《昆明军马场项目启动区定位报告终稿159P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《昆明军马场项目启动区定位报告终稿159P（159页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 云南嵩明项目策略说明书云南嵩明项目策略说明书20072007年年5 5月月深圳市星彦地产顾问有限公司2008年12月昆明军马场项目启动区定位报告昆明军马场项目启动区定位报告( (终稿）终稿）陋蔷捂娥女翘扰乏非醋幅帘捣舍匹瓢待暇捅锭泥虫舒勃渴帛脯垦是芬次幌2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P1本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目录目录第一部分第一部分第一部分第一部分 启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建
2、议第二部分第二部分第二部分第二部分 客户定位客户定位客户定位客户定位第五部分第五部分第五部分第五部分 风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议第六部分第六部分第六部分第六部分 产品设计建议产品设计建议产品设计建议产品设计建议第三部分第三部分第三部分第三部分 产品定位产品定位产品定位产品定位第四部分第四部分第四部分第四部分 价格定位价格定位价格定位价格定位第八部分第八部分第八部分第八部分 财务资金测算财务资金测算财务资金测算财务资金测算第七部分第七部分第七部分第七部分 前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议炽够应献正资厩较弓莲赘勿垃躲漏狼
3、窟材舔尹附泵钮棺粱警突项张议莹答2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 启动区策略建议案例分析启动区策略建议启动区选址启动区规模偿蹈呕拌膘佐瞄浙冗炼磺巡贷违坎画本场稳鳞呜拍刚蹄坷陶脐监根抵您攫2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P3本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 位置：位置：广州花都区山前旅游大道占地：占地：约10000亩资源：资源：东南倚8000亩
4、天然湖泊，西北拥王子山度假区。交通：交通：市路金融商业中心的直线距离约60公里，车程40分钟，离白云国际机场则只需20分钟车程；建设条件：建设条件：地势平坦、高差较小开发情况：开发情况：生地、无开发其它关键词：其它关键词：花都王子山原生态圈、休闲度假生态区案例（一）案例（一）广州碧桂园假日半岛广州碧桂园假日半岛圣某酉牺剃垫郊职告枣敞励槐庐氖云烁阵烃兰坞较贿剑济逃潜巫戎遭臂禄2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P4本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 假日半岛依靠假日半岛依靠8000亩自然湖泊资
5、源，意在打亩自然湖泊资源，意在打造中国首席休闲、度假之城造中国首席休闲、度假之城主题定位：主题定位：开创开创“43”度假式生活度假式生活国际两小时度假生活圈国际两小时度假生活圈中国首席休闲、度假之城中国首席休闲、度假之城平过自己起屋平过自己起屋开发理念：开发理念：广告推广告语：广告推广告语：义暴京露稼纸枉哨咽询团醒穆涵冲寒鸡稍确实韵过杆砚战邑峡仆砸洽芽地2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P5本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 项目配套：假日半岛以项目配套：假日半岛以36洞的国际标准高尔洞的
6、国际标准高尔夫球场及故乡里主题公园为亮点配套夫球场及故乡里主题公园为亮点配套假日半岛，主要的配套设施有：假日半岛，主要的配套设施有：p超五星级酒店，p大型商业广场，p康体中心、 p水上乐园、p滨水公园重要配套设施：p3636洞国际标准高尔夫球场洞国际标准高尔夫球场p故乡里主题公园：故乡里主题公园：故乡里以原址搬迁方式，采用岭南旧祠堂、旧建筑的旧青砖旧青瓦做建筑原料。以岭南村落建筑为特色名叫“故乡里”的主题公园坐落在五星级酒店旁。展现了百年岭南水乡的建筑风貌，融入了开平碉楼、戏台等建筑元素，生动活泼。 同时还将融入现代游乐、度假等元素。定期举办舞狮比赛、民间手工艺展览等活动，使之成为一个生命力充
7、沛、集乡土历史教育和旅游功能、文化产业于一体的主题公园筋纵哗字羡苟讹讥恼戈亦峻陌瑟瘦孔杰赡庐里几邪晨缉赣没疵踢慢番卖宅2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P6本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 名称名称20052005年年1010月月1 1日日20062006年年1 1月月2929日日20072007年年5 5月月产品投放产品投放独栋、联排、洋房独栋、联排独栋、联排价格走势价格走势独栋4300元/M起联排3500元/M起洋房2800元/M起独栋5000元/M起联排4500元/M起独栋5500
8、元/M起联排4800元/M起销售情况销售情况2005年十一期间销售业绩达600多套；之后8个月时间，已陆续推出三期共约1200多套别墅，销售率达85%以上；客户策略客户策略首期客户以广州人为主，东莞、深圳人为辅，进入2007年后，东莞、深圳的客户有所增加启动阶段启动阶段采取了配套先行的模式，以齐全的配套设施来打动买家的“芳心”。虽然当时大部分的别墅以及洋房都处在准现楼的阶段，但配套设施如“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级标准的酒店、商业街等都已全部落成；客户的置业客户的置业目的目的休闲、度假、退休后养老、父母养老投资开发策略：假日半岛以多类别的产品结合，入市时，强凋配开发策略：假日半岛以多
9、类别的产品结合，入市时，强凋配套先行，客户层面逐渐拉开，价格也逐渐提升。套先行，客户层面逐渐拉开，价格也逐渐提升。惯右幅敲得论掖圆以蝇丢慢渣晕旨救坚匀岭庸脂电营懈猖忽钻汁铬鹊豹鲤2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P7本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 假日半岛给我们的启示假日半岛给我们的启示p休闲度假产品对于自然资源的占有是极为重要的休闲度假产品对于自然资源的占有是极为重要的p高规格的开发，结合超高的性价比产品，对于客户的高规格的开发，结合超高的性价比产品，对于客户的吸引力极大吸引力极大p
10、需要寻找到最为关键的开发驱动因素（例如高尔夫）需要寻找到最为关键的开发驱动因素（例如高尔夫）p强调配套先行，实景展示的效果远远大于规划强调配套先行，实景展示的效果远远大于规划p先以周边客户为主，随着项目知名度的提高，客户辐射先以周边客户为主，随着项目知名度的提高，客户辐射面不断放大，价格也逐步拉升。面不断放大，价格也逐步拉升。抓及恍挺受钉帚稠哆傈疤镣屉赣丰桂碳勿陷终捍郝戍断徐猜松延瑞料淮狱2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P8本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 新浦江城地处浦江镇中心城区，
11、至人民广场15公里，距陆家嘴约17公里；是规划的浦江镇中心城区的示范区，将被建成一个高尚的、低密度、生态型的居住城区；将被60平方公里世博森林（规划）环绕的魅力之城；新浦江城规划有80万平米各种低密度住宅，同时有27万平米都市产业办公区和23万平米综合商业区。案例（二）案例（二）“ 意大利生活样板意大利生活样板” 上海新上海新浦江城浦江城阔诵玫审摇酿淹烯竹茅捷蜜纹况穆兢谰福待笺辉递漂房脚萨座盆骚为绣鞠2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P9本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 关联区域规划利好
12、，通过区域价值联想形成关联区域规划利好，通过区域价值联想形成“理想生活之城理想生活之城”的项目形象的项目形象晌烈鸿贮抨须娘操抚乾褪鼻鲜骏钩釉遁哀剔沧凛康锋弘隘予蹈纬沥惋决土2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P10本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 多产品组合，在相对高的容积率下进行一定产品多产品组合，在相对高的容积率下进行一定产品创新，突破传统物业类型的价值上限创新，突破传统物业类型的价值上限联院别墅联院别墅联排别墅联排别墅水景公寓水景公寓花园公寓花园公寓庸锐玄诱啊霜差攻汾报棘励禹舌缘秆预
13、槛雌症嚎童妻第嗅淑肄遍裔帧敬孰2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P11本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 总体规划突出打造总体规划突出打造“生活之城生活之城”的概念，用国际学校、的概念，用国际学校、水岸商街等丰富的高品质配套给客户信心水岸商街等丰富的高品质配套给客户信心总规模及分期总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上；基本生活配套：建有满足生活需要的各种功能设施，除了大
14、卖场、幼儿园、学校、健身中心、餐饮、娱乐、邻里商业、高档俱乐部以外，还规划有剧院、图书馆等等。中央河道中央河道南南工业园区工业园区中意文化广场中意文化广场商业配套商业配套一一 期期游艇俱乐部游艇俱乐部医院医院水景公寓与小码头水景公寓与小码头国际学校国际学校临水商业街临水商业街喜发慕贞桑旋扛痉盛业铺筛籽采聋师塌久卢葱误达薛口兼搅缴箍霹苞合结2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P12本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA “有一种生活叫意大利有一种生活叫意大利”上演一种生活，并物化成为剧院、图书上演
15、一种生活，并物化成为剧院、图书馆、艺术中心、情调餐馆等和意大利相关的生活场景馆、艺术中心、情调餐馆等和意大利相关的生活场景升级版配套：在深圳享有盛誉的丹桂在深圳享有盛誉的丹桂轩上海首家餐上海首家餐馆也落也落户新浦江城，并于新浦江城，并于12月中旬开月中旬开张营业。著名大型健身会所美格菲健身俱著名大型健身会所美格菲健身俱乐部日部日前正式确定入前正式确定入驻新浦江城。新浦江城。OCT当代当代艺术中心已中心已经于于2004年年进驻新浦江城的中意文化广新浦江城的中意文化广场，来自各个来自各个地区不同地区不同类型的型的艺术品都先后在品都先后在这里里进行展出。行展出。 无论是在亚德里亚海滩的花伞下度假，在
16、米兰时装名品店购物，在罗马的教堂与博物馆内流连，在威尼斯的水岸咖啡馆外休闲聊天，你都会由衷的叹息有一种生活叫意大利。捐既印显悦锣届砾妒粹删谈踏蜒疮构派漏吸途株咙终揍浓许哭拨宝损豆羚2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P13本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 新浦江城给我们的启示新浦江城给我们的启示p项目与区域资源相关联，打造意大利式的生活方式项目与区域资源相关联，打造意大利式的生活方式p规划并展示丰富的高品质配套给客户以信心规划并展示丰富的高品质配套给客户以信心p多产品组合，扩大客户层面多产
17、品组合，扩大客户层面p适当的产品改良与创新，突破传统物业类型的价值上限适当的产品改良与创新，突破传统物业类型的价值上限p讲故事，上演高尚生活方式，并将其物化讲故事，上演高尚生活方式，并将其物化闯调娇凡天宛渔罕搏祝臼芋壳扁后碘结谊捆看于池源方弦夕呵类脊霹幌燥2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P14本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 案例（三）案例（三）昆明恒大金碧天下项目概况昆明恒大金碧天下项目概况项目处于昆明安宁市太平镇、连然镇 区域属于城市远郊区,配套设施等各方面都不成熟。项目先期内部打
18、造完善配套，以综合性近郊新城概念面向市场。高性价比产品入市，在大市场情况不乐观的情况下取得了较好的销售业绩。占地：991991亩亩总建筑面积：91.591.5万万m2m2其中住宅72.7万m2 ，配套18.8万m2容积率:1.261.26绿化率: 36%36%40公里森林公园森林公园，20万平方米原生原生水域水域，内设会议中心、饮食中心、娱乐中心、运动中心、健康中心、商业中心等六大中心六大中心物业形态：别墅/花园洋房/小高层/高层项目概况项目概况斋许柄熊抒灌妮裕颇貌芭腹揣族件东卯肃疆邢鸦辰奥莹锹冉兴涤釉听证监2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位
19、报告(终稿） 159P15本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 恒大金碧天下项目启动策略恒大金碧天下项目启动策略多元化的高性价比的产多元化的高性价比的产品高调占位市场，吸引城市多元化客户，树立大盘项目品高调占位市场，吸引城市多元化客户，树立大盘项目形象。形象。恒大金碧天下恒大金碧天下启动启动规模规模991亩占地启动启动产品产品别墅+联排+双拼+小高层启动启动价格价格以低价格入市产品产品特色特色大面宽、短进深、6.6米挑高客厅、4.2米层高主卧启动策略启动策略别墅别墅产品产品产品比较丰富，有情景洋房，全复式住宅，高层住宅价格价格小高层30313031元起临湖坡地别
20、墅4747万万元起 产品产品具体具体情况情况独栋独栋250-300 双拼双拼173-260联排联排144-261 花园洋房花园洋房262-360小高层小高层92-155n一期产品多元化，配套先做，以单套面积小的双拼，联排，花园洋房及小高层产品为主，同时加以部分的独栋项目提升档次；准现房销售n多元化产品对应下的泛客户群，降低首期开发风险，提高销售速度。n以完善配套，大社区，强势自然景观形象立势怒仿址巳驱句击圭孵氟狂激爱想令碾秩误芬绰时填橙裹贱惜夷会循卷刘卒2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P16本报告是严格保密的。LAND
21、AGENT CLASSIC CHINA 恒大金碧天下给我们的启示恒大金碧天下给我们的启示p远郊大盘启动区客户选择多元化开发，产品多元化，降远郊大盘启动区客户选择多元化开发，产品多元化，降低开发风险低开发风险p配套的提前展示对于增强客户购买信心、提高楼盘的配套的提前展示对于增强客户购买信心、提高楼盘的销售速度极为重要销售速度极为重要p高性价比产品入市，实现最快的资金回笼高性价比产品入市，实现最快的资金回笼谰监辗耙损填抚嘘蠕堂审都露根吠亥技至尚胖弦署獭秸边又醚揭盯镐皑降2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P17本报告是严格保密的
22、。LAND AGENT CLASSIC CHINA 案例（四）案例（四）天湖岛项目概况天湖岛项目概况总投资29亿元人民币，建设期5-8年 项目规模：占地38平方公里，其中草原占地1.8万亩。周围交通：周围交通： 从昆明出发，经昆曲高速，到小街转嵩待高速，经过金所收费站进到寻甸县天湖岛旅游度假区。车程约1个半小时，2008年高速公路提速后，来往交通将更为便捷。而随着2009年昆明新机场的投入运营，从新机场到“天湖岛渡假区”的路程约45分钟。配套设施：配套设施：第一阶段：别墅酒店、高尔夫球场、温泉SPA、马会俱乐部、山间梯田、草原观光等;第二阶段：第二阶段：发展凤龙湾、白岩石洞风景区、探险谷、草原
23、美景、草原胜景观光、天然温室度假等;第三阶段：第三阶段：农家乐、苗族人家、山间垂钓、天然山泉和天然松林氧吧等。项目概况项目概况轮误睹七享淮滴兆皂梦彼肇掸播督蚤伏疽拭轩楷互厂帕烽攒老挞砂桐家耐2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P18本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 天湖岛项目启动策略天湖岛项目启动策略区域开发高端概念塑造，以高区域开发高端概念塑造，以高尔夫实景展示为驱动，高举高打，但市场认可度与推广尔夫实景展示为驱动，高举高打，但市场认可度与推广结果表现一般。结果表现一般。启动规模启动规模
24、1000亩启动产品启动产品独栋别墅启动价格启动价格高价入市首期以小面积别墅产品启动，配合高尔夫的实景展示，主打投资及商务概念，进行高价位销售。启动策略启动策略产品产品一期产品单一，独栋别墅价格价格起价 10600元/均价 11000元/ 最高价 11400元/ 产品户型产品户型A 179.73 B 243.57 C304.24匝鞍登砸坝戴扼莽你移炕姐豪酉射神软底才戈夷润快诣诉期湿驰督噪娜蛹2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P19本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 天湖岛给我们的启示天湖岛给
25、我们的启示p远郊大盘项目，采取高举高打的战略，在高利润的博取远郊大盘项目，采取高举高打的战略，在高利润的博取同时，也相与增加了高风险。同时，也相与增加了高风险。p高举高打的开发方式，启动区除了景观配套资源的展示高举高打的开发方式，启动区除了景观配套资源的展示之外，还需要市场知名度的提高。之外，还需要市场知名度的提高。青啮刺东动仟妇翘舆砸氢旗丈汾活陪甘海萌林蔫靠辗硷羚崖鹅审淬轴河新2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P20本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 大盘启动区开发模式的案例启示与借鉴总
26、结大盘启动区开发模式的案例启示与借鉴总结开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键产品多元化，提高销售速度，展示高品质社区氛围产品多元化，提高销售速度，展示高品质社区氛围逐步完善社区配套，营造未来成熟生活氛围逐步完善社区配套，营造未来成熟生活氛围客户层面多元化，而且随着开发进程改变并扩大客户层面多元化，而且随着开发进程改变并扩大采用较高的立意或原型，拔高形象，营造文化理念采用较高的立意或原型，拔高形象，营造文化理念高性价比启动，小步快跑，价格逐渐提升，快速回现高性价比启动，小步快跑，价格逐渐提升，快速回现硼影戍粘胳裸犹籽害圣娩坪吧许后搭羔崖视彼啃借截湘仲妓
27、豢卷慧斗淡樟2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P21本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 启动区策略建议案例分析启动区策略建议启动区选址启动区规模勉幸捧贫洁魁完普语弄孪最畔贞蕴翼浮咨查嘻珠套趋荷途沦蛹君网祝蛛剪2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P22本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 本项目启动期的开发策略应当是稳健型开发而本项目启动期的开发策略应当是稳健型开发而非风险型开发，稳健大于一
28、切。非风险型开发，稳健大于一切。n确保启动期确保启动期百分百成功百分百成功n资金资金快速回笼快速回笼、现金流现金流稳定，稳定，能实现后续的稳能实现后续的稳定开发定开发n最大限度最大限度的获得利润的获得利润稳健大于一切！风险和安全是第一位的风险和安全是第一位的为后续开发创造条件（资金与形象）为后续开发创造条件（资金与形象）启动期应当是稳健型开发而非风险型开发启动期应当是稳健型开发而非风险型开发星彦对于本项目启动区开发策略的原则性理解：星彦对于本项目启动区开发策略的原则性理解：策略制定的原则策略制定的原则塑贸溶忆按数眷杖骚疫妻鹏激播侩脊渠测池淳拓哩誓廖隋权汗膝促易祁蕉2008昆明军马场项目启动区定
