《济南奥体天泰项目提案—终稿161p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《济南奥体天泰项目提案—终稿161p（161页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、一枝独秀一枝独秀Advertising strategy report2012年3月15日 难题回款回款 5亿回现核心任务，如何快速、省力、省时？突围突围 同质化竞争激烈，秉承天泰影响力，发挥核心优势，如何在竞争中突围？顺势顺势 后续产品系，如何顺水推舟？占位占位 如何用低成本，引发目标消费群好奇、关注，产生购买力？在人群中做人很难没有金表不行不是别人看不起你而是别人看不到你 电影伊莎贝拉1、在济南，2011年普通住宅整体供应量为36975套，较2010年增加46%；2、在济南，平均每个人每一天要接触到1000余条广告信息；3、在济南，绝大部分楼盘户型雷同、面积接近、规划单一、外观相似，除了地
2、段之外几乎没有区别；4、在济南，绝大部分楼盘推广手段单一，基本是卖点罗列+ 价格+传统媒体投放，却不知道“别人看不到”的产品，根本没有机会卖货，更没有机会卖上好价钱。 环境给我们的启示“差异化差异化”战略，是品牌被人战略，是品牌被人看得到看得到的不二法宝的不二法宝 市场怎么了？市场怎么了？政策环境市场/政策最新动态监测2012楼市或将更严峻新政打压之下的低迷市场住宅市场存量预计将达三万套左右；大量新入市产品朝向刚需户型调整；大批楼盘出现价格松动，价格战残酷政策环境市场现象2012年初市场现小回暖据济南住宅与房地产信息网统计，2月1日至22日，济南楼市共成交住宅1486套，虽然这一数据与去年同期
3、比相去甚远，但与1月份的753套相比，却体现了楼市成交渐活跃的趋势。但是济南市场现象2012年初市场出现小回暖不冒进不盲从2012济南楼市成交渐活跃1、存量房销量放大2、销量渐上涨，购房者从观望出手，一些优惠促销被部分买账3、存量房被消化，说明济南楼市产品本身没问题，滞销主要受政策及预期的影响4、成交的小幅增长，说明济南楼市是在理性中逐步活跃，开发商没冒进，购房者也没盲从这，或许就是我们的机会风火结论于本案u政策调控持续，价格大面积松动，但3月 “小阳春”让开发商对2012年有期待，抓住市场“春天”，抢占市场蛋糕。u刚需首次置业客群被保护，成为房地产市场主要客源。u中央面临换届，如果放开政策，
4、2012年的延续性会受到考验。到十八大，中央政府的高层换届结束，新一届的领导层能够掌控全局，才会有新的政策出现。优势突出产品，需抢占时机、抢占市场份额，细化目标客群有的放矢政策环境 区域竞争环境区域竞争环境济南济南 山东省省会，位于鲁中西部，是我国环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市， 是山东的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，北连京津，南接沪宁，东西连通山东半岛与华中区域， 是环渤海经济区和京沪经济发展轴上的重要交汇点，是全国重要的交通枢纽和物流中心。 宏观环境世界城市下的发展契机 宏观环境世界城市下的发展契机 济南市城市总体规划（2006年-2020年）确定城市规
5、划区面积3257平方公里，中心城区规划面积1022平方公里；目前城区面积336平方公里，2015年将扩大到400平方公里。2007200720102010年年GDPGDP增幅增幅2007年年2008年年2009年年2010年年GDP（亿）（亿） 2554.3 3017.4 3351.4 3910.8人均人均GDP 42171 45724 50376 58533人均增幅人均增幅 14.7% 12.9% 11.3% 16.1% 宏观环境新城市中心 东部产业区“东拓、西进、南控、北跨、中疏东拓、西进、南控、北跨、中疏”济南城市发展战略济南城市发展战略西进西进南控南控北跨北跨高新高新政务、奥体政务、奥
