《贵州开阳项目拿地策略及前期定位建议 166P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《贵州开阳项目拿地策略及前期定位建议 166P（166页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、贵州开阳项目拿地策略及前期定位建议天晟不动产重庆SUPERCITY天晟企业u宏观大势研判u开阳城市解读u房地产市场专项调查u项目机会点及发展方向u土地评估及拿地建议u项目产品定位建议u项目营销策略u项目经济测算CONTENTS目录天晟企业Part.1Part.1&宏观大势研判天晟企业外部经济环境美国、欧洲在09年刺激政策后，经济复苏乏力。天晟企业2010年欧洲各国债务与GDP比值欧元区国家尤其南欧各国债务高企，将阻碍欧洲经济复苏。天晟企业uu 20092009年年1212月月8 8日全球三大评级公司下调希腊主权评级日全球三大评级公司下调希腊主权评级；uu20102010年年2 2月月1010日
2、日 巴克莱资本表示，美国银行业在希腊、爱尔兰、葡萄牙及西班牙的风险敞口巴克莱资本表示，美国银行业在希腊、爱尔兰、葡萄牙及西班牙的风险敞口达达17601760亿美元亿美元 ；uu20102010年年4 4月月2727日晚间消息日晚间消息 标准普尔评级机构周二将葡萄牙的长期国内及国际货币发行信贷标准普尔评级机构周二将葡萄牙的长期国内及国际货币发行信贷评级从评级从A+A+调降至调降至A-A-；uu20102010年年4 4月月2828日晚间，知名信用评级机构标普宣布，将西班牙的长期主权评级从日晚间，知名信用评级机构标普宣布，将西班牙的长期主权评级从“AA+AA+”降降至至“AAAA”；uu20112
3、011年欧洲央行年欧洲央行2 2季度调查：欧元区季度调查：欧元区20112011年失业率在年失业率在9.8%9.8%；uu 美联储主席伯南克美联储主席伯南克7 7月月1313日说，如果美国经济持续增长乏力，美联储可能采取新的货币刺激日说，如果美国经济持续增长乏力，美联储可能采取新的货币刺激政策（政策（EQ3EQ3）；）； uu20112011年年8 8月月4 4日，标准普尔将美国长期主权信用由日，标准普尔将美国长期主权信用由“AAAAAA”下调为下调为“AA+AA+”，并将其评级前景，并将其评级前景展望由展望由“稳定稳定”下调为下调为“负面负面”；uu 美国劳工部公布的数据显示，美国劳工部公布
4、的数据显示，20112011年年9 9月，美国非农业部门失业率为月，美国非农业部门失业率为9.1%9.1%，连续第三个月保，连续第三个月保持在持在9%9%以上的高位以上的高位. . 外部经济环境天晟企业外部经济环境小结：u全球流动性过剩，外部输入型通胀压力较大；u美国经济复苏前景不明，面临失业率高企，主权债务评级下调，市场信心缺失等诸多挑战；u欧盟仍陷入各成员主权债务危机泥潭；u新兴经济体国家普遍遭遇高通胀和外部需求的减少，经济增速放缓。世界经济尚未复苏，若欧债危机加深或美国经济二次衰退，亚洲（包括中国）出口导向型经济体都将受到严重影响带来经济下滑！天晟企业内部经济环境中国经济增长率一览表（数
5、据来源：统计局公布数据）中国整体宏观经济正处于“衰退-下滑”周期中的调整阶段。天晟企业内部经济环境近期CPI、PPI走势图近期人民币对美元汇率走势图国内生产和消费成本持续走高，人民币持续小幅升值。天晟企业内部经济环境小结uu 低成本发展优势逐步丧失：低成本发展优势逐步丧失：过去多年高增长优势包括廉价资源、人口红利、廉价劳动力成本等优势正在丧失，资过去多年高增长优势包括廉价资源、人口红利、廉价劳动力成本等优势正在丧失，资源短缺，人口老龄化，劳动力和煤电运油开始涨价，这些优势的丧失对中国经济发展源短缺，人口老龄化，劳动力和煤电运油开始涨价，这些优势的丧失对中国经济发展模式带来日益严峻挑战。模式带来
6、日益严峻挑战。uu 经济结构失衡矛盾加剧：经济结构失衡矛盾加剧：包括内需和外需结构失衡，投资和消费结构失衡，国有资本和民营经济失衡等，在外包括内需和外需结构失衡，投资和消费结构失衡，国有资本和民营经济失衡等，在外需萎缩，通胀高企，政府银行负债过多的情况下，依靠以往外贸，投资拉动的经济发需萎缩，通胀高企，政府银行负债过多的情况下，依靠以往外贸，投资拉动的经济发展模式亟待转型。展模式亟待转型。 uu 扩大内需面临挑战：扩大内需面临挑战：在最后一轮长达在最后一轮长达8 8年的经济增长周期中，内需拉动主要依靠房地产、汽车和家电消费三年的经济增长周期中，内需拉动主要依靠房地产、汽车和家电消费三大块，在当
7、前房产受压，治理城市拥堵限制私家车发展的政策条件下，短期内扩大内大块，在当前房产受压，治理城市拥堵限制私家车发展的政策条件下，短期内扩大内需面临巨大挑战。需面临巨大挑战。中国经济面临痛苦转型天晟企业宏观环境评估意见：中国模式在成功走过30年后已缺乏持续高增长的优势，“十二五”期间是经济调整结构，促进转型的关键阶段，国内后续宏观经济形势面临较大风险和不可预测性，企业战略建议适当偏保守谨慎，以应对后续经济调整转型时间过长或政府调控失误带来的经济下滑风险。天晟企业Part.2Part.2&开阳城市解读天晟企业开阳县情概况 开阳县地处黔中腹地，南距省会城市贵阳开阳县地处黔中腹地，南距省会城市贵阳666
8、6公里，北距历史名城公里，北距历史名城遵义遵义110110公里，公里，位于连接贵阳与遵义两大城市的次中心区域位于连接贵阳与遵义两大城市的次中心区域。总面。总面积积20262026平方公里，辖平方公里，辖6 6镇镇1010乡，总人口乡，总人口4343万。万。 开阳县富有开阳县富有“中国富硒农产品之乡中国富硒农产品之乡”、“中国绿色磷都中国绿色磷都”和和“喀喀斯特生态世界公园斯特生态世界公园”的美誉，的美誉，是全国首个循环经济磷煤化工生态工是全国首个循环经济磷煤化工生态工业示范基地县和贵州省经济强县业示范基地县和贵州省经济强县。 至至20082008年累计探明的磷矿资源储藏总量达年累计探明的磷矿资
9、源储藏总量达6.686.68亿吨，其中亿吨，其中P205P205含含量高于量高于32%32%的优质富矿储量的优质富矿储量3.923.92亿吨，是亿吨，是全国著名的三大磷矿产区全国著名的三大磷矿产区之一之一，与湖北襄阳、云南昆阳并称，与湖北襄阳、云南昆阳并称“三阳开泰三阳开泰”。 开阳县2010年国民经济和社会发展主要指标指标单位数据指标单位数据生产总值亿元62.32年末总人口万人43.49人均生产总值元17360非农业人口万人6.72财政总收入亿元10.36年末从业人口万人2.37#地方财政收入亿元5.01#机关单位职工人2765地方财政支出亿元12.24#事业单位职工人6588社零总额亿元1
