1月长沙洋湖湿地公园一期D区前期策划报告

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1、2024/9/512024/9/512024/9/51湖南长沙湖南长沙洋湖湿地公园一期洋湖湿地公园一期D D区前期策划报告区前期策划报告长沙思达房地沙思达房地产顾问有限公司有限公司20122012年年1 1月月12024/9/522024/9/522024/9/52第一章 项目目标及项目关键问题梳理003第二章 项目基本状况006第三章 项目可利用资源分析007第四章 类似案例项目分析013第五章 项目定位与策略040第六章 项目的方案与规划建议050第七章 项目招商运作思路054第七章 运营静态经济测算062目录目录 contentscontents22024/9/532024/9/5320

2、24/9/53对项目现有状况提出建设性的策划方案对项目现有状况提出建设性的策划方案整合资源，使项目融入湿地公园的规划和母亲河湘江景观中，成为双重资源的整合资源，使项目融入湿地公园的规划和母亲河湘江景观中，成为双重资源的结合点与新起点结合点与新起点打造长沙滨江、湖岸旅游休闲标杆，成为长沙市旅游部门的定点项目打造长沙滨江、湖岸旅游休闲标杆，成为长沙市旅游部门的定点项目打造集旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体的长沙特色公园式商业服务项目打造集旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体的长沙特色公园式商业服务项目第一章第一章 本项目目标及项目关键问题梳理本项目目标及项目关键问题梳理1.1 项目目标32024/9/5420

3、24/9/542024/9/54项目湘江江景和湖景资源丰富，如何利用本项目现有的自然景观资源？项目湘江江景和湖景资源丰富，如何利用本项目现有的自然景观资源？长沙类似江景资源或公园资源项目是否存在竞争关系，是选择业态差异化还长沙类似江景资源或公园资源项目是否存在竞争关系，是选择业态差异化还是竞争？是竞争？项目现有配套设施如何利用，使其符合项目要求？项目现有配套设施如何利用，使其符合项目要求？如何解决项目可持续发展问题，逐步提高项目建筑及地块的价值？如何解决项目可持续发展问题，逐步提高项目建筑及地块的价值？1.2 本项目的关键问题梳理第一章第一章 本项目目标及项目关键问题梳理本项目目标及项目关键问

4、题梳理42024/9/552024/9/552024/9/55第二章第二章 项目基本概况项目基本概况 项目位于长沙大河西先导区洋湖垸国际功能区内，是长沙大核心“两型社会”先导区的起步片区，片区定位为以湿地生态公园为核心的生态总部经济区及宜居社区；整个湿地公园占地约4.85平方公里，包括约3.12平方公里的核心湿地生态区、生态廊道以及泛湿地区域。本案位于湿地公园一期休闲区D区，是湿地公园与湘江连接的廊道，占地面积165亩。北起潇湘南大道与潇湘南大道东沿线的交界处，南至洋湖大道及湘府大桥，东临湘江。52024/9/562024/9/562024/9/56第二章第二章 项目基本概况项目基本概况 北北

5、东东西西南南项目北临洋湖片区招商服务中心，东临湘江，南靠洋湖大道未来可通过湘府大桥直达河东，西倚湿地公园一期休闲区A、B、C区。项目拟开发不超过4万平米的商业建筑，作为湿地公园集中商业配套服务区，需规划停车位不少于800个，南面距离洋湖大道道路红线留出70米的绿色廊道，北面退让先导区规划展示馆用地红线不少于50米，东面退让潇湘大道南延线东线道路红线不少于10米。62024/9/572024/9/572024/9/57第三章第三章 项目可利用资源分析项目可利用资源分析大学城文化沉淀资源大学城文化沉淀资源西文东市，千年岳麓书院，大学城依山而建，中南大学、湖南大学、中医药大学等高校云集，湘江北上，古

6、今文明在这里交集。同时，洋湖垸片区还将建起国际学校，占地180亩，由加拿大加皇国际教育集团开发，与湖南大学合作教学，湖南省第一所能授予学生中外双学籍和双文凭的国际高中预计2012年正式开始招生。72024/9/582024/9/582024/9/58第三章第三章 项目可利用资源分析项目可利用资源分析稀缺资源稀缺资源城市唯一湿地生态公园配套商业城市唯一湿地生态公园配套商业在洋湖湿地公园的总体设计中，是集生态、文化、休闲、教育等多功能于一体的湿地公园。分湿地科教区、湿地生物多样性展示区、湿地生态保育区、湿地休闲区以及管理服务区等五大区 。湿地科教区位于湿地公园西端与其他地块分割。包括人工湿地、湿地

7、植物培育、湿地植物观赏等内容。湿地生物多样性展示区位于湿地公园的中部，是湿地公园的核心景观区域。 湿地生态保育区位于湿地公园的生态核心区域，植物层次最丰富的区域以及鸟类与动物栖息的区域。 湿地休闲区位于湿地公园的东部，包括欢乐花园、丝竹动心、湿地会所、艺术天地、欢沁田园、自然展园等生态休闲景区。 管理服务区主要功能是为游客提供休息、餐饮、管理服务区主要功能是为游客提供休息、餐饮、购物、娱乐、商务会议、医疗、停车转换等活动购物、娱乐、商务会议、医疗、停车转换等活动场所，为湿地公园的标志形象。场所，为湿地公园的标志形象。 82024/9/592024/9/592024/9/59景观与交通资源景观与

