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1、证大国际城三期推盘及案名建议证大国际城三期推盘及案名建议客户客户/前言前言 鉴于证大国际城三期年后即将动工，而整个方案设计还处于扩初阶段，本次针对三期所做的推盘策略主要以纲要性的方向性内容为主，更多的是战略性的探讨，后续的战术性阐述尚需三期扩初完成之后，因此，本次提报以期通过年前的大致战略梳理，为年后三期的营销推广工作抛砖引玉。客户名称客户名称市场提点推广方式推广方式核心诉求不明显，缺少项目特质。以报广电视及SP为主；PR活动在效果显现较为明显推案方式推案方式多频次，每次中少量推出；注重所推产品间的相互促进；持续营造项目热点销售方式销售方式低开高走，或平开高走的策略；通过不同产品间相互促进带动
2、销售去化的速度，注重销控手段价格制定价格制定价格走势相对平稳，全年价格增幅大概在10%左右，价格策略阶段性较强海门的推盘印象海门的推盘印象客户客户/基于以上对海门市场推盘的认识，我们再切入三期。客户客户/三期项目现状小高层，小高层，240240套左右套左右房源，房源，3 3万平米左右万平米左右花园洋房，四组团，花园洋房，四组团，预估预估180180套房源左右，套房源左右，2.62.6万平米左右万平米左右客户客户/三期产品应该如何推盘？三期产品应该如何推盘？区域市场不成熟，小高层产品需要激活类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度海门市场借鉴以满庭芳的高举高打，带动三期产品满庭芳房源较多洋房类产品先
3、期入市，试探小高层市场推盘思路客户客户/总体营销策略强势蓄水原则强势蓄水原则欲为强势市场，必先蓄之高峡欲为强势市场，必先蓄之高峡将本项目的概念及产品做足、做透，在做到充分市场探测与准备的同时，积累最大的客户基础、丰富的客户资源，为后期销售打好基础、做好准备。产品中心原则产品中心原则未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度挖掘实质性卖点与产品内涵，创意性的产品概念营造及推出，形成鲜明的市场亮点。在遵循以上推盘思路的同时，我们还应明确在遵循以上推盘思路的同时，我们还应明确客户客户/因此，我们的销售策略：市场供
4、大于求，推盘少量多频次，视具体情况制定价格幅度市场供大于求，推盘少量多频次，视具体情况制定价格幅度 大盘所在区域不成熟，尚需人口导入及产业方面的引入大盘所在区域不成熟，尚需人口导入及产业方面的引入 本案三期产品以公寓为主，产品需要过度，区域地块小高层需激活本案三期产品以公寓为主，产品需要过度，区域地块小高层需激活 为后期销售做一定的铺垫为后期销售做一定的铺垫 连环式共进连环式共进满庭芳引导洋房去化，洋房促满庭芳引导洋房去化，洋房促进进小高层去化小高层去化 客户客户/推案原则：推案原则：利润最大化原则：利润最大化原则：促进三期产品能达到稳开高走的策略，一方面让客产生升值的感受，另一方面也进一步促
5、进利润最大化市场引导原则：市场引导原则：充分考虑到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活，花园洋房先期入市，试探小高层市场，平稳提升该区域对此产品的接受度。产品互动及相互促进原则：产品互动及相互促进原则：联系到二期还有部分产品推出，通过先期推出花园洋房这一类型做别墅至小高层公寓房的过度，以达到产品双向挤压的效果我们的推案策略：客户客户/一、08.7月开盘，花园洋房，过度别墅至公寓，激活小高层及市场试探(3.1期)二、08.9月份开盘，洋房+小高层产品（适量），小高层入市试探(3.2期)三、09.11月份开盘（洋房+小高层），洋房位置优，提升价格(3.3期)四、09.2月份开盘，小高层市
6、场相对成熟，最好的位置，提升价格(3.4期)推案策略3.13.23.33.4机动机动五、高层小户型，先期蓄水，宜采用机动方式推出，拉伸销售客户客户/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计销售计划工程节点三期动工样板区样板房展示三期销售节点开盘68套推86套推70套108套 224套套推案面积85001210095001100030100房源8-10#11-13#,3#2/14/15#1#期段准备期蓄水期强销期机动目的主推满庭芳去化三期蓄水节奏性强销，产品互相促进均价38004000、30004200、32003835.88043835.8804销售率60%70%70%8
7、0%80%实际销售额2584 3616 3037 9236.89236.8总销售额3230323045204520379637961154611546满庭芳销售节点推34套推54套推48套136136套套推案面积850013500120003400034000房源C区左C区右+A部分临水D区+A区剩余临水期段持续期目的节奏性强销节奏性强销，顶三期价格均价5200550058005530.88 5530.88 销售率80%50%50%70%70%实际销售额3094 5198 4872 13163.513163.5总销售额4420442074257425696069601880518805全年推案