10、6.5#企业在岗职工人14367餐饮销售总额亿元12081民营企业数量个116住宿业贸易总额亿元0.066规模以上工业企业数量个31城乡储蓄存款亿元26.09城镇居民人均可支配收入元16280规模以上工业总产值亿元84.60城镇居民人均消费支出元9627全年客运量万人次638外出务工人数万人12天晟企业开阳南川经济发展水平比较研究 开阳和南川两座城市产业结构比较类似，同时双赢开阳和南川两座城市产业结构比较类似，同时双赢集团对南川经济社会环境熟悉度较高，因此天晟将开阳集团对南川经济社会环境熟悉度较高，因此天晟将开阳和南川两座城市进行数据对比分析，以期获得启示。和南川两座城市进行数据对比分析，以期
11、获得启示。天晟企业开阳-南川经济数据对比开阳南川经济发展水平比较研究天晟企业开阳-南川经济数据对比开阳南川经济发展水平比较研究天晟企业开阳南川经济发展水平比较研究天晟企业开阳南川经济发展水平比较研究天晟企业开阳南川经济发展水平比较研究天晟企业开阳经济发展现状分析开阳与贵阳其他区县产业结构对比图天晟企业磷矿工业是当地经济支柱产业。开阳经济发展现状分析天晟企业开阳经济发展现状分析旅游资源消费拦截能力不足，过夜人数少。天晟企业u开阳作为资源型城市，磷矿资源是支撑城市经济发展的命脉；u开阳经济产业结构较单一，其他行业（如旅游）发展不足；u政府财力薄弱，财政收入较低；u开阳总体经济发展水平相对较低，人均
12、GDP产值不足2500美元；u开阳居民收入水平较低，消费力相对较弱；u开阳城乡贫富差距大，城市中高收入者较多，消费结构畸形。开阳经济发展现状分析天晟企业开阳未来规划开阳十二五发展定位开阳十二五发展定位 -国家级磷煤化工生态工业示范基地，国家循环经济工业示范基地，全国重要的国家级磷煤化工生态工业示范基地，国家循环经济工业示范基地，全国重要的磷矿资源富集区和磷煤化工产业基地。磷矿资源富集区和磷煤化工产业基地。-黔中经济区重要的、经济基础实力雄厚的县域经济板块和节点城市。黔中经济区重要的、经济基础实力雄厚的县域经济板块和节点城市。-贵州省磷化工福泉贵州省磷化工福泉- -开阳开阳- -息烽产业带最具实
13、力的关键战略节点，贵州省开阳息烽产业带最具实力的关键战略节点，贵州省开阳- -织织金煤化工基地重要的发展区域。金煤化工基地重要的发展区域。-贵阳北部卫星城市，贵州城镇发展核心圈贵阳北部卫星城市，贵州城镇发展核心圈带动圈带动圈-辐射圈战略布局的、中间辐射圈战略布局的、中间带动圈重要节点。带动圈重要节点。-“爽爽的贵阳爽爽的贵阳”重要元素组成区。县内南江大峡谷、十里画廊、香火岩、紫江重要元素组成区。县内南江大峡谷、十里画廊、香火岩、紫江地缝、开洲湖等旅游资源成为贵阳发展旅游业和城市品牌的重要元素。地缝、开洲湖等旅游资源成为贵阳发展旅游业和城市品牌的重要元素。政府思路：工业强县、城镇兴县政府思路：工
14、业强县、城镇兴县 、旅游活县、旅游活县 、开放带动、开放带动、区域合作的发展思路区域合作的发展思路 。 天晟企业开阳未来规划双流园区：双流园区：规划面积规划面积5.65.6平方公里。依托现有平方公里。依托现有1111万吨黄磷产业基础，重点发展精细磷化工产业，万吨黄磷产业基础，重点发展精细磷化工产业，配套发展黄磷尾气、磷渣、磷石膏等工业配套发展黄磷尾气、磷渣、磷石膏等工业“三废三废”综合利用产业。综合利用产业。永温园区：永温园区：规划面积规划面积3.43.4平方公里。以在建的平方公里。以在建的5050万吨合成氨项目为基础，重点发展煤化工、氯碱万吨合成氨项目为基础，重点发展煤化工、氯碱化工、有机磷
15、化工产业。化工、有机磷化工产业。金中园区：金中园区：规划面积规划面积2.22.2平方公里。重点发展湿法磷化工、氟化工、硅化工等产业。平方公里。重点发展湿法磷化工、氟化工、硅化工等产业。城关园区：城关园区：重点发展黄磷、三聚磷酸钠、饲料级磷酸氢钙等精细磷酸盐产品，配套发展黄磷尾气重点发展黄磷、三聚磷酸钠、饲料级磷酸氢钙等精细磷酸盐产品，配套发展黄磷尾气及磷渣综合利用产业。及磷渣综合利用产业。开阳工业园区规划开阳工业园区规划开阳县工业园区的发展目标是：开阳县工业园区的发展目标是：建设成为工业循环经济的示范地、开阳县经济新的增长极。到建设成为工业循环经济的示范地、开阳县经济新的增长极。到201520
16、15年，园区规模以年，园区规模以上工业总产值预计可实现上工业总产值预计可实现300300亿元亿元（比（比20102010年年翻翻3.53.5倍倍）。）。 天晟企业开阳未来规划开阳十二五部分重点工业项目开阳十二五部分重点工业项目 -重庆双赢集团开阳生态产业园项目。重庆双赢集团开阳生态产业园项目。-重庆川东化工深磷加工系列产品项目。重庆川东化工深磷加工系列产品项目。-中化涪陵开阳生态园工业项目。中化涪陵开阳生态园工业项目。-开磷集团开磷集团50005000吨吨/ /年电子级磷酸，年电子级磷酸，50005000吨吨/ /年磷系阻燃剂，年磷系阻燃剂，5 5万吨万吨/ /年饲料级磷酸年饲料级磷酸氢钙等项
17、目氢钙等项目 。-贵州开阳安达公司贵州开阳安达公司3030万吨万吨/ /年有机膦及配套，年有机膦及配套，6 6万吨万吨/ /年三氯化磷及年三氯化磷及1010万吨万吨/ /年新年新能源材料等项目能源材料等项目。- -贵州开阳路发实业贵州开阳路发实业100100万吨磷石膏建材项目。万吨磷石膏建材项目。- -贵州开阳化工公司贵州开阳化工公司5050万吨合成氨、万吨合成氨、4040万吨乙二醇项目万吨乙二醇项目 磷矿产业的持续投入，加大了对上下游产业链的垂直整合，为开阳经济增长提供了强劲的动力。天晟企业天晟企业铁路建设：铁路建设：配合实施：贵阳配合实施：贵阳- -开阳开阳62.8362.83公里城际快速
18、铁路、开阳公里城际快速铁路、开阳- -遵义遵义5050公里市域快铁、久长公里市域快铁、久长- -永温永温3434公里货运铁路等公里货运铁路等3 3条新建铁路建设。条新建铁路建设。高速公路：高速公路：新建开阳新建开阳- -息烽息烽2323公里，开阳公里，开阳- -瓮安瓮安5050公里。改建贵阳公里。改建贵阳- -开阳二级公路开阳二级公路3030公里。公里。公路运输枢纽建设：公路运输枢纽建设：改建县客运站改建县客运站; ;新建金中、龙岗新建金中、龙岗2 2个二级客运站；新建毛云、宅吉、高寨、龙水、南龙、个二级客运站；新建毛云、宅吉、高寨、龙水、南龙、米坪米坪 6 6个三级客运站；个三级客运站；开阳
19、未来规划开阳十二五重点交通规划开阳十二五重点交通规划交通改善尤其城际快铁的建设，将为开阳经济发展提速。天晟企业指标单位“十一五十一五”实现实现“十二五十二五”规划规划2010年均增长（年均增长（%）2015年均增长（年均增长（%）生产总值亿元62.3215.412516人均生产总值元1736014.62966515.5经济结构调整%20:50:30-16:56:28#地方财政收入亿元5.0121.510.0215旅游总收入亿元亿元4.86303030城镇化率%46.5175510县城建成面积9.3-15-常驻半年人口万人43.5-46-开阳未来规划开阳十二五部分发展指标开阳十二五部分发展指标u
