《江苏常州市天宁区火车站北广场地块可行性研究报告项目定位前期策划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏常州市天宁区火车站北广场地块可行性研究报告项目定位前期策划（77页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、可行性研究报告常州市天宁区火车站北广场地块项目经济测算项目经济测算区域经济、房地产市场区域经济、房地产市场分析分析地块概况地块概况可可行行性性研研究究结结论论项目定位项目定位地块概况Part 1p项目名称项目名称常州市天宁区火常州市天宁区火车站北广场地块车站北广场地块p本次意向四幅地块，分别位于本次意向四幅地块，分别位于常州市火车站北广场东西两侧，常州市火车站北广场东西两侧，可建设用地面积为可建设用地面积为4033040330（约（约60.560.5亩），用地性质为商亩），用地性质为商业用地，出让年限为业用地，出让年限为4040年，容年，容积率积率3.0-6.53.0-6.5，建筑密度，建筑密
2、度45%-45%-6060% %。p该地块位于常州市中心，区位该地块位于常州市中心，区位条件较好，交通方便，目前地条件较好，交通方便，目前地块为净地。块为净地。项目简介项目简介地块概况地块概况项目简介项目简介地块周边配套地块周边配套 p地块现状地块现状 项目简介项目简介地块周边配套地块周边配套各各项项配配套套明明细细交通交通火火车车站、站、长长途汽途汽车车站、公交中心站、站、公交中心站、B13等多条等多条过过路公交、地路公交、地铁铁1号号线线商商业业欧尚超市、欧尚超市、红红星美星美凯龙凯龙、大洋百、大洋百货货、大大润发润发超市等超市等医医疗疗武武进进人民医院、常州市人民医院、常州市妇妇幼保健院
3、，幼保健院，及口腔及口腔门诊门诊、药药店等店等酒店酒店九州九州环环宇大酒店、天安城市酒店，宇大酒店、天安城市酒店，及部分快捷酒店及部分快捷酒店金融金融中国中国银银行、建行、建设银设银行、行、农业银农业银行、行、工商工商银银行、江行、江苏银苏银行行教育教育北北环环小学、北小学、北环环幼儿园、北幼儿园、北环环中学中学其它其它天宁寺、天宁寺、红红梅公园梅公园p项目周边配套一览表项目周边配套一览表p地块周边配套位置示意图地块周边配套位置示意图项目简介项目简介地块公告情况地块公告情况火车站北广场地块火车站北广场地块地块编号：20130201地块名称：火车站北广场地块出让面积：40330平方米出让年限：4
4、0容积率：3.0-6.5用地性质：商业地块坐落:常州市天宁区火车站北广场两侧加价幅度: 200万元建筑密度：45%-65%地上附着物：保证金：8500万元起始价：42350万元拆迁土地面积约： 0平方米拆迁建筑面积约： 0平方米p地块已于地块已于20132013年年2 2月月6 6日挂牌公告日挂牌公告p报名截止时间为报名截止时间为20132013年年3 3月月5 5日下日下午午4 4点点p保证金缴纳截至时间为保证金缴纳截至时间为20132013年年3 3月月6 6日下午日下午5 5点前点前p拍卖时间为拍卖时间为20132013年年3 3月月7 7日日p土地款支付时间为成交一个月内支土地款支付时
5、间为成交一个月内支付付50%50%，即，即20132013年年4 4月月7 7日前支付日前支付, ,剩余剩余50%50%在在20132013年年9 9月月1515日前支付。日前支付。p地块出让文件中约定交地时间为地块出让文件中约定交地时间为20132013年年9 9月月3030日前。常州公司已与政府相关领日前。常州公司已与政府相关领导沟通，地块可于导沟通，地块可于20132013年年6 6底前办理开工相关手续，但开工前办理土地证时需底前办理开工相关手续，但开工前办理土地证时需将土地款全额付清。将土地款全额付清。项目简介项目简介与政府洽谈的协议与政府洽谈的协议挂牌前与政府洽谈的协议：火车站北广场
6、协议火车站北广场协议.doc区域经济、房地产市场分析Part 2p天宁区是长三角中心城市常州市的主天宁区是长三角中心城市常州市的主城区，全区总面积城区，全区总面积67.3867.38平方公里，下平方公里，下辖一个省级开发区和辖一个省级开发区和6 6个街道办事处，个街道办事处，常住人口常住人口56.7556.75万，其中户籍人口万，其中户籍人口3838万，十二五期间人口平均年增长规划万，十二五期间人口平均年增长规划为为2%2%。以北广场为中心人口辐射。以北广场为中心人口辐射3Km3Km范围内的常驻人口约为范围内的常驻人口约为2020万人。万人。p20122012年，全区实现地区生产总值年，全区实
7、现地区生产总值393393亿元，增长亿元，增长12.1% 12.1% ，城镇居民人均可，城镇居民人均可支配收入达到支配收入达到3400034000元。元。p天宁区产业经济发达。服务业占区内天宁区产业经济发达。服务业占区内经济主导地位，占全区生产总值的经济主导地位，占全区生产总值的65%65%。区内传统的纺织业发达，也在。区内传统的纺织业发达，也在大力发展新能源、制药、新材料等新大力发展新能源、制药、新材料等新兴产业。兴产业。区域概况区域概况天宁区简介天宁区简介3km3km辐射人口为：辐射人口为：2020万人万人区域概况区域概况火车站北广场规划简介火车站北广场规划简介p常州站位于常州市关河西路。
