珠海商业市场调研报告125p

《珠海商业市场调研报告125p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《珠海商业市场调研报告125p（125页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 Page 1GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 报告目录 项目开发条件评估项目开发条件评估项目开发条件评估项目开发条件评估 壹壹 珠海商业市场环境研究珠海商业市场环境研究珠海商业市场环境研究珠海商业市场环境研究 贰贰 项目竞争环境分析项目竞争环境分析项目竞争环境分析项目竞争环境分析 叁叁 城市规划前景评估及商业发展趋势预测城市规划前景评估及商业发展趋势预测城市规划前景评估及商业发展趋势预测城市规划前景评估及商业发展趋势预测 肆肆 澳门商业概览性分析澳门商业概览性分析澳门商业

2、概览性分析澳门商业概览性分析伍伍 项目定位及业态规划项目定位及业态规划项目定位及业态规划项目定位及业态规划 深度访谈及商业消费特征研究深度访谈及商业消费特征研究深度访谈及商业消费特征研究深度访谈及商业消费特征研究陆陆柒柒 项目规划设计建议项目规划设计建议项目规划设计建议项目规划设计建议捌捌 项目开发经营模式建议项目开发经营模式建议项目开发经营模式建议项目开发经营模式建议玖玖明楚明楚睿智睿智达道达道致远致远楚睿商业楚睿商业GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.0202 珠海商业市场环境研究珠海商业市场环境研究贰 Page 3GUANGZHOU CLE

3、AR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远珠海整体商业环境现状珠海整体商业环境现状 Page 4GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业空间格局 六大商圈呈现环状分布pp目前珠海中心城区主要目前珠海中心城区主要目前珠海中心城区主要目前珠海中心城区主要有六大商圈，并且由有六大商圈，并且由有六大商圈，并且由有六大商圈，并且由于地形原因，围绕板于地形原因，围绕板于地形原因，围绕板于地形原因，围绕板

4、障山呈现环状分布障山呈现环状分布障山呈现环状分布障山呈现环状分布l l拱北商圈拱北商圈l l吉大商圈吉大商圈l l老香洲商圈老香洲商圈l l新香洲商圈新香洲商圈l l前山商圈前山商圈l l南屏商圈南屏商圈拱北商圈拱北商圈拱北商圈拱北商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈前山商圈前山商圈前山商圈前山商圈南屏商圈南屏商圈南屏商圈南屏商圈莲花路步行街莲花路步行街口岸购物广场口岸购物广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场（华润万家）（华润万家）迎宾百货广场迎宾百货广场米兰百货广场米兰百货广场珠海百货珠海百货国贸购物广场国贸购物

5、广场潮响国贸城潮响国贸城免税商场免税商场九百地下商场九百地下商场丹田城市广场丹田城市广场扬名广场扬名广场茂业百货茂业百货通大百货通大百货金宝路商业广场金宝路商业广场朝阳市场朝阳市场百分百购物中心百分百购物中心乐淘城乐淘城尚都时尚百货尚都时尚百货旺角百货旺角百货华润万家华润万家明珠商业广场明珠商业广场口岸市场口岸市场本案本案 Page 5GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业空间格局 六大商圈呈现环状分布商圈名称商圈名称商圈名称商圈名称商圈级别商圈级别商圈级别商圈级别辐射范围

6、辐射范围辐射范围辐射范围档次档次档次档次拱北商圈拱北商圈市级商圈市级商圈珠海、澳门、游客珠海、澳门、游客中档大众化、中档偏低中档大众化、中档偏低吉大商圈吉大商圈市级商圈市级商圈珠海珠海中高档、高档中高档、高档老香洲商圈老香洲商圈区域级商圈区域级商圈老香洲老香洲中档大众化中档大众化新香洲商圈新香洲商圈区域级商圈区域级商圈新香洲新香洲中档大众化、中低档中档大众化、中低档前山商圈前山商圈区域级商圈区域级商圈前山前山中档大众化中档大众化南屏商圈南屏商圈新兴区域级商圈新兴区域级商圈pp珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分

7、珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分 Page 6GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业消费格局 珠海商业消费群体划分及特征pp珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客

8、与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体pp由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异现明显区域分布差异现明显区域分布差异现明显区域分布差异主要客群类型主要客群类型主要客群类型主要客群类

9、型主要消费场所及特征主要消费场所及特征主要消费场所及特征主要消费场所及特征珠海本地客群珠海本地客群中高端消费客群中高端消费客群主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力年轻时尚消费客群年轻时尚消费客群主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以所消费，年龄以18-3518-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高区域型就近消费客群区域型就近消费客群以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表澳门客

10、群澳门客群主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费游客游客相对集中在拱北口岸一带相对集中在拱北口岸一带 Page 7GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远阶段四阶段四阶段三阶段三阶段二阶段二阶段一阶段一 商业发展阶段 珠海整体商业发展阶段研判零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、各行各业混杂，以满足居民日常需求为主各行各业混杂，以满足居民日常需求为主逐步向行业集中转变，成

11、行成市，有一定逐步向行业集中转变，成行成市，有一定规模效应。规模效应。逐步形成了有一定规模的商业街区或逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市及百货单独门店大型超市及百货单独门店集购物、娱乐休闲、餐饮等功能集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心于一体的一站式购物中心零散街铺零散街铺如拱北莲花路步行街等如拱北莲花路步行街等如拱北口岸广场、华润万家、吉大如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、茂业百货、家乐福等免税、茂业百货、家乐福等目前，珠海正处于此过渡阶段目前，珠海正处于此过渡阶段 Page 8GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚

12、明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业发展环境 商业市场发展总体平稳向上pp珠海近五年商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商业市场发展总体平稳向上l l社会消费品零售总额都保持社会消费品零售总额都保持15%15%以上年增长率，以上年增长率，20102010年已超过年已超过20%20%l l商业营业用房施工面积稳定增加，商业营业用房施工面积稳定增加，20102010年已达年已达8080万平方米，年增长率接近万平方米，年增长率接近20%20%l l商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业商业营业用房销售

13、均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛物业需求相对旺盛20062010200620102006201020062010年珠海商业营业用房销售均价走势年珠海商业营业用房销售均价走势年珠海商业营业用房销售均价走势年珠海商业营业用房销售均价走势资料来源：珠海市统计局资料来源：珠海市统计局 Page 9GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 拱北商圈 主要商业物业介绍主要商主要商主要商主要商业物业业物业业物业业物业建筑形建筑形建筑形建筑形态态态态规模规模规模规模（）（）（）（）业态组合

14、业态组合业态组合业态组合档次档次档次档次经营经营经营经营状况状况状况状况口岸购口岸购物广场物广场地下商业地下商业120120，000000百货百货+ +零售商铺零售商铺+ +餐餐饮饮除澳海城百货档次除澳海城百货档次较高以外，其余以较高以外，其余以中档大众化为主中档大众化为主很好很好莲花路莲花路步行街步行街商业街商业街1414，000000专卖店专卖店+ +零售商铺零售商铺+ +餐饮餐饮+ +美发美甲美发美甲中低档中低档一般一般国际商国际商业大厦业大厦独立建筑独立建筑8080，000-000-9090，000000百货百货+ +超市超市+ +主题卖主题卖场场+ +休闲餐饮休闲餐饮+ +休闲休闲娱

15、乐娱乐+ +书城书城中档大众化中档大众化良好良好迎宾百迎宾百货广场货广场裙楼商业裙楼商业2727，000000百货百货+ +餐饮餐饮+ +休闲娱休闲娱乐乐+ +美容中心美容中心中档大众化中档大众化一般一般米兰百米兰百货广场货广场独立建筑独立建筑1818，000000百货百货+ +餐饮餐饮中档大众化中档大众化一般一般口岸市口岸市场场独立建筑独立建筑1414，400400菜市场菜市场+ +零售商铺零售商铺中低档中低档良好良好莲花万莲花万景城景城独立建筑独立建筑2828，000000零售商铺零售商铺+ +休闲娱乐休闲娱乐+ +餐饮餐饮中低档中低档良好良好莲花路步行街莲花路步行街口岸购物广场口岸购物广

16、场国际大厦商业广场国际大厦商业广场（华润万家）（华润万家）迎宾百货广场迎宾百货广场米兰百货广场米兰百货广场口岸市场口岸市场本案本案拱北商圈拱北商圈拱北商圈拱北商圈 Page 10GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 吉大商圈 主要商业物业介绍主要商业主要商业主要商业主要商业物业物业物业物业建筑建筑建筑建筑形态形态形态形态规模规模规模规模（）（）（）（）业态组合业态组合业态组合业态组合档次档次档次档次经营经营经营经营状况状况状况状况免税商场免税商场独立独立建筑建筑4545，000

17、000品牌专卖店品牌专卖店+ +超超市市+ +餐饮餐饮+ +休闲娱休闲娱乐乐+ +健身中心健身中心+ +美美容美体美发容美体美发中高档（珠海中高档（珠海本地最高档次）本地最高档次）较好较好珠海百货珠海百货3535，000000百货百货+ +超市超市+ +主题主题卖场卖场+ +餐饮餐饮+ +休闲休闲娱乐娱乐中档稍偏高中档稍偏高较好较好国贸购物城国贸购物城3030，000000品牌专卖店品牌专卖店+ +主主题卖场题卖场+ +餐饮餐饮+ +休休闲娱乐闲娱乐中档大众化中档大众化一般一般潮响国贸城潮响国贸城8 8，000000零售零售+ +主题卖场主题卖场中档大众化中档大众化一般一般九百地下商九百地下商

18、场场地下地下2 2，000000零售零售中档稍偏低中档稍偏低一般一般吉大商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈珠海百货珠海百货国贸购物广场国贸购物广场潮响国贸城潮响国贸城免税商场免税商场九百地下商场九百地下商场 Page 11GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 老香洲商圈 主要商业物业介绍主要商主要商主要商主要商业物业业物业业物业业物业建筑形建筑形建筑形建筑形态态态态规模规模规模规模（）（）（）（）业态组合业态组合业态组合业态组合档次档次档次档次经营经营经营经营状况状况状况状况扬名广场

19、扬名广场地下商地下商业业2424，000000百货百货+ +超市超市+ +家具卖场家具卖场+ +餐饮餐饮+ +休闲娱乐配套休闲娱乐配套中档大众化中档大众化很好很好茂业百货茂业百货独立建独立建筑筑3333，000000百货百货+ +餐饮餐饮中档大众化中档大众化较好较好百分百购百分百购物中心物中心独立建独立建筑筑6 6，000000百货百货+ +超市超市中档大众化中档大众化良好良好乐淘城乐淘城地下商地下商业业1 1，000000零售零售中档大众化中档大众化一般一般尚都时尚尚都时尚百货百货裙楼商裙楼商业业1212，000000百货百货+ +餐饮餐饮中档大众化中档大众化一般一般丹田城市丹田城市广场广场

20、独立建独立建筑筑1616，000000超市超市+ +主题卖场主题卖场+ +休闲休闲娱乐娱乐中低档中低档一般一般金宝路商金宝路商业广场业广场独立建独立建筑筑3030，000000零售商铺零售商铺+ +书城书城+ +休闲休闲娱乐娱乐+ +餐饮餐饮中低档中低档一般一般通大百货通大百货独立建独立建筑筑1414，000000零售商铺零售商铺+ +超市超市+ +小餐小餐饮饮中低档中低档一般一般朝阳市场朝阳市场独立建独立建筑筑1515，000000菜市场菜市场+ +零售零售低档低档一般一般老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈丹田城市广场丹田城市广场扬名广场扬名广场贸业百货贸业百货通大百货通大百货金宝路商

21、业广场金宝路商业广场朝阳市场朝阳市场百分百购物中心百分百购物中心乐淘城乐淘城尚都时尚百货尚都时尚百货 Page 12GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 新香洲商圈 主要商业物业介绍主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态规模（）规模（）规模（）规模（）业态组合业态组合业态组合业态组合档次档次档次档次经营状况经营状况经营状况经营状况旺角百货旺角百货独立建筑独立建筑3030，000000超市超市+ +零售商铺零售商铺+ +餐饮餐饮+ +休闲

22、娱乐休闲娱乐配套配套+ +酒店酒店中档偏低中档偏低一般一般华润万家华润万家裙楼商业裙楼商业2020，000000超市超市+ +百货百货+ +零售商铺零售商铺+ +书城书城中档大众化中档大众化较好较好新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈旺角百货旺角百货华润万家华润万家 Page 13GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 前山商圈 主要商业物业介绍主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态规模（）规模（）规模（）规模（）业态组合业态组合业态

23、组合业态组合档次档次档次档次经营状况经营状况经营状况经营状况明珠商业广场明珠商业广场独立建筑独立建筑5050，000000百货百货+ +超市超市+ +主题卖场主题卖场中档大众化中档大众化一般一般前山商圈前山商圈前山商圈前山商圈明珠商业广场明珠商业广场 Page 14GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 南屏商圈 主要商业物业介绍主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态规模（）规模（）规模（）规模（）业态组合业态组合业态组合业态组合档次档次

24、档次档次目前状况目前状况目前状况目前状况华发商都华发商都独立建筑独立建筑100100，000000超市超市+ +品牌专卖店品牌专卖店+ +餐饮餐饮+ +休休闲娱乐配套闲娱乐配套中高端中高端在建中在建中pp南屏过去一直缺少商业配套，目前华发集团的城市综合体南屏过去一直缺少商业配套，目前华发集团的城市综合体华发商都项目的华发商都项目的开发，将为南屏商圈带来了一个开发，将为南屏商圈带来了一个100000100000的购物中心及商业街的购物中心及商业街南屏商圈南屏商圈南屏商圈南屏商圈华发商都华发商都 Page 15GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚

25、明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征一 空间布局相对分散pp由于受珠海城区由于受珠海城区由于受珠海城区由于受珠海城区地形、地貌等地地形、地貌等地地形、地貌等地地形、地貌等地理条件及人口分理条件及人口分理条件及人口分理条件及人口分布较分散等因素布较分散等因素布较分散等因素布较分散等因素影响，珠海城区影响，珠海城区影响，珠海城区影响，珠海城区商圈空间布局相商圈空间布局相商圈空间布局相商圈空间布局相对较分散，商圈对较分散，商圈对较分散，商圈对较分散，商圈集中度不高集中度不高集中度不高集中度不高拱北商圈拱北商圈拱北商圈拱北商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈老

26、香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈前山商圈前山商圈前山商圈前山商圈南屏商圈南屏商圈南屏商圈南屏商圈莲花路步行街莲花路步行街口岸购物广场口岸购物广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场（华润万家）（华润万家）迎宾百货广场迎宾百货广场米兰百货广场米兰百货广场珠海百货珠海百货国贸购物广场国贸购物广场潮响国贸城潮响国贸城免税商场免税商场九百地下商场九百地下商场丹田城市广场丹田城市广场扬名广场扬名广场茂业百货茂业百货通大百货通大百货金宝路商业广场金宝路商业广场朝阳市场朝阳市场百分百购物中心百分百购物中心乐淘城乐淘城尚都时尚百货尚都时尚百货旺角百货旺角百货华润万家华

27、润万家明珠商业广场明珠商业广场口岸市场口岸市场本案本案板板障障山山 Page 16GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征二 形成拱北与吉大两大市级商业重心pp拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺pp其它商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业种相对单一其它

28、商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业种相对单一商圈商圈商圈商圈主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业总规模（）总规模（）总规模（）总规模（）主要业态主要业态主要业态主要业态拱北拱北311311，400400百货、超市、品牌专卖百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲零售商铺、餐饮、休闲娱乐娱乐吉大吉大120120，000000百货、超市、品牌专卖百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商店、主题卖场、零售商铺、餐饮、休闲娱乐铺、餐饮、休闲娱乐老香洲老香洲151151，000000（物业（物业多而散，单体规模多而散，单体规模小）小）百货

29、、超市、品牌专卖百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商店、主题卖场、零售商铺、餐饮铺、餐饮新香洲新香洲5050，000000百货、超市、零售商铺百货、超市、零售商铺前山前山5050，000000百货、超市、主题卖场百货、超市、主题卖场Q1. Q1. 您常去的消费场所是哪个？您常去的消费场所是哪个？您常去的消费场所是哪个？您常去的消费场所是哪个？吉大商圈拱北商圈 Page 17GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征二 形成拱北与吉大两大市级商业重心pp两大商圈档次与客

30、群定位各不相同，不存在直接两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接竞争关系竞争关系竞争关系竞争关系l l拱北商圈：拱北商圈：拱北商圈：拱北商圈：拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道。以口岸地下商业心，也是连接澳门的重要通道。以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家为龙头，以众多广场和莲花路商业街、华润万家为龙头，以众多的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、街等为补充，

31、使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、娱乐网点最为集中的地区。旅游、娱乐网点最为集中的地区。其所面对客群其所面对客群主要是澳门客、游客以及珠海本地客，主要是澳门客、游客以及珠海本地客，日均客流日均客流量巨大量巨大l l 吉大商圈：吉大商圈：吉大商圈：吉大商圈：区域内环境清幽，楼盘档次高，海景区域内环境清幽，楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方。该商圈酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方。该商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地。珠海中

32、高档消费旺地。其所面对客群主要是本地其所面对客群主要是本地中高端消费群体中高端消费群体商圈商圈商圈商圈档次定位档次定位档次定位档次定位客群定位客群定位客群定位客群定位拱北商圈拱北商圈中档大众化中档大众化珠海本地居民、珠海本地居民、澳门客、游客澳门客、游客吉大商圈吉大商圈中高档中高档珠海本地珠海本地中高端客群中高端客群 Page 18GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征三 高档商业发展受限pp目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制目前珠海总体商业

33、档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制l l以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌一二线品牌一二线品牌一二线品牌vv化妆品：化妆品：BURBERRYBURBERRY、ANNA SUIANNA SUI、BOSSBOSS、美宝莲、欧莱

34、雅、美宝莲、欧莱雅、maxfactormaxfactor、B&FB&Fvv钟表：浪琴表、钟表：浪琴表、tudortudor、精工、精工、TITONITITONI、TISSOTTISSOT、citizencitizenvv金饰珠宝：六福珠宝金饰珠宝：六福珠宝 、周大福、钻石世家、名钻金店、周大福、钻石世家、名钻金店vv女鞋：女鞋：NINENINE WESTWEST、STELLASTELLA LUNALUNA、lele saundasaunda、joy&peacejoy&peace、 staccato staccatovv淑女装：淑女装： D&G D&G、EPEP、 JOYAJOYA、bernin

35、ibernini、 SAMMYSAMMY、MarisfrolgMarisfrolg、zucarozucarovv少女装：少女装：FiveFive PlusPlus、欧时力、欧时力、MissMiss sixtysixty、MO&COMO&CO、JNBYJNBY、TeenieTeenie Weenie Weenie、PrichPrich、onlyonly、verovero modamodavv运动休闲服饰：运动休闲服饰：LevisLevis、NIKENIKE、adidasadidas、converseconverse、pumapuma、kappakappa、FilaFila、umboumbo、李宁

36、、安踏、曼、李宁、安踏、曼奴奴vv内衣：黛安芬、爱慕、内衣：黛安芬、爱慕、VALISEREVALISEREvv男装：男装：LacosteLacoste、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等 Page 19GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征三 高档商业发展受限pp高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区l l珠海毗

37、邻港澳，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜，因此大部分高端珠海毗邻港澳，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜，因此大部分高端消费外流至港澳地区消费外流至港澳地区l l港珠澳大桥开通在即，珠海到香港时间大大缩短，将可能进一步加速高端消费外流港澳的趋势港珠澳大桥开通在即，珠海到香港时间大大缩短，将可能进一步加速高端消费外流港澳的趋势pp高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区l l珠三角地区交通网络发达，广州及深圳等城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富

38、，因此珠海部分高珠三角地区交通网络发达，广州及深圳等城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富，因此珠海部分高端商务应酬消费部分分流至广深地区端商务应酬消费部分分流至广深地区米兰百货招商经理表示米兰百货招商经理表示珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）。澳门到珠海消费部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）。澳门到珠海消费的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主奥斯奥

39、斯町脆皮炸鸡町脆皮炸鸡老板老板认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求）高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求） Page 20GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征四 商业发展外向度不高pp纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为纵观珠海各大商圈的商家资源

40、，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总体商业水平有待提高体商业水平有待提高体商业水平有待提高体商业水平有待提高商家商家商家商家外资品牌外资品牌外资品牌外资品牌国

41、内品牌国内品牌国内品牌国内品牌本土品牌本土品牌本土品牌本土品牌百货百货无无茂业百货（深圳）茂业百货（深圳）米兰百货、珠海百货、迎宾百米兰百货、珠海百货、迎宾百货、货、新美百货新美百货超市超市家乐福、吉之岛家乐福、吉之岛华润万家（深圳）、华润万家（深圳）、新一佳新一佳（深圳）（深圳）得一超市、壹加壹超市得一超市、壹加壹超市 Page 21GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征五 现有商业经营模式有待提升pp商业单体规模不大商业单体规模不大商业单体规模不大商业单体规模不大

42、l l珠海现有商业单体规模大部分在珠海现有商业单体规模大部分在5000050000以下，单体规模均不大以下，单体规模均不大pp现有大型商业多以百货扣点模式经营为主现有大型商业多以百货扣点模式经营为主现有大型商业多以百货扣点模式经营为主现有大型商业多以百货扣点模式经营为主l l珠海现有大型商业多以百货扣点模式经营，珠海现有大型商业多以百货扣点模式经营，统一促销、统一管理和统一推广。从商业统一促销、统一管理和统一推广。从商业市场的长远发展来看，百货扣点经营模式市场的长远发展来看，百货扣点经营模式更适合于传统纯零售购物类商场，不符合更适合于传统纯零售购物类商场，不符合购物中心等新型商业形态的发展要求