6、体东拓东拓工业城工业城交通枢纽交通枢纽商贸商贸文化休闲文化休闲新城新城老城区老城区 宏观环境新城市中心 东部产业区东拓：向东拓展建成“一带”东部产业带西进：城市进一步向西发展，在长清区基础上形成以科技教育 和高新技术为主的西部片区南控：严格控制向南部山区发展，保护城市之“肺”和泉水命脉 北跨：时机成熟时向北跨过黄河发展中疏：城市中心区进行疏散，展现泉城特色风貌带的魅力主城区功能外溢，东西两城，主城区功能外溢，东西两城，主轴发展为东西方向主轴发展为东西方向西进南控北跨高新城政务城东拓工业城交通枢纽商贸文化休闲新城老城区济南新中心 代言济南的新名片 城市功能复合：商务、商业、居住、文体、会展历史使
7、命：城市功能升级，高端居住、配合、商业 宏观环境新城市中心 东部产业区济南新中心济南新中心政务中心CBD中央居住区商业中心文体中心 区域环境奥体板块 代言新城市中心奥体板块奥体板块在奥体中心带动下奥体片区将成为济南市的名片区域，具有公共服务、居住、商务、旅游的复合功能 区域环境奥体板块 代言新城市中心奥体板块 泉城新中心 齐鲁新门户 u横穿经十路 新CBDu景观资源“一轴两带、三区五廊、山水相融”u咫尺高新区，产业园u高端居住区奥体板块济南东拓政务区奥体板块名片风火结论于本案u随之东部区域发展，奥体板块价值凸显u09年全运会后，奥体板块一夜成名，成为东部区域名片u集于经十路、高新产业区、景观资
8、源于一身，奥体为项目区域地段最大卖点，吸引外缘客群u周边先进驻竞品“区位”推广前置，本案可以借势济南人区域性格强烈，奥体板块认知度高，济南名片 作为推广策略一个基石，在泛区域推广中作用直接区域环境区域环境竞品分析竞品分析海尔绿城 全运村项目名称项目名称海尔绿城海尔绿城全运村全运村物业类型物业类型住宅，公寓，别墅，商铺住宅，公寓，别墅，商铺 物业费物业费2.1元元/月月/平方米平方米 规模规模建筑面积：建筑面积：18000001800000平方米平方米占地面积：占地面积：866667866667平方米平方米容积率容积率1.231.23开盘时间开盘时间2011年年销售价格销售价格锦兰园热销价格为锦
9、兰园热销价格为14000-19000元元/平米；二期玫瑰平米；二期玫瑰园热销价格为园热销价格为20000-23000元元/平米平米 户型套数户型套数锦兰园户型面积为锦兰园户型面积为150-350平米，；二期玫瑰园户平米，；二期玫瑰园户型面积为型面积为150-480平米，平米，销售情况销售情况二期签约一半二期签约一半位置位置经十东路以南，奥体中心南侧经十东路以南，奥体中心南侧(龙奥大厦以南龙奥大厦以南) 绿化率绿化率45%以上以上开发商开发商济南海尔绿城置业有限公司济南海尔绿城置业有限公司 核心卖点核心卖点中国全运第一村，大型综合性住区中国全运第一村，大型综合性住区主推广语主推广语创造城市的美丽
10、创造城市的美丽集居住、教育、旅游、休闲为一体的大型综合性高档居住区、借势全运会。竞品分析中海奥龙观邸项目名称项目名称中海中海奥龙观邸奥龙观邸物业类型物业类型城市别墅与高层城市别墅与高层 物业费物业费1.98元元/月月/平米平米 规模规模建筑面积：建筑面积：460000460000平方米平方米占地面积：占地面积：236000236000平方米平方米容积率容积率1.631.63开盘时间开盘时间2012.03.10销售价格销售价格高层户型均价高层户型均价16000元元/平方米；别墅起价平方米；别墅起价1300万元万元/套套;项目在售精装修高层均价项目在售精装修高层均价12000元元/平平方米方米 户