29、位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P23本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 启动区开发的三种方式中，我们应当选择折中的方式：启动区开发的三种方式中，我们应当选择折中的方式：既打造部分驱动产业进行展示的基础上进行销售。既打造部分驱动产业进行展示的基础上进行销售。原则指导下的原则指导下的策略策略启启动动区区开开发发的的三三种种方方式式不做驱动产业，直接卖房子做好产品利u节省首期投入成本弊u项目买点缺乏u大盘规模展示性不到位u实景体验性不够，客户质疑开发前景u价格拉升难度大打造部分驱动产业进行展示的基础上进行销售产品做好的基
30、础上卖前景利u能够有效控制前期的投入成本u部分驱动产业的展示增强购买信心u能实现一定价格的拉升和便于快速销售弊u与不做产业相比较，需投入一定的资金u与做好产业相比较，树立的档次形象还不够充分到位驱动产业完成的基础上，再卖房子产品做好的基础上卖实景利u完全展示、客户购买信心增强u价格拉升更加容易u档次提升幅度大，影响力广弊u高投入u等待周期较长云滥头渐赵整杆国亲巨范准涪窍逃熙捍豆支问勒靛巾艳亏坐骡编扩朵娠记2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P24本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 新的问题的
31、提出：选择哪种产业先做最好，选新的问题的提出：选择哪种产业先做最好，选择哪种类型的物业？择哪种类型的物业？打造部分驱动产业进行展示的基础上进行销售打造部分驱动产业进行展示的基础上进行销售原则指导下的原则指导下的策略策略启动区的大思启动区的大思路确定路确定进一步需要解进一步需要解决的问题决的问题选择哪类驱动产业进选择哪类驱动产业进行部分展示行部分展示选择什么类型的产品选择什么类型的产品高尔夫、温泉、兰茂高尔夫、温泉、兰茂会馆、五行园区等驱会馆、五行园区等驱动产业内选择哪些进动产业内选择哪些进行先期部分展示？行先期部分展示？独栋、双拼、联排、叠独栋、双拼、联排、叠拼、洋房？拼、洋房？选择哪种为主，
32、或者什选择哪种为主，或者什么样的组合？么样的组合？开发的具体内开发的具体内容容赃埃牢幂慌析凯获敖况舍搞窘禹栋白哪况北决药镊浓鸵闹盎吼蔚陆湿青铆2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P25本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 建议启动区修建建议启动区修建3-6个洞的高尔夫个洞的高尔夫+会所会所驱动产业驱动产业通过整体定位报告中的产业分析，结合项目启动区状况和通过整体定位报告中的产业分析，结合项目启动区状况和开发商要求，建议启动区修建：开发商要求，建议启动区修建：3-6个洞的高尔夫个洞的高尔夫n树立
33、项目高端形象；n需达到能展示优美高尔夫景观的要求；n启动区物业与高尔夫适当结合。3000平米高级会所平米高级会所n3000平米左右；n用于高尔夫的客户接待和启动区的售楼展场作用；n该会所的档次品位对于先期的形象展示至关重要砍馈湍酗仗庇芳痘泼蛔靛歼杀洛霉汲悄帕叔袭伪届写卑灯哦亏综渔局冤洁2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P26本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 关于会所：关于会所：3000平米会所不能完全满足高尔夫配套面积需要，需预留再建空间。同平米会所不能完全满足高尔夫配套面积需要，需预留
34、再建空间。同时建议高尔夫会所与客户生活会所分开。高尔夫会所同时承担营销展示大厅的作用。时建议高尔夫会所与客户生活会所分开。高尔夫会所同时承担营销展示大厅的作用。（从所调查的高尔夫物业来看，营销处基本上均放置在高尔夫会所内），建议在项目（从所调查的高尔夫物业来看，营销处基本上均放置在高尔夫会所内），建议在项目后期开发过程中，当资金条件充裕的情况下，在另外进行售楼处建设。后期开发过程中，当资金条件充裕的情况下，在另外进行售楼处建设。楼楼盘盘名称名称会所面会所面积积功能功能球球场场规规模模君山国际高尔夫别墅项目18000（含客房17间）运动、娱乐、餐饮、休闲、生活、商务、医疗18洞110万平方米丹佛
35、尔湾滨水别墅8000平方米（含2000平米客房）休闲、商务、运动、休闲27洞华堂高尔夫庄园16000平米全景咖啡厅、宴会厅和西餐厅；有分属会员与业主的贵宾厅、会客厅；18洞17万平米住宅中航云岭高尔夫别墅3000多平米售楼中心、健身房、休息厅等（不含客房）18洞300亩首期建面30214经过归纳分析：3000平米的会所不能完全满足高尔夫综合运营后所需要的配套面积，而考虑启动期对于资金投入的要求（装修成本高），建议：n先修建3000平米的会所，主要用于高档次的接待、展示等。同时预留出会所以后增加面积的连接修建区域，在项目后期资金充裕时进行开发。n通过对市场高尔夫项目的调查，客户生活会所与对外会所
36、基本会分开，因此建议本项目高尔夫会所与客户生活会所分开。启动区会所作为临时客户生活会所使用。润娱舱治噶帮级毅绰吩妆牌信噪妈积榨胎皆向狭淀想企迅器净救较者拾蓖2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P27本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 建议启动期暂不做高档酒店，放置在后期开发。建议启动期暂不做高档酒店，放置在后期开发。驱动产业驱动产业常规角度常规角度销售角度销售角度经营角度经营角度投入角度投入角度高尔夫的配套酒店常规上均会于所销售的住宅物业进行结合，住宅物业作为高尔夫的酒店客房使用住宅物业可利
37、用高尔夫推出部分产权式产品酒店的装修等投入成本非常大首期开发酒店，人气、知名度尚未打开，经营容易出现困难碉侦皖瑞钱腰垦胰到仟通朽眶馒镜惯堰庶憾谰厢煞尝幻愈邻枚咋惫礼距媚2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P28本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 根据常规容积率与产品的对应规律，我们将容根据常规容积率与产品的对应规律，我们将容积率归纳为四种类型：积率归纳为四种类型：四种类型四种类型范围范围常规出现的物业类型组合形式常规出现的物业类型组合形式低容积率低容积率0.5主要为独栋，加部分双拼和联排中低
38、容积率中低容积率0.5-1.0主要为双拼或联排，加部分独栋或洋房中容积率中容积率1.0-2.0主要为洋房，加部分类别墅或电梯物业高容积率高容积率 2.0主要为电梯物业产品类型产品类型不作为考虑范围考虑范围瘁颗解幻沏舀求磋这维莫雁氧所字伙涯凌安星茂耽孰铃报讶叫骸燕派傲葵2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P29本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 容积率容积率0.5,主要为独栋、部分双拼和联排，此种策略将主要为独栋、部分双拼和联排，此种策略将导致导致销售速度慢销售速度慢，现金流不稳定，星彦建议启
39、动期不采，现金流不稳定，星彦建议启动期不采取此种容积率的开发强度。取此种容积率的开发强度。产品类型产品类型主要为独栋产品，面积偏大，实现不了控制总价的目的。且户型偏大之后销售进度受影响。不符合目前市场主流情况。岭东紫郡目前剩下的都是些大户型的双拼或赛独栋，如果是做的小户型，估计早就卖完了！大户型在市场上不太好卖。 现场售楼员野鸭湖所有产品中160多平米的双拼买的最快，总价低，客户都很感兴趣。市场的声音：市场的声音：大了不好卖！大了不好卖！买休闲度假的房子，客户对于面积要求不高，小点更好买，因为总价低，而且他们住的时间也少，面积大了也没作用，有三四个房间就足够了。 至祥销售经理 不满足多元化要求
40、不满足多元化要求作为大盘的开发规律，启动区都会尽量走多元化产品路线，产品线丰富客户层面也相对宽泛，便于销售速度的提高，资金尽快回笼。如本项目启动期容积率0.5，主要为独栋，产品多元化无法实现，产品线的集中导致客户层面也相对集中，影响销售进度。难以实现单套物业难以实现单套物业控制总价的目的控制总价的目的土地利用率低土地利用率低容积率过低导致单位土地面积产品量减少。园淬音饿踊讥磷悄泉鼻羡囤拓铡兄脂泛鉴又谩涎痰贼人耍垢嫂羌孜坠寨晨2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P30本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC C
41、HINA 春城高尔夫别墅把高尔夫全部建完后，开始销售高尔夫独栋春城高尔夫别墅把高尔夫全部建完后，开始销售高尔夫独栋别墅物业，消化速度不理想，后期随着高尔夫球场经营名气别墅物业，消化速度不理想，后期随着高尔夫球场经营名气逐渐变大后，消化速度变快，但是从整体来看消化速度慢。逐渐变大后，消化速度变快，但是从整体来看消化速度慢。p配套：配套：除会馆和球场外，会所还有网球场、游泳池、温泉浴池、餐厅、酒吧、专卖店和全天然的高尔夫练习场、练习沙坑及果岭等，会所同时具备49间五星级设备的套房。 开发次序开发次序销售周期销售周期开发规模开发规模19981998年年20072007年年20052005年年杜鹃豪园
42、杜鹃豪园 玉兰小筑玉兰小筑 一期聚雅小筑二期玉兰小筑三期杜鹃豪园物业售价（美金）8-20万10-30万50万开发期聚雅小筑聚雅小筑5050栋栋9696套套19971997年年项目状况项目状况 高尔夫高尔夫建成试建成试营业营业高尔夫正式开业，同期推出50栋投资型别墅酒店球场名气大后又推出别墅物业后期推出：物业类型丰富，将推出townhouse；面积较大、豪华舒适，别墅约400600平方米、两房式公寓达170平米，一房式公寓106平米；无别墅物无别墅物业推出业推出高尔夫球场建好后，顶级独栋别墅物高尔夫球场建好后，顶级独栋别墅物业，虽然能够实现高价，但是消化速业，虽然能够实现高价，但是消化速度依然很
43、慢！度依然很慢！9 9年年高举高打去化速高举高打去化速度慢的案例介绍度慢的案例介绍驼扣卿妙锭挤愚盾惦萨示贿冰疽荚谩榆贫峦题荆汾拄囚唐增市那汇禽钧嫩2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P31本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 天湖岛，一期配合高尔夫球场的展示启动高价天湖岛，一期配合高尔夫球场的展示启动高价销售，但是市场消化速度较慢销售，但是市场消化速度较慢p2008年二月首期推出有179.73平方米的两室两厅、243.57平方米的三室两厅、304.24平方米的四室两厅三种户型，在项目面市前期特
44、推出五大优惠：首先，五年运营投资回报率高达30%；其次，前五年内，免收管理费6.5元/平方米；第三，免费赠送五星级装修及家私、家电，其标准达到4000元/；第四，54洞球场会籍金卡，约40万元/张；第五，业主可享受5年共150天免费入住酒店。2008年年3月月2008年年10月月规模规模105105套，不到套，不到3 3万平米万平米销售周期销售周期7 7个月消化个月消化3030套套配套状况配套状况高尔夫球场，会所p一家企业团购消化在30套，其他客户成交较少高尔夫球场作为启动配套，全独栋高尔夫球场作为启动配套，全独栋高价销售，市场消化抗性依然很大高价销售，市场消化抗性依然很大高举高打去化速高举高
45、打去化速度慢的案例介绍度慢的案例介绍凭椒厨哆馋戚颠坍就绪韶脚蛋昼莹狡恼鞭帕嘘腹宴振悔八惑底坐助戴浊晓2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P32本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 高天流云昆明市郊顶级别墅，高天流云昆明市郊顶级别墅，60套独栋别墅套独栋别墅消化时间为近消化时间为近4年年p高天流云位于昆明市东北区的金殿风景名胜区，与世博园相邻，环金殿水库，接城市干道穿金路尽头。项目占地150亩，总建筑面积20000平方米左右，容积率0.3，建有高级会所一栋及高档独立别墅60栋 入市均价入市均价1
46、300013000元元户型面积户型面积330-360330-3602003年年11月月2007年年8月月规模规模2 2万平方米万平方米销售周期销售周期约约4 4年年配套状况配套状况30003000平平米会所米会所依靠良好的地理位置和品质的产品，全独依靠良好的地理位置和品质的产品，全独栋实现市场高价，但是时间长达栋实现市场高价，但是时间长达4年！年！高举高打去化速高举高打去化速度慢的案例介绍度慢的案例介绍瓢底丧恰胜堂钨凉永蜕咸葫痞素辊须吗蛾外做壹斧盂孤酿陛寺斧圆爸尽伍2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P33本报告是严格保密的
47、。LAND AGENT CLASSIC CHINA 产品类型产品类型从昆明当地三个案例销售情况可发现：从昆明当地三个案例销售情况可发现：定位为低容积率的产品，如采取高端价格入定位为低容积率的产品，如采取高端价格入市，其结果则容易导致销售周期长，去化速市，其结果则容易导致销售周期长，去化速度慢，并不符合本项目启动区对资金快速回度慢，并不符合本项目启动区对资金快速回笼、滚动开发的原则性要求。笼、滚动开发的原则性要求。个遇赁挪鹃窍弓铲芽撑冶超搔矣饲瑞纳狱叹振拣击武议胆停张豫嘘幻晓涅2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P34本报告是
48、严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 建议启动期容积率选择在中低范围内（建议启动期容积率选择在中低范围内（0.5-1)，以联排和双拼为主，加部分独栋和花园洋房。以联排和双拼为主，加部分独栋和花园洋房。产品类型产品类型主要为联排和双拼为主，面积相对能控制的较小，总价降低，符合市场销售趋势。产品多元化要求产品多元化要求0.5-1的容积率主要以联排和双拼为主，加部分独栋和花园洋房。产品多元化，容易拉开客户层面，去化量速度提高，便于更快的资金回笼与周转。实现单套物业控制实现单套物业控制总价的目的总价的目的土地利用率增加土地利用率增加容积率控制适当，便于更好的产出单位经济效益。以
49、市场接受程度为前提，符合大盘开发规律，满以市场接受程度为前提，符合大盘开发规律，满足控制总价的要求，实现单位产出效益大的目的。足控制总价的要求，实现单位产出效益大的目的。蚁妹训汛悸驭邯墓卜潍销得荣杉凰而厌镭必躲嗡踪搜猴污擅谁闽粳头圃择2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P35本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 从项目开发容积率范围的选择与市场类似案例从项目开发容积率范围的选择与市场类似案例归纳，建议启动区容积率在归纳，建议启动区容积率在0.6-0.8。楼盘名称楼盘名称容积率容积率产品类型产品
50、类型同德极少墅同德极少墅0.59主要为双拼、联排，加部分独栋滇池高尔夫滇池高尔夫0.48主要为联排，加部分双拼、独栋世林国际世林国际0.38主要为独栋与双品，加联排岭东紫郡岭东紫郡0.28主要为独栋或赛独栋，加联排双拼西山别墅西山别墅0.37主要为独栋和双拼，部分联排万辉星城万辉星城1.07主要为花园洋房，其次为联排和独栋及公寓春城高尔夫0.44主要为独栋和联排，部分双拼恒大金碧天下1.26小高层、花园洋房为主，其次为联排和少量独栋温泉山谷0.60联排+围院野鸭湖0.40独栋、双拼、联排比例相当温泉小镇0.44 主要为独栋和双拼，部分商TH天湖岛0.20全部为独栋产品类型产品类型0.5-1的范
51、围启动区容积率启动区容积率建议在建议在0.6-0.8俘缸琐肝钵搅中湿巾呸徐恒费锅痒刀女落烩讹喇悔席竹凛早肮蹦脱堪思莎2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P36本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 整体概念定位高启动区开发策略：两高一中低启动区开发策略：两高一中低高形象高形象两高一中低两高一中低高性价比高性价比中低容积率中低容积率驱动产业部分实景展示高品质产品适中的价格0.6-0.8世界大养文化东方生态新城3-6个洞的高尔夫、会所舒适创新与赠送与高品质下对应的适中的价格联排双拼为主，加部分独栋和
52、洋房悉獭蝴紫婿管垂酌幅措盆琳缎洋鹰兄逛占搭壳仗墩燎漂撮拟桃遥劝验椽申2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P37本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 启动区策略建议案例分析启动区策略建议启动区选址启动区规模胸五溪毛池碘掀毁剐辟肮征漱态襄氨嘛巍对奢欣募哆防逝兴武釉曙察磕搅2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P38本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 建议启动区选择在图中所示区域。建议启动区选择在图
53、中所示区域。启动区选址启动区选址启动区选范启动区选范围址围址启动区选址原则：启动区选址原则：n进入性方便n昭示性好，便于对外形象展示与宣传n与相关产业配套要素考虑衔接性n选择与启动资源条件搭配最佳的区域图中所示区域符合程度分析：图中所示区域符合程度分析：n紧临昆曲高速与军长路，进入方便；n临近昆曲高，速昭示性好；n能够与高尔夫进行结合，形成最佳展示n该区域从地块资源条件而言，不是最好，也不是最差，适宜开发。滁喘涉驱瞒遇炔赘乱怒阵伍松擞蛛偶窍队孜访肮妻考友溢葵州拼妨脸拨边2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P39本报告是严格保
54、密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 启动区策略建议案例分析启动区策略建议启动区选址启动区规模曲国珊拎移线蛙锡吓屡赵铃执揪蔑菏氨檀粮伺宅锹沾孝畅座扎坤判浊原福2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P40本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 启动区开发规模安排启动区开发规模安排n启动区开发规模的确定需考虑市场容量问题n启动区开发规模需考虑形象展示、项目开发跟进性的要求（合理的规模应当考虑施工与销售的错差与后续的跟进）n启动区开发规模的确定必须考虑后续开发的资金滚动要求由于本项目为
55、由于本项目为60006000亩开发规模的综合性开发项目，其开发亩开发规模的综合性开发项目，其开发周期长，所开发的物业类型多样，因此启动区开发规模的周期长，所开发的物业类型多样，因此启动区开发规模的安排需要考虑的为：安排需要考虑的为：举浆笔胡桨催极壳虐舜雷靳怔睫猖贱刽婚骤萌律呻聂莹眨属宽弘号法驰永2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P41本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 整体上销售状况良好，但由于近期受市场变化影响，销整体上销售状况良好，但由于近期受市场变化影响，销售速度有所下降，月均一般在
56、售速度有所下降，月均一般在5-105-10套左右（不包括开盘套左右（不包括开盘月份）。月份）。楼盘名称销售状况同德极少同德极少墅墅整体销售已突破60%滇池高尔夫滇池高尔夫现已销售完毕，仅剩余部分公寓世林国际世林国际共210套，现在剩余部分尾房岭东紫郡岭东紫郡一二期已售完，三期在售西山别墅西山别墅共500套，一二期基本售完，三期100多套，现已销售过半万辉星城万辉星城二期已售罄，三期预计08年11月份开盘春城高尔夫春城高尔夫前三期已售完恒大金碧天下恒大金碧天下9月29号开盘，黄金周销售1.8亿，花园洋房，小高层卖得好温泉山谷温泉山谷首期实现3亿销售额野鸭湖野鸭湖一二期已售罄，三期别墅接受定制温泉
57、小镇温泉小镇商业TOWNHOUSE销售80%，独栋和双拼共销售25% 天湖岛天湖岛共106套，现已销售30%销售状况销售状况月均消化5-10套（不包括开盘）年均消化60-12套+开盘销售情况别墅单个项目年均消化面积在3-5万平米n本项目启动区定位需本项目启动区定位需加以考虑此信息；加以考虑此信息；n但本项目为大盘开发，但本项目为大盘开发，必须同时考虑大盘其所必须同时考虑大盘其所应采取的方式！应采取的方式！冶郎眼陵斯望赵昆补踏饺侨晌淖瞧捡平樟滤箍求斧臣忆之帮责浊恰辛瘩富2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P42本报告是严格保密
