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1、朗朗诗诗国国际际街街区区朗诗国际街区朗诗国际街区朗朗诗诗国国际际街街区区前期回溯前期回溯 2005年1月30日，时值楼市传统销售淡季，朗诗.国际街区逆市开盘，首期推出100多套住宅，每平米7500元起； 2005年5月15日，该项目第二批物业解析会在希尔顿国际酒店（前）举行； 2005年6月26日，该项目的第三批物业开盘，一期的两栋水岸景观住宅，共100多套物业； 2006年4月29日，该项目住宅车位首度公开发售。 2006年9月9日，二期朗诗街区印象开盘，在保留项目前期优势的基础上，更好创新优化元素。进入2007年 朗朗诗诗国国际际街街区区一、区域环境一、区域环境二、项目介绍二、项目介绍三、
2、规划设计三、规划设计四、景观四、景观五、装修、智能化五、装修、智能化六、户型配比六、户型配比七、客群七、客群八、营销八、营销九、销售状况九、销售状况十、综述十、综述Contents朗朗诗诗国国际际街街区区市中心市中心江宁江宁河西河西新城新城紫金山紫金山长江长江受地理资源的限制，城市往向西南发展成为必然。 得天独厚的自身条件使河西成为主城向外拓展的最优区域。区域环境区域环境主城外扩首选地主城外扩首选地朗朗诗诗国国际际街街区区 政府高强度的投入，充分保障了新城基础设施及配套的顺利建设； 地铁一、二号均通达该地区，其中一号线已经投入运营，二号线将于09年通车； 随着新城雏形的显现，区域价值逐渐显化，
3、地价、房价显著提升。20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年城建投资（亿元）180320932460累计677677亿元亿元周期周期总投资总投资目前进目前进度度建成建成地铁地铁2 2号线号线5 5年年105105亿元亿元已开工已开工0909年通车年通车会展中心会展中心一期一期1.51.5年年2929亿元亿元打桩打桩0808年一期年一期纬七路纬七路过江隧道过江隧道4 4年年3030亿元亿元已开工已开工0909年通车年通车合计合计164164亿元亿元截止截止20072007年政府对奥体板块累积投资年政府对奥体板块累积投资667667亿元亿
4、元2007-20092007-2009年政府已确定的投资额为年政府已确定的投资额为164164亿元亿元 政府可持续投入促进新城快速成熟，价值整体提升区域环境区域环境逐渐成熟，城市新中心逐渐成熟，城市新中心朗朗诗诗国国际际街街区区老城墙老城墙新街新街口口 地铁地铁2号线号线 地地铁铁1号号线线湖南路湖南路绕城公绕城公路路双捷运交通助推奥体区域价值再度飞跃双捷运交通助推奥体区域价值再度飞跃地铁1号线于2005-09月正式通车，至今已运营近2年，间隔5-8分钟/班次。地铁2号线将于09年底开通，中胜站距离本项目0.75公里。 地铁一、二号线换乘换乘于奥体元通站奥体元通站，该站距离本项目1.25公里。
5、元通站区域环境区域环境逐渐成熟，城市新中心逐渐成熟，城市新中心朗朗诗诗国国际际街街区区城市中心演变进程城市中心演变进程1 1、城市中心向奥体转移、城市中心向奥体转移2 2、奥体的中心、奥体的中心商业轴与商商业轴与商务轴交汇处务轴交汇处商业轴：沿河西大街布置，比肩新街口；商务轴：沿江东路布置，2007年底10座标志建筑封顶。夫子庙夫子庙新街口新街口山西路山西路- -鼓鼓楼楼奥体奥体金沙金沙2明城墙内地铁1号线地铁2号线商务轴商业轴区域环境区域环境逐渐成熟，城市新中心逐渐成熟，城市新中心朗朗诗诗国国际际街街区区项目介绍项目介绍物业名称物业名称朗诗国际街区朗诗国际街区项目地址奥体新城庐山路交通条件地