11、型套数户型套数高层户型面积高层户型面积195-245平米，精装高层主力户平米，精装高层主力户型面积为型面积为86-136平米平米 销售情况销售情况别墅已售罄，高层别墅已售罄，高层1010号以前认购完成，剩余不号以前认购完成，剩余不多多位置位置中海中海奥龙观邸位于奥体中心东奥龙观邸位于奥体中心东500米米 绿化率绿化率40% 开发商开发商山东中海华创地产有限公司山东中海华创地产有限公司 核心卖点核心卖点规划合理的绿色花园别墅规划合理的绿色花园别墅主推广语主推广语高层豪宅则位于整个社区的北端，俯瞰城市繁华之景，奥体中心、龙奥大厦尽收眼底 项目名称项目名称济高济高舜奥华府舜奥华府物业类型物业类型普通
12、住宅普通住宅物业费物业费待招标，未定待招标，未定规模规模建筑面积：建筑面积：570000570000平方米平方米占地面积：占地面积：147500147500平方米平方米容积率容积率2.62.6开盘时间开盘时间2012年初开盘年初开盘销售价格销售价格高层房源均价高层房源均价8800元元/平米平米 户型套数户型套数小高层、高层户型面积为小高层、高层户型面积为98-170平米，平米，主力户型为主力户型为98平米和平米和110平米的两室，平米的两室，140平米的三室、平米的三室、170平米平米 的四室的四室 销售情况销售情况南区在售南区在售位置位置高新区经十东路与舜华南路交叉口西高新区经十东路与舜华南
13、路交叉口西南（龙奥北路南侧，舜华南路西侧）南（龙奥北路南侧，舜华南路西侧） 绿化率绿化率38% 开发商开发商济高济高济南东拓置业有限公司济南东拓置业有限公司 核心卖点核心卖点超大楼间距，新颖入户花园超大楼间距，新颖入户花园主推广语主推广语奥体新中心奥体新中心57万平米国际城邦万平米国际城邦竞品分析济高舜奥华府地段优势突出，政府开发商，三大片区交界处（齐鲁科技园片区.邓于片区.奥体片区）项目名称项目名称丁豪广场丁豪广场物业类型物业类型普通住宅普通住宅,公寓公寓,建筑综合体建筑综合体 物业费物业费1.6元元/月月/平米平米 规模规模建筑面积：建筑面积：320000320000平方米平方米占地面积：
14、占地面积：8599985999平方米平方米容积率容积率2.82.8开盘时间开盘时间2011.09销售价格销售价格公寓和商务办公均价公寓和商务办公均价7000-10000元元/平米平米 户型套数户型套数mini公寓户型面积为公寓户型面积为30-60平米平米 ；商务办公户；商务办公户型面积型面积80-970平米平米 销售情况销售情况位置位置高新技术产业开发区主干路工业南路与舜华高新技术产业开发区主干路工业南路与舜华路交界处路交界处 绿化率绿化率30%开发商开发商山东丁豪房地产开发有限公司山东丁豪房地产开发有限公司 核心卖点核心卖点临近会展中心，城市综合体临近会展中心，城市综合体主推广语主推广语竞品
15、分析丁豪广场会展中心正对面，配套完善，交通便利项目名称名士豪庭名士豪庭物业类型住宅、办公、公寓、商铺 物业费住宅：1.5元/.月；办公：3元/.月规模占地：500余亩；建面：100万平方米容积率2.0开盘时间三期：2011-10-14销售价格均价8500元/平米 （毛坯） 户型套数 90-180销售情况一期、二期基本售罄，三期所剩306套房源位置历下区经十路 （经十路与浆水泉路交汇处） 绿化率40%开发商香港南益地产核心卖点配套、园林 “山水泉城”主推广语定位语：经十路东 百万平米公园社区济南最早的豪宅，以配套、园林及适中的价格被济南人接受济南最早的豪宅，以配套、园林及适中的价格被济南人接受竞