8、交通资源l 无敌江景无敌江景+ +岳麓山景岳麓山景l 项目临近地铁项目临近地铁3 3号线号线l长潭西高速近在咫尺长潭西高速近在咫尺l 紧邻湘府跨江大桥紧邻湘府跨江大桥3号线将从大河西先导区的莲花镇方向出发,经含浦工业园、洋湖垸生态湿地到达岳麓山大学城,然后往北在橘子洲大桥以南恰当位置下穿湘江到达长沙主城区, 第三章第三章 项目可利用资源分析项目可利用资源分析92024/9/5102024/9/5102024/9/510项目地处洋湖垸地块。2010年2月，长沙市政府通过了洋湖垸地块最新控规，洋湖垸地块将获得更快更新的发展。洋湖垸片区将建先导区政府办公中心、商务中心、总部经济区、大型湿地公园。可利

9、用的规划资源可利用的规划资源 总部经济背景下的洋湖片规划总部经济背景下的洋湖片规划国际化先导规划，区域地标性显著，提升区域价值与品位，更多的带来消费群体的国际化先导规划，区域地标性显著，提升区域价值与品位，更多的带来消费群体的国际化与高端性。国际化与高端性。第三章第三章 项目可利用资源分析项目可利用资源分析102024/9/5112024/9/5112024/9/511可利用的规划资源可利用的规划资源 总部经济背景下的洋湖片规划总部经济背景下的洋湖片规划 规划作为生态湿地公园的功能服务区，在区域地位分析为重要节点处，可以利用其作为滨江长廊及洋湖垸片区规划的原点 / 起点的特殊性，大作文章，从而

10、可以吸引游人。如：许愿灯塔、起点纪念碑等如：许愿灯塔、起点纪念碑等第三章第三章 项目可利用资源分析项目可利用资源分析112024/9/5122024/9/5122024/9/512国际化人文资源国际化人文资源未来国外友人的汇集地第三章第三章 项目可利用资源分析项目可利用资源分析122024/9/5132024/9/5132024/9/513湖湘建筑元素湖湘建筑元素湘西吊脚楼岳麓书院中式围墙特色亭台楼阁特色楼体间连廊第三章第三章 项目可利用资源分析项目可利用资源分析132024/9/5142024/9/5142024/9/514体现湖湘文化特色采用文化砖墙的形式，记录下长沙、湖湘发展历史，并与公

11、园、与城市相映成趣。第三章第三章 项目可利用资源分析项目可利用资源分析142024/9/5152024/9/5152024/9/515体现历史文化元素，让项目担当起这座城市的历史博物馆，骑楼古朴，拱门通幽是长沙人历史生活空间的精致再现，是旧时光、国际化和本地风的混搭，是了解这个城市过往历史一个必要的窗口。追溯湖湘历史第三章第三章 项目可利用资源分析项目可利用资源分析152024/9/5162024/9/5162024/9/516重庆天地之基本情况重庆天地重庆天地 重庆天地位于重庆市主城区渝中区化龙桥瑞天路，处于中心地段，是集商务、娱乐、购物、居住等多种功能为一体的大型城市综合体。 项目占地面积

12、约1900亩，地上总建筑面积约360万。 其中重庆天地商业项目位于整体项目的中心地段，占地32000平方米，规划建筑面积约84,000平方米。第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析案例借鉴案例借鉴重庆天地重庆天地162024/9/5172024/9/5172024/9/517重庆天地商业街区由吊脚楼、高低村落、精品酒店、商业主楼、文化剧场五个精致建筑群落组成，集文化、旅游、餐饮、娱乐为一体。重庆天地打造的是涪都时期的风格，项目汲取了重庆浓郁丰富的山水文化、深厚的人文内涵以及绵长的历史肌理，将古老的山地村落、旧时的工业建筑以玻璃和钢结构的现代元素极致融合。重庆天地之整体规划132451.

13、1.文化剧场文化剧场2.2.低地村落低地村落3.3.高地村落高地村落4.4.精品酒店精品酒店5.5.商业主楼商业主楼6.6.吊脚楼吊脚楼6第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析172024/9/5182024/9/5182024/9/51888精品酒店共计89套房间,房间设计典雅精致、风格独特,被评为中国最佳精品酒店。非洲菠萝格木：紧贴着重庆天地独特的青砖青瓦，显出其厚实的质感。保持木材的自然纹理与质感，更体现着天然环保。没有多余的修饰，在简单的线条中给人回归自然的质感。老建筑风格临水的吊脚楼：古朴而秀雅闲适的庭院闲适的庭院幽静的一隅第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析182

14、024/9/5192024/9/5192024/9/519低村商业高村商业商业主楼吊脚楼精品酒店餐饮:1.Bonbon(低村) 2.琳琅(低村) 3.PING会所(低村) 4.铜锣湾(低村) 5.洗衣房西餐厅(低村) 6.克拉里拉(高村) 7.品越轩(高村) 8.德庄(高村) 9.金璞玉(吊脚楼) 10.香宴(商业主楼)品牌商家落位分布休闲娱乐:1.糖楼(低村) 2.佰酿酒窖(低村) 3.MY COFFEE(高村) 4.苗品记(高村) 5.与鲨共舞(精品酒店负二楼) 6.SOMEWHERE(高村)第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析192024/9/5202024/9/5202024

15、/9/520一、重庆天地的设计理念充分体现了涪都时期包容、开放、丰富的城市一、重庆天地的设计理念充分体现了涪都时期包容、开放、丰富的城市气质。气质。二、建筑风格非常有特色，建筑群落不同风格，分吊脚楼、精品酒店、二、建筑风格非常有特色，建筑群落不同风格，分吊脚楼、精品酒店、高低村落、商业主楼、文化广场五处。建筑细节颇费心思，营造了窗花、高低村落、商业主楼、文化广场五处。建筑细节颇费心思，营造了窗花、菠萝格木、青砖、流水等元素，处处都透露着精致。菠萝格木、青砖、流水等元素，处处都透露着精致。三、项目的西面有一重点文物保护单位三、项目的西面有一重点文物保护单位红岩革命纪念馆，为纪念中国红岩革命纪念馆

