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1、宝安地产南湖驾校地块宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议定位及规划策略建议2012/05/202012/05/20称轮羔翱悼伏夫唇谭侗湖吉岛翅株麓妙呈奉刮筐盒牺芜泄馆侯莫沉历瓤矫2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P策略篇香则敦施逆瓢独榷扫噎燕闰藏剔京仰愈辛肺辞嚷算策鱼诡抖坷熏长兄隐蜕2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P目录目录 宏观背景及经济环境宏观背景及经济环境 区域及地块特质分析区域及地块特质分析 建筑规划定位及产品风格建筑规划定位及产品
2、风格 商业定位建议及风格商业定位建议及风格 住宅户型配比及其它住宅户型配比及其它 鹅悔谩艰七积鼠赊钠瓮卧僚渍拌蛙酗宾饰凌默缆贾体赤溅郴滇抠爵婶籽傍2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P PART1:PART1:宏观背景及经济环境宏观背景及经济环境 虞淮殴碑质南昨夏獭烙咱恼脆寒嗽袍确猩苦洱希胡新蛋股荫浅暮典瘩尊氯2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P宏观入市政策史上最严厉调控史上最严厉调控 ，市场持续低迷，市场持续低迷住宅市场受到了前所未有的调控，以
3、国八条为基础，陆续提出征收房产税、限贷、限购、信贷紧缩等一系列调控政策，对中国房地产市场产生了明显的冲击。叹蛛换汗侩恒囊吞戳罕弦修组黔侈耙看璃隧宝涣频爬啸丽盆瓤辣木型水蜂2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P限购又限贷，保障房政策不断完善限购又限贷，保障房政策不断完善土地市场收紧土地市场收紧益滑毒扔曲斌形呻鞭讹闯摊滚株斋殊浙漆台汪器俏咒搪孺鲜禾蛇爆痈撅峭2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P涣摘赠雏曰徊确费焚冻嫉镣蝉守废陪姜汾馅拎暑琵匪彪悦茬逝定蕴
4、雹恍吻2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P经济环境分析湘伎尺辖即邮重摧坝贪垂鸳瞎泼罢井娥领蔽砧捶氯笼个钒掳痢纫迅棚成绘2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P椭已沧妥断判怂慧殷暑陵冰知司乔刊鲍冠扔土赏潜艳刻肚镀样蛀碰弃尤卒2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P 土地市场（土地市场（3月）月）成交宗数：13宗宗（85.71%）成交面积：82.46万方万方（14.69%）成交可建
5、面积：268.22万方万方 （7.84%）成交金额：50.83亿元亿元（7.12%）楼面地价：1895元元/ （-0.68%） 商品房市场（商品房市场（3月）月）房地产吸纳指数：82.57 （51.69%）商品房新增预售面积：166.65万方万方 （485%）商品住宅新增预售面积：106.30万方万方（309%）住宅成交套数：11149套套 同比：（13.93%）环比：（54.38%）成交均价：6314.66元元/同比：（-1.85%）环比：（-0.19%）数字楼市（2012.03）泣寺邑落菌壮担迢敛慰榴傻虎狈练啤檄亨底面魂雇探业电撞慈娩酵绸诺滑2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建
6、议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P1 1、宏观调控将在今后相当长一段时间内存在，房地产开发政策风险将长、宏观调控将在今后相当长一段时间内存在，房地产开发政策风险将长期存在；期存在；2 2、政府调控的重点将是上涨过快房价与群众购买力之间矛盾；、政府调控的重点将是上涨过快房价与群众购买力之间矛盾；3 3、调控的手段将改变以往单一的调控方式，土地、金融、市场等房地产、调控的手段将改变以往单一的调控方式，土地、金融、市场等房地产开发的整个环节都是调控的对象；开发的整个环节都是调控的对象；4 4、武汉整体房地产开发呈稳健向上的成熟趋势；、武汉整体房地产开发呈稳健向上的成熟趋
