嘉德置地案例研究

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1、机密房地产企业案例研究房地产企业案例研究嘉德置地研究方法说明研究方法说明明确研究目的确认研究对象搜索资料来源信息收集加工进行综合分析形成报告2研究对象与资料来源说明研究对象与资料来源说明研究对象研究对象资料来源资料来源名称：新加坡嘉德置地集团公司性质：新加坡上市的大型企业集团网址：http:/ 主业：房地产开发；服务式公寓经营；写字楼、商场等物业经营与物业管理；房地产金融资产总额：182亿新加坡元（约864.5亿人民币，2005年底）营业额：38.46亿新加坡元（约182.7亿人民币，2005年底）主要品牌：嘉德置地、凯德置地、来福士、雅诗阁、盛捷、馨乐庭公司网站 ：http:/ 公司年报公司

2、宣传文件网上资源访谈：凯德置地商务发展部职员注：1新加坡元4.75人民币资料来源：嘉德置地集团公报3关键信息总结关键信息总结开发开发持有持有/经营经营金融金融物业管理物业管理大力开拓海外市场，中国和澳洲作为最大的市场目前以开发为主类型：住宅、写字楼、综合体、公寓、商业物业，大部分是自有开发，商业物业和写字楼有一部分是收购在建项目地域：除商业物业在全国多个二线城市分散分布外，其余均集中在三大经济圈，并有向西部和二线城市转移的趋势开发档次以高档为主类型和资产规模：写字楼、商场与金融（26%）、公寓（14%）、综合体（13%）理由和目的：获利水平高、资产海外上市持有物业均选择在门户城市的黄金低端。综

3、合体和写字楼以地标式建筑为首选；商业物业选择大型商场和购物中心以各个专业公司作为持有主体分散化产权持有经营以自营为主，均有专业团队运作专项业务渠道：利用海外资本市场发行REITs、发起私募基金典型做法：利用自己管理的私募基金和自有资金联合投资很强的投资分析和咨询能力，对投资有独特的理解扮演房地产投资银行的角色自有专业物业管理公司宏腾国际以酒店式管理标准管理物业注：2005年中国的营业收入开发为主：住宅（79%）、公寓（11%）、综合体（4%）、写字楼（3%）注重建立和培育专业品牌，酒店式公寓有三个品牌：雅诗阁、盛捷、诗乐庭增长模式以有机增长和无机增长相结合的方式进行发展。近两年较多的采用收购现

4、有项目和在建项目的用于持有，在区域发展方面多采用与当地企业合资设立公司或联盟的方式（指商业物业）进入42000年年7月月，新新加加坡坡国国有有的的两两家家大大型型房房地地产产公公司司百百腾腾置置地地和和发发展展置置地地进进行行合合并并，嘉嘉德德置置地地成成立立，并并着着手对业务进行调整手对业务进行调整发展置地发展置地主营业务：住宅房地产、办公楼、服务公寓、零售业、物业管理拥有酒店管理公司莱佛士的部分股权上市子 公司盛捷控股主要负责服务公寓和零售业1999年，利润为1.1亿新元新加坡上市公司主要业务领域：住宅房地产、办公楼、服务公寓拥有酒店管理公司来福士的部分股权旗下的雅诗阁是专业从事服务式公寓

5、公司1999年，税前利润为3.346亿新元嘉德置地嘉德置地资产总额资产总额资产构成资产构成市场地位市场地位180亿新元（约900亿人民币）商业地产，45%住宅地产，32%服务式公寓，6%酒店，15%健康保健，2%亚洲最大的房地产商之一注：两家公司下属的服务式公寓公司也进行了合并整合后，在加强房地产核心业务的同时，如住宅、写字楼和服务式公寓，逐步剥离逐步剥离出售了非核心业务：酒店和出售了非核心业务：酒店和健康保健健康保健百腾置地百腾置地资料来源：嘉德置地；远卓分析（2001年）5调调整整的的重重点点是是加加强强海海外外业业务务的的拓拓展展、剥剥离离出出售售非非核核心业务和利用资本运作推动业务发展

