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1、长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD冉顾番遂刽砰尾城混绒百夫争隔潮竹残碗莉让俺孝仓如冯某帘啤茨姆造苔2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司二一一年十一月十日谨呈：怀化金宸房地产开发有限公司谨呈：怀化金宸房地产开发有限公司怀化舞阳大道项目前期策划报告怀化舞阳大道项目前期策划报告锗谈两扒犯伸习心妓嘶淑莉斟剩灸链苗撑颐减汐安盆耕骗酝词勘吼间牲膘2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳
2、大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD目录目录CONTENTSCONTENTS一、项目背景分析及核心问题界定一、项目背景分析及核心问题界定二、项目发展及操作建议二、项目发展及操作建议三、项目规划调整建议三、项目规划调整建议四、瑞方介绍四、瑞方介绍猩饯成您惦迷偷讲你露蔓长决耽藏侯驳楷帘迎塞骄逐沥默各念金郊税夹诱2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Ris
3、en Investment Consultant CO.,LTD地块情况：地块情况：总占地：181.74亩容积率：5.0总建面：46万其中住宅占地：46690（70亩）其中住宅建面： 200457专业市场：33511酒店：44669 公寓：56816项目地块位于舞阳大道与环城路交界处，距离二桥约1000米左右，距离三桥约600米左右。项目处于城市发展边缘地带，项目容积率高，体量大项目处于城市发展边缘地带，项目容积率高，体量大地块指标地块指标胚醚汛瘟锌刃申逞漏涅苛挤佑袭娩勋抽霞绝方抉床革赣副痰谤繁靖染累要2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙
4、瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD地块内起伏不平，局部地块落差较大，无任何可利用资源，项目南侧未来城市地块内起伏不平，局部地块落差较大，无任何可利用资源，项目南侧未来城市规划可延展性较差规划可延展性较差地形描述地形描述舞阳大道视角项目南侧的环城路痔醚讽哨与缮昧拓钢缠阳畦汪霓愧汾诫韩酝力誓寂搅脖喜萝术川凿尉件蛤2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment
5、Consultant CO.,LTD目前舞阳大道已经开通，但暂未通公交，项目四周均为民房及待开发山地。项目目前周边情况：项目目前周边情况：东：待开发用地，能看到河西生态公园及紫园小高层、大光龙泉湖别墅南：村民民房区，大山西：待开发用地，民房、怀化职业学院、采石场、消防队北：待开发用地，民房、美凯龙区域内交通路网刚刚打通，交通不便，周边配套严重匮乏，居住氛围弱区域内交通路网刚刚打通，交通不便，周边配套严重匮乏，居住氛围弱周边情况周边情况孟莉诅兑映且宫宝礁湛摆串勤斋俭渔剥虽懒湃安检巨斩钢庄擞臭亢号谣涪2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投
6、资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDn高容积率、大体量n陌生区域，周边配套缺失，交通不便，居住氛围弱项目界定项目界定项目界定：陌生区域大盘开发项目界定：陌生区域大盘开发硷母量升萄碱痪销殊渔愉餐造疆帛泣谆醚滇萧政卤购千每贪低促膝杰淄哉2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD城市规划城市规划城中板块：老行政商业中心城中板块：
7、老行政商业中心这里属老城区，是核心商业圈，商业氛围成熟浓厚，可开发利用的土地面积少，地产主要以商业地产为主。铁北板块：怀铁生活配套区铁北板块：怀铁生活配套区主要是原怀铁总公司覆盖范围，居住人口多，环境不理想，缺乏整体规划，道路条件差，置业者一般都是铁路系统的职工。成熟小区不多，房地产市场一直不蕴不火。城东板块：新新崛起的行政中心城东板块：新新崛起的行政中心未来行政中心，目前以五溪广场为中心放射分布，尚有大量待开发用地，配套设施不够完善，距离城中心较远，但作为未来的城市次中心，升值空间比较大。河西板块：商贸物流汇聚中心河西板块：商贸物流汇聚中心随着怀化“构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市” 的提
8、出，大批新项目推出，房地产市场迅速升温。湖天板块：怀化最成熟的居住片区湖天板块：怀化最成熟的居住片区配套完善，环境整洁，路网发达，怀化的顶级楼盘多集中在此，该区域一直被购房置业者和投资者看好。申俱娩共壳坎巷愈伯矮幸募尽上狙酝薛渗冯囱面镜饮番墅削盅偏害较虫疡2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD城市规划城市规划片区规划为商贸物流中心，是继城中板块后，怀化经济发展新的核心圈和增长点片区规划为商贸物流中心，是继城中
9、板块后，怀化经济发展新的核心圈和增长点河西商贸区业态规划分三大板块： 、以面向怀化地区和大西南地区，辐射周边地区为主的商品批发贸易板块商品批发贸易板块； 、以为河西商贸区商品批发业提供服务为主的现代物流板块现代物流板块； 、以为河西商贸区提供服务为主（包括商业零售、金融结算、商品信息、商务会展、住宿、餐饮、休闲娱乐等）的商务板块商务板块。 河西商贸区以怀化地区为基础，辐射中方、芷江等周边地区，整体定位为商贸物流区。 预计近期（至2012年）完成主体市场及其配套（物流、商务）设施的建设，营业收入达80亿元以上。远期（至2020年）形成成熟的商贸区，营业收入达200亿元以上。豺忿窍厦片凡触痢青醚诛
10、烟境咆富吭趟溃技拉到膘胡缆嵌曹导碌变荒殖祷2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD片区未来片区未来从未来城市发展格局来看，片区向外继续拓展的空间不大，地块在短期内难从未来城市发展格局来看，片区向外继续拓展的空间不大，地块在短期内难以改变做为城市边缘的现状以改变做为城市边缘的现状土地使用现状区域发展设想氢鬼泡啄雕山葵丸渴眼涩脾樟撕亩乞陋剪巳援苗淀凄合囊膛田锻档页皱喻2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p20
11、11怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD河西片区随着紫园项目的成功开发，片区内商品房进入了快速发展通道，潕水名居河西片区随着紫园项目的成功开发，片区内商品房进入了快速发展通道，潕水名居等项目的开发进一步的促进了区域房地产的发展，未来红星美凯龙、大光龙泉湖御等项目的开发进一步的促进了区域房地产的发展，未来红星美凯龙、大光龙泉湖御园的开发，将更进一步促进片区的成熟，成为怀化房地产市场的新一极园的开发，将更进一步促进片区的成熟，成为怀化房地产市场的新一极片区发展片
12、区发展紫园入口紫园联排别墅缄鸦曙产尼掉卒潞巢锡陌盾诊翁棋疯业拈腰堰妈英撕媚呜搓拄喇却筋弛筷2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD本区域房地产的发展状况本区域房地产的发展状况 资料来源：瑞方实地考察及调研片区均价约片区均价约33003300元元/ / ，130130三房供销两旺，在售项目多以高楼层尾货为主三房供销两旺，在售项目多以高楼层尾货为主项目项目产品类型产品类型建面建面（万）（万）套数套数主力户型主力户型
13、价格价格销售情况销售情况紫园别墅+洋房14/130三房 170四房4000少量尾货在售潕水名居高层8.5430135三房3600约130三房销售最好，10月底推出255套，当天即消化220套新外滩高层+公寓14500/一期售罄，二期未推出帝景苑高层5328126-130三房 85两房3300高层几套尾货在售怀电二期高层4.5约700116-132三房 76-97两房 143四方3380高楼层尾货在售，三房仅剩临路单位，两房有看山单位电器大市场高层+小高层5万约400130-150三房 170四房3200高楼层尾货在售，剩余尾货集中在24楼以上镊藉符喂蔽权都燎行信听目糜尸纶羚孕贴人浙酚犹游正萨守
14、允笛愧罐驾腥2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD片区项目除紫园外，其它项目还处于粗放营销阶段，同质化严重，项目风格与片区项目除紫园外，其它项目还处于粗放营销阶段，同质化严重，项目风格与建筑风格无特色，主题定位名不副实建筑风格无特色，主题定位名不副实市场扫描市场扫描项目项目产品类型产品类型主题主题建筑风格建筑风格紫园别墅、洋房首席低密度别墅群西班牙风格儛水名居高层城市文化滨水府邸现代风格新外滩高层、公寓无现代
15、风格帝景苑高层绝版水景，一席尊天下现代风格怀电二期高层怀化首席智能生态小区现代风格电器大市场（住宅）高层、小高层无现代风格资料来源：瑞方实地考察及调研掷选泻旋浴絮后管腹淑僚研敷通蒋尤初铬霖沟腻寒实仅袖梨野抵睦轩沛涉2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD开发商：开发商：怀化大光置业有限公司占地面积：占地面积：549亩总建筑面积：总建筑面积：58万项目规划：项目规划：集“别墅、高层洋房、滨河情景主题商业街”及“高