16、品分析小区内部教育配套和生活配套较好，面积整体偏大小区内部教育配套和生活配套较好，面积整体偏大项目名称国华印象国华印象物业类型住宅、洋房、双拼别墅、低层、小高层、高层物业费待定规模建面：34万平方米 容积率1.6开盘时间2012-03，入住时间：2013-10销售价格最低价11900元/平米（简装） 户型套数别墅280330、住宅130以上，户型整体偏大 总户数1300户，当期150户 销售情况尚未销售，预计本月底开盘位置高新区经十东路与凤凰路交汇处北行777米路西 绿化率35%开发商山东国华时代投资发展有限公司核心卖点教育配套、生态主推广语 国之华宅，山之印象竞品分析体量小，业态单一，以办公
17、为主，有区位优势，但整体特色不突出体量小，业态单一，以办公为主，有区位优势，但整体特色不突出项目名称鲁商鲁商.国奥城国奥城物业类型写字楼、公寓、酒店物业费待定规模建面：43万平方米 容积率4.2开盘时间2010-10-23销售价格15000-16000元/（精装） 户型套数1500/层，公寓在45110销售情况已开楼号基本售罄，尾盘位置历下经十路北侧，奥体中心正对面 绿化率35%开发商山东鲁商置业有限公司核心卖点 投资地产主推广语 竞品分析风火结论于本案u周边竞品同质化严重，户型面积有交叉，寻求差异化u海尔绿城、丁豪广场强调综合体为大，本案不具备优势u奥龙观邸、舜奥华府，追求别墅、花园，推广低
18、密u周边竞品直推奥体板块，已成影响，本案于泛区域推广中借势有利低密？景观？综合体？地段？产品？寻找差异化优势，抢占山头，独善其身！竞品环境竞品环境 关于竞争的另一种说法关于竞争的另一种说法 某女打算考律师证，每天埋头苦读。 同事打趣道：“女人干嘛这么辛苦？要是我有女儿， 就教她钓金龟婿，在家做贵妇！” 该女抬头白了其同事一眼曰：“想得美！显然你不了解那行业竞争有多激烈。”了解自己其实更重要 项目再剖析项目再剖析本案整体感“长安街”经十路上，抢占稀缺地段 高端居住区 ，身份感 景观资源丰富 ，绿色宜居72 72 万万绿色科技综合体绿色科技综合体，城市新中心地标建筑 ；写字楼、科技住宅、公寓、写字
19、楼、商业等多种物业功能，形象、品质兼具的国际级节能绿色城市综合体；本案产品72万科技综合体本案产品先推综合体之先推综合体之 C C地块地块C地块建筑面积为约15万u科技住宅 u国际公寓u甲级写字楼u高端商业主要任务本案产品科技住宅为主科技住宅为主 产品线丰富 总价门槛合理 适用人群灵活科技住宅 5栋 686套 户型 80155公寓 1栋 342套 户型 5590先推综合体之先推综合体之 C C地块地块科技住宅 2栋精装 3栋简装以科技住宅打开形象我们的形象突破口在哪？优势l开发商、天泰太阳树具备品牌影响力l奥体板块吸引力、区域认知l板块为高端居住区，身份感l景观资源丰富，绿色宜居l科技住宅，健
20、康舒适，差异化优势凸显l依托综合体，大盘气势，配套完善劣势l地缘性客户购买力有限l交通手段单一，缺乏城市配套l天泰太阳树口碑好坏参半，部分影响美誉度l综合体体量不大，配套不全，住宅占大部分机会l科技住宅产品，具备差异化优势l区域周边并科技产品竞品l产品线丰富，客群灵活挑战l2012市场仍严峻，观望情况延续l同质化竞品，分化客流l爆发残酷价格战的机率较高l距城市中心有一段距离l济南人住南不住北，住东不住西，区域化明显SWOT分析项目价值剖析项目价值剖析风火结论于本案u住宅为主要产品，占70%u综合体体量较小，优势不明显，但作为品牌背景推广，提升项目地位、气势，为后续产品线推广打好基础科技住宅为主