8、是上海铁路局直属客货综合特等站。常州站位于常州市关河西路。是上海铁路局直属客货综合特等站。管辖范围东起常州东站，西至镇江下蜀站，下辖特等站一个（常州管辖范围东起常州东站，西至镇江下蜀站，下辖特等站一个（常州站），一等站一个（镇江站），二等站一个（丹阳站）和奔牛，新站），一等站一个（镇江站），二等站一个（丹阳站）和奔牛，新闸等若干货运站。是京沪铁路重要的客货运中间大站。闸等若干货运站。是京沪铁路重要的客货运中间大站。p常州火车站北广场是常州市常州火车站北广场是常州市5050项重点工程中单体投资额度最大的项项重点工程中单体投资额度最大的项目，主要包括沪宁城际铁路常州站、常州市客运中心及综合配套工目
9、，主要包括沪宁城际铁路常州站、常州市客运中心及综合配套工程。其中程。其中12.912.9万平方米的客运中心以城际常州站为核心万平方米的客运中心以城际常州站为核心，规划建设，规划建设3 3万多平方米的长途客运中心、近万平方米的公交站场用房，万多平方米的长途客运中心、近万平方米的公交站场用房，5 5万多万多平方米的地下停车场、平方米的地下停车场、1.51.5万平方米的公共停车场等，广场景观则万平方米的公共停车场等，广场景观则超过超过2 2万平方米，整个建筑群简洁大气、通透流畅万平方米，整个建筑群简洁大气、通透流畅。与此同时，常。与此同时，常州地铁州地铁1 1号线也于号线也于20142014年上半年
10、开工年上半年开工20192019年运营，届时也将于火车年运营，届时也将于火车站对接，从而由于此地巨大人流量的集散，也为周边地区发展三产站对接，从而由于此地巨大人流量的集散，也为周边地区发展三产服务业提供广阔的发展空间。服务业提供广阔的发展空间。区域概况区域概况地铁一号线规划简介地铁一号线规划简介常州火车站常州火车站站站地铁一号线：地铁一号线：1号线一期工程：号线一期工程：北海路站南夏墅站，34.02公里，2014年上半年开工，2019年上半年试运营。1号线一期工程初步设置号线一期工程初步设置29个站点：个站点：北海路站、新龙站、嫩江路站、新桥站、常州北站、华山路站、龙虎塘站、黄河路站、汉江路站
11、、河海路站、奥体中心站、市民广场站、翠竹站、常州火车站常州火车站、博爱路站、文化宫站、同济桥站、光华路站、茶山站、聚湖路站、定安路站、广电路站、长虹路站、武进区站、大学城北站、大学城南站、龙跃路站、阳湖路站、南夏墅站。 区域概况区域概况区域市场情况区域市场情况商业全市商业市场月成交面积全市商业市场月成交面积3.693.69万平米，全市成交均价万平米，全市成交均价1349413494元元/ /平米平米成交均价,2012年01月,14230成交均价,2012年02月,15071成交均价,2012年03月,15380成交均价,2012年04月,11564成交均价,2012年05月,13006成交均价
12、,2012年06月,15489成交均价,2012年07月,15590成交均价,2012年08月,12725成交均价,2012年09月,14952成交均价,2012年10月,15400成交均价,2012年11月,12165成交均价,2012年12月,12411供应面积,2012年01月,1.34供应面积,2012年02月,4.32供应面积,2012年03月,1.27供应面积,2012年04月,1.78供应面积,2012年05月,4.88供应面积,2012年06月,3.68供应面积,2012年07月,0.61供应面积,2012年08月,18.28供应面积,2012年09月,12.15供应面积,20
13、12年10月,3.52供应面积,2012年11月,12.17供应面积,2012年12月,3.41成交面积,2012年01月,1.77成交面积,2012年02月,1.59成交面积,2012年03月,2.75成交面积,2012年04月,6.49成交面积,2012年05月,3.14成交面积,2012年06月,1.45成交面积,2012年07月,3.53成交面积,2012年08月,3.28成交面积,2012年09月,3.35成交面积,2012年10月,4.25成交面积,2012年11月,7.86成交面积,2012年12月,4.83供应面积成交面积成交均价办公全市办公市场月均成交面积全市办公市场月均成交
14、面积1.611.61万平米，全市成交均价为万平米，全市成交均价为72367236元元/ /平米平米成交均价,2012年01月,6390成交均价,2012年02月,7978成交均价,2012年03月,7139成交均价,2012年04月,7411成交均价,2012年05月,7281成交均价,2012年06月,6918成交均价,2012年07月,6311成交均价,2012年08月,7964成交均价,2012年09月,6987成交均价,2012年10月,7505成交均价,2012年11月,9049成交均价,2012年12月,6834供应面积,2012年01月,0.19供应面积,2012年02月,0.8