16、，为纪念中国抗日战争时期的革命活动而建。重庆天地也因此蕴含着抗日时期的历史抗日战争时期的革命活动而建。重庆天地也因此蕴含着抗日时期的历史气息，有了一个沉重的历史故事，让人在欣赏的同时带有一种尊敬的心气息，有了一个沉重的历史故事，让人在欣赏的同时带有一种尊敬的心情。情。四、重庆天地的商业氛围营造得比较精致，餐饮的比例占了多数，与休四、重庆天地的商业氛围营造得比较精致，餐饮的比例占了多数，与休闲娱乐、精品购物相互融合，但现阶段缺乏人气。来消费的人群并不多，闲娱乐、精品购物相互融合，但现阶段缺乏人气。来消费的人群并不多，参观的人群比较多。参观的人群比较多。重庆天地小结一、重庆天地的设计理念充分体现了

17、涪都时期包容、开放、丰富的城市一、重庆天地的设计理念充分体现了涪都时期包容、开放、丰富的城市气质。气质。二、建筑风格非常有特色，建筑群落不同风格，分吊脚楼、精品酒店、二、建筑风格非常有特色，建筑群落不同风格，分吊脚楼、精品酒店、高低村落、商业主楼、文化广场五处。建筑细节颇费心思，营造了窗花、高低村落、商业主楼、文化广场五处。建筑细节颇费心思，营造了窗花、菠萝格木、青砖、流水等元素，处处都透露着精致。菠萝格木、青砖、流水等元素，处处都透露着精致。三、项目的西面有一重点文物保护单位三、项目的西面有一重点文物保护单位红岩革命纪念馆，为纪念中国红岩革命纪念馆，为纪念中国抗日战争时期的革命活动而建。重庆

18、天地也因此蕴含着抗日时期的历史抗日战争时期的革命活动而建。重庆天地也因此蕴含着抗日时期的历史气息，有了一个沉重的历史故事，让人在欣赏的同时带有一种尊敬的心气息，有了一个沉重的历史故事，让人在欣赏的同时带有一种尊敬的心情。情。四、重庆天地的商业氛围营造得比较精致，餐饮的比例占了多数，与休四、重庆天地的商业氛围营造得比较精致，餐饮的比例占了多数，与休闲娱乐、精品购物相互融合，但现阶段缺乏人气。来消费的人群并不多，闲娱乐、精品购物相互融合，但现阶段缺乏人气。来消费的人群并不多，参观的人群比较多。参观的人群比较多。第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析202024/9/5212024/9/52

19、12024/9/521案例借鉴欢乐海岸服务于全国知名的城市旅游区和深圳豪宅区的集旅游、购物、餐饮、娱乐为一体的服务于全国知名的城市旅游区和深圳豪宅区的集旅游、购物、餐饮、娱乐为一体的都市休闲目的地。都市休闲目的地。项目开发理念2011年8月6日正式开放运营第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析212024/9/5222024/9/5222024/9/522项目整体规划集零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、别墅、湿地公园等于一体的集零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、别墅、湿地公园等于一体的滨海生态型商业综合项目滨海生态型商业综合项目第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析2220

20、24/9/5232024/9/5232024/9/523各组成部分情况欢乐海岸购物中心欢乐海岸购物中心 欢乐海岸购物中心欢乐海岸购物中心 总建筑面积约8万平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主。 蓝楹国际商务中心蓝楹国际商务中心 欢乐海岸购物中心四至七层，紧邻白石路，极享交通之便利。办公总建筑面积约10600平方米 万豪行政公寓万豪行政公寓 总建筑面积2万多平米，规划设计155间客房，并配备餐厅、会议室、健身房、游泳池及儿童游乐室等相关便利设施，满足客人商务、娱乐等多种需求。 OCT创意展示中心创意展示中心 建筑面积约4000平方米，并配套约3000平方米创意广场，是深圳首家高端商业文化创意展示中

21、心。 海洋奇梦馆海洋奇梦馆 占地面积2800平方米，由潜入深海区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、海狮剧场、生态教室五部分组成，是一个集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功能水族馆，南中国标志性的世界级海洋主题乐园。 欢乐海岸购物中心位于欢乐海岸项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。 各组成部分情况第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析232024/9/5242024/9/5242024/9/524第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析242024/9/5252024/9/5252024/9/525各组成部分情况曲水湾曲水湾 位于欢乐海岸项目东区，建筑面积约6.5万平方米

22、。湾区内聚集了俏江南会所、小南国、柏悦汇KTV、上本台湾涮涮锅、老房子水岸元年食府、筵、CJW酒吧、苏荷酒吧、紫苑等三十余家国内外高端知名餐饮娱乐品牌旗舰店，并囊括中影集团中国最大旗舰店中影国际影城、深圳首家国际级创意设计型酒店蓝汐精品酒店等，融合多层次的中外餐饮、娱乐演艺、文化创意等项目，打造高端商务接待、时尚消费新聚点 曲水街曲水街 建筑面积约5.7万平方米，以“临水独栋+外摆空间+穿街水道”的开放式空间组合，营造出小桥流水、枕河听橹的诗情画意。建筑立面以灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机竹木建材，既强调其文化特质，又得环保节能之效。 蓝汐精品酒店蓝汐精品酒店 建筑面积约7000平方