43、购物中心等新型商业形态的发展要求 Page 22GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征五 现有商业经营模式有待提升pp以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一l l珠海现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配套面积比例较珠海现有各大商场综合性不够强，

44、业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配套面积比例较低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求商业物业商业物业商业物业商业物业业态组合业态组合业态组合业态组合各业态比例各业态比例各业态比例各业态比例国际商业大厦国际商业大厦百货百货+ +超市超市+ +主题卖场主题卖场+ +休闲餐饮休闲餐饮+ +休闲娱乐休闲娱乐+ +书城书城零售：零售：90%90%，餐饮：，餐饮：2%2%，休闲娱乐：，休闲娱乐：8%8%免税商场免税商场品牌专卖店品牌专卖店+ +超市超市+ +餐饮餐饮+ +休闲娱乐休闲娱乐+ +健身中心健身中心+ +美美容美体美发容美体美发零售：零售：81%81%，餐饮：

45、，餐饮：4%4%，休闲娱乐：，休闲娱乐：15%15%扬名广场扬名广场百货百货+ +超市超市+ +家具卖场家具卖场+ +餐饮餐饮+ +休闲娱乐配套休闲娱乐配套零售：零售：90%90%，餐饮：，餐饮：4%4%，休闲娱乐：，休闲娱乐：6%6%明珠商业广场明珠商业广场百货百货+ +超市超市+ +主题卖场主题卖场零售：零售：98%98%，餐饮和休闲娱乐：，餐饮和休闲娱乐：2%2% Page 23GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远拱北商圈市场发展现状拱北商圈市场发展现状 Page 24G

46、UANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 拱北商业格局 三大细分商业板块pp拱北商圈内部可细分为三大商拱北商圈内部可细分为三大商拱北商圈内部可细分为三大商拱北商圈内部可细分为三大商业板块，三大板块从商业业态业板块，三大板块从商业业态业板块，三大板块从商业业态业板块，三大板块从商业业态构成和客群定位上形成错位竞构成和客群定位上形成错位竞构成和客群定位上形成错位竞构成和客群定位上形成错位竞争争争争l l口岸广场板块口岸广场板块l l莲花路板块莲花路板块l l迎宾路板块迎宾路板块口岸广场板

47、块口岸广场板块莲花路步行街莲花路步行街莲花路步行街莲花路步行街口岸购物广场口岸购物广场口岸购物广场口岸购物广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场（华润万家）（华润万家）（华润万家）（华润万家）迎宾百货广场迎宾百货广场迎宾百货广场迎宾百货广场米兰百货广场米兰百货广场米兰百货广场米兰百货广场口岸市场口岸市场口岸市场口岸市场本本本本案案案案迎宾路板块迎宾路板块莲花路板块莲花路板块 Page 25GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 拱北商业格局 三大细分

48、商业板块pp拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道，是国内外游客及拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道，是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地，不同消费客群又形成各自商业板块特征往来港、澳、台、国外客商的集散地，不同消费客群又形成各自商业板块特征pp拱北商圈可以细分为拱北口岸、莲花路与迎宾路三大商业板块，三大板块从商业的档拱北商圈可以细分为拱北口岸、莲花路与迎宾路三大商业板块，三大板块从商业的档次、经营内容及客群定位上形成错位竞争，导致经营状况不尽相同次、经营内容及客群定位上形成错位竞争，导致经营状况不尽相同区域区域区域区域档次档次档次档次经营

49、内容经营内容经营内容经营内容经营状况经营状况经营状况经营状况客群来源客群来源客群来源客群来源口岸口岸口岸口岸板块板块板块板块中档大众中档大众化化以时尚潮流服饰、澳门泊来品、以时尚潮流服饰、澳门泊来品、特产等与澳门有直接关联的商特产等与澳门有直接关联的商品为主品为主良好良好珠海本地年轻消费者、澳珠海本地年轻消费者、澳门客、游客门客、游客莲花路莲花路莲花路莲花路板块板块板块板块中档偏低中档偏低以服饰和品牌仿冒品为主，该以服饰和品牌仿冒品为主，该区域内夜店、酒店、宾馆也相区域内夜店、酒店、宾馆也相当密集当密集一般一般主要为游客、澳门客以及主要为游客、澳门客以及一些从事特殊服务行业人一些从事特殊服务行

50、业人员所带动消费员所带动消费迎宾路迎宾路迎宾路迎宾路板块板块板块板块中档偏高中档偏高以百货、超市为龙头商家，业以百货、超市为龙头商家，业态业种比较齐全，基本能满足态业种比较齐全，基本能满足普通家庭一站式购物需求普通家庭一站式购物需求较好较好珠海本地全客群、部分澳珠海本地全客群、部分澳门客门客 Page 26GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 口岸板块 口岸购物广场pp规模：规模：规模：规模：总建筑面积总建筑面积120000120000，地下三层，其中商业面积，地下三层，其中商

51、业面积约约7000070000l l-1F-1F商业面积约商业面积约4000040000l l-2F-2F商业面积约商业面积约3000030000l l-3F-3F为地下停车场，约为地下停车场，约10001000个车位个车位pp主要业态业种：主要业态业种：主要业态业种：主要业态业种：l l-1F-1F：澳海城百货（约：澳海城百货（约3000 3000 ）、凤凰书城、潮流服饰、）、凤凰书城、潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产、烟酒、杂货、餐饮等精品、皮履箱包、澳门特产、烟酒、杂货、餐饮等l l-2F-2F：潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产等：潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产等pp主要客群：主

52、要客群：主要客群：主要客群：珠海本地年轻消费者、澳门客、游客珠海本地年轻消费者、澳门客、游客 Page 27GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 口岸板块 口岸购物广场pp零售散铺档次：零售散铺档次：零售散铺档次：零售散铺档次：中档大众化为主中档大众化为主pp餐饮档次：餐饮档次：餐饮档次：餐饮档次：中档大众化连锁式快餐为主（中档大众化连锁式快餐为主（KFCKFC、大家、大家乐、味千拉面、面牵一线、大禾寿司、真功夫）乐、味千拉面、面牵一线、大禾寿司、真功夫）pp奥海城百货奥海城百

53、货奥海城百货奥海城百货主要品牌（国际二、三线品牌、国内一、主要品牌（国际二、三线品牌、国内一、二线品牌为主）二线品牌为主）l l女装：女装：TOUCHTOUCH、OU.OU.、VeroVero ModaModa、OnlyOnly、GittiGitti、AnnzoAnnzo、JNBYJNBY、FGFEELFGFEEL、古川琦等、古川琦等l l鞋：鞋： Steve Steve MaddenMadden、ninenine westwest、百丽、百丽、ST&SATST&SAT、达、达芙妮、芙妮、KISSKISS CATCAT等等l l内衣：内衣：ManiformManiform、fandeciefa

54、ndecie等等 Page 28GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 口岸板块 口岸购物广场pp出租率：出租率：出租率：出租率：l l-1F-1F：除：除E E区部分目前尚在装修阶段、招商方案尚未确定，其余部分出租率约区部分目前尚在装修阶段、招商方案尚未确定，其余部分出租率约90%90%l l-2F-2F：出租率约：出租率约98%98%pp租金水平租金水平租金水平租金水平：（：（：（：（商铺实用率较低，约50%）位置位置建筑面积（）建筑面积（）实用面积实用面积（）（）月总租金（

55、元）月总租金（元）单位租金（元单位租金（元/月）月）转手费（元）转手费（元）-1F2010200001000-2F9430003332.4万 Page 29GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 莲花路板块 基本情况pp主要商业物业：主要商业物业：主要商业物业：主要商业物业：l l莲花路步行街（步行街全长莲花路步行街（步行街全长338m338m，总建筑面积约，总建筑面积约14000 14000 ）l l莲花万景城（总建筑面积莲花万景城（总建筑面积2800028000）l l口岸市

56、场（总建筑面积约口岸市场（总建筑面积约14400 14400 ）pp主要业态业种：主要业态业种：主要业态业种：主要业态业种：l l零售、餐饮、休闲娱乐等零售、餐饮、休闲娱乐等pp主要客群：主要客群：主要客群：主要客群：游客、澳门客、以及一些从事特殊服游客、澳门客、以及一些从事特殊服务行业人员所带动消费务行业人员所带动消费pp商业档次：商业档次：商业档次：商业档次：中低档中低档莲花路板块莲花路步行街莲花路步行街口岸市场口岸市场本本本本案案案案 Page 30GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致

57、远致远致远致远 莲花路板块 莲花路步行街pp规模：规模：规模：规模：步行街全长步行街全长338m338m，总建筑面积，总建筑面积14000 14000 ，商户接近商户接近200200家家pp商业档次：商业档次：商业档次：商业档次：经营商品品类较杂乱、档次较低、较多经营商品品类较杂乱、档次较低、较多假冒伪劣商品，路中有较多流动摊位假冒伪劣商品，路中有较多流动摊位pp租金水平：租金水平：租金水平：租金水平：l l沿街商铺：建筑面积沿街商铺：建筑面积154 154 ，进场费，进场费1010万元，租金万元，租金7 7万元万元/ /月，即月，即450450元元/ / 月月pp沿街商铺业态分布：沿街商铺业

58、态分布：沿街商铺业态分布：沿街商铺业态分布： Page 31GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 莲花路板块 莲花万景城pp规模：规模：规模：规模：总建筑面积总建筑面积2800028000l l地下两层，单层面积约地下两层，单层面积约8000 8000 l l地上两层，单层面积约地上两层，单层面积约6000 6000 pp楼层分布：楼层分布：楼层分布：楼层分布：l l-2F: -2F: 卡丁赛车场卡丁赛车场l l-1F-1F：按摩中心、桌球城、办公室：按摩中心、桌球城、办公室l

59、 l1F1F：服饰、皮履箱包、手机通讯、美容美甲等：服饰、皮履箱包、手机通讯、美容美甲等l l2F2F：餐饮、天地人间夜总会：餐饮、天地人间夜总会pp商业档次：商业档次：商业档次：商业档次：低档服饰百货低档服饰百货 Page 32GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 莲花路板块 口岸平价市场pp规模：规模：规模：规模：地上两层，总建筑规模约地上两层，总建筑规模约14400 14400 ，单，单层面积约层面积约7200 7200 pp业种：业种：业种：业种：l l1F1F：服装成

60、衣、床上用品、窗帘地毯、文具、：服装成衣、床上用品、窗帘地毯、文具、玩具、日用百货、灯饰电器等玩具、日用百货、灯饰电器等l l2F2F：肉菜市场、特产干货、药材、茶叶、日用：肉菜市场、特产干货、药材、茶叶、日用杂货、陶瓷五金等杂货、陶瓷五金等pp商业档次：商业档次：商业档次：商业档次：低档杂货类低档杂货类pp出租率：出租率：出租率：出租率：约约95%95%pp租金水平：租金水平：租金水平：租金水平：l l一二层租金一样：约一二层租金一样：约300300元元/ / 月月 Page 33GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿

61、智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 迎宾路板块 基本情况pp主要商业物业：主要商业物业：主要商业物业：主要商业物业：l l国际大厦（总建筑面积约国际大厦（总建筑面积约80000900008000090000）l l迎宾百货广场（总商业面积约迎宾百货广场（总商业面积约2700027000）l l米兰百货广场（总建筑面积米兰百货广场（总建筑面积1800018000）pp主要业态业种：主要业态业种：主要业态业种：主要业态业种：l l百货、超市、专卖店、电器专业店、快餐类餐饮、休百货、超市、专卖店、电器专业店、快餐类餐饮、休闲娱乐等闲娱乐等pp主要客群：主要客群：主要客群：主要客群：珠海本地全

62、客群珠海本地全客群国际大厦国际大厦（华润万家）（华润万家）迎宾百货广场迎宾百货广场米兰百货广场米兰百货广场华润万家板块 Page 34GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 迎宾路板块 国际大厦商业广场pp规模：规模：规模：规模：总建筑面积约总建筑面积约80000900008000090000，地下两层，地上，地下两层，地上3-43-4层层pp主力店：主力店：主力店：主力店：l l华润万家（百货华润万家（百货+ +超市超市, ,面积约面积约5000060000 500006000

63、0 ）l l文华书城（面积约文华书城（面积约10000 10000 ）l l运动城（面积约运动城（面积约5000 5000 ） l l家居广场（面积约家居广场（面积约20002000）pp华润万家百货品牌档次（国际二三线品牌、国内一至三线品牌为主）华润万家百货品牌档次（国际二三线品牌、国内一至三线品牌为主）华润万家百货品牌档次（国际二三线品牌、国内一至三线品牌为主）华润万家百货品牌档次（国际二三线品牌、国内一至三线品牌为主）l l女装：女装：MangoMango、ESPRITESPRIT、欧时力、欧时力、VeroVero ModaModa、OnlyOnly、FGFEELFGFEEL、自然元素等

64、、自然元素等l l鞋：鞋： le le saundasaunda、staccatostaccato、百丽、百丽、ST&SATST&SAT、达芙妮、达芙妮、KISSKISS CATCAT、TATATATA、安玛丽、安玛丽、HarsonHarson等等l l运动休闲服饰：运动休闲服饰：CATCAT、KappaKappa、ConverseConverse、NikeNike、adidasadidas等等l l化妆品：美宝莲、欧莱雅、化妆品：美宝莲、欧莱雅、OLAYOLAY、自然堂、羽西、自然堂、羽西pp租金水平：租金水平：租金水平：租金水平：1F1F运动城内商铺，约运动城内商铺，约250250元元/

65、/ 月月 Page 35GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 迎宾路板块 迎宾百货广场pp规模：规模：规模：规模：地上地上3 3层，总商业面积层，总商业面积2700027000，单层面积约，单层面积约9000 9000 ，沿街面长，沿街面长220m220m的狭长形裙楼商业的狭长形裙楼商业pp业态业种：业态业种：业态业种：业态业种：l l零售：服饰、鞋履、内衣、日用品、麦当劳、银行零售：服饰、鞋履、内衣、日用品、麦当劳、银行l l餐饮：餐饮：KFCKFC、麦当劳、西餐、日本料理、

66、麦当劳、西餐、日本料理l l休闲娱乐：美容美体（休闲娱乐：美容美体（2 2家），电玩城（家），电玩城（300 300 ）、桌球城（）、桌球城（2000 2000 ）pp首层百货品牌档次：（国内一至三线品牌为主）首层百货品牌档次：（国内一至三线品牌为主）首层百货品牌档次：（国内一至三线品牌为主）首层百货品牌档次：（国内一至三线品牌为主）l l女装：哥弟、女装：哥弟、CastleCastle、LILYLILY、TOUCHTOUCH、FGFEELFGFEEL、白丝、白丝、ebaseebase、卡宾、卡宾l l男装：卡宾、男装：卡宾、JackJack JohnsJohns等等l l鞋：百丽、天美意、特

67、乐路、鞋：百丽、天美意、特乐路、HotHot WestWest等等l l内衣：内衣：ManiformManiform、fandeciefandecie等等pp出租率：出租率：出租率：出租率：首层首层100%100%，二、三层目前大部分为空置待装修，二、三层目前大部分为空置待装修pp租金水平：租金水平：租金水平：租金水平：2F2F空置部分：约空置部分：约200200元元/ / 月月 Page 36GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 迎宾路板块 米兰百货广场pp规模：规模：规模：

68、规模：地上地上2 2层，单层面积约层，单层面积约9000 9000 ，总建筑面积，总建筑面积1800018000pp主要业态：主要业态：主要业态：主要业态：l l零售：零售：零售：零售：屈臣氏、服饰为主、化妆品、金饰珠宝等屈臣氏、服饰为主、化妆品、金饰珠宝等l l餐饮（以特色餐饮为主，餐饮比例占餐饮（以特色餐饮为主，餐饮比例占餐饮（以特色餐饮为主，餐饮比例占餐饮（以特色餐饮为主，餐饮比例占50% 50% ）咖啡时间、大家乐、多福豆花、咖啡时间、大家乐、多福豆花、自然美食坊、大西洋超级牛排、磨磨香土菜馆等自然美食坊、大西洋超级牛排、磨磨香土菜馆等l休闲娱乐：夜总会、电玩城休闲娱乐：夜总会、电玩城

69、pp零售品牌档次：零售品牌档次：零售品牌档次：零售品牌档次：（国内二、三线品牌为主）国内二、三线品牌为主）国内二、三线品牌为主）国内二、三线品牌为主）l l女装：女装：CastleCastle、多尔、出格、喜丽、多尔、出格、喜丽l l鞋履：百丽、天美意、百思图、鞋履：百丽、天美意、百思图、stacctostaccto等等l l化妆品：丸美、色彩地带等化妆品：丸美、色彩地带等l l内衣：伊丝艾拉等内衣：伊丝艾拉等l l金饰珠宝：六福珠宝金饰珠宝：六福珠宝pp出租率：出租率：出租率：出租率：接近接近100%100% Page 37GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL

70、CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 拱北商圈 三大商业板块综合对比分析区域区域区域区域区位条件及区区位条件及区区位条件及区区位条件及区域形象域形象域形象域形象交通环境交通环境交通环境交通环境业态业种丰富度业态业种丰富度业态业种丰富度业态业种丰富度品牌档次品牌档次品牌档次品牌档次综合评价综合评价综合评价综合评价口岸口岸口岸口岸板块板块板块板块毗邻拱北联检大楼，日均客流量巨大。商业人气最旺地处交通枢纽，周边地处交通枢纽，周边有较多的客运站，人有较多的客运站，人流车流混杂，停车较流车流混杂，停车较难难以零售为主，餐饮种类较以零售为主，餐饮种类较多。

71、但均以快餐类为主，多。但均以快餐类为主，缺少休闲娱乐设施缺少休闲娱乐设施除澳海城百货品牌档次除澳海城百货品牌档次稍高，有稍高，有国际二、三线国际二、三线品牌及国内一、二线品品牌及国内一、二线品牌以外，其余均以无品牌以外，其余均以无品牌的潮流服饰和名牌仿牌的潮流服饰和名牌仿冒品为主冒品为主 莲花路莲花路莲花路莲花路板块板块板块板块与拱北口岸广场相与拱北口岸广场相近，购物环境较差，近，购物环境较差，有大量从事特殊事有大量从事特殊事业的人群，区域环业的人群，区域环境不理想，治安较境不理想，治安较差差周边道路等级较低，周边道路等级较低，加上莲花路是步行街加上莲花路是步行街等诸多因素，车行交等诸多因素，

72、车行交通通达性受限，瓶颈通通达性受限，瓶颈明显明显以低档零售为主，路边有以低档零售为主，路边有较多的小吃店，莲花路周较多的小吃店，莲花路周边也有较多沐足、桑拿、边也有较多沐足、桑拿、夜总会等休闲娱乐设施夜总会等休闲娱乐设施以低档无品牌的服饰为以低档无品牌的服饰为主，假冒伪劣商品也较主，假冒伪劣商品也较多，有较少一部分中档多，有较少一部分中档大众化的休闲运动服饰大众化的休闲运动服饰品牌品牌 迎宾路迎宾路迎宾路迎宾路板块板块板块板块毗邻迎宾路，商业毗邻迎宾路，商业档次较其他板块高，档次较其他板块高，主要以百货超市为主要以百货超市为龙头商家，适合家龙头商家，适合家庭式消费庭式消费迎宾路是双向六车道，

73、迎宾路是双向六车道，公交线路较为发达，公交线路较为发达，交通通达性较好交通通达性较好零售以百货、超市、品牌零售以百货、超市、品牌专卖店为主，零售业种较专卖店为主，零售业种较丰富；除米兰百货餐饮比丰富；除米兰百货餐饮比例较高外，其余的商场餐例较高外，其余的商场餐饮与休闲娱乐比例较低饮与休闲娱乐比例较低以国内一至三线品牌服以国内一至三线品牌服饰为主，也有部分国内饰为主，也有部分国内二、三线品牌，品牌档二、三线品牌，品牌档次是拱北商圈内最高的次是拱北商圈内最高的 明楚明楚睿智睿智达道达道致远致远楚睿商业楚睿商业GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.030

74、3 项目竞争环境分析项目竞争环境分析 叁 Page 39GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远潜在竞争项目 空间分布格局本案本案本案本案恒虹世纪广场恒虹世纪广场领秀城领秀城仁恒滨海中心仁恒滨海中心万科珠宾花园万科珠宾花园华发商都华发商都扬名广场二期扬名广场二期沃尔玛沃尔玛 Page 40GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 潜在竞争项目 华发商都pp地理位置：地理

75、位置：地理位置：地理位置：位于珠海大道南屏路口，属华发新城六期工程位于珠海大道南屏路口，属华发新城六期工程pp规模：规模：规模：规模：华发商都总建筑面积达到华发商都总建筑面积达到1010万，由万，由6 6万的华润万家万的华润万家“ “欢欢乐颂乐颂” ”大型购物中心、集中式商业以及定位高端的商业街组成大型购物中心、集中式商业以及定位高端的商业街组成pp“ “欢乐颂欢乐颂欢乐颂欢乐颂” ”商业形态：商业形态：商业形态：商业形态：不仅具备了居民日常购物、休闲、餐饮、文不仅具备了居民日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，更迎合消费者的化、金融等服务功能，更迎合消费者的“ “快乐消费快乐消费” ”

