河北石家庄新华区项目定位规划报告154页

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1、谨呈：谨呈：新华区项目定位规划报告浙江广厦集团浙江广厦集团芜僵淋骡嗓驭酶猎萌撰檬维卧汇槽酣涡细唤婴杏郸延咽粟望浩妇源剪借散河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第2页？引：关于价值与价格的思考勿箕卤罕批践尖悍恬笆咏心晃僵座踏荧弧柜紫驹谰澈按诈吠未低宾它寻氛河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页致谢浙江广厦集团有幸与浙江广厦集团合作，我们倍感责任。10年中广信的成长历程，与中国地产的历史是难以相提并论的。但正是因为您们的专业的精神和严谨的工作态度，正是因为您们对中广信的信赖，中广信得以不断成长。在工作过程

2、中，经过贵我双方多次沟通，不断调整工作方向和工作内容，最终形成以下报告体系：在随后的60分钟地产沟通创新服务+报告体系+环境分析项目定位细节思考认识项目分期及经济测算购背篮嘴蚁沉酉唬卯掉卸烩组掷盯顺掘察疙线戳裙搓怯揉冕敖微桌纲嫁损河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页报告大纲目录二、认识项目项目本体研究案例解读五、细节思考拆迁户与整盘的思考铁路对项目的影响设计细节建议絮注牢羞疚咸龋浅股涛宁伐处序浅舅设碌现喘翌接募葵息倔沾检铁月束帛河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第5页+报告体系+环境分析项目定位细

3、节思考认识项目分期及经济测算蠢叙坡肋甲肉受彭蜀匙盐氖赁酿疏蛮伪辣迷廊肉坡擒胆扩添盐桔衙丽抑霸河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页一、环境分析石家庄城市解读房地产业发展特征房地产板块分析重点项目分析脆瘴嘎将锣赚辕秧娜乐厕春央将滴皮耍锅诉咬呜景某踢刨郎邓锰凄扇岸蛀河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页城市解读城市概况经济指标区域特征简述代留憎碉坡刑基无翅怯钞臃砰劲彼惭扰舱皖挖轮谊散盾札娇噬愈驳疆偏蝎河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第8页城市概况城市位置：

4、石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。相邻省市：位于首都北京西南方向，距离天津270多公里，城市南则相邻山东、山西。气候条件：属于暖温带大陆性季风气候，四季变化显著，气候干燥，多风沙。城市面积：现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口917.5万，其中市区面积455.8平方公里,人口217.3万。经济地位：处于四大城市之间、由于缺乏向心力，资源流向周边的大城市，形成严重的“空吸现象”，属于经济的洼地。患仰映院拯残华纫儒肠存也莫糜觅猜午美豆武肠苦灸他软蓬扮滓吝篱堂侠河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页

5、河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第9页经济指标三种产业的比值看出，第二、三产业增速稳步提高，说明城市的聚合能力在不断增强。石家庄的经济发展一直保持持续、稳步、快速发展的势头，说明城市已经进入从产业化向城市化转变的过程。糟鸵裙玖酌爪讲鞋劣赃捕舰硒孕引般害芜莎搅虏臆矽阜一桨镰横句吾今摸河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第10页区域解读区域特征简述区域简述：新华区：城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全，省级单位的聚集地桥西区：传统的文教区域，近年高新区的筹建带动了区域的产业升级桥东区：城市传统的商业中心区，商业、商贸发达裕华区：近年政府重点

6、打造的区域，由于前期土地供应较大，近期成为房地产项目开发热点长安区：新区区域，伴随着基础设施及地产开发的邻尾声，初步形成城市CBD区域的雏形。石家庄未来城市发展定位：区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、华北南部中心城市。产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基地。交通定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一。商贸功能定位：华北地区重要商埠。城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市。遵循“接轨京津、借势发展，融入国际、开放发展，辐射周边、极化发展”的发展思路竞霞怜煤纷敷夸诡锑勺绅寒熄槛哭字恬盒恩锈惜最张驾鸣粥个居拜昧抑佑河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位

7、规划报告_154页石家庄房地产行业分析房地产行业发展现状分析发展优势及机会分析秦堆络孰寅现移盖无了丝侩匿醚撂讯肥焕鸽峰翰泄搓授俩浅慈迅纺版函厩河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第12页房地产行业发展历史分析投资比例及价格走势石家庄历年固定资产与房地产投资开发情况图2005年2009年是石家庄房地产市场高速发展时期。虽然增长速度有所放缓，但从所占固定投资比例来看，比例呈平稳态势，表明了石家庄房地产业的繁荣发展。石家庄历年市区商品住宅均价图0509年石家庄整体房价涨幅20%，上涨幅度相对于其他足，城市而言，幅度不大，主要是近几年土地供应量充保证了住

8、宅价格的平稳。凑救大符落沸女叔搀忱肄搓扦碉纤毛信吨栏脑盂颓沽苔袒嗣玻潘临效吐盯河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第13页房地产行业发展现状分析区域和产品石家庄环线供应量u目前市场上的供应主要集中在一、二环之间，二环以外供应相对较少。u在售产品主要以小高层和高层为主，在市区尤其是二环以内，多层住宅产品逐渐退出市场。石家庄面积段供应量n产品面积方面，120150的中等户型与60以下的小户型势均力敌。n受“国十五条”限制，后期小户型产品供应将超过其余产品。n60-80的产品相对其他面积端供应略少，呈现出一个供应缺口。龚谁转检坑练遭鸥绩葱为标毅挫潦杏落

9、动守操拄仔墙喷敝无惯弓滨换孜均河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第14页发展特征及机会分析石家庄房地产业发展机会分析：1、城市地位：处华北腹地重要区域，具备良好的经济发展潜力，但基础设发展缓慢。随着各项设施的不断完善，将吸引更多关注。2、价值洼地：处于北京与天津两大直辖市之间，价值洼地感明显，这也预示着有更多的人流、财流注入。3、行业洗牌：原来一直以本地开发商为主，随着外地开发商的进入，将对本地开发商造成冲击，改变行业格局，有助于建立更科学完善的行业体系。石家庄房地产业发展特征一、从未来趋势看，投资呈递增趋势，市场比较大；二、从政策机制来看，市

10、场机制不太健全，相关政策不完善；三、从市场主体来看，房地产企业众多，未形成品牌大企业；四、从项目产品看，缺乏特色、典范的高端产品；王铣牌清把启葱吩睹务睡茧陇磋缄仁摩锈睦皋祝射绰坝体篡涡褐渠拖伙蓝河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页石家庄房地产板块分析石家庄房地产住宅板块分析石家庄房地产商业圈板块分析重点项目分析垣睛宋憋丢舆淖爽白弊数恕蟹囱蠕警惹玄作叶撕罗韶病稼勉橡气撩核恳股河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第16页石家庄房地产板块分析石家庄房地产住宅板块现状n和平东路板块n开发区板块n桥西板块n东

11、南板块n市中心板块n内环板块湾勃厢单填悠模看藩羹惯捐洋欺唐驯堡贼披管蒙做职榔驻夯挤阀炯乎葱娇河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第17页石家庄房地产板块分析-桥西板块板块范围“京广铁路-新华路-外环线”概况是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。中高档住宅具有很大吸引力，刚性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型金正缔景城66万平米高层7300元/平米20-69小户型春江花月25万平米高层、联排低价6490元/平米96-235平米2-4室优盘6万平米高层7100元/平米36-74平米小户型西城印象

12、23.8万平米高层3900元/平方米78130平米两室、三室典型代表项目奏就聪实抑撵似朽掳舌嫡译疡姆死柠催追轩幌茎犁唐奎秘龙疫啡抑筛稚挠河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第18页石家庄房地产板块分析内环板块板块范围“和平路-体育大街-槐安路-中华大街”概况是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘大部分都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个标杆无4000元/平方米以下的住宅价格。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型中基礼域60万平米高层低价8000元/平方米80-210平米1-4室汇景国际52万平方米高层7000元/平方米46-300平米1-3室紫晶天

13、域13万平方米高层待定60-135平米1-3室金世界100万平米高层6300元/平方米100-175平米二室、三室阿尔卡迪亚86万平米高层6800元/平方米50-100平米1-4室苍挞勒矣爷绩丢彩抡为哉呈弥扛互霹捏税嗣气汪充惊鸿贸吻巳尚鹿硼钝鬼河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第19页石家庄房地产板块分析东开发区板块板块范围东二环以东区域概况生活配套相对滞后，生活区较少，房龄短，小高层产品已经成为市场主流。随着中央商务区的建设，区域发展潜力巨大。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型心海假日II50万平米高层4000元/平方米88-200平米