23、米 中影国际影城中影国际影城 影院经营面积约11000平方米 第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析252024/9/5262024/9/5262024/9/526第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析262024/9/5272024/9/5272024/9/527华会所及度假公寓华会所及度假公寓 华人精英俱乐部华人精英俱乐部作为深圳首个真正意义上的城市级会所，华会所采用专业的会员制运营管理，集高端商务、生态景观、餐饮、健身、Spa、娱乐于一体，并配备标准直升机停机坪、观光游艇、海岛网球场、红酒雪茄廊、无边际双泳池、豪华SPA等 蓝蓝Spa 蓝Spa位于欢乐海岸椰林沙滩西北端，

24、建筑面积逾1.2万平方米，是深圳独一无二的海景SPA主题酒店 蓝楹湾蓝楹湾 占地面积约13.5万平方米，南临滨海大道，北接白石路，水岸蜿蜒曲折，与心湖水面形成环抱之势。区域以风格独特的高端休闲度假公寓为主，公寓总建筑面积约3.9万平方米，并设有各种顶级配套设施 椰林沙滩公园椰林沙滩公园 占地面积约10.2万平米，并引入深圳市区首家麦当劳“得来速”汽车餐厅，集景观、休闲、餐饮、购物等于一体。位于东南角的深圳市旅游信息中心，是中国首个城市级旅游信息中心；欢乐海岸椰林沙滩、欢乐海岸水秀剧场、OCT狂欢广场等构成项目独特的水上娱乐活动主舞台，是市民亲海、赏海、乐海的首选。 第四章第四章 类似案例项目分

25、析类似案例项目分析272024/9/5282024/9/5282024/9/528第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析282024/9/5292024/9/5292024/9/529各组成部分物业面积配比区域商业类型区域商业类型建筑或占地建筑或占地（万平米）（万平米）占比占比欢乐海岸购物中心欢乐海岸购物中心 购物中心87.04%蓝楹国际商务中心1.060.93%万豪行政公寓21.76%OCT创意展示中心0.40.35%海洋奇梦馆0.280.25%小计11.7410.33%曲水湾曲水湾曲水街5.75.02%蓝汐精品酒店0.70.62%中影国际影城1.10.97%小计7.56.60%华会

26、所及度假公寓华会所及度假公寓华人精英俱乐部蓝Spa1.21.06%蓝楹湾13.511.88%椰林沙滩公园10.28.98%深圳市旅游信息中心欢乐海岸水秀剧场10.88%欢乐海岸椰林沙滩华侨城湿地68.560.28%小计94.483.07%合计113.64100.00%区域商业类型区域商业类型建筑或占地建筑或占地（万平米）（万平米）占比占比第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析292024/9/5302024/9/5302024/9/530欢乐海岸小结基于对滨海城市生活和绿色健康生活的深入思考，欢乐海岸采用深海引水的创新工程，从深圳湾西部通道深海取水口到项目心湖，铺设长达约7公里的地下引

27、水管道，形成面积约70万平方米海水湖。深圳湾深海蓝色纯净的海水被引入繁华都市中心，30多万平方米主题商业群依湖而建，一个全新的蓝色创想力作崛起于深圳湾畔，真正实现了“把海洋还给深圳”。 1、与海共生：引水工程、与海共生：引水工程欢乐海岸购物中心多个建筑个体间通过宽阔的廊道相连，形成“内部街道”，将自然风引入商场，模糊室内与室外的界限，营造自然舒适的室内环境，同时减少空调的新风能耗。曲水湾则利用建筑高差、朝向相互遮阳，冷巷、外廊、大屋檐、骑楼等岭南传统建筑元素的采用，与区域环境完美融合，并在建筑与建筑之间及建筑本身形成阴影，降低空调的排放。2、商业空间：浑然天成、商业空间：浑然天成3、建筑材料：

28、变废为宝、建筑材料：变废为宝欢乐海岸项目在建设过程中，广泛选用以建筑废弃物、工业废弃物作为原料生产的新型绿色建材产品，做到资源的高效率利用及废弃物排放最小化和无害化，不仅实现了节能减排，也遵循了循环经济的发展模式。例如曲水湾建筑立面就大量采用了U型玻璃这种新型建筑节能墙体型材玻璃，它由碎玻璃和石英砂等原料制成的，具有能耗低、重量轻；采光性好、隔热保温、隔音防噪；机械强度高、防老化、耐光照等特点，具有相当可观的环保价值。第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析302024/9/5312024/9/5312024/9/531案例借鉴启示对于商业发展的启示对于商业发展的启示 项目处于先导区核心

29、位置，区域规划高端，未来人口聚集，商业潜力巨大，在两型社会生态养生的区域开发背景下，如何使得自身景观休闲资源与商业实体和谐共生，欢乐海岸是一个较好范本。作为公园组成部分开发的启示作为公园组成部分开发的启示 长沙现在并不缺乏商业，未来商业开发体量更大更多，项目作为洋湖湿地公园重要组成部分，只有依托公园方能实现其可持续发展，也更有竞争力。对于功能布局的启示对于功能布局的启示 项目未来规划为开放式公园，如何在休闲旅游功能与地产开发功能的布局上达到最大化效益？欢乐海岸以世界眼光规划设计的主题公园、度假、休闲、文娱购物功能布局和周边资源的互通经验值得本项目借鉴。对于文化特色的启示对于文化特色的启示 重庆

