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1、2012年10月中国 上海开发区基础设施及基础物业投融资 资金对于各类开发区的发展不可或缺，而随着投资体制改革的深入，能否拓展融资渠道，广泛获取建设资金，优化融资模式，成为开发区进一步发展的关键。演讲提纲 国内开发区融资概况 国内基础设施融资综述 开发区融资方案建议 BT和BOT的运作方案 开发区融资案例 总结3开发区基础设施及基础物业投融资演讲提纲 国内开发区融资概况 开发区的收支平衡问题 开发区的预期收益 开发区的的常见融资方式 国内基础设施融资综述 开发区融资方案建议 BT和BOT的运作方案 开发区融资案例 总结4开发区基础设施及基础物业投融资国内开发区融资概况-开发区的收支平衡问题开发
2、区的收入与支出开发区的收入土地出让金（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）产业用地协议出让综合用地拍卖出让财政收入（本级收入的一部分可能上缴）开发区的支出土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）运营型财政支出（行政支出、市政维护）国内开发区融资概况-开发区的收支平衡问题开发区的收支平衡（产业用地协议出让、综合用
3、地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）前期平衡：收入支出（极少数情况）收入支出（大多数情况）未来平衡：需通过融资预支未来，用未来的收益平衡。国内开发区融资概况-开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础
4、设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）融资的实质是以企业或项目的预期收益置换现金，良好的预期收益来源是顺利融资的必要条件。要想恰当地运用某种融资方式，应先了解开发区有哪些收益来源，具体说来主要有下列种类：开发区主要资金来源经营所得的利润土地出让资金税收有偿出让无形资源开发区其他资金来源政府特殊支持银行贷款社会资金国内开发区融资概况-开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及
5、配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）开发区主要资金来源经营所得的利润开发区可以公司的名义开展一些经营活动，如出租厂房、代建厂房等，实现资产保值增值。土地出让资金税收有偿出让无形资源开发区其他资金来源政府特殊支持银行贷款社会资金国内开发区融资概况-开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）开发区主要资金来源经营
6、所得的利润土地出让资金在开发区资金来源中占有较大的比重。开发区管委会实际上对征地、补偿、平整、出让全面负责，承担土地开发的成本，获取土地出让的收益。税收有偿出让无形资源开发区其他资金来源政府特殊支持银行贷款社会资金国内开发区融资概况-开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）开发区主要资金来源经营所得的利润土地出让资金税收为扶持开发区发展，开
7、发区的上级地方政府将开发区内形成地方财力的税收的一部分返还给开发区，这是开发区主要的资金来源。有偿出让无形资源开发区其他资金来源政府特殊支持银行贷款社会资金国内开发区融资概况-开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）开发区主要资金来源经营所得的利润土地出让资金税收有偿出让无形资源如冠名权、广告权、特许经营权。开发区管委会可将路标、显著位置的
8、广告权，道路、桥梁等的冠名权，区内餐馆、超市、书店、运动场馆等的特许经营权以一定价格出让给企业，甚至可以进行拍卖来获得收益。开发区其他资金来源政府特殊支持银行贷款社会资金国内开发区融资概况-开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）开发区主要资金来源经营所得的利润土地出让资金税收有偿出让无形资源开发区其他资金来源政府特殊支持对于一些特殊的项目
9、，如地方政府大力提倡的产业、高新技术产业等的配套基础设施建设，可申请特殊支持。银行贷款社会资金国内开发区融资概况-开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）开发区主要资金来源经营所得的利润土地出让资金税收有偿出让无形资源开发区其他资金来源政府特殊支持银行贷款银行贷款是最普通的融资方式，但会令开发区背上债务负担。社会资金国内开发区融资概况-开发