7、势；5 5、项目所在区域的成熟居住氛围和规划，为项目发展带来了有利机遇、项目所在区域的成熟居住氛围和规划，为项目发展带来了有利机遇综合小结：引妹线大总锨挽警们愉彭辙箭攫兰咬敏设钠赢睹寿豹净赘鲁淋靴别膘几免2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67PPART2: PART2: 区域及地块特质分析区域及地块特质分析扑彩伯蹲屎加啸伎挤稍遏赡叔瞄盆笑疏频汽抚餐庆雄拟窍譬跨酷嗅慰势馋2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P宏观区位：隶属武昌项目位于武昌区恒安路南湖驾
8、校地块，处于城市二环线以内。 本案本案距中南商圈及雄楚大街10分钟车程内，有多条公交线路通达武汉三镇各地。并有规划中地铁七号线可直接到达汉口。路缨猫温敝骡碱匹鸽叮蜂琐爵框敷类泪街退剐痛察汇傀翠打梗嚏泣特缩动2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P南湖片区南湖片区武昌最大的成熟社区，目前开发项目较集中区域，随着交通配套设施的完善和旧城改造的完成，南湖片区房地产市场价值将裂变。代表楼盘：大华南湖公园世家、南国花郡等本案本案中观区位：处于武昌最大的社区南湖社区阅由衡授钮阀笛禁肖部爸走吩季朔年静咖箩渣存血妮唾您置壬汤坎广苛栈201
9、2武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P本案地块本案地块南国花郡地块南国花郡地块地块卫星图示：螟谊蕊药箱对含款湛滥卯符皱酿系点妙捕事十阐籍售拦阜补倡独汪阳舰徽2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P【东临成熟居民区】【南临南国花郡项目】【北临恒安路与富安街交汇口】周边环境现状烟甄府规榆睬贵矢目泪旁寺摩涤篡凋侥坦侠麓辛垦牲就概窟道考巫拱搬群2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P 交通配套
10、交通配套公交74路、543路、561路、570路、804路等 生活配套生活配套中商平价、中百仓储、武商量贩、红旗家俱、工贸家电、苏宁电器 金融配套金融配套招商银行、中国交通银行、中国民生银行、中信银行、中国工商银行、中国信合 医疗卫生配套医疗卫生配套南湖医院、武汉蓝湖医院、武汉陆军总院、省人民医院、武汉妇幼保健院 景观配套景观配套虽然项目属于南湖片区范畴，但项目所在地距离湖岸景观带较远，在景观配套上目前只能以小区内的景观建设为主。朱誓熊诺乓绝易董簇狠晰痹陕赔砰瘴蒜啊品谴锨嘻枣严诅薯恋础维退筹岁2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略
11、建议67P项目项目SWOT分析分析1、外部机会、外部机会随着南湖片区地产开发的不断成熟，区域开发和居住价值被充分认可；南湖片区周边高校和政府单位密集，有大量有较强购买力的消费人群；预计楼市在2012年逐步解冻升温，地产形式逐步趋稳；政府在宏观政策上鼓励消费，房地产的相关政策逐步放宽。2、外部威胁、外部威胁潜在购房者的观望心理仍然存在，楼市走向并不明朗；经济试用房和廉租房的开发力度空前增强；区域范围内开发量比较大，竞争激烈；在一定程度上，房产投资性人群将被适当压缩。囚拱飘乞唉伊阀弱磨替喘餐洽顾矛殆忘浚绵震闺厦鹃锈灭榨碟仕验钦元爵2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉
12、宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P3、内部优势、内部优势宝安地产在南湖区域的经验及口碑；科学和专业的规划及操作；临街性好，便于规划自身商业配套；宝安地产实力雄厚，善于整合各种社会优质资源。4、内部劣势、内部劣势项目开发规模有限，楼盘品质需要提升；项目周边需要进一步改造，整体形象不佳；目前地块周边噪音、灰尘、路面情况均较差，影响客户心理倾向。狰鹊素匡答木结错赣洲阀虚鉴峰衬窄丽廊敦蚌陋栈亮疮书久典腆答澡苦玩2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P地产因子地产因子普通住宅普通住宅高档住宅高档住宅别墅豪宅别墅豪宅高档（高
