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1、中牟帝华宏府项目第一阶段工作汇报本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。本案产品发展策略研究逻辑框架中观市场：土地市场商品住宅市场分析市场研究竞争研判：板块划分板块竞争等级直接竞品个案圈定竞争区域及等级：区域发展成熟度板块总价近似客源存在竞争关系本案市场站位本案产品定位策略城市价值城市层面城市能级定位规划发展定位市场机会论证整体规划立面风格景观规划建筑单体社区配套价格定位及经济测算产品建议及经济测算宗地价值分析围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会分物业线分析：高层市场表现小高层市场表现多层市场表现项目整体定位项目背景分析交通条件配套条件本案客户定位项目主题概念的引入区域层面区域规划能
2、级区域发展方向区域价值项目价值第一阶段提交：做什么？第二阶段提交：怎么做？本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。本案产品发展策略研究逻辑框架中观市场：土地市场商品住宅市场分析市场研究竞争研判：板块划分板块竞争等级直接竞品个案圈定竞争区域及等级：区域发展成熟度板块总价近似客源存在竞争关系本案市场站位本案产品定位策略城市价值城市层面城市能级定位规划发展定位市场机会论证整体规划立面风格景观规划建筑单体社区配套价格定位及经济测算产品建议及经济测算宗地价值分析围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会分物业线分析：高层市场表现小高层市场表现多层市场表现项目整体定位第一阶段提交：做什么？第二阶段提交
3、：怎么做？项目背景分析交通条件配套条件本案客户定位项目主题概念的引入区域层面区域规划能级区域发展方向区域价值项目价值本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。区域属性。城市规划发展对项目发展战略的选择有何影响？城市经济发展对本项目的开发提供什么样的发展背景？宏观市场环境对本项目的发展战略产生怎样的影响？市场属性。城市房地产格局发展对项目的发展有何影响？竞争市场对本项目开发产生怎样的竞争关系？客户属性。潜在客户的特征如何，本项目获取潜在客户的市场机会如何？任务第一阶段问题分解：本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。*执行第一阶段主要工作内容：区域调研。对于郑州城市站位、郑州城市经
4、济、中牟区域属性、中牟区域周边环境进行初步研判。同时沿商都路进行地毯式调研，主要调研项目包括东润华景、格林上东、星城国际东苑及西苑、天怡佳苑、龙泽嘉园、东润朗郡、绿城百合花园、建业森林里、金帝城等30多个在售典型项目。项目理解。项目组分批次对项目所在地进行实地勘察，并对项目进行初步判断。客户理解。通过区域相关项目调研，对于本项目客户进行初步判断。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。【正文提报内容正文提报内容】本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。本案产品发展策略研究逻辑框架中观市场：土地市场商品住宅市场分析市场研究竞争研判：板块划分板块竞争等级直接竞品个案圈定竞争区域及等
5、级：区域发展成熟度板块总价近似客源存在竞争关系本案市场站位本案产品定位策略城市价值城市层面城市能级定位规划发展定位市场机会论证整体规划立面风格景观规划建筑单体社区配套价格定位及经济测算产品建议及经济测算宗地价值分析围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会分物业线分析：高层市场表现小高层市场表现多层市场表现项目整体定位第一阶段提交：做什么？第二阶段提交：怎么做？项目背景分析交通条件配套条件本案客户定位项目主题概念的引入区域层面区域规划能级区域发展方向区域价值项目价值本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。城市属性城市站位中原城市群的核心位置，历史文化名城，对外交通发达，称为“火车拉出来的城
6、市”n郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原；n郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。u中国历史文化名城;u全国区域性中心城市;u区域性金融中心;u先进制造业基地和科技创新基地;u全国重要的现代化物流中心;u国际文化旅游城市;本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。城市属性城市总体规划本项目处于郑州城市东西发展主轴地带处于城市向东发展的郑汴中牟组团发展带n一带：是指沿310国道、陇海铁路等交通干线上，由中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团、巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带，是市域
7、经济联系和城市空间拓展的主轴。n两轴：南北发展轴由沿京广铁路、107国道的城镇构成，同时与市域的东西发展带，共同构成中原城市群“十”字形空间结构的核心；市域南部的东西发展轴由登封、新密和新郑等城镇依托省级交通干线构成。n一心：指郑州市域的城镇密集区。包括中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团和航空港组团，是市域空间结构核心地区n四城：指巩义、新郑、新密、登封四个二级中心城市。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。城市经济国内生产总值经济实力位居全省首位，城市化进程加快处在房地产业的快速发展阶段n郑州经济实力强，连续超10%的增长率加速增长，为房地产业发展创造了良好的经济环境。2012年
8、全年完成生产总值5547亿元，同比增长12%。n从河南省各市2012年GDP占比情况可以看出，郑州市GDP占整个河南省的19%，其余17市共占河南省GDP的81%，郑州是对河南省经济贡献最大的城市。GDP GDP 增速与房地产发展的关系增速与房地产发展的关系宏观经济增长宏观经济增长房地产业发展状况房地产业发展状况小于小于4%4%萎缩萎缩4-5%4-5%停滞停滞5-8%5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%8%高速发展高速发展本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。城市经济产业结构二、三产业并重，二产占主导产业结构优化助推郑州房地产市场发展n第一产业增加值142.4亿元，增长4.0%；第二
9、产业增加值3208.4亿元，增长14.8%；第三产业增加值2196.2亿元，增长8.4%；n近两年，第二产业的增速加快，第三产业的增速放缓，但两者仍增长较快；n郑州市城市总体规划（2008年2020年确定的产业发展定位：第二产业优先发展都市型工业和高新技术产业；第三产业优化提升商贸服务业，发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业，稳步发展房地产业，加快发展旅游会展业，拓展提升社会服务业。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。城市经济人均可支配收入恩格尔系数34.7%居民生活水平稳步改善，购买能力增强n全年城镇居民人均可支配收入24246元，比上年增长12.2%；人均消费性支出16610
10、元，比上年增长14.6%；n2012年，市区城镇居民消费支出持续升温，人均消费性支出16779元，比上年增长14.9%。消费热点突出，食品、家庭设备用品及服务、交通和通信消费增长对全年消费性支出增长的贡献率最大；n2012年，郑州市城镇居民人均食品消费支出5767元，比上年增加609元，增长11.8%。食品消费支出占消费支出的比重（恩格尔系数）为34.7%，比上年同期下降了0.9个百分点。恩格尔系数的下降，标志着郑州城镇居民生活水平的进一步提高。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。城市经济固定资产投资固定资产投资保持快速稳定增长有利于拉大城市框架，城市化进程对投资拉动明显n2012
11、年全年固定资产投资3669亿元，增长率为22.21%。n固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年GDP的比例稳步提高，城市建设力度增大。固定资产投资加速增长，城市建设力度增大，但与周边城市相比仍有较大增长空间。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。区域属性郑汴一体化战略郑汴一体化使两市相向发展，郑东汴西获得优先发展机会，为郑州东部带来更多发展机遇n郑汴一体化是中原城市群发展的必然趋势，是河南省经济社会发展的核心增长极。郑汴一体化区域经济社会价值的提升为该区域房地产发展带来巨大的发展机遇和空间。n郑汴两市抱团式的发展将首先刺激边界地带产业、经济、形象的拉升。n郑州作为省会城市，在郑汴一
