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1、中国房地产金融发展路径中国房地产金融发展路径及国际化前瞻及国际化前瞻中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际REITS比较研究比较研究2021/9/182021/9/181 1何为 REITs?REITs是一个拥有和投资房产的载体，通常会上市交易。主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs是个信托，需将绝大部分税前收入分配给信托人（投资者），因此REITs获得免交公司所得税的优惠待遇。2021/9/182何为 REITs?REITs将以下一些不同风险/回报的业务活动分拆开来:房地产开发房地产开发房地产投资房地产投资房地产基金管理房地产基金管理房地产物业管理
2、房地产物业管理2021/9/183REITs在一些主要国家的发展现状（截止2005年7月） 现状现状美国美国 高度成熟的市场高度成熟的市场澳大利亚澳大利亚 高度发展的成熟市场高度发展的成熟市场日本日本 迅速成长中的市场，迅速成长中的市场，20012001年启动，共有年启动，共有1717支支新加坡新加坡 迅速成长中的市场，迅速成长中的市场，20022002年启动，共有年启动，共有5 5支支中国台湾中国台湾 相关政策已经出台，共有相关政策已经出台，共有1 1支支中国香港中国香港 香港房屋委员会于香港房屋委员会于20052005年底发起香港的第一支年底发起香港的第一支 REITsREITs韩国韩国
3、REITsREITs法案于法案于20012001年年7 7月出台，企业重组月出台，企业重组REITREIT已已设立设立中国中国 有关法律法规尚未出台有关法律法规尚未出台2021/9/184新加坡REITs市场发展历程20022002年第一支年第一支年第一支年第一支REITsREITs成功上市成功上市成功上市成功上市截至截至截至截至20052005年年年年7 7月已有月已有月已有月已有5 5支上市支上市支上市支上市REITsREITs：嘉茂商产信：嘉茂商产信：嘉茂商产信：嘉茂商产信托、腾飞新托（托、腾飞新托（托、腾飞新托（托、腾飞新托（A-REITA-REIT）、置富（香港）产业信）、置富（香港
4、）产业信）、置富（香港）产业信）、置富（香港）产业信托、嘉康产业信托、新达产业信托托、嘉康产业信托、新达产业信托托、嘉康产业信托、新达产业信托托、嘉康产业信托、新达产业信托总市值由总市值由总市值由总市值由20022002年年年年7 7月时的月时的月时的月时的7.37.3亿新元增至亿新元增至亿新元增至亿新元增至20052005年年年年7 7月超过月超过月超过月超过9090亿新元亿新元亿新元亿新元2021/9/185新加坡REITs市场发展动力新的新的新的新的REITsREITs的上市的上市的上市的上市目前上市的目前上市的目前上市的目前上市的REITsREITs已经并且将继续扩充旗下的物业已经并且
5、将继续扩充旗下的物业已经并且将继续扩充旗下的物业已经并且将继续扩充旗下的物业政策法规的有力支持政策法规的有力支持政策法规的有力支持政策法规的有力支持 REITsREITs无需缴纳企业所得税无需缴纳企业所得税无需缴纳企业所得税无需缴纳企业所得税 允许公积金存款投资于允许公积金存款投资于允许公积金存款投资于允许公积金存款投资于REITsREITs 散户投资者（不论国籍）的散户投资者（不论国籍）的散户投资者（不论国籍）的散户投资者（不论国籍）的REITsREITs投资收入无需缴纳个投资收入无需缴纳个投资收入无需缴纳个投资收入无需缴纳个人所得税人所得税人所得税人所得税 REITsREITs的可允许负债
6、率上限由先前的的可允许负债率上限由先前的的可允许负债率上限由先前的的可允许负债率上限由先前的25%25%提高至提高至提高至提高至35%35% 境外机构投资者的扣缴所得税率从境外机构投资者的扣缴所得税率从境外机构投资者的扣缴所得税率从境外机构投资者的扣缴所得税率从20% 20% 降低到降低到降低到降低到10%10%2021/9/186发起REITs的原因和目的改变业务模式兑现资产价值并取得资金的循环效益2021/9/187新加坡A-REIT案例载体名称载体名称A-REIT (A-REIT (“ “A-REITA-REIT” ”) )，腾飞房地产投资信托，腾飞房地产投资信托资产组合资产组合44 4
7、4 个优质工业房产个优质工业房产发起人发起人腾飞地产和腾飞地产和 Macquarie GoodmanMacquarie Goodman基金管理人基金管理人腾飞腾飞-MGM -MGM 基金管理有限公司基金管理有限公司上市日期上市日期20022002年年1111月月1919日日市值市值新币新币2626亿（亿（20052005年年6 6月月3030日）日）负债；负债率负债；负债率新币新币7 7亿亿2 2百万百万; 31%; 31%（20052005年年7 7月月1 1日）日）信托单价信托单价新币新币2.212.21元（元（20052005年年6 6月月3030日闭市价）日闭市价）税务政策税务政策免征
8、企业所得税免征企业所得税2021/9/188为何传统地产公司要向“REITs”提升？体现不同业务的价值借助资本市场之力量，以同样的资本金作高几倍的业务量开创新的业务 “REITsREITs”管理选择投资项目更注意控制风险2021/9/189重要的成功因素政策环境- 法律条规- 税务动机/心态- 不是脱手套现- 分享合理的投资风险与回报合格、诚实的管理人才- 需要房产金融综合人才2021/9/1810重要的成功因素稳定的、可预测的收益回报增长潜能高透明度市场流通2021/9/1811面临的挑战物业控制权对资本市场的义务时机的掌握2021/9/1812中国房地产信托和REITs比较 中国房地产信托
9、中国房地产信托 国际国际REITsREITs投资载体投资载体信托公司表外资产信托公司表外资产 REIT REIT 自身自身受托人受托人信托公司信托公司 专业信托公司专业信托公司基金管理者基金管理者信托公司，即受托人信托公司，即受托人 独立的基金管理公司独立的基金管理公司到期日到期日一般为一般为1-31-3年年 无无发行限制发行限制自然人自然人100100万元、不超过万元、不超过5050份份 无无募集方式募集方式私募私募 公募公募流通市场流通市场无无 有有2021/9/1813中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际REITS主要区别主要区别REITsREITs是标准化可流通的金融产品是标准化可
10、流通的金融产品, ,一般从上市或非一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。上市流通。目前国内的房地产信托计划是有自然人目前国内的房地产信托计划是有自然人5050份合同限份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而
