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1、1东台开发区项目市场定位与物业发展建议报告2010/08/282021/9/1812认识东台“黄海明珠”根据最新的城市功能定位现代化工商业中等城市、长江三角洲北部重要的制造业基地，城北经济开发区必将成为充满活力的城市新貌。本案地块区属经济开发区，位于城中区、经济开发区、火车站西区的交汇处，三区规划的常住人口达15万左右，将形成一个成熟的居住大社区。本案虽位于城北开发区，但东临通榆河景观长廊，风景优美，环境优雅，非常适宜居住。加之以市体育馆、政府迎宾馆、市民广场为代表的“市级休闲文化中心”的形成，更为我项目的品质升级增色不少。总的来说，本案的开发环境比较优越。然而，东台城市小，全市楼盘之间都存在
2、竞争关系，本案不仅需要周详的产品规划设计，还需要一个特色鲜明的社区风格，力求从千篇一律的市场中突破，从激烈的竞争中突破。以下将从市场分析、地块分析推导出本案的定位及详细的规划建议，我们力争从建筑风格、景观风格、户型设计等各方面，体现项目独树一帜的主题特色。2021/9/1823市场背景研究城市环境经济环境城市规划城市房地产市场地块本体分析地块开发定位产品规划建议2021/9/1834古以盐富，近以农兴，今以工强；神话传说“天仙配”的发祥地；中国优秀旅游城市，全国生态示范市，江苏省文明城市，江苏省最安全地区之一；属于长江三角洲沿江经济开发带；2008年度长江三角洲地区最具投资价值的城市；江苏长江
3、以北唯一的县级中等城市；已经连续十届跻身全国县域经济百强。城市环境Urbanenvironment1.1城市印象黄海明珠金东台2021/9/1845位于南通、泰州、盐城三市交汇处;交通：1.公路：东连沿海高速，苏通大桥开通，东台开发区距上海约190公里，被纳入了“上海二小时经济圈”，西接宁靖盐高速和京沪高速，一级甲型公路204国道、333省道贯穿全境，公路交通四通八达。2.铁路：新（沂）-长（兴）铁路停靠东台站，北连陇海线，南接沪宁、宜杭线，东台设有客运站、货运站，客货运贯通南北。3.水运：通榆河（三级航道）、串场河（五级航道）绕区而过，直通京杭运河和长江黄金水道，一小时内可抵达国家一类开放口
4、岸南通港。4.机场：70公里范围内有南通、盐城、如皋三座机场。城市环境Urbanenvironment1.2城市区位区位优越，交通便捷S333至泰州56km至南通100km至海港47km至盐城57km2021/9/1856城市环境Urbanenvironment1.3城市规模江苏长江以北唯一的县级中等城市市域面积2340平方公里；人口116万，辖23个镇；市区人口25万；1个省级经济开发区；1个沿海经济区；1987年撤县建市；1988年成为沿海对外开放地区。2021/9/1867城市环境Urbanenvironment1.4总结黄海明珠，生态旅游城市；江苏省文明、安全城市；江苏省长江以北唯一的
5、县级中等城市；全国县域经济百强；长江中下游地区投资兴业的热土；2021/9/1878经济环境Economicenvironment1.1城市产业近以农兴，今以工强东台是一个蓬勃兴起的工业城市。工业门类齐全，产业结构合理，传统产业、新兴产业、特色产业全面发展。工业布局日趋优化，“两区五园”成为跨越争先的发展平台。东台是一个物产丰饶的农业强市。农业誉满全国，农林牧渔总产值全国领先，江苏前列，日益成为上海、南京、苏锡常等地农副产品的重要生产供应基地。东台是一个充满潜质的创业城市。社会安定和谐，人民安居乐业，开放型经济发展迅速。2021/9/1889经济环境Economicenvironment1.2
6、城市经济指标06-09年，东台市的GDP及人均GDP均保持持续增长状态，增长率15%以上。同比于江苏省近几年的GDP平均增长率13.8%，东台属于经济快速发展的区域。根据房地产预警系统综合判断，东台的房地产市场正处于平稳发展到高速发展的过渡期。房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%小于小于4%4%800-4,000US$800-4,000US$4000-8,000US$4000-8,000US$0-800US$0-800US$启动期启动期 快速发展期快速发展期 平稳发展期平稳发展期 减缓发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系8,
7、000-20,000US8,000-20,000US萎缩萎缩 停滞停滞 稳定发展稳定发展 高速发展高速发展 2021/9/18910经济环境Economicenvironment1.2城市经济指标相比周边的县市，东台市的GDP在盐城所有的县级市中位居首位；与周边泰州、南通的县市相比，总量基本维持在中等偏上。东台市区居民的人均可支配收入和人均消费支出都处于逐年稳步上升的趋势；自05年起市区居民人均可支配收入和人均消费支出的增长率都保持在15%-20%之间，比较平稳。1011经济环境Economicenvironment1.3总结工业发展和产业园区的建设，成为东台经济发展的重点；城市GDP位居盐城