15、9供应面积,2012年03月,0供应面积,2012年04月,13.21供应面积,2012年05月,2.58供应面积,2012年06月,4.61供应面积,2012年07月,0供应面积,2012年08月,10.06供应面积,2012年09月,9.82供应面积,2012年10月,0供应面积,2012年11月,0供应面积,2012年12月,3.36成交面积,2012年01月,1.17成交面积,2012年02月,0.60成交面积,2012年03月,1.26成交面积,2012年04月,1.44成交面积,2012年05月,1.24成交面积,2012年06月,2.24成交面积,2012年07月,2.48成交面
16、积,2012年08月,0.97成交面积,2012年09月,2.07成交面积,2012年10月,1.08成交面积,2012年11月,2.16成交面积,2012年12月,2.55供应面积成交面积成交均价区域概况区域概况区域市场情况区域市场情况20122012年全市商业面积段分布年全市商业面积段分布商业小户型，低总价的商业产品适合投资需求，市场认可度较高。小户型，低总价的商业产品适合投资需求，市场认可度较高。区域概况区域概况区域市场情况区域市场情况办公办公产品中办公产品中8080以下，总价区间控制在以下，总价区间控制在6060万元以下的小户型市场接受度较高。万元以下的小户型市场接受度较高。成交均价,
17、40以下,5866成交均价,40-60,7812成交均价,60-80,7321成交均价,80-100,8312成交均价,100-120,7769成交均价,120-140,8852成交均价,140-160,8942成交均价,160-180,9132成交均价,180-200,7479成交均价,200-250,10797成交均价,250以上,7947成交套数,40以下,1455成交套数,40-60,683成交套数,60-80,118成交套数,80-100,73成交套数,100-120,19成交套数,120-140,33成交套数,140-160,33成交套数,160-180,31成交套数,180-20
18、0,18成交套数,200-250,16成交套数,250以上,62成交套数成交均价成交成交占比占比84%区域市场区域市场周边楼盘周边楼盘 离项目地块最近的楼盘主要是在售的怡康国际和永宁星座怡康国际怡康国际本地块本地块本地块本地块永宁星座永宁星座区域市场区域市场周边楼盘周边楼盘怡康国际怡康国际p怡康国际怡康国际1 1层为独立商铺；层为独立商铺；2 2层层-5-5层为层为广场式产权商业；广场式产权商业；6 6层层-10-10层为星级酒层为星级酒店；店；1111层层-14-14层层LOFTLOFT办公空间；办公空间；1515层层- -2121层层 层高层高3.53.5米商务空间。米商务空间。p项目办公
19、、公寓销售总套数项目办公、公寓销售总套数257257套，已套，已销售销售116116套，均价为套，均价为90009000元元/ /平米，其平米，其中平层公寓销售均价为中平层公寓销售均价为80008000元元/ /平米，平米，办公、挑高公寓销售均价为办公、挑高公寓销售均价为1300013000元元/ /平米。平米。项目地址项目地址天宁区关河中路68号，火车站西行物业类别物业类别住宅、写字楼、商业容容 积积 率率4.83建筑面积建筑面积占地面积占地面积售价售价一层商业一层商业办公办公公寓公寓50000-6000013000平层8000起，挑高13000车车 位位 数数 地上50个，地下108个开开
20、 发发 商商常州市怡康房地产开发有限公司物业公司物业公司常州怡康物业有限公司区域市场区域市场周边楼盘周边楼盘永宁星座永宁星座p永宁星座位于北广场板块核心位置，永宁星座位于北广场板块核心位置，永宁北路和竹林西路交叉口内侧，南永宁北路和竹林西路交叉口内侧，南面为火车站北广场，北面为武进医院，面为火车站北广场，北面为武进医院，规划建设规划建设1 1期期1 1栋楼，为高层住宅。栋楼，为高层住宅。p项目底商共项目底商共7 7套，已销售套，已销售4 4套，销售均套，销售均价在价在4000040000元元/ /平米，住宅项目开盘价平米，住宅项目开盘价格为格为70007000元元/ /平米，一路上涨，目前均平
21、米，一路上涨，目前均价在价在93009300元元/ /。项目地址项目地址宁路和竹林西路（规划道路）交叉口的西南侧物业类别物业类别住宅容容 积积 率率6建筑面积建筑面积40000占地面积占地面积6005售价售价住宅商业930040000开开 发发 商商常州天丰房地产开发有限公司物业公司物业公司常州市商业网点物业服务有限公司常州新北万达广场占地110余亩，规划总建筑面积约38万平米，将建设包含大型购物中心、五星级酒店、国际电影城、大型电玩超乐场、量贩式KTV、大型家电连锁卖场、国际连锁超市、室内外步行街、餐饮娱乐风情街等多种业态的大型城市综合体，打造常州首个集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多
22、种业态于一体的大型城市商业中心。案例分析案例分析1：新北万达：新北万达 （项目处于售罄状态）（项目处于售罄状态） 区域市场区域市场常州案例分析常州案例分析商铺多是商铺多是1-21-2层联体商铺，均价层联体商铺，均价4.54.5万，部分转角位置的纯万，部分转角位置的纯1 1层商铺，单价约为层商铺，单价约为8 8万万/ /A/B/CA/B/C三座塔楼为精装修公寓产品，面积区间为三座塔楼为精装修公寓产品，面积区间为40-7040-70，单价区间为，单价区间为9000-9000-1200012000元元/ /该项目位于于常州市中心核心区位，占地面积约17000平方米，地面总建筑面积约10万平方米。项目