76、心态，增强心态，增强了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带来来“ “一站式消费一站式消费” ”和和“ “快乐消费快乐消费” ”的双重体验的双重体验pp预计入市时间：预计入市时间：预计入市时间：预计入市时间：20122012年年底年年底pp项目点评：项目点评：项目点评：项目点评：l l华发商都以华润万家欢乐颂大型超市及时尚百货为主力业态华发商都以华润万家欢乐颂大型超市及时尚百货为主力业态 ，规模大，规模大，是一种创新的商业模式，将会吸引一定的消费客群，对珠海商业市场是一种创新的商业模式，将会吸引一定的消费客群，对珠海商业市

77、场也是一次较大的提升也是一次较大的提升l l华发商都属于南屏版块，偏离了传统消费商圈，项目需要较长的培育华发商都属于南屏版块，偏离了传统消费商圈，项目需要较长的培育期，且项目除了期，且项目除了“ “欢乐颂欢乐颂” ”部分之外，其它部分缺乏整体统一规划，部分之外，其它部分缺乏整体统一规划，尚难以发挥整体商业效应，严格来说，对本项目并不构成直接影响尚难以发挥整体商业效应，严格来说，对本项目并不构成直接影响 Page 41GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 潜在竞争项目 扬名广场二

78、期pp地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：位于老香洲凤凰南路位于老香洲凤凰南路 pp规模：规模：规模：规模：总建筑面积约总建筑面积约100000100000pp项目定位：项目定位：项目定位：项目定位：项目首创珠海全新商业模式，将游乐、休闲消费与项目首创珠海全新商业模式，将游乐、休闲消费与风靡国际的商业模式风靡国际的商业模式SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL巧妙结合，建成之后，巧妙结合，建成之后，与一期相连，将集大型百货、大型超市、主题风味食街、星级与一期相连，将集大型百货、大型超市、主题风味食街、星级影视城、影视城、KTVKTV、超级儿童反斗城、书吧、五星级酒店于一体，、超级

79、儿童反斗城、书吧、五星级酒店于一体，形成真正的一站式购物、休闲、娱乐为一体化的珠海第一商业形成真正的一站式购物、休闲、娱乐为一体化的珠海第一商业城城 （预计于（预计于20112011年年8 8月开始招租）月开始招租）pp楼层分布：楼层分布：楼层分布：楼层分布：l l-3F -2F-3F -2F：停车场：停车场l l-1F8F-1F8F：商业广场：商业广场l l9F13F9F13F：酒店式公寓：酒店式公寓pp项目点评：项目点评：项目点评：项目点评：l l项目开发会进一步增强老香洲商圈的商业地位项目开发会进一步增强老香洲商圈的商业地位l l地理位置优越，是传统的商业旺区，规模大，业种业态丰地理位置

80、优越，是传统的商业旺区，规模大，业种业态丰富，意在打造珠海首个真正意义上购物中心，对本项目构富，意在打造珠海首个真正意义上购物中心，对本项目构成竞争威胁，会截留部分珠海北部地区消费者成竞争威胁，会截留部分珠海北部地区消费者 Page 42GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 潜在竞争项目 万达广场pp规模：规模：规模：规模：大连万达集团拟投资大连万达集团拟投资4040亿亿-50-50亿元在珠亿元在珠海建城市商业综合体海建城市商业综合体 。用地面积。用地面积100-250100-

81、250亩，亩，年营业额年营业额2020亿元以上，纳税亿元以上，纳税1.51.5亿元以上亿元以上pp实施进程：实施进程：实施进程：实施进程：l l大连万达集团发展部自大连万达集团发展部自20102010年年5 5月份以来多次月份以来多次前来珠海考察前来珠海考察l l万达集团董事长王健林先生前往珠海考察，同万达集团董事长王健林先生前往珠海考察，同时希望能够在珠海尽快找到合适地块以建立万时希望能够在珠海尽快找到合适地块以建立万达集团华南总部并打造其旗舰购物广场达集团华南总部并打造其旗舰购物广场 Page 43GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚

82、明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 潜在竞争项目 万达广场pp选址可能性预测：选址可能性预测：选址可能性预测：选址可能性预测：l l拱北板块（拱北板块（）l l吉大板块（吉大板块（ ）l l南湾板块（南湾板块（）l l横琴新区（横琴新区（）pp项目点评：项目点评：项目点评：项目点评：l l万达广场开发规模大，开发模式成熟，商户资源充足，开发建成后将极大的提升万达广场开发规模大，开发模式成熟，商户资源充足，开发建成后将极大的提升珠海商业市场发展水平，营造新的消费热点，对珠海消费者有强大的吸引力，对珠海商业市场发展水平，营造新的消费热点，对珠海消费者有强大的吸引力，对本

83、项目会构成较大威胁本项目会构成较大威胁l l万达广场的开发模式重在物业快速销售回笼资金，而不是重在经营，且其目前仍万达广场的开发模式重在物业快速销售回笼资金，而不是重在经营，且其目前仍在选址阶段，将会有一个缓冲期，因此若本项目的商业全程开发更加专业和科学，在选址阶段，将会有一个缓冲期，因此若本项目的商业全程开发更加专业和科学，经营管理更加精细化，本项目仍然可以在市场上占有一席之地经营管理更加精细化，本项目仍然可以在市场上占有一席之地 Page 44GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致

84、远致远 潜在竞争项目 领秀城pp位置：迎宾路与岭南路交汇处，总商业面积约位置：迎宾路与岭南路交汇处，总商业面积约位置：迎宾路与岭南路交汇处，总商业面积约位置：迎宾路与岭南路交汇处，总商业面积约7600076000pp商业物业分布：商业物业分布：商业物业分布：商业物业分布：l lA A区：总建筑面积区：总建筑面积23600 23600 ，地上三层裙楼，规划为百货，目前与茂业，地上三层裙楼，规划为百货，目前与茂业百货、天虹百货、海雅百货在洽谈中百货、天虹百货、海雅百货在洽谈中l lB B区：总建筑面积区：总建筑面积29400 29400 ，地上三层裙楼商业以品牌零售为主，目前，地上三层裙楼商业以品

85、牌零售为主，目前招商尚未启动，预计四月中下旬出招商方案，地下一层为超市（招商尚未启动，预计四月中下旬出招商方案，地下一层为超市（16000 16000 ，目前与沃尔玛洽谈中），目前与沃尔玛洽谈中）l lC C区：总建筑面积区：总建筑面积18000 18000 ，地上三层裙楼，主要以休闲娱乐，地上三层裙楼，主要以休闲娱乐/ /餐饮配餐饮配套为主，规划将引进电影院与量贩式套为主，规划将引进电影院与量贩式KTVKTV（目前尚在施工阶段）（目前尚在施工阶段）l lD D区：两层街铺，总建筑面积区：两层街铺，总建筑面积5000 5000 ，主要规划为特色休闲餐饮，主要规划为特色休闲餐饮pp项目点评：项目

86、点评：项目点评：项目点评：l l领秀城规模较大，规划业种业态丰富，包括大型超市、百货、大型与领秀城规模较大，规划业种业态丰富，包括大型超市、百货、大型与特色休闲餐饮、电影院与量贩式特色休闲餐饮、电影院与量贩式KTVKTV等休闲娱乐功能，意在打造集购等休闲娱乐功能，意在打造集购物、餐饮与休闲娱乐为一体的街区式购物中心，对本项目的招商构成物、餐饮与休闲娱乐为一体的街区式购物中心，对本项目的招商构成一定的竞争压力一定的竞争压力l l领秀城距离拱北核心商圈尚有一定距离，区位成熟度不如本项目，且领秀城距离拱北核心商圈尚有一定距离，区位成熟度不如本项目，且街区式设计对后续招商经营的要求更高，面临较大难度街

87、区式设计对后续招商经营的要求更高，面临较大难度B区A区C区D区迎迎迎迎宾宾宾宾路路路路岭岭 南南 路路 Page 45GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 潜在竞争项目 恒虹世纪广场pp地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：拱北地标性建筑，地处拱北中心区繁华地拱北地标性建筑，地处拱北中心区繁华地段、迎宾南路与粤海路的交汇处，距离拱北口岸、广段、迎宾南路与粤海路的交汇处，距离拱北口岸、广珠轻轨拱北站直线距离不过珠轻轨拱北站直线距离不过500m500mpp商业规模：商业规模：商业

88、规模：商业规模：单层面积约单层面积约50006000 50006000 ，总规模约，总规模约2000030000 2000030000 ，层高为，层高为5.2m5.2m（意整体出售）（意整体出售）pp楼层分布：楼层分布：楼层分布：楼层分布：l l-1F-2F-1F-2F：地下停车场：地下停车场l l（总停车位（总停车位: 537: 537个，其中地上个，其中地上2121个，地下个，地下516516个个 ）l l1F4F1F4F：大型商场：大型商场l l5F5F：绿化架空层：绿化架空层l l6F41F6F41F：公寓：公寓pp开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：预计预计20112011年年8

89、 8月月pp项目点评：项目点评：项目点评：项目点评：区域成熟度不如本项目，且规模小，对本区域成熟度不如本项目，且规模小，对本项目不构成直接威胁项目不构成直接威胁 Page 46GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 潜在竞争项目 仁恒滨海中心pp地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：位于情侣路与粤海路交界处位于情侣路与粤海路交界处pp规模：规模：规模：规模：占地占地4200042000，总建筑面积约，总建筑面积约307000307000pp主要物业类型：主要物业类型：主要物业类

90、型：主要物业类型：街区商业、五星级酒店、街区商业、五星级酒店、甲级写字楼、高档住宅甲级写字楼、高档住宅pp项目点评：项目点评：项目点评：项目点评：以住宅开发为主，裙楼街区商以住宅开发为主，裙楼街区商业作为配套，规模不大，对本项目不构成业作为配套，规模不大，对本项目不构成直接威胁直接威胁 Page 47GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 潜在竞争项目 万科珠宾花园pp地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：位于吉大区景山路，毗邻九洲城位于吉大区景山路，毗邻九洲城pp规模：规模：

91、规模：规模：占地面积约占地面积约110000110000，总建筑面积约，总建筑面积约200000200000，总体商业规模约总体商业规模约1500015000l l大商业建筑规模约大商业建筑规模约大商业建筑规模约大商业建筑规模约6800 6800 ，地上三层，全部对外出售，商铺，地上三层，全部对外出售，商铺，地上三层，全部对外出售，商铺，地上三层，全部对外出售，商铺总价在总价在总价在总价在20002000万元以上万元以上万元以上万元以上vv1F1F：规划为品牌零售，商铺间隔：规划为品牌零售，商铺间隔250-800 250-800 ，售价，售价6-166-16万元万元/ / ，租金水平约，租金水

92、平约500500元元/ / 月月vv2F2F：规划为休闲娱乐，均价：规划为休闲娱乐，均价4.54.5万元万元/ / vv3F3F：规划为餐饮，已有珠海本土大型中餐厅进驻：规划为餐饮，已有珠海本土大型中餐厅进驻l l地下商场约地下商场约地下商场约地下商场约1800 1800 ，由开发商持有经营，有意招进小型精品，由开发商持有经营，有意招进小型精品，由开发商持有经营，有意招进小型精品，由开发商持有经营，有意招进小型精品超市超市超市超市l l街区式商业街街区式商业街街区式商业街街区式商业街, ,以一层和两层的商铺为主，去年已全部售完，以一层和两层的商铺为主，去年已全部售完，以一层和两层的商铺为主，去

93、年已全部售完，以一层和两层的商铺为主，去年已全部售完，均价均价均价均价6-76-7万元万元万元万元/ / pp项目点评：项目点评：项目点评：项目点评：l l以住宅开发为主，商业规模小，且位于吉大商圈，与本项目以住宅开发为主，商业规模小，且位于吉大商圈，与本项目距离较远，不构成直接威胁距离较远，不构成直接威胁l l原珠海宾馆改造部分以餐饮与休闲娱乐功能为主，如酒吧街，原珠海宾馆改造部分以餐饮与休闲娱乐功能为主，如酒吧街，特色休闲餐饮，功能相对单一，主要作为九州城配套功能特色休闲餐饮，功能相对单一，主要作为九州城配套功能 Page 48GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCI

94、AL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远潜在竞争项目 沃尔玛（招商花园城）pp地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：翠峰路招商花园二期翠峰路招商花园二期pp规模：规模：规模：规模：地上地上3 3层建筑，总建筑面积约层建筑，总建筑面积约20000m20000m，正在建设中，正在建设中pp项目点评：项目点评：项目点评：项目点评：l l沃尔玛是全球超市的龙头，进驻珠海沃尔玛是全球超市的龙头，进驻珠海将会搅动珠海现有的商业格局，提升将会搅动珠海现有的商业格局，提升珠海的商业开放度和发展水平，当然珠海的商业开放度和发展水平，当然对本项目的部分业态招商

95、也会带来一对本项目的部分业态招商也会带来一定的压力定的压力 Page 49GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 竞争环境小结 购物中心形态的商业模式将陆续出现，极大提升珠海商购物中心形态的商业模式将陆续出现，极大提升珠海商购物中心形态的商业模式将陆续出现，极大提升珠海商购物中心形态的商业模式将陆续出现，极大提升珠海商业发展水平业发展水平业发展水平业发展水平 多个大型知名品牌商家的进驻，将使珠海整个商业格局有多个大型知名品牌商家的进驻，将使珠海整个商业格局有多个大型知名品牌商家的

96、进驻，将使珠海整个商业格局有多个大型知名品牌商家的进驻，将使珠海整个商业格局有较大改变较大改变较大改变较大改变万达广场带来丰富的品牌资源，华润欢乐颂、沃尔玛等知名商家的进驻，大大的提升珠海万达广场带来丰富的品牌资源，华润欢乐颂、沃尔玛等知名商家的进驻，大大的提升珠海万达广场带来丰富的品牌资源，华润欢乐颂、沃尔玛等知名商家的进驻，大大的提升珠海万达广场带来丰富的品牌资源，华润欢乐颂、沃尔玛等知名商家的进驻，大大的提升珠海商业的外向度，搅动珠海现有的市场格局，向大商业格局逐步发展商业的外向度，搅动珠海现有的市场格局，向大商业格局逐步发展商业的外向度，搅动珠海现有的市场格局，向大商业格局逐步发展商业

97、的外向度，搅动珠海现有的市场格局，向大商业格局逐步发展1 1 1 1、随着商业市场发展水平与市场格局的提升，珠海商业竞争环境将更激烈、随着商业市场发展水平与市场格局的提升，珠海商业竞争环境将更激烈、随着商业市场发展水平与市场格局的提升，珠海商业竞争环境将更激烈、随着商业市场发展水平与市场格局的提升，珠海商业竞争环境将更激烈2 2 2 2、本项目位于拱北成熟的市级商圈，商业人气旺。面对激烈的市场竞争，本项目以特色、本项目位于拱北成熟的市级商圈，商业人气旺。面对激烈的市场竞争，本项目以特色、本项目位于拱北成熟的市级商圈，商业人气旺。面对激烈的市场竞争，本项目以特色、本项目位于拱北成熟的市级商圈，商

98、业人气旺。面对激烈的市场竞争，本项目以特色化，差异化的竞争策略，并借助本身区位优势，定能有良好的发展前景化，差异化的竞争策略，并借助本身区位优势，定能有良好的发展前景化，差异化的竞争策略，并借助本身区位优势，定能有良好的发展前景化，差异化的竞争策略，并借助本身区位优势，定能有良好的发展前景领秀城、扬名广场二期、华发商都等项目的开发，都意在打造真正意义的购物中心，规模领秀城、扬名广场二期、华发商都等项目的开发，都意在打造真正意义的购物中心，规模领秀城、扬名广场二期、华发商都等项目的开发，都意在打造真正意义的购物中心，规模领秀城、扬名广场二期、华发商都等项目的开发，都意在打造真正意义的购物中心，规

99、模大，业态业种丰富。这些新项目的开发将极大的提升珠海商业市场发展水平大，业态业种丰富。这些新项目的开发将极大的提升珠海商业市场发展水平大，业态业种丰富。这些新项目的开发将极大的提升珠海商业市场发展水平大，业态业种丰富。这些新项目的开发将极大的提升珠海商业市场发展水平 商业竞争环境越发激烈，但本项目借助自身特色与优势仍商业竞争环境越发激烈，但本项目借助自身特色与优势仍商业竞争环境越发激烈，但本项目借助自身特色与优势仍商业竞争环境越发激烈，但本项目借助自身特色与优势仍能寻求一席之地能寻求一席之地能寻求一席之地能寻求一席之地明楚明楚睿智睿智达道达道致远致远楚睿商业楚睿商业GUANGZHOU CLEA

100、R&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.0404 城市规划前景及商业发展趋势预测城市规划前景及商业发展趋势预测 肆 Page 51GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远珠海城市发展规划珠海城市发展规划 Page 52GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远港珠澳大桥港珠澳大桥港珠澳大桥港珠澳大桥珠海规珠海规划利好划利好广珠轻轨广珠轻轨广珠轻轨广珠轻轨广

101、珠西线广珠西线广珠西线广珠西线2424小时通关小时通关小时通关小时通关横琴新区开发横琴新区开发横琴新区开发横琴新区开发拱北高端商贸中心规划拱北高端商贸中心规划拱北高端商贸中心规划拱北高端商贸中心规划拱北商城改造拱北商城改造拱北商城改造拱北商城改造 Page 53GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 港珠澳大桥pp港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连接香港、港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连接香港、港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连接香港、港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连

102、接香港、珠海及澳门的大型跨海通道珠海及澳门的大型跨海通道珠海及澳门的大型跨海通道珠海及澳门的大型跨海通道 l l大桥的起点是香港大屿山，经大澳，跨越珠江口，大桥的起点是香港大屿山，经大澳，跨越珠江口，最后分成最后分成Y Y字形，一端连接珠海，一端连接澳门字形，一端连接珠海，一端连接澳门 l l工程建设内容包括：港珠澳大桥主体工程、香港口工程建设内容包括：港珠澳大桥主体工程、香港口岸、珠海口岸、澳门口岸、香港接线以及珠海接线岸、珠海口岸、澳门口岸、香港接线以及珠海接线l l大桥主体工程采用桥隧组合方式，大桥主体工程全大桥主体工程采用桥隧组合方式，大桥主体工程全长约长约29.629.6公里，海底隧

103、道长约公里，海底隧道长约6 6余公里余公里l l往珠海方向通过隧道穿越拱北建成区域，最先将与往珠海方向通过隧道穿越拱北建成区域，最先将与规划建设中的京港澳高速广珠西线相连，再通过延规划建设中的京港澳高速广珠西线相连，再通过延长线接驳，将与珠海境内现有的京珠高速、西部沿长线接驳，将与珠海境内现有的京珠高速、西部沿海高速、江珠高速，规划建设中的机场高速、高栏海高速、江珠高速，规划建设中的机场高速、高栏港高速等一系列干道连通，直贯整个珠江西岸地区港高速等一系列干道连通，直贯整个珠江西岸地区乃至泛珠三角区域乃至泛珠三角区域 Page 54GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIA

104、L CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 港珠澳大桥pp港珠澳大桥将连起世界最具活力经济区，快速通道港珠澳大桥将连起世界最具活力经济区，快速通道港珠澳大桥将连起世界最具活力经济区，快速通道港珠澳大桥将连起世界最具活力经济区，快速通道的建成对香港、澳门、珠海三地经济社会一体化意的建成对香港、澳门、珠海三地经济社会一体化意的建成对香港、澳门、珠海三地经济社会一体化意的建成对香港、澳门、珠海三地经济社会一体化意义深远，促进我国沿海城市的经济链调整和产业结义深远，促进我国沿海城市的经济链调整和产业结义深远，促进我国沿海城市的经济链调整和产业结义深远，促

105、进我国沿海城市的经济链调整和产业结构转型构转型构转型构转型l l以公路桥的形式连接香港、珠海和澳门，整座大以公路桥的形式连接香港、珠海和澳门，整座大桥将按六车道高速公路标准建设，设计行车时速桥将按六车道高速公路标准建设，设计行车时速每小时一百公里，建成通车后，开车从香港到珠每小时一百公里，建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的海的时间将由目前的3 3个多小时缩减为半个多小时个多小时缩减为半个多小时 l l口岸采用口岸采用“ “三地三检三地三检” ”的布设方式，其中珠海、的布设方式，其中珠海、澳门在拱北湾附近填海的同一人工岛上，修建独澳门在拱北湾附近填海的同一人工岛上，修建独立的各自管辖的

106、口岸立的各自管辖的口岸 l l总工期计划为六年，已于总工期计划为六年，已于20092009年年1212月月2525日动工，日动工，预计预计20152015年至年至20162016年建成通车年建成通车 Page 55GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 广珠轻轨pp广珠城际轨道交通，简称广珠城轨，又称广广珠城际轨道交通，简称广珠城轨，又称广广珠城际轨道交通，简称广珠城轨，又称广广珠城际轨道交通，简称广珠城轨，又称广珠城际铁路珠城际铁路珠城际铁路珠城际铁路l l由北面的广州市广州南

107、站途经佛山市顺德区、由北面的广州市广州南站途经佛山市顺德区、中山市，南至珠海市拱北口岸的珠海站，并中山市，南至珠海市拱北口岸的珠海站，并经延伸线连接珠海机场，又设一支线由中山经延伸线连接珠海机场，又设一支线由中山市小榄镇经中山市古镇，跨西江，连接江门市小榄镇经中山市古镇，跨西江，连接江门市新会区会城街道东甲市新会区会城街道东甲l l该线和广深城际轨道交通是珠三角城际快速该线和广深城际轨道交通是珠三角城际快速轨道轨道A A字型网络中的两条主干线字型网络中的两条主干线 l l20112011年年1 1月月7 7日正式通车，从广州南站到珠日正式通车，从广州南站到珠海北站最快仅需海北站最快仅需4141