12、体化过程中将对周边城市产生拉聚效应，郑州东部区域发展将加速。n郑汴区域的产业发展将带来庞大的客户基础。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。区域属性郑汴一体化战略郑州新区是郑汴一体化发展的核心区域，综合型城市中心，将带动物流、资金流和人流集中n郑州新区作为国家区域性物流枢纽、金融中心、先进制造业基地将带来物流、资金流和人流的集中。n纵横交错的铁路网、公路网和航空港建设将扩大新区的辐射范围，郑州焦作、郑州开封、郑州洛阳、郑州新郑机场许昌平顶山、郑州新乡城际线等多条城际铁路建设为郑州和周边城市的人流、物流带来便利的交通条件。n新区的发展将强化郑东新区的都市中心地位，也为郑东新区外扩带来动
13、力本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。区域属性郑汴一体化战略“五区一县”规划，在空间结构定位上，郑东新区与航空港区定位为大区域中心n区域经济产业发展为住宅、商业的发展提供客户基础。n中牟规划：“一线四带”产业基础n“北线”沿郑汴城市快速通道，依托郑东新区大学城，在西部建设刘集高新技术产业区；n依托开封杏花营产业组团，在东部建设官渡农产品加工产业区。n“中线”沿国道220线，依拖郑州日产、红宇机械、郑州轻汽，在县城建设中牟汽车产业区；n依托郑东新区，在西部建设白沙物流及加工产业区。n“南线”沿航海东路，依托郑州经济技术开发区，建设郑州汽车及装备制造业产业区；n依托新郑国际机场，建设张
14、庄食品加工和航空物流产业区。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。区域属性中牟新城规划定位行政文化中心、新兴商业服务中心教育文化中心及宜居生活区n发展目标：到2015年，规划区人口规模要达到8万人，城区面积达到12平方公里。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。区域属性中牟新城规划定位三条城市轻轨规划将提升区域对外连接能力能够导入郑州客户置业群体轨道交通9号线轨道交通14号线轨道交通11号线本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。项目属性区位条件本项目中牟老城区中牟老城区本项目位于中牟新城区，城市核心区位直线距离中牟老城区仅6公里本报告是严格保密的。未经*许可，请勿
15、引用与编辑。项目属性交通通达性中牟新城内部交通网络发达商都大道是连接中牟老城及郑州城区的主干道林东路文通路讯达路学苑路林西路寿圣路牟州路广惠街清阳街雁鸣路中牟人医院宝丰街商都大道本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。项目属性周边配套设施项目周边行政资源丰富但3公里范围内生活配套缺失农村信用社林东路文通路商都大道讯达路学苑路林西路寿圣路牟州路广惠街清阳街雁鸣路中牟人民医院易斯顿美术学院中牟武装部宝丰街邮政储蓄检察院工商局法院公安局地税局中牟一高三小（新铺小学）商都学校（小初）在建中牟县政府财政局 联通公司人民文化广场电业局劳动办事大厅土地局移动本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与
16、编辑。企业愿景项目操作目标利润最大化原则，控制总价提升单位面积利润率,利润目标高速去化，快速回笼资金,速度目标强化企业品牌在中牟区域及郑州的影响力,品牌目标安全原则，避免市场风险，保证项目成功操作,安全目标本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。城市规划区域配套l中原城市群的核心位置l城市东西发展主轴地带l城市向东发展的郑汴中牟组团发展带宗地条件l项目周边行政资源丰富l生活配套缺失区域规划l行政文化中心、新兴商业服务中心、教育文化中心及宜居生活区非独占自然资源，规划宜居区域未来通达性较好，生活配套缺失l非独占资源型地块，未来交通通达性较好l周边生活配套缺失项目分析项目初判本报告是严格保
17、密的。未经*许可，请勿引用与编辑。【城市层面：城市框架拉大，经济快速发展，城市主要发展方向，未来发展潜力巨大】*观点【区域层面：郑汴一体化发展主轴，借助于航空港区发展，物流产业聚集区，行政中心】宏观环境有利于房地产开发中低开发强度的中高端项目【项目层面：小体量中低密度，抗风险能力强，生活配套缺失，非独占性景观资源】本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。本案产品发展策略研究逻辑框架中观市场：土地市场商品住宅市场分析市场研究竞争研判：板块划分板块竞争等级直接竞品个案圈定竞争区域及等级：区域发展成熟度板块总价近似客源存在竞争关系本案市场站位本案产品定位策略城市价值城市层面城市能级定位规划发
18、展定位市场机会论证整体规划立面风格景观规划建筑单体社区配套价格定位及经济测算产品建议及经济测算宗地价值分析围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会分物业线分析：高层市场表现小高层市场表现多层市场表现项目整体定位第一阶段提交：做什么？第二阶段提交：怎么做？项目背景分析交通条件配套条件本案客户定位项目主题概念的引入区域层面区域规划能级区域发展方向区域价值项目价值本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。整体市场政策环境郑州“国五条”：进一步巩固和扩大前期楼市调控成果努力保持住房价格基本稳定1郑州市2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。保证普通商品住房及用地供
19、应2要求2013年住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。继续加大保障性住房建设3要求12月5日前完成开工建设保障性住房45848套、基本建成45672套的建设任务。努力保持住房价格基本稳定4在商品房预售审批时，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格。保证普通商品住房及用地供应5规范销售现场信息公示、房地产广告发布、销售代理和预售款监管等工作，加大对违法违规行为的查处力度，规范房地产市场秩序。继续加大保障性住房建设6建立信息公开和市场监测分析研究机制，动态监控房地产市场走势，分析住房供求结构变化和存在的问题，引导理性投资和合理消费。本报告
20、是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。整体市场政策环境“三房合一”最大限度的扩大保障范围郑州市的“三房合一”政策调整了保障性住房的供应结构，最大限度的扩大保障范围，针对市场上在建、在售的“小产权房”，坚决“叫停”并严肃查处日期政策内容摘要3月14日住建部首肯郑州取消经适房3月14日，住建部部长姜伟新在出席全国“两会”时回应，郑州“三房合一”符合中央政策，其模式应鼓励。经适房各个地方可根据自身情况建设和分配，也允许适时取消。5月10日郑州8.9亿元公积金贷款用于建设保障房5月10日，郑州市举行利用住房公积金贷款支持保障性住房项目贷款签约仪式。签订项目为“中国长铝公司棚户区改造工程”贷款委托协
21、议，该项目共获得总额为7.5亿元的资金支持。12月2日郑州房地产抵押明年起实行登记制三类房屋可抵押12月2日，郑州市出台了郑州市房地产抵押管理办法，自2014年1月1日起开始实施。该规定以下三类房屋可抵押：一是依法取得房屋所有权证的房屋，二是依法办理预告登记的预购商品房，三是符合房地产转让法定条件的国有土地上房屋在建工程。12月4日河南省政府会议强调在建小产权房不能转正对已建、已售的“小产权房”符合土地利用总体规划和城乡建设规划的，要按照土地管理法等法规，补缴相关税费后，依法完善相关手续；对在建、在售的“小产权房”，要坚决“叫停”并严肃查处；对顶风违法建设销售，造成恶劣社会影响的案件，要公开曝
22、光处理，该拆除的坚决予以拆除。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。整体市场政策环境增加保障房、扩大保障范围实现观念转变，控制房价上涨政府出台的增加保障房、三房合一等政策，有利于把有限的保障房建设资金集中起来，提供更多公租房，扩大保障范围，且在一定程度上将促使由过去的“居有其屋”向“居有其所”的观念转变。日期政策内容摘要1月15日河南省住城厅:今年全省保障房计划开工40万套2013年，全省保障性住房建设目标为开工40万套，基本建成30万套6月19日郑州确立三房合一制度，公租房申请收入上限取消7月1日起，郑州市“三房合一”制度开始实施，同时，关于收入标准的上限不再设置门槛，申请人只要住
23、房上有困难，就可申请公租房，但仍需满足条件。10月27日河南省将建立住房保障管理系统上网可申请保障房住房保障管理系统建成后，保障对象不仅可以通过保障部门申请保障房，还可以“网上申请保障房”。该系统可公开已经审核通过的保障对象信息，方便社会监督，今后，全省将对保障房从立项到房源分配全程监管。系统还预留与房产、公安、民政、金融、工商、税务等部门的信息交换接口，今后可实现互联互通。9月16日郑州市保障房建设设计导则发布 保障房得房率不能低于65%对于住宅使用率控制指标，要求合理减少公摊面积，得房率要在65%以上。为避免户型朝向不合理问题，增加了南北向和东西向户型数量的设置比例（73），另外，为避免每
