2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议

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1、湖南衡山县项目定位及物业发展建议工作内容工作内容收集的资料收集的资料进行的访谈进行的访谈进行的分析进行的分析背景分析基础研究理论研究案例研究湖南省、衡阳市、衡山县、南岳区发展状况衡山县、南岳区宏观经济情况衡山县、南岳区城市空间、产业发展现状衡山县、南岳区相关物业市场实时数据政府官员、专业人士具体分属机构：规划局、国土局、房管局、旅游区、发改局、统计局等商家、投资者、消费者宏观经济背景分析武广客运专线对沿线城市的影响衡山县、南岳区经济、空间产业发展分析类似案例的收集和分析操作类似项目的经验教训相关领域研究人员相关专家及顾问高速铁路对沿线城市、区域影响相类似案例的发展方向、成功要素项目小组在调研阶

2、段收集了丰富数据、进行了大量访谈并结合众多案例进行了综合分析项目研究思路框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场结论结论1 1：国家国家“中部崛起中部崛起”战略、湖南省重点打造战略、湖南省重点打造“一点一点一线一线”，为项目的发展带来巨大的宏观机遇，为项目的发展带来巨大的宏观机遇国家“中部崛起”战略的出台，给湖南省的发展带来了重大的契机2004年年3月月,温家宝

3、总理在政府工作报告中温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起首次明确提出促进中部地区崛起2004年年12月月,中央经济工作会议再次提到促进中部地区崛起；中央经济工作会议再次提到促进中部地区崛起；2005年年3月，温家宝总理在政府工作报告中再次提出月，温家宝总理在政府工作报告中再次提出:抓紧研究制定促进中抓紧研究制定促进中部地区崛起的规划和措施部地区崛起的规划和措施开拓中部地区大市场，发展大流通。开拓中部地区大市场，发展大流通。 中部地区是连接我国东部沿海和大西部的中间过渡地带，中部地区是连接我国东部沿海和大西部的中间过渡地带，起着起着“承东启西承东启西”的重要作用的重要作用在过

4、去在过去20多年的中国改革开放进程中，中部省份成为东部多年的中国改革开放进程中，中部省份成为东部沿海地区快速发展的沿海地区快速发展的“观望者观望者”， 形成我国区域经济发展形成我国区域经济发展的的“中部凹陷中部凹陷”为更好地促进全国经济发展，更好地将东部沿海地区的经为更好地促进全国经济发展，更好地将东部沿海地区的经济带动作用向内陆传递，国家于济带动作用向内陆传递，国家于2004年提出针对中部六省年提出针对中部六省的的“中部崛起中部崛起”战略，而湖南省正是其中之一战略，而湖南省正是其中之一中部六省中部六省湖南将重点打造“一点一线”，而衡阳、衡山县正是“一线”上的重要节点，迎来极大发展机会在国家实

5、施中部崛起战略的进程中，在国家实施中部崛起战略的进程中，湖南将实施不均衡的发展战略，主要湖南将实施不均衡的发展战略，主要引导引导“一点一线一点一线”地区优势发展地区优势发展“一点一点”即是长沙、株洲、湘潭经济即是长沙、株洲、湘潭经济一体化一体化“一线一线”是京广铁路和京珠高速公路是京广铁路和京珠高速公路沿线的城市、城镇沿线的城市、城镇而衡阳、衡山县在此经济带上则是重而衡阳、衡山县在此经济带上则是重要的发展节点，承担着支撑湖南经济要的发展节点，承担着支撑湖南经济快速发展的重任快速发展的重任“一点一线一点一线”战略的提出，为衡阳、战略的提出，为衡阳、衡山县的发展带来了极大的机会衡山县的发展带来了极

6、大的机会湖南省湖南省“一点一线一点一线”战略战略结论结论2 2：衡阳是湘南的中心城市，旅游业是主导产业之一，衡阳是湘南的中心城市，旅游业是主导产业之一，其中，衡山是最为核心的旅游资源，正处于大发展阶段，但其中，衡山是最为核心的旅游资源，正处于大发展阶段，但旅游产品需要整合、旅游发展阶段需要升级，为项目的发展旅游产品需要整合、旅游发展阶段需要升级，为项目的发展提供了切入的空间提供了切入的空间衡阳经济发展位居湖南省前列，是湘南地区的中心城市衡阳衡阳2007年年GDP总量为总量为823.51亿元，位亿元，位居湖南省第四位；居湖南省第四位；GDP增速增速15.3%，位，位居全省第四位，整体经济发展处于

7、省内居全省第四位，整体经济发展处于省内前列前列在湘南地区的衡阳、永州、郴州三市中，在湘南地区的衡阳、永州、郴州三市中，衡阳是湘南地区名副其实的中心城市衡阳是湘南地区名副其实的中心城市20072007年湖南省各城市年湖南省各城市GDPGDP总量及增长速度对比总量及增长速度对比资料来源：湖南省各城市资料来源：湖南省各城市20072007年统计公报年统计公报随着工业化的推进，产业结构正逐步优化衡阳市三次产业衡阳市三次产业结构层次仍然处结构层次仍然处于较低水平，第于较低水平，第一产业所占比例一产业所占比例仍然比较大仍然比较大随着工业化的不随着工业化的不断推进，衡阳产断推进，衡阳产业结构的比例正业结构的

8、比例正在逐步优化，第在逐步优化，第二产业所占比例二产业所占比例正处于逐步扩大正处于逐步扩大的趋势，从的趋势，从2003年的年的34.9%增加增加到到2007年的年的40.7%而第三产业的比而第三产业的比重从重从2003年的年的41.4%，逐步减，逐步减少到少到34.9%，但，但这正是产业结构这正是产业结构得以优化、提升得以优化、提升的重要体现的重要体现2003200320072007年衡阳年衡阳市三产构成情况市三产构成情况资料来源：衡阳市资料来源：衡阳市03070307年统计公报年统计公报其中，旅游业是衡阳的支柱产业之一衡阳市旅游业在衡阳市旅游业在05年前稳步发展，进年前稳步发展，进入入06年

9、后获得较大年后获得较大突破，突破，06、07年国年国内旅游收入以及接内旅游收入以及接待国内游客增长率待国内游客增长率均超过均超过20%，获得，获得快速发展快速发展旅游业旅游业2007年占年占GDP的比例已超过的比例已超过5%，成为衡阳的支，成为衡阳的支柱产业之一，也是柱产业之一，也是衡阳未来重点发展衡阳未来重点发展的产业的产业近年衡阳市国内旅游收入（单位：亿元）近年衡阳市国内旅游收入（单位：亿元）资料来源：衡阳市资料来源：衡阳市03070307年统计公报年统计公报近年衡阳市接待国内游客（单位：万人）近年衡阳市接待国内游客（单位：万人）第二产业：第二产业：钢铁冶炼及管材加工制造、有色金属冶炼及深

10、加工、输变电装备、汽车及零配件、盐化工及精细化工等第三产业：第三产业：以物流为核心的生产性服务业、旅游业旅游业、商贸餐饮业、房地产业衡阳市衡阳市“十一五十一五”规划中的支柱产业规划中的支柱产业在众多旅游资源中，南岳衡山是衡阳最为核心的旅游资源衡阳市的生态、衡阳市的生态、自然、历史文化自然、历史文化等旅游资源非常等旅游资源非常丰富，包括南岳丰富，包括南岳衡山、耒阳蔡伦衡山、耒阳蔡伦纪念园、衡阳县纪念园、衡阳县岣嵝峰国家森林岣嵝峰国家森林公园、王船山故公园、王船山故居、常宁西江漂居、常宁西江漂流、衡山康王庙、流、衡山康王庙、岳北农工会旧址、岳北农工会旧址、衡南江口鸟洲、衡南江口鸟洲、歧山森林公园等

11、歧山森林公园等一系列丰富的旅一系列丰富的旅游资源游资源其中，南岳衡山其中，南岳衡山是国家是国家5A级景区，级景区，同时正连同其他同时正连同其他四岳进行世界自四岳进行世界自然和文化遗产申然和文化遗产申报，是衡阳乃至报，是衡阳乃至湖南最为重要的湖南最为重要的核心旅游资源核心旅游资源南岳衡山南岳衡山衡阳市旅游资源分布衡阳市旅游资源分布五岳之南岳，衡山旅游风景区发展起步较早，起点极高1982年，衡山作为我国著名的自然景年，衡山作为我国著名的自然景观和人文景观，以湖南衡山风景名胜观和人文景观，以湖南衡山风景名胜区的名义，被国务院批准列入第一批区的名义，被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单，发展起步

12、早国家级风景名胜区名单，发展起步早衡山风景区发展已形成规模和品牌，衡山风景区发展已形成规模和品牌，发展起点高，发展起点高，07年接待游客达年接待游客达334万万人次，位于五岳之首人次，位于五岳之首名山东岳泰山西岳华山南岳衡山北岳恒山中岳嵩山07年接年接待游客待游客（万人（万人次）次）20316033460150资料来源：资料来源：五岳所在城市政府工作报告0707年五岳接待旅游者数量对比年五岳接待旅游者数量对比祝融峰祝融峰衡山风景区的宗教地位高，客源重点辐射南中国区域衡山风景区是道教和佛教圣帝，内衡山风景区是道教和佛教圣帝，内有祝融峰、广浏寺、湘南寺、铁佛有祝融峰、广浏寺、湘南寺、铁佛寺、方广寺

13、及传法院、黄庭观等寺、寺、方广寺及传法院、黄庭观等寺、庙、庵、观等庙、庵、观等200多处，每年吸引大多处，每年吸引大量善信上山拜祭量善信上山拜祭游客主要覆盖全国，主要来自南中游客主要覆盖全国，主要来自南中国区域，湖南省内以及广东客户比国区域，湖南省内以及广东客户比例超过例超过7成成资料来源：资料来源：经济地理2008年3月衡山旅游市场调查衡山旅游风景区客户来源衡山旅游风景区客户来源观音诞衡山南岳大庙前善信观音诞衡山南岳大庙前善信南岳衡山的宗教地位是比较高，最出名的就是财神和寿神，每年都有很多人来拜，起码占到游客的6-7成，主要来自湖南、广东、江西、湖北，港台也很多，主要都是南方的衡山县旅游局向

14、局长衡山风景区发展处于快速发展阶段，旅游区的发展需要旅游产品的整合与提升衡山风景区衡山风景区07年接待游客数量较年接待游客数量较03年增长超过年增长超过50万人次，旅游辐射力万人次，旅游辐射力快速增长快速增长通过旅游地生命周期理论的研判衡通过旅游地生命周期理论的研判衡山旅游发展阶段与接待旅游者的关山旅游发展阶段与接待旅游者的关系，目前衡山风景区系，目前衡山风景区处于快速发展阶段，未来将逐步走进巩固阶段，未来将逐步走进巩固阶段，届时届时旅游产品将得到进一步整合与提升旅旅客客量量时间时间探探查查参参与与发发展展巩巩固固停停滞滞复复苏苏衡山风景区发展所处阶段旅游地生命周期理论旅游地生命周期理论近年衡

15、山旅游风景区接待游客数量（万人次）近年衡山旅游风景区接待游客数量（万人次）资料来源：资料来源：相关政府报告资料来源：资料来源：旅游地理学衡山风景区以“佛道”与“遗迹”等观光型旅游产品为主，“寿岳”内涵尚未得到有效延展，旅游体验明显不足南岳衡山风景区的旅游产品主要是南岳衡山风景区的旅游产品主要是以以“佛佛”、“道道”以及历史遗迹为以及历史遗迹为主，山下南岳镇，除自身有南岳大主，山下南岳镇，除自身有南岳大庙外，在特色和主题方面未能实现庙外，在特色和主题方面未能实现有效延伸有效延伸作为作为“寿岳寿岳”，“寿文化寿文化”主题、主题、“养生养生”理念的深化与延展将是大理念的深化与延展将是大衡山的进一步发

16、展的要求衡山的进一步发展的要求目前南岳风景区的产品均以观光产目前南岳风景区的产品均以观光产品为主，体验性旅游产品有限导致品为主，体验性旅游产品有限导致旅游者停留时间不长，随着南岳的旅游者停留时间不长，随着南岳的进一步发展，体验性旅游产品将是进一步发展，体验性旅游产品将是重要的升级方向重要的升级方向山山上上山山下下庙西街庙西街南岳大庙南岳大庙祝融峰祝融峰纯阳宫纯阳宫随着五岳整合申请世界遗产的契机，优化、延伸现有旅游产品，完善旅游服务功能，衡山旅游区将迎来更大的发展空间除了接待旅游者除了接待旅游者数量快速增长之数量快速增长之外，带来的旅游外，带来的旅游收入和门票收入收入和门票收入均有较大幅度增均有

17、较大幅度增长，需要更为充长，需要更为充足、水平更高的足、水平更高的旅游服务旅游服务五岳已明确联合五岳已明确联合申请世界自然文申请世界自然文化遗产，届时衡化遗产，届时衡山的品牌将得到山的品牌将得到进一步的提升，进一步的提升，具有更广阔的发具有更广阔的发展前景展前景资料来源：资料来源：南岳区03-07年政府工作报告、广州日报“五岳五岳”长沙亮剑长沙亮剑联合申遗联合申遗 昨日，由建设部和中国教科文全委会举办的五岳申报世界自然与文化遗产研讨会在长沙举行。来自东岳泰山、南岳衡山、西岳华山、北岳恒山、中岳嵩山管理机构负责人达成一致协议：四岳作为泰山世界自然文化遗产扩展项目申报世界遗产摘录自长沙晚报2006

18、年6月23日近年衡山旅游风景区旅游总收入及门票收入（亿元）近年衡山旅游风景区旅游总收入及门票收入（亿元）资料来源：资料来源：相关政府报告为充分利用衡山旅游区的带动作用，衡阳城镇体系规划将“南岳-开云-新塘”组成衡阳市的次中心城市 为充分利用南为充分利用南岳衡山的旅游岳衡山的旅游资源，带动衡资源，带动衡阳市区北部地阳市区北部地区的发展，在区的发展，在衡阳城镇体系衡阳城镇体系当中，将衡山当中，将衡山脚下的南岳区、脚下的南岳区、开云、新塘统开云、新塘统筹考虑，三地筹考虑，三地融合发展，共融合发展，共同组成衡阳市同组成衡阳市的次中心城市的次中心城市从衡阳市的层从衡阳市的层面，将项目所面，将项目所在区域

19、提升为在区域提升为衡阳市域次中衡阳市域次中心的重要组成心的重要组成部分，为充分部分，为充分利用衡山旅游利用衡山旅游资源、为区域、资源、为区域、项目的发展带项目的发展带来很好的机遇来很好的机遇衡阳市区衡阳市区南岳区南岳区开云镇开云镇新塘镇新塘镇衡阳市市区与北部次中心关系衡阳市市区与北部次中心关系结论结论3 3：武广铁路开通，将大大拉近衡山与周边地区的距离，武广铁路开通，将大大拉近衡山与周边地区的距离，有利于其作为全国知名旅游区比较优势的发挥，为衡山旅游有利于其作为全国知名旅游区比较优势的发挥，为衡山旅游区及项目的发展提供了巨大机会区及项目的发展提供了巨大机会武广铁路的开通，将使得沿线城市的时间距

20、离大大缩短武广客运专线是武广客运专线是中长期铁路网中长期铁路网规划规划中第一批中第一批经国务院审批立经国务院审批立项的铁路客运专项的铁路客运专线，全长线，全长995公公里，湖南境内线里，湖南境内线长长518公里公里建成后，最高行建成后，最高行车速度近期将达车速度近期将达200公里公里/小时，小时，远期达远期达350公里公里/小时，届时，长小时，届时，长沙到广州仅需沙到广州仅需3小时，而小时，而从新衡山站到广州、武汉最多也只需2小时，沿线城市，沿线城市之间的时间距离之间的时间距离大大缩短大大缩短武广铁路概况武广铁路概况因区域发展的不平衡，武广铁路沿线包括了处于不同发展阶段的城市、县镇武广铁路客运

21、专线连接武广铁路客运专线连接的是我国最发达的珠三的是我国最发达的珠三角地区以及相对落后、角地区以及相对落后、但正在崛起的湖南、湖但正在崛起的湖南、湖北地区北地区武广铁路经过武广铁路经过25个县个县市，包括了中国最重要市，包括了中国最重要的中心城市广州，也有的中心城市广州，也有省会城市长沙和武汉，省会城市长沙和武汉，也有韶关、衡阳等区域也有韶关、衡阳等区域性中心城市，也有高亭、性中心城市，也有高亭、衡山等发展较为缓慢的衡山等发展较为缓慢的县县广州花都清远英德沙口韶关乐昌杨梅山郴州高亭耒阳衡阳衡山中路铺株洲长沙牌楼汨罗荣家湾岳阳临湘赤壁咸宁乌龙泉武汉武广铁路沿线城市武广铁路沿线城市沿线城市、县镇的

22、发展阶段不同，使武广铁路带来的影响各不相同武广铁路开通后，粤北武广铁路开通后，粤北和湘南的多个城市将首和湘南的多个城市将首先得到承接珠三角产业先得到承接珠三角产业转移的机会，促进自身转移的机会，促进自身发展发展长沙、武汉作为省会城长沙、武汉作为省会城市、区域性中心城市，市、区域性中心城市，各种城市流将会首先加各种城市流将会首先加速集聚，促进其中心城速集聚，促进其中心城市地位的加强，同时首市地位的加强，同时首先带动周边城市发展，先带动周边城市发展，逐步形成经济圈逐步形成经济圈而其余沿线的市县，由而其余沿线的市县，由于离珠三角的直接辐射于离珠三角的直接辐射区较远，同时长株潭经区较远，同时长株潭经济

23、圈、武汉经济圈又正济圈、武汉经济圈又正处于集聚、膨胀阶段，处于集聚、膨胀阶段，能够从这两个经济圈获能够从这两个经济圈获得直接带动的作用有限，得直接带动的作用有限，必须充分发挥自身的优必须充分发挥自身的优势，以抓住武广铁路带势，以抓住武广铁路带来的机遇来的机遇广州花都清远英德沙口韶关乐昌杨梅山郴州高亭耒阳衡阳衡山中路铺株洲长沙牌楼汨罗荣家湾岳阳临湘赤壁咸宁乌龙泉武汉武广铁路对沿线城市影响武广铁路对沿线城市影响处于长株潭、武汉经济圈外围的各县市，必须充分发挥自身比较优势，以抓住武广铁路带来的机遇沿线沿线站点站点城市城市机遇分析机遇分析威胁分析威胁分析共性共性特性特性第一类第一类核心城核心城市市广州

24、、广州、长沙、长沙、武汉武汉n人口和人口和资源向资源向沿线区沿线区域集中域集中和优化，和优化，加快城加快城市化进市化进程程n改善投改善投资环境，资环境，促进沿促进沿线土地线土地升值，升值，加速经加速经济增长济增长n为产业为产业结构优结构优化升级化升级带来机带来机遇、促遇、促进相关进相关产业加产业加速发展速发展n扩展现代服扩展现代服务业的聚集务业的聚集和辐射力，和辐射力，拓宽经济腹拓宽经济腹地地第二类第二类经济圈经济圈辐射下辐射下的县市的县市花都、花都、清远、清远、韶关、韶关、郴州、郴州、株洲株洲等等n受所在经济受所在经济圈的直接辐圈的直接辐射，更方便射，更方便的首先获得的首先获得人力、资本、人

25、力、资本、技术、信息技术、信息等优势资源等优势资源的扩散机会的扩散机会n产业承接产业承接机会被经济机会被经济圈内其他县圈内其他县市分流市分流第三类第三类经济圈经济圈外的区外的区域性中域性中心城市心城市衡阳、衡阳、岳阳岳阳等等n区域性中心区域性中心地位得到强地位得到强化，对周边化，对周边地区的集聚地区的集聚效应将加强效应将加强n对周边高对周边高端产业及服端产业及服务功能的集务功能的集聚态势面临聚态势面临冲击冲击n面临自身面临自身高端产业及高端产业及服务功能流服务功能流失的困境失的困境n来自邻近来自邻近经济圈扩散经济圈扩散的机会被截的机会被截流流第四类第四类经济圈经济圈外的其外的其余县市余县市衡山

26、、衡山、耒阳、耒阳、汨罗汨罗等等n加速与高层加速与高层级城市的资级城市的资源与要素流源与要素流通通n提高承接高提高承接高层级城市产层级城市产业转移的机业转移的机会会n承接来自承接来自经济圈、更经济圈、更高层级城市高层级城市各类产业、各类产业、资源转移的资源转移的机会首先被机会首先被第二、三类第二、三类大大截流大大截流衡山作为全国知名的旅游区，比较优势明显，武广铁路的开通将有效强化其优势，带动其周边城镇进一步发展根据相关规划的预根据相关规划的预测，衡山风景区游测，衡山风景区游客发展规模在客发展规模在2010年达到年达到328万、万、2020年达到年达到440万万但据相关部门统计但据相关部门统计资

27、料反映，衡山风资料反映，衡山风景区景区2007年接待年接待游客数量就已经达游客数量就已经达到到334万，其发，其发展速度已高于预期展速度已高于预期武广客运专线的开武广客运专线的开通，在缩短衡山与通，在缩短衡山与周边城市时间距离周边城市时间距离的同时，其吸引力的同时，其吸引力将会在原有的基础将会在原有的基础上大为增加，游客上大为增加，游客数量将会将会保持数量将会将会保持快速、稳定的增长快速、稳定的增长20102020衡山风景衡山风景区游客发区游客发展规模预展规模预测测328万万440万万新衡山站新衡山站旅游发送旅游发送量量80万万130万万衡山风景区游客发展规模及新衡山站旅客发送量预测（单位：人

28、）衡山风景区游客发展规模及新衡山站旅客发送量预测（单位：人）资料来源：资料来源：衡山县开云新城控制性详细规划衡山县开云新城控制性详细规划 依托衡山旅游大发展机会，依托衡山旅游大发展机会，周边城镇的发展将迎来极大的机周边城镇的发展将迎来极大的机遇；但同时，衡山旅游的大发展遇；但同时，衡山旅游的大发展需要周边城镇提供足够的支持。需要周边城镇提供足够的支持。 既然如此，山脚下的两个主既然如此，山脚下的两个主要城镇要城镇衡山县与南岳区目前衡山县与南岳区目前的发展如何？能否充分的迎接衡的发展如何？能否充分的迎接衡山旅游大发展带来的机遇？能否山旅游大发展带来的机遇？能否为衡山旅游大发展提供足够的支为衡山旅

29、游大发展提供足够的支持？持？项目研究思路框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场结论结论1 1：衡山县经济发展稳定，但与衡山旅游区关系薄衡山县经济发展稳定，但与衡山旅游区关系薄弱，总量规模小，并没有因邻近衡山旅游区的优势，而从弱，总量规模小，并没有因邻近衡山旅游区的优势，而从衡山旅游的大发展中获得对自身经济发展的有效支持。衡山旅游的大发展中获得对自身经济发展的有

30、效支持。经济：衡山原属衡山县，后经行政区划调整，划归南岳区，对衡山县的发展带来了较大的影响衡山县因衡山县因 “南岳衡山南岳衡山”而得名，原本有非而得名，原本有非常优越的风景旅游资源条件来开发旅游产常优越的风景旅游资源条件来开发旅游产业并带动相关产业发展业并带动相关产业发展1984年行政区划调整后，衡山旅游风景区年行政区划调整后，衡山旅游风景区划归南岳区，由市直管，衡山县就几乎与划归南岳区，由市直管，衡山县就几乎与“南岳衡山南岳衡山”不再相关联，失去了重要经不再相关联，失去了重要经济支柱，经济发展大受影响济支柱，经济发展大受影响衡山县行政区划衡山县行政区划经济：南岳从衡山划出后，衡山县与风景区关

31、系日益疏远，“吃在衡东、玩在南岳”局面形成，衡山发展尴尬1969年，衡山县划年，衡山县划分为衡山、衡东二分为衡山、衡东二县，县，1984年衡山县年衡山县划出南岳镇，成立划出南岳镇，成立南岳区，直辖衡阳南岳区，直辖衡阳市政府管辖市政府管辖目前衡东与南岳均目前衡东与南岳均有相对清晰的核心有相对清晰的核心优势，优势， 衡山位于两衡山位于两者之间，但难以整者之间，但难以整合发展，形成统一合发展，形成统一的发展整体的发展整体107国道收费站以前衡东、南岳都是属于衡山县，现在都分出去了，吃在衡东、玩在南岳，但是衡山却没有找到自己的发展方向衡山县发改委刘局长经济：衡山县近年经济虽保持了稳定的增长速度，但经济

32、总量小，位于衡阳市的最末位，邻近衡山的优势未能充分发挥衡山县近年的经济发展保持了一定衡山县近年的经济发展保持了一定的增长速度，的增长速度，20022007年年均增年年均增长速度约长速度约10.9%，2007年达到年达到13.6%，略高于全国平均水平，略高于全国平均水平（11.4%）但经济总量小，综合实力不强，竞但经济总量小，综合实力不强，竞争力弱，争力弱，2007年经济总量处于衡阳年经济总量处于衡阳市的最末位市的最末位衡山县并未能借助邻近衡山的优势，衡山县并未能借助邻近衡山的优势，充分发展自身的经济充分发展自身的经济衡山县近年衡山县近年GDPGDP总量及增长率（单位：亿元、总量及增长率（单位：

33、亿元、% %）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局20072007年衡阳市市区以及各县市年衡阳市市区以及各县市GDPGDP总量对比（单位：亿元）总量对比（单位：亿元）经济：城市建设投入总量少，城市面貌、配套水平有待提升，并未能很好地融入南岳衡山旅游的大发展衡山县近年的固衡山县近年的固定资产投资虽然定资产投资虽然增长速度大大提增长速度大大提升，但总量少，升，但总量少，位于衡阳市末位位于衡阳市末位城市建设投入少，城市建设投入少，使得城市面貌、使得城市面貌、配套水平不高，配套水平不高，城市形象有待提城市形象有待提升升城市建设速度与城市建设速度与近年南岳

34、衡山旅近年南岳衡山旅游的大发展并不游的大发展并不同步，并未能很同步，并未能很好的融入到衡山好的融入到衡山旅游的发展大潮旅游的发展大潮中去中去衡山县近年固定资产投资及增长率（单位：亿元、衡山县近年固定资产投资及增长率（单位：亿元、% %）20072007年衡阳市市区以及各县市固投总量对比（单位：亿元）年衡阳市市区以及各县市固投总量对比（单位：亿元）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局经济：人口总量少，增长缓慢，城市化水平低，衡山旅游的发展并未促进衡山县人口的城市化衡山县人口总量衡山县人口总量2007年为年为42.66万人，县城人口万人，县城人口8万

35、左右，流动人万左右，流动人口少，人口增长口少，人口增长主要是自然增长，主要是自然增长，增长缓慢增长缓慢以非农业人口数以非农业人口数量计算的城市化量计算的城市化率仅为率仅为12.24%，低于衡阳的平均低于衡阳的平均水平（水平（2000年已年已达达26.7%）以及）以及全国平均水平全国平均水平（1998年已达年已达30.4%），农业），农业人口仍占绝多大人口仍占绝多大数数衡山旅游的大发衡山旅游的大发展，并未能促使展，并未能促使众多农业人口转众多农业人口转化为城市人口，化为城市人口，投身到城市发展投身到城市发展及非农产业发展及非农产业发展中去中去衡山县近年人口总量及增长率（单位：万人、衡山县近年人口

36、总量及增长率（单位：万人、% %）近年衡山县城镇人口及城市化率变化（单位：人、近年衡山县城镇人口及城市化率变化（单位：人、% %）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局经济：财政收入虽快速增加，但总量少，政府财力有限，并未能从衡山火爆的旅游市场中分一杯羹衡山县财政收入近两年有了快速的衡山县财政收入近两年有了快速的增长，增长，2007年突破年突破2亿元亿元但从总量上看，衡山县财政收入位但从总量上看，衡山县财政收入位列衡阳市末位列衡阳市末位衡山旅游市场的火爆，并未能带动衡山旅游市场的火爆，并未能带动衡山县相关产业的发展，从而提高衡山县相关产业的发展，从

37、而提高政府的财政收入政府的财政收入衡山县近年财政收入及增长率（单位：亿元、衡山县近年财政收入及增长率（单位：亿元、% %）20072007年衡阳市市区以及各县市财政收入总量对比（单位：亿元）年衡阳市市区以及各县市财政收入总量对比（单位：亿元）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局结论结论2 2：虽然现状旅游服务功能较差、特色旅游产品旅游资虽然现状旅游服务功能较差、特色旅游产品旅游资源需整合与挖掘，但在宏观机遇下，相关特色旅游产业及旅游源需整合与挖掘，但在宏观机遇下，相关特色旅游产业及旅游服务产业是近期可充分利用、促进衡山县经济发展的主要产业。服务产