8、县级市首位，与南通、泰州等地邻近的县级市持平；人均GDP，人均可支配收入等经济指标值呈逐年稳步上升趋势；房地产业发展进入平稳发展向高速发展的过渡期。2021/9/181112城市规划Cityplanning1.1城市总体规划五园两区省级经济开发区，规划面积34.5平方公里。集商贸、旅游、休闲于一体的海滨旅游经济中心。规划总面积近1200平方公里2km60km市级工业园，规划总面积6平方公里。19km规划总用地10.06平方公里，生态型工业园区，未来为市区的组成部分之一8km园区规划总面积799平方公里，为以轻纺、机械、生物制品、建材等产业为主的新型工业区。紧邻204国道、沿海高速，规划总面积9
9、.8平方公里。以纺织工业为主。溱东、时堰两个不锈钢产业区，规划建筑面积5平方公里，至2007年底已有入园企业250家。1213城市规划Cityplanning1.2中心城区规划江苏沿海中部的现代化工商业城市中心城区主要向东发展，适度向北、南、西三面延伸，以通榆运河为界形成“西城东区”的格局。“西城”以老城区和北部经济开发区为依托，发展成为功能综合、设施完备的“一核三组团”城市片区；东区以第二产业为主，形成“北工南居”的空间格局。城区人口近期达到30万人，远期45万人。综合区第二产业为主项目地南居北工1314城市规划Cityplanning1.3项目周边规划城中区域（项目以南）位置：东至通榆运河
10、，西至社道河，南到金海路，北抵振兴路。面积：规划总用地面积为433.55公顷，其中建设用地404.15公顷。居住人口：规划居住人口为6万人。定位：集行政办公、商贸金融、体育休闲、文化娱乐、居住等功能于一体，城市综合功能区。 空间布局：一核、两轴、四片1415城市规划Cityplanning1.3项目周边规划经济开发区（项目以北）东台经济开发区是集生产、生活于一体，具有良好生态环境和可持续发展能力的省级经济开发区和城市新区。位于城中区北部，距市区约2km，迎宾大道、开发大道贯穿而过。规划总面积34.5平方公里，启动区面积16.67平方公里。启动区以开发大道为界，西侧为工业区、东侧为居住区，沿开发
11、大道与迎宾大道，设置“十”字形景观绿带，共同构成联系城市与新区的自然生态系统。居住区规划总用地面积168.35公顷，可容纳居住人口7万人。居住区工业区1516城市规划Cityplanning1.3项目周边规划火车站铁路以西（项目以东）东台市铁路以西地区为新长铁路与通榆河之间的狭长地带，西与东台市老城隔河相望，东与城东新区毗邻。形成“一轴三廊道五组团”的布局，一轴为科研路发展轴；三廊道为通榆河生态景观廊道、何垛河生态景观廊道、网界河生态景观廊道；五组团为研发型工业区、仓储物流区、铁西中心区、德赛化纤区、南部居住区。将形成集宜人居住、研发型工业、仓储与市场等现代服务业功能为一体、环境优良的综合性地
12、区。项目地1617城市规划Cityplanning1.3总结近年来，政府对整个市域进行了详细的规划，给各片区均带来新的发展契机。我项目紧邻三大重要发展片区城中区、经济开发区、火车站铁路以西，常驻人口将达到15万人。以我项目为核心地，将形成一个大规模的成熟居住社区，发展潜力巨大。城中区的公共设施配套，将形成东台市的休闲文化核心区域，为我项目的品质提升增加了众多的利好条件。经济开发区是东台唯一的省级开发区，是集生产、生活于一体，具有良好生态环境和可持续发展能力的城市新区。东侧火车站片区、通榆河景观带的打造，也将为我项目的景观、交通配套提供了强力的支撑条件。2021/9/181718城市房地产市场U
13、rbanRealEstateMarket1.1房地产投资与施竣工情况05-09年来，东台的房地产投资额基本保持稳步增长的态势，除06年有所回跌。其中，住宅的投资额也随总趋势稳步上升，但09年的投资增长率趋缓。05-09年来，东台的房屋施工面积基本保持稳步增长的态势，但在09年增长率趋缓。同时，竣工面积在07年有一个较高的增长率，随后08、09年的竣工面积与07年基本保持一致，在09年还出现了负增长。05-09年房地产投资情况2021/9/181819城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.2房地产销售情况和土地成交情况商品房销售面积05-07年保持稳步增长，在08年有一个大
14、幅回落05-09年来，东台的房地产投资额基本保持稳步增长的态势，除06年有所回跌。其中，住宅的投资额也随总趋势稳步上升，但09年的投资增长率趋缓。08-09年来，东台的土地推出量较少，08年以住宅为主，商业地块为0，09年商业地块数量激增，住宅推出面积相对减少。2021/9/181920城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.308-09土地成交情况2008年东台市市区土地出让结果地块位置面积（）用途总额（万）成交价（元）出让总额（万）土地区位市区东门路北26621商住7267.53327307267.533开发区市开发区纬二路北侧35682商住1998.192560199
15、8.192开发区东台镇万陆居委会一、二组25183商住2090.1898302090.189市区东台镇万陆居委会二、三组108150商住9409.058709409.05市区国富实业南侧112150商住24673220024673汇仙湖东市区东南金水湾小区南侧77866商住16351.86210016351.86市区原纸箱厂北侧36400居住7207.27207.21980市区海陵南路西、串场河东侧11492居住1744.485615181744.4856市区西秀峰华庭南侧19800商住5163.8426085163.84市区西南合计453344总结：共出让9块土地，以居住用地为主，主要分布于