16、端酒店式会所、幼儿园”等相关配套设施于一体，高端低碳智能社区。根据片区未来竞争格局，大光龙泉湖御园项目将成为本项目最直接的竞对手根据片区未来竞争格局，大光龙泉湖御园项目将成为本项目最直接的竞对手核心竞争楼盘核心竞争楼盘紫园紫园大光龙泉湖御园大光龙泉湖御园本项目本项目三桥三桥店损逐舰男躺冕惦慕纤府悍亨窒矩郭铡胆龋渝瘩言呛洁丫充糊毗氖羌羽树2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD基本情况：基本情况：58万平米低密度
17、综合大盘项目核心卖点：项目核心卖点：龙泉湖泉水入户低密度大盘低碳高科技一线河景品牌开发商首期产品情况：首期产品情况：首推17.6万平米沿河小高层和别墅，别墅面积200-400平米，小高层83-141平米2-4房，目前接受咨询，价格暂未公布，仅透露比紫园高。大光龙泉湖御园项目携五大卖点，将对怀化房地产市场产生深远的影响，并对大光龙泉湖御园项目携五大卖点，将对怀化房地产市场产生深远的影响，并对区域房地产市场成熟起着重要的推动力区域房地产市场成熟起着重要的推动力核心竞争楼盘核心竞争楼盘剔罗善碳好哭肖溉喜剥搁可撞柏埃幅剁迟描坛年娟灶俐尿情樊产海适揩桓2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011
18、怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD来源分类特征决策关键置业可能性河西片区片区市场经商人员长期在片区内做生意，对片区依赖性强，经济收入不错，房价承受力强，看中产品品质与性价比产品品质、性价比泛公务员事业小有成就，考虑住房能带来其它附加功能的作用产品品质、资源环境下面县市客户外地人，与怀化有一定的往来关系，收入可观，有闲钱，渴望在城市置业。产品、性价比、跟风拆迁户对原片区有深厚的情感，不愿意居住安置区，或有闲钱投资跟风、性价比、升值潜力其他片区客户购买力强，对
19、片区市场有信心，看中产品品质及资源产品品质、资源环境在河西片区的客户群中，经商人员、泛公务员高收入者为主力客户在河西片区的客户群中，经商人员、泛公务员高收入者为主力客户客户分析客户分析棋弧足靠逞匀籽僚端袜炸址砰垣荷枫娃怀赊侥曾漫庐拳蒂绊闺型韦碌押草2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD消费者购买商品房考虑的因素消费者购买商品房考虑的因素目标客户描述目标客户描述n关注产品品质关注产品品质，客户多以自住为主，所以
20、对产品本身关注度较高，好的产品品质是客户选择置业的最主要原因。n建筑物外观建筑物外观，片区内项目外观与安置房相差无几，毫无特色，客户希望自己居住的小区具有特色和品质感；n对价格不是太敏感，承受力较强n比较看重环境，以及房型的方正实用n注重配套设施注重配套设施，片区交通本身不是特别便利，配套比较缺失，所以购房者普遍比较看重项目本身的配套设置。重要性重要性考虑因素考虑因素12345价格价格房型房型地理位置和交通地理位置和交通开发商品牌开发商品牌产品产品建筑物外观建筑物外观环境环境配套设施配套设施保安和物业服务保安和物业服务区域本地人 区域外来人客户分析客户分析通过客户敏感点测试，客户比较注重产品、
21、建筑外观、配套通过客户敏感点测试，客户比较注重产品、建筑外观、配套匠死悍窝绰巍三锨峨诌烂满秧临翻呸翌屎禄阴研腆表议害播磺果体盟携箭2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDn具有品质感、环境更舒适n希望家是 “成功居所”n南北通透的方正户型n大社区、丰富的园林绿化n商业配套、会所、高档餐饮等交流空间n认为130三房物业比价适合一家人居住n非理性、注重产品价值与价格对等的直观感受n实景展示，眼见为实n对于新产品有较
22、强的好奇尝试心理，认为以此可以标榜自己。n常住居所及所在社区凸显身份和尊贵感情感价值规范身份客户分析客户分析歇店夹阵渊絮守裕者江诚咎氢佩锨翅蜂铲施络幢吹抢画型沫胁钥袜粉执逞2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD2 2、市场主流产品为市场主流产品为130平米左右三房，供需两旺，在售项目以高楼层平米左右三房，供需两旺，在售项目以高楼层尾盘为主尾盘为主1 1、项目规划为商贸物流中心，、项目规划为商贸物流中心，是怀化
23、经济发展新的核心圈和增长点是怀化经济发展新的核心圈和增长点4 4、片区客户主要以河西经商人员及泛公务员为主，注重产品、片区客户主要以河西经商人员及泛公务员为主，注重产品3 3、除个别项目外，片区项目普遍以现代风格为主，缺乏特色，主题定位、除个别项目外，片区项目普遍以现代风格为主，缺乏特色，主题定位不清晰不清晰市场小结市场小结5 5、大光龙泉湖御园是本项目核心竞争对手、大光龙泉湖御园是本项目核心竞争对手鸿猛纽废困搅间牲交圣糜塌庐票临鸦个伙像甸蒂汲刹遂羡召囤厘秤芭摹察2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限
24、公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD目录目录CONTENTSCONTENTS一、项目背景分析及核心问题界定一、项目背景分析及核心问题界定二、项目发展及操作建议二、项目发展及操作建议三、项目规划调整建议三、项目规划调整建议四、瑞方介绍四、瑞方介绍蛹嚣污忻托尖谰茧忻事舀筷蓝波憋篮剩率征诬园荚筷怒髓温傲身寓庞佩锦2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD问题一：
25、本案非天生丽质，而外围竞争态势严峻，楚歌四起，我们应该如何构问题一：本案非天生丽质，而外围竞争态势严峻，楚歌四起，我们应该如何构建项目竞争体系，以确保成功突围建项目竞争体系，以确保成功突围？问题二：区域内项目形象整体档次不高，如何打造独特的市场占位，以确保项目问题二：区域内项目形象整体档次不高，如何打造独特的市场占位，以确保项目形象可以脱颖而出形象可以脱颖而出？本项目核心问题界定本项目核心问题界定问题界定问题界定挝融寿圃旗殆怜袄钢撒喳沪末裂扛娜眨噬蓄扼捡掂驭泥腋夏铭徐氛持钉犊2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方
26、投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDSWTOSWTO分析分析优势（优势（S S）劣势（劣势（W W）项目临城市核心道路舞阳大道，交通便利，项目昭示性好。项目体量较大，有一定的规模优势。项目规划为综合体项目，自身配套齐备。地块不大、高容积率，不占据资源优势。交通不便、配套欠缺。缺乏人气，居住氛围弱；开发商初次开发项目，知名度低；专业市场对住宅有一定的影响。机会（机会（O O）威胁（威胁（T T）政府规划和开发的重点区域，未来交通和公共配套将日趋成熟。周边不断涌现的高端楼盘对区域的房地产发展起到了推进作用。片区内项目整体处于粗放
27、营销阶段，缺乏项目特色，主题定位名不副实,产品和营销操作空间较大。未来潜在的市场供应较大；紫园形成较高的市场形象，要突围困难较大。数十个项目抢占市场，竞争为短兵丁相接。竞争策略：竞争策略：抓住机会，规避劣势抓住机会，规避劣势借助市场机会，树立独特的市场形象及定位，跳出同质化竞争。规避市场劣势，打造有竞争力的产品，重塑项目核心竞争力；项目的核心战略：打造核心驱动，营销发力突围项目的核心战略：打造核心驱动，营销发力突围雌新柿奋吧广滇饮蓬痕桶气无开谓髓逞惫例禾碾腿陨令民冷垄谤阳恰知意2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞
28、方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD问题一：如何建立自身核心竞争力，确保项目成功突围问题一：如何建立自身核心竞争力，确保项目成功突围 n核心竞争力分析n 项目的竞争模式n 发力点绷烬个老敲捆兜韧逸雪冉亦址谩杂陨捅恕馈拘刮眩入紫冷箱轮锋逻褒榔钎2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD竞争项目对比情况竞争项目对比情况经过对竞争项目的重要指标对比
29、分析，除紫园外，均有较大的外在缺陷，本经过对竞争项目的重要指标对比分析，除紫园外，均有较大的外在缺陷，本项目可在产品及展示区做突破项目可在产品及展示区做突破紫园：在产品、展示区及环境方面做得比较到位；潕水名居除售楼部较大气外，无展示区；帝景苑，规模较小、密度大，产品舒适度较低；怀电新苑有一定的品牌基础，社区配套较成熟；电器大市场以商业为主，项目环境较差甫登理肺吊贼竿蓟妈宽矢簇弥畏宴涵叛渍焙奎劳潞桃馁瑰真雀迭终择产膳2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investm
30、ent Consultant CO.,LTD匹配度说明：城郊结合部大盘开发物业，地块本身没有凸出优势；项目开发前面临交通不便、配套缺失等问题，但未来交通及配套都会有较大改善；我们在全国范围内参照了我们在全国范围内参照了2020个陌生区大盘或陌生区高容高密项目，他们成功核心个陌生区大盘或陌生区高容高密项目，他们成功核心因素就是产品塑造较好因素就是产品塑造较好案例借鉴案例借鉴序号项目规模序号项目规模1深圳桃源居180万平方米11长沙汀湘十里37万平方米2深圳天骄世家23万平方米12长沙威尔士春天36万平方米3深圳万科城43万平方米13长沙双湾国际47万平方米4东莞时富花园38万平方米14东莞万科城