58、的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 昆明市场上与本项目类同的项目没有，因此找几个大规昆明市场上与本项目类同的项目没有，因此找几个大规模盘且与本项目较为接近的项目进行归纳分析模盘且与本项目较为接近的项目进行归纳分析启动区开发规模启动区开发规模产品类型产品类型首期首期开发情况开发情况总结总结野鸭野鸭湖湖主要为联排加双拼，部分独栋400套多套别墅，同时也分成多批次推，主要为联排和双拼三年内售完600套左右，现在在售第三期，年均消化200套左右首期：10万平米左右，年均消化200套左右，5万建面左右滇池滇池卫城卫城产品类型多样，主要为联排、双拼和洋房，部分独栋+小高层17万建面左右，
59、推出包括风情商业街、洋房、联排、双拼和部分独栋03年开工、04年开始销售，目前已销售80多万建面，年均消化17万首期：20万平米左右年均消化17万万辉万辉新城新城双拼、联排和洋房为主，加部分公寓16万建面，以样板区的样式集中展示今年2月份开始销售，目前已销售10万建面左右，后续加推类似产品首期：16万平米年均消化12万平米温泉温泉山谷山谷主要为院落类别墅产品首期7万平米左右后续围绕高尔夫与温泉概念，推别墅与类别墅产品首期：7万平米年均消化：暂不确定阵儡颧勤芭撂柑嚼呻仁课浙夹翁术稿束洞佣歹破幸恳腑侍炭鸿犹浙极棘脂2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定
60、位报告(终稿） 159P43本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 昆明大盘的案例归纳：昆明大盘的案例归纳：启动区开发规模启动区开发规模510152051015首期开发规模首期开发规模年均消化面积年均消化面积项项目目总结总结本项目与其比较本项目与其比较野野鸭鸭湖湖首期：10万平米左右，年均消化200套左右，5万建面左右本项目规模大、容积率高、定位高，项目销售速度与启动规模要大于它滇滇池池卫卫城城首期：20万平米左右年均消化17万项目区域无法与其相比较，滇池卫城的首期开发规模应成为本项目的上线，销售速度为本项目尽量追求的目标万万辉辉新新城城首期：16万平米年均消化1
61、2万平米万辉偏向于昆明城市普通大众，与本项目差异性大，作为参考温温泉泉山山谷谷首期：7万平米年均消化：暂不确定与本项目启动区的策略有所不同，作为本项目启动区的参考。野鸭湖滇池卫城万辉新城温泉山谷本项目启动区开发规模与销售速度的参考范围本项目启动区开发规模与销售速度的参考范围启动规模：启动规模：10-15万平米万平米启动区消化速度：启动区消化速度：7-15万平米万平米/年年朵匣画缕算誉是茧慧喜扼闽便罕轧鞘零距往延翱稍郁幸垦砚疥占刽棺一免2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P44本报告是严格保密的。LAND AGENT CLAS
62、SIC CHINA 项目按照项目按照10-15万的规模启动，需筹措到万的规模启动，需筹措到1.6-2.1亿（自亿（自有、贷款或融资）就可实现项目滚动开发。有、贷款或融资）就可实现项目滚动开发。资金滚动开发资金滚动开发要求要求n如按照10-15万的启动区规模，根据启动区细化定位报告对财务资金的测算，在启动资金需投入1.6-2.1亿亿的条件下（资金筹集方式可多样自有资金或银行贷款或融资等），就可实现启动区的完全开发，并实现1.4亿元亿元的税后赢余资金。n而按照第一阶段第二小期开发规模（与启动区规模相当），1.4亿元则完全可实现滚动开发。（项目分为四个阶段，每个阶段分成三个小期，第一阶段包含启动期和
63、后续两个小期，第二小期相对于启动区其高尔夫与市政配套、三通一平费用均减少）n由于第一阶段考虑高尔夫投入，而后续投入相对小，且别墅单面积收益高，因此在后续各阶段的都能实现滚动性开发。启动区开发规模从资金滚动角度考虑的原则：启动区开发规模从资金滚动角度考虑的原则：在满足启动区阶段地产开发投入与配套开发投入对资金需求下，有足够的赢余进行下一阶段的相关开发。其要求是后续不需在投入资金就可实现滚动。备注：n项目2010年1月份开始销售的资金缺口为1.6亿，5月份开始的资金缺口为2.1亿。n测算不考虑土地成本，完全按照在自有资金为0的情况下，滚动启动区的资金缺口。凳弃曹怖胃佛锅隘早吓扼崔桅琉毯隋漾浪捡络孪
64、炸泉步咬诗锚欧荐服范尚2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P45本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 启动区规模与销启动区规模与销售速度建议售速度建议启动区开发规模：10-1510-15万平米万平米，暂定1212万平米万平米为启动区开发规模，根据启动区细化定位报告，按照容积率0.6-0.8计算，启动区物业净用地260260亩亩启动区销售进度：1.51.5年年时间，争取在1-1.51-1.5年年时间内销售完毕建议启动区的启动区的1212万平米万平米再分成更小的两期更小的两期开发：统一报总平规，分
65、两期报单体户型，小二期可根据小一期户型在市场的接受程度进行调整与修正。扑盎闹薛护者证厕碍踪侵逛辣登侍贫疑寞抽辖观烟厄患以爪湖浴附依辽李2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P46本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目录目录第一部分第一部分第一部分第一部分 启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议第二部分第二部分第二部分第二部分 客户定位客户定位客户定位客户定位第五部分第五部分第五部分第五部分 风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议第六部分第六部
66、分第六部分第六部分 产品设计建议产品设计建议产品设计建议产品设计建议第三部分第三部分第三部分第三部分 产品定位产品定位产品定位产品定位第四部分第四部分第四部分第四部分 价格定位价格定位价格定位价格定位第八部分第八部分第八部分第八部分 财务资金测算财务资金测算财务资金测算财务资金测算第七部分第七部分第七部分第七部分 前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议浦层禁夏和俞钙悸迂翰坦双曳量砖钞烦消仔刮宁庸开仍残蛹绪唇愈血潘堪2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P47本报告是严格保密的。LAND AGENT C
67、LASSIC CHINA 目前昆明市场上休闲度假物业的购买客户主要分为三种目前昆明市场上休闲度假物业的购买客户主要分为三种类型：昆明市内、云南地州、省外三种类型。类型：昆明市内、云南地州、省外三种类型。居住生活在昆明居住生活在昆明当地的本地人当地的本地人昆明市内昆明市内云南地州云南地州省外客户省外客户云南各地州人士云南各地州人士主要为中国上海、北主要为中国上海、北京等发达城市及东南京等发达城市及东南亚国家亚国家愿宦亡爱猫泞释妓铆悬担费脱犁率荷每之南遍缮地僻肘资计洒刁碴傻煤圣2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P48本报告是严
68、格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 1昆明本地客户特昆明本地客户特征扫描征扫描昆明市处于主动郊区化阶段，度假需求昆明市处于主动郊区化阶段，度假需求客户正在逐步形成。客户正在逐步形成。城市化城市化被动郊区化被动郊区化主动郊区化主动郊区化l城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l 城市要素向中心聚集l 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能l郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善l郊区主流客户为本区域的中高收入阶层l购房目的为第一居所、第二居所或投资l有城市更新改造背景形成大量购房需求l政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设l在全市中低价房分布中
69、郊区占到绝对比重阶段划分阶段划分城市特征城市特征指标特征指标特征居住消费特征居住消费特征人均收入(GDP)/美圆3000解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，开始出现度假居所，投资物业等等。大都市，城市群大都市，城市群l城市出现多个中心l副都心的出现l多个城市共同发展注：2007昆明人均G
70、DP3294美元蝎爬帽正触戒淤者棋巍雕颜订充翼荒唯嗡袍讽木徽巧咨邀疏倪喳畸肚扯醇2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P49本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 由于昆明总体经济实力一般，休闲度假需求的由于昆明总体经济实力一般，休闲度假需求的客户群体数量还是十分有限。客户群体数量还是十分有限。访谈信息：昆明本地有钱人并不多，买别墅的也比较少，尤其是价格贵的别墅主要都是些地州和外地的人购买。昆明人口流动性很强，由于这些人经常往来昆明，给市场以错觉以为是本地人购买，从严格意义上说，这些人还是地州和外
71、地人，因为他们是两边跑的，呆其他地方的时间更多一些，不能算是真正的本地人。 至祥策划经理昆明本地客户特昆明本地客户特征扫描征扫描全国各城市GDP排名城市排位城市GDP增幅第45位威海市158345亿15.30%第46位沧州市148569亿13.90%第47位金华市146245亿14.80%第48位南阳市140657亿13.10%第49位昆明市139369亿12.50%第50位南昌市139010亿15.50%全国各城市人均GDP排名城市排位城市人均GDPGDP产值第79位三门峡23265元51856亿第80位昌吉州23169元35924亿第81位泰安市22563元122610亿第82位昆明市22
72、503元139369亿第83位石嘴山22312元16297亿餐快坍考墩泽铭涝蚕读辩肺比阜韵钙什殊拢殊溃京虞歉胶篮假泳货谓债距2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P50本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 2 2昆明本地客户特昆明本地客户特征扫描征扫描 区域认同感强、距离敏感度高，重价区域认同感强、距离敏感度高，重价 格与区域格与区域区域认同感强、距离敏感度高，重价格与区域区域认同感强、距离敏感度高，重价格与区域购买偏好喜欢选择距离城市中心近，交通便利、配套相对成熟的区域。购买版快滇池版块描述该
73、版块在当地客户的地位极高，当地高端人士购置高端物业主要考虑在此区域。特征高端倾向区域，10000元/平米以上的价格安宁太平新区板块描述该版块距离城市较近，配套逐渐跟上，大规模项目的联动开发，吸引了中产阶层的关注。特征价格低廉、第一、二居所混合的类别墅居多世博版块描述市区内，区域成熟，世博园的带动特征土地稀缺，第一居所为主（10000元以上）果林湖板块描述老城、新城、空港的交接处，环境一般、配套逐渐跟上特征价格中等（5000-8000），第一二居所皆适宜访谈的主要信息：n当地最有钱人都喜欢买滇池的房子；n剩下的人喜欢挑第一、二居所可过渡又价格相对便宜的别墅；n客户对于距离感十分强烈，要求便利、配
74、套完善等。太远的房子抗性较大。茁撬祁薄奠庇天汁胳派历法乳菱塌覆去样提痊蠕疯涅豪涌廖驹工沸验柯急2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P51本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 本项目的区域认知度与距离感成为昆明当地客本项目的区域认知度与距离感成为昆明当地客户购买的主要阻力。户购买的主要阻力。昆明客户与项目昆明客户与项目匹配度分析匹配度分析太平新区太平新区20公里40公里36公里5 5公里公里昆明昆明滇池板块滇池板块阳宗海板块阳宗海板块本项目本项目本项目：区域知名度弱，无优越的景观等太平新区：政府
75、规划新区、靠近温泉度假区阳宗海：阳宗海山水景观优越滇池板块：滇池区域，认知度最高。10203040太平新区太平新区本项目本项目阳宗海板块阳宗海板块滇池板块滇池板块车程分钟本项目车程时间小于阳宗海片区拘讣汇常淹闸开瞧宣赞厨厂剂勒郝喂枢湍两周纺溜黍猿宦名瑰侨拉柞灰蜗2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P52本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 多重阻隔抗性后，当地客户作为本项目的主力多重阻隔抗性后，当地客户作为本项目的主力客户的可能性不大。客户的可能性不大。有可能对本项目产生购买行为的昆明本地客户
76、距离的抗性、区域认知度的抗性能够接受距离远与区域认知度低的所剩余的当地客户本项目价格不走低端，而当地客户更倾向低廉产品第一层阻隔第一层阻隔第二层阻隔第二层阻隔启动区最终剩余的当地潜在客户并不多。昆明客户与项目昆明客户与项目匹配度分析匹配度分析踢句镜盅昂骡母郎恋乎异傍尘纸肌捷腮叠拇穴葵贮辊园驼抹候撒墒丧哼浮2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P53本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 建议昆明本地客户不作为本项目的主力客户考建议昆明本地客户不作为本项目的主力客户考虑，我们把目光投向云南地州客户：
77、虑，我们把目光投向云南地州客户：居住生活在昆明居住生活在昆明当地的本地人当地的本地人昆明市内昆明市内云南地州云南地州省外客户省外客户云南各地州人士云南各地州人士主要为中国上海、北主要为中国上海、北京等发达城市及东南京等发达城市及东南亚国家亚国家不作为本项不作为本项目的主力客户！目的主力客户！疹持辞斩勘啮绚瞬漓晴酶跨级溅脐彦晰比欣笨然泰俱糙嗡仕乘尼吕乎豺寿2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P54本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 1 1云南地州客户特云南地州客户特征扫描征扫描向心聚集性强、购
78、买力较强向心聚集性强、购买力较强城市首位度指数S=区域首位市区人口数/区域第二位市区人口数S= P1/P2S=245/35.4=6.92昆明城市首位度远大昆明城市首位度远大4，吸附力极强，吸附力极强城市的中心地位一般，吸附性较差。城市的中心地位较强，吸附性好。城市的中心地位极强，对周边吸附作用大。246当S2：城市中心地位一般，对周边区域的辐射力较弱；当2S4：城市中心地位较强，对周边区域的辐射明显；当S4时，城市中心地位极强，诱导区域有活力的产业、活动向中心集聚。n客户主要为私营企业主客户主要为私营企业主和矿场主，购买能力强。和矿场主，购买能力强。n与昆明的联系较紧密，与昆明的联系较紧密，经
79、常往来昆明。经常往来昆明。晰猪严带批妙坪宙窜遇狄要缝纷码袒贰陷冒攘彦拐订馈灼惶酱捣绸嗓加洛2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P55本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 2 2云南地州客户特云南地州客户特征扫描征扫描区域敏感度一般，距离敏感性较低，重区域敏感度一般，距离敏感性较低，重炫耀与功能复合炫耀与功能复合区域敏感度一般，距离敏感性较低，重炫耀与使用用途区域敏感度一般，距离敏感性较低，重炫耀与使用用途购买偏好喜欢选择能代表身份地位的物业，同时其产品的功能性较强的产品（第二居所、投资、接待）
80、购买版块滇池版块描述地州客户较强的购买力，且对昆明的了解，使得其成为该版块的主要购买客户。特征熟悉区域、高收入的支撑世博版块描述购买该区域主要为长期在昆明呆的地州客户特征使用性频繁，用于偶尔居住、接待或父母居住郊区版快描述地州客户对于距离相对不敏感，城市近郊的购买可能性较大喜欢选择景观好的且定位高档的的盘物业；产品功能追求复合，既可以作为第二居所偶尔住下，又可用来炫耀身份，同时可具备升值前景特征炫耀、重景观、产品功能复合、升值前景访谈的主要信息：n在昆明买房子主要是为了炫耀，财富的另外的一种投资n对城市的距离感相对要弱些n他们买房子喜欢挑些景观好，而且产品功能又很复合的物业，既可以自己用，也可
81、方便做其他用途。勾日每葫坝踩豢诈腊扦酶正艺欺抛本盒见吗胚读另跺砧栽僧丈哈很索诬朗2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P56本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 地州客户与本项目的匹配度较高，建议作为本地州客户与本项目的匹配度较高，建议作为本项目启动区的主力客户考虑。项目启动区的主力客户考虑。地州客户与本项地州客户与本项目的匹配度关系目的匹配度关系地州客户置业特征地州客户置业特征本项目特征本项目特征区域位置、距离敏感性低城市远郊、陌生区域抗性相对小抗性相对小购买群体大，市场度假产品主力客户启动区
82、稳扎稳打，抓主流群体数量满足群体数量满足追求功能复合型产品启动区产品功能复合，具备休闲度假、投资等功能产品功能满足产品功能满足经济实力强，对于价格支撑力高启动区产品入市价格与市场主流价格看齐，不走低端路线购买力支撑购买力支撑盗手赵圃帅领支乡坷古压磨梧索汉庙照肛鸥骋潘拣内乘谭弊禹肤掩懈逸蝗2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P57本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 从云南大区域来看，昆明北部恰好是景区与休闲度假物从云南大区域来看，昆明北部恰好是景区与休闲度假物业的空白区。北部所产生的休闲度假客
83、户的购买需求直业的空白区。北部所产生的休闲度假客户的购买需求直接向昆明释放。接向昆明释放。同时重点关注北同时重点关注北部客户部客户西部：大理、丽江、腾冲、香格里拉西部：大理、丽江、腾冲、香格里拉南部：南部：西双西双版纳、版纳、景洪景洪东部：石林东部：石林北部：北部：无知无知名景名景区区昆明昆明n东、西、南三个方向所产生的地州客户会被本地知名的休闲度假性的物业消化部分客户；n而北部却是景区与在此基础上产生的休闲度假物业的空白处。丘辙郑姥非朽稳漆莫忻腻笑徐痛绎透馈多摆框憎畸驮洪寨杭批黍膀询坏事2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159
84、P58本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 北部地州客户的购买群体较大，购买实力强。北部地州客户的购买群体较大，购买实力强。同时重点关注北同时重点关注北部客户部客户祈斌豺根崖胆刺方畏非崔拧矗秃超篙痕的庇澎与以慷银紫蒲私鄂唬危爹雁2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P59本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 其中曲靖经济表现十分强劲，且在高利润产业其中曲靖经济表现十分强劲，且在高利润产业的基础上催生出一大批财富阶层。的基础上催生出一大批财富阶层。同时重点关注北同时
85、重点关注北部客户部客户产品名称产品名称20072007年年比上年比上年%原煤（万吨）原煤（万吨）3466.23466.2-5.6-5.6焦炭（万吨）焦炭（万吨）767.1767.1-1.3-1.3生铁（万吨）生铁（万吨）18918910.410.4水泥（万吨）水泥（万吨）449.2449.2-2.4-2.4发电（亿千瓦时）发电（亿千瓦时）298.2298.24.74.7化肥（折纯量、万吨）化肥（折纯量、万吨）60.560.5-0.6-0.6黄磷（万吨）黄磷（万吨）8.58.525.025.0汽车（辆）汽车（辆）451794517925.525.5卷烟（亿支）卷烟（亿支）481.2481.22.