16、城南2021/9/182021城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.308-09土地成交情况2009年东台市市区土地出让结果地块位置面积（）用途总额（万）成交价（元）出让总额（万）土地区位开发区滨河路东侧10000商住680680680开发区开发区纬七路北侧66253商住5035.2287605035.228开发区开发区纬九路北侧52254商住3187.4946103187.494开发区范公路东侧、北海路南71840住宅11853.6431030963.04市区富腾路北、滨河路东58860住宅8829411024191.46市区东侧金海东路北、滨河路西侧13508商业13
17、23.78420102715.108市区范公路东侧、金海东路北13048商业1513.56814601905.008市区金海路北、滨河路西侧14431商业1673.99621003030.51市区宁树路北、西湖花园西侧7355农贸、住宅794.3424701816.685市区西边缘范公路东、金海东路南侧（西）9484商业1005.30410601005.304市区范公路东、金海东路南侧（东）22132商业2345.99210602345.992市区泰山大道西侧、宁树路南侧11780商业文化1613.8613701613.86市区西红兰路东、人民医院西侧4159商业1414.0642301759
18、.257市区市区海陵南路东侧55702商住12254.44220012254.44市区合计410806总结：出让地块增至14块，但面积较小，居住总出让面积为322264平米商业面积增多。出让地块多集中在市区，开发区地块少量增加。2021/9/182122城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.4市区可售房源情况（截止8月15日）2010年，东台市场上可售商业的销售面积和销售套数均占据了将近一半的比例，可售住宅占了30%的比例。目前市场上可售房源已经去化掉84%，市场上未售房源不多，仅1513套，市场去化率较高。2021/9/182223城市房地产市场UrbanRealEst
19、ateMarket1.5市场在售项目市场在售项目集中在老城区与新市政府之间区域，市场均价在4000-4500元/平米之间；除汇仙湖金水湾，目前在售项目大多为尾房；城北经济开发区的项目很少，均价在3000元/平米，据09年土地成交情况分析，开发区项目亦将面临较大竞争压力。本案3200元3500元4188元4458元4960元4560元4500元4680元4500元2021/9/182324城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.6市场个案分析总建面积：56万方国际风情社区产品组合：多层公寓，花园洋房、独栋别墅、小高层和高层（在售一期约10万方）；开盘时间：08年底主力户型面积
20、：从90-160平米，以130平米左右的舒适三房为主；汇仙湖金水湾销售均价：4400-4500元/平米营销动态：一期开发37栋多层，36户/栋，目前尚余8栋未售。自开盘以来，已去化约7万方，二期将开发独栋别墅。综合评价：城南超级大盘，主打西班牙风情路线，但实景效果平平。项目借势城南规划发展，打造高尚居住区，通过自身的生活配套来补足周边的配套缺陷。2021/9/182425城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.6市场个案分析汇仙湖金水湾2021/9/182526城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.6市场个案分析总建面积：7万方产品组合：高层、底层商铺
21、开盘时间：09年12月开盘主力户型面积：140平米三房、176平米五房两种销售均价：去年的销售均价为4680元/平米金鹰红兰名苑营销动态：至今还剩几套顶楼综合评价：地理位置优越，享受市中心最好的科教文卫，商业配套。居住环境优越，两面环水，社区内部绿化率高。2021/9/182627城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.6市场个案分析金鹰红兰名苑2021/9/182728城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.6市场个案分析总建面积：8万方产品组合：小高层、底层商铺、花园洋房开盘时间：09年5月主力户型面积：以140平米的三房、四房为主销售均价：初期开盘
22、的均价为3500元/平米，同年10月，均价涨到4500元/平米玖隆钱江观邸营销动态：自开盘以来，目前仅剩少量尾房，业主以公务员、事业单位、私营业主为主。综合评价：与新市政府一路之隔，紧邻东台中学，双语学校，各种新兴市政配套日臻完善。建筑上师从杭派新古典主义风格，外立面造型丰富，户型亮点较多。社区内部景观层次丰富，打造经典城市名流花园。2021/9/182829城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.6市场个案分析玖隆钱江观邸2021/9/182930房产投资自05年起，东台房地产投资保持增长态势，但近年来投资增速趋缓。土地供应自09年至今，住宅土地推出量少，多集中在市区和开
