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1、湘发湘发家居装饰城营销策划提案家居装饰城营销策划提案利润最大化市场机遇资源整合核心竞争力创新策划本案策划思路本案策划思路目标客户定位本案市场竞争策略本案发展定位核心价值体系SWOT分析竞争态势分析本案定位永州经济发展概况典型个案分析永州商业发展水平市场调研招商策略本案市场定位形象定位商业经营模式商铺面积定位及定价硬性与软性销售包装物业管理服务建议产品策略主要技术指标销售收入概算返租分析经济效益分析营销策略模型本案销售及租赁进度控制首期整合营销计划营销策略广告推广策略投资回报模型本案财务评估策策划划提提案案结结构构图图第一部分第一部分 市场调查研究市场调查研究健康平稳的社会经济健康平稳的社会经济
2、是房地产发展的温床是房地产发展的温床2006年上半年永州市经济运行概况年上半年永州市经济运行概况n16月全市地方生产总值1734亿元；同比增长11.7，接近年初12的预期目标。其中，第一产业3277亿元；增长5.2%；第二产业5089亿元，增长I8.9%；第三产业8974亿元，增长106。 n全社会固定资产投资完成7141亿元，增长339%，新批外资本案31个，增长148%；实际利用外资118亿美元，增长5147，内联引资405亿人民币，增长15.7；完成财政总收入1218亿元，增长16，5；城镇居民人均可支配收入4222元，增长146，农民人均现金收入1362元，增长12.2。 200320
3、03、20042004、20052005年永州市主要经济指标年永州市主要经济指标20062006年第一季度永州房地产发展概况年第一季度永州房地产发展概况今年前月，全市住宅和房地产综合开发共完成投资亿元，占年计划的，同比增长，增速回落个百分点。其中住宅建设完成投资亿元，房地产综合开发完成投资亿元，同比分别增长、。其中中心城市共铺开房地产开发小区个，完成投资亿元；各县区共铺开房地产开发小区个，完成投资亿元。2005年永州房地产行业主要技术指标年永州房地产行业主要技术指标房地产开发总投资 42.94亿元竣工面积696万交易面积157.39万交易金额11.08亿元商品房销售均价695/总体来看，经过前
4、几年的高速增长后，永州市的房地产业发展速度开始放缓，市场由先前的供不应求逐渐向供大于求过渡。消费群体分析消费群体分析针对本项目，我们以永州河西、河东以及芝山为中心，在全市范围内做问卷式市场调查，着重分析永州消费者对商业项目的认可度以及商业地产运作的特点，共发放调查问卷2000份，回收1820，其中有效数据1630份，我们以这1630份作为分析基础数据，结合目前永州在经营的商业项目，和本案主要竞争可比案例，做出以下分析报告。消费群体分析消费群体分析1 1、商铺购买用途、商铺购买用途在调查中，69%的人购买商铺为自己经营，26%的人以出租获取租金的形式进行投资，仅仅有5%的 人用来做升值性物业。结
5、论：原始性购买动机，商业投资概念缺乏。结论：原始性购买动机，商业投资概念缺乏。2 2、商铺购买位置、商铺购买位置 在调查中55%会考虑购买河东育才路的商铺，21%的人明确表示不会，还有24%的人视情况而定。消费群体分析消费群体分析 结论：这组数据给我们了一个非常乐观的结论，在永州的置业者中五层以上结论：这组数据给我们了一个非常乐观的结论，在永州的置业者中五层以上认可该区域，还有两层的不确定客户是项目可以争取的潜在客户，在比较关注地认可该区域，还有两层的不确定客户是项目可以争取的潜在客户，在比较关注地段的本地客中，地段的认可至关重要。段的本地客中，地段的认可至关重要。3 3、产权式商铺、产权式商