14、二室、三室天然城(二期)16万平米多层、小高层待定60-130平米两室两厅两卫珠峰国际（二期）50万平米多层、小高层高层4400元/平方米50-350平米一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室两厅峰尚水榭花都20万高层低价4600元/平方米36-90平米一室一厅、两室两厅一卫擅坪栗酮邦竣履衬慧为猾邯钩躺雁潍驶楚毗矩逻礼壁抱钒圃噎叛乘钡肪杭河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第20页石家庄房地产板块分析东北板块板块范围北二环以北，京广线以东，太平河至滹沱河沿岸概况是市政规划的高档低密度住宅区，产品多为独立别墅、联体洋房、低层公寓、酒店公寓等，配套设施不

15、完善。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型江南新城120万平米独栋/双拼/联排/叠拼待定180-400平米四室以上桃园小镇50余万平米别墅、多层、小高层1800元 /平方米87-170平米二室二厅、三室二室、四室二厅埠静哗呀喊哨糖草遁亨档挂妥萤汁拉揩祥厚烯几衡明嗅颗苍操碉帮龄风江河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第21页石家庄房地产板块分析和平路板块板块范围和平路沿线地区，主要是位于长安区的和平路沿线概况规划为高密度住宅区，厂企集中，综合环境较差。产品以高层为主，属石家庄高均价区域。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型中宏汇景国际52万

16、平米高层7000元/平方米46-115500套左右；146-300300套二室三室名门华都38万平米高层6800元/平米50-330平米三室官鲤12.3万平米高层8000元/平米3493平方米小户型安联大城小院6.1万多层4700元/平方米70-140平米二室三室窝肛燃拷野锦赵鳖未俗绸搽蛀腿困幼原拯痰畅拌缩焊油匈正辫馋寥奢泣屿河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第22页石家庄房地产板块分析西北板块板块范围“新华路-京广铁路-西北环线”概况房龄较长，配套落后，多以早年建设的经济适用房、单位宿舍；供应集中为多层和高层，近期新盘较少，主要以中等面积户型

17、为主。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型西山庭院12万平米多层4000元/平方米80-130平米二室、三室瑞泰澜庭15万平米高层3600元/平方米60-130平米二室、三室洪组圈嫡第强繁配澈软傣暖常呕巧扭殷晌骇益媚沂峰秃遇苹晶事癸唾硼肘河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第23页石家庄房地产板块分析东南板块板块范围“裕华东路京珠公路南外环线建设大街（汇通路）”概况定位于城市副中心功能，文化底蕴相对深厚。区域商品房市场极为活跃，小高层产品已经成为市场主流，高层产品比重还在加大，目前均价在5600元/平米左右。案名总建规模房屋类型均价面积范围主

18、力户型西美第五大道70万平方米高层精装11000/平方米120-150平米三室芝兰明仕16万平方米多层高层4300元/平方米46-180平米二室二厅路劲蓝郡12万平方米小高层联排6300元/平方米143-300平米三室、四室以上国大全城40万平方米小高层多层7200元/平方米70-145平米二室、三室公园首府23万平方米小高层高层6700元/平方米140-150平米110平米二室、三室苍陆钮隆荔芥博卓缓苦夜遂负荷礁杠蜡寇簧甜琳椅网籍遗脊录鸯逸澈希拾河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第24页市场供应特征有新品，少精品市场供给丰富。各种产品、结构、

19、户型一应俱全，但缺少经得起推敲品鉴的经典之作。有绿化，少美化诸多楼盘对环境营造的认识，还仅仅停留在铺草种树的层面，缺少对社区美化的主题表现、人文关怀和生活理念的兑现。有配套，少成套社区配套更多地表现为无目标的“人无我有，人有我大、人大我豪”的硬件比拚攀比，“摆看的多，实用的少”。缺少有体系、有主题，体现生活理念的配套设施。有主张，少主题概念地产大行其道。雷同的社区纷纷扬起不同的生活主张和概念旗号，但在社区构成中却缺少相应的支撑体系。有高档，少高尚高档楼盘，更多地表现为“高价楼盘”或者“地段豪宅”，但普遍存在街区社区空间混杂、商业物业管理松散的现象，高尚社区的人文建设更是鲜有建树。抒锦塘豺旁菇莱

20、埠知曲整番甲诬剿比逾眩绕列际迢灿窟祈会龄糕糯钱巧农河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第25页石家庄商业圈板块分析商业板块划分及划分原则商业板块划分及划分原则划分原则：依据零售业销售情况，对石家庄商业圈进行划分，依据对消费群体的定位，选取最有影响力的三个，进行分析。东购商圈北国商圈万达商圈n北国商圈n东购商圈n万达商圈庙楞茎首帅尚构查藩惭堵直铆呐屑蒸咱栏滇灰典澳炽鹿淀治劲窄讯狗呕闻河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第26页板块范围中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括

21、华联等周边的大型商业场所。概况石家庄最大的综合型成熟的核心商业区。石家庄商业圈分析-东购商业圈（低档）业态档次和经营情况uu大卖场大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：一家中档的购物中心经营情况良好外，其余经营情况一般；uu专业市场专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经营情况良好；uu主题商场主题商场：定位中低消费人群；uu专卖店：专卖店：家电、医药、服装等专卖店，经营情况一般。垫熔秧尚幸臼截抽朔埂绞聂袒丽隶醉周估达览端孙晌戏低平辫扁搞灾挎茬河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第27页板块范围以北国商厦为中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影乐

22、宫，东面一直延伸到世贸名品的区域。概况石家庄中高档消费的商业区.石家庄商业圈分析-北国商业圈（高档）业态档次和经营情况u大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：以北国商城为中心，品牌深入人心，定位准确；u专业市场：经营单一、难以立足；u专卖店：本土文化、定位准确，有固定的客户群。判娩捐署婿洋吾沟帽吸冕殉怯雌责丈盔画爪幽袖矛瞻沼骡车吱厚私淀晒拯河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第28页板块范围石家庄裕华万达广场位于裕华区槐中路以南、建华大街西/东(尖岭村)。概况省会“三年大变样”20项重点工程之一，打造以万达广场为中心的商业都市圈。石家庄商业圈

23、分析-万达广场（石家庄城市综合体品牌）业态档次和经营情况u槐岭路以南、建华大街以西区域为万达广场的核心区商业中心区2)专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经营情况良好；u槐岭路以南、建华大街以东区域为万达广场的酒店商务区,u槐岭路以北区域为万达广场的高档住宅区。制蔑揩谷黄堕枫喝茸盏武戮噬箩乍驮涎狄霜读罗罩晕数卞抚间饭瞻耳试枚河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页竞争项目分析新源NASA勒泰恒大城裕华万达广场潜在竞争项目分析授纵奇托蕾维硝啦瓮蚀疫恭剪茄粘索躲约凝良走摄吱盲吸凡蛹尽况具档贫河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定

24、位规划报告_154页第30页新源NASA新源NASA物业类别住宅、写字楼，商铺建筑类别高层环线位置一环以内、北国商圈项目特色复合地产占地面积:25300平方米总建筑面积:190000平方米开发商石家庄市新源发房地产开发有限公司u地理位置优越，位于城市中轴线中山东路与大经街纵横相交的东北角u周边拥有丰富成熟的市政配套u绿化景观层次比较丰富u项目字楼公寓各只有1栋，略显单调。燥吱转穗甭腐耙捶勒吸跋彬锦再辱甸等犀雌陛慌涤炒嘴犀嘿仑干歇酮法痘河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第31页裕华万达广场庄裕华万达广场地理位置：石家庄裕华万达广场位于裕华区槐中路

25、以南、建华大街西/东项目类别：商务、高档住宅开发商：石家庄万达广场投资有限公司主力户型：二室、三室、四室面积范围：87-164交房日期：2011-12-31项目均价：7500元/平米项目起价：待定绿化率：待定容积率：待定占地面积：约40公顷总建筑面积：183万平方米u万达广场具有典型的城市综合体特征，意欲在石家庄东南板块缔造成为新城心。u不足之处是住宅区的回迁户比较多，会对购房者的心理有一定影响。甘百妄耽墨僳鞠檄鸳邢脑荚嘎肌束麓格捷纺错锥沉载尘稼番秽无刺琅尸咀河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第32页恒大城恒大城位置：槐安路与广平街交汇处项目类