23、发区，土地单价差距明显。销售情况去化情况较好，在售几个项目一年的销售总面积在7-8万平米左右。产品物业小高层、高层的市场抗性较小，临近市中心的项目均以小高层、高层为主。户型面积市场户型面积偏大，以140平米的舒适性三房、四房为主，户型功能的创新点不多。价格水平市中心周边及城中区均价在4000-4500元/平米平米之间，开发区均价在3000元/平米。客群分布核心客群分两类：一是乡镇客户，学区和配套是消费者的关注重点；二是居住在市区的公务员、工薪阶层、私营业主等。两类人群都很注重产品的身份象征和居住品质。消费观念市场上的消费者比较认外地项目，主要有南通、浙江等地，认为外地开发商做的项目品质较好。城
24、市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.72010年东台房地产市场总结2021/9/183031市场背景研究地块区位分析地块周边配套地块本体描述地块周边规划地块本体分析地块开发定位产品规划建议地块SWOT分析地块价值研判2021/9/183132地块地理位置Location东台汽车站东台中学鼓楼路步行街中医院项目地块市政府通榆运河风光带火车站装饰城 地块位于东台市的东北方向，振新路东沿线与迎宾大道交汇处。属于经济开发区与城中区的交汇处。项目区属经济开发区，但是紧邻城中，距离新市政府约1.3km;距离东台汽车站约2.9km；与鼓楼路步行街约5km;与东台中学北校区距离约2.4公
25、里；距离东台市中医院约4km。东侧紧邻东台市最大运河，通榆运河的景观带，与火车站也很接近，交通相对便利。2021/9/183233地块周边配套Peripheralsupport生活配套缺少，教育、景观配套齐全迎宾馆市体育中心市政府装饰城通榆河景观带东台中学开发区小学安置小区2021/9/183334地块本体描述BlockDescription项目规模中等，地块平整，内部为农房和菜地，房屋正在拆迁项目南侧将是振兴路东延线，东侧紧邻通榆河景观带，南北侧均为未开发土地。振新路东延线（规划）振新路东延线（规划）纬一路纬一路通通榆榆河河西西规规划划道道路路迎迎宾宾大大道道占地面积：68452平米总容积率
26、：2.5建筑密度：22%绿地率：40%2021/9/183435地块区位分析Locationanalysis开发区、城中区、火车站片区交汇处 经济开发区南侧规划为居住区，常驻人口约7万人。项目南侧为城中区，商业、生活配套均逐步完善，市休闲文化中心的区位优势亦将确立，规划居住人口为6万。东侧火车站周边区域将形成集宜人居住、研发型工业、仓储与市场等现代服务业功能为一体、环境优良的综合性地区。2021/9/183536优势（Strengths）劣势（Weaknesses）【区位】东台市规划发展的重要方向，潜力无限，前景广阔；【环境】道路通畅，空间开阔，环境舒适，东侧为通榆运河，景观优势明显；【交通】
27、通达性高，迎宾大道、振新路东延、纬一路，通榆河规划道路使项目通往城市的东西南北；【地块】规模适中地形平整，易于开发。【配套】经济开发片区，目前没有生活配套，需经过一定时间慢慢成熟。机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势【政府规划】区域发展潜力大，周边三个区域的居住区均与项目地相接，此地域将形成一个大规模的成熟生活片区，为项目价值提升带来空间；【城市发展】城市产业化基础的支撑；城市改造力度大，城市化进程加剧，将带来更多的乡镇客群进城购房；【未来配套】北海路与海陵北路交汇的核心生活和商业配套逐步完善，以体育馆、市民广场等组成的休闲文化中心也为项目的高
28、档居住区定位奠定了基础；【产品空白】目前，东台市场的开发水平处于加速通道，景观、户型单体、建筑风格上均有很大提升空间。凭借区位、环境、交通、政府等优势，打造区域性代表物业，追求产品升级化，从而实现价值最大化，全方位抢占三个区域的升级客户。利用差异化产品和自身品质的打造，实现自我的独树一帜，来区隔竞争，吸引区域客群的选择，从而抢占目标客群。威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁【北工的不良印象】城市大规划的走向是“南居北工”，这在很大程度上影响了区域项目品质的提升；【竞争】目前市场上在售项目不多，众多开发商都在今年拿地，预计与本案同期上市的项目不在少数，将形成
29、较大竞争态势。以项目周边休闲文化中心区位来克服北面工业区的不良印象；在产品物业中，利用规划布局、产品、户型创新形成差异化竞争，用高附加值提升产品性价比。做好内部环境和建筑品质，建立完善的项目自有体系；以人无我有，人有我优的原则在多方面超越竞争对手。内部能力外部因素地块SWOT分析地块总体先天条件与投资机会较好，通过差异化产品和自身品质打造。2021/9/183637地块价值研判项目属性项目地块，南侧为待开发的农田，北侧为待拆迁土地，开发自由性较大，东侧为市政打造的通榆河景观带，为项目增色不少。资源较优占地68452多平米，在东台整体市场为中等规模。中等规模区域属性政府规划的城中区和经济开发区的
30、居住区，规模较大。政府规划的大型居住区拥有较丰富的生态资源，政府规划的居住区及休闲文化区，处于开发初期，商业生活配套尚未启动。尚未成熟的生态居住区隶属江苏省盐城市，苏北发达县级市，具有强大的产业支撑。县级城市、经济发达苏北经济较发达县级市，不成熟的生态居住区，位于城市发展副热点区域的中等规模项目。2021/9/183738地块分析总结综上所述，本案开发有如下特点：地处城市开发副热点板块，发展潜力较大；位于迎宾大道东侧，交通便利；紧邻通榆河景观带，生态资源优良；坐享市政公共文化设施的大配套，有助于项目品质提升；目前开发区地产开发尚处于初始阶段，便于项目树立形象标杆、品质标杆。依据结论，本案的开发
31、须作出突破：想要做优质产品，目前市场上的几个项目，品质都较高，因此，我们要做的重点不仅是实现差异化，更要”优“。从建筑风格、景观风格、户型设计等全方位及细节，精细做出与众不同的特色型产品，如此方可在本区域中树立标杆品质，领先于三区同期开发的项目。2021/9/183839市场背景研究市场定位客群定位产品定位户型配比地块本体分析地块开发定位产品规划建议2021/9/183940市场定位Marketpositioning规划定位的价值解构城市标杆产品高附加值 生态人文景观通榆河景观带小区内部主景观市级休闲文化中心配套宅间及组团绿地空间智能化运用节能材料运用品牌物业管理介入新行政中心大配套创新产品力
32、细节决定品质高尚生态人文社区的核心理念高尚生态人文社区的核心理念2021/9/184041市场定位Market positioning在区域市场中树立品质标杆的形象，充分运用市政大配套的优势，做主题化、精品特色产品，完善东台市场。根据主流市场产品的去化率和消费者认可度来看，本案应取长补短，树立标杆，以产品差异化与品质精品化来突破竞争局面。东台17万高尚人文景观社区主题新品示范建筑新品示范景观新品示范户型升级示范2021/9/184142客群定位Segmentpositioning市内改善型需求，乡镇进城型需求本案地处市政规划城中区、经济开发区、火车站周边地区的交汇处，将辐射三大区域约15万常驻
33、人口。市区和开发区根据东台市场调研分析结果，市区居民购买二套房改善居住和投资的市场空间较大。开发区集中了众多全国大型生产企业，目标客群对产品的品质要求颇高。乡镇东台城市化进程加剧，众多乡镇经济较优的家庭都会考虑在市区购房，同时也为将来子女的教育问题考虑。进城购房，亦代表他们对升级居住环境和品质的需求。本案的目标客群应主攻开发区和城北城东区域品质标杆社区定位，将吸引目标客群的置业需求2021/9/184243客群属性Customerproperty市内改善型需求泛公务员身份特征：政府公务员，国企干部，医生、教授干部年龄特征：35岁以上置业特征：重复置业次数2次以上，在东台可能有多处房产置业关注：
34、舒适度、品质、环境与升值力社会影响力：开发区、城东区企事业管理层身份特征：企事业中高层领导年龄特征：35岁以上置业特征：重复置业多次，支付能力非常强置业关注：小区的客户圈层、项目综合品质社会影响力：改善型城市精英的社会属性返乡的精英身份特征：各类在外打工有所成就的私营老板年龄特征：35-45岁置业特征：重复置业次数2次以上，居住全面改善型置业关注：地段、项目品质、品牌形象社会影响力：2021/9/184344购房诱因：乡镇经济优越家庭进城购房，为家人改善居住条件。购房诱因：乡镇经济优越家庭进城购房，为家人改善居住条件。年龄：35-45岁之间为主户型要求：舒适的全功能空间，至少三房。项目吸引点：
35、环境新颖优美、有特色的高品质社区。配套需求：居住生活便利舒适。购买诱因：考虑孩子初中求学；年轻人成家置业。购买诱因：考虑孩子初中求学；年轻人成家置业。年龄段：35-45岁之间户型需求：家庭条件较好，重视子女教育，对户型居住要求不多，适中型三房即可；年轻人由于工作年限短，经济承受力有限，满足基本居住需求的二房二厅产品为主力消费。配套需求：居住生活便利舒适。客群属性Customerproperty乡镇进城型需求2021/9/184445产品定位高尚景观人文社区高尚人文景观社区，物业高品质的象征与城市未来发展气质相呼应，使建筑、人、景观与城市人脉有机结合，使生态环境、空间环境、视觉环境和人文环境等现
36、代住宅要素和谐交融。总体规划大气、稳重而富有灵韵，充分考虑建筑与绿化环境的融合关系。建筑整体挺拔镌秀，精致高贵，富有动态韵律感。既有温馨两居室，也有豪华多居室，呈现多样化格局、人性化的布局空间，体现舒适的都市生活追求。 综观全市楼盘，不乏主题风格鲜明的典型：汇仙湖金水湾异域西班牙风情；红兰名苑、玖隆钱江官邸杭派风情，新古典主义纵观三个项目，东台市场上的主力户型集中在130平米左右的舒适三房，彰显大气风范，这也给本案的产品定位提供了发挥的空间。2021/9/184546产品定位“小高层+高层”高端品质社区根据前述市场分析，东台楼市呈“迅速升高”趋势，小高层和高层被客户普遍接受，并无抗性。根据地块
37、开发的容积率指标，结合市场接受度，本案足以将产品“做高”小高层小高层+ +高层高层纯粹的高品质产品规划在保证项目品质的前提下，尽量做到最接近容积率2.5，覆盖率建议做到18%即可。根据容积率及实际地形状况，小高层将规划分布约50%左右，其余为高层。充分利用项目东侧纵贯水系，排布较多面积的景观房源，项目南北向布局的高层、小高层，形成超大间距，增加社区整体的舒适品质。根据实际地形尺寸计算日照间距，以及退让间距，合理把握楼栋之间的排布。 2021/9/184647产品定位ProductPositioning户型配比市场接受因素规划控制要求特色产品定位p形成产品价值梯度，利于后期营销拉升项目市场价值。