6、心业务和利用资本运作推动业务发展2004年5月新加坡首支商务房地产信托嘉康信托成功上市资料来源：嘉德置地；远卓分析2001年7月，嘉德置地中国公司正式在上海成立，名为凯德置地1994年嘉德置地的前身百腾置地进入中国2002年嘉德置地成为“外商独资投资有限公司”2003年至今，嘉德置地各业务板块加快在中国的扩张，在上海、北京、广州、成都、大连等一线和二线城市进行房产开发、投资收购等业务拓展海外拓展海外业务业务（以中国（以中国为例）为例）2000年合并后的几年中，嘉德置地首先逐步剥离了与地产行业最不相关的健康业务 2005年9月，嘉德置地将旗下来福士控股持有的41个酒店资产出售 加强核心加强核心产

7、业，出产业，出售非核心售非核心产业产业2001年10月嘉德置地资产管理有限公司（CFL）成立2001年9月，嘉德置地发起成立Eureka办公楼基金2002年4月，嘉德置地发行3.8亿新元的可转换债券2002年7月，嘉茂信托成功上市，是新加坡首支上市的REIT2003年6月，增发1.1亿股2003年12月，增发4500万股利用资本利用资本运作推动运作推动业务发展业务发展2003年9月嘉德商用产业公司发起设立一个零售物业私募基金，为持有在新加坡的三个商场2004年3月嘉德商用产业公司发行总额为5.06亿新元的商业抵押贷款支持证券（CMBS） 2004年12月和2005年7月，嘉德商用产业公司两次购

8、买深国投在国内的以沃尔玛为主力店的商场 ，共收购21家2005年1月，收购了北京华联集团旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦6目目前前，嘉嘉德德置置地地的的核核心心业业务务集集中中于于房房地地产产开开发发、服服务务式式公公寓寓以以及及房房地地产产金金融融，拥拥有有7家家上上市市公公司司（包包括括3支房地产信托基金）支房地产信托基金）注： 表示已上市企业资料来源：嘉德置地；远卓分析金融服务金融服务金融服务金融服务服务公寓服务公寓服务公寓服务公寓房地产房地产住宅房产住宅房产综合发展综合发展商用产业商用产业商业房产商业房产7嘉嘉德德置置地地集集团团总总市市值值约约为为人人民民币币793亿亿元元，2005

9、年年净利润为人民币净利润为人民币35.67亿元亿元注：1、1新元4.75人民币 2、2006年2月数据114.4923.5414.5314.0332.4415.42S$ 167亿亿（￥（￥793亿）亿）单位：亿人民币182.69144.3314.5435.672124520042005年收入和利润图年收入和利润图资料来源：嘉德置地年报；远卓分析8嘉嘉德德置置地地各各个个业业务务中中，住住宅宅是是最最主主要要的的收收入入来来源源，零售房产和金融服务的收益性非常好零售房产和金融服务的收益性非常好营业额营业额息税前盈利（息税前盈利（EBIT）息税前盈利（EBIT）达到S$8.6亿（￥41亿）2005

10、年营业额达到S$38.46亿（￥183亿）资料来源：嘉德置地年报；远卓分析9近近几几年年嘉嘉德德置置地地的的经经营营收收入入并并没没有有发发生生巨巨大大变变化化，但盈利能力却得以增强但盈利能力却得以增强20012005年总资产及资产负债率变化单位：亿新元亿新元20012005年净资产与净资产收益率资料来源： 公司年报；远卓分析20012005年营业收入和净利润经营收入在2001年2005年间比较稳定，盈利能力有较大的提高主要是因为加强了核心产业，出售了盈利能力较差的非核心业务2002年和2004年两次发行了REITs，获得了大量的流动资金，通过偿还贷款和分红，使资产负债率降低，并且使净资产回报

