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1、谢谢！2012年秦皇岛市房地产市场概况北京思源兴业房地产经纪有限公司秦皇岛分公司策划顾问部2013年1月1目 录一 、 外 部 环 境三 、 年 度 总 结二 、 整 体 市 场2一、外部环境1、政策分析2、宏观经济3 外部环境政策分析 2008年，金融危机使得房地产出现较大调整。 2009年，国内房价快速上升，调控政策从紧。 2010年，整体延续2009年走势，面临更加严厉调控。 2011年，在多项房地产政策陆续出台后，房地产开始降温。2012年，在经济政治大变动的环境下，房地产出现回暖势头。l近年房地产调控环境4外部环境政策分析l中央各部委政策1、展开集体建设用地建设租赁 住房试点。2、抓
2、好住房用地供应，促进已供土地开发建设。3、妥善处理好现存小产权房的问题。4、严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。5、严格按照土地利用总体规划进行建设用地项目预审。6、扩大耕地制度改革试点。7、征缴土地闲置费，两年未动工将无偿收回。国土部2012年各部委紧密出台各项政策，严控房地产走势，维护房地产调控成果。1、推动中央重大决策部署，重点做好保障安居工程建设。2、40个重点城市个人住房信息系统6月底前将与住建部联网。3、年底完成全国100个主要城市住房公积金账户的联网监控。4、对房地产调控进行“微调”的行为，将坚决叫停。5、要求各地按月公布保障房建设与开工情况。6、购绿色住宅优惠房
3、贷利率。7、密切监测房地产市场变化。强化市场调控的政策措施。1、研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围。2、严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。3、下达专项资金补助公租、廉租房。4、实施积极的财政政策，促进经济稳定增长。5、我国保障房建设的财政支出占GDP的比重高于发达国家水平。住建部财政部5外部环境政策分析l央行主要政策2月7日加大对保障房和普通商品住房建设的支持力度，提出满足首次购房的贷款需求。2月15日央行召开金融稳定系统工作会议，继续深化金融机构改革，坚守风险底线。2月24日降低存款准备金率0.5个百分点，将释放4000亿资金的流动性。5月18日
4、央行第二次下调存款准备金率0.5个百分点，释放4000亿元。7月13日央行加大逆回购的投放力度，连续逆回购投放3500亿。9月28日继续严格住房差别化信贷，抑制投资投机性需求。 2012央行紧密配合国家调控政策，严格执行差别化信贷，并向市场注入流动性。6外部环境政策分析l各地方政策新部分城市重申从严执行楼市调控政策，巩固调控成果。两次重申房地产调控不放松，针对住房限售政策等执行情况进行检查。新购经适房不得在市场上出售，如果销售需由政府回购。上海将启动商品房预售资金监管制度。北京对个别高价项目采取限制预售规模和控制交易节奏。武汉广州7外部环境政策分析l保障房相关政策3月6日，温家宝在政府工作报告
5、中指出要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。3月21日，集合七部门意见的关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题方案出台。4月17日，国土部：要以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行。9月29日，住建部巡查组督战整肃“低质保障房”。3月14日，住建部发布关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知。4月9日，住建部起草基本住房保障条例，规定保障房分配和退出路径。8月7日，国土资源部门实现了保障性安居工程用地的应保尽保。11月13日，住建部：明年保障性住房的建设不会低于500万套。8外部环境政策分析 中央加大保障性住房的投资力度，一方面是
6、为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场需求，抑制房价反弹。从总体上看，我国住房保障工作还处于探索阶段，存在不少矛盾和问题，需要及时总结经验，完善制度，加强管理。l保障房相关政策分析9外部环境政策分析上海：12月19日上午，上海市公积金贷款支持保障性住房建设试点已经中央批准实施，贷款总额度约113亿元。南京：12月24日起，南京四大片区保障房陆续交付使用，首批3100套保障房住户开始领取新居钥匙，部分居民将可以在新居过年。山西：到2015年，山西将建设保障性住房123.11万套（户），新解决城镇中低收入住房困难家庭100.78万户，完成农村危房改造2
7、2.33万户。北京：北京今年已经完成了21.1万套各类保障房规划条件审查，其总建筑规模达到1483万平方米，相当于20个北京最大的保障房社区。l主要城市保障房动态保障房2012年，各大城市陆续出台细则促进保障房的建设，并完成全年建设指标。10外部环境政策分析已建设387万套已建设590万套2009年已建设1000万套2010年已建设800万套2011年2012年目标建设1300万套2013年2014年2015年 目标建设500多万套市场化供给市场化供给政府供给政府供给“双轨制”+l保障房增加供给“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2012年开工了700多万套，预计2013年保障
8、房计划开工数量不会低于500万套。11外部环境政策分析l2012年政策热点分析城镇化 2012年，党的十八大报告明确指出，要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。“住有所居”是新型城镇化必须直面的问题，它既关系转移人口的居住条件改善，又涉及并入土地的集约高效利用。住房市场在城镇化过程中面临的机遇和挑战机遇：新型城镇化带来更高层次的住房需求，为住房市场的转型发展形成了有力支撑。挑战：既有市场在运行效率、目标定位、开发模式方面，与新型城镇化的要求尚存差距。12外部环境政策分析l2012年政策热点分析城镇化一、坚定不移地完善住房市场机制，提高市场配置住房资源的效率。城镇化下的住房
9、市场发展方向二、坚定不移地发展以住房消费为主的市场，致力于改善广大群众的居住条件。三、坚定不移地推进住宅产业转型升级，构建符合生态文明的产业发展模式。13外部环境政策分析l信贷2012年央行2次降低存款准备金率，货币政策进一步放松，是今年宏观经济指标放缓超预期后，央行作出的应对措施。存贷款利率今年的两次下调，也侧面反映了经济的放缓。存款准备金率变化存贷款基准利率变化14数据来源：国家统计局2012年，房产税扩大试点的消息不断传出，作为备战下一轮楼市调控的“重磅弹药”，决策层一直为“加快推进”房产税扩大试点做准备。但今日，扩围的时机依然未得到确定，房产税征收标准和时间表也尚未推出，可见房产税推出
10、的难度和复杂性。外部环境政策分析l房产税2013年房产税方向：2013年地产调控将向何处去尤为关键，根据种种信息综合分析，2013年扩大房产税改革试点可能性大大增加，但推进过程仍是扩大试点范围，而不是全面放开。房地产税的改革对于房地产业的影响仍然是预期性的，是软性切入，但是效应会越来越多表现出来。15总体来看，2012年房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制，但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。 2013年的调控仍将持续高压的政策压力，市场仍面临严峻的形势。l总结外部环境政策分析2012年宏观调控政策小结：1.国家各项房地产政策继续保持严控