31、市花园40万方米5涟源涟水名城34万平方米15东莞光大天骄峰景40万平方米6湘潭御龙城60万平方米16深圳 丽沙花都18万平方米7湘潭吉安公馆23万平方米17深圳泰华阳光海22万平方米8合肥长安萨尔斯堡24万平方米18深圳公园大地30万平方米9江阴东舜湖1号13万平方米19东莞星汇名城43万平方米10曲靖香樟东城26万平方米20长沙麓谷林语138万平方米会扒秘排梨去汹邓氰森颅拯柜狗唾坦祟慷暴坊唐租捐渍垒着竣爷亭份炯熟2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Invest
32、ment Consultant CO.,LTD客客观观性性主动式主动式被动式被动式主主观观性性 1 4 1 4 2 3 2 3产品产品服务服务人文人文环境环境新进者品牌和影响力社会资源和氛围区域价值自然资源资源不占优势，产品无疑成为打造项目核心竞争的价值点。资源不占优势，产品无疑成为打造项目核心竞争的价值点。核心竞争力矩阵核心竞争力矩阵环境：环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋；人文：人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志；服务：服务：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素；产品：产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件。环境：紫园、儛水名居、帝景苑、新
33、环境：紫园、儛水名居、帝景苑、新外滩、怀电花苑外滩、怀电花苑产品：紫园、儛水名居、怀电大市场产品：紫园、儛水名居、怀电大市场展永兢有首敬蓟郎仁枷就谚鞘取丢谩灸避蹭讨奥骤疼掏甲酋洽巴垃枉留菊2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD产品驱动，规划发力产品驱动，规划发力项目突破方向：项目通过产品的适度创新，打破市场僵局；深度挖掘地块价值，通过科学布局和塑造独特的建筑风格，实现各物业类型之间的最佳配比，降低区域抗性。肥
34、忙众栅马檬磊暖稀钞燎廷爽教郴锨毛峭搅滨赵慌售泡男膳杯虚送撅禾詹2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD非非技技术术创创新新表象表象技技术术创创新新 3 1 3 1 4 2 4 2附加值附加值（入户花园、空中廊院）新工艺、新材料新工艺、新材料建筑形式建筑形式概念概念（SOHO、CONDO、新都市主义）嫁接嫁接（教育、运动中心）赝品赝品（意大利小镇/拿波里公寓）本质本质产品驱动强调创新和新的评估标准，主要有四种模式
35、，产品驱动强调创新和新的评估标准，主要有四种模式，基于对项目成本以及市场基于对项目成本以及市场现状的考虑，我们建议本项目突破口为概念、建筑形式、附加值现状的考虑，我们建议本项目突破口为概念、建筑形式、附加值 概念：概念：通过对生活方式的全新演绎，缔造并引领人们追求一种高层次的精神世界自我体验 。建筑形式：建筑形式：因地制宜，艺术化的构建建筑风格和立体空间，使之充满一种稳定并与环境相融的的气质。附加值：附加值：阳台、露台、入户花园、凸窗、庭院等元素的在规划允许的合理范围内进行最大化设计，让客户得到该成果。挑战模式挑战模式（形式感、风格）（节能、智能化、产业化）绰银洪倔顽芒末丙同酥淖懒菊跟诅但啄拭
36、侮冈光讹摹绽碴肪戈毖招柒破赠2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD概念概念建筑形式建筑形式附加值附加值 123项目核心竞争力项目核心竞争力掌窃满杯谗锅熄嗽坪抖秃诧含缘翟氧重残闯烈狄伦仕纱辽唾扎泥界涣鳖孜2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant
37、 CO.,LTD目标客户分析目标客户分析客户素描客户素描长期活跃于商场，通过数年打拼有了一定的经济基础，由物质追求进化为精神诉求，对美好的事物存在一定的需求偏好。我们的目标客户从“草根阶层” 进化成了“相对贵族”，资本的积累和长时间艰苦奋斗的生活，让他们对品质生活的需求呼之欲出。他们年龄约在30-45岁之间，务实极富冒险精神，心态开发，能接受新生事物并能享受其新生事物带来的优越体验。契合客户心理并博得认同，从而被引导是我们现阶段思考的重点问题契合客户心理并博得认同，从而被引导是我们现阶段思考的重点问题精神诉求精神诉求充份表达都市的精髓，年轻、开放、包容、与时俱进。内敛、沉稳而具有优雅品味能经得
38、起时间的考验与国际化大都市一脉相承，既有历史沉淀又具创新意识新城市文化最具代表性新城市文化最具代表性的就是海派文化的就是海派文化新城市文化新城市文化窿箭内柴嚎旬吗潮裹遣未直做沛酌仇雨勤谩绊树廉亭黑秋褪衅环杯滓部音2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD传承海派精髓传承海派精髓 延续品质经典延续品质经典 新的找寻 一个城市化的过程始终也是丢失的过程，丢失的过程也始终是寻找的过程。 点燃生活激情的浪漫因子。 ART
39、 DECO,THE ROMANTIC SMALL OF LIFE. 这是一个富有情趣的单词组合，贯穿于20世纪的设计史。在30年代，它是逃避现实的幻想家，而在后极简时代，却成为装饰平淡生活的浪漫因子。它就是Art Deco(新装饰)。概念引入概念引入饶艾玲幅原巾雷崖若映穷缘井梁秆钻隙府钻云歉咖炼绰说尺你诫码霞壶推2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD每一次复兴都一次追溯每一次复兴都一次追溯所谓的复兴不是把人拉
40、回到过去的生活里，恰恰相反，它使其钟情者可以勾画自己的未来生活。概念引入概念引入笛安踞娟滋壤琉犀抱驱揽缉由顺臂缔摹征个座医摔尝聚稗共界猪给鉴鞍兔2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD建筑需要时间的丰满建筑需要时间的丰满历史是需要沉淀的，你可以在一夜之间建起世界第一高楼，但你不可能在一夜之间积淀历史。 所有艺术风格的成长都在被不断运用的过程中，经一代又一代设计师们反思而不断丰满。 概念引入概念引入株圈奴苞泛掣舜
41、花捧烧丧谋峰烁蹋捻堕矽谦磨眩挪销徒倚括榴酋喝翼灵拱2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD概念概念建筑形式建筑形式附加值附加值 123项目核心竞争力项目核心竞争力怖妆氨谅眼炒型俄裸毋懈住撑睹渊镁批目绿腹澳渭壹域翘依布填军蹿唉羚2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment
42、 Consultant CO.,LTD建筑形式建筑形式以灰白色调为主的小高层外立面，难以抵抗时间的流逝；冷色调的外立面不但不能彰显项目品质，反而降低了人们对品质的期望片区项目建筑扫描：灰白色调的现代简约，区别性低，现代感比较弱；片区项目建筑扫描：灰白色调的现代简约，区别性低，现代感比较弱；电力新外滩怀电新苑哈贯禾硕珠蓬晤蔓锁弹奢毕昧橇八屠舱枣献粳敌盲姨么摔耶躲官甄拂恿秆2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD建
43、筑形式建筑形式项目建筑形式，不仅是从视野感觉上区分项目与其他项目，而且也是项目外在品项目建筑形式，不仅是从视野感觉上区分项目与其他项目，而且也是项目外在品质的体现，也是客户感知项目价值的重要体现。质的体现，也是客户感知项目价值的重要体现。差异化：颠覆众多平庸的和同质化严重的建筑群，表现出新的城市印象，让建筑的个性成为人们的风景。品质感 ：脱离了繁复多变的色彩，使建筑回归到一种与自然和谐共生的状态，能随时间的推移而呈现历久弥新感觉。给人安全、可靠和信赖，项目在建筑设计时就可以规避可能的质量安全风险。创新：适应城市发展，引入先进的建筑思想，持续提升人们对居住的品味。品质感品质感主体建筑主体建筑差异
44、差异创新创新仁啪丘尸剑矢沿栋针蒋袱潭郊寞碰矮谦幢简僵捂躯随扭佣伊荒现途谆窖鞘2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDArt decoArt deco，又称装饰艺术，它是介于古典与现代之间，具有现代主义的简约而不是简单，又有古典主义的精致而不繁复琐碎。装饰艺术现代生活的贵族体验，它是设计史上最后一个真正的奢华风格，更多的表达了一种贵族情节；在众多的建筑风格与建筑形式里，在众多的建筑风格与建筑形式里，Art dec
45、oArt deco是匹配项目的最佳建筑形式是匹配项目的最佳建筑形式建筑形式建筑形式晋腥择原操但苫最拨菲菌介鲍袒千邹瓶水幅摊同村锐辐帐寅卓酌嗓快弟毗2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDArt deco Art deco 建筑风格一个事关城市的国际化立场，历史的凝练与现代时尚。挺拔的外建筑风格一个事关城市的国际化立场，历史的凝练与现代时尚。挺拔的外表，诠释着客户对生活的态度，也代表着未来都市核心生活的城市意象。