23、规划：高层、超高层住宅、SOHO公寓、一条主题文化商业街区组成。案例分析案例分析2：莱蒙时代：莱蒙时代 区域市场区域市场常州案例分析常州案例分析沿街商铺单价为沿街商铺单价为8-108-10万万/ /，内街商铺单价为，内街商铺单价为4-74-7万万/ /，部分，部分1-21-2层联体商铺单价为层联体商铺单价为3-3-6 6万万/ /，单层商铺划分为，单层商铺划分为30-9030-90单位，联体商铺单位面积控制在单位，联体商铺单位面积控制在180-400180-400项目共推出商铺项目共推出商铺100100套，目前已销售套，目前已销售7373套，剩余套，剩余2727套；推出办公套；推出办公2732
24、73套，已销售套，已销售120120套，剩余套，剩余153153套。套。项目总建筑面积将达到80万平方米，内部业态涵盖20000平米家乐福超市、50000平米超级购物中心、5000平米嘉禾影院、苹果公寓、千余家品牌商店（餐饮、健身、美容、娱乐、文化）、高端住宅等。 典型案例分析典型案例分析3：吾悦广场（武进）：吾悦广场（武进） 区域市场区域市场常州案例分析常州案例分析典型案例分析典型案例分析3：吾悦广场：吾悦广场 （武进）（武进） 项目依托购物中心的成功开业，目前推售的商业产品有外围商铺和办公产品。商业共推出97套，已销售74套，剩余23套，销售均价在23000元/左右；办公共推出224套，已
25、销售76套，剩余148套，销售均价在8000元/左右。区域市场区域市场常州案例分析常州案例分析吾悦国际广场位于城市核心地段，占地3万多平米，总建筑面积30多万平米，其中地上21万平方米，是一个集商业、居住、办公为一体的多功能大型城市综合体项目。购物中心近10万平米，是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物场所。典型案例分析典型案例分析4：吾悦国际广场：吾悦国际广场 （南大街）（南大街） 区域市场区域市场常州案例分析常州案例分析典型案例分析典型案例分析4：吾悦国际广场：吾悦国际广场 （南大街）（南大街） 购物中心整体持有，品牌档次高于吾悦广场，招商引进LV、BV等国际
26、大牌，办公产品定位于常州的顶级产品，共推出413套，目前已销售294套，剩余119套，现对外报均价为1.4万/-2万/。区域市场区域市场常州案例分析常州案例分析项目名称供应规模区域产品细节价格新北万达5.1万新北购物中心外环商铺，1-2层联体，单层层高4.5米，30-150分割单位均价4.5万/，部分转角1层单价约8万/莱蒙时代1688约1.1万中心区2层商铺，部分1-2联体销售，层高4.5米，1层分割为30-50单位，联体铺位约180-400，外街8-10万/，内街4-5万/武进吾悦约5000武进购物中心周边散铺，40-603-4万/商铺个案汇总商铺个案汇总 区域市场区域市场常州案例分析常州
27、案例分析项目名称供应规模区域产品细节价格吾悦国际广场约3万中心区5A甲配，4.5米层高，铝板+幕墙，中央空调9月推出，现报均价1.4万/-2万/传媒中心约3万新北区5A甲配，最高楼，玻璃幕墙，中央空调现报价1.1-1.4万/常发广场约1.5万新北区中档定位，3.2米层高报均价9500/，开盘优惠约500元/办公个案汇总办公个案汇总 区域市场区域市场常州案例分析常州案例分析项目名称供应规模区域产品细节价格吾悦国际广场约2.5万平米中心区55精装单位16000-18000元/新北万达约8万平米新北区铝板幕墙，精装修，40-70单位9000-12000元/丰臣国际约1.3万平米新北区毛坯交付,40-
28、75单位均价8200元/公寓个案汇总公寓个案汇总 区域市场区域市场常州案例分析常州案例分析市场分析总结市场分析总结1、常州商业产品投资，特别是商铺投资活跃，项目所在中心区呈现投资客集中、价格接受度高的局面，为项目未来的开发提供了良好的市场基础；2、鉴于商铺、办公、公寓产品的市场表现有所区别，结合项目特性，做如下建议：重点挖掘商铺产品的价值公寓以高性价比的产品保证安全去化考虑到枢纽特性，商务价值高于市场其他办公项目，结合开发节奏获取更大收益区域市场区域市场常州案例分析常州案例分析区域市场区域市场区域开发条件区域开发条件p地块所在区域为常州市传统的市中心，并且紧邻火车站、长途汽车站地块所在区域为常
29、州市传统的市中心，并且紧邻火车站、长途汽车站等交通枢纽，人气较高，人流量大。因此地块进行商业地产开发的基等交通枢纽，人气较高，人流量大。因此地块进行商业地产开发的基础条件优越。础条件优越。p地块的各项配套比较齐全，居民生活、购物方便。同时商业分布比较地块的各项配套比较齐全，居民生活、购物方便。同时商业分布比较分散，未成规模，本项目拟建成的商业中心将填补空白，有较强的竞分散，未成规模，本项目拟建成的商业中心将填补空白，有较强的竞争力。争力。p地块周边人口辐射地块周边人口辐射3km3km有有2020万常驻人口的消费能力，能够为项目的开万常驻人口的消费能力，能够为项目的开发作有力的支撑。发作有力的支