21、力产品，综合体产品线周期开发长，不确定因素多项目本身项目本身客群分析客群分析8080两室两室9090三室三室110110三室三室 120120三室三室130130四室四室总计1#1#343468681021023#3#5656282828281121124#4#2082083030238238总计2642643434686858582828452452配比配比58.41%58.41%7.52%7.52%15.04%15.04%12.83%12.83%6.19%6.19%115115两室室两室室 120-130120-130三室三室 140140三室三室 155155三室三室总计2#2#2222
22、444466665#5#84848484168168总计2222848444448484234234配比配比9.40%9.40%35.90%35.90%18.80%18.80%35.90%35.90%先回到产品 本案科技住宅共686套，最小面积80，最大面积155 。按区域均价9000元/ ，总价区间约为100万220万。价格预期简装9500元/ ，简装13500元/ 。顶级财富阶层财富阶层中高收入阶层中坚阶层客群分类承受总价500万以上100200万200300万300-500万中低阶层 客群等级p济南客户呈现“中间大两头小”结构特征，中高端客户比例较大，是目前主流置业人群p从本案产品可以得
23、出我们的目标客群为 中坚阶层和中高收入阶层中产阶级为主流客群中产阶级为主流客群 客群分析改善升级型-财富阶层及中高等收入阶层客户描摹年龄3550岁；职务为企业高管及私营业主、企业合伙人等；第二次或第三次置业，改善居住及长期投资为主要目的；有过一定的置业经历，因而对楼盘综合品质要求较高，见识较广，有过高端消费体验，因而拥有一定品位；长期工作及生活在东部区域，对区域有归属感且有信心；交际圈基本集中于本区域，对楼盘品牌及档次要求较高，要面子；关键词：环境、品质、舒适性、品牌适用户型 ：155 或以上 客群分析刚性改善型客户-中等收入阶层客户描摹年龄3035岁；收入稳定。省市级各类公务员、生意人、大型
24、企业资深职工、高校资深教师、金融电信部门资深职工首次置业，因养育后代做准备，看中物业功能因素，考虑性价比。看重区域未来发展，配套是否完善。关键词：区域、配套、性价比适用户型 ：100 左右 客群定位物业类型物业类型客户分类客户分类客户关注要素客户关注要素主力需求面积主力需求面积主力总价区主力总价区间（高层）间（高层）对科技住宅认对科技住宅认知知住宅客户住宅客户资源占有及资源占有及资产沉淀型资产沉淀型强势资源、物业强势资源、物业整体品质、圈层整体品质、圈层感身份感感身份感别墅、城市豪别墅、城市豪宅宅300-500300-500万万部分认可，能部分认可，能提升产品品质提升产品品质和身份感和身份感改
25、善升级改善升级区域环境及社区区域环境及社区环境、物业管理、环境、物业管理、舒适性、品牌舒适性、品牌以以120-250120-250平米平米三居为主三居为主200-300200-300万万能够提升舒适能够提升舒适度，产品品质度，产品品质到位会考虑到位会考虑刚性改善刚性改善区位、配套（教区位、配套（教育等资源）、性育等资源）、性价比价比以以100-150100-150平米平米两、三居为主两、三居为主要需求面积要需求面积100-200100-200万万有自然最好，有自然最好，对于承受溢价对于承受溢价能力有限能力有限客户定位 改善升级 刚性改善基于济南人“住南不住北 住东不住西”习惯，看看我们的客群来
26、源奥体板块奥体板块高新区板块高新区板块经十路经十路城市中心区城市中心区 客群来源客群东部城区为主客群东部城区为主其他各省市、区域、乡镇其他各省市、区域、乡镇主要客流方向次要客流方向敏感层吸引层辐射层城东部地缘性客户济南市中心挤压客户泛区域偶得客户 第一圈层：敏感层，主力客户，比例约60-70% 左右；东部区域地缘性客群，高新区、奥体文博板块等周边。 第二圈层：吸引层，次主力客户，比例约20-30%左右；济南市中区、天桥区、历下区、历城区等中心城区。 第三圈层：辐射层，辅助客户，比例约5%-10%左右；泛区域其他市区域、乡镇、外来省投资意向客群。 客群来源风火结论u城区东部 高新区、奥体文博片区