46、表，诠释着客户对生活的态度，也代表着未来都市核心生活的城市意象。建筑形式建筑形式背纬凿东牵碍丁桑颐数琴堵冀悉可闺畸综嘶畸溢飘双六幢惭硕帐鼻于窄彤2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD目前国内知名项目大多都是采用目前国内知名项目大多都是采用Art DecoArt Deco风格，如上海的华润外滩九里、长沙的风格，如上海的华润外滩九里、长沙的绿地中央广场等。绿地中央广场等。建筑形式建筑形式系汛包阶炽达雹食茵源句揣闭
47、燃酷卞叭就憾寨淹咙穿溃豌桐秆夕撮匪饯钙2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD1、片区项目多以现代及西班牙风格为主， Art Deco领先的理念与风格有利于与其他项目建立很好的形象区隔2、项目开发周期较长， Art Deco风格经历时间的流逝，历久不衰3、 Art Deco风格成本不高，品质感强，有利于增强客户性价比感知4、 Art Deco风格极具城市标识性，有利于增强领地感，化解陌生区的抗性5、 Art D
48、eco风格不论在上海还是在长沙、湘潭、洞口已取得成功，为项目成功开发增值不少 Art Deco风格案例风格案例 长沙成功案例：上海城、绿地公馆、中海国际社区、世茂铂翠湾等瑞方案例：湘潭御龙湾、湘潭香榭里大道、洞口佳和名都选用选用Art Deco Art Deco 风格的优势：风格的优势：建筑形式建筑形式哀占哎咽植隔绰晶倾肿汕棵碱像壮赏全举烁人舜里征士唇赫拿瀑酥撞狐妈2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD园林建
49、议园林建议在在Art DecoArt Deco风格的建筑里，园林设计可以为其建筑形式锦上添花，在注重风格的建筑里，园林设计可以为其建筑形式锦上添花，在注重参与性、观赏性的同时，还应在规划的层次、与强弱度上有所区分参与性、观赏性的同时，还应在规划的层次、与强弱度上有所区分园林景观与建筑风格保持和谐统一。加强品质感，注重细节处理，以细节体现品质。注重小区入口处的园林打造，作为项目的主展示面。欣赏性与实用性并重要考虑未来维护成本坝嘘淑档獭匠安吁堑能耳恋凳窿栈瑶然媒磋惋锦复恨李溉定先处池实籍簧2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公
50、司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDn美学与自然地融合：美学与自然地融合：力求将人工美学与自然园林合理运用，创造优美的生态平衡，达到人类生活新境域；将内在世界的闲适、自由、浪漫等宏伟梦想在园林构思中一一展现；n形式美为其精髓形式美为其精髓：强调对称的轴线、均衡的布局和精美的几何构图n讲究唯礼与缘情古典主义：讲究唯礼与缘情古典主义：强调整齐划一、秩序、均衡、对称，平面构图上崇尚圆形、正方形、直线等几何图案和线形分割。 法式园林通过生态平衡、轴线、对称、几何构图表现出一种闲适、浪漫、自由的法式园林通过生态平衡、轴线、对
51、称、几何构图表现出一种闲适、浪漫、自由的生活状态生活状态园林建议园林建议独晴素巷眠还味治臂我磋覆度敢囱某乳兵厕窜煽谦叼简杀封剧计磁苹扛忘2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD法式园林示意：利用地势、浅水、硬铺装打造成本适当但极具品质感的园林法式园林示意：利用地势、浅水、硬铺装打造成本适当但极具品质感的园林园林建议园林建议胆牲罚滥铆雨藩部蠢峪筋羊螺嗅筹号勤芝咐粟戊范乙涪椒伐眷删洪挠镐贿2011怀化舞阳大道项目前
52、期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD全架空层花园增加小区绿化空间，提高项目居住舒适型，增强项目整体品质，是全架空层花园增加小区绿化空间，提高项目居住舒适型，增强项目整体品质，是项目产品细节体现品质的亮点项目产品细节体现品质的亮点备注：在实际操作过程中可以适量的用地砖和硬铺装来完成架空层的处理，可节约成本；园林建议园林建议酉氛怠撮驶队少佐狸撅蚀彪州仙旬郡挠矫竭永辞卡瑟宿现词舅纵缕窍糕招2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p201
53、1怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD互动式的公共空间使项目在楼间距上显得大气、开阔，并更显得人性化，提高互动式的公共空间使项目在楼间距上显得大气、开阔，并更显得人性化，提高客户居住的舒适度客户居住的舒适度邻里公园建筑小品和硬地广场节点园林绿树掩映中的小舞台园林建议园林建议袁豹管辱寓坦轩刁之晒冰圣培峪才等麦芬藏蜡至怕玩乙轰纽贬满窿谱歪搜2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资
54、顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDn独特的形象定位n 差异化的案名n 系统高调性的推广问题二：如何建立项目形象问题二：如何建立项目形象似汹什暂澡觉划著蒂培狰南山鞠蓖徐氦汇红驹溪诽扼消蟹肩靡络涌致猩鞘2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD4646万平米万平米Art DecoArt Deco海派生活社区海派生活社区n体现项目规模优势，46万平米气
55、势宏大；n彰显Art Deco建筑风格，演绎海派生活，引领片区品质生活向上；通过项目最核心的特点，提练出最具有差异化特色的表达方式通过项目最核心的特点，提练出最具有差异化特色的表达方式形象定位形象定位河舰盆凝划钩蓬袋汽州房茹纶侥宇绸陆供蝴嫉损促屁旧袜臀悟冰攒器镰刺2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户n中方、芷江等县市客户、拆迁户、原住民n其他片区客户或市域外客
56、户本项目主要客户群体以片区经商生意人及泛公务员为主本项目主要客户群体以片区经商生意人及泛公务员为主n片区经商生意人、泛公务员客户定位客户定位赚贴狞攫肛滨凯腋狼跃欲摇墟服灶硝弛固陕锐脆远二遮轩冈缄龋恒搓蚊张2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD产品设计原则产品设计原则怀化河西城市发展趋势各阶段项目客户群体变化；现阶段热销户型及产品；项目户型配比建议项目户型配比建议 二房二厅二卫 80-90平方米 20%小三房二
57、厅两卫 90-110平方米 25%三房两厅二卫 110-135平方米 45%四房两厅两卫 135-144平方米 10%基于项目市场的实地调研与客户访谈，在控制风险基于项目市场的实地调研与客户访谈，在控制风险 的前提下确保项目上市获的前提下确保项目上市获得良好的销售业绩得良好的销售业绩户型建议户型建议犀需郧去夕傅避杨献符确墙壮各癸虫鸵沥凡膛急胃破棕医妆俘显乓吴搞宣2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD汇金国际汇
58、金国际案名释义：案名释义：n鲜明的城市综合体特点。n喻意吉祥，四方物流，八方财富皆汇聚于此。n大气，朗朗上口，易于传播；备选：海悦公馆 金宸名都、乾城案名建议案名建议种确压柿哈羽韦介那遂鼎肩窃轩癣吐逆呢河丛躯南哨嘴撞亚碗货后式龄牡2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD阶段推广语演变：通过不断的形象拔高，继而提升项目在客户心目中的地位阶段推广语演变：通过不断的形象拔高，继而提升项目在客户心目中的地位第一阶段：入
59、市造势入市造势第二阶段：卖点展示卖点展示第三阶段：开盘引爆开盘引爆第四阶段：持续热销持续热销形象占位，强化海派生活，首次登陆怀化。低调，却隐隐透着力量。“Art decoArt deco生活方式生活方式”登陆怀化登陆怀化卷封开启，卷封开启， 海派生活元年海派生活元年繁华更迭，唯品质弥香繁华更迭，唯品质弥香“Art decoArt deco生活方式中心生活方式中心”典雅城市人居典雅城市人居传递“不动声色的优雅”的推广调性，主要诉求点为产品品质。X X月，月，130130海派景观大宅耀目开盘海派景观大宅耀目开盘任岁月流转，优雅依然任岁月流转，优雅依然开盘信息告知，强化项目历经岁月洗涤，依然优雅的经
60、典之作。开盘后，烘托热销氛围，强化项目“Art deco生活方式”。XXXX位优雅之士入主位优雅之士入主“Art decoArt deco生活方式中心生活方式中心”掌声过后，全城倾慕掌声过后，全城倾慕推广语推广语蹦头扦特涉掷发蹬乎纱弛迟杭盾榔险娃撇浆唁之癣糟王帽室悯可画谆咬犯2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD| |文案演绎文案演绎| |仿佛依旧穿行在1925年的绮丽旧梦中却清晰地感觉到现代的脉动近一个多世
61、纪的历史沉淀历时一千多个日子的精心规划Art deco生活方式中心全面奏响城市与人文交相辉映的新古典主义建筑乐章传承新城市文明，演绎海派经典传承新城市文明，演绎海派经典 比山郝敝侯企撞谱惨昆祷郁弃险激沥崔婿藕黍进秧单弱寅慈撂电喷徒莆捍2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD张望风华灿烂的旧日时光闲适的气息却依然在时空里穿梭 在香气里弥漫引明亮的自然天光在通透的室内游走几何化的装饰构成一幅迷离的现代画作每一扇窗外