6、铺 在具体调查产权式商铺时，49%的人在长沙等大城市都不会关注，51%的有关注；而会购买河东育才路产权式商铺的仅为29%，而64%的人处于犹豫状态，7%的人明确表示不会购买。消费群体分析消费群体分析消费群体分析消费群体分析结论：从这两组数据我们分析，目前本地对产权的概念模糊，并且观望氛围浓厚，结论：从这两组数据我们分析，目前本地对产权的概念模糊，并且观望氛围浓厚，对于这种新型的物业形态，一方面缺乏市场推广，另一方面，结合之前的数据，本对于这种新型的物业形态，一方面缺乏市场推广，另一方面，结合之前的数据，本地人购买商铺的概念依旧以自营谋生为主，投资性购买模式没有形成，在这里得到地人购买商铺的概念
7、依旧以自营谋生为主，投资性购买模式没有形成，在这里得到了具体的验证。了具体的验证。 4 4、商铺需求的具体指标、商铺需求的具体指标消费群体分析消费群体分析需求面需求面积承受承受单价价接受接受总价价面积段()百分比价位（元/）百分比价位（元/）百分比10以下1%2000以下20.3%10万以下18.2%102517%2000元3000元34.5%10万20万42.8%254533%3000元4000元24.8%20万30万26.5%456526 %4000元5000元7.2%30万40万7.7%70以上24%5000元6000元2.2%40万50万4%6000元7000元2.5%50万以上0.8
8、%70008000元3%8000元9000元1.3%9000元10000元2.5%10000元15000元/1500018000元0.5%2万元以上1.2%结论：结论：1.1.从以上表格我们可以得出一个理性的市场数据，在面积方面集中在从以上表格我们可以得出一个理性的市场数据，在面积方面集中在30-7030-70这个面积段，这个面积段面积适中，从自营角度分析，其可经营的项目范这个面积段，这个面积段面积适中，从自营角度分析，其可经营的项目范围广利用率高；从投资的角度分析，其总价不会太高同时又有一定量的投围广利用率高；从投资的角度分析，其总价不会太高同时又有一定量的投资回报。资回报。2.2.可承受的
9、单价在可承受的单价在2000-40002000-4000元元/ / 之间占六成左右，成为主要的价格段，结之间占六成左右，成为主要的价格段，结合市场认可的面积段，其总价在合市场认可的面积段，其总价在1515万左右。同时，在可接受总价的调查中，万左右。同时，在可接受总价的调查中，也是也是10-2010-20万所占比例对大，在四成以上，符合市场认可的面积段万所占比例对大，在四成以上，符合市场认可的面积段市场认市场认可的单价可的单价= =可接受总价原则。可接受总价原则。3.3.因此，我们认为，本地的商铺购买市场是理性的，市场认可的价格、面积因此，我们认为，本地的商铺购买市场是理性的，市场认可的价格、面
10、积段和总价段和总价4.4.出现高度的一致性，这样一个理性的市场有利于对市场的正确判断和定位。出现高度的一致性，这样一个理性的市场有利于对市场的正确判断和定位。对本项目的产品定位有很高的指导作用。对本项目的产品定位有很高的指导作用。消费群体分析消费群体分析消费群体分析消费群体分析付款方式付款方式接受月接受月还款款租金抵首付租金抵首付专业管理管理形式百分比金额（元）百分比百分比百分比一次性付款18%800以下18.5%愿意73%需要73%分期付款48%800-100029%银行按揭34%1000-120021.2%不愿意27%不需要12%1500-200020%2000-25005.3%无所谓15
11、%2500-30003.3%3000-35001.3%3500-40000.5%4000以上0.8%结论：结论：1.1.从上图我们可以看到，分期付款和银行按揭还是主流，小额度的银行调高从上图我们可以看到，分期付款和银行按揭还是主流，小额度的银行调高利息对于置业者的影响不大，在可接受的月还款一项中主要分布在利息对于置业者的影响不大，在可接受的月还款一项中主要分布在800-800-20002000元元/ /月的范围内月的范围内 ，根据永州市人均年收入做比较，这个月供数目所占，根据永州市人均年收入做比较，这个月供数目所占比例较大，因此在是否愿意用租金抵首付的调查中，比例较大，因此在是否愿意用租金抵首