108、分钟分钟 Page 56GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 广珠轻轨pp广珠城轨的开通，将对珠江西岸的广珠城轨的开通，将对珠江西岸的广珠城轨的开通，将对珠江西岸的广珠城轨的开通，将对珠江西岸的“ “珠、中、江经济圈珠、中、江经济圈珠、中、江经济圈珠、中、江经济圈” ”的交通一体化具有历史突破性的意义的交通一体化具有历史突破性的意义的交通一体化具有历史突破性的意义的交通一体化具有历史突破性的意义 l l珠三角地区同城化珠三角地区同城化“ “一小时生活圈一小时生活圈” ”的蓝图正

109、在实施的蓝图正在实施 l l城轨开通对珠三角一小时交通圈的形成将可能带动一种新的居城轨开通对珠三角一小时交通圈的形成将可能带动一种新的居住模式住模式“ “城市群居住城市群居住” ”，市民可以在中心城市工作，到副中心，市民可以在中心城市工作，到副中心城市居住城市居住l l城轨站点附近将成为当地新的发展中心城轨站点附近将成为当地新的发展中心l l翠亨、唐家湾、明珠、前山、珠海这翠亨、唐家湾、明珠、前山、珠海这5 5个车站预计明年全部启个车站预计明年全部启用，即广珠城轨届时能进入珠海市区用，即广珠城轨届时能进入珠海市区l l另一条货运线另一条货运线“ “广珠铁路广珠铁路” ”也开通，珠江将迎来也开通

110、，珠江将迎来“ “双龙戏珠双龙戏珠” ”的场面的场面l l广珠城轨和正在动工的港珠澳大桥，把珠海拉入国际顶级酒店广珠城轨和正在动工的港珠澳大桥，把珠海拉入国际顶级酒店管理公司的视线管理公司的视线 ，国际顶级酒店争进珠海，国际顶级酒店争进珠海 ，其中洲际酒店再，其中洲际酒店再次进入，将在拱北口岸亮灯次进入，将在拱北口岸亮灯 Page 57GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 广珠西线pp广珠西线高速公路位于中国广东省，连接广州市至珠海广珠西线高速公路位于中国广东省，连接广州市至珠

111、海广珠西线高速公路位于中国广东省，连接广州市至珠海广珠西线高速公路位于中国广东省，连接广州市至珠海市的一条高速公路，沿途经过佛山市南海区、顺德区和市的一条高速公路，沿途经过佛山市南海区、顺德区和市的一条高速公路，沿途经过佛山市南海区、顺德区和市的一条高速公路，沿途经过佛山市南海区、顺德区和中山市。为国家重点公路太澳公路中山市。为国家重点公路太澳公路中山市。为国家重点公路太澳公路中山市。为国家重点公路太澳公路( (太原太原太原太原澳门澳门澳门澳门) )干线南端干线南端干线南端干线南端的重要路段的重要路段的重要路段的重要路段l l广珠西线一期：已于广珠西线一期：已于20042004年年4 4月建成

112、通车。项目起于广州芳村区月建成通车。项目起于广州芳村区海南村，终于顺德碧江。海南村，终于顺德碧江。l l广珠西线二期：起于顺德碧江，于沙溪镇接广珠西线三期起点。广珠西线二期：起于顺德碧江，于沙溪镇接广珠西线三期起点。全长全长45.57345.573公里，双向六车道，设计行车时速公里，双向六车道，设计行车时速100100公里。由于东公里。由于东升至沙溪段还未建成，因此升至沙溪段还未建成，因此20102010年年6 6月月2525日通车的广珠西线二期，日通车的广珠西线二期，只通至中山东升镇，接已建好的中江高速。只通至中山东升镇，接已建好的中江高速。l l广珠西线三期：北起中山市沙溪，终点位于坦洲月

113、环附近，已于广珠西线三期：北起中山市沙溪，终点位于坦洲月环附近，已于20092009年年底开工，预计年年底开工，预计20132013年建通车。三期工程连接线计划与年建通车。三期工程连接线计划与港珠澳大桥衔接，广珠西线高速还将成为佛山通往港珠澳地区最港珠澳大桥衔接，广珠西线高速还将成为佛山通往港珠澳地区最便捷的通道便捷的通道 Page 58GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 广珠西线pp广珠西线高速公路三期工程是国家高速公路珠广珠西线高速公路三期工程是国家高速公路珠广珠西线高速

114、公路三期工程是国家高速公路珠广珠西线高速公路三期工程是国家高速公路珠江三角洲环线工程的重要组成部分江三角洲环线工程的重要组成部分江三角洲环线工程的重要组成部分江三角洲环线工程的重要组成部分l l它的建设对进一步完善珠江三角洲地区路网布它的建设对进一步完善珠江三角洲地区路网布局，缓解局，缓解105105国道的运输压力，加强粤、港、国道的运输压力，加强粤、港、澳之间特别是珠江三角洲西部地区南北向的交澳之间特别是珠江三角洲西部地区南北向的交通与经济往来通与经济往来l l改善区域交通条件和投资环境，加强外向型经改善区域交通条件和投资环境，加强外向型经济实力，促进经济的全面发展具有重要作用济实力，促进经

115、济的全面发展具有重要作用 Page 59GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 24小时通关pp连接澳门的珠海拱北口岸是中国第二大陆路口岸连接澳门的珠海拱北口岸是中国第二大陆路口岸连接澳门的珠海拱北口岸是中国第二大陆路口岸连接澳门的珠海拱北口岸是中国第二大陆路口岸l l在在“ “港澳自由行港澳自由行” ”以及以及CEPACEPA政策的进一步推动下，政策的进一步推动下，赴澳经商、旅游的内地居民年均有赴澳经商、旅游的内地居民年均有20%20%增长增长l l经拱北口岸出入境旅客连续两年

116、突破经拱北口岸出入境旅客连续两年突破80008000万人次，万人次，在全国口岸稳居第二在全国口岸稳居第二pp澳区全国政协委员陈明金在提案说，口岸不畅通、等澳区全国政协委员陈明金在提案说，口岸不畅通、等澳区全国政协委员陈明金在提案说，口岸不畅通、等澳区全国政协委员陈明金在提案说，口岸不畅通、等候时间长，严重影响珠澳两地旅游等相关产业发展候时间长，严重影响珠澳两地旅游等相关产业发展候时间长，严重影响珠澳两地旅游等相关产业发展候时间长，严重影响珠澳两地旅游等相关产业发展l l原因在于口岸设施不足，两地口岸查验结果互不相认，原因在于口岸设施不足，两地口岸查验结果互不相认，出入境旅客信息未能共享等出入境

117、旅客信息未能共享等l l建议加强珠澳口岸建设，在拱北口岸试行建议加强珠澳口岸建设，在拱北口岸试行“ “两地一检两地一检” ”或或“ “单边验放单边验放” ”的查验模式，适当延长通关时间，的查验模式，适当延长通关时间，力争力争2424小时通关小时通关 Page 60GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 24小时通关 pp两地政府全力争取两地政府全力争取两地政府全力争取两地政府全力争取20112011年年底或明年初延长通关时间，年年底或明年初延长通关时间，年年底或明年初延长通关时间

118、，年年底或明年初延长通关时间，然后逐步实现然后逐步实现然后逐步实现然后逐步实现2424小时通关，横琴（莲花）口岸首先实小时通关，横琴（莲花）口岸首先实小时通关，横琴（莲花）口岸首先实小时通关，横琴（莲花）口岸首先实现廿四小时通关，先行先试，为拱北（关闸）口岸现廿四小时通关，先行先试，为拱北（关闸）口岸现廿四小时通关，先行先试，为拱北（关闸）口岸现廿四小时通关，先行先试，为拱北（关闸）口岸2424小时通关作准备小时通关作准备小时通关作准备小时通关作准备l l珠澳双方正加强合作，在扩建拱北珠澳双方正加强合作，在扩建拱北( (关闸关闸) )口岸的基础口岸的基础上，将旅客分流至珠海九洲港、湾仔、横琴等

119、口岸进上，将旅客分流至珠海九洲港、湾仔、横琴等口岸进出澳门出澳门l l现时旅行团较少使用横琴（莲花）口岸，原因在于开现时旅行团较少使用横琴（莲花）口岸，原因在于开关时间不配合，倘能适当延长通关时间至与拱北（关关时间不配合，倘能适当延长通关时间至与拱北（关闸）口岸同步，相信旅行团会增加使用该口岸闸）口岸同步，相信旅行团会增加使用该口岸l l现时珠海居民前往横琴（莲花）口岸非常不便，巴士现时珠海居民前往横琴（莲花）口岸非常不便，巴士路线稀疏，停车场欠奉，不仅游客，连本地居民都不路线稀疏，停车场欠奉，不仅游客，连本地居民都不愿使用愿使用 Page 61GUANGZHOU CLEAR&CLEVER C

120、OMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 横琴新区pp20052005年年9 9月月1010日，国务院总理温家宝要求横琴的规划要与珠海整体规划相衔接，要规划日，国务院总理温家宝要求横琴的规划要与珠海整体规划相衔接，要规划好了再动，谋而后动，不可乱动，谋求最大的生态经济效益好了再动，谋而后动，不可乱动，谋求最大的生态经济效益pp20082008年年珠三角纲要珠三角纲要中横琴成为中横琴成为“ “横琴新区横琴新区” ”，总面积，总面积106.46106.46平方公里平方公里pp以全国人大常委会批准在横琴岛设置澳门大学横琴新校区为契机，

121、以全国人大常委会批准在横琴岛设置澳门大学横琴新校区为契机，20092009年年8 8月，国务院月，国务院正式批准实施正式批准实施横琴总体发展规划横琴总体发展规划，要逐步将横琴建设成为，要逐步将横琴建设成为“ “一国两制一国两制” ”下探索粤下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台，这正式标志着横琴新区的开发建设上升为国家战略，横琴开发进产业升级的新平台，这正式标志着横琴新区的开发建设上升为国家战略，横琴开发进入新篇章入新篇章 Page 62GUANGZHOU CL

122、EAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 横琴新区pp发展定位是以合作、创新和服务为主题，充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推发展定位是以合作、创新和服务为主题，充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推发展定位是以合作、创新和服务为主题，充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推发展定位是以合作、创新和服务为主题，充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推进与港澳紧密合作、融合发展，进与港澳紧密合作、融合发展，进与港澳紧密合作、融合发展，进与港澳紧密合作、融合发展，重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术重

123、点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术等等等等“ “四大产业四大产业四大产业四大产业” ”l l经过经过1010到到1515年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“ “开放岛开放岛” ”，经济繁荣、，经济繁荣、宜居宜业的宜居宜业的“ “活力岛活力岛” ”，知识密集、信息发达的，知识密集、信息发达的“ “智能岛智能岛” ”，资源节约、环境友好的，资源节约、环境友好的“ “生态岛生态岛” ”l l到到20152015年，人口规模为年，人口规模为1212

124、万人，人均万人，人均GDPGDP为为1212万元万元l l到到20202020年，人口规模为年，人口规模为2828万人，人均万人，人均GDPGDP为为2020万元万元l l香港投资者纷至沓来，其中香港丽新集团和世贸集团已决定在横琴进行香港投资者纷至沓来，其中香港丽新集团和世贸集团已决定在横琴进行“ “大手笔大手笔” ”投资，投资，项目投资总额达项目投资总额达100100亿元港币亿元港币 Page 63GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 横琴新区 重大项目 pp横琴新区规划建设

125、横琴新区规划建设横琴新区规划建设横琴新区规划建设1010余个大型项目，单个项目投资额一般都在余个大型项目，单个项目投资额一般都在余个大型项目，单个项目投资额一般都在余个大型项目，单个项目投资额一般都在100100亿元以上，对珠海乃亿元以上，对珠海乃亿元以上，对珠海乃亿元以上，对珠海乃至整个广东省的发展都具有极其重要的作用至整个广东省的发展都具有极其重要的作用至整个广东省的发展都具有极其重要的作用至整个广东省的发展都具有极其重要的作用l l澳门大学横琴新校区澳门大学横琴新校区l l市政基础建设市政基础建设(BT(BT）项目）项目l l十字门中央商务区十字门中央商务区l l长隆国际海洋度假区长隆国

126、际海洋度假区l l多联供燃气发电项目多联供燃气发电项目l l横琴新家园横琴新家园l l高栏港高栏港l l会展商务组团会展商务组团l l口岸服务区首批重点项目口岸服务区首批重点项目l l粤澳合作中医药产业园粤澳合作中医药产业园l l金海大桥、广珠城轨延长线金海大桥、广珠城轨延长线等交通工程等交通工程澳门大学横琴校区澳门大学横琴校区澳门大学横琴校区澳门大学横琴校区长隆国际海洋度假区长隆国际海洋度假区长隆国际海洋度假区长隆国际海洋度假区 Page 64GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远

127、致远 横琴新区 十字门中央商务区 pp区域介绍区域介绍区域介绍区域介绍l l十字门中央商务区东面与澳门一水相隔，南至十字门中央商务区东面与澳门一水相隔，南至横琴横琴 环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，占地面积约北靠将军山脉，占地面积约5.775.77平方公里平方公里l l规划总建筑面积规划总建筑面积11001100万平方米，其中商务办公万平方米，其中商务办公占占45%45%，商业配套及商务公寓占，商业配套及商务公寓占55%55%l l对珠海城市发展具有历史性、战对珠海城市发展具有历史性、战 略性和全局性略性和全局性的意义，直接决定珠海未来的发

128、展的意义，直接决定珠海未来的发展pp区域发展进程区域发展进程区域发展进程区域发展进程l l目前，十字门商务区项目横琴片区一、二期填目前，十字门商务区项目横琴片区一、二期填土工程已全部完成，总占地土工程已全部完成，总占地9393万平方米，三、万平方米，三、四期填土工程正加紧推进，累计完成填土方四期填土工程正加紧推进，累计完成填土方150150多万方多万方l l全球招商引资全面展开全球招商引资全面展开 Page 65GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 拱北商城改造 pp珠海市十大

129、重点项目工程之一，将分三个片区进行改造珠海市十大重点项目工程之一，将分三个片区进行改造珠海市十大重点项目工程之一，将分三个片区进行改造珠海市十大重点项目工程之一，将分三个片区进行改造l l拱北市场区域：拱北市场区域：拱北市场区域：拱北市场区域：区域下一步的改造将是以商业、酒店、区域下一步的改造将是以商业、酒店、办公楼、写字楼为主办公楼、写字楼为主l l莲花路区域莲花路区域莲花路区域莲花路区域：因为涉及到关闸、高沙等：因为涉及到关闸、高沙等3 3个城中旧村，大个城中旧村，大约占地约占地120000120000，改造会结合城中村改造进行，改造会结合城中村改造进行l l银都酒店往拱北口岸广场地下区域

130、：银都酒店往拱北口岸广场地下区域：银都酒店往拱北口岸广场地下区域：银都酒店往拱北口岸广场地下区域：结合口岸地下商场结合口岸地下商场的改造进行，已经明确由香港名店街投资建设，定位是的改造进行，已经明确由香港名店街投资建设，定位是高档地下商场高档地下商场pp项目区域交通条件有望获得较大改善项目区域交通条件有望获得较大改善项目区域交通条件有望获得较大改善项目区域交通条件有望获得较大改善l l结合正在开展的结合正在开展的“ “静畅宁美静畅宁美” ”工程，香洲区计划从今年工程，香洲区计划从今年开始在拱北地区增建停车位，开始在拱北地区增建停车位，20112011年就将新建超过年就将新建超过10001000

131、个停车位，缓解停车难个停车位，缓解停车难l l包括从地下商场到路面、往昌盛大桥及港珠澳大桥的交包括从地下商场到路面、往昌盛大桥及港珠澳大桥的交通疏导问题，都纳入了规划通疏导问题，都纳入了规划pp发展进程：发展进程：发展进程：发展进程：完成概念性规划，准备提交市委、市政府审议完成概念性规划，准备提交市委、市政府审议完成概念性规划，准备提交市委、市政府审议完成概念性规划，准备提交市委、市政府审议 拱北市场区域拱北市场区域拱北市场区域拱北市场区域莲花路区域莲花路区域莲花路区域莲花路区域银都酒店银都酒店银都酒店银都酒店莲花万景城莲花万景城莲花万景城莲花万景城拱北口岸广场拱北口岸广场拱北口岸广场拱北口岸

132、广场 Page 66GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远拱北高端商贸中心 pp区域范围：区域范围：区域范围：区域范围：中心城区迎宾路以西、九洲大道南北两侧，中心城区迎宾路以西、九洲大道南北两侧，面积约面积约100100公顷，该区域包含保利达广场、中岛毛纺厂、公顷，该区域包含保利达广场、中岛毛纺厂、东南丝绸厂、丽珠医药厂、恒信、兴业玻璃厂等东南丝绸厂、丽珠医药厂、恒信、兴业玻璃厂等1313个以个以旧工业厂房改造为主的旧工业厂房改造为主的“ “三旧三旧” ”项目项目pp主要功能：主

133、要功能：主要功能：主要功能：包括酒店、写字楼、公园、购物中心、会议包括酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、会展中心、公寓，国外称之为中心、会展中心、公寓，国外称之为HOPSCAHOPSCApp功能定位：功能定位：功能定位：功能定位：珠海珠海CBDCBD（拱北高端商贸中心）必将成为珠（拱北高端商贸中心）必将成为珠海重点建设项目，大量的资金和优势资源必将向这里集海重点建设项目，大量的资金和优势资源必将向这里集中，从而推动拱北乃至整个珠海的繁荣中，从而推动拱北乃至整个珠海的繁荣pp发展进程：发展进程：发展进程：发展进程：规划设计方案征集阶段，规划设计方案征集阶段，近期珠海市拱北商贸近期珠海市拱北

134、商贸中心规划设计国际征集发布及答疑会已召开，中心规划设计国际征集发布及答疑会已召开，6 6家通过资格家通过资格预审的单位将在为期一个多月的时间内，为拱北未来发展规预审的单位将在为期一个多月的时间内，为拱北未来发展规划画好划画好“ “蓝图蓝图” ” 拱北高端商务中心拱北高端商务中心拱北高端商务中心拱北高端商务中心 Page 67GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 城市发展前景pp珠海交通枢纽地位大幅提升，极大增强珠海城市辐射力和发展潜力珠海交通枢纽地位大幅提升，极大增强珠海城市

135、辐射力和发展潜力珠海交通枢纽地位大幅提升，极大增强珠海城市辐射力和发展潜力珠海交通枢纽地位大幅提升，极大增强珠海城市辐射力和发展潜力l l港珠澳大桥港珠澳大桥港珠澳大桥港珠澳大桥开发建设将大大缩短香港、澳门与珠海之际交通时间，会给珠海带来更多的港澳开发建设将大大缩短香港、澳门与珠海之际交通时间，会给珠海带来更多的港澳人流、财流与物流，促进珠海商业发展，同时也会带来港澳先进商业理念，促进商业环境与人流、财流与物流，促进珠海商业发展，同时也会带来港澳先进商业理念，促进商业环境与经营管理水平不断提高经营管理水平不断提高l l广珠轻轨与广珠西线广珠轻轨与广珠西线广珠轻轨与广珠西线广珠轻轨与广珠西线的开

136、发建设会进一步增强珠三角西翼之间的交通与经济往来，同时会进的开发建设会进一步增强珠三角西翼之间的交通与经济往来，同时会进一步凸显珠海（尤其是拱北）连接港澳与内地交通枢纽地位一步凸显珠海（尤其是拱北）连接港澳与内地交通枢纽地位pp随着珠海经济规模与人口规模的提升，大大促进珠海的商业规模与消费规模的提高随着珠海经济规模与人口规模的提升，大大促进珠海的商业规模与消费规模的提高随着珠海经济规模与人口规模的提升，大大促进珠海的商业规模与消费规模的提高随着珠海经济规模与人口规模的提升，大大促进珠海的商业规模与消费规模的提高l l横琴新区横琴新区横琴新区横琴新区重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术

137、等重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术等“ “四大产业四大产业” ”，一方面整体，一方面整体提升珠海经济发展水平，另一方面吸引大量高素质、高消费力度就业人口与居住人口，促进提升珠海经济发展水平，另一方面吸引大量高素质、高消费力度就业人口与居住人口，促进珠海整体商业的发展珠海整体商业的发展l l2424小时通关小时通关小时通关小时通关、交通条件改善交通条件改善交通条件改善交通条件改善将进一步增加珠海旅游人口，带动商业消费将进一步增加珠海旅游人口，带动商业消费 Page 68GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智

138、睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远珠海商业发展前景及趋势珠海商业发展前景及趋势 Page 69GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 人口规模预测pp珠海人口现状：珠海人口现状：珠海人口现状：珠海人口现状：20092009年珠海常住人口约年珠海常住人口约年珠海常住人口约年珠海常住人口约150150万，其万，其万，其万，其中户籍人口约中户籍人口约中户籍人口约中户籍人口约100100万，流动人口约万，流动人口约万，流动人口约万，流动人口约5050万万万万pp珠海未来人口增长预测