11、房地产的基调。2.对地方的各种宽松政策实施严厉的压制，保证调控既得成果。3.房产税试点效果渐显，预期2013年会拓宽房产税试点范围。4.继续保持建设保障性安居工程的有序进行，加大财政支持力度。5.中央经济会议首提城镇化，将对房地产产生多方面的影响。16外部环境宏观经济l国内生产总值2012年全球经济一片惨淡，我国GDP的增长速率也继续放缓。预期2013年中国全年GDP增速在7.5%左右。中国经济形势或已企稳。2011一季度2011二季度2011三季度2011四季度2012一季度2012二季度2012三季度050000100000150000200000250000300000350000400
12、0004500005000000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%963112044593206924715641079952270983534809.70%9.60%9.40%9.20%8.10%7.80%7.70%2011-2012年GDP总量与增幅变化GDP总值（亿元）同比增长17数据来源：国家统计局外部环境宏观经济l人民币新增贷款2012年末，本外币贷款余额67.29万亿元，同比增长15.6%。人民币贷款余额62.99万亿元，同比增长15.0%。全年人民币贷款增加8.20万亿元，同比多增7320亿元。18数据来源：国家统计局外部环境宏观经济l对外贸
13、易2012年我国外贸进出口总值38667.6亿美元，同比增长6.2%，较2011年进出口增速回落16.3个百分点。出口20489.3亿美元，进口18178.3亿美元，分别增长7.9%和4.3%。月份2012年01月份2012年02月份2012年03月份2012年04月份2012年05月份2012年06月份2012年07月份2012年08月份2012年09月份2012年10月份2012年11月份2012年12月份当月出口额(亿美元)1498.81144.31656.81632.81811.41802.11769.41779.73 1863.5 1755.71 1793.81 1992.3当月进口
14、额(亿美元)1227.11461.61603.71448.11624.414841517.93 1513.13 1586.8 1435.79 1597.47 1676.119数据来源：国家统计局外部环境宏观经济l消费2012年，我国社会总体消费平稳增长，全年涨幅低于2011年，季度涨幅较为稳定，从全年来看，社会消费品零售总额呈平稳上升趋势。2011一季度2011二季度2011三季度2011四季度2012一季度2012二季度2012三季度01000020000300004000050000600000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%423024353
15、1449784878549319489035120116.30%16.80%27.80%12.08%14.95%13.87%13.50%2011-2012各季度社会消费品零售总额社会消费品零售总额（万元）同比增长20数据来源：国家统计局外部环境宏观经济l货币供应2012年末，广义货币(M2)余额97.42万亿元，同比增长13.8%，比11月末低0.1个百分点，比上年末高0.2个百分点；狭义货币(M1)余额30.87万亿元，同比增长6.5%，比11月末高1.0个百分点，比上年末低1.4个百分点；流通中货币(M0)余额5.47万亿元，同比增长7.7%。21数据来源：国家统计局外部环境宏观经济l物价
16、指数2012年，居民消费价格指数CPI延续了2011年下半年跌势，总体呈缓慢下降走势。2012年最后一个月CPI开始回升，呈现加快回升态势，通胀或迎来新一轮上涨周期。 生产者物价指数PPI在2012年年中企稳，之后开始缓慢上升。数据来源：国家统计局222008200720062005200420032002201120102009积极财政稳健货币保持宏观经济政策连续性巩固宏观调控成果继续搞好宏观调控经济继续又好又快发展稳物价调结构促平衡保增长扩内需调结构保持经济平稳较快发展稳经济、调结构、控通胀稳中求进中央经济会议是我国制订宏观经济发展战略的重要会议，是来年经济走势的风向标。 2012年中央经
17、济工作会议确立了2013年继续 “稳中求进”的方针，经济工作的首要任务是“促进经济持续健康发展”。2012年经济工作的主要任务：外部环境宏观经济l中央经济工作会议历年中央经济工作会议方针：继续稳中求进201223首提“积极稳妥推进城镇化”：与2012年经济工作的五项任务相比，2013年增至六项。其中新增“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。”近年来我国城镇化力度很大，不乏有一些地方错误理解，大量圈地，导致城镇化质量偏低，推进过程也过于急躁。为此，未来要在城镇化发展上纠错，也要在发展中提高城市的舒适性。外部环境宏观经济l中央经济工作会议城镇化24外部环境宏观经济l总结2012年宏观经济小结：
18、1.GDP持续高增长，增速有所放缓，经济增长模式迎来转型良机；2.国际市场需求不旺，但对进出口贸易影响有限；3.国内消费对经济增长贡献有限，市场消费潜力有待释放；4.CPI、PMI经济指数回升，经济显现气温回升迹象；5.2012年的经济形势总体走势平稳，符合市场预期。2012年，在全球经济总体低迷状态的形势下，我国的宏观经济虽然也受到多方面的冲击，但整体基本面运行良好，经济保持了稳定增长，并呈现出企稳回升的迹象，预期2013年我国整体经济将继续稳健发展。25二、整体市场2、一级市场3、二级市场1、全国市场26l全国土地市场概况住宅用地变化整体市场全国市场全国住宅用地供应自2008年以来，保持了
19、连续4年的增长，2012年住宅供应同比增长38.6%。2012年全国住宅用地成交随其供应量的逐年增加，整体呈现稳步增长态势。北京： 北京2012年土地出让金与2011年1155亿元相比缩水近半，仅是2010年的1/3，达4年来最低。上海： 2012年上海共成交经营性用地190幅，同比减少39.97%。土地出让金同比减少25.98%。广州： 2012年1至8月，广州市本级土地出让金收入107.4亿元，仅完成年度预算的34.2%。2012年住宅供应同比增长的同时，全国住宅用地成交量也逐年增长。一线城市土地供应减少，大型房企大举进入二三线城市推动了其所在城市土地市场成交量的放大，而近几年住宅用地实际
20、需求的增长是土地成交量的稳步增长的主因。供应情况成交情况27数据来源：国家统计局整体市场全国市场从全国来看，土地供应的主要增长还是在二三线城市。特别是住宅用地的供应，一线开始萎缩，二三线城市大幅增长。 2012年年末，虽然土地市场一片火爆，但难以掩盖全年土地市场冷清的局面。2012年土地出让金下降的原因，一方面是房地产整体市场环境较差，房企拿地积极性下降，另一方面是地方土地供应减少。l全国土地市场概况小结28l全国二级市场概况一、二线城市成交数据整体市场全国市场2012年楼市成交持续回升，较2011年均出现明显增长，第四季度以来，各大房企年底冲量，出现“暖冬”和“翘尾”现象。29l全国二级市场
21、概况十大城市成交情况整体市场全国市场总体来看，全国十大城市成交数据较去年均有所增长，其中年成交面积同比平均幅度为44.15%。30整体市场全国市场 2012年全国楼市整体回暖的背景下，一二级城市的楼市成交数据明显高于2011年，四季度成交量的持续走高所产生的“暖冬”及后期的“翘尾”现象被看做是楼市回暖的重要标志。2012年一二线城市成交面积平均增幅为44.15%。经济学家认为“楼市回暖”的部分原因是近两年房企拿地数量减少造成的供应量减少所致。l全国二级市场概况小结31海港区中心地带发展已较成熟，存量土地较少，未来城市开发的方式以城中村改造较多，2012年新增建设用地主要位于西部片区、中心区域等
22、。山海关区的发展一定程度上受到古城遗址保护的抑制，未来的发展空间更多地集中在石河沿岸，目前的沿河地带建设已初具规模，但未来的发展空间更大。相比之下，山海关老城区的改造力度不大，地区整体土地供应量不高。北戴河区是国家重要的疗养区，中心城区以各种疗养院、度假酒店、旅游景点为主，住宅地产发展极为缓慢。根据规划，城区目前的发展重心正在向西移动，未来的土地供应主要集中在这一地区，将成为北戴河新的发展热点。整体市场一级市场l土地供应方向32秦皇岛市近期的发展规划里面提出实施“西移北进”战略， “西南片区”为今年土地出让主要方向，多家本地知名开发商相继拿地。整体市场一级市场l土地供应方向海港区西南片区北部片