6、铁12号线(元通站)占地面积160000平米(240亩)建筑面积300000平米物业形态一期3栋小高层、3栋多层；二期3栋小高层、7栋多层容积率1.88总户数2000户（一期526套，二期890户 ）电梯配比多层：二梯三户，小高层中，一期：一梯三户，二期：二梯二户， 车位配比1 ：1绿化率40%-45%开发期数三期，现售二期的1、2栋，12月底推2期的3、5栋开发周期04-09年（05 年首次开盘至09年整体交付）开盘时间2005-1-30(一期)，2006-9-9(二期)目前价格一期2栋5栋（余10多套）：9000-9500元/平米;二期1栋2栋：8200-10000元/平米交付时间2006
7、-10-31、2006年11月31日 (一期) 2008-6（二期） 朗朗诗诗国国际际街街区区内部配套内部配套休闲场所休闲场所生活会馆、休闲街、时尚街等幼儿园幼儿园南京第一所恒温恒湿健康幼儿园（双语教学）生活小配套生活小配套面包房、咖啡店、花店、小超市等运动场所运动场所网球场、温水泳池、健身设施、乒乓球室等外部配套外部配套交通配套交通配套规划中区内有几十条公交线路，目前有6条：134、92、306、41、24、57路；距地铁出口需要3-5分钟的路程。生活配套生活配套周边生活配套与河西CBD共享。目前缺乏、未来配套完善医院、银行、菜场等基础生活设施仍在建设中，医疗配套与学区、教育设施今年已经得到
8、极大的完善；奥体片区的江苏省科学历史文化中心，艺兰斋美术馆、南京图书馆、奥体场馆等都在建设中并已处具规模。项目介绍项目介绍朗朗诗诗国国际际街街区区老城墙老城墙奥体中心奥体中心 新街口新街口 湖南路湖南路绕城公路绕城公路朗诗国际朗诗国际项目介绍项目介绍地铁一号线地铁一号线地铁二号线地铁二号线元通站元通站朗朗诗诗国国际际街街区区p高档住高档住宅片区基宅片区基本形成本形成CLD区域成为奥体片区价格高点，高档住宅区逐渐形成地块区域成熟地铁一号线地铁一号线奥体中心奥体中心奥体新城奥体新城 欧洲城欧洲城 塞纳丽舍塞纳丽舍 宋宋都都美美域域万达华府万达华府朗诗国际街区朗诗国际街区 银银城城西西堤堤嘉嘉业业阳
9、阳光光城城拉拉德德芳芳斯斯兴元兴元嘉园嘉园河河西西中中央央商商务务区区金马郦城金马郦城 滨江奥城滨江奥城 文文化化用用地地特特殊殊教教育育学学院院紫鑫中华紫鑫中华碧瑶花园碧瑶花园 华新丽华华新丽华 石家庄石家庄地块地块光明城市光明城市 地铁二号线地铁二号线CLD高档高档居住区居住区元通站元通站项目介绍项目介绍朗朗诗诗国国际际街街区区项目介绍项目介绍临近商务、商业轴，配套齐全，居住氛围浓厚临近商务、商业轴，配套齐全，居住氛围浓厚元通站中胜站小行站1号线2号线129路底站路底站110、133路底站路底站133路路富春江东街站富春江东街站110路路富春江东街站富春江东街站新城实验学校新城实验学校南师
10、大附属南师大附属新城初级中学新城初级中学明基医院明基医院沙洲小学沙洲小学沙洲中学沙洲中学南京银行南京银行河西金陵中学河西金陵中学公交站点公交站点超市超市农贸市场农贸市场银行银行医院医院学校学校奥体中心161路路恒山路南站恒山路南站苏果便利苏果便利沙洲农贸沙洲农贸市场市场朗朗诗诗国国际际街街区区朗朗诗诗国国际际街街区区项目介绍点评：项目介绍点评： 地段价值较优，纯正地铁物业。地段价值较优，纯正地铁物业。离地铁元通站（1、2号线换乘点）仅3-5分钟步行路程。 规模开发：规模开发：占地16万平米、总建30万平米，即使在奥体也属于大规模开发项目。 开发方开发方之前成功开发过丰富路的朗诗熙园项目，具有一
11、定具有一定的品牌知名度，的品牌知名度，但开发高科技住宅项目仍为首次。 本项目分三期开发，周期较长（本项目分三期开发，周期较长（5 5年）。年）。 生活配套与生活配套与CBDCBD共享，未来配套完善。共享，未来配套完善。朗朗诗诗国国际际街街区区项目外景项目外景朗朗诗诗国国际际街街区区规划设计规划设计 小区及房屋朝向均不是正南正北，而是根据市政道路来规划的，这也是整个奥体板块楼盘的共同特点之一。 楼间距落差较大，50-200米不等。 7层的多层与18层小高层错落、板式单体间围合成风车状。 该小区内三期中都有独立的小区入口，并且独立管理。 一期的主入口设在北边的河西大街上，东面的衡山路及南面的白龙江