13、尚）住宅高档（高尚）住宅本项目地块特点本项目地块特点对公共效能的依赖性强一般弱不宜闹市区、旧城区相对落后区域南湖较佳区域对噪音、环境干扰的适应较强弱很弱不宜被主干道、高压线横穿，不宜紧邻工厂、闹市等路面条件一般，灰尘、噪音较大对小区配套要求很高高高具备一定档次配套一般小区物业管理的要求不高高很高应有一定知名度专业物业管理公司可达到建筑、质量装修要求一般高很高高于市场平均水平可达到容积率、覆盖率要求一般低很低容积率分布合理可达到休闲空间、绿化要求一般高很高具有品味的休闲商务会所一般景观要求一般高很高具有特色鲜明的人造景观可达到小区规模一般一般较高具备一定规模，形成人气规模一般地块自身条件分析板楼
14、都实叫校熟念霍角蓄勿颤蛛蓉舆荡枣酞琳备彬尝具匹沥赃纬舟殖津如2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P 初步结论：本项处于南湖板块南湖花园区域，但并无湖景等自然初步结论：本项处于南湖板块南湖花园区域，但并无湖景等自然资源优势，同时地块面积不大，不具备做豪宅、大盘的条件。资源优势，同时地块面积不大，不具备做豪宅、大盘的条件。 但但依托南湖新城的规划发展背景，以及本项目有较好的区位、潜依托南湖新城的规划发展背景，以及本项目有较好的区位、潜力、配套及开发商实力优势，具备做精品时尚社区的潜力和条件。力、配套及开发商实力优势，具备做精
15、品时尚社区的潜力和条件。 地块条件小结：翰朔稀坪刹粹每簧壤七誓类密仅钮疥守帜丁撞庭葫蓟君腆饺潦象稀彤蔬唾2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67PPART3: PART3: 概念定位及产品规划建议概念定位及产品规划建议钠颧涛秩笔糠勒剩铭汛凡葱救蹿乞绘船补皋塑逾梅糊亭汀匡樊涂哗私棵冶2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P定位之前，首先要明晰我们的核心概念；定位之前，首先要明晰我们的核心概念；先重点看下南湖区域两个项目的先重点看下南湖区域两个项目的 产品概
16、念产品概念 。犬犹雨床陵恐萧桅羌刚雕屯零惟锤拱苫壶钓坞崭黔徊括痒钎嗓如壳安埃渤2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P【御景名门御景名门】开发商：湖北金运置业有限公司项目位置：洪山区雄楚大道武昌图书城斜对面均价：收盘均价7300元/平方米物业管理费：1.5元平米/月建筑类型：高层占地面积：8438.03平方米建筑面积：49050.28平方米绿化率：35%容积率：5.81开盘时间：2007-9-8(一、二号楼)2007.10.18（三号楼）入住时间：2009.5.30“学府中央学府中央 天赋上品天赋上品”氖帽僵去乖惶赃踏怜鸿
17、剪纲漂耶宦食督族帐拂诧窿砸米蔡适昨熔刽缺雇萧2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P在较长一段时间内，御景名门的销售状况并不理想，产品原因有三点：在较长一段时间内，御景名门的销售状况并不理想，产品原因有三点： 1、小区没有可以吸引人的景观环境，除了大环境还不错以外（和理工大连在一起），基本没小环境。 2、户型设计不合理，小户型设计较差，尤其是44的户型还没有天然气，做饭只能用电。 3、容积率太高，5.81的容积率，而且是2梯7户，这样的居住环境是很难吸引教师购买的。萤假戍楚至宋恋摔驶稠说阜嗣纽癣素仓搭隔袁踞幂腑贰钢涅窥膏莹
18、约郡儿2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P【综合点评】【综合点评】此项目最大的失误是定位偏差，这样已占据雄楚大道优势的这样已占据雄楚大道优势的“地利盘地利盘”，应该沿，应该沿“武昌脊梁大道武昌脊梁大道”这样的路线做潜力文章，而不是将自身定位成一这样的路线做潜力文章，而不是将自身定位成一个个“学府中央盘学府中央盘”同时，不应该把客户群定在高校教师（虽然和高校在一起），而应该定位在35岁以下的年轻人，这一部分人群分布在中南丁字桥亚贸街道口珞狮南路图书出版城一带。因此户型应全部以中小户型为主，而不应该设计大户型，大户型的客户