23、区中心城区33位于秦皇岛市西南片区的各地块主要为旧村改造，主要包括慕义寨村旧改、南大寺村旧改、新店子村旧改、下庄村旧改等。整体市场一级市场l土地供应热点地块西快速路北戴河火车站注： 为旧改具体位置。34整体市场一级市场l土地供应热点地块编号原转让单位受让单位地块位置用途出让方式土地面积(亩)土地类型单价（万元/亩）合同出让金（万元）批准日期一级二级01-01原南大寺村旧改秦皇岛市新世纪房地产开发有限公司海港区法云寺西路以东、205国道以北城镇住宅 城镇住宅挂牌 199.93 存量19839586.142012/2/1401-02原下庄、新店子村旧改秦皇岛星光房地产开发集团有限公司与秦皇岛承荣房
24、地产开发有发公司联合海港区南岭西路以西、205国道以北, 法云寺东路两侧城镇住宅 城镇住宅挂牌 896.06 存量198177419.92012/2/1401-03原慕义寨村旧改秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司与秦皇岛大有房地产开发有限公司联合海港区西部快速路以北城镇住宅商服城镇住宅商服挂牌550.632新增216118936.52012/2/14地块详细指标：35整体市场一级市场根据秦皇岛市近期建设规划（2011-2015年）， 2013年，秦皇岛市住房保障规划预算投资14.7亿。用地面积15.54公顷，建筑面积为42.4，保障户数达到6347。秦皇岛市中心城区2013年住房保障规划表l土地
25、供应 2013住房保障规划海港组团山海关组团北戴河组团投资预算（亿元）12.80.91用地面积（公顷）11.23.40.94建筑面积（万平米）35.93.53保障户数（户）5335579433海港组团山海关组团北戴河组团0102030400100020003000400050006000投资预算（亿元）用地面积（公顷）建筑面积（万平米）保障户数（户）36整体市场一级市场l土地供应小结 海港区依旧是秦皇岛土地供应的重点地区，根据规划，未来海港区土地供应重点将集中在北部生态区等边缘地带及海阳镇等区域的改造和新建。2012年土地供应主要位于海港区的西南边缘地带，符合城市规划及未来发展方向。北戴河新区
26、将依靠北戴河的知名度，打造崭新的旅游新区，未来将成为秦皇岛西部土地供应的重要区域。山海关与北戴河受各自先天条件的制约，土地供应量不大，但部分区域的发展仍然值得看好，未来有望成为土地集中供应的点状分布。372012年秦皇岛市三区非工业用地实际成交共计125宗，面积571.83公顷。其中，以招拍挂方式供地79宗，面积485.26公顷，合同出让金78.49亿元。秦皇岛今年非工业用地成交量与金额同比均高于去年。从历年的成交量变化可见，土地市场的变化与房地产市场的形势变化紧密相关。整体市场一级市场l土地成交非工业用地38土 地 成 交整体市场一级市场自从2011年国家实施更加严厉的调控政策后，土地市场总
27、体较为低迷，但2012年年底全国房地产出现回暖迹象，土地成交量有所放大。l土地成交住宅用地2012年秦皇岛城市区住宅用地成交月度变化月份一月二月 三月 四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月宗数2500011151206面积（亩）2880.07000175.3197.6921.64170.4770.2356.450509.97成交总价（万） 507574.6200021037.68 9573.62 1406.43 19435.97 10535.13 11854.5098338.41楼面地价（元/平）1184000643525348591804157503534.2639l土地成交区域对比整
28、体市场一级市场海港区作为秦皇岛市的中心区，其土地成交量价均占秦皇岛市大部分份额，其中又以住宅用地为主；山海关的土地成交中住宅用地为主，而作为旅游胜地，北戴河的工业用地零成交。 住宅商业工业海港区6261867637513873北戴河30305703830山海关1012521060015881 住宅商业工业海港区5922005487932330北戴河159383000山海关33100106001012402012年整体的计划供应量和实际供应量都比2011年出现了明显的上升。近三年秦皇岛土地市场一直处于供不应求的局面，土地供需比一直在0.7左右浮动。l土地成交供需比整体市场一级市场20092010
29、20112012供地计划（公顷）54.3185157.7185实际成交（公顷）73.61268.6222.6267.2计划供应与实际供应比 0.740.690.710.6941整体市场一级市场l总结2012年一级市场小结：1.2012年秦皇岛市住宅用地的供应量高于2011年，但典型城市全年土地成交量依然同比下跌。2.根据秦皇岛的城市规划，海港区边缘、山海关石河沿岸、北戴河西部地区将是新增土地供应的重点地区，城市建设用地规模将进一步扩大。3.秦皇岛海港区依然是房地产投资最集中的地区，在一级市场上表现明显。4.位于海港区中心板块的住宅用地成交价最高达380万元/亩，可见未来海港区中心区域的土地竞争
30、将愈发激烈。42整体市场二级市场l整体概况供求关系2012年底，秦皇岛房地产市场的余量及2012年潜在供应量超过600万平方米，相比去年同期大幅增加，库存去化周期也高于全年同期。年度 库存量（万平米） 月均去化量（万平米） 去化周期（月） 2011年41810422012年63510.659.9143整体市场二级市场2012年12月份价格指数结束同比八连跌的态势，同比微涨0.03%，为2012年3月来的首次同比上涨。秦皇岛市的房价指数走势基本与全国保持一致，但在2012年12月出现下滑。全国百城房价指数秦皇岛房价指数l整体概况房价指数数据来源：中指数据44整体市场二级市场l整体概况成交量价20
31、12年，受调控政策影响，秦皇岛房地产市场依然是以价促量，低折扣屡见不鲜。城市区的商品住宅成交量与去年相比整体有所上升，但涨幅较小。价格基本处于平稳状态。45整体市场二级市场l区域划分根据不同区域的市场特点，可以将秦皇岛城市区的房地产市场划分为几个区域。秦皇岛住宅市场区域界定：1、海港区刚需型市场；2、山海关区刚需型市场；3、绥中滨海新区市场；4、北戴河、北戴河新区、金梦海湾、山海关等区域海景房市场。1 12 24 43 346作为国内知名的海滨旅游城市，秦皇岛的房地产市场呈现出较强的二元性特点，传统型刚需市场及海景房市场在客群定位、产品特点、价格及季节性等方面均存在较大的差异，其中，海港区是秦
32、皇岛房地产投资及市场容量最高的区域，也具有较强的代表性。整体市场二级市场47整体市场二级市场海港区l板块划分北部生态区板块中部板块东部板块开发区板块西南板块东部板块中部板块北部生态区板块开发区板块西南板块海港区是秦皇岛的行政中心区，资源集中度较高，历来为秦皇岛市房地产市场最为活跃 地区，其市场可进一步细分为五个板块：48综合板块，市级行政中心、金融中心及商业中心，板块气候已经形成，发展空间不大。优势：1、承载较多的城市功能，由此带来的需求形成强大的市场支撑；2、区域内生活配套、市政设施完善，交通便利。劣势：土地存量有限，未来发展潜力不大。整体市场二级市场海港区l中部板块秦皇岛火车站在水一方京哈
33、铁路港城大街汤河北环路和平大街壹品天城玉带湾盛秦国际水韵名邸首府二期天娇园翠岛天成环岛花园嘉盛景苑东升家园汤河铭筑星光大道华跃城宏扬铂郡汤河东岸49整体市场二级市场海港区l中部板块典型项目首府二期首府二期为继首府一期后，定位更高端、设计更加出众的高品质楼盘。项目位置：先锋路以南、海阳路以西物业类型：11层、18层板式小高层建筑面积：10.4万平米容积率：1.49绿化率：50%开盘时间：预计2013年3月均价：均价9500元/平米开发商：江盟房地产50整体市场二级市场海港区l中部板块典型项目首府二期首府二期楼座分布51首府二期的户型以101-135平方米为主，占全部房源的96.4%左右，全部为三