62、都是一幅悠然的风景每一幅帘后都藏着一个绮丽的故事不必言说自有不动声色的优雅 如香水蔓延我怀旧，因为没有遇到你和未来我怀旧，因为没有遇到你和未来| |文案演绎文案演绎| |居慰窟碴以檀力托爵嗣眨禽摩娟牧获僳邻缓某钥捧网嘉胺轴萧涣脂欣己阂2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD经典的建筑让思想得以凝固当歌曲和传说已经缄默它依旧还在诉说海悦公馆， Art deco装饰立面与家族徽章一脉相承任岁月流逝，仍色泽如初流金立
63、面，任岁月流逝，容颜不改流金立面，任岁月流逝，容颜不改| |文案演绎文案演绎| |厚蓬拳龚啃沦冕迂腕位抠碴姜十卤榆玻婶课殷绑蓟玲液沟侨凝缔乡醚猫瘸2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD目录目录CONTENTSCONTENTS一、项目背景分析及核心问题界定一、项目背景分析及核心问题界定二、项目发展及操作建议二、项目发展及操作建议三、项目规划调整建议三、项目规划调整建议四、瑞方介绍四、瑞方介绍常迸羊氧趣菱物寇所亢
64、拨壕窟霹慷潮讶侣桶豁则吸愈波弱亿涧眩五安仅哪2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD本项目规划分为两个地块，东区的规划为商业街铺、小独栋商业体、酒店、公寓；本项目规划分为两个地块，东区的规划为商业街铺、小独栋商业体、酒店、公寓；西区为商住形态，产品为半围合式点式高层，外围两至三层底商西区为商住形态，产品为半围合式点式高层，外围两至三层底商本规划具体参数1、东区用地约47975平方米（约71.96亩）商业面积：4
65、4170平方米，公寓面积：57024平方米，酒店面积：39231平方米总建筑面积：140427平方米（不含地下室），容积率：约3.02、西区用地72537平方米（108.8亩），商业面积:32723平方米，住宅面积：200457平方米，总面积：233189平方米，容积率约3.2，住宅共1464户，户均面积：137平方米。东区东区西区西区龋斥驰淑叠禾潜榔锌业旁炙什赋爽瓦妒尉好幢配棉赊腻寄谬谍涧曹濒捞玻2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Cons
66、ultant CO.,LTD说明：说明：根据前期沟通结果，本报告主要讨论西区地块商业、住宅与东区酒店、根据前期沟通结果，本报告主要讨论西区地块商业、住宅与东区酒店、公寓的规划建议。公寓的规划建议。嘿画廓邓羔祟步孝宋涌设挪淬很降围释溃久汲工嗡恍拌小辐奇课勃扳研础2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD原规划方案评价原规划方案评价方案评价方案评价评价标准评价标准本项目本项目定位评价定位评价定位吻合度定位吻合度是否贯
67、穿定位的主旨项目无非常明确而的规划设计指导建议价值评价价值评价总平面布局价值总平面布局价值最大化最大化容积率排布，产品与资源的结合程度，小区环境，带来最低的综合成本；总体平面布局发挥了地有特点，对地块周边商业价值的判断基本符合发展可能性，各楼栋关系处理得当户型分布价值最户型分布价值最大化大化都可取得较好的朝向、通风和景观；各个户型单元间不发生对视、掩挡、对角等问题户型对资源倾向性较高，使产品在朝向处理上略有欠缺价值实现价值实现可实现商业价值的最大化，可销售的面积多、难度低价值双面受损，商业价值与居住价值在原方案下，均受损较大；协调关系协调关系商业和住宅协调性好，相互间不产生负面影响商业与住宅的
68、协调关系需要以转换层解决相互的结构问题，会增加项目成本营销评价价形象档次形象档次好的城市立面和轮廓线，生动的城市空间，展示性强,便于展示有利的规避了东西地块间的干扰问题，原规划中所有建筑高度一样，没有较好的天际线，展示型较弱展示价值展示价值充分考虑售楼处、展示区的设置现在方案在没有体现出展示区价值 。客户体验切合度客户体验切合度客户体验最大化发挥基本不存在客户前期体验，后期园林呈现之后，体验价值才出现。咱敦噪士垛藏皑盂讼欣邦镊谗止桔剧澡胚缴尧襟悟薯谬钙傲岁砖锤凝亚籽2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有
69、限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD整体评价整体评价n整体布局：整体布局：方案整体布局使住宅产品价值存在贬损，组团与单体建筑联系、天际线展示、资源价值分配不合理；n 商业：商业：商业体量超过了社区商业的标准，又无法形成区域型商业的聚合效应，单一街铺后期变现与经营存在较大风险。局部的商业布局不合理。n 展示区及启动区：展示区及启动区：展示区无法前置，项目分期难度大，使园林价值无法体现，n容积率：容积率：现方案对容积率实现难度较高，住宅总面积在实施过程中无法兑现原方案存在以下四大规划问题原方案存在以下四大规划问题娇矢贫缓身桩曹汗咙柄取箔紊
70、农则幅佣睦捣咙村舔巷蔽追岂荆岳涸卢顺鹃2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD西区整体规划评价西区整体规划评价项目正南户型约360户，仅占总套数的1/4，非正南向产品销售难度过大。临街户型 占绝大多数，后续实现溢价空间较弱。全部为工字型二梯四户结构，缺乏变化，没有形成合理的产品梯度。商业与住宅结合部转换层体量过大，导致整体成本上升约25%-30%，住宅价格缺乏竞争力。园林内人工湖面积过大，使整体及后期维护成本过
71、高。园林内缺乏节点性的互动共公开放空间，参与性较差。整体评价整体评价丧癸戴闯脓阳怀进喀侈伎球疾藏尉击均圭浅晶德蓟筏抱赣疼炽陆履砒延恋2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD根据实测，现有商业项积为32723平方米 ，全部为街铺，如满足项目自身商业配套，体量偏大，项目空置的风险较高。街铺24米的超大进深对经营的有效利度过低，会造成总价过高，严重制约销售。对于未来区域发展的价值分级不合理，东侧商业街价值不适合三层商
72、业规划，体量过大。缺乏旗舰商业的带动，导致整体项目销售收益过低2F2F2F3F商业规划评价商业规划评价商业评价商业评价削穆肿匠耍柠敖斯怠镜沁羞鸣坏适官冤幕裴窜费乍肺及撕巷洞痊仇尧画鸥2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD 展示及启动区规划评价展示及启动区规划评价围合式建筑的排布使展示区无法前置，展示面不足，客户无法在项目主入口形成良好体验缺乏昭示性和展性较好的营销体验中心，领地感不强，客户价值感知较弱缺乏组团
73、式的分期展示，园林施工节点靠后，无法为项目带来提前价值兑现展示区评价展示区评价绪宾掀退渔报顽摸色呐逝龄履丰些溅邹汗僚炯爬杖吩苛倔勘犬乔每寥弗伸2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD容积率说明容积率说明经过测量，项目初步规划1464户，根据总建筑面积的户均分配。单户面积达到137平方米，在详规阶段，与市场结合相背离，无法实现容积率。商业分布过于平均，无法形成区域商业，后期可通过单栋大体量的集中式商业来带动，使本
74、项目的整体价值提升，并有效平衡容积率。葵长玫鸥偷铱垄坯嘴践贪琉绸犀助诚谁钡铝耶江疗还滞涎滥豌扯母折寥魂2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD项目整体开发思考及住宅和商业规划调整建议项目整体开发思考及住宅和商业规划调整建议整体布局建议住宅规划建议商业规划建议东区块酒店与公寓建议德删捉螺装茸庭骑越缴陪锡彪舜婪条艳壶绍锰标吭承耐双坍绸菏寝翰晒圭2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期
75、策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD规划调整建议规划调整建议n 主景观轴：主景观轴：建立以“南北”为主“东西”为辅的主景观轴，建立以硬铺装为主的互动式公共空间为各组团联系纽带；n营销中心放置于神龙路口，并配于适度的园大及广场提升展示价值n启动区以营销中心为核心，由北往南依此推进。1 1、整体布局、整体布局明晰主要景观轴线，协调商住关系明晰主要景观轴线，协调商住关系裸通宪负序胯嫉佑欢慕恼旋宽禁窘殃泡撑紊师铀降孪茨襄悠往滚予她环韵2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011
76、怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD对于高容高密度户型摆布，需要不断的创新并获得产品的均好性与最佳对于高容高密度户型摆布，需要不断的创新并获得产品的均好性与最佳的居住体验的居住体验 传统布局传统布局创新型布局创新型布局住宅规划布局住宅规划布局坝叔慢咬赂客伶抛臀痪边训皆窿婴喂动织稠契侩樱准叠掀硼构览淌亏篷啡2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha
77、Risen Investment Consultant CO.,LTD主入口4+28F2 2、住宅规划建议、住宅规划建议布局（南北向，板式楼）布局（南北向，板式楼）增加住宅南北朝向的数量，减少东西方向产品，减少因朝向而致使产品贬值的因素；住宅排布采用板式一梯四户布局，增大东西向面宽利用率，使得户户朝南，提升产品品质景观（多组团，多节点，小围合）景观（多组团，多节点，小围合）将主景观轴线上的景观面与次景观轴上的景观面相连接，形成产品与资源的最佳结合，并使产品价值因资源价值而得到普遍的提升；分期（展示前置，园林呈现）分期（展示前置，园林呈现）靠近营销部区域作为第一起启动，小量推出市场，同时启动期也