19、群通常在40岁以上。40岁以上的教师群体的购买力是很强的，但这部分人不会买这样一个没有小区配套的项目居住，他们更会考虑金地格林小城、大华南湖公园世家等这些配套齐全、小区环境优良的的项目。 以其定位为戒以其定位为戒以其定位为戒以其定位为戒射腆碑着憾告式伏伴漠掏淳殉钧簿天地倾百艇翁仓薯糖瘩匆塑赴桥瘪希均2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P规模：总建筑面积约73万平方米，其中居住用地面积约44.86万平方米，城市规划道路面积约7.1万平方米，中学用地约1.6万平方米，公共停车场面积约5600平方米。项目绿化率35% ，容积率
20、为1.6，楼间距不太大。园林：社区内部规划的生命绿廊，沿袭公园化社区模式，其规划设想以绿化主轴设计为主线，以生态绿化系统和道路系统为纽带，串联起各个独立住宅组团。卖点：规划中的水上公园，以及较好的性价比优势。06【大华大华南湖公园世家】南湖公园世家】“73“73万方的海派文化大盘万方的海派文化大盘”诗馏瘩谚菌漫椭痹酚压溺釜救窄舟涂庞转探恿顽巧某战蹦打孵瘤岳拟遭乡2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P现场包装现场包装明朗的海派文化明朗的海派文化湃帖倒默旦讣腕吩锈绣划而陇使鲁氰姓篇臻赂令寡干妊搬俞糯啄龟锚歉束2012武汉宝安
21、地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P “73万方的海派文化大盘万方的海派文化大盘”这一定位，加上多层面的这一定位，加上多层面的执行，让其成为南湖区域最成功的楼盘之一。执行，让其成为南湖区域最成功的楼盘之一。 以其定位为鉴以其定位为鉴以其定位为鉴以其定位为鉴参狭频羚喳不适喝溅墒装凌丘眶啥骏佃审悠且蕴巨碟淘轻掂逸卖菠弯言瘁2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P现在，我们项目自身如何定位现在，我们项目自身如何定位？疲掉心批毛囊嘘奢碉践充沸绘叙神嗣洁唱蓄统恫锋殆郴阔渠贡
22、丘衍权凄稼2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P从质朴温馨的中式，到明朗并蓄的海派从质朴温馨的中式，到明朗并蓄的海派再到舶来贵族的法式优雅再到舶来贵族的法式优雅南湖区域，更是南湖花园城区域，南湖区域，更是南湖花园城区域，需要一股略为热烈，却又不失温馨的新风！需要一股略为热烈，却又不失温馨的新风！垒狰箕北掳纶湃瑰烁放斩丰皿孽苫陵痘砒山痈绪颗联掸幻荫募挡鹿疗卯疟2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P“南湖首个西班牙风情精致社区南湖首个西班牙风情精致社区
23、”【项目产品概念定位】品牌印象定位：品牌印象定位：浓郁的西班牙马德里情调Pureloveliness产品支撑配合：产品支撑配合：中心、建筑、花园、音乐、浪漫 产品意像：马德里之春产品意像：马德里之春产品意像：马德里之春产品意像：马德里之春蜡樊擞薪传硝潘苛试劣横蛋捕徊皋晌幼见硒球患蝇裤寄垢愧归藉埃蔡很乘2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P外立面风格外立面风格（临富安街面）（临富安街面）陆苞瞪清肿糊稀蚊怎拯管韩关斟耀绒干施嗣鬼梳陛拿闸恒坡双葛滨逃抿茵2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地
24、产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P入口风格：入口风格：建筑、喷泉、石径、鲜花、音乐建筑、喷泉、石径、鲜花、音乐重下距试虱荚琴球束炉聘砖胳膘殊诫谐索亲守薄嗽朽菏火诱夸讳柔翟审愈2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P社区小品及广场社区小品及广场整另她绒丑哈敏貌鞋娘戴悉倾方猎罕翻禽涣们桌障询哦岛陡异薄镀羹辖赣2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P“音乐音乐 芳香芳香 未来未来”【市场形象定位】颧新获犹瑟谚旨甘尔栋俊寄池卖聪柔登诣讲占俱乳只濒戈扬郸钝紊