24、单元单层住户过多，每单元单层户数的上限要求不得多于10户等。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。整体市场政策环境政府出台的微调政策，大部分都是以支持刚需置业、抑制房价过快增长为主，如郑州国五条细则出台、一房一价等，且这些支持首置首改的政策大部分都得到了中央政府的默许，而凡是触及“限购”底线的，先后都被叫停或撤销。日期政策内容摘要3月31日郑州国五条细则出台3月31日晚，郑州版“国五条”实施细则出台但是，郑州版“国五条”对广大市民关心的“20%个税”以及“二套房利率”、“限购是否扩大”等三大政策只字未提。6月15日7月起，商品住宅须一房一价网上公示郑州市政府办公厅发布关于对新建住房商
25、品销售价格进行备案管理的通知。郑州将于2013年7月1日起推行房屋销售新政。新政规定上街区以外的郑州区域内，新建住房将推行“透明房价”，每套房子的售价都要在网上公示，房价不得超过备案的最高销售价。9月2日郑州购房限购令升级严控房价“零增长”从9月2日起，对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。12月2日河南拿地超2年却不开发房地产项目将被清理我省将着力促进房地产业健康发展，进一步加大住房用地供应计划执行力度，对已拿地2年以上未进行实质性开发的
26、房地产项目将进行清理，大力发展90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品房，支持群众住房刚性需求。保持限购底线，严格控制房价过快上涨鼓励刚需置业需求本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。整体市场政策环境郑州楼市限购令升级，9月2日实施新政郑州去投资化，控制房价过快上涨，保护刚需1.非郑州户口人员，居住证须满3年方可购房（原1年）;2.郑州户口人员不满20岁，不得购房。郑州户口满20岁人员名下无房者，限购1套;3.中小户型配套费可延迟至办理预售前缴纳;4.非正常住宅容积率1.0以下，面积144以上，须封顶后方可办理预售;5.正常商品住宅首次报预售时，须一次性将同一建规证下所有楼栋价格同
27、时申报，并划分为90平米以下，90-144平米，144平米以上，项目整体均价，四项申报;6.正常商品住宅预售申报价格不得高于同地段、同品质其他楼盘最近3个月网签均价;7.正常商品住宅网签均价不得高于预售申报价格（分面积段及整体均价考核），同时不得高于本项目最近3个月网签均价，否则将停网签;8.价格考核按项目计，即无论项目有多少块地，不能通过分地块更换案名达到新开项目无之前均价对比标准的目的。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。1.非郑州户口人员，居住证须满3年方可购房（原1年）、郑州户口人员不满20岁，不得购房。郑州户口满20岁人员名下无房者，限购1套。目的：确保限购政策的严肃性和
28、连续性，保护和支持刚性需求，进一步抑制投资投机行为。2.同一楼盘，必须一次性申报所有住房预售价格 目的：打击部分企业随意涨价的行为，防止房价过快上涨，实现价格“零增长”目标。目的：提高预售许可门槛，缓解供应紧张现状，保护刚性需求，引导企业多建中小户型商品住房3.正常商品住宅首次报预售时，须一次性将同一建规证下所有楼栋价格同时申报，并划分为90平米以下，90-144平米，144平米以上，项目整体均价，四项申报。郑州楼市限购令的升级对于缓解供应紧张，保护刚性需求，以及遏制房价的过快上涨的确有较为积极的作用，会在阶段内快速促使房地产市场平稳。在目前的限购限贷环境下，投资性购房和投机性购房已经被挤出了
29、市场，通过这次调控加紧，也投资投机性购房将会进一步受到抑制，房地产市场的量价齐稳甚至回落，一定程度上会给真正有购房需求的置业者提供机会。整体市场政策环境支持刚需，进一步打击房价过快上涨抑制投资投机行为本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。整体市场土地市场土地供应137幅，共计458万平方米n2013年郑州推出137幅土地，共计458万平方米，较2012年有较大幅度减少，一季度土地供应速度缓慢，第二季度集中供应，达到230.6万平方米，占到全年供应总量的50.3%；下半年土地供应无波动，月均供应30.3万平方米。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。n2013年郑州市土地投放
30、集中趋势明显，主要集中在二七区、中原区，二七区供应土地31幅，139.7万平米，占比30.5%，位居第一；其次中原区供应30幅，97.3万平米，占比21.2%；n经开区供应11幅，54.1万方，占比11.8%；金水区供应24幅，46.9万平米，占比10.2%；高新区、管城区、惠济区、郑东新区分别供应38.2万平米、35.2万平米、33.1万平米、13.6万平米，分别占比8.3%、7.7%、7.2%、3%。整体市场土地市场供应对比：土地放量区域集中性显著二七区位居第一本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。整体市场土地市场成交趋势：土地全年成交652.5万，7月份达到月度成交顶峰157.
31、8万n全年累计成交土地190幅，共计642.5万，与2012年相比，成交面积增长了28.4%，受2012年年底土地供应量大影响，13年初虽土地供应较少，但成交量高，为13年土地成交市场打出“开门红”；n3-5月份，受政策影响，房企放缓拿地速度，7月份土地交易面积创下年度最高，共计成交土地32宗，成交面积157.8万；2013年8月份开始，土地成交市场步入低迷，有土地供应量减少的原因，到年底总计成交117.5万，月均成交23.5万。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。整体市场土地市场成交对比：二七区和高新区成为全市土地成交热点区域n二七区土地成交量位居全市第一，成交土地62幅，成交面
32、积223.5万，占比34.8%；其次是高新区，成交土地24幅，共计124万，占比19.3%；中原区土地成交量排行第三，多为普通商品房用地，商服、商务金融用地仅占12.5%；经开区土地供需基本平衡，土地放量尚有余地；郑东新区、金水区土地成交量较去年均减少20万左右，惠济区整年土地成交保持低迷，原因为去年供应86万，土地供应节奏放缓。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。整体市场商品房住宅2013年商品房住宅市场供需平衡n2013年郑州商品房住宅市场总体表现为供应增长2.7%，需求增长3.8%，供需基本平衡；本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。整体市场商品房住宅商品房住宅市场
33、表现健康，供求两旺n2013年2月至2014年2月郑州市（不包括周边县市），商品房住宅供应面积831.6万平方米，商品房住宅销售面积849.1万平方米，市场表现健康，供需两旺；本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。整体市场商品房住宅商品房住宅成交价格呈平稳上涨趋势n2013年郑州商品房住宅成交价格波动不大，呈现平稳上涨趋势，2013年整体销售均价达到8843元/平方米。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。【政策环境：去投资化，保障刚性需求，扩大保障房，严格执行限购政策】*观点【土地市场：土地市场活跃，供应458万，成交652万，热点区域在高新区及二七区】政策环境趋严，去投
34、资化意图明显，保护刚性需求土地及商品房住宅市场活跃，刚需市场存在机会点【商品房住宅市场：市场表现健康，供求两旺，成交均价平稳上涨】本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。市场扫描板块格局星城国际东苑东岸曦城锦润年华东润华景天怡佳苑格林上东龙泽嘉园万三公路商都大道星城国际西苑雍景三和郡中央御景绿城百合亿弘锦园春和景明祥和居东润朗郡东方润景金帝新生活壹号公园森林里广惠路鑫城花园本案世纪城水岸鑫城五期官渡大街西环路解放路青年路晨胧华庭白沙板块新城板块老城板块恒泰华府金帝城尚东庭项目主要沿商都大道两侧分布白沙、中牟新城、中牟老城三足鼎立本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。市场扫描价
35、格梯度星城国际东苑东岸曦城锦润年华东润华景天怡佳苑格林上东龙泽嘉园万三公路商都大道星城国际西苑雍景三和郡中央御景绿城百合亿弘锦园春和景明祥和居东润朗郡东方润景金帝新生活壹号公园森林里广惠路鑫城花园本案世纪城水岸鑫城五期官渡大街西环路解放路青年路晨胧华庭新城板块老城板块恒泰华府金帝城尚东庭由商都路自西向东，价格梯度递减板块之间价格差在1000元/白沙板块由商都路自西向东，价格梯度递减高层：6500元/多层：8000元/高层：5500元/多层：7000元/高层：5000元/多层：-元/本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。白沙板块区域位置星城国际东苑东岸曦城锦润年华东润华景天怡佳苑格林上
36、东龙泽嘉园万三公路商都大道星城国际西苑雍景三和郡中央御景绿城百合亿弘锦园春和景明祥和居东润朗郡东方润景金帝新生活壹号公园森林里广惠路鑫城花园本案世纪城水岸鑫城五期官渡大街西环路解放路青年路晨胧华庭白沙板块新城板块老城板块恒泰华府金帝城尚东庭项目主要沿商都大道两侧分布白沙、中牟新城、中牟老城三足鼎立郑开大道中央大道商都大道西四环万三路（新107）通惠路星城国际西苑星城国际东苑东岸曦城天怡佳苑格林上东东润华景龙泽嘉园浸润年华项目名称占地（万）均价（元/）东润华景87000格林上东8高层6500洋房待定天怡佳苑76500星城国际西苑7.85300星城国际东苑215000龙泽嘉园46500东岸曦城6.
