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1、v假证带来的风险及造成的后果：v假证件：假房产证、假身份证、假公证书等，如果对证件的审查疏忽大意，未加以识别的话，报上抵押放款不仅会给贷款人而且会对公司的信誉带来很大的伤害，不仅产生纠纷而且极有可能涉及法律案件。假证件假抵押人 证件防范 证件防范v如何识别房产证：v一、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印刷，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印刷，全部为金黄色。 二、建房注册号：在封面里页上由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号。 三、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理
2、清晰。 四、水印：为宋体“房屋所有权证”底纹暗印。 五、发证机关盖章：法定的发证机关是各市、县房地产管理局，房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰、干净，印色均匀，某某市发证机关为某某市房地产管理局。 证件防范v六、用纸：浅粉色印钞纸。 七、花边：在首页，有上下左右均等对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰、细腻。 八、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：即为房屋产权所在地区房地产管理局印章。 九、编号：在封底“注意事项”右下角，有印钞厂的印刷流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。 新的房屋权属证书共有三种：房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。权证材料为进口护照面料，封面为
3、红色（他项权证为蓝色），印有国徽；内页为粉红色印钞纸，采用护照和钞票印制工艺，增加了防伪功能，规范了发证机关和用印。 证件防范v最重要的鉴别特征如下： 一、建房注册号。由于新证由建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关都进行了注册登记，并予以编号。辩认时，要看它是否有编号。编号是否是建设部公告的全国统一编号。 二、印制流水号。在权证第三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印制流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。 三、发证编号。权证首页的花边框内上端有发证机关编列的权证号码，此号码与发证机关的登记簿册、档案记载必须一致。业主可电话查询。 证件防范v四、团花。权证扉页上土红、翠色两
4、色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。 五、花边。权证首页，即发证机关盖章有上下左右均等宽且对称的咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。 六、暗印、水印。权证内页纸为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”地纹暗印。将纸对着光亮处，可见高层或多层水印房屋。 v七、发证机关（盖章）。从今年起，规范、有效的发证机关是市（县）。 鉴别公证书v公证书由封皮、里页和封底三部分组成。封皮正上方有“公证书”三个字，正下方是公证处名称。v里页是公证书的证词，证词由标题、编号、正文、落款和印章四个部分组成，印章包括公证处的印章（红印）以及公证员的签名章（蓝印）。公证书左下方有公证处钢印，该印章是从封面至封底