139、：珠海未来人口增长预测：珠海未来人口增长预测：珠海未来人口增长预测：20152015年常住人口会增至年常住人口会增至年常住人口会增至年常住人口会增至200200万左右、万左右、万左右、万左右、20202020年约年约年约年约250250万左右万左右万左右万左右l l根据根据根据根据珠海城市总体规划（珠海城市总体规划（珠海城市总体规划（珠海城市总体规划（2001-20202001-2020），未来人口，未来人口，未来人口，未来人口会稳定增长会稳定增长会稳定增长会稳定增长20152015年与年与年与年与20202020年，珠海常住人口会分别增至年，珠海常住人口会分别增至年，珠海常住人口会分别增至年

140、，珠海常住人口会分别增至175175万人与万人与万人与万人与245245万人万人万人万人l l考虑该规划在考虑该规划在考虑该规划在考虑该规划在20012001前制定，时效性不匹配，同时考虑近前制定，时效性不匹配，同时考虑近前制定，时效性不匹配，同时考虑近前制定，时效性不匹配，同时考虑近期横琴新区开发以及港澳珠大桥开发建设等利好影响，期横琴新区开发以及港澳珠大桥开发建设等利好影响，期横琴新区开发以及港澳珠大桥开发建设等利好影响，期横琴新区开发以及港澳珠大桥开发建设等利好影响，人口规模增长明显加快，预测应在原有基础上适当提高人口规模增长明显加快，预测应在原有基础上适当提高人口规模增长明显加快，预测

141、应在原有基础上适当提高人口规模增长明显加快，预测应在原有基础上适当提高vv横琴新区产业发展与房地产开发可以为珠海带来稳定的产业横琴新区产业发展与房地产开发可以为珠海带来稳定的产业人口与居住人口增长，人口与居住人口增长，20152015年与年与20202020年横琴人口分别为年横琴人口分别为1212万与万与2828万，且以高素质与高消费力人口为主万，且以高素质与高消费力人口为主vv未来伴随珠海交通条件改善，会进一步增大游客数量，吸引未来伴随珠海交通条件改善，会进一步增大游客数量，吸引港澳及内地产业人口与就业人口港澳及内地产业人口与就业人口2005-20102005-2010年珠海常住人口增长趋势

142、（万人）年珠海常住人口增长趋势（万人）年珠海常住人口增长趋势（万人）年珠海常住人口增长趋势（万人）2007-20102007-2010年珠海入境游客增长趋势年珠海入境游客增长趋势年珠海入境游客增长趋势年珠海入境游客增长趋势2007-20102007-2010年珠海国内游客增长趋势年珠海国内游客增长趋势年珠海国内游客增长趋势年珠海国内游客增长趋势 Page 70GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 人口年龄结构预测pp珠海人口年龄现状结构：珠海人口年龄现状结构：珠海人口年龄现状结

143、构：珠海人口年龄现状结构：l l20052005年珠海市年珠海市1%1%人口抽样调查结果显示人口中，人口抽样调查结果显示人口中，15-3915-39岁年轻人口比重最大，约占总人口数的岁年轻人口比重最大，约占总人口数的54%54%l l年龄结构趋于稳定：年龄结构趋于稳定：年龄结构趋于稳定：年龄结构趋于稳定：通过与通过与20002000年人口年龄结构的年人口年龄结构的各项指标对比分析，除老少比增加了各项指标对比分析，除老少比增加了1010个百分点之个百分点之外，其余指标基本变化在外，其余指标基本变化在-1-1+1.5+1.5个百分点区间，个百分点区间，总体波动不大总体波动不大pp 珠海未来人口结构

144、预测珠海未来人口结构预测珠海未来人口结构预测珠海未来人口结构预测l l伴随交通条件改善、新区开发及产业发展，会吸引伴随交通条件改善、新区开发及产业发展，会吸引更多更多15-3915-39岁年轻人过珠海就业与居住，年轻人比岁年轻人过珠海就业与居住，年轻人比重会进一步增加，可适当调高为重会进一步增加，可适当调高为60%60%l l以以20152015年为例，年为例，15-3915-39岁年轻人口总数会由岁年轻人口总数会由20092009年年8080万大幅度增至万大幅度增至120120万左右万左右20052005年珠海人口年龄结构分布年珠海人口年龄结构分布年珠海人口年龄结构分布年珠海人口年龄结构分布

145、 Page 71GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业容量评估主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业现有商业规模（）现有商业规模（）现有商业规模（）现有商业规模（）后续商业规模（）后续商业规模（）后续商业规模（）后续商业规模（）口岸购物广场口岸购物广场口岸购物广场口岸购物广场120000国际商业大厦国际商业大厦国际商业大厦国际商业大厦80000迎宾百货广场迎宾百货广场迎宾百货广场迎宾百货广场27000莲花万景城莲花万景城莲花万景城莲花万景城28000免税商场免税商

146、场免税商场免税商场+ +国贸国贸国贸国贸+ +珠海百货珠海百货珠海百货珠海百货120000扬名广场扬名广场扬名广场扬名广场24000茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货33000旺角百货旺角百货旺角百货旺角百货30000华润万家华润万家华润万家华润万家20000明珠商业广场明珠商业广场明珠商业广场明珠商业广场50000总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）700000700000领秀城领秀城领秀城领秀城76000恒虹世纪广场恒虹世纪广场恒虹世纪广场恒虹世纪广场30000扬名广场二期扬名广场二期

147、扬名广场二期扬名广场二期100000华发商都华发商都华发商都华发商都100000沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场20000中海环宇城中海环宇城中海环宇城中海环宇城100000总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）500000500000 Page 72GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业容量评估pp根据国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面

148、积根据国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面积根据国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面积根据国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面积1.0-2.01.0-2.0，二线城市人均，二线城市人均，二线城市人均，二线城市人均商业面积商业面积商业面积商业面积1-1.5 1-1.5 ，三线城市人均商业面积三线城市人均商业面积三线城市人均商业面积三线城市人均商业面积 0.5-1.0 0.5-1.0 均是比较合理的范畴均是比较合理的范畴均是比较合理的范畴均是比较合理的范畴pp20152015年珠海常住人口约年珠海常住人口约年珠海常住人口约年珠海常住人口约200200万，目前城区已开发或即将开发的

149、具备一定体量的商万，目前城区已开发或即将开发的具备一定体量的商万，目前城区已开发或即将开发的具备一定体量的商万，目前城区已开发或即将开发的具备一定体量的商业总面积约业总面积约业总面积约业总面积约120120万万万万 ，人均商业面积约，人均商业面积约，人均商业面积约，人均商业面积约0.6 0.6 ，且考虑到非常住人口（游客及澳，且考虑到非常住人口（游客及澳，且考虑到非常住人口（游客及澳，且考虑到非常住人口（游客及澳门客）对商业的需求量，珠海商业仍然处在相对合理的范围门客）对商业的需求量，珠海商业仍然处在相对合理的范围门客）对商业的需求量，珠海商业仍然处在相对合理的范围门客）对商业的需求量，珠海商

150、业仍然处在相对合理的范围pp珠海目前已开发的商业项目尚未出现明显的招商困难和滞销状况，说明市场供需珠海目前已开发的商业项目尚未出现明显的招商困难和滞销状况，说明市场供需珠海目前已开发的商业项目尚未出现明显的招商困难和滞销状况，说明市场供需珠海目前已开发的商业项目尚未出现明显的招商困难和滞销状况，说明市场供需总量未表现明显失衡总量未表现明显失衡总量未表现明显失衡总量未表现明显失衡珠海中心城区未来珠海中心城区未来3535年合理新增商业面积年合理新增商业面积需求可达需求可达30403040万万 Page 73GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚

151、明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业发展趋势 趋势趋势趋势趋势3 3 3 3：珠海商业将进入珠海商业将进入珠海商业将进入珠海商业将进入“购物中心购物中心购物中心购物中心”时代时代时代时代趋势趋势趋势趋势2 2 2 2：拱北商业地位和商业特色将进一步加强拱北商业地位和商业特色将进一步加强拱北商业地位和商业特色将进一步加强拱北商业地位和商业特色将进一步加强趋势趋势趋势趋势1 1 1 1：拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变趋势趋势趋势趋势4 4 4 4：珠海珠

152、海珠海珠海“大商业大商业大商业大商业”格局将逐步展现格局将逐步展现格局将逐步展现格局将逐步展现 Page 74GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业发展趋势一 拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变pp吉大、拱北两大市级商圈目前商业成熟度较高，商业价值远高于其他区域级商圈吉大、拱北两大市级商圈目前商业成熟度较高，商业价值远高于其他区域级商圈吉大、拱北两大市级商圈目前商业成熟度较高，商业价值远高于其他区域级商圈吉大、拱北两大市级商圈目前商业成熟度较高，商业价值远高于其他区域级商

153、圈l l从两大市级商圈的商业总规模，业态丰富度均优于其他商圈，并各具有较大一群稳定的消费群体，从两大市级商圈的商业总规模，业态丰富度均优于其他商圈，并各具有较大一群稳定的消费群体，消费者的消费习惯短期内难以改变消费者的消费习惯短期内难以改变l l两大市级商圈的商铺租金两大市级商圈的商铺租金 售价水平与其他商圈有较大差距，这与商圈成熟度息息相关售价水平与其他商圈有较大差距，这与商圈成熟度息息相关商圈商圈商圈商圈主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业总规模（）总规模（）总规模（）总规模（）主要业态主要业态主要业态主要业态商铺租金售价水平商铺租金售价水平商铺租金售价水平商铺租金售价水平拱北

154、拱北311311，400400百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐专业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐拱北口岸广场拱北口岸广场-1-1层租金约层租金约10001000元元/ /月月莲花路步行街租金约莲花路步行街租金约450450元元/ /月月国际大厦一楼运动城租金约国际大厦一楼运动城租金约250250元元/ /月月吉大吉大120120，000000百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮、休闲娱乐零售商铺、餐饮、休闲娱乐万科珠宾花园商业街首层商铺售价万科珠宾花园商业街首层商铺售价6-166-1

155、6万万元元/ / 老香洲老香洲151151，000000（物（物业多而散，单业多而散，单体规模小）体规模小）百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮零售商铺、餐饮乐淘城商铺租金约乐淘城商铺租金约110110元元/m/m月月扬名广场首层商铺售价：约扬名广场首层商铺售价：约5500055000元元/m/m 新香洲新香洲5050，000000百货、超市、零售商铺百货、超市、零售商铺旺角百货首层商铺租金旺角百货首层商铺租金2525元元/m/m月月华润万家附近临街商铺租金华润万家附近临街商铺租金125125元元/m/m月月前山前山5050，000000百货、超市

156、、主题卖场百货、超市、主题卖场华润万家附近临街商铺租金华润万家附近临街商铺租金100100元元/m/m月月 Page 75GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业发展趋势一 拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变pp大部分后续供应仍集中在拱北与吉大两大大部分后续供应仍集中在拱北与吉大两大大部分后续供应仍集中在拱北与吉大两大大部分后续供应仍集中在拱北与吉大两大商业核心商业核心商业核心商业核心l l领秀城、恒虹世纪广场和万科珠宾花园等领秀城、恒虹世纪广场和万科珠宾花园等多个大商业项

157、目的开发，均集中在拱北与多个大商业项目的开发，均集中在拱北与吉大商圈，可见各大发展商仍看重两大商吉大商圈，可见各大发展商仍看重两大商业核心区域的未来发展前景业核心区域的未来发展前景l l拱北与吉大目前已具有较好的市场基础和拱北与吉大目前已具有较好的市场基础和旺盛的商业人气，加上后续供应带来新的旺盛的商业人气，加上后续供应带来新的商业模式、商业元素以及知名品牌商家的商业模式、商业元素以及知名品牌商家的进驻，两大商业核心地位将进一步得到巩进驻，两大商业核心地位将进一步得到巩固和发展固和发展华发商都华发商都华发商都华发商都扬名广场二期扬名广场二期扬名广场二期扬名广场二期沃尔玛沃尔玛沃尔玛沃尔玛领秀城

158、领秀城领秀城领秀城恒虹世纪恒虹世纪恒虹世纪恒虹世纪广场广场广场广场本案本案本案本案仁恒滨海中心仁恒滨海中心仁恒滨海中心仁恒滨海中心万科珠宾万科珠宾万科珠宾万科珠宾花园花园花园花园吉大商圈吉大商圈拱北商圈拱北商圈 Page 76GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业发展趋势二 拱北商业地位和商业特色将进一步加强pp拱北交通枢纽地位凸显，辐射范围大幅扩大拱北交通枢纽地位凸显，辐射范围大幅扩大拱北交通枢纽地位凸显，辐射范围大幅扩大拱北交通枢纽地位凸显，辐射范围大幅扩大l l港珠澳大

159、桥、广珠轻轨与广珠西线开发建设以及港珠澳大桥、广珠轻轨与广珠西线开发建设以及拱北口岸拱北口岸2424小时通关都会进一步凸显珠海（尤其小时通关都会进一步凸显珠海（尤其是拱北）连接港澳与珠三角地区交通枢纽地位，是拱北）连接港澳与珠三角地区交通枢纽地位，提高交通与经济往来频率，进一步促进拱北商业提高交通与经济往来频率，进一步促进拱北商业发展发展pp拱北商业市场竞争越发激烈，特色化差异化竞争拱北商业市场竞争越发激烈，特色化差异化竞争拱北商业市场竞争越发激烈，特色化差异化竞争拱北商业市场竞争越发激烈，特色化差异化竞争策略是引导市场步入良性竞争的必然趋势策略是引导市场步入良性竞争的必然趋势策略是引导市场步

160、入良性竞争的必然趋势策略是引导市场步入良性竞争的必然趋势l l领秀城、恒虹世纪广场等多个大型商业项目后续领秀城、恒虹世纪广场等多个大型商业项目后续供应，加上拱北原有供应，加上拱北原有3030多万的商业体量，市场多万的商业体量，市场竞争将更激烈竞争将更激烈l l各大商业体必须加强自身特色和差异化优势，才各大商业体必须加强自身特色和差异化优势，才能更具竞争力，并共同把拱北商圈做大做强能更具竞争力，并共同把拱北商圈做大做强港珠澳大桥港珠澳大桥港珠澳大桥港珠澳大桥广珠轻轨广珠轻轨广珠轻轨广珠轻轨广珠西线广珠西线广珠西线广珠西线莲花路步行街莲花路步行街口岸市场口岸市场本本本本案案案案口岸购物广场口岸购物

161、广场国际大厦国际大厦米兰百货广场米兰百货广场迎宾百货广场迎宾百货广场恒红世纪广场恒红世纪广场领秀城领秀城仁恒滨海中心仁恒滨海中心 Page 77GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业发展趋势三 珠海商业将进入珠海商业将进入“购物中心购物中心”时代时代pp伴随购物中心形态的商业模式陆续出现，为珠海带来更多新的商业元素，珠海将伴随购物中心形态的商业模式陆续出现，为珠海带来更多新的商业元素，珠海将伴随购物中心形态的商业模式陆续出现，为珠海带来更多新的商业元素，珠海将伴随购物中心形态

162、的商业模式陆续出现，为珠海带来更多新的商业元素，珠海将进入一个崭新的时代进入一个崭新的时代进入一个崭新的时代进入一个崭新的时代l l众多后续供应大项目的开发，均以购物中心形态出现，商业规模大，综合性更强，开众多后续供应大项目的开发，均以购物中心形态出现，商业规模大，综合性更强，开发建成后将极大的提升珠海商业市场发展水平发建成后将极大的提升珠海商业市场发展水平l l星级电影院、量贩式星级电影院、量贩式KTVKTV、大型电玩中心等新的商业元素将伴随着购物中心逐步进入、大型电玩中心等新的商业元素将伴随着购物中心逐步进入珠海，珠海商业丰富度将有较大提升珠海，珠海商业丰富度将有较大提升 Page 78G

163、UANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业发展趋势四 珠海“大商业”格局将逐步展现pp总体商业体量将大幅提升总体商业体量将大幅提升总体商业体量将大幅提升总体商业体量将大幅提升l l随着多个大商业项目的开发，将为珠海新增近随着多个大商业项目的开发，将为珠海新增近5050万的商业体量万的商业体量pp业态丰富度不断提升，综合性更强业态丰富度不断提升，综合性更强业态丰富度不断提升，综合性更强业态丰富度不断提升，综合性更强l l领秀城：领秀城：领秀城：领秀城：总规模近总规模近80000800

164、00，意在打造集品牌百货、大型超市卖场、时尚特色餐饮与休闲娱乐功能，意在打造集品牌百货、大型超市卖场、时尚特色餐饮与休闲娱乐功能于一体一站式购物中心于一体一站式购物中心l l扬名广场：扬名广场：扬名广场：扬名广场：项目首创珠海全新商业模式，将游乐、休闲消费与风靡国际的商业模式项目首创珠海全新商业模式，将游乐、休闲消费与风靡国际的商业模式SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL巧妙结合，建成之后，与一期相连，将集大型百货、大型超市、主题风味食街、巧妙结合，建成之后，与一期相连，将集大型百货、大型超市、主题风味食街、星级影视城、星级影视城、KTVKTV、超级儿童反斗城、书吧、五星级酒店于一

165、体，形成真正的一站式购物、休闲、超级儿童反斗城、书吧、五星级酒店于一体，形成真正的一站式购物、休闲、娱乐为一体化的珠海第一商业城娱乐为一体化的珠海第一商业城 pp多个大型外资品牌商家与开发商逐渐入驻，商业开放度更大多个大型外资品牌商家与开发商逐渐入驻，商业开放度更大多个大型外资品牌商家与开发商逐渐入驻，商业开放度更大多个大型外资品牌商家与开发商逐渐入驻，商业开放度更大l l沃尔玛已签约进驻前山招商花园城沃尔玛已签约进驻前山招商花园城l l万达集团、大润发、天红百货、海雅百货等也在进一步洽谈或考察中万达集团、大润发、天红百货、海雅百货等也在进一步洽谈或考察中pp珠海部分中低档商场将进行升级改造，

166、整体商业水平将得到进一步提高珠海部分中低档商场将进行升级改造，整体商业水平将得到进一步提高珠海部分中低档商场将进行升级改造，整体商业水平将得到进一步提高珠海部分中低档商场将进行升级改造，整体商业水平将得到进一步提高l l珠海政府与开发商意图对拱北商业进行升级造，如拱北市场、莲花路与银都酒店与口岸广场地下商珠海政府与开发商意图对拱北商业进行升级造，如拱北市场、莲花路与银都酒店与口岸广场地下商业改造升级已完成概念性规划，会极大改善区域形象与商业形象业改造升级已完成概念性规划，会极大改善区域形象与商业形象明楚明楚睿智睿智达道达道致远致远楚睿商业楚睿商业GUANGZHOU CLEAR&CLEVER C

167、OMMERCIAL CO.,LTD.0505 澳门商业概览性分析澳门商业概览性分析 伍 Page 80GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚 睿智睿智 达道达道 致远致远澳门商业格局 商业空间分布及基本情况商业类型商业类型商业类型商业类型主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业规模（规模（规模（规模（mmmm ）业态组合业态组合业态组合业态组合娱乐城娱乐城配套商业配套商业四季四季名店名店（位于四季酒店）（位于四季酒店）2400024000品牌专卖店品牌专卖店新濠大道新濠大道( (位于新濠天地酒店位于新濠天地酒店) )50005000

168、品牌专卖店品牌专卖店永利名店街永利名店街( (位于永利娱乐城）位于永利娱乐城）35003500品牌专卖店品牌专卖店街区式商业街区式商业渔人码头渔人码头9000090000餐饮餐饮+ +休闲娱乐休闲娱乐+ +零售商业零售商业新马路商圈新马路商圈约约300300家店家店零售商铺零售商铺+ +餐饮餐饮高士德大马路商圈高士德大马路商圈全长全长795m795m零售商铺零售商铺+ +餐饮餐饮集中式商业集中式商业大运河购物中心大运河购物中心（位于威尼斯人酒店）（位于威尼斯人酒店）100000100000品牌专卖店品牌专卖店+ +餐饮餐饮新八佰伴百货新八佰伴百货60000m60000m 百货百货+ +超市超市

169、+ +美食广场美食广场新马路商新马路商新马路商新马路商圈圈圈圈高士德大马路商高士德大马路商高士德大马路商高士德大马路商圈圈圈圈澳门渔人码头澳门渔人码头澳门渔人码头澳门渔人码头新八佰伴百货新八佰伴百货新八佰伴百货新八佰伴百货大运河购物中心大运河购物中心大运河购物中心大运河购物中心永利名店街永利名店街永利名店街永利名店街新濠大道新濠大道新濠大道新濠大道四季名店四季名店四季名店四季名店澳门半岛澳门半岛澳门半岛澳门半岛pp澳门商业主要集中在澳门半岛澳门商业主要集中在澳门半岛澳门商业主要集中在澳门半岛澳门商业主要集中在澳门半岛pp澳门商业主要包括娱乐城配套型商业、街区式商澳门商业主要包括娱乐城配套型商业

170、、街区式商澳门商业主要包括娱乐城配套型商业、街区式商澳门商业主要包括娱乐城配套型商业、街区式商业与集中式商业三种类型业与集中式商业三种类型业与集中式商业三种类型业与集中式商业三种类型 Page 81GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚 睿智睿智 达道达道 致远致远 商业特征一 商业发展对旅游博彩业依耐性强pp旅游博彩业是澳门主要的经济动力之一，澳门的商业旅游博彩业是澳门主要的经济动力之一，澳门的商业旅游博彩业是澳门主要的经济动力之一，澳门的商业旅游博彩业是澳门主要的经济动力之一，澳门的商业发展主要依赖于旅游博彩业而生存发展发展主要依赖于旅

171、游博彩业而生存发展发展主要依赖于旅游博彩业而生存发展发展主要依赖于旅游博彩业而生存发展l l大量国际一二线品牌旗舰店、专卖店等集中于澳门各大大量国际一二线品牌旗舰店、专卖店等集中于澳门各大赌场内，作为其商业配套赌场内，作为其商业配套l l旅游博彩业为澳门带来大量游客，三大客源中，中国大旅游博彩业为澳门带来大量游客，三大客源中，中国大陆旅客接近六成，带动大量消费陆旅客接近六成，带动大量消费20092009年访澳中国游客类型及其比例年访澳中国游客类型及其比例年访澳中国游客类型及其比例年访澳中国游客类型及其比例 Page 82GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.