34、居室的户型，小三居较为畅销。项目名称面积区间（）通透性建筑类型分析首府二期三居(101-135)占96.4%五居(176-182)占3.6%全通透板式高层临近汤河，中心位置，定位高端。101平方米三居129平方米三居135平方米三居186平方米五居整体市场二级市场海港区l中部板块典型项目首府二期52秦皇岛市提出北部生态区规划，目前尚处于起步状态，未来发展空间较大。优势：1、北部生态区是市政规划中重点发展的一个片区，未来发展空间较大；2、高铁的开通将对本区域的发展带来最直接的利好影响。劣势：1、区域内规划有部分工业；2、区域内部配套尚不够完善；3、与市区接驳交通条件有待改善；4、秦皇岛人对北部区
35、域的认可度不高。整体市场二级市场海港区l北部生态区板块龙溪御园万树香堤北城壹号万科假日风景兴龙生态谷恒大城耀华南路北港大街北环路西港北路红旗北路民族北路秦皇岛火车站53l北部生态区板块典型项目万科假日风景项目位置：海港区 民族北路与北港大街交叉口物业类型：高层、小高层建筑面积：80万平米容积率：2.5绿化率：35%开盘时间：2011年10月起 价：6438元/平米开发商：秦皇岛万科假日风景房地产开发有限公司1 1# #6 6# #4 4# #5#5#2 2# #整体市场二级市场海港区假日风景是万科地产在秦皇岛开发的第一个项目，秦皇岛成为其在二三线城市布局的重要一站。54l北部生态区板块典型项目
36、万科假日风景整体市场二级市场海港区万科假日风景的优势万科假日风景的劣势1、万科作为房地产行业的领跑者，具有无可比拟的品牌优势。2、全面家居解决方案。3、万科物业的优质服务。4、项目紧邻火车站，据京沈高速入口距离近，对外交通便利。5、营销推广体系完善。1、项目区域目前不受当地消费者认可，配套不完善。2、周边环境较差。3、物业类型单一。万科假日风景三大卖点：品牌、物业、精装，构成该项目强大的市场竞争力。同时随着恒大、华润等一些开发实力强，经验丰富，品牌知名度高，市场覆盖广的国内地产大鳄纷纷逐鹿港城，将秦皇岛房地产行业带入品牌和品质竞争的新时代，市场竞争日益激烈。55兴龙生态谷在2011年6月和8月
37、两次开盘，其多层为主的产品受到市场的广泛欢迎。l北部生态区板块典型项目兴龙生态谷整体市场二级市场海港区项目位置：北港大街以南，民族北路以西物业类型：48栋多层，少量高层建筑面积：50万平米容积率：1.9绿化率：35%开盘时间：2011年6月均价：6500元/平米开发商：秦皇岛兴龙房地产开发有限公司56在售物业类型6+1交房时间2012年5月1日首次开盘房源东区22、23、24、25、34、35、36、37、38、39二次开盘房源东区3、4、5、8、9、10、11、12、17、18、19、20、26、27、31、41主力户型78-138平米目前均价6300元/平左右下房面积、价格5-16平米，均
38、价2000元/平米 当期销售描述四季度以来，成交量缩小来电来访情况平均来电每天6组；来访每天5组 销售价格均价: 6300 元/推售情况近期无加推计划 全年营销推广手段广播、报广、网络、数据库、户外、车体等目前主要推广手段市内三面翻、车体、网络整体市场二级市场海港区l北部生态区板块典型项目兴龙生态谷57l北部生态区板块典型项目兴龙生态谷整体市场二级市场海港区兴龙生态谷的优势兴龙生态谷的劣势1、兴龙集团在本地的知名度较高。2、项目紧邻火车站，据京沈高速入口距离近，对外交通便利。3、建筑类型以6+1为主，深受秦皇岛本地消费者的欢迎。4、营销推广力度较大，种类多，频次高。1、项目区域目前不受当地消费
39、者认可，配套不完善。2、项目推广活动限于本地，外地客户的认知度不够。3、紧邻万科、恒大项目，对其销售产生一定的冲击。生态谷建筑类型多本地市场认可度极高的6+1，是项目最明显的优势。但是项目所在区域的配套不足，万科、恒大等在其周边开发项目加剧了竞争，该项目的未来销售面临一定困难。58l北部生态区板块典型项目恒大城整体市场二级市场海港区恒大城是恒大地产一个成熟的产品体系，恒大一贯的低价入市策略增加了市场对其价格的期待。项目位置：红旗北路以东、规划四路以西、北港大街以南、大秦线以北、规划三路两侧物业类型：板塔结合高层、小高层开盘时间：预计2012年初均价：5800元/平米开发商：恒大地产物业公司：金
40、碧物业59l北部生态区板块典型项目恒大城楼座1、2、3、4、5#6、7、8、9、10、11#16、17、18#户型三室两厅一卫：95两室两厅一卫：95、97三室两厅一卫：95两室两厅一卫：95、97三室两厅两卫：145126两室两厅一卫：97层高33（一层商业）33（一层商业）28（一层商业）28（一层商业）2020套数3201601601621621621626060120整体市场二级市场海港区恒大城开盘情况： 项目开盘当天到访约250组客户，共计约500人。开盘当天享受8.5折优惠活动；全款9.5折，贷款9.8折，准签再9.9折。 目前优惠活动为现场9.6折，全款再9.5折，准签再9.9折
41、 。 项目当日销售约172套，成交均价5700元/平方米。60l北部生态区板块典型项目恒大城整体市场二级市场海港区恒大城的优势恒大城的劣势1、恒大地产品牌优势。2、低价入市。3、赠送精装。4、项目紧邻火车站，据京沈高速入口距离近，对外交通便利。5、营销推广体系完善。1、目前当地消费者对项目区域认可度低，配套不完善。2、区域及城市市场竞争激烈。3、产品线单一。项目延续恒大低价入市的传统，优惠力度对消费者来讲具有不小的吸引力。万科、华润等国内一线品牌开发商纷纷进驻港城，将秦皇岛房地产的竞争推向了一个新的高度，这样，兼具品牌和价格双重优势的恒大城在未来的市场竞争中已经先期占据了有利位置。61秦皇岛重
42、点发展区域，城市扩展的方向，教育资源集中。优势：1、市政规划中的重点发展方向，老城区外溢的主要承接地区；2、土地存量大，在售项目与待售项目众多，市场表现活跃；3、配套设施完善，新一中位于开发区，教育等资源较为集中。劣势：整体规划周期较长，部分道路交通状况不佳。整体市场二级市场海港区l开发区板块汤河黄河道长江道小汤河燕山大学中冶果岭湾状元府明日星城珠江道12号龙熙半岛燕大星苑红树湾曦城花语香邑溪谷天成锦江苑置地广场西环路橡树湾62央企高端精装品质项目，经典户型满足多重化需求，预见城市未来繁华。l开发区板块典型项目华润橡树湾整体市场二级市场海港区项目位置：开发区新一中西侧物业类型：高层、小高层建筑
43、面积：一期242000平米容积率：2.497绿化率：35%开盘时间：2012年06月均价：7500元/平米开发商：华润置地63l开发区板块典型项目华润橡树湾整体市场二级市场海港区165432111098764l开发区板块典型项目华润橡树湾整体市场二级市场海港区项目名称面积区间（）通透性建筑类型分析华润橡树湾两居(86-91)占48%三居(123-135)占52%80%全通透11栋高层以91平方米两居和123平方米三居为主力户型。123平方米三居86平方米两居91平方米两居135平方米三居华润橡树湾开盘：开盘当天到访约150组客户，共计约300人。项目当日销售约100套，截止6月30日，项目总成
44、交149套，去化率62.6%。成交均价6854元/平方米。65l开发区板块典型项目华润橡树湾整体市场二级市场海港区华润橡树湾的优势华润橡树湾的劣势1、华润品牌在全国的知名度较高。2、项目以公园为主题，景观价值得到提升。3、产品定位高端，专业的设计公司、国际知名的园林公司介入提高了产品的档次。4、营销推广力度较大，除了常规的网络、户外广告等推广手段外，项目在秦皇岛市商业核心区加强各方位营销，样板间的建立也对项目销售带来了积极影响。1、产品位于开发区西段，周边配套稀少。2、项目目前周边道路较少，交通不便，距市中心较远。3、项目的价格相对较高。从目前秦皇岛在售楼盘的整体情况看，华润橡树湾定位高端，全
45、部为精装修。基于中高端改善型客户的功能化需求，以最大限度吻合家庭成员行为习惯的家居设计为核心，可批量生产的家居整合解决方案。各方面细节配置在很大程度上提升了小区的档次，增加了对很多高端客户的吸引力。66l开发区板块典型项目香邑溪谷项目位置：开发区祁连山南路与庐山路交叉口西南角物业类型：花园洋房、小高层、高层建筑面积： 40万平米容积率：1.9绿化率：35.2%开盘时间：2011年11月均价：8000元/平米开发商：秦皇岛润和房地产开发有限公司整体市场二级市场海港区香邑溪谷的产品类型以秦皇岛市区较为稀缺的花园洋房为主，这成为其最大的优势。67香邑溪谷一期多层房源基本售罄，高层部分处于热销状态。预