20、十二五期间人均GDP超过4000美元，享乐型，改善型消费需求会加快发展，城镇化率增加预计将带来约150万方的城市住宅需求，为地产业发展提供利好。天晟企业u稀缺磷矿资源为开阳经济可持续发展提供了有力保障；u磷矿工业的产业链条整合投资和交通基础设施改善为后续经济增长奠定了基础；u随着经济持续发展，开阳的改善型需求预计将得到进一步释放；u工业产能的扩大和城镇化率提高，为房地产容量扩大带来利好刺激。开阳后续发展预判天晟企业Part.3Part.3&区域房地产市场调查天晟企业贵阳房地产市场特征贵阳房地产市场特征天晟企业贵阳贵阳2008-20102008-2010土地成交走势图土地成交走势图贵阳贵阳201
21、02010土地成交规模土地成交规模土地成交供应量持续攀升，单块土地成交规模量普遍较大，发展商普遍看好土地成交供应量持续攀升，单块土地成交规模量普遍较大，发展商普遍看好贵阳房地产市场发展，土地储备热情较高。贵阳房地产市场发展，土地储备热情较高。天晟企业贵阳贵阳20112011年年1-91-9月土地成交走势图月土地成交走势图1-91-9月累计土地成交量仍为去年同期的月累计土地成交量仍为去年同期的80%80%，但进入，但进入20112011年下半年，年下半年，开发商收到资金影响，土地成交持续低迷。开发商收到资金影响，土地成交持续低迷。天晟企业贵阳房地产市场保持了持续稳步高速上升势头，2010年施工面
22、积接近2007年的2倍。天晟企业2009年在供应增加，需求集中释放，通胀预期等综合因素推动下，贵阳和全国市场一样出现井喷行情，2010年保持高位，2011年1-9月累计成交同比小幅回落，预计全年同比小幅下滑10-12%左右（重庆市场同期数据对比下滑幅度约35%）。天晟企业附表：贵阳附表：贵阳20102010年商品住宅各区域供应分布图年商品住宅各区域供应分布图金阳新区是新增供应主力区域金阳新区是新增供应主力区域天晟企业贵阳部分热销楼盘数据7月排名月排名楼盘名称楼盘名称销售套数8月排名楼盘名称楼盘名称销售套数1花果园10031花果园16122贵阳世纪城6562贵阳世纪城7223保利温泉新城1995
23、保利温泉新城181市场在7-8月传统淡季依然保持了较好销售势头，市场以高层产品供应为主，但异域地中海风情花园洋房市场接受度也非常高。天晟企业贵阳主力热销产品形态保利温泉新城实景保利温泉新城实景中天世纪城中天世纪城中天会展城中天会展城花果园花果园花果园花果园天晟企业贵阳市商品住房各面积段供应-成交比例分布图110-150110-150左右舒适左右舒适3 3房较符合市场偏好；房较符合市场偏好；（从侧面反映贵阳市场贫富差距较大）。（从侧面反映贵阳市场贫富差距较大）。天晟企业二、市场背景分析贵阳楼市辐射力强大，本地客户占47%，贵阳外的客户占53%中观层面贵阳房地产市场2010年成交面积（万方）300
24、0400050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000050010001500200025003000重庆上海广州天津深圳杭州成都东莞无锡北京苏州南京2010年成交单价（元/）五大中心城市其它可类比城市贵阳贵阳贵阳当前的房地产市场发展水平，在全国范围来看量价相对较低。全国主要城市成交-价格对比天晟企业贵阳和临近城市2010年数据对比城市城市GDP总量总量（亿元）（亿元）人口（万人）人均人均GDP（元）（元）商品房成交面商品房成交面积（万（万）重庆7894主城区：74623909全市：4314
25、全市：3303主城区：2233成都5551全市：140439537全市：2559全省：8041主城区：830昆明2120全市：64332970全市：-全省：4596主城区：5861121全市:43225949全市：803贵阳全省：3475作为人口大省的省会城市，贵阳和成渝两地商品房成交差距还相当大。天晟企业中观层面贵阳房地产市场特征小结贵阳房地产市场特征小结u房地产市场从09年开始跃上新台阶，进入高速发展阶段，供需两旺；u2011年下半年土地市场成交惨淡，发展商收到资金困扰；u2011年销售体量同比有所下滑，但下滑幅度不大，波动较小，市场较稳固；u贵阳楼市对全省辐射力强，周边区县及以外客户占到
26、50%左右；u一线品牌开发商大盘主导，土地储备量大，开发体量规模巨大；u作为人口大省省会城市，贵阳房地产市场为发展商看好，后市还有潜力可挖；u高层住宅为主力供应的产品形态，立面风格现代挺拔；u多层产品异域风格市场接受度较高；u市场偏好户型以3房中大户型为主；天晟企业微观层面开阳房地产市场特征开阳房地产市场特征天晟企业开阳政策环境解读（以下文字节选自开阳政府（以下文字节选自开阳政府20112011年工作报告）年工作报告）围绕围绕20112011年的工作目标，根据年的工作目标，根据“十二五十二五”期间的总体思路和工作部署，今期间的总体思路和工作部署，今年要重点抓好以下七个方面的工作：年要重点抓好以
27、下七个方面的工作： 纵深推进城市转型。一是纵深推进城市转型。一是把发展房地产业作为推动城市发展重中之把发展房地产业作为推动城市发展重中之重的工作抓实抓好重的工作抓实抓好。尤其要做好环湖新区土地一级整理开发。尤其要做好环湖新区土地一级整理开发（开阳县建委贾局）开阳政府即将禁止自建房和企业自建房的（开阳县建委贾局）开阳政府即将禁止自建房和企业自建房的建设建设 地方政府对发展房地产提供了良好的发展意愿和政策地方政府对发展房地产提供了良好的发展意愿和政策环境空间。环境空间。天晟企业开阳市场供给分析开阳市场供给分析天晟企业数据来源：开阳统计局数据来源：开阳统计局开阳年均施工面积稳定在开阳年均施工面积稳定
28、在45-5045-50万方左右。万方左右。天晟企业微观层面数据来源：开阳房管所数据来源：开阳房管所商品房供应体量在年均商品房供应体量在年均2020万方上下浮动。万方上下浮动。天晟企业市场供给特征市场供给特征微观层面从形态上看，高层、中高层电梯房是市场供应的主力产品形态，说明市场供应以普通住宅为主。数据来源：开阳房管所数据来源：开阳房管所天晟企业微观层面市场供给特征市场供给特征园林鑫城园林鑫城枫林绿洲枫林绿洲直观印象是商品房开发水平和楼盘品质较低。天晟企业微观层面市场供给特征市场供给特征居民自建房，企业职工安置房等占据市场一定比例（据政府官员提供数据，3年累计居民自建房约20万方左右）。居民自建