5、垂直透体加盖上去的，因此每页公证书均有公证处钢印。而发往域外使用的公证书证词和证词译文是使用公证专用水印纸的，该专用纸为A4标准尺寸，每页下部中央印有无色荧光“中华人民共和国公证专用”字样，左下角处印有红色荧光号。鉴别公证书v假抵押人带来的风险及后果v假抵押人v如果发现抵押人与证件上的照片有出入一定要仔细核对，确实无法确认的，可以让抵押人背下自己的身份证号；或者也可以直接问询抵押借款人，为什么和证件上的照片有出入？让抵押人自己给一个解释 防范抵押人冒充v抵押人在银行有贷款，信用记录较差v如何对待：一般的话要分析是恶意欠款，还是无意识的违约记录，客观分析借款人的资信状况，民间借贷大部分客户就是从
6、银行或其他金融组织分流下来的，所以，我们要区别谨慎对待。银行记录不良v抵押人年纪比较大、身体状况较差、或有重大残疾v如何处理：一般抵押人原则上年龄不超过75 最主要的是要身体健康，无重大疾病或者卧床不起。身体有严重残疾的还款能力比较差的，除非能提供较好的还款方案或者提供比较有力的担保人，否则的话，原则上一般不予考虑。v也可以根据抵押人的职业，或者身体状况判别，如果条件比较好的话，可以适当放开年龄限制,或者，直接要求借款人（抵押人）提供担保人。资信风险防范外地户口v抵押人为外地户口v抵押人户籍为外地的，原则上要求提供本市担保人，但也可以根据实际情况加以判别，比如生活在青岛的年限，是否稳定，子女是
7、否在当地上学，抵押率高低来具体问题具体分析。担保人保证人具有代为清偿债务的能力（具有稳定的职业和收入，信用良好）年龄在18周岁以上，65周岁以下保证人姓名应与其有效身份证件上的姓名一致保证人已婚的，尽可能要求其配偶同时提供担保，以避免在发生纠纷时难以分割保证人的财产，降低保证人的代偿能力。保证人具有完全民事行为能力担保人v保证人需提供的证件：v身份证；v户口簿（本地户口）；v职业证明（工作证、收入证明、营业执照等足以证明其具有稳定的职业和收入的）。v法人或其他组织为保证主体的资格审查 借款用途风险v投机性借款用途所带来的还款风险v一般来说，炒股、或者相关风险性借款用途的风险都比较大，还款的不确
8、定性会更强。如果遇到以上用途的借款客户，首先，一定要弄清楚客户是临时周转性投资，还是赌博性借款投资；其次，一定要控制抵押率，防止到期不能还款或者展期追加数额遇到问题。不明借款用途 如果借款方含糊或者根本就没有明确的借款用途，首先要考虑的是这个人是否精神正常，是否是限制能力自然人；或者是否受人欺骗，做一些传销或者其他不良用途。如果发现有类似情况，首先应该仔细检查证件真伪，再次，一定要弄清借款人（抵押人）的精神状况。为公司负责，也为借款人负责。评估过程风险v实际地址与房产证地址不符：v如涉及地址变更的，道路改名字的、或者楼下有网点的一定要查看清楚，弄清楚原因，涉及地址变更的，要到房产所在地派出所看
9、地址变更证明；楼下有网点的一定要弄清楚网上住宅是从几楼开始计算的，门牌号如何安排的，门牌号和房产证不吻合的一定要去物业查询清楚。v还有，最要注意的是，房产证上的一楼，有可能是实际房产的负一楼，一定要到实际观察。评估过程v楼层不符合：如高层一般没有4或13楼v原因及处理方法：有些高层为了剔除不吉利的楼层，比如说4层或者13层，可能在房产证所标注楼层和实际楼层有出入，遇到此种情况，一定要到物业落实清楚。v比如：滨海花园的高层就没有4或13楼，证上的1102户，可能实际在10楼拆迁房产抵押v待拆迁房所面临的风险：v处理办法：随着基础设施建设的不断开展，拆迁面积越来越大，由于房产交易中心不再保管抵押证
10、件和拆迁办的不负责任行为以及房产部门和拆迁部门的脱节，给我们待拆迁或拆迁房抵押带来了很大的风险。v面临的风险是： 房产抵押期间被强制拆迁，抵押不覆存在，抵押失效，给贷款收回带来很大的风险；而且，现在抵押人可以直接拿回房产证且权利项不再盖章，可以直接拿回拆迁补偿款，使债权实现变的更加困难。v所以，对于那些面临拆迁或者即将拆迁的抵押房产，务必请贷款人保管房产证件。抵押物被查封v被法院查封冻结房产所带来的风险v处理办法：一定要查询清楚，因何被查封，被何地法院查封，在抵押期间，被查封房产，一定要更加谨慎的办理还款和展期以及垫资还款。对未办理抵押的查封房产，一定要等到法院解封后才能办理抵押小产权房v小产