12、付的调查中，73%73%的人选择愿意，的人选择愿意，同时也证明了本地置业者手持的可用于商业投资的流动资金并不多。同时也证明了本地置业者手持的可用于商业投资的流动资金并不多。2.2.在是否需要专业机构进行整个市场的经营与管理一项时，在是否需要专业机构进行整个市场的经营与管理一项时，73%73%的被访者认的被访者认为需要，说明为了确保投资回报的实行，置业者已经意识到需要专业的公为需要，说明为了确保投资回报的实行，置业者已经意识到需要专业的公司来打点物业。司来打点物业。消费群体分析消费群体分析竞争个案调查竞争个案调查楼盘名称楼盘名称销售均价销售均价（元（元/）总价范围总价范围（万元）（万元）商铺面积
13、（商铺面积（）现场现场人气人气投资回报投资回报率率是否返租是否返租舜德城市摩尔4500159034270较好8否永粮国际48005512260130一般自营为主否徐家井世纪商场70007421060一般610返租10年潇湘第一街180008119580较好78否银竹批发大世界租金：30/4080较差金水湾12000840630909返租10年苏杭家园5000100003000（每层）未售永州市商业楼盘市场发展特征简析永州市商业楼盘市场发展特征简析1 1、宏观调控政策影响，房地产业发展放缓、宏观调控政策影响，房地产业发展放缓。 国家出台一系列针对房地产的宏观调控政策，整个房地产业发展放缓。银行提
14、高贷款门槛、加息等金融政策对房地产业发展也有的一定负面影响。2 2、永州商业楼盘仍将放量增长，市场已显饱和之势。、永州商业楼盘仍将放量增长，市场已显饱和之势。 芝山的万发、圣世阳光，冷水滩的中联国际、舜德城市摩尔、潇湘步行街等多个大型商业项目纷纷进入市场销售，永州的商业地产市场竞争激烈，甚至残酷。3 3、发展商更趋专业化、发展商更趋专业化. .市场化。市场化。 发展商力从专业与市场角度进行项目市场定位、产品设计，注重产品的个性与竞争力，重视公司形象与品牌的维护与建立。更加重视营销策划，或加强自身的营销策划实力，或寻求适合自己的营销代理公司，已经开始注重“全程营销策划”，使得开发减少许多盲目性。
15、圣世阳光项目的成功除了本身优越的地理位置外，其营销策划做的较为成功，值得借鉴。 永州市商业楼盘市场发展特征简析永州市商业楼盘市场发展特征简析4 4、规模化开发、品牌化经营趋势突显。、规模化开发、品牌化经营趋势突显。 永州市著名的几家实力型开发公司所开发的项目不但规模大且起点高，定会令永州市的商业楼盘市场开发在短期内实现质的飞跃，并将带动整个市场的发展与繁荣。可以预言，永州市商业地产市场规模化开发、品牌化经营时代即将到来。5 5、消费者投资趋于理性，但跟风现象依旧明显。、消费者投资趋于理性，但跟风现象依旧明显。 随着永州房地产市场发展的日益成熟，永州人投资的热情较前两年略有下降，理性因素增加。大
16、部分投资者看好芝山路、零陵中路上的商业项目，即地理位置仍旧是永州人判断商业物业是否具有投资价值的首要因素！永州市核心商业区商铺租金调查永州市核心商业区商铺租金调查市场名称市场名称租金价格租金价格商铺大小商铺大小经营业态经营业态精品步行街一楼：80/月二楼：20/月一楼：30二楼：2065精品服饰、童装时代旺角步行街一楼：60/月二楼：40/月一楼：4065二楼：30 品牌服饰、箱包、化妆品永州建材类市场租金水平永州建材类市场租金水平市场市场租金价格租金价格商铺面积商铺面积经营状况经营状况五金机电市场一楼：17元/月二楼：10元/月2035较差三湘市场临街：25元/月二楼为万家辉灯饰超市4065
