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1、惠南新市镇项目客户及人居系统分析上海同策房产咨询股份有限公司第一区域研展部2011年11月竞品产品客户分析客户户型定位思考青年置业人居研究老年置业人居研究惠南2010年面积段供求户型面积段供应成交套数（套）面积（平方米）套数（套）面积（平方米）金额（万元）平均单套总价（万/套）均价（元/平方米）50000000050（含）-70188104332413751839771337170（含）-80258197802146172861181380（含）-902872493820017663218111091234890（含）-10074971584609583546206710210457100（含
2、）-1106626940016016448162581029884110（含）-130828101352162198422104513010606130（含）-15041857629527374819415811113150（含）-1700000000170（含）-2000000000200(含)以上00121014214211480惠南板块市场惠南板块市场惠南2011年1-10月面积段供求户型面积段供应成交套数（套）面积（平方米）套数（套）面积（平方米）金额（万元）平均单套总价（万/套）均价（元/平方米）50000000050（含）-7015193489861557839801273670（
3、含）-8079617030234331981071364880（含）-9017214529988568110131121285490（含）-10079974059350330314158411912589100（含）-11020921736135140061728612812342110（含）-13023828858137170872220516212995130（含）-1506995366694801231818712994150（含）-170477502152395347323214504170（含）-20048866171278181425915570200(含)以上4487802143
4、94661831515060惠南板块市场n2010年供应量主要体现在90-130平米面积段；从成交方面来看80-100平米的成交情况较好供求基本平衡。n2011年1-10月100-130平米两个面积段的供应量环比去年大幅减少了70%，90-100平米的供应量基本与2010年保持一致；成交量相较2010年有较大幅度下滑，90-100平米刚需户型今年成交350套，环比去年609套的成交量，减少近43%。n惠南板块公寓2011年1-10月成交均价13529元/平米环比去年成交均价11384元/平米增长18.8%。n从目前的市场情势来看，主流的供给及需求户型集中在90-130平米。区域主要项目分布图绿
5、地布鲁斯小镇惠南一方新城华钜御廷本地块长城珑湾人生港湾南欧城鹏润伊顿公馆在售待售艺泰一品二期占地面积8.5万方二期总建面积13.5万方容积率1.6绿化率36.1%物业类型高层装修情况毛坯主力户型80-90平米两房、130平米三房一期售罄，目前二期待售，二期主推80-90平米公寓、130平米三房人生港湾南欧城一期售罄基督教堂二期待售三期未动工中心集中绿地1.8万方A42室1厅1卫1厨89.10B33室2厅2卫1厨128.15相邻板块及产业客户相邻板块及产业客户 25%25%主要区域：祝桥、临港（主要以泥城老港两镇）等大飞机项目以及深水港区产业园及动拆迁客户。该类客户中大部分主要以惠南地区相对成熟
6、的生活配套为依托。外区导入客户外区导入客户 20%20%主要区域：外区价格挤压导入客户。主要以地铁16号线地铁沿线以及张江、三林地区客户为主。（由于项目建有1.8万欧式核心景观，故项目吸引了市中心区域以养老型置业为主的客户群体）核心客户重要客户补充客户核心客户当地客户当地客户 65%65%主要区域：惠南本地区刚需以及置业升级客户（其中不乏动拆迁自购商品房客户）重要客户补充客户人生港湾南欧城三期占地面积8.6万方三期总建面积8.6万方容积率1.25绿化率37%物业类型高层装修情况毛坯主力户型目前在售两栋90平米两房户型，尚有140平米、170平米户型未推绿地布鲁斯小镇面积供应配比 成交 余量91