46、计2013年二期产品将会推出。产品定位瞄准改善型客户；所有户型均南北通透；一层送花园，顶层送露台，吸引客户购买。整体市场二级市场海港区l开发区板块典型项目香邑溪谷68l开发区板块典型项目香邑溪谷整体市场二级市场海港区香邑溪谷的优势香邑溪谷的劣势1、隆基泰和的品牌优势明显。2、产品定位高端，托斯卡纳风格的花园洋房，海港区竞争产品少。3、户型空间利用率较好，赠送下跃、阁楼赠送对目标消费者构成强大的吸引力4、营销推广力度较大。1、市中心客户群对该地段不认可；2、所开楼栋面积区间较单一，客户面狭窄。香邑溪谷作为托斯卡纳风格的花园洋房小区，在秦皇岛属于稀缺资源，竞争者较少。但是该项目的客户多为改善性群体
47、，客户类型比较单一。69秦皇岛市的外向型城市形象板块，一线海景房或二线近海项目较多。优势：1、秦皇岛市区的优质海岸线资源多分布在该区域；2、区域内旅游资源丰富，奥体中心、西浴场等提升了区域形象。劣势：1、房价普遍较高，客户覆盖相对较窄；2、本地人对一线海景项目不认可，针对一线海景房的相关配套尚不完善。整体市场二级市场海港区l西南板块西环路河北大街文昌路奥体街河滨路文体路文坛路金舍博贤院御品星城金舍雍景院远洋海世纪紫城秦皇半岛森林逸城中铁秦皇半岛金屋秦皇半岛富立秦皇半岛金梦海湾第一观金梦海湾NO.1嘉里海碧台70l西南板块典型项目远洋海世纪整体市场二级市场海港区项目位置：河北大街西段奥体中心对面
48、物业类型：小高层、高层板楼建筑面积： 330万平米容积率：2.7绿化率：30%开盘时间：2011年10月总户数：24400开发商：远洋地产远洋地产为国内一线品牌开发商中较早进驻秦皇岛的，海世纪项目的地段是其最大优势。71首次开盘推出4号地块1#2#3#5#楼；5号地块1#2#4#8#9#10#15#18#19#楼；4#地针对刚需市场；5#地主要面对改善型消费者，着力打造改善型第一居所。 4#地户型面积54-132平米（一居-三居）均价6500元/平米房源最低总价35万左右5#地户型面积96-260平米（二居-四居）均价7900元/平米房源最低总价60万左右下房不捆绑销售，价格4100-4500
49、/平米。四号地1号楼2号楼3号楼5号楼小计套数比面积比50平米一居606812812%7.5%70平米一居681366813640838%32%90平米两居12813613640037.2%41.7%118平米两居34343.2%4.4%123平米三居34343.2%4.6%130平米三居68686.4%9.8%小计2562722722721072100%100%五号地1号楼2号楼4号楼8号楼9号楼10号楼15号楼18号楼19号楼小计套数比面积比90平米两居3232645.7%4.0%100平米两居6432326419217.0%10.4%130平米三居12812812872128727272
50、864.5%64.4%170平米三居3636726.4%8.0%222平米四居1818363.2%5.1%260平米四居1818363.2%6.1%小计19219219272727219272721128100%100%l西南板块典型项目远洋海世纪整体市场二级市场海港区72l西南板块典型项目远洋海世纪整体市场二级市场海港区远洋海世纪的优势远洋海世纪的劣势1、远洋地产品牌优势。2、项目地理优势明显。3、产品定位高端。4、营销推广力度较大。1、产品以大户型为主，房屋总价较高。2、小区规划不够科学，客户接受度较低。3、部分户型布局不合理。远洋海世纪是目前海港区规划面积最大的小区，定位中高端，且区域优
51、势明显。与万科、恒大、华润等国内一线品牌开发商的项目相比，先天优势明显。73l西南板块典型项目金屋秦皇半岛项目位置：秦皇岛市海港区河北大街西段归提寨物业类型：一期为30层高层建筑面积：400万平米容积率：2.69绿化率：35%开盘时间：2012年08月起价：6700元/平米开发商：秦皇岛金屋房地产开发有限公司整体市场二级市场海港区金屋秦皇半岛是继森林逸城后的超大体量项目，社区配套非常完善。74整体市场二级市场海港区l西南板块典型项目金屋秦皇半岛楼号户型编号楼层面积套数4#、15#A728层129.49 442930层127.684B728层94.57442930层92.924C728层124.
52、59 442930层122.834A116层 128.516A216层 128.746B136层93.598B212层66.354C116层 124.026C216层 123.986两居、三居30层20759.90180楼号户型编号楼层面积套数2#、13#A628层110.43462930层108.614B628层101.11922930层99.038C628层108.90462930层107.084A115层 109.5510B112层 101.244B23层100.412B24-5层 100.418B31层58.642B42层70.832B53层97.682C115层 108.0410两居
53、、三居30层24683.90240在售楼栋面积分布楼号户型编号楼层面积套数17#A528层133.29482930层131.024B528层96.77962930层94.648C528层127.57482930层125.304A114层132.348B112层96.934B23层93.572B334层96.146B41层45.082B52层67.892C114层126.418一居、两居、三居30层24683.9024075l西南板块典型项目金屋秦皇半岛整体市场二级市场海港区金屋秦皇半岛的优势金屋秦皇半岛的劣势1、项目地理位置较好。2、项目体量大，规划配套设施非常完善。3、金屋地产的本地影响力较
54、大。4、营销推广力度较大。1、现有周边配套较少。2、距市中心较远，周边多条道路尚处规划阶段。金屋秦皇半岛开盘情况：开盘当天6:30开始放号，当天到场600余组排号客户，到场人数超过800人。优惠：全款优惠4个点，按揭优惠2个点。老带新成功购房，新老客户均有相应礼品赠送。76秦皇岛老城区，以临港工业区、港务局内向型为主要特点，未来发展空间较小。优势：1、秦皇岛历史悠久的工业区，职工及家属的长期聚居形成了良好的居住氛围；2、新开河等景观资源；3、距离秦皇岛市核心区较近，公交车十分钟左右，可以接受。劣势：1、工业带来的粉尘、噪声等污染，以及大型车辆对道路等基础设施的破坏；2、城市规划的倾斜对本区域发
55、展极为不利。整体市场二级市场海港区l东部板块港城大街东港路建设大街新开河迎宾路达润时代逸城河北大街建国路东方明珠城达润上邦世极城堡秦新巴塞罗那海港第一城东港家园阳光百度城77整体市场二级市场海港区l东部板块典型项目东方明珠城东方明珠城是东部板块乃至秦皇岛市体量最大的项目之一，开发周期较长，地缘性客户居多。项目位置：海港区 建设大街东段(原南李庄)，新开河西行1000米物业类型：高层为主建筑面积：115万平米容积率：3.07绿化率：36.7%均价：5700元/平米开发商：明珠房地产开发有限公司78整体市场二级市场海港区2013年预期开盘项目79整体市场二级市场海港区l2013年开盘项目首府二期港
56、城核心区，1.5以下低密建筑，50%的绿化率，庄园级的享受。项目位置：秦皇岛海港区先锋路以南、海阳路以西、西港路以北物业类型：小高层为主占地面积：51886平米建筑面积：10.4万平米容积率：1.49绿化率：50%开发商：江盟地产80整体市场二级市场海港区l2013年开盘项目中铁秦皇半岛未来城市中央政务区核心，360度全能管家式服务，创领WIFI智能社区。项目位置：开发区南岭路以东、规划一路以南、横断山路以西、规划二路以北物业类型：高层、小高层占地面积：157000平米建筑面积：60万平米容积率：2.799绿化率：35.1%开发商：中铁置业81整体市场二级市场海港区l2013年开盘项目北城壹号
57、占据城市新区带来的区域价值，在产品规划设计上优势突出。项目位置：秦皇岛海港北部新城北港大街与民族北路交汇处 物业类型：高层、电梯洋房占地面积：123亩建筑面积：17万平米容积率：2.0绿化率：39%开发商：瀚升地产、煜明集团82整体市场二级市场海港区l2013年开盘项目汤河铭筑秉承“自然融入生活”的理念，以两万五千平米自然公园带为辅的双向景观设计。项目位置：秦皇岛和平大街与西港路交汇处物业类型：高层为主占地面积：140亩建筑面积：30万平米容积率：3.5绿化率：35%开发商：淇鑫地产83整体市场二级市场海港区l2013年开盘项目公园里百亩中央景观园林，台地景观、立体绿化，港城首席多主题、多功能