86、92.9十种有色金属（万吨）十种有色金属（万吨）59.659.643.543.5合成氨（万吨）合成氨（万吨）42.742.7-8.4-8.4曲靖五大曲靖五大支柱产业支柱产业能源工业能源工业矿冶工业矿冶工业烟草制品业烟草制品业化工产业化工产业汽车和机械汽车和机械产业产业曲靖五大支柱产业属于平均利润率高，财富聚集速度快的产业，在此基础上，曲靖当地催生出一大批财富阶层。根据市调情况，目前昆明市场上别墅物业的购买客户中，曲靖客户已占得一定比例。（如滇池南郡、畅园、同德极少墅、野鸭湖）曲靖距离昆明137公里，沿昆曲高速2小时到达昆明。段邢检旱伺目淆弱冯褐漆助赂尝涎竖瞻旷缆瘸豪薪巷唇礼蚜嘶堤膨抱谈帘200
87、8昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P60本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 与北部直接竞争项目相比较，本项目的地理位与北部直接竞争项目相比较，本项目的地理位置最能够吸引北部地州进城客户。置最能够吸引北部地州进城客户。同时重点关注北同时重点关注北部客户部客户昆明昆明天湖岛天湖岛本项目本项目高原水乡高原水乡空港生态区空港生态区与昆明北部其他竞争对手天湖岛、嘉丽泽高原水乡、空港生态区相比：本项目吸引北部地州进城客户更具备优势！天湖岛远离高速、远离昆明高原水乡离昆曲高速远空港生态区离昆曲高速远，进入不方
88、便本项目紧挨昆曲高速、且有出口，距离昆明城市近。手鸿刽述贴仑硫交劈恒鞘趟浇僧隙轻葫化貉钮昧期莽怜旁染助味翌砾挂迪2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P61本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 昆明地州客户与项目的匹配度较高，建议作为昆明地州客户与项目的匹配度较高，建议作为主要客户考虑。同时建议重点关注北部客户。主要客户考虑。同时建议重点关注北部客户。昆明对地州的昆明对地州的吸附力强，吸附力强，12昆明北部地州存在休昆明北部地州存在休闲度假市场的空区，闲度假市场的空区，度假需求更容易向昆度假需求
89、更容易向昆明靠拢。明靠拢。3地州客户对于区域认地州客户对于区域认知度和距离感相对较知度和距离感相对较弱。弱。对产品功能的复合对产品功能的复合性需求与项目产品性需求与项目产品的特性相吻合。的特性相吻合。4项目对于北部地州项目对于北部地州客户的拦截性最强。客户的拦截性最强。5北部地州客户人口北部地州客户人口多，经济实力强，多，经济实力强，且高收入人士多。且高收入人士多。5昆明北部地州客昆明北部地州客户与项目的匹配户与项目的匹配度分析度分析客户综合建议客户综合建议炕半迅砒愿恕傈勤搜区摩翱钒殊圈漫省臼耪再犬燕阁狮落心筑玖亨柔丘金2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项
90、目启动区定位报告(终稿） 159P62本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 建议昆明地州客户作为本项目的主力客户考虑。建议昆明地州客户作为本项目的主力客户考虑。我们再分析下省外客户在启动区中的地位。我们再分析下省外客户在启动区中的地位。居住生活在昆明居住生活在昆明当地的本地人当地的本地人昆明市内昆明市内云南地州云南地州省外客户省外客户云南各地州人士云南各地州人士主要为中国上海、北主要为中国上海、北京等发达城市及东南京等发达城市及东南亚国家亚国家不作为本项不作为本项目的主力客户！目的主力客户！昆明地州客昆明地州客户作为本项目的户作为本项目的主力客户考虑，主力客户考
91、虑，其中重点关注北其中重点关注北部客户。部客户。疥鄂肮睛胃荡偶抠舵极蹬杉亮滞抄虹泉椭漂刃池孙冀蛋辙途圃名雕罗货踪2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P63本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 1 1省外客户特征扫省外客户特征扫描描来源范围广、购买力强来源范围广、购买力强大陆内：n主要三大经济都市圈环渤海、长三角、珠三角；n在经济发达的基础上产生第二居所等需求。环渤海环渤海长三角长三角珠三角珠三角台湾台湾马来西亚、新加坡马来西亚、新加坡韩国、日本韩国、日本大陆外：n主要来自马来西亚、新加坡、台湾
92、、韩国、日本这五个区域。逆峨包烧慎盈犀循软厅阵攫嚎祟蒂砸闸记前晰炸模浓矾兄践帐蜜烤尼混坤2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P64本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 2 2省外客户特征扫省外客户特征扫描描区域敏感度弱，距离敏感性低，重山水区域敏感度弱，距离敏感性低，重山水稀缺环境与优良配套所形成的美誉度。稀缺环境与优良配套所形成的美誉度。区域敏感度弱，距离敏感性低，重山水稀缺环境与优良配套区域敏感度弱，距离敏感性低，重山水稀缺环境与优良配套购买偏好稀缺优美的自然山水景观或优良的配套（高尔夫）
93、购买板块对板块无特别明显的区分描述n距离昆明远，主要乘坐飞机，因此对下机场后达到项目的通达性非常关注；n喜欢优美优美稀缺的自然山水景观和春城气候；n强调居所外部所能提供的服务，如高尔夫、温泉等。特征特征机场与项目的通达性机场与项目的通达性优美稀缺的自然山水是主要购买因素优美稀缺的自然山水是主要购买因素关注外部的高端配套关注外部的高端配套傲戈腥剖茶豺苛徊从白稽认泥惫骚尸释俺仪侥绑影扣工翱歧巷亭武寒考玄2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P65本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 缺乏稀缺的自然山
94、水景观，而优良的配套首期缺乏稀缺的自然山水景观，而优良的配套首期也无法达到成熟展示的效果。也无法达到成熟展示的效果。省外客户省外客户关注点关注点1稀缺的自然山水景观项目素质项目素质不具备稀缺优美的不具备稀缺优美的自然山水景观自然山水景观关注点关注点2优良配套项目素质项目素质高尔夫暂处于修建高尔夫暂处于修建时期，而外地客户时期，而外地客户则强调实际结果。则强调实际结果。关注点关注点3市场知名度、美誉度项目素质项目素质起步阶段，知名度起步阶段，知名度尚未打开尚未打开n省外客户所关注的因素和本项目启动阶段所达到的条件匹配度不高。n而考虑启动阶段快速回笼资金、成本控制等角度，建议省外客户作为本项目的争
95、取客户考虑，而不是主要目标客户。娟较潜阿链苟要趾椅榷群徒鼎凰匙轩辅广往锹刨溢淘鹃爷崇怎莹菠揭诱镇2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P66本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 本项目目标客户定位本项目目标客户定位客户归纳总结客户归纳总结定位定位主力客户主力客户重要客户重要客户补充客户补充客户昆明地州客户昆明地州客户（其中重点关注北部客户）（其中重点关注北部客户）昆明市区客户昆明市区客户省外客户及项目周边客户省外客户及项目周边客户50%30%20%厨个姜间份魄成歹窿咕啮巾厅廉党奏搀蔡览眺梆飘豪站
96、让唐蔽貌瞧妨时啤2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P67本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 主力客户主力客户昆明地州客户（重点关注北部客昆明地州客户（重点关注北部客户）户）目标客户目标客户购买特征购买特征购买本项目的驱动力购买本项目的驱动力购买目的购买目的职业与文化层次职业与文化层次主要为煤矿老板及其他行业的私营业主，文化层次一般本项目交通便利、达到昆明与地州非常方便；大盘的高档次高形象、体现身份地位；产品品质好，功能复合。复合型需求的目的，用于炫耀身份、休闲自主、商务招待或分散自身资产投
97、资等品质高档品质高档功能复合功能复合客户特征客户特征愧沟谅顽勇陕诸宝满遇误美词粤膳拉媳绒频烩姜琵姻雹晌枝峦酚孽楚疗澄2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P68本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 重要客户重要客户昆明市区客户昆明市区客户目标客户目标客户购买特征购买特征购买本项目的驱动力购买本项目的驱动力购买目的购买目的职业与文化层次职业与文化层次主要为当地高级公务员与企事业单位的领导；文化层次较高空港经济圈范围，未来发展前景好；项目大盘开发，休闲度假的内容与其他项目比较有其独特吸引点高性价比的
98、产品，有投资保值的功能用作节假日的休闲度假与投资保值功能前景看好前景看好投资保值投资保值客户特征客户特征镶角犬箔驱济嘎唇米刽龚边伞夫址伴玄友藕驴舍宵塔钓萍贰仁茹蔬乌执仿2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P69本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 补充客户补充客户省外客户与项目周边客户省外客户与项目周边客户目标客户目标客户购买特征购买特征购买本项目的驱动力购买本项目的驱动力购买目的购买目的职业与文化层次职业与文化层次省外客户层次较高，职业广泛周边客户主要为公务员，文化层次一般省外客户是因为春城
99、的特点和项目的养生度假的气质，以及高尔夫未来的吸引周边客户则因为靠近项目，看中前景省外客户：养生度假、高尔夫运动周边客户：投资保值与居家养生度假养生度假客户特征客户特征居住与投资居住与投资衷糯觅蔚傣乖鸡综夜歼薄赌堪洋鸟旧纳撰柳龙披逾阀磊霜外匝见勘丫昔毯2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P70本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目录目录第一部分第一部分第一部分第一部分 启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议第二部分第二部分第二部分第二部分 客户定位客户定位客户定位客户定位第
100、五部分第五部分第五部分第五部分 风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议第六部分第六部分第六部分第六部分 产品设计建议产品设计建议产品设计建议产品设计建议第三部分第三部分第三部分第三部分 产品定位产品定位产品定位产品定位第四部分第四部分第四部分第四部分 价格定位价格定位价格定位价格定位第八部分第八部分第八部分第八部分 财务资金测算财务资金测算财务资金测算财务资金测算第七部分第七部分第七部分第七部分 前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议跨芒锹苛疥叔旧烷审合戈胶诚玻水枝儒臆蓉帚涤栅浩仗恭螺肤众恋摘宦蚀2008昆明军马场项目启动区定位报告(
101、终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P71本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 启动区开发战略：两高一中低启动区开发战略：两高一中低启动区产品线建议以联排和双拼为主，加部启动区产品线建议以联排和双拼为主，加部分独栋和花园洋房。分独栋和花园洋房。n少量独栋：树立价值标杆，提升项目档次与形象n联排和双拼：现金回笼和盈利点，走量产品n花园洋房：丰富产品线，消化周边客户蜀酱据茅豢嫁敬婆杯抨秘守眶英德猴辉们租贮亿翠凤涯鸯家呻魔风型瓮狰2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P
102、72本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目前昆明目前昆明独栋别墅独栋别墅主力户型面积大多集中在主力户型面积大多集中在250350平米平米产品定位产品定位2001000面积（m2）300400500世林国际世林国际同德极少墅同德极少墅600滇池高尔夫滇池高尔夫万辉星城万辉星城春城高尔夫春城高尔夫岭东紫郡岭东紫郡恒大金碧天下恒大金碧天下野鸭湖野鸭湖温泉山谷温泉山谷天湖岛天湖岛温泉小镇温泉小镇莱蒙溪谷莱蒙溪谷近郊项目市区项目远郊项目中庆概母食七窖玫栗贪亮式支缔唇壶抓绷级细咒抗杂浮吏且锁操鸦旬厚盗2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场
103、项目启动区定位报告(终稿） 159P73本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目前昆明远郊项目目前昆明远郊项目双拼别墅双拼别墅户型面积大多集中户型面积大多集中在在180-220平米平米产品定位产品定位2001000面积（m2）300400500世林国际世林国际同德极少墅同德极少墅600滇池高尔夫滇池高尔夫万辉星城万辉星城春城高尔夫春城高尔夫岭东紫郡岭东紫郡恒大金碧天下恒大金碧天下野鸭湖野鸭湖温泉山谷温泉山谷天湖岛天湖岛温泉小镇温泉小镇莱蒙溪谷莱蒙溪谷近郊项目市区项目远郊项目蛰驶铆颖此枫智渴噎狗体恭灼膜擂撰钎焦吟募着练土嗜优滑弱却抠沪锐嗡2008昆明军马场项目启动
104、区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P74本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目前昆明目前昆明联排别墅联排别墅主力户型面积区间集中在主力户型面积区间集中在180-250平，远郊项目大多集中在平，远郊项目大多集中在140-210平平产品定位产品定位2001000面积（m2）300400500世林国际世林国际同德极少墅同德极少墅600滇池高尔夫滇池高尔夫万辉星城万辉星城春城高尔夫春城高尔夫岭东紫郡岭东紫郡恒大金碧天下恒大金碧天下野鸭湖野鸭湖温泉山谷温泉山谷天湖岛天湖岛温泉小镇温泉小镇莱蒙溪谷莱蒙溪谷近郊项目市区项目远郊项
105、目篓吊抄迄腮咕肌捷惟丁倔冕垃液伤水牲限哥界欣泥式云狠灰惕匙鞘名航集2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P75本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 根据分析各物业类型的户型面积，结合本项目根据分析各物业类型的户型面积，结合本项目的属性和客户定位，本项目的产品定位建议：的属性和客户定位，本项目的产品定位建议：产品定位产品定位-类型类型套数套数面积区间面积区间合计合计独独 栋栋3030200-350200-350平米平米（主力户型建议集中在（主力户型建议集中在 300-350 300-350）100
106、00 10000 双拼双拼180180180-250180-250平米平米（主力户型建议集中在（主力户型建议集中在 200-220 200-220 ）38000 38000 联排联排320320140-250140-250平米平米 （主力户型建议集中在（主力户型建议集中在160-180160-180）55000 55000 花园洋房花园洋房12012090-15090-150平米平米（ 主力户型建议集中在主力户型建议集中在80-120 80-120 ）12000 12000 商业街商业街200020002000 2000 会所会所300030003000 3000 合计合计120000 120
107、000 备注：此部分单套面积建议为计入容积率的建面，不考虑所要赠送的建筑面积邯丝高溃纹筏宽鲍竿座动硫哟酬耗靡绷涝勺焚腹谓钎搁烂挽季撰薯立禽闻2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P76本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 从容积率角度考虑：首期建议容积率范围在从容积率角度考虑：首期建议容积率范围在0.6-0.8之间之间，而其所对应的产品主要是联排与双拼，而其所对应的产品主要是联排与双拼面积配比说明面积配比说明从容积率角度考虑：从容积率角度考虑：n首期建议容积率范围在0.6-0.8之间，独栋别墅少
108、量独栋做标杆，形象产品；花园洋房为补充性产品、实现多元化。两者体量都比较少。n从而与之对应的产品主要是联排与双拼，且从规划角度，联排的体量需比双拼多。从而大产出建面。从启动区形象档次与价值对应考虑：从启动区形象档次与价值对应考虑：n启动区的形象档次并没有完全拉升到高位，而与之对应的产品价值不适宜过高，联排的产品价值相对于双拼要小，更适宜于启动区的开发价值。形象档次形象档次逐步拉升逐步拉升产品对应的实现价值逐渐拉大A1A2在产品品质相同的情况下，由于形象档次的不同，A2的实现价格大与A112保庸念菊凭屋插龋校殖纺绒司甜全港歼舞泳尽英茎你举喻役奉贿婪浅匆炙2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿
109、） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P77本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 从客户价格承受度分析，联排总价比双拼产品的总价要从客户价格承受度分析，联排总价比双拼产品的总价要低低40万左右，而市场目前总价低的产品销售速度更快，万左右，而市场目前总价低的产品销售速度更快，建议联排产品多过双拼产品。建议联排产品多过双拼产品。300-350万120万-130万27万-36万面积价格洋房联排双拼独栋主力，总价低，走量区间主力产品之一，适当提高盈利性80万-90万从客户的价格承受度分析：联排总价范围在80-90万之间；双拼总价范围在120-1
110、30万之间两者价格差在40万左右。而休闲度假型产品，通过市场调研的结论：目前市场上的度假性产品面积小、总价低的销售速度更快。因此建议联排型物业的比例要多于双拼产品。面积配比说明面积配比说明抄脚逐敌墅急弊迭知粥贺老开据捅恿蝉张葵嗓下址墨娠促耿腔沸田榜孟挝2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P78本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 建议启动区不要做公寓产品，而放置在第一阶建议启动区不要做公寓产品，而放置在第一阶段的第二小期进行开发，拓宽启动区的产品线段的第二小期进行开发，拓宽启动区的产品线p公寓
111、产品启动期建设，高尔夫球场各方面没有达到完全展示和经营，公寓物业难以实现其较高的价格和较好的消化量p酒店式公寓产品前期难以实现较好的市场价格，因此在价格和户型面积上与本项目洋房产品存在冲突，会存在产品内部竞争，且显然在产品竞争力上不如低密度的洋房物业，最终导致销售困难p酒店式公寓建安成本较高，而其市场价格较低，导致利润率较低，而且在总开发面积一定的情况下，会减少利润率较高低密度物业的开发面积，会整体上降低项目启动期的投资利润。p建议公寓产品放置在第一阶段的第二小期进行开发，此时高尔夫主体景观以基本显现，客户对于高尔夫公寓的产品认同度将随时增加。利润影响因素函数模型分析：利润影响因素函数模型分析
112、：利润率Y;公寓价格P1，建筑面积S1，建安成本C1;洋房价格P2，建筑面积S2，建安成本C2;别墅价格P3，建筑面积S3,建安成本C3;总建筑面积S=S1+S2+S3，P1=P2P3（市场经验判断）说明：为了简化函数的直观性，这里单独用别墅代表所有别墅类物业Y=(P1-C1)*S1+(P2-C2)*S2+(P3-C3)*S3/(C1*S1+C2*S2+C3*S3)Y=(P1-C1)*S1+(P2-C2)*S2+(P3-C3)*S3/(C1*S1+C2*S2+C3*S3)再次简化此函数，假设三种物业类型建筑成本相近，以致相同为C，（这并不影响最终结论）则Y=P1*S1/S+P2*S2/S+P3
113、*S3/S/C-1,(P1=P2P3)Y=P1*S1/S+P2*S2/S+P3*S3/S/C-1,(P1=P2P3)从函数可以看出，投资利润率的高低与各物业类型建筑面积比例和价格相关，其中在价格 (P1=P2P3) 和总面积一定的情况下，各物业类型的面积比例存在此消彼长的关系，当价格较低的公寓物业面积增加，必然导致其他价格各物业类型的面积比例存在此消彼长的关系，当价格较低的公寓物业面积增加，必然导致其他价格较高物业面积比例减少，最终影响利润率较高物业面积比例减少，最终影响利润率公寓产品的开发公寓产品的开发时机建议时机建议椽一醚芹刽死枚朽舌么孤恳痰烷闽验极改握鄙诛惩处菌仁祈伺歌塘苹项道2008昆
114、明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P79本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 也建议不要做产权式酒店也建议不要做产权式酒店一、市场目前投资萎缩，投资类物业难以实现较好的消化一、市场目前投资萎缩，投资类物业难以实现较好的消化二、启动期客户难以全面感知物业的价值，产权式酒店，客户面二、启动期客户难以全面感知物业的价值，产权式酒店，客户面单一，且成本较高，市场风险较大单一，且成本较高，市场风险较大三、项目入市时，部分别墅类物业可以作为高尔夫球场的配套酒三、项目入市时，部分别墅类物业可以作为高尔夫球场的配套酒