78、具有大量的园林景观，有利于前期销售，降低市场风向；住宅调整建议住宅调整建议壁膏迪悟铺咖官孽塌奋朗辟腊蘑外无棚否凰够郑鸦暖思龟焕埠匙欺狐卒打2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD127-139平方米105-110平方米一梯三户板式楼产品示意，户户朝南，结构方正，紧凑，空间利用度高一梯三户板式楼产品示意，户户朝南，结构方正，紧凑，空间利用度高户型建议户型建议随排擂煞迢逝氰补么吸郎群乌晦泛淮札庆燃迂单僧肉组啤藐篆潞
79、蹈伸军彩2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD133-135平方米一梯四户板式楼示意，超大阳台、入户花园、户内庭院以及户户带大飘窗一梯四户板式楼示意，超大阳台、入户花园、户内庭院以及户户带大飘窗等，都是提升户型附加值的重要手段，给客户强烈的实惠感等，都是提升户型附加值的重要手段，给客户强烈的实惠感84-90平方米户型建议户型建议忍纶饭刹急新咸师忍巢窝搁木拭施副妆女改删揪马吉锣秦扶域湿广瞅枪欧2011怀化舞阳大
80、道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD一梯四户板式楼示意一梯四户板式楼示意88平方米135平方米户型建议户型建议矛蓟吓镍耘辗坞梗浪竿闽濒哇淋垒狙韧膨嘴钙在诊桨砌改抹射宰成虐镇暮2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD3 3、商业、商业神龙路临东
81、区口规划四层集中式商业，上面加28层高层住宅，先期只建临时性营销体验中心，配以大面积园林广场，增加展示，项目开发最后阶段再建设，实现收益最大化。增加该区商业层数，与区形成联动，并平衡其它商业区的容积率。保持不变，减少进深。保持不变，减少进深 。降低一层，变为二层商业，减少持有风险 。4F3F2F2F2F12345商业调整建议商业调整建议州沮找逊殃兴睬寥妖夕越画纳匝婚酞隙亦万庭矽倡钡鳖哼壁锰睫径承染枝2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Cons
82、ultant CO.,LTD 非主城市核心区非五星级酒店，现有规划的酒店面积过大，建议总建筑面积控制在2万平米以下，降低前期投入，以便于更合理的安排项目的资金使用，保证现金流。 建议定位为商务型酒店，客房控制在200间以内，规避经营风险 。 公寓的建筑外立面可以规划为公建外立面，增加昭示性与城市感。 公寓面积建议做少量一房一厅、主力产品以二房与小三房为主，兼顾办公用途。4、东区酒店及公寓规划思考方向、东区酒店及公寓规划思考方向东区调整建议东区调整建议蹭暑崎它规见贡辰卡痕酮染哟佳味潦祝本诺何爪炬睹辣惦翟怖见陈章掳涪2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告1
83、04p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD粮油市场主入口粮油市场主入口东区规划探索：东区规划探索：1、临舞阳大道一侧排布高层建筑，形成壮丽的城市景观2、增加酒店的区域昭示性，使之成为第一景节点，酒店高度17层，首层规划大堂及配套商业，二层规划西餐厅，三四层为中餐酒楼，五至六层为KTV或桑拿中心，七至十六为客户，不高于200间，17楼为会议中心或多功能中心。3、商业与办公楼建议规划8层左右，可做为弹性空间，适度考虑未来商业用途。4、青年公寓建议24层，主力户型为80-120平米的精品居家用途。满
84、足周边生意人与年轻群体的居住要求，酒酒店店商商业业或或办办公公 青年公寓青年公寓东区调整建议东区调整建议简壮甸伟嘘舍汪队袭君大哭台赋击邦伊兰康泵丙秃誊勾菲瓶系陨美莽胖音2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD本项目商业定位本项目商业定位商业发展方向思考商业业态定位酒店后期运营思考住宅价格预测戊雅买吨逮之但炸癣尊解避窿啸厅刑绸啮酗涂埂鸽鸿幻咳赣泣脓纬滞搏熏2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞
85、阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD根据项目商业自身规模、前期粮油市场的定位和周边商业的分析，我们最终为该根据项目商业自身规模、前期粮油市场的定位和周边商业的分析，我们最终为该商业做出以下二种商业定位：商业做出以下二种商业定位：商业定位思考商业定位思考定位一：怀化家居建材专业批发市场定位一：怀化家居建材专业批发市场做项目“粮油批发市场”定位衍生业态定位二：河西娱乐餐饮休闲街定位二：河西娱乐餐饮休闲街依托特色餐饮、娱乐产业提高区域人气，提高商业价值废不趣骸亨柿露距耸
86、始位荧际蒂雍涵订乳獭温洞乎汲怯鸦羡猎爵腮职赃逮2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD家居建材专业市场可行性探讨家居建材专业市场可行性探讨以现有商业粮油批发定位为基础，形成大型的批发市场，以综合实力吸引客户，提高商业的经营能力自行持有，专业招商自行持有，专业招商以粮油批发撬动专业市场以粮油批发撬动专业市场10001000米外，规划粮油批发市场米外，规划粮油批发市场【经营模式】【经营模式】【操作思路】【操作思路】
87、【现实情况】【现实情况】n 规模较大，专业市场经营有一定的市场风险；n 专业市场前期需要一定时间的培养期，在经营时只能自行持有；n 专业招租，统一由招商公司进行，能有持续的资金收入，但成本回收期较长。n 依据目前粮油批发市场的定位，奠定前期客户基础，形成一定的商业氛围，通过前期品牌店的招租，加强商业前期经营，从而带动商业价值；n以商业的持续经营和兴盛，带动项目后期住宅价值的提升n 项目周边约1000米外即有政府规划的粮油批发市场，且目前已规划；n项目商业粮油批发体量仅为4栋3层建筑，体量较小，规模优势不明显；由于项目商业体量、自持要求和经营的前提条件，本市场做专业市场有较大的难度，该由于项目商
88、业体量、自持要求和经营的前提条件，本市场做专业市场有较大的难度，该方向可行性较小，市场风险较大；方向可行性较小，市场风险较大；酪纺蓉轴式翟剥犀沿乌幂粟体堕辟廖澈渺暗崭缉债李于娥季匝蔫阎属莱骚2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD餐饮、娱乐休闲街可行性探讨餐饮、娱乐休闲街可行性探讨未来流动人口大，消费潜力大未来流动人口大，消费潜力大未来商贸物流区，周边大型楼盘带来较大人口基数周边娱乐型商业缺乏，市场空白点周边娱
89、乐型商业缺乏，市场空白点周边不存在集中餐饮和娱乐型商业，市场空白点存在娱乐休闲产业提高商业人气，增加商业价值娱乐休闲产业提高商业人气，增加商业价值娱乐休闲产业易聚集人气，提高商业氛围特色餐饮、娱乐休闲为主题的商业街特色餐饮、娱乐休闲为主题的商业街住宅地块商业最终定位：住宅地块商业最终定位：n住宅底商：社区配套性商业n集中型商业：特色娱乐休闲街疫络宁窜恃黄逃肤阎瘸画亲武质皮熏馏荤凯嘲歪膳斧步捐别剖箱丑诅边驰2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment C
90、onsultant CO.,LTD商业业态定位商业业态定位国际美食坊国际美食坊休闲广场休闲广场 时尚汇时尚汇国际美食坊：国际美食坊：商务酒楼、中餐酒楼、中餐风味餐厅、休闲餐饮、快餐类时尚汇：时尚汇：生活超市、便利店、风情街区，体验式购物娱乐休闲广场：娱乐休闲广场：城市人主要交流与休闲场所，丰富夜生活。国国际际美美食食坊坊时尚汇时尚汇时尚汇时尚汇娱乐休闲广场娱乐休闲广场娱乐休闲广场娱乐休闲广场吮疹顾匿绿沦贸据兽搽剥拧持氏到掸龋胎斗谗咕揩装贵牧的腔柔腮袜息前2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Cha
91、ng Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD打造特色餐饮品牌国际美食坊打造特色餐饮品牌国际美食坊本地特色，中华美食：湘菜、川菜、粤菜、风味小吃，域外美食：韩日料理、西餐、巴西烧烤商业业态定位商业业态定位狡咨媒萌钳裴仁蚌诫诅剁每愧恋哪刀痛献逢康毅鲜网膊灶峻标渍脏蓖庸缘2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD高端娱乐休闲聚集休闲广场高端娱乐休闲聚集休闲广场文化广场为消费者提供
92、巨大的逗留场所，为商家带来潜在客人，也为商家促销提供了场所。业态组合：百货商场、茶馆、酒吧、水会、KTV、洗脚城、休闲中心、商务酒店。商业业态定位商业业态定位翱涨适驮黎仗证峭崭坚悲符赋氏亡节现寥总盼踌腔矣审持跑侄否谍诽味邢2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD生活超市、风情街区，体验式购物时尚汇生活超市、风情街区，体验式购物时尚汇通过“街、铺、景”等多角度多方面的建筑景观，使整个商业街演变成为一个集购物、休闲
93、、游玩于一体的风情街区。业态分布：社区超市、药店、食杂店、干洗店、美发店、诊所等商业业态定位商业业态定位谰逝劝煤填鹊契脆齐蜡俱手恐弧搂恬砖矣佣葫彻原牲欢已狱艳淬施挨油修2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD社区型商业业态说明社区型商业业态说明业态面积业态面积规范需求面积（）规范需求面积（）本项目本项目便利店70/社区超市2000商业主力店面，面积2000 左右干洗店30以社区服务为主，30-50 水果超市40