29、房居民自建房开磷职工宿舍开磷职工宿舍天晟企业市场供给特征市场供给特征微观层面商品房市场真正意义上的品质景观社区刚开始出现。A地块地块天晟企业案名案名产品形态产品形态体量销售进度备注备注世纪白鹭湾多层、小高层16.8万方待售-蓝山郡1期小高层3万待售-兖矿行政生活区-中山商城-路发枫林绿洲2期未知未知2期未拆迁1期已售罄金都园林鑫城多层、高层10万方2期接受预定1期已售吉城名苑-在售保障房和美阳光-3.7万方在售保障房兴龙花园-蓝竹新苑-3.6万方-龙城花园2期-2.9万方在售-市场未来市场未来1-21-2年市场供应年市场供应天晟企业开阳房地产市场供应特征小结开阳房地产市场供应特征小结u房地产发
30、展水平低，楼盘品质质素不高；u市场供应不温不火，市场无明显起伏；u市场提供的主力产品为普通高层住宅，缺乏改善型需求；u市场开始出现品质社区，但目前仍以当地开发商普通小盘为主；u企业和居民自建房供应量较大，加剧了中低端普通住宅市场竞争。天晟企业微观层面开阳市场需求分析开阳市场需求分析天晟企业数据来源：开阳统计局数据来源：开阳统计局天晟企业市场销售面积市场销售面积微观层面数据来源：开阳房管所数据来源：开阳房管所开阳市场需求量近两年保持在7-8万方左右，供过于求。天晟企业微观层面开阳未来市场需求预判开阳未来市场需求预判天晟企业未来3-5年市场容量预判城市对比参考随着经济发展，整个大贵阳市场容量还有进
31、一步增长空间。城市城市GDP总量总量（亿元）（亿元）人口（万人）人均人均GDP（元）（元）商品房成交面商品房成交面积（万（万）重庆7894主城区：74623909全市：4314全市：3303主城区：2233成都5551全市：140439537全市：2559全省：8041主城区：830昆明2120全市：64332970全市：-全省：4596主城区：5861121全市:43225949全市：803贵阳全省：3475天晟企业信息来自开阳县建委贾局：信息来自开阳县建委贾局：uu 开阳县开阳县每年大约有每年大约有150000150000左右的拆迁量左右的拆迁量，环湖新区每个村的，环湖新区每个村的拆迁量从
32、几万到十几万平米不等。拆迁量从几万到十几万平米不等。uu 对于拆迁安置补偿政府目前没有成文规定，大多采取回迁补偿的对于拆迁安置补偿政府目前没有成文规定，大多采取回迁补偿的方法，只有方法，只有少量选择货币补偿少量选择货币补偿或者是划地自建的补偿方式。或者是划地自建的补偿方式。开阳需求预判未来的城市化建设势必将拆迁出一定量的市场需求，但短期未来的城市化建设势必将拆迁出一定量的市场需求，但短期内如果政府财力无法改善，货币安置比例较小，依靠拆迁为内如果政府财力无法改善，货币安置比例较小，依靠拆迁为普通商品住房释放天量需求也不太切实。普通商品住房释放天量需求也不太切实。天晟企业指标单位“十一五十一五”实
33、现实现“十二五十二五”规划规划2010年均增长（年均增长（%）2015年均增长（年均增长（%）生产总值亿元62.3215.412516人均生产总值元1736014.62966515.5城镇化率%46.5175510县城建成面积9.3-15-常驻半年人口万人43.5-46-开阳市场需求预测u十二五期间人均GDP超过4000美元，享乐型，改善型消费需求会加快发展；u城镇化率增加预计将带来约150万方的城市住宅需求，若仅有10%拆迁户得到货币补偿进入商品房市场，5年市场年均增加量就有3万方。天晟企业随着贵阳工业化发展和广东沿海产业升级，回流打工者增加趋势将持续。天晟企业未来3-5年市场容量预判城市对
34、比参考南川在05年香格里拉花园、银杉豪庭、半山景园3个高品质大盘开启市场改善住宅需求后，随着06年底高速公路开通，融入1小时主城圈后，二改需求极具释放，市场成交量6年均增增幅98%，5年年均增幅46%（09年开始由于拆迁量激增，一次刚需需求再次刷高成交量）。天晟企业微观层面市场需求问卷调查市场需求问卷调查约80%不排除未来置业购房，说明市场置业需求尚未完全释放，有潜力可挖。天晟企业微观层面市场需求自住为主，投资比例少，再次说明市场整体处于发展初级阶段，还有较大发展空间。市场需求问卷调查市场需求问卷调查天晟企业质量低劣的市场供给质量低劣的市场供给开阳市场产品开阳市场产品重庆区县市场产品重庆区县市
35、场产品无满足高收入阶层圈层需求的品质楼盘，改善型需求未能在市场得到满足。开阳市场需求预测天晟企业市场需求走访调查市场需求走访调查男，男，3535岁，计生办统计员：希望有一个环境宜人，下班能散散步，走一走的高档岁，计生办统计员：希望有一个环境宜人，下班能散散步，走一走的高档小区。小区。两名女性，两名女性，3030岁和岁和3535岁，统计局职员：开阳小区和贵阳差距太大，希望能早日开岁，统计局职员：开阳小区和贵阳差距太大，希望能早日开发出高品质楼盘，改善自身居住环境。发出高品质楼盘，改善自身居住环境。女，女，2525岁，酒店工作人员：最喜欢风格像国外的房子，很漂亮，我觉得开磷宿舍岁，酒店工作人员：最
36、喜欢风格像国外的房子，很漂亮，我觉得开磷宿舍就有点像那种风格，比较喜欢。就有点像那种风格，比较喜欢。男，男，4545岁，街铺鞋店老板：现在居住的房子年代很久了，面积也过于庞大，希望岁，街铺鞋店老板：现在居住的房子年代很久了，面积也过于庞大，希望能有机会改善自己的居住环境能有机会改善自己的居住环境 。 微观层面针对公务员，个体经营者访谈调查感受到，市场中高端改善型需求未能得到满足。天晟企业开阳市场需求预测uu 开阳所处三线城市区县市场，受宏观调整影响较小，市场发展落开阳所处三线城市区县市场，受宏观调整影响较小，市场发展落后，存在较好的市场切入机遇；后，存在较好的市场切入机遇；uu 开阳在未来开阳
37、在未来3-53-5年市场容量有望扩大，房地产市场开发成交的活跃年市场容量有望扩大，房地产市场开发成交的活跃程度会随着经济的持续发展和高品质产品对市场需求的有效培育而程度会随着经济的持续发展和高品质产品对市场需求的有效培育而得到提升。得到提升。uu 改善型中高端需求是市场目前的空白点和机会点，而随着产业工改善型中高端需求是市场目前的空白点和机会点，而随着产业工人增加，城市化发展，外出务工人口回流，市场培育期的过渡完成人增加，城市化发展，外出务工人口回流，市场培育期的过渡完成等多方面因素，需求扩大至普通中端市场。等多方面因素，需求扩大至普通中端市场。天晟判断，后续3-5年商品房市场容量扩大是趋势，
38、若以南川06-97年改善型需求大幅释放开始的数据做参照，结合人口数量，开阳市场容量可能会达到12-15万方/年左右。天晟企业Part.4Part.4&项目机会点及发展方向天晟企业是别墅抑或洋房还是高层主力产品形态判定？天晟企业别墅市场分析天晟认为：别墅市场毫无疑问存在需求，关键问题是量有多大？任何一个区域市场，总会有一个塔尖上的人群，总会有别于普通大众市场的高端需求需要满足，更何况在一个讲究面子，崇尚虚荣，且高端需求供应为空白的区域！天晟企业别墅市场需求预测由于无先例可调查，只能寻找相似案例进行对比研究分析。再次选取拥有众多矿产资源和各色大中小矿主，且人口数量，经济发达程度都领先开阳市场几年的