115、店，以促进别墅物业的销售，做产权式酒店会与之存在内部竞争店，以促进别墅物业的销售，做产权式酒店会与之存在内部竞争蝉蹦笆渊搔号瑚擂谊鼎剑橱运嗜卒僧嚏来褒瞻畔汾淀渺睁馈狮埃蝎轮衔瞅2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P80本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目录目录第一部分第一部分第一部分第一部分 启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议第二部分第二部分第二部分第二部分 客户定位客户定位客户定位客户定位第五部分第五部分第五部分第五部分 风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园
116、林景观建议风格与园林景观建议第六部分第六部分第六部分第六部分 产品设计建议产品设计建议产品设计建议产品设计建议第三部分第三部分第三部分第三部分 产品定位产品定位产品定位产品定位第四部分第四部分第四部分第四部分 价格定位价格定位价格定位价格定位第八部分第八部分第八部分第八部分 财务资金测算财务资金测算财务资金测算财务资金测算第七部分第七部分第七部分第七部分 前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议汹摧譬钉照巨鸭编期宪司忆胃钙神篱渔杠患赢陨誊沤苇饭凄脾判推泳隅咖2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P81本
117、报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 启动区开发战略：高性价比启动区开发战略：高性价比启动区产品价格在大盘概念、品质好的基础启动区产品价格在大盘概念、品质好的基础上，定价相对适中，形成高性价比的优势。上，定价相对适中，形成高性价比的优势。n少量独栋：数量少，价格高，实现价格标杆、提升档次n联排和双拼：量多产品，价格与同类产品价格接近，因为本项目品质更好且有高尔夫物业，体现高性价比优势。n花园洋房：数量少，价格适中，主要消化给周边客户。跺组供秆康尝颖仅藩蕾首原酿儿敝尘搅韦庭扭叶射剪盾撩夺泅鹤叙黄蘸蔑2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军
118、马场项目启动区定位报告(终稿） 159P82本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 由于本项目为区域首个项目开发，附近无项目可供比较，由于本项目为区域首个项目开发，附近无项目可供比较，主要依据项目自身条件、项目的发展策略适合参考市场主要依据项目自身条件、项目的发展策略适合参考市场类似项目类似项目4 4、发展规划发展规划给后期产品的给后期产品的价格拉升留取价格拉升留取一定的空间一定的空间项目价格定位项目价格定位1 1、项目发展战项目发展战略略：降低首期：降低首期风险，市场差风险，市场差异化，高形象异化，高形象高性价比，快高性价比，快速回笼资金速回笼资金2 2、市场类
119、似项市场类似项目目: :凭借自身资凭借自身资源状况和发展源状况和发展策略，价格两策略，价格两极分化，本项极分化，本项目结合产品走目结合产品走中间路线中间路线3 3、项目产品、项目产品: :高品质，高附高品质，高附加值，部分景加值，部分景观资源和配套观资源和配套定位依据定位依据汲野恨氓趣群愈孙窒茧姐锚耍漳堑草疗渝彼罚挪勺每郡旬际呀鬃惕枚太屡2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P83本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 市区独栋市区独栋1.5-2.2万万/、类别墅、类别墅0.8-1.2万万/；近郊
120、独栋；近郊独栋0.8-1.5万万/、类别墅、类别墅0.4-0.8万万/；远郊价格根据开发策略的不；远郊价格根据开发策略的不同而价格差异较大。同而价格差异较大。楼盘名称价格独栋（元/） 双拼（元/） 联排（元/）叠拼（元/）花园洋房（元/）小高层（元/）高层（元/）同德极少墅同德极少墅18000-2000013000-1400010000滇池高尔夫滇池高尔夫1500012000（公寓）世林国际世林国际8000-1000060005000-5500岭东紫郡岭东紫郡1100065005000-6000莱蒙溪谷莱蒙溪谷8000-10000万辉星城万辉星城100001000060006000 5000
121、50003100-3100-320032003000春城高尔夫春城高尔夫15000-16000恒大金碧天下恒大金碧天下900090004500450037003700300030003600温泉山谷温泉山谷5000-70004500-5000400030003000野鸭湖野鸭湖7000-80007000-80005500-60005500-6000500050003800（公寓）温泉小镇温泉小镇3000 2800天湖岛天湖岛10600-11400市场产品售价市场产品售价情况情况作严阐行技寒馋让婶攀咱鞋阑焙蛀既坦刃悯醉届涤拆齐惮阮脾寐朵酬沼帕2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P
122、2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P84本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 项目定价与市场比较：通过市场比较发现市场类似项目项目定价与市场比较：通过市场比较发现市场类似项目价格高低与其资源条件、配套打造状况和开发所处的阶价格高低与其资源条件、配套打造状况和开发所处的阶段有关段有关资源程度资源程度区域优势区域优势开发阶段开发阶段项目配套项目配套野鸭湖野鸭湖春城高尔夫春城高尔夫金碧天下金碧天下万辉星城万辉星城温泉山谷温泉山谷价格价格说明：本项目入市时候在高尔夫配套上占有一定的优势说明：本项目入市时候在高尔夫配套上占有一定的优势本项目价格？本项目价
123、格？钻领猾愉葬椽煤痴投叼酵毅细介谐针弘诺犁芒刽贼阅音梢层泪孜揍哎潍凿2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P85本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 建议本项目启动区独栋价格均价为毛坯价建议本项目启动区独栋价格均价为毛坯价10000元元/平米左右平米左右独栋价格定位独栋价格定位楼盘名称独栋（元/）同德极少墅同德极少墅18000-2000018000-20000滇池高尔夫滇池高尔夫1500015000世林国际世林国际8000-100008000-10000岭东紫郡岭东紫郡1100011000莱蒙溪
124、谷莱蒙溪谷8000-100008000-10000万辉星城万辉星城1000010000春城高尔夫春城高尔夫15000-1600015000-16000恒大金碧天下恒大金碧天下90009000温泉山谷温泉山谷5000-70005000-7000野鸭湖野鸭湖7000-80007000-8000温泉小镇温泉小镇3000 3000 天湖岛天湖岛10600-1140010600-11400040006000800010000120001400016000200018000 20000价格范围均价滇池板块内或高尔夫知名产品物业，本项目启动区产品综合素质与该类物业比较处于低位。市场主流产品的独栋价格集中区域
125、建议本项目启动区独栋价格向此区间看齐佃擞谰矾泼褪沾熊视泥颗腿潮隔苇簇坞圃杠脯发创额哨稗团戊羚肮路郴渴2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P86本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 建议本项目双拼价格为毛坯价建议本项目双拼价格为毛坯价6000元元/平米左平米左右右双拼价格定位双拼价格定位楼盘名称双拼（元/）同德极少墅同德极少墅13000-1400013000-14000滇池高尔夫滇池高尔夫世林国际世林国际60006000岭东紫郡岭东紫郡65006500莱蒙溪谷莱蒙溪谷万辉星城万辉星城600060
126、00春城高尔夫春城高尔夫恒大金碧天下恒大金碧天下45004500温泉山谷温泉山谷4500-50004500-5000野鸭湖野鸭湖5500-60005500-6000温泉小镇温泉小镇28002800天湖岛天湖岛040006000800010000120001400016000200018000 20000价格范围均价市场主流产品的双拼价格集中区域建议本项目启动区双拼价格向此区间看齐函睡珊沥计媚阂汗炮要冷漾绢霹俘宾舍症滴足光陈鸡孪俺送兰庇界响臀芽2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P87本报告是严格保密的。LAND AGENT
127、CLASSIC CHINA 建议联排价格为毛坯价建议联排价格为毛坯价5000元元/平米平米联排价格定位联排价格定位楼盘名称联排（元/）同德极少墅同德极少墅1000010000滇池高尔夫滇池高尔夫世林国际世林国际5000-55005000-5500岭东紫郡岭东紫郡5000-60005000-6000莱蒙溪谷莱蒙溪谷万辉星城万辉星城 5000 5000春城高尔夫春城高尔夫恒大金碧天下恒大金碧天下37003700温泉山谷温泉山谷40004000野鸭湖野鸭湖50005000温泉小镇温泉小镇天湖岛天湖岛040006000800010000120001400016000200018000 20000价格范
128、围均价市场主流产品的联排价格集中区域建议本项目启动区联排价格向此区间看齐咀呜品处涩毅赏山荆政徽美扇伺吮版宴租剪臻曹鸦揽玉次落岂表橙寨奇舅2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P88本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 建议本项目花园洋房价格为毛坯价建议本项目花园洋房价格为毛坯价3000元元/平平米左右。米左右。花园洋房花园洋房价格定位价格定位楼盘名称花园洋房（元/）同德极少墅同德极少墅滇池高尔夫滇池高尔夫世林国际世林国际岭东紫郡岭东紫郡莱蒙溪谷莱蒙溪谷万辉星城万辉星城3100-32003100-
129、3200春城高尔夫春城高尔夫恒大金碧天下恒大金碧天下30003000温泉山谷温泉山谷30003000野鸭湖野鸭湖温泉小镇温泉小镇天湖岛天湖岛040006000800010000120001400016000200018000 20000价格范围均价喘音敏疤疮赃檀跃棚捍碳俘瘫属贞咐浩都隆径谬惹彰大嫩射掳惋煮毒公趴2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P89本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 通过整体定位报告分析，高尔夫对物业的增值达通过整体定位报告分析，高尔夫对物业的增值达30%以以上，本项目价
130、格定位的原则既是突出性价比，价格与市上，本项目价格定位的原则既是突出性价比，价格与市场同类产品看齐，但本项目有高尔夫，性价比高。场同类产品看齐，但本项目有高尔夫，性价比高。价格价格价格依据价格依据产品类型本项目价格市场类似项目价格项目发展战略项目产品策略独栋10000100008000-110008000-11000做价格标杆树立形象，数量少，提升档次高赠送、高品质、高附加值，优良资源占有（占据一期最佳景观）双拼600060005000-65005000-6500项目高形象延续，高性价比产品，降低首期入市风险，项目盈利主体高品质，高附加值，较好资源占有（占据一期较好的景观资源）联排500045
131、00-55004500-5500项目高形象延续，高性价比产品，降低首期入市风险，项目盈利主体，走量产品高品质，高附加值，拥有较好景观（占据一期一般的景观资源）洋房30003000-32003000-3200产品多元化产品，丰富产品类型，扩大客户面，降低开发风险高品质，高附加值（不占据景观资源、临路产品）价格定位价格定位慰厌婉迭瞳忍泣掀刻导刀孔希光退含撞底票蛾卡只骋帧咱式鬃且崭鱼人够2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P90本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目录目录第一部分第一部分第一部分第
132、一部分 启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议第二部分第二部分第二部分第二部分 客户定位客户定位客户定位客户定位第五部分第五部分第五部分第五部分 风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议第六部分第六部分第六部分第六部分 产品设计建议产品设计建议产品设计建议产品设计建议第三部分第三部分第三部分第三部分 产品定位产品定位产品定位产品定位第四部分第四部分第四部分第四部分 价格定位价格定位价格定位价格定位第八部分第八部分第八部分第八部分 财务资金测算财务资金测算财务资金测算财务资金测算第七部分第七部分第七部分第七部分 前期营销展示建议前期营销展示建议前
133、期营销展示建议前期营销展示建议地惟才抗剔透欠诽莽概兼阁镐芋雷函陛鸣培搽壹瞩换孕溉秧拧吻觉勇醚循2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P91本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 风格与园林景观建议风格建议园林景观建议券浪穆饭角词境阜膳曲公胞俩囱悦徊娶鞍蔑疚碰捆汕嘲邓晌晌叫凳叭灌近2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P92本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 除野鸭湖、同德极少墅和滇池高尔夫外，大多
134、数为欧式除野鸭湖、同德极少墅和滇池高尔夫外，大多数为欧式风格别墅；欧式风格占市场多数，客户接受度高。风格别墅；欧式风格占市场多数，客户接受度高。金碧天下：欧陆新古典主义金碧天下：欧陆新古典主义万辉星城：法式风格万辉星城：法式风格简欧风格别墅简欧风格别墅 市场状况市场状况风格类风格类型型代表楼盘代表楼盘欧陆风欧陆风格型格型岭东紫郡、万辉星城新古典新古典主义风主义风格格恒大金碧天下，温泉山谷现代简现代简约型约型野鸭湖、滇池高尔夫兆谰曹乙陇替碎甭碴烤缎药士截靴茁录寐朱畜为谷笼侗秧核痛度叹慑缓巳2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P
135、93本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 市场上低密度物业风格各异，但是风情营造和市场上低密度物业风格各异，但是风情营造和品质感比较缺乏品质感比较缺乏春城高尔夫别墅：美式春城高尔夫别墅：美式岭东紫郡：英伦风情岭东紫郡：英伦风情世博生态城：现代简约世博生态城：现代简约世林国际：北美风格世林国际：北美风格天湖岛：欧式现代风格天湖岛：欧式现代风格市场状况市场状况绷慌会抗中钮核舍动微性筛处奢订切李开涕赢例枚尸豆竖骗泥刃踏憾辩大2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P94本报告是严格保密的。LAND AG
136、ENT CLASSIC CHINA 客户偏好较为厚重的欧式风格，但目前市场客户偏好较为厚重的欧式风格，但目前市场上欧式风格表现得品质感不强、精细化不足上欧式风格表现得品质感不强、精细化不足高端客户对低密度风格偏好的测试结果：高端客户对低密度风格偏好的测试结果：p风格要厚重、欧式古典风格很好；风格要厚重、欧式古典风格很好；p对现代风格和中式风格不敏感。对现代风格和中式风格不敏感。目前市场上低密度产品风目前市场上低密度产品风格厚重的只有公园道号，格厚重的只有公园道号，品质感较好，但是规模较品质感较好，但是规模较小。小。欧式风格主要有哪几种？本项目应该采用哪一种？欧式风格主要有哪几种？本项目应该采用
137、哪一种？市场状况市场状况预墒苍啄嘿琼睬恰阅执乃租阁苦眠脆于架娩番庄姻踌两潞嫁硝就宾钩督再2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P95本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 意大利风格立面简洁，早期用作高档别墅，目意大利风格立面简洁，早期用作高档别墅，目前风格已较为落后，难以作出档次感前风格已较为落后，难以作出档次感意大利式欧式风格德式西班牙式明帐殆某佛孤迁善俩付剿育猴侵谩粥汗辣隐费同馒漱狱猴桅赤亥胞泛菌滩2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终
138、稿） 159P96本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 德式风格设计简约，以控制成本为导向，适合德式风格设计简约，以控制成本为导向，适合中档别墅，很难做出档次感中档别墅，很难做出档次感意大利式欧式风格德式西班牙式釉晨释派鱼玫作脊众驾滚秦茁饿绪峨阑铂哉缄祭睹伐拨束兼扫贮窒交价三2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P97本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 西班牙风格色彩明快、造型优美、注重天际线，西班牙风格色彩明快、造型优美、注重天际线，沉稳又不失激情沉稳又不失激
139、情意大利式欧式风格德式西班牙式漆锈圆狡灰锦投历吉后乔独建度袱箩滩行姑堤区莲庭瑰撑侄剧慨磐撅傍豆2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P98本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 项目启动区风格首推西班牙风格的建筑立面项目启动区风格首推西班牙风格的建筑立面风格明风格明确、标识感强、易形成热烈的居住氛围确、标识感强、易形成热烈的居住氛围选择西班牙建筑风格的理由？选择西班牙建筑风格的理由？客户偏好欧式风格，厚重的外立面；品质感强市场接受市场接受风格明确、色彩鲜明，对远郊项目来说，标示感强；标识感强标识感
140、强高尔夫物业与西班牙风格的组合容易形成高档次，且调性相同与高尔夫吻合与高尔夫吻合色彩明快，沉稳不失激情，易形成强烈的居住氛围；强烈居住氛围强烈居住氛围建筑风格把握原则：建筑风格把握原则：p丰富的建筑外形，具有层次感的天际线；p色彩和材质搭配，体现立面质感和浓郁异域风情；p建筑细节体现西班牙元素；厕氛栗贴蛛贿芝腔咽硷卜见线族敖罗尾博疫汲耍鹤落肺缨子壤奉蕉午曾辙2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P99我们的建议我们的建议西班牙风格热情热情奔放奔放柔和柔和尊贵尊贵本项目启动区风格建议赞朽肠作陕招处额胆咐炯助问羞哭菱拿翁肄谣要衍遵
141、谷颗冉迸僳笋赞箍屈2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P100本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 西班牙风格注重丰富的建筑外形，形成层次丰西班牙风格注重丰富的建筑外形，形成层次丰富的天际线富的天际线p建筑体量高度错落有致，平面不对称布局；建筑体量高度错落有致，平面不对称布局；p缓坡屋顶丰富天际线；缓坡屋顶丰富天际线；p有设计感的外立面，体现社区西班牙文化内涵有设计感的外立面，体现社区西班牙文化内涵丰富的建筑形态和层次感丰富的建筑形态和层次感丰富形态建筑细节材料色彩细节把握捷躁淄帘惮钉宙抹孟御
142、俭比椎污哉荤弛轨衅门伸廖矾屹提喝炳教认翔晚褐2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P101本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 文化石贴文化石贴面面西班牙风格注重不同材料质感和颜色的搭配西班牙风格注重不同材料质感和颜色的搭配主体采用主体采用stucco涂料墙面；墙面；涂料节省成本，形成丰富节省成本，形成丰富色彩，用石材装点局部，色彩，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉；体现大气、厚重的感觉；局部结合局部结合有质感的材料，如：石材或面砖，体现如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户身份感，迎
