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1、价价 值值珠江通州珠江通州项目广项目广 告策略全案提报告策略全案提报第一次提报，产品第一次提报，产品&形象打造的建议性策略。形象打造的建议性策略。本项目，一个具备豪宅表征的物业，价值？目标？本项目，一个具备豪宅表征的物业，价值？目标？本项目的推广任务构成。本项目的推广任务构成。地地段段产产品品价价格格价价值值通通州。州。高层板楼。高层板楼。单价突破单价突破15000。豪宅级产品。豪宅级产品。在非传统富人区，以高板型物业，打破价格刚性，形成豪宅级产品。在非传统富人区，以高板型物业，打破价格刚性，形成豪宅级产品。在非传统富人区，以高板型物业，打破价格刚性，形成豪宅级产品。在非传统富人区，以高板型物
2、业，打破价格刚性，形成豪宅级产品。 推广入市，市场前景。推广入市，市场前景。本项目推广入市，市场前景。本项目推广入市，市场前景。23002300万，中大户型尺度。万，中大户型尺度。万，中大户型尺度。万，中大户型尺度。一场泛化的豪宅竞争。一场泛化的豪宅竞争。核心区域的高级公寓。核心区域的高级公寓。相同的产品相同的产品价格体系，完全能够选择核心区域的高端公寓物业，价格体系，完全能够选择核心区域的高端公寓物业，如西大望路的珠江帝景，朝青板块的天鹅湾。如西大望路的珠江帝景，朝青板块的天鹅湾。同区域内的别墅项目。同区域内的别墅项目。相同的产品相同的产品价格体系，完全能够选择同区域的别墅项目，如珠江国际城
3、价格体系，完全能够选择同区域的别墅项目，如珠江国际城的三期联排，世爵源墅的联排产品。的三期联排，世爵源墅的联排产品。为什么选择我们？高端客群的豪宅置业标准？为什么选择我们？高端客群的豪宅置业标准？权力顶层财富顶层稳定资产层稳定资产层稳定资产层稳定资产层中产阶级中产初层市民阶层底层项目产品项目产品价格区间决定客群价格区间决定客群经济体系中接近层峰的中上阶层：经济体系中接近层峰的中上阶层：稳定资产层稳定资产层稳定资产层稳定资产层具备资本身份和稳定财富积累的客群。总资产500万以上现金流250万。客群的豪宅置业观，将是本项目打造、诉求对位的关键！客群的豪宅置业观，将是本项目打造、诉求对位的关键！目标
4、客群物业消费心理洞悉：目标客群物业消费心理洞悉：稳定资产层。稳定资产层。稳定资产层。稳定资产层。消费观消费观规定动作。规定动作。 自身地位、价格承受能力决定其选择高端豪宅类物业有其自身地位、价格承受能力决定其选择高端豪宅类物业有其客观的标准，物业客观的高端性，品质感已经成为其选择客观的标准，物业客观的高端性，品质感已经成为其选择的必要条件。的必要条件。自选动作。自选动作。自选动作。自选动作。 豪宅固有的高端标准之外，地段豪宅固有的高端标准之外，地段豪宅固有的高端标准之外，地段豪宅固有的高端标准之外，地段&产品对于客群形成的独特产品对于客群形成的独特产品对于客群形成的独特产品对于客群形成的独特价
5、值，定制化、稀缺性、专属感唯一性价值将是博得豪宅客价值，定制化、稀缺性、专属感唯一性价值将是博得豪宅客价值，定制化、稀缺性、专属感唯一性价值将是博得豪宅客价值，定制化、稀缺性、专属感唯一性价值将是博得豪宅客群喜好的关键。群喜好的关键。群喜好的关键。群喜好的关键。 目标客群物业消费心理洞悉：目标客群物业消费心理洞悉：稳定资产层。稳定资产层。稳定资产层。稳定资产层。地块价值地块价值物业价值物业价值高端唯一性高端唯一性高端唯一性高端唯一性豪宅稀缺唯一性价值，将是客群形成豪宅排它的关键。豪宅稀缺唯一性价值，将是客群形成豪宅排它的关键。唯一唯一“现代豪宅不是单纯指高档豪华的建筑，而是指建筑的唯一性，和不
