇大街为主主线，以老店，以老店铺、名小吃、茶楼等、名小吃、茶楼等为主要内容的主要内容的传统效力型主效力型主题商商业中心中心九区域：九区域：道里区、南道里区、南岗区、道外区、香坊区、区、道外区、香坊区、动力区、平房区、松北区、呼力区、平房区、松北区、呼兰老城区和利民秋林各建立一老城区和利民秋林各建立一个区域商个区域商业中心中心八八场区：区：城城乡路零售市路零售市场区、哈区、哈东零售市零售市场区、先区、先锋路零售市路零售市场区、哈西零售市区、哈西零售市场区、松北零售市区、松北
15、零售市场区、区、哈南哈南绿色花园生活色花园生活资料零售市料零售市场区、松北消区、松北消费资料零售市料零售市场区、哈南消区、哈南消费资料零售市料零售市场区区十八个社区商十八个社区商业：道里区道里区顾乡大街、哈大街、哈药路，南路，南岗区学府路、和区学府路、和兴路、哈特路、哈特别区，区，动力区和平路、三大力区和平路、三大动力路，香力路，香坊区菜坊区菜艺街、中山路、街、中山路、红旗大街、公旗大街、公滨路与木材街，道外区路与木材街，道外区东直路、直路、铜锣湾地域二商店，松湾地域二商店，松北区前北区前进、松浦、四、松浦、四环西部中心区，呼西部中心区，呼兰老城区，平房南部新区西江路老城区，平房南部新区西江路
16、v中央大街商圈业态比例中央大街商圈业态比例业态业态面积（万平米）面积（万平米）比例比例百货48.461.4%超市5.67.1%专业卖场7.89.9%餐饮2.32.9%休闲娱乐33.8%酒店7.29.1%批发市场45.1%其他0.50.6%零售比例：78.4%；非零售比例：21.6%v中央大街商圈特点中央大街商圈特点v级别：属于市级商圈，人流量大，辐射哈尔滨全市及周边；级别：属于市级商圈，人流量大，辐射哈尔滨全市及周边；v档次：档次低于秋林商圈，随着一些新工程的出现，档次在逐渐提升；档次：档次低于秋林商圈，随着一些新工程的出现，档次在逐渐提升；v规划：主街方式，以步行街为轴心，逐渐由西开展；规划
17、：主街方式，以步行街为轴心，逐渐由西开展；v业态构成：以零售、服装为主，业态构造不合理；业态构成：以零售、服装为主，业态构造不合理；v建筑：街铺占有一定比例，大体量物业点缀其间，商业空间较为合理；建筑：街铺占有一定比例，大体量物业点缀其间，商业空间较为合理；v开展趋势：呈现点状化开展趋势，大体量商业工程陆续出现；开展趋势：呈现点状化开展趋势，大体量商业工程陆续出现；v业业态态开开展展趋趋势势：现现状状的的点点式式商商业业中中心心复复合合度度不不高高，业业态态组组合合比比较较单单一一，是是本本工工程程开开展展的市场空间；的市场空间；中央大街中央大街秋林秋林定位定位历史悠久的传统商业街都市时尚的现
18、代化国际商业区档次档次档次比秋林略高哈尔滨业态最全商圈布局布局以步行街为轴心以东大直街、建设路“一横一竖”为主轴建筑建筑街铺占有一定比例，大体量建筑点缀其间，建筑档次较秋林相同大体量建筑为主、建筑档次较高总体量总体量核心区域将近60万平米核心区域40多万平米人流量人流量日人流可达3050万,节假日人流可达50100万 人流量少于中央大街 客群客群辐射全市范围及周边，客群档次较秋林高；旅游客群比例更高辐射全市范围及周边，客群比较丰富；商务客群比例更高经营状况经营状况很好很好v中央大街、秋林商圈对比中央大街、秋林商圈对比v商业市场综述商业市场综述v供应：总体供应量较大，市场竞争猛烈，各综合商业工程
19、市场表现参差不齐供应：总体供应量较大，市场竞争猛烈，各综合商业工程市场表现参差不齐v档档次次：物物业业档档次次总总体体参参差差不不齐齐，但但近近几几年年新新开开发发综综合合物物业业的的硬硬件件条条件件明明显显优优于于原原有有物物业业v分分布布：现现状状分分布布以以中中央央大大街街、秋秋林林两两大大市市级级商商圈圈最最为为集集中中，万万达达、乐乐松松、哈哈西西等等区区域域型商圈也占有一席之地型商圈也占有一席之地v业业态态构构成成：从从综综合合商商业业物物业业的的业业态态构构成成看看，不不论论是是原原有有物物业业的的业业态态调调整整还还是是新新开开发发综综合物业的规划，餐饮、休闲文娱所占的比例均呈
20、现稳步提升的趋势合物业的规划，餐饮、休闲文娱所占的比例均呈现稳步提升的趋势v分业态开展空间分析分业态开展空间分析v购物中心：城市中心区大型购物中心是本工程的最正确选择业态购物中心：城市中心区大型购物中心是本工程的最正确选择业态v百货：作为购物中心的主力店之一，特征精品百货是主要方向百货：作为购物中心的主力店之一，特征精品百货是主要方向v超市：不建议做大型综合超市，建议引入如丝芙兰超市：不建议做大型综合超市，建议引入如丝芙兰SEPHORASEPHORA等专业超市等专业超市v专业市场：避开传统专业市场竞争，做体验式的主题卖场专业市场：避开传统专业市场竞争，做体验式的主题卖场v餐饮：分类分级引入品牌餐饮商户，专业化程度高，复合化程度高餐饮：分类分级引入品牌餐饮商户，专业化程度高，复合化程度高v休闲文娱：家庭化、复合化的休闲文娱工程是主要方向休闲文娱：家庭化、复合化的休闲文娱工程是主要方向v旅游：旅游是必不可少的内容，旅游是定位胜利的结果而不是定位方向旅游：旅游是必不可少的内容，旅游是定位胜利的结果而不是定位方向