37、96400锦润年华16200板块所处中牟县城与郑州之间，项目多分布于白沙镇中心沿商都大道两旁白沙板块项目分布名称占地（亩）总建面（万）容积率绿化率 首期/本期开盘时间 物业形态交房时间交房标准 建筑风格外立面（材质、颜色）东润华景10120.72.490.352013.11.30花园洋房洋房、小高层、高层2014年底洋房交房毛坯Art-deco高层褐石建筑格林上东120252.490.38二期预计2014年4月开盘洋房高层一期预计2014年12月31日入住毛坯英伦浅红褐色面砖天怡佳苑100122.50.36预计2014年4月15#一、二单元开盘洋房小高层高层预计2015年底交房毛坯现代简欧 红
38、色面砖星城国际西苑118403.50.42013年10月13日6#开盘高层预计2016年7月入住毛坯现代简欧 面砖+涂料星城国际东苑207603.50.422013.11高层2015年中旬毛坯涂料+面砖龙泽嘉园5992.50.392013年9月12日已开盘别墅高层小高层预计2015年5月入住毛坯中式建筑风格红褐色面砖，黄色涂料锦润年华303.72.890.392013年9月14日已开盘高层预计2014年8月入住毛坯简约面砖在售产品以高层、小高为主中小型项目为主，产品品质良莠不齐白沙板块在售项目基本信息40005000600070008000格林上东东润华景天怡佳苑星城国际西苑星城国际东苑龙泽嘉
39、园东岸曦城多层高层高层高层多层高层高层高层高层待定在售项目高层均价6500元/多层产品稀缺，售价在8000元/n在售项目高层均价在6500元/n多层均价在8000元/左右n其中东润华景品质突出，多层价格在8000元/，其中洋房一层价格售价在10000元/，龙泽嘉园由于更换代理商目前在调整中。高层白沙板块价格平台80-90两房及110-130三房为白沙市场主流产品面积段单位：单位：白沙板块主流面积段市场刚需及改善型产品，两房总价集中在50-60万，三房总价集中在70-90万白沙板块总价区间项目名称占地面积（亩）容积率建筑面积（万）本期产品面积（）去化情况一房两房三房四房及复式整体去化月均去化（平
40、销期）东润华景1012.4920.788-90120-14070%60套格林上东1202.492586-8890-130150-19020%50套天怡佳苑1002.51279-85105-12090%30套星城国际东苑2073.56093-99120-12716%40套星城国际西苑1183.54090-110118-13090%10套锦润年华302.893.783-105107-13980%龙泽嘉园592.5984116-14930%10套在售品质楼盘市场接受度高开盘去化在80%左右，月均去化为40-60套在售楼盘月均去化在40-60套之间白沙板块产品去化星城国际西苑，锦润年华已是尾盘，龙泽嘉
41、园楼盘更换代理商，销售滞缓月均去化10套左右高层产品三房较两房供应量高多层产品三房占比达到80%以上高层两房占比为30%-40%高层三房占比为60%-70%多层产品中三房占到80%左右白沙板块户型配比项目开发商推出时间占地面积（万）建筑面积（万）已售住宅体量（万）剩余体量（万）多层存量高层存量东润华景郑州尚华置业2012.116.820.714.70.55.5格林上东郑州隆安置业2013.6.16102552.517.5天怡佳苑新东润地产2012.1171293星城国际西苑河南田园置业2013.8.47.840373星城国际东苑河南缔华房地产开发有限公司2011.5.1211005050龙泽嘉
42、园固始龙泽嘉园20134936东岸曦城固始龙泽嘉园房地产212.126.915105锦润年华郑州市蓬生置业有限公司2013.9.141.043.73.30.4合计93.4板块总体存量约93.4万方多层存量极少，存量约3万方白沙板块未售体量白沙中牟县城郑州客户访谈：李先生：年龄34，中牟老县城居民，工作在郑州，据李先生介绍中牟县老县城的居民一般不会考虑在白沙片区买房子，因为白沙目前的环境较差，教育资源匮乏孩子将来上学是一大问题，要买房会考虑郑州便宜楼盘或者中牟新县城区域客户主要来源于郑州市及周边待拆迁乡镇主要年龄跨度在25-45岁白沙板块客户分析（来源、特征）板块属性白沙板块属郑东新区板块，由于
43、其独特的区位优势，对郑州的客户有一定的吸引力，对于当地改善型客户来讲白沙品质楼盘的客户导入不容小觑客户特征置业目的关注点客户年龄多在25-45岁之间，自住为主少量投资白沙地区的客户以首次置业者为主，普遍偏好经济实用型的小户型，改善型客户以当地私营业主，及待拆迁客户为主普遍关注地段及品质客户以首置、首改为主对产品功能要求高，关注总价及品质白沙板块客户分析（置业、关注点）东润华景河南职工职业培训学校白沙镇中心小学中牟郑银村镇银行益康唐诊所通惠路项目基本信息项目名称东润华景现场地址中牟县商都路与通惠路交叉口向西50总占地面积101亩总建筑面积20.7容积率2.49绿化率35%物业公司河南大东物业管理
44、有限公司车位比花园洋房、高层总户数1452建筑风格英伦风格开盘时间2012.11目前均价7000交房时间2014年底主力户型88-142项目处于白沙镇中心，以其合理的规划布局及精致的景观成为该区域标杆性楼盘典型案例东润华景基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类入口一期二期三期项目分三期，目前二期认筹中行列式排布，整体抬高2.8米，人车分流项目规划：项目规划有6栋高层和10栋多层，一期包含三栋多层三栋高层，二期四栋多层及一栋高层，三期为两栋高层三栋多层排布方式：项目楼栋军列式排布，主要由6栋高层和10栋小多层组成；出入口设置：一个主入口，东面设置次入口；道路系统：设有社区主干道，地
45、下车库，人车分流；基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例东润华景n景观风格：褐石建筑、英伦风格；n设计特色：高层Art-deco，选取褐石建筑材料。邀请国内设计单位UDG上海联创建筑设计有限公司担纲设计。褐石建筑社区，中轴水景设计英式皇家园林经典风情基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例东润华景多层户型特点u7层电梯洋房，一梯两户u一楼送下沉式庭院复式，利用赠送面积吸引客户u两卧朝南，采光通风好多层户型做到两卧朝南、面积较大，一层赠送有地下室143三室两厅两卫一层南北通透基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例东润华景143三室两
46、厅两卫一层地下室户型特点u7层电梯洋房，一梯两户u一楼送下沉式庭院复式，利用赠送面积吸引客户u三房面积适中，两卧朝南，采光通风好户型做到两卧朝南、方正且面积适中108三室两厅两卫143三室两厅两卫南北通透南北通透基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例东润华景高层户型特点u三房户型南北通透、动静分区u三房面积适中，空间宽敞，通风好u127户型客厅朝东，采光欠佳。高层户型南北通透、空间宽敞，部分户型采光欠佳基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例东润华景116三室两厅两卫127三室两厅两卫南北通透动区动区u去化情况：一期开盘时间为2012年11月份，1#、
47、2#、15#、16#、18#5栋洋房，12月15日加推17#、19#、20#高层目前都已售罄。二期一批2013年6月1号开盘，首推3#、4#、14#西单元，7月底加推12#、13#、14#东单元，基本售完。u户型：高层88两房、113和122三房；洋房顶层复式单层105一层面积为142、送60下沉式庭院，顶层复式送80阁楼。u去化速度：开盘去化在80%u价格：高层均价6700元/，多层8000元/一期、二期房源均已售罄开盘情况较好，去化率在80%以上产品户型面积户型分布占比两房C186710#中间户50%刚需三房C2118710#边户25%改善三房C3122-126710#边户25%基本情况总
48、规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例东润华景产品户型面积户型分布占比三房B13011#72%三房一层送庭院B114211#14%顶层复式B210511#14%类1地理位置：白沙镇商都路附近、升值潜力大23产品核心亮点集合立面设计：褐石建筑，品质感较强4景观设计：英伦风格+英式皇家园林景观细节户型设计：面积适中、布局舒适成熟社区，精致英式景观风格设计2.8米整体抬高，体现项目品质感基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例东润华景格林上东河南职工职业培训学校商都大道白沙镇中心小学中牟郑银村镇银行益康唐诊所白沙镇政府项目周边配套匮乏，无大型商超有部分便民生活设施通惠