30、撑。p另外火车站北广场片区未来规划为大型的商业中心，我公司提早介入另外火车站北广场片区未来规划为大型的商业中心，我公司提早介入可抢占市场先机。可抢占市场先机。p因此，地块适宜开发为大型商业综合体。因此，地块适宜开发为大型商业综合体。项目定位Part 31、集中商业部分发展定位p区域型消费客户与商旅客户的主导问题？p商业发展理念以及经营内容的组合p解决档次定位p区域制高点p五星级酒店p高档办公南p特色花园式办公p商业购物中心地上5层，地下1层LOFT共3栋项目核心客户群体定位：以长三角商旅客群和天宁区消费群为核心客群，通过品质营造，不断加强客户群体的延伸，天宁区中等-中高等收入消费群p枢纽商旅客
31、群p其他区的中高收入群体p周边乡镇消费群销售客户分析客户来源客户来源私营企业主30高级公务员7工程队老板1企业中高层5浙江投资客6万达客户抽样分析 从客户来源上看，主力客户是个体户，这部分人群有一定的资金实力，投资方式也比较单一，购买有价值的商铺是最主要的投资方式；公务员由于收入稳定，并且贷款容易，因此也有一定比例；此外商人以及企业中高管理层，因具有一定的经济实力，也具有客观的购买力。 同时，以常武地区为主，各个乡镇有一定的分布，同时沪宁线的周边城市也出现跨区域投资现象；大型投资客以自用和投资的商户、企业为主要目标客户群体；购买用途投资23自营8先投资后自营18定位诠释城市枢纽的打造将随之产生
32、新的商业中心，亦将需要新的商业来满足本项目的开发以一个新的类型出现在常州商业市场，吸引消费者之关注，并成为常州城市商业的新地标以现代购物中心形式开发，以新型商业形态满足商旅客群及周边居民消费群体的消费需求，为消费者提供更贴心、更舒适的消费环境城市会客厅、休闲商业体验中心 打造常州首席城市会客厅定位诠释：升级后的城市门户，标志常州定位诠释：升级后的城市门户，标志常州定位诠释：升级后的城市门户，标志常州定位诠释：升级后的城市门户，标志常州定位诠释：利用舒适空间、先进规划、独特建定位诠释：利用舒适空间、先进规划、独特建定位诠释：利用舒适空间、先进规划、独特建定位诠释：利用舒适空间、先进规划、独特建筑
33、为消费者提供一个休闲的商业空间筑为消费者提供一个休闲的商业空间筑为消费者提供一个休闲的商业空间筑为消费者提供一个休闲的商业空间“恍如隔城恍如隔城恍如隔城恍如隔城”之现场感觉，消费者进入本项目将产生身处深之现场感觉，消费者进入本项目将产生身处深之现场感觉，消费者进入本项目将产生身处深之现场感觉，消费者进入本项目将产生身处深圳、上海甚至香港等一线城市之感觉，充分满足其心理感觉！圳、上海甚至香港等一线城市之感觉，充分满足其心理感觉！圳、上海甚至香港等一线城市之感觉，充分满足其心理感觉！圳、上海甚至香港等一线城市之感觉，充分满足其心理感觉！项目档次定位：通过对常州商业发展的调研，结合商业项目发展规律，
34、建议本项目档次早期以“中档偏高”为主，未来随着城市及区域发展，在成熟期提升至“中高档”水平在项目档次定位上，需要考虑到以下因素：1、区域因素常州经济为江苏前列，有较强的潜在消费力项目位于门户，地理位置优越2、市场因素商业处于初步发展时期，缺乏新兴及多功能购物中心项目需与现有和未来项目形成差异化竞争3、消费者因素根据消费者调研，常州消费潜力较大常州整体商业发展水平一般，零售消费档次不低，但商业形态相对落后。综合以上因素，我们建议项目建设初期定位不宜过高，定位于中档偏高，未来可根据市场及消费习惯逐渐调高，既可规避市场不成熟的风险，也可保留未来向上调整的空间，还可满足项目形象及功能的需求。1、城市商
35、业发展较低，品牌主要以大众品牌为主，考虑到市场商业环境状况，项目初期定位不宜过高，在后期运营中可逐步调高。2、项目租户调整不仅要与项目作为综合体其他业态的开发进度相吻合，而且更要考虑到未来整个商圈的发展态势。3、由于常州商业发展较慢，消费者对品牌认知度低，项目初期可适当关注本地品牌及提高娱乐、餐饮比例，取保项目的成功性。本项目档次定位的思考项目业态发展定位：以家庭消费为主线，注重休闲服务功能，同时结合观光客群，引入特色零售加强集合效应美食广场 精品超市药妆甜品站银行化妆品饰品国内外流行服饰店轻餐饮儿童摄影美发茶座 服饰零售3C数码快速餐饮异域餐饮中餐美容电玩城影院美容大型中餐书城KTV 轻餐饮
36、儿童早教备注：色块仅为业态分布示意，不作业态面积比例参考，最终比例以图纸测量为准生活配套购物餐饮娱乐培训购物2 F5 F4 F3 FB11 F桌球吧 西餐购物购物餐饮餐饮酒店酒店娱乐娱乐休休闲闲开业初期业态比例建议：零售：餐饮：娱乐 = 5 : 3.5 : 1.5项目业态发展定位通过增强购物、餐饮、娱乐休闲、酒店、文化、建筑、空间艺术等要素，创造一个泛区域型体验式购物中心，更要成为常州新的商业中心。2、办公、公寓产品发展定位p办公、公寓产品的市场格局及突破策略p合适的产品支持p区域制高点p五星级酒店p高档办公南p特色花园式办公p商业购物中心地上5层，地下1层LOFT共3栋沪宁城际带来沿线城市，
