固安园区经营模式研究报告

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1、和君创业研究咨询有限公司H&J VANGUARD RESEARCH AND CONSULTING CO.,LTD.机密机密 三浦威特园区发展有限公司三浦威特园区发展有限公司 固安园区经营模式研究报告固安园区经营模式研究报告（20022002年年9 9月月9 9日日 北京）北京）2和和君君创创业业H&J VANGUARD有价资源理论有价资源理论 资源的价值体现在与企业（实体）赖以竞争的资源的价值体现在与企业（实体）赖以竞争的的环境在以下三个方面交互作用的结果：的环境在以下三个方面交互作用的结果：v能满足顾客能满足顾客需求;v资源资源稀缺性，包括不可模仿性（包括不可模仿性（inimitabilit

2、y);v可获得性：可获得该资源的利润。可获得该资源的利润。3和和君君创创业业H&J VANGUARD固安的两大优势与两大机遇回顾固安的两大优势与两大机遇回顾优势：优势：- 区位优势：不具备稀缺性及不可复制性。- 土地：同样稀缺性较弱，需求力不强。机遇：机遇：- 世界工业向中国的转移- 大北京经济区的形成，中国及世界需求及生产要素流动：但固安地区对此机遇的可获得性上不明显。可获得性的要求同时也使经营模式与盈利性成为重要研究对象。4和和君君创创业业H&J VANGUARD固安的四大劣势回顾固安的四大劣势回顾v经济低谷经济低谷，相对周边地区一穷二白，产业进入先决条件严重匮乏v政府给与优惠能力有限政府

3、给与优惠能力有限，政策能力在市场大趋势下趋于软弱。v资金不到位资金不到位，先筑巢再引凤难；可能导致凤掠过而不落地。v现有产业空缺现有产业空缺，本地产业环境尚未形成，而周边地区竞争力度巨大。5和和君君创创业业H&J VANGUARD化劣势为优势化劣势为优势根据根据David J. Collins 及及 Cynthia Montgomery提出的理论：提出的理论：“资源支撑持续竞争优势资源支撑持续竞争优势”。固安的发展必然依托资源导入以实现固安劣势向优势的转化。固安的发展必然依托资源导入以实现固安劣势向优势的转化。6和和君君创创业业H&J VANGUARD化劣势为优势化劣势为优势经济低谷，一穷二白

4、，产业进入先决条件严重匮乏经济低谷，一穷二白，产业进入先决条件严重匮乏 固安的对策：固安的对策：v当同一大经济区内的经济分布不均，区域性资源优势，如土地价格/人工等很可能进入再调整阶段。从曼哈顿，硅谷，香港的辐射，可以看到经济部分从高估向低谷流动的特征。v固安必须有可能利用其经济低谷之低成本特征，在大北京及河北省的夹缝中，从大北京工业辐射转移，产业向大北京转移的机会，引入企业的驻扎。v利用本身的招商及外在招商队伍，用咨询式招商方式，引起南方以及包括河北在内的华北产业及一部分企业向固安迁移。7和和君君创创业业H&J VANGUARD化劣势为优势化劣势为优势政府给与优惠能力有限，政策能力在市场大趋

5、势下趋于软弱政府给与优惠能力有限，政策能力在市场大趋势下趋于软弱固安的对策：固安的对策：v机制高于一切。在中国招商引资进入市场化竞争的局面下，固安当地的企业服务体系，企业与政府的沟通体系，及政府的开放性和灵活性将表现的尤为重要。v固安必须在政策上引起河北省政府的重视，在招商上引入如浙江同安徽两省间的地区性分工政策等方式，积极倒入政府的功能资源。v在同政府的沟通上，可利用地方政府及专家游说团等方式。8和和君君创创业业H&J VANGUARD化劣势为优势化劣势为优势资金不到位，筑巢引凤难；可能导致凤掠过而不落地资金不到位，筑巢引凤难；可能导致凤掠过而不落地固安的对策：固安的对策：v充分利用投资银行

6、资金调动优势，同河北及其他地区的资金充裕的上市/大型企业进行资金对接。v开发金融创新产品，如信托，租赁，担保，基金公司设立，可转债，BOT等。v在产业选择上，有顺序地导入，以导入休闲超市等概念以带动固安地区的尽早启动，在产业驻扎环境逐步形成的过程中，逐步引入其他产业。 9和和君君创创业业H&J VANGUARD化劣势为优势化劣势为优势现有产业空缺，本地产业环境尚未形成，而周边地区竞争力度巨大现有产业空缺，本地产业环境尚未形成，而周边地区竞争力度巨大 固安的对策：固安的对策：v以牺牲利益，提供有巨大吸引力的软环境倾斜，带动一批龙头企业的进入，在进入过程中，逐步同本地的职业培训机构融合，在固安地区

7、形成产业链的能力积累，知识积累和人力积累，营造固安地区产业环境。v可能以行政指令+政策优势+市场运作方式带动廊坊及河北地区慰产生集群的产业向固安地区集群。10和和君君创创业业H&J VANGUARD产业战略步骤产业战略步骤第一步：避开竞争，避开弱势，形成雏形第一步：避开竞争，避开弱势，形成雏形v进入第三产业，如整队北京地区的文化，消费，休闲等产业。v形成局部地区率先盈利，支持对固安企业进入环境的打造。v同时推进固安地区水，电，热，排污，交通等项目的建设。v带动对固安地区的初步认识，逐步在大北京，华北以至全国范围内造势。11和和君君创创业业H&J VANGUARD产业战略步骤产业战略步骤第二步：