10、区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）开发区主要资金来源经营所得的利润土地出让资金税收有偿出让无形资源开发区其他资金来源政府特殊支持银行贷款社会资金社会资金包括其他企业的资金及闲散的社会资金。开发区可以公司名义发行企业债券、吸收社会资金人股甚至上市，也可将营利性项目委托给其他企业特许经营，或实行公私合营，这些都是吸收社会资金的有效手段。国内开
11、发区融资概况-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护） 企业融资与项目融资经营所得的利润。开发区可以公司的名义开展一些经营活动，如出租厂房、代建厂房等，实现资产保值增值。融资（根据市场主体）企业融资项目融资（筹集的资金主要被用于项目的建设）（项目融资、建设和运营获取的收益，则会成为企业扩大经营规模的资金积累)企业融资与项目融资两者之间既有差别
12、，又有联系,也有着明显的区别国内开发区融资概况-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护） 企业融资与项目融资的区别经营所得的利润。开发区可以公司的名义开展一些经营活动，如出租厂房、代建厂房等，实现资产保值增值。承担法律责任的范围不同企业融资：对于企业多为无限追索形式，以企业的全部资产承担偿还责任；项目融资：建设和运营获取的收益，作为承担偿还责
13、任。适用范围的项目类型不同企业融资：小型项目分别进行项目融资的成本高，采用企业融资方式更经济；非营利性项目只能由企业投资；项目融资：大型项目需要筹集资金量大，承担的风险高，更适宜进行项目融资。营利性项目则可进行项目融资。实施的方式不同企业融资：以发行股票、发行债券、获取银行贷款为主，也可争取政府补贴。项目融资：以特许经营、公私合营为主。国内开发区融资概况-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道
14、路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 常见的企业融资方式内源融资租赁融资争取政府的特殊支持贷款股权融资发行债券 常见的项目融资方式公私合营施工承包商垫资使用者预付费股权融资发行债券国内开发区融资概况-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信
15、用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 常见的企业融资方式 内源融资即企业的内部资金积累。具体而言，开发区在项目的经营中获取利润，不断积累资金，开发新的项目，扩大生产和经营的规模。租赁融资争取政府的特殊支持贷款股权融资发行债券 常见的项目融资方式公私合营施工承包商垫资使用者预付费股权融资发行债券国内开发区融资概况-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管
16、网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 常见的企业融资方式内源融资 租赁融资企业可购买设备，再将其出租给其他企业获取租金。这种可作为开发区长期经营的方式，在管委会资金很充裕的情况下可以采用。争取政府的特殊支持贷款股权融资发行债券 常见的项目融资方式公私合营施工承包商垫资使用者预付费股权融资发行债券国内开发区融资概况-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地
17、、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 常见的企业融资方式内源融资租赁融资争取政府的特殊支持了解和掌握一定时期内中央和地方政府的资金投向和扶持对象，争取政府的专项拨款。贷款股权融资发行债券 常见的项目融资方式公私合营施工承包商垫资使用者预付费股权融资发行债券国内开发区融资概况-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土
18、地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 常见的企业融资方式内源融资租赁融资争取政府的特殊支持贷款股权融资发行债券 常见的项目融资方式公私合营施工承包商垫资使用者预付费股权融资发行债券抵押(或质押)贷款政府担保贷款商业信用贷款放大基金效应贷款国内开发区融资概况-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地
19、开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 常见的企业融资方式内源融资租赁融资争取政府的特殊支持贷款股权融资开发区实行公司化运作，可通过增股来吸纳资金，甚至可以寻求上市。发行债券 常见的项目融资方式公私合营施工承包商垫资使用者预付费股权融资发行债券国内开发区融资概况-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土