12、东街同时都设有辅助入口，西面则是庐山路及向阳河，二期也设有三个入口，布局和一期基本一样。 北园（一期）中园（二期）南园（三期）朗朗诗诗国国际际街街区区建筑立面建筑立面朗朗诗诗国国际际街街区区小区景观小区景观效果图效果图朗朗诗诗国国际际街街区区装修标准装修标准精装材料均选用国际一线品牌精装材料均选用国际一线品牌 橱柜橱柜 德国柏丽 厨具及家电厨具及家电 德国西门子坐便器、台盆坐便器、台盆德国杜拉维特龙头、花洒龙头、花洒德国高仪铸铁浴缸铸铁浴缸德国科勒隐蔽水箱隐蔽水箱 瑞士吉博力中央吸尘系统中央吸尘系统 法国爱迪士进户门、室内门进户门、室内门 德国博耐给排水系统给排水系统 瑞士吉博力机械室内排风系
13、统机械室内排风系统 法国爱迪士室内墙面室内墙面 环保乳胶漆厨卫墙面厨卫墙面 瓷砖、乳胶漆地面地面 高级环保强化木地板、地砖朗朗诗诗国国际际街街区区十大建筑科技系统十大建筑科技系统地源地源热泵热泵技术技术系统系统混凝土混凝土顶棚顶棚辐射辐射制冷制冷制热制热系统系统健康健康全新风全新风系统系统外墙外墙系统系统外窗外窗系统系统外遮阳外遮阳系统系统屋顶屋顶地面地面系统系统隔噪隔噪隔声隔声系统系统排水排水噪声噪声处理处理系统系统吸尘吸尘排污排污系统系统保温调节室内温度保温节能保温安静调温安静换气排污室内不用空调暖气全年保持恒温、恒湿、恒氧。室内不用空调暖气全年保持恒温、恒湿、恒氧。 朗朗诗诗国国际际街街
14、区区产品规划点评：产品规划点评：多层、小高层错落，板式单体风车状围合；参照国家智能小区设计及施工；红色外墙、干净整洁；运用大科技、大建筑系统打造“恒温、恒湿、恒氧、环保节能”的住宅项目；精装选取国际一流品牌材料，轻装修、重装修。高科技建筑系统、精装修是映射朗诗住宅品质的两面高科技建筑系统、精装修是映射朗诗住宅品质的两面镜子，高科技对于项目形象的营造与品质的提升起到镜子，高科技对于项目形象的营造与品质的提升起到标新立异、旗帜鲜明的作用。标新立异、旗帜鲜明的作用。朗朗诗诗国国际际街街区区一期户型配比一期户型配比3 3房及以上为主打（房及以上为主打（68%68%），），2 2房房32%32%房型面积
15、(平米)供应(套)比例(%)销售(套)比例(%)标准2房697013.47014.382356.7346.9舒适2房110387.3367.3120224.2214.3标准3房12015830.315531.6舒适3房1509718.68617.6小4房148-1568816.97515.3舒适4房200142.7132.7合计522100490100朗朗诗诗国国际际街街区区房型面积(平米)供应(套)比例(%)销售(套)比例(%)1房58-69447.244100标准2房80477.647100舒适2房110508.250100118284.528100标准3房118-14023638.620
16、888.1舒适3房150-20012119.910687.6舒适4房160-2207211.872100五房200142.314100合计612100569100二期户型配比二期户型配比以以3房为主（近房为主（近60%），单室房源增加），单室房源增加朗朗诗诗国国际际街街区区 改进大窗户来增加采光， 在小房间或客厅或大房间增加了室内阳台； 在户型中，一期最小的户型为69平米，二期目前最小面积在58-65平米，该项目的小户型则针对年纪较大者或老少搭配居住使用。 能耗和收费标准不同。二期的系统只开夏冬两季（8个月），管理费也做相应调节，春秋（4个月）只收系统维护费用。 景观及配套也有所不同。一期引进
17、便利店，在5号楼下设置商业配套及精品店、会所，会所将于2007年上半年投入使用；二期配有网球场，11号楼下设置为商业，二期的景观以小区内五大湖而命名；后期的规划中将配置幼儿园。一期一期VSVS二期二期相对于一期，二期更本土化、更适合居住相对于一期，二期更本土化、更适合居住朗朗诗诗国国际际街街区区A2A2：一房一厅一卫：一房一厅一卫 6565平米平米 布局流畅、高效。 开放式厨房。 客厅方正明亮，和厨房充分沟通。 卧室，卫生间的尺度宽敞，卫生间洁净明亮。 南南二期户型代表二期户型代表朗朗诗诗国国际际街街区区C3C3：三房二厅二卫：三房二厅二卫 134134平米平米客厅光线明亮，居中，动线流畅。餐