11、权房：v处理办法：小产权房，也称“乡产权房”是由乡镇颁发房产证而不是国家颁发房产证的房产，它并不构成真正意义上的产权。小产权房目前有两种，一种是在集体土地上建成的房子，也就是在“宅基地”上建设的房子，该房只属于该村村民所有，就连外村农民都不能购买，另一种是在集体用地或者非法占用耕地建设的。v小产权房一般不能做抵押，能做抵押变现能力也非常的差，所以，目前只要是小产权房，建议不做抵押贷款。 大型商业借款v如何防范：对大型网点尤其是不良资产一定要慎重评估，其收购价格远低于市场价格，很容易带来风险。一定要详细了解借款用途，期限，如何还款，和借款人的资信状况。最重要的是了解借款用途，和抵押物的现状。一定
12、要仔细评估，多方了解该房产的前生后世，最后得出合适的借款数额。切忌草率给定价格。 合同签订过程v 相关文书及证件提供不全所面临的风险v具结的缺失、签字的空缺都可能对我们的档案管理或后期的处理带来很大的麻烦。如果需要提供担保人的，档案管理的时候缺失担保人具结，就会构成担保无效，增加业务的风险。v最近公司业务日常行为规范检查，发现了好多诸如此类的情况，建议，要专门培训档案管理课程，增加文件管理的规范性 租赁问题v长期出租网点所带来的变现风险v处理办法：如大型网点出租做饭店旅馆或者洗浴中心等用途，一定要承租人签署相关具结文件，切实落实租赁期限、租金及承租人的考察。v如果，租赁在前，抵押在后，租赁期限
13、又特别长的话，会影响房产的变现能力。 错签v 签名及错签所面临的风险v签名遗漏或错签都会给业务带来额外的风险，我们在签署文件的时候，一定要注意相关当事人的签名是否和证件上的名字一致，一定要要求签名用清晰的行楷体来签字，并用右手食指在签字上加盖清晰的手印。v案例及防范方法：首先要告诉客户一定不要用草体或花式签名，用行楷体签。其次，一定要客户把手印按在自己的名字上，防止错按，或者不按 合同出错v如地址出错.：比如xx路2单元210户，合同上出成xx路2单元301户，与抵押房产证上的地址不符，却又报上抵押的话，如果还款出现问题，很有可能带来诉讼上的麻烦。所以客服人员一定要注意合同中抵押房产地址的正确
14、与否。v案例分析：城阳分公司，把抵押房产的201户，出成210号，相关业务人员没有发现，房产交易中心的办事人员也没有发现。结果借款人发现了此问题，要求更改合同，幸亏，他项权证是按照房产证原件所出，没有出现错误，否则后果可能很严重。 他项权证v 抵押权证出错及丢失所面临的风险v一定要告诉贷款人谨慎保管他项权证，如果因为自己的丢失给还款撤押造成影响的要承担相关的责任。v交易中心补办他项权证，一般要登报公示，所需要的周期大概是1个月左右。 交接过程v交接过程所面临的风险v交接过程中可能面临的一系列风险：v交接转账的时候一定要注意，先转账后签借据v转账的时候尤其要注意是否转账成功，因为银行也可能出错，
15、不如转的数额不符，v或者本卡出本卡入；只出不入等等一系列意外情况。v交接过程中如果客户带的是现金，必须到银行进行验钞，清点清楚数额和真假。v遇到客户提出的要求保管物品特别是现金的情况，不要保管，并向客户合理解释，避免出现不必要的问题。 撤押v 撤押过程所面临的风险v先还款，后撤押这是公司业务流程最严格和最基本的要求。v一定不要图方便或者听从客户的要求，先去房产交易中心办理撤押，然后再去银行办理转款，即使贷款人同意这样做，也一定要说服贷款人这样做所面临的风险。v如果，先撤押，而借款人未还款或者不还款的话，抵押取消，债务实现起来将是相当困难。v其实，在银行转款的时候一定要注意是否已经转账成功，建议