38、业是近期可充分利用、促进衡山县经济发展的主要产业。产业：三次产业结构为31：32：37，产业结构虽有一定优化，但仍处于较低水平20032007年，衡山县的产业结构年，衡山县的产业结构虽有一定的调整优化，但进度缓慢，虽有一定的调整优化，但进度缓慢，第一产业仍占较大比重第一产业仍占较大比重2003200320072007年衡山年衡山县三产构成情况县三产构成情况资料来源：衡山县近年统计公报资料来源：衡山县近年统计公报产业：衡山县工业发展水平低，基础弱，工业化将是一个长期的过程衡山县工业水平较衡山县工业水平较低，总量小，工业低，总量小，工业发展水平远低于衡发展水平远低于衡阳市其他县市，仍阳市其他县市，

39、仍处于工业化的初级处于工业化的初级阶段阶段主要产业包括：主要产业包括：机械制造、造纸产业、陶瓷、建材化工、矿产采掘及加工、农产品加工等，但，但企业大多是技术装企业大多是技术装备低，产品档次低，备低，产品档次低，劳动力素质低的劳动力素质低的“三低三低”企业和传统企业和传统工业工业工业获得快速发展工业获得快速发展是一个长期的过程是一个长期的过程20072007年衡山县规模年衡山县规模以上工业增加值以上工业增加值资料来源：衡阳市统计局资料来源：衡阳市统计局产业：第三产业以低层次的生活性服务业为主，对经济发展带动作用有限第三产业主要是生活第三产业主要是生活性服务业，主要包括性服务业，主要包括生活性的商

40、业、餐饮生活性的商业、餐饮等、低档的休闲娱乐等、低档的休闲娱乐等，对城市经济发展等，对城市经济发展带动有限带动有限沿街商业沿街商业低档的休闲娱乐低档的休闲娱乐不景气的餐饮不景气的餐饮产业：衡山县房地产业的发展多次受不利事件影响，整体发展尚处于起步阶段19961996年年-2000-2000年年20012001年年-2002-2002年年20032003年至今年至今n受全县的非法集资影响，导致县财政欠款4亿多元，无力投资房地产发展n住宅房地产市场基本无发展n民间兴起到外地做建材生意，民间聚集资金达6亿元，并从县城转移到广州、深圳等地，影响了房地产市场化的进程n县域经济发展开始向好，非法集资后续影

41、响减弱，建材生意逐步息微，资金得以留存；国企改革基本完成，政府税收得以保证；n房管局下属的城镇建设有限公司启动第一个真正的住宅房地产项目先农花园n本土开发商增加至6家，开发项目逐步增多起步阶段起步阶段产业：近年房地产投资增长速度大大增加，但总量仍较小，市场规模有限近年受经济快速发展、政府财政收近年受经济快速发展、政府财政收入增加、外地投资回流等利好因素入增加、外地投资回流等利好因素刺激，房地产投资增长速度大大增刺激，房地产投资增长速度大大增加加但受县城发展规模、人口总量限制，但受县城发展规模、人口总量限制，以及住宅市场发展尚处于起步阶段以及住宅市场发展尚处于起步阶段等的限制，房地产投资总额在全

42、市等的限制，房地产投资总额在全市范围内与较大规模城市尚有一定距范围内与较大规模城市尚有一定距离离近年衡山县房地产投资总额及增长率（单位：万元、近年衡山县房地产投资总额及增长率（单位：万元、% %）20072007年衡阳市部分县市房地产投资总额对比（单位：万元）年衡阳市部分县市房地产投资总额对比（单位：万元）资料来源：各地统计公报资料来源：各地统计公报产业：相关旅游服务产业发展较差，旅游接待水平难以承接为景区服务的功能衡山县酒店设施档次低，衡山县酒店设施档次低，形象差，服务设施未能跟形象差，服务设施未能跟上，整体接待能力严重限上，整体接待能力严重限制了县城把握南岳衡山风制了县城把握南岳衡山风景区

43、大发展的步伐景区大发展的步伐酒店名称星级客房数(间)租金(元/间日)衡山宾衡山宾馆馆2星星101160迎宾山迎宾山庄庄未未评评星星60，3栋别墅栋别墅199君城宾君城宾馆馆70130景南大景南大酒店酒店25128目前衡山县上规模宾馆仅4家，一家两星级，城市旅游接待规模和档次明显不够，特别南岳区发展空间受限，衡山县的旅客承接力不够而导致大量的旅客选择衡阳市内住 衡山县旅游局向局长景南大酒店君城大酒店迎宾山庄衡山县主要星级酒店基本信息衡山县主要星级酒店基本信息资料来源：实地调研资料来源：实地调研产业：自身拥有丰富的特色旅游产品，但需要进一步整合和挖掘，打造特色的旅游商业衡山县自身拥有丰富的衡山县自

44、身拥有丰富的特产，通过挖掘、整合特产，通过挖掘、整合与包装之后，具有开发与包装之后，具有开发成特色旅游商品的条件成特色旅游商品的条件目前南岳衡山风景区的目前南岳衡山风景区的特产店多仅销售豆腐乳特产店多仅销售豆腐乳与毛尖，旅游商品特色与毛尖，旅游商品特色有限，旅游商业具有挖有限，旅游商业具有挖掘与升级的空间，利于掘与升级的空间，利于本项目特色旅游商业的本项目特色旅游商业的打造打造其实衡山有很多特产，草席都是出口到国外的，竹简也非常有名，还有湘红鸡，这里的陶瓷也比较有特色，这些都是可以开发为旅游商品的，但是现在南岳的旅游商品就是豆腐乳和毛尖，其实都不是最特色的东西衡山县发改委刘局长产业：具有一定的

45、特色旅游资源，可丰富县内旅游功能，并可与南岳风景区形成互动发展衡山县现已开发九衡山县现已开发九龙峡漂流，且计划龙峡漂流，且计划开发白云寺、九龙开发白云寺、九龙泉以及大源渡水利泉以及大源渡水利工程等多个旅游项工程等多个旅游项目，丰富衡山的旅目，丰富衡山的旅游产品线，将利于游产品线，将利于增强衡山县自身旅增强衡山县自身旅游发展的吸引力游发展的吸引力九龙峡已初具名气，九龙峡已初具名气，将有效与大源渡等将有效与大源渡等旅游产品与南岳山旅游产品与南岳山岳型旅游产品实现岳型旅游产品实现差异化差异化白云寺旧址：佛道文化中心九龙泉：休闲度假区九龙峡漂流大源渡水利工程结论结论3 3：衡山县空间发展分区不明确；近

46、期向西北扩张，衡山县空间发展分区不明确；近期向西北扩张，以生活型功能为主；受工业发展限制，工业园区对衡山县发以生活型功能为主；受工业发展限制，工业园区对衡山县发展带动力较弱；黄花新区发展缺乏必要的支撑；县城发展需展带动力较弱；黄花新区发展缺乏必要的支撑；县城发展需要寻求新的空间支点。要寻求新的空间支点。空间：目前县城的发展功能分区不明确，城市建设无序，与我国一般小城镇发展特点相同从空间发展看，衡山县城的发展呈现出从空间发展看，衡山县城的发展呈现出明显的沿湘江、沿明显的沿湘江、沿107国道发展的一般国道发展的一般小城镇沿路、沿江发展的格局，功能分小城镇沿路、沿江发展的格局，功能分区不明确，建设无

47、序区不明确，建设无序以居住用地为主，行政、商业等其他各以居住用地为主，行政、商业等其他各类功能用地布局混杂，无形成明显的中类功能用地布局混杂，无形成明显的中心区，呈现出我国一般小城镇发展的特心区，呈现出我国一般小城镇发展的特点点衡山县城用地现状图衡山县城用地现状图空间：县城大部分建筑较为破旧，形象落后，进行更新改造的难度大整个县城大部分建筑年代较久，已现破旧，整个县城大部分建筑年代较久，已现破旧，整体形象不佳，与我国一般的小城镇形象整体形象不佳，与我国一般的小城镇形象相类似，离现代化的城市形象差距较大相类似，离现代化的城市形象差距较大空间：城市近期主要沿衡山大道向西北扩张，主要以生活型的居住、

48、商业功能为主，旅游服务功能尚未得到有效落位由于政府财力有限，沿主干道的近域蔓延由于政府财力有限，沿主干道的近域蔓延为最经济的城市扩张方式，因此衡山县近为最经济的城市扩张方式，因此衡山县近期的空间拓展主要沿衡山大道向北蔓延期的空间拓展主要沿衡山大道向北蔓延城市空间拓展主要依靠居住以及生活型的城市空间拓展主要依靠居住以及生活型的商业功能为主，并未将相关旅游服务功能商业功能为主，并未将相关旅游服务功能落位到城区的空间拓展上去落位到城区的空间拓展上去县城县城衡山大道衡山大道衡山县近期发展分析衡山县近期发展分析空间：工业主要布局于县城北部，受工业发展缓慢所限，工业园区的发展将受到一定影响衡山县的现状工业

49、衡山县的现状工业用地分布零散，没用地分布零散，没有形成一定规模，有形成一定规模，而且很多与居住等而且很多与居住等用地混杂在一起用地混杂在一起在规划中，新发展在规划中，新发展的工业主要集中于的工业主要集中于金龙工业园区（金龙工业园区（约2.5平方公里），主），主要布置一些基本无要布置一些基本无污染和基本无干扰污染和基本无干扰的一类工业和有一的一类工业和有一定污染和干扰的二定污染和干扰的二类工业，主要发展类工业，主要发展电子、冶金、造纸电子、冶金、造纸等工业等工业 但衡山县工业发展但衡山县工业发展缓慢，金龙工业园缓慢，金龙工业园区近期的发展将可区近期的发展将可能受到一定的影响，能受到一定的影响，发

50、展是一个长期的发展是一个长期的过程过程金龙工业园区金龙工业园区县城县城衡山县工业园区与县城关系衡山县工业园区与县城关系空间：黄花新区以综合功能为主，主要作为县城的延伸和工业园区的居住配套，但发展缺乏支撑，何时启动尚无定论规划中的黄花新区位规划中的黄花新区位于县城北部，现已修于县城北部，现已修通的衡山大道已能直通的衡山大道已能直达地块达地块黄花新区主要作为老黄花新区主要作为老城区功能的延伸和作城区功能的延伸和作为工业园区的居住配为工业园区的居住配套，主要以综合性的套，主要以综合性的城市功能为主，旅游城市功能为主，旅游服务功能欠缺服务功能欠缺但县城北部尚有较大但县城北部尚有较大规模的用地可供利用，

51、规模的用地可供利用，工业园区的发展壮大工业园区的发展壮大也将是一个长期的过也将是一个长期的过程，对于黄花新区近程，对于黄花新区近期开发的支撑力不足期开发的支撑力不足政府有计划以行政中政府有计划以行政中心搬迁启动黄花新区，心搬迁启动黄花新区，但目前尚无具体计划但目前尚无具体计划县城县城黄花新区黄花新区黄花新区与县城关系黄花新区与县城关系未来发展：衡山县未来将朝衡山风景区的旅游服务基地、现代化的山水旅游服务城市发展城市性质：城市性质：全县的政治、经济、文化中心，是南岳衡山风景区的旅游服务基地旅游服务基地，逐步建 设成为现代化的山水旅游服务城市现代化的山水旅游服务城市城市职能：城市职能：衡阳市的次中

52、心城市，湖南“一点一线”经济主轴上的经济点经济主轴上的经济点，国家级的国家级的旅游城市旅游城市南岳的南岳的“前客厅前客厅”，发展旅游服务业最有潜力的基地之一衡山县域的中心城市县域的中心城市，承担全县政治、经济和文化教育中心职能全县最理想、适居性最强的聚集地最理想、适居性最强的聚集地 武广铁路的开通，衡山旅游武广铁路的开通，衡山旅游将面临更进一步的发展，以旅游将面临更进一步的发展，以旅游服务以及相关旅游产业振兴衡山服务以及相关旅游产业振兴衡山县，是当前最可实现的路径。县，是当前最可实现的路径。 旅游服务基地、现代化的山旅游服务基地、现代化的山水旅游服务城市的定位，很好地水旅游服务城市的定位，很好

53、地体现了衡山县未来的发展方向，体现了衡山县未来的发展方向，衡山县急待出现新的功能空间，衡山县急待出现新的功能空间，以更好地体现现代化的形象、实以更好地体现现代化的形象、实现自身的发展定位，更好地抓住现自身的发展定位，更好地抓住可期的发展机遇！可期的发展机遇！项目研究思路框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场结论1：随着衡山旅游的大发展，南岳区以旅游业及旅游相关

54、服务产业为其主导产业，经济得以快速发展，充分把握住了自身的优势经济：衡山旅游区的快速发展，充分带动南岳区经济水平的快速提升南岳区近年的旅游业处于快速发展南岳区近年的旅游业处于快速发展之中，之中，07年旅游总收入同比增长更年旅游总收入同比增长更是超过了是超过了35%在旅游业快速发展的带动之下，南在旅游业快速发展的带动之下，南岳区的经济也正快速发展，近三年岳区的经济也正快速发展，近三年的年均增幅超过的年均增幅超过20%南岳区近年南岳区近年GDPGDP总量及增长率（单位：亿元、总量及增长率（单位：亿元、% %）资料来源：资料来源：03070307年南岳区政府工作报告年南岳区政府工作报告南岳区近年旅游

55、总收入及增长率（单位：亿元、南岳区近年旅游总收入及增长率（单位：亿元、% %）产业：旅游业及相关旅游服务业是南岳区的支柱产业由于南岳区直接位于衡山脚下，衡由于南岳区直接位于衡山脚下，衡山旅游区的发展，直接刺激着南岳山旅游区的发展，直接刺激着南岳区旅游业以及相关旅游服务产业等区旅游业以及相关旅游服务产业等第三产业的发展第三产业的发展从近年南岳区三产构成的比例来看，从近年南岳区三产构成的比例来看，以旅游业及相关旅游服务业为主导以旅游业及相关旅游服务业为主导的第三产业比例逐年增加，是南岳的第三产业比例逐年增加，是南岳区的支柱产业区的支柱产业2003200320072007年南岳年南岳区三产构成情况区

56、三产构成情况资料来源：资料来源：03070307年南岳区政府工作报告年南岳区政府工作报告产业：南岳区自身拥有高素质的旅游产品，得以丰富衡山风景区的旅游产品体系并非所有的景点均分布在山上景区内，其并非所有的景点均分布在山上景区内，其中著名的南岳大庙坐落于南岳区内中著名的南岳大庙坐落于南岳区内南岳大庙临近南岳大门，有南岳大庙临近南岳大门，有“江南小故宫江南小故宫”之称，与风景区形成良好的互动之称，与风景区形成良好的互动南岳大庙的宗教地位甚高，香火鼎盛，在南岳大庙的宗教地位甚高，香火鼎盛，在以佛、道宗教文化为主题的衡山旅游中起以佛、道宗教文化为主题的衡山旅游中起到重要的作用，丰富了风景区的旅游产品到

57、重要的作用，丰富了风景区的旅游产品体系，同时增加了南岳区对旅游者的吸引体系，同时增加了南岳区对旅游者的吸引力力南岳大门入口南岳大庙大门牌坊产业：南岳区一直作为风景区传统旅游服务区，相关旅游服务业发展已具规模并较成熟南岳区中心坐落于南岳风景南岳区中心坐落于南岳风景区南大门，一直以来均作为区南大门，一直以来均作为风景区重要的旅游服务中心风景区重要的旅游服务中心沿祝融路牌坊附近分布了大沿祝融路牌坊附近分布了大量的酒店、餐饮以及旅游服量的酒店、餐饮以及旅游服务中心，发展已具规模并较务中心，发展已具规模并较成熟成熟旅游服务中心发展起步较早，旅游服务中心发展起步较早，具备酒店预订、旅游信息和具备酒店预订、

58、旅游信息和导游等多元化服务，为景区导游等多元化服务，为景区发展提供软件支持发展提供软件支持旅游服务中心御街旅游商业街祝融路商业街南岳牌坊产业：旅游商业方面，旅游商业街区已成体系，但并未完全挖掘和整合自身的特色旅游商业已经初步形成规模：旅游商业已经初步形成规模：祝融路主要经营一般的旅游商品和餐饮、超市等御街、庙西街以及庙南街主要经营香火和祭品尽管旅游商业街区的氛围基本形尽管旅游商业街区的氛围基本形成，但旅游商品特色不足，未能成，但旅游商品特色不足，未能挖掘南岳衡山自身的特色产品，挖掘南岳衡山自身的特色产品，如竹简、佛文化等商品特色如竹简、佛文化等商品特色御街庙西街庙南街餐饮、商品香火、祭品祝融路

59、上超市御街御街内商铺说实话，南岳旅游区的旅游商品没有什么特色，全国的景区都能买到风景区导游李小姐结论2：南岳区用地已基本饱和，继续发展旅游服务功能的空间有限，随着衡山旅游进一步发展，南岳区旅游服务将会出现瓶颈，亟待寻求新的功能空间来承接空间：依托城区打造旅游服务中心，具备完善的服务功能，城市功能和本地人口对旅游服务能够提供全面的支持南岳旅游服务区依托其城区发展的，南岳旅游服务区依托其城区发展的，全区共有人口全区共有人口5万多人，其中城区中万多人，其中城区中心共有心共有1万多人，基本均为旅游服务万多人，基本均为旅游服务人口人口除了酒店、休闲娱乐、旅游商业功能除了酒店、休闲娱乐、旅游商业功能外，南

60、岳区有大量的居民生活区支持外，南岳区有大量的居民生活区支持旅游服务功能的发展旅游服务功能的发展整个南岳区有5万多人，其中1万多人在城区里，多数都是吃旅游饭的，开餐馆、做导游、卖香的都有，旅游对南岳发展的带动太大了南岳区旅游公司黄先生御街庙西街庙南街南岳区政府大楼居民区居民区居民区空间：城市旅游服务区的后续发展空间受到限制，进一步完善和扩大旅游服务功能难度大城区发展空间已趋饱城区发展空间已趋饱和，后续发展空间有和，后续发展空间有限限服务区通过古镇改造服务区通过古镇改造建设，整体规模大、建设，整体规模大、面貌较好，占据规划面貌较好，占据规划区的大面积区域；区的大面积区域；东面未改造区域根据东面未改

61、造区域根据规划，将整合山上宾规划，将整合山上宾馆、酒店建设，发展馆、酒店建设，发展功能相对单一，且涉功能相对单一，且涉及大量的拆迁安置问及大量的拆迁安置问题，近期内难以解决题，近期内难以解决现状旅游服务区现状旅游服务区可拓展区域可拓展区域城市总体规划调整（20052020） 结合城市东拓和景区整治的契机，将山上拆迁的宾馆、酒店集中安置在古镇的东侧区域，使之与古镇“长”成个完整的有机整体 庙西街御街未来发展：“旅游城市”向“宜居、宜游城市”转变从旅游服务发展看，城市功能和本地人从旅游服务发展看，城市功能和本地人口对旅游服务能够提供全面的支持；口对旅游服务能够提供全面的支持；从城市区域发展看，完全

62、依靠旅游服务从城市区域发展看，完全依靠旅游服务来发展，将制约区域经济的进一步发展。来发展，将制约区域经济的进一步发展。城市总体规划调整（城市总体规划调整（2005200520202020）：“南岳衡山是国内外著名风景名胜区，以寿文化和宗教文化为主的旅游胜地，南岳城市是国内外知名的旅游目的地，衡阳市域次中心城市的重要组团，以衡山风景名胜区旅游服务为主，集旅游、宗教文化活动于一体的综合性宜居、宜游城市。”城市总体规划（城市总体规划（1993199320152015） ：“南岳是著名风景名胜区，宗教文化活动中心，南岳城市是以衡山风景名山为依托，集旅游、宗教文化活动于一体，工商贸同时发展的综合性旅游城

63、市。”未来发展：近期以拓展和完善城市功能为主，旅游服务功能将以整合优化为主要发展方向确定规划期内南岳城市空间拓展方向为：确定规划期内南岳城市空间拓展方向为：“南延东拓南延东拓”，即主要向南发展，适当，即主要向南发展，适当东拓，远景主要向东。东拓，远景主要向东。 布局结构布局结构“一核三区一核三区”一核：指天子山生态公园，为整个城市的生态核。三区：即古镇游览及旅游服务区、居民生活居住及公共服务区，旅游产品加工区。古镇游览及旅游服务区古镇游览及旅游服务区居民生活居住及公共服务区居民生活居住及公共服务区旅游产品加工区旅游产品加工区天子山生态公园天子山生态公园区域南岳区衡山县发发展展现现状状经经济济在

64、衡山旅游大发展的在衡山旅游大发展的带动之下，经济得以带动之下，经济得以快速发展快速发展与衡山旅游区的关系与衡山旅游区的关系薄弱，总量规模小，薄弱，总量规模小，邻近衡山旅游区的优邻近衡山旅游区的优势，并没有转化为对势，并没有转化为对县城经济的推动力量县城经济的推动力量产产业业旅游业及旅游相关服旅游业及旅游相关服务产业为主导产业，务产业为主导产业，发展已成规模且较成发展已成规模且较成熟，未来仍有提升、熟，未来仍有提升、优化的空间优化的空间产业结构水平低下，产业结构水平低下，主导产业不清晰，但主导产业不清晰，但在衡山旅游大发展以在衡山旅游大发展以及武广铁路开通的机及武广铁路开通的机遇下，相关特色旅游

65、遇下，相关特色旅游产业及旅游服务产业产业及旅游服务产业是近期可促进衡山县是近期可促进衡山县经济快速发展的主要经济快速发展的主要产业产业空空间间发展空间已基本饱和，发展空间已基本饱和，随着衡山旅游的进一随着衡山旅游的进一步发展，旅游服务功步发展，旅游服务功能的发展将会出现瓶能的发展将会出现瓶颈，亟待寻求新的功颈，亟待寻求新的功能空间来承接功能的能空间来承接功能的外溢外溢县城更新改造难度大，县城更新改造难度大，工业园区、黄花新区工业园区、黄花新区发展的支撑不足，旅发展的支撑不足，旅游服务功能未能得到游服务功能未能得到有效落位，将难以抓有效落位，将难以抓住衡山旅游大发展为住衡山旅游大发展为衡山县带来

66、的新一轮衡山县带来的新一轮契机契机发展发展定位定位以衡山风景名胜区旅以衡山风景名胜区旅游服务为主，集旅游、游服务为主，集旅游、宗教文化活动于一体宗教文化活动于一体的综合性宜居宜游城的综合性宜居宜游城市市衡山风景区的旅游服衡山风景区的旅游服务基地、现代化的山务基地、现代化的山水旅游服务城市发展水旅游服务城市发展未来未来发展发展要求要求寻求新的功能空间以承载新增的旅游服务功能需求，在持续促进衡山旅游可持续发展的同时，完善自身的城市功能需要找到合适的空间落位旅游服务功能以及相关旅游产业，以抓住由武广铁路开通而带来的衡山旅游大发展的机遇，振兴县城经济南岳区与衡山县发展现状及未来发展要求对比项目研究思路

67、框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场住宅市场近年供给大幅上升，需求旺盛，供应得以全部消化近年住宅供给量大大增加，随着先农花近年住宅供给量大大增加，随着先农花园、金盛华城等大盘供给的增加，园、金盛华城等大盘供给的增加，2007年年供给量更是达到年年供给量更是达到20万万m2市场需求旺盛，每年的供给均能得到有市场需求旺盛，每年的供给均能得到有效消化，销售面积与竣

68、工面积持平效消化，销售面积与竣工面积持平资料来源：衡山县房管局，主要统计房管局下属开发公司资料来源：衡山县房管局，主要统计房管局下属开发公司项目、佳和花苑、鑫源花园、金盛华城项目、佳和花苑、鑫源花园、金盛华城近年衡山县住宅竣工、销售面积（单位：平方米）近年衡山县住宅竣工、销售面积（单位：平方米）住宅价格虽快速上升，但整体水平仍远低于全市平均水平，收益水平有限衡山县住宅均价快速上升，衡山县住宅均价快速上升，2008年年更是达到了约更是达到了约30%的增幅的增幅但与全市平均水平以及市区的比较但与全市平均水平以及市区的比较来看，仍远远落后来看，仍远远落后近年衡山县住宅均价（单位：元近年衡山县住宅均价

69、（单位：元/ /平方米）平方米）资料来源：衡阳市、衡山县房管局，以上数据为估算值资料来源：衡阳市、衡山县房管局，以上数据为估算值20082008年年1818月衡山县与市区、全市均价对比（单位：元月衡山县与市区、全市均价对比（单位：元/ /平方米）平方米）在售楼盘不多，主要位于老城区北部，沿城市新主干道衡山大道布局县城在售楼盘不县城在售楼盘不多，主要有金盛多，主要有金盛华城、先农花园、华城、先农花园、富骊花园、君都富骊花园、君都华庭等，其余楼华庭等，其余楼盘基本售罄，东盘基本售罄，东来美景花园正准来美景花园正准备开工备开工在售楼盘主要沿在售楼盘主要沿城市新的主干道城市新的主干道衡山大道布衡山大道

70、布局，与县城的蔓局，与县城的蔓延方向一致延方向一致衡山大道人民路解放路九福祥百货九福祥百货智超百货智超百货生源百货生源百货三宏商业广场三宏商业广场（未建设）（未建设）东方购物广场东方购物广场金盛华城商业街金盛华城商业街莱茵阁咖啡莱茵阁咖啡衡山大道人民路解放路富骊花园富骊花园金盛华城金盛华城佳和花苑佳和花苑先农花园先农花园人民西路人民西路1414号号人民东路人民东路5 5号号东来美景花园东来美景花园君都华庭君都华庭新南洋花园新南洋花园富骊花园富骊花园金盛华城金盛华城大中型项目不多，以多层为主，舒适型的三房、四房占主流，产品水平一般规模：主要以占地主要以占地1万平米左右的小项目万平米左右的小项目为

71、主，规模较大的楼盘不多为主，规模较大的楼盘不多物业类型：以多层为主，小高层、高层开以多层为主，小高层、高层开始出现始出现主力户型：主要以主要以130150m2三房，三房，140160m2四房的大户型为主四房的大户型为主均价：多层多层1300元元/m2左右，小高层左右，小高层1600元元 /m2左右左右项目名称规模物业类型主力户型（m2）均价(元/m2)销售情况金盛华金盛华城城占地占地20万万m2，总建，总建33万万m2多层多层为主、为主、小高小高层、层、别墅别墅三房三房130150四房四房140160多层多层1300小高小高1600销售销售率超率超90%富骊花富骊花园园占地占地1.3万万m2

72、，总建，总建6万万m2小高小高层层三房三房130150四房四房150160-未售未售新南洋新南洋花园花园占地占地0.5万万m2 ，总建，总建1万万m2多层多层三房三房1401300基本基本售罄售罄人民东人民东路路5号号楼楼-多层多层三房三房1501400基本基本售罄售罄人民西人民西路路14号号楼楼-多层多层三房三房130140四房四房1601300基本基本售罄售罄先农花先农花园园占地占地17万万m2，总建，总建20万万m2多层多层-1280基本基本售罄售罄东来美东来美景花园景花园占地占地0.5万万m2 ，总建，总建3万万m2高层高层-预计预计超超2000未售未售衡山县主要楼盘概况一览衡山县主要

73、楼盘概况一览资料来源：实地调查资料来源：实地调查住宅市场的消费者主要以自住型客户为主受城市发展及房地产市场发展阶段的限受城市发展及房地产市场发展阶段的限制，当前市场上的消费者主要以自住型制，当前市场上的消费者主要以自住型客户为主客户为主其中，以改善当前较差居住环境的老城其中，以改善当前较差居住环境的老城区客户，以及在外地打工、做生意赚钱区客户，以及在外地打工、做生意赚钱后回县为父母购买或自住的客户为主后回县为父母购买或自住的客户为主客户类型占比改善居改善居住环境住环境的老城的老城区客户区客户约约30%各乡镇各乡镇干部、干部、教师教师约约15%外地打外地打工、做工、做生意的生意的原衡山原衡山县居

74、民县居民约约40%50%衡东、衡东、新塘居新塘居民民约约10%不同类型客户占比不同类型客户占比资料来源：房管局访谈资料来源：房管局访谈现有产品水平未能满足当地高端客户需求，高端客户更青睐别墅产品衡山本地的高端客户大多曾在外衡山本地的高端客户大多曾在外地做过生意或打工，财富已有了地做过生意或打工，财富已有了较好的积累较好的积累在外地多年，对于好的产品有一在外地多年，对于好的产品有一定的鉴赏力，但衡山当前的产品定的鉴赏力，但衡山当前的产品水平较差，不能满足其高端需求，水平较差，不能满足其高端需求，其更倾向于别墅产品其更倾向于别墅产品我在先农花园买了300多m2的顶层复式，但我在外地看多了，衡山的房