27、等周边u城市中心区u城市其他片区及外省市依据客群确立推广渠道；依据客群明确广告调性；他们看重的u区域及区域价值u品质及性价比u品牌及影响力他们来自综上，那么，我们的项目，有什么理由吸引这群中高端人群呢？奥体高端占位，如何吸引客群？差异诉求为本案不二法门差异诉求为本案不二法门本体价值卖点梳理再总结知己知彼知客群，亮出王牌第一张牌第二张牌第三张牌第四张牌奥体板块科技住宅城市综合体？就这些？就这些？还有第四张牌 天泰太阳树策略价值点借势太阳树借势太阳树n天泰太阳树济南认知度高n以太阳树为名，省去前期形象广告步骤n与天泰太阳树品牌联动，事半功倍n承接口碑品牌影响力，拓展客群借势太阳树借势太阳树 势在必
28、行势在必行奥体天泰太阳树又绿济南四张王牌，显然科技才够锋利太阳树借势，奥体板块呢？综合体呢？相互配合，各取所长，综合力度才够强 策略价值点突破口科技住宅突破口科技住宅n与竞品形成差异化优势，一招鲜n“科技”贯穿项目整体，为“科技”代言n借势天泰太阳树的“科技”，事半功倍n升华健康舒适生活理念，当下住居追求科技住宅为突破口科技住宅为突破口 独占鳌头独占鳌头科技住宅何止告别空调暖气（义：科技升级、品质升级，科技的魅力不止于此）策略价值点依托综合体依托综合体n大盘气势，抢占地位，提升形象n产品线相互融合，相互影响，配套价值凸显n后续为公寓、写字楼、商业做铺垫，蓄势n现场销讲，增强购买信心，提升区域价
29、值依托综合体依托综合体 暗线并行暗线并行奥体核心百万平米绿色科技综合体（推广渠道：现场、户外、围挡、网络、物料等）策略价值点先行奥体板块先行奥体板块n城市新中心，借势全运会，带动区域价值提升n代言城市东区，新CBD板块n认知度高，区隔济南其他片区，吸引购买力n高端居住区，目标客群心向往之占位奥体板块占位奥体板块 区隔片区区隔片区 奥体的太阳树何止告别空调暖气（提出区位，借势太阳树）核心价值梳理健康科技体系健康科技体系六大价值 构筑健康舒适生活通过相对理性的归纳总结，将科技价值上升到能够生活感知的价值卖点，传达给目标客群n 奥体核心 百万平米 城市科技综合体 n 科技住宅 何止告别空调暖气n W
30、ONTRL六大健康科技体验 再次引领济南未来n 国家级系统配套 一线经十路畅达交通 n 天泰品牌 太阳树系列优化产品 备受泉城瞩目n 80150舒适空间 私属健康体验WONTRL六大健康科技体验 再次引领济南未来W 智能环保系统 O 建筑呼吸系统 N 结构静音系统 T 墙体控温系统 R 光辐射控制系统 L low-e绝尘滤光系统 图形点阵图形点阵综上，打出组合拳天泰太阳树暗线占位：奥体核心 百万平米 绿色科技综合体市场角度：奥体的太阳树 何止告别空调暖气产品定位：科技住宅 何止告别空调暖气借势大背景先行者突破点核心策略核心策略解读战术1地段+高端产品价值科技突破口战术3借势+话题传播战术2科技
31、+健康广告表现传播原则入市姿态 （关键词 健康 高端）直接用太阳树案名，顺势前身科技住宅将死板的科技体系，经过提炼、归纳、升华，成为以健康理念为主导的生活化语言，树立高端项目形象传播规律 （关键词 升级、体验）以全新的角度诠释科技，以诱人的利益点引发客群关注，包括：净化空气、降低噪音、节省能耗等。再利用现场示范区说服。传播原则文字利益直接，以健康生活引导画面感官直接，体现高端住宅形象创意方向/创意表现/公寓案名及部分表现广告创意表现广告创意表现公寓公寓案名1克拉的太阳小巧，符合公寓形象钻石，有投资感系统性，未脱离产品线公寓案名克拉，度量黄金、宝石的纯度和质量，珍贵而奢侈，凿实获之不易；太阳，以