6、可替代性。现代豪宅不是单纯指高档豪华的建筑，而是指建筑的唯一性，和不可替代性。”一味的追求奢华已经不是现代豪宅得主旋律，一味的追求奢华已经不是现代豪宅得主旋律，同时不能体现同其他豪宅相比自身的独特性，同时不能体现同其他豪宅相比自身的独特性，最大化形成地块最大化形成地块&产品唯一性的价值，产品唯一性的价值，才是能够获得客群认同和喜好的关键。才是能够获得客群认同和喜好的关键。！世邦魏理仕董事杨天生：世邦魏理仕董事杨天生：策略核心策略核心地块价值、物业价值地块价值、物业价值地块价值、物业价值地块价值、物业价值唯一性的打造唯一性的打造唯一性的打造唯一性的打造。针对性打造本项目（地段、物业）的独特针对性
7、打造本项目（地段、物业）的独特价值体系价值体系。量身定制，树立符合高端客群身份的高端物业形象。量身定制，树立符合高端客群身份的高端物业形象。地块价值地块价值明确地段依托带来的独特价值点。明确地段依托带来的独特价值点。地段价值永远是成就豪宅的第一标准地段价值永远是成就豪宅的第一标准关键词关键词环境环境 &文化文化不只是豪宅，任何高端的物业，不只是豪宅，任何高端的物业，所处地块的环境体系、文化底蕴为项目所带来的附加价值，所处地块的环境体系、文化底蕴为项目所带来的附加价值，有时甚至超越了产品本身，有时甚至超越了产品本身，对于豪宅的占有，更多的含义是对于周边环境、文化的占有，对于豪宅的占有，更多的含义
8、是对于周边环境、文化的占有，而且这种占有是不可复制的，而且这种占有是不可复制的，本项目的地块价值同样需要挖掘这种不被复制的唯一性价值。本项目的地块价值同样需要挖掘这种不被复制的唯一性价值。地块价值地块价值地块价值地块价值环境。环境。环境。环境。项目地块价值深入打造：项目地块价值深入打造：关键词：千米一线江景。关键词：千米一线江景。关键词：千米一线江景。关键词：千米一线江景。北京由来缺水，尤以东部为甚，而本项目独踞京杭大运河北京由来缺水，尤以东部为甚，而本项目独踞京杭大运河&运河减河运河减河交汇所在，独占稀缺的景观资源双河水景体系、千米一线江景为项目交汇所在，独占稀缺的景观资源双河水景体系、千米
9、一线江景为项目赋予了一重不可复制的水景豪宅的价值感，同泛区域豪宅类项目相比，赋予了一重不可复制的水景豪宅的价值感，同泛区域豪宅类项目相比，一重人无我有的附加价值。一重人无我有的附加价值。地块价值地块价值地块价值地块价值文化。文化。文化。文化。项目地块价值深入打造：项目地块价值深入打造：关键词：文脉底蕴。关键词：文脉底蕴。关键词：文脉底蕴。关键词：文脉底蕴。文明衍生于水，依托京杭大运河千年的文化底蕴，文明衍生于水，依托京杭大运河千年的文化底蕴，1500年的年的传世灯塔，运河故道，随着申请传世灯塔，运河故道，随着申请世界文化与世界遗产世界文化与世界遗产的的到来，项目不仅仅占据自然的景观环境，更多的
10、蕴含了一种到来，项目不仅仅占据自然的景观环境，更多的蕴含了一种传世的文化底蕴与居住氛围。传世的文化底蕴与居住氛围。为项目附加的不可复制的为项目附加的不可复制的“水水”价值，项目市场突围的第一要素。价值，项目市场突围的第一要素。环境环境&文化。文化。环境环境环境环境 &文化。文化。文化。文化。项目地块价值深入打造：项目地块价值深入打造：依托于依托于“水水”，产品打造配合。，产品打造配合。建议建议1：引水入项目。引水入项目。引水入项目。引水入项目。项目大环境占据双河水景体系，项目内部也有水系景观，项目大环境占据双河水景体系，项目内部也有水系景观，建议实现内部水系同外部运河贯通建议实现内部水系同外部