75、子都不怎么样，没什么值得买的，那时先农有复式就买了，外地的房价比这里高多了，我们对本地置业的价格其实是不敏感的，像东方墅卖6070万，我都会考虑的衡山某矿业公司张总衡山某矿业公司张总我衡山有很多套房子，先农花园也有顶层的复式，本地有很多有钱人都在先农买了，但现在的有钱人出去看的机会多了，见识广了，回来这个小地方，觉得这些房子都不怎么样，有更好的当然会买了，主要会考虑别墅谭总谭总近期，现有楼盘后续供应约30万m2现有楼盘的后续供应主要集中在金盛现有楼盘的后续供应主要集中在金盛华城、富骊花园和东来美景花园，合华城、富骊花园和东来美景花园，合共约共约30万万m2衡山大道人民路九福祥百货九福祥百货智超

76、百货智超百货生源百货生源百货三宏商业广场三宏商业广场（未建设）（未建设）东方购物广场东方购物广场金盛华城商业街金盛华城商业街莱茵阁咖啡莱茵阁咖啡衡山大道人民路富骊花园富骊花园金盛华城金盛华城东来美景花园东来美景花园项目名称后续供应金盛华金盛华城城20万万m2富骊花富骊花园园6万万m2东来美东来美景花园景花园3万万m2现有楼盘后续供应现有楼盘后续供应资料来源：房管局访谈及实地调查资料来源：房管局访谈及实地调查未来，镇区新增自住需求难以消化未来可能新增的大量供应后续的居住用地供应后续的居住用地供应主要集中在老城区北主要集中在老城区北部、衡山大道两侧，部、衡山大道两侧，以及规划中的黄花新以及规划中的

77、黄花新区区据不完全统计，老城据不完全统计，老城区北部、沿衡山大道区北部、沿衡山大道两侧规划但未建的居两侧规划但未建的居住用地约有住用地约有71万平米，万平米，黄花新区约有黄花新区约有116万万平米居住用地，若按平米居住用地，若按平均平均1.5的容积率计算，的容积率计算，未来合共将有约未来合共将有约280万平米的供应量，供万平米的供应量，供应非常丰富应非常丰富而按照规划，而按照规划，2010年年城区人口约城区人口约10万人，万人，2020年城区人口约年城区人口约15万人，产生的自住需万人，产生的自住需求有限，难以消化老求有限，难以消化老城北部及黄花新区的城北部及黄花新区的供应量供应量住宅市场分析

78、小结衡山住宅市场的发展目前尚处于起步阶衡山住宅市场的发展目前尚处于起步阶段，市场规模小，虽然增长速度快，自段，市场规模小，虽然增长速度快，自住需求旺盛，价格上涨迅速，但受城市、住需求旺盛，价格上涨迅速，但受城市、人口规模的限制，住宅市场的自住需求人口规模的限制，住宅市场的自住需求有限，而且在城区周边规划有大量的居有限，而且在城区周边规划有大量的居住用地，足以能够消化城区一般的自住住用地，足以能够消化城区一般的自住需求，本区域的居住项目在近期难以以需求，本区域的居住项目在近期难以以吸纳镇区自住需求、走自住型方向为主；吸纳镇区自住需求、走自住型方向为主；目前市场上产品水平一般，缺乏真正的目前市场上

79、产品水平一般，缺乏真正的高素质楼盘，未能有效满足当地高端客高素质楼盘，未能有效满足当地高端客户的需求，高端别墅产品有一定的市场户的需求，高端别墅产品有一定的市场需求；需求；休闲度假型住宅项目尚未在衡山及其周休闲度假型住宅项目尚未在衡山及其周边地区出现，项目良好的本体条件可对边地区出现，项目良好的本体条件可对此作出有效支撑，并可吸引到当地高端此作出有效支撑，并可吸引到当地高端客户，但由于区域发展尚不成熟，缺乏客户，但由于区域发展尚不成熟，缺乏主题支撑，此类物业的发展，需待区域主题支撑，此类物业的发展，需待区域发展初成规模后启动，才能充分发挥其发展初成规模后启动，才能充分发挥其价值。价值。衡山住宅

80、市场自住需求有限，后续供应量大，项目近期难以以吸纳镇区客户为主；而依托衡山旅游区的高端度假型物业尚未出现，凭借项目良好的本体条件可发展此类物业，但价值的充分发挥，需待区域发展初成规模。酒店市场衡山旅游风景区限制酒店设施开发，需要周边城市承担接待服务功能，酒店需求主要分流至南岳、衡山与衡阳南岳衡山风景区内控制开发，原南岳衡山风景区内控制开发，原来已建设的酒店也要拆毁来已建设的酒店也要拆毁目前景区内接待仅剩余山上居民目前景区内接待仅剩余山上居民的农家旅馆，租金水平多在的农家旅馆，租金水平多在80-130元元/间左右间左右景区内宾馆酒店难以满足接待要景区内宾馆酒店难以满足接待要求，需要周边城市承担接

81、待服务求，需要周边城市承担接待服务南岳风景区南岳风景区南岳区南岳区衡山县衡山县衡阳市衡阳市现在山上的宾馆就只有一个财富山庄，其他都是农家旅馆来的，大约有30-40家吧，所以一般旅客都在山下住，住南岳的多，也有住衡阳的南岳旅游服务中心贺小姐南岳区酒店市场：聚集于祝融路沿线，与其他旅游服务商业形成成熟的旅游服务功能区主要沿城区服务中心的街道主要沿城区服务中心的街道祝融路两侧分布，相对集中，形祝融路两侧分布，相对集中，形成一定的氛围成一定的氛围酒店聚集与商业街等有机结合，酒店聚集与商业街等有机结合，已形成衡山风景区规模最大的接已形成衡山风景区规模最大的接待中心待中心电信宾馆华天大酒店神龙寿岳大酒店凤

82、凰宾馆银苑宾馆祝融路南岳酒店聚集区域祝融路南岳酒店聚集区域御街商业区庙西街商业区南岳区酒店市场：档次不高，规模小，数量有限，难以满足景区进一步发展的需求，但经营状况理想，具有升级的潜力目前南岳区酒店最高星级仅为目前南岳区酒店最高星级仅为4星，且并星，且并未挂牌，酒店整体档次较低，客房规模有未挂牌，酒店整体档次较低，客房规模有限，难以满足景区进一步发展的要求限，难以满足景区进一步发展的要求各星级酒店的经营情况均较理想，租金水各星级酒店的经营情况均较理想，租金水平较高，且多出现周末爆满现象，旅游区平较高，且多出现周末爆满现象，旅游区特征明显特征明显酒店名称所在区域星级客房数(间)普标租金(元/间日

83、)开房率(%)主要设施主要客源神龙寿神龙寿岳大酒岳大酒店店祝祝融融路路沿沿线线4星星21026080-90会议室、会议室、宴会厅、宴会厅、休闲娱休闲娱乐中心、乐中心、桑拿、桑拿、KTV等等南岳旅南岳旅游团，游团，政府部政府部门接待，门接待，会议会议南岳电南岳电信宾馆信宾馆3星星13020070-80旅游团旅游团为主，为主，部分散部分散客和会客和会议客户议客户华天假华天假日大酒日大酒店店3星星11022070-80凤凰大凤凰大酒店酒店2星星7016060-70小型会小型会议室议室旅游团旅游团和散客和散客均有均有银苑宾银苑宾馆馆2星星6015060-70资料来源：实地调查资料来源：实地调查衡山县酒

84、店市场：依托县城发展，但酒店形象差，难以在衡山风景区大发展中承担重要角色主要依托县城发展，主要分布在县主要依托县城发展，主要分布在县城中心区以及汽车站周边区域城中心区以及汽车站周边区域目前衡山县没有上档次的酒店，酒目前衡山县没有上档次的酒店，酒店的形象均较差，接待能力极低，店的形象均较差，接待能力极低，目前的接待设施难以在衡山景区的目前的接待设施难以在衡山景区的大发展中分一杯羹大发展中分一杯羹衡山大道衡山大道人民路人民路解放路解放路107国道国道衡东方向衡东方向南岳方向南岳方向衡山宾馆君城宾馆迎宾山庄景南大酒店迎宾山庄迎宾山庄景南大酒店景南大酒店衡山县政府衡山县政府衡山汽车站衡山汽车站衡山县酒

85、店市场：不成规模，档次低，接待能力弱，仅能承担少量散客和旅游团体，仍有较大发展空间衡山县酒店的接待能力衡山县酒店的接待能力有限，衡山宾馆已是县有限，衡山宾馆已是县内最好的酒店之一，但内最好的酒店之一，但仅为仅为2星，有星，有100间客房，间客房，硬件设施简单落后，县硬件设施简单落后，县城的接待能力及其有限城的接待能力及其有限尽管衡山宾馆的硬件设尽管衡山宾馆的硬件设施不理想，但入住率仍施不理想，但入住率仍能维持在能维持在75%以上，从以上，从城市发展以及旅游发展城市发展以及旅游发展看衡山县的酒店均有较看衡山县的酒店均有较大的发展空间大的发展空间酒店名称所在区域星级客房数(间)租金(元/间日)开房

86、率(%)主要设施主要客源衡山宾衡山宾馆馆县政县政府旁府旁2星星10116075-80会议室、会议室、健身、健身、桑拿、桑拿、商务中商务中心心前往南岳前往南岳衡山风景衡山风景区的旅游区的旅游者和旅行者和旅行团团迎宾山迎宾山庄庄107国国道旁道旁未未评评星星60，3栋别栋别墅墅19960-70县政府接县政府接待，旅游待，旅游团团君城宾君城宾馆馆县政县政府旁府旁7013030-40前往风景前往风景区的旅游区的旅游者，旅游者，旅游团团景南大景南大酒店酒店107国国道旁道旁2512830-40小型会小型会议室议室衡山宾馆休闲中心衡山宾馆休闲中心资料来源：实地调查资料来源：实地调查衡阳市酒店市场：档次相对

87、较高，把握服务区高档酒店不足现状，分流中高端旅游客群基于城市发展等多种因素，基于城市发展等多种因素，衡阳酒店的整体档次高于衡衡阳酒店的整体档次高于衡山和南岳，且酒店的经营状山和南岳，且酒店的经营状况均理想况均理想因现阶段衡山和南岳服务区因现阶段衡山和南岳服务区的酒店接待能力有限，衡阳的酒店接待能力有限，衡阳的中高档以上酒店承担重要的中高档以上酒店承担重要的接待功能，分流了衡山旅的接待功能，分流了衡山旅游区部分的中高端以上旅游游区部分的中高端以上旅游客群客群酒店名称所在区域星级客房数(间)普标租金(元/间日)开房率(%)主要设施主要客源林隐假林隐假日大酒日大酒店店华新华新开发开发区区5星星345

88、43080-90餐厅、会餐厅、会议室、会议室、会展中心、展中心、休闲中心休闲中心 政府和政府和会议接会议接待，旅待，旅游客群游客群神龙大神龙大酒店酒店市中市中心区心区4星星17840075-80餐厅、会餐厅、会议室、议室、KTV、休、休闲中心、闲中心、商务中心商务中心城市商城市商务客群务客群以及衡以及衡山旅游山旅游客群客群雁城宾雁城宾馆馆29439975-80华天大华天大酒店酒店28233060-70会议室、会议室、卡拉卡拉ok、餐厅餐厅康年国康年国际大酒际大酒店店3星星21520070-80餐厅、小餐厅、小型会议室型会议室资料来源：实地调查资料来源：实地调查三区域酒店市场对比小结区域南岳区衡

89、山县衡阳市星级星级酒店酒店数量数量1家家4星，星，2家家3星，星，4家家2星星1家家2星，其星，其余均未评星余均未评星1家家5星，星，3家家4星，星，3家家3星星租金租金水平水平（元（元/间间晚）晚）4星星3803星星200-2502星星160未评星未评星100-1505星星380（试（试业）业）4星星380-400配套配套设施设施会议室、康会议室、康体休闲中心、体休闲中心、商务中心商务中心仅有小型会仅有小型会议室居多，议室居多，设施陈旧、设施陈旧、落后落后设施丰富：设施丰富：餐厅、会议餐厅、会议室、休闲中室、休闲中心、商务中心、商务中心心经营经营情况情况（入（入住率）住率）高星级高星级70-

90、80%中档中档-中低档中低档60-70%2星星75-80%其它其它30-40%一般都在一般都在75%以上，以上，经营情况理经营情况理想想发展发展空间空间研判研判仍有一定的仍有一定的升级空间升级空间根据景区和根据景区和城市发展的城市发展的要求，中高要求，中高档以上酒店档以上酒店具有极大的具有极大的提升空间提升空间随着景区酒随着景区酒店完善，分店完善，分流中高端客流中高端客户的可能性户的可能性将逐步降低，将逐步降低，将主要服务将主要服务城市发展需城市发展需求求对比之下，衡山县酒店物业的发展水平最低，整体接待能力最弱，但对比之下，衡山县酒店物业的发展水平最低，整体接待能力最弱，但发展潜力最大，因此在

91、衡山旅游风景区大发展的背景下，其中高端以发展潜力最大，因此在衡山旅游风景区大发展的背景下，其中高端以上的酒店物业最具开发空间。上的酒店物业最具开发空间。衡山旅游区中高档酒店需求预测风景区东岳泰山广东丹霞山黄山南岳衡山07年接待游客数（万人次）2031511535334四星、五星级酒店数量五星：五星：2家家四星：四星：4家家五星：五星：1家家四星：四星：4家家五星：五星：6家家四星：四星：18家家目前仅1家四星，有4-8家空间三星级酒店数量9家家7家家23家家目前仅2家三星，约有3-12家发展空间每百万旅游者需要四、五星级酒店数33.51.61.5-3每百万旅游者需要三星级酒店数4.54.51.

92、51.5-4.5注：注：基于衡阳市距离衡山旅游风景达55公里，难以成为主要的旅游服务区；此外，广东丹霞山的酒店接待设施主要依托市区，故比例相对较高按国内发展相对成熟山岳型旅游区的酒店数量与接待游客数量的关系按国内发展相对成熟山岳型旅游区的酒店数量与接待游客数量的关系进行计算，南岳衡山旅游服务仍有进行计算，南岳衡山旅游服务仍有4-84-8家高星级酒店，家高星级酒店，3-123-12家中高档酒家中高档酒店的发展空间店的发展空间酒店市场分析小结衡山旅游区的酒店住宿主要由南岳区、衡山旅游区的酒店住宿主要由南岳区、衡山县、衡阳市三地承接；衡山县、衡阳市三地承接；南岳区酒店已经有了较好的发育，但整南岳区酒

93、店已经有了较好的发育，但整体档次不高，规模小，数量有限，但经体档次不高，规模小，数量有限，但经营状况理想，随着城市发展空间日渐减营状况理想，随着城市发展空间日渐减少，酒店发展的空间有限；少，酒店发展的空间有限；衡山县酒店主要依托县城发展，但不成衡山县酒店主要依托县城发展，但不成规模，档次低，形象差，接待能力弱；规模，档次低，形象差，接待能力弱；衡阳市酒店档次相对较高，主要把握住衡阳市酒店档次相对较高，主要把握住服务区高档酒店不足的现状，分流中高服务区高档酒店不足的现状，分流中高端旅游客群；端旅游客群；目前衡山旅游区中高档、高档酒店缺乏，目前衡山旅游区中高档、高档酒店缺乏，但根据游客数量与酒店市

94、场容量的对比但根据游客数量与酒店市场容量的对比分析，依托衡山旅游区的酒店市场尚有分析，依托衡山旅游区的酒店市场尚有很大发展空间。很大发展空间。衡山旅游区酒店市场中高档、高档酒店缺乏，但市场需求大，有很大发展空间，是项目近期可启动的物业。商业市场南岳商业市场分析衡山商业市场分析以衡山路为分隔，形成新城商圈与旧城商圈旧城商圈在原有旧城基础上发展，主要旧城商圈在原有旧城基础上发展，主要是发展面向旅游服务的商业，酒店较多，是发展面向旅游服务的商业，酒店较多，商铺主要销售供奉香火、旅游商品等；商铺主要销售供奉香火、旅游商品等；以祝融北路为代表的旧商业区，和以御以祝融北路为代表的旧商业区，和以御街、庙西街

95、为代表的新商业区是旧城商街、庙西街为代表的新商业区是旧城商圈核心。圈核心。新城商圈是在城市发展新区中逐渐形成新城商圈是在城市发展新区中逐渐形成的，发展以满足居民日常生活需求为主的，发展以满足居民日常生活需求为主的商业。的商业。衡山路祝融北路旧城商圈旧城商圈新城商圈新城商圈祝融北路是旧城商圈商业最繁华地段，主要是原居民房沿街底商，单体规模小、经营内容单一祝融北路是登衡山必经之路，商业价值高，祝融北路是登衡山必经之路，商业价值高，是衡山旅游服务功能最核心的区域；是衡山旅游服务功能最核心的区域；商业主要是在原居民房沿街底商发展，单商业主要是在原居民房沿街底商发展，单店规模一般在店规模一般在60m2左

96、右，月租金约左右，月租金约70元元/平方，租金水平并不高；平方，租金水平并不高；沿街商铺经营主要以供奉香火为主，多数沿街商铺经营主要以供奉香火为主，多数会结合餐饮发展，经营内容单一。会结合餐饮发展，经营内容单一。衡山路祝融北路御街商业街规模大、形象鲜明统一，但内容单调、缺乏特色，后期销售及经营情况不理想御街商业街是新建仿古商业街区，形象统御街商业街是新建仿古商业街区，形象统一鲜明，但供奉香火、纪念品、餐饮等经一鲜明，但供奉香火、纪念品、餐饮等经营内容混杂，内部商铺经营情况不理想；营内容混杂，内部商铺经营情况不理想；街区商业以街区商业以23层的建筑为主，规模多层的建筑为主，规模多在在70100m

97、2，早期成交价格约，早期成交价格约2万万/m2，但月租金普遍仅为，但月租金普遍仅为2030元元/m2；街区规模过大而内容单调，影响租金水平街区规模过大而内容单调，影响租金水平 ，造成后期街区商铺销售困难。，造成后期街区商铺销售困难。衡山路祝融北路庙西街庙西街御街御街新城商圈缺乏与旅游服务的统筹考虑，商业服务对象过于单一，有限的南岳人口难以支撑商圈发展提升由于南岳常住人口少，面向居民生活的由于南岳常住人口少，面向居民生活的城市商业发展难以提升，新城商圈内缺城市商业发展难以提升，新城商圈内缺乏规模的集中商业设施乏规模的集中商业设施以沿街商铺为主，租金水平也较低，比以沿街商铺为主，租金水平也较低，比

98、较理想的月租金也仅为较理想的月租金也仅为3040元元/平方；平方；除了满足居民日常生活需求的商业以外，除了满足居民日常生活需求的商业以外，休闲餐饮娱乐等商业缺乏，无法充分利休闲餐饮娱乐等商业缺乏，无法充分利用大量的旅游消费；用大量的旅游消费；衡山路祝融北路作为旅游服务的重要内容，中高档的休闲餐饮娱乐设施均结合酒店设置，仍有较大的发展提升空间神龙寿岳大酒店、电信神龙寿岳大酒店、电信宾馆等星级酒店均配有宾馆等星级酒店均配有大规模的中高档休闲餐大规模的中高档休闲餐饮娱乐功能，成为承担饮娱乐功能，成为承担相应游客需求的旅游服相应游客需求的旅游服务角色；务角色；缺乏独立的、上档次的缺乏独立的、上档次的休

99、闲餐饮娱乐设施，市休闲餐饮娱乐设施，市场空缺较明显。场空缺较明显。酒店名称星级服务设施神龙寿神龙寿岳大酒岳大酒店店4星星宴会厅、宴会厅、休闲娱休闲娱乐中心、乐中心、桑拿、桑拿、KTV等等南岳电南岳电信宾馆信宾馆3星星华天假华天假日大酒日大酒店店3星星南岳区主要星级酒店基本信息南岳区主要星级酒店基本信息南岳电信宾馆神龙寿岳大酒店资料来源：实地调查资料来源：实地调查南岳商业市场小结围绕旅游发展是南岳商业的主要特征，围绕旅游发展是南岳商业的主要特征，也是商业发展的重要增长点；也是商业发展的重要增长点；商业发展同质化、缺乏特色化，特别供商业发展同质化、缺乏特色化，特别供奉商品、小型餐饮等商业分布范围广

100、、奉商品、小型餐饮等商业分布范围广、规模大，竞争非常激烈；规模大，竞争非常激烈；旧城商圈服务游客、新城商圈服务居民旧城商圈服务游客、新城商圈服务居民的性质相对单一，发展过于独立，难以的性质相对单一，发展过于独立，难以实现协调发展；实现协调发展；作为旅游服务的重要内容，中高档的休作为旅游服务的重要内容，中高档的休闲餐饮娱乐设施均结合酒店设置，仍有闲餐饮娱乐设施均结合酒店设置，仍有较大的发展提升空间较大的发展提升空间南岳商业市场分析衡山商业市场分析人民路与解放路形成县城唯一商圈，辐射整个县城，近期核心地位难以动摇人民路与解放路周边大量的人口以人民路与解放路周边大量的人口以及长久的商业沉淀，成为唯一

101、的商及长久的商业沉淀，成为唯一的商圈，商业繁华，大中型商业集中，圈，商业繁华，大中型商业集中，辐射整个县城；辐射整个县城；商圈沿街商铺租金水平较高：人民商圈沿街商铺租金水平较高：人民路商铺租金在路商铺租金在80元元/平方米平方米月以上，月以上，解放路租金略低，但基本维持在解放路租金略低，但基本维持在70 80元元/平方米平方米月之间。月之间。衡山大道人民路解放路九福祥百货九福祥百货九福祥百货九福祥百货智超百货智超百货生源百货生源百货三宏商业广场三宏商业广场（未建设）（未建设）东方购物广场东方购物广场金盛华城商业金盛华城商业莱茵阁咖啡莱茵阁咖啡人民路两侧商业现状人民路两侧商业现状商业发展水平与档

102、次较低，缺乏规模的商业，以满足日常生活需求为主商业经营知名品牌少，商业经营知名品牌少，发展水平低，以满足周发展水平低，以满足周边居民日常生活需求为边居民日常生活需求为主；主；沿街底商是最核心的商沿街底商是最核心的商业形态，同时缺乏高等业形态，同时缺乏高等级的商业形态，县城内级的商业形态，县城内的的“百货百货”事实是超市；事实是超市；东方购物广场具有一定东方购物广场具有一定规模，但由独立的服装规模，但由独立的服装卖场以及掌上明珠家具卖场以及掌上明珠家具卖场组成，并非具有整卖场组成，并非具有整体性的规模商业。体性的规模商业。衡山大道人民路解放路九福祥百货九福祥百货九福祥百货九福祥百货智超百货智超百

103、货生源百货生源百货东方购物广场东方购物广场沿街商业现状沿街商业现状九福祥百货九福祥百货东方购物广场东方购物广场休闲餐饮娱乐类商业缺乏，消费需求有待引导，有较大的发展提升空间从社会消费品零售总额情况看，住宿餐饮从社会消费品零售总额情况看，住宿餐饮业占比较低，休闲餐饮娱乐类商业发展有业占比较低，休闲餐饮娱乐类商业发展有较大提升空间。较大提升空间。当地具有特色饮食，但缺乏相应的具有档当地具有特色饮食，但缺乏相应的具有档次、规模的饭馆；次、规模的饭馆；休闲娱乐类商业也非常缺乏，更多结合宾休闲娱乐类商业也非常缺乏，更多结合宾馆设置，档次也较低；馆设置，档次也较低；近年社会消费品零售总额构成情况（万元）近

104、年社会消费品零售总额构成情况（万元）沿街小型餐饮沿街小型餐饮结合宾馆的休闲娱乐设施结合宾馆的休闲娱乐设施资料来源：南岳区统计公报资料来源：南岳区统计公报衡山县大量中高档餐饮消费外流，“吃在衡东”的局面需要改变新塘镇（衡东县）餐馆发展水平并不高，新塘镇（衡东县）餐馆发展水平并不高，整体档次、特色仍有发展提升空间，但整体档次、特色仍有发展提升空间，但已吸引衡山县大量餐饮消费；已吸引衡山县大量餐饮消费；衡东餐饮以衡东土菜闻名，作为具有地衡东餐饮以衡东土菜闻名，作为具有地方特色的餐饮，既可以满足本地饮食需方特色的餐饮，既可以满足本地饮食需要，又方便结合旅游进行特色包装发展，要，又方便结合旅游进行特色包

105、装发展，衡山县完全有将其衡山县完全有将其“发扬光大发扬光大”的可能。的可能。衡山县新塘镇（衡东县）新塘镇餐馆现状新塘镇餐馆现状随着县城向北扩张发展，衡山大道城市新区将形成以为金盛华城为代表的新商圈金盛华城规划不但规划金盛华城规划不但规划了规模的商业街，并将了规模的商业街，并将继续发展两个以满足居继续发展两个以满足居民日常生活需求为主的民日常生活需求为主的专业市场，以及规模的专业市场，以及规模的集中商业或酒店，将推集中商业或酒店，将推动县城新区形成新的商动县城新区形成新的商圈；圈；金盛华城商业街是县城金盛华城商业街是县城中规格最高的商业街，中规格最高的商业街，面积均超过面积均超过100平米，平米

106、，单价也达到单价也达到4000元元/平平米，已基本售磬，商铺米，已基本售磬，商铺稀缺以及城市新区发展稀缺以及城市新区发展利好，有效释放投资需利好，有效释放投资需求。求。衡山大道人民路解放路三宏商业广场三宏商业广场（未建设）（未建设）金盛华城商业街金盛华城商业街金盛华城商业街金盛华城商业街三宏商业广场三宏商业广场金盛华城商业金盛华城商业衡山商业市场小结旧城商圈的核心地位近期难以动摇，而旧城商圈的核心地位近期难以动摇，而新城市商圈也将在县城新区得到发展，新城市商圈也将在县城新区得到发展，城市商业发展空间将趋于饱和；城市商业发展空间将趋于饱和；城市内可销售商铺稀缺，现有商铺销售城市内可销售商铺稀缺，

107、现有商铺销售情况非常理想，投资者需求有较大引导情况非常理想，投资者需求有较大引导释放的空间；释放的空间；以居民日常生活需求的商业发展空间有以居民日常生活需求的商业发展空间有限，但休闲餐饮娱乐类商业明显无法满限，但休闲餐饮娱乐类商业明显无法满足中高档消费需求，发展提升空间大。足中高档消费需求，发展提升空间大。商业市场分析小结从城市商业规模看，南岳与衡山人口规从城市商业规模看，南岳与衡山人口规模小，以居民日常生活需求为主的城市模小，以居民日常生活需求为主的城市商业规模已基本满足，继续发展新的城商业规模已基本满足，继续发展新的城市型商业空间有限；市型商业空间有限；从商业功能发展看，整个大衡山区域休从

108、商业功能发展看，整个大衡山区域休闲餐饮娱乐商业发展滞后，难以满足景闲餐饮娱乐商业发展滞后，难以满足景区游客以及本地居民的中高档消费需求，区游客以及本地居民的中高档消费需求，有较大提升空间；有较大提升空间；从休闲餐饮娱乐商业本身的属性看，其从休闲餐饮娱乐商业本身的属性看，其目的性消费特征较为明显，发展受区域目的性消费特征较为明显，发展受区域所在位置的影响较小，可带来大量的本所在位置的影响较小，可带来大量的本地消费群体；地消费群体；从项目本体发展条件看，区域具有优越从项目本体发展条件看，区域具有优越的自然资源，武广客站又将带来大量外的自然资源，武广客站又将带来大量外来游客，发展具有档次和特色的休闲

109、餐来游客，发展具有档次和特色的休闲餐饮娱乐商业，可有效吸引外来消费，从饮娱乐商业，可有效吸引外来消费，从而有效拉动区域发展。而有效拉动区域发展。除面向旅游的商业外，项目可重点发展具有档次和特色的休闲餐饮娱乐类商业，适度发展以服务居民日常生活需求为主的社区商业写字楼市场市场尚无专业写字楼出现（非政府办公）目前衡山县三目前衡山县三产比例相对比产比例相对比较平均，特别较平均，特别第三产业无绝第三产业无绝对比例优势，对比例优势，写字楼需求动写字楼需求动力不足力不足目前市场尚无目前市场尚无专业写字楼供专业写字楼供应，二产所带应，二产所带动的办公需求动的办公需求在企业自建房在企业自建房得到满足，而得到满足

110、，而少量的、初级少量的、初级的企业办公主的企业办公主要在民用住宅要在民用住宅楼或借租政府楼或借租政府及国营企事业及国营企事业单位楼里单位楼里2003200320072007年衡山年衡山县三产构成情况县三产构成情况衡山县商贸衡山县商贸区形象区形象资料来源：衡山县统计公报资料来源：衡山县统计公报三、四线城市办公物业启动与发展历程萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段n改善环境n住宅立项、商务办公n成长型中小企业n第一代商务公寓n位置n价格n交通n使用成本动因动因表现形式表现形式产品特征产品特征客户特征客户特征客户关注点客户关注点n追求形象n纯商务形象n迅速发展的中小企业n初具规模的企业n纯写字楼开始出现