32、阳光、健康、活力的形象昭示世界光芒遍洒，普及众生，却总觉遥不可及世人仅可受其温暖 而无一人能真正拥有太阳的一角如今天泰置业为济南人重铸一轮新太阳一轮24小时不落的太阳1克拉的太阳，有精致、珍贵之意，符合公寓户型小、形象高的气质。 案名释义推广执行推广执行线上做吸引力线下做销售力核心执行策略2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段售楼处样板间开放 7月底科技住宅发售第三阶段第三阶段形象树立形象树立蓄客期蓄客期持销期持销期9月公寓发售2012全年营销工程节点及推广节奏全年营销工程节点及推广节奏造话题造话题解产品解产品重体验重体
33、验营销推广线5月4月6月8月 9月7月12月3月科技住宅何止告别空调暖气科技住宅何止告别空调暖气7070年年 你选择你选择househouse更是选择更是选择healthhealth7070年年 你选择节能环保你选择节能环保 更是选择节省开支更是选择节省开支第一阶段：品牌借势阶段 阶段目的阶段目的 媒体渠道媒体渠道户外、围挡、网络、折页、海报、电梯轿厢借势太阳树，品牌先行。用差异化优势“科技住宅”确立初期形象。项目主打科技住宅健康生活理念，树立在高端居住区的高端科技住宅项目。 广告调性广告调性高举高打，渗透科技带来的健康生活理念。 暗线主题暗线主题科技使生活更健康5月4月6月8月 9月7月12
34、月3月六大健康科技体验六大健康科技体验 引领济南未来引领济南未来第二阶段：健康生活引导方向 阶段目的阶段目的 媒体渠道媒体渠道有效传播项目核心价值体系，进一步明确项目属性，为销售助力 广告调性广告调性 暗线主题暗线主题科技住宅对话健康生活将科技价值转化为健康生活引导，引起客群共鸣，产生购买力 一、线上广告全线铺开二、线下开展精准渠道三、配合活动造势5月4月6月8月 9月7月12月3月怎么干净都不过分怎么干净都不过分第三阶段：公寓发售阶段 阶段目的阶段目的 媒体渠道媒体渠道户外、围挡、网络、折页、海报、电梯轿厢延续前期科技住宅形象，将科技理念深入，同时将公寓形象面向市场，为9月开盘蓄客。 广告调
35、性广告调性用生活化的语言，年轻化的语言，与目标客群沟通。强调沟通力，产生共鸣。 暗线主题暗线主题凡事儿都离不开科技短信短信 / / 户外户外 / / 网络网络 / / 广播广播 / DM/ DM派单派单 / / 电梯间电梯间 / / 软文软文/ 围挡 / 现场物料 / 海报张贴 户外广告： 泛市区、市区、经十路边三块路牌媒体战略手机报广告植入/手机杂志优酷/土豆/56网的传播创新媒体的使用关注客户的每一个生活习惯与细节，尝试创新媒体的运用创新媒体的使用关注客户的每一个生活习惯与细节，尝试创新媒体的运用活动执行活动执行线上套感情 | 线下抓客户起势推广事件营销，一些能引发全民关注的事件活动系列：
36、节能环保公益系列；助推销售力活动；科技体验系列；持续暖场系列2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段活动执行线造话题造话题解产品解产品重体验重体验“太阳树联动科技生活体验试住”活动“旧车换新房”活动“科技住宅产品解析会”活动“换灯护地球”活动“太阳树拍卖会”活动活动战术 用绿色提纯生活太阳树联动科技生活体验试住活动目的：活动目的：联动天泰太阳树，给目标消费群创造一个“全科技体验”的过程，能够让客群真实地体验科技住宅的魅力，感知未来生活，给那些望而止步的意向购房者一次体验机会，亲身感受科技住宅的健康、舒适、低