11、运河贯通自然循环，对外诉求自然循环，对外诉求“引水入项目，依水而建引水入项目，依水而建”为项目形成一种唯一性的卖点。为项目形成一种唯一性的卖点。环境环境环境环境 &文化。文化。文化。文化。项目地块价值深入打造：项目地块价值深入打造：依托于依托于“水水”，产品打造配合。，产品打造配合。建议建议2：水景景观体系。水景景观体系。水景景观体系。水景景观体系。利用水资源的基础上，产品增设一些体现高端感的水景利用水资源的基础上，产品增设一些体现高端感的水景景观小品，建议：私人码头、栈道、桥头、庭阁。景观小品，建议：私人码头、栈道、桥头、庭阁。将内部的水景观同外部运河形成很好的统一。将内部的水景观同外部运河
12、形成很好的统一。地块价值地块价值高端豪宅的高端产品价值的打造建议。高端豪宅的高端产品价值的打造建议。现代豪宅早已不是以前的面积够大、装修够奢的时代了，现代豪宅早已不是以前的面积够大、装修够奢的时代了，富人们对于高端物业的认同：全面的价值体系的认同。富人们对于高端物业的认同：全面的价值体系的认同。从产品从产品服务服务身份身份气质，全面地认同。气质，全面地认同。要求一种专属的高端化的全方位满足，要求一种专属的高端化的全方位满足，本项目，如果单纯的依托精装修来体现豪宅价值，本项目，如果单纯的依托精装修来体现豪宅价值，很显然，远远不够。很显然，远远不够。产品价值深入打造。产品价值深入打造。产品价值深入
13、打造。产品价值深入打造。项目地块价值深入打造：项目地块价值深入打造：关键词关键词关键词关键词1 1：科技豪宅。：科技豪宅。：科技豪宅。：科技豪宅。建议：引入建议：引入12项，世界最先进的智能家居系统。项，世界最先进的智能家居系统。提升科技家居价值，当今最热的豪宅概念，在常规的智能化系统配合的提升科技家居价值，当今最热的豪宅概念，在常规的智能化系统配合的同时，重点引入同时，重点引入1 12 2项最先进的智能系统，如远程家居一体化遥控、项最先进的智能系统，如远程家居一体化遥控、指纹保全系统等。指纹保全系统等。 产品价值深入打造。产品价值深入打造。产品价值深入打造。产品价值深入打造。项目地块价值深入
14、打造：项目地块价值深入打造：关键词关键词关键词关键词2 2：封闭式管理。：封闭式管理。：封闭式管理。：封闭式管理。建议：采用纽约高层豪宅区建议：采用纽约高层豪宅区“封闭式公寓（封闭式公寓（condominosfechados）”的管理模式的管理模式，区别于一般的物业服务，区别于一般的物业服务，项目联合物业公司提供一，项目联合物业公司提供一种贵族式封闭式管理种贵族式封闭式管理，配合智能化的保全系统，配合智能化的保全系统，由专业的保全人，由专业的保全人员负责警戒员负责警戒，严格区分社区内、外人士的进出，严格区分社区内、外人士的进出，体现一种高端身，体现一种高端身份感的管理服务，同时具有区隔性。份感
15、的管理服务，同时具有区隔性。产品价值深入打造。产品价值深入打造。产品价值深入打造。产品价值深入打造。项目地块价值深入打造：项目地块价值深入打造：关键词关键词关键词关键词3 3：双会员制。：双会员制。：双会员制。：双会员制。建议：利用本项目后期会所，业主可获得会员卡享受公建设施，同时建议：利用本项目后期会所，业主可获得会员卡享受公建设施，同时联合月亮城堡，入住项目的高端人士可以共享月亮城堡的公建联合月亮城堡，入住项目的高端人士可以共享月亮城堡的公建设施，设施，“双会员制双会员制”的配合对于社会上层人士，无疑是很大的促的配合对于社会上层人士，无疑是很大的促动点。动点。产品价值深入打造。产品价值深入