39、南川进行比对：案名案名产品形态别墅销售量销售时间销售时间户型面型面积总价区价区间主力客主力客户浦江明珠别墅，洋房小高层34套双拼别墅60套叠加别墅2006年至2007年200-35060-120万个体老板私营企业主永隆山新城别墅、洋房23套2010年至2011年220-330230万左右个体老板私营企业主备注：永隆山新城50万方体量中，别墅规划80套，从2010年8月面市蓄客，2011年9月开盘23套别墅售罄，11月加推10套，预计去化量70-80%，即1年内别墅去化量为30套，后续销售人员预计保持1-2套/月的去化量。两次别墅产品主力客群都无政府当地领导，说明政府高官为避嫌，不会太过高调的选
40、择购买别墅产品。天晟企业别墅市场需求预测n南川区工商联民营企业累计184家单位n开阳公开数据显示民营企业116家单位此外，无论从整体经济发展水平，人口总规模，小矿主数量等方面，开阳都还落后于南川，在当前的市场总价较高，高端豪宅宏观政策打压严重等形势下，考虑开阳高端别墅市场供应空白利好等综合因素：开阳别墅市场年均消化量估计在30-50套区间，总量在短期内预计突破100套的风险较大。天晟企业洋房市场分析天晟认为：洋房市场比别墅市场具有更大空间。u好的洋房产品（尤其底跃赠地下室产品）能够满足塔尖人群的需求；u洋房产品总价区间和产品属性决定了市场面较大，从政府部门领导，事业单位职工等城市高端和中上阶层
41、收入者，都是洋房类产品可以定位的市场对象；u开阳城市中高收入者较大，具备洋房承受能力；u从区县市场实际代理经验来看，洋房类产品销售速度和市场接受度都普遍较好。天晟企业高层市场分析天晟认为：高层普通住宅中期内市场需求还有增长空间，但总量控制。u经济发展和改善型需求市场培育，必将放大普通市民改善住房需求；u产业工人进一步聚集将为商品房市场发展提供支撑；u城市化发展的拆迁刚性住房需求支撑；u工业园区发展带来的回流农民工住房需求支撑。高层总消化量不宜超过10万方，以3-5万方为宜，消化时间预计2年左右。天晟企业项目发展方向别墅，洋房和高层产品都具备市场空间，需结合土地条件进行下一步评估。天晟企业Par
42、t.5Part.5&土地评估及拿地建议天晟企业天晟企业各地块优劣势分析：C C地块（县政府大楼地块）地块（县政府大楼地块）优势：优势：县城中心黄金地段，商气人气旺县城中心黄金地段，商气人气旺盛，地段成熟，同时项目开发有利盛，地段成熟，同时项目开发有利于开发商树立形象。于开发商树立形象。劣势：劣势：政府置换用地，地块启动时间晚。政府置换用地，地块启动时间晚。评估意见：暂时搁置天晟企业各地块优劣势分析：B B地块（地块（409409亩）亩）优势：优势：uu 拥有稀缺生态景观资源，适宜高端社区拥有稀缺生态景观资源，适宜高端社区打造；打造；uu 占据开阳城市发展方向上的绝佳地段。占据开阳城市发展方向上
43、的绝佳地段。劣势：劣势：uu 开发体量大，市场容量小，周期过长；开发体量大，市场容量小，周期过长；uu 等待土地时间过长；。等待土地时间过长；。uu 地块高差较大，拆迁量更多，会影响到地块高差较大，拆迁量更多，会影响到开发成本和启动时机。开发成本和启动时机。评估意见：少量资金介入，控制土地归属，但防止深度套牢天晟企业各地块优劣势分析：A A地块（地块（160160亩地块）亩地块）优势：优势：uu 拥有一定的观湖景观资源。拥有一定的观湖景观资源。uu 地块面积适宜，体量适中，拆迁量相对不大。地块面积适宜，体量适中，拆迁量相对不大。uu 坡地地形，高差较小，利于坡地洋房社区打造。坡地地形，高差较小
44、，利于坡地洋房社区打造。uu 和老城区心理距离相对较近，可视性好。和老城区心理距离相对较近，可视性好。uu 临快铁车站，地块成熟周期较短，商用物业发展临快铁车站，地块成熟周期较短，商用物业发展前景看好。前景看好。劣势：劣势：短期内市政生活配套缺乏。短期内市政生活配套缺乏。评估意见：开发难度相对较小，成熟时间相对较早，适宜打造以改善性需求为主的中高端社区和商用物业，建议获取。天晟企业Part.6Part.6&项目产品定位建议天晟企业区域及地块深度分析地块解析地块解析A A地地块长约块长约500500米，最米，最宽宽距离大距离大约约为为300300米，最短距离大米，最短距离大约为约为200200米
45、，米，整体整体可用可用建筑面建筑面积积大大约为约为160160亩亩；A A地地块块整整体呈体呈现现出出东东高西低的山体高西低的山体走走势势（高差在（高差在2020米左右），南高北米左右），南高北低山体走低山体走势势（高差（高差为为1010米左右）；米左右）；A A地地块块距开距开阳目前主城中心位置大阳目前主城中心位置大约约1515公里，公里，紧紧靠开阳靠开阳县县城目前城市城目前城市边缘边缘。目前。目前A A地地块块是一是一块块生地，道路生地，道路配套和其他市政配套均未完善，地表配套和其他市政配套均未完善，地表少量少量农农家以及家以及农农作物。作物。天晟企业坡地适宜打造中高端产品天晟企业河床浅，
46、湖水干枯，景观效果不是最佳天晟企业区域及地块深度分析地块适宜产品分析地块适宜产品分析最适宜项目：洋房产品最适宜项目：洋房产品。该地块比邻公园，有较好的生态资源，同时也临湖，但观湖该地块比邻公园，有较好的生态资源，同时也临湖，但观湖效果还不够理想，地块坡地地形由湖至路逐步提升，适宜由效果还不够理想，地块坡地地形由湖至路逐步提升，适宜由北至南摆放洋房类中高端产品形态，南面临路和车站，未来北至南摆放洋房类中高端产品形态，南面临路和车站，未来比较喧嚣，适合商业和普通住宅。比较喧嚣，适合商业和普通住宅。可适宜项目：商业。可适宜项目：商业。本项目所处区位是开阳至贵阳门户区域，规划中开阳最大的本项目所处区位
47、是开阳至贵阳门户区域，规划中开阳最大的户外停车场近在咫尺，同时城际快铁站与地块一街之隔，未户外停车场近在咫尺，同时城际快铁站与地块一街之隔，未来商业价值看好。来商业价值看好。天晟企业项目产品定位方向住宅：住宅：大量洋房大量洋房+ +少量高层少量高层商业：商业：社区配套商业和车站商业配套相结合社区配套商业和车站商业配套相结合天晟企业项目开发策略阐释u花园洋房产品率先启动，弥补需求空白，树立高端形象；u后续花园洋房和电梯洋房启动，细分高端改善需求市场；u待区域成熟度提升后，高层产品启动，扩大市场基础；u人气逐渐聚集后，商业酒店项目启动，赚取高额利润。天晟企业项目规划布局建议临街商业门面（ 2F ）