7、1964415297-101937905321251211210二期余量二期已开始入住，目前三期在售，目前仅开两栋90平米公寓楼三期在售三期在售外区导入客户外区导入客户 25%25%主要区域：外区价格挤压导入客户。由于轨交16号线将于2012年建成通车、加之较为便捷的陆路交通体系，该类客户中吸引括闵行、北蔡、三林等地区客户核心客户重要客户补充客户核心客户当地客户当地客户 50%50%主要区域：惠南本地区刚需以及置业升级客户重要客户相邻板块及产业客户相邻板块及产业客户 25%25%主要区域：祝桥、临港等大飞机项目以及深水港区心的产业园客户。该类客户中大部分主要以惠南地区相对成熟的生活配套为依托。
8、补充客户绿地布鲁斯小镇占地面积11.5万方总建面积22.9万方容积率1.5绿化率35%物业类型高层装修情况毛坯主力户型目前在售90平米两房户型，以及150-212平米花园洋房产品长城珑湾商务酒店一期花园洋房一期小高层公寓一期90平米公寓基本售罄，在售花园洋房产品，项目自带7万方商业广场以及占地2000平米的酒店，未来二期将推130平米以上的大平层公寓产品面积供应配比 成交 余量83-941609466150-161601743169-188481137205-212442222相邻板块及产业客户相邻板块及产业客户 40%40%主要区域：祝桥、临港等相邻板块刚需及置业升级类客户（其中不乏动拆迁自
9、购商品房客户）该类客户中大部分主要以惠南地区相对成熟的生活配套为依托。外区导入客户外区导入客户 10%10%主要区域：外区价格挤压导入的大浦东地区客户。核心客户重要客户补充客户核心客户当地客户当地客户 50%50%主要区域：惠南本地区刚需以及置业升级客户（但就整体产品而言主要以置业升级类客户为主）重要客户补充客户长城珑湾占地面积5.5万方总建面积11.4万方容积率1.7绿化率30%物业类型花园洋房、小高层、高层装修情况毛坯主力户型95-100平米两房、135-147平米三房花园洋房目前项目工程进度较慢，开盘时间预计在2012年年中产品类型户型建筑面积比例产品细分小高层公寓2R95.8m223.
10、6%公寓中2R438套70.9%3R180套29.1%100m247.2%3R130.8m229.1%花园洋房3R135-147m265%公寓618套73%花园洋房228套27%103-127m235%鹏润伊顿公馆竞品户型分布面面积（平米）（平米）708090100110120130140160150绿地布地布鲁斯斯长城城珑湾湾惠南一方新城惠南一方新城鹏润伊伊顿公公馆170惠南一方新城惠南一方新城惠南一方新城惠南一方新城绿地布地布鲁斯斯绿地布地布鲁斯斯人生港湾南欧城人生港湾南欧城华钜御庭御庭惠南镇公寓房源主要集中在90平米二房，120-140平米三房及150平以上大户型。80平米、110-12
11、0平米产品较稀缺。长城城珑湾湾人生港湾南欧城人生港湾南欧城华钜御庭御庭竞品产品客户分析客户户型定位思考客户户型定位思考青年置业人居研究青年置业人居研究老年置业人居研究老年置业人居研究竞品产品客户分析竞品产品客户分析客户户型定位思考青年置业人居研究青年置业人居研究老年置业人居研究老年置业人居研究我们的客户长什么样？用客户细分的方法，将客户的脸变得清晰、易识别区域属性五大类细分人群价格敏感的务实家庭注重家庭的望子成龙家庭 关心健康的老龄化家庭注重自我享受的社会新锐彰显地位的成功家庭财富时间社会新锐u【家庭特征】25-34岁的青年或青年夫妻，无孩子，家庭成员高学历u【购房动机】栖息：不喜欢租房，想拥
12、有自己的房子自己享受：买个房子自己享受u【对房子的态度】自我享受品味体现：体现个人的品味、情调甚至个性社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所u【产品需求】健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲场所要求较好的户型喜欢的建筑风格我的地盘，听我的！独立和个性空间，享受生活；帮助事业和社交u【家庭特征】有0-17岁孩子的家庭u【购房动机】孩子成长：为了让孩子有更好的生活条件，能够去更好的学校学习改善住房条件：现有住房不理想u【对房子的态度】房屋是孩子成长的地方，也是自己稳定感和归属感的来源u【产品需求】与孩子成长相关的文化教育需求和安全需求有高质量的幼儿园、小学；小区的安全能