38、p配置符合市场大众接收度最好的面积及户型区间。p配置部分经济型三房产品保证项目销售速度。p结合改善型客户定位，设计舒适型三房以及功能型四房单位满足目标客户需求。1、面积定位根据上述市场分析结论：东台市场上户型面积均偏大，根据多个项目的实地访谈，东台公寓市场最受欢迎的几类户型为：90两房130-140三房两厅两卫160四房两厅两卫2021/9/184748产品定位ProductPositioning户型配比：2、户型配比以符合大众需求的舒适型大三房为主（市场总价不断上升，房屋面积要考虑“收”总价，“放”功能），多适中型三房、功能型四房为其次，考虑到市场为年轻人刚需置业，配置少量两房，同时考虑少量
39、复式“空中别墅”。户型户型描述面积范围（）套数配比2房刚性需求舒适两房：两房两厅一卫90-10010%3房适中型三房：三房两厅两卫110-12030%舒适大三房：三房两厅两卫130-14035%4房功能型四房：四房两厅两卫150-16020%复式舒适型四房170以上5%合计100%2021/9/184849市场背景研究规划设计思路规划设计建议户型设计建议建筑风格建议地块本体分析地块开发定位产品规划建议景观设计建议新技术应用物业管理2021/9/184950规划设计思路Designideas东台的房地产市场产品正向着“越来越高”的趋势发展，就目前地块临近的几个项目来看小高层和高层已经基本被大众接
40、收，不存在明显抗性，但是市场上高于18层的项目还未出现。本案地块规划指标中，容积率2.5，根据市场接受度，本案可以将容积率做到最接近高指标。根据以上两点条件，本案规划设计总思路为根据以上两点条件，本案规划设计总思路为“小高层小高层+ +高层高层”n在保证项目品质的前提下，尽量做到最接近容积率2.5。n根据容积率及实际地形状况，11+1F小高层将规划分布50%左右，约15个单元；18+1F高层也规划50%左右，约15个单元。n充分利用项目东面的纵形水系，延外部景观入内，沿岸布局的高层、小高层，南北向错落排布，保持社区视野通透性，同时形成超大间距，增加社区整体的舒适品质。n根据实际地形尺寸计算日照
41、间距，以及退让间距，合理把握楼栋之间的排布。2021/9/185051规划设计建议Designproposals高层单体小高层单体N中心主景内外过渡景观带庭间景观区位产品类型地块东北18F高层考虑到通榆河景观带，朝向可以略偏东南地块东南11F小高层考虑到天际线视觉效果商业沿迎宾大道和北侧部分规划道路设计要点提示：1.建筑排布梯度清晰,建筑排布均北高南低；2.沿通榆河沿岸布置景观高层，便于观景。低覆盖，给予较大的景观环境空间，主题景观、节点景观、轴线明晰。3.3.建筑南北排布适当错位，以制造局部舒适大户有更好的通透性，提升价值度；4.沿迎宾大道和北侧规划道路适当排布沿街商业，最大价值化利用地块条
42、件。沿街商铺庭间景观庭间景观2021/9/185152户型设计建议Unitdesignproposals1.1户型产品设计提示：二房单位二房产品通过入户花园、270度观景阳台、景观飘窗和观景落地窗等提高舒适度和性价比。基本舒适度舒适度提升性价比提升二房竞争价值轴产品轴户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧/双卧朝南明厨明卫南北通透南北阳台生活阳台270观景窗挑空入户花园挑空露台普通飘窗落地飘窗设计发力点设计发力点2021/9/185253户型设计建议Unitdesignproposals1.2户型产品设计提示：三房、四房单位三房、四房通过增加弹性功能空间，功能空间细化来增强客户的居住体验。基本舒适
43、度舒适度提升性价比提升三房竞争价值轴产品轴户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧朝南明厨明卫南北通透南北阳台生活阳台270观景窗双卫生间挑空入户花园挑空露台普通飘窗落地飘窗设计发力点设计发力点衣帽间中西厨储藏室功能间工人房可变灵活空间设计发力点功能空间弹性2021/9/185354户型设计建议Unitdesignproposals2.1高层公寓创新增值点1：舒适入户花园，面积赠送一半。实现外部空间与内部空间的有效过度。增加居住情趣2021/9/185455户型设计建议Unitdesignproposals2.1高层公寓创新增值点2：低台凸窗设计，不计面积。通过低台凸窗及落地飘窗增加户型的使用面积，
44、提升居住舒适性低于2.2m低台凸窗不计算面积2021/9/185556户型设计建议Unitdesignproposals2.1高层公寓创新增值点3：空中内庭院，面积算一半。空中庭院空中庭院空中花园空中庭院一般联系的是卧室、书房、客厅、餐厅中的三个功能空间。院落设计的出现，让真正的阳台使用起来更加方便，同时空间的延伸感明显加强；以庭院为中心，联系多个功能空间，唤起对传统居住空间的依恋，改变传统居住以客厅为中心的居住模式，增加居住情趣。2021/9/185657户型设计建议Unitdesignproposals2.1高层公寓创新增值点4：270度超视野观景阳台。270度观景大阳台270度观景阳台，
45、既能满足采光要求，又能大范围观景，将园林景致尽收眼底。2021/9/185758户型设计建议Unitdesignproposals3.1空间功能细化佣人房、洗衣房、衣帽间高舒适度产品必要的功能空间。2021/9/185859户型设计建议Unitdesignproposals3.2空间变化提升空间价值：局部小复式，退台或错层设计，赠送面积。上下双层的复式结构,功能分布空间分割自由，私密性。客厅挑空，顶层主人套房，别墅级的生活体验。储藏室，多功能房等空间的利用，增加居住的舒适便捷。大露台空中花园，居高临下，一览城市景观。2021/9/185960建筑风格建议Styleproposals就目前市场来
46、看，颜色较厚重、较有质感的立面材料逐渐成为市场主流，也印证了当地消费者对此风格建筑的认同。建筑的外观立面，在某种程度上体现项目的品质与品位，高端高层公寓往往偏重沉稳的新古典风格。绿城系，作为新古典风格的的代表作，除大气典雅型立面造型外，亦不乏灵动的流线设计。已经成为全国各地楼盘争相学习的典范。2021/9/186061建筑风格建议Styleproposals新古典主义风格代表作：绿城集团高层项目经典案例【杭州绿园】1998年，杭州绿园项目开始筹建，它是绿城集团在营造了桂花园系列住宅、九溪玫瑰园（东区）等多层和别墅建筑精品后，首次向高层领域突破的产品。杭州绿园荣获2002年“住在杭州，创业在杭州
47、”优秀代表楼盘。占地面积：55亩建筑面积：12.3万平方米总户数：484户开工时间：2000年10月开发期数：1期交付时间：2003年10月2021/9/186162建筑风格建议Styleproposals杭派风格代表作：绿城集团高层项目经典案例融合城市的风景杭州绿园周边有很好的自然与人文景观，规划设计时实地结合运用既围合又敞开式手法，建筑整体呈梯形，作南北西的大围合，使园内空间最大化；西面是低层商铺的围合，东西向亦呈开放，直接引栖霞岭和老和山景色入内，与周边山景相融与和谐。1.2万平方米的花园杭州绿园实行封闭式管理，人车分流，中心花园1.2万平方米，为业主提供了一个宁静又安全的活动交流空间。
48、业主在这儿散步、遛狗，陪家人说话，与邻居聊天，观赏花园的四时变化，默想沉思。这是业主的“私家花园”。2021/9/186263建筑风格建议Styleproposals杭派风格代表作：绿城集团高层项目经典案例【杭州春江花月】春江花月是绿城集团大型高层景观住宅项目的代表楼盘，是钱塘江两岸标志性的临水景观住宅。春江花月被评为2003全国人居经典竞赛综合大奖，2005年首届杭州最佳人居奖（第一名），2005西湖杯工程质量奖。占地面积：288亩建筑面积：48万平方米总户数：2189户开工时间：2001年9月开发期数：三期建筑形态：小高层、高层园区配套：会所、餐厅、室内室外泳池、健身中心、棋牌房、篮球场等
49、2021/9/1863建筑风格建议Styleproposals杭派风格代表作：绿城集团高层项目经典案例滨江人居景观春江花月濒临钱塘江，是钱塘江两岸城市景观的组成部分，总体布局和建筑景观不仅影响园区居住生活环境和景观的品质，而且影响未来城市的整体钱塘江景观。3万平方米的自然景观花园春江花月绿地总面积9万平方米，其中中央公共绿地占地约3万平方米，包括三部分：开阔绿地、水系及森林区。这三大部分在不同程度上提供了不同形式的主动与被动空间。中央花园通过水景、石景、小品、雕塑等景观设计元素与园区住宅组群有机地结合在一起，其间呈现自然生态的原则，种植不同层次、不同形态的花草树木，从而形成可观、可游、可憩的大
50、型风景花园。2021/9/186465建筑风格建议Styleproposals大气典雅型外立面，不乏灵动的流线设计。保利香槟国际2021/9/186566建筑风格建议Styleproposals大气典雅型外立面，不乏灵动的流线设计。融侨世家2021/9/186667建筑风格建议Styleproposals大气典雅型外立面，不乏灵动的流线设计。复地新都国际2021/9/186768建筑风格建议Styleproposals大气典雅型外立面，不乏灵动的流线设计。雅居乐花园2021/9/186869景观设计建议 Landscape Design proposals 1.采用人文/体验式生态园林体系p本
51、项目推荐的园林风格为：目前东台市场园林主题特色鲜明的项目较多，本案要避其雷同，创造独特的景观特色。多层次感，强调流线型、立体化园林景观体系，园林与建筑风格相统一，相呼应。绿意盎然、自然清新的环境可赢得美誉。市场层面人文层面客户层面项目层面创新的园林景观体系，是特色新品项目的重要要素。风格鲜明的国际人文风情园林2021/9/186970景观设计建议 Landscape Design proposals2.园林体系设计建议人文/体验式风情式园林三重园林空间动静分而不离公共空间半公共空间私密空间通榆河景观带，中心景观楼间景观私家内庭院、空中花园局部节点动静1232021/9/187071景观设计建议
52、 Landscape Design proposals3. 主题中心景观体系的营造由主入口延伸止地块中部，成为小高层与景观多层两种不同物业之间的衔接主景。是小区最为灵动的心灵之所，建议以水景来迎合外部滨河景观，不建议做大面积的湖泊。而采取欧式磅礴的喷泉广场或叠水广场为主。2021/9/187172景观设计建议 Landscape Design proposals4. 大气稳重的主入口本项目定位东台的品质楼盘，小区的主入口大门就尤为重要，是凸显项目气势感和品质感的符号。同时开发进度上考虑大门景观先行，实景效果是刺激销售最有利的武器。本项目的大门设计思路既从项目产品定位出发，迎合产品风格，同时也要