17、一般永达建材市场17.512.5元/月2040一般百业街1420元/月3090较好建材家俱城一楼:20元/月二楼: 8元/月一楼30二楼50一般本案周边商铺租金水平本案周边商铺租金水平路段路段租金价格租金价格商铺大小商铺大小经营业态经营业态逸云路1012/月40100餐饮、小超市梅湾路415/月40200餐饮、娱乐、小超市双洲路720/月30200餐饮、办公、小五金翠竹路811/月60120餐饮、娱乐、药店1.永州建材类市场商铺的租金价格范围在：10元/月25元/月2.其中：百业街的经营状况是五家市场里最好的，永达与三湘临街的商铺租金较高，芝山的建材家俱城则因刚刚起步，尚未形成浓厚的商业氛围。
18、3.本案周边区域临街商铺多位私房、租金价格参差不齐，为1015元/月。4.本案周边尚无大型专业类商业设施，这位本案的发展提供了契机！永州商业市场租金水平分析永州商业市场租金水平分析第二部分第二部分 本案定位本案定位本案本案SWOTSWOT分析分析优势优势（StrengthsStrengths）n区域发展优势n道路交通优势n区域消费人群优势n市场空白优势劣势劣势（WeaknessesWeaknesses）n本案地理位置远离传统商圈n区域现有商业结构处于低级阶段n本案自身缺陷机会机会（OpportunitiesOpportunities）n周边家居装饰市场需求量巨大n永州尚无大型家居装饰类市场n与
19、本案住宅部分联动威胁威胁（ThreatsThreats）n市场信心逐渐流失n本案周边商铺挤压威胁对家居装饰城的再思考对家居装饰城的再思考本案竞争态势分析本案竞争态势分析态态内部环境与资源内部环境与资源n本案多数的资源已经成型，无法改变与扭转。同时，招商工作的滞后，导致市场陷入疲劳期，也造成对营销的不利局面。n发展商对商业地产市场规律具有客观上的尊重意识，愿意在营销收入中对市场投入培育成本（保租）。n一切以销售、招商为重，企业资源能最大限度的往有利于营销、招商开展的方面倾斜。势势外部环境与需求外部环境与需求n本案所在区域已经成为永州河东最大的高档住宅小区，未来对家居装饰材料的需求量巨大。n传统的
20、投资观念，导致永州人投资取向存在较明显的地段倾向性（河西），而要扭转公众的意识极其困难。n永州商业地产继续放量急速增长，投资选择面增加，便于投资理性的形成，反过来将有碍于商业地产的销售与招商。竞争异常激烈的市场竞争异常激烈的市场是本案必须面对的！是本案必须面对的！狭路相逢勇者胜！狭路相逢勇者胜！区位区位（价值）（价值）+产品产品（安全）（安全）+品牌品牌本案核心竞争力本案核心竞争力关键概念：区位关键概念：区位（价值）（价值）、产品产品（安全）（安全）、品牌品牌价值价值n本案所在区域的发展潜力n升值前景（升值能力）与周期n利润空间安全安全 n保值能力n投资回收的保障条件（保租）n政策资源的稳定性
21、品牌品牌n发展商的实力n发展商的政策资源（免税）冲破桎楛本案市场竞争策略冲破桎楛本案市场竞争策略区位产品品牌自身条件营造创造差异化和优越化展现自身魅力把握入市时机突破现状制约脱颖竞争对手打造永州首座一站式家居装饰城打造永州首座一站式家居装饰城挖掘自身价值虚实结合市场定位：市场定位：打造永州首座一站式家居装饰城打造永州首座一站式家居装饰城可经营之业态：n家居、装潢、装饰等相关行业n五金、小家电、小型超市等相关行业n少部分社区商业作为补充本案发展定位本案发展定位目标客户定位目标客户定位1 1、商铺销售对象：、商铺销售对象：本本案及周边楼盘的业主永州的投资客户自己经营家居装饰行业的客户2 2、商铺招
22、商对象：、商铺招商对象：全省范围内的符合我们商业业态定位的经营户本案发展定位本案发展定位本案商业经营模式建议本案商业经营模式建议模式一：只租不售模式一：只租不售开发商自己保留家居装饰城的物业，对外招租。操作难易程度：较易开发商收益：租金经营风险：较强综合评价：此经营模式开发商利润较少，并且需长期承担市场管理者的角色。模式二：产权式商铺模式二：产权式商铺+独立商铺独立商铺一楼全部分割成独立商铺，推向市场销售。二楼物业整体招租大型家居装饰类商家，分割其产权，向市场发售产权。操作难易程度：较难 开发商收益：商铺销售收入租金经营风险：较弱综合评价：开发商可获得较丰厚的利润，同时拥有市场的经营租赁权。本