111、n位置n配套n硬件n商务氛围n需求多样化n多样化n各种类型企业 n写字楼与新一代商务公寓并存n地段n服务n软环境n健康、风景n初级办公需求n住宅楼内办公n草创型企业n住宅或空置厂矿企事业单位楼n无衡山县所处阶段衡山县所处阶段写字楼物业需求的推动来自于产业结构的演化。第三产业的发展促进了写字楼的发展。 人均GDP水平是写字楼市物业需求的另一重要指标。当人均GDP超过3000美元时，写字楼市场会出现明显的需求。第三产业占据较高比例人均GDP超过3000美元 城市衡山县衡阳GDP（亿（亿美元）美元）约约5约约102人均人均GDP（美（美元）元）约约11701524三次产业三次产业结构比例结构比例31

112、：32：3723：40：37衡山县与衡阳市重要经济指标对比（衡山县与衡阳市重要经济指标对比（2007年）年）数据来源：衡阳市统计公报和衡山县数据来源：衡阳市统计公报和衡山县“十一五十一五”产业发展规划产业发展规划城市第三产业等发展对写字楼物业发展的城市第三产业等发展对写字楼物业发展的影响巨大，因此以衡阳市区作为参照体系影响巨大，因此以衡阳市区作为参照体系相比，经济指标较落后，城市经济发展对相比，经济指标较落后，城市经济发展对写字楼物业发展的支持不足写字楼物业发展的支持不足衡山县的第三产业产业结构主要集中在房衡山县的第三产业产业结构主要集中在房地产、饮食、娱乐等，缺少拉动写字楼市地产、饮食、娱乐

113、等，缺少拉动写字楼市场发展的金融、商贸、咨询等必要行业的场发展的金融、商贸、咨询等必要行业的支持支持城市经济以及人均GDP水平低，不足以支撑写字楼市场的需求写字楼写字楼市场启市场启动条件动条件 写字楼市场分析小结城市第三产业发展不成熟，金融商贸等城市第三产业发展不成熟，金融商贸等行业发展有限，市内尚无专业写字楼的行业发展有限，市内尚无专业写字楼的出现出现城市非政府办公主要聚集在民用住宅或城市非政府办公主要聚集在民用住宅或已空置的厂矿及国营企事业单位楼办公，已空置的厂矿及国营企事业单位楼办公，写字楼需求处于萌芽市场阶段写字楼需求处于萌芽市场阶段衡山县第三产业中金融和商贸等产业的衡山县第三产业中金

114、融和商贸等产业的发展有限，城市对写字楼的需求在短期发展有限，城市对写字楼的需求在短期内有较大提升的可能性不大内有较大提升的可能性不大本项目所在地块有丰富的景观资源，休本项目所在地块有丰富的景观资源，休闲度假、居住氛围较好，但并无商务氛闲度假、居住氛围较好，但并无商务氛围，写字楼与本项目资源条件的匹配度围，写字楼与本项目资源条件的匹配度不高不高目前衡山县写字楼市场距启动阶段还有目前衡山县写字楼市场距启动阶段还有一定距离，需求不足，本项目建议不考一定距离，需求不足，本项目建议不考虑写字楼物业虑写字楼物业城市尚未到专业写字楼发展的阶段，本项目不建议发展专业写字楼本项目不同物业发展时序研判住宅酒店商业

115、写字楼发展现状n起步阶段，起步阶段，市场规模小市场规模小n自住需求旺自住需求旺盛盛n价格较低但价格较低但上涨快上涨快n缺乏高素质缺乏高素质楼盘楼盘n休闲度假型休闲度假型物业未出现物业未出现n主要由南岳主要由南岳区、衡山县、区、衡山县、衡阳市承接衡阳市承接n南岳发育较南岳发育较好，但空间好，但空间有限有限n衡山不成规衡山不成规模，档次低模，档次低n衡阳档次较衡阳档次较高，分流中高，分流中高端以上客高端以上客户户n衡山以居民衡山以居民日常生活需求日常生活需求为主的商业为为主的商业为主主n南岳以面向南岳以面向游客的商业为游客的商业为主主n休闲餐饮娱休闲餐饮娱乐商业发展滞乐商业发展滞后，难以满足后，难

116、以满足中高档消费需中高档消费需求求n尚无尚无专业写专业写字楼出字楼出现现n非政非政府办公府办公主要聚主要聚集在民集在民用住宅用住宅或已空或已空置的厂置的厂矿及国矿及国营企事营企事业单位业单位楼办公楼办公发展空间n城镇规模小，城镇规模小，人口有限人口有限n县城周边未县城周边未来有大量居住来有大量居住用地用地n县城自住需县城自住需求可就近消化求可就近消化n休闲度假物休闲度假物业有发展空间，业有发展空间，但需结合区域但需结合区域发展阶段发展阶段n中高档、高中高档、高档酒店缺乏，档酒店缺乏，尚有很大发尚有很大发展空间展空间n南岳与衡山南岳与衡山人口规模小，人口规模小，城市型商业空城市型商业空间有限间有

117、限n休闲餐饮娱休闲餐饮娱乐商业有较大乐商业有较大发展空间发展空间n面向游客的面向游客的商业水平有提商业水平有提升空间升空间n金融金融和商贸和商贸等产业等产业的发展的发展有限，有限，对写字对写字楼的需楼的需求不足求不足项目匹配n远离县城，远离县城，难以吸纳县城难以吸纳县城自住客户自住客户n本体条件好，本体条件好，度假物业有发度假物业有发展空间展空间n高端物业可高端物业可吸引度假客户吸引度假客户及高端本地消及高端本地消费者费者n客站所在，客站所在，人流密集人流密集n用地规模大，用地规模大，酒店发展空酒店发展空间广阔间广阔n资源条件好，资源条件好，具备发展高具备发展高星级酒店条星级酒店条件件n客站所

118、在，客站所在，人流密集人流密集n用地规模大、用地规模大、资源条件好，资源条件好，具备发展特色具备发展特色商业街区及中商业街区及中高档休闲餐饮高档休闲餐饮娱乐商业的条娱乐商业的条件件n无商无商务氛围务氛围发展时间n区域发展初区域发展初具规模时，住具规模时，住宅物业价值才宅物业价值才能得以释放，能得以释放，适宜区域发展适宜区域发展中期大规模大规模启动启动n适合适合近期快速启动，快速启动，满足市场需满足市场需求，同时能求，同时能使项目旅游使项目旅游服务功能快服务功能快速形成速形成n结合客站开结合客站开通，可于通，可于近期快速启动，快速启动，充分抓住市场充分抓住市场机会，形成知机会，形成知名度，同时能

119、名度，同时能使项目旅游服使项目旅游服务功能快速形务功能快速形成成n不建不建议发展议发展专业写专业写字楼字楼项目研究思路框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场区位条件：开云新城联系东西，具备整合大衡山区域、优化南岳区、衡山县发展的区位条件开云新城处在南岳区与衡山县城的连线中开云新城处在南岳区与衡山县城的连线中间，向西服务南岳衡山风景旅游区与向东间，向西服务南岳衡

120、山风景旅游区与向东带动衡山县城发展同样重要带动衡山县城发展同样重要向西服务南岳风景区，将有效承接南岳区向西服务南岳风景区，将有效承接南岳区因发展空间不足而外流的旅游服务功能，因发展空间不足而外流的旅游服务功能，为南岳风景区的持续发展提供充足的发展为南岳风景区的持续发展提供充足的发展空间空间向东连接衡山县城，极大的改变南岳被划向东连接衡山县城，极大的改变南岳被划出建区而造成的衡山县与风景区关系日益出建区而造成的衡山县与风景区关系日益疏远的局面，将其重新纳入大衡山区域旅疏远的局面，将其重新纳入大衡山区域旅游体系中，并将成为区域最重要的发展腹游体系中，并将成为区域最重要的发展腹地地衡山县城南岳区开云

121、新城站场门户价值属性：武广快线站点落位，开云新城将成为出入大衡山区域的重要门户、窗口京广线衡山站设点使游客都是先入衡东，京广线衡山站设点使游客都是先入衡东，穿越衡山县到南岳，衡山县在过去的旅穿越衡山县到南岳，衡山县在过去的旅游经济发展中仅充当游经济发展中仅充当“看客看客”，并没能，并没能获得太多机会获得太多机会随着武广快线站点落位，开云新城将成随着武广快线站点落位，开云新城将成为游客进出衡山旅游区、衡山县最先停为游客进出衡山旅游区、衡山县最先停留的区域，具有极高的门户价值留的区域，具有极高的门户价值同时，武广快线不但能带来更多游客而同时，武广快线不但能带来更多游客而促进旅游发展，而且能缩短大衡

122、山区域促进旅游发展，而且能缩短大衡山区域与发达地区的距离，为区域进一步的发与发达地区的距离，为区域进一步的发展带来机遇展带来机遇京广线武广快线旅游资源价值属性：开云新城是南岳衡山风景区的延伸，具有延展衡山特色和塑造自身特色的自然资源条件南岳衡山之下，拥有规模南岳衡山之下，拥有规模的原生自然区域已不多的原生自然区域已不多区域内不但延续了山体资区域内不但延续了山体资源特色，更有自然河流、源特色，更有自然河流、人工鱼塘等独特的水体资人工鱼塘等独特的水体资源源“间山滨水间山滨水”的生态格局，的生态格局，既可延续发展特色，又为既可延续发展特色，又为区域自身特色塑造带来契区域自身特色塑造带来契机机用地规模

123、价值属性：开云新城发展规模大，空间可塑性强，具备发展多种不同功能的条件除保留山体，可开发用地除保留山体，可开发用地约约4平方公里，规模大；平方公里，规模大；地形、资源丰富多样，有地形、资源丰富多样，有客运站场、平坦农地、自客运站场、平坦农地、自然山体、坡地等，具有结然山体、坡地等，具有结合不同的资源发展多种不合不同的资源发展多种不同功能的条件，空间可塑同功能的条件，空间可塑性强性强本体分析小结区位优越：区位优越：开云新城向西服务南开云新城向西服务南岳区与向东连接衡山县城同样重要，岳区与向东连接衡山县城同样重要，具备整合大衡山区域、优化南岳区、具备整合大衡山区域、优化南岳区、衡山县发展的区位条件

124、。衡山县发展的区位条件。站场门户价值：站场门户价值：武广快线带来的武广快线带来的发展契机，使开云新城不但在推动衡发展契机，使开云新城不但在推动衡山旅游经济发展中发挥重要作用，也山旅游经济发展中发挥重要作用，也为大衡山区域的整体经济发展提升带为大衡山区域的整体经济发展提升带来机遇。来机遇。旅游资源价值：旅游资源价值：可利用的旅游资可利用的旅游资源、丰富的土地资源、特色的自然资源、丰富的土地资源、特色的自然资源，具有延展衡山特色和塑造自身特源，具有延展衡山特色和塑造自身特色的条件，为开云新城的发展提供了色的条件，为开云新城的发展提供了充足的优势。充足的优势。用地规模价值用地规模价值: :空间大，可

125、塑性强，空间大，可塑性强，具备发展多种不同功能的条件。具备发展多种不同功能的条件。项目研究思路框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场根据项目的三重价值属性，项目将有多元化的发展方向，我们将从相关案例中，挖掘项目发展可借鉴的元素，以及结合宏观发展大势、项目自身条件，综合判断项目最为可行的发展方向。站场门户价值属性旅游资源价值属性用地规模价值属性以站场为核心发展的

126、综合功能区旅游功能区城市功能新区价值属性区域类型我们参考的案例站场门站场门户价值户价值以站场为核心发展以站场为核心发展的综合功能区的综合功能区广州新客站广州新客站用地规用地规模价值模价值城市新城市新功能区功能区大型居住区大型居住区（新市镇）（新市镇）韶关碧桂园韶关碧桂园综合性新城综合性新城（卫星城、（卫星城、副中心）副中心）长沙长沙中信新城中信新城旅游资旅游资源价值源价值旅游功旅游功能区能区纯旅游服务纯旅游服务区区丹霞山旅游服务基丹霞山旅游服务基地地综合功能旅综合功能旅游区游区从化温泉旅游区从化温泉旅游区项目可能的发展方向以及参考的相关案例以站场为核心发展的区域广州新客站广州新客站发展背景为满

127、足和适应珠江三角洲为满足和适应珠江三角洲和广州市大规模客流交通和广州市大规模客流交通发展的需要，强化广州市发展的需要，强化广州市作为区域中心城市的地位，作为区域中心城市的地位，在广州在广州番禺区石壁规划建规划建设广州新火车站，设广州新火车站，规划面积35.7平方公里，核心区2.44平方公里，广州新客，广州新客站是武广快速铁路的始发站是武广快速铁路的始发站站地铁、多条城市高速、快地铁、多条城市高速、快速路通达新客站，具有极速路通达新客站，具有极高的便捷性，交通枢纽地高的便捷性，交通枢纽地位显著位显著佛山火车站FS Station广州火车站GZ Station广州火车东站GZ East Stati

128、on广州火车北站Huadu Station广州新客站New Station广州新客站设计广州新客站设计广州新客站区位广州新客站区位除作为交通枢纽外，新客站区域将承担疏导老城城市功能、优化城市空间结构、促进当地产业升级的重要角色交通枢纽功能是广州新交通枢纽功能是广州新客站区域最为核心的功客站区域最为核心的功能，围绕站场以及其他能，围绕站场以及其他交通方式的联动，新客交通方式的联动，新客站区域将凭借具有站场站区域将凭借具有站场的优势，有效疏导老城的优势，有效疏导老城的居住、商业、商务等的居住、商业、商务等功能，同时形成新的城功能，同时形成新的城区，优化城市、区域的区，优化城市、区域的空间结构，并且

129、对于当空间结构，并且对于当地现有工业向现代服务地现有工业向现代服务业的升级提供了重要的业的升级提供了重要的机会机会推进广州南拓战略实施的概念示意图推进广州南拓战略实施的概念示意图地区现状发展示意图地区现状发展示意图围绕交通枢纽功能，向综合型城市功能组团发展依托核心的交通枢纽依托核心的交通枢纽功能，新客站区域首功能，新客站区域首先作为区域交通枢纽先作为区域交通枢纽和展示城市形象的都和展示城市形象的都市窗口而存在市窗口而存在凭借便捷的交通、足凭借便捷的交通、足够大的规模、良好的够大的规模、良好的生态环境，疏导城市生态环境，疏导城市各种功能，提供就业各种功能，提供就业机会，集聚大量人口，机会，集聚大

130、量人口，并依托站场发展商业、并依托站场发展商业、高端服务业形成功能高端服务业形成功能综合、生态良好的城综合、生态良好的城市功能新区市功能新区区域枢纽 都市窗口活力重镇 生态新区1、广佛都市圈的区域交通枢纽和城市公共交通的换乘中心。2、广佛都市圈重要的区域性商业、贸易等高端服务业的集聚中心3、作为广州南部一个重要的城市级公共服务中心。4、作为广州南部一个重要的就业中心。5、新客站周边地区与钟村镇互动发展，形成活力重镇。6、合理引导地区的生态保护和建设，营造生态门户的环境景观广州新客站区域功能结构图广州新客站区域功能结构图以站点为核心，周边布局商业、商务，发展现代服务业，形成区域发展核心从土地价值

131、的层面考虑，从土地价值的层面考虑，以站点为核心向外，土以站点为核心向外，土地价值逐步递减，因此地价值逐步递减，因此承租能力、物业价值最承租能力、物业价值最高、需要便捷交通、大高、需要便捷交通、大量人流支撑的商业、商量人流支撑的商业、商务围绕站场布置，发展务围绕站场布置，发展现代服务业是最为合适现代服务业是最为合适的，而站点对其的带动的，而站点对其的带动作用也是非常大的，围作用也是非常大的，围绕这个区域，将形成区绕这个区域，将形成区域发展的核心域发展的核心距离土地价值距离新 客站广州新客站用地功能布局广州新客站用地功能布局站场对周边用地价值影响站场对周边用地价值影响广州新客站城市设计广州新客站城

132、市设计以站场为核心的综合功能区案例小结站场等级高：站场规模大、等级高、影响站场规模大、等级高、影响范围广，站场能够成为区域发展的核心范围广，站场能够成为区域发展的核心城市规模大：所处城市等级高，人口数量、所处城市等级高，人口数量、用地已达到一定规模，老城区功能密集，用地已达到一定规模，老城区功能密集，各种功能开始向外围区域释放各种功能开始向外围区域释放以高等级商业、商务功能为核心的综合型城市组团：围绕站场，主要发展高等级的围绕站场，主要发展高等级的商业、商务功能以带动整个区域发展，其商业、商务功能以带动整个区域发展，其余功能作为支撑，是综合型的城市功能组余功能作为支撑，是综合型的城市功能组团团

133、发展关键因素：发展关键因素：可借鉴点：可借鉴点：形象门户：高速铁路站场及其周边地块作高速铁路站场及其周边地块作为旅客进入城市、区域的第一站，对于形为旅客进入城市、区域的第一站，对于形象具有很强的展示作用象具有很强的展示作用高铁站场区域对于服务业发展的促进作用：高铁站场是人流、物流的最为集中的区域，高铁站场是人流、物流的最为集中的区域，用地价值高，对于服务业的发展具有极大用地价值高，对于服务业的发展具有极大的促进作用的促进作用以站场为核心布局其他功能：形象价值以形象价值以及人流、物流的高度集聚，使得站场对于及人流、物流的高度集聚，使得站场对于其他功能有着直接的带动作用，围绕站场其他功能有着直接的

134、带动作用，围绕站场布局其他功能能够有效发挥这些功能的价布局其他功能能够有效发挥这些功能的价值值对于本项目的启示本项目站场等级不高、规模不大、影响本项目站场等级不高、规模不大、影响力有限，力有限，对项目朝此方向发展产生较大影响所在的衡山县城市级别较低、人口数量所在的衡山县城市级别较低、人口数量较少，发展尚处于集聚阶段，未达到需较少，发展尚处于集聚阶段，未达到需要借助交通枢纽释放城市功能、转移人要借助交通枢纽释放城市功能、转移人口的阶段，口的阶段，区域发展难以向以站场为核心，发展为综合型城市功能组团的方向发展依托站场，项目可以成为依托站场，项目可以成为展示衡山旅游区、衡山县、区域形象的门户站场所带

135、来的可观人流，对于站场所带来的可观人流，对于项目以旅游服务功能以及相关服务业的发展有着重要作用站场的核心作用，使得站场的核心作用，使得衡山站站场将成为整体用地空间布局的核心城市功能新区 大型居住区韶关碧桂园位于三线城市的超级大盘韶关碧桂园位于韶关市区中心地段小韶关碧桂园位于韶关市区中心地段小岛板块，距离风度路步行街、韶关火岛板块，距离风度路步行街、韶关火车站仅约车站仅约5分钟车程，离京珠高速约分钟车程，离京珠高速约15分钟，距丹霞山分钟，距丹霞山30分钟分钟项目三面环山，临浈江，具有十分优项目三面环山，临浈江，具有十分优越的景观资源及生态价值越的景观资源及生态价值项目项目规划占地12000亩，

136、实际用地9000亩，物业类型包括，物业类型包括多层、联排、双拼、五星级酒店、风情商业街等等等等韶关碧桂园区位图韶关碧桂园区位图老城区功能过度集聚，项目凭借优越的区位成功承接老城区释放的居住功能小岛一直作为整个韶关的老城区，功能小岛一直作为整个韶关的老城区，功能十分综合，后续发展空间已不大，难以十分综合，后续发展空间已不大，难以容纳不断增加的人口，功能亟待释放容纳不断增加的人口，功能亟待释放韶关碧桂园距离老城区仅韶关碧桂园距离老城区仅5分钟车程，区分钟车程，区位十分优越，成功承接了老城区释放的位十分优越，成功承接了老城区释放的居住功能，向城市的大型居住区方向发居住功能，向城市的大型居住区方向发展

137、展韶关碧桂园韶关碧桂园老城区老城区韶关城区夜景韶关城区夜景韶关老城区与韶关碧桂园位置关系韶关老城区与韶关碧桂园位置关系城市级别足够，自住需求得以支撑起项目的巨大规模，降低了项目的开发风险韶关虽处地处粤北山区，但受韶关虽处地处粤北山区，但受珠江三角洲的直接辐射，近年珠江三角洲的直接辐射，近年经济快速发展，城市规模、影经济快速发展，城市规模、影响力快速扩大，响力快速扩大，2007年年GDP已已接近接近500亿亿而作为粤北重镇，韶关人口数而作为粤北重镇，韶关人口数量多，近年年末常住人口已接量多，近年年末常住人口已接近近300万人，自住需求总量大万人，自住需求总量大韶关近年韶关近年GDPGDP总量（单

138、位：亿元）总量（单位：亿元）韶关近年年末常住人口（单位：万人）韶关近年年末常住人口（单位：万人）资料来源：韶关统计信息网资料来源：韶关统计信息网便捷的交通、良好的环境、低廉的价格，成功吸引珠三角休闲度假、投资客户韶关拥有良好的韶关拥有良好的陆路交通，未来陆路交通，未来又将开通武广快又将开通武广快线，大大拉近与线，大大拉近与珠三角的距离珠三角的距离同时项目具有良同时项目具有良好的环境，价格好的环境，价格远低于珠三角，远低于珠三角，别墅物业成功吸别墅物业成功吸引到珠三角客户引到珠三角客户我们这里除了韶关本地客户外，珠三角的客户也很多，因为韶关这里交通方便，走京珠的话，从广州过来也就2个多小时，以后

139、武广开通之后，就更快了，1个小时肯定能到，而且我们这里的价格很便宜，4000块每平米的别墅，环境又好，配套又齐，首期600套一天就没了韶关碧桂园刘经理作为超大型的居住功能区，作为超大型的居住功能区，除以居住功能为核心外，除以居住功能为核心外，必须配置其他功能以支撑必须配置其他功能以支撑起居住功能起居住功能在规划中，项目有商业中在规划中，项目有商业中心、五星级酒店、省一级心、五星级酒店、省一级学校等完善的配套以更好学校等完善的配套以更好的支撑项目的支撑项目韶关碧桂园商业中心韶关碧桂园商业中心韶关碧桂园五星级酒店韶关碧桂园五星级酒店韶关碧桂园首期平面图韶关碧桂园首期平面图围绕居住功能布置完善的配套

140、功能城市功能新区大型居住区案例小结城市规模、人口数量达到一定级别：城城市的经济发展程度、人口数量要达到一市的经济发展程度、人口数量要达到一定程度，才能足以支撑起如此大量的居定程度，才能足以支撑起如此大量的居住物业供应住物业供应城市居住功能需要向外释放：城市已难城市已难以继续容纳新增的居住需求，必须向外以继续容纳新增的居住需求，必须向外转移居住功能以保证城市的可持续发展转移居住功能以保证城市的可持续发展以宽广的客户层面来降低风险：单一类单一类型的客户难以填满如此大规模的区域，型的客户难以填满如此大规模的区域，必须扩大客户层面来降低开发的风险必须扩大客户层面来降低开发的风险发展关键因素：发展关键因

141、素：项目的可借鉴点：项目的可借鉴点：高性价比的产品能够吸引到休闲度假、投资客：良好的交通、优越的环境辅以良好的交通、优越的环境辅以较低的价格，对于休闲度假客户和投资较低的价格，对于休闲度假客户和投资客是有很大吸引力的客是有很大吸引力的居住功能需要有先期完善的配套作为支撑：大型居住新区的开发，一般会首先大型居住新区的开发，一般会首先启动规模的配套以打消客户的生活顾虑，启动规模的配套以打消客户的生活顾虑，保证居住功能得以正常发挥保证居住功能得以正常发挥对于本项目的启示衡山县、南岳区城市规模不大、人口数衡山县、南岳区城市规模不大、人口数量少，现有城区已足以满足居住需求，量少，现有城区已足以满足居住需

142、求，项目若向大型居住区方向发展将难以得到有效的人口支撑衡山县、南岳区的发展仍处于城市化集衡山县、南岳区的发展仍处于城市化集聚发展的阶段，尚未到郊区化、居住功聚发展的阶段，尚未到郊区化、居住功能向外扩散的阶段，能向外扩散的阶段，项目难以向大型居住区方向发展由于本项目的规模大，需要尽量扩大客由于本项目的规模大，需要尽量扩大客户层面以降低开发风险，而项目具有良户层面以降低开发风险，而项目具有良好的交通条件、优越的自然、旅游资源，好的交通条件、优越的自然、旅游资源，若能辅以高性价比产品，将可能吸引到外区域休闲度假、投资客户项目项目开发前期需先期完成相关配套建设，以保证居住功能的发展不受影响以保证居住功

143、能的发展不受影响城市功能新区 综合性新城长沙中信新城城市发展扩容与长株潭融城发展是区域发展背景长沙城市快速扩张，将围绕城市中心区长沙城市快速扩张，将围绕城市中心区形成多个副中心级组团；形成多个副中心级组团；湖南省政府、天心区政府南迁，长株潭湖南省政府、天心区政府南迁，长株潭融城发展进入实质性高速发展阶段；融城发展进入实质性高速发展阶段；湖南省委、省政府制定湖南省委、省政府制定“政策支持，政政策支持，政府立项，企业投入府立项，企业投入”的政策指导，大力的政策指导，大力引进城市战略项目，中信新城是其中最引进城市战略项目，中信新城是其中最重要的融城战略项目。重要的融城战略项目。政府大力推动区域发展成

144、为长沙南拓融城核心，行政功能的迁入对于区域有着很大的带动作用长沙城市南拓，区域长沙城市南拓，区域将发展成为长沙市的将发展成为长沙市的商务副中心，区域的商务副中心，区域的商业中心，湖南省的商业中心，湖南省的政治、经济、文化中政治、经济、文化中心；心；天心生态新城（城南天心生态新城（城南新区）规划中的双核新区）规划中的双核之一，主要承担起中之一，主要承担起中央商务区的发展角色；央商务区的发展角色；众多政府机关的主动众多政府机关的主动迁入，对于区域的发迁入，对于区域的发展有极大的带动作用。展有极大的带动作用。行政文化区行政文化区中心商务区中心商务区中信新城中信新城省政府省政府市政资源：省政府、天心区

145、政府、省地税局、省工商局、区法院、区检察院、区公安局、教育配套：长沙理工大学、湖南广播电视大学、市委党校、医疗机构：省医疗中心、市中心医院、省脑科医院、娱乐休闲：省群众艺术馆、地质博物馆、美术馆、科技馆、省青少年活动中心、展览中心、生态绿化：省森林植物园、生态动物园、由中信集团投资开发核心功能区中信集团投资约中信集团投资约60亿元打造由城市广场商亿元打造由城市广场商业区、文化广场娱乐区、主题公园休闲区、业区、文化广场娱乐区、主题公园休闲区、酒店度假区、数码港商务区、低密度情景酒店度假区、数码港商务区、低密度情景住区、原生别墅区组成的核心功能区域；住区、原生别墅区组成的核心功能区域；该区域占地约

146、该区域占地约2000亩，将在亩，将在5年内实现复年内实现复合购物、旅游、文化、休闲、娱乐、酒店、合购物、旅游、文化、休闲、娱乐、酒店、餐饮、总部经济与居住等功能，推动整个餐饮、总部经济与居住等功能，推动整个区域发展。区域发展。城市广场城市广场商业区商业区主题公园主题公园休闲区休闲区酒店度假区酒店度假区低密度低密度情景住区情景住区数码港商务区数码港商务区原生别墅区原生别墅区文化广场文化广场娱乐区娱乐区商业商务启动提升、居住发展贯穿，形成城市综合功能区通过大型服务配套设施建设带动周边住通过大型服务配套设施建设带动周边住宅发展，从而推动区域人气聚集、刺激宅发展，从而推动区域人气聚集、刺激消费，反过来

147、支撑服务设施发展，形成消费，反过来支撑服务设施发展，形成功能间互动、互补；功能间互动、互补；整体构建整体构建“产业消费投资产业产业消费投资产业”循环推动的城市发展系统，形成五脏具循环推动的城市发展系统，形成五脏具全的城市综合功能区。全的城市综合功能区。功能功能类型类型建筑建筑面积面积（万（万平方平方米）米）商业商业35办公办公42酒店酒店6住宅住宅94主题公园主题公园购物中心购物中心娱乐广场娱乐广场酒店酒店总部基地总部基地城市功能新区综合性新城案例小结城市规模较大，需要出现副中心以实现城市空间的跨越式发展：城市规模需要城市规模需要达到一定程度，原有中心已不能满足城达到一定程度，原有中心已不能满