11、定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。通。 2021/9/1814中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际REITS主要区别主要区别REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在39左右。2021/9/1815中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际REITS主要区别主要区别REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分
12、或局部参与项目公司运作获取回报。2021/9/1816中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际REITS主要区别主要区别REITs的产品周期一般在810年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营。国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为13年。2021/9/1817中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际REITS主要区别主要区别REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。2021/9/1818中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际REITS主要区别主要区别国内的房地产
13、信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。2021/9/1819展望国际REITs市场发展迅速且潜力巨大REITs 对中国房地产及金融市场的发展具有深远的影响中国现有房地产信托产品有别于REITs，REITs在中国的设立条件有待进一步完善2021/9/1820中国地产金融的四个逻辑层次银行仍然是主渠道信托是地产金融创新的主流范式信托+银行+REITS+资本市场是地产融资的主流模式外资金融机构是地产融资的另一条有效通道2021/9/1821信托是中国房地产金融创新的主流范式信托是中国房地产金融创新的主流范式 央行加息央行加息宏观调控
14、政策及土地政策宏观调控政策及土地政策房贷政策调整房贷政策调整融资渠道单一融资渠道单一 房地产金融将面临很多制约和瓶颈。房地产业房地产金融将面临很多制约和瓶颈。房地产业如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，抵抑如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，抵抑风险并发展壮大，这使得房地产金融将面临创新模风险并发展壮大，这使得房地产金融将面临创新模式的考验。式的考验。 2021/9/1822信托模式更具融资创新潜力信托模式更具融资创新潜力信托模式更具融资创新潜力信托模式更具融资创新潜力 信托公司是唯一联动货币市场、资本市场、产业市场的金融机构。 在货币市场 - 信托公司可以跟金融机构之间可以进行金融往
15、来、同业拆借；在资本市场 - 可以发起基金管理公司、证券公司，可以做投资银行业务。2021/9/1823信托模式更具融资创新潜力信托模式更具融资创新潜力信托模式更具融资创新潜力信托模式更具融资创新潜力 另外，它还有一个最重要的优势，就是信托资金可以直接投资直接投资，如果房地产公司被信托公司看上，那信托公司可用信托资金对其进行股权投资。信托公司正是因为这种优势，有利于资源整合，能发挥其他金融机构所不能发挥的重要作用。 2021/9/1824信托的基本概念与三方关系信托的基本概念与三方关系信托的基本概念与三方关系信托的基本概念与三方关系 信托的基本概念信托三方关系 ：委托人 受托人 受益人2021
16、/9/1825伟大的信托制度 信托制度在现代社会之所以备受人们的青睐，信托制度在现代社会之所以备受人们的青睐，正如英国法学家梅特兰所说：正如英国法学家梅特兰所说：“ “如果有人要问英国如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年发展起来的信托理念，我相信再那就是历经数百年发展起来的信托理念，我相信再也没有比这更好的答案了。这不是因为信托体现了也没有比这更好的答案了。这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。具有极大弹性和普
17、遍性的制度。” ”信托其独特的外信托其独特的外部管理方式即委托人委托其他人而不是亲自对自己部管理方式即委托人委托其他人而不是亲自对自己的财产进行管理的优势，为无法亲自管理事务的人的财产进行管理的优势，为无法亲自管理事务的人提供了绝好的契机：通过设定信托，委托人便能从提供了绝好的契机：通过设定信托，委托人便能从理财之累中脱身出来。理财之累中脱身出来。” ” 2021/9/1826信托模式的三大核心优势信托模式的三大核心优势信托模式的三大核心优势信托模式的三大核心优势信托的财产隔离功能 信托的避税功能信托的政策规避功能2021/9/1827信托融资的三性原则信托融资的三性原则信托融资的三性原则信托
18、融资的三性原则安全性原则安全性原则 盈利性原则盈利性原则 流动性原则流动性原则 如果这三性原则具备的话，房地产企业就达到如果这三性原则具备的话，房地产企业就达到了和信托投资公司合作的基础前提了和信托投资公司合作的基础前提 2021/9/1828总结 随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产土地政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业，特别是加入业与中国金融产业，特别是加入WTOWTO以来，随着以来，随着20062006年年WTOWTO所要求的金融业全面开放，外资金融机所要求的金融业全面开
19、放，外资金融机构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，将会不断推陈出新，实现中国房地产业和金融业的将会不断推陈出新，实现中国房地产业和金融业的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的特殊优势，做好与内外资银行的互动，特殊优势，做好与内外资银行的互动，“ “信托信托+ +银银行行+REITS+REITS+资本市场资本市场” ”这种主流模式将会在中国得这种主流模式将会在中国得到进一步深化。同时，随着中国城市化进程的不断到进一步深化。同时，随着中国城市化进程的不断加快，作为国民经济支柱产业的房地产业，也将会加快，作为国民经济支柱产业的房地产业，也将会获得一个广阔的发展空间获得一个广阔的发展空间 2021/9/1829