172、,LTD.明楚明楚 睿智睿智 达道达道 致远致远 商业特征二 商业规模小，缺乏大型集中式商业商业类商业类商业类商业类型型型型主要商业物主要商业物主要商业物主要商业物业业业业档次档次档次档次规模规模规模规模（mmmm ）娱乐城娱乐城配套商配套商业业四季四季名店名店高档高档2400024000新濠大道新濠大道高档高档50005000永利名店街永利名店街高档高档35003500街区式街区式商业商业渔人码头渔人码头中档中档9000090000新马路商圈新马路商圈中档中档约约300300家家店店高士德大马高士德大马路商圈路商圈中档中档全长全长795m795m集中式集中式 商业商业大运河购物大运河购物中心

173、中心中高档中高档100000100000新八佰伴百新八佰伴百货货中档偏高中档偏高6000060000pp澳门商业市场总体商业规模约澳门商业市场总体商业规模约澳门商业市场总体商业规模约澳门商业市场总体商业规模约200000300000 m200000300000 ml l澳门规模超过澳门规模超过50000 m50000 m大型集中式商业物业少大型集中式商业物业少l l娱乐城配套型商业以高档为主，一般规模都不大，娱乐城配套型商业以高档为主，一般规模都不大，在在20000 m20000 m以下以下l l街区式商业以小型街铺为主街区式商业以小型街铺为主 Page 83GUANGZHOU CLEAR&C

174、LEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚 睿智睿智 达道达道 致远致远 商业特征三 游客消费占主体，本地人消费外流明显 pp澳门商业市场以游客消费占主体，占总客群比重约澳门商业市场以游客消费占主体，占总客群比重约60%70%60%70%，尤其以娱乐场，尤其以娱乐场配套型与街区式商业表现最为明显配套型与街区式商业表现最为明显商业类型商业类型商业类型商业类型档次档次档次档次业态业态业态业态主要特征主要特征主要特征主要特征消费客群比例消费客群比例消费客群比例消费客群比例娱乐场配套商业娱乐场配套商业高档为主高档为主品牌专卖店、品牌专卖店、美食广场美食广场依附于赌场娱乐城，作为其商业配

175、套功能，规依附于赌场娱乐城，作为其商业配套功能，规模不大，以国际一二线品牌旗舰店、专卖店为模不大，以国际一二线品牌旗舰店、专卖店为主主游客游客游客游客80%80%80%80%澳门人澳门人澳门人澳门人20%20%20%20%街区式商业街区式商业中档大众中档大众化化零售商铺、零售商铺、小餐饮小餐饮以住宅骑楼商铺的建筑形式，规模小，业态业以住宅骑楼商铺的建筑形式，规模小，业态业种分布无规律，以服饰、化妆品专业店、手信种分布无规律，以服饰、化妆品专业店、手信店、休闲小餐饮等构成，游客较多商业气氛相店、休闲小餐饮等构成，游客较多商业气氛相对浓厚对浓厚游客游客游客游客70%70%70%70%澳门人澳门人澳

176、门人澳门人30%30%30%30%集中式商业集中式商业中高档中高档百货、超市、百货、超市、美食广场美食广场综合性不够强，以零售功能为主，但业种相对综合性不够强，以零售功能为主，但业种相对丰富，能满足普通消费者日常购物需求丰富，能满足普通消费者日常购物需求游客游客游客游客50%50%50%50%澳门人澳门人澳门人澳门人50%50%50%50% Page 84GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚 睿智睿智 达道达道 致远致远pp澳门人高档消费大部分外流至香港澳门人高档消费大部分外流至香港澳门人高档消费大部分外流至香港澳门人高档消费大部分外流至

177、香港l l澳门商业规模小，商业丰富度与香港相差甚远，难以澳门商业规模小，商业丰富度与香港相差甚远，难以满足消费者购物、餐饮、休闲娱乐的一站式消费需求满足消费者购物、餐饮、休闲娱乐的一站式消费需求l l澳门大部分外国商品都由香港总代理购入，造成商品澳门大部分外国商品都由香港总代理购入，造成商品成本增加，因此香港的各类外国品牌商品在丰富度、成本增加，因此香港的各类外国品牌商品在丰富度、价格、款式等方面对澳门人依然有相当的吸引力价格、款式等方面对澳门人依然有相当的吸引力l l澳门来往香港较为方便澳门来往香港较为方便pp澳门人中低档消费外流至珠海等地，并以餐饮和休澳门人中低档消费外流至珠海等地，并以餐

178、饮和休澳门人中低档消费外流至珠海等地，并以餐饮和休澳门人中低档消费外流至珠海等地，并以餐饮和休闲娱乐为主闲娱乐为主闲娱乐为主闲娱乐为主l l珠海的休闲娱乐设施与餐饮设施类型相对于澳门丰富，珠海的休闲娱乐设施与餐饮设施类型相对于澳门丰富，而且价格也略低而且价格也略低l l澳门毗邻珠海，关口设有澳门人来往的快速通道，来澳门毗邻珠海，关口设有澳门人来往的快速通道，来往相当方便往相当方便Q3.Q3.请问你去珠海主要消费了什么？请问你去珠海主要消费了什么？请问你去珠海主要消费了什么？请问你去珠海主要消费了什么？ 商业特征三 游客消费占主体，本地人部分消费外流明楚明楚睿智睿智达道达道致远致远楚睿商业楚睿商

179、业GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.0606 深度访谈及商业消费特征研究深度访谈及商业消费特征研究 陆u珠海部分商家与专业人士深度访谈珠海部分商家与专业人士深度访谈u珠海本地消费者消费特征分析珠海本地消费者消费特征分析u澳门消费者珠海消费特征分析澳门消费者珠海消费特征分析 Page 86GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 深度访谈 访谈对象数量访谈对象数量访谈对象数量访谈对象数量访谈对象类型访谈对象类型访谈对象类型访谈对象类型

180、名称名称名称名称位置位置位置位置9 9个个个个经营商（经营商（经营商（经营商（5 5）化妆品经营商黄小姐化妆品经营商黄小姐拱北口岸广场拱北口岸广场床上用品经营商林先生床上用品经营商林先生口岸平价市场口岸平价市场奥斯汀餐饮老板李小姐奥斯汀餐饮老板李小姐迎宾广场对面迎宾广场对面参茸海味参茸海味经营商李先生经营商李先生朝阳市场附近朝阳市场附近新麒麟面包连锁老板刘先生新麒麟面包连锁老板刘先生拱北口岸广场、九州城拱北口岸广场、九州城供应商（供应商（供应商（供应商（2 2）均豪贸易公司孙小姐均豪贸易公司孙小姐亿阳贸易公司朱总亿阳贸易公司朱总专业人士（专业人士（专业人士（专业人士（2 2）米兰百货招商经理黄

181、小姐米兰百货招商经理黄小姐港澳文化商业公司宋先生港澳文化商业公司宋先生 Page 87GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 经营商访谈 pp米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐l l珠海消费客群分类珠海消费客群分类珠海消费客群分类珠海消费客群分类vv拱北消费客群拱北消费客群拱北消费客群拱北消费客群：澳门人、游客（包括台湾客、中国内地游客等）、中低收

182、入人群澳门人、游客（包括台湾客、中国内地游客等）、中低收入人群澳门人、游客（包括台湾客、中国内地游客等）、中低收入人群澳门人、游客（包括台湾客、中国内地游客等）、中低收入人群莲花路一带：以性工作者、夜店员工为主，少量游客、外来务工者（黑人）莲花路一带：以性工作者、夜店员工为主，少量游客、外来务工者（黑人）口岸广场：以澳门人、珠海本地中低收入年轻群体、游客为主口岸广场：以澳门人、珠海本地中低收入年轻群体、游客为主迎宾购物广场：以拱北消费群体为主，能分享华润的客流迎宾购物广场：以拱北消费群体为主，能分享华润的客流华润（拱北店）：珠海全客群，一般以中档收入人群为主华润（拱北店）：珠海全客群，一般以中

183、档收入人群为主vv吉大消费客群吉大消费客群吉大消费客群吉大消费客群：珠海本地收入较高的人群，及吉大区域的中高收入人群：珠海本地收入较高的人群，及吉大区域的中高收入人群九洲城免税商场：收入水平较高的珠海本地客群九洲城免税商场：收入水平较高的珠海本地客群吉之岛：中高收入的吉大区域消费客群吉之岛：中高收入的吉大区域消费客群vv香洲消费客群香洲消费客群香洲消费客群香洲消费客群：珠海本地中等偏高收入群体：珠海本地中等偏高收入群体茂业百货：中等偏高收入的香洲当地消费客群茂业百货：中等偏高收入的香洲当地消费客群新一佳：香洲当地消费客群新一佳：香洲当地消费客群家乐福：香洲当地消费客群家乐福：香洲当地消费客群香

184、洲百货：中等收入香洲当地消费客群香洲百货：中等收入香洲当地消费客群vv前山消费客群前山消费客群前山消费客群前山消费客群：中低收入的前山当地消费客群：中低收入的前山当地消费客群翠微市场：中低收入工薪阶层翠微市场：中低收入工薪阶层 Page 88GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 经营商访谈 pp米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐l l珠海消费特征

185、珠海消费特征珠海消费特征珠海消费特征vv珠海本地：珠海本地：珠海本地：珠海本地：珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）；高端餐饮娱乐消费一般档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）；高端餐饮娱乐消费一般档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）；高端餐饮娱乐消费一般档服饰消费为主

186、，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）；高端餐饮娱乐消费一般在吉大，拱北区域消费基本不吸引本地人在吉大，拱北区域消费基本不吸引本地人在吉大，拱北区域消费基本不吸引本地人在吉大，拱北区域消费基本不吸引本地人vv珠海消费者的消费习惯目的性较强，如对休闲娱乐的消费，也要到固定的区域，因此电影珠海消费者的消费习惯目的性较强，如对休闲娱乐的消费，也要到固定的区域，因此电影等休闲娱乐等配套也很少进驻购物中心（目前电影院只有三家，且无品牌电影院线）等休闲娱乐等配套也很少进驻购物中心（目前电影院只有三家，且无品牌电影院线）vv澳门人：澳门人：澳门人：澳门人：中低收入工薪阶层、部份时尚年轻人及专门做澳门泊来

187、品生意的人。大部分中低中低收入工薪阶层、部份时尚年轻人及专门做澳门泊来品生意的人。大部分中低收入的中老年人经常到珠海购买生鲜食品、水果等廉价食物，以自用为主，一般不会到珠收入的中老年人经常到珠海购买生鲜食品、水果等廉价食物，以自用为主，一般不会到珠海购买日用品海购买日用品vv时尚年轻人会在周末到珠海的酒吧等娱乐场所消费，消费水平较澳门便宜。还有部份专门时尚年轻人会在周末到珠海的酒吧等娱乐场所消费，消费水平较澳门便宜。还有部份专门做两地商品交易生意的人，把澳门当地便宜的商品拿到珠海出售或反之，赚取差额。澳门做两地商品交易生意的人，把澳门当地便宜的商品拿到珠海出售或反之，赚取差额。澳门到珠海消费的

188、人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主到珠海消费的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主 Page 89GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 经营商访谈 pp米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐l l珠海商业市场发展现状珠海商业市场发展现状珠海商业市场发展现状珠海商业市场发展现状vv总体概况：总体概况：总体概况：总体

189、概况：目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，百货品牌以国内一二三线品牌为主目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，百货品牌以国内一二三线品牌为主目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，百货品牌以国内一二三线品牌为主目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，百货品牌以国内一二三线品牌为主vv拱北商业市场：拱北商业市场：拱北商业市场：拱北商业市场：莲花市场一带：莲花市场一带：以中低档次的品牌仿冒品为主，以及夜店较为密集的区域（但但由以中低档次的品牌仿冒品为主，以及夜店较为密集的区域（但但由以中低档次的品牌仿冒品为主，以及夜店较为密集的区域（但但由以中低档次的品牌仿冒品为主，以及夜店较为密集的区域（但但由于

190、消费者平对品牌的意识越来越强，名牌仿冒品商家经营难度越来越难，仿冒品的于消费者平对品牌的意识越来越强，名牌仿冒品商家经营难度越来越难，仿冒品的于消费者平对品牌的意识越来越强，名牌仿冒品商家经营难度越来越难，仿冒品的于消费者平对品牌的意识越来越强，名牌仿冒品商家经营难度越来越难，仿冒品的市场已趋萎缩，并且政府已有对莲花路等一带形象进行改造的构想）市场已趋萎缩，并且政府已有对莲花路等一带形象进行改造的构想）市场已趋萎缩，并且政府已有对莲花路等一带形象进行改造的构想）市场已趋萎缩，并且政府已有对莲花路等一带形象进行改造的构想）口岸广场：以经营澳门泊来品、特产等与澳门有直接关联的商品为主（还有时尚潮口

191、岸广场：以经营澳门泊来品、特产等与澳门有直接关联的商品为主（还有时尚潮流服饰）流服饰）迎宾购物广场：国内中高端品牌专卖店迎宾购物广场：国内中高端品牌专卖店华润（拱北店）：超市及中档百货品牌华润（拱北店）：超市及中档百货品牌注：拱北口岸周边消费市场细分也较明显，辐射力有限（同一商圈内，不同商业项注：拱北口岸周边消费市场细分也较明显，辐射力有限（同一商圈内，不同商业项目的目标客群各不相同。）目的目标客群各不相同。） Page 90GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 经营商访谈 p

192、p米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐l l珠海商业市场发展现状珠海商业市场发展现状珠海商业市场发展现状珠海商业市场发展现状vv吉大商业市场：吉大商业市场：吉大商业市场：吉大商业市场：九洲城免税商场：国内一二线品牌为主的百货，较传统、老式的服装为主九洲城免税商场：国内一二线品牌为主的百货，较传统、老式的服装为主吉之岛：超市、百货结合的中高端精品商场吉之岛：超市、百货结合的中高端精品商场vv香洲商业市场：香洲商业市场：香洲商业市场：香洲商业市场：茂业百货：国内品牌为

193、主的中档百货，以较时尚的品牌为主茂业百货：国内品牌为主的中档百货，以较时尚的品牌为主新一佳：中档超市卖场新一佳：中档超市卖场家乐福：中档外资超市大卖场家乐福：中档外资超市大卖场香洲百货：中档偏低的国内百货品牌香洲百货：中档偏低的国内百货品牌vv前山商业市场：前山商业市场：前山商业市场：前山商业市场：翠微市场：中低档小商品翠微市场：中低档小商品 Page 91GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 经营商访谈 pp米兰百货招商经理、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理、化妆品经营商黄

194、小姐米兰百货招商经理、化妆品经营商黄小姐米兰百货招商经理、化妆品经营商黄小姐l l项目定位方向建议项目定位方向建议项目定位方向建议项目定位方向建议vv项目区位条件较好，有良好的市场基础，人流量相对来说较多，商业可为（并且港珠澳项目区位条件较好，有良好的市场基础，人流量相对来说较多，商业可为（并且港珠澳大桥的开通，对本项目有较大利好）大桥的开通，对本项目有较大利好）vv莲花市场一带形象不太好，也是传统的红灯区，商业定位有一定局限性莲花市场一带形象不太好，也是传统的红灯区，商业定位有一定局限性vv商业不建议以百货形式经营，现有百货经营情况不理想，可参照迎宾广场以品牌专卖店商业不建议以百货形式经营，

195、现有百货经营情况不理想，可参照迎宾广场以品牌专卖店商业不建议以百货形式经营，现有百货经营情况不理想，可参照迎宾广场以品牌专卖店商业不建议以百货形式经营，现有百货经营情况不理想，可参照迎宾广场以品牌专卖店独立门面租赁比较好独立门面租赁比较好独立门面租赁比较好独立门面租赁比较好vv定位可往时尚休闲方面考虑，凸显休闲且有品位的商业形态定位可往时尚休闲方面考虑，凸显休闲且有品位的商业形态定位可往时尚休闲方面考虑，凸显休闲且有品位的商业形态定位可往时尚休闲方面考虑，凸显休闲且有品位的商业形态vv不建议本项目引进大卖场形式的超市，主要因为大部分消费者对日用品的消费已形成较不建议本项目引进大卖场形式的超市，

196、主要因为大部分消费者对日用品的消费已形成较不建议本项目引进大卖场形式的超市，主要因为大部分消费者对日用品的消费已形成较不建议本项目引进大卖场形式的超市，主要因为大部分消费者对日用品的消费已形成较稳定的消费习惯，拱北的华润万家超市竞争力较强。稳定的消费习惯，拱北的华润万家超市竞争力较强。稳定的消费习惯，拱北的华润万家超市竞争力较强。稳定的消费习惯，拱北的华润万家超市竞争力较强。并且还有失败先例为据并且还有失败先例为据 Page 92GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 经营商访谈

197、 pp莲花路口岸市场床品林老板莲花路口岸市场床品林老板莲花路口岸市场床品林老板莲花路口岸市场床品林老板l l现在拱北的生意不好做，口岸广场很多商家都是靠港现在拱北的生意不好做，口岸广场很多商家都是靠港币兑换赚钱，商品销售不理想，很多商家亏本经营币兑换赚钱，商品销售不理想，很多商家亏本经营l lA A货仿冒品市场经常遭工商部门扫荡，生存困难，已货仿冒品市场经常遭工商部门扫荡，生存困难，已货仿冒品市场经常遭工商部门扫荡，生存困难，已货仿冒品市场经常遭工商部门扫荡，生存困难，已没什么人愿意从事该行业没什么人愿意从事该行业没什么人愿意从事该行业没什么人愿意从事该行业l l澳门人的消费力很低，到珠海也是

198、挑最便宜、低档的澳门人的消费力很低，到珠海也是挑最便宜、低档的东西买。台湾人已很少过来珠海消费东西买。台湾人已很少过来珠海消费l l莲花万景城不临大马路，经营有一定的局限性，不太莲花万景城不临大马路，经营有一定的局限性，不太看好本项目。且轻轨很快就会开通至拱北，口岸广场看好本项目。且轻轨很快就会开通至拱北，口岸广场又有几千平方米的后续商铺供应，除口岸广场外，其又有几千平方米的后续商铺供应，除口岸广场外，其他地方的生意就更难做他地方的生意就更难做 Page 93GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道

199、 致远致远致远致远 经营商访谈 pp奥斯奥斯奥斯奥斯町脆皮炸鸡町脆皮炸鸡町脆皮炸鸡町脆皮炸鸡老板李小姐老板李小姐老板李小姐老板李小姐l l认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求）购物需求）l l拱北口岸广场以吸引澳门消费能力有限年轻一族为主（拱北口岸广场以吸引澳门消费能力有限年轻一族为主（2020岁以下，零岁以下，零花钱就可以购买几件衣服），且拱北与莲花路租金水平较高，能生存主花钱就

200、可以购买几件衣服），且拱北与莲花路租金水平较高，能生存主要是因为商品入货价格低，毛利率高，且商铺没有形象要求，装修成本要是因为商品入货价格低，毛利率高，且商铺没有形象要求，装修成本低，导致商家更换频率也高低，导致商家更换频率也高l l澳门区域范围小，来珠海休闲娱乐已成为澳门人的一种休闲方式，也澳门区域范围小，来珠海休闲娱乐已成为澳门人的一种休闲方式，也澳门区域范围小，来珠海休闲娱乐已成为澳门人的一种休闲方式，也澳门区域范围小，来珠海休闲娱乐已成为澳门人的一种休闲方式，也带动了购物消费带动了购物消费带动了购物消费带动了购物消费l l认为莲花万景城重建后不应该再重复中低档商业经营模式，应考虑打认为

201、莲花万景城重建后不应该再重复中低档商业经营模式，应考虑打认为莲花万景城重建后不应该再重复中低档商业经营模式，应考虑打认为莲花万景城重建后不应该再重复中低档商业经营模式，应考虑打造中高档商业市场，区别于现有的商业。造中高档商业市场，区别于现有的商业。造中高档商业市场，区别于现有的商业。造中高档商业市场，区别于现有的商业。策划方案应考虑经营方及业主策划方案应考虑经营方及业主方两方面的想法，经营方更多会考虑营运的可行性，业主方则希望项目方两方面的想法，经营方更多会考虑营运的可行性，业主方则希望项目能打造得上档次高价值。能打造得上档次高价值。年青时尚潮流主题可作为市场的其中一个部份年青时尚潮流主题可作