49、路项目基本信息项目名称格林上东现场地址 郑东新区商都大道与通惠路交汇处北200米总占地面积150亩总建筑面积25万方容积率2.49绿化率38%物业公司博喜物业物业费物业类型洋房、高层建筑风格英伦当期在售开盘时间认筹中目前均价高层6500交房时间一期2014年12月主力户型高层110-120多层130-190典型案例格林上东基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类入口入口入口一期三期（规划中）二期（洋房认筹中）入口项目整体分三期开发，目前二期认筹中半围合式排布，人车分流项目规划：一期规划6栋高层，目前基本已经售罄，二期规划6栋洋房，正在认筹中预计5-6月份开盘。排布方式：项目采用行列
50、半围合排布，主要由多层和高层组成，水系景观位居中央；出入口设置：一个主入口，多个次入口；道路系统：设有社区主干道，地下车库，人车分流；基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例格林上东景观风格：英伦风格建筑设计；园林设计层面：本项目注重景观园林的打造，项目规划有水景，基本活动场地及设计、主题景观设计。景观设计有宅间绿化、水系、及多个主题广场及主题景观基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例格林上东户型特点p两房双卧、南北通透，卫生间干湿分离；p赠送大面积的庭院及楼台，附加值高；p户型设计别致，且一梯两户，舒适度高；p项目部分户型面积过大，总价过高造成部门客
51、户流失南北通透南北通透赠送赠送141三室两厅两卫141复式136三室两厅两卫洋房户型附加值高、大面积赠送楼台及庭院基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例格林上东去化情况：一期8#、9#、10#、11#2013年6月16日开盘，共240套，开盘当天基本清盘；二期1-2#、4-7#目前正在认筹，预计五六月份开盘。价格：一期均价6500元/户型：86.56两房、118三房，二期在130-190之间一期销售强劲、开盘当天销售200余套二期在售1-2#、4-7#高层产品户型面积户型分布总套数占比刚需三房A868-11#中间户12050%改善三房B1188-11#两边户12050%基
52、本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例格林上东洋房产品面积户型分布总套数占比四房、六房150-1902、3层4833%三房130-1503-9层16867%1地理位置：大型社区，处于白沙镇、大区位环境佳23产品核心亮点集合立面设计：高档面砖，品质感较强4景观设计：宅间绿化，景观效果较好户型设计：尺度感较强，附赠价值较高成熟品质楼盘，大面积景观绿化附加值高吸引大批客户基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例格林上东本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。星城国际东苑东岸曦城锦润年华东润华景天怡佳苑格林上东龙泽嘉园万三公路商都大道星城国际西苑雍景三和
53、郡中央御景绿城百合亿弘锦园春和景明祥和居东润朗郡东方润景金帝新生活壹号公园森林里广惠路鑫城花园本案世纪城水岸鑫城五期官渡大街西环路解放路青年路晨胧华庭白沙板块新城板块老城板块恒泰华府金帝城尚东庭新城板块区域位置新城板块项目分布项目名称占地（万）均价（元/）绿城百合87300尚东庭1.75400中央御景25500亿弘锦园1.55800金帝城266500东润朗郡8.66500东方润景1.65800鑫城花园1.3晨胧华庭3.5林东路文通路寿圣路宝丰街牟州路广惠街学苑路商都大道牟山路鑫城花园东方润景晨胧华庭东润朗郡绿城百合中央御景金帝城尚东庭亿弘锦园本案板块所处中牟行政、生活中心项目多沿商都大道分布，
54、区域竞争较为激烈在售项目信息项目名称占地面积（亩）容积率建筑面积（万）首期开盘时间绿化率建筑形态建筑风格外立面景观设计绿城百合1201.8172011年11月1938%多层、小高层法式底层面砖中心景观水系尚东庭253.194.135%高层新古典主义面砖+涂料楼间绿化中央御景31382012年10月40%高层现代涂料楼间组团绿化亿弘锦园233.186.22013年11月二期50%高层中式现代灰白色涂料中央水景金帝城4001.5572008年40%高层、小高层现代涂料楼间绿化东润朗郡1302.924.42013年8月35%多层、高层托斯卡纳、ARTDECO面砖+涂料欧式园林东方润景2期253.49
55、5.82011年7月35%高层、小高现代面砖+涂料楼间绿化晨胧华庭532.81238%高层、小高层新古典面砖+涂料欧陆组团新城板块在售产品以高层、小高为主风格景观设计落后，整体项目品质较低价格平台新城板块40005000600070008000绿城百合尚东庭中央御景亿弘锦园金帝城东润朗郡东方润景多层高层高层高层多层高层高层高层高层多层在售项目高层均价5500元/多层均价7500元/，多层溢价空间较大u在售项目高层均价在5500元/u多层均价在7500元/左右u其中东润朗郡品质突出高层均价达6500元/，金帝城现房销售均价较高东润朗郡多层东润朗郡高层绿城百合多层中央御景高层新城板块主流面积段两房
56、面积段三房面积段90两房和120-130三房为市场上的主流产品u两房面积集中在88-92，三房面积集中在120-130，在各项目产品线上多有涉及；u四房、复式等大面积户型多在多层产品中涉及，在市场占有一定比例；u一房产品市场并未成熟，市场份额较低。新城板块总价区间两房总价段三房总价段市场刚需产品占据主导，两房总价集中在50-58万，三房总价集中在65-85万u两房总价集中在50-58万，三房总价集中在65-82万；u高层均价和多层均价每平米相差1200元左右。新城板块产品去化项目名称占地面积（亩）容积率建筑面积（万）本期产品面积（）去化情况一房两房三房四房及复式整体去化月均去化（平销期）绿城百
57、合1201.81714417095%38套尚东庭253.194.16590120-13270%中央御景313888-89118-12890%40套亿弘锦园233.186.291120-136一期售罄40套金帝城4001.55788-91120-130一期90%35套东润朗郡1302.924.482-87108-14090%35套东方润景2期253.495.8120二期90%40套晨胧华庭532.81293136-160240-260鑫城花园3071-93113在售项目开盘去化较快，整体去化周期较长月均去化35套左右，高层去化快于多层高层开盘去化迅速多层去化略缓月均去化35套新城板块户型配比项目
58、名称占地面积（亩）容积率建筑面积（万）本期高层产品面积（）及占比（%）本期多层产品面积（）及占比（%）一房两房三房四房及复式两房三房四房五房绿城百合1201.817144,50%170，25%190，25%尚东庭253.194.165,17%90,33%120-132，50%中央御景313888-89,30%118-128，70%亿弘锦园233.186.291120-136金帝城4001.55788-91，50%120-130，50%东润朗郡1302.924.482-87，50%106-108，50%82，14.3%117、73.8%139复式，11.9%东方润景2期253.495.8120晨
59、胧华庭532.81293136-160240-260鑫城花园3071-93，50%113，50%90左右两房整体占比30%以上110-130三房占比在50%左右一房产品在市场上认可度较低80-90两房占比30%以上110-130三房占比50%左右多层产品在市场上较为稀缺，以三房产品居多，占比过半，两房和复式共占比30%左右新城板块未售体量项目开发商物业形态建筑面积（万）容积率未售体量（万）多层未售体量（万）绿城百合花园河南锦江置业有限公司洋房、小高层、高层171.80.40.2郑东中央御景郑州晟和置业有限公司高层84.90.3金帝城河南金恒基地产发展有限公司多层、小高层572.3200.1东方