23、案商业经营模式建议本案商业经营模式建议本案核心价值体系本案核心价值体系财富财富20432043本案推广模式的创新本案独创的投资回报模式本案独创的投资回报模式本案周边巨大的家居装饰消费市场本案周边巨大的家居装饰消费市场本案所在区域商业发展趋势以及市场空白本案所在区域商业发展趋势以及市场空白第三部分第三部分 产品策略产品策略商铺面积定位商铺面积定位n将一层商业部分，分割成若干独立商铺。n面积为：4565一层独立商铺分割示意图一层独立商铺分割示意图内街内街 商铺商铺 价格定位价格定位n均价：3200元/n临育才路商铺均价：5500元/n内街商铺均价：2500元/n二楼产权式商铺：1800元/硬性销售
24、包装硬性销售包装售楼处包装售楼处包装售楼部是销售活动的重要场所，是物业展示的窗口；是引导客户认识楼盘的重要表现形式；它的设置艺术是楼盘的形象代表和物业价值的体现。因此，在售楼部的设置上要引起充分注意。主格调：主格调：中高档、大气、敞亮、亲切，与本案主题相吻合。在现有售楼中心基础上，增加商业氛围，烘托出大商业的视觉效果。户外包装视觉户外包装视觉根据本案的定位，把优越之处和卖点等内涵在户外巨无霸、工地围墙中体现出来。在制作方面要达到新潮别致、富有创意，再配以明快的色彩和灯光效果，必会吸引行人和参观者的目光，达到展示本本案的品牌及形象，提升档次，进而增加买家的购买欲望。硬性销售包装硬性销售包装软性销
25、售包装软性销售包装开发商实力与形象的包装开发商实力与形象的包装买家在进行物业选购时，除了对本案本身的素质及价格有要求之外，发展商的背景和诚信度、开发实力亦是一个十分重要的影响因素，对历史、业绩和知名度不高的开发商，则需花费更多的时间、人力物力、财力才能从市场上得到买家的信任，显然开发商品牌形象的树立，不仅直接影响本案的推广销售，而且是今后再开发的天然资本和无形资产。利用本本案开发过程，加以大力推广。开发商形象包装策略开发商形象包装策略n长期循序渐进的软性攻势，宣传开发商的企业形象，并将之逐步融入目标销售市场之内。n本案发展与开发商形象宣传相配合。通过本案的开发建设提高开发商的知名度，同时又以开
26、发商的知名度促进本案销售。n公布开发商、大品牌商家背景资料，树立实力口碑，坚定投资者信心。软性销售包装软性销售包装物业管理服务建议物业管理服务建议物业管理品牌效应主要体现在对销售以及招商的促进作用上，能给物业、发展商带来良好的形象。在销售和招商过程中，名声大、口碑好的物业管理公司，会使客户对所售物业产生信任及将来商业经营管理有信心的重要因素之一，物业管理主要体现在三个方面：收费标准、服务内容和管理水平。本本案住宅部分（家居名苑）已经确定了物业管理公司，作为商住两用的楼盘，物业管理服务内容不同于住宅项目，主要体现的就是对市场的后期经营管理，这里需要开发商与物业管理公司引起重视。第四部分第四部分
27、营销策略营销策略招商策略招商策略n注重品牌效应，通过引入一些大的知名品牌商家来提高本案的整体形象，树立市场信心，从而带动和吸引更多的商家入驻。n建议给予适当的租金优惠（免租），根据销售和招商的进度并对价格进行调整修正，试探市场能接受的租金区域，采用灵活多样的付款及租赁方式，提高商家的投资热情，带旺本案的经营氛围。招商手段招商手段1、人员招商、人员招商在所有的招商方式中，人员招商是最直接面对客户，影响最深、效果最好的一种招商方式。招商人员通过打电话、上门拜访等方式可以与客户建立最直接的联系，把有关信息传送给顾客，并及时反馈回来，使开发商能及时根据客户需求制定出更加有效的招商方案和措施。2、广告招
