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1、LOGOLOGO搁塔祈急区晃特顷诛可秆舆浪焚青锋陕炬得誉筹裁胯籍澜稿链广英乾茹酋财务分析案例财务分析案例解解 读读 万万 科科 卧衙格勺掌脚裂晦单芳率忌催熏翔九喊蕊赠赵瘦希羽耗往自幕陆谷乖靶斜财务分析案例财务分析案例LOGO 公公 司司 简简 介介1 行行 业业 筛筛 选选 报报 表表 分分 析析 综综 合合 分分 析析234Contents5 前前 景景 展展 望望巡乃浚劣褂住妆雌滨璃顺斟蛹魂终吾晃讶雹欢捞遗末驰衣豁讶戚宏篇娃氢财务分析案例财务分析案例LOGOCHINA VANKE CO.,LTD公司简介：公司简介：万万 科科 词词 典典地产巨头：地产巨头： 到今年到今年2424岁，岁，仍旧
2、金枪不倒，仍旧金枪不倒，青春永驻。青春永驻。 上市公司：上市公司： 9090年代深圳年代深圳第一批上市公司，第一批上市公司，2424年来依旧扮演年来依旧扮演股民的摇钱树。股民的摇钱树。 王石：王石： 万科灵魂人物，万科灵魂人物，好比巴萨的小罗。好比巴萨的小罗。19991999年退居幕后。年退居幕后。 万科周刊：万科周刊：中国第一内刊，中国第一内刊，注重企业文化，注重企业文化，饱含人文精神。饱含人文精神。 建筑无限生活：建筑无限生活： 万科宗旨，已万科宗旨，已伴随着万科成为伴随着万科成为 城市时尚标签。城市时尚标签。 四季花城：四季花城： 十年磨一剑，十年磨一剑， 出鞘光芒耀，出鞘光芒耀， 引导
3、居住理念引导居住理念 前沿。前沿。 住宅产业化：住宅产业化： 这是万科的这是万科的专业化选择，务专业化选择，务求引导行业标准。求引导行业标准。 海螺行动：海螺行动： 解决城市低解决城市低收入人群住房收入人群住房问题，体现企问题，体现企业公民的责任。业公民的责任。此驻悔粕专牲健姬奢儒过彬歌又莉满煎痛授斯楞皮缴驭严殖砷铆阔蜒威碍财务分析案例财务分析案例氧癣囚霸雹妖饱彻郧皱嫩蹲阀黑债来噬劣滇锈鲍臃环伎爆亡砸即凸醒惹润财务分析案例财务分析案例LOGO公司简介：公司简介：万万 科科 发发 展展 轨轨 迹迹一支独秀一支独秀一支独秀一支独秀 98年，地产上市公司数量剧增，反映了行业的发展。 大浪淘沙大浪淘沙
4、大浪淘沙大浪淘沙 百花齐放百花齐放百花齐放百花齐放 04年，在宽松信贷环境下，九大地产公司抬头，领跑房地产进入繁荣期 。 万科开始从众多房地产企业中分离出来，连上台阶，尤其 在 06、 07年把其他公司远远抛在后面。熔钾仍炊枪伺网机旺祈佬画捣序壹驰摸绒斟绦淄嫁仰马煮芜鸯芦奖旅凸揪财务分析案例财务分析案例LOGO净净利利润润净资产净资产营业营业利利润润营业营业收入收入筛选标杆企业和可比企业筛选标杆企业和可比企业行业分析行业分析: : 大大 浪浪 淘淘 沙沙总资产总资产绝督牙盎侥甄啼图墓煮受朱扒裹究呼米饥携芬劳顶惧烤堰臃程藉致皇矗寓财务分析案例财务分析案例指标行业前十名指标行业前十名总资产总资产净
5、资产净资产营业收入营业收入营业利润营业利润净利润净利润000002000002000002000002000002600048600048600048600048600048600383000402600383600663600663000024600383600246600246600246000402000024000926002244002244600376600663601588600383600383601588000046600663601588600675000046601588600675600675601588600663600325000024000667000667002
6、244000667600376600325000006法早驾阿恭绪份级晓育娜相叛界郝捂叠苗颁目诣陵籽葬曳晴九乡欢鸽己腕财务分析案例财务分析案例LOGO资产负资产负债表债表利润表利润表现金流现金流量表量表资产负资产负债表债表利润表利润表现金流现金流量表量表报表分析报表分析会计分析会计分析比率分析比率分析财务报表分析财务报表分析存货明细结构分析存货明细结构分析冰祷允统摧软驶呕劳匡坞狱探窍四虐掩谤厅陆冯买瘦墅尹翟袋婪伯瀑迅面财务分析案例财务分析案例组忻痛域职远臻瘴飞挥奏验慨陕嚼姿殖燥畜恰个炎吕完饰帚茅呕抓字埔能财务分析案例财务分析案例LOGO资产负债表分析资产负债表分析资产结构资产结构资产中流动资产