60、润景河南建华置业有限公司多层、高层、小高122.95.7东润朗郡新东润地产有限公司多层、高层24.42.9183尚东庭郑州天辰置业有限公司高层4.13.191.3晨胧华庭河南一九四九置业有限公司高层、小高层122.812鑫城花园高层2金帝新生活河南金恒基地产发展有限公司高层、小高层302.2524汉旺博翠苑河南省汉旺置业有限公司高层、小高层5.733.180.1郑东春和景明郑州鸿运置业有限公司小高层152.204绿博半岛河南东亚置业有限公司多层、高层、小高16.21.680.2合计95.83.5板块高层存量95.8万，多层存量仅3.5万旧盘蓄势加推，新盘入市在即，未来竞争激烈新城板块客户分析（
61、来源、特征）板块特征中牟新城是中牟规划的行政、居住中心，是城市发展重点区域，内部交通网络发达，不但吸引本地置业者，对郑东客户也具有一定辐射。客户来源客户特征置业目的郑州（30%）多在郑州工作，基于郑州高房价现状，考虑上班交通的前提下，置业中牟新城多为自住，少数投资本地（65%)区域拆迁户、老城改善型迁居客户婚房、刚需、改善其他(5%)工作距中牟新城较劲，就近置业自住、投资客户主要来自中牟本地吸引部分郑州客户，占比达30%新城板块客户分析（职业、关注点）置业规划价格品质环境品牌配套规模现房u规划、品质、价格、环境，成为当前区域客户的主要置业关注点板块规划和项目品质成为置业首要推动力价格对刚需客户
62、影响较大基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例东润朗郡新城板块标杆项目，西班牙风情社区目前15#高层正在认筹项目参数表占地面积31万建筑面积24.4万现场地址商都大道与寿圣街交汇处容积率2.9物业类型高层;多层绿化率35%建筑风格西班牙风格最新开盘时间2013年9月发展商新东润地产有限公司装修标准毛坯销售报价-主力均价高层6500元/多层8000元/高层主力面积140-150多层主力面积82两房117-139三房郑开大道中央大道商都大道京港澳高速前程大道万三公路文通路广惠街寿圣路贾鲁河项目由高层、多层组成，行列半围合排布社区道路规划完善，人车分流典型案例东润朗郡排布方式：
63、项目采用行列半围合排布，主要由多层和高层组成，水系景观位居中央；出入口设置：一个主入口，多个次入口；道路系统：设有社区主干道，地下车库，人车分流；高层多层入口入口入口基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类现代欧式园林百米水系，多重绿化，表现效果良好n景观风格：现代欧式园林；n设计特色：百米水系贯穿南北，七重花园组团，多处小品灵活运用，整体绿化效果较好。基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例东润朗郡户型特点p两房双卧、客厅均朝南，卫生间干湿分离；p三房三个功能间朝南，采光良好，卫生间干湿分离；p每户都设立设备平台的加送，附加值较高；p三房走道空间稍显浪费。户型
64、周正，附带有赠送面积典型案例东润朗郡两房两厅一卫:84三房两厅两卫:127基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例东润朗郡基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类开盘情况开盘日期主推产品去化情况2013.8.258#（多层）、13#（高层）共计160套房源当天去化90%2013.9加推3#（多层）、5#（高层）共计148套房源当天去化80%开盘去化良好，市场认可度高兼顾本地客户及郑州刚需客户u项目客户来源郑州、本地比例约为4:6；u两房产品客户多为本地刚需和郑州刚需；u120三房客户本地改善和郑州品质刚需较多。1地理位置：处于新城核心位置，未来规划利好23产品核
65、心亮点集合景观设计：水系贯穿，绿化组团，景观效果较好4户型情况：户型周正，附带有赠送面积去化表现：开盘去化迅速典型案例东润朗郡基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类在当地有一定口碑，社区品质感强规划完善且户型附加值高典型案例晨胧华庭在建品质楼盘，自身配套齐全目前正在对1#、2#、3#进行认筹项目参数表占地面积3.5万建筑面积12万现场地址商都大道与文通路交汇处向南200米容积率2.8物业类型高层;小高层绿化率38%建筑风格新古典主义最新开盘时间发展商河南一九四九置业公司装修标准毛坯销售报价主力均价高层主力面积93两房-260四房小高主力面积140三房晨胧华庭商都大道学苑路迅达路文
66、通路广惠路基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类林西路中牟人民医院政府、公检法等行政单位广场绿地u项目周边商业配套尚不完善，未来自身配套或引进中型超市；u周边行政资源丰富，处于中牟行政中心区域；u现有医疗、教育配套主要是中牟人民医院、中牟一高和在建中的商都路学习。项目占地53亩，行列式排布主入口朝向文通路，人车分流典型案例晨胧华庭排布方式：项目楼栋行列半围合排布，主要由9栋高层和4栋小高层组成；出入口设置：一个主入口，东面设置次入口；道路系统：设有社区主干道，地下车库，人车分流；高层（18F）小高层（11F）入口入口文通路学苑路迅达路基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮
67、点分类景观定位高端多种景观组团，但整体规模较小，表现力弱n景观风格：现代欧式园林；n设计特色：五大主题景观组团，运用叠水水景、欧式廊亭、小品雕塑点缀，形式多样，但整体景观设计质感较弱。典型案例晨胧华庭基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类户型特点p户型方正，居住舒适p双卧朝南，客厅连接阳台，朝南采光通风良好；p双卫设计，一个卫生间干湿分离；p南北双阳台，赠送一半面积，部分主卧带有270飘窗。整体户型面积偏大，附赠价值较高典型案例晨胧华庭基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类三房两厅两卫:140三房两厅两卫:136典型案例晨胧华庭基本情况总规表现景观表现户型情况去化情
68、况产品亮点分类项目尚在认筹由于户型面积偏大，本地客户意向较少u项目定位高端，主要辐射郑州及本地改善型客户u本地客户对大户型产品意向不多u郑州客户来访占有一定比例u万邦物流园存在一定意向客户目前认筹6万抵10万，优惠幅度较大，预计2014年6月开盘产品核心亮点集合典型案例晨胧华庭项目定位高端，户型面积偏大，自身配套完善基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类1地理位置：三侧环路，出入便捷23景观设计：规模较小，表现力较弱4户型情况：户型偏大，附带有赠送面积去化表现：目前尚处认筹期典型案例森林里项目参数表占地面积3.3万方建筑面积7.76万方现场地址中牟县商都大道与林东路交叉口住宅建筑
69、面积7万方物业类型小高层容积率2.0总户数558户开盘时间2012.12.19发展商郑州牟园置业有限公司装修标准毛坯绿化率37%主力均价4700元/配套中牟一高、人民医院等主力面积90-130商都大道学苑路迅达路文通路广惠路基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类林东路广场绿地建业森林里中牟一高位于中牟新县城、未来发展潜力大目前已基本售罄法院地税局中牟武装部工商局检查院邮政储蓄牟州路四牟园典型案例森林里排布方式：社区规划12栋11层电梯小高层，中轴对称，军列式排布出入口设置：北向、西向两个出入口、方便业主出行；道路系统：采用人车分流，人行道路曲线围合各个建筑。基本情况总规表现景观表
70、现户型情况去化情况产品亮点分类总体规划12栋电梯小高层、呈错落军列式排布、保证最大面积采光11层电梯小高层对称分布道路中心景观园林+轴线景观，绿化率37%n景观风格：现代简约；n设计特色：设置主题园林、水景、休闲广场，分段打造各具特色的路径景观带，打造自然景观和人文景观交替嵌合的复合型带状景观空间。典型案例森林里基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类休闲广场水景路径景观带休闲广场户型特点p两卧朝南的户型方正、采光面足，为市场上主流两房户型p三房做到南北通透，客厅朝南；p主卧拐角飘窗设计、增加品质感；p舒适三房，双卫生间设计、增加舒适感。典型案例森林里基本情况总规表现景观表现户型情