28、商、广告招商通过报纸、电视等方式，招商信息可以最迅速的传播给最广泛的目标群体，从而带动招商进程，为招商活动吸纳人气。3、活动招商、活动招商通过举行招商新闻发布会，品牌商家招募活动，举行签约酒会等活动进行造势，扩大本案在行业内的影响力和知名度，最大限度吸引商家投资、入驻。 招商工作是商业本案成功的关键，将直接影响项招商工作是商业本案成功的关键，将直接影响项目的销售。目的销售。 为此，我司建议开发商应加大招商的力度，或者为此，我司建议开发商应加大招商的力度，或者直接聘请专业的招商公司招商。争取家居装饰城能直接聘请专业的招商公司招商。争取家居装饰城能在年底开业，为本案的顺利销售打开局面。在年底开业，
29、为本案的顺利销售打开局面。整体营销策略整体营销策略通过对永州市商业环境的整体市场初步调研分通过对永州市商业环境的整体市场初步调研分析，本案的总体营销策略为：精心准备、快速启析，本案的总体营销策略为：精心准备、快速启动、整体拉动，建立一个引领永州消费潮流的商动、整体拉动，建立一个引领永州消费潮流的商业模式。业模式。 本案本案“USPUSP（独特的销售主张）提炼（独特的销售主张）提炼突出区域诉求，以本案区域发展特点来提升USP；诉求点：区域总体发展趋势、区域交通发展趋势、区域商业发展趋势目标客户分类及营销渠道设计目标客户分类及营销渠道设计1.大宗投资客户大宗投资客户2.中小投资客户中小投资客户3.
30、自营客户自营客户大宗投资客户大宗投资客户投资特点n投资购买能力强；n有较丰富的投资经验；n更倾向于投资完全产权的独立铺位或大开间铺位，控制能力强；n有一部分自己招商或者就是自己经营；n十分注重地段价值。投资心里n希望投资的商铺具备完全独立的产权，自己的控制能力较强；n重视投资的长期回报效益，关注市政规划的作用；n希望铺位的位置是最好的，不受到他人经营情况太大的影响；n希望开发商是具有远见和实力的，在商业规划上有所超越。投资障碍n是否能让这一批客户认同本本案的商业价值；n我们的商业经营规划是否能得到他们的认同；n现有的大宗投资客户投资习惯比较原始多数投资临街铺，要改变他们的投资习惯需要做一定的工
31、作。针对大宗客户的营销手段针对大宗客户的营销手段产品设计：一层大开间独立商铺；营销渠道：本地市场+外市、周边县区市场并重，以营销中心情景营销为核心，针对性的DM投递、短信传递销售、招商过程中自用客户积累、直接上门拜访。中小投资客户中小投资客户投资特点n投资总价承受能力相对不高；n投资单价承受能力相对较强；n缺乏商用物业投资经验；n投资行为、欲望对市场引导的反映非常明显；n缺少就业机会，希望以商业经营获得生存、发展机会。投资心里n缺少其他投资途径，固定资产投资心理比重较大；n容易受商业经营前景描述引导；n重视投资资金安全性、商业规划，但缺少商业经营布局等专业认识。投资障碍n担心开发商的经营实力；
32、n担心商业经营能否与预期相一致；n担心投资回报的稳定性；n投资心理习惯倾向于但不固化于街边铺。针对中小型投资客户的营销手段针对中小型投资客户的营销手段产品设计：二层产权式商铺；营销渠道：以本地市场为主，周边县市市场为辅，进行针对性的DM投递、户外、事件营销、设立周边县市区内阶段性的临时营销接待点。自营客户自营客户投资特点n投资总价承受能力跨度较大；n投资单价承受能力相对较强；n精通商用物业经营；n缺少就业机会，希望生活有所保障。投资心里n向新的，高利润的行业转移；n非常重视投资资金的安全；投资障碍n担心开发商的经营实力；n担心商业物业的发展潜力n投资心里倾向于临街商铺针对自营客户营销手段针对自