13、给孩子的健康成长创造条件望子成龙我是幸福的,他们就是快乐的!小孩安全与成长健康养老老人生活u【家庭特征】空巢家庭、有老人同住的家庭u【购房动机】孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大了想和他们住在一起自我享受：老人辛苦了一辈子，想买个房子自己享受u【对房子的态度】子女照顾老人的地方让老人安享晚年的地方u【产品需求】看重环境，小区环境优美比较重要靠近景色优美的风景，空气质量好小区或周边有大规模的园林和良好绿化夕阳无限好,环境最重要!富贵之家体现社会地位，争得面子u【家庭特征】家庭高收入，是社会所认同的成功人士u【购房动机】社会地位提升：希望和跟我家社会地位相当的人住一起独立功能：想有一个单独
14、的健身房、一个单独的书房等跟风：周围人都买,自己也想买，消费存在一定炫耀心理u【对房子的态度】社会标签：是我事业成功的标志、可以给我家挣得面子、体现我家社会地位u【产品需求】带有社会标签意味的房屋特征明显，周边小区的档次也要很好、拥有高素质的小区居民、有名气的开发商山景别墅买两套，一套住人，一套养狗！务实家庭未来生活保障u【家庭特征】家庭低收入u【购房动机】大房(提升)：比现在拥有更大的厅、卧室置业：为了置业，给后辈留下一份产业u【对房子的态度】栖身居住：只是吃饭睡觉的地方，对房屋价值无更高需求，停留在满足生理需求层面生活保障：是我家的一项重要投资、是未来生活的保障u【产品需求】低的价格，追求
15、低生活成本，生活便利方便的公交路线附近或小区里有小规模的便利店、商店、超市附近或小区里有中小规模的医疗机构老公，房子又大又便宜，赚到喽！五类人群再细分家庭结构/家庭生命周期青年中年老年经济务实富贵之家社会新锐望子成龙健康养老青年之家青年持家小太阳后小太阳三代孩子老年一代空巢老年二代中老年老年三代青年三代各类客户详细描述价值纬度 家庭生命周期纬度细分指标详细描述主要特征富贵之家富贵之家家庭年收入收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭家庭成员高学历、高收入，是社会所认同的成功人士。他们把房屋的购买看成是自己事业上成功的标志。房屋成为一个社会标签，能够拉近或增加与周围同阶层人之间的联系，促
16、使事业再上一个台阶。健康养老老人一二三代有老人家庭的直系代数（准）空巢中年或老年、老人+中年夫妻、老人+中年夫妻+18岁以上的孩子家庭结构趋向老龄化，家中有老人或者未来打算和老人同住。对和父母同住的子女来说房屋是照顾老人的地方;对老人来说房屋也是老人安享晚年的地方望子成龙小太阳孩子年龄、是否父母（老人）同住0-11岁小孩+业主以孩子为生活核心，小孩的健康成长是他们精神上的寄托，家庭观念强烈，非常关心家庭内部之间和睦，健康快乐。房屋是孩子健康成长的地方，也是自己稳定和归属感的来源。后小太阳12-17岁小孩+业主三代孩子老人+业主+18岁以下孩子社会新锐青年之家业主年龄、是否父母（老人）同住年龄2
17、5-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母）家庭成员年轻化，高学历。思想观念多元化，注重个性，品位和自我享受。房屋能体现个人情调及品位，也是自我享受的地方青年持家年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）经济务实务实之间家庭年收入收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭收入不是很高，还处在事业的起点和奋斗期。购房谨慎认真的态度，更多抱着置业的心态购房。房屋物理特征把关严格，看重房屋质量。中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24岁的孩子区域竞品客户矩阵社会新锐望子成龙健康养老富贵之家经济务实708090100110120130140150160170（五类人群）（面积段）长城城珑
18、湾湾长城城珑湾湾人生港湾人生港湾南欧城南欧城绿地布地布鲁斯斯绿地布地布鲁斯斯绿地布地布鲁斯斯鹏润伊伊顿公公馆鹏润伊伊顿公公馆鹏润伊伊顿公公馆惠南一惠南一方新城方新城惠南一方新城惠南一方新城华钜御庭御庭华钜御庭御庭社会新锐、望子成龙、富贵之家为主要客户群。考虑健康养老和经济务实群的产品较少。110-130左右和80平米以下户型较少。人生港湾人生港湾南欧城南欧城惠南一方新城惠南一方新城市场机会708090100110120130140150160170 （面积段）社会新锐望子成龙健康养老富贵之家经济务实（五类人群）长城城珑湾湾长城城珑湾湾人生港湾人生港湾南欧城南欧城绿地布地布鲁斯斯绿地布地布鲁斯斯