25、恒竣江2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P【规划配套建议】【音乐配套】：音乐大门、音乐景观、音乐喷泉、音乐会所【音乐配套】：音乐大门、音乐景观、音乐喷泉、音乐会所【芳香配套】：欧式庭苑、四季花卉、芳香路径、芳香植物墙【芳香配套】：欧式庭苑、四季花卉、芳香路径、芳香植物墙【未来配套】：家的未来、教育的未来、生活的未来【未来配套】：家的未来、教育的未来、生活的未来行湍锗户后凑粕辉刨庙虚扩喳减莲职存图蒸嫩祈谎儒恫抠挨鲸丹窜曼灸莎2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划
26、策略建议67P紧邻紧邻“南国花郡南国花郡”，这样市场形象，这样市场形象，是否略有雷同是否略有雷同？卯烧朗袋彬相恳漓曝死书脓汗遵缘月疚豁释妈笋匣何阜巴峨健落日集链岔2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P南国花郡是要绽放一个南国花郡是要绽放一个“玫瑰主题社区玫瑰主题社区”。而我们是除了而我们是除了“花之芬芳花之芬芳”，更有，更有“音乐音乐”、“未来未来”，在在内涵和延展性上更胜一筹。内涵和延展性上更胜一筹。弓麓区洋上喷惰前幂迟尿弟敞访铣沥诸改玩同哦羔踞彤吐负瘸姑纂聪屯乘2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P
27、2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P况且，况且， 在项目体量不大的情况下，与其重新造势，在项目体量不大的情况下，与其重新造势，不如不如“取势取势”，再，再“明道而优术明道而优术”。（同时，一年后，我方面市时，南国花郡已接近清盘或收尾状态；（同时，一年后，我方面市时，南国花郡已接近清盘或收尾状态；我们真正要面对的是区域后期的新盘南益我们真正要面对的是区域后期的新盘南益名士名士1号号 等项目。等项目。 怎溢趁祝咽昔菊顽农痈肃比淘秽蔷尊起谗媚丑溜碍淋宰桌减状偷沂痹尘裂2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P马
28、德里春天来袭，马德里春天来袭，带来一场关于带来一场关于“音乐音乐 芳香芳香 未来未来”的格调盛宴的格调盛宴我们的面市形象：我们的面市形象：稚荐关旦戴薯赘祥辫邮铂甭爸俯毒纪宵斤毒浊姬饲捷土我滇桔物历余喀造2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P【项目体量建议】南国地块本案地块本案地块面积和南国花郡地块面积大致本案地块面积和南国花郡地块面积大致相当，从开发效益及居住舒适度的综合相当，从开发效益及居住舒适度的综合角度考虑，建议容积率在角度考虑，建议容积率在3.0-3.4之间，之间，总建筑面积约在总建筑面积约在10-12万。万。【
29、数据类比】【数据类比】：南国花郡容积率2.76，建筑面积79360。魁痢韦像刷鞭杀狞额赤姑勇稍睫密法锚虫玉莲汁墨筐朝知虽促英揣径谁睛2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P【产品组合示意】临临恒恒安安路路临富安街SOHO公寓产品公寓产品高层住宅产品高层住宅产品 项目商业部分项目商业部分求饺糜戴滴坑达疤越眺脉宽鉴辽攻叉遣啤梨言吗钧秦贡吼达契踢靡痴脆拴2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P其中：其中：高层住宅建议规划高层住宅建议规划4-5栋，总层数栋，总
30、层数28-33层，层，高层住宅产品总建筑面积约高层住宅产品总建筑面积约70000-85000。另外，另外，恒安路与富安街交汇面，设置恒安路与富安街交汇面，设置1-2栋栋SOHO公公 寓寓，建筑面积约，建筑面积约20000-36000 。【物业体量建议】（效果示意）（效果示意）宣队抽辰魁太议蛛鲁似胀瞩抚身玫里鲜簧嗽渤捌浆予独持涡聋德肮饥岛携2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67PPART4: PART4: 项目商业定位及风格建议项目商业定位及风格建议羔炉蛊味裳刁辐斩含瞧仁冒准攘捌荔计五寥苔丰瞳耻罚卑累缮议坊恩先付2012武汉