143、合目标客户需求；客户需求；木材木材铁艺大量运用，体现大量运用，体现西班牙风格经典古朴风西班牙风格经典古朴风韵；韵；强调材料的对比和强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失，使立面丰富而不失稳重。稳重。建筑立面建筑立面颜色的搭配变化。变化。StuccoStucco外墙抹灰外墙抹灰抹灰和石材的搭配拼接抹灰和石材的搭配拼接丰富形态建筑细节材料色彩细节把握亚章拟酣靶恍琳癸刊远或酞洪妇孺娠膨砷赶尝莱烙损哎蝴控豫积甜虫名鹿2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P102本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA
144、石材与涂料石材与涂料丰富形态建筑细节材料色彩细节把握姨种蕴润搀歇掳廊童草茎晕寝猜缆氖童识宜惦叫牛贡旁吝卓灶皂盼赘抗裸2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P103本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 石材与涂料石材与涂料丰富形态建筑细节材料色彩细节把握久窘貌萍肮获孽呵狄枣颈捧柜伺买卡鳖蜀卸哺粹嫁钮惠钢刁芥讲淹曹茂携2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P104本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA
145、注重细节部分的设计，充分体现西班牙风情建注重细节部分的设计，充分体现西班牙风情建筑元素筑元素门窗和构造装饰门窗和构造装饰p西班牙滨海滨海风格的主要元素是：拱形拱形门窗、木窗扇、木花架；门窗、木窗扇、木花架；p西班牙山地山地风格的主要元素是：烟囱、烟囱、石窗花、铁艺、陶艺；石窗花、铁艺、陶艺；p南加州南加州改良风格的主要元素是：白色白色简洁的立面；p拱形门窗拱形门窗p木窗扇木窗扇p木花架露台木花架露台p烟囱的设置烟囱的设置p石窗花石窗花p陶瓦筒陶瓦筒p装饰性铁艺的大量运用装饰性铁艺的大量运用p土陶制品土陶制品西班牙风格可分为滨海、山地、南西班牙风格可分为滨海、山地、南加州改良三种风格：加州改良三
146、种风格：本项目可利用项目的山坡地形特点，本项目可利用项目的山坡地形特点，形成西班牙山地风格形成西班牙山地风格丰富形态建筑细节材料色彩细节把握业砚蛊弱逻揉音敬皮鄂脱图梦袄啡嘻冶暇肛李侄类崔晋答蔡昨懒迷哥亢胎2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P105本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 风格与园林景观建议风格建议园林景观建议猎傅妆氏士炎杠富眼酥侯粕僚油大公绝桶酶蒜请掳躇甸炳狱拘内诅馅槐筷2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P1
147、06本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目前市场上低密度物业的园林景观精细化程目前市场上低密度物业的园林景观精细化程度较低，缺乏层次，景观私有化处理较差度较低，缺乏层次，景观私有化处理较差p现有低密度的园林景观规划现有低密度的园林景观规划精细化程度精细化程度不不足，缺乏与建筑的融合；足，缺乏与建筑的融合；p园林景观缺乏园林景观缺乏层次层次，仅限于对公共空间的，仅限于对公共空间的处理，对处理，对私有化私有化的园林基本很少关注；的园林基本很少关注；p由于受到项目容积率的限制，很多开发商由于受到项目容积率的限制，很多开发商做足容积率，园林景观很做足容积率，园林景观很
148、局促局促。昆明低密度项目园林景观存在的问题：昆明低密度项目园林景观存在的问题：市场状况市场状况跌蚜伐挽鲍揽他舰谤刻碗怒诵饱续柜剖遭晴砖田烈并邪础澜惑估酷枢般转2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P107本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 园林景观设计需要达到什么样的效果？需要解园林景观设计需要达到什么样的效果？需要解决的核心问题是什么？决的核心问题是什么？园林景观设计需要解决的核心问题是：园林景观设计需要解决的核心问题是：p对高尔夫景观资源的充分利用和挖掘。对高尔夫景观资源的充分利用和挖掘。
149、p提升项目作为高档度假休闲区的形象；提升项目作为高档度假休闲区的形象；p建立与高品质产品相呼应的园林景观体系；建立与高品质产品相呼应的园林景观体系；p营销展示时强烈的震撼效果。营销展示时强烈的震撼效果。园林景观设计需要达到的效果：园林景观设计需要达到的效果：公共空间如何做到资源的充分共享公共空间如何做到资源的充分共享半公共空间如何打造私享的生活意境？半公共空间如何打造私享的生活意境？私密空间如何做到对资源的占有和景观私有化？私密空间如何做到对资源的占有和景观私有化？诱胃陛粮只昔舰赤梭侦镍漆坟剪臣场蚜市褐刺瓢舰绰茁三赚纬曲哀菜接多2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明
150、军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P108本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 社区主景观体系社区主景观体系利用项目坡地优势，充分利用项目坡地优势，充分占有高尔夫球场景观和体会高尚休闲运动风情占有高尔夫球场景观和体会高尚休闲运动风情景观占有景观占有坡地利用坡地利用公共空间空间处理半公共空间私密空间疯病咀垃瓮沽窃骑趋猾贱馆吴貌倪矗斑新箭挨乞考址舅牡胰氦靖徘哼扯醛2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P109本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 利用组团分区、道
151、路、层次丰富的植物景观及西班牙特利用组团分区、道路、层次丰富的植物景观及西班牙特色的风情细节营造优美宜居的生活意境。色的风情细节营造优美宜居的生活意境。多种植被树种的搭配，考虑季多种植被树种的搭配，考虑季节变化形成的视觉效果，营造节变化形成的视觉效果，营造层次不同的立体绿化体系；层次不同的立体绿化体系；将树种、草种、西班牙小品灵将树种、草种、西班牙小品灵活配置，营造宜人的居住环境；活配置，营造宜人的居住环境；公共空间空间处理半公共空间私密空间敬谨统袍苑攀迄市饯思锈吸颊阳搪至杭砧允探朔模明俗顽饯啪晦谅缺拒釉2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告
152、(终稿） 159P110本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 私家园林和庭院温馨、精致、是居住意境的体私家园林和庭院温馨、精致、是居住意境的体现，花园空间的私有化占有现，花园空间的私有化占有p私家园林是与产品联系最紧密的元素，是最容易打动客户的，因此其设计私家园林是与产品联系最紧密的元素，是最容易打动客户的，因此其设计必须满足客户在私家园林上对私密性和资源占有的要求。必须满足客户在私家园林上对私密性和资源占有的要求。公共空间空间处理半公共空间私密空间怀坊昨酋寄戎锋媚痈饵镑续凹颊性榨禁图团穷渡贪啼骡臃猾明怕扛汇扦酬2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 15
153、9P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P111本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目录目录第一部分第一部分第一部分第一部分 启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议第二部分第二部分第二部分第二部分 客户定位客户定位客户定位客户定位第五部分第五部分第五部分第五部分 风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议第六部分第六部分第六部分第六部分 产品设计建议产品设计建议产品设计建议产品设计建议第三部分第三部分第三部分第三部分 产品定位产品定位产品定位产品定位第四部分第四部分第四部分第四部分 价格定位价格定
154、位价格定位价格定位第八部分第八部分第八部分第八部分 财务资金测算财务资金测算财务资金测算财务资金测算第七部分第七部分第七部分第七部分 前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议恐跟胃皂叭摹暇蛆信漱嗡趣舀戚香涣溜匿产望蘑鞋描搔践奴疡菌直赤嘶敖2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P112本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 产品设计建议度假物业特征介绍本项目产品设计建议蕉唉炎帝贫遥须肥雅涸贩脊芭片西晨魄银春氨元常离趾幕按阳釜早菜雹肄2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿）
155、 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P113本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 度假物业户型与城市居住户型异同度假物业户型与城市居住户型异同注：度假物业和居家物业注：度假物业和居家物业的户型没有绝对严格意义的户型没有绝对严格意义上的区分，上的区分，度假物业只是度假物业只是需要在一些关键节点上作需要在一些关键节点上作到强化即可到强化即可度假户型特征度假户型特征城市户型特征城市户型特征空间空间大松散空间，少隔断大松散空间，少隔断空间区隔明显空间区隔明显别墅更加注重灰空间的处理与别墅更加注重灰空间的处理与强化强化功能功能弱化部分生活功能，但
156、是适当弱化部分生活功能，但是适当增强套房功能增强套房功能完全生活功能完全生活功能别墅则另外适当增强室外活动别墅则另外适当增强室外活动空间功能空间功能趣点趣点强调景观与采光：观景阳台，强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户大面积窗户除景观面外，可以适当除景观面外，可以适当增加活动空间增加活动空间远足尖滋贡赂铝逐钙积碑尸十晓统杏鸟嚏晕脆阔丑允读莹溜辟臻球舶渣危2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P114本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 大空间松散格局，减少隔断的影响大空间松散格局，减少隔断的影响
157、LOFT户型，竖向拉大空间户型，竖向拉大空间自由区隔，给客户更多选择自由区隔，给客户更多选择空间空间少隔断：尽量减少空间的分割，充分体现度假少隔断：尽量减少空间的分割，充分体现度假产品的舒适要求产品的舒适要求大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅开放式西厨结合餐厅绝挖却珍悔气碴付兹崔锡啮怔顶历紊渐凝淘锑典迫炳遂署吠耀好里诉濒伎2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P115本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 注重灰空间的处理与强化，
158、尤其是内外功能空间注重灰空间的处理与强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡，增加尺度感和情趣性的连接和过渡，增加尺度感和情趣性 “ “灰空间灰空间”通常利用通常利用观景露台进行处理；进行处理；过度空间非常强调尺度和变过度空间非常强调尺度和变化，实际的效果是大大加化，实际的效果是大大加强了居者对空间的感受，强了居者对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露而不仅仅是单一的观景露台；台；外外景景外外景景2F2F主主卧卧1F1F餐餐厅厅外外景景露露台台客客厅厅娱娱乐乐间间空间空间耶洽旱攀躺膜扩峪好局匣品席乞姚晒婪启类潘煎问榷绽昼类腻胖屏躬兽寝2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明
159、军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P116本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 别墅则另外适当增强室外活动空间，大面积私家园林院别墅则另外适当增强室外活动空间，大面积私家园林院落、大露台，甚至可以考虑赠送私家泳池落、大露台，甚至可以考虑赠送私家泳池大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素一个大露台，可以闲坐观景一个大露台，可以闲坐观景个人私家泳池也是高端必不可少的元素，而买别墅送泳池，个人私家泳池也是高端必不可少的元素，而买别墅送泳池，让客户感觉更加超值让客户感觉更加超值大院落大露台泳池功能功能细炔凝淖绪亥努
160、稍付元庶歪恕姬潦限氮事辱悬诡邑孪彼题陨臀绊鸣靡适的2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P117本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 强调景观与采光，增大开间，减小进深，特别强调景观与采光，增大开间，减小进深，特别关注观景阳台和大面积窗户关注观景阳台和大面积窗户n利用观景阳台和窗户增大景观面，特别是客利用观景阳台和窗户增大景观面，特别是客厅和主卧的景观面厅和主卧的景观面n减少进深，增强舒适性减少进深，增强舒适性n增强观景阳台和观景窗的造型趣味性增强观景阳台和观景窗的造型趣味性趣点趣点蒂由潞帐砾绎
161、疮赋竹炬琶脏筹疫杭混送买融兹翁办缺肆徒祈称谚硕桔篮翻2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P118本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 产品设计建议度假物业特征介绍本项目产品设计建议涤虑怨阶卡瑟痘掖篮韧贼绵烽奥刚掉股域秸竟丈戌宫哲羽辫琅头标府狐绢2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P119本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目前昆明市场低密度市场户型设计参差不齐，目前昆明市场低密度市场户型设计
162、参差不齐，产品细节普遍不到位。产品细节普遍不到位。户型设计的现状：户型设计的现状：p水平参差不齐水平参差不齐p产品创新应用比较广泛，产品创新应用比较广泛，包括赠送面积、多重庭院包括赠送面积、多重庭院的运用等；的运用等；p户型设计的基本面很到户型设计的基本面很到位，包括空间的尺度感、位，包括空间的尺度感、房间的设计。房间的设计。联排别墅联排别墅市场状况市场状况骚遁肆锹姻专精缠笛整拖袒摄纺耗毕霍对唉膳坛毡犁雷肚敏酱刊掘褒兜澄2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P120本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CH
163、INA 本项目户型设计的出发点在于对客户敏感点的本项目户型设计的出发点在于对客户敏感点的梳理梳理本项目户型设计的出发点：本项目户型设计的出发点：客户敏客户敏感点感点整体高规格规划、前景广阔；整体高规格规划、前景广阔；产品赠送、产品舒适度、精细化产品赠送、产品舒适度、精细化；高尔夫景观资源的占有；高尔夫景观资源的占有；度假风情园林度假风情园林；展示区震撼、豪华会所等高档配套展示区震撼、豪华会所等高档配套；在户型设计上，达到全国先进水平，在昆明市场上要绝对领先。在户型设计上，达到全国先进水平，在昆明市场上要绝对领先。p这种领先主要体现在细节上，而对细节的把握需要针对客户敏感这种领先主要体现在细节上
164、，而对细节的把握需要针对客户敏感点进行梳理，抓住可以影响到产品设计的要点。点进行梳理，抓住可以影响到产品设计的要点。指导产品指导产品户型设计户型设计椅型中渊以阂庞阴假蛤盈锭摸樊策瓜刺践狰冗钠瓣烛软矮苏暗卿煎做艰贝2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P121本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 本项目在产品户型设计上需要解决的关键问题本项目在产品户型设计上需要解决的关键问题是什么？是什么？产品本体如何做到与资源共生共融产品本体如何做到与资源共生共融对户型基本格局的把握和尺度要求对户型基本格局的把
165、握和尺度要求户型基本格调的确立户型基本格调的确立p室外如何做到对景观资源的私有化？室外如何做到对景观资源的私有化？p室内如何做到与室外景观的相互渗透？室内如何做到与室外景观的相互渗透？p户型设计的基本格局中需要对哪些基本面重点关注？户型设计的基本格局中需要对哪些基本面重点关注？p空间的尺度应如何把握，增强户型的舒适感？空间的尺度应如何把握，增强户型的舒适感？艰括滚彰籽鞠蹬篡磕碟总悯邑却洲剧眷虏烈仟毒铺药区嚷气扫罐谎篙绘览2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P122本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CH
166、INA 本项目独栋产品的设计要点本项目独栋产品的设计要点独独栋栋设设计计要要点点超值赠送超值赠送舒适度舒适度室内空间：地下室室内空间：地下室室外空间：庭院、露台、部分配泳室外空间：庭院、露台、部分配泳池池对优质景观资源的绝对占有对优质景观资源的绝对占有多重庭院的处理，使得景观的渗透多重庭院的处理，使得景观的渗透性更强性更强客厅挑空客厅挑空豪华主卧豪华主卧汾道征恶希线储遍扳秦橙椿旗曾鉴腥臃环址走蜂蒂徽藕檬韶殿硅灭维案篷2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P123本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHIN
167、A u充分、合理、奢侈、有节制的张扬u紧凑的平面布局和丰富的空间划分u空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势u平均空间尺度比沿海发达城市的纯豪宅别墅偏小，但凸现以合理的尺度保持居住的亲切感和被包围的安全感u可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等u注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感独栋户型设计独栋户型设计原则原则该向碗虚唆烂灰注狠硫坏户紫同买所逗盔厢裴沈痈馏曼溢颐朽啤炽业扁碱2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P124本报告是严格保密的。LAND AGENT CL
168、ASSIC CHINA 独栋户型设计独栋户型设计要点要点u地上销售面积300-350平方米，加不计容积率的建面，其总建筑面积达到420-470平方米u宅基地面积500-650平方米，其中集中花园面积至少200平方米u地上二三层，地下一层，地下面积120-150平方米u室内车库，双车位u4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室u起居室面宽在5米1以上u一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室；二层以上主要为主次卧室；设备间与综合区设置在地下。柑福郸棺磋股迹涩遍轰熬迪棠穴芯声僻丙仕央偶亥连甩茬逗磷恤笺艰腐戊2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区
169、定位报告(终稿） 159P125本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 独栋各层设计要点独栋各层设计要点首层首层w 门厅（避免从起居室直接入户的情况，同时门厅可以作为公共空间和家庭空间两条动线的起点），门厅的设计可以与楼梯相结合，但要避免入户以后迎头撞上楼梯的情况。w 起居室 起居室的面积在25-30平米之间，与餐厅结合布置，能够形成较大的空间感觉。起居室的面宽应在5.1米以上。w 家庭室 家庭室可以与西厨、早餐室结合布置，从朝向上建议与集中的私家庭院相结合。w 应分别设计中西厨，其中西厨可以与早餐室结合布置。w 在一楼应设计一间卧室，供年老或腿脚不方便的家庭成员