33、营客户营销手段产品设计：位置较好的街边商铺；营销渠道：基本集中于本地市场，进行户外、DM单张宣传及招商进度主题活动。销控策略销控策略1.准确把握市场供求关系，用价格调度市场，完成销售控制；在市场热销时推出低价、位置较差铺位。在市场投资能力、投资热情反映低迷的时候推出位置好的铺位，以迎合市场需求给市场造成涨价、升值的印象。2.精心策划，各阶段展示不同卖点，达到销售高潮永存。但一定要做到高度保密。3.提价幅度适中，要合理利用价格预留的空间。4.合理确定开盘时间，顺旺势而推。5.结合工程进度、招商进度适时推出相应铺位。投资回报模型投资回报模型n3-2-3基本收益分红（每年基本收益分红（每年10）额外
34、收益分红）额外收益分红（每年（每年0.51） ；n前三年租金返还抵扣首付；前三年租金返还抵扣首付；投资回报模型释意3-2-3基本收益分红：基本收益分红：投资客户与开发商签订为期8年的承租协议，开发商以每年10的收益分红，作为投资回报，返给客户。前三年租金：前三年租金：在签定售房合同时即在首付中一次性抵扣；后五年租金：后五年租金：第四年时开发商将第四、第五年的租金以现金形式一次性返给客户，第六年时将最后三年的租金一次性返给客户。注：额外收益分红视市场经营状况而定，租金返现起算时间为交房后第三个月。广告推广策略广告推广策略广告总体策略广告总体策略针对目前永州市场各大本案以“大幅度、高密度”广告轰炸
35、特点，结合本本案市场定位，我们拟定了“实效广告”计划。即通过长期的、有效的、直接的、针对性的广告推广打击目标客户群体。同时结合广告创意、公关活动等，去潜移默化的影响、感动目标客户群体，从而赢得市场共鸣。在媒体组合选择上，避开热门媒体、选择传达性高、有针对性的媒体，同时创新传播渠道。广告的阶段划分广告的阶段划分根据本案的销售以及招商推广进度，制定同步广告推广计划。将广告具体内容分为八个阶段：第一阶段：市场培育期（前期市场试探）第二阶段：导入期（内部认购）第三阶段：升温期第四阶段：引爆期（开盘）目目 标：全方位广告宣传，配合主题活动，将本案推向市场标：全方位广告宣传，配合主题活动，将本案推向市场热
36、点；热点；第五阶段：保温期第六阶段：第二次引爆期（试营业）第七阶段：第二次保温期第八阶段：扫尾期目目 标：依靠前期市场信息积累，争取本案突围。标：依靠前期市场信息积累，争取本案突围。广告主题及创意表现广告主题及创意表现商铺推广名：商铺推广名：市府市府金银汇金银汇 市府市府财满街财满街现场包装：现场包装：用喷绘画面将沿育才路的铺面包装，画面为浓厚的商业氛围，并用引导旗制造气氛。主打广告语主打广告语选择一次选择一次 财富一生财富一生广告主题及创意表现广告主题及创意表现广告主题及创意表现广告主题及创意表现广告主题及创意表现广告主题及创意表现第五部分第五部分 经济效益分析经济效益分析本案主要技术指标本
37、案主要技术指标商业总建筑面积26000销售均价3200元/销售收入概算销售收入概算销售均价3200元/可销售面积26000销售总收入8320万元返租分析返租分析以建筑面积为50的商铺为例分析：商铺总价：15万 首付五成：7.5万 按揭五成：7.5万 前三年收益分红：4.5万 抵扣后实际首付：3万 8年保租租金总收益：12万 按揭还贷总额：12.15万8年后客户根据自己意愿决定是否与开发商续签承租协议，若以每年8的投资收益计算，3年可获租金收益3.6万客户11年可获总收益：12万3.6万15.6万客户总投资：12.15万3万15.15万故客户在购买商铺11年后即可回收全部投资并净赚一间价值15万的商铺。本案财务评估本案财务评估n销售总收入：8320万n租赁总收入： 参考永州各大市场、商铺的租金水平，本案商铺租金定为8元/月，若以8年内，总开业率50计算： 109626000501248万元n二层产权式商铺返租： 23401081872万n开发商实际收益：8320124818727696万本案财务评估本案财务评估以上财务评估分析，均基于我们以上财务评估分析，均基于我们3-2-3投资回报模投资回报模型最理想的销售状态，以供开发商参考。型最理想的销售状态，以供开发商参考。演示完毕，谢谢！演示完毕，谢谢！