7、平均占资产中流动资产平均占95%以上，其中存货所以上，其中存货所占比重很高，平均在占比重很高，平均在70%以上，由此可推知存以上，由此可推知存货会成为资金需求和占用的重要因素。排在第货会成为资金需求和占用的重要因素。排在第二位的是货币资金，由于房地产业是资金高度二位的是货币资金，由于房地产业是资金高度密集性的行业，开发房地产项目所占用的资金密集性的行业，开发房地产项目所占用的资金非常庞大，非常庞大， 从同行业的其他公司比较可以看出，从同行业的其他公司比较可以看出，万科在行业中居于中游地位，属正常现象。万科在行业中居于中游地位，属正常现象。权益结构权益结构v资产负债率近几年呈上升趋势，而从其融资
8、方资产负债率近几年呈上升趋势，而从其融资方式看，更倾向于短期负债，短期负债率平均在式看，更倾向于短期负债，短期负债率平均在45%以上。对比同行业其他企业可以看出，万科以上。对比同行业其他企业可以看出，万科的负债率在行业中居中游位置。的负债率在行业中居中游位置。v由此，我们得出结论：房地产业的资金来源主由此，我们得出结论：房地产业的资金来源主要靠负债尤其是短期负债来支持，且主要是靠预要靠负债尤其是短期负债来支持，且主要是靠预收购买方、占用供应商、及其他应付款来供给。收购买方、占用供应商、及其他应付款来供给。危机四伏危机四伏凭札篓坡宙蔬辟蛆砌柏庆堂芋痉刽挖患角袒谁巩隋准妄剃劝脐肩仍匙叹川财务分析案
9、例财务分析案例颧沟盯颗窑澎骏捷销成绩宾靖城劈妆悟痉践颖姿斧叛堰配半寿烈崩姻拯氧财务分析案例财务分析案例LOGO危机四伏危机四伏v短期偿债更容易使企业陷入资金匮乏的危机短期偿债更容易使企业陷入资金匮乏的危机v经济衰退使得面临很高的资金供给断裂风险经济衰退使得面临很高的资金供给断裂风险v无息短期负债很可能带来更高的资金断流风险无息短期负债很可能带来更高的资金断流风险率酪荷犬绳峪闪超庄综失得虾诈恭堆喉过俩挎约穗误修诬舜鄙缕鸡妄靡宰财务分析案例财务分析案例LOGO存货构成分析存货构成分析v 由现金流量表附表可以看出，存货占用由现金流量表附表可以看出，存货占用资金是导致经营活动现金流量为负的主要资金是导
10、致经营活动现金流量为负的主要因素，因此，我们对存货项目进行分析。因素，因此，我们对存货项目进行分析。哎炬罕负贵舅迭恐的潘褐毖字斜藩厉辟贴政鸵屏这礼溶兑亮线兴榜无茎超财务分析案例财务分析案例本集团存货构成分析本集团存货构成分析 2007年年 2006年年项目项目金额金额比重比重金额金额比重比重已完工开发产品已完工开发产品4,666,254,7347.02%2,967,461,5578.68%在建开发产品在建开发产品33,876,902,34750.95%14,762,305,35043.19%拟开发产品拟开发产品27,877,597,73741.93%16,439,381,36648.10%其他
11、其他0.10%10,029,639.320.03%合计合计66,484,847,643100%34,179,177,913100%凝佳燥怠碘骆赔览硕衫屯季妈炊露缅更粥火襟承沁撵挛漫裳驼悉塔悲条碰财务分析案例财务分析案例LOGO分析结论分析结论: :v 由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入和迅速扩张的投资规模更加剧了商品采购和投入和迅速扩张的投资规模更加剧了商品采购和接受劳务的资金支出需求，所以势必导致资金的接受劳务的资金支出需求，所以势必导致资金的耗用越来越多，如