11、率提高关键发现关键发现10嘉嘉德德置置地地各各个个业业务务中中，住住宅宅是是最最主主要要的的利利润润来来源源，商业房产和金融服务业务的利润率非常高商业房产和金融服务业务的利润率非常高资料来源： 2005年公司年报；远卓分析住宅开发是最主要的业务金融服务作为轻资产业务，盈利能力很强综合体的盈利能力主要是因为合作者的利润分成较大和更高的投资组合收益11业业务务网网络络遍遍布布全全球球18个个国国家家的的70个个城城市市，并并凭凭借借其其雄雄厚厚的的产产业业资资本本和和商商业业知知识识，不不断断提提供供高高档档次次的的房地产产品和相关服务房地产产品和相关服务资料来源：嘉德置地12嘉嘉德德置置地地19

12、94年年进进入入中中国国，截截至至2006年年6月月在在华华投投资资总总规规模模已已超超过过300亿亿人人民民币币，而而且且业业务务规规模模仍在不断扩大仍在不断扩大2006年5月17日，嘉德置地13.2亿收购北京西环广场商业部分2006年5月16日，凯德置地竞得杭州市一占地59,622平方米的住宅地块，顺利进军杭州住宅房产市场2006年4月20日，凯德置地全面启动华南业务，目标是立足广州、辐射珠三角 最新消息最新消息目前仅有一家三个品牌：雅诗阁、盛捷、诗乐庭上海、北京、天津、大连、苏州、广州等凯德中国住宅基金凯德中国发展基金与深国投合作管理运营购物中心与北京华联合作管理和运营商场住宅房产住宅房

13、产菊园（上海）江临天下（上海）商用产业商用产业房地产金融房地产金融服务公寓服务公寓酒店运营酒店运营 上元（北京）汇豪天下（上海）.宏腾国际物业管理公司，提供物业管理和咨询服务物业管理物业管理中国业务发展中国业务发展嘉德商用产业中国发展基金嘉德商用产业中国孵化基金 16,000 个单位个单位 30个购物中心个购物中心 3,400 间客房间客房上海、北京等门户城市的写字楼来福士商务综合商务综合资产资产 570,000 平方米平方米北京港澳中心的北京港澳中心的瑞士酒店瑞士酒店 170万平方米万平方米4个基金个基金13中中国国业业务务发发展展迅迅速速并并已已成成为为嘉嘉德德置置地地重重要要的的赢赢利利

14、来来源，约占到全部的源，约占到全部的1/4注：1、以上数据为集团合并数据；1新元4.9人民币（2004年以前） 2、“”为占集团总额的比例约￥0.44亿约￥4.45亿* 12约￥9.06亿* 31%约￥10.8亿* 27.2%约￥9.6亿* 23.5%中国业务的息税前盈利中国业务的息税前盈利受宏观调控等因素的影响，上海等地市场出现了下滑，导致2005年业绩比2004年下降了15.1%，对凯德置地来说，分散风险成为必要的关注点资料来源：嘉德置地年报；远卓分析14核心房地产业务核心房地产业务房地产开发，投资和房地产金融集中集中门户城市: 上海，北京，广州二线城市: 宁波，杭州，成都成熟市场与成长中

15、的市场成熟市场与成长中的市场战略性合作和收购战略性合作和收购 开发投资基金管理开发与持有开发与持有上海北京广州成都长三角渤海湾珠三角中国西南 3 + 1 的管理中心，也是未来扩张和规模的跳板的管理中心，也是未来扩张和规模的跳板 “集集中中、平平衡衡、规规模模”是是嘉嘉德德置置地地业业务务运运作作的的公公司战略，希望以此保证公司长期健康的发展司战略，希望以此保证公司长期健康的发展平衡平衡规模规模住宅商用产业综合性项目服务公寓不同的业务领域不同的业务领域平衡平衡规模规模集中集中合作与收购商场收购二线城市的购物中心资料来源：嘉德置地；远卓分析15嘉嘉德德置置地地业业务务运运作作以以房房地地产产行行业