16、打造。产品价值深入打造。产品价值深入打造。项目地块价值深入打造：项目地块价值深入打造：关键词关键词关键词关键词4 4：楼王。：楼王。：楼王。：楼王。建议：将每一栋建筑顶层打造独栋的形式。建议：将每一栋建筑顶层打造独栋的形式。增加项目的高端价值感，云顶大独栋的打造，以其自身的尺度、增加项目的高端价值感，云顶大独栋的打造，以其自身的尺度、总价，项目当中最为高端的产品形式总价，项目当中最为高端的产品形式楼王，进一步提升项楼王，进一步提升项目的高端附加价值。目的高端附加价值。项项目目产产品品力力体体系系全全面面梳梳理理脉脉 . . 络络 . . 梳梳 . . 理理项目产品力体系全面梳理：项目产品力体系
17、全面梳理：环境：千米一线江景环境：千米一线江景文化：运河文化底蕴文化：运河文化底蕴产品：产品：精装修标准。精装修标准。顶层的楼王。顶层的楼王。科技智能化。科技智能化。封闭式管理。封闭式管理。双会员制。双会员制。景观占有。景观占有。景观占有。景观占有。 文脉占有。文脉占有。文脉占有。文脉占有。 高端占有。高端占有。高端占有。高端占有。 依托自身产品力体系，形象上从泛区域豪宅竞争跳脱出来，姿态？气质？依托自身产品力体系，形象上从泛区域豪宅竞争跳脱出来，姿态？气质？项目气质路线探讨。项目气质路线探讨。本项目本项目不建议：大金牙的奢华路线。不建议：大金牙的奢华路线。代表项目：星河湾。代表项目：星河湾。
18、不建议：东区的纯国际化路线。不建议：东区的纯国际化路线。代表项目：观湖国际。代表项目：观湖国际。本项目要打造一种什么样的豪宅气质。本项目要打造一种什么样的豪宅气质。本项目要打造一种什么样的豪宅气质。本项目要打造一种什么样的豪宅气质。话起话起“东富西贵东富西贵”。东富西贵，地产圈内高端项目气质路线遵循方式。东富西贵，地产圈内高端项目气质路线遵循方式。东区：依托更加国际化的人群特点，项目要么选择奢华，要么选择纯粹的国际化。东区：依托更加国际化的人群特点，项目要么选择奢华，要么选择纯粹的国际化。西区：依托三山五园的环境、皇家文脉气质，高端性体现更强调一种传世的尊贵。西区：依托三山五园的环境、皇家文脉
19、气质，高端性体现更强调一种传世的尊贵。本项目本项目本项目本项目在具有绝佳环境和深厚文脉底蕴的地块上，打造一个高端的豪宅类型物业，在具有绝佳环境和深厚文脉底蕴的地块上，打造一个高端的豪宅类型物业，在具有绝佳环境和深厚文脉底蕴的地块上，打造一个高端的豪宅类型物业，在具有绝佳环境和深厚文脉底蕴的地块上，打造一个高端的豪宅类型物业，气质确定能不能跳出东区传统的路线，形成高端区隔性的豪宅气质？气质确定能不能跳出东区传统的路线，形成高端区隔性的豪宅气质？气质确定能不能跳出东区传统的路线，形成高端区隔性的豪宅气质？气质确定能不能跳出东区传统的路线，形成高端区隔性的豪宅气质？我们建议我们建议在东区，第一个打造
20、在东区，第一个打造“东贵东贵”的高端豪宅气质的地产项目。的高端豪宅气质的地产项目。我们为项目找到一种气质我们为项目找到一种气质“贵胄级贵胄级”我们为项目找到一种气质我们为项目找到一种气质贵胄级贵胄级字面意思：贵族的充满传承、高端的气质。字面意思：贵族的充满传承、高端的气质。概念由来：贵胄级概念，最早由玛莎拉帝概念由来：贵胄级概念，最早由玛莎拉帝总裁一款豪华轿车总裁一款豪华轿车提出，其内涵就是为富人量身订制打造的高端型提出，其内涵就是为富人量身订制打造的高端型豪华轿车，将欧洲贵族式的喜好同现代的外形，豪华轿车，将欧洲贵族式的喜好同现代的外形，豪华的配置结合，内涵与外在的有效统一，同样豪华的配置结