31、宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P【区域商业环境分析区域商业环境分析】位于南湖花园城区域较核心位置，但短期内商业辐射范围窄。项目3公里内已经有武商量贩、武商量贩、中百仓储、沃尔玛中百仓储、沃尔玛（南国SOHO520底商）。车流量大，但人流量一般，以南湖花园区域居民为主。同时路况较差，噪音灰尘较大，在人行道规划、沿街绿化规划等方面均显一般，周边社区已经有一定的配套商业，整体品质一般，以生活服务为主，其中特色餐饮业为一亮点。（区域社区商业以生活服务为主，辐射力一般）（图示：建安路的特色餐饮一条街）固脸镜诲烫律黔首珍胀专涩衡哑粹舵渍隅
32、抿窿魔罗禹腕扳郭太莎锌锗眶龋2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P一方面，南湖新城的规划，常住人口31万人；带来地产机遇尤其是商业市场的机遇。（南湖地区还有665公顷土地可开发，可新增21万人，现状10万人，南湖新城将达31万人。）【政策机遇分析政策机遇分析】瓦粮医撑绝洽异古褪群雷或德履蚁芜砍赎属庚晃米汰睫唉丧殴委恐囱雁膨2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P【商业格局现状分析商业格局现状分析】另一方面，相对于中南、鲁巷等商圈，南湖区域的商业能量及
33、辐射力还是略逊一筹；同时项目3公里内已有武商、中百仓储、沃尔玛等；开发中的维佳置业武昌府项目，规划有30万的大体量商业，其中11万的佰港城商业中心，集百货、超市、餐饮、休闲、娱乐为一体，已签定家乐福、百老汇、国际巨幕IMAX院线等知名商家入驻。本案若再规划综合型商业，在商圈格局、自身基础、市场时机等方面均不占优，因而，本案不适合做“区域性商业体”。饿赊短万管左炽盯绊倦唁惮料卡厢抵哲漓泥脑疥絮吼侧廓茫芥笆涡罐草吃2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P【商业属性归类商业属性归类】根据自身特性及商业分级理论，我们更适合定位于我
34、们更适合定位于“泛区域性商业泛区域性商业”，同时以，同时以”邻里型商业邻里型商业“略为略为补充。补充。商业体量上，我们建议在商业体量上，我们建议在8000 - 11000之间。之间。蒙兹幻牧碱娄苑邑厘梳番勾赛剥埋冕坦里役骏钳萄畸囊瘦估啄久搁丫窖铀2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P 当不做商业体时，街铺更易被接受当不做商业体时，街铺更易被接受当不做商业体时，街铺更易被接受当不做商业体时，街铺更易被接受介巨癣屉桔偿楞赞孪巾僧探预嫂夕抬汉沸球塑陨桌冀窒巡茵定胁拨碗扣盎2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P
35、2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P【商业产品结论商业产品结论】1、作为“泛区域型商业”，同是适当兼顾“邻里型”，我们商业呈现形式为“底商街铺”。2、其中：沿恒安路、富安街面均设置2F街铺，与南国花郡相邻面内街设置1F街铺（商业总面积在8000 - 11000之间）。3、为扩大市场接受面及确保街铺品质，商铺层高不低于5.5米，1F以分割发售兼顾招商，2F以大商家招商为主。裕犀娜沧秀映读字伯官阁硬漫劣吊杭菱禄娘稚祷碧粉卞伯谭科长蒂室孜脉2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P临临恒恒安安路路临富安街 设置
36、设置2F底商街铺底商街铺 设置设置2F底商街铺底商街铺 设置设置1F底商街铺底商街铺商业设置图示：仑翁鱼撤额瞒焉钻帚慢发裕热饿端鳞协百抑崖参舱瞻封瑞坪蓖褪淑淹票蹭2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P当当“海派商业风格海派商业风格”在南湖区域横行的时候在南湖区域横行的时候（图：保利中央公馆的“海派商业”）（图：大华公园世家的“海派商业”）【商业风格定位探讨商业风格定位探讨】锤齐洞橡姥给棠猜簇拣诅贵宁暖弘昏眯梆才绎空斧根岔鸽谐疵咕班罕瘦芹2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地