53、兼顾到所处的新区行政特征。稳重大气为主。2021/9/187273景观设计建议 Landscape Design proposals5.小品的设计小尺度、小空间的景观驻留节点及可参与性。2021/9/187374景观设计建议 Landscape Design proposals5.小品的设计主题特色廊架在景观上寻求新的突破，除了主景外，最好的创新方式莫过于满足人们关于美好生活的最大想象。在小区东临通榆河景观带，设置过渡景观有效的内外衔接。建议设置主题“廊架”，如风铃长廊、紫藤花廊、蔷薇花廊等。蔷薇花廊风铃长廊紫藤花廊2021/9/187475景观设计建议 Landscape Design pr
54、oposals6.道路体系随形就势的景观大道和曲径通幽的道路2021/9/187576景观设计建议 Landscape Design proposals7.休闲活动空间是人们交流和休闲的空间2021/9/187677景观设计建议 Landscape Design proposals8.局部景观体系以“泛庭院”为核心，构筑社区景观系统，营造庭院生活意境2021/9/187778景观设计建议 Landscape Design proposals9. 气派的单元入口，挑空入户大堂以及双大堂（地下大堂）2021/9/187879景观设计建议 Landscape Design proposals10.人
55、性化的架空层聊天、休闲、健身皆可2021/9/187980景观设计建议 Landscape Design proposals10.艺术化的架空层具有文化性、艺术装饰性，富有韵味2021/9/188081景观设计建议 Landscape Design proposals11.1硬质铺装提升小区品质与人文以不同的地面铺装，点缀在各个组团及小区主次入口，既能营造统一的空间感，也能丰富景观效果的表现。硬质绿铺地硬质绿铺地2021/9/188182景观设计建议 Landscape Design proposals12.植物配置注重季节性搭配以及功能性的考虑季节性植物：玉兰、桂花、梅花、海棠、红枫等，依据
56、不同的主题进行组团搭配。带有功能性的植物选择除了可以丰富园林的植被种类外，更利于增强项目的卖点和故事传播性。如考虑药草晨练区等景观设计。如茶树、艾草。艾草可驱蚊虫的、能净化空气、有芳香通窍的作用,常闻能令人头脑清晰、聪耳明目、记忆力增加,甚至还有预防感冒的功效。艾草茶树海棠桂花2021/9/188283新技术应用 Application of New Technology高端项目的必需要素，增加项目品质与产品价值。置换式全新风系统主要提供人体健康所需的新鲜空气，不参与调节室内温度。送入室内的新风温度比室温略低，沉在房间的下方，与室内温度较高的污浊空气完全分离。全部送风均来自室外的新鲜空气，室内
57、的回风则由统一的排风管集中排放到室外。室内相对湿度维持在40%50人体最舒适范围之内。依附于户式中央空调的新风系统在高档住宅中使用也较多，它不仅能解决冷暖问题，还具有过滤空气和杀死病菌的功能。低速地面送风新风系统：已经成为一、二线城市高档项目的主流应用配备。2021/9/188384新技术应用 Application of New Technology高端项目的必需要素，增加项目品质与产品价值。采用欧洲标准四层外墙防护技术，总厚度420至520厘米能严密阻止冷热辐射和传导干挂幕墙起到“遮阳伞”的功能，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温流动空气层挥发保温
58、板水汽，永久保持保温板的干燥及保温效果传热系数低至0.2至0.3室内室外外墙保温截面断桥加厚混凝土外墙加厚保温层流动空气层干挂砖幕墙外墙保温技术提示2021/9/188485新技术应用 Application of New Technology高端项目的必需要素，增加项目品质与产品价值。外窗保温隔音技术LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红外线)起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层隔绝紫外线辐射。LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热窗框与窗洞之间采用保温板（美国欧文斯克宁）做隔热处理世界顶
59、级德国SCHCO（旭格）断热铝合金窗框结构。双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层。2021/9/188586物业服务 Property Services高端项目的必需要素，增加项目品质与产品价值。引入知名物业管理公司或挂牌运营；提供24小时保安巡逻；专业的住户服务中心；物业管理承诺客户随叫随到，30分钟内解决客户的难题；除了日常维修、保安、清洁、绿化工作外，积极开展社区娱乐文化活动，丰富居民生活。营销前期介入物业管理，即在售楼处和景观示范区皆引进保安、清洁等物业服务，客户最真实的感受品质生活。物业管理不再是打扫卫生与物业维护那么简单，增值服务将带来全新居住体验，引进品牌物业管理理念，并放大物业服务尊贵感。为楼盘品质提高附加值。2021/9/188687报告完毕THANKS！2021/9/1887882021/9/1888