202、为市场的其中一个部份年青时尚潮流主题可作为市场的其中一个部份年青时尚潮流主题可作为市场的其中一个部份，包括开设游艺中心和网吧等，包括开设游艺中心和网吧等，包括开设游艺中心和网吧等，包括开设游艺中心和网吧等l l拱北的华润万家会在南坪华发新城华润欢乐颂项目落成后再考虑重建拱北的华润万家会在南坪华发新城华润欢乐颂项目落成后再考虑重建l l拱北餐饮类型丰富，莲花万景城原入驻五月花海鲜酒楼，但很难经营，拱北餐饮类型丰富，莲花万景城原入驻五月花海鲜酒楼，但很难经营，最后撤场最后撤场 Page 94GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿

203、智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 经营商访谈 pp经营参茸海味生意的李先生经营参茸海味生意的李先生经营参茸海味生意的李先生经营参茸海味生意的李先生l l拱北有较多澳门人在那儿消费，如果本项目能有多一些香港品牌或者是国际性的品牌，拱北有较多澳门人在那儿消费，如果本项目能有多一些香港品牌或者是国际性的品牌，能够吸引更多的澳门人能够吸引更多的澳门人l l停车位必须妥善考虑，要有足够的停车位才能方便更多驾车人士过去消费。项目周边的停车位必须妥善考虑，要有足够的停车位才能方便更多驾车人士过去消费。项目周边的停车位必须妥善考虑，要有足够的停车位才能方便更多驾车人士过去消费。项目周边的停车位必

204、须妥善考虑，要有足够的停车位才能方便更多驾车人士过去消费。项目周边的道路等级低，不临大马路，道路通畅性不太好，要考虑项目的可进入性道路等级低，不临大马路，道路通畅性不太好，要考虑项目的可进入性道路等级低，不临大马路，道路通畅性不太好，要考虑项目的可进入性道路等级低，不临大马路，道路通畅性不太好，要考虑项目的可进入性l l拱北华润万家的国际广场若拆掉重建，对于本项目来说是一个机会，可以在其重建期间拱北华润万家的国际广场若拆掉重建，对于本项目来说是一个机会，可以在其重建期间尽快巩固自身客群尽快巩固自身客群 Page 95GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,L

205、TD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 经营商访谈 pp新麒麟面包连锁刘老板新麒麟面包连锁刘老板新麒麟面包连锁刘老板新麒麟面包连锁刘老板l l项目地块地理位置条件优越，难以替代。定位应适应拱北现有的档次，可以参考口岸广项目地块地理位置条件优越，难以替代。定位应适应拱北现有的档次，可以参考口岸广项目地块地理位置条件优越，难以替代。定位应适应拱北现有的档次，可以参考口岸广项目地块地理位置条件优越，难以替代。定位应适应拱北现有的档次，可以参考口岸广场的模式，做年轻人市场，间小铺出租。场的模式，做年轻人市场，间小铺出租。场的模式，做年轻人市场，间小铺出租。场的模式

206、，做年轻人市场，间小铺出租。认为做品牌难度较大，因为到拱北消费的珠海认为做品牌难度较大，因为到拱北消费的珠海居民，本地有一定经济实力的人不会到拱北购物，而到拱北消费的澳门人一般也不会太居民，本地有一定经济实力的人不会到拱北购物，而到拱北消费的澳门人一般也不会太有钱，消费水平不高。不建议做超市，因为家庭型消费不是拱北区域的主力消费模式。有钱，消费水平不高。不建议做超市，因为家庭型消费不是拱北区域的主力消费模式。l l口岸广场商铺的实用面积较少，口岸广场商铺的实用面积较少，建议商铺的实用率要提高，可吸引更多商家入场经营，建议商铺的实用率要提高，可吸引更多商家入场经营，建议商铺的实用率要提高，可吸引

207、更多商家入场经营，建议商铺的实用率要提高，可吸引更多商家入场经营，降低经营者的成本降低经营者的成本降低经营者的成本降低经营者的成本 Page 96GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 供应商访谈 pp均豪贸易公司孙小姐均豪贸易公司孙小姐均豪贸易公司孙小姐均豪贸易公司孙小姐l l认为现在珠海的品牌丰富度不够，局限于广东的一些主流品牌，且各品牌的货款不齐全。认为现在珠海的品牌丰富度不够，局限于广东的一些主流品牌，且各品牌的货款不齐全。珠海是典型的移民城市，外省人较多，引进外省的品牌

208、能吸引更广泛的客群，包括服装、珠海是典型的移民城市，外省人较多，引进外省的品牌能吸引更广泛的客群，包括服装、珠海是典型的移民城市，外省人较多，引进外省的品牌能吸引更广泛的客群，包括服装、珠海是典型的移民城市，外省人较多，引进外省的品牌能吸引更广泛的客群，包括服装、化妆品、精品等化妆品、精品等化妆品、精品等化妆品、精品等l l老香洲凤凰路集中有大量高消费人群（包括公务员等）老香洲凤凰路集中有大量高消费人群（包括公务员等）l l项目形象不太好，周边整个经营环境给人感觉较低档，且假货多。项目形象不太好，周边整个经营环境给人感觉较低档，且假货多。重建后可考虑打造中重建后可考虑打造中重建后可考虑打造中重

209、建后可考虑打造中高档的商业综合体，引进更多的外地品牌，可引进一个约高档的商业综合体，引进更多的外地品牌，可引进一个约高档的商业综合体，引进更多的外地品牌，可引进一个约高档的商业综合体，引进更多的外地品牌，可引进一个约50005000平方米的超市卖场，开辟平方米的超市卖场，开辟平方米的超市卖场，开辟平方米的超市卖场，开辟儿童专区，吸引家庭型消费。以年轻人为对象的时尚潮流主题商业是可行的方向儿童专区，吸引家庭型消费。以年轻人为对象的时尚潮流主题商业是可行的方向儿童专区，吸引家庭型消费。以年轻人为对象的时尚潮流主题商业是可行的方向儿童专区，吸引家庭型消费。以年轻人为对象的时尚潮流主题商业是可行的方向

210、l l时代广场正洽谈大润发与好又多超市、九州大道格力广场附近（竹苑汽车站附近）沃尔时代广场正洽谈大润发与好又多超市、九州大道格力广场附近（竹苑汽车站附近）沃尔玛已购置用地准备建大型商业广场玛已购置用地准备建大型商业广场 Page 97GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 供应商访谈 pp亿阳贸易公司朱总亿阳贸易公司朱总亿阳贸易公司朱总亿阳贸易公司朱总l l项目本身是卖假货的，价格虚高，且夜场较多，环境比较杂乱，一般是台湾人在消费，项目本身是卖假货的，价格虚高，且夜场较多，环境比

211、较杂乱，一般是台湾人在消费，周末也很少家庭型消费。周末也很少家庭型消费。重建后如果做商场超市类的家庭型消费会比较难重建后如果做商场超市类的家庭型消费会比较难重建后如果做商场超市类的家庭型消费会比较难重建后如果做商场超市类的家庭型消费会比较难，因为区位形，因为区位形象不太好，除了拱北人以外，其他区的人一般不会到那里消费。象不太好，除了拱北人以外，其他区的人一般不会到那里消费。l l应该考虑做个体型的时尚潮流主题，或是娱乐场所，针对年轻个体的消费。应该考虑做个体型的时尚潮流主题，或是娱乐场所，针对年轻个体的消费。应该考虑做个体型的时尚潮流主题，或是娱乐场所，针对年轻个体的消费。应该考虑做个体型的时

212、尚潮流主题，或是娱乐场所，针对年轻个体的消费。 Page 98GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 专业人士访谈 pp港澳文化商业公司宋先生港澳文化商业公司宋先生港澳文化商业公司宋先生港澳文化商业公司宋先生l l从政府得到的消息，基本确定拱北华润万家购物广场将重建（华润合约快到期）从政府得到的消息，基本确定拱北华润万家购物广场将重建（华润合约快到期）从政府得到的消息，基本确定拱北华润万家购物广场将重建（华润合约快到期）从政府得到的消息，基本确定拱北华润万家购物广场将重建（华润合

213、约快到期）。北岭。北岭原工业区（丽珠集团桂花北路对面）也会打造一个大型的商业中心原工业区（丽珠集团桂花北路对面）也会打造一个大型的商业中心l l珠海现有商业较零散，以中小规模百货商场表现最为明显，没有一个能辐射全市的大型珠海现有商业较零散，以中小规模百货商场表现最为明显，没有一个能辐射全市的大型综合商场，如能有一个这样的综合商场将会非常有吸引力综合商场，如能有一个这样的综合商场将会非常有吸引力l l莲花万景城周边环境不理想，一直给人较脏乱的感觉，且交通不太便利，很多驾车人士莲花万景城周边环境不理想，一直给人较脏乱的感觉，且交通不太便利，很多驾车人士莲花万景城周边环境不理想，一直给人较脏乱的感觉

214、，且交通不太便利，很多驾车人士莲花万景城周边环境不理想，一直给人较脏乱的感觉，且交通不太便利，很多驾车人士认为较难进入该商场（拱北口岸附近分布有多个汽车站，大部分时间需要绕道行驶），认为较难进入该商场（拱北口岸附近分布有多个汽车站，大部分时间需要绕道行驶），认为较难进入该商场（拱北口岸附近分布有多个汽车站，大部分时间需要绕道行驶），认为较难进入该商场（拱北口岸附近分布有多个汽车站，大部分时间需要绕道行驶），且停车位不太方便且停车位不太方便且停车位不太方便且停车位不太方便l l可考虑做一些较有特色的主题商业，如休闲娱乐，并且要考虑多建停车位可考虑做一些较有特色的主题商业，如休闲娱乐，并且要考虑多

215、建停车位 Page 99GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 深度访谈小结 拱北商业现有商业模式亟待升级拱北商业现有商业模式亟待升级拱北商业现有商业模式亟待升级拱北商业现有商业模式亟待升级 拱北商圈各板块各有特点，商业成熟度高，客群丰富拱北商圈各板块各有特点，商业成熟度高，客群丰富拱北商圈各板块各有特点，商业成熟度高，客群丰富拱北商圈各板块各有特点，商业成熟度高，客群丰富 年轻时尚商业市场有较好地市场基础，前景明朗年轻时尚商业市场有较好地市场基础，前景明朗年轻时尚商业市场有较好

216、地市场基础，前景明朗年轻时尚商业市场有较好地市场基础，前景明朗1 1、项目周边区域、项目周边区域形象不太好，形象不太好，仿冒品多。随着消费者的消费意识提升，假冒品市场将趋仿冒品多。随着消费者的消费意识提升，假冒品市场将趋于萎缩，重复原有低档经营模式是不明智的于萎缩，重复原有低档经营模式是不明智的2 2、商业不建议整体以百货形式经营，招商及经营难度较大、商业不建议整体以百货形式经营，招商及经营难度较大口岸广场板块以年轻时尚消费为主，莲花路版块一带商品档次较低，夜店、酒吧也较多，口岸广场板块以年轻时尚消费为主，莲花路版块一带商品档次较低，夜店、酒吧也较多，以中低档消费为主，迎宾路板块以百货、超市为

217、主，商业档次较高，以家庭消费为主，以中低档消费为主，迎宾路板块以百货、超市为主，商业档次较高，以家庭消费为主，各大板块客群各不相同，商业人气相当旺各大板块客群各不相同，商业人气相当旺拱北商圈尤其是口岸广场、莲花路一带都是以年轻时尚消费为主，多个专业人士提议本项拱北商圈尤其是口岸广场、莲花路一带都是以年轻时尚消费为主，多个专业人士提议本项目考虑时尚潮流主题方向，并希望有更多适合年轻消费者的休闲娱乐业态目考虑时尚潮流主题方向，并希望有更多适合年轻消费者的休闲娱乐业态 Page 100GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿

218、智 达道达道达道达道 致远致远致远致远消费者问卷调查消费者问卷调查 Page 101GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 问卷调查分布注注： （1 1）通过消费者问卷调查了解）通过消费者问卷调查了解珠海市中心城区年轻居民珠海市中心城区年轻居民的消费特征以及对本项目的看法，的消费特征以及对本项目的看法，为项目定位提供更多市场指导意见为项目定位提供更多市场指导意见（2 2）通过消费者问卷调查了解）通过消费者问卷调查了解澳门居民澳门居民在珠海的消费模式以及对本项目的看法，为项目定位提

219、供在珠海的消费模式以及对本项目的看法，为项目定位提供更多市场指导意见更多市场指导意见区域分布区域分布区域分布区域分布调查时间调查时间调查时间调查时间调查布点调查布点调查布点调查布点调查问卷数量调查问卷数量调查问卷数量调查问卷数量有效问卷数量有效问卷数量有效问卷数量有效问卷数量总计总计总计总计珠海本地珠海本地珠海本地珠海本地2011-4-7至2011-4-9拱北商圈拱北商圈拱北商圈拱北商圈1001009090149149149149吉大商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈40403030老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈35352929澳门澳门澳门澳门2011-4-9至2011-4-10澳门半岛澳

220、门半岛澳门半岛澳门半岛100100808080808080 Page 102GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远pp珠海被访者以珠海被访者以珠海被访者以珠海被访者以3535岁以下的年轻消费群体为主，澳门被访者年龄分布相对岁以下的年轻消费群体为主，澳门被访者年龄分布相对岁以下的年轻消费群体为主，澳门被访者年龄分布相对岁以下的年轻消费群体为主，澳门被访者年龄分布相对较平均较平均较平均较平均资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：

221、珠海消费者问卷调查 年龄分布资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查 Page 103GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 职业特征D1. D1. 您的职业是您的职业是您的职业是您的职业是 _？pp被访者职业特征：被访者职业特征：被访者职业特征：被访者职业特征：以一般企业职工为主以一般企业职工为主 资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调

222、查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查 Page 104GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 收入水平D2. D2. 您的个人月总收入是您的个人月总收入是您的个人月总收入是您的个人月总收入是 _？pp珠海被访者个人收入在珠海被访者个人收入在珠海被访者个人收入在珠海被访者个人收入在4000400040004000元以下的居多，表明大多数的年轻消费群体的收入水平不会很高元以下的居多，表明大多数的年轻消费群体

223、的收入水平不会很高元以下的居多，表明大多数的年轻消费群体的收入水平不会很高元以下的居多，表明大多数的年轻消费群体的收入水平不会很高pp澳门被访者个人收入在澳门被访者个人收入在澳门被访者个人收入在澳门被访者个人收入在500050005000500015000150001500015000澳门元为主，属于中等收入水平澳门元为主，属于中等收入水平澳门元为主，属于中等收入水平澳门元为主，属于中等收入水平资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来

224、源：澳门消费者问卷调查 Page 105GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远D2.D2.您每个月花费在购物、外出餐饮与休闲娱乐上的费用是您每个月花费在购物、外出餐饮与休闲娱乐上的费用是您每个月花费在购物、外出餐饮与休闲娱乐上的费用是您每个月花费在购物、外出餐饮与休闲娱乐上的费用是_？资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查pp超过六成珠海被访者每月个人消费在超过六成珠海被访者每月个人消费在超过六成珠海被访者

225、每月个人消费在超过六成珠海被访者每月个人消费在1000100010001000元以下，表明大多数的年轻消费群体的消费水平不会很高元以下，表明大多数的年轻消费群体的消费水平不会很高元以下，表明大多数的年轻消费群体的消费水平不会很高元以下，表明大多数的年轻消费群体的消费水平不会很高pp澳门被访者在珠海的消费额不会很高，在澳门被访者在珠海的消费额不会很高，在澳门被访者在珠海的消费额不会很高，在澳门被访者在珠海的消费额不会很高，在500500500500元以下居多元以下居多元以下居多元以下居多 支出水平D3.D3.您每个月花费在珠海购物、外出餐饮与休闲娱乐上的费用是您每个月花费在珠海购物、外出餐饮与休

226、闲娱乐上的费用是您每个月花费在珠海购物、外出餐饮与休闲娱乐上的费用是您每个月花费在珠海购物、外出餐饮与休闲娱乐上的费用是_？资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查 Page 106GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远Q1. Q1. 您常去的消费场所是哪个？您常去的消费场所是哪个？您常去的消费场所是哪个？您常去的消费场所是哪个？pp拱北商圈对于澳门人和珠海本地人都有吸引力拱北商圈对于澳门人和珠海本地人都有吸

227、引力拱北商圈对于澳门人和珠海本地人都有吸引力拱北商圈对于澳门人和珠海本地人都有吸引力pp澳门人在拱北商圈的消费频率比珠海人更高，且给予莲花路步行街更高的认同度澳门人在拱北商圈的消费频率比珠海人更高，且给予莲花路步行街更高的认同度澳门人在拱北商圈的消费频率比珠海人更高，且给予莲花路步行街更高的认同度澳门人在拱北商圈的消费频率比珠海人更高，且给予莲花路步行街更高的认同度pp澳门人珠海消费主要集中在拱北商圈，而珠海本地人消费分散澳门人珠海消费主要集中在拱北商圈，而珠海本地人消费分散澳门人珠海消费主要集中在拱北商圈，而珠海本地人消费分散澳门人珠海消费主要集中在拱北商圈，而珠海本地人消费分散资料来源：珠

228、海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查 消费特征 拱北商圈消费频率高Q2. Q2. 在珠海，您常去的消费场所是哪个？在珠海，您常去的消费场所是哪个？在珠海，您常去的消费场所是哪个？在珠海，您常去的消费场所是哪个？资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查 Page 107GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远pp拱北商圈优势与劣势并存拱北商圈优势与劣

229、势并存拱北商圈优势与劣势并存拱北商圈优势与劣势并存l l优势：优势：优势：优势：澳门被访者表示会到拱北消费，主要原因是珠海的消费便宜且休闲娱乐设施丰富澳门被访者表示会到拱北消费，主要原因是珠海的消费便宜且休闲娱乐设施丰富l l劣势：劣势：劣势：劣势：珠海人不愿意到拱北消费的原因主要是假冒商品较多、治安环境较差以及购物环境珠海人不愿意到拱北消费的原因主要是假冒商品较多、治安环境较差以及购物环境杂乱等杂乱等Q3.Q3.Q3.Q3.您不愿意去拱北消费的原因是？您不愿意去拱北消费的原因是？您不愿意去拱北消费的原因是？您不愿意去拱北消费的原因是？资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资

230、料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查 消费特征 拱北商圈优势与劣势Q1.Q1.Q1.Q1.您会到珠海消费的原因？您会到珠海消费的原因？您会到珠海消费的原因？您会到珠海消费的原因？资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查 Page 108GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远Q3.Q3.请问你去珠海主要消费了什么请问你去珠海主要消费了什么请问你去珠海主要消费了什么请问你去珠海主要消费了什么？资

231、料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查pp澳门人在珠海消费主要包括餐饮、桑拿沐澳门人在珠海消费主要包括餐饮、桑拿沐澳门人在珠海消费主要包括餐饮、桑拿沐澳门人在珠海消费主要包括餐饮、桑拿沐足、书籍文具音像品与服饰鞋帽（非运动足、书籍文具音像品与服饰鞋帽（非运动足、书籍文具音像品与服饰鞋帽（非运动足、书籍文具音像品与服饰鞋帽（非运动休闲类）四大类型，其中以餐饮为主打休闲类）四大类型，其中以餐饮为主打休闲类）四大类型，其中以餐饮为主打休闲类）四大类型，其中以餐饮为主打l l澳门租金水平高，餐饮娱乐价格高，而澳门租金水平高，餐饮娱

232、乐价格高，而拱北的餐饮娱乐的价格相对便宜，且种拱北的餐饮娱乐的价格相对便宜，且种类丰富，可选择性强类丰富，可选择性强l l澳门书籍文具音像品版税高，珠海价格澳门书籍文具音像品版税高，珠海价格相对便宜相对便宜 消费特征 Page 109GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远pp珠海有六成，而澳门有九成珠海有六成，而澳门有九成珠海有六成，而澳门有九成珠海有六成，而澳门有九成被访者表示拱北的商业基本上已能满足他们的消费需求被访者表示拱北的商业基本上已能满足他们的消费需求被访者表示拱北的

233、商业基本上已能满足他们的消费需求被访者表示拱北的商业基本上已能满足他们的消费需求pp澳门人认为拱北商业设施不能完全满足需求原因主要集中在商品质量没有保证与档次澳门人认为拱北商业设施不能完全满足需求原因主要集中在商品质量没有保证与档次澳门人认为拱北商业设施不能完全满足需求原因主要集中在商品质量没有保证与档次澳门人认为拱北商业设施不能完全满足需求原因主要集中在商品质量没有保证与档次还有待提高，而珠海原因相对较多，且比较分散还有待提高，而珠海原因相对较多，且比较分散还有待提高，而珠海原因相对较多，且比较分散还有待提高，而珠海原因相对较多，且比较分散Q4. Q4. 你觉得拱北现有商业设施能否满足你的消

234、费需求？你觉得拱北现有商业设施能否满足你的消费需求？你觉得拱北现有商业设施能否满足你的消费需求？你觉得拱北现有商业设施能否满足你的消费需求？Q5.Q5.拱北现有商业设施不能完全满足您的消费需求的原因是哪些？拱北现有商业设施不能完全满足您的消费需求的原因是哪些？拱北现有商业设施不能完全满足您的消费需求的原因是哪些？拱北现有商业设施不能完全满足您的消费需求的原因是哪些？ 消费特征 澳门人对拱北满意度比珠海人高资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷

235、调查资料来源：珠海消费者问卷调查 Page 110GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远Q6.Q6.如如如如果果果果在在在在莲莲莲莲花花花花路路路路附附附附近近近近新新新新增增增增一一一一个个个个集集集集时时时时尚尚尚尚购购购购物物物物、特特特特色色色色餐餐餐餐饮饮饮饮、时时时时尚尚尚尚休休休休闲闲闲闲娱娱娱娱乐乐乐乐等等等等功功功功能能能能于于于于一一一一体体体体的的的的时时时时尚尚尚尚潮潮潮潮流流流流大大大大型型型型购购购购物物物物中中中中心心心心，您您您您愿愿愿愿意意意意过