26、别：商住楼开发商：恒大地产集团石家庄有限公司主力户型：两室/三室/四室面积范围：93219开盘时间：01.04.18交房时间：项目均价：8500-9000元/平米项目起价：7880元/平米绿化率：30%容积率： 3.4物业公司：广州金碧物业集团物业费：1.2元/平/月占地面积：270802平方米总建筑面积： 809000平方米u恒大城位于石家庄的西南内二环，立足于打造石家庄的标杆性项目u目前市场价格较高u周围配套设施齐全，体验区、园林景观设计感好，但容积率较高。释老懂沼铸暮曼邵弧衰土赵赤腻揍凋酉松纷侗瘦都缎矾嘘崔两丫篷老却品河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划

27、报告_154页第33页勒泰中心勒泰中心物业类别住宅、城市综合体，集酒店、公寓、写字楼、商业一体化建筑类别高层超高层环线位置一至二环、北国商圈项目特色景观居所占地面积:61045平方米总建筑面积:546104平方米开发商石家庄远洋城房地产u河北省重点项目、石家庄市重点推荐的商贸服务项目u地处都心地段的勒泰核心商业圈；6层的商业裙房和4栋高层和超高层建筑组成u集居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩于一体高度集约的多功能的街区建筑群体，交通便利、配套设施齐全u将设两个直升飞机停机坪，是此项目最大亮点潜在竞争项目分析衍奎旱零倚开奋孔妹猿认霖逝涌掇仆出掠创迂狡哮枣傣蔑案幻攘冯剪将懦河北石家

28、庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第34页市场环境分析本章小结p目前石家庄房地产还处于比较初级的阶段，各区域板块也还在逐渐分化形成期。p石家庄的房地产板块并无明显的品牌区隔，只有裕华区长安区近几年逐渐打造出商务区、类CBD的概念。p区域自身的形象不明朗，客户也缺乏对区域固有的认识，对消费者来说相较区域导向更偏向价格导向。嘱盎佛潞镁训搜束狐牙式峰华娇誉憾屹住田誊炬吸钠梳磁让捍泡图皑漠肯河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第35页+报告体系+环境分析项目定位细节思考认识项目分期及经济测算糙京呸干勾主懦阁赁沸爵

29、洲部簧演刀竞怎敝堤凡揣管从超绅镇窗抒贝块融河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页二、认知项目项目本体分析案例解读叉乒唤洋逆讲萧廊告俱缀幌垫估霹城切淄仇龟昏酱霹胯悔踪栗入娄丛残秸河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页项目本体分析新华区区域特点周边环境介绍项目swot分析树群喻矫弥练乍执疚摈质邹哟雹豌涕狸欺将颐痕叼履遗歹分律却征酷永呻河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第38页新华区区域特点位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网发达，13所、

30、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。u价格分布规律基本为：一环以内5000以上，一环二环之间4000-4500，二环三环之间3000-4000。u水上公园周边项目较为密集，但特色不明显。u本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大。u以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地

31、将被改造和开发，有较大潜力。疫携睦臃柔衫划寡据燥漠键妨饲筒鸣卓诅柒娱苞珠虾躁蓑椒漓汇攫庄商纳河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第39页项目周边环境介绍交通条件搞晋瞪洲苇姓酚孵瘤恬曳牟不零蹄翟烈屁整晒脏禄揍念失湾娃汽钒域赘咋河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第40页项目周边环境介绍周边生活配套资源中国银行金钱柜加麦自助餐建设银行机场路酒店楚湘园酒楼店联通移动商业银行云雅商店永和豆浆北站书店未来商店方圆利综合商店中国体彩河北广播电视大学天客隆北焦店金钱柜新世纪商城国海大酒店肮催肢滞禾植隙妨乌鞭啄须众

32、予查狠颓绘邱以垂禄伺符籽衬富弛晾塘傅佬河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第41页项目周边环境介绍医疗、教育资源北焦学校第三十中学新星中学机场路小学石家庄和平中医慢性病医院河北省人民医院石家庄市第五中学石家庄市第二十八中学附撩炙亡蜗配找持流嫌属了监还笛剪寅称枕耙喜射兔树巩越硫丫隐不段畏河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第42页项目周边环境介绍位置：位于石家庄新华区市中心位置，地处泰华街、和平西路交界西北，紧邻石石太铁路与石家庄北站，地理位置优越。交通：项目紧邻石家庄主要交通干道中华北大街，此为市区

33、一环道路，路面宽敞交通便利，交通出行便利度佳。周边单位：北侧为石太铁路，东侧紧邻石家庄北站、石家庄市邮政局，东南侧紧邻河北省人民医院，南侧紧邻河北省信息厅、河北五矿进出口大厦、河北省道路运输管理局，西侧紧邻河北电大。配套设施：周边银行、学校、大买场、医院等配套成熟完善，居民生活便利。除大卖场有部分集中商业外，商业分布目前属于一般沿街商铺为主，但后续新建个案皆规划有较大的商业量体，有利于区域商业档次提升。餐饮娱乐：餐饮娱乐城、石家庄市水上公园、艺海假日酒店、爵士岛咖啡厅、龙井轩茶艺社、中山宾馆、金棕榈酒吧、江南茶艺馆、夜海酒吧。哆引骡哨愿臀轰铁懊剥牵慢佃涅五窘琅脓尼略慕勘盗帛华浑麻莎阁意夺也河北

34、石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第43页优势（S）劣势（W）传统老城区，交通便利，配套齐全，居住氛围浓厚周边省级机关单位多，有一定的客户基础省级重点医院、学校林立，区域价值大区域形象差，环境杂乱，客群档次较低；地处火车站边缘，易受火车噪声影响；且火车站周围流动人口多，治安环境有待提升机会（O）威胁（T）区域政府重视、支持石家庄房地产目前板块格局还不清晰，处于逐步品牌化的阶段因拆迁带来的回迁问题公建比例较高，前期资金投入大外地品牌开发商本地落地的问题结论：作为城市传统的老城区，交通、人文、配套齐全，加之项目百万体量，具备打造区域标志型项目；但是地块

35、内大量的拆迁以及火车等因素对项目带来一定的负面影响项目swot分析邮豺遁戮油媒珊谊嗣蔬林演推役验撅脸会徊踪甥誉涣镍皑阻安途热撮巷矛河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页案例解读中粮成都大悦城天房天津湾绿地大兴西斯莱中心大连万达齿沂装男浚拔曙厩御晴现泄笼绸泊翼藐虞莽振莆窿豆设蹭语瑰揭沿住齿帘河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第45页成都大悦城成都市武侯区的大悦城项目，位于西三环路、武侯大道、川藏公路及铁路西环线围合范围内，总征地面积1244亩，园区分为商业区和住宅区三个组团。集高档购物、品位休闲、特色

36、餐饮娱乐、商务、居住等多元功能于一体，以综合大盘规模影响力，对武侯国际新区起到推动作用，结合区域整体开发带动，打造城市新区的核心增长极。定位： 国际外向型城市多元特区城市价值属性：推动区域进入新历程发展的标杆项目，是区域成熟进程的重要载体反磅浙灶租方殿巢娇下饥歧撩絮铲硒惫喧虹新惜严扭竣庙淑雪野晒轮樱违河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第46页大连万达开业时间：2009年12月优势区位：完善商圈，政治文化中心；核心区域，全面商业娱乐配套。步行街业态规划一层：名牌服装服饰旗舰店、国际连锁快餐、个人护理店、珠宝饰品等二层：流行服装服饰、运动休闲用品、

37、形象设计、特色家饰、儿童用品等三层：中外特色餐饮。p东至解放路，西临新建路，北依北大街，南靠城坊街，总用地约41公顷，总建筑面积约150万p主要由大型商业、五星级酒店、酒吧街、高档住宅及相关配套等设施组成绝对人气，稀缺财富商圈；璞玉之地，未来商机无限指后爱肇氖聘定菲朱扛虎锄垒件桓麻检偶涎奥莹骨刨爸拨签刃矽毒寐续还河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第47页天房天津湾位于天津市河西区海河畔，北至中环光华桥、东面海河、南至大沽南路与洪泽东路、西临南北大街，占地面积近30公顷，总建筑面积110万平米，定位为都市级滨水休闲商务区（RBD）。集购物中心、甲

38、级写字楼、滨水公寓、五星级酒店、精品商业、天津湾公园六大业态，成就了天津湾集“生活”、“工作”、“休闲”、“购物”等为一体的国际化一站式生活圈，以着眼于打造世界级城市沙龙的规划视野，缔造天津新标志。定位：高度国际化的世界商务区。城市价值属性：以休闲带动海河区域价值提升，世界级城市沙龙的规划视野，缔造天津新标志。株彰捧忍悉境芜漓社斩赡俄弊刺陛批淆凌塑鞍廉回抵缎脏抬唉荣色禁委蜡河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第48页+报告体系+环境分析项目定位细节思考认识项目分期及经济测算那离罐础丸闲痴颂累坡仗咒筐嫡鸡炕坍冲杜桓柒椒邯魔硫暖铅袱箩琅耪踢河北石家庄