37、特别是苏锡常地区产业升级的机会，对上海、南京城市经济资源的利用在加强，而由此产生的商务交流的增长奠定了本项目商务价值高企的基础办公、公寓产品的突破策略中档产品高性价比便捷的长三角生意圈是差异化基础高端办公强化门户标志效应与服务要点一：要点二：要点三目标客户群的特征：企业品牌形象的提升企业品牌形象的提升有较为雄厚的资金实力，处于快速发展期，现阶段的发展目标不再局限于本地市场，而是以全国、长三角作为未来的目标市场！现阶段正是企业品牌形象建立和维护的关键时期，对于体现企业品牌的办公环境要求较高。企业扩张及办公环境的改善企业扩张及办公环境的改善企业为吸引更多的优秀人才需要改善办公环境，营造良好的工作氛
38、围，以保证较好的工作效率，增强员工对企业的归属感。小型企业小型企业边缘企业边缘企业高端、客户高端、客户顶尖顶尖客户客户高档办公高档办公中档办公中档办公中大型企业中大型企业自用自用投资投资1、对价格的敏感度相对较低，要求灵活的付款方式，2、对楼宇的形象档次要求高，必须与企业形象相匹配 ，3、看好中心区未来发展潜力（地段），4、看好长三角一体化带来的生意机会及项目商务价值，5、希望入住大厦的公司与自己公司规模、档次相当，6、看重入伙后物业管理水平，对物业管理费敏感度高。1、对价格的敏感度高，2、要求有灵活的付款方式，3、充分考虑周边写字楼的租金价格， 作为未来投资回报率的参照，4、看重项目的创新设
39、计理念，5、看好未来发展潜力（地段）。分类定位A/B塔楼部分针对中小投资客，以及未来经营户，提供高性价比的多功能的可住可办公的LOFT产品，层高5.4米，买一层用两层C塔楼部分办公部分定位5A甲级写字楼，为本地和沪宁地区的实力企业提供商务空间（带中央空调）酒店部分定位于五星级酒店D塔楼部分为本地和沪宁线的成长型企业提供的商务空间，考虑经济型和生态特色，为使用者提供便捷高效的特色写字楼（不带中央空调）塔楼产品定位：形成梯度合理、多元化的产品组合3、酒店产品发展定位地块周边3KM内资源强度分析- 星级酒店序号酒店区域客房数房价1富都盛贸新北378650-12002万达喜来登新北247700-180
40、03常州大酒店天宁170500-10004恐龙园维景新北（恐龙园）266600-11005富都戴斯天宁（红梅公园）112500-13006凯纳豪生钟楼343600-13007九州喜来登武进（淹城）317600-10008嬉戏谷开元武进（嬉戏谷）200620-13009富都青枫苑天宁（青枫公园）57750-1100常州市区主要五星级酒店概况约50%分布于旅游区国内兵团国际兵团知名酒店品牌进驻常州市场分析国内知名酒店品牌进驻较多，相对而言，国际酒店品牌进驻相对要少，根据目前了解，尚有多在国际酒店公司管理的项目在建中韩总（凯纳豪生酒店总经理）：“第一个月，客房入住率8%，第二个月16%至11月底就跃
41、升至55%”酒店开业时间客房数2011年入住率凯纳豪生2011年5月34360%（近期）富都盛贸2005年37875%富都戴斯2010年11280%常州酒店业市场活跃，经营基础较好项目功能定位及衍生理念项目功能定位及衍生理念项目功能定位及衍生理念项目功能定位及衍生理念 豪华高星级酒店豪华高星级酒店豪华高星级酒店豪华高星级酒店 以休闲娱乐增收创收以休闲娱乐增收创收以休闲娱乐增收创收以休闲娱乐增收创收 突出特色，突出特色，突出特色，突出特色， 打造亮点打造亮点打造亮点打造亮点 完善功能，提升档次完善功能，提升档次完善功能，提升档次完善功能，提升档次 项目定位项目定位区域区域楼层楼层主要入驻业态主要
42、入驻业态 酒店商业裙楼1F酒店大堂、休息厅、厨房 + 特色西餐、咖啡厅、茶座（各占1/2面积）2F高档中餐、多功能厅（可用于大型会议、宴请、婚宴等）3F桑拿、沐足、健身+ 3FB，补充四楼KTV包房（1/3面积）4F中厅：演艺吧 + KTV包房5F以上酒店客房及办公区酒店裙楼功能分布建议可考虑引进知名餐饮品牌，加强市场影响力5 5、价格模拟与收益估算、价格模拟与收益估算、价格模拟与收益估算、价格模拟与收益估算项目定位项目定位价格模拟模型的分析价格模拟模型的分析价格模拟模型的分析价格模拟模型的分析市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法由于商铺的价格敏感度较差，销售条件复杂，不宜简单采用市场比较
43、导出均价由于商铺的价格敏感度较差，销售条件复杂，不宜简单采用市场比较导出均价租金反算法租金反算法租金反算法租金反算法由于近年的商铺投资热潮，传统的由于近年的商铺投资热潮，传统的8%8%租金反推已经不能代表市场水平，投资回报在租金反推已经不能代表市场水平，投资回报在5%5%已属相对已属相对理想理想项目定位项目定位价格模拟模型的分析价格模拟模型的分析标杆产品比较结合点对点验证标杆产品比较结合点对点验证1、产品价值的理解2、产品参照系3、设定标杆产品4、价格潜力的挖掘（同类、同区、销售条件）5、溢价能力的探索6、点对点比较定价7、内部对比形成价格体系8、同类产品点对点验证项目定位项目定位分类万达时代
44、1688本项目区域新区中心区中心区+枢纽核心位置成熟度成熟中极成熟较成熟招商支持有无有统一经营无无有标杆产品类型1-2连体街铺1层街铺1-2外街，1层内街价格单层8万/，联体内铺4.5万/外街9-10万/1年后应该卖多少?选取本项目的选取本项目的1F产品作为标杆产品进行同类产品推演产品作为标杆产品进行同类产品推演保守预计可实现：保守预计可实现：保守预计可实现：保守预计可实现：1F1F单价单价单价单价6 6万万万万/ /，1-21-2联体联体联体联体4.54.5万万万万/ /项目定位项目定位商铺价格模拟模型的分析商铺价格模拟模型的分析在在在在B1B1商铺销售收益不计入情况下，地上持有商铺销售收益