8、软第二步：软/硬件环境升级硬件环境升级v在软/硬件环境形成后，固安在大北京经济区的区位优势初显，成本等优势也从无形成为资本化。v人，物，资金等流动因素在固安沉淀。v汽车零部件等产业逐步进入。12和和君君创创业业H&J VANGUARD产业战略步骤产业战略步骤第三步：扩展期第三步：扩展期v第三产业带动其他产业进入。（见后文解释）v其他集群产业，如建材，新材料，汽车零部件有关的模具，机床等行业逐步落户。v面向的经济逐步形成。v固安品牌注意力，类似昆山/东莞地区，全面建立。13和和君君创创业业H&J VANGUARD产业战略步骤产业战略步骤第四部：固安建城第四部：固安建城14和和君君创创业业H&J

9、VANGUARD大集群概念大集群概念v和君创业认为，产业链的集散的产业及群的表现，如浙江服装，昆山微电子，广东家电等；而相关产业链只见亦存在着集群可能。此称之为大集群（super industrial clusters).v大集群充分利用里产业互动特征，为地区经济的凝聚及扩散的可行模式。15和和君君创创业业H&J VANGUARD大集群概念大集群概念 休闲大集群休闲大集群休闲休闲+购物及消费：购物及消费：消费经济特色旅游：特色旅游：旅游经济/体验经济休闲休闲+运动运动休闲休闲+房地产：房地产：区域房地产经济休闲休闲+会展：会展：会展经济休闲休闲+康复疗养保健：康复疗养保健：保健经济休闲休闲+其

10、他产业其他产业16和和君君创创业业H&J VANGUARD休闲核心大集群图示休闲核心大集群图示休闲娱乐休闲娱乐高尔夫马术等运动度假村服装体育用品基础设施生态环境会展旅游房地产康复疗养17和和君君创创业业H&J VANGUARD总结：固安发展的四大方针总结：固安发展的四大方针v资本激活创新性资本运作，带动海内外包括东亚，海湾地区的资金流转移。创新性资本运作，带动海内外包括东亚，海湾地区的资金流转移。v市场培育咨询式招商，以大战略带动企业及产业链向固安地区移动；品牌上积咨询式招商，以大战略带动企业及产业链向固安地区移动；品牌上积极作出正面推广。极作出正面推广。v政策飞地开放式开放式/市场化政策，在

11、京津地区形成合法突破。市场化政策，在京津地区形成合法突破。v休闲先行集中休闲娱乐核心大集群集中休闲娱乐核心大集群18和和君君创创业业H&J VANGUARD盈利模式：巴拿马运河经济区盈利模式：巴拿马运河经济区 巴拿马巴拿马地处大西洋经济区与当初新兴的太平洋经济区之间，但自身经济条件落后。运河的开发，使巴拿马不但在战略地位上得以大幅提升，巴拿马运河这块人工建设的区域，也成为利益相关方的持续的重要收入来源。 固安固安，作为从大华北到达北京地区的新成长区域，从人工造园到人工造城，其盈利甚至开发模式与运河的模式可以类比以启示。19和和君君创创业业H&J VANGUARD类比：几种盈利模式类比：几种盈利

12、模式v圈地：圈地：将土地低价购入或无偿转入后，将部分土地出售给产业龙头企业，以获得土地增值回收。v建运河：建运河：自建并收取全部收入（休闲，如高尔夫，度假村等）v管运河：管运河：税（政府），企业分红，管理服务费v卖河道使用权：卖河道使用权：服装/体育用品产业在固安租零售店等。v运河配套服务业：运河配套服务业：基础设施，房地产，餐饮等服务业。尤其是房地产在基础设施，生态环境初步形成后即可达到较快的升值效应。v卖运河：卖运河：在条件成熟后，以固安园区或部分产业，如房地产，进行整合上市。20和和君君创创业业H&J VANGUARD产业进入阶段及生态环境要素演变产业进入阶段及生态环境要素演变土地开发土

13、地开发初期产业初期产业后期产业后期产业建城建城产业产业基础设施休闲超市（高尔夫，度假村，马场等）汽车零部件体育用品/休闲用品户外商城部分建材，教育部分机械，如模具，机床零星产业：食品加工，其他新材料，部分物流等产业集群进一步扩大，面向当地的第三产业形成要素要素低价土地资本引入人流吸引优惠政策人力资源积累产业要素形成竞争要素建立资本再注入经营建议经营建议资本引入品牌/优势推广政策形成针对性，发散型招商产业政策出台大规模招商服务系统化政治地位的建立21和和君君创创业业H&J VANGUARD盈利模式的阶段性示图盈利模式的阶段性示图土地开发土地开发初期产业初期产业后期产业后期产业建城建城 圈地圈地

14、建运河建运河管运河管运河分红模式分红模式决定什么船的决定什么船的进入进入卖河道使用权卖河道使用权运河基建运河基建政府出资，基政府出资，基建贷款建贷款 运河配套产业运河配套产业（地产为主）（地产为主）面向大北京为面向大北京为切入点切入点卖运河卖运河* 色彩深浅表示盈利规模。22和和君君创创业业H&J VANGUARD回报周期简略图回报周期简略图总投入总收入退出在产业进入初期阶段中期达到现金流平衡23和和君君创创业业H&J VANGUARD青苹果出品青苹果出品 必属精品必属精品http:/ / 企业管理人力资源全套企业管理人力资源全套 / 品牌策划资料品牌策划资料/行业分析报告分析报告/PPT模板模板等。