19、绿地布地布鲁斯斯鹏润伊伊顿公公馆鹏润伊伊顿公公馆鹏润伊伊顿公公馆惠南一惠南一方新城方新城惠南一方新城惠南一方新城华钜御庭御庭华钜御庭御庭人生港湾人生港湾南欧城南欧城惠南一方新城惠南一方新城12341、满足健康养老需求的80-100平米区间产品市场基本空白；2、目前满足社会新锐及望子成龙家庭的需求基本靠90平米二房户型满足，但户型面积更小的80平米二房产品缺失；3、120平米左右满足健康养老及望子成龙家庭的产品较少，也无法满足社会新锐家庭三房一步到位的需求；4、大户型产品普遍缺乏满足健康养老需求产品力概念。户型落点708090100110120130140150160170 （面积段）社会新锐望
20、子成龙健康养老富贵之家经济务实（五类人群）长城城珑湾湾长城城珑湾湾人生港湾人生港湾南欧城南欧城绿地布地布鲁斯斯绿地布地布鲁斯斯绿地布地布鲁斯斯鹏润伊伊顿公公馆鹏润伊伊顿公公馆鹏润伊伊顿公公馆惠南一惠南一方新城方新城惠南一方新城惠南一方新城华钜御庭御庭华钜御庭御庭人生港湾人生港湾南欧城南欧城惠南一方新城惠南一方新城123480平米左右的二房，合理控制面积，对比区域内90平米二房有很大竞争力90平米左右的三房，对比区域内90平米二房及110平米以上三房有很大竞争力120平米左右的三房，户型设置更合理，较区域同面积段三房及130平米以上三房有很大竞争力140平米以上舒适型产品，融入更多养老概念，与同
21、类产品有更强的产品优势。户型参考79平米2房90平米3房115平米3房101平米可变3房可移除140平米3房户型参考竞品产品客户分析竞品产品客户分析客户户型定位思考客户户型定位思考青年置业人居研究老年置业人居研究老年置业人居研究房屋可变性需求1，选择2居，其中一间主卧，第二间房一般作为书房。2，第二间房还需要准备客人留宿、父母小住，单人床可能就寝具的准备一般是单人床或沙发床。3，如果父母来小住，那么书房就不能使用了？4，预计未来几年会生小孩。保姆带小孩，会占用原书房。孩子长稍大后，使用第二间房作为儿童房。若孩子更大，家庭可能换房。5，有了孩子以后，书房怎么解决？6，有了孩子以后，可能出现的父母
22、短期居住，在哪里解决（客厅搭床？）？-似乎“半间房”（一居半、二居半）最能协调房屋的弹性问题。这“半间“正常情况下能保持其半独立状态。有必要时又可以作为客房使用。这“半间”与主卧、客厅的空间关系应该有多种可能。（完全独立、灵活隔断。）二人世界跨越生命周期思考简言之：在讨论究竟供给多大面积的房屋给青年群体时，既要考虑到其当前状态下一人、二人的使用需求，又要提供其很快就会跨越生命周期的弹性可能。重要程度：必要程度：面积比重：空间性质：家庭核心客厅带阳台采光面多朝南方便布置家具有落地窗满足普通的使用需求就可以，不要有浪费有穿堂风能容下十几个人活动朝向具有一定观赏性的景观（比如河、园林、绿地）可以隔出
23、些活动区域，比如工作室、茶室或音响室等方正不要一开门就看见客厅走道面积节省1，“客厅看电视“仍是目前青年群体日常居家活动必要的、主要的行为之一，而利用电视机看DVD行为普遍。电视机、沙发组仍是客厅最基本和最核心的家俱配置。2，客厅是待客的最核心场所。包括party等活动均在此发生。待客行为最大客流量在6-7人。即是说，客厅及其直接联系空间（如餐厅）的总面积要能容纳以上人数活动。客厅是家庭对外展示的重要窗口，是体现主人个性的重要场所。3，客厅对于家庭而言，是陶冶性情、舒缓情绪、享受生活的重要空间。4，少数人选择在客厅上网和工作，这对于客厅的空间分隔和家俱配置提出了新的要求。5，要求客厅具有”舒展
24、空间“。如：（1）沙发组与阳台之间，有空间可以舒展身体或摆下健身器械；（2）靠近阳台的位置，有展开熨衣板的空间，最好有收纳熨衣板和熨斗、衣架的柜体。注：蓝色方块表示必要需求，黄色方块表示弹性需求，紫色方块表示惊喜需求，灰色方块表示弱性需求客厅仍是青年之家的核心空间之一。首先，客厅承担了包括传统“看电视”在内的、更丰富的休闲功能；其次，客厅是对待客活动最频繁的区域，是家庭文化展示的重要窗口；再次，许多活动对客厅的空间分隔和家俱配置提出了新的要求。与客厅相连的阳台“带阳台”是客厅空间的必要需求之一。1，阳台作为灰空间，是集合住宅中直接联系室外的唯一场所。客厅外阳台是客厅空间的延续。2，多数人群会在
25、客厅阳台晒挂衣服，设计阳台时应考虑到衣物对于客厅的视线遮挡。“晒挂衣服“与“洗衣“联系紧密，洗衣位设计在何处，能保证工作流线的最便捷？3，阳台还承担“养花草”、“看风景”、“喝茶”等功能，客厅外阳台作为客厅空间的有效外延，其休闲功能高，美化要求高。居住者不希望其承担杂物收纳的功能。4，“健身“、“养宠物“等功能需求，对于阳台的面积和进深设计提出了要求。阳台上可能摆放哪些家俱？多大进深能摆下？重要程度：必要程度：面积比重：空间性质：室内外交流灰空间阳台是必要空间，却是非重要空间。在总面积较小的情况下，各实用空间（厅、卧、厨）面积都在经济紧凑的范围内，与客户心理的满意空间大小尚有差距，且都希望进一
26、步增大。而阳台这样的室外灰空间，承担的使用功能毕竟有限，因此重要性低。餐厅重要程度：必要程度：面积比重：空间性质：用餐核心有窗户与厨房为邻相对客厅是一个独立的区域带阳台有吧台朝向具有一定观赏性的景观（比如河、园林、绿地）注：蓝色方块表示必要需求，黄色方块表示弹性需求，紫色方块表示惊喜需求，灰色方块表示弱性需求餐厅承担的主要功能为：1，日常吃饭：约4成居住者每天在家做饭。2，朋友聚餐：朋友聚会的主要行为是聚餐吃饭，餐厅是其活动的必要场所之一。餐桌也有可能临时作为麻将桌使用。3，饮料及简餐操作：包括饮料、酒类、水果等在内的简单饮食的收纳和准备。1，餐厅在“日常吃饭”方面仍承担着较为主要的角色。“日
27、常吃饭”的平均人数1-2人。2，其具体的空间形态、家俱的落实形式（餐桌、餐柜、吧台？），以及其与厨房、客厅之间的空间关系，是需要深入研究的。3，一般设计中，对于“饮料及简餐操作“的考虑往往不充分。餐厅（或客厅）是否有小冰箱？饮水机位于何处？餐柜里一般放置哪些物品？厨房通风好采光好储藏功能丰富与餐厅为邻两三个人能同时操作开放式结构可以放下餐桌L型操作型有吧台厨房外增加一个西餐操作台双边操作型封闭式结构单边操作型注：蓝色方块表示必要需求，黄色方块表示弹性需求，紫色方块表示惊喜需求，灰色方块表示弱性需求重要程度：必要程度：面积比重：空间性质：从劳作空间向享受空间转化1、一方面，青年群体在家开火做饭的
28、实际频次不是非常高，另一方面，许多青年人将做饭作为是家庭成员间的沟通方式之一，希望厨房能同时容纳23人操作，因此对于厨房面积和厨具配置的要求较高。2、目前市场上有些小户型产品，其厨房的资源一般都较差面积勉强5平米，净开间刚好1.5米，单面操作、采光条件也不佳。如何在资源占用不大幅增加的前提下，实现厨房环境的显著提升？3、青年群体中国外生活经验者比例约占6%。这表明西餐普及可能不大，中餐无疑仍是主流。中餐油烟对于厨房的开放性限制很大。厨房与餐厅、客厅之间的关系怎样分合？4、厨房中电器配置的细致考虑：消毒柜、电烤箱、洗碗机、冰箱、厨房阳台是否放洗衣机主卧室主卧空间承载的日常行为分以下几类：1，睡觉
29、：毋庸置疑。而床体尺度有越变越大的趋势（选择2米大床成为普遍现象）。2，信息接收：除传统以电视为载体的收看节目、看DVD是主要活动之一外，以电脑为载体的上网、工作、打游戏频次相当突出。而使用电脑对于桌椅、空间均有一定要求。3，梳妆：主卧是梳妆的最主要空间，梳妆台的摆放空间、及与电脑台的关系需要考虑。4，衣物储藏、更衣、熨衣：青年人群注重时尚，其当季衣物数量可能较多，对衣柜需求高。而更衣间虽然吸引力很大，但在总面积紧张的情况下实现有一定困难。如何有效的提高主卧衣物的收纳量？熨衣板展开空间需要多大，平时怎么收纳？5，享受生活：健身、养宠物、看风景等。主卧是居住者放松身心的主要空间。带阳台带卫生间朝
30、南有落地窗方便布置家具带更衣间与客卧分离开，不要紧挨走动空间多有一个化妆空间有飘窗朝向具有一定观赏性的景观（比如河、园林、绿地）可以隔出些活动区域，比如工作室、茶室或音响室等弧形或其他有特别造型的房间结构满足普通的使用需求就可以，不要有浪费注：蓝色方块表示必要需求，黄色方块表示弹性需求，紫色方块表示惊喜需求，灰色方块表示弱性需求重要程度：必要程度：面积比重：空间性质：主要享受空间1，主卧室是青年群体活动的主要享受空间。在资源条件、面积需求、环境舒适度上都有很高要求。2，居住者对主卧附属空间（卫生间、更衣间、阳台）期望值高，但在总面积紧张的前提下，如何满足？如何平衡舒适度与经济性？3，情趣性配置
31、要求高。部分居住者希望主卧可以与户外空间有一定交流，放松身心，享受生活。如飘窗台欣赏风景等。4，除床、床头柜、衣柜、必要的椅子外，化妆台等其他家俱如何配置？上述基本家俱摆放后，如果仍有一块靠窗的回旋空间可以锻炼、喝茶，则具有相当的吸引力。卫生间有窗户能装淋浴房能装普通浴缸有一个化妆空间带更衣间干湿分离（淋浴区与坐便、面盆区分离）洁具之间距离远点，空间大一些能装比普通浴缸更大的洁具，如桑拿房，按摩浴缸能装两个洗手盆朝向具有一定观赏性的景观（比如河、园林、绿地）有安置书架的空间注：蓝色方块表示必要需求，黄色方块表示弹性需求，紫色方块表示惊喜需求，灰色方块表示弱性需求重要程度：必要程度：面积比重：空
32、间性质：功能空间及享受空间目前90平米以下住宅卫生间配置普遍不高，多暗卫，紧凑三件套。青年人群对于主卫面积、资源、设备配置、舒适度都有提升的需求。如何协调经济性和舒适度之间的矛盾？1、日常盥洗中，沐浴分浴缸、淋浴两类。尽量两种都配置。2、梳妆行为对于光线、台面、座位都提出较高要求。如果要在卫生间中解决此行为，则卫生间配置需要有很大提升。3、明卫诉求强烈。次卧与书房1、如果三居中第二间房作为纯粹的书房，则它留宿客人的可能性便很低。该书房主要是一个与信息接收相关的空间。包括看书、工作、上网、收藏展示、游戏等。书房与客厅、主卧之间有直接交通流线较好。其基本家俱可能包括书架、置物架、写字台、座椅、小沙
33、发。三居的第三间房作为客卧，平时使用率并不高。同时也可能作为兴趣工作室等。基本家俱可能包括：小型衣柜、单人床等。第三间房一般与主卧、客厅之间保持独立。2、如果是二居的第二间房，则必须在作为书房的同时又充作临时客卧那么对该房间的面积、资源配置、与其他空间的联系方式都提出较高的要求。其基本家俱配置可能包括小沙发（床）、小型衣柜、写字台、座椅、书架等。1，对书房的实际面积需求并不是很高，单独作为书房的空间可较普通居室小（半间房）。2，相对的，居住者对次卧面积需求较高，其中：如果是二居的第二间房，那么该房间需要同时容纳书房和次卧的功能，对于面积需求大也很容易理解；如果是三居的第三间房，那么该房间除作为
34、临时客房外，未来还将作为儿童房使用。重要程度：必要程度：面积比重：空间性质：功能空间衣帽间、储物间在住宅总面积紧张的前提下，衣帽间、储物间这两项非常实用的空间，被作为次要需求。但是实际实用中，青年人群注重时尚、衣物数量较多，除依靠主卧衣柜存放当季衣物之外，其他季节衣物、箱包和备用被褥之类物品的存储如何解决？两居的书房、三居的客房中可能就会有小型衣橱。即便如此，其收纳量可能仍不足够。重要程度：必要程度：面积比重：空间性质：储物空间如何在小户型中、不设置独立收纳房间的情况下，解决大容量收纳？在户型设计阶段，就必须考虑固定收纳柜的设计，这比起移动橱柜具有更大的容纳量和更高的品质感。在一定程度上影响居
35、室“实际使用面积“的大小，提高空间使用率。半步入式衣柜。进深1000。可进入取换衣物。收纳量大。竞品产品客户分析竞品产品客户分析客户户型定位思考客户户型定位思考青年置业人居研究青年置业人居研究老年置业人居研究为了迎合健康养老客户群的生理特征和生活方式，需要从规划要求、建筑设计和景观环境三大方面来进行营造。规划要求1.场地内的合理规划与设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生
36、活。2.健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：护理室：护理与日常监护活动基地。机能回复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。公共空间建筑设计住宅公共空间的设计要点1.住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手
37、的手感和耐久性。坡度平缓的台阶踏步踢面高 不 宜 大于 120mm， 踏 面 宽不 应 小 于380mm。设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐。铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。2.楼厅和电梯的设计要点留足轮椅可转身的空间地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。设置电梯超过3层要配备电梯。电梯尺寸要适应担架的长
38、度。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。电梯内部设置轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。公共空间建筑设计3.公共走廊设计要点设置连续扶手在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面4050mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗门不应妨碍通行门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。无突出的墙壁灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置
39、上。无台阶地面取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。公共空间建筑设计宽敞楼梯楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。扶手的设置安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。扶手端部向下或墙壁弯曲。台阶面和台阶高度台阶面使用防滑材料。设置防滑条时和台阶在一个平面上。台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。方便的开关除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。充足照明为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具。楼梯形状楼梯坡度平缓，宜带休息平台。避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出
40、走廊的情况。4.公用楼梯设计要点公共空间建筑设计5.院落设计要点防滑地面材料的铺设引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。设置车库车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。房檐的设置在户门处可设置宽大的房檐。充足的照明门廊要保持充足的照明，为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。设置对讲话筒设置扶手台阶边应设置连续式扶手。坡度平缓的台阶存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。公共空间建筑设计6.细部空间设计要点1）墙壁墙壁转角部分作圆角处理.除扶手外，墙壁上无凸出物。消
41、火栓埋入墙里。扶手连续性处理，距地高700800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。转角圆角处理墙面无凸出物2）地面选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损。公共空间建筑设计室内空间建筑设计室内空间的设计要点1.门窗的设计要点门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m1m之间；居室窗台的高度在750800mm左右；窗台的宽度要适当增加，一般不少于250300mm；矮窗台里侧应当设置高0.91m的安全栏杆易开闭的户门当平开门
42、时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。适当照明和易操作的开关考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。采用醒目的开关。扶手的设置为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。扶手的断面采用易抓握的半圆形。台阶的处理台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地砖接缝不要太宽。户门门槛高度处理户门门槛高度应控制在2cm左右。2.室内走廊的设计要点连续扶手使用近圆形的扶手。扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。光线充足的照明设计不应和其他房间产生亮度差。洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。使用方便的开光装置应设置带指示功能的