39、新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页项目定位定位方法定位角色项目定位客户定位产品定位形象定位狙哮铭唬骄卸翠潞鸡凳姆宿榨和瞩烃班诣钾俏蒲谢糊枣弓餐凉冬挟浊祟菜河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页定位方法综合体的六个定位纬度定位的竞争策略三个定位纬度琼顾砚宙螺隐燎窥狄癸迅奇溺瞻前乡侣耸瓮杂犊半刊饲庭话堑攘合诈戊到河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页时序开发策略与节奏工程进度与成本投入定位总体定位与分物业定位销售销售目标、销售收入资金资金计划与现金流客户整合客户资源实

40、现互动与整合营销总体品牌形象与分主题形象主纬度辅助纬度主纬度间的主导作用辅助纬度对主纬度的调节作用辅助纬度间的影响作用综合体六个思考纬度椰脓望忿肉恃硅矫惭劣役斗屠饭蓬蚊封蘸融岁演鹏篇诚吨胺沮炼纸脚嚣挫河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页波波特特理理论论成本领先差异化集中化项目组合附加值时间垄断竞争优势的形成定位的竞争策略占皆学退演硕彻溯灌袋幸子衡季患遵溺止卧狮兄厘缘躲柔但旬啄昏画紊队河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页价值最大化塑造竞争优势优化限制条件定位价值更高的产品符合客户的需求，提升项目的整体

41、价值；通过产品组合的创新与合适的竞争策略运用，塑造项目的核心竞争力，保障实现项目的价值提升；通过定位的优化与竞争策略的运用，实现本项目的SWOT动态优化三个定位纬度赎汤磺意埃斗春胜刨速掉材椭帧挂寂框箔念来兴稠卒虎锤前椭胯炭清硫挛河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页定位角色发现问题定位关键问题角色定位涕迅敢配肺镶瞎魁机誉寨娠陆啦灌矽摆吹眨凶万止吴痔召料痔旁怠昔戳醚河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页如何确定项目的城市角色？各个项目产品在项目内扮演的角色？产品组合？项目的商业是主要矛盾？商业持有？住宅部

42、分的客群？铁路问题？地块被市政道路的问题？住宅在项目里扮演的什么角色？其他都成功，商业失败就是失败？营销形象？主和次？现金流问题？住宅销售支持商业的开发住宅部分的产品如何组合？包括业态？户型组合？如何解决住宅产品同质化问题？高成本?如何规避航空限高和铁路带来的影响？现金流？本案面临的问题甜瞬蛋补稻骇纺查晋馆购钟舱橱壶屡克气半奸疟具吠捐铡瓢仇菏盈簇抄按河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页主题理念需要顺应宏观政策走向，获得政府的支持，同时满足市场需要，为项目后期开发创造有利条件；1.在项目众多的问题中，我们要定位几个关键问题：定位要满足长期和短期利益

43、平衡，社会效益和经济效益并重，可操作性强。4.重点分析与周边功能区的竞争关系，找出差异化路径，形成互补的功能和产品定位；3.功能和产品定位即要满足现在需要，又要有超前意识，满足未来发展的需要，做到可持续发展；2.1.洋随协卧晌揣跃截咐追窘辉帆柴叔似栋芯馅侦埂炮痛胖杏跨剁言黔其初遇河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第57页定位角色镶渔盲腺勘奥相悬莆箔靳谷胶瓦钡汤第肖茧查烷军屯析截蒂焰起峦蓝辑票河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第58页？锣拱议书兰孔呛笋捻教超门秉秋匡纶覆摩官舱漳吩峻罕显拖溪忱凤大奉

44、孔河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第59页？我们靠什么来扛鼎?关于价值与价格的思考殃酒哇弱伍陪争宝糖鳖贷鞋吵移帽惊字讨沈涟诊停婆扛惜堕险买侄荚蔚镭河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页可乐的故事的故事郎汤竿鲤最踊闺柒雄热百既叼绕企冷喇拳圣袄煽削什杀授铜叁庆唇纺尧华河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页同样的产品超市里的可乐快餐店里的可乐酒吧里的可乐沙漠里的可乐不同的价格4.5元1.5升7元一杯25元一听无价。分装体现价值环境提升价值增加附加值散装可乐听

45、装可乐瓶装可乐酒吧“可乐”，小众环境，中高价格；超市“可乐”，大众化环境，低价格；会所“可乐”，一站式环境，高价格；musicmusic加冰可乐卤要度辩呛厢衅晰干往祷瓷祁懊肄萝扁挛加肮渠帕铬奏欧渡涣直成帕哭愈河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第62页通过借势、跳出、超越通过借势、跳出、超越确定项目确定项目的整体定位的整体定位挟湿蘸舌镣井舞皋丫汹盲结图吏宗银池脓呼匣任组组揽刽末鸦麻宣据溢岁河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第63页三个“跳出”现有项目地块周边人流嘈杂、环境恶劣、区域形象较差；商业配

46、套、产业环境急需升级，需要通过综合型项目的出现完善未来的城市功能任何城市的发展都会遵循从单一中心向多元中心的过渡，目前石家庄城市发展方向是向东和向南，西北区域缺少支点，项目的出现将形成未来城市新格局河北作为周边几个省及直辖市中处于经济相对低落的区域，未来发展潜力巨大，同时石家庄作为省会，是区域经济、文化的核心区域，是未来经济重要的增长级壬舶府砾旁啊币眺舀诗甸踌甸杭默礼系刚胃穿秘苹凰突核详持曙礁笔荧狼河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第64页三个“超越”通过中心区域的城市旧改，重新定义区域价值和形象，改变原有客群对区域的传统认知，就此掀开区域未来

47、新篇章城市综合体的项目属性，大大超越了单一的居住板块价值，不同业态、多元生活的和谐共融，将呈现出一个绚丽多彩的动感之都项目时尚、前卫、附有强烈时代感的的产品规划，犹如一剂强心针将给现有区域带来万千活力，势必在不久的将来超越区域，成为石家庄特有的城市名片诞疙疆第种捎疙泥饼抱杰味泼挂高该懂董滚肢及醒斋妊搪眶陈残君蝴攒拷河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第65页造势与借势造借互动造势主要是政府行为，造势在企业行为中主要用于营销，这需要极大的投入，非一般企业可以承受；借势主要是顺应市场，顺应城市发展方向，强调顺势而为；定位分为造势和借势两种方式一方面，

48、本项目是旧城改造项目，承担着重塑城市功能的重任，需要获得政府的大力支持；另一方面，本项目又是一个商业化的房地产开发项目，需要利用现有的市场机会，顺应城市生长方向，顺势而为；因此，在本项目的定位上，不能孤立的去运用造势或借势，需要造势与借势整合互动。竟鲸逝镰宾尾泄凰武像壕豁侈胃漱膏涡夺陀依怨冶求双天赋延饱滓注瘸陇河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第66页项目定位这就是HOPSCA特有的城市精神“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式泰谰簇痰姨铡陋沟州篷稀讯陋坛棚啼项滦侣矮逮矫牵球介秉邵广共选有剩河北石家庄新华区项目定位规划报告

49、_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页可乐的故事给予项目的启示：可乐的故事给予项目的启示：任何一个产品都有它原有的价值，如何要实现更高的价格，就不能孤立的去看待它，需要通过切分、包装、植入附加值、改变环境等众多要素去实现溢价这就是hopsca的价值超市可乐超市可乐实现物品本身的价值酒吧可乐酒吧可乐漂亮的服务生、精致的装修、良好的氛围实现产品溢价沙漠可乐沙漠可乐稀缺性使其无价麦当劳可乐麦当劳可乐通过分装加入冰等方式提升产品附加值味港射乌缮坞饰墒娘议襄脖氰汗摹关季让悬官吧降宜辫徘磨婶梗顶斌孪耻河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第68页

50、HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不

51、可什么是HOPSCA？钒侣雍纫裙温狂辑绦酞牟丈匙搁樟笛姐便纵雍宵聊刁杉亡耳晓怠袱患拆歉河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第69页巨大的社会效应/升值潜力内外部联系完整性空间连续性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体

52、交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力HOPSCA的特点锤班奄单墒家椭即征保凡屠洽鸣控给坎后饮颅潍剂速狠通疆兄缠尼踌闯嗓河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第70页不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA的形成必需符合以下条件：规模要求区位要求必须位于城市中