48、临街门面（2F，局部3F作酒店）接待接待中心中心主入口主入口天晟企业可可参参考考规规划划模模型型高层量要减少天晟企业 高尔夫推杆练习场高尔夫推杆练习场配套提升项目价值天晟企业 指纹门禁识别系统（仅设于花园洋房每栋入口处）指纹门禁识别系统（仅设于花园洋房每栋入口处）天晟企业 彩色可视对讲系统彩色可视对讲系统天晟企业 游泳池游泳池天晟企业配套提升项目价值 儿童游乐场儿童游乐场天晟企业项目规划整体配比建议政府关于政府关于环环湖新区湖新区规规划方案提供的基划方案提供的基础础数据，如下表：数据，如下表：地地块编号号土地面土地面积容容积率率建筑密度建筑密度建筑建筑类型型KK-HY-A-a-02-02352
49、8.000.6035.00%幼儿园KK-HY-A-a-02-0332322.002.0030.00%花园洋房及小高层KK-HY-A-a-03-0422936.003.0040.00%高层住宅及商业用房KK-HY-A-a-03-0644167.002.0030.00%花园洋房及小高层KK-HY-A-a-03-024000.001.5025.00%展示区天晟企业天晟公司依据以上数据，天晟公司依据以上数据，经过专业测经过专业测算得出算得出A A地地块块技技术经济术经济指指标标：双赢集团开阳环湖新区项目技术经济指标序号项 目单位数值备 注1 建设用地面积106953.00 亩160.43 2 总建筑面
50、积298518.80 5 建筑密度%28.50%6 建筑物占地面积30484.08 7 容积率2.15 8 绿地率%35.00%9 绿地面积37433.55 10 建筑限高米11 总停车数辆2059.00 其中：地上辆411.80 地下辆1647.20 12户数户数/人数人数户/人1724.00 5517 天晟企业通通过项过项目技目技术经济术经济指指标标我我们们可以看出，本可以看出，本项项目占地面目占地面积积：106953106953，容，容积积率：率：2.152.15，地上，地上总总建筑面建筑面积为积为：229902.80229902.80，配套，配套设设施建筑面施建筑面积积9336.629
51、336.62，那，那么其余配置：么其余配置：套型总面积占总量的比例花园洋房79429.5036%小高层72707.1233%高层54540.9524.7%商业13888.606.3%天晟企业项目规划布局建议规划布局注意事项规划布局注意事项uu各地块整体考虑，整体规划；各地块整体考虑，整体规划；uu南北朝向为主，保证良好的观湖景观面；南北朝向为主，保证良好的观湖景观面；uu 洋房区利用好坡地优势，把握显山露水，依山就势，错落有致的设洋房区利用好坡地优势，把握显山露水，依山就势，错落有致的设计原则；计原则；uu 交通体系随势而就，打造台地环境，步随景移，吸引出行；交通体系随势而就，打造台地环境，步
52、随景移，吸引出行；uu 在地势平坦处放置大型社区集中活动场所；在地势平坦处放置大型社区集中活动场所；uu 解决好山体排洪、通风防潮、竖向交通组织等问题；解决好山体排洪、通风防潮、竖向交通组织等问题；uu 注意好高层与洋房区的适当阻隔分区，减少注意好高层与洋房区的适当阻隔分区，减少“混流混流”干扰。干扰。天晟企业打造台地环境，充分打造景随步移景观体系，组织自发性交通出行。项目规划布局建议利用地势平缓之处打造社会性活动中心天晟企业项目立面风格建议要：欧式风格要：欧式风格放弃：中式风格放弃：中式风格 现代风格现代风格天晟企业中式更符合综合品位更高的市场中式更符合综合品位更高的市场天晟企业低层现代建筑
53、的立面风格设计要求较高，同样对业主低层现代建筑的立面风格设计要求较高，同样对业主审美品位有较高要求。审美品位有较高要求。天晟企业地中海风情洋房：处处洋溢着热情，一般有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。建筑造型与优雅淳朴的自然风光浑然一体,艺术般地塑造出现代热带滨海休闲文化底蕴。市场常见欧式立面风格天晟企业法式洋房：法式洋房：建筑风格偏重于庄重大方。整个建筑多采用对称造建筑风格偏重于庄重大方。整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎
54、窗，或圆或尖造型各异。外墙多用石材屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰。或仿石材装饰。市场常见欧式立面风格天晟企业英式洋房：英式洋房：一般色彩比较淡雅，都有陡峭的红瓦屋顶，在山墙上一般色彩比较淡雅，都有陡峭的红瓦屋顶，在山墙上多有深色半露的木构架，有或真或假的砖砌烟囱，整座建筑朴素多有深色半露的木构架，有或真或假的砖砌烟囱，整座建筑朴素清新中透出雍容娴雅。清新中透出雍容娴雅。市场常见欧式立面风格天晟企业德式洋房：德式洋房：十分注重建筑细节，对点、线、十分注重建筑细节，对点、线、面多种建筑元素的运用，不仅体现出建筑的面多种建筑元素的运用，不仅体现出建筑的优雅庄重，更
55、突出建筑的时尚简洁优雅庄重，更突出建筑的时尚简洁 天晟企业项目规划布局建议整体建筑风格建议整体建筑风格建议托斯卡纳地中海风格托斯卡纳地中海风格u暖黄色系适合贵州阴郁天气u立面风格得到贵阳市场验证；u一线开发商广泛运用，工程技术成熟；u异域风情浓烈，市场审美接受度高。天晟企业户型建议专业销售人员访谈实录（部分节选）专业销售人员访谈实录（部分节选）二手房门店销售人员：二手房门店销售人员：看看3 3房的人多些。房的人多些。各售楼部销售人员：各售楼部销售人员：100-110100-110平米左右的平米左右的3 3房最好卖。房最好卖。天晟企业户型建议70%70%的人群在购房时选择的人群在购房时选择3 3
56、房面积在房面积在91-12091-120之间。之间。 天晟企业贵阳市商品住房各面积段供应-成交比例分布图110-150110-150左右舒适左右舒适3 3房较符合市场偏好；房较符合市场偏好；（从侧面反映贵阳市场贫富差距较大）。（从侧面反映贵阳市场贫富差距较大）。天晟企业根据开阳市场调查，贵阳市区热销户型研究以及天晟专业经验初根据开阳市场调查，贵阳市区热销户型研究以及天晟专业经验初步预判，步预判，3 3房是主力户型，但结合单价上涨，面积总价控制原则，房是主力户型，但结合单价上涨，面积总价控制原则，天晟得出本项目的大概户型区间，给出如下产品配比建议。天晟得出本项目的大概户型区间，给出如下产品配比建
57、议。多层洋房（6层）户型及面积配置表序号户型单层数（套）楼层（层）单幢数（套户）各类建筑面积（）套内面积单层套内面积建筑面积单层建筑面积1三室/两室（地下室）4-1F460.00240.002三室二厅三卫（下跃）+院馆+庭院+私家花园+送地下室21F2125.00250.00140.00280.003三室二厅三卫（下跃）+露台+入户花园+送地下室22F2118.00236.00132.16264.324三室二厅二卫（平）+入户花园+露台23F2112.00224.00125.44250.885三室二厅二卫（平）+入户花园+露台24F2105.00210.00117.60235.206两室二厅二
58、卫（平）+入户花园+院馆+露台25F298.00196.00109.76219.527两室二厅二卫（平）+入户花园+院馆+露台26F292.30184.60103.38206.75天晟企业洋房户型建议充分利用接触自然最大化，入充分利用接触自然最大化，入户户花园利用最大化。再花园利用最大化。再结结合洋房自身所具有的露台、地合洋房自身所具有的露台、地下室、空中院下室、空中院馆馆、屋、屋顶顶花园等花园等优势优势，满满足开阳足开阳县县中高端客中高端客户户群的高品群的高品质质生活需要。生活需要。户户户户尽量考尽量考虑虑前庭后院的前庭后院的设计设计，以至于提高居住者的生活品，以至于提高居住者的生活品质质。
59、考考虑虑到广大消到广大消费费者者对对洋房地下洋房地下层层的追捧，建的追捧，建议议底底层层和二和二层层均考增送地下均考增送地下层层，提高，提高销销售售价格的同价格的同时时，也解决了，也解决了历历来花园洋房二楼的来花园洋房二楼的尴尴尬。尬。天晟企业退退退台设计，有效利用光照退台设计，有效利用光照错错错落布局，立面灵活错落布局，立面灵活院院入户花园，下沉花园入户花园，下沉花园 露露顶顶层层露露台台花花园园 院院下下沉沉花花园园 小高层洋房（11+1）户型及面积配置表序号户型单层数（套）楼层（层）单幢数（套户）各类建筑面积（）套内面积单层套内面积建筑面积单层建筑面积1三室/两室（地下室）4-1F460
60、.00240.002三室二厅三卫（下跃）+院馆+庭院+私家花园+送地下室21F2125.00250.00143.75287.503三室二厅三卫（下跃）+露台+入户花园+送地下室22F2118.00236.00135.70271.404三室二厅二卫（平）+入户花园+露台23F-5F6112.00224.00128.80772.805三室二厅二卫（平）+入户花园+露台26F-8F6105.00210.00120.75724.506两室二厅二卫（平）+入户花园+院馆+露台29F-10F498.00196.00112.70450.807两室二厅二卫（平）+入户花园+院馆+露台211F-12F492.1
61、9184.37106.02424.06高层住宅（32层）户型及面积配置表序号户型单层数（套）楼层（层）单幢数（套户）各类建筑面积（）套内面积单层套内面积建筑面积单层建筑面积1二变三室二厅一卫24F-32F5890.91181.82109.09218.182三变四室二厅二卫24F-32F58105.00210.00126.00252.00合计4116195.91391.82235.09470.18规划建筑单元（幢）4天晟企业增加户型实得面积，迎合普通市民占便宜心理，加快销售率：增加户型实得面积，迎合普通市民占便宜心理，加快销售率： 方法一：方法一：根据我们和重庆某开发商的沟通，该开发商采用的是待
62、整体交房完成后再进行二次施根据我们和重庆某开发商的沟通，该开发商采用的是待整体交房完成后再进行二次施工，在与业主签订合同是延长房屋的交房时间，同时从法律上与业主签订委托装修协工，在与业主签订合同是延长房屋的交房时间，同时从法律上与业主签订委托装修协议，规避开发商与该套房屋的责任。议，规避开发商与该套房屋的责任。 方法二：方法二：根据我们与重庆开发商沟通，由于区县对这一块的监管力度较弱，可以建议在交房前根据我们与重庆开发商沟通，由于区县对这一块的监管力度较弱，可以建议在交房前将该板铺设完成，但是将四周墙壁封闭，后来由业主自行开洞开窗，由此避免二次施将该板铺设完成，但是将四周墙壁封闭，后来由业主自
63、行开洞开窗，由此避免二次施工的繁琐，但需要接洽好相关部门关系。工的繁琐，但需要接洽好相关部门关系。由于抗震规范的要求，现在将抗震梁统一改为了抗震板故此可以考虑将此面积利用，由于抗震规范的要求，现在将抗震梁统一改为了抗震板故此可以考虑将此面积利用，做成院馆形成赠送面积。做成院馆形成赠送面积。为了降低室内面积，可以考虑将相邻两层的阳台设计为为了降低室内面积，可以考虑将相邻两层的阳台设计为6 6米挑高，上层设计一个圈梁做米挑高，上层设计一个圈梁做出阳台的形状，但不做阳台板，从而降低户型面积。出阳台的形状，但不做阳台板，从而降低户型面积。天晟企业本案商业布局本案商业布局uu沿托斯卡纳大道设置主体沿托斯
64、卡纳大道设置主体2 2层临街裙楼商业门面，形成托斯卡纳大道层临街裙楼商业门面，形成托斯卡纳大道社区商业街；社区商业街；uu沿环湖大道设置临街裙楼商业街，可形成主干道形象展示门面；沿环湖大道设置临街裙楼商业街，可形成主干道形象展示门面；uu沿环湖大道图示销售部的位置设置独立配套物业：沿环湖大道图示销售部的位置设置独立配套物业：60006000展示厅；展示厅；uu铺位设置建议进深铺位设置建议进深10101616米、层高米、层高4.54.55 5米、开间米、开间5 5米左右；米左右；商铺的进深与门面的最佳比例为商铺的进深与门面的最佳比例为2 2：1 13 3：1 1。天晟企业本案商业业态初步设想本案
65、商业业态初步设想卡洛斯大道临街商业卡洛斯大道临街商业打造高端社区配套产业打造高端社区配套产业uu物业条件：商铺面对交通条件较好的托斯卡纳大道，交通便利，同时为项目物业条件：商铺面对交通条件较好的托斯卡纳大道，交通便利，同时为项目的主入口，为了提升项目的形象，因此考虑部分高端社区配套产业。的主入口，为了提升项目的形象，因此考虑部分高端社区配套产业。uu物业形态：品牌咖啡店；西餐厅；美容美体；美发机构；健身运动。以上形物业形态：品牌咖啡店；西餐厅；美容美体；美发机构；健身运动。以上形象店均是两层经营，可顺利解决第二层物业租售问题。象店均是两层经营，可顺利解决第二层物业租售问题。环湖大道临街商业环湖
66、大道临街商业美食餐饮一条街美食餐饮一条街uu物业条件：商铺面对交通条件较好的环湖大道，未来是连接老城与环湖新城物业条件：商铺面对交通条件较好的环湖大道，未来是连接老城与环湖新城的主要干道之一，同时也是连接城际快铁的主要通道，本区域有利于商业展示的主要干道之一，同时也是连接城际快铁的主要通道，本区域有利于商业展示带来广阔的商业前景，足以形成商业的焦点，因此考虑美食餐饮一条街。带来广阔的商业前景，足以形成商业的焦点，因此考虑美食餐饮一条街。uu物业形态：大中型餐饮店，中端餐饮店、茶楼等物业形态：大中型餐饮店，中端餐饮店、茶楼等 。天晟企业天晟企业Part.7Part.7&项目营销策略天晟企业企业战
67、略：树立企业品牌形象和影响力项目目标：实现利润与市场口碑双丰收项目营销策略天晟企业营销定位总体营销定位总体“1+21+2”策略：策略：在在1 1个准确定位个准确定位的基础上确保的基础上确保2 2个做精个做精即：做精产品，做精服务即：做精产品，做精服务项目营销策略天晟企业项目营销策略：定位篇项目市场定位：项目市场定位：uu 核心客户：家庭资产达到几百万以上的本地富豪阶层，年龄层次核心客户：家庭资产达到几百万以上的本地富豪阶层，年龄层次40-5540-55岁左右，职业包括私营业主老板，大型企事业高管，退休领导；岁左右，职业包括私营业主老板，大型企事业高管，退休领导；uu 主力客户：家庭资产在百万元