21、合，内涵与外在的有效统一，同样符合项目自身标准。符合项目自身标准。我们为项目找到一种气质我们为项目找到一种气质贵胄级贵胄级对位于本项目：对位于本项目：为项目在东区打造一种为项目在东区打造一种“贵而不俗贵而不俗”的区隔性高端气质。的区隔性高端气质。本项目高端的产品配置，同地块的环境、文脉相结合，本项目高端的产品配置，同地块的环境、文脉相结合，形成一种传世的、高端的、尊贵的、专属的物业属性。形成一种传世的、高端的、尊贵的、专属的物业属性。项目定位明确。项目定位明确。项目定位明确项目定位明确传世河居传世河居贵胄级人文私宅。贵胄级人文私宅。传世河居传世河居贵胄级人文私宅。贵胄级人文私宅。 被定义为尊贵
22、而又不失底蕴的人文私宅，被定义为尊贵而又不失底蕴的人文私宅，第一个在东区作第一个在东区作“东贵东贵”的项目，的项目，将稀缺景观、文化底蕴同高端产品全面统一，将稀缺景观、文化底蕴同高端产品全面统一，无论对于产品，还是客群都是高端的象征！无论对于产品，还是客群都是高端的象征！不再是特定时代的一种奢侈建筑，不再是特定时代的一种奢侈建筑，而是一种宏阔的文化传承和气度！而是一种宏阔的文化传承和气度！以以“贵胄级贵胄级”的姿态，影响东区。的姿态，影响东区。案案 .名名 .主主 .推推案名建议案名建议苏黎世大道苏黎世大道案名建议：案名建议：苏黎世大道苏黎世大道国际舶来命名方式。国际舶来命名方式。苏黎世：拉丁
23、语中意为美丽的水城。苏黎世：拉丁语中意为美丽的水城。苏黎世运河，世界上最大的人工运河，同样有着深厚的底蕴，苏黎世运河，世界上最大的人工运河，同样有着深厚的底蕴，并且处于瑞士的苏黎世水岸，由于其优美的景色、成熟的别墅区，并且处于瑞士的苏黎世水岸，由于其优美的景色、成熟的别墅区，而被称之为：黄金岸。而被称之为：黄金岸。本项目，运河岸边的高端物业，意境相同。本项目，运河岸边的高端物业，意境相同。案名建议案名建议珠江珠江观渡观渡案名建议：案名建议：珠江珠江观渡观渡客群心里对位命名。客群心里对位命名。观：大其心容天下之物，虚其心受天下之善，平其心论天下之事，潜其心观：大其心容天下之物，虚其心受天下之善，
24、平其心论天下之事，潜其心观观天下之理。天下之理。自自诗经诗经渡：常记溪亭日暮，沉醉不知归路，兴尽晚归舟，误入藕花深处，争渡争渡，惊起一滩鸥鹭。渡：常记溪亭日暮，沉醉不知归路，兴尽晚归舟，误入藕花深处，争渡争渡，惊起一滩鸥鹭。自李清照自李清照争渡争渡以人生之大境界，观人生至居住真意。以人生之大境界，观人生至居住真意。案名建议案名建议珠江珠江锦里锦里案名建议：案名建议：珠江珠江锦里锦里高端气质的命名方法。高端气质的命名方法。锦鲤，一种高贵观赏鱼类，它以其艳丽晶莹的体色，潇洒优美的游姿，锦鲤，一种高贵观赏鱼类，它以其艳丽晶莹的体色，潇洒优美的游姿，华丽俊俏的斑纹，雄健英武的风度而越来越受到客群的喜好。华丽俊俏的斑纹，雄健英武的风度而越来越受到客群的喜好。锦鲤，自古以来象征着尊贵、富贵，为高端客群喜好，锦鲤，自古以来象征着尊贵、富贵，为高端客群喜好，本项目近邻运河，以锦鲤富贵之意嫁接于项目。本项目近邻运河，以锦鲤富贵之意嫁接于项目。案名建议案名建议珠江珠江河弦。河弦。珠江珠江水晶宫。水晶宫。提报结束，谢谢聆听。提报结束，谢谢聆听。