20、地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 常见的企业融资方式内源融资租赁融资争取政府的特殊支持贷款股权融资发行债券债券是指依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券。企业可发行企业债券，政府则可发行政府债券，包括国债和地方政府债券。 常见的项目融资方式公私合营施工承包商垫资使用者预付费股权融资发行债券国内开发区融资概况-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地
21、、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 常见的企业融资方式内源融资租赁融资争取政府的特殊支持贷款股权融资发行债券 常见的项目融资方式公私合营由政府与私人企业共同投资建设，或私人投资，政府提供配套条件的建设模式，称为PPP模式(publicprivatepartnering)。这类方式也能有效地减轻政府部门的资金压力。施工承包商垫资使用者预付费发行债券国内开发区融资概况
22、-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 常见的企业融资方式内源融资租赁融资争取政府的特殊支持贷款股权融资发行债券 常见的项目融资方式公私合营施工承包商垫资垫资承包已逐步获得国内建筑业的认可，成为一种有效的融资手段。由承包商预先垫付资金，并交付履约保证金，也是一
23、种减轻开发区管委会资金压力的方法。但必须挑选真正具备垫付资金实力的施工单位，否则会导致拖欠工程款等社会问题。同时，开发区管委会也应恪守信用，在项目完成之后如期付款。使用者预付费股权融资发行债券国内开发区融资概况-常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 常见的企业
24、融资方式内源融资租赁融资争取政府的特殊支持贷款股权融资发行债券 常见的项目融资方式公私合营施工承包商垫资使用者预付费对于一些服务型设施的建设，如供水、供暖等，如有可能，可向用户预收一部分费用作为建设资金。股权融资发行债券演讲提纲 国内基础设施融资综述 引进社会资本的必要性及意义 地方政府基础设施融资模式介绍 开发区基础设施融资模式的选择 开发区融资方案建议 BT和BOT的运作方案 开发区融资案例 总结国内开发区融资概况27开发区基础设施及基础物业投融资国内基础设施融资概述（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开
25、发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 纵观上世纪90年代以来国内各地政府基础设施投融资创新的实践，其核心是基础设施建设投资的多元化、社会化和市场化，其主要手段是引进社会资本参与基础设施的投资建设。国内基础设施融资综述-引进社会资本的必要性及意义 国家投融资改革的大势所趋 解决项目建设资金的重要途径 基础设施建设多元化投资的必由之路引进社会资本必要性及意义 克服目前政府举债建设的局限性的迫切需要2
26、9开发区基础设施及基础物业投融资国内基础设施融资综述-引进社会资本的必要性及意义 国家投融资改革的大势所趋 解决项目建设资金的重要途径 基础设施建设多元化投资的必由之路2006年5月，五部委严禁政府“打捆贷款”，地方政府或各级开发区、政府窗口公司靠一纸安慰函、承诺函向银行贷款的格局已经发生改变。2006年底，国家出台将土地出让金纳入财政预算，实行收支两条线的政策，此举直接导致地方政府的预算外开支急剧减少，依靠土地开发来平衡基础设施建设的方式举步维艰。上述政策均对传统的融资方式产生了巨大冲击，各地政府项目投资纷纷受阻。引进社会资本必要性及意义 克服目前政府举债建设的局限性的迫切需要30开发区基础
27、设施及基础物业投融资国内基础设施融资综述-引进社会资本的必要性及意义 国家投融资改革的大势所趋 解决项目建设资金的重要途径 基础设施建设多元化投资的必由之路引进社会资本必要性及意义 克服目前政府举债建设的局限性的迫切需要2004年7月，国务院发布国务院关于投资体制改革的决定， 肯定了目前的“投资主体多元化、资金来源多渠道、投资方式多样化、项目建设市场化”的投融资格局，并且明确了鼓励社会化投资的指导性意见。该决定正式从政策上表明了国家对社会资本进入基础设施建设领域的充分认可及支持。31开发区基础设施及基础物业投融资国内基础设施融资综述-引进社会资本的必要性及意义 国家投融资改革的大势所趋 解决项