16、业为为核核心心，并并通通过过开开发发、持持有有和和资资本本运运作作的的全全产产业业链链经经营营模模式式，将将实业和资本高效的结合实业和资本高效的结合全价值链覆盖，提高了核心业务的竞争力，使整体价值最大化：房地产开发：可靠的开发能力，成熟的运作方式资本运作：融资能力强，解决了业务运作的资金问题有效的分散集团整体风险，增强抗风险能力进行资产证券化，增强资产的流动性，提高资金的使用效率稳固的实业，为未来的融资打下基础好处好处集中努力在每一个领域都做到专业水准努力在每一个领域都做到专业水准资料来源：嘉德置地；远卓分析核心业务核心业务 住宅房产商业房产商用综合房产服务式公寓自有资金和管理的基金联合进行投

17、资物业持有经营物业持有经营除出售的物业外持有商用物业，如：办公楼、商场、服务式公寓良好、稳定的经营业绩和现金流高效可靠的管理分散风险资本运作资本运作私募或公开成立专项基金发行REITs房地产项目开房地产项目开发与收购发与收购16在在金金融融领领域域，嘉嘉德德可可提提供供全全方方位位的的金金融融服服务务，而而且且房房地地产产基基金金是是其其投投资资的的重重要要资资金金来来源源，很很大大程程度上是其发展的动力度上是其发展的动力规模规模6100万美元4亿美元6亿美元4.25亿美元性质性质私募私募私募私募目标目标中国主要城市中高档住宅项目人口密度高、经济发展稳定地区的住宅、写字楼、服务式公寓、综合性房

18、地产开发用于中国购物中心项目的投资收购具有优良收益的购物中心凯德中国住宅基金凯德中国住宅基金凯德中国发展基金凯德中国发展基金嘉德商用产业中国嘉德商用产业中国发展基金发展基金嘉德商用产业中国嘉德商用产业中国孵化基金孵化基金以中国为投资目标的基金以中国为投资目标的基金集中资料来源：嘉德置地；远卓分析咨询服务咨询服务结构性融资方案结构性融资方案房地产基金管理房地产基金管理构筑/组团/分销REITs、房地产基金收购资产重新定位中间层融资信用升级房地产/金融资产储备共同投资资产管理、战略规划、房产投资管理着超过85亿新元亿新元（403.75亿人民币）的房地产基金17除除利利用用私私募募的的基基金金进进行

19、行投投资资外外，也也使使用用公公开开发发行行的的房地产信托投资基金（房地产信托投资基金（REITs）进行投资）进行投资嘉茂信托嘉茂信托2002年7月成立，新加坡第一支房地产投资信托基金共有9个物业，总资产达S$34亿上市以来，市值增长367至S$32亿150的资本增长及163总回报（2006年1月27日数据）嘉康信托嘉康信托2004年5月上市，新加坡第一支商业（办公楼）房地产投资信托基金8个物业，总资产约为S$21亿总净可租面积为200万平方英米2004年5月上市以来，市值增加了超过50（2006年2月数据）雅诗阁服务雅诗阁服务公寓信托公寓信托首个亚太区服务公寓信托基金12个项目，2068个单

20、位总值为S$8.558亿集中资料来源：嘉德置地；远卓分析18在在物物业业类类型型选选择择方方面面，嘉嘉德德置置地地是是根根据据城城市市所所处处的的发展阶段和需求特点进行选择进入何种物业市场发展阶段和需求特点进行选择进入何种物业市场中国的住宅房产的需求巨大，首先选择住宅房产中国的住宅房产的需求巨大，首先选择住宅房产的开发的开发随着国际化步伐加快，越来越多的国际人士需要随着国际化步伐加快，越来越多的国际人士需要长期居住的场所，服务式公寓成为选择的目标长期居住的场所，服务式公寓成为选择的目标随着城市消费者生活水平的不断提升，有能力购随着城市消费者生活水平的不断提升，有能力购买高档商品，因此就需要管理