45、不计入情况下，地上持有商铺销售收益不计入情况下，地上持有商铺销售收益不计入情况下，地上持有45%45%的基础上，的基础上，的基础上，的基础上，预计实现整体商业均价为预计实现整体商业均价为预计实现整体商业均价为预计实现整体商业均价为2.32.3万元万元万元万元/ /（均价计算的分母涵盖持有的面积）（均价计算的分母涵盖持有的面积）（均价计算的分母涵盖持有的面积）（均价计算的分母涵盖持有的面积）项目定位项目定位建议执行:整体收回经营权的销售模式返租模式建议返租模式建议：一次性收回10年经营权，并利用违约措施防止经营权纠纷，前3年利用售价反涨（18%）抵扣租金，后7年后可按照1:9租金收益进行分配（业
46、主拿9成）楼层价值点主力店招商销售方式销售节点B1地铁、高铁、停车场进入精品超市返租结合地铁宣传节点1F首层铺位返租+外街裸售主力店到位后，整体推出2F客运站联通返租3F塔楼联通家庭线主力店返租4F限量销售餐饮类主力店返租单独销售公寓市场对比公寓市场对比办公市场对比办公市场对比办公、办公、办公、办公、LOFTLOFT价格模拟价格模拟价格模拟价格模拟项目名称供应规模区域产品细节价格吾悦国际广场约3万中心区5A甲配，4.5米层高，铝板+幕墙，中央空调9月推出，现报均价1.8万/传媒中心约3万新北区5A甲配，最高楼，玻璃幕墙，中央空调现报价1.1-1.4万/常发广场约1.5万新北区中档定位，3.2米
47、层高报均价9500/，开盘优惠约500元/项目名称供应规模区域产品细节价格吾悦国际广场约2.5万平米中心区55精装单位16000-18000元/新北万达约8万平米新北区铝板幕墙，精装修，40-70单位9000-12000元/丰臣国际约1.3万平米新北区毛坯交付,40-75单位均价8200元/分类甲级办公(D)中档办公（C）LOFT价格预期10000元/8500元/12000元/项目定位项目定位从销售收益预估角度对营销策略的再思考从销售收益预估角度对营销策略的再思考鉴于总销预期商业占据重点比例，因此建议：1、商业部分高收益操作，鉴于保守收益在、商业部分高收益操作，鉴于保守收益在14亿水平上，因此
48、可考虑在主力店引进方面给予亿水平上，因此可考虑在主力店引进方面给予足够支持，建立商业运营团队，加强外部商业资源的合作深度，保证主力店的入住，带动整足够支持，建立商业运营团队，加强外部商业资源的合作深度，保证主力店的入住，带动整体价格的攀升，并增强商业销售的安全性；体价格的攀升，并增强商业销售的安全性；2、建议在实际操作中，塔楼产品以安全价格确保快速去化，保证项目安全性和开发利润的、建议在实际操作中，塔楼产品以安全价格确保快速去化，保证项目安全性和开发利润的更快实现；更快实现；项目定位项目定位经营收益测算表（15年期）.xls在开业运营后，预计需要前3年投入约6000万左右的运营补贴相关假定：p
49、面积：7万，其中45%自持，55%售出p租金递增：为保证商业品质，在前3年，整体免租，以保证符合定位的经营组合的实现，在第4-5年，每年按6%递增率，第6-10年，每年递增12%，第11-15年，每年递增6%。p开业3年后租金：结合莱蒙、南大街、万达租金情况，开业后3年本项目租金预计为65元/（.月）p出租率：第1年预计为80%，后期按照90%计算p管理费：按照35元/（.月)收取，为促进招商，第1年全免，第2年收取30%，第3年收取60%，自第4年开始全额收取。项目经济测算Part 4经济测算经济测算项目收入项目收入p根据产品定价结果，考虑到快速去化的要求，经济测算按保守价格：，根据产品定价
50、结果，考虑到快速去化的要求，经济测算按保守价格：，对项目收入计算见下表：对项目收入计算见下表：p项目税后收入为项目税后收入为214514214514万元万元序号名 称数 量（）单 价（元/）销售收入（万元） 税后收入（万元）1商业街64656 23000148,709 140,381 2loft公寓24000 12000 28,800 27,187 3高层办公34512 8500 29,335 27,692 4超高层办公20395 1000020,395 19,253 5酒店50000 0 0 0 合 计193563227,239 214,514 经济测算经济测算 项目项目成本成本p项目单位建
51、设成本估算如下：项目单位建设成本估算如下：p项目总成本估算为项目总成本估算为162279162279万元，单方成本为万元，单方成本为8291.68291.6元元/ /。序号序号费用名称费用名称费用金额费用金额单位成本单位成本( (元元/ /) )( (万元万元) )一一土地成本土地成本44052440522275.9 2275.9 二二前期费用前期费用22522252116.3116.3三三综合规费综合规费51115111265.1265.1四四建设工程成本建设工程成本96310963104715.84715.8五五安装工程安装工程75007500387.5387.5六六环境配套工程环境配套工