37、碳、环保。活动内容：活动内容：以报名的方式，联动天泰太阳树，分批去科技住宅体验试住一天，现场置业顾问目的性讲解，科技住宅的好处，并有礼品赠送或购房优惠券针对人群：针对人群：意向目标客群报名渠道：网络、微博寻找报名渠道：网络、微博寻找“试住达人试住达人”活动手段：特设长期的试住体验基地活动手段：特设长期的试住体验基地向看不见的科技致敬太阳树科技住宅产品解析会活动战术活动目的：活动目的：揭开科技住宅神秘面纱。让业主或意向客户更加深入了解科技住宅体系给健康生活带来的利益点，制造新闻点，引发市场关注。活动内容：活动内容：有工程专业设计师在现场对科技系统作专业讲解，以图片的方式呈现给客户，让客户对太阳树
38、科技系统有直观、深入了解。活动中穿插抽奖环节。针对人群：针对人群：意向客户活动战术城市绿色呼吸计划换灯护地球活动活动目的：活动目的：引起关注，以求提高项目知名度、美誉度，树立良好品牌形象 活动内容：活动内容：节能灯免费换领活动，市民只需拿一枚废旧灯泡即可免费领取一枚崭新的品牌节能灯。活动地点：活动地点：太阳树售楼处、济南市中心高端小区，部分其他片区小区活动战术持续性暖场活动活动内容：活动内容： 1、趣味”自然科学”小博士：小小科学家植物、动物趣味知识竞赛2、“奇思妙想”创意环保手工：废弃物品神奇创意，环保小卫士，奇思妙想大比拼3、爱心传递我给小鸟“安个家”：爱心培养，自己动手为小鸟制作鸟窝，并
39、和父母一起把小鸟的家安放在树上。4、发现自然之美：拍摄自己眼里美丽的东西，树木、花草、游鱼、昆虫等等，并选出最佳角度奖，最佳趣味奖等等。针对人群：针对人群：客户及子女2012太阳树自然科学训练营系列活动活动目的：活动目的：保持项目销售温度，提升客户访问量。我眼中的济南皮影戏表演活动描述：活动描述：在售楼处由专业皮影表演者进行表演，同时对皮影的历史进行进行讲解，活动现场在售楼处由专业皮影表演者进行表演，同时对皮影的历史进行进行讲解，活动现场提供咖啡、红酒、洋酒等品鉴。提供咖啡、红酒、洋酒等品鉴。活动目的：活动目的：抓牢客户，提高口碑活动活动 内容：内容：1）精油知识讲座； 2）精油美容体验； 3
40、）礼品赠送。闻香识女人太阳树太太团活动冰爽周末清凉一夏太阳树夏日水果节活动目的：活动目的：打造亲情品牌，增加现场人气，促进项目销售。活动活动 内容：内容：第一环节“水果堆塔大赛”；第二环节“削苹果比赛”；第三环节最后客户可以享受水果，获胜者获得礼品奖励。 活动内容： 邀请专业的插花老师展示插花技艺，同步讲解插花艺术的历史文化及作品邀请专业的插花老师展示插花技艺，同步讲解插花艺术的历史文化及作品寓意，嘉宾们亲身体验花语温情，亲手做出了心仪的插花作品，合影留念、寓意，嘉宾们亲身体验花语温情，亲手做出了心仪的插花作品，合影留念、展示并作为礼品赠送。展示并作为礼品赠送。花语浓情，芬芳太阳树销售渠道创新
41、建议销售渠道创新建议十大创新渠道的可能性十大创新渠道的可能性内部员工渠道。内部员工指标，折扣优惠。合作单位渠道。合作乙方，房源抵扣付款。成交业主渠道。老带新，新思路，系统化。中介代理渠道。利用客户资源，特殊房源。跨界合作渠道。相关行业领域，双赢操作。比如工会。意见领袖渠道。资源型个人与团体，分销。比如媒体老总。企业团购渠道。政府，企业，团体，团购。比如中国银行。媒体团购渠道。报社，网站，电视，团购。比如媒体看房团。特定区域渠道。广告，展示，活动，推介。比如大型超市、商场巡展。各类展会渠道。客群相符，周期相配THANKS THANKS ！感谢各位领导聆听，恳请指导！风风火火锐锐意意文文化化传传媒媒有有限限责责任任公公司司提报2012年3月16日公 司 地 址 ： 北 京 市 朝 阳 区 百 子 湾 路2号 楼B座 1601室公司电话：010-52480786 公司网址