148、足城市空间发展需求，需要寻找新的空间保市空间发展需求，需要寻找新的空间保持城市快速持续发展持城市快速持续发展政府支持、主导：政府需有规划地引导政府需有规划地引导新城区的发展，将城区中心的商务、商新城区的发展，将城区中心的商务、商业、行政等功能迁移至新区业、行政等功能迁移至新区优先启动公共服务功能，与居住功能互动提升，共同推动区域发展发展关键因素：发展关键因素：项目的可借鉴点：项目的可借鉴点：先期启动公共服务功能，待成熟后带动居住功能发展：先期启动商业、商务等先期启动商业、商务等功能能够有效提供就业机会，能够吸引功能能够有效提供就业机会，能够吸引服务人口的进入，增加区域人气，为其服务人口的进入，

149、增加区域人气，为其他功能的发展提供基础他功能的发展提供基础政府行政功能的迁入对新区的发展有很大的带动作用对于本项目的启示衡山县的城市级别低，仍处于发展的初衡山县的城市级别低，仍处于发展的初级阶段，级阶段，尚未达到出现副中心、卫星城以实现城市跨越式发展的阶段衡山县政府财力有限，衡山县政府财力有限，依靠政府投入难以强势引导综合性新城区的发展先期启动公共服务功能，先期启动公共服务功能，优先完善区域的旅游服务功能，能够有效地带动其他功能，共同推动区域发展，共同推动区域发展政府政府行政办公功能的迁入，对于带动区域发展有着重要的作用旅游功能区 纯旅游服务区韶关丹霞山旅游服务基地首批世界地质公园，广东省唯一

150、的世界级名山，丹霞山风景区的发展起点与南岳衡山接近丹霞山位于广东粤北韶关市，丹霞山位于广东粤北韶关市，04年与黄山、年与黄山、嵩山等同时获批世界地质公园，与南岳衡嵩山等同时获批世界地质公园，与南岳衡山均具有较高的发展起点，具备一定的对山均具有较高的发展起点，具备一定的对比和参考价值比和参考价值丹霞山发展迅速，丹霞山发展迅速，07年接待旅游人数增加年接待旅游人数增加18% ，但旅游人数仅占衡山一半，但旅游人数仅占衡山一半丹霞山与南岳衡山接待游客量对比（万人次）丹霞山与南岳衡山接待游客量对比（万人次）资料来源：韶关及南岳政府工作报告资料来源：韶关及南岳政府工作报告规划多层次的服务中心，大型的旅游服

151、务功能仍需依托风景区外，形成旅游服务新区丹霞山规划多层次的服务中心节点，但大丹霞山规划多层次的服务中心节点，但大型旅游服务仍需要山外旅游服务新区支撑，型旅游服务仍需要山外旅游服务新区支撑，山门外形成规模较大的旅游服务基地山门外形成规模较大的旅游服务基地一级服务区（服务基地）一级服务区（服务基地）跨景区提供服务的综合性基地，例如现在的北大门外服务区二级服务区（服务中心）二级服务区（服务中心）相对比较单纯的服务区，对所辐射的旅游区提供综合服务三级服务区（服务村）三级服务区（服务村）相当于旅游小区的服务配套，具有一定的辐射力四级服务单元（服务点）四级服务单元（服务点）主要是旅游景点集中的旅游活动区服

152、务单元五级服务单元（服务部）五级服务单元（服务部）主要景点附近的服务单元丹霞山旅游发展概念规划服务基地服务基地旅游服务基地距离县城较远，功能存在细化分工，但规模较小，导致服务功能单一，未来发展扩容难度较大基于丹霞山旅游风景区远离县城，难以基于丹霞山旅游风景区远离县城，难以依托县城承接旅游服务，县城发展仍以依托县城承接旅游服务，县城发展仍以城市功能为主，基地则以旅游服务功能城市功能为主，基地则以旅游服务功能为主导，两区域存在功能分工为主导，两区域存在功能分工服务基地规模较小，目前仅服务基地规模较小，目前仅40万万m2 （约（约600亩）左右，规划以旅游服务为亩）左右，规划以旅游服务为主，功能单一

153、，未来新区扩容的难度较主，功能单一，未来新区扩容的难度较大大丹霞山丹霞山风景名胜区风景名胜区仁化仁化县城县城服务服务基地基地5km2km北大门旅游服务基地在目前丹霞山外山门的基础上发展，应按照现代旅游城镇的形态建设，服务配套齐全，具有综合服务功能丹霞山旅游发展概念规划旅游服务区以酒店和旅游商业功能启动，聚集人气，政府大力推动文化展示，增强旅游服务区的吸引力旅游服务区率先导入旅游服务区率先导入酒店接待、旅游商业酒店接待、旅游商业街和旅游集散等旅游街和旅游集散等旅游服务的核心功能，促服务的核心功能，促使旅游服务区快速成使旅游服务区快速成熟，聚集人气熟，聚集人气政府牵头，着力打造政府牵头，着力打造性

154、文化博物馆和丹霞性文化博物馆和丹霞地质博物馆，大力推地质博物馆，大力推动文化展示功能以及动文化展示功能以及丰富体验式旅游产品，丰富体验式旅游产品，增强服务区的吸引力增强服务区的吸引力旅游综合区纯旅游服务区案例小结旅游区影响力大，游客数量多，产生大量的旅游服务需求：只有凭借旅游区的只有凭借旅游区的强大吸引力吸引到足够数量的游客，纯强大吸引力吸引到足够数量的游客，纯旅游服务区才有生存空间旅游服务区才有生存空间旅游区与所依托的城区在空间上存在一定的距离：城区的服务功能减弱，纯旅城区的服务功能减弱，纯旅游区凭区位优势，获得就近服务的机会游区凭区位优势，获得就近服务的机会规模较小，功能纯粹，以酒店接待、

155、特色旅游商业等为核心发展关键因素：发展关键因素：项目的可借鉴点：项目的可借鉴点：先期启动酒店、特色商业等，集聚人气，启动区域政府介入进行相关文化、历史展示，增强吸引力：对于旅游区文化、历史等的展示对于旅游区文化、历史等的展示有利于对旅游区作出有效推广，提高吸引有利于对旅游区作出有效推广，提高吸引力，但这是非营利性的，需要由政府层面力，但这是非营利性的，需要由政府层面操作操作对于本项目的启示衡山旅游区知名度高，游客数量众多，衡山旅游区知名度高，游客数量众多，且南岳区旅游服务功能已不足，需要且南岳区旅游服务功能已不足，需要转移，而本项目从区位、规模皆可满转移，而本项目从区位、规模皆可满足发展要求，

156、足发展要求，本项目可以以旅游服务功能作为核心功能但本项目用地规模大，单以旅游服务但本项目用地规模大，单以旅游服务功能是难以填满本项目的，功能是难以填满本项目的，纯旅游服务区方向在本项目难以实现，需要辅以其他功能以旅游服务功能作为核心功能，以旅游服务功能作为核心功能，先期启动酒店、特色商业等设施，满足旅，满足旅游服务需求，集聚人气游服务需求，集聚人气在项目区域内在项目区域内对衡山历史、文化等进行展示、推广，在强化项目门户价值，在强化项目门户价值的同时，增加区域吸引力，但的同时，增加区域吸引力，但需政府介入操作旅游功能区 综合功能旅游区广州从化温泉旅游区从化温泉旅游区位于广州后花园，规模大，旅游资

157、源丰富且价值较高，是广州重要的休闲度假旅游区位于从化市东北部，良口镇南部，规划位于从化市东北部，良口镇南部，规划区分布于流溪河两岸，森林覆盖率为区分布于流溪河两岸，森林覆盖率为60，生态环境十分优良，生态环境十分优良 温泉旅游区面积超过温泉旅游区面积超过29平方公里，内有，内有优质的温泉、流溪河森林公园、生态环优质的温泉、流溪河森林公园、生态环境丰富，且资源价值极高境丰富，且资源价值极高07年从化温泉度假区接待年从化温泉度假区接待700万人次游游客，是广州重要的休闲度假旅游区客，是广州重要的休闲度假旅游区生态环境流溪河森林公园围绕自身温泉和生态的核心资源打造多元化的旅游产品体系，整合旅游服务功

158、能，形成较强的综合旅游吸引力温泉和生态是区域旅游发展最核心的旅游资源，度假区打造温泉酒店、生态森林公，度假区打造温泉酒店、生态森林公园等核心的旅游产品园等核心的旅游产品基于温泉酒店为核心的旅游产品，基于温泉酒店为核心的旅游产品，旅游服务功能是其中的核心功能之一区域发展定位：区域发展定位：实现资源优化配置、环境和谐宜人、区域持续发展，发展成为广州市具有国际水平的，以“温泉温泉度假度假”、“生态休闲生态休闲”为特色的复合型旅游度假复合型旅游度假地地，打造和提升“从化温泉”国际知名品牌广州从化温泉地区控制性详细规划 根据自身“生态”和“山地”的用地条件，整合新的旅游产品体系延展其旅游吸引力除了规划重

159、点的生态和温泉的旅游产品除了规划重点的生态和温泉的旅游产品外，根据旅游区内生态环境优越，山地外，根据旅游区内生态环境优越，山地的用地条件，整合了新的旅游产品，如的用地条件，整合了新的旅游产品，如高尔夫球场、马术场和国际会议中心等，等，充分充分延展旅游产品竞争力温泉度假区温泉度假区森林公园森林公园森林公园森林公园国际会议中心马术场高尔夫从化马术场从化马术场从化高尔夫从化高尔夫高尔夫与其他旅游产品整合的弹性空间较大，整合效果理想，并有力提升旅游区的整体价值近年来，港澳台地区以及日本、韩国来近年来，港澳台地区以及日本、韩国来华旅游人数增加的原因之一就是为了华旅游人数增加的原因之一就是为了“高尔夫球度

160、假高尔夫球度假”，高尔夫与温泉实现有，高尔夫与温泉实现有效整合效整合从化温泉度假区把高尔夫作为重点推荐从化温泉度假区把高尔夫作为重点推荐的旅游项目，以此提升整个温泉旅游度的旅游项目，以此提升整个温泉旅游度假区的整体价值假区的整体价值现在高尔夫已经非常普遍了，打一次球也就几百块钱，很多人都打得起，从化也由于高尔夫提升了知名度，更多人认识从化，来泡温泉也顺便打打球从化旅游局招商办公室李主任度假区以温泉及旅游服务功能为核心启动，逐步丰富和更新旅游产品体系，完善旅游功能，保持发展的竞争力 从化旅游度假从化旅游度假区首先以核心区首先以核心的生态和温泉的生态和温泉旅游产品启动旅游产品启动旅游区的发展旅游区

161、的发展过程中，不断过程中，不断整合其他旅游整合其他旅游产品，如高尔产品，如高尔夫与马术场、夫与马术场、会议中心，逐会议中心，逐步丰富旅游功步丰富旅游功能能核心优势产品核心优势产品保持升级，保保持升级，保持竞争力持竞争力面市时间功能类型主要项目1984年年核核心心功功能能从化良口温泉（从化良口温泉（温泉、酒店、特色商业）1986年年核核心心功功能能流溪河森林公园流溪河森林公园1992年年辅辅助助功功能能从化温泉高尔夫俱从化温泉高尔夫俱乐部乐部2002年年核核心心功功能能碧水湾温泉度假区碧水湾温泉度假区2007年年辅辅助助功功能能从化马术场从化马术场2008年年辅辅助助功功能能国际会议中心国际会议

162、中心旅游综合区综合功能旅游区案例小结具有核心的旅游资源，形成与众不同的主题特色：核心的旅游资源是旅游产品开发核心的旅游资源是旅游产品开发与打造的最大依托，以此形成主题特色才与打造的最大依托，以此形成主题特色才能广泛地吸引游客能广泛地吸引游客在核心旅游产品基础上，整合其他相关旅游产品与功能：除核心旅游产品外，需要除核心旅游产品外，需要围绕其延展、丰富其他旅游产品、功能，围绕其延展、丰富其他旅游产品、功能，延展区域的竞争力延展区域的竞争力旅游服务功能为核心功能之一，并与旅游产品相整合：围绕旅游资源，需配置相应围绕旅游资源，需配置相应的旅游服务功能，满足游客需求，但与旅的旅游服务功能，满足游客需求，

163、但与旅游产品相结合，形成特色的旅游服务游产品相结合，形成特色的旅游服务以核心旅游产品及旅游服务功能启动区域：核心旅游产品能够成为项目吸引游客的核核心旅游产品能够成为项目吸引游客的核心价值，同时需要有相关完善的旅游服务心价值，同时需要有相关完善的旅游服务配套与之配合，才能很好地带动区域发展配套与之配合，才能很好地带动区域发展发展关键因素：发展关键因素：项目的可借鉴点：项目的可借鉴点：高尔夫等康体休闲功能对区域的带动作用明显，且与其他旅游产品结合的弹性空间较大在开发过程中，以核心旅游产品启动，并逐步整合新的旅游产品对于本项目的启示衡山旅游资源是本项目可以直接利用的核衡山旅游资源是本项目可以直接利用

164、的核心资源，同时，本项目具有丰富的土地资心资源，同时，本项目具有丰富的土地资源、特色的自然资源，完全具有源、特色的自然资源，完全具有在依托衡山旅游核心资源的基础上，延展衡山特色和塑造自身特色的条件，同时，同时，可承接南岳旅游服务功能，与相关旅游产品整合，丰富功能，将能使项目成为，将能使项目成为具有衡山特色的综合功能旅游区高尔夫等康体休闲功能与其他旅游产品弹高尔夫等康体休闲功能与其他旅游产品弹性整合的空间较大，同时本项目拥有用地性整合的空间较大，同时本项目拥有用地优势、自然资源优势，同时可以优势、自然资源优势，同时可以以休闲、康体、养生等理念，与衡山的“寿文化”结合，形成特色的旅游产品，同时对高

165、端，同时对高端游客的吸引以及土地价值的提升有重要作游客的吸引以及土地价值的提升有重要作用用项目项目最为核心的旅游产品是衡山旅游区，为充分利用此优势带动项目发展，为充分利用此优势带动项目发展，项目可以旅游服务功能作为启动，将游客在项目，将游客在项目的停留时间拉长，并在开发过程中，的停留时间拉长，并在开发过程中，逐步整合其他功能及旅游产品，丰富游客的活，丰富游客的活动内容动内容价值属性区域类型发展关键因素本项目发展条件方向契合度站站场场门门户户价价值值以站场以站场为核心为核心的综合的综合功能区功能区站场等级高站场等级高城市规模大城市规模大以高等级商业、以高等级商业、商务功能为核心商务功能为核心站场

166、等级不高、站场等级不高、影响力有限影响力有限衡山县城市级别衡山县城市级别低、人口数量少低、人口数量少高等级商业、商高等级商业、商务功能尚待发育务功能尚待发育用用地地规规模模价价值值城城市市新新功功能能区区大大型型居居住住区区城市规模、人口城市规模、人口数量达到一定级数量达到一定级别别城市居住功能向城市居住功能向外释放外释放扩大客户层面降扩大客户层面降低风险低风险政府统筹，有经政府统筹，有经验的开发商介入验的开发商介入城市规模不大、城市规模不大、人口数量少人口数量少衡山县发展仍处衡山县发展仍处于城市化集聚阶于城市化集聚阶段段以本地消费者为以本地消费者为主，客户层面窄主，客户层面窄政府、开发商缺政

167、府、开发商缺乏相关经验乏相关经验综综合合性性新新城城城市需要实现跨城市需要实现跨越式发展越式发展政府支持、主导政府支持、主导相关功能进入相关功能进入衡山县发展仍处衡山县发展仍处于城市化集聚阶于城市化集聚阶段段政府财力有限政府财力有限旅旅游游资资源源价价值值旅旅游游功功能能区区纯纯旅旅游游服服务务区区旅游区影响力强，旅游区影响力强，旅游服务需求大旅游服务需求大与城区在空间上与城区在空间上存在一定的距离存在一定的距离功能单一、规模功能单一、规模较小较小衡山影响力大，衡山影响力大，游客数量多游客数量多南岳区旅游服务南岳区旅游服务功能需要转移功能需要转移项目规模大，单项目规模大，单一功能难以填满一功能

168、难以填满区域区域综综合合功功能能旅旅游游区区具有核心旅游资具有核心旅游资源，可形成主题源，可形成主题特色特色整合其他相关旅整合其他相关旅游产品与功能游产品与功能旅游服务是核心旅游服务是核心功能之一功能之一衡山旅游资源可衡山旅游资源可成为核心成为核心用地、资源条件用地、资源条件具备延展、整合具备延展、整合相应旅游产品、相应旅游产品、功能的能力功能的能力可承接南岳转移可承接南岳转移旅游服务功能旅游服务功能项目规模大，需项目规模大，需要多种功能的支要多种功能的支撑撑项目不同发展方向的可行性研判最高较高一般较低契合度高低：契合度高低： 从相关案例的梳理与分析来看，依托衡山这个核心旅游资源，延展衡山旅游

169、资源内涵并塑造自身特色，承接南岳区转移的旅游服务功能，与相关旅游产品整合，向具有衡山特色的综合功能旅游区方向发展，是本项目最为可行的发展方向。 但同时，三大价值属性的案例都给项目带来积极的经验借鉴，项目必须立足于现有三大价值属性，通过整合不同价值属性对项目带来的积极作用，使项目的价值最大化。各类价值属性案例给项目启示的总结项目功能设置旅游服务功能：在站场门户价值的带在站场门户价值的带动下，依托衡山旅游资源，旅游服务动下，依托衡山旅游资源，旅游服务功能有很好的发展平台，功能有很好的发展平台，可作为项目的主导功能之一行政办公功能：随着行政办公功能的随着行政办公功能的迁入，对于迁入，对于带动区域发展

170、有着重要的有着重要的作用作用区域展示功能：在项目区域内增加相在项目区域内增加相关区域展示功能，对衡山历史、文化关区域展示功能，对衡山历史、文化等进行展示、推广，在等进行展示、推广，在强化项目门户价值的同时，增加区域吸引力 休闲康体功能：休闲、康体、养生等休闲、康体、养生等理念可与衡山的理念可与衡山的“寿文化寿文化”结合，形结合，形成特色的旅游产品（如高尔夫等），成特色的旅游产品（如高尔夫等），同时同时对高端游客的吸引以及土地价值的提升有重要作用 各类价值属性案例给项目启示的总结项目功能布局站场具有核心作用，对于其他功能的带，对于其他功能的带动具有重要的作用，衡山站站场将成为动具有重要的作用，衡

171、山站站场将成为整体用地空间布局的核心，整体用地空间布局的核心，各类功能以衡山站站场为核心进行布局是最佳模式旅游旅游行政行政商务商务商业商业交通交通站场站场居住居住各类价值属性案例给项目启示的总结项目开发时序围绕核心功能启动区域开发，是大型围绕核心功能启动区域开发，是大型区域开发的一般模式，区域开发的一般模式，本项目以旅游服务功能启动区域，先期启动酒店、特色商业等设施，满足游客需要，延，满足游客需要，延长游客停留时间，十分有利本项目发长游客停留时间，十分有利本项目发展展在核心旅游资源及核心功能成形的条在核心旅游资源及核心功能成形的条件下，件下，逐步整合其他旅游功能及旅游产品，丰富游客的活动内容，

172、能有效，丰富游客的活动内容，能有效提供项目吸引力及土地价值提供项目吸引力及土地价值居住功能的正常发展，需要先期完成居住功能的正常发展，需要先期完成相关配套建设以及形成价值释放的亮相关配套建设以及形成价值释放的亮点，本项目的点，本项目的居住功能可适当延后开发旅游服务功能其他旅游功能居住功能三大价值属性对项目带来的不同作用可作为展示衡山旅游区、衡山县的形象可作为展示衡山旅游区、衡山县的形象门户门户可促进旅游服务功能以及其他相关服务可促进旅游服务功能以及其他相关服务业的发展业的发展衡山特色旅游资源可作为项目发展的核衡山特色旅游资源可作为项目发展的核心旅游资源心旅游资源衡山历史、文化等可进行充分延展，

173、丰衡山历史、文化等可进行充分延展，丰富项目内涵富项目内涵自身丰富的山水资源、生态格局，可塑自身丰富的山水资源、生态格局，可塑造出与衡山观光旅游相区别的特色造出与衡山观光旅游相区别的特色规模巨大，资源多样，可发展多种功能规模巨大，资源多样，可发展多种功能围绕核心功能，有空间充分延展其他功围绕核心功能，有空间充分延展其他功能能站场门户价值属性：旅游资源价值属性：用地规模价值属性：项目三大价值属性间的关系旅游资源旅游资源价值价值站场门户站场门户价值价值用地规模用地规模价值价值开云开云新城新城 提升价值提升价值形象展示形象展示提升价值提升价值空间支撑空间支撑增强形象增强形象扩大影响扩大影响项目研究思路

174、框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场 中部崛起战略、长株潭中部崛起战略、长株潭经济一体化、经济一体化、“南岳南岳- -开云开云- -新塘新塘”组成衡阳市的次中心组成衡阳市的次中心城市城市的构想、武广铁路开通、的构想、武广铁路开通、新衡山站落位，衡山的旅游新衡山站落位，衡山的旅游发展将迎来新一轮的跨越发展将迎来新一轮的跨越 在大发展背景之下，衡在大发展背景之下

175、，衡山旅游服务功能的扩展、提山旅游服务功能的扩展、提升；旅游资源的再挖掘、再升；旅游资源的再挖掘、再延伸；从观光旅游向更高的延伸；从观光旅游向更高的休闲、体验旅游发展，显得休闲、体验旅游发展，显得尤为必要尤为必要 要将跨越变为现实，需要将跨越变为现实，需要的是整个区域的共同努力要的是整个区域的共同努力回顾：大衡山区域层面 南岳，以相关旅游服南岳，以相关旅游服务产业为主导，充分把握务产业为主导，充分把握住了自身优势，经济发展住了自身优势，经济发展得以突飞猛进得以突飞猛进 但进一步的发展，则但进一步的发展，则面临着发展空间不足的瓶面临着发展空间不足的瓶颈，衡山旅游区的旅游服颈，衡山旅游区的旅游服务

176、功能，亟待寻求新的功务功能，亟待寻求新的功能空间来支撑新一轮的大能空间来支撑新一轮的大发展发展回顾：城市层面南岳区 过去，衡山县错过了抓过去，衡山县错过了抓住衡山旅游区的发展而实现住衡山旅游区的发展而实现自我的提升机会自我的提升机会 今天，武广铁路的开通、今天，武广铁路的开通、衡山旅游的大发展，赋予了衡山旅游的大发展，赋予了衡山县新的机会，而衡山县新的机会，而“旅游旅游服务基地、现代化的山水旅服务基地、现代化的山水旅游服务城市的定位游服务城市的定位”也正是也正是符合衡山县未来发展的定位符合衡山县未来发展的定位 找寻合适的区域，以旅找寻合适的区域，以旅游服务以及相关特色旅游业游服务以及相关特色旅

177、游业作为突破口，必将使衡山县作为突破口，必将使衡山县的发展重回正轨的发展重回正轨回顾：城市层面衡山县 开云新城，拥有着站开云新城，拥有着站场门户价值、旅游资源价场门户价值、旅游资源价值、用地规模价值三大属值、用地规模价值三大属性，完全具备发展为衡山性，完全具备发展为衡山旅游区新兴旅游服务区、旅游区新兴旅游服务区、促进衡山旅游产品升级的促进衡山旅游产品升级的机会；完全具备承接南岳机会；完全具备承接南岳区旅游服务功能外溢、促区旅游服务功能外溢、促进衡山县融入衡山旅游区进衡山县融入衡山旅游区新一轮大发展中的条件新一轮大发展中的条件 它所影响的，不仅仅它所影响的，不仅仅是是6 6平方公里区域；也不平方

178、公里区域；也不仅仅是衡山县、南岳区；仅仅是衡山县、南岳区；而应该是整个大衡山旅游而应该是整个大衡山旅游区的发展区的发展回顾：项目层面开云新城总体发展战略整合价值、西承东领、区域共赢整合衡山旅游资源价值：充分挖掘、延展并最终整合衡山旅游资源、寿文化等的深层次价值，引导游客向休闲、体验旅游方向发展，以使其增加停留、消费时间，促进整个区域经济发展整合项目三大价值：充分整合项目的站场门户、旅游资源、用地规模价值，使其互相促进、互相带动，最大化区域价值西承南岳：开云新城向西承接南岳区外溢的旅游服务功能，形成新的特色旅游服务基地，满足衡山旅游大发展带来的不断增长的旅游服务需求东领衡山：武广快线的落位、规模

179、的用地空间，开云新城是衡山县向旅游服务基地、现代化山水旅游服务城市发展、融入衡山旅游体系的最好切入点，将引领衡山县未来的发展南岳向综合性城市转变：南岳旅游服务功能得以找到合适的转移空间，向综合性宜居宜游城市发展衡山寻找到经济增长点：抓住衡山旅游大发展机会，以开云新城作为融入衡山旅游体系切入点，形成衡山县的发展极核共同支撑衡山旅游大发展：南岳区、开云新城、衡山县共同支持衡山旅游，同时亦由此带动自身发展区域发展层面大衡山的新形象门户、服务中心武广快速铁路新衡山站、107国道，使开云新城成为游客进出衡山旅游区的最重要区域之一，同时，作为一个新区，这里将是展现衡山旅游区形象、文化、建设成果的最重要节点

180、之一，开云新城将承担起衡山旅游区形象门户的重要责任；南岳区旅游服务功能的发展已遭遇瓶颈、且服务水平需要优化、提升，而开云新城将承接南岳区外溢的旅游服务功能，以高水平、高质量的设施服务于整个衡山旅游区，成为衡山旅游区的旅游服务基地。城市发展层面衡山县城市发展的新兴增长极依托站场门户价值、旅游资源价值、用地规模价值，开云新城是衡山县抓住衡山旅游区新一轮大发展的切入点，发展旅游服务以及相关体验旅游，也是契合衡山旅游可持续发展的需要的；开云新城将作为衡山县向旅游服务基地、现代化的山水旅游服务城市发展的启动点，将承担起带动衡山县城市发展的动力源作用，成为衡山县未来发展的一个重要增长极。开云新城功能定位

181、依托衡山旅游区及武广快速铁路发展的，以旅游服务为核心的，以体验式旅游为增值特色的，以生态、养生居住为提升的旅游综合功能新区衡山旅游区的大发展需要有相应水平、数量的旅游服务功能配套，项目承接南岳的旅游服务功能，同时使衡山县能够重新切入衡山旅游发展，并同时带动其他功能的发展；衡山旅游从观光旅游向体验旅游转型，充分挖掘衡山历史、文化内涵，进行挖掘、延展，形成特色体验旅游，将能丰富项目旅游产品、相关功能，同时带动土地价值提升；居住功能是大型区域发展的必备功能，本项目复合了生态、衡山旅游资源、文化内涵等等，具有打造生态、养生居住功能的条件。开云新城基本功能支撑体系住宅住宅住宅住宅公园公园公园公园餐饮餐饮

182、餐饮餐饮主题主题主题主题商业商业商业商业站场站场站场站场旅游旅游旅游旅游景区景区景区景区休闲休闲休闲休闲娱乐娱乐娱乐娱乐酒店酒店酒店酒店商业商业居住居住生态生态旅游旅游交通交通旅游综合旅游综合功能新区功能新区行政行政开云新城的主体功能构成及关系体验式旅游生态、养生居住旅游服务旅游综合旅游综合功能新区功能新区n旅游服务：旅游服务：包括商业、交通、居住等基本功能，是开云新城的核心功能，为游客提供酒店、特色商业街、主题餐饮、交通、旅游信息等服务，是服务于整个大衡山旅游区的核心功能，能够为整个旅游区提高人气、增加游客停留时间，并直接带动体验式旅游，提升生态、养生居住价值n体验式旅游：体验式旅游：包括养

183、生文化主题公园、康体休闲公园（GOLF）、衡山历史文化博物馆、斋戒沐浴等，是丰富、延展衡山主题旅游的重要组成部分，是旅游服务重要补充，能够丰富游客对衡山寿文化、养生文化等的体验，增加游客的消费机会，直接赋予居住功能生态、养生主题，提升其价值n生态、养生居住：生态、养生居住：养生休闲别墅满足高端客户的休闲、养生需求，为区域带来常年稳定的消费群体；生态花园小区满足当地客户的居住升级需求，以及服务人群的住房需求开云新城旅游综合功能新区生态、养生居住养生休闲别墅生态花园小区旅游服务生态酒店特色商业街主题餐饮游客服务中心体验式旅游养生文化主题公园康体休闲公园衡山历史、文化展览馆斋戒沐浴馆旅游服务生态酒店

184、n依托衡山及项目内良好的自然、生态环境，开发低依托衡山及项目内良好的自然、生态环境，开发低密度生态休闲度假酒店，在满足住宿、度假的同时，密度生态休闲度假酒店，在满足住宿、度假的同时，使游客体验衡山生态、养生的良好环境使游客体验衡山生态、养生的良好环境旅游服务特色商业街n以衡山特色古韵打造以衡山特色古韵打造商业街，以衡山特色旅商业街，以衡山特色旅游商品为主要经营内容，游商品为主要经营内容，在满足游客消费购物的在满足游客消费购物的同时，体验衡山历史文同时，体验衡山历史文化化旅游服务主题餐饮n以衡山特色风味、养生斋菜等作为餐饮的以衡山特色风味、养生斋菜等作为餐饮的主题，使游客体验衡山美食和健康养生佳