71、况去化情况产品亮点分类两房两厅:86三房两厅两卫:126户型雅正、两房三房均为市场上经典户型，南北双向阳台，舒适度高典型案例森林里基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类项目销售已接近尾盘，月均去化在0.4万方左右开盘情况开盘日期主推产品2012.12.1911层电梯小高层建筑面积已售体量7万方7万方月均去化均价0.4万方4700小高层产品户型面积户型分布占比L两房房A86中间户33%三房B108-126边户67%同期楼盘售价在4100-4900，销售周期2年，实现快速消化、高溢价1地理位置：位处新城，公园、政府资源丰富、前景好23产品核心亮点集合景观设计：中心景观园林+轴线景观4
72、户型情况：户型为市场经典户型，设计合理别致去化表现：开盘时间较早，目前已基本售完典型案例森林里基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类凭借好的户型产品及景观园林的打造实现产品的高溢价典型案例绿城百合花园项目参数表占地面积8万建筑面积17万现场地址中牟县清阳街与牟山路交叉口县政府东北角容积率1.8物业类型多层、小高层绿化率38%建筑风格法式最新开盘时间2013.11发展商河南锦江置业有限公司物业费1.5元/平米月车位比1:0.8交房时间2013.12.28均价多层7300元/主力面积126-170基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类品牌优质社区地处新城核心区域，北接贾
73、鲁河景观资源牟山路商都大道广惠街万三公路雁鸣街县政府绿博园贾鲁河5KM郑开大道基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类排布方式：项目共分为两期开发，一期为部分多层和全部小高层，二期全部为多层出入口设置：南北临路设置出入口道路系统：设有社区主干道，主要为地下车库，车位比为1:0.8；项目主打低密社区四面临路，南北设置出入口，人车分流典型案例绿城百合花园小高层（11F）多层（6F）入口入口牟山路滨河路清阳街雁鸣街n景观风格：法式园林配合中央水系；n设计特色：结合地貌特征，以点带面，中心景观区设置水系，整体呈现出层次丰富的生态景观。设置景观轴线水系景观位居中央，结合地貌营造法式园林基本情
74、况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例绿城百合花园基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类户型特点p户型较为方正，居住舒适；p动静分区，卫生间干湿分离p三房两卧朝南，客厅连接南向阳台，采光良好；p三房主卧带有凸窗；p四房三卧朝南，主卧带有阳台，客厅连接凸角窗。多层产品面积在120以上户型设计优良，附加值大典型案例绿城百合花园三房两厅两卫:142四房两厅两卫:165基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类项目清盘在即去化速度领先周边，月均去化0.7万典型案例绿城百合花园开盘时间总体量剩余体量销售周期月均去化量2011.4170.3240.71地理位置：位于
75、新城核心区域，配套有待完善产品核心亮点集合基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类新城低密标杆项目在市场上拥有较高口碑23景观设计：中央水系景观，结合地貌营造法式园林4户型情况：户型设计优良，附加值大去化表现：去化速度领先周边，月均去化0.7万典型案例绿城百合花园本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。老城板块区域位置星城国际东苑东岸曦城锦润年华东润华景天怡佳苑格林上东龙泽嘉园万三公路商都大道星城国际西苑雍景三和郡中央御景绿城百合亿弘锦园春和景明祥和居东润朗郡东方润景金帝新生活壹号公园森林里广惠路鑫城花园本案世纪城水岸鑫城五期官渡大街西环路解放路青年路晨胧华庭白沙板块新城板
76、块老城板块恒泰华府金帝城尚东庭典型案例世纪城项目参数表占地面积50.41亩建筑面积17万现场地址中牟县青年路与建设路交叉口向东50米容积率4.19物业类型高层绿化率30%建筑风格新古典主义最新开盘时间2013-11-30发展商郑州世纪中信置业装修标准毛坯销售报价5000元/主力总价49万-51万住宅主力单价5000-5200元/主力面积98，110，129基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类建设路解放路西环路青年路商都大道东风路官渡大街西环路城东路世纪城占据老城核心位置周边配套成熟，生活便利典型案例世纪城基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类一期二期三期入口入口入
77、口排布方式：项目共分为三期开发，主要由高层组成，水系景观位居中央；出入口设置：一个主入口，多个次入口；道路系统：设有社区主干道，主要为地下车库，整体车库比为1.18:1；项目目分三期开发在临街面开设出入口，主要地下停车楼间组团绿化整体层次感弱，效果一般n景观风格：楼间绿化；n设计特色：基本为宅间绿化，利用小区原有资源打造的小径，绿化整体一般。典型案例世纪城基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类典型案例世纪城基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类三房两厅一卫:99三房两厅两卫:126户型特点p户型较为方正，客厅连接阳台，采光良好；p三房户型仅有主卧朝南，次卧采光通风较
78、差；p每户都松油设备平台，阳台面积赠送一般；p126三房卫生间三段分离，设计较好。以三房产品为主99、125三房定位老城刚需刚改客户典型案例世纪城基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类开盘情况开盘日期主推产品去化情况2013.11.309#（1T3户）、10#（3T11户）包含40、60小户型产品当天去化85%，现在仅剩12套当前认筹1#、2#1单元，2T4户28层，主要产品为98-102三房案场客户访谈（置业原因）u目前在老城工作，居住上班方便；u新城目前配套没有老城全面；u新城生活气息浓厚，自住；u周边商业、医院、教育资源齐全。开盘去化良好客户多认可老城配套，多为自住1地理位
79、置：位于成熟老城区主干道，生活配套完善产品核心亮点集合典型案例世纪城基本情况总规表现景观表现户型情况去化情况产品亮点分类老城繁华地段集居住、购物、娱乐一体23景观设计：普通楼间绿化4户型情况：户型周正，以99-130三房为主去化表现：开盘去化良好未来白沙板块将供应788.3亩土地预计总建筑面积可达130万宗地位置成交时间土地用途占地面积（亩）容积率预计总建面（万）买受人龙华路南侧、仁爱路东侧、白杨路北侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地48.926.5中牟美盛置业有限公司龙华路南侧、仁爱路西侧、白杨路北侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地86.3211.5中牟美盛置业有限公司贺
80、庄路东侧、白杨路北侧2014-2-20 其他普通商品住房用地24.423.2中牟美盛置业有限公司永盛西路北侧、雁鸣路东侧、祥符路南侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地712.511.8中牟美盛置业有限公司文华路南侧、龙华路东侧、规划一路西侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地38.32.56.4中牟美盛置业有限公司文华路南侧、龙华路西侧、祥符路北侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地422.57中牟美盛置业有限公司文华路南侧、雁鸣路东侧、祥符路北侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地76.22.512.7中牟美盛置业有限公司仁爱路东侧、龙华路北侧2014-1-26 其