37、块定位及规划策略建议67P（图：马德里风情商业外立面示意）我们坚守我们的我们坚守我们的“马马 德德 里里 风风 情情 商商 业业”诲漫瑚肠圾嘱三杆贮咳炼彬珍瞻臻融率景惧醛炔书靛硼次糖某铅特币昨敌2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P城城市市的的“快快与与慢慢”之之间间亦有慵散的情调我们的我们的“街铺商业意象街铺商业意象”【商业风格意向商业风格意向】买夹捻罕阿叙述专摄说皑粤达播揭鞋啃俗记嘲抄狱吏迄满悦啥哪贮苦蔚盐2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P
38、我们的街铺风情定位：延续住宅西班牙格调的的我们的街铺风情定位：延续住宅西班牙格调的的“音乐、芳香、未来音乐、芳香、未来”，更有更有“咖啡、雪茄、烤肉、面包、书香咖啡、雪茄、烤肉、面包、书香”悸掳圈撤郊泄聘痰法彩驳垂医麻拴淬舶码好攻刻驳烤檬翌仅砚俩撼冀强乒2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P快捷连锁酒店快捷连锁酒店 （35003500以上）以上）西式牛排烧烤连锁西式牛排烧烤连锁 （800800以上）以上）典藏红酒吧典藏红酒吧 （400400以上以上) )美容纤体中心美容纤体中心 （400 400 以上以上) )外贸名品外
39、贸名品 （350350以上）以上）城市时尚超市城市时尚超市 （300300以上）以上）面包工坊面包工坊 （8080以上）以上）进口食品专营进口食品专营 （120120以上）以上）城市咖啡吧城市咖啡吧 （180180以上）以上）城市书屋城市书屋 （130130以上）以上）布艺工坊布艺工坊 （8080以上）以上）城市快客城市快客- -街饮街饮 （7070以上）以上）品牌折扣店品牌折扣店 （100100以上）以上）礼品鲜花店礼品鲜花店 （8080以上）以上）理想中的业态及功能面积：理想中的业态及功能面积：藩钙削猪尧壁遏艺孝玉统衣兔浓缠璃造盎唱竖佑差深章兼米棱摹柜嗜矿枉2012武汉宝安地产南湖驾校地块
40、定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67PPART5: PART5: 住宅户型配比建议及其它住宅户型配比建议及其它盾导呐蓄捍叫唆号狮艺盟泣惧撰峙貉丫槽宜帕氛屈蟹扰丫山眉虽朝蚤楞殷2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P16精英青年一族：刚性需求，年龄在25-30岁区间，需求以小户型为主。私企业主及单位职工：含一次及二次置业，年龄多在25-35岁区间。事业单位职工：多为知识分子，收入稳定，单位福利较好。院校教师：周边院校教师，客户年龄跨度较大，一次或者二次置业都有。医院职工：主要分布周边
41、三甲医院，客户多为改善型或投资型置业。其他客源：省内其他进城工作人员等，住宅项目交通，及适宜的性价比。主力客群主力客群先看看主力客群先看看主力客群频孕娠葬纳若痕饭尖钩什内诵佩载霄放痞呼立昨牡楞瞄哥泳向拍叹循怀哮2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P而实际情况：而实际情况：无论是工作于此的年轻无论是工作于此的年轻一族，或是对南湖有地一族，或是对南湖有地域情结的区域曾经的高域情结的区域曾经的高校学子，当面积功能合校学子，当面积功能合适、性价比合适的新房适、性价比合适的新房出现时，都将成为他们出现时，都将成为他们的置业首选。的
42、置业首选。狂炽琅智荧蔗置乘杆痪影坡恐斋搪象懒法蚕憾赢岿扭媒势韩隅写绘捡硫艘2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P16本案的主力客群界定为本案的主力客群界定为3030岁以内的青年一族，同时本案所岁以内的青年一族，同时本案所处的南湖花园片区二手房及租赁市场较为发达，也决定了处的南湖花园片区二手房及租赁市场较为发达，也决定了少量的投资型客群。少量的投资型客群。对于青年群体来说，基本上两房就可以满足较好的居住功对于青年群体来说，基本上两房就可以满足较好的居住功能。能。所以本项目从消费者的家体内规模构成上将应该以两所以本项目从消费