30、天地从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的或者仿照当地的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。项目既应和整体公园协调，更应将湖湘文化元素植入进去。第四章第四章 类似案例项目分析类似案例项目分析312024/9/5322024/9/5322024/9/532选择面对的消费群体选择面对的消费群体目前现状目前现状项目自身条件利用项目自身条件利用商业模式商业模式片区消费人群区域内人口少，不足于支撑本项目规模未来区域内不乏社区商业，可谓内外交困景观资源无法提升价值日常生活消费地城市特定消费人群 城区人口300多万，大量有车一族成为消费的主力军区域知名度较高交通

31、便利大量停车位有一定的体量规模绝佳景观资源目的型消费商业中心第五章第五章 项目定位与策略项目定位与策略整体方向性选择整体方向性选择322024/9/5332024/9/5332024/9/533具有区域及全市市场拉动力的具有区域及全市市场拉动力的(focus center)(focus center)焦点中心焦点中心 做市场的领导者做市场的领导者做独树一帜的先行者做独树一帜的先行者一个未来城市的消费地标一个未来城市的消费地标一个特定阶层注目的焦点一个特定阶层注目的焦点整体方向性选择整体方向性选择第五章第五章 项目定位与策略项目定位与策略332024/9/5342024/9/5342024/9/

32、534由于本项目附近大型商业项目支撑较少，因此对偶然性购物人群的辐由于本项目附近大型商业项目支撑较少，因此对偶然性购物人群的辐射力不大，故本项目商业业态并不把购物放在项目的主营业态考虑范射力不大，故本项目商业业态并不把购物放在项目的主营业态考虑范围。围。而应该加大以目标性消费为主的业态（如餐饮、特色咖啡厅等），而应该加大以目标性消费为主的业态（如餐饮、特色咖啡厅等），辅以游园功能零售（如便利店、摄影器材店、特色小吃店、地方特产辅以游园功能零售（如便利店、摄影器材店、特色小吃店、地方特产专售店）等带动商业氛围的设施。专售店）等带动商业氛围的设施。 考虑业态时应该多考虑对环境有需求的业态，从而充分

33、发挥本项目考虑业态时应该多考虑对环境有需求的业态，从而充分发挥本项目的环境优势。的环境优势。整体方向性选择整体方向性选择第五章第五章 项目定位与策略项目定位与策略342024/9/5352024/9/5352024/9/535第五章第五章 项目定位与策略项目定位与策略滨水公园游憩式娱乐休闲组团滨水公园游憩式娱乐休闲组团主要业态包括：特色餐饮、娱乐休闲主要业态包括：特色餐饮、娱乐休闲 、商务酒店、商务酒店 整体物业定位整体物业定位352024/9/5362024/9/5362024/9/536第五章第五章 项目定位与策略项目定位与策略客户定位客户定位中产阶级中产阶级362024/9/537202

34、4/9/5372024/9/537项目案名建议项目案名建议主推案名：洋湖洋湖印象印象备选案名：洋湖洋湖兰桂坊兰桂坊第五章第五章 项目定位与策略项目定位与策略372024/9/5382024/9/5382024/9/538第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议项目各区域功能定位生态旅游生态旅游观光区观光区餐饮休闲餐饮休闲商业街商业街企业总部商务休企业总部商务休闲领地闲领地许愿广场许愿广场都市都市文化文化娱乐娱乐休闲休闲区区382024/9/5392024/9/5392024/9/539项目不同商业业态建议餐饮、酒吧商业板块依托独特环境，打造代表长沙的餐饮娱乐地标大规模、多类型，聚集人

35、气与酒店、OFFICE、居住等的互动知名品牌打造精品餐饮户外空间利用，营造休闲气氛第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议392024/9/5402024/9/5402024/9/540餐饮、酒吧商业板块项目不同商业业态建议第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议402024/9/5412024/9/5412024/9/541项目不同商业业态建议餐饮、酒吧商业板块大型酒楼承担商务应酬、婚庆聚会、各类庆典与自然景观的有效结合、气派豪华的装潢、名厨打理，重新定义长沙高档酒楼What？功能互补的需求会所、酒店、公寓、会议、婚庆市场需求侨城片区的市场空缺；项目的自身条件低密度、低楼

36、层，有利于建造气派的大堂；后续招商需求大型品牌商家的进驻，能有效增强中小商家的信心Why?What？Why?第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议412024/9/5422024/9/5422024/9/542项目不同商业业态建议餐饮、酒吧商业板块商家调研 筷乐潇湘、徐记海鲜、金水湾、丹桂轩等启示1、环境、出品越来越受到重视2、湖湘特色3、面积40006000大型酒楼规模建议规模建议2-32-3家家生态旅生态旅游观光游观光区区餐饮餐饮休闲休闲商业商业街街企业总部商企业总部商务休闲领地务休闲领地许愿许愿广场广场都都市市文文化化娱娱乐乐休休闲闲区区第六章第六章 项目方案与规划建议项目方

37、案与规划建议422024/9/5432024/9/5432024/9/543高级西餐厅项目不同商业业态建议餐饮、酒吧商业板块依托优越的景观资源，引入正宗的外埠西餐厅，成为城中高档餐饮的标志；地道的口味一流的服务原味的装修风格项目的自然条件水体、休闲、宁静；周边的业态定位会所、酒店、公寓、CBD商务区、高端住宅市场需求高端西餐的市场空缺；项目整体定位需求项目亮点营造、品牌号召力。What？Why?What？Why?第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议432024/9/5442024/9/5442024/9/544高级西餐厅、烧烤吧项目不同商业业态建议餐饮、酒吧商业板块商家调研 迪欧