52、程86086044.444.4七七管理费管理费3873872020八八销售费用销售费用58075807300.0 300.0 九九财务费用财务费用0.00 0.00 0.0 0.0 十十不可预见费不可预见费0.00 0.00 0.0 0.0 十一十一合计合计1622791622798291.68291.6经济测算经济测算 简单测算表简单测算表地块条件地块条件销售收入销售收入非土地成本非土地成本火车站北广火车站北广场地块场地块土地面积土地面积容积率容积率产品类型产品类型产品面积产品面积（）（）销售单价销售单价（元（元/ /）销售收入销售收入（万元）（万元）销售税金销售税金（万元）（万元）税后收入
53、税后收入（万元）（万元）单位成本单位成本（元（元/ /）计算数量计算数量 总额（万元）总额（万元）40330403303.0-6.53.0-6.5商业街64,656 23,000 148,709 8,328 140,381 5,889 64,656 38,076 loft公寓24,000 12,000 28,800 1,613 27,187 4,889 24,000 11,734 高层办公34,512 8,500 29,335 1,643 27,692 4,889 34,512 16,873 超高层办公20,395 10,000 20,395 1,142 19,253 5,889 20,395
54、 12,011 酒店50,000 0 0 0 0 7,889 50,000 39,445 193,563 227,239 12,725 214,514 193,563 118,138 土地成本土地成本利润测算利润测算土地总成本土地总成本( (万元）万元）土地价格土地价格（万元）（万元）土地契税土地契税（万元）（万元）楼面价楼面价( (元元/ /平米平米) )土地单价土地单价（万元（万元/ /亩）亩）利润（万元）利润（万元）销售利润率销售利润率（% %）利润地价比利润地价比（% %）50,332 48,400 1,932 2,500 800 46,044 20.3%95%47,186 45,37
55、5 1,811 2,344 750 49,189 21.6%108%44,040 42,350 1,690 2,188 700 52,335 23.0%124%注：在考虑运营成本后，仍能保证利润地价比达到100%经济测算经济测算开发计划开发计划p1 1、开发计划、开发计划 项目拿地时间计划为项目拿地时间计划为20132013年年3 3月月7 7日；日； 20132013年年6 6月商业、酒店式公寓开工；月商业、酒店式公寓开工；20142014年年1212月商业竣工，酒店式公寓月商业竣工，酒店式公寓20152015年年6 6月竣工；月竣工； 2014 2014年年6 6月前高层办公楼开工；月前高
56、层办公楼开工；20162016年年6 6月竣工；月竣工； 2014 2014年年6 6月前超高层酒店开工；月前超高层酒店开工；20172017年年6 6月竣工。月竣工。p2 2、销售计划、销售计划 20132013年年1010月商业开始分批销售，预计月商业开始分批销售，预计2012014 4年底完成销售；年底完成销售； 20142014年年3 3月酒店式公寓分批销售，月酒店式公寓分批销售，20152015年年3 3月完成销售；月完成销售； 20142014年年1010月办公分批销售，月办公分批销售，20152015年年1010月完成销售。月完成销售。经济测算经济测算现金流量表现金流量表现金流量
57、表序号项目名称合计（万元）九季度第一年 第二年 第三年第四年一现金流入22723972000970004000018239二现金流出1土地取得成本44052440522前期费用22521500752003综合规费51112500150010001114建设费用96310180003000030000183105安装、配套83602000400023606管理费用387979797967销售费用5807145714501450145010营业税12725 4032 5432 2240 1021 三净现金流量52234.616362557691213-5109.384四累计现金流量36256131
58、5734452234.616可行性研究结论Part 5可行性研究结论可行性研究结论结论结论p 地块所在区域为常州市传统的市中心，并且紧邻火车站、长途汽车站、地地块所在区域为常州市传统的市中心，并且紧邻火车站、长途汽车站、地铁一号线等交通枢纽，人气较高，人流量大。铁一号线等交通枢纽，人气较高，人流量大。p火车站北广场地块未来规划为大型的商业中心，我公司提早介入可抢占市火车站北广场地块未来规划为大型的商业中心，我公司提早介入可抢占市场先机，有较强的竞争力。场先机，有较强的竞争力。p经测算，目标地块具有可观的利润空间，同时可持有经测算，目标地块具有可观的利润空间，同时可持有45%45%的商业及的商业及5000050000的酒店物业，投资前景较好，建议公司予以投资！的酒店物业，投资前景较好，建议公司予以投资！END荣盛房地产发展股份有限公司荣盛房地产发展股份有限公司 常州公司常州公司 二一三年二月二十七日二一三年二月二十七日