21、有序的购物商场买高档商品，因此就需要管理有序的购物商场123服务公寓开发服务公寓开发住宅房产开发住宅房产开发商业地产持有经营商业地产持有经营城市发展程度城市发展程度平衡资料来源：嘉德置地年报；远卓分析19嘉嘉德德置置地地的的写写字字楼楼物物业业一一般般选选择择在在国国际际性性大大城城市市的的“地标地标”式建筑，这类物业大多用于持有经营式建筑，这类物业大多用于持有经营平衡资料来源：嘉德置地年报；远卓分析20嘉嘉德德置置地地在在中中国国执执行行多多元元本本土土化化战战略略，即即“31”的的业业务务格格局局，旨旨在在加加强强各各区区域域核核心心城城市市的的发发展展，并并辐辐射和带动周边区域射和带动周

22、边区域上海北京广州成都上海，辐射长三角上海，辐射长三角 北京，辐射环渤海地区北京，辐射环渤海地区广州，辐射珠三角广州，辐射珠三角成都，辐射西南地区成都，辐射西南地区平衡“31”的业务格局的业务格局资料来源：嘉德置地年报；远卓分析21嘉嘉德德在在商商业业地地产产领领域域大大举举扩扩张张，但但是是能能否否在在国国内内二二线城市的商场经营获得成功还不能确定线城市的商场经营获得成功还不能确定嘉德置地在大城市商场的经营富有经验，但这些管理和招商经验并不适合二三线城市嘉德在二三线城市的中小商户资源十分匮乏选择沃尔玛作为购物广场的主力店，提升人气保底租金加扣点的模式在国内施行存在问题经营能力经营能力商业模式

23、商业模式嘉信茂广场百货部分的市场定位不能区别与当地其他百货，很难吸引顾客光顾定位定位嘉德商业面临的困境嘉德商业面临的困境稀疏的人流量已导致商户亏损嘉德商用被迫下调租金和物业管理费招商工作陷入困境嘉德置地对中国二三线城市的投资预期可能过高平衡资料来源：嘉德置地年报；远卓分析22嘉嘉德德置置地地的的前前身身发发展展置置地地曾曾经经一一度度将将酒酒店店持持有有经经营营作作为为自自身身战战略略性性业业务务，后后嘉嘉德德置置地地认认为为其其资资金金占占用用大且规模不足，将其打包出售大且规模不足，将其打包出售1979年，发展置地发起了一个联营企业，开发了公司第一个酒店投资项目莱佛士城综合项目，包括两个国际

24、标准酒店，一个世界级的会议中心、一个办公楼和一个商业中心。这个项目在1986年完工，之后Westin Hotels负责酒店和会议中心的管理，一直到2001年结束。莱佛士国际有限公司从2002年开始负责莱佛士广场和瑞士酒店管理（重更名） 在19911996年，莱佛士国际致力于酒店和度假设施的建设，并且以莱佛士国际为主要品牌。重新将莱佛士酒店定位于国际性地标级豪华酒店1997年完成一次内部重组，酒店和度假设施全部划归莱佛士控股。莱佛士控股与莱佛士国际一起开展亚洲以外的国际性区域拓展，目标是首都及门户城市起步阶段起步阶段自身能力培养阶段自身能力培养阶段扩张阶段扩张阶段1997年之后，莱佛士控股不断得