38、、金牛角王、巴西烧烤启示1、内外环境的营造2、原味风格：装饰品、餐具、出品、厨师3、面积10001500规模建议规模建议3-53-5家家生态旅生态旅游观光游观光区区餐饮餐饮休闲休闲商业商业街街企业总部商企业总部商务休闲领地务休闲领地许愿许愿广场广场都都市市文文化化娱娱乐乐休休闲闲区区第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议442024/9/5452024/9/5452024/9/545休闲餐饮项目不同商业业态建议餐饮、酒吧商业板块充分利用开阔的户外空间以及优美的景观环境，引入休闲餐饮，加强休闲氛围的营造休闲餐饮的零星分布，能为消费者提供休憩的场所，户外空间的延伸，消费者与游客的互动，

39、和谐休闲项目的自然条件水体、休闲、宁静；周边的业态定位会所、酒店、CBD商务区、高端住宅、商业市场需求结合户外空间休闲餐饮的市场空缺；项目整体定位需求项目亮点营造What？Why?What？Why?第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议452024/9/5462024/9/5462024/9/546休闲餐饮项目不同商业业态建议餐饮、酒吧商业板块商家调研 星巴克、illy、哈根达斯启示1、环境氛围的营造2、户外空间的延伸3、面积300500规模建议规模建议3-53-5家家生态旅生态旅游观光游观光区区餐饮餐饮休闲休闲商业商业街街企业总部商企业总部商务休闲领地务休闲领地许愿许愿广场广场都

40、都市市文文化化娱娱乐乐休休闲闲区区第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议462024/9/5472024/9/5472024/9/547项目不同商业业态建议餐饮、酒吧商业板块酒吧项目的自然条件水体、休闲、宁静；周边的业态定位会所、酒店、CBD商务区、商业、餐饮市场需求年轻人的休闲首选地；项目整体定位需求项目亮点营造依托独特的景观环境以及综合的功能配套，吸引多各商家聚集，形成规模效应龙头品牌商家/外埠商家的引入，带动多个特色商家，形成磁力点演艺元素的加入，增强文化气氛的打造What？Why?餐饮、酒吧商业板块酒吧What？Why?第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议47

41、2024/9/5482024/9/5482024/9/548项目不同商业业态建议餐饮、酒吧商业板块酒吧商家调研 本色、苏荷、魅力四射启示1、音乐、灯光、环境氛围的营造2、著名DJ对人群的号召3、面积：200500（中小型），15002500 （大型）规模建议规模建议大：115002500小：5300餐饮、酒吧商业板块生态旅生态旅游观光游观光区区餐饮餐饮休闲休闲商业商业街街企业总部商企业总部商务休闲领地务休闲领地许愿许愿广场广场都都市市文文化化娱娱乐乐休休闲闲区区第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议482024/9/5492024/9/5492024/9/549餐饮酒吧规模控制，预

42、计规模为：20600平米项目不同商业业态建议餐饮、酒吧商业板块业态类型商家数目单店面积总面积备注餐饮12000平米大型酒楼2500010000高级西餐厅412505000休闲餐饮44001600酒吧4600平米64600第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议492024/9/5502024/9/5502024/9/550项目不同商业业态建议娱乐休闲商业板块第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议502024/9/5512024/9/5512024/9/551项目不同商业业态建议娱乐休闲商业板块第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议512024/9/552202

43、4/9/5522024/9/552健康、活力，参与性强以俱乐部的形式，举办相关活动，增强吸引力与零售相结合（运动城）观赏性、趣味性，吸引人流CentaPro建议:为公众提供活动场所、青少年展示自我的舞台，同时，可与运动用品零售相集合522024/9/5532024/9/5532024/9/553项目不同商业业态建议娱乐休闲商业板块项目的自然条件城市腹地，紧邻CBD及总部基地；周边的业态定位酒店、公寓、CBD商务区、高端住宅市场需求活力城市，商务频繁；项目整体定位需求城市贵族领地。SPA、高级KTV、私人会所，重新定义长沙高端商务娱乐至尊、奢华、私密What？Why?商务娱乐第六章第六章 项目方

44、案与规划建议项目方案与规划建议532024/9/5542024/9/5542024/9/554项目不同商业业态建议娱乐休闲商业板块夜间消费活动创造者KTV/夜总会是朋友相聚、商务应酬的主要场所规模建议规模建议 2000平米左右生态旅生态旅游观光游观光区区餐饮餐饮休闲休闲商业商业街街企业总部商企业总部商务休闲领地务休闲领地许愿许愿广场广场都都市市文文化化娱娱乐乐休休闲闲区区第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议542024/9/5552024/9/5552024/9/555项目不同商业业态建议娱乐休闲商业板块休闲娱乐个性化星级配置酒店，满足区域往来、旅游客户群体。规模建议规模建议 3

45、000平米左右生态旅生态旅游观光游观光区区餐饮餐饮休闲休闲商业商业街街企业总部商企业总部商务休闲领地务休闲领地许愿许愿广场广场都都市市文文化化娱娱乐乐休休闲闲区区第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议552024/9/5562024/9/5562024/9/556娱乐休闲规模控制项目不同商业业态建议类型商家数目单店面积总面积备注KTV210002000个性化酒店130003000科普教育中心13003005300地面整体商业合计约为：25900平米第六章第六章 项目方案与规划建议项目方案与规划建议562024/9/5572024/9/5572024/9/557第六章第六章 项目方案