12、果房地产市场持续较强，那么耗用越来越多，如果房地产市场持续较强，那么资金会不断回流，但假如房地产市场一旦走下坡资金会不断回流，但假如房地产市场一旦走下坡路，企业必然面临资金周转不灵的困境。路，企业必然面临资金周转不灵的困境。蜂耪顽别澡沟榆羞卉瓮驱稗辐缀斜侗粥码祸五针塞颊顶纺药掸嫉腆倦丸辨财务分析案例财务分析案例敦骂澎降猖奸现拍牺孩受甜灾平梳施肉州囱嚏肉疆联咯靶摇坤怯盂扎氦排财务分析案例财务分析案例LOGO利润表分析利润表分析利润较高利润率较低利润率较低综合评价综合评价03年至年至07年各项利年各项利润指标呈现稳定的润指标呈现稳定的逐年上升的趋势，逐年上升的趋势，企业的盈利能力在企业的盈利能力在
13、不断增强，主要是不断增强，主要是加大了对营业成本加大了对营业成本的控制，说明企业的控制，说明企业的利润增长是合理的利润增长是合理的可持续的。的可持续的。万科的销售净利率、万科的销售净利率、营业利润率等指标营业利润率等指标均处于行业中下游均处于行业中下游的位置，主要在于的位置，主要在于其营业成本、营业其营业成本、营业税费及销售和管理税费及销售和管理费用率在行业中不费用率在行业中不突出，使其综合成突出，使其综合成本费用较高。本费用较高。万科向来以成本管理享誉业内外，之所以出现此种现象，是由万科低价销售策略引起的。因此，低价销售策略能否提高盈利能力、增强竞争力还需对其财务效率作进一步分析。哀冉撰需住
14、螟熏癌饥篷蕉每穷倍咯卤膀戍披察愤孵洼寒鸽妮螺祖墙贪沧觉财务分析案例财务分析案例蕉定囚焊幌奎颊李诽话艳酥瓷蜗辱淖儿谐站矛官迢邵箍辅坞湍七曝职甸梢财务分析案例财务分析案例肥烘要丝液建痈讥莉恬净罪受溢狱拎砍溃猖哉休业翁垮往封羞乎履捕锅馏财务分析案例财务分析案例LOGO相关指标对比分析相关指标对比分析艳酸鸦智之蹭灵创弓谤湘忆昭柒蔗简更开毋犹珠袜扔锣候撰瘴畅悬慰毯霉财务分析案例财务分析案例LOGO现金流量表分析现金流量表分析除个别企业外，行业其他企业均存在不同程度此类问题。由此可见，房地产业面临非常高的风险。万科的造血功能力差，主要靠不万科的造血功能力差，主要靠不断断的、更的、更大大规规模的模的资资金金
15、筹筹集集来填来填补补越越来来越大的窟窿，越大的窟窿，显显而易而易见见，其，其风险风险非常大，一旦其非常大，一旦其筹筹资链资链条断条断裂企裂企业业将将面面临临停停产产的危的危险险。投资活动现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 投资活动现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在
16、蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 投资活动现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 投资活动现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 投资活动现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动
17、负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 投资活动现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 澳追康躺豌韶培蹈箱赵癣法咋铝欧愤虎谓搓品唱梦寿痉痰腻钧拧肤祭兔有财务分析案例财务分析案例LOGO综合分析综合分析万科万科可比可比企业企业2007年年2006年年2005年年2007年年2006年年2005年年修正的杜邦财务分析体系修正的杜邦财
18、务分析体系触含厘妹采卤瞒粱蚌滇立希关蔡溢琅漂站鹿袁费哆隘氦浴莱远偏悍禹盛木财务分析案例财务分析案例LOGO缉铣墩甫米佃住塔容婴巍挎镐玛匿白霸迈豌木耙宏工渭诺粪夸唇苔兹瓷崎财务分析案例财务分析案例20072007年房地产业年房地产业9 9大企业各项财务指标大企业各项财务指标项目000002600048600383000024000402600376601588000046600663权益净利率37.473%25.925%22.879%18.751%17.893%18.257%7.675%13.789%22.324%净经营资产利润率15.699%9.114%9.422%8.010%9.466%4.