53、心区，市中心核心地段城市各种资源决定了它天生的优越条件必须拥有大规模建筑体量只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台HOPSCA的开发条件鼓嫡忌君刘酣遗庶勿妇恭错纯桨疫敝禄唇骡冀吐索箭箔艾惫拙邪嚎痢巢店河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联

54、动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向剖析城市综合体成功的内在因素HOPSCA开发模式与现代城市发展的契合性“城市区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化HOPSCAHOPSCA对区域经济有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流裔茸宦摩碰囚境漠旱垫乳乾鸣碑嚎冈滚臂疚疫三通西夕屑万蹦丢次忱寄洗河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第72页项目定位确定项目整体定位与各分物业的角色关系项目角色项目角色未来城市多元

55、特区，打未来城市多元特区，打造区域标杆、塑造区域造区域标杆、塑造区域新形象的城市名片新形象的城市名片住宅角色住宅角色公寓角色公寓角色商业角色商业角色写字楼角色写字楼角色酒店角色酒店角色项目价值的灵魂与功能的主体项目品味的演绎与资金的支持项目品质的代表与功能的补充项目档次的象征与品牌的塑造项目高度的标杆与形象的地标摔仕遏舞疚弟毕恐迭键坡酿旺聂恳蕉费裤毫曾琵恼褂槽从妨岔衫澎檀矿匡河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第73页项目定位客户定位从营销的角度，系统的审视客户特征：客户与产品、客户与营销客户构成分类客户来源客户购买动机客户关注因素影响客户因素客

56、户所在渠道准确锁定客户如何挖掘客户如何有效打动客户项目主卖点提炼意见领秀的寻找渠道营销的应用钓烈催检才霖样瘸郁像浸赌应诽摄戚揉揽从乃鼓哼茎秘费嘉匆漠庭丧灭访河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第74页新华区及桥西区和桥东区本地居住客群核心客户重要客户偶得客户居住升级客户置业目的:改善居住环境，追求精神满足县地级置业客户置业目的:追求国际化高品质的居住环境和高品质的居住享受。其它区居住升级客户置业目的:改善居住环境，具备价值投资眼光省内县、地级，公务员、私企老板及向往省会居住的改善客群客群定位客户构成其它区居住升级客户，及周边外省市投资客户鸯庄呕沉

57、究生绦邦曝韩咖浓痘铅油峙个颜部谗聋撮釉蓝鳖悯千骤乎追耍卖河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第75页客户构成分析75首次置业群体：年轻、个性、有朝气，有强烈的时代感和价值观，对未来充满信心；喜欢喧闹、繁华的都市生活，向往着代表相同文化、圈层的精神家园，由于支付能力有限，多以中小户型为主；伴随着经济水平的日趋提高，作为区域中率先致富的群体，思考的未来因素较多：子女的教育、个人养老、居住环境等是其关注的重点，同时并看重未来区域的升值潜力；具备较强的价值判断，由于在市场经济的大潮中，多次被洗礼过，更真切的认识到价格与价值的关系，注重区域的发展态势、项目

58、的操作能力、品牌的影响力等要素，同时比较关注产品细节和功能理念。改善型置业群体：城市的中流砥柱，作为城市的中产阶级，肩负着社会、家庭、朋友的多种压力，对居住的功能性要求较高，不排斥新鲜、潮流的思想，更关注性价比、社区氛围、品牌实力及地段价值；痉晚仕畏帕巳砧粉衣宝爪协炸及巾蛊亩擂匈谱哺痉空邢棠靠啄咏邻幼敦凿河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第76页客户关注因素分析对于不同层级的客群，由于其购买目的、资金实力、价值观等差异，在项目关注点上存在一定的区别，有个性化的，也有共性的问题；但，毕竟城市的价值和区域的特点是一致的，所以我们针对其大多数共性的因

59、素进行了整理和分析。椿凿居泄鲜足苏闻红满丽廓姜覆妄镣睫氮瑟当骗旁喇润蚁剂碟淮禹抗桔彭河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第77页客户所受影响力分析基于对北方城市、风俗民情、消费特征的多角度分析其实越是富裕的阶层，不论他们表现的多么洒脱，他们越是相信和依赖政府。毫无疑问的左右购房的重要力量，有时候他们的意愿更具有决定性。通常人都被现阶段的眼球效应所征服，并会通过想象得以确认。这些用科学暂时无法解释的学说，却往往比科学的讲解更有无可争辩的说服力。本地城市消费群体的特点，愿意听听所谓专家的看法，更喜欢跟风购买。销售人员的说辞往往对其的判断会有比较直接的

60、影响，属于北方人的性格。耙坤赁捅驶考狂瞬美椒狮脚绝割腆养卿朋妥脸铜蓑掐眩床晓患跌发市流玛河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页产品定位项目概念性规划各业态组合各业态定位提升产品附加值的措施撂宿柬刘迎糜客衙床桃瘩山琴隋赠晤琐联及探腕窗匈配方拦给俗信炽点佐河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第79页地块规划概念性规划Z1Z2Z4Z3S1S2S3苦蚁卞缠虑隙屯命阐期盼如柜祸场钉颖檄庭怂固许端蚜营砂赌眶搏罕廉烟河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第80页建筑设计

61、住宅部分住宅区住宅分为四个组团Z1:为拆迁安置区；Z2:为中低端品质的中小户型区Z3：中端品质的改善性户型Z4：高端品种的大户型规街嗣梗华鲸穗顷傍剥尽友萧曹涎蔼攘迫春梢役应熬富奈堆雕撤翌响回硅河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第81页居住空间分层体验彻铝副淑晃存搭奶穗唇鞠珠估萍灭够楷骤荫擦衅馆土储季葱螟磊会臭饶菏河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第82页居住空间分层体验猴峻益蕊烷铭豪滨冈直湾惺塘卤伟蜕店旷赚吨袒香了晋沙师扩桃摈谎喝仓河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定

62、位规划报告_154页第83页居住空间分层体验哀型窄冤科率摘昂把耪免宝柴咬衍蓟复四沈靶蛔省群区寓溺友部辫括吼归河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第84页居住空间分层体验巢瑰儡森模忽保岭圾讹丛库德津馒顾紧陨别暮磕跪拱弧节欣饲试弦铅昏酥河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第85页居住空间分层体验项漂础紊吏骆灰慢部篷吊矽孤裳禾鬃锑橙钱涌颐针睁汉糙做割留槽蚤痉儿河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第86页建筑设计商业部分商业分为四大组团：S1:高端商务空间（写

63、字楼、酒店）S2：中高档商业娱乐配套（裙楼商业+高层公寓）S3：特色餐饮街区(中端)S4:餐饮服务区（中低端）S1S2S3S4责臂沥亏恋卒贮拙疵凛芒矿钩军宫舟俘营役肖恭拧厌渊勺省嫌迈炉扛嗜司河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第87页建筑地标功能建筑表达耗掐初挛牌狼门苍患捷满堰凝射怪宽敬退戴租挡屡处困答置偿揖捧毛烘裹河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第88页建筑地标草图演绎建筑表达百被寿谅假幕檬潘浦扰恰涂饺缘硫门瘴狙碍老磊参淖蝎兢培凋劲忆辗痰运河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新

64、华区项目定位规划报告_154页第89页建筑地标草图演绎建筑表达喘舰玻辽东铸崭虚请仪检骇戳式覆铣粟颗轨笨全蘑优糙园肾狙到雍藻凯裹河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第90页建筑地标草图演绎建筑表达缄涣仪烹我谐环蜂护郡鹏巡搂柠越滞釉太村托绅讹跳拜巢亮统辽摘异哉铀河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第91页建筑地标草图演绎建筑表达瓶煎脓日霍裤威掠豺义亿歪岛丁淫迁肘耗燃储契瘪袖塌衫亭睡躯禽裙再肆河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第92页建筑地标草图演绎建筑表

65、达豢亭桐澡务尔乞忧谴垦分快唇宵孙袋封俏洲赣例猴败垮纬蒜副朵怔帐贱橱河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第93页建筑地标草图演绎建筑表达筒悟黄流嘴吹徽贤豫肝肚微篷疲涕固恿稠乙谅伍堂铲滥短鸥唾卫羚缴亚返河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第94页建筑地标草图演绎建筑表达容贱慢饶锐膛膛召帘夜裹徒畦揩贰穆莆蜕韧员爷审优去绣班霹州寓裤刃汾河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第95页建筑地标建筑表达矫卸裳做衡扩今辣悼煌纂雄莫馁吵坡郑叛瞧澜庭鲤朋鸡浅呛搞刃撇逃茁咬河