46、与规划建议项目方案与规划建议项目总体布局方案如下：项目总体布局方案如下：部分商家功能要求细部分商家功能要求细则详见附件则详见附件572024/9/5582024/9/5582024/9/558整体建筑风格建议整体建筑风格建议第六章第六章 项目的方案与规划建议项目的方案与规划建议1 1、与公园整体亭台楼阁相协调因素、与公园整体亭台楼阁相协调因素2 2、建筑限高要求因素、建筑限高要求因素3 3、地标于人文相结合因素、地标于人文相结合因素中式偏现代建筑风格中式偏现代建筑风格582024/9/5592024/9/5592024/9/559第七章第七章 项目招商运作思路项目招商运作思路第一基本原则：先进

47、行业态设计和招商工作，后进行规划设计。第一基本原则：先进行业态设计和招商工作，后进行规划设计。许多发展商没有委托专家进行业态设计和商业功能布局，招商过程中发现想进来的大商家，发现许多规划设计不符合自己的要求，例如深圳新安湖地产公司在引进万佳百货后仅仅对建筑部分进行改动就花费400多万，而进行业态设计顾问费用也就是30万元以内。 整体原则整体原则第二基本原则：要维护商业的统一主题形象和统一品牌形象，事先进行统一的理念第二基本原则：要维护商业的统一主题形象和统一品牌形象，事先进行统一的理念设计是基础。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。设计是基础。招商要始终注意维护和管理好已确定

48、的经营主题和品牌形象。第三基本原则：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补。简单地第三基本原则：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补。简单地说，同业差异就是不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的店进入。说，同业差异就是不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的店进入。第四基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。第四基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为所招商业态经营具有长期性特点，采用基本租金浮动租金与优质服务做法，浮动租金与销售额挂钩，真正做旺。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意，一起分享成长空间”的原则。比如

49、还可固定年限免征营业税或减免部分营业税。592024/9/5602024/9/5602024/9/560第七章第七章 项目招商运作思路项目招商运作思路重点扶持政策建议重点扶持政策建议大户大户“三优三优”，小户扶持，小户扶持大户大户“三优三优”政策：政策：大户界定：营业面积达1000平米及以上，租赁期8年及以上；优先认租：行业内龙头大户优先在我们给定的范围内选铺；优惠招商：具体如下经营类别经营类别招商优惠招商优惠区域政府政策支持区域政府政策支持酒店18个月免租期提供外墙体广告位优先选铺权免费为其做形象宣传酒店取得的租赁收入产生的税收，前五年按区财政实得部分的100%给予其资金扶持体育健身、休闲、

50、娱乐18个月免租期提供外墙体广告位优先选铺权免费为其做形象宣传第一年按区财政实得部分的100%，第二年和第三年按50%给予企业资金扶持餐饮18个月免租期提供外墙体广告位优先选铺权免费为其做形象宣传第一年按区财政实得部分的100%，第二年和第三年按50%给予经营企业资金扶持602024/9/5612024/9/5612024/9/561第七章第七章 项目招商运作思路项目招商运作思路重点扶持政策建议重点扶持政策建议小户扶持政策：小户扶持政策：界定：营业面积在1000平米以下，租赁期在5年以上；免租期建议在6-12个月；给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力。树立项目高端价值形象，低开高走，稳步

51、上升树立项目高端价值形象，低开高走，稳步上升租金建议租金建议612024/9/5622024/9/5622024/9/562第八章第八章 运营静态经济测算运营静态经济测算本次项目经济评价的研究范围本次项目经济评价的研究范围经济评价的目的：为投资决策和方案比选提供依据经济评价的研究范围：融资前项目盈利能力分析( (未考虑融资，其结果旨在检验项目设计方案及策划方案的合理性) )经济评价的方法论依据：建设部 房地产开发项目经济评价方法 国家计委 投资项目可行性研究指南 建设部 建设项目经济评价方法与参数 备注：项目投资的经济评价是对建设期至运营期4040年的投资、收益、费用及相关税费等财务数据进行分

52、析预测，与实际的会计行为/纳税行为的基本原则和方法体系均有所不同。622024/9/5632024/9/5632024/9/563整体规划业态面积测算整体规划业态面积测算区域位置业态面积（平米）楼层1期1#便利店1451F2#便利店1971F3#茶吧981F4#冷饮店1601F5#餐饮3081F6#餐饮2051F7#餐饮1271F8#餐饮2041F9#餐饮4002F10#餐饮1402F11#餐饮6003F12#餐饮3182F13#餐饮4342F14#特色餐饮店4122F15#餐饮2242F16#茶吧2282F17#特色餐饮3242F18#特色餐饮2382F19#教堂4762F小计5238区域位

53、置业态面积（平米）楼层2期20#餐饮3333F21#高端西餐厅28164F22#粤菜餐饮5103F23#高端餐饮25884F24#咖啡吧1302F25#餐饮15924F26#茶吧1442F27#茶吧3213F28#餐饮4773F29#高端西餐厅88364F小计177473期30#办公楼22032F31#商务会所2922F32#商务会所1922F33#商务会所3282F34#商务会所3422F35#商务会所2922F36#商务会所5602F小计2006合计27194第八章第八章 运营静态经济测算运营静态经济测算632024/9/5642024/9/5642024/9/564总投资估算项目总投资（

54、万元）单价估算说明建筑面积序号开放建设投资10887 271941.1土地费用公园用地不计地价1.2前期工程费7501.2.1池塘清淤/治理工程费用5001.2.2规划、设计、可行性研究费用2501.3基础设施建设费10001.4建筑安装工程费8158 3000含园林小品1.5管理费用495 5%1.1-1.4项之和的5%1.6不可预见费483 5%1.1-1.4项之和的5%（不计1.2.2项）项目总投资额预计约为：项目总投资额预计约为： 1088710887万元万元第八章第八章 运营静态经济测算运营静态经济测算642024/9/5652024/9/5652024/9/565收益预测各项目小计