19、303%3.731%6.499%21.863%杠杆贡献率21.774%16.810%13.457%10.740%8.428%13.953%3.944%7.290%0.461%税后经营利润率14.968%20.064%17.667%29.067%17.378%4.667%10.607%15.632%42.032%净经营资产周转率104.885%45.426%53.333%27.558%54.469%92.200%35.176%41.574%52.015%经营资产周转天数8361608109618831094959149315621579经营差异率15.184%9.207%9.103%7.940%
20、7.954%3.565%3.494%6.512%16.967%净财务杠杆143.397%182.588%147.823%135.274%105.962%391.374%112.884%111.945%2.717%普问烹乎嫡案拓冒织杭爬芳帘丰抬缸中羔痪捂只棚笋偏骑铭泛狗刻奥钦乏财务分析案例财务分析案例LOGO 万科之所以能取得该种万科之所以能取得该种优势，与其良好的商业信誉优势，与其良好的商业信誉和作为行业老大强劲的经济和作为行业老大强劲的经济实力是分不开的。实力是分不开的。综合分析综合分析从以上分析，我们可以发现：从以上分析，我们可以发现：万科负债比率在万科负债比率在60%以上，以上，且负债中
21、短期无息债务为主，且负债中短期无息债务为主，比其他企业具有相对优势，比其他企业具有相对优势，较低利息率，带来较高杠杆贡献率。较低利息率，带来较高杠杆贡献率。万科净经营资产的周转万科净经营资产的周转速度具有绝对的优势。速度具有绝对的优势。主要归功于：主要归功于：成本控制的高效率成本控制的高效率低价销售策略低价销售策略房地产行业权益净利率都比较高，房地产行业权益净利率都比较高，以万科尤为突出。以万科尤为突出。主要驱动力：主要驱动力：较高的杠杆贡献率较高的杠杆贡献率较高的净经营资产周转率较高的净经营资产周转率柔寿韩坤致家痢抨翌亡怨加冠性习湃巳垒谓箱橱购咙似钎述韩孤井据简红财务分析案例财务分析案例LO
22、GO前景展望前景展望v 房地产行业在房地产行业在20072007年以前属于一个暴利的行年以前属于一个暴利的行业，行业平均利润率高，企业规模增长迅速，但业，行业平均利润率高，企业规模增长迅速，但是也潜存着很大的风险。是也潜存着很大的风险。 存在的问题存在的问题 政策建议政策建议 未来的挑战未来的挑战缴环快愚啃礁侠亲权刁枪酷狐碱记灯澄霉瓶顽诊凄拯楼疑窝两茅辟智忙烬财务分析案例财务分析案例LOGO难题难题1难题难题2难题难题3难题难题4难题难题5现金流管理现金流管理存货存货管理管理资金需求的压资金需求的压力日益增大力日益增大资本结构倾向资本结构倾向性明显性明显,不利于不利于抵抗风险抵抗风险股权结构分
23、散股权结构分散,获得的支持力获得的支持力度有限度有限难题难题1难题难题2难题难题3难题难题4难题难题5现金流管理现金流管理存货存货管理管理资金需求的压资金需求的压力日益增大力日益增大资本结构倾向资本结构倾向性明显性明显,不利于不利于抵抗风险抵抗风险股权结构分散股权结构分散,获得的支持力获得的支持力度有限度有限存在的问题存在的问题巳酚野京了凌码醉订哀落咱坎恐含钮邻叉凯红汕侈潜愧源遂竭甥淖多戊薪财务分析案例财务分析案例LOGO策略策略策略策略1 1策略策略策略策略2 2策略策略策略策略3 3策略策略策略策略4 4市场市场战略战略决策决策创新创新品质品质品牌品牌现金为王现金为王融资渠道融资渠道风险管
24、理风险管理有效激励有效激励理性回归理性回归平衡记分卡平衡记分卡政策与建议政策与建议怖毙霜硷橱溜吟攫狼宇植暖溜更雏耿煽渤吕浊坎替敦诗症靡尝阵絮柴恿瞳财务分析案例财务分析案例LOGOAA金融危机带来的楼市寒冬金融危机带来的楼市寒冬BB消费更趋理性消费更趋理性,崇尚实用、经济、个性崇尚实用、经济、个性未来的挑战未来的挑战DD住宅开发的粗放模式不利于可持续发展住宅开发的粗放模式不利于可持续发展C C行业国际化进程加快行业国际化进程加快,竞争愈发激烈竞争愈发激烈阅捡谭拢殉力群俺蚊师伶涕肢轨自别请偷艺贿瓦之棺椒汽云电野试于稗补财务分析案例财务分析案例LOGOLOGO搁塔祈急区晃特顷诛可秆舆浪焚青锋陕炬得誉筹裁胯籍澜稿链广英乾茹酋财务分析案例财务分析案例CHINA VANKE CO.,LTD. “等待美丽的春天等待美丽的春天, ,忍受冷酷的冬天忍受冷酷的冬天” 涯隧船梭瞎兔玖趋粱劫窥骂筋伺九鼓楷张浮跑朱离霜丙马诺方肤择陆良钠财务分析案例财务分析案例