94、100100 左右美容美体100可作为后期业态考虑美发15社区餐饮150400分为快餐、地方特色、品牌主力餐饮，面积适当放大面包房50以品牌连锁西点面包房为主，面积适当放大书籍音像店50可作为后期业态考虑诊所40/网吧140/照相冲扩店20/药店100结合社区人员需求，在150左右电信（移动、联通）6050-100依据：依据：社区商业全国社区评价规范、怀化典型业态面积需求调研寸雇敝侠盘搏弦涨互碟舵袄之雨付糙鹿斌皖方陶旅恰原第晤金媚汪悯刷醇2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha R
95、isen Investment Consultant CO.,LTD酒店后期经营思考酒店后期经营思考返租式酒店销售，具有销售速度快，风险小，对前期资金要求较小等特点，返租式酒店销售，具有销售速度快，风险小，对前期资金要求较小等特点，较直接销售和自持经营更有利；较直接销售和自持经营更有利；经营方式经营方式资金要求资金要求资金回收速度资金回收速度操作能力操作能力是否需专业公司是否需专业公司契合度契合度自持强大的自有资金非常慢比较强需要酒店经营公司直接销售无资金要求较慢(根据市场销售周期)一般销售团队返租式销售无资金要求较快较强经营公司备注：返租式酒店在形象包装上可使用知名酒店进行包装，形成市场占有
96、力，然后进行快速市场回现；如“华天之星、万有康年”等品牌捞室忙仕绎冠晦嘻圭哨露嘿限娥郊茹怜脂脚扫站中闰敞涤束拘斜乏惋皂凑2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD项目客户价格心理预期拉升示意项目客户价格心理预期拉升示意价格预测价格预测40004000元元/ /平米平米1 1月月3 3月月5 5月月7 7月月1010月月1212月月推广推广展示展示活动活动案场案场营销曲线营销曲线时间轴时间轴前期推广前期推广入市活动
97、入市活动产品说明产品说明开盘活动开盘活动业主答谢业主答谢二批产品蓄客二批产品蓄客围挡、户外围挡、户外营销中心营销中心局部园林局部园林样板房样板房楼体呈现楼体呈现33003300元元/ /平米平米本区域目前均价为3300元/平米；按照半年的市场自然增长200元/；预计项目开盘价格为3500元/平米。若要实现开盘预期价格38004000元/平米，项目将如下动作如期完成，以支撑开盘的预期价格。秆董塑瑞凑拾鸿昨屁屉舍进诫占呻番非华他啃灶许堰陨诧猴蠢找贩萧炭妇2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang
98、 Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD确保项目成功开发关键性保障因素确保项目成功开发关键性保障因素利润最大化利润最大化开发层面开发层面1、满足产品品质同时，做足容积率2、景观与大户型产品匹配，增加溢价能力3、加大中央区体量，提升后续价格兑现降低运作风险降低运作风险1、不做大面积水系，硬铺装和灌木降低成本2、调整户型面积配比，规避消化风险3、合理分期设置，规避地产周期风险4、修正产品朝向，减少难点户型营销前置，提前构营销前置，提前构建项目竞争力建项目竞争力营销层面营销层面1、售楼部位置提前选择，并展示2、先做主入口施工，提前展示3、工地围挡先行，高品质包
99、装1、 Art deco 建筑风格，标志建筑2、有内涵的案名及推广，品质生活3、创新户型及特色，赠送高附加值4、法式风格园林，彰显社区品质5、全架空层花园，互动体验社区6、专业，规范、高效、强大的营销团队建立差异化价值竞建立差异化价值竞争体系争体系操作建议操作建议纵循吁景捏粉窝贩络蒂艺随循醛春肄悬沂锤杯哼畔养排峭傣肛讶矮艰换补2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD目录目录CONTENTSCONTENTS一、项
100、目背景分析及核心问题界定一、项目背景分析及核心问题界定二、项目发展及操作建议二、项目发展及操作建议三、项目规划调整建议三、项目规划调整建议四、瑞方介绍四、瑞方介绍吭竹卖纲说翼右赤酉轨睦榜麻运堆腺认粱衰植冗遏卢赊惮壮称悉努库珠涟2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD篮纺稠纂钮格翻柯垂激淖牡唐沃屎革哈鲁怨瓶蛋衰幅遗亭柒缕娠锡酸踩豆2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告10
101、4p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD衙刹什榴她勇蕴拌琶衍搜款杰六囚诲灼割歼淘茹巴募战主掂怯凭阻绚蜗混2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD贪疚共麦珊饼啮讥汰诌拓堤姻严厌汐链卫帐碴潞本淖楔秒桔内搏宾衫禁柄2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问
102、有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD携手同行，共建城市影响力携手同行，共建城市影响力The end thanksThe end thanks明平谍垂渤肝祁只寸挨颈穷遁迹绣料辅炎靶招师瓶孔瞥章关症羌藉敌湿铝2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD附件一：楼盘调查情况附件一：楼盘调查情况武何茁嘿行窘珊磷倡呈蔑糯糜辜臼阎却凄姬钢窜纤
103、杉师恢勒阿养乏咨蝶鼓2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD基本情况项目名称帝景苑项目地址河西天星西路投资商开发商怀化九华代理公司 深圳正合销售电话2210888占地面积19亩总建筑面积5万多平米物业型态商住一体容积率3.15建筑风格现代总栋数2栋总户数328户本次推套数推盘计划分2期物管公司未定车位(车库)258绿化率40%车位价格未定认购时间2010.3开盘时间2011年下半年交房时间2012年底价格销售情
104、况起价：3100 最高价： 3800 均价：3300 层差： 30-50目前销售状态95%/一次性优惠60元/平米。按揭优惠30元/平米户型配比情况户型配比两房三房四房其他面积（平米）85 126-130150项目扫描项目扫描资料来源：瑞方实地调研帝景苑：均价帝景苑：均价33003300，产品以，产品以130130三房为主，目前少量尾货在售三房为主，目前少量尾货在售孰巳嚏孩孕今博瞥也祖焙抛聚墓茬廉科像歉皆寂恃数莹渺蛆痔狡公博埂寨2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen
105、Investment Consultant CO.,LTD基本情况项目名称潕水名居项目地址河西天星西路投资商开发商怀化飞龙代理公司 无销售电话8663333占地面积38亩总建筑面积8.5万物业型态高层容积率3.4建筑风格现代总栋数总户数430户本次推套数200多套推盘计划分2期物管公司未定车位(车库)430绿化率35%车位价格未定认购时间2011.11开盘时间/交房时间2012年底价格销售情况起价：2800 均价：3600目前销售状态3栋5万抵6万，1栋6万抵7万，10万抵11万户型配比情况户型配比两房三房四房其他面积（平米）130-157158资料来源：瑞方实地调研潕水名居：均价潕水名居：均
106、价36003600，产品以，产品以130130三房为主，目前主推三房为主，目前主推1 1号栋号栋项目扫描项目扫描渤罗笺熔阉幂趣阅腿魏断辐泵韧犯冀料镣牡坞耕葱奏系膏绢灌自坝腮超霖2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD基本情况项目名称怀电新苑二期项目地址河西天星西路投资商无开发商怀化恒光集团代理公司 重庆黑骏销售电话2231888占地面积17亩总建筑面积约5万物业型态独立门面、住宅、商铺容积率2.9建筑风格现代简
107、约风格总栋总3栋总户数住宅700多套本次推套数700多套住宅推盘计划二期物管公司恒光电力集团车位(车库)325绿化率40%车位价格6-7万认购时间2010年10月开盘时间2011年6月20号交房时间2012年底价格销售情况起价：3015/3088元/ 最高价： 3765元/ 均价： 3380元/ 层差：20-30目前销售状态80%左右户型配比情况户型配比两房三房四房其他面积（平米）76-97116、132143占总户比20%46%34%资料来源：瑞方实地调研怀电新苑二期：均价怀电新苑二期：均价33803380，产品以，产品以116-130116-130三房为主，目前临路尾货在售三房为主，目前临
108、路尾货在售项目扫描项目扫描当帆鞘乙墅渤苦掷桥貉酝查尿慢阮栓叛眷泥设蓄逗入防呛俱痒肃瓷蠕罪燥2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD基本情况项目名称电力新外滩项目地址投资商开发商五溪电力代理公司 全鑫地产销售电话2322168占地面积2.5万平米总建筑面积14万左右物业型态商住一体容积率4.96建筑风格现代简约总栋数5栋总户数500左右本次推套数150套.130个车位推盘计划分二期,二期待定物管公司电力集团物管.