185、肴主题，使游客体验衡山美食和健康养生佳肴旅游服务游客服务中心n开辟独立区域向游客提供旅游信息及交通开辟独立区域向游客提供旅游信息及交通中转服务，为游客提供便捷的旅游服务中转服务，为游客提供便捷的旅游服务体验式旅游养生文化主题公园n整合现有自然资源、山体、水体等，以衡山整合现有自然资源、山体、水体等，以衡山“寿文化寿文化”延伸出来的养生主题作为主导，引入延伸出来的养生主题作为主导，引入SPASPA、按摩、药膳食、按摩、药膳食疗、养生培训、体检中心、康体水疗中心等设施，使游客疗、养生培训、体检中心、康体水疗中心等设施，使游客体验养生之道体验养生之道体验式旅游康体休闲公园n结合现有自然生态资源，增加

186、康体休闲体验活动，结合现有自然生态资源，增加康体休闲体验活动，加强游客的体验、参与，延长游客的停留时间，可包括加强游客的体验、参与，延长游客的停留时间，可包括高尔夫练习场、登山活动、休闲农庄、生态泳池等高尔夫练习场、登山活动、休闲农庄、生态泳池等体验式旅游衡山历史、文化展览馆n政府主导，对衡山独政府主导，对衡山独特的历史、文化进行综特的历史、文化进行综合的展览，使游客在游合的展览，使游客在游览衡山的同时，能够充览衡山的同时，能够充分了解衡山独有内涵，分了解衡山独有内涵，并展现衡山形象并展现衡山形象体验式旅游斋戒沐浴馆n可结合生态酒店、养生文化公园等，为游客提供登衡山可结合生态酒店、养生文化公园

187、等，为游客提供登衡山前的斋戒沐浴服务，以现代的形式体验衡山独特的底蕴前的斋戒沐浴服务，以现代的形式体验衡山独特的底蕴豆腐宴豆腐宴生态、养生居住养生休闲别墅n围绕衡山良好的生态环境、围绕衡山良好的生态环境、“寿文化寿文化”延伸的养生主题，结合现有自然生态资源、养生文延伸的养生主题，结合现有自然生态资源、养生文化公园、康体休闲公园等，打造高端养生休闲别墅，可进行销售或作为酒店客房进行经营，化公园、康体休闲公园等，打造高端养生休闲别墅，可进行销售或作为酒店客房进行经营，主要面向高端休闲度假客户和当地高端客户主要面向高端休闲度假客户和当地高端客户生态、养生居住生态花园小区n以良好的生态环境打以良好的生

188、态环境打造中高档的花园式住宅小造中高档的花园式住宅小区，主要面向衡山当地中区，主要面向衡山当地中高端、高端自住客户和视高端、高端自住客户和视野广阔的回乡置业客群野广阔的回乡置业客群开云新城形象主题衡山古韵养生天堂衡山古韵养生天堂南岳风情休闲胜地南岳风情休闲胜地n区位特征：突出项目的区位，以及发展所依托的南岳衡山。而衡山素有区位特征：突出项目的区位，以及发展所依托的南岳衡山。而衡山素有“寿比南山寿比南山”“”“主灵长于禄径，绵福子孙主灵长于禄径，绵福子孙”的美誉，是中华千年寿文化的具体象征，在南中国具有极的美誉，是中华千年寿文化的具体象征，在南中国具有极高的地位，寄托了人们对长寿福泽的生活理想，

189、也是本项目的最重要支撑点；高的地位，寄托了人们对长寿福泽的生活理想，也是本项目的最重要支撑点；n古韵养生天堂：呼应衡山的古韵养生天堂：呼应衡山的“寿寿”文化价值点，千年衡山古韵也是最受旅客关注和向文化价值点，千年衡山古韵也是最受旅客关注和向往的元素，本项目充分利用衡山的旅游、文化、生态等功能，打造往的元素，本项目充分利用衡山的旅游、文化、生态等功能，打造“体验型体验型”、“养生型养生型”综合旅游服务区；综合旅游服务区；n风情休闲胜地：本项目所提供的旅游服务，最具特色的正是风情休闲胜地：本项目所提供的旅游服务，最具特色的正是“体验型旅游体验型旅游” ，让旅客，让旅客不仅领略衡山的秀美景色，更能参

190、与其中，享受特色旅游带来的全新体验。不仅领略衡山的秀美景色，更能参与其中，享受特色旅游带来的全新体验。南中国南中国体验式养生旅游示范区体验式养生旅游示范区项目研究思路框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场规划调整建议说明 以原规划设计方案为基础，根据区域整体定位提出概念性规以原规划设计方案为基础，根据区域整体定位提出概念性规划建议，并结合如养生文化主题公园、康

191、体休闲公园等区域增值划建议，并结合如养生文化主题公园、康体休闲公园等区域增值措施，实现区域土地价值最大化以及土地运营效益最大化。措施，实现区域土地价值最大化以及土地运营效益最大化。 本次调整建议为本次调整建议为概念规划层面，主要集中在整体结构、主体概念规划层面，主要集中在整体结构、主体功能布局等较宏观内容，对区域规划设计的细化内容需要规划设功能布局等较宏观内容，对区域规划设计的细化内容需要规划设计单位从专业角度进行深化。计单位从专业角度进行深化。规划调整建议内容用地功能结构调用地功能结构调整整用地功能平衡及用地功能平衡及布局调整布局调整分区调整及增值分区调整及增值措施布局示意措施布局示意用地开

192、发强度建用地开发强度建议议道路规划调整建道路规划调整建议议对不确定性内容对不确定性内容的调整建议的调整建议原规划总体功能回顾规划通过对区域职规划通过对区域职能定位、道路与用能定位、道路与用地发展的规划与环地发展的规划与环境分析等多方面进境分析等多方面进行综合思考，形成行综合思考，形成区域总体功能发展区域总体功能发展的基本骨架。的基本骨架。总体功能划分为总体功能划分为“一心两轴四区”。“一心”指包括岳府广场，岳源广场在内的椭圆形综合服务中心。“一楔”即中东部自107国道经自然山体向核心区延伸的绿楔，规划为衡岳公园。“两轴”指南北向生态休闲轴乌河秀水轴，东西向公共服务轴九龙大道灵山轴。“四区”指生

193、产服务区，旅游休闲度假区，商业服务区，生态居住区。 本次区域发展研究的重要结论回顾区域功能定位区域功能定位案例：不同功能发展作用案例：不同功能发展作用案例：功能布局模式案例：功能布局模式基于区域定位的发展模式及理念建议核心带动发展模式：项目是由交通、商：项目是由交通、商业、旅游、生态、行政、居住等功能组业、旅游、生态、行政、居住等功能组成，区域发展不但需要实现综合功能的成，区域发展不但需要实现综合功能的相互提升，更需要依托武广站点形成强相互提升，更需要依托武广站点形成强有力的发展带动核心，实现对区域整体有力的发展带动核心，实现对区域整体功能的带动提升。功能的带动提升。功能分区发展理念：形成由不

194、同主导功：形成由不同主导功能带动发展的功能区，通过主导功能之能带动发展的功能区，通过主导功能之间的联系互补，实现区域整体的有机互间的联系互补，实现区域整体的有机互动。动。核心核心居住居住旅游旅游行政行政生态生态商业商业交通交通功能定位功能定位功能布局功能布局发展模式与理念发展模式与理念区域总体功能结构建议原规划结构区域功能定位发展模式及理念在原规划的合理分析基础上，在原规划的合理分析基础上，结合区域功能定位以及与区域结合区域功能定位以及与区域发展相适应的模式及理念，建发展相适应的模式及理念，建议区域形成议区域形成“一心两轴五区”的总体功能结构。的总体功能结构。站场核心（区）站场核心（区）商业服

195、务区商业服务区生态发展区生态发展区综合居住区综合居住区旅游休闲区旅游休闲区行政服务区行政服务区圣帝大道乌河圣帝大道乌河 景观轴景观轴九龙大道九龙大道 发展轴发展轴项目用地平衡及说明用地类别面积（万m2）比例居住用地居住用地（R）118.830%安置用地安置用地28.05.8%公共设施公共设施用地用地（C）138.634.7%休闲休闲娱乐娱乐用地用地37.89.5%综合综合商业商业用地用地51.813%酒店酒店用地用地28.57.1%行政行政办公办公用地用地7.51.9%文化文化娱乐娱乐用地用地4.21.1%医疗医疗卫生卫生用地用地2.50.6%体育体育用地用地3.30.8%市政设施市政设施用地

196、用地（U）4.21.1%对外交通对外交通用地用地（T）4.81.2%道路广场道路广场用地（用地（S)54.613.7%绿地绿地（G）54.013.5%城市建设城市建设用地用地400100%根据类似旅游功能区用地功能比例，结合根据类似旅游功能区用地功能比例，结合原规划、项目定位及用地情况确定；原规划、项目定位及用地情况确定；本次工作处在概念规划阶段，仅能按照主本次工作处在概念规划阶段，仅能按照主导功能确定用地性质，需在控规阶段对用导功能确定用地性质，需在控规阶段对用地性质及指标进行更详细的规划。地性质及指标进行更详细的规划。*居住用地居住用地：居住功能为主，但同时包括商业等功能；*休闲娱乐用地休

197、闲娱乐用地：主要规划休闲娱乐餐饮等主题商业功能，可适当发展居住、酒店等功能；*综合商业用地综合商业用地：以商业功能为主，但应考虑其发展的综合性，可同时发展居住、酒店等功能；*行政办公用地行政办公用地：主要是政府部门办公以及区域管委会的用地，同时兼顾区域一定的商务办公需求。对部分功能用地的解释对部分功能用地的解释用地平衡表用地平衡表规划用地平衡调整对比用地类别面积（万m2）比例居住用地居住用地（R）118.830%安置用地安置用地28.06.8%公共设施用公共设施用地（地（C）138.634.7%休闲娱休闲娱乐用地乐用地37.89.5%综合商综合商业用地业用地51.813%酒店用酒店用地地28.

198、57.1%行政办行政办公用地公用地7.51.9%文化娱文化娱乐用地乐用地4.21.1%医疗卫医疗卫生用地生用地2.50.6%体育用体育用地地3.30.8%市政设施用市政设施用地（地（U）4.21.1%对外交通用对外交通用地（地（T）4.81.2%道路广场用道路广场用地（地（S)54.613.7%绿地（绿地（G）54.013.5%城市建设用城市建设用地地400100%用地类别面积（万m2）比例居住用地居住用地（R）56.113.8%安置用地安置用地28.06.8%公共设施用公共设施用地（地（C）166.142.5%服务咨服务咨询用地询用地6.81.5%商业用商业用地地4711.5%酒店用酒店用地

199、地97.924%行政办行政办公用地公用地4.41%文化娱文化娱乐用地乐用地4.21.1%医疗卫医疗卫生用地生用地2.50.6%体育用体育用地地3.30.8%商住综合用商住综合用地（地（CR）5.61.4%市政设施用市政设施用地（地（U）4.21.1%仓储物流用仓储物流用地（地（W）15.33.8%工业用地工业用地（M）11.32.8%对外交通用对外交通用地（地（T）4.81.2%道路广场用道路广场用地（地（S)54.613.7%绿地（绿地（G）54.013.5%城市建设用城市建设用地地400100%原用地规划原用地规划建议用地规划建议用地规划规划用地调整内容说明适量增加居住用地：区域发展需要服

200、：区域发展需要服务人口及常住人口的支撑，同时居住务人口及常住人口的支撑，同时居住用地是兑现区域价值的最重要功能用用地是兑现区域价值的最重要功能用地；地；减少酒店用地规模：衡山景区有：衡山景区有4-8家家高星级酒店发展空间，而原有用地规高星级酒店发展空间，而原有用地规模远大于酒店发展需求，非星级酒店模远大于酒店发展需求，非星级酒店可结合综合商业用地设置；可结合综合商业用地设置；新增休闲娱乐用地：结合区域养生主：结合区域养生主题打造的商业性用地，重点发展具有题打造的商业性用地，重点发展具有特色的休闲、餐饮、娱乐等商业功能；特色的休闲、餐饮、娱乐等商业功能；商业用地变成综合商业用地：形成大：形成大面

201、积同质化的商业并不现实，因此要面积同质化的商业并不现实，因此要考虑商业发展的灵活性，为商住物业、考虑商业发展的灵活性，为商住物业、酒店物业等预留发展空间；酒店物业等预留发展空间；取消服务咨询业用地：城市发展水平：城市发展水平难以支撑服务咨询业的发展，其发展难以支撑服务咨询业的发展，其发展可考虑结合综合商业用地发展，不设可考虑结合综合商业用地发展，不设置独立功能用地；置独立功能用地；取消物流仓储及工业用地：区域没有：区域没有货运交通支撑，同时工业并不利于区货运交通支撑，同时工业并不利于区域价值提升，而特色工艺品制造结合域价值提升，而特色工艺品制造结合居住区以及安置区发展更优。居住区以及安置区发展

202、更优。用地功能布局调整对比建议用地规划建议用地规划原用地规划原用地规划分区调整及增值措施布局站场核心区带动区域发展的综合性功能核心，同时带动区域发展的综合性功能核心，同时是展示区域形象的门户；是展示区域形象的门户；除围绕站场发展旅游商业街、星级酒店除围绕站场发展旅游商业街、星级酒店等旅游服务功能外，应强调发展公共性等旅游服务功能外，应强调发展公共性及开放性的服务展示功能，如建设城市及开放性的服务展示功能，如建设城市文化馆、城市文化公园等；文化馆、城市文化公园等；结合乌河绿地、开放公园广场等资源，结合乌河绿地、开放公园广场等资源，打造具有品位的商业街区，成为游人乐打造具有品位的商业街区，成为游人

203、乐于驻足的特色景点。于驻足的特色景点。星级酒店星级酒店星级酒店星级酒店旅游商业街旅游商业街城市文化馆城市文化馆城市文化公园城市文化公园滨水商业街滨水商业街旅游服务中心旅游服务中心原用地规划原用地规划建议用地规划建议用地规划分区调整及增值措施布局行政服务区以城市行政功能为主，是区域城市功能以城市行政功能为主，是区域城市功能的主要集中区，承担为区域注入城市活的主要集中区，承担为区域注入城市活力的重要作用；力的重要作用；主要围绕城市行政功能，建设相关服务主要围绕城市行政功能，建设相关服务及居住配套，形成具有当地特色的居住及居住配套，形成具有当地特色的居住示范区、城市商业广场等；示范区、城市商业广场等

204、；考虑未来更多政府机构有可能进驻，该考虑未来更多政府机构有可能进驻，该功能区应根据后续情况为更多的行政功功能区应根据后续情况为更多的行政功能注入预留弹性发展空间。能注入预留弹性发展空间。政府办公楼政府办公楼商业广场商业广场居住示范区居住示范区原用地规划原用地规划建议用地规划建议用地规划分区调整及增值措施布局商业服务区以以“养生文化养生文化”为发展主题的旅游服务为发展主题的旅游服务区，是延展衡山文化以及完善衡山风景区，是延展衡山文化以及完善衡山风景区旅游服务功能的重要功能区；区旅游服务功能的重要功能区；结合山水资源发展休闲娱乐餐饮等商业，结合山水资源发展休闲娱乐餐饮等商业，成为体验式旅游的核心承

205、载区，设置养成为体验式旅游的核心承载区，设置养生文化主题公园、斋戒沐浴馆、养生酒生文化主题公园、斋戒沐浴馆、养生酒店等主题性设施；店等主题性设施；考虑衡山景区酒店发展容量有限，而单考虑衡山景区酒店发展容量有限，而单一集中的酒店聚集区并不利于成功发展，一集中的酒店聚集区并不利于成功发展，酒店需要结合不同主题发展，实现差异酒店需要结合不同主题发展，实现差异化，因此对酒店用地进行较大调整。化，因此对酒店用地进行较大调整。养生酒店养生酒店养生文化主题公园养生文化主题公园斋戒沐浴馆斋戒沐浴馆养生住区养生住区原用地规划原用地规划建议用地规划建议用地规划分区调整及增值措施布局旅游休闲区体验式旅游产品延伸的重

206、要功能区，是体验式旅游产品延伸的重要功能区，是宜居宜游的现代宜居宜游的现代“养生文化养生文化”体验区；体验区；以自然生态结合现代康体休闲设施为主以自然生态结合现代康体休闲设施为主要发展主题，利用用地红线外的自然山要发展主题，利用用地红线外的自然山体发展康体主题公园、高尔夫主题园等体发展康体主题公园、高尔夫主题园等高价值设施，是发展关键；高价值设施，是发展关键；减少不合理的大量酒店用地，通过具有减少不合理的大量酒店用地，通过具有主导作用的主题酒店带动整合周边资源，主导作用的主题酒店带动整合周边资源，发展高档次的生态别墅，是实现区域价发展高档次的生态别墅，是实现区域价值最大化的重要举措。值最大化的

207、重要举措。高尔夫主题园高尔夫主题园风情度假酒店风情度假酒店生态休闲别墅生态休闲别墅康体主题公园康体主题公园原用地规划原用地规划建议用地规划建议用地规划分区调整及增值措施布局生态发展区体现与自然生态相融发展的区域体现与自然生态相融发展的区域“绿核绿核”；充分利用保留生态山体是发展重点，同充分利用保留生态山体是发展重点，同时考虑与周边功能区的发展互动，成为时考虑与周边功能区的发展互动，成为其功能延伸区，建议设置生态别墅区、其功能延伸区，建议设置生态别墅区、生态花园小区、山体公园等；生态花园小区、山体公园等；强调控制性开发，最大限度的保留自然强调控制性开发，最大限度的保留自然生态资源，保证山体作为区

208、域主要景观生态资源，保证山体作为区域主要景观的视觉形象。的视觉形象。山体公园山体公园生态花园小区生态花园小区生态别墅区生态别墅区生态别墅区生态别墅区原用地规划原用地规划建议用地规划建议用地规划分区调整及增值措施布局综合居住区常住人口以及服务人口的重要聚集区；常住人口以及服务人口的重要聚集区；内部商业配套以一般性生活服务配套为内部商业配套以一般性生活服务配套为主，居住区发展要以区域发展基调为参主，居住区发展要以区域发展基调为参考，避免影响区域发展形象；考，避免影响区域发展形象；考虑区域并无货运交通设施支撑，同时考虑区域并无货运交通设施支撑，同时特色工艺品制造结合居住区以及安置区特色工艺品制造结合

209、居住区以及安置区进行设置更为可行及具有特色，因此取进行设置更为可行及具有特色，因此取消原有物流仓储及工业功能。消原有物流仓储及工业功能。原用地规划原用地规划建议用地规划建议用地规划用地开发强度建议用地开发容量控制指标可参考原规划用地开发容量控制指标可参考原规划“各类建筑容量控制指标各类建筑容量控制指标”， 但在各个地但在各个地块的开发强度方面，应考虑整体分区控块的开发强度方面，应考虑整体分区控制，根据实际情况允许特定用地调整变制，根据实际情况允许特定用地调整变化。化。高强度用地分布高强度用地分布：城市功能用地一般居住区用地高展示性用地低强度用地分布低强度用地分布：景观视线通廊范围用地自然资源周

210、边用地主题性设施用地道路规划调整建议为保证区域土地运营的灵活性，应尽量减为保证区域土地运营的灵活性，应尽量减少主干道、次干道的道路密度，部分支路少主干道、次干道的道路密度，部分支路可根据后期土地出入情况，交由二级开发可根据后期土地出入情况，交由二级开发商进行建设。商进行建设。107国道主干道次干道支路辅道原道路规划原道路规划建议道路规划建议道路规划对不确定性内容的调整建议一站前广场区的市政设施用地及停车场用地：站前广场为高商业价值区，不应设置单独的市政设施或停车场用地；原有的市政设施、停车场用地建议结合站场周边用地，或者南面大面积的综合商业用地设置；是否合理需结合市政建设要求判断，建议在规划深

211、化阶段重点考虑。原规划原规划建议调整建议调整对不确定性内容的调整建议二站前环线南面的安置用地：安置用地在调整上不确定性大，但应以不影响土地价值以及集中布局为重要原则；该部分安置用地布局分散，占据大面积沿路位置，对核心区形象负面影响大，因此建议考虑集中布局。原规划原规划建议调整建议调整对不确定性内容的调整建议三地块东面的安置用地：该部分安置用地布局在地块东面最重要的入口位置，对区域形象的提升以及高价值的住宅用地负面影响较大；原安置区并非原居民的住宅地，考虑就近还迁的原则，建议安置区调整到原用地西北面（107国道旁）的居民集中区域；最终用地边界应结合地形地貌等情况，在规划设计中进行深化确定。原规划

212、原规划建议调整建议调整规划调整的作用及意义整体规划围绕发展定位进行，保证发展定位与区域空间发展的一致性；功能物业发展实现当地市场与先进模式的结合，形成更合理、更能体现区域价值的功能发展规模；区域增值措施合理布局，形成多主题带动区域发展，实现土地整体价值的提升；“核心区功能区”相对独立而又有机联系，为区域的有序、动态开发提供有力支撑。项目研究思路框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相

213、关物业市场相关物业市场区域发展时序思考主干道优先完成建设：主干道是连接主干道是连接站场及区域外部的主要通道，也是主要站场及区域外部的主要通道，也是主要功能发展必须所依托的基础，应在区域功能发展必须所依托的基础，应在区域早期完成早期完成新衡山站是区域启动时最可借势的价值：站场区域是人流聚集、区域形象：站场区域是人流聚集、区域形象展示最为重要的地方，在区域启动开发展示最为重要的地方，在区域启动开发时可首先以此借势时可首先以此借势旅游服务功能优先导入：旅游服务功：旅游服务功能是本项目的核心功能，可尽快把南岳能是本项目的核心功能，可尽快把南岳外溢的旅游服务功能承接过来，作为区外溢的旅游服务功能承接过来

214、，作为区域启动的主导功能，同时亦能带动其他域启动的主导功能，同时亦能带动其他功能、物业的发展，也能使项目尽快地功能、物业的发展，也能使项目尽快地融入到衡山的旅游体系中去融入到衡山的旅游体系中去围绕核心功能，逐步引入增值特色：核心功能是区域发展的支撑，而在核心核心功能是区域发展的支撑，而在核心功能树立起来后，体验式旅游等增长特功能树立起来后，体验式旅游等增长特色则是赋予区域主题以及提升区域土地色则是赋予区域主题以及提升区域土地价值的重要举措价值的重要举措安置区根据不同发展阶段的需要适时开发第二阶段快速发展期培育区域活力全面发展期扩展增值特色第三阶段第四阶段成熟发展期完善综合功能区域发展阶段时间

215、目标实现第一阶段引擎启动期导入核心功能第一阶段引擎启动期（约70万平方米）p启动站场核心区建设启动站场核心区建设 依托新衡山站、九龙大道、站前环线，以站场核心区作为启动区域p以旅游服务功能开发为主：以旅游服务功能开发为主：主动承接南岳区外溢的旅游服务功能，以酒店和商业为主，初步形成上规模的旅游服务中心p初步形成大衡山新形象门户：初步形成大衡山新形象门户：依托站场核心区及相关旅游服务功能，成为大衡山的新形象门户p完成主干道建设：完成主干道建设：完成九龙大道、站前环线和圣地大道南段建设站场核心区站场核心区导入核心功能第二阶段快速发展期（约90万平方米）p完善站场核心区建设：完善站场核心区建设：完善

216、站场核心区功能，强化门户形象，吸引更多人流p沿交通轴线延伸服务功能沿交通轴线延伸服务功能：沿九龙大道及圣地大道南段，拓展沿主干道的商业功能以及在综合服务区引入行政功能，增加常住服务人口及行政办公人口，强化区域活力p开始导入养生文化及康体休闲主题，开始导入养生文化及康体休闲主题，赋予项目增值空间：赋予项目增值空间：启动相关养生文化、康体休闲项目，开始在区域引入体验式旅游的相关增值特色培育区域活力第三阶段全面发展期（约120万平方米）p扩展体验式旅游功能：扩展体验式旅游功能：扩展养生文化及康体休闲主题区域的建设，延展区域的体验式旅游产品，使区域价值在原有基础上获得提升p围绕生态资源、区域主题提升生

217、围绕生态资源、区域主题提升生态、养生居住价值态、养生居住价值：在生态资源、养生主题的增值下，开始开发中高端、高端生态、养生住宅项目，最大化居住功能价值扩展增值特色第四阶段成熟发展期（约70万平方米）p居住价值快速提升，居住功能快居住价值快速提升，居住功能快速发展：速发展：随着配套设施的完善、生态资源的开发、体验旅游价值的挖掘，居住功能得以提升，居住用地价值快速释放p区域进入成熟发展期，综合功能区域进入成熟发展期，综合功能新区形成：新区形成：随着常住人口聚集，其他功能完善，区域发展进入良性循环，进入成熟发展期完善综合功能发展时序总结发展时期引擎启动期快速发展期全面发展期成熟发展期功能发展旅游服务

218、功旅游服务功能能旅游服务旅游服务功能功能部分体验部分体验式旅游式旅游体验式旅体验式旅游游部分生态部分生态养生居住养生居住部分生态部分生态养生居住养生居住完善其他完善其他功能功能重点内容站场建设站场建设主干道建设主干道建设站场核心区站场核心区建设建设旅游服务功旅游服务功能导入能导入完善站场完善站场核心区核心区沿交通轴沿交通轴线延伸相关线延伸相关服务功能服务功能启动养生启动养生文化主题项文化主题项目目启动休闲启动休闲康体主题项康体主题项目目扩展养生扩展养生文化主题文化主题建设建设扩展休闲扩展休闲康体主题康体主题建设建设启动中高启动中高端、高端端、高端生态、养生态、养生住宅项生住宅项目建设目建设居住

219、功能居住功能大规模建大规模建设设其他功能其他功能逐步完善逐步完善战略立足导入核心功能培育区域活力扩展增值特色完善综合功能土地价值研究地块划分地块划分资源分析资源分析土地价值评判与分等定级土地价值评判与分等定级商业用地价值评估与出让价商业用地价值评估与出让价格建议格建议居住用地价值评估与出让价居住用地价值评估与出让价格建议格建议以概念性规以概念性规划的功能分划的功能分区建议为基区建议为基础础根据土地用根据土地用途、路网分途、路网分布、地块的布、地块的自然状况、自然状况、资源条件以资源条件以及区位条件及区位条件的差异对地的差异对地块进行划分块进行划分性质相同、性质相同、位置相邻的位置相邻的地块适当

220、组地块适当组合合地块划分1 12 25 56 64 43 37 78 89 9101011111212131314141515161617171818居住用地：居住用地： 1 18 8商业用地：商业用地： 9 91818地块资源分析地块序号用地性质资源分析1居住居住临火车站和圣帝大道、乌河沿河景观绿化带，临火车站和圣帝大道、乌河沿河景观绿化带，靠近火车站商业广场，受铁路噪声影响较大靠近火车站商业广场，受铁路噪声影响较大2临乌河沿河景观绿化带，近山体资源，铁路噪临乌河沿河景观绿化带，近山体资源，铁路噪声有一定影响声有一定影响3背靠丰富的山体资源，临近康体主题公园和高背靠丰富的山体资源，临近康体主

221、题公园和高尔夫主题园，离医院、九龙大道商业广场不远尔夫主题园，离医院、九龙大道商业广场不远4近医院、行政中心、商业广场等配套设施，有近医院、行政中心、商业广场等配套设施，有一定的山景一定的山景5环绕生态山体公园，临养生文化主题公园，离环绕生态山体公园，临养生文化主题公园，离火车站、区域商业中心、医院等配套距离较近火车站、区域商业中心、医院等配套距离较近6背靠山体公园，近养生主题旅游服务区，内部背靠山体公园，近养生主题旅游服务区，内部有部分水体，但受有部分水体，但受107国道和安置区的不利影国道和安置区的不利影响响7两面靠山，内部部分水体，紧邻商业广场两面靠山，内部部分水体，紧邻商业广场8多面环

222、山，近康体主题公园和高尔夫主题园多面环山，近康体主题公园和高尔夫主题园9商业商业火车站广场、长途汽车站，流动人口密度大，火车站广场、长途汽车站，流动人口密度大，多面临路，多面临路，10火车站广场、临乌河火车站广场、临乌河11火车站广场、近长途汽车站，流动人口密度大，火车站广场、近长途汽车站，流动人口密度大，多面临路多面临路12滨乌河，近火车站广场，城市文化馆，三面临滨乌河，近火车站广场，城市文化馆，三面临路路13圣帝大道临街面长，近乌河及景观绿轴圣帝大道临街面长，近乌河及景观绿轴14环山、临路、滨河，但道路级别较低环山、临路、滨河，但道路级别较低15107国道和圣帝大道两面临路，近乌河，靠养国

223、道和圣帝大道两面临路，近乌河，靠养生主题旅游区生主题旅游区16靠近山体，一面临靠近山体，一面临107国道，整体商业价值不国道，整体商业价值不高高17九龙大道临街面长，近行政性服务中心，周边九龙大道临街面长，近行政性服务中心，周边规划人口密度相对较高规划人口密度相对较高18107国道和九龙大道两面临路，周边规划人口国道和九龙大道两面临路，周边规划人口密度相对较高密度相对较高土地价值评判与分等定级的方法与原则方法：以国家标准为依据，通过对影响土以国家标准为依据，通过对影响土地价值与效率的各种不同因素进行综合评地价值与效率的各种不同因素进行综合评价后，划分项目不同功能用地的不同等级价后，划分项目不同

224、功能用地的不同等级分等定级因素的选择依据： 中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准 GB/T 18507-2001城镇土地分等定级规程城镇土地分等定级规程 中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准 GB/T 18508-2001城镇土地估价规程城镇土地估价规程原则综合分析原则：综合分析对土地级别有重：综合分析对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件等诸多因素的综合影响，社会、自然条件等诸多因素的综合影响， 主导因素原则：通过权重的分配，重点分通过权重的分配，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突析对土地级起控制和主导作用

225、的因素，突出主导因素的影响出主导因素的影响 定量与定性结合原则 ：把定性的、经验把定性的、经验性的分析进行量化，从而形成定量的结果性的分析进行量化，从而形成定量的结果直接进行比较直接进行比较权重的确定特尔斐测定法 （专家调查法）：本次土地（专家调查法）：本次土地分定级过程中，针对影响土地价值和效率分定级过程中，针对影响土地价值和效率各个不同因素，工作团队以自身的操作经各个不同因素，工作团队以自身的操作经验为基础，征求合富、中山大学以及评估验为基础，征求合富、中山大学以及评估公司各专家的意见，综合确定各因素的权公司各专家的意见，综合确定各因素的权重赋值重赋值居住用地因素权重衍生因子权重繁华度0.