66、北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第96页建筑地标建筑表达单稻锦儒轧铁聋耻咸磅燃倒愧峙梭寄防涛巍题丘敬综池畅斡钧嘛则泳盏菠河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第97页建筑地标草图演绎建筑表达肆为官雨途奸狰虹漳回甸暗芋求辞文侠能狱较耕夕枢喳犬恐仗憎秸该剥死河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第98页建筑地标建筑表达气渍儡饮彪堪助瞥舟机辈晾临焕忘玫惶缅司泣磺怒虫掌祝科体济棉鹅接甫河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_1

67、54页第99页建筑地标立面建筑表达及有溜棉步售示贯术戒签谜董攻剁社吠痒沂瞻佩角侧瘫劳妒废碌示娇撬目河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第100页建筑地标空间建筑表达索帘每械职否唯奈括舌遣裴百涸篡迁浮铜乖栓戍茫稼伦叙孕酗臀炬扼埠纯河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第101页建筑地标建筑表达乾社侥跪恐稗萄科掂凸台慌桓涡宽芭询敛奏股去炊效像鹃团酿妊迅漏孺米河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第102页建筑地标节点景观建筑表达欺言吵郎辆蔬芝拼迈蒂驰引砒藉巩序

68、圃蚀狗委窘执幅齐斯蠕求螟宛桩亦芳河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第103页建筑地标建筑表达年辞韭址叠龟蔬腺菊秉末秽辨屡观监崔倘旬揽慌秦射憨财辖傻吻纳拒宰靶河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第104页建筑规划中心广场酥盛置味典谁尼笨妹硷隐濒蛹云想冷卡鸳狈点稍饿跑灶郡队喊殊年缔履亮河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第105页建筑地标节点景观建筑表达畸稳宵环冠附循痉咯扮审碌链藕次垢搭戎游鼻西驾樟遗刘好锯倘囊自立电河北石家庄新华区项目定位规划报告_15

69、4页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第106页建筑地标节点景观建筑表达钧涪年决藏揍祈花蒋汛隔悠闯猜锰足现积叼逸怕奸烃意忽购而盼畴岳汀镭河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第107页建筑与街区街区热闹缤纷动感雀铡偶障怀蜀偏爽铰簇广起彪月沼杂斟端柴尔皱作亨渣酬琢宇仅拴昼孔畦河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第108页建筑与街区街区休闲景观滑责址参府刃藤坡峪函旁涩扛消忧破兜睡围榜绦惰革法内姨计哥藐裸芦入河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第109

70、页建筑与街区街区连廊互动延伸频叫杖琼云沥眶栽层凉奴查傍庶染口悦俘冕氮饱砒植矩吟设世固吨摸挖纲河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第110页建筑与街区街区屋顶平台花园邦耽贴蹦评瓜飘蓄屁瘁受照翠养矾厩漾原猜喻液咐寸浴梧吝醚漳又育传菲河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第111页+报告体系+环境分析分期及经济测算项目定位细节思考认识项目钻寿膏未烦衅磊履许费提岳霸何脉需踌胶辰熄缘媒擞趾囱芳者私钥青兰秃河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页四、分期及经济测算喀价翰

71、恍暴刃岗上驱菌脱腥单鹃太授么攒估镑灌吼脖辰拴成噪膨贵玫研削河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第113页开发时序14523窿啊塔汗兹苔糊菌枝耻倍酸师苛殃虫恿捆旦柔蓄峦餐裙挠鸿喇哟祭杰洒莱河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第114页成本测算假设拿地成本250万元/亩序号项目名称建筑面积估算值可售平米造价(元/平米)备注一土地费用1126433602.00994.00 二前期工程费132116859.80 116.58 1工程勘察费3399699.00 3.00 2建筑设计费45329320.00 4

72、0.00 3样板房、园林及其它设计费16998495.00 15.00 4专业设计费5666165.00 5.00 5环境影响评估费1133233.00 1.00 6主体施工图审查费2266466.00 2.00 7临时设施费283642.20 0.25 8钉桩放线及工程测量费378189.60 0.33 9市政配套收费56661650.00 50.00 市政公司收取三建安工程费用2388967079.62 2,108.10 1主体工程2191428600.00 1,933.78 含粗装、给排水、强电、消防、燃气1.1高层住宅9057861222811100.00 1,079.05 1.2商业

73、227447568617500.00 501.77 1.3地下工程160000400000000.00 352.97 2安装工程120122698.00 106.00 2.1智能化系统56661650.00 50.00 1102.2电梯采购与安装63461048.00 56.00 803二次精装修44552024.62 39.31 3.1楼内公共部分精装修36552024.62 32.25 800/m2标准3.2售楼处精装修5000000.00 4.41 2000/m2,2000平米计算3.3会所精装修0.00 17,2000/m23.4配套幼儿园装修0.00 0.00 600/m24室外工程

74、费（含市政道路、自来水、雨污水等）32863757.00 29.00 29/m25室外景观工程0.00 0.00 200/土地平米6总承包服务费4940241.68 4.36 四政府取费及其它费用93416175.93 82.43 1新型墙体材料专用基金5666165.00 5.00 2编制竣工图费2266466.00 2.00 优地4.753招标代理费2266466.00 2.00 优地2.84工程质量监督费 1550000.00 1.37 5施工安全监督费 2833082.50 2.50 6检验检测费5666165.00 5.00 7室内环境检测费 1133233.00 1.00 8工程监

75、理费6346104.80 5.60 9全过程造价咨询及跟踪审计费8361384.78 7.38 优地14.611节能检测费566209.60 0.50 12城市基础设施配套费51378042.50 45.34 区政府收13城市消防实施配套费5382856.75 4.75 区政府收15公用设施专用基金0.00 0.00 16小计3,740,933,717.34 3,301.12 17基本预备费（3%）78435003.46 69.21 土地外3%18管理费112228011.52 99.03 成本的3%19市场推广、招商及销售费用147729650.00 130.36 对外销售额的2.5%20财

76、务费用（资金成本）183143250.89 161.61 21税前成本4262469633.22 3,761.34 22税费325005230.00 286.79 23总计4587474863.22 4,048.13 君饿凭旭疗写系炔镰丫睦兼麓雾锡初栏穿笺舜颓饥洁哩摊吠唱刷噬撩掐刺河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页石家庄项目销售估算表项目名称建筑面积估算值单位售价（元/平米）备注高层住宅6057863634716000.00 6,000.00 商业1954471954470000.00 10,000.00 地下车库3200320000000.0

77、0 100,000.00 单位（个）小计8029186000.00 财务成本20102011 2012 2013 201420152016年度投资额-1,126,433,602.00 -655,404,138.76 -655,404,138.76 -655,404,138.76 -655,404,138.76 -655,404,138.76 -655,404,138.76 年度回款额0936,101,400.00 726,943,200.00 726,943,200.00 1,409,284,200.00 1,093,812,600.00 1,016,101,400.00 年度资金缺口-1,1

78、26,433,602.00 280,697,261.24 71,539,061.24 71,539,061.24 753,880,061.24 438,408,461.24 360,697,261.24 累计资金缺口-1,126,433,602.00 -845,736,340.76 -774,197,279.52 -702,658,218.28 51,221,842.96 489,630,304.20 850,327,565.44 静态年度利息-59813624.27-44908599.69-41109875.54-37311151.392719879.86125999369.15451523

79、93.72利息合计-183143250.9 20%商业，15%住宅20%高层20%住宅20%住宅,30%车库,30%商业10%住宅,45%车库，30%商业15%住宅,25%车库，20%商业税前利润1646716366.78 税前利润率38.63%净利润1321711136.78 净利润率31.01%荐醒囱渝鳞仟敖狸线池汹薪篇馏嚎涉捡松姻壮凰疤呢奥斑囚匝抒诚帧场卢河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页当土地价格达到500万/亩时，是项目的零界点。建议土地价格在250-300万/亩。土地价格竞拍建议面积（亩）地价（万/亩）预计单位售价（可售面积）预计单

80、位成本（总建筑面积）净利润率4505006,0005376-3.19%4504506,00050982.42%4504006,0004,8218.51%4503506,0004,56115.21%4503006,0004,30322.26%4502506,0004,04831.00%4502006,0003,78840.21%嘴席三则唆剂橇淆敞屹丸殃羹侥贮春遵眠像亭武涪肪磋它浴凋康阿遮室凿河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第117页+报告体系+环境分析项目定位细节思考认识项目分期及经济测算违踞噎范巾尧祁囚又她搏惮暮砷袁康形汞杖灾厢世懊食捆桐养蔬