43、者的家体内规模构成上将应该以两房为主力户型设计。房为主力户型设计。【主力户型设定主力户型设定】遣炳整蠕问逮邻懊羊杰奋蛋赶恋谰埠刁携孺漓郧泽溺侩找倚突塞彬紊排际2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P（一）（一） 基本原则基本原则动静分离、干湿分区，充分考虑空调位的安装、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性。（二）户型设计具体化建议（二）户型设计具体化建议1、所有户型均需考虑景观的不同视点，尽可能做到每个户型的创新设计。2、户型适当多元化，兼顾各层面消费者的同时，扩大客户群体。3、卫生间、厨房及工作阳朝北向布置，主卧在南向或者
44、东南向。4、厨房的开间尺寸至关重要，建议设置工作阳台。5、餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道的混合。6、避免暗卫、暗厨。7、建议客厅阳台设计成空中花园，或者直接由空中花园入户。8、如有可能，尽量设置一南向卧室阳台，以便单独晒晾衣物。【户型设计原则户型设计原则】筐艺旭通乱剃毯释窜呼略篷厚磋铸阂赐棉燥专祥泊骑龟附减慈嘴件践威刺2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P户型型类型型面面积范范围(m2)配比配比(%)2房2厅单卫单/双阳台（含花园阳台）70m285m230%2房2厅双卫单/双阳台（含花园阳台）85m
45、295m235%(小三房)2房2厅单卫单/双阳台+小书房96m2110m225%(中三房)3房2厅双卫双阳台（含花园阳台）110m2120m210%【住宅户型具化配比建议住宅户型具化配比建议】：主力户型区间主力户型区间丫濒决毁铰遮赐镜郝忿眺酱熄犬厚脓嫁场雇褥擎畅牟尉梢揖漏喻诛臣辑酵2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P【典型户型参考01】旭纪柯阻推颤压粟技溺状鹊伟鼻靠锰磊恨踊栈脓铅镑炽滴症韶觅酣檀街狼2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P典型户型参
46、考：典型户型参考：9292两房变三房两房变三房户型方正实用，动静分离，空间利用合理；阳台面积较大，可以实现两房变三房甚至四房；该户型实用价值较高，能够迎合更多消费者多方位需求。【典型户型参考02】某瞅肚卤掖页侗驮剔煎固威浊么臣翻瞳吧游柬沾哮卤蒂裔旅爵堡漏义怨沧2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P其它设计建议：其它设计建议：1、室外运动设施：、室外运动设施：应方便业主运动，尽量设置在建筑物的中心景观区里，既能运动，又能达到共享环境空间。2、各种管线：、各种管线：合理利用项目周边现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的接口
47、，处理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视、等管线的布置问题。3、环卫设施：、环卫设施：充分考虑环卫设施（垃圾站等）的合理数量及位置，即便与小区内业主的日常生活及运动，又便于小区物业管理及相关部门的管理。4、停车位：、停车位：严格按照政府规定停车位相关指标设计，把握好适度超前的原则，为今后小区业主购车数量的增多预留合理的空间。5、智能化设施：、智能化设施：遵循技术先进、经济适用的原则，建议设置周边防范报警系统、门禁及小区巡逻系统、有线电视系统、数据传输网络、停车库管理系统、电梯运行监控系统、物业管理系统、紧急求救装置等智能化子系统。再品驻亭镜各稍凤尘乎就秧催漓其贮砂渡攫酞硒是恐浙郁耽家采舞纯渗密2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67PTHE END!悍晃块梅前等猩琳题脏蛆尸村守团骂拢弹惶极吏拉枯瓤秸腮办笨漂哭呆拇2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P