226、15到市区商业中到市区商业中心便利程度心便利程度0.02距区域集中商距区域集中商业中心距离业中心距离0.06距街区商业街距街区商业街距离距离0.03距南岳旅游区距南岳旅游区距离距离0.02到行政、商务到行政、商务办公中心距离办公中心距离0.02交通条件0.18道路通达性道路通达性0.05公交便捷度公交便捷度0.08临街道路状况临街道路状况对居住影响对居住影响0.02对外交通的便对外交通的便利程度（铁路、利程度（铁路、高速公路、国高速公路、国道省道）道省道）0.03社会服务设施0.25到公园便利程到公园便利程度度0.04到公共开放休到公共开放休闲广场的距离闲广场的距离0.02体育娱乐休闲体育娱乐

227、休闲活动场所便利活动场所便利程度程度0.02生活市场便利生活市场便利程度程度0.05中小学教育方中小学教育方便程度便程度0.05到医院便利程到医院便利程度度0.05基础设施提供基础设施提供（水电等）（水电等）0.02环境条件0.32山体资源山体资源0.1水体资源水体资源0.05主题公园景观主题公园景观0.1噪音噪音0.07人口状况0.1人口密度人口密度0.02面积与形状面积与形状0.03宗地条件绿地覆盖度绿地覆盖度0.05商业用地因素权重因子权重繁繁华华度度0.3距区域集中商距区域集中商业中心距离业中心距离0.1距南岳旅游区距南岳旅游区距离距离0.06距火车站距离距火车站距离0.1到行政、商务

228、到行政、商务办公中心距离办公中心距离0.04交交通通条条件件0.2道路通达性道路通达性0.08公交便捷度公交便捷度0.08对外交通的便对外交通的便利程度（铁路、利程度（铁路、高速公路、国高速公路、国道省道）道省道）0.04社社会会服服务务设设施施0.05生活设施的成生活设施的成熟程度熟程度0.02基础设施提供基础设施提供（水电等）（水电等）0.03环环境境条条件件0.1景观影响景观影响0.04视觉环境（如视觉环境（如变电站、村屋变电站、村屋等影响）等影响）0.06人人口口状状况况0.2常住人口密度常住人口密度0.1流动人口流动人口0.1宗宗地地条条件件0.15面积与形状面积与形状0.05临近便

229、利人行临近便利人行干道面长干道面长0.1地块价值评价与比较一：居住用地修正因素地块序号因素权重衍生因子权重12345678繁华繁华度度0.15到市区商业中心便利程度到市区商业中心便利程度 0.02 44444455距区域集中商业中心距离距区域集中商业中心距离 0.06 99888776距街区商业街距离距街区商业街距离0.03 9879 7.5786距南岳旅游区距离距南岳旅游区距离0.02 5 4.5 4.5 4.5 565 4.5到行政、商务办公中心距到行政、商务办公中心距离离0.02 899 9.5 877.5 6.5交通交通条件条件0.18道路通达性道路通达性0.05 9778788.57

230、公交便捷度公交便捷度0.08 8 6.5 77 6.5 6.5 8 6.5临街道路状况对居住影响临街道路状况对居住影响 0.02 76769669对外交通的便利程度（铁对外交通的便利程度（铁路、高速公路、国道省道）路、高速公路、国道省道）0.03 87776887社会社会服务服务设施设施0.25到公园便利程度到公园便利程度0.04 5798988.59到公共开放休闲广场的距到公共开放休闲广场的距离离0.02 88777566体育娱乐休闲活动场所便体育娱乐休闲活动场所便利程度利程度0.02 66666666生活市场便利程度生活市场便利程度0.05 77777787中小学教育方便程度中小学教育方便

231、程度0.05 66667976到医院便利程度到医院便利程度0.05 66786666基础设施提供（水电等）基础设施提供（水电等） 0.02 88888888环境环境条件条件0.32山体资源山体资源0.14610710 8.58.510水体资源水体资源0.05 675 5.5 55.55.56主题公园景观主题公园景观0.1559898.58.59噪音噪音0.07 378897610人口人口状况状况0.1人口密度人口密度0.02 887877.5 8 6.5面积与形状面积与形状0.03 87777778宗地宗地条件条件绿地覆盖度绿地覆盖度0.05 5698987.510综合评价值综合评价值16.3

232、 6.6 7.6 7.3 7.6 7.3 7.4 7.6 居住用地分等定级等级 一等二等三等取值范围7.5以上以上7.07.57.0以以下下地块序号3、5、84、6、71、2建议容积率范围0.50.60.81.01.01.5适宜建设物业别墅别墅类为类为主主类别类别墅、墅、多层多层为主为主多层多层为主为主125-164378-18-2一等居住用地一等居住用地二等居住用地二等居住用地三等居住用地三等居住用地5-25-3地块价值评价与比较二：商业用地修正因素地块序号因素权重因子权重9101112131415161718繁华繁华度度0.3距区域集中商距区域集中商业中心距离业中心距离0.19910998

233、.5888.57距南岳旅游区距南岳旅游区距离距离0.06888.58.5989877.5距火车站距离距火车站距离0.1109109998.58.58.57.5到行政、商务到行政、商务办公中心距离办公中心距离0.048988.57.5878108交通交通条件条件0.2道路通达性道路通达性0.0898.5988.589899.5公交便捷度公交便捷度0.089.59.5108.5989899对外交通的便对外交通的便利程度（铁路、利程度（铁路、高速公路、国高速公路、国道省道）道省道）0.04878787.5987.58.5社会社会服务服务设施设施0.05生活设施的成生活设施的成熟程度熟程度0.0277

234、76.56.56665.55.5基础设施提供基础设施提供（水电等）（水电等）0.038888888888环境环境条件条件0.1景观影响景观影响0.0488888988.57.57.5视觉环境（如视觉环境（如变电站、村屋变电站、村屋等影响）等影响）0.067.5778668787人口人口状况状况0.2常住人口密度常住人口密度0.18878.586768.58.5流动人口流动人口0.19.58108.58.578.577.57.5宗地宗地条件条件0.15面积与形状面积与形状0.059810997.59.5899临近便利人行临近便利人行干道面长干道面长0.19.58108.5979788合计合计1综

235、合评价值综合评价值18.8 8.3 9.0 8.4 8.4 7.6 8.4 7.6 8.2 8.0 商业用地分等定级等级一等二等三等取值范围取值范围8.5以上以上8.08.58.0以下以下地块序号地块序号9、1110、12、13、15、17、1814、16一等商业用地一等商业用地二等商业用地二等商业用地三等商业用地三等商业用地9 9101011111212131314-14-1 1151516161717181814-214-2居住用地土地价值评估居住用地评估方法的选取：由于衡山房土由于衡山房土地市场尚不成熟，居住用地市场交易的代地市场尚不成熟，居住用地市场交易的代表性不强，故本次评估选取假设

236、开发法来表性不强，故本次评估选取假设开发法来评定区域土地的价格范围评定区域土地的价格范围假设开发法：预测土地未来开发成相关物预测土地未来开发成相关物业后的价值，然后减去预测的未来开发成业后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取土地价值。本、税费和利润等来求取土地价值。待估土地价值 = 开发物业价值开发物业价值（开发成本开发成本开发经营费用开发经营费用开发利润开发利润土地土地税费税费）*开发经营费用包括：管理费用、投资利息、销售费用、销售税费1 12 23 34 45 5一等居住用地价值的评估指标假设序号项目指标1占地面积占地面积 100,000 m22容积率容积率0.553建筑

237、面积建筑面积（可售）（可售）55,000 m24物业销售物业销售价格价格4,000元元/m25税前销售税前销售利润率利润率20%6物业类型物业类型 别墅为主别墅为主序号项目金额（万元）单方价格（元/m2）说明1开发物开发物业的价业的价值值220004,000一等别墅物业均价一等别墅物业均价4000元元/m22开发成开发成本本89741632 包括前期工程费、建包括前期工程费、建安成本、公建配套费安成本、公建配套费用，开发期间税费和用，开发期间税费和不可预见费不可预见费3管理费管理费用用256 47 (前期工程费前期工程费+建安工建安工程费程费+基础设施费基础设施费)*3%4投资利投资利息息10

238、30 187 按一年期商业贷款利按一年期商业贷款利率计算率计算5销售税销售税费费1234 224 销售收入销售收入*5.61%6销售费销售费用用660120 包括宣传推广和销售包括宣传推广和销售代理费，销售收入代理费，销售收入*3%7开发利开发利润润4400800 税前销售利润率税前销售利润率20%8购地负购地负担税费担税费209 38 主要是契税主要是契税4%9土地价土地价格格5235 524 地面价地面价土地价格土地价格524元元/m2，即，即35万元万元/亩亩土地交易价格的形成主要取决于出让地块的规划土地交易价格的形成主要取决于出让地块的规划指标，物业的市场价格及对物业开发完成后的预指标

239、，物业的市场价格及对物业开发完成后的预期收益来决定，本区域一等用地容积率范围期收益来决定，本区域一等用地容积率范围0.50.6，别墅价格，别墅价格38004000元元/m2，别墅物业，别墅物业预期销售利润率较高，一般在预期销售利润率较高，一般在20%25%， 故建议项目一等居住用地的出让价格范围在故建议项目一等居住用地的出让价格范围在30403040万元万元/ /亩之间亩之间二等居住用地价值的评估指标假设序号项目指标1占地面积占地面积100,000 m22容积率容积率1.03建筑面积建筑面积（可售）（可售）100,000 m24物业平均销物业平均销售价格售价格2,500元元/m25税前销售利税

240、前销售利润率润率20%6物业类型物业类型独立别墅、联排独立别墅、联排别墅、多层洋房别墅、多层洋房序号项目金额（万元）单方价格（元/m2）说明1开发物开发物业的价业的价值值250002500按均价按均价2500元元/m2计计算算2开发成开发成本本122081221 包括前期工程费、建包括前期工程费、建安成本、公建配套费安成本、公建配套费用，开发期间税费和用，开发期间税费和不可预见费不可预见费3管理费管理费用用350 35 (前期工程费前期工程费+建安工建安工程费程费+基础设施费基础设施费)*3%4投资利投资利息息1252 125 按一年期商业贷款利按一年期商业贷款利率计算率计算5销售税销售税费费

241、1403 140 销售收入销售收入*5.61%6销售费销售费用用37538 包括宣传推广和销售包括宣传推广和销售代理费，销售收入代理费，销售收入*3%7开发利开发利润润5000500 税前销售利润率税前销售利润率20%8购地负购地负担税费担税费170 17 主要是契税主要是契税4%9土地价土地价格格4243 424 地面价地面价土地价格土地价格424元元/m2，即，即28万元万元/亩亩本区域二等用地容积率范围本区域二等用地容积率范围0.81.0，物业销售价，物业销售价格格24002600元元/m2之间，根据经验判断，预期之间，根据经验判断，预期销售利润率一般在销售利润率一般在17%20%， 故

242、建议项目二等居住用地的出让价格范围在故建议项目二等居住用地的出让价格范围在25302530万元万元/ /亩之间亩之间三等居住用地价值的评估指标假设序号项目指标1占地面积占地面积 100,000 m22容积率容积率1.23建筑面积建筑面积（可售）（可售）120,000 m24物业平均物业平均销售价格销售价格1,400元元/m25税前销售税前销售利润率利润率15%6物业类型物业类型 多层洋房多层洋房序号项目金额（万元）单方价格（元/m2）说明1开发物开发物业的价业的价值值168001400按均价按均价1400元元/m2计计算算2开发成开发成本本8433703 包括前期工程费、建包括前期工程费、建安

243、成本、公建配套费安成本、公建配套费用，开发期间税费和用，开发期间税费和不可预见费不可预见费3管理费管理费用用158 13 (前期工程费前期工程费+建安工建安工程费程费+基础设施费基础设施费)*2%4投资利投资利息息988 82 按一年期商业贷款利按一年期商业贷款利率计算率计算5销售税销售税费费942 79 销售收入销售收入*5.61%6销售费销售费用用33628 包括宣传推广和销售包括宣传推广和销售代理费，销售收入代理费，销售收入*3%7开发利开发利润润2520210 税前销售利润率税前销售利润率20%8购地负购地负担税费担税费132 24 主要是契税主要是契税4%9土地价土地价格格3290

244、329 地面价地面价土地价格土地价格332元元/m2，即，即22万元万元/亩亩本区域三等用地容积率范围本区域三等用地容积率范围1.01.2，结合衡山本，结合衡山本地的房地产市场情况，多层物业销售价格价格较地的房地产市场情况，多层物业销售价格价格较低，在低，在13001500元元/m2之间，根据经验判断，之间，根据经验判断，预期销售利润率一般在预期销售利润率一般在15%18%， 故建议项目三等居住用地的出让价格范围在故建议项目三等居住用地的出让价格范围在20252025万元万元/ /亩之间亩之间小结：居住用地出让价格建议土地等级容积率销售利润率物业销售价格（元/m2）建议土地出让价格范围一等居一

245、等居住用地住用地0.50.620%25%380040003040万元万元/亩亩二等居二等居住用地住用地0.81.017%20%240026002530万元万元/亩亩三等居三等居住用地住用地1.01.215%18%130015002025万元万元/亩亩影响因素附注：所有评估都是基于目前的市场价格和市场现状，故建议出让地价亦为现阶段熟地价格商业用地土地价值评估商业用地价值评估方法的选取：由于衡由于衡山房土地市场不成熟，商业用地成交案山房土地市场不成熟，商业用地成交案例较少，故本次评估选取假设开发法和例较少，故本次评估选取假设开发法和市场比较法来综合评定区域商业用地地市场比较法来综合评定区域商业用地

246、地的价值的价值假设开发法：假设开发法：预测土地未来开发成相关物业后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取土地价值。市场比较法：市场比较法：对近两年衡山商业用地的成交案例针对本项目进行区域因素、个体因素比较，并进行交易情况、交易时间修正，推断项目商业用地的市场比准价格土地出让价格建议：取上述两种方法求取上述两种方法求取的地价的均值，然后根据物业销售价取的地价的均值，然后根据物业销售价格预测和预期销售利润率的变化来推断格预测和预期销售利润率的变化来推断本项目商业用地出让价格的范围；并借本项目商业用地出让价格的范围；并借鉴三四线城市同类不同级别鉴三四线城市同类不同级别 土地价格土地价

247、格的差异来确定不同等级商业用地的价格的差异来确定不同等级商业用地的价格范围范围一等商业用地出让价格评估假设开发法以火车站广场南面以火车站广场南面11号地块为号地块为一等商业用地价格评估的实例一等商业用地价格评估的实例序号项目指标1占地面积占地面积67,000 m22容积率容积率1.03建筑面积建筑面积（可售）（可售）67,000 m24物业平均物业平均销售价格销售价格7,000元元/m25税前销售税前销售利润率利润率45%6物业类型物业类型商业街商业街指标假设附注：附注：因衡山物业开发成本相对较低，而成熟区域和旅游服务区商用物业价值较高，故预期收益率远高于住宅物业，本次评估取税前销售利润率40

248、%50%；序号项目金额（万元）单方价格（元/m2）说明1开发物开发物业的价业的价值值469004690070007000按均价按均价7000元元/m2计计算算2开发成开发成本本14171141712115 2115 包括前期工程费、建包括前期工程费、建安成本、公建配套费安成本、公建配套费用，开发期间税费和用，开发期间税费和不可预见费不可预见费3管理费管理费用用404 404 34 34 (前期工程费前期工程费+建安工建安工程费程费+基础设施费基础设施费)*3%4投资利投资利息息1458 1458 121 121 按一年期商业贷款利按一年期商业贷款利率计算率计算5销售税销售税费费942 942

249、79 79 销售收入销售收入*5.61%6销售、销售、招商费招商费用用84084070 70 包括宣传推广、招商包括宣传推广、招商及销售代理费，销售及销售代理费，销售收入收入*5%7开发利开发利润润21105211051759 1759 税前销售利润率税前销售利润率40%8购地负购地负担税费担税费307 307 26 26 契税契税4%9土地价土地价格格7673 7673 1145 1145 地面价地面价假设开发法求得一等商业用地价格假设开发法求得一等商业用地价格1145元元/m2，即即76万元万元/亩亩本次评估选取的比较对象为近几年衡山本次评估选取的比较对象为近几年衡山市场通过市场行为出让的

250、商业用地：金市场通过市场行为出让的商业用地：金盛华庭商业地块、衡山大道商业地块、盛华庭商业地块、衡山大道商业地块、衡山县城市场服务中心地块（衡山县城市场服务中心地块（资料来源：资料来源：衡山县国土局衡山县国土局）一等商业用地出让价格评估市场比较法区域因素权权重重估估价价对对象象金盛金盛华庭华庭衡山衡山大道大道地块地块县城市场县城市场服务中心服务中心地块地块繁华程度0.31009090100交通条件0.25 1008595120配套设施0.1100100100120环境条件0.05 100808080人口状况0.21009085100城市规划0.1100959590小计110089.7591.2

251、5105区域因素直接比较表个别因素个别因素权权重重估价估价对象对象金盛金盛华庭华庭衡山大衡山大道地块道地块县城市场服县城市场服务中心地块务中心地块地块面积地块面积0.110010010090地块形状地块形状0.4100909595临街面宽临街面宽0.51008085100小计小计11008690.597个别因素直接比较表项目名称修正项目名称修正因素因素估估价价对对象象金盛金盛华庭华庭衡山衡山大道大道地块地块县城市场服县城市场服务中心地块务中心地块标准价（元标准价（元/m2）447 10001760交易情况修正交易情况修正10080100100交易时间修正交易时间修正100120110105区域

252、因素修正区域因素修正10089.7591.25105个别因素修正个别因素修正1008690.597本项目商业相本项目商业相对价格（元对价格（元/m2）86913321814综合修正系数表综合修正系数表一等商业用地价格=（1145+1338）/2=1241元元/m2 ，即即82万元/亩商业用地容积率经验值一般在商业用地容积率经验值一般在1.0左左右，结合衡山衡山县城和南岳旅游区右，结合衡山衡山县城和南岳旅游区商用物业市场销售情况，商用物业价商用物业市场销售情况，商用物业价格在格在60008000元元/m2之间，预期销之间，预期销售利润率一般在售利润率一般在40%50%权重系数修正表权重系数修正表

253、项目名称项目名称金盛金盛华庭华庭衡山衡山大道大道地块地块县城市场服县城市场服务中心地块务中心地块相对价格（元相对价格（元/m2）86913321814权重权重30%40%30%加权后的相对价加权后的相对价格（元格（元/m2）261533544评估对象比准价评估对象比准价格（元格（元/m2）1338 故建议项目一等商业用地的出让价格范围在故建议项目一等商业用地的出让价格范围在60906090万元万元/ /亩之间亩之间三四线城市商业用地基准地价比较陕西咸阳市商业用地陕西咸阳市商业用地基准地价（基准地价（2006年）年）土地等级土地等级一等一等（1级）级）二等（二等（2级）级）三等三等（3-4级）级

254、）基准地价范基准地价范围（元围（元/m2）120016009001100450900中间值（元中间值（元/m2）1400 1000675地价比例地价比例（一等为基（一等为基准）准）10.7 0.48 土地等级土地等级一等一等（区段（区段I1）一等一等（区段（区段I2）一等一等（区段（区段I3）基准地价范基准地价范围（元围（元/m2）100024008001200500900中间值（元中间值（元/m2）1700 1000700地价比例地价比例（一等为基（一等为基准）准）10.60.41安徽淮南市商业用地基准地价安徽淮南市商业用地基准地价（2007年）年）广东清远市城区商业用地基准广东清远市城区商

255、业用地基准地价（地价（2007年）年）土地等级土地等级一等一等（1级）级）一等（一等（2级）级）一等一等（3、4级）级）基准地价范基准地价范围（元围（元/m2）389023707101150中间值（元中间值（元/m2）930地价比例地价比例（一等为基（一等为基准）准）10.60.24小结：商业用地出让价格建议一等商业用地价格的基础上，结合分一等商业用地价格的基础上，结合分等顶级评定中考虑的区域和个别因素等顶级评定中考虑的区域和个别因素的修正，以及区域以旅游服务业为主的修正，以及区域以旅游服务业为主的综合功能新区的发展定位和策略，的综合功能新区的发展定位和策略，借鉴国内三四线城市基准地价的比例借

256、鉴国内三四线城市基准地价的比例设置，建议区域商业用地的出让价格设置，建议区域商业用地的出让价格如下如下土地等级分等顶级综合值建议价格比例建议土地出让价格范围一等商业用一等商业用地地8.89.016090万元/亩二等商业用二等商业用地地8.08.40.64060万元/亩三等商业用三等商业用地地7.6左右左右0.43040万元/亩附注：所有出让地价建议都为现阶段熟地价格，具体出让价格应根据出让时点的市场环境灵活制定项目研究思路框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建

257、议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场站场核心区300亩地块选址及物业设置建议站场核心区地块价值分析高速铁路衡山县站对项高速铁路衡山县站对项目地块价值影响目地块价值影响作为项目最重要的价值拉升因素,客运站对项目地块的影响直接关系到启动区的位置p项目启动区位置思考:用地条件:占地约300亩启动区应结合项目价值点进行设置启动区位置不宜远离项目价值点107国道客运站影响最直接的区域客运站影响较直接的区域500m1000m站场核心区地块价值分析项目启动区位置设置项目启动区位置设置原则原则结合项目价值点共同设置结合项目地块划分及地块联系度思

258、考结合项目启动区占地面积考虑项目启动区位置分析项目启动区位置分析客运站影响最直接的区域客运站影响较直接的区域500m1000m地地块块地块分析地块分析研研判判1/4西面地块沿地铁分布西面地块沿地铁分布,地块价值受影响地块价值受影响,开发开发物业选择限制大物业选择限制大受圣帝大道阻隔受圣帝大道阻隔, 不利不利于与后续地块联动发于与后续地块联动发展展不不适适合合2虽然被道路分隔虽然被道路分隔,但与但与价值点结合紧密价值点结合紧密,联系联系度高度高,能有效发挥项目能有效发挥项目价值点的价值价值点的价值适适合合35地块昭示性强地块昭示性强,交通便交通便利利,具备良好的商业价具备良好的商业价值值6地块具

259、备山体及水体地块具备山体及水体景资源景资源,交通便利交通便利,综合综合价值高价值高7地块受道路规划及山地块受道路规划及山体影响，对后续地块体影响，对后续地块的联动能力有限的联动能力有限,难以难以带动项目整体发展带动项目整体发展可可选选择择8受环线影响受环线影响,地块独立地块独立性及昭示性强性及昭示性强,但与周但与周边地块的联系度较弱边地块的联系度较弱,辐射范围较少辐射范围较少可可选选择择9区域居民安置区区域居民安置区,形象形象较差较差不不适适合合714693258站场核心区300亩具体地块价值分析启动区地块价值分析启动区地块价值分析启动区由四个地块组成,受周边因素及内部资源影响,形成不同的价值

260、支撑点,影响启动区物业分布地地块块面积面积(m)地块周边污染地块周边污染分析分析资源优势资源优势综合评价综合评价48556火车站客流影火车站客流影响响周边道路噪声周边道路噪声,废气污染废气污染火车站广火车站广场场客流量大客流量大区域形象好区域形象好商业价值高商业价值高60073地块内部客运地块内部客运站客流影响站客流影响18263周边道路噪声周边道路噪声,废气污染废气污染交通便利交通便利区域形象好区域形象好环境资源及环境资源及市政配套较均市政配套较均衡衡综合价值高综合价值高25916东南面有东南面有水体资源水体资源及文体娱及文体娱乐配套乐配套47185西北面有西北面有水体资源水体资源东北面有东

261、北面有文体娱乐文体娱乐配套配套交通便利交通便利地块景观资地块景观资源充沛源充沛景观价值相景观价值相对较高对较高东南面安置区东南面安置区视觉及心理污视觉及心理污染染235-16启动区236水道山体山体文体娱乐配套站前广场衡山县火车站5-15-25-2站场核心区300亩具体地块物业分布建议启动区物业类型及用地对启动区物业类型及用地对应关系应关系3号号/5-1号号/5-2号号地块联系度高,可利用站场产生联动效应,相互拉升其商业价值2号号地块与6号号地块分隔较远,可设置针对不同客户需求的旅游服务物业商用商用物业物业区域商业街区充分利用火车站及客运站人流,通过规划有效引导人流,挖掘该地块乃至区域的商业价

262、值潜力,并展示区域形象旅游配套旅游配套物业物业区域旅游配套服务中心利用区域地理位置及交通规划,形成主要服务于衡山风景区的旅游配套核心区域启动区物业设置启动区物业设置休闲休闲养生养生度假度假分析物业类型对应用地商用物业3 3旅游配套物业2 25-15-16 6启动区365725-25-23 3、5-1、5-2号地块商用物业发展方向特色商业街区结合项目结合项目休闲休闲养生养生度假度假主题，打造符合主题，打造符合当地旅游消费需求的当地旅游消费需求的特色综合性商业街区特色综合性商业街区，引导游客进行消费，引导游客进行消费，并树立区域的特色形并树立区域的特色形象象启动区3573 3、5-1、5-2号地块

263、商用物业特色商业街区价格设定大衡山区域的在售商大衡山区域的在售商业物业主要有南岳区业物业主要有南岳区的旅游商业的旅游商业御街商御街商业街以及衡山县的城业街以及衡山县的城市商业市商业金盛华城商金盛华城商业街业街根据本地块商业物业根据本地块商业物业休闲休闲养生养生度假主题度假主题打造特色综合性商业打造特色综合性商业街区的方向，与南岳街区的方向，与南岳区御街商业街发展方区御街商业街发展方向相类似向相类似御街商业街当前的价御街商业街当前的价格水平是依托于极佳格水平是依托于极佳的区位以及成熟的区的区位以及成熟的区域，而本地块区域成域，而本地块区域成熟度仍有待提升，商熟度仍有待提升，商业氛围有待培育，综业

264、氛围有待培育，综合考虑后，价格可初合考虑后，价格可初步定价在步定价在60008000元/平方米左右（两层左右（两层临街商铺）临街商铺）南岳区 衡山县商业类型旅游商旅游商业业城市商城市商业业参考案例御街商御街商业街业街金盛华金盛华城商业城商业街街物业形态两层临两层临街商铺街商铺首层临首层临街商铺街商铺销售价格（元/平方米）800012000400050006号地块旅游配套物业发展方向高星级休闲度假酒店6号地块号地块有较好的天然山体、景观有较好的天然山体、景观资源；面积较大，而且邻近环线核资源；面积较大，而且邻近环线核心，昭示性好，可结合休闲、养生心，昭示性好，可结合休闲、养生公园，打造高星级休闲