25、在世界范围内收购酒店，莱佛士国际则不断签约多家酒店的经营管理权2000年之后，莱佛士国际进行国际化拓展，开始收购酒店项目2005年7月，莱佛士控股成功的将酒店业务以17亿新元的价格出售给Colony Capital，退出酒店持有领域仅剩新加坡来福士城项目的45股权退出退出开发开发+持有经营持有经营收购持有收购持有+自己出售管理权方式发展自己出售管理权方式发展委托国际酒店公司管理委托国际酒店公司管理虽然酒店业务自2003年下半年起，取得显著增长及强劲表现但在业内，莱佛士在全世界的排名大概是第17或第18位规模23以收益率作为重要的选择标准出出售售酒酒店店后后除除回回报报股股东东外外，其其余余资资

26、金金通通过过收收购购零零售售地地产产获获取取新新的的增增长长，从从而而获获得得更更大大的的业业务务规规模模，进进行资本运作行资本运作出售酒店资产出售酒店资产2005年7月，嘉德置地将旗下来福士控股所属的全部41家酒店出售出售金额为14.5亿新元（约8.59亿美元）收购方为美国柯罗尼基金2005年7月,嘉德置地与深国投二度合作,斥资33.73亿人民币,收购15家以沃尔玛为主力店的商场加上2004年底收购的6家,嘉德以沃尔玛为主力店的商场已到21家2005年初，嘉德从北京华联手中收购了安贞华联商厦和望京华联商厦收购商业物业收购商业物业嘉德置地计划将在华投资的商业项目组合成一个中国购物商场REITs

27、,并在海外上市 从成熟物业转移至高增长业务，从而获得更高的收益规模资料来源：嘉德置地年报；远卓分析交易净收入的6.05亿新元将以分红形式回报给公司股东，其余8.45亿新元将投资到零售地产领域，嘉德置地希望借助这些资金，未来在全球的大型商场将从42个扩展到150个 24通通常常的的资资本本运运作作方方式式是是以以基基金金为为载载体体，使使投投资资者者和和被投资的商业物业联系起来，各取所需被投资的商业物业联系起来，各取所需净租金收入投资回报商业物业商业物业基金基金投资者投资者拥有产业投资物业管理物业管理商业物业管理平台商业物业管理平台商业物业商业物业管理管理战略推广战略推广设计与工设计与工程管理程

28、管理资产管理资产管理投资投资基金管理基金管理基金管理平台基金管理平台规模25嘉德置地在经营管理方面的重要借鉴意义嘉德置地在经营管理方面的重要借鉴意义规模意识规模意识在保证稳定的情况下，扩大规模是企业获取市场领先地位的有效之路，一是可以获取较好的专业化水平，二是较高的利润率，三是如果拥有规模较大的物业资产，使未来通过资产证券化的方式进行融资成为可能灵活灵活市场化的运作，不拘泥于固定的模式，在战略和风险范围内下，以投资回报为主要决策依据风险意识风险意识有意识的平衡各地区、各物业、各业务之间的发展，以业务组合、地区组合的方式达到分散和控制风险的目的，保障企业健康发展专注与专业专注与专业专注于房地产行

29、业培养各个业务领域的经营能力，努力做到专业水平，并在此基础上横向联合，发挥最大的协同效应资料来源：嘉德置地年报；远卓分析26嘉德置地在房地产业务运作层面的重要借鉴意义嘉德置地在房地产业务运作层面的重要借鉴意义资本与实业的结合可有效的快速推动公司发展，持有物业同时应加大融资渠道拓展的力度，并尽可能的利用资本市场，包括国内和国际融资渠道多元化，非上市与上市公司的自有资金、通过债券融资、发起设立基金、发行REITs等等从实业支持资本的角度看，物业建成后持有经营可以上市进行融资，形成资金的良性循环通道融资平台融资平台写字楼业务在成熟和发展中的城市均存在市场空间，但持有的目标应选择位于成熟的或高速成长的城市的地标式建筑选择跨地域扩张时，对目标城市的发展水平和所处的阶段作出判断是指导物业类型选择的标准商业物业的持有经营需要长期经验的积累和深入的调查，对企业能力的要求较高业务运作业务运作资料来源：嘉德置地年报；远卓分析27