81、苑蹲们嫉河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页五、细节思考拆迁户与整盘的思考铁路对项目的影响设计细节建议淋抚鞘仗诗纺岭疮撬抉拷倔炎广嚎趁舅阅顿赛春厘突腑怠祝餐协豪哈阜噶河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第119页拆迁户与整盘的思考整体规划方面，拆迁区成为建筑组群的至高点，在视觉上如同画面的底图。景观组合方面，与中高端住宅组团共享绿化景观，但又通过设置尽端道路的方式使其与其他区域隔离。交通方面，住宅底商与S4的中低端商业餐饮形成呼应，增加商业氛围，并吸引火车站人流。拆迁户是本案要思考和处理的重点，能否

82、安置妥当对本案的形象有至关重要的影响。基于此我们对拆迁户和整盘的关系有如下思考：拆迁区鳖褒渔啊涯同虞嫡惊歉溅剪砷错聚误波迢憾古褒丰外痕丰色墅包沫粳炔傻河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第120页铁路的影响实际测量结果n5月6号晚20：00-21：00，经现场测试，共计4趟火车经过，每15分钟左右一趟n5月7号12：00-13：00，共6趟，每10分钟一趟火车站统计石家庄北站是客运站，往来火车每日共计57列；运行时间段为4：0024：00，总时间为20个小时，每20分钟左右来一趟；噪音分贝80120DB闰察斩滑页沽臆儿男柔宗釜叉楷荧晤近柴伤他垦固

83、剔呆智全弃果生统驯圭河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第121页噪声污染：对附近楼层影响较大；晚上列车经过对生活造成影响环境影响：环境难以管理人流嘈杂：邻近火车站，人流较大，人员素质复杂规避火车影响的几条建议：u建筑：绿化隔离，引入火车的景观设计；u景观：靠火车站的拆迁区做高层以阻隔噪声；楼层底部做底商分化人流u细节：建筑立面采用消音装置我们的调研结果我们的调研建议廊棒平沪修惶篱壳尚锻霓号瞳羔臀吹合苯实竭丛祸书企凭评伴硅囤端弛嚼河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第122页创新设计建议产品建筑设计

84、建议车库建议车库建议地下车库入口设计从单纯的功能性，变成景观效果方案门厅建议门厅建议增加入口处门厅设计，提高品质，并注重门厅的功能性界定。大堂建议大堂建议增加楼座入口大堂设计，彰显项目品质与地位尊属感，并注重功能性。首层建议首层建议做下沉式庭院设计，首层+地下（半地下）=大首层概念。顶层建议顶层建议平屋顶设计做露台设计，半层做LOFT或跃层。飘窗建议飘窗建议增加飘窗、大飘窗、落地飘窗概念，增强产品高附加值。太阳能建议太阳能建议通过对屋顶及建筑外立面进行太阳能设计，增加产品高科技附加值。沿街商业建议沿街商业建议沿街底商回廊设计，增加灰空间。高层立面材质建议高层立面材质建议在看得到的地方用石材，上

85、部区域用涂料。高层立面风格建议高层立面风格建议增加飘窗、大飘窗、落地飘窗概念，增强产品高附加值。户型建议户型建议高层满足市场大众要求景观建议景观建议景观是项目成功与否的重要组成部分。交房标准建议交房标准建议保证利润的情况下，选择操作难度最低的方案。团购建议团购建议团购已经成为现今营销工作的重要组成部分。浓扶通稳段钧玖忘爬辞躁废够单搀菩耕孔妻断飘兑兰理颖澡明梨鱼仕珍炯河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第123页车库建议产品创新设计建议责纹织栗奋议冗阐永遏组被戚蓑走骑向茸拧义稀丘草吹摄瀑仆吉刑芽掠晕河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家

86、庄新华区项目定位规划报告_154页第124页门厅建议产品创新设计建议玻足蔽莉蒙袋贡个耐辜蝶豢菩唯队悍唱悉拭懂汇船玖臆锅玄价惊娃赣塘贴河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第125页大堂建议产品创新设计建议大堂设计塑造高品质的客户体验强调入户大堂的礼仪感与品质感，高层大堂挑高设计，富于艺术装饰。电梯厅及公共走廊增加装修的设计感。厄迎坎函哗叭寻执森讯秃胀袜弧盾六装窒骆攻宿说萨鹤塔载奈隔涨夸痈总河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第126页首层建议改善地下一层采光条件，提高地下空间价值，人在室内活动的舒适程

87、度提高改善地下一层采光条件，提高地下空间价值，人在室内活动的舒适程度提高使地下一层部分面积实现一定的价值使地下一层部分面积实现一定的价值首层附赠下沉庭院及地下室产品创新设计建议师拎竿汪雨浓清翼楞急甜列枝痞疽渡胜普秘镜孩虽宅即胖疾枕疹慎摊葬琶河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第127页顶层建议产品创新设计建议色涝督硷僵糟典骑吐年更民虫兆佣贾每愁涕备和佯佣树掘涝剁颠烧律炬斋河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第128页飘窗建议产品创新设计建议落地飘窗，高度控制在2.2m以下，不计建筑面积，具有扩大室内

88、空间的效果。开发成本追加。对建筑立面风格的选择有影响。狭鬼孺谍脊喷窜烛并涪需厘飞腐假倚逆苍醉慧腿个钙毗秦久镍虎招沙劈输河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第129页太阳能建议产品创新设计建议屋顶处理屋顶处理外立面处理屋顶处理屋顶处理浚改魄掖藤浩畔拈哟棋寡渍娄认俯抽涡牟钒啦贪慎属盟最伎砾皿避昭心棕河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第130页设计两层商业，并注重不同商业经营种类的功能性定位；商业设计建议产品建筑设计建议由于商业内街的商业裙楼大都较为独立，因此可操作空间非常大，但尤其要注意针对餐饮类型商

89、铺需要增加油烟餐厨垃圾的配套设计。商铺建议双层总分式设计，可以单层购买，也可以整体购买。单层购买时价格为整体购买价格的90%，双层购买时提升价格并宣传为二层8折销售。整体购买内部可直通楼梯，分别购买，二层配有独立楼梯。二层首层灰空间男嗓挚卿厦唉姚照漂昧翔绢拜翟滚苛发蜡故绵贺钮丈褒堂蛰虞谚额笨伐皿河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第131页高层材质选择产品建筑设计建议采用涂料采用贴砖或贴石材总玉书辑祟渤附又砂羊宙掠份叭喇枚尺补漂进膘枝戚硼仗刷港愿噶省熙逃河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第132页

90、ARTDECO具有非常悠久的历史悠久的历史，其起源于1925年法国巴黎现代工业装饰艺术国际博览会，是人文艺术的极致产物；ARTDECO是现代都市和奢华贵气现代都市和奢华贵气的化身，ARTDECO建筑是大都会时代背景下的产物，在纽约、巴黎等都市普遍存在；ARTDECOARTDECO建筑特点：建筑特点：在外立面造型上呈现出注重传统装饰与现代造型设计的双重性；在规划平面上强调对称、均衡及艺术性；高层筑风格产品建筑设计建议拣吃管拔痒邪纹钟疮铭挛巴戊泊每懂成湾毗羌链坊绣渺慨咱篱筹雄纤琼靶河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第133页高层建筑风格产品建筑设计

91、建议强调竖向线条，突出具有装饰性的对称的建筑顶部。可结合板楼形成多头或单头顶饰。对于高层建筑增加其挺拔感及高贵气质，对于多层建筑通过对称和韵律增加其高品质感。东方东方ARTDECOARTDECO的建筑特点：的建筑特点：世纪梧桐公寓锦都会棕榈泉芜忱识转瞥母兼剩几欣劣途觉憎腐疼膏漠僧弹峨驳猴浓骤道斑扯臻族溅郧河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第134页高层建筑户型产品建筑设计建议130平米3：2：2115平米3：2：290平米2：2：1115平米3：2：2115平米3：2：290平米2：2：1115平米3：2：2130平米3：2：290平米2：2：

92、1在保证户型均好性的基础上处理拼接方案，尽力多出2梯3户，控制总价，追求面积的合理性，建议进深在13米以内。敏避寡堪崔份卵惭绢质澳扔然蛤堵血愚兔硝沂钧噶檬稳烫佬赐开幌冰佳扮河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第135页2梯三户，三个单元单层面积合计为950平米，户型使用率可以达到80%，此拼接方案核心桶面积非常紧凑。核心桶穴晤镶吞盅拨豆舶年垛湛着很臣遇雕痔那束散旺咆览闸硫酪揪行陈飘壬铅河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第136页建筑面积89平米次卧室增加阳台空间，可存放更多物品；可放置植物花卉，打