236、过过过去去去去消费吗？消费吗？消费吗？消费吗？pp如果在莲花路附近新增一个集时尚购物、特色餐饮、时尚休闲娱乐等功能于一体的时尚潮流大型购如果在莲花路附近新增一个集时尚购物、特色餐饮、时尚休闲娱乐等功能于一体的时尚潮流大型购如果在莲花路附近新增一个集时尚购物、特色餐饮、时尚休闲娱乐等功能于一体的时尚潮流大型购如果在莲花路附近新增一个集时尚购物、特色餐饮、时尚休闲娱乐等功能于一体的时尚潮流大型购物中心，物中心，物中心，物中心，珠海人和澳门人当中绝大部分愿意去消费珠海人和澳门人当中绝大部分愿意去消费珠海人和澳门人当中绝大部分愿意去消费珠海人和澳门人当中绝大部分愿意去消费pp珠海人不愿来消费的原因是莲

237、花路区域印象认同度低，而且珠海商圈空间分散，拱北位置处于珠海珠海人不愿来消费的原因是莲花路区域印象认同度低，而且珠海商圈空间分散，拱北位置处于珠海珠海人不愿来消费的原因是莲花路区域印象认同度低，而且珠海商圈空间分散，拱北位置处于珠海珠海人不愿来消费的原因是莲花路区域印象认同度低，而且珠海商圈空间分散，拱北位置处于珠海最南部（不是珠海几何中心地带）最南部（不是珠海几何中心地带）最南部（不是珠海几何中心地带）最南部（不是珠海几何中心地带）Q7.Q7.不愿意过去消费的原因是哪些？不愿意过去消费的原因是哪些？不愿意过去消费的原因是哪些？不愿意过去消费的原因是哪些？ 需求特征 时尚潮流定位吸引力强资料来

238、源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查 Page 111GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远Q9.Q9.您希望该时尚潮流大型购物中心的品牌超市是什么品牌？您希望该时尚潮流大型购物中心的品牌超市是什么品牌？您希望该时尚潮流大型购物中心的品牌超市是什么品牌？您希望该时尚潮流大型购物中心的品牌超市是什么品牌

239、？pp华润万家由于经营历史久、数量多在珠海认可度最高华润万家由于经营历史久、数量多在珠海认可度最高华润万家由于经营历史久、数量多在珠海认可度最高华润万家由于经营历史久、数量多在珠海认可度最高pp大型外资品牌超市卖场如沃尔玛、吉之岛、家乐福与大润发等在珠海大型外资品牌超市卖场如沃尔玛、吉之岛、家乐福与大润发等在珠海大型外资品牌超市卖场如沃尔玛、吉之岛、家乐福与大润发等在珠海大型外资品牌超市卖场如沃尔玛、吉之岛、家乐福与大润发等在珠海的认知度也较高的认知度也较高的认知度也较高的认知度也较高资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调

240、查 需求特征 华润万家在珠海认可度最高 Page 112GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远pp珠海与澳门大部分被访者都希望本项目有超市功能配套珠海与澳门大部分被访者都希望本项目有超市功能配套珠海与澳门大部分被访者都希望本项目有超市功能配套珠海与澳门大部分被访者都希望本项目有超市功能配套pp澳门被访者比珠海被访者更希望本项目有更多的潮流休闲服饰、餐饮及娱乐设施澳门被访者比珠海被访者更希望本项目有更多的潮流休闲服饰、餐饮及娱乐设施澳门被访者比珠海被访者更希望本项目有更多的潮流休闲

241、服饰、餐饮及娱乐设施澳门被访者比珠海被访者更希望本项目有更多的潮流休闲服饰、餐饮及娱乐设施pp澳门人在拱北消费手机、化妆品的比例低澳门人在拱北消费手机、化妆品的比例低澳门人在拱北消费手机、化妆品的比例低澳门人在拱北消费手机、化妆品的比例低pp澳门人的需求落差大，而珠海则相对平均澳门人的需求落差大，而珠海则相对平均澳门人的需求落差大，而珠海则相对平均澳门人的需求落差大，而珠海则相对平均资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查 需求特征 餐饮与娱乐功能需求旺盛资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳

242、门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查QQ8 8. .您希望该时尚潮流大型购物中心由哪些内容构成？您希望该时尚潮流大型购物中心由哪些内容构成？您希望该时尚潮流大型购物中心由哪些内容构成？您希望该时尚潮流大型购物中心由哪些内容构成？ Page 113GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远pp澳门与珠海绝大多数被访者希望增加美食广场、特色休闲餐饮澳门与珠海绝大多数被访者希望增加美食广场、特色休闲餐饮澳门与珠海绝大多数被访者希望增加美食广场、特色休闲餐饮澳门与珠海绝大多数被访者希

243、望增加美食广场、特色休闲餐饮pp澳门被访者希望有更多不同类型的餐饮选择，中式酒楼需求比珠海被访者大澳门被访者希望有更多不同类型的餐饮选择，中式酒楼需求比珠海被访者大澳门被访者希望有更多不同类型的餐饮选择，中式酒楼需求比珠海被访者大澳门被访者希望有更多不同类型的餐饮选择，中式酒楼需求比珠海被访者大资料来源：珠海消资料来源：珠海消资料来源：珠海消资料来源：珠海消费者问卷调查费者问卷调查费者问卷调查费者问卷调查 需求特征 餐饮以美食广场与休闲餐饮为主资料来源：澳门消资料来源：澳门消资料来源：澳门消资料来源：澳门消费者问卷调查费者问卷调查费者问卷调查费者问卷调查Q10.Q10.您希望该时尚潮流大型购物

244、中心增加什么类型的您希望该时尚潮流大型购物中心增加什么类型的您希望该时尚潮流大型购物中心增加什么类型的您希望该时尚潮流大型购物中心增加什么类型的餐饮餐饮餐饮餐饮设施？设施？设施？设施？ Page 114GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远Q10.Q10.您希望该时尚潮流大型购物中心增加什么类型的您希望该时尚潮流大型购物中心增加什么类型的您希望该时尚潮流大型购物中心增加什么类型的您希望该时尚潮流大型购物中心增加什么类型的休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐设施？设施？设施？设施？pp

245、珠海被访者希望增加电影院、量贩式珠海被访者希望增加电影院、量贩式珠海被访者希望增加电影院、量贩式珠海被访者希望增加电影院、量贩式KTVKTVKTVKTV及大型游乐场，符合年轻时尚的定位及大型游乐场，符合年轻时尚的定位及大型游乐场，符合年轻时尚的定位及大型游乐场，符合年轻时尚的定位pp澳门被访者电影院、量贩式澳门被访者电影院、量贩式澳门被访者电影院、量贩式澳门被访者电影院、量贩式KTV KTV KTV KTV 、酒吧等娱乐设施，也比较符合年轻人的消费特点、酒吧等娱乐设施，也比较符合年轻人的消费特点、酒吧等娱乐设施，也比较符合年轻人的消费特点、酒吧等娱乐设施，也比较符合年轻人的消费特点资料来源：珠

246、海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查 需求特征 休闲娱乐以影院与量贩式KTV为主资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查 Page 115GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远Q12. Q12. 您购买单件服装可以接受的价格区间是多少？您购买单件服装可以接受的价格区间是多少？您购买单件服装可以接受的价格区间是多少？您购买单件服装可以接受的价格区间

247、是多少？pp珠海被访者单件服装可接受价格在珠海被访者单件服装可接受价格在珠海被访者单件服装可接受价格在珠海被访者单件服装可接受价格在100200100200元之间，价格不高元之间，价格不高元之间，价格不高元之间，价格不高pp被访的澳门人到珠海购买单件衣服一般接受价格在被访的澳门人到珠海购买单件衣服一般接受价格在被访的澳门人到珠海购买单件衣服一般接受价格在被访的澳门人到珠海购买单件衣服一般接受价格在200200200200元以下的，消费水平不高元以下的，消费水平不高元以下的，消费水平不高元以下的，消费水平不高资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料

248、来源：珠海消费者问卷调查 消费档次 中档大众化消费资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查 Page 116GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远Q13. Q13. 您购买手机可以接受的价位区间是多少？您购买手机可以接受的价位区间是多少？您购买手机可以接受的价位区间是多少？您购买手机可以接受的价位区间是多少？pp珠海被访者大多可接收手机价格在珠海被访者大多可接收手机价格在珠海被访者大多可接收手机价格在珠海被访

249、者大多可接收手机价格在1500300015003000元之间，年轻消费群体对时尚元之间，年轻消费群体对时尚元之间，年轻消费群体对时尚元之间，年轻消费群体对时尚手机较有追求手机较有追求手机较有追求手机较有追求pp由于澳门手机相对珠海便宜，澳门人一般很少来珠海购买手机由于澳门手机相对珠海便宜，澳门人一般很少来珠海购买手机由于澳门手机相对珠海便宜，澳门人一般很少来珠海购买手机由于澳门手机相对珠海便宜，澳门人一般很少来珠海购买手机资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查 消费档次 中档大众化消费 Page 117GUANGZHOU

250、 CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远Q14. Q14. 您餐饮单次消费额可以接受的人均价格区间是多少？您餐饮单次消费额可以接受的人均价格区间是多少？您餐饮单次消费额可以接受的人均价格区间是多少？您餐饮单次消费额可以接受的人均价格区间是多少？pp珠海消费者接受的餐饮人均单次消费额价格在珠海消费者接受的餐饮人均单次消费额价格在珠海消费者接受的餐饮人均单次消费额价格在珠海消费者接受的餐饮人均单次消费额价格在100100100100元以下元以下元以下元以下pp澳门人在珠海的餐饮消费在澳门人在珠海的餐饮消

251、费在澳门人在珠海的餐饮消费在澳门人在珠海的餐饮消费在100100100100元以内的较多，较少去高消费的高档餐饮元以内的较多，较少去高消费的高档餐饮元以内的较多，较少去高消费的高档餐饮元以内的较多，较少去高消费的高档餐饮资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查 消费档次 中档大众化消费 Page 118GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿

252、智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远Q15. Q15. 您购买电影票最高可以接受的价格多少？您购买电影票最高可以接受的价格多少？您购买电影票最高可以接受的价格多少？您购买电影票最高可以接受的价格多少？pp珠海被访者大部分能承受珠海被访者大部分能承受珠海被访者大部分能承受珠海被访者大部分能承受6060元以下的票价，消费水平不高元以下的票价，消费水平不高元以下的票价，消费水平不高元以下的票价，消费水平不高pp澳门电影票价相对珠海低，很难吸引过珠海消费澳门电影票价相对珠海低，很难吸引过珠海消费澳门电影票价相对珠海低，很难吸引过珠海消费澳门电影票价相对珠海低，很难吸引过珠海消费资料来源：珠海消费

253、者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查资料来源：珠海消费者问卷调查 消费档次 中档大众化消费 Page 119GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远Q12.Q12.您在珠海桑拿沐足可以接受的价格区间是多少？您在珠海桑拿沐足可以接受的价格区间是多少？您在珠海桑拿沐足可以接受的价格区间是多少？您在珠海桑拿沐足可以接受的价格区间是多少？pp澳门人到珠海消费桑拿沐足在澳门人到珠海消费桑拿沐足在澳门人到珠海消费桑拿沐足在澳门人到珠海消费桑拿沐足在100-2001

254、00-200元之间，消费水平尚可，有很多澳门元之间，消费水平尚可，有很多澳门元之间，消费水平尚可，有很多澳门元之间，消费水平尚可，有很多澳门人在珠海过夜选择在沐足桑拿中心，因为价格相对酒店便宜人在珠海过夜选择在沐足桑拿中心，因为价格相对酒店便宜人在珠海过夜选择在沐足桑拿中心，因为价格相对酒店便宜人在珠海过夜选择在沐足桑拿中心，因为价格相对酒店便宜资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查资料来源：澳门消费者问卷调查 消费档次 中档大众化消费 Page 120GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚

255、明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 总 结 澳门客珠海消费模式 消费水平以中档大众化为主，并集中在拱北消费消费水平以中档大众化为主，并集中在拱北消费消费水平以中档大众化为主，并集中在拱北消费消费水平以中档大众化为主，并集中在拱北消费 较注重餐饮与休闲娱乐消费较注重餐饮与休闲娱乐消费较注重餐饮与休闲娱乐消费较注重餐饮与休闲娱乐消费 本项目时尚潮流定位，对澳门客有较大的吸引力本项目时尚潮流定位，对澳门客有较大的吸引力本项目时尚潮流定位，对澳门客有较大的吸引力本项目时尚潮流定位，对澳门客有较大的吸引力1 1 1 1、澳门人在珠海消费内容以餐饮、桑拿沐足、澳门人在珠海消费内容以

256、餐饮、桑拿沐足、澳门人在珠海消费内容以餐饮、桑拿沐足、澳门人在珠海消费内容以餐饮、桑拿沐足、KTVKTV等餐饮与休闲娱乐消等餐饮与休闲娱乐消等餐饮与休闲娱乐消等餐饮与休闲娱乐消费比例最高费比例最高费比例最高费比例最高2 2 2 2、澳门人期待本项目的涵盖的内容也以特色餐饮和休闲娱乐比例最高、澳门人期待本项目的涵盖的内容也以特色餐饮和休闲娱乐比例最高、澳门人期待本项目的涵盖的内容也以特色餐饮和休闲娱乐比例最高、澳门人期待本项目的涵盖的内容也以特色餐饮和休闲娱乐比例最高1 1、时尚潮流大型购物中心定位，澳门消费者消费意愿非常强、时尚潮流大型购物中心定位，澳门消费者消费意愿非常强、时尚潮流大型购物中

257、心定位，澳门消费者消费意愿非常强、时尚潮流大型购物中心定位，澳门消费者消费意愿非常强2 2、澳澳澳澳门门门门人人人人希希希希望望望望本本本本项项项项目目目目涵涵涵涵盖盖盖盖的的的的内内内内容容容容与与与与时时时时尚尚尚尚潮潮潮潮流流流流定定定定位位位位相相相相匹匹匹匹配配配配，并并并并且且且且希希希希望望望望餐餐餐餐饮饮饮饮与休闲娱乐内容更丰富与休闲娱乐内容更丰富与休闲娱乐内容更丰富与休闲娱乐内容更丰富从澳门人购物、餐饮与休闲娱乐可接受消费单价看以判断澳门客在珠海消从澳门人购物、餐饮与休闲娱乐可接受消费单价看以判断澳门客在珠海消从澳门人购物、餐饮与休闲娱乐可接受消费单价看以判断澳门客在珠海消从

258、澳门人购物、餐饮与休闲娱乐可接受消费单价看以判断澳门客在珠海消费是以中档大众化为主，而且主要集中在拱北口岸一带消费费是以中档大众化为主，而且主要集中在拱北口岸一带消费费是以中档大众化为主，而且主要集中在拱北口岸一带消费费是以中档大众化为主，而且主要集中在拱北口岸一带消费 Page 121GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 总 结 珠海本地年轻客消费模式 消费力不高，消费水平中档大众化消费力不高，消费水平中档大众化消费力不高，消费水平中档大众化消费力不高，消费水平中档大众化 对

259、现有商业的满意度不高，对拱北区域印象有待提升对现有商业的满意度不高，对拱北区域印象有待提升对现有商业的满意度不高，对拱北区域印象有待提升对现有商业的满意度不高，对拱北区域印象有待提升 本项目时尚潮流定位，对珠海年轻人有较大的吸引力本项目时尚潮流定位，对珠海年轻人有较大的吸引力本项目时尚潮流定位，对珠海年轻人有较大的吸引力本项目时尚潮流定位，对珠海年轻人有较大的吸引力珠海年轻消费者人对现有商业设施的满意度只有六成，不满的原因多样，珠海年轻消费者人对现有商业设施的满意度只有六成，不满的原因多样，珠海年轻消费者人对现有商业设施的满意度只有六成，不满的原因多样，珠海年轻消费者人对现有商业设施的满意度只

260、有六成，不满的原因多样，商业发展水平极待提高商业发展水平极待提高商业发展水平极待提高商业发展水平极待提高大部分珠海年轻消费者不愿意到拱北消费的原因主要是假冒商品较多、治大部分珠海年轻消费者不愿意到拱北消费的原因主要是假冒商品较多、治大部分珠海年轻消费者不愿意到拱北消费的原因主要是假冒商品较多、治大部分珠海年轻消费者不愿意到拱北消费的原因主要是假冒商品较多、治安环境较差以及购物环境杂乱等安环境较差以及购物环境杂乱等安环境较差以及购物环境杂乱等安环境较差以及购物环境杂乱等1 1、时尚潮流大型购物中心定位，珠海年轻消费者消费意愿都强、时尚潮流大型购物中心定位，珠海年轻消费者消费意愿都强、时尚潮流大型

261、购物中心定位，珠海年轻消费者消费意愿都强、时尚潮流大型购物中心定位，珠海年轻消费者消费意愿都强2 2、与莲花路步行街年轻消费相匹配、与莲花路步行街年轻消费相匹配、与莲花路步行街年轻消费相匹配、与莲花路步行街年轻消费相匹配从珠海本地年轻消费者月均消费水平，以及购物、餐饮与休闲娱乐接受消从珠海本地年轻消费者月均消费水平，以及购物、餐饮与休闲娱乐接受消从珠海本地年轻消费者月均消费水平，以及购物、餐饮与休闲娱乐接受消从珠海本地年轻消费者月均消费水平，以及购物、餐饮与休闲娱乐接受消费单价看以判断珠海本地年轻消费者消费力不高，以中档大众化消费为主费单价看以判断珠海本地年轻消费者消费力不高，以中档大众化消费

262、为主费单价看以判断珠海本地年轻消费者消费力不高，以中档大众化消费为主费单价看以判断珠海本地年轻消费者消费力不高，以中档大众化消费为主 Page 122GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业规模设定 珠海商业容量评估主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业现有商业规模（）现有商业规模（）现有商业规模（）现有商业规模（）后续商业规模（）后续商业规模（）后续商业规模（）后续商业规模（）口岸购物广场口岸购物广场口岸购物广场口岸购物广场120000国际商业大厦国际商业大厦国际

263、商业大厦国际商业大厦80000迎宾百货广场迎宾百货广场迎宾百货广场迎宾百货广场27000莲花万景城莲花万景城莲花万景城莲花万景城28000免税商场免税商场免税商场免税商场+ +国贸国贸国贸国贸+ +珠海百货珠海百货珠海百货珠海百货120000扬名广场扬名广场扬名广场扬名广场24000茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货33000旺角百货旺角百货旺角百货旺角百货30000华润万家华润万家华润万家华润万家20000明珠商业广场明珠商业广场明珠商业广场明珠商业广场50000总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场

264、或沿街商铺）700000700000领秀城领秀城领秀城领秀城76000恒虹世纪广场恒虹世纪广场恒虹世纪广场恒虹世纪广场30000扬名广场二期扬名广场二期扬名广场二期扬名广场二期100000华发商都华发商都华发商都华发商都100000沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场20000中海环宇城中海环宇城中海环宇城中海环宇城100000总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）500000500000 Page 123GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIA

265、L CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业规模设定 珠海商业容量评估pp根据国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面积根据国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面积根据国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面积根据国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面积1.0-2.01.0-2.0，二线城市人均，二线城市人均，二线城市人均，二线城市人均商业面积商业面积商业面积商业面积1-1.5 1-1.5 ，三线城市人均商业面积三线城市人均商业面积三线城市人均商业面积三线城市人均商业面积 0.5-1.0 0.5-1.0 均是比较合理的范畴均是比较

266、合理的范畴均是比较合理的范畴均是比较合理的范畴pp20152015年珠海常住人口约年珠海常住人口约年珠海常住人口约年珠海常住人口约200200万，目前城区已开发或即将开发的具备一定体量的商万，目前城区已开发或即将开发的具备一定体量的商万，目前城区已开发或即将开发的具备一定体量的商万，目前城区已开发或即将开发的具备一定体量的商业总面积约业总面积约业总面积约业总面积约120120万万万万 ，人均商业面积约，人均商业面积约，人均商业面积约，人均商业面积约0.6 0.6 ，仍然处在相对合理的范围，仍然处在相对合理的范围，仍然处在相对合理的范围，仍然处在相对合理的范围pp珠海目前已开发的商业项目尚未出现

267、明显的招商困难和滞销状况，说明市场供需珠海目前已开发的商业项目尚未出现明显的招商困难和滞销状况，说明市场供需珠海目前已开发的商业项目尚未出现明显的招商困难和滞销状况，说明市场供需珠海目前已开发的商业项目尚未出现明显的招商困难和滞销状况，说明市场供需总量未表现明显失衡总量未表现明显失衡总量未表现明显失衡总量未表现明显失衡珠海中心城区未来珠海中心城区未来3535年合理新增商业面积年合理新增商业面积需求可达需求可达30403040万万 Page 124GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业规模设定 珠三角部分购物中心案例规模参考pp珠三角现代购物中心成功案例中大部分规模都控制在珠三角现代购物中心成功案例中大部分规模都控制在100000130000 100000130000 之间，这之间，这也是购物中心比较合理经济的规模也是购物中心比较合理经济的规模 Page 125GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 携手楚睿，共创辉煌！携手楚睿，共创辉煌！