16、还款同时转帐，或者电汇，确保及时到账撤押无风险。v案例：2007年，城阳矫善本和单喜文的还款 展期v 展期所面临的风险v展期业务一定要给予足够的重视，展期合同上，抵押人、借款人、贷款人必须签字。v首先：抵押人的签字是第一位的，抵押人和借款人不是同一人的，必须经过抵押人同意，代签、不签均不构成展期。而且，如果抵押人没有签字，一但原抵押时效过期，抵押解除，债务实现就会很困难。v其次：借款人一定要签字，不能代签、不签v再次：贷款人也必须签字，否则的话，有贷款人否认展期，追究起违约责任的话会很麻烦。 收费v 收费及借条签订所面临的风险v借条的标准格式，如何签署借据，注意事项v标准格式是： v 欠条v
17、今欠金天喜公司服务费.小写（大写）.。v 签名：规范的写（手印）v 时间日期.。 v欠条一定要严格按照标准格式书写，严禁多写附加条款，或者其他不必要的文字。v一定要求欠款人标准书写，签名，且手印一定要按在名字上，避免因签字不清楚难分辨 特殊业务v垫资业务v垫资业务一定要注意事项v首先，要查询所要垫资还款的房产是否有查封冻结或者其他影响撤押或者再抵押的情况，一定要落实清楚。v其次：要确认再抵押的贷款人毫无问题，务必当日撤押，当日抵押。v再次：垫资过程一定要确保证件在手，不出问题。v案例：胶州的小产权房，以前能报上抵押，现在交易中心出了新规定，不能抵押借款，有一房产中介垫资却无法再报上抵押，进退两
18、难，尤其是郊区的垫资业务，我们要务必更加谨慎。 二次抵押v二次抵押所带来的风险v抵押率的控制节操作办法：v首先：二次抵押一定要考察借款人的资信状况和借款用途，二次抵押本来就是风险比较大的特殊业务，借款人的信誉尤为重要，一定要了解借款人的还款途径和借款用途。v其次：二次抵押一定要注意上一次抵押所剩下的贷款年限，原则上二次抵押所剩年限不超过一年。v再次：二次抵押数额一般为评估所剩数额的四成左右。 高抵押率v高抵押率抵押所带来的风险v首先：一定要了解借款用途，是短期借款，还是过桥资金，或者临时周转一下。v其次：一定要了解借款人的资信状况，只有信誉比较好的老客户，或者资信比较好的客户才能提高抵押率。v
19、再次：必要的时候要求提供公司担保，或者个人担保。v最后，高抵押率贷款，不是无抵押率贷款，贷款数额原则上不能超过抵押房产的评估价值。 企业借款v企业大额借款所带来的风险v大型的工厂及土地抵押借款：v首先：要考察工厂的运行状况，是否正常生产，生产什么？一般来说正常生产的企业，风险相对来说较小。v其次：借款用途，借款期限，一定要了解企业真实的借款用途，是否有到期还款的能力。v再次：了解房产所在地的交易中心是否能够办理此项抵押业务，后者是否有特殊的要求，比如，土地和房产两证合一。非法融资 不良客户v 失去联系客户处理v失去联系的借款或贷款客户要提前上门寻找，要求其提供新的联系方式或者主动到公司解决问题
20、。务必要提前联系。v 无偿还能力（包括利息）不良客户处理v到期无偿还能力的客户，如果抵押率比较低的话，可以考虑展期。v实在没办法偿还债务的客户，提前建议其想办法或者变卖房产，清偿债务。 不良客户v 恶意拖欠客户防范及处理v不要浪费时间直接交给律师处理v处理不良客户我们付出了额外更多的人力，物力，所以在收费方面我们绝对不能让这些拖欠时间很久的客户比那些正常逾期的客户所付出的更少。 中介合作v如何防止中介抢单所带来的风险v一定要防范不良中介冒充借款客户来骗取贷款客户，或者冒充放款客户来挖我们的借款客户。如果遇到这种情况一定要及时通报全公司及各个业务部，共同防范。v在完成手续之前，不要给借款或贷款客
21、户之间太多私自沟通的机会。 中介合作v 和不良中介合作所面临的风险v公司实行中介备案制，也会实行中介信用分级制，对一些信用不好，甚至恶劣的中介，不建议进行合作。v中介业务后续处理所带来的风险v中介介绍来的业务完成以后，一定要维护好借款客户，让之变成自己的客户。避免再展期或者垫资业务什么的，因为自己业务人员没有维护好的原因，流失客户。 中介合作v 如何处理与中介合作（合作，或者分成）所带来的风险v中介信誉状况良莠不齐，鱼目混珠，和中介合作一定要加强警惕，不能丧失原则，一定要站在公司的立场上。v中介介绍的业务风险或者借款人的状况一般要比正常业务差一些，业务人员一定要在审查证件或者房产评估上加强警惕，以免掉入陷阱。谢 谢!演讲完毕，谢谢观看！