81、他普通商品住房用地64.62.510.8河南天海置业有限公司项目东宁路南侧、仁和路西侧、龙华路北侧 2014-1-26 其他普通商品住房用地712.712.8河南天海置业有限公司项目文华路南侧、祥符路北侧、仁爱路西侧 2014-1-20 其他普通商品住房用地96319.2河南吉地置业有限公司龙华路南侧、白杨路北侧、贺庄路西侧2014-1-3 其他普通商品住房用地104.82.517.5河南新东方置业有限公司永盛西路南侧、雁鸣路东侧、白杨路北侧 2014-1-3 其他普通商品住房用地64.82.510.8河南新东方置业有限公司中牟市场土地成交未来中牟新城板块将供应148亩土地预计总建筑面积可达2
82、0万中牟市场土地成交宗地位置成交时间土地用途占地面积（亩）容积率预计总建面（万）买受人中牟县新城区迅达路南侧、占杨路东侧2014-1-3 其他普通商品住房用地100213.3郑州绿桓置业有限公司中牟县新城区迅达路南侧、占杨路东侧2014-1-3 其他普通商品住房用地4826.4郑州绿桓置业有限公司绿博组团，文通路以西、祭城路以北2014-1-8 其他普通商品住房用地142.72.523.8河南广电投资有限公司绿博组团内，牡丹一街以东、中央大道以北 2014-3-18 其他普通商品住房用地120.62.520.1中牟亚太新宇置业有限公司绿博组团内博丰路以南、牡丹二街以东2014-3-1 其他普通
83、商品住房用地1362.522.7北京华夏万通投资控股有限公司本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。竞争市场核心竞争区域界定区域成熟度根据各板块区域发展成熟度，圈定主要竞争区域1 1总价重合度依据板块房产市场价格，判定板块竞争等级2 2客户置业特征分析各板块客源、置业需求，梳理未来竞争关系3 3本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。竞争市场核心竞争区域界定区域成熟度根据各板块区域发展成熟度，圈定主要竞争区域1 1总价重合度依据板块房产市场价格，判定板块竞争等级2 2客户置业特征分析各板块客源、置业需求，梳理未来竞争关系3 3本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。区域
84、配套距离城市核心距离环境形象未来发展白沙板块配套设施一般，以专业市场为主，产业基础较好较近政府着力打造区域，万三路以西划入郑州市区范围，目前形象一般，未来规划等级较高规划利好，发展前景良好，规划能级较高中牟新城行政资源配套丰富，生活配套匮乏较远新兴城市规划，城市形象佳，行政中心区域中牟重点发展区域中牟老城生活配套体系完整较远形象一般，无重大规划利好基本无发展潜力竞争市场核心竞争区域界定白沙规划能级强，未来发展潜力大，中牟新城规划相对较弱，老城目前无规划利好本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。区域配套距离城市核心距离环境形象未来发展客户置业倾向白沙板块中牟新城中牟老城竞争市场核心竞争
85、区域界定白沙及中牟新城板块在区域能级方面对本案可能产生竞争关系本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。竞争市场核心竞争区域界定区域成熟度根据各板块区域发展成熟度，圈定主要竞争区域1 1总价重合度依据板块房产市场价格，判定板块竞争等级2 2客户置业特征分析各板块客源、置业需求，梳理未来竞争关系3 3本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。竞争市场核心竞争区域界定通过其他区域的产品总价进行对比核心竞争区域为中牟新城，其次是白沙板块本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。竞争市场核心竞争区域界定区域成熟度根据各板块区域发展成熟度，圈定主要竞争区域1 1总价重合度依据板块房产市
86、场价格，判定板块竞争等级2 2客户置业特征分析各板块客源、置业需求，梳理未来竞争关系3 3本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。白沙板块客户综述郑州客户及本地客户各占一半，首置首改为主多关注项目地段、价格及品质等因素本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。中牟本地客户为主，同时郑州客户占比明显首置首改为主，置业关注社区品质及价格项目名称客源分析职业&职位置业关注点购买动机绿城百合新城、老城、郑州私营业主、事业单位领导、品质、品牌、户型自住、改善、投资尚东庭中牟本地一般职员、公务员、个体户价格、交通自住、投资（小户型）中央御景周边拆迁村、老城、郑州东区本地个体户、职工，临近郑州
87、员工价格、位置自住、首置亿弘锦园周边区域、郑州个体户、工薪阶层价格、区位自住，改善型置业金帝城大多为本地居民生意人、医生、公务员现房、配套自住、投资东润朗郡郑州、周边区域刚需客户，老城客户本地生意人、郑州职员、本地村民品质、规划、景观改善型置业、品质刚需东方润景周边区域居多公务员、教师、工薪阶层价格，交通自住、改善型置业郑东春和景明中牟本地较多，郑州东区私营业主、公务员、企业领导品质、景观、自身配套改善型置业绿博半岛郑州东区、新城村民、白沙东部医生、教师、个体户品质、价格、配套改善型置业新城板块客户综述本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。客户来源区域成熟度总价段本案自身成熟度较低，
88、但远景规划较好，与相近区域，如白沙板块形成竞争通过主要区域的产品总价与本案与预计总价进行对比，白沙板块及中牟新城板块可能形成总价竞争从客户置业区域出发，白沙板块及中牟新城板块可能形成客户竞争竞争市场核心竞争区域界定主要竞争区域为：中牟新城内部竞争次要竞争区域为：白沙板块外部竞争本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。本案产品发展策略研究逻辑框架中观市场：土地市场商品住宅市场分析市场研究竞争研判：板块划分板块竞争等级直接竞品个案圈定竞争区域及等级：区域发展成熟度板块总价近似客源存在竞争关系本案市场站位本案产品定位策略城市价值城市层面城市能级定位规划发展定位市场机会论证整体规划立面风格景观
89、规划建筑单体社区配套价格定位及经济测算产品建议及经济测算宗地价值分析围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会分物业线分析：高层市场表现小高层市场表现多层市场表现项目整体定位第一阶段提交：做什么？第二阶段提交：怎么做？项目背景分析交通条件配套条件本案客户定位项目主题概念的引入区域层面区域规划能级区域发展方向区域价值项目价值本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。宗地价值价值等级划分万盛路学苑路文通路林东路一级用地二级用地n一级用地，景观资源丰富，可以考虑设置低密度产品；n二级用地，不利因素较多，建议设置高密度产品；本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。宗地价值产品排布初步设想万盛
90、路学苑路文通路林东路一级用地二级用地n方案一：安置区高层排布在文通路一侧；n方案二：安置区高层排布在万盛路一侧；*建议方案一，最大化本案景观价值，同时能够有效降低东侧噪音污染本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。【核心核心内容回顾内容回顾】1、宏观市场表现：城市快速发展，本项目出于发展主线上，宏观经济有利于房地产发展。2、宏观房地产市场表现：政策环境趋紧，但保护市场刚性需求，土地市场成交活跃，商品房住宅市场表现健康。3、竞争环境预判：核心内部竞争在中牟新城，外部竞争在白沙板块。4、市场产品力表现：产品力一般，品质楼盘产品力表现优秀。本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。【核心核心内容回顾内容回顾】5、市场去化速度：品质一般的目年均去化5万，产品力强的项目年均去化8万，如东润朗郡及东润华景。6、市场主流面积段：刚需刚改产品为主，2R集中在80-90；3R集中在110-120，产品附加值高的项目客户接受度较高。7、客户基本特征：以中牟老城客户为主，同时吸引郑州东区客户，置业目的刚需刚改，未来将与白沙板块直接争夺郑州客户群体。THEENDTHANKS