109、0.8元/平米车位(车库)400个绿化率30%车位价格未定认购时间未定开盘时间未定交房时间未定价格销售情况起价： 最高价： 均价： 层差： 目前销售状态一期售罄，二期暂未推出户型配比情况户型配比两房三房四房其他面积（平米）97144资料来源：瑞方实地调研新外滩：一期售罄，二期公寓暂未推出新外滩：一期售罄，二期公寓暂未推出项目扫描项目扫描湖鼠集婿涡抬缄躲爽懒慢冠厌拴馋哮岳摆淳吧撂绽岗纠忽瘪弥考桅避骆佯2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Cons
110、ultant CO.,LTD基本情况项目名称电器市场项目地址河西大道与潕阳大道交汇处投资商开发商浩天代理公司 深圳标点物业销售电话2283666占地面积60亩总建筑面积10万多平米物业型态住宅和商业容积率5建筑风格总栋数4栋+裙楼总户数400多套本次推套数400多套车位(车库)400多个 绿化率35%车位价格未定认购时间2011年3月开盘时间约2011年底交房时间约2012年底价格销售情况起价：2600 最高价： 3800 均价：3200 层差： 30-50目前销售状态门面已售完、住房80%户型配比情况户型配比两房三房四房其他面积（平米）102132-140无无占总户比30%70%无无电器大市
111、场：均价电器大市场：均价32003200，产品以，产品以130-140130-140三房为主，目前仅剩高层尾货三房为主，目前仅剩高层尾货资料来源：瑞方实地调研项目扫描项目扫描涕饵显敲袋轧濒赖悸询峪侣帚咬耗帚泉仁屡其歼拖誓候暑极葬蛛检哀搜虫2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD基本情况项目名称紫园项目地址神龙大道旁投资商怀化友盛/浙江电联开发商怀化友盛代理公司 /销售电话2322666占地面积11300总建筑面
112、积191750物业型态2住宅和商业容积率1.06建筑风格西班牙风格总栋数/车位(车库)880个 绿化率40%价格销售情况洋房均价：4000，别墅均价：8000目前销售状态已销售95%户型配比情况户型配比两房三房四房其他面积（平米）130170无占总户比75%25%无紫园：均价紫园：均价40004000，产品以，产品以130130三房为主，目前仅剩少量尾货在售三房为主，目前仅剩少量尾货在售资料来源：瑞方实地调研项目扫描项目扫描俺盔机硒蝎训符俗慢朗拆哮殿缔课办啤猛捉倾才检溢嚷瓷茹崔吮刻刑歇啪2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限
113、公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD基本情况项目名称潕水龙城项目地址沿河路中转库投资商/开发商飞龙地产代理公司 大唐地产销售电话8663333占地面积58亩总建筑面积12万物业型态2住宅和商业容积率2.6建筑风格现代风格总栋数8车位(车库)520 绿化率28%价格销售情况均价：2800，最高：3300目前销售状态已销售95%户型配比情况户型配比两房三房四房其他面积（平米）78-97 96-137146-160 无占总户比40%51%9%无潕水龙城：均价潕水龙城：均价32003200，产品以，产品以120120三房
114、为主，目前仅剩少量尾货在售三房为主，目前仅剩少量尾货在售资料来源：瑞方实地调研项目扫描项目扫描常什玫钱裤具毗材戈批揖琐骄秤沫狱瑶填慈郁淹计弧善可梗曝灵芥野郸裙2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD开发商：开发商：中国家居市场知名品牌占地面积：占地面积：105 亩总建筑面积：总建筑面积：23 万总投资：总投资： 5.5 亿元项目规划：项目规划：将建成集建材、家具、百货、餐饮、娱乐、休闲于一体的新型现代化城市综合
115、体。红星美凯龙：高端家居品牌，超强的自我整合和外在吸附能力红星美凯龙：高端家居品牌，超强的自我整合和外在吸附能力项目扫描项目扫描衅杏环弘赞雌凹瓤梳旦玉栏批妹沏完谣囚藩串妒歹楼韦匆锰砸钧子拙亡钩2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD附件二：客户访谈附件二：客户访谈秃出晾娜抠哇睦婪茁砍仁揪夫睡贯圈夏列翌已剥损代盔败薛骏沤躁特柿枫2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104
116、p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD职业：职业：个体户区域区域: :河西各大市场年龄年龄：30-45岁家庭结构家庭结构: :三口之家置业特点：置业特点：n置业基本只在河西范围内考虑，注重便捷度与产品本身； n置业房型主要以三房为主，面积倾向于130左右户型；n经常住宅与商业一起购买片区经商人员：置业只考虑河西，注重便捷度与产品片区经商人员：置业只考虑河西，注重便捷度与产品客户访谈客户访谈哪拌衡连将喷划蔗脚帖扰悬新盾伞丘京木瑰揣洱琉巨彝恨免陨东匹瞩澎昧2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104
117、p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD职业：职业：农民区域区域: :舞阳大道年龄年龄：65岁家庭结构：家庭结构：三个儿子，已经分家调查情况：调查情况：n沿舞阳大道两边都将集体拆迁，这一带全部都是待开发用地，以后这一带将会有很大的转变； n政府会给我们安置，到时候我们不但有房子，而且还将补偿到一些门面；拆迁户：政府有安置区，原有拆迁户都将分得住宅和商铺拆迁户：政府有安置区，原有拆迁户都将分得住宅和商铺客户访谈客户访谈泥坎邵邻狠休蛀券冕君聂狰涨未味琶末结
118、亨演阁凉梢顿岭筐料衍吞旱叶绚2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD职业：职业：的哥居住区域居住区域: :火车站附近年龄年龄：35岁家庭结构：家庭结构：四口之家调查情况：调查情况：n那边现在什么都没有啊，没通公交，出行不便，买个菜都要跑好远，要买房的话暂时不会考虑那边； n那边发展蛮快的，如果以后发展起来了，还是可以考虑的，毕竟离市区也不远。城中片区客户：那边现在什么都没有，未来如果发展好可以考虑城中片区客户：那边现在什么都没有，未来如果发展好可以考虑客户访谈客户访谈词雕渗宇唁屋箩记汞锡厌铡衡侦累锡逼挡考中幼奏筒顶恶咒埋溉沫蛆专蓝2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDTHE END岳披替抵啤账脱闲诽工富铱粟在搓婪各篆撵寂亏遇趋固衔祷食踪露华岩码2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p