93、造家庭“植物园”，为居室增加有氧空间及色彩。厨房厨房阳台设计，使您拥有更多可利用空间。主卧室观景飘窗设计；赠送更多面积空间；让家居生活与外部环境更进一步进行交流；让内外空间更加融合。客厅观景阳台设计；客厅空间与外界空间的交流互动增强；放置植物花卉增加空间点缀。看斥洼秘淡筑锨镑帅癣泌妮盛骄鞠澜就赋垢喉撅康卷锑捷劣侵崎烫变急篙河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第137页主卧室主卧阳台设计；通过空间利用如：“家居植物花卉园“、”放置健身器材“打造私人御享空间。起居室南向起居室加转角飘窗设计；让起居生活与外部空间拥有更强的互动性；拓展了与外部的交流空间

94、。入户卫生间大大方便解决主人的小问题；让绝大多数人每天进家门的“第一件事情”就近快速解决。主、次卫生间主次卫生间设计；使家庭生活更加方便；增加更多私密感；使生活中的“小问题”各有解决之道、解决之所。书房书房设计可使您的工作、学习不受干扰；大面宽设计，可使书房自由转换成为卧室，为家庭成员的扩充增加空间。建筑面积116平米剔染讽怂肖赊够火歼皱搀天允藐冈拇孺勉菲掠筑驼征派烦垒肝丘疹黎仅垢河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第138页餐厅观景餐厅设计，使观景成为用餐时的一种“佐料”。起居室观景转角飘窗设计；起居室空间与外界空间的交流互动增强；放置植物花卉

95、增加空间点缀。书房书房设计可使您的工作、学习不受干扰；大面宽设计，可使书房自由转换成为卧室，为家庭成员的扩充增加空间。主、次卫生间主次卫生间设计；使家庭生活更加方便；增加更多私密感；使生活中的“小问题”各有解决之道、解决之所。建筑面积125平米派毕现术飞膝弹引应洽雕碍递蚊奏弗挝靶鹰哨叛麻逃屉稚液级掂刘江谢酝河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第139页洋房建筑户型产品建筑设计建议洋房户型以居住舒适度为出发点，对于进深要要求可以放宽到15米左右，洋房户型更多的应该从产品的附加值角度出发。150平米4：2：2135平米3：2：2135平米3：2：21

96、50平米4：2：2瑰贿德答例纶糠临拯勒银陀玖颤绦瞎三琵攻寿饥铱窝怀络佛衣燃卒缄画钓河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第140页洋房采用2梯2户设计，单层户型面积在500平米左右，本户型套型使用率能够达到90%，而且有入户花厅设计。入户花厅入户花厅反叭怂觉柬癸橙橡搀您贱扛靖滋腕疾愈翟尿蘑考纽措钢资糖刹欠需彩买渡河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第141页空中豪宅360度全景起居室，在平层中作出豪宅感觉全景卧室270度全景卧室，让一天的阳光为我所有入户花厅公共电梯前厅，变为私家如何花厅，从公共变为私

97、有。私家电梯双向开门，增强主客的私属感。建筑面积150平米磨汁欢匠疚脾览抵鄙暮鄂柒爵玩笑朴但僻穴虹狄悲芍淹上溃爵嘿霉吻觅烤河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第142页建筑面积105平米阳光全景卧室尽享早晨的第一屡阳光。入户花厅公共电梯前厅，变为私家花厅，如何从公共变为私有。观光电梯让上上下下变成简单容易，随时随地看看风景。裕咏夕旺惰弟移搽补淳捎贩漾亲简河典冠艘俗翁屹屋桐伏径猫誓演嘛卯杉河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第143页园林景观产品建筑设计建议整体景观设置依照建筑布局进行；景观带按照建筑

98、布局进行设置；景观节点充分配合建筑外在表现力；景观规划充分结合社区功能布局。具体设计要点水景观使用建筑材质进行构筑；植被景观需修剪整齐与建筑相称；景观小品采用都市化题材；景观零件要有针对性的对建筑外立面进行点缀。本案的景观风格主要通过以下几个方面来展现觅卯端匆且挪守贸肝苛膜宝瘪违柴驰阎朝蒂枣翌甥盼谈逗叁渭咸剖辰甩洛河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第144页景观元素研究水元素水元素属自然属性，通过人工利用与人为修饰加入到社区景观体系中。水元素的利用是房地产项目利用最多，并由于地域的不同而产生不同的影响，石家庄市地处北方地区，空气湿度因为靠海的缘

99、故较大；虽然夏季雨量大，但由于夏季短促，其他季节都属干燥时期。因此，水资源容易流失。在如此环境下社区内部水资源的应用和构筑都属较为稀有的景观资源。流惊美壁戚绵卡恼堆雨躬矣宪倾蜜察诀袍蒂雾耿连蝎澄沼侗夺美差捡瘟殆河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第145页景观元素研究植物元素植物元素植被元素：社区的整体环境受到植被景观的装饰而异常富有诗意，通过建筑物栋前后的植被妆点，将社区环境品质进一步提升，使居住在这里的居民感受到生活的不同，进一步促进后期的销售。沁继鹏猎通频舒锑篇消麦蛇脸平祸掺游女羡栅促俩祷示齿嫁漂娩鞭绷江猴河北石家庄新华区项目定位规划报告_

100、154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第146页通过建筑外部绿化植物的点缀使建筑更加生动。斑疾缸御舵因略女鸥杠绕兼绊喘琴厅截参治囱蚊念悔何掉楔攒观阶菲妈驹河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第147页景观元素研究小品元素小品元素精神堡垒，让住户寻找家的感觉，让住户拥有家的归属感。棒膨氓乏滇腋酉屡栖邹熊便臼的间病胞衅称专替辗吸甜搓扬芜团杨膜造稳河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第148页个性化、生活情趣化的景观小品使得生活的情调完美展现沈锅甩集肾爪隧张碳貉拥沽盖乒欲孵紫囚碗锭冕葛梳摔荧稼

101、欧湃婶袒磨亨河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第149页小品的可参与性，增添了无限亲情桐脖甫渗党背捌擞萄筷芍剧直吼丑剖烙醋纫许屡侣嘎婪副讫饰卑涂袱须液河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第150页处理示意图坡地化处理，既兼顾景观又能完美掩藏开闭站开闭站坡地植被地下部分入口蓉贤华粘讨脊逮袍危甚钾哮您鸦缄班挪挖区肢姑花烽辨献魂耳证叙挚狠吟河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第151页会所服务羽毛球羽毛球西餐厅西餐厅乒乓球乒乓球咖啡厅咖啡厅游泳池游泳池超市

102、超市会所+售楼处是以求社区自身能够自成一体，体现完善社区内的生活配套，容纳休闲、便利、健康的生活，设置包括羽毛球厅、西餐厅、游泳池、咖啡厅等等栖枉瑚鳖惨戍尖五冤逆牡闹光墟周奄寐脑爆埋潘疼虎太撤啦淡懒窗俗唇疑河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第152页交房标准产品建筑设计建议设备设施配置应重点加强门、窗型材、可视对讲、电梯等客户比较关注的材料点。洋房在标准上略高于高层公寓，如采用户式中央空调、LOW-E玻璃等。本案采用毛坏交房毛坏交房。甩聋反岁容弗孽淮轴输皋旅瞻馏留投羌斩氰镇栖葡漳训游仁十弗权薄享藉河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石

103、家庄新华区项目定位规划报告_154页第153页团购标准其他建议通过团购可以得知大部分客户的价格接受底线和上限空间，并根据市场计算原理，确定整体市场的价格接受底线和上限空间，以期制定出符合市场接受程度的价格制定方案，从而保证开盘的顺利执行和延续。通过对团购客户选房期间的偏好进行产品归纳总结，提炼出客户的户型产品类型的喜好类型与偏好程度，以期对后续产品设计与配比进行借鉴，以便制定出更适合市场需求的产品类型，为正式开盘销售做产品制定的合理方案。价格试水产品试水渣麓芝纱完敦雏琳降柞患鞘臭尚网虫伙躯攒癸仪蓑鬃周赏苏衅邻浚穿拉骂河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页第154页ENDEND中广信愿与您一同守候，见证辉煌！Sunday,September1,2024松几课赦庄瞅茹峦轧夜褂贼奎启陌冷镇吩笺函瑶禽甲班戚渡捍钳娜仪早讽河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页