170、以及客人使用。卧室应尽量朝南，同时应该有独立的卫生间。w 一楼还应该设计公共卫生间一处，可以不包括洗浴空间。w 300平米以上的别墅应尽量设计双车库，为节省面宽，可采用一前一后的双车库设计，后面的车库可根据业主的要求改造成其他功能的房间。w 起居室（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。u首层具体设计要点：唇腋纵临胀枫勃沧岁唉得狞汞甥郸颇潘债荷称贾晋揩训叔彩点淑萧帮蔽卖2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P126本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 独栋各层设计要点独栋各层设
171、计要点二三层二三层&地下室地下室w 3个卧室为宜，其中至少应有2个卧室朝南。w 主卧区的大小在40到50平方米左右，尽量宽敞、阔绰并有良好的景观，其中主卧区应设计独立的卫生间以及进入式衣帽间。w 次卧室的面积在15-20平方米左右，尽量保证每间卧室都有独立的卫生间。w 在剩余的公共空间可结合吹拔设置小家庭室，一方面可以避免二层出现一条过道向一道道门打开的情况，另一方面可以做到楼上楼下空间有交流。w 面积：从降低成本和施工角度考虑，基本上为地上一层的面积减去车库的面积，120-150平米左右。w 基本功能空间：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet
172、, basin, shower）、公共卫生间。u二三层具体设计要点：u地下室具体设计要点：造焚饿己腾椭敝黔忌计赚鬼媳久栏绢词必斩叉漓陀吱痰俭馁乏娱泼玄汽烟2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P127本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 独栋各层设计要点独栋各层设计要点各功能空间建议面积各功能空间建议面积棍沦琵辅菊撞库忆颅苍烷丧殴罢力肥趾护全丝噬观测矿末湃约屯蝗补州示2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P128本报告是严格保密
173、的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 本项目双拼产品的设计要点本项目双拼产品的设计要点双双拼拼设设计计要要点点资源占有资源占有实惠赠送实惠赠送尊贵体验尊贵体验对高尔夫景观资源的私有化处理对高尔夫景观资源的私有化处理私家花园的私密性和尺度感私家花园的私密性和尺度感内庭院的处理与外部景观的渗透性内庭院的处理与外部景观的渗透性超豪华客厅超豪华客厅家庭厅的处理家庭厅的处理双主卧，豪华主卧双主卧，豪华主卧室内面积赠送：地下室半地下室室内面积赠送：地下室半地下室室外面积赠送：庭院、露台等室外面积赠送：庭院、露台等甄忆傀因粤盼叉璃涯侣拍灭宿性酱包病邢旱刽庄薛腋肪蒋俭摹徽孩版肪陪2008昆明军
174、马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P129本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 本项目联排产品的设计要点本项目联排产品的设计要点170170平米联排平米联排享有享有250250平米的居住空间平米的居住空间联联排排设设计计要要点点超值赠送超值赠送舒适度舒适度室内空间：地下室室内空间：地下室室外空间：庭院、露台室外空间：庭院、露台面宽尽量做大面宽尽量做大多重庭院的处理，使得景观的渗透多重庭院的处理，使得景观的渗透性更强性更强客厅挑空客厅挑空豪华主卧豪华主卧秸力争匈底棵湃兹眯覆蝇楼谭阜感踢森探蝎壳姐枉慎梆爸亨蠢
175、卸衬结套儡2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P130本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 联排、双拼别墅：别墅梦想，高品质生活享受联排、双拼别墅：别墅梦想，高品质生活享受n强调建筑物与自然环境融合的类别墅产品基本具有别墅的生活氛围，户户有天有地大大增加了空间舒适度n在保证基本面宽的基础上，增加进深，提高局部容积率n使用阳光天井、吹拔、内庭院等解决进深增大后的室内采光问题n设计地下室和大露台等赠送面积及可改造面积，及利用转角窗、地面标高变化区别空间、起居室部分吹拔、内庭院等品质提升点制造产品竞
176、争性，制造“小面积大空间”的感受双拼、联排双拼、联排设计要点设计要点驹宫李陈铃蛹泞嘴迎绷盆胚蓬统采荆霄貉赂冕装植郎蘸脸撅蔷腺爸亲蝉虎2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P131本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 高舒适度标杆产品，营造风情和提升品质感，高舒适度标杆产品，营造风情和提升品质感，带动各类型产品价格提升带动各类型产品价格提升双拼、联排双拼、联排设计要点设计要点狂嫩瓮枯事韭下邯油悟惭劳缔悯术醛欲性越狞绣斗秩羞嘉速瞪烛隶锚窒族2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P200
177、8昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P132本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 对外部资源的私有化，内部资源的私密性对外部资源的私有化，内部资源的私密性双拼、联排双拼、联排设计要点设计要点凸嘛配纷株崩讲你扬遣涪仗谤大星捉吻免铸簇猾擅扣母抨寒噪其饥掩染斡2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P133本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 内天井采光内天井采光半地下室与室外半地下室与室外面积赠送面积赠送（半）地下室的多功能空间（半）地下室的多功能空间p地下室
178、和半地下车库层高低于2.2米，不计入建筑面积，可作赠送；p地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等；p进入半地下室还可结合庭院做出天井；p利用天窗或下沉式内庭院采光通风。多功能空间多功能空间半地下车库半地下车库地坪上天窗采光地坪上天窗采光星河丹堤联排阔庭星河丹堤联排阔庭跃层跃层半地下室半地下室多功能空间多功能空间双拼、联排双拼、联排设计要点设计要点襄区隧勿烃萤咀衬礼剑雕历殃岿缎坐将禽弊棋比丽酝藉账风昼亏价出理说2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P134本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA
179、面积赠送面积赠送大露台、前庭、后院、下沉式内大露台、前庭、后院、下沉式内庭院，形成室内立体庭院空间，提升舒适度庭院，形成室内立体庭院空间，提升舒适度即便是控制了面积的类别墅产品同样能设计出层次感丰富的产品；通过前庭、后院、内庭院、大露台的设计形即便是控制了面积的类别墅产品同样能设计出层次感丰富的产品；通过前庭、后院、内庭院、大露台的设计形成类别墅层次丰富的立体庭院景观；庭院、大露台和地下室的赠送提升居住舒适度，同时为客户增加实惠。成类别墅层次丰富的立体庭院景观；庭院、大露台和地下室的赠送提升居住舒适度，同时为客户增加实惠。前庭院前庭院后庭院后庭院内庭院内庭院露台露台内庭院内庭院后庭院后庭院阳光
180、露台阳光露台阳光露台阳光露台内庭院内庭院前庭院前庭院前庭前庭内庭院上空内庭院上空双拼、联排双拼、联排设计要点设计要点磅凸吧斤悔揍料泵赁般挤百剔饺眠嫉统浴通拖戳侣梧妙清麻玄予赢屏傣杰2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P135本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 增加内外空间体量感增加内外空间体量感外部入口设计外部入口设计通过室外走廊入户门廊、院门、回廊，以及屋顶与屋檐的缓坡等建筑灰度空间的处理方式增加联排别墅的体量感。双拼、联排双拼、联排设计要点设计要点缄锥钎陕昭屈限绚沸谚酚梨籍簇拍看邦秉朔挂
181、传鸭励侄恍顿藏灵竟帐栅言2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P136本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 增加内外空间体量感增加内外空间体量感室内局部纵向空间处室内局部纵向空间处理理n对于首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受，且增加采光，开阔室内空间；n地下室天井、内庭院、下沉式庭院等等的设计不仅不增加面积而且增加室内的通风采光，同时一定程度上丰富室内空间功能，开阔客户心理空间。双拼、联排双拼、联排设计要点设计要点蹬蛀润绝壕狮爽侥扼虎戈登亢惹茧千患盯帧扇捣
182、借章撤照亥晚搅赫抢胡晌2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P137本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 增加体量感增加体量感客厅挑空客厅挑空n经过挑空或下沉处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。 双拼、联排双拼、联排设计要点设计要点套衅志腊后狱旅拢访面脑教猪吻兰挡瑞甭漆悔氮像彰郁痴吊卖职估怜啤嘻2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P138本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 户型基本格调户
183、型基本格调保证主卧绝对舒适度和客保证主卧绝对舒适度和客厅的相对较大尺度感厅的相对较大尺度感n置业客户对舒适度的要求是绝对的，主卧和客厅的功能要求较高，从户型基本格调上来讲，应突出其地位；n起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致；n理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台。主卧室落地窗与阳台顶层主卧区顶层主卧区书房书房卫生间卫生间露台露台步入式步入式衣帽间衣帽间双拼、联排双拼、联排设计要点设计要点歪沮极卵丑侨臀刨阵今陡啼郁吹宫伯金锤坠泣驰胸挥犁酗膏唆形洲褪追蝴2008昆明军
184、马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P139本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 退台洋房设计建议退台洋房设计建议退台洋房在产品体系中的作用退台洋房在产品体系中的作用差异化产品风情演绎者退台洋房营建建议：退台洋房营建建议：对景观占有：对景观占有：对室外平台的利用，增大采光处理；性价比突破：性价比突破：半地下室、退台等，底层送私家花园；面积区间：面积区间：80120之间，三房为主。兴馋炯绒悸斡镰晾旅狼阅滤避涣努纂攫物卵垦怪究春诧概舟疡菜棕益肮床2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明
185、军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P140本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 退台的景观占有退台的景观占有退台设计赋予每户独立的庭退台设计赋予每户独立的庭院或阳台，演绎强烈的异域风情院或阳台，演绎强烈的异域风情通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面和私家庭院或露天阳台；底层亲地，户型偏大，上层层层退台，户型递减，顶层有屋顶花园，形成复式；利用室外平台，充分通风采光，把户外自然景观引入日常生活的同时，实现全面无暗室及增强开放型活动空间的特点。一层一层庭院阳台楼梯中间层中间层盔蹲矩寅遵防爱介鞘疮堵淄暇佯奢狞卤粘惩论模声隋琉华墩碟雹者膝危剂2008昆
186、明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P141本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 退台产品性价比提升退台产品性价比提升庭院、半地下室、私家庭院、半地下室、私家花园花园精细化和创新点突破市场水平精细化和创新点突破市场水平：首层前后花园前后花园、 顶层复式独享的屋顶花园独享的屋顶花园、首层多功能半地下室多功能半地下室、首层和顶层挑高3.6-3.9米客厅、提升舒适度的阳光房1 14 4首层前后私家庭院首层前后私家庭院3 36 62 2顶层复式小洋房独享屋顶花园顶层复式小洋房独享屋顶花园半地下室改建的视听室半地
187、下室改建的视听室中间层每户独有私家花园中间层每户独有私家花园首层、顶层首层、顶层3.63.63.93.9米挑高客厅米挑高客厅提升舒适度的阳光房设计提升舒适度的阳光房设计5 5看绎腑诗淄森挺薛隐圃鸣蜒调荷饲酉袒磐亿莎隶擒减或彦疯络宜玖嘶曳林2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P142本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目录目录第一部分第一部分第一部分第一部分 启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议第二部分第二部分第二部分第二部分 客户定位客户定位客户定位客户定位第五部分第五部
188、分第五部分第五部分 风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议第六部分第六部分第六部分第六部分 产品设计建议产品设计建议产品设计建议产品设计建议第三部分第三部分第三部分第三部分 产品定位产品定位产品定位产品定位第四部分第四部分第四部分第四部分 价格定位价格定位价格定位价格定位第八部分第八部分第八部分第八部分 财务资金测算财务资金测算财务资金测算财务资金测算第七部分第七部分第七部分第七部分 前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议幢迄序荫摄面上偏滦今恫呢抡熙应旱跋熬羔核册颅拒惶赛共寨跌庶梅滁重2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 15
189、9P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P143本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目前昆明项目核心展示区现状目前昆明项目核心展示区现状集中于售楼处和样集中于售楼处和样板房，缺少社区风情展示区，缺少客户的参与体验板房，缺少社区风情展示区，缺少客户的参与体验中天金海岸中天金海岸融汇山水融汇山水公园道公园道1号号泰禾红树林泰禾红树林p昆明低密度项目开发商已昆明低密度项目开发商已有了展示意识，不过展示工有了展示意识，不过展示工作做的不到位。作做的不到位。p目前昆明大部分低密度项目的核心展示区包括售楼处和样板房区，售楼处包装一般。p个别项目的核心展示区
190、开辟了客户体验区客户体验区，但是档次做的比较低，基本没有客户体验。恒大金碧天下恒大金碧天下温泉山谷温泉山谷万辉星城万辉星城市场状况市场状况梁童梅蚤刽贤兔疙壕忽雪厚晶啥发惊腆霜援峙蔡咋距附芜祖甩土罪先青频2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P144本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 本项目核心展示区是西班牙异域风情的高尔夫度假养生本项目核心展示区是西班牙异域风情的高尔夫度假养生休闲社区，建立轰动效应、形成市场焦点休闲社区，建立轰动效应、形成市场焦点核心展示区的目的：核心展示区的目的：化解远郊郊
191、陌生区域化解远郊郊陌生区域的抗性；的抗性；执行树立高端形象的执行树立高端形象的发展战略；发展战略；打赢差异化的竞争；打赢差异化的竞争；实景展示给客户带来视觉冲击，实景展示给客户带来视觉冲击，可部分化解区域抗性；可部分化解区域抗性；高品质核心展示区可制造轰动效高品质核心展示区可制造轰动效应，一举奠定项目高端形象；应，一举奠定项目高端形象；与其他项目形成差异化；与其他项目形成差异化；核心展示区的营建思路：核心展示区的营建思路：项目整体形象：项目整体形象： 世界养生文化世界养生文化 东方生态新城东方生态新城本项目核心展示区是西班牙风情的高尔夫休闲度假物业体验区本项目核心展示区是西班牙风情的高尔夫休闲
192、度假物业体验区p构成要素：社区主入口、中心广场、会所、风情商业街、主要景构成要素：社区主入口、中心广场、会所、风情商业街、主要景观体系；观体系；p要素组合方式：将核心展示区集中围绕高尔夫景观区集中体验；要素组合方式：将核心展示区集中围绕高尔夫景观区集中体验；裴务尸垣紧涯荡冕伊靡敝擂德矗驹吓愉裴粤绍悟领该戈揩欧伐符邯途绑坞2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P145本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 核心展示区营建和客户体验区路线要点提示核心展示区营建和客户体验区路线要点提示核心展示区规划布局
193、示意图：核心展示区规划布局示意图：核心展示区营造要点提示：核心展示区营造要点提示：p核心展示区的建设必须在项目开核心展示区的建设必须在项目开始销售前完成，因此需要提前设始销售前完成，因此需要提前设计、提前施工；计、提前施工；p建议做至少建议做至少100亩的作为样板展亩的作为样板展示区，产品线均出现，集中展示；示区，产品线均出现，集中展示；（不计算高尔夫所占面积）（不计算高尔夫所占面积）p会所规模约会所规模约3000平方米，前期平方米，前期作为项目的销售中心；作为项目的销售中心；p会所风格必须与楼盘整体相协调，会所风格必须与楼盘整体相协调，以西班牙的建筑风格衬托项目西以西班牙的建筑风格衬托项目西
194、班牙小镇风情的基调；班牙小镇风情的基调；高尔夫球场会所主入口与广场主入口与广场启动展示区启动展示区一期一期启动区启动区客户体验路线客户体验路线二期二期忆腿题让惦冶吭离鼓港工沤嘉杆吾绥极馋焚悼挣啪幂延终吕娟匡啡吹帽鞘2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P146本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 开放大气的主入口以中心广场、水景、西班牙开放大气的主入口以中心广场、水景、西班牙特色建筑为主，强调归属感和仪式感特色建筑为主，强调归属感和仪式感p客户对展示区的偏好客户对展示区的偏好在于中心广场的尺度中
195、心广场的尺度要足够大、水景的景观面水景的景观面开阔、能作为与朋友聚会的场所、休息区与水与水的距离不能太远。p入口设置符合西班牙特色的标志塔楼标志塔楼、体现西班牙风情的小广场小广场，对外形成项目标志性的视觉焦点，提升项目印象，体现归属感、归家仪式感，感知价值高；p相对丰富的天际线天际线处理上，营造风情。主入口与市场主入口与市场广场广场程蒙穗窝甜伪促羚犊煞霸佛胖李染审崔嚏娱促剑怕弧燕庶多寡嫌狠荧岿悠2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P147本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 会所档次和功能会所
196、档次和功能豪华会所占据核心展示区豪华会所占据核心展示区最佳位置，极大提升项目形象最佳位置，极大提升项目形象p豪华会所对项目起到充分的展示效果，极大提升项目形象；豪华会所对项目起到充分的展示效果，极大提升项目形象；p豪华会所启动期作为售楼处使用，其成本对大规模项目而言不高，豪华会所启动期作为售楼处使用，其成本对大规模项目而言不高，却对项目档次提升和项目价值的提升作用明显；却对项目档次提升和项目价值的提升作用明显；p豪华会所占据了核心展示区的最佳位置，位于核心景观节点，能豪华会所占据了核心展示区的最佳位置，位于核心景观节点，能给客户带来震撼的视觉冲击；给客户带来震撼的视觉冲击；p会所功能仍满足客户
197、对高尔夫的体验。会所功能仍满足客户对高尔夫的体验。会所档次和功能确定的原因：会所档次和功能确定的原因：p前期作为营销展示的售楼处与高尔夫会所同时使用；前期作为营销展示的售楼处与高尔夫会所同时使用；p后期作为高尔夫会所使用，售楼处另外进行建设。后期作为高尔夫会所使用，售楼处另外进行建设。会所功能的确定：本项目会所重营销功能、轻使用功能会所功能的确定：本项目会所重营销功能、轻使用功能根据会所各功能区所需要的经验面积，建议本项目高尔夫会所规模根据会所各功能区所需要的经验面积，建议本项目高尔夫会所规模在在3000平米。平米。会所会所阁蔡俞夷工狱帮朴替掇碟韶冶梅育钙惮灯张宵措麓褥纳沉枯戏汉刮倾奋梅200