68、左右的本地及开阳周边乡镇富裕阶层，主力客户：家庭资产在百万元左右的本地及开阳周边乡镇富裕阶层，年龄层次在年龄层次在30-5030-50岁，职业包括个体老板，企事业单位中干，机关公务岁，职业包括个体老板，企事业单位中干，机关公务员，外地打工者；员，外地打工者；uu 外围客户：外围客户：20-6020-60岁，普通职员，个体户，拆迁户，外来投资者等。岁，普通职员，个体户，拆迁户，外来投资者等。天晟企业项目营销策略：定位篇项目形象定位项目形象定位: : 关键字：关键字：关键字：关键字：领导者，标杆领导者，标杆核心形象提炼：核心形象提炼：核心形象提炼：核心形象提炼：开阳首席豪宅社区开阳首席豪宅社区天晟
69、企业形象定位阐释：形象定位阐释：uu企业因素：从企业做品牌，树形象，树影响力考虑，第一个项目必须企业因素：从企业做品牌，树形象，树影响力考虑，第一个项目必须有气势，强势显现双赢集团实力巨企的形象；有气势，强势显现双赢集团实力巨企的形象；uu市场因素：开阳落后的地产开发现状，为全面领先超越提供了可能；市场因素：开阳落后的地产开发现状，为全面领先超越提供了可能；uu竞争因素：开阳狭小的市场容量，应尽量避免多个同质化项目分流客竞争因素：开阳狭小的市场容量，应尽量避免多个同质化项目分流客户，延缓销售周期，应尽量抢占多的市场份额，这也决定了应甩开竞争户，延缓销售周期，应尽量抢占多的市场份额，这也决定了应
70、甩开竞争对手，和其不在一个层面上竞争，走领导者和标杆路线；对手，和其不在一个层面上竞争，走领导者和标杆路线；uu心理因素：迎合市场心理因素：迎合市场“好面子好面子”的特别偏好，贵就是好，即是有面子，的特别偏好，贵就是好，即是有面子，套用一句电影经典台词套用一句电影经典台词“你要开一日本车都不好意思跟人打招呼你要开一日本车都不好意思跟人打招呼”。天晟企业项目营销策略：定位篇案名及建议（备选）案名及建议（备选）: : 双赢双赢 观湖国际观湖国际 双赢双赢 翡翠湖翡翠湖双赢双赢 君临天下君临天下双赢双赢 林荫大道林荫大道双赢双赢 山水天下山水天下 双赢国际花园双赢国际花园天晟企业项目营销策略：做精产
71、品策略做精产品策略: : 让产品自己说话让产品自己说话（落后的区县市场更注重眼见为实，到现场亲自验证是恨容易的事）（落后的区县市场更注重眼见为实，到现场亲自验证是恨容易的事）拱形窗文化石铁艺一步阳台铁艺及花栏文化石S型屋顶瓦木质装饰窗天晟企业花团锦簇，色彩丰富花团锦簇，色彩丰富天晟企业情景化小品布置情景化小品布置天晟企业注意硬质铺装细节处理注意硬质铺装细节处理天晟企业注意硬质铺装细节处理注意硬质铺装细节处理天晟企业天晟企业尤其做好销售现场样板展示区天晟企业天晟企业做好现场包装和展示区天晟企业天晟企业推广尽量采用实景配图天晟企业天晟企业项目营销策略：做精服务策略做精服务策略: : 口碑传播是小市
72、场最有效传播手段口碑传播是小市场最有效传播手段天晟企业项目营销策略：uu 体验活动营销为主导体验活动营销为主导uu 轻广告，重活动轻广告，重活动uu 现场服务水准至关重要现场服务水准至关重要uu 善待老客户，用好老带新善待老客户，用好老带新多利用活动增加现场人气，树立口碑注重现场一线客服窗口单位服务天晟企业天晟企业通过以上策略，树立企业开发品牌，树立项目区域标通过以上策略，树立企业开发品牌，树立项目区域标杆形象，培育一批市场追随者，实现企业开发利润。杆形象，培育一批市场追随者，实现企业开发利润。 天晟企业Part.8Part.8&经济效益测算天晟企业详见EXCEL附件天晟企业开发成本估算表土地
73、价格按90万元/亩计项目总投资8亿元天晟企业项目各物业销售收入全部物业暂按100%销售计算天晟企业价格确定关联项目价格参与权重法测算出项目高层住宅均价4018元/，最终取值4000元/花园洋房在高层住宅均价增加500元/，洋房均价4500元/天晟企业销售税金天晟企业损益表天晟企业项目主要财务评价结果指标汇总表天晟企业天晟企业天晟企业天晟企业结论本项目从政府给出的技术经济指标测算出的经济效益是可行的，且具较强的抗风险能力。本项目处于未来开阳新城环湖区“桥头堡”和进入开阳县“咽喉”要地，项目投资前景广阔。本项目为开阳县区域中高档次纯正花园洋房，为区域地标性社区，丰富了城市功能，将带给区域居民全新生
74、活方式。本报告通过对项目建设的必要性、市场前景、财务效益等方面的分析评价，结果表明项目定位、产品特色突出，市场前景看好。项目在产品定位和产品打造上具有区域的唯一性和差异性独特特征，具有较强的市场竞争潜力。本项目只要在全过程进行全面的、科学的、系统的管理和控制，时刻规避风险，项目是能够实现盈利的。天晟企业建议本项目技术经济指标为开阳县规划规划文本提供，测算出的综合容积率2.15，综合建筑密度为28.50%等合项经济技术指标均较为合理。本项目定位为中高档品质楼盘，以花园洋房为主，综合容积率最为合理应控制在2左右，建筑密度控制在30%左右。建议设计商通过建筑布局给予最为合理答案。规划指标中给出的项目
75、总停车位数达2059个，相对偏高，将导致未来存量物业增加，点用资金，建议开发商争取政府支持给予大幅度下调，较为经济合理数据控制在1000个左右。KK-HY-A-a-02-02、KK-HY-A-a-03-02两地块属性规划为配套设施用地，分别建设幼儿园和展示厅，建议开发商争取政府支持纳入项目整体规划设计，展示厅可否作性质改变。建议项目业主应建立建全企业组织管理体系和保障体系，力求使项目在开发建设过程中做到科学的、合理的、系统的严格管理和控制。大力寻求政策支持，降低开发风险。如：降低土地综合价金，减免开发规费、部分减免所得税等等。在项目运作上，坚持走品牌之路，提升项目品质，使项目在区域内迅速得到市
76、场强烈认可。天晟企业谢谢聆听！谢谢聆听！天晟不动产，让您享受专业的地产服务天晟不动产，让您享受专业的地产服务天晟（重庆）不动产天晟（重庆）不动产 2011 . 10 2011 . 10 . 12 12You enjoy.We serve.天晟企业金鹏两江时光项目基本信息所属区域：渝北占地面积：71913平米建筑面积：384116平米容积率：4.49绿化率：35.94%面积区间：2964平米（户型设计较紧凑，顺应校园经济刚需置业者）建筑风格：新古典主义项目规划：由4栋24F高层公寓、12栋27F-29F高层住宅和2栋3F商业组成。销售价格：目前均价为7400元/平米销售情况：在售12，13号楼栋；剩余少量房源，近期即将加推4号楼；工程进度：一期6栋楼已完成封顶，二期还未动工；在售一期一期二期4号楼
