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1、打造城市名片打造城市名片 引入时尚生活引入时尚生活 促进商业升级促进商业升级D&DD&D李村项目商业物业开发建议李村项目商业物业开发建议一、项目商业开发方向评判一、项目商业开发方向评判商业开发的理论依据商业开发的理论依据KPIKPI理论理论1 1、李村商圈发展前景广阔：、李村商圈发展前景广阔：2 2、中高端、差异化商业类别稀缺，成为李村商业渴求、中高端、差异化商业类别稀缺，成为李村商业渴求当前李村商圈评判：当前李村商圈评判：3 3、李村商业升级是必然、李村商业升级是必然（1 1）人口结构变化促动商业升级：）人口结构变化促动商业升级：（2 2）未来李村消费群趋于年轻、高学历、高收入，对高品位休闲
2、）未来李村消费群趋于年轻、高学历、高收入，对高品位休闲文化商业形态需求激增文化商业形态需求激增4 4、符合李村未来发展需要、符合李村未来发展需要 本项目恰好地处李村老城区，依附主商圈，因此商业规划应定位高端，本项目恰好地处李村老城区，依附主商圈，因此商业规划应定位高端，主题时尚、有品位，在老城区帮助李村主商圈外拓，并作为新李村城市主题时尚、有品位，在老城区帮助李村主商圈外拓，并作为新李村城市名片出现，引导并改变李村商贸的落后现状。名片出现，引导并改变李村商贸的落后现状。 D&D D&D项目必将成为李村新城市名片项目必将成为李村新城市名片传统商贸型区域休闲消费型区域李村广场李村广场李村广场李村广
3、场李沧中心商圈李沧中心商圈李沧中心商圈李沧中心商圈宝龙城市广场宝龙城市广场宝龙城市广场宝龙城市广场家乐福家乐福家乐福家乐福佳世客佳世客佳世客佳世客 本项目的差异性特色化商业定位，为主商圈提供了有效地补充，弥补了李村商业的空白，扩充了项目周边的商业功能，提升了区域地块的商业价值本项目休闲型本项目休闲型本项目休闲型本项目休闲型商业区域商业区域商业区域商业区域与主商圈的距离又决定了本项目的辅助型商业特性与主商圈的距离又决定了本项目的辅助型商业特性本项目距主商圈一公里，造成京本项目距主商圈一公里，造成京口路呈现南旺北闲，很难与核心商口路呈现南旺北闲，很难与核心商圈链接圈链接主商圈吸附效应导致周边形成商
4、主商圈吸附效应导致周边形成商贸型商业真空带，适合出现补充性、贸型商业真空带，适合出现补充性、辅助型商业为主的商业类型辅助型商业为主的商业类型李村主商圈李村主商圈D&D项目项目结论：结论：本项目做辅助型商业，本项目做辅助型商业，定位中高端可以加速李村主商圈的扩展和发展，提升定位中高端可以加速李村主商圈的扩展和发展，提升李村整体商业物业水平，从而引导李村的消费结构的李村整体商业物业水平，从而引导李村的消费结构的提升，为构建新李村商业形象贡献力量。提升，为构建新李村商业形象贡献力量。二、商业形态可行性研判二、商业形态可行性研判大型集中性商业大型集中性商业或或线性组合式商业线性组合式商业为满足李村未来
5、商业发展需求，在本项目有两种商业开发形态可供选择：为满足李村未来商业发展需求，在本项目有两种商业开发形态可供选择：1 1、大型集中性商业可行性分析：、大型集中性商业可行性分析：（1 1）商业需求方的条件苛刻）商业需求方的条件苛刻百货业选址标准百货业选址标准 技术指标技术指标具体要求具体要求选择区域城市核心商圈、商业中心内或商业新区经营楼层选择（层）14层（亦可酌情考虑）需求面积（m2）1500020000m2单层面积（m2）5000m2左右层高要求(m)首层层高5.5m，二层以上层高405m楼板承重（kg/m2）350 kg/m2给排水供水100DN供配电2500KVA中央空调200220Kc
6、al/m2店内垂直交通提供自动人形扶梯23部/层，货梯2部卸货区（m2）200m2柱间柜（m）88m提供配口排污20DN店前走道开阔，临时或临广场停车位置、数量500个车位左右物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围2050元/m2/月左右交付租金形式交付租金形式扣点或纯租金扣点或纯租金租赁年限1020年免租期不同区域有不同的标准，一般一年左右发展商品牌影响力非常重要（2 2）本项目地块供方条件严重不足）本项目地块供方条件严重不足 辅助型商业定位决定了无法满足大型集中性商业体的建设辅助型商业定位决定了无法满足大型集中性商业体的建设 通过上面的分析，由于本项目距离李村主商圈约1公里，受主商圈吸附效
7、应影响，主商圈周边商贸型商业产生真空，对主商圈外商业的客户形成大量分流，从而导致本项目区域购物性商业氛围弱，非主动性人流少；而辅助型商业对人流和消费习惯的独特要求无法单独满足大型集中性商业体的建设运营，因此在本项目的商业区位上不适合做大型集中性商业体。 “一阳三阴一阳三阴”的的道路交通条件，商业通路不足道路交通条件，商业通路不足本项目做大型商贸型商业体只可辐射大村河以南区域，没有足够的辐射群，不足以支撑大型集中性商业体。由于青岛地铁的多站点型设计布局导致地铁人流有限。又由于地块形状及范围所限，集中性商业只有在图示红色位置存在可行性，但对住宅部分品质影响巨大，从而降低整体社区品质。而项目南北地块
8、高差达到11米，不适合做大型集中性商业。 商贸型商贸型商业辐射面窄，地铁人流有限，地块属性不符合要求。商业辐射面窄，地铁人流有限，地块属性不符合要求。结论：结论：由于本项目地块供方条件严重不足，由于本项目地块供方条件严重不足，难以满足大型集中性商业苛刻的选址要求，难以满足大型集中性商业苛刻的选址要求，且本着李村商圈向着多元化、特色化发展的原则，且本着李村商圈向着多元化、特色化发展的原则，本项目不存在做大型集中性商业体的可行性。本项目不存在做大型集中性商业体的可行性。2 2、线性组合式商业可行性研究、线性组合式商业可行性研究 由于线性组合式商业具有商业动线长，外在商业形象浓郁，由于线性组合式商业
9、具有商业动线长，外在商业形象浓郁，对地块形象塑造力强，容易打造特色型商业，能够大幅提升对地块形象塑造力强，容易打造特色型商业，能够大幅提升区域商业价值的优势，这成为本项目商业地块最合适的商业区域商业价值的优势，这成为本项目商业地块最合适的商业形态。形态。本项目的线性组合式商业应区别于传统的低端线性商业，本项目的线性组合式商业应区别于传统的低端线性商业，而应当做成而应当做成 李沧首座高品位时尚休闲商业街区李沧首座高品位时尚休闲商业街区（1 1）本项目线性组合式商业的定位）本项目线性组合式商业的定位此种高端特色主题街区的打造，将在李村打造出像日本的新宿，台北的西门町，上海的新天地等充满时尚浪漫休闲
10、特色的商业中心，成为李村都市化进程的里程碑，引领未来主动性消费的方向。区别主商圈中的步行街商业模式，成为李沧区商业的新亮点。上海新天地上海新天地上海新天地上海新天地日本新宿日本新宿台北西门町台北西门町 （2 2）线性商业体量问题分析）线性商业体量问题分析 假设沿路做纯线性商业：假设沿路做纯线性商业：体量计算：体量计算：进深16米（河边177m+君峰路200m+京口路200m）=9232，假设按30000体量计算，沿街商业至少要做三层以上。导致结果导致结果造成商业空置，影响地块商业氛围造成商业空置，影响地块商业氛围 线性商业有两种形式：纯线性商业和线性组合式商业 假设打造高端定位的线性组合式商业
11、假设打造高端定位的线性组合式商业 线性组合式商业体量分析：线性组合式商业体量分析： 在纯线性商业不能实现后，我们开始以多维度、多元化的线性组合式商业形态来寻求实现和维持本项目的高端定位，以便使项目能最大程度发挥商业能量，帮助李村主商圈拓展，全面提升李村商业物业水平，并去满足未来李村更高层次的商业消费需求。 线性组合式商业的极限体量核算：线性组合式商业的极限体量核算：（1）沿尚能适合线性组合式商业的街区长度计算，商业体量最大为：单层按进深16m（河边177m+君峰路200m+京口路200m） 2层=18464 （2）将一条商业阴街桃园路也计算在内16m 230m 1层=3680 ，则沿最长的街区
12、长度所能实现的商业体量极限为22144 ，假设在地块某点再向空中拓展商业面积又加6000 商业，整体项目最大限度能实现的商业体量为28144 。 为对李村主商圈产生最好的辅助及拓展作用，为对李村主商圈产生最好的辅助及拓展作用， 28144 的大商业体量需要的大商业体量需要规划成组合多元化、特色化的商业形态，因此只有引入先进的三维商业空间规划成组合多元化、特色化的商业形态，因此只有引入先进的三维商业空间组合模式才能实现预期的商业规划效果。组合模式才能实现预期的商业规划效果。李村商业创新运用李村商业创新运用“三维三维”商业空间组合模式商业空间组合模式ZYX“Z Z”：组合式商业亮点：组合式商业亮点
13、 引入产权式酒店引入产权式酒店作为李村稀缺产品作为李村稀缺产品满足未来高层次消费群体对高端、时满足未来高层次消费群体对高端、时尚、品位的物业类别的迫切需求尚、品位的物业类别的迫切需求提升李村商业档次，成为李村新的标提升李村商业档次，成为李村新的标志性建筑物及李村新亮点志性建筑物及李村新亮点“X+YX+Y”：扩大需求面，拥抱新天地，向北拓展：扩大需求面，拥抱新天地，向北拓展打造打造“水元素水元素”广场。广场。 水元素广场示意图：水元素广场示意图：对李村的益处对李村的益处丰富李村核心区域居民的休闲丰富李村核心区域居民的休闲文化生活文化生活使大村河综合改造立体化使大村河综合改造立体化作为李村第一个作
14、为李村第一个“水水”文化广文化广场，预计面积场，预计面积80008000，将成为，将成为李村政府新的亮点工程李村政府新的亮点工程 连接大村河南北，使大村河以北社区快速融入李村商圈，也使本项目商业连接大村河南北，使大村河以北社区快速融入李村商圈，也使本项目商业布局从布局从C型升级为型升级为U型，向周边环状辐射，帮助完成李村主商圈的外扩，并引型，向周边环状辐射，帮助完成李村主商圈的外扩，并引导新一轮李村主动性消费于此聚集，提升整体李村商业氛围。导新一轮李村主动性消费于此聚集，提升整体李村商业氛围。有利于商业价值的发挥有利于商业价值的发挥辐射影响辐射影响人流聚集人流聚集 依托水元素广场，打造依托水元
15、素广场，打造出高端休闲商业街区，与出高端休闲商业街区，与住宅的高端定位一脉相承，住宅的高端定位一脉相承，将形成李沧区最具品质品将形成李沧区最具品质品位的高端社区生活，它必位的高端社区生活，它必将成为新李村的城市名片，将成为新李村的城市名片，大大提升区域地产及商业大大提升区域地产及商业形象，引领李村向着更高形象，引领李村向着更高的发展目标迈进！的发展目标迈进！有助于新城市名片诞生有助于新城市名片诞生君峰路高端美食街以时尚、新派餐饮为主京口路精品时尚休闲形象街以名品专卖、个人形象设计为主桃园路咖啡酒吧休闲街以静吧、商务会面、浪漫主题休闲为主滨河路休闲时尚商业街以文化、花艺、印象、特色化家居、超市为
16、主“X+Y+Z=X+Y+Z=李村新城市名片李村新城市名片”的前提的前提 由于在三维商业空间组合模式下，规划的大面积商业物业由于在三维商业空间组合模式下，规划的大面积商业物业将挤占较大比例的规划面积，而为保持本项目住宅部分作为将挤占较大比例的规划面积，而为保持本项目住宅部分作为李村核心区高端社区的定位，诸如绿化率、楼间距、楼层高李村核心区高端社区的定位，诸如绿化率、楼间距、楼层高度等舒适性指标应达到较高的标准，因为建设高容积率的高度等舒适性指标应达到较高的标准，因为建设高容积率的高层将大大降低居住社区的品质，所以为达到本项目成为李村层将大大降低居住社区的品质，所以为达到本项目成为李村新城市名片的
17、目标，应保持本项目容积率在新城市名片的目标，应保持本项目容积率在2.02.0以内。以内。李村从此诞生了新兴的时尚、休闲、繁华之心！李村从此诞生了新兴的时尚、休闲、繁华之心！ 它将成为李村居民首选的工作与生活转换岛！它将成为李村居民首选的工作与生活转换岛！成就像上海一样的全新主动性消费的青岛新天地！成就像上海一样的全新主动性消费的青岛新天地！“三维三维”商业空间组合模式的李村效应商业空间组合模式的李村效应社区设计效果鸟瞰图社区设计效果鸟瞰图社区内景观示意图社区内景观示意图D&DD&D集团将以专业化的成功地产运作，集团将以专业化的成功地产运作，向政府递交一份满意的答卷！向政府递交一份满意的答卷！T
18、HANKS!D&D地恩地集团中地策略（青岛）地产顾问有限公司MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmV
19、T5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjh
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