8、面积6410064100全年推案套数360360套套全年实际销售额2240022400全面总销额3035130351备注：以上销售率为保守估计，1#在7月份进行蓄水,具体的推出时间按照销售情况而定。客户客户/明确了推案策略，我们的销售线：08.08.1 13 36 64 45 59 98 87 7121209.109.1111110102 23 34 4蓄水期蓄水期3 3期准备期期准备期 在整体销售阶段化分上我们遵循的是循序渐进、由浅入深的销售原则。先对客户做最大范围、最大面积的围攻，之后在针对每期不同房源，对蓄水客户逐步引导、分流、筛选，在开盘前形成对推案房源的强势蓄水，明确每期推案房源的准
9、意向客户，保证每期推案顺利去化。在前期开盘后，考虑到大盘前期以稳当先，所以我们预留了1-2个月左右的强势蓄水期，针对每期推案房源意向客户做明确的房源动线引导，保证每期房源拥有充足的客户量，确保去化。2 2满庭芳满庭芳销售持续期销售持续期3 3期强销持续期期强销持续期二期：二期：0808年年1 1月、月、4 4月、月、9 9月，满庭芳推量月，满庭芳推量三期：三期：0808年年7 7月开盘；月开盘；0808年年9 9月、月、1111月、月、0909年年2 2月，三期推量月，三期推量客户客户/我们的价格如何制定：三、未来市场发展预判定价依据定价依据一、成本估算；二、周边包括在售、已售、将售竞争个案在
10、内所有楼盘的现行销售价格情况；必须参考 有一定参考价值 有一定参考价值 中南世纪城洋房07年4500元/平米 客户客户/以成本估算为参考以成本估算为参考区域的不成熟性区域的不成熟性 后续市场的不确定因子后续市场的不确定因子小高层不确定因素，区域小高层市场需激活小高层不确定因素，区域小高层市场需激活花园洋房的类别墅性质，作为产品的过渡花园洋房的类别墅性质，作为产品的过渡 以低开策略，平稳入市以低开策略，平稳入市平价入市策略，带动小高层产品平价入市策略，带动小高层产品初步价格预测：初步价格预测：小高层入市价格：小高层入市价格：30003000元元/ /平米平米花园洋房入市价格：花园洋房入市价格：3
11、8003800元元/ /平米平米客户客户/我们的推广策略：形象先导形象先导产品力诉求产品力诉求生活境界提升生活境界提升客户客户/vvNPNP报媒、报媒、MGMG杂志媒体杂志媒体vvRDRD电台、电台、CFCF电视广告电视广告vvPOPPOP户外广告户外广告vv销售道具销售道具vvSPSP活动、活动、DSDS拜访、各种展会拜访、各种展会vv售楼处与样板房售楼处与样板房我们的推广手段：我们的推广手段：客户客户/阶段划分阶段划分第一阶段：准备期第一阶段：准备期时间：时间：08.03-08.0508.03-08.05三期扩初完成效果图等设计三期定位概念提炼及VI应用三期营销推广建议公寓房客户会的成立方
12、案物业销售道具（楼书、单页等）设计制作售楼处内部设计调整方案客户客户/第二阶段：形象导入及蓄第二阶段：形象导入及蓄水期水期时间：时间：08.05-08.0708.05-08.07售楼处调整完毕围墙、户外看板等的应用及更新报纸、杂志及电视宣传片的发布公寓客户会的成立预定工作的配合客户客户/报纸及电视等的产品信息及销售信息等的发布样板房及样板区的公开及展示SPPR活动及房展会等的跟进第三阶段：销售期第三阶段：销售期时间：时间：08.07-09.0308.07-09.03客户客户/我们的公关策略：证大客户会成立证大客户会成立准备期、导入期、蓄水期：准备期、导入期、蓄水期：客户客户/销售期：销售期：公
13、关策略三期样板房及样板区体验活动三期样板房及样板区体验活动客户客户/案名建议案名建议客户客户/方向一：沿用词牌名，需具有一定现代感及力度方向一：沿用词牌名，需具有一定现代感及力度 江城子江城子借苏轼先生的江城子，整个词牌名富有豪放的气魄联系到了项目的区位条件等西江月西江月借辛弃疾的西江月，整个词牌名富有气势联系到了项目的区位条件等客户客户/方向二：现代感强，具有力度感方向二：现代感强，具有力度感创世园创世园“创世”充分体现了产品在海门的新度整个案名具有较强的时代感，具有一定的力度青庭青庭一个“庭”字，充分体现了大气之质“青”字展现了三期产品的景观特色整个案名给人以品质生活的感受客户客户/方向三：导入中加合作的概念方向三：导入中加合作的概念中加红中加红从色调上下文章，“中国红”与加拿大的“红雪枫”“红河谷”相结合极具符号感，后期的视觉应用会有较大的发挥空间奥运年，中国红的国际情怀，具有力度感及民族感中加一品中加一品“一”，通艺、谊、益等，充分展现了项目的品质感，并演进了证大的开发理念整个案名在导入中加的概念的同时，给人以大气的感觉虹馆虹馆“虹馆”，让人联想到香港的红馆，意有生活斑斓之意，现代感强客户客户/方向四：导入中加合作的概念方向四：导入中加合作的概念兰亭苑兰亭苑 书卷味道、人文气质芙蓉园芙蓉园雍容华贵贴切气质，大唐印象盛世豪庭客户客户/Thanks!