43、大面板开关。走廊长的房间，应在多处设置控制开关。便于使用的扶手高度和材料设 置 扶 手 高 度 约 700800mm，注意材料的手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料。考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。宽敞的走廊方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。进房间的入口的宽度不得小于800mm。无阶差地面地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。室内空间建筑设计3.厨房的设计要点使用方便的操作台设计合理的操作流线设计。操作台高度适合老人坐着操作。安全操作装置煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。安装告警装置
44、安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线。光线充足的照明在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。使用方便的杂物柜杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。方便使用的开关安装便于操作的大面板开关操作性好的水龙头应操作简单并且容易调节。防滑防污地面使用浸水后仍能够防滑的地面材料。厨房面积要求使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。室内空间建筑设计4.浴室的设计要点开关方便且安全的门最好采用拉门或折叠门。门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。看护用空间浴室应保证看护时必要的空间。防滑地面材料应选用防水防滑地面铺设材料。设置扶手浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上
45、应设置水平和垂直扶手。操作性好的水龙头喷头安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。设置紧急告警装置为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。尽量少设置台阶不得以设置台阶时，应设置扶手高度适当的浴缸浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为30cm50cm。室内空间建筑设计5.居室的设计要点冷暖空调的设置为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。避免使用燃油、燃气式取暖器。安全并且使用方便的窗饰框窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。与各房间的连接处的台阶设置尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。防滑地面材料地面应铺设防滑
46、材料。使用方便的开关、电源插座大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。光线充足的亮度充分获取自然光，注意适当的亮度设计。开关方便的门最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。室内空间建筑设计6.物理环境室内采暖、热水及空调设备的设置。家具选配，考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。房间色彩，以柔和淡雅的颜色过渡配置为主。室内照明，选用柔和的自然光，房间照度需比一般住宅同类房间提高倍以上，避免采用眩光。住宅通风，标准应保持1012回/小时。室内空间建筑设计老年人室外休憩场所的设计要点庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。景观环境老年人室外活动场所的细部设计要点室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。景观环境上海同策房产咨询股份有限公司专业策划代理营销