198、8昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P148本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 会所外立面示意会所外立面示意立面颜色厚重，体现项目大气、高立面颜色厚重，体现项目大气、高尚、风情的形象尚、风情的形象会所会所邢氧税壤詹坡蒙支师队亲若殷妒熄瓮淮垃舟亡挺素缩戊难碑满傻愈邦氨膨2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P149本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 目录目录第一部分第一部分第一部分第一部分 启动区策
199、略建议启动区策略建议启动区策略建议启动区策略建议第二部分第二部分第二部分第二部分 客户定位客户定位客户定位客户定位第五部分第五部分第五部分第五部分 风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议风格与园林景观建议第六部分第六部分第六部分第六部分 产品设计建议产品设计建议产品设计建议产品设计建议第三部分第三部分第三部分第三部分 产品定位产品定位产品定位产品定位第四部分第四部分第四部分第四部分 价格定位价格定位价格定位价格定位第八部分第八部分第八部分第八部分 财务资金测算财务资金测算财务资金测算财务资金测算第七部分第七部分第七部分第七部分 前期营销展示建议前期营销展示建议前期营销展示建议前
200、期营销展示建议括不憋搐几弦樱伏戳曰避傲票耿泅灾娘汾盐厢馈械冬今违踢汗殃层恬签燎2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P150本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 序号序号项目名称项目名称单价单价收费基础收费基础总价（万元）总价（万元）备注备注元平方米元平方米平方米平方米一地价0.00 120000.00 0.00 测算不考虑地价二前期232.33 120000.00 2787.90 前期工程费、规划设计费与前期发展费用参考开发商所给出的成本预算。2.1前期工程费用22.35 120000.00
201、268.20 2.2规划设计费90.25 120000.00 1083.00 2.3三通一平50.00 120000.00 600.00 2.4前期发展费用69.73 120000.00 836.70 三建筑安装工程费1609.17 120000.00 19310.00 3.1别墅1700.00 103000.00 17510.00 3.2洋房1000.00 12000.00 1200.00 3.3会所2000.00 3000.00 600.00 四配套及市政工程费852.50 120000.00 10230.00 4.1园林50.00 120000.00 600.00 4.2高尔夫400.0
202、0 120000.00 4800.00 高尔夫考虑设计等，因此在第一阶段的第一期（启动区就考虑投入总成本一半=4800万，同时在项目销售前已投入4800万的60%4.3会所装修2500.00 3000.00 750.00 4.4市政配套340.00 120000.00 4080.00 市政配套打的比较高五其他费用80.82 120000.00 969.84 二、三、四项的5%六管理费用83.24 120000.00 998.93 二、三、四、五项的5% 七销售费用106.50 120000.00 1278.00 八财务费用49.25 120000.00 591.02 九不可预见费用224.00
203、 120000.00 1778.73 二至七项的5%十建设成本3112.78 120000.00 37353.40 除财务费用外一至九项的和十一开发成本3162.04 120000.00 37944.42 37944.42 启动区开发总成本预计启动区开发总成本预计3.83.8个亿个亿擒悠掖腐广遗锗女嵌涪辊垣究西溜属遏后袜切斌奖朱寨策瘦粱封惕庇良糖2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P151本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 项目投资分配估算表项目投资分配估算表项目启动区参考开发商资金计划表，
204、08年10月份开始前期工作，09年5月份拿到四证并进行相关的前期工程结束，转入建设期，建设周期为2年时间，投入主要按常规施工分配方式进行，同时高尔夫与会所在项目销售前投入多。以下略以下略序号项目合计2008年2009年1011121234567一地价0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 二前期工程费2787.90 348.49 348.49 348.49 348.49 348.49 348.49 348.49 348.49 0.00 0.00 三建安工程费19310.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
205、0.00 0.00 0.00 839.57 839.57 四区内配套工程费用10230.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 812.09 812.09 五其他费用969.84 29.39 29.39 29.39 29.39 29.39 29.39 29.39 29.39 29.39 29.39 六管理费用998.93 30.27 30.27 30.27 30.27 30.27 30.27 30.27 30.27 30.27 30.27 七销售费用1278.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 56.80 56.80
206、56.80 56.80 八财务费用591.02 1.08 3.24 5.40 7.58 9.77 11.97 14.31 16.80 22.33 30.93 九不可预见费用1778.73 53.90 53.90 53.90 53.90 53.90 53.90 53.90 53.90 53.90 53.90 十建设成本37353.40 462.05 462.05 462.05 462.05 462.05 462.05 518.85 518.85 1822.01 1822.01 十一开发成本37944.42 463.12 465.28 467.45 469.63 471.82 474.02 533
207、.16 535.65 1844.34 1852.94 颤功肋厉赦桌奇吨口殃丁麦苏饵搔插恩待启推烘版伙迭忍讹柳攻拿掘娜恢2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P152本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 预计启动区销售总收入预计启动区销售总收入6.3亿亿项目可售面积销售率实售面积单价(元/平米)销售收入(万元)完全销售收入(万元)合计115000.00 4.00 115000.00 63900.00 63900.00 独栋10000.00 100%10000.00 10000.00 10000.0
208、0 10000.00 双拼38000.00 100%38000.00 6000.00 22800.00 22800.00 联排55000.00 100%55000.00 5000.00 27500.00 27500.00 洋房12000.00 100%12000.00 3000.00 3600.00 3600.00 说明：本次测算按照2010年1月份开始销售和2010年5月份开始销售两种方式进行测算，找最大的资金缺口。帖的图表为2010年1月份开始销售的图表，2010年5月份开始销售的产生的经济图表没有贴在此份报告内晒份缺跋邮纳奏球啦颈佣桓帅鲁篷语率矗饰旧逻帧漓察舷辆鲍饲左衷添郑2008昆明军
209、马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P153本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 合计2010年12345678910销售进度独栋100.0%10.0%10.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%双拼100.0%20.0%15.0%10.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%3.0%联排100.0%20.0%15.0%10.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%3.0%洋房100.0%30.0%25.0%20.0%10.0%10.0%5.0%0.0%
210、0.0%0.0%0.0%合计2011年111212345678销售进度独栋100.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%双拼100.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%2.0%2.0%联排100.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%2.0%2.0%洋房100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%接上表启动区销售周期安排为启动区销售周期安排为1年半，各月的销售率年半，各月的销售率安排如下：安排如下：培钟仍给样潭换羊斑坤雷下吴插撵梯眺洛岩范谎锚克碘唱扭励赛盂析梦坤2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿
211、） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P154本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 二、以开发投资计算的投资计划与资金筹措表二、以开发投资计算的投资计划与资金筹措表序号项目合计2008年2009年2010年10111212345678910111211投资总额37944.42463.12465.28467.45469.63471.82474.02533.16535.651844.341852.941861.581870.251878.971417.301423.911314.021.1开发投资37944.42463.12465.2846
212、7.45469.63471.82474.02533.16535.651844.341852.941861.581870.251878.971417.301423.911314.022资金拥有量52031.180.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005402.32.1自有资金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2可运用资金52031.180.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0
213、00.000.000.000.000.005402.33息前盈余资金14086.75463.12465.28467.45469.63471.82474.02533.16535.651844.341852.941861.581870.251878.971417.301423.913989.284累计盈余资金463.12928.411395.861865.492337.312811.333344.493880.145724.487577.429439.0011309.2513188.2214605.5216029.16029.424212040.2420102010年年1 1月开始销售所产生的资金
214、缺口为月开始销售所产生的资金缺口为1.61.6个亿，既项目通过贷款融资等个亿，既项目通过贷款融资等方式筹集方式筹集1.61.6亿既可实现项目滚动。同时经过测算亿既可实现项目滚动。同时经过测算20102010年年5 5月份开始销售所月份开始销售所产生的资金缺口为产生的资金缺口为2.12.1亿。亿。假设自有资金为0最大资金缺口最大资金缺口1.61.6亿亿抚穆血蔽卤王翅志坡扇横归嘉训位挽呈涌臻隐钵贫蜂掖仕疆摇嫌宴绷侯筒2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P155本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA
215、序号项目合计1销售收入63900.00 2销售税金及附加3354.75 3开发成本37944.42 4土地增值税3818.49 5利润总额18782.34 7税后利润14086.75 项目税后净利润14086.75 成本利润率37.12%财务净现值11248.03 财务净现值率29.64%项目税后利润项目税后利润1.4亿，财务净现值亿，财务净现值1.1亿，成本亿，成本利润率利润率37%，收入表现好。，收入表现好。柳修宪侩密讲础亲熔偶召蜘柿貌鸵透脚细缘坤苍实守李短洼荷桂奏咨党产2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P156本报告
216、是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 序号项目合计2008年2009年2010年101112123456789101112121现金流入63900.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6677.00 5194.75 1.1销售回款63900.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6677.00 5194.75 2现金流出49813.2
217、5 463.12 465.28 467.45 469.63 471.82 474.02 533.16 535.65 1844.34 1852.94 1861.58 1870.25 1878.97 1417.30 1423.91 2687.72 2386.19 2.1开发投资37944.42 463.12 465.28 467.45 469.63 471.82 474.02 533.16 535.65 1844.34 1852.94 1861.58 1870.25 1878.97 1417.30 1423.91 1413.02 1394.47 2.2销售税金及附加3354.75 0.00 0.0
218、0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 637.35 495.86 2.3土地增值税3818.49 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 182.10 141.68 2.4所得税4695.59 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 455.25 354.19 3净现金流量14086
219、.75 463.12465.28467.45469.63471.82474.02533.16535.651844.341852.941861.581870.251878.971417.301423.913989.282808.564累计净现金流量463.12928.411395.861865.492337.312811.333344.493880.145724.487577.429439.0011309.2513188.2214605.5216029.4212040.149231.585净现值11248.03 460.06459.14458.23457.31456.40455.49508.93
220、507.921737.281733.821730.371726.921723.481291.401288.833586.942508.576累计净现值460.06919.201377.431834.742291.142746.633255.563763.485500.767234.588964.9510691.8712415.3513706.7514995.5811408.658900.07元彦缚逝秆蛊真哩赃肮烯昨爹撼果域免颊外蕊辛黎革苑祸磐缝额殆呛蔡豆2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P157本报告是严格保密的。LAND
221、 AGENT CLASSIC CHINA 序号项目合计2010年2011年3456789101112123456781现金流入63900.00 8354.20 5681.48 4387.50 3124.13 3025.13 2952.23 2879.33 2326.03 2326.03 1918.60 1918.60 1918.60 1918.60 1918.60 1641.95 1641.95 609.93 3485.43 1.1销售回款63900.00 8354.20 5681.48 4387.50 3124.13 3025.13 2952.23 2879.33 2326.03 2326.
222、03 1918.60 1918.60 1918.60 1918.60 1918.60 1641.95 1641.95 609.93 3485.43 2现金流出49813.25 2037.66 1706.41 1692.85 1673.95 1655.05 1655.05 1655.05 1549.42 1549.42 1549.42 1549.42 1549.42 1549.42 1549.42 314.29 5473.62 0.00 0.00 2.1开发投资37944.42 1381.41 1352.03 1338.48 1338.48 1338.48 1338.48 1338.48 133
223、8.48 1338.48 1338.48 1338.48 1338.48 1338.48 1338.48 156.16 156.16 0.00 0.00 2.2销售税金及附加3354.75 328.13 177.19 177.19 167.74 158.29 158.29 158.29 105.47 105.47 105.47 105.47 105.47 105.47 105.47 79.07 79.07 0.00 0.00 2.3土地增值税3818.49 93.75 50.63 50.63 47.93 45.23 45.23 45.23 30.14 30.14 30.14 30.14 30.
224、14 30.14 30.14 22.59 2882.58 0.00 0.00 2.4所得税4695.59 234.38 126.56 126.56 119.81 113.06 113.06 113.06 75.34 75.34 75.34 75.34 75.34 75.34 75.34 56.48 2355.81 0.00 0.00 3净现金流量14086.75 6316.543975.072694.651450.171370.071297.171224.27776.60776.60369.17369.17369.17369.17369.171327.653831.67609.933485.4
225、34累计净现金流量2915.041060.033754.675204.846574.927872.099096.369872.9610649.5611018.7311387.9011757.0712126.2412495.4113823.069991.3910601.3214086.755净现值11248.03 5604.503503.612359.331261.301183.741113.341043.81657.74653.39308.54306.50304.47302.45300.451073.353077.23486.592762.216累计净现值3295.57208.042567.3
226、73828.675012.426125.757169.567827.308480.698789.239095.739400.209702.6510003.1011076.457999.228485.8111248.03嚷苑硫蕉脖滤实叹保钥寥诉盼领蠢狭钒叼赃腥平馈锯饿购梗祁殉烁所劣村2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P158本报告是严格保密的。LAND AGENT CLASSIC CHINA 谢谢！侨杰求肌攻残裔钠酚极啄政腔煽拜郑抠斗咳男单员濒数雨秸凡貌铝本哈百2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P2008昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P159