18、厅与厨房的沟通充分，使用便利主卧位处楼面的一角，私密性最好。空间尺度舒适。三室卧室的尺度都明亮宽敞，可充分布置衣、书柜。主卫与客卫尺度适中，洁净明亮。南南二期户型代表二期户型代表朗朗诗诗国国际际街街区区 客厅方正明亮、居中，与盥洗区、厨房以及睡眠空间的动线流畅，使用便利。客卫干湿分离。盥洗区接近起居空间，使用方便。 三个睡眠空间相对集中，并和起居空间以走道相连，既能享受宁静和私密，又能保持和起居空间的亲密度。 主卫的盥洗区空间宽敞、通透、洁净，同时与主卫、主卧室和更衣间保持了流畅的沟通，灯光的夜间功能考虑人性化。 C7C7：三房二厅二卫：三房二厅二卫 153153平米平米东东二期户型代表二期户
19、型代表朗朗诗诗国国际际街街区区p朗朗诗国国际的的产品始品始终以追求舒适度以追求舒适度为目目标，二期，二期虽然偏重本土化，但并然偏重本土化，但并不影响不影响户型的舒适性型的舒适性设计。p非正南向非正南向户型朝向以型朝向以“景景观中心中心”为原原则。p各功能空各功能空间面面积充裕，舒适感充裕，舒适感强；即使造成一定的面；即使造成一定的面积浪浪费，得房率降，得房率降低，但整体空低，但整体空间的亮点仍大大弱化以上不足。的亮点仍大大弱化以上不足。p除一房外均除一房外均为全明全明设计，采光、通，采光、通风俱佳。俱佳。p高科技建筑系高科技建筑系统有效避免因朝向有效避免因朝向带来的采光、来的采光、“西晒西晒”
20、等等传统产品固有品固有硬硬伤。综上，朗上，朗诗国国际的的产品接受程度品接受程度较高。高。朗朗诗诗国国际际街街区区 户型以3房为主，经济偏舒适，并适当搭配小户型； 在奥体乃至全市定位中高档的项目中，户型面积较合理； 二期中户型设计有所优化，增加阳台和大窗户的使用等； 户型面积上，3房面积略有扩大，同时搭配单室房源； 从去化看，整体销售良好；小户型最优。 对比一期，二期销售更为乐观；小户型依然热销，但部分3房销售相对滞后，与其户型设计有一定关系。产品点评：产品点评：产品设计在朝向、阳台、窗户等各方面使节能效果产品设计在朝向、阳台、窗户等各方面使节能效果最优，同时更趋人性化、本土化最优，同时更趋人性
21、化、本土化朗朗诗诗国国际际街街区区主力客群构成主力客群构成 职业分布：职业分布：由公务员、私营业主、政府机关人员、极少部分医生和教师组成； 区域分布：区域分布：南京本地购买者占大部分，部分外地人购买（上海等）； 年龄层次：年龄层次：40岁左右； 行为特征：行为特征：有相当数目的经济累积，生活要求较高，注重品质且为二次至多次置业者； 一次性付款者比例：一次性付款者比例：50%左右； 购房目的：购房目的：自住（改善居住条件、部分结婚置业），投资比例低。业主构成主要集中在中高端客户群，业主构成主要集中在中高端客户群，同时也吸引了少部分外籍人士同时也吸引了少部分外籍人士朗朗诗诗国国际际街街区区分析项目
22、分析项目排名统计第一排名统计第一排名统计第二排名统计第二排名统计第三排名统计第三客户区域客户区域鼓楼36建邺20白下13工作地点工作地点鼓楼35建邺20白下11信息渠道信息渠道介绍48POP21网络14工作单位工作单位国企或事业单位30%私营业主28%民营单位17%需求户型需求户型标准三房35%舒适三房20%两房20%需求面积需求面积120-140-35%150-20020%80-120-20%购房用途购房用途自住85%投资13%皆可2%客户年龄客户年龄41-5035%31-4025%24-3020%家庭构成家庭构成三口之家56%夫妇29%单身18%询问重点询问重点户型23%售价21%规划18