58、公园社区。项目位置：秦皇岛海港森林体育公园以北，华山北路、小汤河以西 物业类型：高层为主占地面积：281亩建筑面积：80万平米容积率：3.5绿化率：30%开发商：国兴地产84整体市场二级市场海港区l竞争分析板块对比开发区和西南板块成交量较大，开发区项目较多加上今年新开盘项目的加入增加了总体成交量。西南板块秦皇半岛各项目的热销成为2012年亮点，也使西南板块成交量急剧放大。板块 成交面积（平方米）成交总额（万元）成交价格（元/平方米）北部生态区228673.84 142738.21 6242东部板块105743.21 61785.76 5843开发区540759.86 348195.27 643
59、9西南板块383608.39 258743.86 6745中部板块118673.78 87723.66 739285整体市场二级市场海港区l竞争分析项目排名12345678910排名市场份额10.1%7.6%6.0%5.9%4.8%4.7%4.3%4.1%3.0%2.6%远洋海世纪凭借全年热销占据了10.1%的市场份额，排名前十位项目总体市场份额达53.03%。020000400006000080000100000120000万科假日风景 华润橡树湾 富立秦皇半岛 兴龙生态谷 曦城花语 珠江道12号 恒大城 金屋秦皇半岛 香邑溪谷 远洋海世纪 2600030000410004300046000
60、47000580005900075000100000商品住宅成交金额排名（万元）86整体市场二级市场海港区l竞争分析开发商排名12345678910排名市场份额远洋地产凭借海世纪项目较高的成交金额名列第一，排名前十的开发商总体份额达53.03% 。10.1%7.6%6.0%5.9%4.8%4.7%4.3%4.1%3.0%2.6%020000400006000080000100000120000万科华润富立兴龙光岳天洋恒大金屋隆基泰和远洋商品住宅成交金额排名（万元）87除本地客户外，秦皇岛优越的自然环境和旅游资源还吸引了众多来自京津唐、东三省等地的外来客户。p本地客户：随着逐渐富裕，改善居住环境
61、为主；p京津唐：以投资、度假、养老为主要目的；北京：投资意识强，认同秦皇岛资源、世代传承的渊源；天津：秦皇岛优秀的居住环境和较低的房价；唐山：对唐山居住环境不满，离秦皇岛仅有1小时车程；p东三省：为改善生存条件，迁徙型置业；p零散型客户：因资源占有而暴富的晋蒙冀客户，数量少。北北京京区区域域天天天天津津津津区区区区域域域域唐唐唐唐山山山山区区区区域域域域本本地地东三省东三省区域区域京津唐地区整体市场二级市场海港区l客群分析秦皇岛整体客群来源88高端客群中端客群低端客群权力阶层资本阶层新富阶层管理阶层知识阶层工薪阶层政府官员、中高级公务员，事业单位高层领导等大型私营企业老总、乡镇企业老总等中小型
62、企业主、各种店铺经营者目前秦皇岛客群已成金字塔结构，整个市场以中端客群为主，购买能力有限。大中型企业中高层管理者郊县客群城市低收入客群大学教师、教授等企事业单位员工，普通公务员郊县中希望在海港区安家农民城市低收入者秦皇岛整体客群层次整体市场二级市场海港区l客群分析89类型本地客户外地客户客户类型主要为公务员、企事业单位管理层、个体生意客户等。京津唐、东北等地。区域偏好通常选择生活便利，价格较低，距离市中心近、交通便利的区域。通常选择空气质量好、周边环境佳，区位优越，规划利好的区域。高端项目认知珠江道12号、玉带湾、金梦海湾等。没有清晰的认识，认为秦皇岛房地产项目整体品质一般。秦皇岛整体客群需求
63、整体市场二级市场海港区l客群分析外来客户主要置业动机为环境资源的需求，并非一线海景资源占有型的高端需求 。90p本地客群：市场以中端客群为主，主要为改善型自住，兼有少量投资。p外地客群：看重秦皇岛环境资源与房地产市场升值潜力；购房目的主要是储备养老、短期度假、投资升值等；对秦皇岛项目认知有待大力引导。秦皇岛整体客群特征整体市场二级市场海港区l客群分析91海港区各板块项目，以本地客户为主，约占60%-90%，主要用于改善型自住；外地客户所占比例在40%以下，西南板块外地客户最多，约占40%；外地客户主要以投资为主，少量的度假和养老。板块划分本地客户外地客户比例目的比例目的西部板块70%改善型为主
64、30%投资，少量养老东部板块90%改善型为主10%投资为主工业区板块90%改善型为主10%首置型自住为主开发区板块80%看中教育环境20%投资、度假为主西南板块60%改善型40%投资为主、兼顾度假、养老海港区市场客群来源整体市场二级市场海港区l客群分析92户型面积区间比例主力户型主力客户置业目的一居35-8314%45-70京津唐本地投资二居65-13640%80-100本地东三省京津唐改善环境、养老、度假三居88-18035%110-150本地京津唐东三省改善环境、养老、度假四居130-2358%165-175京津唐本地东三省改善环境、养老、度假五居230-2701.2%250-270京津唐
65、、东三省养老、度假跃层2500.8%250京津唐、东三省养老、度假别墅200以上1%200以上京津唐、东三省养老、度假海港区以二、三居为主力户型，一居主要用于投资，四居以上主要为外地客户购买.海港区市场客群需求整体市场二级市场海港区l客群分析93p海港区各版块客群以本地为主，约占60%-90%，约90%为改善型客户；p西南板块外地客户较多，约占40%，远大于其他板块外地客户比例；p客群普遍偏好于80-100二居、110-150三居，约占75%；p一居户型多被京津唐和本地客群购买，主要用于投资；p四居以上大户型几乎全部被外地客群购买，以京津唐和东三省为主。海港区市场客群特征整体市场二级市场海港区
66、l客群分析94目前秦皇岛本地客群已成金字塔结构，整个市场以中端客群为主，购买能力有限。外地客群占秦皇岛购房群体的比例高达20%-30%以上，主要来自京津唐、东三省；多是看重秦皇岛环境资源与房地产市场升值潜力。外地客群在秦皇岛购房目的主要是身份游戏、储备养老、短期度假、投资升值等；对秦皇岛项目认知有待大力引导。本地客群购房目的主要为自主，兼有少量投资。1234整体市场二级市场海港区l客群分析小结95金梦海湾南戴河黄金海岸北戴河北戴河新区秦皇岛的滨海房地产市场分为六大板块：黄金海岸、南戴河、北戴河、金梦海湾、山海关、绥中（泛秦皇岛），本部分将前五个板块作为重点分析对象。板块价值排序：北戴河金梦海湾
67、南戴河黄金海岸整体市场二级市场滨海区域l板块划分96南戴河板块整体市场二级市场滨海区域金梦海湾板块北戴河板块l各板块主要项目海碧台97区域 板块 项目名称海港区金梦海湾 金梦海湾NO.1海碧台金梦海湾第一观北戴河新区南戴河戴河海公园水岸星城避暑花园三期滨海新城鸥洲紫澜香郡盛华苑二期戴河庭院夏都海岸泊渡非常海戴河海岸滨海湾海巢戴河国际华贸蔚蓝海岸一杯澜黄金海岸澳景蓝湾时代海岸戴河首岭阿那亚北戴河区北戴河浅水湾别墅天海逸墅夏宫海滨会馆御墅龙湾国际公馆阿那亚黄金海岸板块2011成交套数成交面积（平方米）成交金额（万元）成交均价（元/平方米）1月3246 132 5376 2月221488 939 6
68、311 3月423340 2068 6192 4月20616966 13040 7686 5月24618630 14804 7946 6月37429807 24617 8259 7月51340949 34099 8327 8月50837853 32546 8598 9月28719989 17169 8589 10月533475 2869 8257 11月302067 1631 7889 12月151074 755 7031 2011-2012年各月成交面积对比2011-2012年各月成交金额对比整体市场二级市场滨海区域2012成交套数 成交面积（平方米） 成交金额（万元） 成交均价（元/平方米