55、2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年项目租赁及经营总收入（万元）12636 256 962 1318 1704 1835 2051 2153 2358 A零售部分租金收入（万元）292 24 24 30 39 41 43 45 47 其中可租赁建筑面积（平方米）342.00 342.00 342.00 342.00 342.00 342.00 342.00 342.00 平均月租金（元/平方米.月）90 90 90 95 99 104 109 115 出租率（%）65%65%80%100%100%100%100%100%租金平均递增率（%）5%5%5

56、%5%5%B餐饮部分租金收入（万元）9408 170 846 977 1299 1364 1507 1583 1662 其中可租赁建筑面积（平方米）3934 18086 18086 18086 18086 18086 18086 18086 平均月租金（元/平方米.月）60 60 60 63 66 69 73 77 出租率（%）60%65%75%95%95%100%100%100%租金平均递增率（%）5%5%5%5%5%C娱乐部分租金收入（万元）885 14 34 111 141 141 148 148 148 其中可租赁建筑面积（平方米）486 1081 3087 3087 3087 308

57、7 3087 3087 平均月租金（元/平方米.月）40 40 40 40 40 40 40 40 出租率（%）60%65%75%95%95%100%100%100%租金平均递增率（%）5%5%5%5%5%D酒店经营租金收入（万元）1259 131 142 190 234 234 329 其中可出租客房数（间）40 40 40 40 40 40 平均房价（元/房.天）150 150 200 200 200 250 出租率（%）60%65%65%80%80%90%E广场活动场地与教堂租金（万元）792 48 58 69 83 100 119 143 172 截止截止20202020年预计实现总收

58、益：年预计实现总收益：1263612636万元万元第八章第八章 运营静态经济测算运营静态经济测算652024/9/5662024/9/5662024/9/566通过对项目未来商业业态租金的预计及投资预算，预计项目整体投资回收周期预计为9年左右。项目盈利能力评价结论：项目投资可行。从短期看项目盈利总额不高，从长期看项目盈利将会体现在项目巨大的增值上。附件：部分商业业态空间或其他特殊要求细则附件：部分商业业态空间或其他特殊要求细则第八章第八章 运营静态经济测算运营静态经济测算662024/9/5672024/9/5672024/9/567餐饮类型大型中餐大型中餐建筑要求建筑结构面积（M2）2000

59、M2-5000M2楼层较高处楼板荷载卫生间上水及下水层高3.5米配套设施水上水17公分 下水20公分电700900千瓦（三相）煤气200300立方空调二台机组新风/排风需要排烟40x40公分隔油池5平方招牌预留位置其他餐餐 饮饮672024/9/5682024/9/5682024/9/568餐餐 饮饮餐饮餐饮 类型类型商家名称商家名称展店要求（面积展店要求（面积/水水/电电/煤）煤）大型餐饮美林阁3000m2以上/高档消费区域，楼层不限，门面要气派 水4吋管/350KW电力/煤气100m3汉通海鲜城10000m2 水8吋管/500KW电力/煤气300m3红子鸡2000-10000m2/水4吋管

60、/250KW电力/煤气200m3彩虹坊大酒店10000m2 水8吋管/500KW电力/煤气300m3席家花园1000m2左右/大商圈附近1楼/门面不限 水3吋管/150KW电力/煤气70m3鸭王1500m2/大楼楼层无太多要求有独立上下梯 3吋管/100-150KW电力/煤气100m3小南国4000m2，具体视情况而定苏浙汇1500m2/水3吋管/200KW电力/煤气200m3中小型餐饮季诺休闲餐厅200-250m2商业街、主商圈 水2吋管/100KW电力/煤气9-15m3 棒约翰100-200M2，2吋管/250KW/不需要西贝餐饮1000-1500m2/水3吋管/350KW电力/煤气90m

61、3西堤牛排500-600平方米，250KW，煤40m3。水2寸管多利川菜1500m2以内/商住成熟区域楼层、门面不限 水3吋管/200KW电力/煤气150m3必胜客450m2/商业街或成熟高档社区 水2吋管/250KW电力/煤气不需要伊腾家700-800m2/水2吋管/120KW电力/90m3金钱豹700-1000m2/水2吋管/120KW电力/90m3王品台塑牛排馆700-800平方米/水2吋管/电300KW/煤40立方米，避风塘450-500m2/水2吋管/80KW电力/40m3,只考虑沿街682024/9/5692024/9/5692024/9/569餐饮餐饮 类型类型商家名称商家名称展

62、店要求（面积展店要求（面积/水水/电电/煤）煤）休闲餐饮味千拉面给水：DN50上水管 排水：DN160下水管/160KW（不含空调）/煤气70m3；顶面管道或风管最低点离地面高度3.5m ，符合标准的消防设施，8吨车卸货停车位及通道一番拉面100-200m2（实用），上水管径50m/m，水压：2.5-3Kg/80KW电力，无中央空调120KW/16m3（天然气）或34m3（瓦斯）排烟15000-2000m3/小时风量麦当劳300-400m2/商业街或十万人口覆盖社区 水2吋管/250KW电力/煤气不需要KFC300-500m2/商业街或社区商业中心 水2吋管/250KW电力/煤气不需要 东方既白需要实用面积350-400M2,开间要求15M,煤气16M3,电力200KW哈根达斯100-200M2，高档区域，商业街统一星巴克咖啡100-200m2/水2吋管/50KW，实面大于150m2，需店内设卫生间Costa coffee150m2/水1.5吋管/50KW餐餐 饮饮692024/9/5702024/9/5702024/9/570Thank you！70