28、目建设资金的重要途径 基础设施建设多元化投资的必由之路引进社会资本必要性及意义 克服目前政府举债建设的局限性的迫切需要要实现市政、公用基础设施项目建设对地方的宏观经济、社会环境、招商引资环境等巨大的促进作用，必须依托城市道路交通、市政配套等完整的基础设施体系。而市政、公用基础设施的完备，需要大量建设资金的投入，在目前银根紧缩、银行借贷日益困难的背景下，单靠政府财力资金存在一定难度，而引进社会资本参与基础设施投资建设，无疑是一条行之有效的途径。32开发区基础设施及基础物业投融资国内基础设施融资综述-引进社会资本的必要性及意义 国家投融资改革的大势所趋 解决项目建设资金的重要途径 基础设施建设多元
29、化投资的必由之路引进社会资本必要性及意义 克服目前政府举债建设的局限性的迫切需要从上世纪90年代后期开始，各地加快了基础设施投融资改革的步伐，通过市场化的运作，先后将经营性的高速公路推向市场，准经营性的污水处理、环保等引进社会资本，并且采用BOST等方式将非经营性的市政项目也纳入市场化运作的范畴。可以预计各地政府将继续大力推进市政、公用基础设施建设的多元化投资战略。33开发区基础设施及基础物业投融资国内基础设施融资概述-基础设施融资模式介绍（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费
30、用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 基础设施融资模式总述20世纪90年代以来，我国各地政府在吸收引进世界各国先进经验的基础上，积极探索基础设施投融资的新思路、新方法，并逐渐形成了比较成熟的融资模式，具有一定的参考价值和借鉴意义。从最广义的角度看，BOT、BT、BOO等模式都是 PPP的衍生，都来源于公私合作。近几年来，随着各地城市化进程的大力推进，市政道路等基础设施项目建设资金的“瓶颈”现象日益严重，各地纷纷采取了基础设施多
31、种改革和创新的措施。国内基础设施投融资方式普遍采用的是BT和BOT模式。其中，对于非经营性的无现金流入的市政道路基础设施项目，普遍采用的是BT方式；对于经营性及准经营性的有现金流入的基础设施项目，普遍采用的是BOT方式。国内基础设施融资概述-基础设施融资模式介绍（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉
32、为担保，争取向银行贷款。 基础设施融资主要模式投融资模式定义特点BOT建设运营移交投资者出资建设项目，政府给予投资一定年限的项目运营特许，到期后无偿转让给政府BOT衍生模式BTBOSTBOLTBOO建设移交建设运营补偿移交投资者建设项目，政府分期实施项目资产回购投资者建设项目，政府给予一定年限特许经营，不够最低收益部分由政府补偿给投资者建设运营租赁移交投资者建设项目，一定期限内，政府负责租赁项目设施，期满后投资者无偿转让给政府建设运营所有投资者出资建设项目、运营项目、拥有项目PPP公共私人合伙制政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司签订特许合同，由特殊目的公司负责筹资、建设及经营国内
33、基础设施融资概述-开发区基础设施融资模式的选择（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 融资模式选择的总体思路 在开发区内基础设施及其他配套设施的建设过程中，有各类大大小小的项目，如修路、平整土地、供水、供电等。各类项目都不相同，其中最大的区别之一就是项目的盈利能力不同。开发区
34、的基础设施项目融资方案的设计和选择，应首先区分项目的盈利性和非盈利性，基础设施项目盈利性项目非盈利性项目有现金流入项目无现金流入项目国内基础设施融资概述-开发区基础设施融资模式的选择（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。 融资模式选择的选择 对于无现金流入的非盈利性项目宜采用
35、BT融资方式 对于盈利性项目及有现金流入的非盈利性项目宜采用BOT及其衍生方式 对于基础物业项目，大部分有稳定的现金流，可以考虑借鉴以上BOST的运作思路基础设施项目盈利性项目非盈利性项目运营收入足以作为建设期投资回报（BOT)无现金流入项目（BT）有现金流入项目（BOST、BOLT或BT）运营收入作为建设期投资回报不足（BOST、BOLT）演讲提纲 国内开发区融资概况 国内基础设施融资综述 开发区融资方案建议 融资原则 融资方案 BT和BOT的运作方案 开发区融资案例 总结38开发区基础设施及基础物业投融资开发区融资方案建议-融资原则（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、
36、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。开发区在拟定各基础设施项目的融资方案时，应考虑以下五项原则： 资源有效配置多种融资方式组合加大开发区的经营力度积极引进社会资本选择长期合作银团开发区融资方案建议-融资原则（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发
37、费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。开发区在拟定各基础设施项目的融资方案时，应考虑以下五项原则： 资源有效配置开发区须按照市场经济规律，综合运用资金资源、土地资源、地域空间以及其他经济要素，从总体上整合开发区各项资源的配置，从而使开发区经济效益达到最大化。多种融资方式组合加大开发区的经营力度积极引进社会资本选择长期合作银团开发区融资方案建议-融资原则（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地
38、协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。开发区在拟定各基础设施项目的融资方案时，应考虑以下五项原则： 资源有效配置多种融资方式组合不同的融资方式具有不同的优缺点，因此必须针对不同的项目性质，采用最适合的融资方式。加大开发区的经营力度积极引进社会资本选择长期合作银团开发区融资方案建议-融资原则（产业用地协议出让、综合用地拍卖出
39、让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。开发区在拟定各基础设施项目的融资方案时，应考虑以下五项原则： 资源有效配置多种融资方式组合加大开发区经营力度对开发区的可经营性资产，诸如土地、商铺、已建污水处理厂等，开发区要加大经营力度，并获取相关收益，以扩大开发区的资金来源。积极引进社会资本选择长期合作银团开发区融资方
40、案建议-融资原则（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。开发区在拟定各基础设施项目的融资方案时，应考虑以下五项原则： 资源有效配置多种融资方式组合加大开发区的经营力度积极引进社会资本实践证明，社会资本是基础设施建设资金的重要渠道。因此，必须加大招商引资力度，积极营造良好的投资环
41、境，引进社会投资者。选择长期合作银团开发区融资方案建议-融资原则（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。开发区在拟定各基础设施项目的融资方案时，应考虑以下五项原则： 资源有效配置多种融资方式组合加大开发区的经营力度积极引进社会资本选择长期合作银团选择35家银行组成长期合作银团，
42、以获得更低的融资成本和更加便捷的融资通道，更大的支持力度，提高开发区在银企合作中的地位。开发区融资方案建议-融资方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。根据开发区不同的项目，拟建议如下融资方案：市政道路污水处理厂及管网物流中心商业房产开发区融资方案建议-融资方案（产业用地协
43、议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。根据开发区不同的项目，拟建议如下融资方案：市政道路对于拟新建的市政道路，可采用BT模式引进社会投资者进行投资建设。国内已有相当成熟的在BT运作经验可供借鉴。污水处理厂及管网物流中心商业房产开发区融资方案建议-融资方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出
44、让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。根据开发区不同的项目，拟建议如下融资方案：市政道路污水处理厂及管网对于污水处理厂，可以采用BOT模式，即由开发区向投资商授予特许权，允许其在一定期限内对污水处理厂进行融资、扩建、管理和经营，并从中获得合理回报。鉴于污水处理厂为改扩建，因此特许经营模式介于BOT和TOT之间
45、，投资者应向开发区支付一期的建设资金，该笔资金将转化为开发区的收入来源。对于污水管网的延伸，即可以采用BT模式，也可以与污水处理厂捆绑打包，作为BOT项目。具体采用哪种方式，需根据项目的具体情况。物流中心商业房产开发区融资方案建议-融资方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款
46、。根据开发区不同的项目，拟建议如下融资方案：市政道路污水处理厂及管网物流中心基础物业作为开发区的先导产业，物流中心的融资应以开发区为主导，在出台相关扶持政策的前提下，采用灵活多变的融资方式，积极引进社会投资者。对于物流及仓储中心，初期由于开发区生产厂商的运输及仓储需求有限，物流中心的盈利能力势必不会乐观。因此，建设期内，开发区可以土地入股的方式，与投资者合资成立物流公司共同经营，或者以较低的价格将土地出让给投资者，以减轻投资者的资金负担。对于运营初期的亏损状态，予以适当的补贴，可采用BOST模式。当物流中心的经营状况逐渐好转后，开发区不再补贴或返回前期补贴，即由原来的BOST转化为BOT或BO
47、O模式。商业房产开发区融资方案建议-融资方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房） 运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。根据开发区不同的项目，拟建议如下融资方案：市政道路污水处理厂及管网物流中心商业房产加快开发区商业房产的开发经营力度，对于成熟的土地，通过招拍挂的方式获得土地收益；对于商铺，出售出租均可。演讲提纲
48、 国内开发区融资概况 国内基础设施融资综述 开发区融资方案建议 BT和BOT的运作方案 BT模式的运作方案 BOT模式的运作方案 开发区融资案例 总结BT和BOT的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）项目的融资模式需要合适的运作思路和方案才能得以保证顺利实施，最终实现较高的社会和经济效益，下面将对BT和BOT两种融资模式的运作方案予以介绍。BT和BOT的运作方案-BT模式的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发
49、费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）BT模式的核心是以政府良好的信用为基础，通过规范化、结构性、安全性的安排与设计，实现政府与企业的“共赢”。具体包括以下几个主要环节：项目选择设立项目法人公司项目建设项目回购BT和BOT的运作方案-BT模式的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）BT模式的核心是以政府良好的信用为基础，通过规范化、结构性、安全性的安排与设计，实现政府与企业的“共赢”。具体包括以下几个主要环节：项目选择开发区政府
50、应选择比较有题材、有影响的项目，同时落实安排回购资金的来源，并完成项目立项及报批工作。设立项目法人公司项目建设项目回购BT和BOT的运作方案-BT模式的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）BT模式的核心是以政府良好的信用为基础，通过规范化、结构性、安全性的安排与设计，实现政府与企业的“共赢”。具体包括以下几个主要环节：项目选择设立项目法人公司由投资者按公司法的规定设立有限责任公司或股份有限公司，即项目法人，项目法人与政府签订“回购协议”（即建设移交协议），待项目建
51、成后由政府向项目公司分期回购项目资产。与此同时，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值实行全过程的负责。项目建设项目回购BT和BOT的运作方案-BT模式的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）BT模式的核心是以政府良好的信用为基础，通过规范化、结构性、安全性的安排与设计，实现政府与企业的“共赢”。具体包括以下几个主要环节：项目选择设立项目法人公司项目建设建设期内，项目公司（或投资者）可以“回购协议”为依据，以未来对政府的债权为
52、基础资产，通过增发股票、发行短期融资券、信托、银行理财产品、资产证券化等途径和金融工具在资本市场进行融资，资金全部用于该项目的建设。项目回购BT和BOT的运作方案-BT模式的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）BT模式的核心是以政府良好的信用为基础，通过规范化、结构性、安全性的安排与设计，实现政府与企业的“共赢”。具体包括以下几个主要环节：项目选择设立项目法人公司项目建设项目回购建设期满后，项目公司可将债权出让，以盘活资金，实现循环投资、滚动发展。BT和BOT的运
53、作方案-BOT模式的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）BOT项目自确立到特许期满往往有十几年甚至几十年的时间，整个项目期间一般分为以下五个阶段：立项阶段招标阶段投标阶段谈判阶段履约阶段BT和BOT的运作方案-BOT模式的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）BOT项目自确立到特许期满往往有十几年甚至几十年的时间，整个项目期间一般分为以
54、下五个阶段：立项阶段在这一阶段，开发区根据中、长期发展规划列出新建和改建项目清单并公诸于众。投资商可以根据该清单上的项目联系本机构的业务发展方向做出合理计划，然后向开发区提出以BOT方式建设某项目的建议，并申请投标或表明承担该项目的意向。开发区可依靠咨询机构进行各种方案的可行性研究，根据各方案的技术经济指标决定采用何种方式。招标阶段投标阶段谈判阶段履约阶段BT和BOT的运作方案-BOT模式的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）BOT项目自确立到特许期满往往有十几年
55、甚至几十年的时间，整个项目期间一般分为以下五个阶段：立项阶段招标阶段如果项目确定为采用BOT方式建设，则首先由开发区或其委托机构发布招标公告，然后对报名的私人机构进行资格预审，从中选择数家投资商作为投标人并向其发售招标文件。对于确定以BOT方式建设的项目，也可以不采用招标方式而直接与有承担项目意向的投资商协商。投标阶段谈判阶段履约阶段BT和BOT的运作方案-BOT模式的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）BOT项目自确立到特许期满往往有十几年甚至几十年的时间，整个
56、项目期间一般分为以下五个阶段：立项阶段招标阶段投标阶段BOT项目标书的准备时间较长，在此期间受开发区委托的机构要随时回答投标人对项目要求提出的问题，并考虑招标人提出的合理建议。投标人必须在规定的日期前向招标人呈交投标书。招标人开标、评标、排序后，选择前2至3家进行谈判。谈判阶段履约阶段BT和BOT的运作方案-BOT模式的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）BOT项目自确立到特许期满往往有十几年甚至几十年的时间，整个项目期间一般分为以下五个阶段：立项阶段招标阶段投标
57、阶段谈判阶段特许合同是BOT项目的核心，它具有法律效力并在整个特许期内有效，它规定开发区和BOT项目公司的权力和义务，决定双方的风险和回报。所以，特许合同的谈判是BOT项目的关键一环。开发区委托的招标人依次同选定的几个投标人进行谈判，成功则签订合同，不成功则转向下一个投标人。有时谈判需要循环进行。履约阶段BT和BOT的运作方案-BOT模式的运作方案（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）BOT项目自确立到特许期满往往有十几年甚至几十年的时间，整个项目期间一般分为以下五个阶段：
58、立项阶段招标阶段投标阶段谈判阶段履约阶段这一阶段涵盖整个特许期，又可以分为建设阶段、经营阶段和移交阶段。开发区和投资者是该阶段的共同主角，承担履行合同的大量工作。需要特别指出的是：良好的特许合约可以降低成本以及违约风险。演讲提纲 国内开发区融资概况 国内基础设施融资综述 开发区融资方案建议 BT和BOT的运作方案 开发区融资案例 总结开发区融资案例（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用） 无锡惠山经济开发区始建于2001年7月，2002年2月经省政府批准为省级经济开发区，总体
59、规划面积76平方公里，首期规划面积36平方公里，现有人口6.7万。经过短短数年的建设，一个集行政、经济、文化、科教、商贸、休闲为一体的新城已经崛起。上海浦东路桥建设股份有限公司（以下简称“浦东建设）成立于1998年1月，于2004年3月在上海证券交易所上市。公司是一家以工程建设为龙头，集工程投资、管理、施工、测试、养护为一体的综合型股份制企业。浦东建设创新盈利模式，采用工程BT投融资创新模式带动施工，实现了资本经营和施工经营的有机融合。自2003年起，公司相继在上海、江苏、安徽、浙江等地投资成立了5个BT项目投资公司，共投资承建了71个市政道路建设项目，投资额达190亿元。开发区融资案例（产业
60、用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）惠山开发区成立以来，在面临建设资金短缺、建设管理经验薄弱等众多挑战下，不断加大投融资创新力度，积极探索引进社会资本参与开发区市政道路等基础设施建设。为此，开发区管委会与浦东建设经过多次协商和探讨，最终达成一致，决定以BT模式开启基础设施融资创新之路。浦东建设在惠山开发区先后承接31个BT项目累计合同金额达8.39亿元，实际完成投资8.14亿元已经收到回购款3.59亿元，回购款到位率100%BT模式为惠山开发区的建设做出了重要贡献，也成为开发区引入社会资本参与园区建设的成功典范。演讲提
61、纲 国内开发区融资概况 国内基础设施融资综述 开发区融资方案建议 BT和BOT的运作方案 开发区融资案例 总结总结（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）为增强开发区的活力，提高运营效率和效益，减轻短期财力资金压力， 开发区应通过市场化运作，引进社会资本，大力推进市政、公用基础设施建设的多元化投资战略。开发区基础设施建设市场化主要是指建立多元化的经营机制，以市场为导向、政府调控为手段，合理利用政府力与市场力，为开发区建设和管理提供强有力的资金保障。对于开发区的非盈利性项目，诸如市政道路、市政管网的一部分等可采用BT融资方式，以缓解短期的资金压力。对于盈利性及准盈利项目，诸如污水处理厂改建、物流中心的新建等宜采用BOT及其衍生融资方式。聘请国内专注于基础设施行业的专业咨询服务机构作为项目的顾问，往往能起到事半功倍的效果。参照无锡惠山开发区与浦东建设的合作模式，积极引进资金实力强、工程建设能力强的大型公司作为战略合作伙伴，参与开发区的基础设施建设。