69、） 1月 5290191 65732月 181382913 66073月 4431872051 64364月 2101759213797 78435月 2651954616356 83686月 3902702423008 85147月 5463867234755 89878月 4874167837644 90329月 3202350321070 896510月 7550254235 842711月 3225662056 801312月 1713321045 7843滨海项目的销售有明显的季节性，成交量主要集中在每年5-9月，且波动较大，易受政策、经济、环境等多方面影响。2012年的成交量与20
70、11年同期比有所上升，但幅度较小。982012年南北戴河项目共成交1955套，成交面积145028平方米，成交均价8491元/平方米。整体市场二级市场滨海区域l2012年成交情况项目项目名称 成交套数 成交总面积（） 成交总金额（万元） 成交均价（元/）市场份额华贸蔚蓝海岸 3221934226000公寓：760021.57%11611243洋房：9500 一杯澜 80600017000公寓：880014.10%213675别墅：25000 澳景蓝湾 9271999582133107.95%紫澜香郡 2962462092103741 7.64%戴河首岭 1167404688392965.71%
71、夏都海岸 1377860646082195.36%鸥洲 989885611161825.07%戴河海公园 12410350582456274.83%阿那亚 1426005289别墅160004.39%141330洋房10500 戴河庭院 3935404729133593.92%临海听涛 775430442081403.67%嶺澜 5833323745112403.11%水岸星城 685270316960132.63%滨海新城 754830289059832.40%非常海 563336280484052.33%滨海湾 703370228067651.89%戴河国际 492450201982401
72、.68%泊渡 1610381253120711.04%海巢 1792485792780.71%合计19551450281205258491 100%992012年金梦海湾板块再添重磅项目嘉里海碧台，目前该板块的在售项目达到三个。整体市场二级市场滨海区域l金梦海湾板块项目名称销售套数销售面积（平米）销售金额（万元）嘉里海碧台1622797240000 金梦海湾第一观4756009430 金梦海湾NO.178810012960 100整体市场二级市场滨海区域l2013年主要一线海景公寓产品存量统计结论：目前秦皇岛沿海板块公寓产品2013年的推售量为40万平米，按照2012年的去化量约7万平米，需大
73、概5年多的时间实现全部去化。序号区域项目库存套数 库存面积（平米）1北戴河华贸国际公馆4258952南戴河滨海湾787370003泊渡597388324戴河国际230100745非常海174104726海岸国际700490007海巢200100008嶺澜184105099夏都海岸 34200010华贸蔚蓝海岸 4562678211一杯澜3602615412临海听涛3101860013黄金海岸澳景蓝湾7004000014时代海岸3271896615戴河首岭6003600016金梦海湾地块 第一观 50450017NO.1 60480018海碧台 21046200101北戴河生态颐养度假城项目奥特
74、莱斯世界名品折扣店亿城阿那亚圣蓝皇家海洋公园北京立顺葡萄岛华贸蔚蓝海岸七里海大蒲河口洋河口恒大地块万科地块翡翠岛高尔夫球会馆一杯澜项目地块滑沙活动中心南戴河娱乐中心A区D区C区B区整体市场二级市场滨海区域l竞争分析潜在供应项目北戴河新区的各项目体量均较大，产品类型多为综合产品，未开盘项目加上在售的亿城阿那亚和华贸蔚蓝海岸，预计未来三年总供应体量将超过300万平方米。102整体市场二级市场滨海区域l竞争分析小结2012年滨海区域市场研判：1.秦皇岛海岸线资源丰富，且价格与大连、青岛等城市相比明显偏低，海景房市场上升空间依然很大；2.滨海市场的产品以公寓、洋房、别墅等为主，其中公寓产品占主要地位，
75、未来的供应量也远高于洋房和别墅产品；3.随着城市建设的进一步加快，尤其是北戴河新区的不断建设，秦皇岛海景房的土地供应量将逐渐加大，随之而来的商品房供应量增加将催生出更激烈的竞争形势。103整体市场二级市场滨海区域l滨海板块典型项目北京国华项目104A区占地面积18万平方米，分为两期开发，一期为建面2.5万平方米的独栋别墅，共计49栋独栋，容积率0.299超低密，面积从383922平方米共6种户型，采用双首层的设计理念;欧洲新古典主义建筑风格，由美国VOA做的规划和户型设计，北京建筑设计院做的景观设计，物管服务第一太平戴维斯。整体市场二级市场滨海区域l滨海板块典型项目北京国华项目A区海滨会馆北京
76、国华置业拥有较强的实力，在秦皇岛滨海地带取得大量土地储备，未来值得关注。105B区规划建筑面积约5.8万平米，聚集国际五星级酒店、酒店式公寓、度假别墅以及会议中心业态，北戴河首家国际豪华酒店，拥有256间高档客房，105套酒店式公寓，以及具有国际标准的餐饮、健身、娱乐休闲配套，新古典主义建筑风格。酒店组团基本完工，预计2013暑期前装修完开业，国际酒店引进国际朗豪酒店集团的五星级酒店。整体市场二级市场滨海区域l滨海板块典型项目北京国华项目B区国际酒店106C区由松石滩高尔夫俱乐部和高尔夫别墅组成。松石滩高尔夫俱乐部拥有18洞国际锦标赛级别的专业高尔夫球场，该球场由美国IMG（国际管理集团）担纲
77、设计，配套设施包括高尔夫培训学院、豪华会所、高尔夫用品专卖店等。毗邻高尔夫球场规划有少量藏品级独栋别墅，与高尔夫球场浑然一体。整体市场二级市场滨海区域l滨海板块典型项目北京国华项目C区松石滩高尔夫俱乐部107北方的亚龙湾，滨海的颐养天堂华贸蔚蓝海岸项目于12月16日盛大开盘。以300万平方米滨海巨擘，开启北戴河首席全天候滨海旅游度假新纪元。项目由中国高端地产领导者北京国华置业倾力打造，项目首期推出2栋果岭公寓与10栋滨海洋房，建筑临海而建，尽赏绵长一线海景。整体市场二级市场滨海区域l滨海板块典型项目北京国华项目D区华贸蔚蓝海岸108l滨海板块典型项目戴河庭院整体市场二级市场滨海区域项目位置：京
78、沈高速公路北戴河出口处物业类型：电梯花园洋房建筑面积：一期7.8万平米，二期1.7万平米，三期1.84万平米容积率：1.15总户数：1100开盘时间：2007年7月均价：15500元/平米开发商：蓝色海岸房地产开发有限公司戴河庭院以花园洋房为主要产品类型，在北戴河新区较有特色，形成了差异化。109新古典主义建筑风格：立面采用偏暖浅色调，采用面砖等高档材质；注重细节的打造，如入口、大堂等，体现项目稳重、尊贵的品质；设置开敞空间，强调与室外环境的互动。l滨海板块典型项目戴河庭院整体市场二级市场滨海区域元素：明显的中轴线，几何化的对称处理；大理石材的运用；古典雕塑，欧式园林三元素；特点：地势的落差，
79、构成了坡地、跌水自然起伏的层次变化。采用南北景观轴与步行景观节点相结合的方式，使得内外部环境资源和谐共融。110入户花园阳台主要户型特点：超大面积入户花园、露台、飘窗均赠送一半面积。户型一居二居三居面积区间（平方米）68-8490-100123-143飘窗面积：68面积：93面积：130入户花园阳台飘窗阳台整体市场二级市场滨海区域l滨海板块典型项目戴河庭院111序号项目名称 建筑面积（万平米） 户型区间（平米） 主力户型（平米）销售均价（元/平米）1戴河庭院1170-13090-100155002海岸别苑1430-27030-40200003泊渡4.836-13345-8313000（平层）/
80、18000（复式）4海巢2.450-9050-70120005滨海湾4.143-7643-60110006嶺澜2.249-7649-6014000整体市场二级市场滨海区域l滨海板块典型项目戴河庭院价格对比：戴河庭院的价格在同区域项目中较为适中，虽然总价较高，但由于产品的差异化特点，赢得了较多的市场关注。项目一期（A区、B区、C区）共39栋4-6层带电梯花园洋房，产品为70年产权；二期（D区）7栋花园洋房，共计150套房源，产品为40年产权；三期（E区）几十套房源在售，起价14000元/平方米，均价14500元/平方米，最低总价120万，E区预计2013年交房。112户型面积区间比例主力户型主力