23、%主力客群构成主力客群构成（估算资料）（估算资料）朗朗诗诗国国际际街街区区客群点评客群点评 客群以富贵为主客群以富贵为主主力房源为主力房源为3 3房房及以上，且面积及以上，且面积不小于不小于130130平米平米目前销售均目前销售均价价1300013000元元/ /平米平米总价总价100100万元万元小户型虽面积略小，但单价较高，小户型虽面积略小，但单价较高，总价相对低，但多超总价相对低，但多超过过8080万元万元（1 1）（2 2）高科技系统的住宅，通过总价和物管费用两道门槛分流高科技系统的住宅，通过总价和物管费用两道门槛分流并选择目标客户，使当前成交客群集中为传统高端中的并选择目标客户，使当
24、前成交客群集中为传统高端中的中高层人群。中高层人群。朗朗诗诗国国际际街街区区卖点：卖点：创新创新高科技住宅高科技住宅营销营销朗朗诗诗国国际际街街区区卖点：性价比高卖点：性价比高营销营销朗朗诗诗国国际际街街区区营销：营销：“试住试住”体验体验营销营销朗朗诗诗国国际际街街区区包装与推广：包装与推广：奥体高档住宅的标杆奥体高档住宅的标杆营销营销报广表现朗朗诗诗国国际际街街区区营销点评：营销点评： 朗诗最大的卖点就是创新，运用高科技建筑系统。 以奥体住宅标杆为理想，突出高品质高性价比。 离地铁出口仅分钟，位置优越； 前期规划周密，小区建设、景观等细节处理较小； 精装采用国际一流品牌材料，简约实用且效果
25、优雅。 在南京市场中首推“试住体验”，让消费者买的舒心。 每次推栋住宅，价格稳中提升，销售良好。高科技是朗诗项目营销的中心，从宣传造势到试住体高科技是朗诗项目营销的中心，从宣传造势到试住体验，使目标客群对于高科技住宅的接受度迅速提高。验，使目标客群对于高科技住宅的接受度迅速提高。朗朗诗诗国国际际街街区区分期分期时间时间位置位置产品（平米）产品（平米）价格价格（元（元/ /平米）平米）效果效果一期（北园）05-1-303、4栋以69、82两房、120的三房为主7500起，8250均价6小时销售80余套05-5-151、6栋以150的三房、200左右四房为主均价8400热销05-6-262、5栋以
26、150的三房、经济四房为主开盘当日最高价破万元热销06-4-29车库/当天销售120个销售情况销售情况推盘过程推盘过程（以下价格均为毛坯价格，另加精装修（以下价格均为毛坯价格，另加精装修2000元元/平米）平米）朗朗诗诗国国际际街街区区分期分期时间时间位置位置产品（平米）产品（平米）价格价格（元（元/ /平米）平米）效果效果二期（中园）06-9-91、2栋2房、房均价8900开盘当天100套06-12-203、5栋58一房、130三房、160四房及200五房等 均价8911 去化完毕07-1-189栋140三房，160四房均价8765 去化完毕07-3-108栋115两房，130三房，175四
27、房，225五房均价10160 去化完毕07-8-15、2310、11栋69一房，89-118两房，127-141三房，148四房均价10516 去化完毕07-9-1112栋69一房，118-140三房均价12825 去化率62%销售情况销售情况推盘过程推盘过程（以下价格均为毛坯价格，另加精装修（以下价格均为毛坯价格，另加精装修2000元元/平米）平米）朗朗诗诗国国际际街街区区 科技建筑系统对于项目本身价值提升作用不明显，更多的是作为一个与众不同的卖点。 差异化竞争策略使朗诗在奥体这个让众多品牌开发商遭遇“滑铁卢”的板块，逆市飘红，一直稳占河西奥体板块新的房价制高点。 高科技系统的运用形成了总价
28、与物管费用双门槛，传统的富贵人群再次分馏，富贵中的“中产”与“资产”成为主流目标。 高科技较多的体现在维持与促进项目销量与销售速度上，提高了项目的抗跌性能。个案启示个案启示朗朗诗诗国国际际街街区区朗朗诗诗国国际际街街区区MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1Upaxm
29、ZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq7
30、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