265、度假酒店，公园，打造高星级休闲度假酒店，强调强调养生度假主题，打造具地方主题，打造具地方特色的主题休闲养生度假酒店特色的主题休闲养生度假酒店启动区62号地块旅游配套物业发展方向高星级综合型酒店2号地块号地块紧贴站场与站前紧贴站场与站前广场核心，交通便捷、综广场核心，交通便捷、综合价值高，对于区域形象合价值高，对于区域形象的展示亦非常有优势，具的展示亦非常有优势，具备打造备打造高星级综合型酒店高星级综合型酒店的条件，可以的条件，可以休闲现代主休闲现代主义义作为主导风格，树立区作为主导风格，树立区域的高起点、高品质形象域的高起点、高品质形象启动区2站场核心区300亩地块物业细化建议物业细分及容积率

266、物业细分及容积率建议建议物业物业类型类型物业物业细分细分物物业业档档次次定位定位容积率分析容积率分析容积率容积率选择范选择范围围容积容积率建率建议议商用商用物业物业商业商业街区街区中中高高端端特色商特色商业街区业街区地块成熟度地块成熟度低低,应以低层应以低层街铺作为主街铺作为主力进行设置力进行设置,容积率取值容积率取值建议偏低建议偏低0.81.21.0旅游旅游配套配套高星高星级酒级酒店店高高端端旅游配旅游配套服务套服务以旅游度假以旅游度假为主为主,设置低设置低层度假小屋层度假小屋作为主要物作为主要物业类型业类型0.51.00.5星级星级酒店酒店中中高高端端以短期商务以短期商务会议、普通会议、普

267、通游客为主游客为主,容容积率可相应积率可相应调高调高0.81.20.8物业物业类型类型物业物业细分细分占地面积占地面积(m)容容积积率率建筑建筑面积面积(m)商业商业商业商业街区街区约约156亩亩1042521.0106110旅游旅游配套配套高星高星级酒级酒店店约约70亩亩471850.5 24290星级星级酒店酒店约约73亩亩485560.8 39080总计总计-约约300亩亩约约2000000.85169480启动区物业启动区物业规模建议规模建议站场核心区300亩地块物业分布及规模小结启动区物业定位及分布小结启动区物业定位及分布小结商用商用物业物业区域商业街区旅游配套旅游配套物业物业区域旅

268、游配套服务中心物物业业类类型型物业物业细分细分地地块块占地面积占地面积(m)容容积积率率建筑建筑面积面积(m)商商业业商业商业街区街区3约约90亩亩600731.01061105-2约约39亩亩259165-1约约27亩亩18263旅旅游游配配套套高星高星级度级度假休假休闲酒闲酒店店6约约70亩亩471850.524290星级星级酒店酒店2约约73亩亩485560.839080总总计计-约约300亩亩2000000.85169480启动区物业规模小结启动区物业规模小结5-15-12 26 63 3启动区 星级酒店2 商业街区3 高星级度假休闲酒店6 商业街区5-2 商业街区5-15-25-26

269、08亩初步定位608亩用地概况 坡地 水塘站场核心（区）站场核心（区）旅游休闲区旅游休闲区项目项目所处位置项目所处位置项目地形地貌项目地形地貌地块现状地块现状位于旅游休闲区位于旅游休闲区自然资源丰富、地形自然资源丰富、地形地貌价值高地貌价值高九龙大道一侧将发展九龙大道一侧将发展星级酒店星级酒店对项目发展的认识 我们认为，项目具备发展高端物业的竞争优势及发展前景，其发展目标应是：打造引领大衡山区域的高端物业，提升城市开发、居住水平，实现项目价值最大化。p处在旅游休闲区内，该功能区未来将以旅游度假、休闲康体为主要发展方向，将利用红线外山体建设高尔夫主题园、康体主题公园等；p远离站场核心区，难以依托

270、区域核心功能提升价值及扩大影响；p项目规模大，物业持续开发压力大；p自然资源价值高，可塑性强，但并非优势的竞争资源；p高星级酒店是项目的重要组成，具有较大影响力及发展空间。城市区域本体p衡山县、南岳区等城市经济发展相对滞后，城市消费力有限；p房地产市场发展处于起步阶段，房价水平低，有发展空间；p高端需求亟待释放，但衡山县需求容量有限。p县城、南岳景区、武广高铁客运站三大资源发展的聚焦点，发展前景好；p依托衡山发展旅游服务功能、武广快线有效扩大辐射范围，将带来更多高价值的外来客源。对目标实现的理解问题1：大衡山区域的高端消费力有限，难以支撑项目大规模的高端物业开发。问题2：项目内部众多资源（酒店

271、、自然山水等）在区域中都不具备优势竞争力。问题3：项目远离站场核心区，早期开发难以借势区域的发展价值。立足区域客户，逐步扩大范围、丰富客源内外资源有效整合与价值叠加，形成优势竞争力寻求特色与创新，树立自身价值体系 要实现“打造引领大衡山区域的高端物业，提升城市开发、居住水平，实现打造引领大衡山区域的高端物业，提升城市开发、居住水平，实现项目价值最大化项目价值最大化”的发展目标，项目将需要解决以下几个问题：项目发展策略注入特色主题的成功关键：注入特色主题的成功关键：n把握目标客户的特质n符合项目本体资源条件的特征n足够的主题特色实现差异化立足区域客户，逐步扩大范围、丰富客源内外资源有效整合与价值

272、叠加，形成优势竞争力寻求特色与创新，树立自身价值体系为项目注入特色主题客户定位立足区域，合理演进核心客户群核心客户群重要客户群近期客户定位近期客户定位中远期客户定位中远期客户定位项目项目区域区域可吸可吸引的引的中高中高端、端、高端高端客户客户情况情况客户来源客户类型置业需求大衡山区域大衡山区域（衡山县、南岳（衡山县、南岳区及周边乡镇）区及周边乡镇）本地生意人、在本地生意人、在外事业有成的本外事业有成的本地人、政府高级地人、政府高级公务员公务员第一居所，第一居所，常住与休常住与休闲结合闲结合湖南省内湖南省内（衡阳、长株潭（衡阳、长株潭及周边区域）及周边区域）生意人、企业高生意人、企业高管、政府高

273、级公管、政府高级公务员等休闲度假务员等休闲度假投资客投资客第二居所，第二居所，以日常休以日常休闲为主闲为主武广快线沿线区武广快线沿线区域域（湖北武汉、珠（湖北武汉、珠三角等）三角等）对休闲有较高要对休闲有较高要求、对资源占有求、对资源占有欲较高的高收入欲较高的高收入者者第二居所，第二居所，以休闲度以休闲度假为主假为主核心客户群核心客户群重要客户群大衡山区域的大衡山区域的高端客户高端客户湖南省内的高湖南省内的高端客户端客户大衡山区域及湖南大衡山区域及湖南省内的高端客户省内的高端客户武广快线沿线区域武广快线沿线区域的中高端客户的中高端客户区域不断成熟，影响不断扩大项目不断完善，品牌不断提升目标客户

274、价值体现身份感、品质感、悠适感第一居所第一居所& &第二居住第二居住生态休闲档次健康尊享品牌人文特色配套品质感品质感身份感身份感悠适感悠适感目标客户需求多样：常住、休闲、度假相结合，第一居所与第二居所相结合，我们需要找到他们之间的共鸣点。市场定位衡山衡山RESORTRESORT主题原生活社区主题原生活社区 开启湖南高品质主题休闲大盘时代开启湖南高品质主题休闲大盘时代我们将为客户打造，p衡山衡山：依托南岳衡山的知名度，拓展项目影响力；pRESORTRESORT主题主题：强调项目并非简单的房地产开发，而是为客户提出一种全新的复合的生活方式，是居住的、休闲的、度假的综合体；p原生活原生活：突出项目把

275、自然与生活和谐共生的生态居住主张；p社区社区：体现项目规模及和谐生活氛围。构建RESORT主题的价值体系居住居住居住居住人文人文人文人文高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫生态休闲酒店山体公园滨水景观台养生会馆休闲文化长廊趣味农舍半山别墅水景别墅高尔夫别墅高尔夫会所高尔夫学院迷你高尔夫山水山水山水山水衡山衡山RESORTRESORT主题原生活社区主题原生活社区市场定位之下，产品需要整合与创造，实现和谐共生居住和游憩的和谐共生居住和游憩的和谐共生第一居所和第二居所的第一居所和第二居所的和谐共生和谐共生不同类型消费者及物业不同类型消费者及物业类型的和谐共生类型的和谐共生社区不同空间形态的和社区不同空间形态的和

276、谐共生谐共生保护和建设的和谐共生保护和建设的和谐共生产品定位pResort资源采用“大集中、小分散”原则，实现与住宅和谐共生，提升整体价值p依据地块资源价值不同，形成相对独立的不同级别的居住组团p尊重资源，适当保留价值较高的山体水体，顺应起伏落差，丰富层次规划建筑景观配套产品定位p以别墅物业为主，搭配少量公寓产品，丰富物业组合，实现和谐共生p现代主义风格与田园风格和谐相融，打造特色的人文风情p打造品质与品位产品，注重细节规划建筑景观配套产品定位p利用地块原生资源，建立丰富景观体系，最大化资源价值，实现与建筑的和谐共生p利用自然景观资源优势，打造具有竞争力的休闲主题景观园林p配合建筑设置休闲情景

277、的园林景致规划建筑景观配套产品定位p站位区域打造配套，结合酒店、高尔夫打造区域休闲度假中心，为区域发展服务p社区配套拉升档次，设计不同主题的会所，布置体现身份及尊贵的休闲养生功能规划建筑景观配套级别配套设施功能说明区区域域生态休生态休闲酒店、闲酒店、高尔夫、高尔夫、山体公山体公园、趣园、趣味农舍，味农舍，服务内服务内外，提外，提供高端供高端康体、康体、休闲和休闲和娱乐服娱乐服务务社社区区养生会养生会馆、半馆、半山会馆、山会馆、休闲体休闲体验长廊，验长廊，对内服对内服务，提务，提供尊贵供尊贵享受型享受型的休闲、的休闲、康体服康体服务务项目功能配套初步建议项目功能配套初步建议案名建议其它案名：其它

278、案名：原山谷原山谷、林语坊林语坊、水林涧水林涧、十里溪谷十里溪谷p十里十里：以具有文化意境的语言表现项目的规模；p溪谷溪谷：诠释项目突出的自然山水价值，勾勒出一幕与自然和谐共生的、悠闲自在的居住场景；p十里溪谷十里溪谷：给人以优雅的文化韵味，琅琅上口，易于记忆传播。价格定位设定依据以市场对比法为主，通过访谈中了解的以市场对比法为主，通过访谈中了解的客户价格承受能力进行修正，对项目的客户价格承受能力进行修正，对项目的各类物业价格进行初步设定。各类物业价格进行初步设定。楼盘名称别墅类型面向区域客户关注点别墅价格（元/m2）金盛华金盛华城城独立独立本地本地稀缺稀缺30004000韶关韶关碧桂园碧桂园

279、双拼、联双拼、联排别墅排别墅本地、本地、珠三角珠三角环境好、环境好、交通便利交通便利双拼：双拼：5000联排：联排：4000“衡山没有好房子，如果开云新城那边有像东方墅那样的产品卖五六千，也是可以接受的，” 衡山巍峰矿业发展有限责任公司衡山巍峰矿业发展有限责任公司 张总张总“整个衡阳其实都没有什么高端的郊区别墅，在环境、交通条件好的地方做高品质的高端别墅，价格控制在5000左右，是能够吸引到衡阳、甚至是周边城市的高端客户的” 衡阳中泰峰境项目衡阳中泰峰境项目 文总文总“长沙客户对度假别墅的需求是有的，除环境、交通、产品外，价格很重要，现状看，40005000算是极限” 合富辉煌湖南分公司市场部

280、合富辉煌湖南分公司市场部 岳经理岳经理参考别墅情况参考别墅情况价格定位考虑当地别墅产品档次低，在有外来先考虑当地别墅产品档次低，在有外来先进别墅理念注入情况下，新别墅产品必进别墅理念注入情况下，新别墅产品必然会有超越；然会有超越；项目定位高端，客户覆盖面、产品等多项目定位高端，客户覆盖面、产品等多方面都将会成为当地的新亮点，因此更方面都将会成为当地的新亮点，因此更多要与外地项目（碧桂园）对比；多要与外地项目（碧桂园）对比；通过区域资源、建筑产品、园林环境、通过区域资源、建筑产品、园林环境、主题配套设施、客户覆盖面等多方面对主题配套设施、客户覆盖面等多方面对比，我们认为，项目的综合评价不亚于比，

281、我们认为，项目的综合评价不亚于韶关碧桂园，但考虑现阶段衡山房地产韶关碧桂园，但考虑现阶段衡山房地产市场仍处于起步阶段，项目价格应该适市场仍处于起步阶段，项目价格应该适当降低。当降低。物业类型独立别墅双拼别墅联排别墅多层公寓价格（元/平方米）5000以以上上350040002500300015002000*价格设定以现阶段为参考时点。608亩初步投资分析投资分析总体说明本投资分析是建立在市场调查、预本投资分析是建立在市场调查、预测与项目策划定位基础上，通过静测与项目策划定位基础上，通过静态财务效益指标的初步分析，态财务效益指标的初步分析，判断和评价投资项目在财务上的可行性；基于项目整体分为住宅和

282、酒店两大基于项目整体分为住宅和酒店两大物业类型，开发经营的方式不同，物业类型，开发经营的方式不同，本部分重点分析住宅物业的成本及本部分重点分析住宅物业的成本及效益；效益；居住用地获得成本按居住用地获得成本按35万元万元/亩计算；亩计算；酒店商业用地按酒店商业用地按50万元万元/亩计算；亩计算；贷款年利率按央行贷款年利率按央行2008年年10月月30日日最新实行的中短期（最新实行的中短期（6个月个月-1年）商年）商业银行贷款利率业银行贷款利率6.66%计算；计算；住宅项目规划指标假设序号主要技术指标计量单位合 计比例（一）（一）建设用地面建设用地面积积355,000-（二）（二）容积率容积率-0

283、.6-（三）（三）建筑面积213,000100%1独立别墅独立别墅31,95015%2双拼别墅双拼别墅106,50050%3联排别墅联排别墅53,25025%4多层洋房多层洋房 21,30010%(四四)道路面积道路面积(含含广场用地广场用地)占地占地率率15%53,250-(五五)绿化面积绿化面积绿化绿化率率40%142,000-p根据地块特征，双拼别墅和联排别墅将是项目的主要产品，设定面积比重分别为50%和25%项目成本分析序号项目名称 合计(万元）单位成本（元/m2）所占比重（%）备注（一）（一） 投资总额 51466 2416 100%1.1土地成本土地成本 18637 875 36.

284、2%35万元万元/亩亩1.2前期费用前期费用957 45 1.9%见附件见附件1.3建安工程建安工程费费20342 955 39.5% 见附件见附件1.4配套设施配套设施费费5893 277 11.5%见附件见附件1.5开发期间开发期间税费税费791 37 1.5%见附件见附件1.6不可预见不可预见费费816 38 1.6%（1.21.4）*3%1.7管理费用管理费用816 38 1.6%（1.21.4）*3%1.8销售费用销售费用 2157 101 4.2%销售收销售收入入*3%1.9贷款利息贷款利息 1058 50 2.1%年利率年利率6.66% 项目投资总额项目投资总额51,466万元，

285、其中包括地价万元，其中包括地价18,637万元，除地价外投资额万元，除地价外投资额32,829万元万元 按可售面积计算，项目单位成本按可售面积计算，项目单位成本2416元元/m2，除地价以外单位成本除地价以外单位成本1541元元/m2项目收入分析 物业类型 面积（m2） 售价(元) 小计（万元）独立别墅独立别墅 31,950 5,000 15,975 双拼别墅双拼别墅 106,500 3,600 38,340 联排别墅联排别墅 53,250 2,700 14,378 多层洋房多层洋房 21,300 1,500 3,195 总 计 213,000 3,375 71,888 p项目销售总收入71,

286、88871,888万元，按可售面积计算，均价3375元/m2项目盈利分析序号项目名称 合计(万元）说 明1项目销售总项目销售总收入收入71888 2销售税金及销售税金及附加附加4033 销售收入销售收入5.61%3土地增值税土地增值税0 增值额增值额/扣除额扣除额行业平均利润率行业平均利润率盈亏平衡分析项目销售率达到项目销售率达到75%，即销售面积，即销售面积达到达到159,750m2时，项目达到静态时，项目达到静态盈亏平衡盈亏平衡敏感性分析当建安成本不变，销售价格下降当建安成本不变，销售价格下降25%，即平均价格下降至即平均价格下降至2531元元/m2，项目静，项目静态收支平衡，税后投资利润

287、率达到态收支平衡，税后投资利润率达到0%当销售价格不变，建安成本上升当销售价格不变，建安成本上升72%时，时，项目税后投资利润率达到项目税后投资利润率达到0%项目对销售价格相对敏感项目对销售价格相对敏感税后投资利润率销售价格变化-30%-20%-10%0%10% 20% 30%建安成本变化-30%5.8%16.9%27.9%38.7%49.5%60.1%70.7%-20%1.9%12.5%22.9%33.3%43.6%53.7%63.8%-10%-1.6%8.5%18.5%28.4%38.2%47.9%57.6%0%-4.9%4.8%14.4%23.9%33.3%42.6%51.9%10%-7

288、.8%1.4%10.6%19.8%28.8%37.8%46.7%20%-10.6%-1.6%7.2%16.0%24.7%33.3%41.9%30%-13.1%-4.5%4.0%12.5%20.8%29.2%37.4%酒店投资分析五星级酒店方案序号项目计量单位合 计1占地面积占地面积m250,0002建筑面积建筑面积m235,0003结构结构框架框架4房间数房间数间间3005绿化率绿化率45%酒店基本指标酒店基本指标酒店投资分析五星级酒店方案序号项目名称 合计(万元）单位成本（元/m2）所占比重（%）说明（一）一）投资总额29857 8531 100%1.1 土地成本土地成本3750 1071

289、12.6%50万元万元/亩亩1.2 前期工程前期工程209 60 0.7%1.3 建安成本建安成本 21625 6179 72.4%1.3.1室内装修室内装修（包房间（包房间设施）设施）14000 4000 46.9%装修装修2000元元/m2设施设施2000元元/m21.3.2建筑安装建筑安装7625 2179 25.5%多层多层1.4配套设施配套设施费费1498 428 5.0%见附件见附件1.5开发期间开发期间税费税费217 62 0.7%见附件见附件1.6不可预见不可预见费费700 200 2.3%（1.21.4）*3%1.7 管理费用管理费用700 200 2.3%（1.21.4）*

290、3%1.8销售推广销售推广费用费用574 164 1.9%（1.21.7）*2%1.9 贷款利息贷款利息585 167 2.0%投资额投资额*2%五星级酒店总投资额约五星级酒店总投资额约3亿元，除土地成本亿元，除土地成本3750万元外，另需投资万元外，另需投资2.6亿元亿元酒店投资分析四星级酒店方案序号项目计量单位合 计1占地面积占地面积m250,0002建筑面积建筑面积m225,0003结构结构框架框架4房间数房间数间间2005绿化率绿化率40%酒店基本指标酒店基本指标酒店投资分析四星级酒店方案序号项目名称 合计(万元）单位成本（元/m2）所占比重（%）说明（一）一）投资总额20252 81

291、01 100%1.1 土地成本土地成本3750 1500 18.5%50万元万元/亩亩1.2 前期工程前期工程138 55 0.7%1.3 建安成本建安成本13375 5350 66.0%1.3.1室内装修室内装修（包房间（包房间设施）设施）8250 3300 40.7%装修装修1600元元/m2设施设施1700元元/m21.3.2建筑安装建筑安装5125 2050 25.3%多层多层1.4配套设施配套设施费费1178 471 5.8%见附件见附件1.5开发期间开发期间税费税费144 58 0.7%见附件见附件1.6不可预见不可预见费费441 176 2.2%（1.21.4）*3%1.7 管理

292、费用管理费用441 176 2.2%（1.21.4）*3%1.8销售推广销售推广费用费用389 156 1.9%（1.21.7）*2%1.9 贷款利息贷款利息397 159 2.0%投资额投资额*2%四星级酒店总投资额约四星级酒店总投资额约2.02亿元，除土地亿元，除土地成本成本3750万元外，另需投资万元外，另需投资1.65亿元亿元注：酒店用地按50万元/亩计算投资分析结论项目住宅部分总投资51,466万元，除地价外投资额32,829万元；五星级酒店总投资额约29,857万元，除地价外需投资26,107万元;四星级酒店总投资20,252万元，除地价外需投资16,502万元；项目住宅单方成本2

293、416元/m2，销售均价3375 元/m2；税后投资利润率23.9%，大于行业平均利润；项目对销售价格较敏感。汇报结束，谢谢！附件1：综合旅游区用地指标案例及总结广州南湖国家旅游度假区作为国家级旅游度假区，作为国家级旅游度假区，内部拥有大量山体以及内部拥有大量山体以及保护用地；保护用地；除高尔夫等旅游文体用除高尔夫等旅游文体用地，休闲娱乐用地（包地，休闲娱乐用地（包括约括约18万功能绿地）是万功能绿地）是重要组成，占比近重要组成，占比近20；商业、酒店、居住等用商业、酒店、居住等用地占比约地占比约10。用地性质占地（万平方米）比例旅游文旅游文体用地体用地（高尔夫（高尔夫70万平方万平方米）米）

294、101.534%休闲娱休闲娱乐用地乐用地（功能绿地（功能绿地18万平方万平方米）米）55.619%商业用商业用地地26.29%酒店用酒店用地地27.59%居住用居住用地地28.510%核心功能用地情况核心功能用地情况西安御苑生态旅游区秦岭北麓的综合旅游区，秦岭北麓的综合旅游区，整体规模约整体规模约182公顷，包公顷，包括秦岭小镇（商业）、括秦岭小镇（商业）、上林瑶池（休闲娱乐）、上林瑶池（休闲娱乐）、猎人酒店、大汉天马园猎人酒店、大汉天马园（休闲娱乐旅游）、（休闲娱乐旅游）、骑士山庄（居住）等。骑士山庄（居住）等。居住用地占比居住用地占比20以上，以上，是项目体现土地价值的是项目体现土地价值的

295、重要功能组成；重要功能组成；休闲娱乐（不包括功能休闲娱乐（不包括功能绿地）、特色商业及酒绿地）、特色商业及酒店等旅游服务功能占比店等旅游服务功能占比较均衡。较均衡。用地性质占地（万平方米）比例旅游公旅游公园用地园用地74.647%休闲娱休闲娱乐用地乐用地（功能绿地（功能绿地6万平方米）万平方米）21.714%特色商特色商业用地业用地13.68%酒店用酒店用地地14.99%居住用居住用地地37.822%核心功能用地情况核心功能用地情况案例小结旅游区一般会形成核心旅游资源（大型高尔夫、主题旅游公园等）旅游服务居住物业的主体结构；核心旅游资源用地占比较高（40左右），起到带动区域其它功能发展的作用；

296、旅游服务中最重要的是休闲娱乐、特色商业及酒店三种功能，其中休闲娱乐占较高，若不考虑其内部功能绿地，则休闲娱乐：特色商业：酒店一般为1：1：1；居住物业在旅游区中极具开发价值，在不同区域的比例差异较大，但在自然及生态保护限制条件较少的区域，其发展比例较高，一般为20%30%；项目主要功能用地比例分析项目的核心旅游资源是用地范围之外的项目的核心旅游资源是用地范围之外的南岳衡山，因此用地比例主要是确定围南岳衡山，因此用地比例主要是确定围绕核心资源发展的绕核心资源发展的旅游服务功能旅游服务功能及及居住居住功能功能比例。比例。根据项目定位，发展旅游服务功能将是根据项目定位，发展旅游服务功能将是区域的重点

297、，同时整个大衡山区域旅游区域的重点，同时整个大衡山区域旅游服务水平也有较大提升空间，因此，旅服务水平也有较大提升空间，因此，旅游服务功能用地在区域可建设用地中的游服务功能用地在区域可建设用地中的比例应在比例应在30以上以上；服务功能中休闲娱乐、特色商业、酒店服务功能中休闲娱乐、特色商业、酒店三大功能均有较大发展空间，因此整体三大功能均有较大发展空间，因此整体比例应相对均衡；比例应相对均衡；居住功能作为区域价值兑现的重要用地居住功能作为区域价值兑现的重要用地类型，应在保证区域旅游服务功能的前类型，应在保证区域旅游服务功能的前提下，尽量扩大居住用地规模比例。提下，尽量扩大居住用地规模比例。用地性质

298、休闲娱乐特色商业酒店居住比例10151015101525 35项目主要功能用地比例建议项目主要功能用地比例建议*上表仅为特色商业比例，鉴于区域功能发展具有综合性，在商业上功能也较多，因此区域最终商业功能比例应高于此比例。附件2：RESORT解析RESORT解析RESORT：以体验为导向的、以游憩休闲生活为主题的房地产开发。最常见的Resort社区是以地块最重要资源（比如沙滩、湖湾、溪流、森林、丛林），或者以相关的游憩设施（会所、高尔夫、SPA等）进行开发和后续经营，来满足不同的客户群体对娱乐休闲、对自然的渴求，最终以吸引他们购买Resort中的不动产和提升土地价值为目的。ResortResor

299、t功能构成功能构成可售居住物业 （Real Estate）经营游憩区（Recreation）天然资源游憩设施相关配套（酒店，餐饮等）可持续开发的土地（Land)从RESORT功能构成看，项目在自身发展条件上，完全具备发展可行性。人工资源型人工资源型根据资源和游憩设施进行分类，项目可以发展成为以山体资源人工资源高尔夫资源的复合型Resort放松RESORTRESORT海洋资源型海洋资源型江江/ /湖资源型湖资源型山山/ /滑雪资源型滑雪资源型GolfGolf资源型资源型健康休闲文化交流品味对自然的亲近海洋资源型海洋资源型 依托与海岸区域和相关配套，沙滩的质量和延展度是衡量等级的重要因素；客户置业

300、多为周末度假和第二居所江江/ /湖资源型湖资源型 依托于江水或湖水资源，但更倾向于与水有关的休闲娱乐活动，特别是钓鱼和船、快艇；客户置业为第一二居所社区山山/ /滑雪资源型滑雪资源型 以不同类型的针对服务项目满足人们各种需求，如爬山、滑雪、绘画、踏青，野战等GolfGolf（高尔夫）（高尔夫）是对消费者最有吸引力资源之一，Golf 和Golf课程的迅速兴起，是Golf Resort增长的驱动力，第二居所的需求不断增加，附带水资源的Golf场所，以其景色和环境更加吸引Golf客户人工资源型人工资源型 是通过刻意营造某种特定氛围的人工场所来满足人们休闲娱乐需求的，包括主题游乐园、商业游憩区、附属游

301、憩区三种大的分类，他们往往是交错混合类型，强调外观气氛，和服务品质，偏向与被动式的娱乐体验；为符合需求的快速转变，前期投资成本较大；旅游业酒店、第一二居所、度假物业、多功能居住社区等是人工资源型的常规物业类型附件3：财务测算相关标准前期费用序号 项目名称计算基础（）取费标准（元/）1规划、设计规划、设计费费建筑面积建筑面积302可行性研究可行性研究203水文地质勘水文地质勘探费探费建筑面积建筑面积34三通一平三通一平建筑面积建筑面积85其它其它建筑面积建筑面积3序号项目名称计算标准计算基准1配套设施配套设施建设费建设费1624建筑面积建筑面积2工程定额工程定额测编费测编费0.10%工程总造价工

302、程总造价3工程质量工程质量监督费监督费0.20%工程总造价工程总造价4工程监理工程监理费费0.2%工程总造价工程总造价5人防工程人防工程易地统筹易地统筹费费9建筑面积建筑面积6白蚁防治白蚁防治费费2建筑面积建筑面积7安全监督安全监督服务费服务费0.18%工程总造价工程总造价开发期间税费表序号项目计算依据(一)销售税金及附加销售收入5.61%1.1营业税营业税销售收入销售收入5%1.2城市维护城市维护建设税建设税营业税营业税7%1.3教育费附教育费附加加营业税营业税3%1.4交易管理交易管理费费销售收入销售收入0.06%1.5交易印花交易印花税税销售收入销售收入0.05%(二)土地增值土地增值税

303、税销售收入销售收入1%预预征征(三)所得税所得税销售收入销售收入3.75%预征预征(四)销售费用销售费用销售收入销售收入3.0%销售税费及销售费用基础设施费序号 项目名称计算基础()取费标准(元/)1市政供水市政供水/排水工程排水工程建筑面积建筑面积302市政供电工市政供电工程程建筑面积建筑面积353园林绿化工园林绿化工程程绿化面积绿化面积2504道路（含小道路（含小广场）广场）道路面积道路面积1005其它零星工其它零星工程程建筑面积建筑面积20建安工程费物业名物业名称称计算基础计算基础（m2）取费标准取费标准（元（元/）独立别独立别墅墅建筑面积建筑面积1050双拼别双拼别墅墅建筑面积建筑面积1000联排别联排别墅墅建筑面积建筑面积950多层洋多层洋房房建筑面积建筑面积600独立别独立别墅墅建筑面积建筑面积1050