81、客户置业目的一居40-8055%40-50京津唐东三省本地投资、度假二居80-12040%80-100京津唐东三省本地投资、度假三居120-1434%110-130京津唐、东三省度假别墅200以上1%200以上京津唐、东三省度假客群分布：戴河大街以南的住宅项目以一居室公寓为主，面积在40-80平方米左右的一居与二居户型最受外地消费者的青睐，一居主要用于投资，二居主要用于度假。戴河庭院项目的产品多样化，70-90平米左右的一居和两居所占比为85%左右，迎合了本地客户对住宅的偏好。同时，受益于多样的营销手段，来自京津唐及东三省的大量客源被吸引过来。根据调研结果，客户主要来自京津唐与东三省，占比95
82、%左右，购买目的主要以投资、度假的需求为主，本地客户购买目的主要是作为投资使用，占比为5%左右。表：南戴河不同户型客户分布整体市场二级市场滨海区域l滨海板块典型项目戴河庭院113项目所在地为未来重点打造发展区域，外地人口逐年增加。项目以低密、稀缺的花园洋房产品、私属海滩、内部与外部独特的景观资源占据优势。主要面对投资、度假为目的的客户。新古典主义建筑风格区别与其他项目，坡顶、线脚等进行了细部的处理。区域产品需求客群整体市场二级市场滨海区域l滨海板块典型项目戴河庭院总体特点114l滨海板块典型项目戴河海公园项目位置：南戴河宁海道万博文化城原址物业类型：多层、小高层、高层建筑面积：86万平米容积率
83、：2.47总户数：7488开盘时间：2011年7月均价：5800元/平米开发商：秦皇岛顺驰房地产开发有限公司戴河海公园是2011年南戴河区域入市的大盘，主要面向本地的刚需型客户。整体市场二级市场滨海区域115新古典主义建筑风格：立面采用偏暖浅色调，采用面砖等高档材质；注重细节的打造，如入口、大堂等，体现项目稳重、尊贵的品质；设置开敞空间，强调与室外环境的互动。整体市场二级市场滨海区域l滨海板块典型项目戴河海公园元素：明显的中轴线，几何化的对称处理；大理石材的运用；古典雕塑，欧式园林三元素；特点：着重打造出精巧的特色，做到“小而精”、“精而美”、“美得有亮点”，营造出生生不息的意境。116阳台主
84、要户型特点：超大面积入户花园、露台、阳台均赠送一半面积。户型一居二居三居面积区间（平方米）7088-110124-130面积：97面积：70面积：126入户花园阳台阳台入户花园整体市场二级市场滨海区域l滨海板块典型项目戴河海公园117价格对比：戴河海公园的价格较之前有所下调，产品也进行了诸多改善，市场去化量相比其他同区同质项目较高。项目起价为3988元/平方米，高层均价为5800元/平方米，多层均价7000元/平方米，多层一层赠下跃户型为10000元/平方米，项目目前3栋高层、2栋多层在售，一户一价，总价区间在37-120万，在售楼座为89#、90#、32#、37#、39#。序号项目名称建筑面
85、积（万平米）户型区间（平米）主力户型（平米）1戴河海公园8670-17080-902紫澜香郡9138-7563-753水岸星城1540-13080-904避暑花园三期12.831-19080-905鸥洲3270-24570-906滨海新城2062-10080-91l滨海板块典型项目戴河海公园整体市场二级市场滨海区域118户型面积区间比例主力户型主力客户置业目的一居35-7015%45-70京津唐本地投资二居70-13655%80-100本地京津唐东三省改善环境、养老、投资三居88-18025%110-140京津唐本地东三省改善环境、养老、度假四居130-2354%170-210京津唐东三省本地
86、养老、度假别墅200以上1%200以上京津唐、东三省养老、度假戴河海公园项目的产品中，90平米左右的两居所占比例很高，迎合了本地客户对住宅的偏好。同时，受益于多样的营销手段，来自京津唐及东三省的大量客源被吸引过来。根据调研结果，项目的本地客户占40%左右，购买目的以首套置业或改善型需求为主，来自京津唐与东三省的外地客户占大约50%，购买目的主要是作为第二居所或投资、度假使用。表：南戴河不同户型客户分布l滨海板块典型项目戴河海公园整体市场二级市场滨海区域客群分布：戴河大街以北的项目以两居室为主，面积在40-90平方米的一居与二居户型最受南戴河当地消费群体的青睐，一居和二居主要为投资或改善型，三居
87、以上为外地客户购买。119项目所在地为未来重点打造发展区域，外地人口逐年增加。戴河海公园紧邻戴河、高尔夫球场、集发公园的有利地形和配套会吸引部分客源对滨海项目有直接的影响。由于宏观调控进一步提高了外地客户进入门槛，进一步影响客户向低总价的内陆近海住宅转向。戴河海公园的新古典主义建筑风格，特色的园林景观和万博的历史文化展现项目整体特色和形象，与周边项目区别，具备了较强的吸引力。区域产品景观客群l滨海板块典型项目戴河海公园整体市场二级市场滨海区域总体特点120l滨海板块总结12从市场供应分析：秦皇岛市滨海项目数量较多，但产品同质化严重，真正的高端产品严重稀缺；3从价格分析：近几年价格上涨较快，但与
88、其他滨海城市对比，仍有较大的上升空间，北戴河新区是市场的“价值高地”，也是“价格洼地”；从客群分析：滨海项目以外地客群为主，尤其是北京客户占比较大，其它客户由天津、唐山、东北、本地客户等主构成；4从营销推广层面看：平媒覆盖较少，比较注重圈层小众营销及外地客户资源拓展。整体市场二级市场滨海区域121山海关的市场容量较少，加之遗址保护带来的发展限制，该区域房地产发展势头较为缓慢。整体市场二级市场山海关区l山海关区刚需市场关城御景苑山海国际天弘家园假日蓝湾白鹭岛山海关机场石河老龙头东岸上城山海文园山海关区政府龙海大道老龙头路关城南路帝景湾山海关火车站风云二期122整体市场二级市场山海关区l供求概况山
89、海关的在售项目较少，山海文园项目是2012年为数不多的热销项目之一，较好的地理位置、得当的推广策略使其销售获得了较大成功。山海关市场的年供求比约为1：0.6。2012年推量2012年去化情况项目名称楼栋数套数面积（万平米）套数面积(万平米)金额(万元）年推量去化率帝景湾16栋多层、小高层2202.11301.3715062%山海文园9栋五加一2302.41571.6800067%山海国际6栋多层、小高层3503.81241.5700040%风云二期4栋多层1201.1650.6240054%天弘家园6栋多层和2栋小高层2603.51201.2600034%总计118013.85966.2305
90、5051%123整体市场二级市场山海关区l潜在供应几个重点监测项目2013年预计入市的商品住宅预计将超过12.1万平米，低于2012年总体25万平米的去化量，但山海关整体市场同样面临激烈的竞争压力。总体去化率和潜在供应量项目名称总体去化率可售存量（套）潜在供应量（万平米）帝景湾77%1402.6山海文园75%651.2山海国际64%2403.2风云二期26%602.1天弘家园55%2203总计72512.1124l总结2012年二级市场总结：1.2012年秦皇岛二级市场面临的政策环境未发生重大变化。在国家继续严控的前提下，秦皇岛二级市场出现高库存低去化的现象。2.全国二级市场在2012年年末出
91、现回暖迹象，一线城市较为明显，而秦皇岛二级市场的库存压力较大，即使成交量有所放大也难以出现价格快速反弹现象。3.各项迹象表明开发商所面对的各种风险依然存在，中小开发商面临风险较大。4.城镇化战略的提出，房地产的发展将面临诸多机遇和挑战。秦皇岛房地产市场的前景依然值得看好。整体市场二级市场125三、年度总结1262012年宏观政策继续保持对房地产的严密调控力度，未现放松迹象。秦皇岛土地市场成交量保持稳定，中心区域的土地出让更为稀缺。2012年度房地产市场量价虽有所下降，但总体来看市场走势平稳。国际金融危机的影响逐渐减弱，经济总体增长呈现止跌回升迹象。政策经济一级市场二级市场年度总结127THAN
92、K YOU128pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxq
93、A7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp
